Luận văn thạc sĩ Luật học: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự hiện hành và thực tiễn thi hành tại một số văn phòng công chứng trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HANOI

NGUYEN HAI YEN

HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT THEO QUY ĐỊNH CỦAPHÁP LUAT DÂN SỰ HIỆN HANH VÀ THỰC TIEN THỊ HÀNH TẠI MỘT SỐ VĂN PHÒNG CÔNG CHUNG TREN BIA BAN

THÀNH PHÓ YEN BAI, TINH YEN BAT

LUẬN VAN THẠC SiLUAT HỌC

(Định hướng ứng dung)

HÀ NỘI, NĂM 2021

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HANOI

NGUYEN HAI YEN

HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT THEO QUY ĐỊNH CỦAPHÁP LUAT DÂN SỰ HIỆN HANH VÀ THỰC TIẾN ‘THI HANH TẠI MỘT SỐ VĂN PHÒNG CÔNG CHUNG TREN BIA BAN

THÀNH PHO YEN BAI, TINH YEN BAT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUAT HOC

LOI CAM DOAN

Tôi xin cam doan Lun văn “Hop đồng chmyễn nhượng quyều sĩ đựng dit theo pháp Int dm sự kiện hành và thực tiễn thỉ hành tai mộtsỗ Văn phòng công ching trêu địa bau thành phố Yêu Bái, tĩnh Yêu Bái” là quá trình nghiên cứ do cá nhân thực hiển.

Các kết quả trong Luận văn chưa từng được cổng bỗ ở bắt lỷ công trình nào khác Các

thông tin số liêu và nội mg trong Luân văn là mg thư, đâm báo độ tn cậy và được trích din theo ding ary dink Nẵu có sai sớt, tất xm hoàn toàn chị trách nhiệm trước

Khoa va Nhà tường

Nguyễn Hải

LOI CẢM ON

Trong muốt quá tình nghiên cứa và hoàn thiện Luin vin, tối đã nhận được nhiễu ar

hướng din, giúp đỡ tân tinh của các thấy cổ, cán bộ Sở Tư pháp, các Công chứng viên Tôi in g lời cém ơn su sắc tối

TS NguyỄn Thùy Trang là giáo viên người hướng dẫn đã tận tinh giúp đố, chỉ báo, giảng day những liên thúc còn thiểu sốt và tao moi điều kiện tốt nhất cho tôi để hoàn

thiên Luân văn cổa mình.

Xin chân thành căn on các thầy cô Khoa seu Dai học, khoa Luật Dân sơ &: Tổ tạng

dân sự đã giúp đố, hướng din, cũng cấp nhiêu kin thúc cũng nh nhiều kình nghiệm quỷ oán trong thục tin để tố hoàn thánh Luận vẫn.

Tôi cũng xin tô lòng biết ơn tới của bộ Sở Tư pháp, các Công chúng viên ở Văn

phòng công chứng Mé Định Nhật va Văn phòng công ching Vũ Bích Huệ đã nhit tìnhgiúp đổ, của sẽ những kinh nghiêm giải quyết trong hoạt công chúng và cũng cấp nguồnthi liễu rong quá tình thụ thập s liêu hoàn thiện Luận văn cũ tô

Cuối cùng tối xin gi lời căm om tới gia dink, người thin và bạn bé đã thường xuyên

ting hộ, động viên và khíchlệ đổ tố hoàn hình tốt Luận vin này.

‘Kin trân trọng căn ơn

Tác gid ludn văn

Nguyễn Hai Yến

1.Lÿ đo lựa chon đổ tả2 Tinh hình nghiên cứu,

3 Mạc đích đổi tương ngiên cứu và pam và nghiên cứu31 Mu dich nghién cin

3.2 ĐÃ hương nghaén cửu

3.3 Phạm vi nghin cin4 Phương pháp nghiên cứu

5 Ý nba khoa học vàthịc iin cũa đi tả6.Co cầu luận vin

PHAN NỘI DUNG

CHUONG 1: LÝ LUẬN CƠ BAN VỀ HỢP BONG CHUYEN NHUONG QUYỀN SỬ¬ ÔÔÔÒÔ

DUNG DAT 7 1 1 há niệm hop đẳng chuyén nhương quyên sử dụng đất

1.2 Đặc dim hợp đồng chuyỂn nhượng quyền sỡ dụng đất 13 1 3 Luge sở quy dinh pháp luật về hop đồng chuyển nhương quyén sở đụng đất qua các

thời kỳ lich sĩ M

Tiểu kết chương 1 19 CHUONG 2: THUC TRANG PHÁP LUAT HIEN HANH VỀ HOP ĐỒNG CHUYEN NHUONG QUYỀN SỬ DUNG DAT 20 2.1 Didwkién có hiệu lực của hợp đẳng chuyén nhượng quyền sử dụng dit 20

