Chuyên đề thực tập tốt nghiệp: Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở xã hội tại Quận Nam Từ Liêm, Thành Phố Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN

KHOA MOI TRƯỜNG, BIEN DOI KHÍ HẬU VA ĐÔ THỊ

CHUYEN DE

THUC TAP TOT NGHIEP

Dé tai:

THUC TRANG VA GIAI PHAP PHAT TRIEN NHA O XA HOI TAI QUAN NAM TU LIEM, THANH PHO HA NOI

Ho va tén sinh vién: Nguyễn Thị Hải Yến

Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị 59

1 Sự cần thiết của đề tài

2 Mục tiêu nghiên cứu

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4 Phương pháp nghiên cứu

4.1 Nguồn số liệu

4.2 Phương pháp phân tích số liệu

5 Kêt cau của chuyên đê

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIEN VE PHÁT TRIEN NHÀ Ở

XÃ HỘI

1.1 Nhà ở xã hội

1.1.1 Khái niệm về nhà ở xã hội

1.1.2 Đối tượng quản lý nhà ở xã hội 1.1.3 Đối tượng cung cấp nhà ở xã hội 1.1.4 Đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội

1.1.5 Vai trò của nhà ở xã hội

1.1.6 Điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội 1.2 Phát triển nhà ở xã hội

1.2.1 Khái niệm phát triển nhà ở xã hội

1.2.2 Các tiêu chí đánh giá sự phát triển nhà ở xã hội

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở xã hội 1.2.4 Các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội

1.3 Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của một số nước trên thế giới 1.3.1 Tại Trung Quốc

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIÊN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI QUẬN

NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHÓ HÀ NỘI 28 2.1 Giới thiệu chung về quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội 28

2.1.2 Điều kiện tự nhiên 29 2.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội 30 2.2 Thực trạng phát triển nhà ở xã hội tại quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà

Nội 32

2.2.1 Cơ sở pháp lý hình thành và phát triển các dự án nhà ở xã hội 32

2.2.2 Tình hình thực hiện quy hoạch các dự án nhà ở xã hội tại quận Nam

Từ Liêm 33

2.2.3 Cung về nhà ở xã hội tại quận Nam Từ Liêm 34 2.2.4 Cầu về nhà ở xã hội tại quận Nam Từ Liêm 35

2.2.5 Giá cả nhà ở xã hội tại quận Nam Từ Liêm 38

2.2.6 Một số dự án phát triển nhà ở xã hội tiêu biểu tại quận Nam Từ Liêm

2.2.7 Đánh giá chung về thực trạng phát triển nhà ở xã hội tại quận Nam Từ

Liêm 43

CHUONG 3 DE XUẤT MỘT SO GIẢI PHAP PHAT TRIEN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI QUAN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHO HÀ NỘI 41

3.1 Định hướng phát triển nhà ở xã hội tại quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà

Nội giai đoạn 2021 — 2030 47

3.2 Đề xuất một số giải pháp phát triển nhà ở xã hội tại quận Nam Từ Liêm,

thành phố Hà Nội 41 3.2.1 Giải pháp tạo quỹ đất 41 3.2.2 Nhóm giải pháp về quy hoạch, kiến trúc, xây dựng 48 3.2.3 Nhóm giải pháp tô chức thực hiện 50

DANH MỤC TU VIET TAT

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Đồ thị quan hệ giữa thu nhập với nhu cầu nhà ở 22 Hình 1.2 Đồ thị quan hệ giữa sự tăng trưởng dân số và nhu cầu nhà ở 23 Hình 2.1 Bản đồ hành chính quận Nam Từ Liêm 28

DANH MỤC BANG

Bảng 2.1 Tình hình diện tích, dân số, mật độ dân số quận Nam Từ Liêm đến

01/04/2020 29

Bảng 2.2 Cơ cau kinh tế quận Nam Từ Liêm giai đoạn 2019 - 2020 31 Bang 2.3 Nhu cầu về nha ở xã hội của người dan quận Nam Từ Liêm giai đoạn

2017 - 2020 36

Bảng 2.4 Nhu câu vé nha ở xã hội của người dân tại các phường quận Nam Từ

Liêm giai đoạn 2017 - 2020 37

Bảng 2.5 Giá cả nhà ở xã hội tại quận Nam Từ Liêm năm 2020 39

Bảng 2.6 Một số dự án nhà ở xã hội tại quận Nam Từ Liêm 41

LỜI CẢM ƠN

Chuyên đề tốt nghiệp chuyên ngành Kinh về và Quản ly Đô thị với đề tài “Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở xã hội tại quận Nam Từ Liêm, thành pho Hà

Noi” là thành qua của quá trình thực tập và nghiên cứu nghiêm túc của bản thân

cũng như sự giúp đỡ, chỉ dẫn và khích lệ của thầy cô giáo trong Khoa Môi trường, Biến đổi khí hậu và Đô thị tại trường Đại học Kinh tế Quốc dân, các anh chị tại phòng Quản lý đô thị quận Nam Từ Liêm Qua trang viết này, tôi muốn gửi lời

cảm ơn tới những người đã giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và thực hiện

chuyên đề thực tập này.

Tôi xin gửi lời cảm ơn và bày tỏ lòng biết ơn tới PGS.TS Vũ Thị Hoài Thu đã trực tiếp hướng dẫn tận tình và cung cấp những hướng đi, những tài liệu tham khảo

cần thiết cho chuyên đề này.

Tôi xin cảm ơn lãnh đạo trường Đại học Kinh tế Quốc dân và Khoa Môi trường, Biến đổi khí hậu và Đô thị đã tạo điều kiện cho tôi hoàn thành chuyên đề này.

