Bài giảng Đầu tư và kinh doanh bất Động sản

Bài giảng Đầu tư và kinh doanh bất Động sản Bài giảng Đầu tư và kinh doanh bất Động sản Bài giảng Đầu tư và kinh doanh bất Động sản Bài giảng Đầu tư và kinh doanh bất Động sản Bài giảng Đầu tư và kinh doanh bất Động sản Bài giảng Đầu tư và kinh doanh bất Động sản

BÀI GIẢNG ĐẦU TƯ

VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

NỘI DUNG

• Phần 1 : ĐỊNH NGHĨA ĐẦU TƯ

• Phần 2 : Quy trình đầu tư BĐS

Đi Tìm Dự Án

Quy Trình đầu tư

2

Phần 1 : ĐỊNH NGHĨA ĐẦU TƯ

Đầu tư được định nghĩa là sự hy sinh nguồn lực hiện tại để đổi lấy lợi ích do nguồn lực mang lại trong tương lai

Nhà đầu tư được hưởng lợi ích từ khoảng

tiền bỏ ra nhưng cũng có thể chịu mất

mát khi thua lỗ, kể cả đối với đầu tư vốn

Quá trình đầu tư

Nguồn lực B Nguồn

lực A

Quá trình đầu tư

Nguồn lực A

Vốn

Kinh nghiệm Đất

Cơ Hội

Thời gian

Sức Khỏe

Rủi ro

Quá trình đầu tư

Kết quả của đầu tư

Quá trình đầu tư

Cơ hội, rủi

•Kinh doanh

•Quy hoạch

•Thương hiệu,

quyền lực

Tình huống 1

Ông B là tỷ phú đi tìm cơ hội đầu tư vào sản phẩm BĐS loại 2 (Dự án)

Hãy xác định nguồn lực A và Nguồn lực B

Hãy phân tích quá trình đầu tư của ông B

Tình huống 2

Ông A là nhà đầu tư tài chính, có nguồn vốn

là 100 triệu, đang tìm mua BĐS, để đầu

tư.

Hãy phân tích nguồn lực A và B

Phân tích quá trình đầu tư của B.

Tình huống 3

Ông C là nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp

đang tìm kiếm cơ hội đầu tư Hãy phân

tích quá trình đầu tư của ông C.

Đầu cơ và đầu tư.

Để phân biệt đầu cơ và đầu tư :

• Phụ thuộc nhiều vào quan điểm VHXH.

• Phụ thuộc nhiều vào hành vi và nhận

thức.

• Phụ thuộc nhiều vào các ảnh hưởng của rủi ro trong ngắn hạn và dài hạn.

Ví dụ 1 : Nhà Đầu tư BĐS A nhận thấy SP Dự Án A

có thể tăng giá trong thời gian ngắn Ông ta

quyết định mua hết dự án này, rồi dùng các biện pháp Marketing để tạo khan hiếm, trong thời

gian 2 tháng Ông ta đã bán ra với giá cao gấp đôi Ông A là nhà đầu tư hay đầu cơ BĐS

Ví dụ 2 : Ông B cố tình tung tin là dự án BĐS C

đang có khuynh hướng tăng giá do có sự thay

đổi thông tin về quy hoạch Sau đó mua hết

toàn bộ nền của dự án này, bán lại lời gấp đôi Hãy phân tích tình huống này

Sự ảnh hưởng của đầu cơ

• Ảnh hưởng đến thị trường : gây ảnh hưởng đến

sự phát triển dài hạn của thị trường Che dấu

thông tin, kích giá ảo

• Ảnh hưởng đến xã hội : gây ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của xã hội Chuyển rủi ro cho người khác

• Ảnh hưởng khách hàng : mất lòng tin vào thị

trường

• Ảnh hưởng cty : trục lợi cá nhân, ảnh hưởng

Phần 2 : Quy trình đầu tư BĐS

Quy trình đầu tư BĐS gồm 7 bước như sau:

– Lựa chọn mục tiêu đầu tư

– Xác định cơ may đầu tư

– Đánh giá cơ may đầu tư

– Quyết định đầu tư

– Quá trình chịu đòn

– Đổi lấy lợi ích

– Đánh giá QT ĐT

Bước 1 : Lựa chọn mục tiêu đầu tư.

Đầu vào

Kết quả mong muốn

1. Tiền

2. Đất,

Nhà

Lựa chọn mục tiêu đầu tư 1 Lợi ích

3 Thời

gian

4 Kinh

2 Tính toán rủi

ro

Ví dụ

Ví dụ 1 : Trong giai đoạn giá tăng liên tục, các nhà đầu tư thứ cấp mua nền tại các tỉnh lân cận sẽ phân tích như thế nào đối với mục tiêu đầu tư của họ.