2.22, Bên nhận chuyễn nhường quyên sứ hog đắt 14 2 3 chi chỗ thể trong hop đồng chuyển nhương quyền sr dng dit 2» 3.4 Nội ding của hop đẳng chuyển nhượng quyền sở dụng đít 30

2.41 Đổi tương ca hợp đồng chuyển nhương quyền sr dạng dit 31

2.42 Quyén va ngiĩa vụ các bên trong hợp đẳng chuyển nhương quyén sử dụng đất 39

2.43 Thời đễm phát sinh hiệu lực của hợp đẳng chuyển nhượng quyền sở dụng dit 43

3.4.4 Một sổ điều khoản khác 4

2 5 Hình thúc cia hợp đồng chuyển nhượng quyén sir dụng đất 4 2.6 Hop đẳng chuyển hương quyên sử dụng đất vô hiệu “ - 61 Các căn c vác dink hợp đồng cluyẫn nhương quyên sử dụng đắt về Ib 49 2.6.2, Hãu quảpháp lý cia hợp đồng chuyiễn nhương quyễn st chong đắt võ hậu S3

Tiểu kết chương 2 35

CHUONG 3: THUC TIEN CONG CHUNG HOP DONG CHUYEN NHUONG QUYEN SỬ DUNG DAT TẠI MỘT SỐ VĂN PHONG CONG CHUNG TREN BIA BAN

THÀNH PHO YEN BAI, TINH YEN BAI VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIEN PHÁP LUAT

hương quyên sit dụng dit tạ một số vin 3.1 Host động công chứng Hợp đồng chui

phông công ching trên dja bản thành phổ Yén Béi, inh Yén Bế: 56

3.1.1 So luge vcác văn phòng công chững trên dia bàn thin phố Yên Bai inh Yên Bái

3.1.2 Te Hỗn hoạt đồng công chứng Hop đẳng chhyễn nhương quyền sic dong dt ta suốt sễ Van phing công chỉng trén đa bàn thánh phố Yên Bái tỉnh Yên Bà và một số

vướng mắc còn tổn tat 37

3.2 Kiên nghĩ và hướng hoàn thiện pháp luật về Hop đồng chuyén nhương quyên sử dụng

a3.21 Đã với quy đnhpháp luật 64.2.2, ĐÃ với hoạt đồng công ching đ

PHAN MỞ DAU

L.Ly de hựa chen đề tài

G nước ta, đất dai thuộc sở hữu toàn dân ma Nhà nước là dai diện chủ sở hữu được.

quy định trong Hiến phép Việt Nam qua các thời kỹ Trên cơ sở Hiển pháp năm 1992,

Luật Đất đa năm 1993 ra đời, ngoài việc khẳng đính lại sự thống nhất quản lý của Nhà thước với Git đã thả LUẬt cào trao cho nguồi sờ dụng đất “hãm”: quyền: đồ 1à quyền' chuyển đỗ, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kể, thé chấp quyền sử dụng đất Điều 3), đây 1à Thột điểm tmới rie quái tạng của nghậi sử dong dit nữ chư: và mỗi bá nhân nối tiếng Một trong những quyển năng téi cao của chủ thé sử dụng đất trong quan hệ đất đại Tả quyền chuyển nhường quyền sở dựng sit,

‘Bi đổi với su phát triển kinh tế thi những giao dịch về đắt đai cũng diễn ra hing ngày Hop đẳng chuyển nhượng quyền sử dụng đắt từ đồ hình thành giữa người đuợc nhà nước ‘tno quyền (sp lễ chủ thể có quyền sử đụng it) và người nhận chuyển nhượng: So với "hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn ra trên thục tẾ, các quy định pháp luật điều chinh về loại hop đẳng này ra đội muận hon Do đất đại 1à một loại tải sin đặc biệt Wi vây, vide geo kết hợp đồng chuyỂn nhượng quyên sử ding đắt cũng có những đu

kiện nhất định mã các bên trong hop đồng chuyển nhượng cần phii nắm được khi thụchiện hợp đồng

