Qua đó xác định bất động sản và phương án trả góp thích hợp nhất theo yêu cầu của khách hàng.. Các bảng dưới đây, sẽ thể hiện trong hai trường hợp Bất động sản A và Bất động sản B :...
Trang 1Công Ty đầu tư tài chánh _ Kinh doanh Bất Động Sản PHƯƠNG ĐÔNG
Phòng Kinh Doanh
XÁC ĐỊNH PHƯƠNG ÁN MUA BẤT ĐỘNG SÃN
& vay theo chương trình trả góp
Khách Hàng : Đinh Hoàng Dao
Chuyên viên tư vấn : Đoàn Duy Bạch
Khả năng tài chánh của
Khách hàng :
Sổ tiết kiệm VNĐ, thời hạn
1 năm
150,000,000
VNĐ
Lãi suất tiền gửi VNĐ kỳ
hạn 1 năm
0.55% tháng
Sổ tiết kiệm ngoại tệ, kỳ
hạn 6 tháng
12,500
USD
Lãi suất tiết kiệm ngoại tệ
kỳ hạn 6 tháng
0.30% tháng
Thu nhập tháng của khách
hàng
750 USD
Khả năng trích trả nợ (từ
40% - 60%)
50%
Trang 2 tỳ giá USD/VNĐ
14,700
VNĐ
Số tiền khách hàng có để mua bất động
sản
Lãi từ sổ tiết kiệm 1 năm
9,900,000
VNĐ
Cộng tiền gửi và lãi sồ TK
kỳ hạn 1 năm
159,900,000
VNĐ
Lãi từ sổ tiết kiệm 6 tháng 225 USD
Cộng tiền gửi và lãi sồ TK
ngoại tệ kỳ hạn 6 tháng
12,725
USD
Tổng cộng số tiền có để
mua bất động sản (USD)
23,603
USD
Số tiền tích lũy trả nợ bình
quân 1 tháng với mức trích
50%
375 USD
Theo tính toán, tính đến đầu tháng 7/2001, Số tiền
tự có của Khách hàng Đinh Hoàng Dao dùng để mua
bất động sản là 23.603 USD
Với mức dự kiến trích 50% thu hàng tháng để trả
góp, thì số tiền trích trả góp hàng tháng là 375
Trang 3USD, tức mỗi quý trích từ thu nhập để trả góp là
1.125 USD
Phương án tài chánh của
một trường hợp mua bất
động sản :
Để có thể xác định bất động sản thoả các điều kiện
cho vay của công ty và yêu cầu của khách hàng, Bảng
dưới đây sẽ tính kết quả theo các số liệu giả định ban
đầu, sau đó sẽ dùng độ nhậy thay đổi các biến số để
chọn ra các bất động sản thỏa các điều kiện đã nêu :
1 Diện tích lô đất (từ 200m2 đến
400m2)
250 m2
2,500,000
VNĐ
3 Diện tích xây dựng (từ 150m2 đến
250m2)
175 m2
1,600,000
VNĐ
5 Tổng trị giá đất ( = 1 x 2)
625,000,000
VNĐ
6 Tổng trị giá xây dựng (= 3 x 4) VNĐ
Trang 4280,000,000
7 Tổng trị giá bất động sản (= 5 + 6)
905,000,000
VNĐ
8 Tổng trị giá bất động sản (USD) (=
7/17)
61,565
USD
9 Số tiền tự có của KH
23,603
USD
10 Số tiền còn thiếu ( = 10 - 9)
37,962
USD
11 Tỷ lệ định giá cho vay trên trị giá đất 70%
12 Tỷ lệ định giá cho vay trên trị giá xây
dựng
50%
13 Trị giá bất động sản ( = (5 x 11) + (6
x 12))
577,500,000
VNĐ
14 Tỷ lệ cho vay trên định giá bất động
sản
70%
15 Số tiền cho vay tối đa của Công ty PĐ
( = 13 x 14)
404,250,000
VNĐ
16 Số tiền cho vay tối đa theo USD ( = 15/
14,700
18 Chênh lệch giửa số vay tối đa và số
tiền còn thiếu (16 - 10)
1,324
USD