Ví dụ 2 : các chủ đầu tư dự án BĐS phân

tích mục tiêu của mình ra sao?

Xác định cơ May đầu tư.

Đầu vào

Kết quả mong muốn

Đánh giá cơ may

Đầu vào

Kết quả mong muốn

Quan hệ

may đầu tư

Lợi ích kinh tế Giá thay đổi Lãi ngân hàng Kiểm soát đầu

tư Rào cản lạm

phát

An toàn Tiết kiệm

Pháp luật

Khách hàng

Quá trình chịu đòn

Đầu vào

Kết quả mong muốn

ĐÁNH GIÁ QUÁ TRÌNH ĐẦU TƯ

• LỜI HAY LỖ

• KINH NGHIỆM

• SỨC KHỎE

• THƯƠNG HIỆU

Chuyên đề đầu tư BĐS

(Phần 2)

Đi Tìm Dự Án

Những yếu tố Thuận lợi Đánh giá như thế nào?

1.Hướng của sản phẩm

• Hướng tây, Tây bắc

• Hướng Bắc, Tây Nam

• Hướng Đông, Đông bắc

• Hướng Đông Nam

3 Cảnh Quang

• Đối diện công viên

• Cách công trình công cộng bán kính dưới 15m

• Đối diện sông

• Đối diện công viên và sông

• Đối diện công viên và TTTmại

4 Mặt tiền của sản phẩm

• Không có cột điện, không có cây trồng che mặt

tiền, không có hố ga

• Lề dưới 3m

• Lề rộng trên 3m

• Có cây xanh không cản lối đi

• Hệ thống bó vĩa đẹp

5 Khoảng cách so với trung tâm T.Phố

6 Khoảng cách so với các yếu tố thuận lợi

• Cách ngã ba dưới 3 căn

• Cách ngã tư dưới 3 căn

• Ngay ngã ba

• Ngay ngã tư

• Ngã ba, tư bờ sông

7 Vị trí trên các con đường

• Vị trí trong

• Góc 2 đường nhỏ (12-14m)

• Góc 1 đường trung bình(trên 14 -20m) và đường

nhỏ

• Góc 1 đường lớn (trên 20m)và đường nhỏ hay

Trung bình

• Góc 2 đường lớn

8 Khoảng cách so với dự án khác và đấu nối

• Gần khu dân cư

• Ngay ranh quy hoạch

• Gần khu đô thị mới

• Gần đường đấu nối

9 Điều kiện Pháp Lý

• Chưa chắc chắn

• Có quyết định giao đất tạm

• Đã có quyết định giao đất

• Đã có quy hoạch phân lô

• Đã duyệt 1/500

10 Tiến độ dự án

• Chưa san lấp

• Đang san lấp

• Đang làm hạ tầng

• Đã giao nền

• Bắt đầu xây dựng

11 Quy mô dự án

12 Tốc độ tăng giá, lãi

• 12 tháng sẽ tăng giá

• trên 6 – 12 tháng sẽ tăng giá

• trên 4 – 6 tháng sẽ tăng gía

• trên 1 – 4 tháng sẽ tăng giá

• sẽ tăng giá trong 1 tháng

13.Tốc độ bán của toàn dự án và nền

14 Tính độc đáo của sản phẩm

• Hạ tầng hiện đại áp dụng công nghệ mới

• Kề cận khu công nghệ cao, khu chế xuất, khu

công nghiệp …

• Kề cận Làng Đại Học, bệnh viện, siêu thị trọng

điểm

• Kề cận khu đô thị trọng điểm

• Ngay Trung tâm Đô Thị

Đi tìm dự án

Những yếu tố bất lợi Giải quyết ra sao ?

1. Bất lợi về mặt cảnh quang

• Cột diện giữa mặt tiền,có miệng cống ngang

• Gần lưới điện quốc gia

• Có nghĩa trang

• Khu tệ nạn xã hội

• Đối diện là chùa ,miếu , nhà tang lễ, trại hòm

2 Bất lợi về môi trường

• Bãi rác

• Khu ô nhiễm

• Chất thải công nghiệp

• Rạch hôi thối

• Gần Lò thiêu

3 Bất lợi về mặt xã hội

• Trường giáo dục nhân phẩm

• Trung tâm cai nghiện

• Nhà tang lễ

• Đồn công an

• Nhà Tù

4 Bất lợi về dân cư

• Có tệ nạn xã hội

• Khu nổi tiếng về xã hội đen

• Khu vực thường xảy ra trộm cắp

• Có ổ chứa, hút sách

• Khu vực ổ chứa nổi tiếng

5 Quy hoạch

• Dự án treo, chân cầu

• Triều cường

• Không có điện

• Không có nước

• Tất ca

6 Âm thanh

• Nhà máy công nghiệp

• Quán nhậu lề đường

• Khu vực có nhiều quán Karaoke

• Sòng bài lộ thiên

• Khu xưởng cơ khí độc hại

Phần 2 : Quy Trình đầu tư Giải quyết 3 vấn đề cơ bản :

Nguồn vốn.