‘Tuy nhiên, đến thôi điểm hiện tei, mặc đò quy định pháp luật về hợp đẳng chuyển

quyền sử dung đất đã được xây dụng trơng đối day đã trong luật din sự noi chung và một

số luật nói iêng như Luật Đất đại 2013, Luật Kinh doanh bắt động sin năm 2014 cùng các Văn bin hướng dẫn thí hành name việc thịt thi và áp đụng phép luật vẫn gập nhiều

khó khăn, vướng mắc, mét số van để vẫn thiêu cơ sở pháp ly Mét trong những nguyên“hân cơ bên là do các quy định củ pháp luật chua kh thi, quy định pháp luật con chứng

chung, bé ngõ hoặc thiểu thing nhất giữa các ngành luật din din chẳng chéo trong việc

áp dụng pháp luật để giã quyết

Chính và vậy, việc nghiên cứu, tim hiểu quy định pháp luật về hợp đồng chuyển,

nhượng quyền sử dụng đất cũng như việc áp dụng các quy đính đó vào thục tẾ

thiết Từ đó thay được những bit cập, vướng mắc còn tin tại để dua a một số định hướng.

"hoàn thiện quy định pháp luật Do đó, học viên xinchon đề “Hợp đồng chuyéu nÏhrgng

quyền sie đựng đất theo pháp lẫu thi lành tại tật số

Vain phòng công chứng trên dja bàn thành phỗ Yêu Bái, tinh Yên Bái" làn để từ luận vin thạc d luật học đ lim singtô một số nội dụng tiên

2 Tinh hình nghiên cứu

Hop đồng chuyển nhường quyền sử dung đất là để tai được dé cập trong nhiêu công tình nghiên củu khác nhau từ tổng quan lý luận đến phân tích thục trạng cũng như

phương hướng hoàn thiện pháp luật Các công tỉnh nghiên cứu liên quan din đổ tải nine

“Giáo tình Luật Dit đủ”, Trường Đai học Luật Hà Nôi, Nhà xuất bản Công annhân dân C013), tác gã Trên Quang Huy chỗ biên, phân tích các nội dung cơ bản củangành luật dit đu liên quan din quyền sử ding đất như khái niệm, đối tương, phương

phép điều chỉnh, chế đồ sở hit town dân về dit đủ, dia vì pháp lý của nguồi sở dụng

“Giáo tình Luật din mi’, Trường Dai học Luật Hà Néi, Nhà xuất bản Công ma

nhân dân (2013), tác ga Dinh Văn Thanh, Nguyễn Minh Tuần chủ biển, tập II của

iáchinh phân tích các lý luận cơ bản vé ngiễa vụ và hop đồng hop ding dén sw (khá:

niệm, đặc điễn, nội đang), mốt số hợp đồng thông dụng và phân ích mốt số hợp đồng có

đối tương là quyén nữ dạng đất

“Giáo tình Kỹ năng hinh nghề công chúng", Học viện từ pháp, Nhà xuất bản Tự

phép C018), tác giả Trin Mạnh Dat, tập III ofa giáo tình cũng cập nhõng liền thúc, kỉ ning cần thit tong hoạt động công chủng, dus ra những vi dụ tỉnh huồng cụ thé trong host động công ching đổi với ting loại hop đẳng, giao dich như Hop đẳng chuyển nhượng hop đồng tăng cho,

Cuốn sich “Bình luận khoe học Bộ luật dân sự năm 2015 của nước công hòa xã hồi

chủ ngiĩa Việt Nam", PGS TS Nguyễn V ăn Cừ:PGS TS Trân Thị Hud (đồng chủ biên), chương VII về giao dich din sự đá phân tích ch tất và cụ thé nhy khái niên, đu kiện

có hiệu lực, hình thức của giao dịch din sơ cũng nh các trường hợp vô hiệu cia giao

dich din sự lâm tiên dé để học viên phân tích và HĐCNQSDĐ nói chung, Bên canh đó, tai mục Ì chương XVI — mốt số hợp đông thông dụng phần ích v hợp đồng mua bán tit

sản phân ích những đặc diém của lost hop đồng này, về bin chất HĐCNQSDĐ cũng là hop đồng mua bén ti sân nên đây là nguẫn ts liêu quan trong giúp học viên phân tích các Xhía cạnh về đặc đẫm của HĐCMQSD trong Luận vấn của mình

Luận én “Hop đẳng chuyển nhương quyên rỡ dung dit ở theo pháp luật Việt Nam.