Tôi xin cảm ơn anh chị hướng dẫn tại phòng Quản lý đô thị quận Nam Từ Liêm

đã định hướng cũng như cung cấp những số liệu và thông tin quan trọng dé bài chuyên đề được hoàn thành.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Hải Yến

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan nội dung bài chuyên đề tốt nghiệp về “Thuc trạng và giải pháp phát triển nhà ở xã hội tại quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội ” là do bản thân thực hiện trong quá trình thực tập và nghiên cứu của tôi Những kết quả và các số liệu trong bài đều được thực hiện tại phòng Quản lý đô thị - UBND quận Nam Từ Liêm và không sao chép từ nguồn nào khác.

Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về lời cam đoan này.

Hà Nội, ngày 21 thang 04 năm 2021Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Hải Yến

LỜI MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của đề tài

Nhu cầu về nhà ở luôn là những nhu cầu cao nhất, cấp thiết nhất của người dân trong bat kì xã hội nao, thời đại nào Vì vậy, việc hỗ trợ người thu nhập thấp xây dựng nhà ở xã hội là mục tiêu của mọi chính phủ Giải quyết vấn đề nhà ở người thu nhập thấp không phải điều dé dàng, nhưng đó là một nỗ lực cần thiết ở mọi quốc gia, vì đó là yếu tố kiên quyết cho việc 6n định trật tự xã hội, giúp tăng trưởng

và phát triển kinh tế Trong những năm vừa qua, Nhà nước ta đã có sự quan tâm

trong việc giải quyết nhà ở của người dân ở khu vực thành thị và nông thôn Công tác quan lý và phát triển nha ở đã đạt được những kết quả khả quan, góp phan day mạnh quá trình phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia.

Tuy nhiên, đối với lĩnh vực quản lý và phát triển nhà ở vẫn còn tồn tại một số bất cập Quỹ nhà ở tại đô thị có sự gia tăng vượt trội nhưng nhà ở dành cho những

đối tượng thu nhập thấp ở khu vực đô thị và người lao động tại các khu công nghiệp tập trung chưa được quan tâm nhiều Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn năm 2020 và định hướng đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 996/QĐ-TTg ngày 19/6/2014 và Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2020 đã được UBND Thành phố phê duyệt tại Quyết định số 6336/QĐ-UBND ngày 28/11/2014 về việc đặt mục tiêu phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2020, theo đó, chỉ tiêu diện tích sản nhà ở xã hội

là 6,2 triệu m2 (trong đó gần 977 nghìn m2 sàn nhà ở sinh viên; hơn 567 nghìn m2 sàn nhà ở công nhân; 4,6 triệu m2 nhà ở thu nhập thấp) Đến cuối năm 2020, kết quả phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn toàn thành phố Hà Nội đã hoàn thành và có khả năng hoàn thành gần 3,6 triệu m2 sàn, chưa đạt dự kiến 2,6 triệu m2 sàn Trong khi đó, chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở thương mại là 20,4 triệu m2 san, đến cuối năm 2020 kết quả phát triển nhà ở thương mại trên địa bàn toàn thành phố Hà

Nội đã hoàn thành đạt gần 22,7 triệu m2, vượt dự kiến 2,3 triệu m2 sàn (N guon:

Công thông tin điện tử Chính phủ) Xu thé xây dung nha ở với giá cao dé bán cho những người có thu nhập cao đã thu hút được nhiều doanh nghiệp tiến hành đầu tư Yếu tố xã hội của nhà ở bị lắn át bởi kinh đoanh thương mại Vì vậy, giải quyết

nha ở cho những đối tượng chính sách, đối tượng thu nhập thấp, cán bộ, công chức,

viên chức, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, sĩ quan,

công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, học sinh sinh viên, vẫn gap nhiều khó

khăn.

Quận Nam Từ Liêm mới được thành lập (được tách từ huyện Từ Liêm, theo

Nghị quyết số 132/NQ-CP ngày 27/12/2013 của Thủ tướng Chính phủ) nhưng đã có bước chuyên mình vượt trội dé vươn lên trở thành trung tâm mới của Thủ đô Theo tổng cục thông kê năm 2020, quận có dân số 290.052 người với mật độ 8.989 người/km2 Với số lượng dân nhập cư đông, nhiều không gian hành chính, thương mại, dịch vụ; vì vậy, phát triển nhà ở xã hội giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người

thu nhập thấp, công nhân, người lao động và học sinh sinh viên là rất thiết thực

hiện nay để bảo đảm an sinh xã hội, để người lao động thực sự yên tâm, gắn bó với nghề, cùng doanh nghiệp phát triển Trong những năm gần đây, vấn đề phát triển nhà ở xã hội tại quận đã thu hút nhiều chủ đầu tư, mang lại niềm hi vọng cho những người muốn mua nhà nhưng gặp khó khăn về nguồn tài chính, nhưng vẫn còn tồn đọng những hạn chế nhất định cần phải sửa đổi.

Chính vì vậy tác giả chọn nghiên cứu đề tài: “Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở xã hội tại quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội ” nhằm phân tích những thành tựu và thách thức của hệ thong nha ở xã hội trên dia ban quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội hiện nay, từ đó đưa ra một số giải pháp phát triển nhà ở xã hội tại quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội trong thời gian tới.

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài có các mục tiêu nghiên cứu chính sau:

e© Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về phát triển nhà ở xã hội tại

đô thị.

e Đánh giá thực trạng phát triển nhà ở xã hội trên địa ban quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội; từ đó chỉ ra những kết quả đạt được và những hạn chế cần giải quyết về phát triển nhà ở xã hội trên địa ban quận Nam Từ

e Đề xuất một số giải pháp phát triển nhà ở xã hội của quận Nam Từ Liêm, thành phố Ha Nội trong thời gian tới.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

e Đối tượng nghiên cứu: nhà ở xã hội

e Pham vi nghiên cứu:

- Về không gian: quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội - Về thời gian: giai đoạn năm 2017-2020

- Về nội dung: Chuyên dé tập trung vào các nội dung chính sau:

+ Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.