Nhiệm vụ quy hoạch và pháp lý.

Phương án kinh doanh.

Quy trình thực hiện dự án nhóm A.

Bước 1 :THỎA THUẬN QUY HOẠCH SƠ BỘ

Nộp hồ sơ và các pháp lý đính kèm tại Phòng tiếp nhận hồ sơ của Quận hoặc huyện Ngòai hồ sơ đơn vị tư vấn thiết kế giao phải còn các pháp lý sau:- Pháp lý Công ty: Giấy phép đăng ký kinh doanh, quyết định chuyển đổi doanh nghiệp.- Pháp lý khu đất- Bản vẽ quy hoạch

Bước 2 : LẬP DỰ ÁN KHẢ THI

Dự án đóng cuốn đính kèm:

Bước 3 :TRÌNH TỔ LIÊN NGÀNH XIN CẤP ĐẤT

Hồ sơ nộp tổ liên ngành xin cấp đất:

Bước 4 :UBND THÀNH PHỐ hoặc tỉnh RA QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐẤT

Quy trình lập thủ tục nhóm B&C

Bước 1 :THỎA THUẬN ĐỀN BÙ

Công bố quy họach

• Phối hợp phường thông báo kế họach sử dụng đất, quy họach thực hiện

• Giá dự kiến thỏa thuận đền bù

Bước 2 : THỎA THUẬN QUY HỌACH SƠ BỘ

Ngòai hồ sơ đơn vị tư vấn thiết kế giao phải còn các pháp

lý sau:

- Pháp lý Công ty: Giấy phép đăng ký kinh doanh, quyết định chuyển đổi doanh nghiệp.

- Pháp lý khu đất

Bước 4 : TRÌNH TỔ LIÊN NGÀNH XIN CẤP ĐẤT

Hồ sơ nộp tổ liên ngành xin cấp đất:

- Đơn xin giao đất (mẫu)

- Dự án đầu tư

- Giấy xác nhận đã đền bù (Phường hoặc Ban

đền bù Quận)

Hồ sơ cưỡng chế

Căn cứ kế họach cưỡng chế lên kế họach phân công nhiệm vụ các

phòng, các đội xây dựng thực hiện trong ngày cưỡng chế

Hồ sơ đính kèm

1/ Quyết định thu hồi, giao đất chính thức

2/ Quyết định phê duyệt phương án bồi thường

3/ Quyết định chi trả của UBND Quận

4/ Biên bản bàn giao mặt bằng theo quyết định chi trả của UBND Quận 5/ Quyết định cưỡng chế thu hồi đất và bàn giao mặt bằng của UBND Quận

6/ Các thủ tục, pháp lý để chi trả bồi thường theo luật định

7/ Xác nhận đã chuyển tiền bồi thường của các hộ dân vào NH theo

Hồ sơ khấu trừ thuế

Nộp hồ sơ xin khấu trừ đền bù và tờ khai nộp tiền sử dụng đất tại Cục thuế Tp nơi khu đất quy hoạch:

Hồ sơ nộp xin khấu trừ:

- Văn bản xin khấu trừ

- Tờ khai nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ- Danh sách đền bù

- Xác nhận của phườngvề diện tích và giá đền bù.

- Bản vẽ hiện trạng, vị trí

- Quyết định giao đất

- Văn bản duyệt quy họach

- Hồ sơ đền bù theo danh sách xin khấu trừ

- Hồ sơ pháp lý Công ty: Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Quyết định chuyển đổi doanh nghiệp.

4 Thỏa thuận quy hoạch 1/500 (thỏa

thuận quy hoạch kiến trúc và thỏa thuận thiết kế cơ sở nếu là chung cư).

Triển Khai kinh doanh

Quy tắc :

• Thông tin – thông tin – thông tin.

• Thông tin khan hiếm

• Thông tin khách hàng

• Thông tin chăm sóc

• Hành động thực tế.