Hiên hank” C017), tác gi Nguyễn Thủy Trang bá về tạ ting Dai họ Luật Hà Nội đểân tích các vin để lý luân cơ bin vé hợp đồng chuyên nhượng quyên sở đụng đất öđồng thôi nghiên cứu pháp luật về quyền sth (đặc biệt là sti hộ đổi với đất đa cũnmột số quốc ge trên thể giới, so sánh với quy inh về quyền nữ dụng đất ỡ theo pháp luật

VietNam; phân tich thọc trạng và những bất cập, vướng mắc trong quy đính pháp luật Tiện hành về Hop đồng chuyển nhương quyén sử dụng dit (HECNOSDD) ở, Ngoài ra, Trận án đơn ra bức tranh tổng quan về tinh bình giải quyất giã quyết ranh chấp và quyền sử dung dit, hop đồng chuyển nhượng quyén sử dụng đất &, bất cập trong việc áp dụng

apy Ảnh pháp luật hiện hành khi xádip, thực hiện và gi quyễt tranh chip HĐCNOSDĐ

, tir đô để xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật vềHĐƠNQSDĐ 6, bao gm các tiễn nghĩ hoàn thiện vé cơ cầu hệ thống và các quy dinh cụ thể về đều kiện xác lip, thực hiện

Luận vin "Pháp luật về Hop đẳng chuyển nhương quyên st dung dit của hồ ga din

cá nhân và thụ tin thi hành tạ địa bản thành phố Lang Son, tinh Lang Son (2020), ác

giã Nguyễn Trọng Công bảo vệ tại trường Dai hoc Luật Ha Nội, tình bay những vin để ý luân v hợp đồng chuyển nhương quyền sỡ dạng dit Phân tích các quy định của pháp luật đều chính hợp đồng chuyển nhường quyén sử dang đất ở của hỗ gia din, cá nhân và

những vin để phát ánh rên thực tổ Đa ra ảnh hướng, giả pháp nhim hoàn thién pháp

uất và năng cao hiệu guảthục ti pháp luật vé vẫn để này

Luận vấn "Hợp đồng chuyển nhượng quyền nữ dụng đất theo quy nh của pháp luật

din sa" (2020), tác gã Trương Ngọc Hoa bio vé tei trường Dai học Luật Ha Nội,

Trinh bay những vin đ lý luận và hop đẳng chuyển nhượng quyền sử dụng đắt Phân tích thục trang pháp luật vé hợp đồng chuyển nhương quyền sử dụng đất, ừ đó đơa ra phương tướng, giải pháp nhằm hoàn thiên pháp luật về van đề này:

Bix viết “Bản về quyền sở dụng đất được pháp chuyển nhượng trong kinh doanh bit

đông sin ö Việt Nam" cian tác giá Nguyễn Thi Hỗng Những đăng trên Tạp chi Luật học số 6/2014 (1.40.47), nghiên cứu pháp luật về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sin (ái niệm quyên sử đụng đất một sổ điều kiện v những loi đất được đơa vào kinh doen, chuyỄn nhượng) và phân tích những bất cập tổn tat

trong quy dinh pháp lut, đưa ra những giã pháp khắc phục những tổ tủ, hạn chế trên

Bi viết “VỆ hop ding chuyển nhượng quyền sử đụng đất tải sân gắn iễn với đất và một số kiễn nghị" cũa tác giả Lê Vin Thiệp trn tạp chi Viễn kiém sất nhân din ti cao, sổ 24/0012, 37-41, 51, phân tích nhing quy dinh về hop đẳng chuyển nhượng quyền nữ dang đất và ti sin gắn liên với đất như đổi tương chủ thi, nội dng hợp đồng, để từ đó

cli ra những hạn chế, vướng mắc trong quy định của pháp luật va đơa a một s gii pháp,

Các công trình nghiên cứu trên l tá iệu vd củng quan trong và là tiền dé dé hoc viên

đơn ra những phân ích, đánh giá của cá nhân về quy dinh pháp luật HĐCNQSDĐ Những

vấn để tý luận nh khái niệm, đặc dim liên quan đền hợp đồng chuyển nhượng được các

học viên phân ích tiên các khíe canh nhờ các quan điểm khác nhau về ida niêm quyén

sử ding dit, dic đểm của HĐCNOSDĐ, bin chất côn hợp ding Ngoài ra, chỉ ra những bit cập, mâu thuấn như đối tương nội dụng hình thức của HĐCNOSDĐ và đơn ra

những phương hướng, giã pháp hoàn thiện pháp luật Các kết quả cia công trình nghiêncửu khoa học được công bổ là nên ting lý luận cỏ ý ngiễa lớn với những công tỉnh"nghiên cứu về sma,