+ Thực trạng phát triển nhà ở xã hội hiện nay trên địa bản quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội hiện nay.

+ Giải pháp cần được áp dung dé hoàn thiện hệ thống nhà ở xã hội trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.

4 Phương pháp nghiên cứu4.1.Nguôn sô liệu

Đề tài sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập từ các nguồn khác nhau, cụ thé 1a:

e Thu thập các văn bản pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội.

e Thu thập các số liệu có san về điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế

xã hội, các số liệu thứ cấp được thu thập từ các báo cáo của phòng Quản lý

đô thị thuộc UBND quận Nam Từ Liêm.

e Thu thập số liệu từ các trang tạp chí, website chuyên ngành.

e Tham khảo những công trình đã nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực

nghiên cứu.

e Tai liệu giáo trình hoặc các xuất bản khoa học liên quan đến van đề

nghiên cứu.

Phương pháp phân tích số liệu

e Phương pháp tổng quan tài liệu: Thu thập tài liệu liên quan đến cơ sở lý luân và kinh nghiệm phát triển phát triển nhà ở xã hội, điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội tại quận Nam Từ Liêm, thực trạng phát triển

nhà ở xã hội ở quận Nam Từ Liêm.

e Phương pháp thống kê: Phương pháp thống kê toán học dùng dé xử lý các số liệu, thông tin đã được thu thập, được trình bày tóm gọn lại trong

e Phương pháp tong hợp và phân tích: Phương pháp tổng hợp phân tích được dùng đề phân tích và đánh giá tình hình nhà ở xã hội tại quận Nam

Từ Liêm.

e Phuong pháp so sánh: So sánh nhà ở xã hội tại quận Nam Từ Liêmvà nhà ở xã hội trên cả nước.

e Phương pháp chuyên gia: Tác giả tham khảo các ý kiến của chuyên

gia để bổ sung thông tin về phát triển nhà ở nói chung và phát triển nhà ở

xã hội tại quận Nam Từ Liêm nói riêng.

10

5 Kêt cau của chuyên đề

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề được kết cấu thành 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về phát triển nhà ở xã hội

Chương 2: Thực trạng phát triển nhà ở xã hội tại quận Nam Từ Liêm, thành phố

Hà Nội

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp phát triển nhà ở xã hội tại quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội

11

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIEN VE PHAT TRIEN

NHÀ Ở XÃ HỘI

1.1 Nhà ở xã hội

1.1.1 Khái niệm về nhà ở xã hội

Theo Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2020: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ

trợ của Nhà nước cho các doi tượng được hưởng chính sách hồ trợ về nhà ở theoquy định ”.

Theo Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Whà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo

quy định ”.

Theo Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 09/06/2006 của Chính phủ về nhà ở xã hội, giải thích rằng: “Nhà ở xã hội là nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phan kinh tế dau tư xây dựng cho các doi tượng quy định ở thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định ”.

Như vậy, nhà ở xã hội được xây dựng dé hướng đến những đối tượng nhất định như người có thu nhập thấp, sinh viên, người lao động làm việc tại các đơn vi sự

nghiệp công lập, ngoài công lập nhằm đảm bao dé họ có nha dé ôn định sinh sống và làm việc Vì vậy, chủ đầu tư nếu thực hiện các dự án liên quan đến nhà ở xã hội nhằm hướng đến mục tiêu xã hội mà không phải mục đích thương mại như nha ở thương mai thi được nhà nước tạo điều kiện hỗ trợ như có cơ chế riêng, chính

sách miễn thuế, giảm thuế, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, các ưu đãi và nguồn

hỗ trợ từ nguồn vốn nhà nước Về sở hữu, nhà ở xã hội có thể thuộc sở hữu nhà nước, sở hữu của các tổ chức phi lợi nhuận hoặc của các doanh nghiệp nhưng không nhằm mục đích lợi nhuận.

1.1.2 Đối tượng quản lý nhà ở xã hội

Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2020 và khoản 1 Điều 8 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì “Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định lựa chọn chủ đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn của Trung

ương, cơ quan quản lý nhà ở câp tỉnh báo cáo:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền quyết định chủ đầu tư nhà ở xã hội, có trách nhiệm xác định mức thu nhập bình quân và thu nhập thấp tại địa phương, điều kiện

được mua, được thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên phạm vi địa ban trong từng thời

12

kì và công bố công khai trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương, trên website của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và của Sở xây dựng”.

1.1.3 Đối tượng cung cấp nhà ở xã hội

Theo Điều 8, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về thủ tục lựa chọn chủ đâu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội:

“1, Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại Khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở thuộc nguồn vốn trung ương thì Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định lựa chọn

chủ đầu tư.

Trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kế từ ngày nhận được Tờ trình của Bộ Xây dựng, Thủ tướng Chính phủ có văn bản lựa chọn chủ đầu tư hoặc ủy quyền cho Bộ Xây dựng lựa chọn chủ đầu tư dự án.

2 Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư băng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại Khoản 1 Điều 53 Luật Nhà ở thuộc nguồn vốn địa phương thì Sở Xây dựng báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn chủ đầu tư hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) lựa chọn chủ đầu tư dự án.

Trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được Tờ trình của Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có văn bản lựa chọn chủ đầu tư hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện lựa chọn chủ đầu tư Trường hợp được ủy quyền thì trong thời hạn tối đa là 30 ngày, ké từ ngày nhận được văn bản ủy quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải có văn bản lựa chọn

chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.

3 Đối với nhà ở xã hội được đầu tư không phải băng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại Khoản 1 Điều 53 Luật Nhà ở thì Sở Xây dựng báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại Khoản 2 Điều 57 của Luật Nhà

ở và văn bản hướng dân của cơ quan có thâm quyên ban hành.

Trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được Tờ trình của Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có văn bản lựa chọn chủ đầu tư hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện lựa chọn chủ đầu tư Trường hợp được ủy quyền thì trong thời hạn tối đa là 30 ngày, ké từ ngày nhận được văn bản ủy quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải có văn bản lựa chọn

chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.

13

4 Chủ đầu tư dự án thực hiện thủ tục xin chấp thuận, quyết định chủ trương đầu

tư; tổ chức lập, thâm định, phê duyệt và triển khai dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan.

5 Bộ Quốc phòng và Bộ Công an được phép triển khai các dự án nhà ở xã hội theo quy định tại Nghị định này dé giải quyết nhà ở cho các đối tượng quy định tại Khoản 6 Điều 49 của Luật Nhà ở phù hợp với tình hình và điều kiện đặc thù riêng, nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi đối tượng chỉ được hỗ trợ một lần.”

1.1.4 Đối tượng thụ hướng nhà ở xã hội

Theo Điều 49 Luật nhà ở năm 2020, những doi tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội bao gồm:

“1 Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người

có công với cách mạng;

2 Hộ gia đình nghéo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

3 Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng

bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

4 Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

5 Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong va ngoai khu công

6 Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhânchuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vi thuộc công an nhân dân va quân

đội nhân dân;

7 Can bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công

chức, viên chức;

§ Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của

Luật này;

9 Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đăng, dạy nghề; học

sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;

10 Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất

14

1.1.5 Vai trò của nhà ở xã hội

1.1.5.1 Nhà ở xã hội góp phan đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Nhà

Qua khảo sát của Bộ xây dựng năm 2020, dé phục vụ dé án phát triển nhà ở xã hội đa số các hộ có khó khăn về nhà ở có diện tích nhà ở chật chội, nhiều thế hệ

cùng sinh sống, bình quân diện tích rất thấp Thiếu nước sạch, thiếu điện chiếu

sang công cộng, đặc biệt là môi trường sống bị ô nhiễm do khói bụi, nước thải Cùng với tốc độ đô thị hóa và phát triển nền kinh tế thị trường, một bộ phận dân cư thu nhập thấp sẽ bị nghèo đi tương đối so với tốc độ phát triển kinh tế, do vậy tỷ lệ này trong tương lai vẫn rất khó khăn đề cải thiện được nhà ở cho mình, thậm chí còn nghèo đi đo tốc độ lạm phát cao.

Thực trạng trên gây nhiều sức ép cho các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực nhà ở, phát triển xã hội Việc thiếu điều kiện sinh hoạt tối thiểu là có một nơi ở có thể làm gia tăng tệ nạn xã hội, làm cho những nỗ lực của Chính phủ trong

việc lành mạnh hóa xã hội thông qua các chính sách xã hội không đạt hiệu quả cao.

Việc phát triển nhà ở xã hội sẽ giải quyết được phần nào nhu cầu nhà ở cho các đối tượng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm chỗ ở Mặt khác, những quy định về tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng nhà ở xã hội sẽ góp phan cải thiện điều kiện sống của

các đối tượng thu nhập thấp, giúp họ có được một điều kiện sinh hoạt tốt hơn trước.

Điều nay có một ý nghĩa tích cực trong việc nâng cao điều kiện sống dân cư, ôn định nơi ăn, chốn ở cho các đối tượng khó khăn trong xã hội Từng bước thực hiện

tôt những mục tiêu trong chính sách an sinh xã hội của Nhà nước.

Huỳnh Thị Dạ Quyên (2011) đã đưa yếu tố Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo

chính sách an sinh xã hội của Nhà nước vào nghiên cứu vai trò của nhà ở xã hội.

1.1.5.2 Phát triển nhà ở xã hội góp phân kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Theo quy định của Luật nhà ở năm 2020, những dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế, miễn tiền sử dụng đất, được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng đầu tư phát triển theo quy định như: được vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay tùy theo khả năng ngân sách của từng địa phương Ngoài ra, Nhà nước còn hỗ trợ về các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở xã hội cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công xây lắp nhằm đảm

bảo giảm giá thành xây dựng công trình.

15

Những hỗ trợ trên của Nhà nước có tác dụng tích cực trong việc thu hút các

doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cung cấp quỹ nhà ở cho những

đối tượng thực sự có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa thể tìm được đo gặp khó khăn

về tài chính Nhất là trong điều kiện hiện nay, khi các dự án xây dựng nhà ở thương mại đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm do giá nhà ở thương mại cao, việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội với mức giá thuê, thuê mua phù hợp với thu nhập của đa số dân cư sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc nhà ở

này - phân khúc đang bị bỏ ngỏ.

Mặt khác, phát triển các dự án xây dựng nhà ở xã hội góp phần kích cầu một số

các lĩnh vực khác như: ngành sản xuất vật liệu xây dựng, sản phẩm gia dụng

những ngành phục vụ cho dự án xây dựng, góp phần giải quyết việc làm cho một bộ phận lao động trong lĩnh vực này, tạo điều kiện thúc đây tăng trưởng các ngành kinh tế còn dư thừa nguồn cung Theo tính toán sơ bộ của Bộ xây dựng năm 2018, nếu thực hiện đầu tư xây dựng 500.000 m2 nhà ở, sẽ cần tiêu thụ khoảng 120.000 tấn xi mang, 30.000 tan sat thép và nhiều loại vật liệu khác, tạo công ăn việc làm

cho hàng vạn lao động ngành xây dựng.

Phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng Nhà ở được nhiều tác giả nghiên cứu như Trần Lan Hương

(2015) hay Huynh Thị Dạ Quyên (201 1).

1.1.5.3 Góp phan tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ổn thị trường bắt động sản

Đối với quỹ nhà ở do Nhà nước đầu tư dành dé cho thuê, trong quá trình khai thác, sử dụng quỹ nhà ở này không bị mất đi mà tài sản nhà đất thuộc sở hữu nhà nước, vẫn đảm bảo khả năng thu hồi vốn dé tái đầu tư thông qua việc thu tiền cho

thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở, theo nguyên tắc bảo toàn vốn đầu tư (khác biệt hoàn toàn so với cơ chế bao cấp áp dụng trước đây khi thực hiện chính sách phân phối nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức) Sau một quá trình khai thác tối thiêu từ 20 đến 30 năm, nếu người thuê không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước sẽ cải tạo, xây dựng lại hoặc chuyền đôi mục đích sử dụng dé đạt hiệu quả cao hơn Tại thời điểm đó, quỹ nhà ở này vẫn thuộc quyền sở hữu

của Nhà nước và sẽ có giá tri kinh tê cao hơn nhiêu so với thời diém hiện nay.

Quỹ nhà ở xã hội sẽ góp phần cung cấp cho thị trường bất động sản một nguồn cung lớn, tạo điều kiện giảm bớt sức nóng về nhu cầu nhà ở trên thị trường hiện nay Đồng thời, việc có thêm quỹ nhà ở này tham gia vào thị trường sẽ giúp mở rộng các đối tượng mua, bán trên thị trường nhà ở - thị trường vốn được coi chỉ

16

dành cho những người có thu nhập cao là chủ yếu, sản phâm được cung ứng trên thị trường qua đó cũng phong phú hơn nhiều Sự phong phú về sản pham cũng có những tác động tích cực, làm giảm những cơn sốt giá, có thêm nhiều lựa chọn cho các đối tượng mua bán sẽ giúp tính cạnh tranh trên thị trường lành mạnh hơn, phá vỡ thế độc quyền của một số phân khúc thị trường nhà ở như: phân khúc thị trường

nhà ở thương mai, thị trường nha ở chung cư Từng bước đưa gia cả trên thị trường

vê đúng thực chat của nó.

Góp phan tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ồn thị trường bat động sản được tác giả Trần Lan Hương (2015) đưa vào nghiên cứu các yếu tô ảnh hưởng đến vai trò của nhà ở xã hội.

1.1.6 Điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Theo Điều 50 Luật nhà ở năm 2020 về hình thức thực hiện chỉnh sách hỗ trợ về

nhà ở xã hội:

“1 Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội cho các đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8 và 10 Điều 49 của Luật này; đối với đối tượng quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật này thì chỉ được thuê nhà ở xã hội.

2 Hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở dé đối tượng quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 49 của Luật này xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà dé

3 Hỗ trợ giao đất ở có miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc tặng nhà ở cho đối tượng quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 49

của Luật này.

4 Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để các đối tượng quy định tại các khoản 1,4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà dé

2990.

Theo Điều 51 Luật nhà ở năm 2020 về diéu kiện được mua, thuê, thuê mua nhà

ở xã hội:

“1, Đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định sau đây:

a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê muanhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hồ trợ nhà ở, đât ở dưới mọi hình thức

tại nơi sinh sông, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích

17

nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu

do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;

b) Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có

nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú

từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật này;

c) Đối với đối tượng quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc điện nghèo, cận nghéo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ Đối với đối tượng quy định tại các khoản 1, 8, 9 và 10 Điều 49 của Luật này thi không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm này.

2 Đối với trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại quyết định phê duyệt chương trình mục tiêu về nhà ở tương ứng của cơ quan nhà nước có thâm quyên.

3 Đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, cư trú theo quy định sau đây:

a) Có đất ở nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng nhà ở bị hư hỏng, dột

b) Có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có đất ở, nhà ở cần phải xây dựng

mới hoặc cải tạo, sửa chữa.”

1.2 Phát triển nhà ở xã hội

1.2.1 Khái niệm phát triển nhà ở xã hội

Phát triển nhà ở xã hội có thé hiểu là sự phát triển về số lượng, loại hình và hình thức cung cấp nhà ở xã hội !

Do đó, việc phát triển nhà ở xã hội thực chất là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại, cải tạo nhằm làm tăng diện tích nhà ở cung cấp cho các đối tượng xã hội, gia tăng đối tượng thụ hưởng cụ thể theo quy định của địa phương, gia tăng hình thức, chất lượng cung ứng dịch vụ với sự tham gia ngày càng nhiều của các nhà đầu tư vào thị trường đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

' Nguồn: Tác giả Nguyễn Viết Dũng (2011), “Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở cho người có thu

nhập thâp trên địa bàn Hà Nội, Luận văn Thạc sỹ, Đại học Kinh tê Quốc dân.

18

1.2.2 Các tiêu chí đánh giá sự phát triển nhà ở xã hội

Theo Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ về Phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn năm

“Các chỉ tiêu phát triển nhà ở, trong đó có chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cho

từng nhóm đối tượng phải được xác định cụ thể trong nhiệm vụ phat triển kinh tế

- xã hội của địa phương hàng năm và từng giai đoạn đề tổ chức triển khai, đồng thời là co sở dé cơ quan có thầm quyền giám sát, đánh giá kết quả thực hiện”.