1. Quá chú trọng đến việc bán được hàng thay vì

phát triển đội ngũ

2. Làm nhân viên bán hàng chú trọng đến số

lượng hơn là chất lượng các cuộc gặp gỡ

3. Tốn quá nhiều thời gian làm việc ở văn phòng

thay vì ra ngoài giao tiếp gặp gỡ khách hàng, nhân viên bán hàng

4. Cho ràng nhân viên đã được đào tạo nên đã

biết cách bán hàng như thế nào rồi

5. Không có tiếng nói chung trong việc xác định

các cơ hội bán hàng

Quy trình triển khai bán hàng

Giới thiệu dự án khi tiếp xúc khách

hàng

• Giới thiệu quy hoạch tổng thể các dự án của Công ty đang kinh

doanh.

• Giới thiệu chi tiết sản phẩm mà khách hàng quan tâm.

• Dẫn khách đi tham quan dự án và nhà mẫu (nếu có)

• Giới thiệu về giá và thời hạn thanh toán, các điều kiện trước khi

nhận nhà hoặc đất và các chi phí khác khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (nếu có).

• Giới thiệu về thời gian khởi công, thời gian giao đất (hoặc nhà).

• Các bước tiến hành thủ tục làm giấy CNSHN và QSDĐ (nếu có).

khách hàng chuẩn bị quyết định

đặt cọc

• NVKD phải giới thiệu các điều kiện trên phiếu đặt cọc,

lịch thanh toán, thời gian ký hợp đồng, …

• Phải nói rõ cho khách hàng hiểu đã đặt cọc rồi nếu

thay đổi ý định không mua nữa thì sẽ mất cọc.

Hoàn tất thủ tục bán hàng

• Hoàn tất thủ tục bán hàng khi khách hàng đã ký hợp

đồng và chuyển hợp đồng đến các bộ phận liên quan.

• Tổ chăm sóc khách, Phòng DVKH sẽ tiến hành tiếp

nhận và chăm sóc khách hàng theo những điều khoản trong hợp đồng và chính sách của Công ty đã ban

hành.

• Tổ công nợ Phòng DVKH lập sổ theo dõi quá trình thực

hiện hợp đồng như: thanh toán, thời điểm bàn giao, thanh lý hợp đồng khi hết hạn, hoặc trước thời hạn, …

II TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THỰC HIỆN MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Điều 41 Nội dung Giấy chứng nhận đầu tư

• 1 Mẫu Giấy chứng nhận đầu tư do Bộ Kế hoạch và Đầu tư quy định

áp dụng thống nhất trên phạm vi toàn quốc.

• 2 Giấy chứng nhận đầu tư bao gồm những nội dung chủ yếu sau:

a) Tên, địa chỉ của nhà đầu tư;

b) Địa điểm thực hiện dự án đầu tư; nhu cầu diện tích đất sử dụng;

c) Mục tiêu, quy mô dự án đầu tư;

d) Tổng vốn đầu tư;

đ) Thời hạn thực hiện dự án;

• Hồ sơ dự án bao gồm:

- Bản đề nghị cấp GCNĐT

- Bản sao Quyết định thành lập hoặc

GCNĐKKD đối với NĐT là tổ chức; bản sao

hộ chiếu đối với NĐT là cá nhân

- Báo cáo năng lực tài chính

- Giải trình khả năng đáp ứng điều kiện đầu tư.

• Trình tự thẩm tra

- Nộp Hồ sơ đến Sở KH&ĐT/BQL khu công nghiệp

- Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính hợp lệ của

Hồ sơ và gửi lấy ý kiến thẩm tra của các bộ, ngành liên quan đối với dự án thuộc thẩm

quyền chấp thuận của Thủ tướng hoặc gửi lấy ý kiến các sở, ngành hoặc Bộ (trong

trường hợp cần thiết) đối với dự án khác.

• Nội dung thẩm tra bao gồm:

- Sự phù hợp với quy hoạch kết cấu hạ tầng

kỹ thuật, quy hoạch sử dụng đất, quy

hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng khoáng sản và các nguồn tài nguyên khác

- Nhu cầu sử dụng đất

- Tiến độ thực hiện dự án

- Giải pháp về môi trường

Từ giải trình thủ tục thẩm tra dự án đầu tư

trên đây có thể thấy sự cải tiến đáng kể thủ tục hành chính của Nhà nước Việt Nam,

nhiều thủ tục rườm rà, không cần thiết

trước đây đã được bãi bỏ, quyền quyết định đầu tư chủ yếu thuộc về NĐT

• Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm :

Thông tin bất động sản

• Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh phải đầy đủ theo quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản.