Tuy nhiên, do QSDĐ nói chung và HĐƠNQSDĐ nói ông là một Tính vực lớn, được

«nay định tri nhiêu vin bản pháp luật hiện hành nên rất df din đốn mr chẳng chéo, mâu

thuấn nhau rong quy định về một số vẫn đề ma các công trình chun dé cập tới hoặc để

cấp côn chữa cụ thé như không có quy dinh rõ ring vì khái niệm hop đồng chuyển hương quyền sở dụng dit; đổi tượng cia hợp đồng chuyỄn nhượng là tà sin gin lẫn với dit cần được quy đính chỉ tết hơn trong việc chuyển nhượng ma Giấy chúng nhận không thể hiện tải sin gin liền với đất chủ thé của hop ding là Hồ gia dinh cing chuyén nhượng thi vide xác nh thành viên hồ gia đính do cơ quan nào có thim quyền tên

Do đó, nhận thấy vấn con tin tại những vẫn để chưa được làm sáng tô liên quan đến HĐCNOSDĐ, nên diy lá một trong những lý do chính để học viên chon đề “Hop đồng chnyén nhượng quyễn sic dug đất theo pháp tật din sự hiệu lành và thực tu thi hành tại mt số Vin phòng công chíng trên din bàn thành phố Yên Bái, tink Yên Bát"

làm đồ từ luân văn thạc a côn mình.

3 Muc đích, đi tuợng nghiên cứu và phạm ví nghiên cứu.4.1 Mục dich nghiền căm

Mục dich nghiên cứu của luân vin là khái quit những nét cơ bản các quy định của

php luật din ar hiển hành về chuyển nhượng quyên sở đụng dit và nêu bật bán chit phép

ý của HĐCNQSD, đồng thời phân tích những vướng mắc cơ bản trong quy định phép

uất th tin áp dụng tri một số tổ chúc hành nghề công chứng ân dia bản thành phố

Yên Bá, th Yên Bá, tên cơ sỡ đó đồ xuất Ảnh hướng hoàn tiện pháp Iu, dim bảnphi hợp giữa lý luân, pháp luật và thục tiễn, cụ thi qua các phương điện sau

(1) Xây dạng khái niệm “hop đẳng chuyển nhương quyền sở dung dit" trên cơ sở nhân tích các khái niệm: Quyên sử đụng it, chuyển nhượng và hop đẳng lâm tiên để cho

việc hoàn thiện quy định pháp luật về các nổi dung trên.

© Phân tich dic đểm của hop đẳng chuyển nhương quyền sử dung dit, từ đó so sánh các điểm tương đồng và khác biệt với hop đồng mua bán ti sin khác

Phan tính thực trang quy dinh của pháp luật din mự hiện hành vé HBCNOSDD để

lâm rõ các nội dung phép luật điều chinh đối với vẫn để này

(@ Nhân xé, đính giá vé tinh bình thục kiện HĐCNQSDĐ tai một số vin phòngcông chứng rên địa bản thành phô Yén Bi, tinh Yên Bái

(9 Trên cơ sở kết qua nghién cửu luận văn đưa rụ các kiến nghĩ hoàn thiện pháp hit,

gốp phin hoàn thién hệ thing pháp luật dim bảo tinh an toàn ghép lý cho giao dich

chuyển nhường quyển sử đụng đất

4.2 Đốt trong nghiên cứm

Đổi tượng nghiên cứu cia luân vin là hop đẳng chuyển nhượng quyền sử đụng dit theo quy định của pháp luật din sợ hiện hinh nur Bộ luật dân sự Luật Dat đa, Luật Công chứng Luật hôn nhân và ga đính về hợp đẳng chuyễn nhương quyền sử dụng dit liên quan đến hoạt ding công ching và thục tin thị hành trì một số Van phòng công

chúng trên dia bin thành phố Yén Bá, tỉnh Yên Bái2.3, Phạm vinghi

Ngày nay, các giao dich dân sự đến ra khá phd biển nhất à hợp đồng chuyển nhương quyền sử dụng đất Phạm vĩ nghiên cứu côn luận vấn vi thé công rất là da dạng và thuộc

nhiễu khía cạnh Thêm vio da, pháp luật về HĐCNOSDĐ được quy dinh trong nhiễu nhvực khác nhau như pháp luật din my đất dai, nhà õ, cổng chúng hén nhân & gia