Các tiêu chí đánh giá phát triển nhà ở xã hội bao gồm (Nguyễn Thiệu Thành,

a Sự phù hợp với quy hoạch phát triển nhà ở của địa phương

Các dự án phát triển nhà ở xã hội phải phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng giai đoạn.

Khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch

khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; quy hoạch xây

dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học,

trường phô thông dân tộc nội trú công lập trên địa bàn, cơ quan có thâm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong quy hoạch.

b Số lượng các dự án nhà ở xã hội đã triển khai, đang triển khai

Sô lượng các dự án nhà ở xã hội đã và đang triên khai là một tiêu chí đê đánh

giá sự phát triển nhà ở xã hội tại mỗi địa phương Số lượng các dự án phản ánh cán

cân cung câu của thị trường, mức độ đáp ứng với nhu câu về nhà ở xã hội của thịtrường.

Ngoài ra, dựa vào kết quả đạt được từ các dự án đã triển khai, chúng ta sẽ đánh giá được những khó khăn, bất cập của thực tiễn để từ đó đưa ra giải pháp khắc

c Chất lượng các dự án nhà ở xã hội

Chất lượng của nhà ở xã hội ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống của

người dân mua, thuê nhà ở xã hội Nhà ở xã hội có chất lượng tốt, hạ tầng CƠ SỞ

đồng bộ sẽ đảm bảo an toàn cuộc sống, giúp người dân an cư lạc nghiệp từ đó xây dựng được niềm tin của người dân đối với các dự án nhà ở xã hội, qua đó sẽ thúc đây phát triển nhà ở xã hội.

19

d Giá thành các dự an nhà ở xã hội

Đối với người có thu nhập thấp tiêu chí giá cả luôn được đặt lên hàng đầu dé đưa ra quyết định lựa chọn bên cạnh những tiêu chí về chất lượng, vị trí Các dự án nhà ở xã hội có chất lượng tốt, giá thành hợp lý sẽ thúc đây nhu cầu mua, thuê của người dân Từ đó sẽ thúc day nguồn cung các doanh nghiệp quyết định đầu tư sẽ tăng lên khi nắm bắt được nhu cầu của thị trường.

e Mức độ hai long của người dan thuê, mua nhà ở xã hội

Trong bat kỳ lĩnh vực kinh doanh nao niềm tin của người tiêu dùng là một trong những yếu tố hàng đầu ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh Khi người dân hài lòng với sản phẩm ho được cung cấp, niềm tin sẽ tăng lên từ đó doanh nghiệp sẽ bán được nhiều sản phẩm hơn Đối với nha ở xã hội cũng tương tự như vậy.

# Về chính sách

Chính sách của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng Đối với nhà ở xã hội, đối tượng được mua, thuê là những người có thu nhập thấp, được gọi là “yếu thế” trong xã hội Vậy để các chương trình phát triển nhà ở xã hội đạt được kết quả mong muốn thì chính sách của nhà

nước cần đạt được các tiêu chí: tính công bằng, tính nhân dao, tính đô thi.

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở xã hội

Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở xã hội bao gồm (Nguyễn Thiệu

Thành, 2018):

a Các chính sách của nhà nước liên quan đến phát triển nhà ở xã hội

Chính sách vĩ mô của nhà nước về quỹ đất, quỹ quy hoạch xây dựng: chính sách về tài chính tiền tệ, thuế; chính sách về thủ tục hành chính ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến phát triển nhà ở xã hội.

b Chính sách của nhà nước về đối tượng và diéu kiện được thuê, mua nhà ở xã

Nhà ở xã hội được dành để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng sau

“1 Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người

có công với cách mang;

2 Hộ gia đình nghéo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;

3 Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng

bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

20

4 Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghẻo tại khu vực đô thị;

5 Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công

6 Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhânchuyên nghiệp, công nhân trong co quan, don vi thuộc công an nhân dân va quânđội nhân dân;

7 Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công

chức, viên chức;

8 Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của

Luật này;

9 Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đăng, dạy nghê; họcsinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nha ở trong thời gian học tập;

10 Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá đỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất

c Các chiến lược dau tư của doanh nghiệp

Chính sách đầu tư của doanh nghiệp đầu tư xây dựng anh hưởng rất nhiều đến nguồn cung của thị trường, khi những khó khăn vướng mắc về cơ chế chính sách chưa được tháo gỡ, doanh nghiệp sẽ không muốn đầu tư nhà ở xã hội, dẫn đến

nguôn cung thâp hơn so với nhu câu và ảnh hưởng đên phát triên nhà ở xã hội.

d Nhu cấu và thu nhập cua người dan

Nhu cau về nha ở là nhu cau cơ bản thiết yếu không thé thiếu đối với mỗi người dân Do vậy cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu

nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm.

Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp Trong

giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một đường thang

đông biên.

21

‘ Đường cầu nha ở thiết yếu

Lượng cầu Đường cầu nhà ở cao cấp

Thu nhập

Thu nhập thấp Thu nhập cao

Hình 1.1 Đồ thị quan hệ giữa thu nhập với nhu cầu nhà ở

e Quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa

Mức độ dịch chuyền lao động tăng dẫn tới tăng trưởng dân số, đây là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà ở tăng lên Lượng cầu bất động sản nói chung và lượng cầu về nhà ở xã hội nói riêng là một đại lượng tỉ lệ thuận với yếu tố dân sé, đặc biệt khi ty lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu nhà ở Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất

lớn vào các biên sô: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả.