Thông tin về loại bất động sản:

• Đối với nhà ở phải nêu rõ là nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư Nếu là nhà ở riêng lẻ thì nêu rõ là biệt thự, nhà liền kề hay nhà

Đối với bất động sản chưa xác định được địa chỉ cụ thể (chưa thành lập được đơn vị hành chính) thì nêu tên dự án, ký hiệu lô đất (đối với các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng

• Thông tin về quy mô, diện tích của bất động sản:

Đối với nhà ở riêng lẻ phải nêu rõ: diện tích khuôn viên đất, diện tích xây dựng, số tầng, tổng diện

tích sàn; đối với căn hộ nhà chung cư phải nêu rõ tổng số căn hộ, diện tích sàn từng căn hộ, số

phòng ;

Đối với bất động sản khác phải nêu rõ: diện tích

khuôn viên đất, số tầng, tổng diện tích sàn, diện tích sử dụng chung, công suất (nếu có);

Đối với hạ tầng khu công nghiệp phải nêu rõ: quy

mô diện tích toàn bộ khu công nghiệp, mật độ xây dựng, diện tích đất công cộng (sử dụng chung), diện tích đất từng ô đất ;

Bản vẽ tổng mặt bằng, mặt bằng các tầng ( nếu có)

Thông tin về đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản:

• Về đặc điểm, tính chất nêu rõ kết cấu công trình, móng, khung, tường, sàn, mái;

thiết kế ban đầu;

• Chất lượng bất động sản nêu cụ thể năm xây dựng, cấp, hạng công trình;

• ảnh chụp toàn cảnh công trình tại thời điểm giới thiệu (nếu có).

Thông tin về quyền và lợi ích của người thứ

ba

có liên quan về quyền sở hữu, quyền sử

dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng đang cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ (nếu có).

KẾT LUẬN

ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN BAO GỒM 5 PHÂN TÍCH

1. Phân tích tài chính (nguồn lực A và B)

2. Đánh giá sản phẩm (14 yếu tố thuận lợi và 6

bất lợi), môi trường xung quanh, liên kết vùng

3. Phân tích mối quan hệ giữa rủi ro và lợi ích thu

hồi hiện tại

4. Xác định ảnh hưởng không hoàn hảo (Pháp lý,

chính sách, quy hoạch)

5. Phân tích rủi ro tương lai

Quá trình suy nghĩ của nhà đầu tư BĐS gồm 7 bước

– Lựa chọn mục tiêu đầu tư

– Xác định cơ may đầu tư

– Đánh giá cơ may đầu tư

– Quyết định đầu tư

– Quá trình chịu đòn

– Đổi lấy lợi ích

– Đánh giá QT ĐT

NGƯỜI MUA NGƯỜI BÁN

Cạnh tranh không hoàn hảo

Liên hệ chặt chẽ với TTT chính

Thông tin

C u thanh toán ầu thanh toán Quyền sử dụng

đất

Cơ quan nhà nước

Biết trước quy hoạch Biết trước hiện trạng Quyền sử dụng Quyền định đoạt Quyền chiếm hữu

Bất động Không đồng nhất

NGƯỜI MUA NGƯỜI BÁN

NHÀ ĐẦU TƯ NGƯỜI SỬ DỤNG

NHÀ NƯỚC

MÔI GIỚI

Chủ đầu tư

Nhà đầu tư Quản lý Điều tiết Thuế kiểm soát Kiểm tra, Tài chính

NGƯỜI MUA NGƯỜI BÁN

Tiền

Con người Đất

Quản lý Bán hàng T/C – K.Toán Kỹ thuật Nhân sự

Khách hàng

Ngôn ngữ

Nhà nước Ngân hàng Trung gian BH Marketing

Thông tin Kinh nghiệm Lãnh đạo

Kinh tế

Chính trị

Thiên nhiên Dân số Pháp luật

Bài thảo luận 1 : nêu các yếu tố chính ảnh hưởng đến thị trường BĐS BD trong năm 2009.

Bài thảo luận 2 : Nhận xét các đặc trưng của thị trường BĐS TPHCM.

Không tập trung.

Cục bộ địa phương.

Cạnh tranh không hoàn hảo.

ảnh hưởng thị trường tài chính.

Bài thảo luận 3 : nêu ảnh hưởng của nghị định

Bài thảo luận 4 : ảnh hưởng của luật thuế thu nhập cá nhân đến thị trường BĐS TP.

Người mua

Người bán.

Môi giới.

Chủ đầu tư

Bài thảo luận 4 : thị trường BĐS TPHCM có lành mạnh không?