đảnh Vi điều liên thôi gian và để tập trung vio các vấn đi lên quan đến hop đẳng chuyển nhương quyền sử dạng đất hong pháp luật hiện hành, luân vin giỏi hen phạm ví

"nghiên cứu theo quy định của Bộ luật dén sự năm 2015, có tham chiếu mét số quy ảnhtrong pháp uật đất dei, pháp lit ánh donnh bất động sin, nha ở va thục tén công ching

HBCNQSDD tại một số Vn phòng cổng công chứng rên địa bản thành phổ Yên Bá,tĩnh Yên Bái

Phạm vi nghiên cứu thực treng quy đính pháp luật về HBCNQSDD trong luôn văn

tập trung vio mét sổ nổi đụng cơ bản bao gm: chủ thể, ý chí, nội đụng, hình thúc xác lập

HĐCNQSDB, một số vấn để co bản vé thục hiện hợp đồng, Luận văn định hướng sẽ

thé bao quát được các vin dé, nộ: ding cơ bản về hop đồng chuyển nhương quyền sử

dạng đất

4 Phương pháp nghiên cứut

Phương pháp luện nghiên cứu khoa học cũa chủ ngiấa Mác - Lénin về day vật biện

chứng và day vit lich sở Đây là phương phép luận quan trong nhất định hướngcho việc

nghiên cứu để tả, Thêm vào đó, luận vin còn dua rên quan diém, đường lối cia Đăng Công sin Việt Nam về quan hệ chuyển nhượng quyền sở dụng dit Cùng với vide kết hop nét sổ phương pháp cụ thể nh phương pháp phân tích, phương php Hệ ki, phương

pháp so sinh, nhầm lam rõ, cụ thể vin để cần nghiên cứu

5 Ý nghia khoa học và thục tiến cũ

TKẾt quả nghiên cứu của luận văn có thể sỡ dang lam tả liệu các cơ sở đảo tạo về

"nghiên cửu v luật học Mét sổ giải pháp của để tải có giá tr them khảo đối với cơ quan xây đụng và thục thi pháp luit về HIĐCNOSDĐ tai thành phổ Yén Bai, tỉnh Yin Bai nói

"og và tn phạm vied nước nói chang6.Cơ cầu hận văn

Ngoài phần mỡ đều, kế Tuân và danh muục tả liê tham khảo, nội dung cũa luận vingồm 3 chương

Chương I: Lý luận cơ bên về hợp đồng chuyển nhượng quyén sử dụng đất

Chương 2: Thục trang pháp luật hiện hành về hop đẳng chuyển nhương quyền sử

dạng dat

Chương 3: Thực tia thục hiện hop đẳng chuyển nhượng quyền sử dụng dit

tai một số vin phòng cổng chứng trên địa bản thành phổ Yin Bá, tinh Yén Bái và dé xuất

"hoàn thiện pháp luật

PHAN NỘI DUNG

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ HỢP BONG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT

11 Khái xiệm hep đẳng chuyển nhượng quyền sẽ dng

Đỗ đơn ra khái niệm hợpđẳng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, học viên tập trung ich Chủ gk Xã Wha site Quyên av i tết chuyên dhongguyễn Hy đợc đấ vệ

"hợp đồng trong khoa học luật dân sự.

* Quyền sử dung đắt

Việt Nam biên nay thuộc nhóm rất it các nước ma trong Hiến pháp quy định “đất đai

thuộc sở hữu toàn dân” ma Nhà nước là đại điện chủ sở hữu đất dei, chính vi lễ đó ma

Nha nước có đầy đủ các quyền chiếm hữm, ni dụng và định đoạt đất dxi, Trong các quyền năng đồ quyên tứ yg có ý nghĩa lên obit: true Sify dem lại các lại ch chơ chủ số Hôn:

Nhung Nhà nước không pha chỗ thể trục tép sử dụng đất ma trao quyén năng đó cho các

18 chúc, có nhân bing cách giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dung đất én dinh hoặc tổng nhấn quyền iY dang đít Oaije xác lập bôi các hành vi chuyển quyền sử đọng

đất hợp pháp Tuy thuộc vào các hình thức khác nhau mã Nhà mước quy định cho họ được"hướng quyền và thục biện ngiĩa vụ khác nhau

Hoe viên sẽ tập trừng nghiên cứu viquyén sử dụng đất ð hai khía cen! như sau:

‘Thi nhất, quyén sử dụng đất là mốt trong những nội dung thuộc quyền sở hữu Theo

quy đính tai Điều 155 BLDS năm 2015 th: “Quyển sở Hữu baogẩm quyển chiếm hữu, quyên sử đụng và quyên dinh đoạt tài san của chủ số hiểu theo quy định cũa luật” Quyền sử dạng đất được hiểu la quyền trực iếp tác động vào dat để khai thác hoa lợi, lợi tức từ

đất Hoạt động khai thác, sở dung đất có những đặc trừng riêng so với những hoạt độngsử dụng tải sẵn thông thường, nh sau

“Trong hoạt đông sử dung đất, có sr xuất hiện của Nhà nước trong việc thục hiệnquyện với tơ cách là đại điện chủ sỡ hữu Quyền sử dụng đất của Nha nước là tron ven,

‘inh viễn và không bi chủ thé nào han chế rong khi đó quyển sử đụng đất của người st dung đất do Nhà nước trao quyên thông qua việc giao đất, cho thuê đất thị đều có sự kiểm soát của Nhà nước Do đó, quyển sở dụng đất đối với chỗ thể cá nhân, tổ chúc bí

* Ngyễn Thay Trang QOD, Hop dng cha ương an ân rũ ng 6 theo pháp hột Tt Nam

Ini hn, Thận án bồn 27383

hạn chế và phải thục hiện theo ý chi của Nhà nước nh mục đích sở đụng thời hạn sửdụng,

Host động kai thác, sở dung đất tác động trục tấp vào đất chứ không phấ “quyền sửdạng dit’ Nêu chỉ xem quyển sử đụng dit là mốt quyền năng của quyền sở hữu makhông gin với dit thi ¥ chi la một quyền áo Dưới góc độ là hoạt đông sử dụng đất,

“quyên sử đụng it” phii gin lién với đất, các chủ thể có quyền sử dụng đất được trực

tiấp khai thác, hưởng các hoa lợi, lợi tức phát sinh từ đắt Những đưới góc đổ là đối tương

của các giao dịch chuyén quyén cử đụng dit thi quyên sử dụng đất có vị trí tương đổ: độc lip so với dit Co nghĩa là mặc dã quyện sử dụng đất vấn gắn với timg mảnh đất, thần dit cu thể nhưng các chủ thể không cén tác động trục iếp vào dit ma tự "quyên sở đụng đất" đã trở thành đốt tượng được định gia va chuyển giao giữa các bên

Ngoài ra theo quy định của Khoản 3 Điều 189 BLDS năm 2015 thi quyển rỡ dung

dit còn có thé chuyén giao cho nguời khác theo thôn thuận hoặc theo quy dint ct pháp luật Ngoài việc kai thác, sử dụng các loi ih tử đất thi quyền nữ đụng đất có thể chuyển gio thông qua các giao dich về quyên cử đụng dit

Thứ ba, quyén nữ dang dit lá một loại tai sin Tải sẵn được hiểu là vất Bến giết lở số giá và quyển tài sân Điều 105 BLDS năm 2015) Theo Điều 181 BLDS năm 2005, quyên tả sân là quyên định giá được bing tia có thé chuyễn giao trong gieo lưu din say kể cả quyén rỡ hữu bí tal Đối chiếu với Điều 115 BLDS năm 2015 thi quyển tài sân là quyền tr giá được bằng tên, bao gâm quyên tử sin đối với đối tượng quyên sở hữu trí tế, quyền sử đụng dit và các quyên ti sin khác Do dé, theo quy định của BLDS năm

05 và 2015, quyén sử đụng đất thôa mẫn các đều kiện và mặc nhiên được coi là quyén

tii sin

Ngoài a, theo quý định của Khoản 3 Điễu 189 BLDS năm 2015, quyền sử ding dit

có thể chuyển giao cho người khác theo thôn thuận hoặc theo quý dinh cite php luật Ngoài việc khai thác, sở dụng các lợi ich từ đất ti quyén sử dụng dit có hổ chuyển geo

thông qua các giao địch về quyén at dụng đất

Tir phân tich trên co thể thấy, quyền sở dụng dit 1a một loại quyển đặc trung củangười sử đụng đất nó được ph ánh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đi, Đây là loạicqayin phát sinh trên cơ sở kết hợp mốt cách đặc thủ quyin ti sân với yêu tổ quyén lựcnhà nước Vì vây, quyền chuyển quyền sử dung dit công như quyén nhân chuyển quyền

sit đăng đất không ép dụng vớ tt cả các chỗ thể ma bị giới hạn bồi quyền lực Nhà nước.