22

Cầu BĐS

Gia đình độc thân Quy mô và Tang quy mỗ

Và gia đình có kết cấu gia đình nhưng kết cấu không đổicon nhỏ

Quy mô gia đình

Hình 1.2 Đồ thị quan hệ giữa sự tăng trưởng dân số và nhu cầu nhà ở

Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện tích nhà ở và đất ở tăng theo Tuy nhiên hệ số co giãn này không chỉ đơn thuần phụ thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còn tùy thuộc vào kết cầu của gia đình Sự thay đổi về quy mô giữa một gia đình độc thân và một gia đình của một cặp vợ chồng hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu nhà ở, hay nói cách khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ Tóm lại, sự thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đôi về kết cấu trong gia đình

(lập gia đình có con cái, con bước sang tudi trưởng thành, sự hiện diện của người

cao tuôi, của nhiều thế hệ cùng sống chung) sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về cầu

nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng.

Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì cầu về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại nhỏ dần Độ co giãn của cầu nha ở so với thu nhập được xác định là tốc độ bién thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập Khi thu nhập còn thấp chưa vượt quá mức thỏa mãn nhu cầu tối thiểu về các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực pham thì độ co giãn của cầu nhà ở đối với thu nhập là rất nhỏ Khi thu nhập tăng lên vượt quá mức giới hạn đói nghèo, thì tỉ lệ của thu nhập được dành để đầu tư cho chỗ ở tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn.

f Năng lực bộ may quản lý của Nhà nước và năng lực quan ly của doanh nghiệp

Trong bat kỳ lĩnh vực nào, nguồn lực con người là một trong những nhân tổ ảnh hưởng chính đến sự phát triển của lĩnh vực đó Năng lực cá nhân ảnh hưởng trực

23

tiếp đến năng lực bộ máy quản lý, năng lực quản lý thấp kém kéo theo sự trì trệ, bế tắc không thể phát triển được và ngược lại.

1.2.4 Các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội 1.2.4.1 Chính sách về tài chính

Theo Bộ xây dựng, cuối năm 2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội Sau khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, người thu nhập thấp có thể vay mua nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất 4.8% theo Quyết định của Thủ tướng Trong năm 2016 cùng với việc gia hạn vay 30.000 ty đồng đến hết năm 2016, Chính phủ cũng phê duyệt mức lãi suất ưu đãi với nhà ở xã hội tại Ngân hàng chính sách với mức lãi suất ưu đãi 4.8%/năm Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định 370/QĐ-TTg về lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội theo quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP Theo đó, lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội

tại Ngân hàng Chính sách xã hội trong năm 2018 là 4.8%/nam (0.4%/thang) Lai

suất nợ quá hạn được tính băng 130% lãi suất khi cho vay Sau khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội của người dân khó khăn hơn du có gói tín dụng mới từ Ngân hàng Chính sách xã hội, nhưng người thu nhập thấp không

dễ tiếp cận.

Trong phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 3/2020, Chính phủ vừa giao Bộ

Kế hoạch và Đầu tư cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị định số 71/2018/QH14 và bổ sung 2.000 tỷ đồng cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng nhà nước chỉ định dé thực hiện hỗ trợ cho vay NOXH.

(Nguồn: Báo điện tử Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam) 1.2.4.2 Cơ chế về đất đai, thuế, và chính sách wu đãi khác về đầu tw

Các dự án phát triển NOXH được hưởng một số hỗ trợ, ưu đãi nhất định về đất đai, thuế và các chính sách ưu đãi khác về đầu tư miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội đã được

phê duyệt; được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế gia tang; được mién, giảm và hưởng

các ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp; được miễn thực hiện thủ tục thâm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở xã hội do cơ quan có thẩm quyền ban hành; được sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội làm tài sản thế

chấp khi vay vốn đầu tư cho dự án đó

24

Đặc biệt, chủ đầu tư dự án được dành 20% tong dién tich dat 6 được giao trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) dé đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại, kể cả nhà ở thương mai cao tầng hoặc thấp tang nhằm bù dap chi phi đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho

thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm chi phi dịch vụ quan lý, vận hành nha ở xã

hội sau khi đầu tư Trường hợp dự án phát triển nhà ở xã hội không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích san nhà ở của dự án đó dé bán, cho

thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại.

Cơ chê về dat đai, thuế, và chính sách ưu đãi khác về dau tư được tác giả Nguyễn

Thiệu Thành (2018) đưa vào nghiên cứu các chính sách phát triển nhà ở xã hội.

1.3 Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của một số nước trên thế giới 1.3.1 Tại Trung Quốc

Tại Trung Quốc, NOXH chủ yếu có mặt bằng dạng đơn nguyên, bố cục chặt

chẽ, tiết kiệm giao thông và không gian công cộng Mặt bằng căn hộ liên hoan giữa

phòng khách và ăn, ưu tiên phòng khách và phòng ngủ chính giáp với mặt thoángở ngoài nhà.

1.3.2 Tại Nhật Bản

Tại Nhật Bản, nhà ở cho người thu nhập thấp đều được xây cao tầng tại các vùng ven đô thị Các thiết kế của người Nhật luôn thê hiện sự hiện đại bên ngoài và tính truyền thống, tối ưu bên trong từng căn hộ: hệ thống vách ngăn nhẹ, nội thất đơn giản, gon gang, tiết kiệm diện tích tối đa Bên cạnh đó, Nhật Bản luôn là một trong những nước đi đầu trong việc đưa khoa học kỹ thuật vào công trình, nhằm mục tiêu phát triển bền vững và tiết kiệm chi phi vận hành, sử dụng.