19 Tỷ lệ giửa tiền vay / tiền đã có (=
(10/9) x 100%)
161%
Trang 520 Laĩ suất cho vay trả góp / quý 1.50%
21 Thời gian cho vay trả góp (năm)
15 năm
22 Số kỳ trả góp trong năm
4 kỳ
23 Tổng số kỳ trả góp (= 21 x 22)
60 kỳ
24 Số tiền trả góp mỗi kỳ
964
USD
25 Thu nhập tháng của Khách hàng 750 USD
26 Khả năng trích trả nợ (từ 40% -
60%)
50%
27 Khả năng tích lũy trả mỗi kỳ của
Khách hàng
1,125
USD
28 Chênh lệch giửa yêu cầu và khả
năng trả (=(25/24) x 100%)
117%
Căn cứ vào kết quả tính toán ở trên, với bảng độ nhạy
biến thiên về diện tích xây dựng và diện tích lô đất,
sẽ đó chọn ra loại bất động sản thỏa các yêu cầu :
1 Điều kiện 1 : Loại BĐS thỏa hạn
Trang 6Diện tích xây dựng
200 m 2 Cho vay Cho vay Cho vay Vượt hạn
mức
250 m 2 Cho vay Cho vay Vượt hạn
mức
Vượt hạn mức
300 m 2 Cho vay Vượt hạn
mức
Vượt hạn mức
Vượt hạn mức
350 m 2 Vượt hạn
mức
Vượt hạn mức
Vượt hạn mức
Vượt hạn mức
400 m 2 Vượt hạn
mức
Vượt hạn mức
Vượt hạn mức
Vượt hạn mức
2 Điều kiện 2 : Loại BĐS thỏa về tỷ lệ
Diện tích xây dựng
200 m 2 Không chọn không chọn không chọn chọn
300 m 2 chọn chọn không chọn không chọn
350 m 2 Không chọn không chọn không chọn không chọn
Trang 7400 m 2 không chọn không chọn không chọn không chọn
Qua 2 bảng kết quả ở trên, cho thấy 2 loại bất động sản thỏa đồng thời điều kiện hạn mức vay của công
ty và điều kiện tỷ lệ mức vay / số tiền tự có là :
Bất động sản A (Diện tích lô đất 300m2 và diện tích xây dựng 150m2 )
Bất động sản B (Diện tích lô đất 250m2 và diện tích xây dựng 175m2 )
Với 2 loại bất động sản này, sẽ xác định tỷ lệ chênh lệch giửa số tiền trích từ thu nhập để trả và số tiền trả góp theo thời hạn vay dao động từ 5 năm đến 15 năm, và tỷ lệ trích từ thu nhập để trả dao động trong khoảng từ 40% đến 60% mức thu nhập Qua đó xác định bất động sản và phương án trả góp thích hợp nhất theo yêu cầu của khách hàng
Các bảng dưới đây, sẽ thể hiện trong hai trường hợp Bất động sản A và Bất động sản B :
Trang 8Mức chênh lệch theo bất động sản A (Diện tích lô
đất 300m2 và diện tích xây dựng 150m2 ) :
Tỷ lệ trích từ
thu nhập
40 45% 50% 55% 60%
5 không
chọn
không chọn
không chọn
không chọn
Không chọn
6 không
chọn
không chọn
không chọn
không chọn
không chọn
7 không
chọn
không chọn
không chọn
không chọn
không chọn
8 không
chọn
không chọn
không chọn
không chọn
không chọn
9 không
chọn
không chọn
không chọn
không chọn
không chọn
10 không
chọn
không chọn
không chọn
không chọn
không chọn
11 không
chọn
không chọn
không chọn
không chọn
-1.1%
12 không
chọn
không chọn
không chọn
-3.7% không
chọn
13 không
chọn
không chọn
không chọn