1.3.3 Tại Singapore

Thành công của Singapore là chương trình phát triển nhà ở công cộng, Chính phủ đã tạo mọi thuận lợi để người dân được sở hữu ngôi nhà của mình Từ một nước kém phát triển với hơn 70% hộ gia đình sống trong những khu nhà ở chật

chội, xuống cấp, mất vệ sinh; 1/4 dan số sống ở các khu nhà 6 chuột và 1/3 người

khác sống trong các khu nhà tự phát ven thành phố của những năm trước 1960 Đến nay Singapore đã có trên 93% dân số có sở hữu nhà (trong đó có hơn 80%

đang ở nhà giá thấp) Chính sách phát triển nhà ở Singapore là:

Về tổ chức bộ máy chuyên trách, cơ quan Nhà ở và Phát triển (Housing & Developmen Board - HDB) có trách nhiệm về quyên han từ công tác quy hoạch,

25

thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, phân phối, quản lý, bảo trì và các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở trong một tổng thé chung Nhờ có quyền han đầy đủ và trách nhiệm rõ rang, cụ thể trong mọi khâu điều hành, quản lý, nên hoạt động phát triển nhà ở mang lại hiệu quả cao Các tổ chức tư nhân tham gia xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp nhận được sự hỗ trợ của Nhà nước, thủ tục hành chính rõ

ràng và được thực hiện nhanh chóng.

Về nguồn lực tài chính, Singapore đã “thành lập Quỹ tiết kiệm trung ương (CPF) để quản lý hệ thống quỹ tiền tiết kiệm bắt buộc, trong đó người lao động phải đóng góp tiết kiệm tiền lương tháng cho CPF (người sử dụng lao động đóng 14%/tháng và người lao động, công chức thu nhập thấp phải đóng 20%/tháng) Ngoài ra, để người dân có thé mua nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng người dân chỉ phải trích đưới 20% thu nhập đề trả tiền mua nhà Quỹ CPF được sử

dụng cho 3 mục đích chính là: chăm sóc y tế, trả lương hưu và cho vay mua nhà ở xã hội Quỹ CPF cho vay đến 90% giá trị căn nhà với lãi suất rất thấp và được trả góp 25-30 năm Cơ quan quản lý quỹ và tổ chức xây dựng nhà ở cho nhân dân tổ chức việc bán nhà trả góp cho người dân Người có thu nhập thấp được ưu tiên mua trước và thông qua hình thức bốc thăm.

1.3.4 Tại Thái Lan

Về tổ chức bộ máy, cũng giống như Singapore, Chính phủ Thái Lan cũng thành lập cơ quan Cộng đồng nhà ở (UCDO) trực thuộc Bộ Nhà ở UCDO có vai trò liên kết các tổ chức khác nhằm huy động tài chính dé phát triển nhà ở; hoạch định chính

sách, quy hoạch, thiết kế nhà ở.

Về chính sách tài chính, Chính phủ Thái Lan cho phép UCDO thành lập ngân hàng riêng với mục đích cung cấp tín dụng nhà ở; cung cấp những khoản vay cho người thu nhập thấp với lãi suất ưu đãi, dé họ mua được nha trả góp Chính phủ thành lập Tổ chức nghiên cứu thị trường nhà ở, khuyến khích các nguồn vốn đầu

tư của tư nhân và nước ngoài vào lĩnh vực nhà ở Ngoài ra, còn chủ trương trích

20% khoản thuế thu nhập đánh vào nhóm người giàu dé bé sung vào Quỹ phát triển nhà ở.

Chính phủ cũng chú trọng giải quyết yêu cầu cải thiện môi trường, bảo đảm dành quỹ đất cho các công trình công cộng, dịch vụ xã hội, sân vườn, cây xanh trong khu nhà ở của người nghèo Bảo đảm mức giá thuê nhà hợp lý đối với người thu nhập thấp, xây dựng chính sách thuê nhà.

26

1.3.5 Tại Philipines

Dé giải quyết van đề nhà ở cho người có thu nhập thấp, khởi đầu phải tạo việc làm và hướng dẫn cách làm việc cho họ, sau đó có sự phối hợp giữa Nhà nước và nhân dân Các chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp của Philipines rất đa dạng với sự tham gia phối hợp giữa cộng đồng, các tô chức phi chính phủ và cơ quan nhà nước Nhà nước tham gia vào các chương trình phát triển nhà ở bằng cách bỏ vốn cho các cơ quan Chính phủ vay với lãi suất thích hợp Luật pháp Philipines quy định tất cả các tô chức tư nhân phải đóng góp vào quỹ phát triển nhà ở cho người nghèo băng khoản trích ra từ lợi nhuận Các tổ chức phi chính phủ phải tự triển khai công việc lo nhà cho người nghèo.

27

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIÊN NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHÓ HÀ NỘI

2.1 Giới thiệu chung về quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội

2.1.1 Vị trí địa lý

Quận Nam Từ Liêm là quận nội thành nằm ở phía Tây thành phố Hà Nội, Việt

Nam Địa giới hành chính quận Nam Từ Liêm: Phía đông giáp các quận Cầu Giấy,

Thanh Xuân; Phía tây giáp huyện Hoài Đức; Phía nam giáp quận Hà Đông; Phía

bắc giáp quận Bắc Từ Liêm với ranh giới là quốc lộ 32 Quận có tọa độ địa lý từ 21°00“12” độ vĩ Bắc tới 105°42'14” độ kinh Đông Quận có ranh giới hành chính được thé hiện qua hình 2.1 sau:

BẢN ĐỒ HÀNH CHÍNH QUẬN NAM TỪ LIÊM

Hình 2.1 Bản đồ hành chính quận Nam Từ Liêm

Tính đên ngày 01/04/2020, tông diện tích tự nhiên, dân sô và mật độ dân sôquận Nam Từ Liêm như trong bảng 2.1 sau:

28