1.6% không
chọn
14 không
chọn
không chọn
-3.0% không
chọn
không chọn
15 không
chọn
không chọn
1.3% không
chọn
không chọn
Trang 9Mức chênh lệch theo bất động sản B (Diện tích lô
đất 250m2 và diện tích xây dựng 175m2 ) :
Tỷ lệ trích từ
thu nhập
40% 45% 50% 55% 60%
5 không
chọn
không chọn
không chọn
không chọn
không chọn
6 không
chọn không chọn không chọn không chọn không chọn
7 không
chọn
không chọn
không chọn
không chọn
không chọn
8 không
chọn
không chọn
không chọn
không chọn
không chọn
9 không
chọn
không chọn
không chọn
không chọn
-1.6%
10 không
chọn
không chọn
không chọn
-2.5% không
chọn
11 không
chọn
không chọn
không chọn
4.4% không
chọn
12 không
chọn
không chọn
0.9% không
chọn
không chọn
13 không
chọn
-4.2% không
chọn
không chọn
Không chọn
14 không
chọn
0.6% không
chọn
không chọn
Không chọn
15 không
chọn
không chọn
không chọn
không chọn
Không chọn
Trang 10Qua 2 bảng trên, những trường hợp có tỷ lệ chênh lệch
ngoài khoảng + - 5% sẽ thể hiện bằng chử “ không chọn “,
với những trường hợp thỏa, có 3 trường hợp đều có tỷ lệ
trích từ thu nhập là 50% Trong đó chọn ra phương án có độ
chênh lệnh thấp nhất là phương án mua Bất động sản B,
thời gian vay 12 năm, tỷ lệ trích từ thu nhập khoảng 50%
với độ chênh lệch thấp nhất trong 3 trường hợp là 0.9%
Qua xem xét 3 điều kiện, đã chọn ra là phương án mua
Bất động sản B (diện tích lô đất là 250m2 và diện tích
xây dựng là 175m2), thời gian vay 12 năm Số tiền vay
trong trường hợp này là 37.692 USD, vay trong 12 năm,
trả góp làm 48 kỳ, mỗi kỳ số tiền trả góp là 1.115 USD
Bảng dưới đây thể hiện số tiền trả lãi, trả vốn và số tiền
còn thiếu sau mỗi kỳ trả :
Kỳ Trả lãi Trả
vốn
Còn thiếu
Kỳ Trả lãi Trả
vốn
Còn thiếu
1
569
546
37,416 25
335
780
21,557
2
561
554
36,862 26
323
792
20,765
3
553
562
36,300 27
311
804
19,961
4
545
571
35,730 28
299
816
19,145
Trang 115
536
579
35,150
29
287
828
18,317
6
527
588
34,563
30
275
840
17,477
7
518
597
33,966 31
262
853
16,624
8
509
606
33,360 32
249
866
15,758
9
500
615
32,746
33
236
879
14,880
10
491
624
32,122 34
223
892
13,988
11
482
633
31,488 35
210
905
13,082
12
472
643
30,845 36
196
919
12,163
13
463
652
30,193
37
182
933
11,231
14
453
662
29,531 38
168
947
10,284
15
443
672
28,859 39
154
961
9,323
16
433
682
28,176
40
140
975
8,348
Trang 1217
423
692
27,484
41
125
990
7,358
18
412
703
26,781
42
110
1,005
6,353
19
402
713
26,068 43
95
1,020
5,333
20
391
724
25,343 44
80
1,035
4,298
21
380
735
24,608
45
64
1,051
3,247
22
369
746
23,862 46
49
1,066
2,181
23
358
757
23,105 47
33
1,082
1,099
24
347
769
22,337 48
16
1,099
(0)