itu này thể hiện & chỗ, Nhà nước ban hành các quy định của pháp luật một cách chất chế về hình thức, thủ tục, điều kiên, quyền và ngiễa vụ các bên tham gia quan hộ chuyển

quyền sử dạng đất Hiện nay, vẫn chưa có một quy din cụ thé về khái niệm "quyền sử

dang dit, ty nhiên, có rt nhiêu các quan điễm đoợc đơa ra, đến hình là một số ý tiễn

Quin sie ng đất là quyền Hơi thắc các thiộc tinh có ich của đất đi dé ple ve cho các mục hêu phát tiễn lanh t- xã hội cũa đắt nước ®

Oty cứ cong đất là quyẫn khen thác, hướng chong những thuộc tinh có lợi t đắt một sách hop phúp thông qua các hành visit đụng đắt hoặc chuyén quyén cứ ng đắt đó cho người khác hay tạo vốn từ đắt ®

Qhyằn sứ cing đất được Ind là qyễn của các tỔ chức, hộ gia đình cả nhân được khai thác công ding hưởng lot ích từ việc sit chong đt đã được Nhà nước giao, cho thuê "Nà nước công nhấn OSDP hoặc được nhân chuyễn QSDD tit chủ thể khác *

Ngoài ra, chỉ khi có QSDD mới có thể tạo lập được công trình trên dat Do vậy, mở.

xông QSDĐ đơn vào giao dich mua bán, chuyển nhượng công chính là mở rồng hàngBĐS trong nh doen

Do đó, theo quy định của Bồ luật din sơ và từ những phân tích trên, học viên Ảnh

nghĩa về quyền ử dụng dit như sau: QSDD là quyển tà sốn tị giá được bằng tn, chỉ sử dng đắt được phép Ha thác, hướng chong hoa lợi to bức từ đắt và được chuyển giao quyển cho người khác kh ân thứ các quy din về đâu liện cũa pháp luật đân sục

*Chyễn khượng quên sĩ mg đắt

-Chuyển nhương quyền sỡ đụng dit hiễu một cách đơn giản là việc chủ thể được Nhà

nước trao quyén sử dụng dit chuyển giao dit cing với quyén quyễn sử dụng dit đó cho một chủ thể khác và chủ thé chuyỄn giao dit sẽ nhận được một khoăn vật chất tương ứng

Với gi tri côn quyền sở dang đất đỏ theo sự thôa thuận cia các bên

Toy nhiên, cin phân biệt giữa chuyển quyền sử dụng dit và chuyển nhượng quyén sĩ

dang dit bôi lẽ, chuyển quyền nữ dụng đất là việc người có quyền sử đụng đất có thể

* Tyan Quang Huy (hỗ biên), Giáo nh lu

` Nguyễn Thị Nang Mai C01), Pháp luật

“Nam, Luận van tác Z ngành Luật Kink tế J

+ Nguyễn Thị Hồng Nhung (2014), “Bàn về quyền sở dang đất được phép chuyển nhượng tong kin

doanhbat động sănð Việt Nam”, Tạp chế Luật học (6 62014), 37.

ds ea, NEB Công an nhân dân 8L

cluyễn quyễn sử dung đất giita hộ gia đỉnh, cá nhân ở Viet

chuyển quyên này cho nguồi khác bing mét trong các hin thức chuyển đổi chuyển

nhượng, cho thuê tặng cho, thé chấp quyển sử dụng đất, Định nghĩa này bao hâm cả

chuyển nhượng quyền sử dụng dit, 1 một trong nhông hình thúc của chuyển quyền sỡ

dang đất

Chuyển nhượng quyén sử dụng dit bản chit 1¢ mus bán tả sản Thuật ngữ "chuyển nhượng" và “mua bán” về cén bản không lâm thay đỗi bản chất của vấn đổ, tuy nhiên, đối

với quyển sỡ đụng đất là một loại tải sản đặc biệt nên trong khoa học pháp ly Việt Nam

apy định ei cho hấp chuyễn nhường quyện sử dạng đất thay vi mua bin quyên sở dụng

đất Tuy nhiên, vi bin chất giao dich vẫn áp dung các quy đính vé hop đồng mus bản tasản nói chung

-Ngoài ra, host động chuyển nhương QSDĐ cũng khác biệt sơ với các hoạt động

chuyển quyền sỡ dụng dit bồi bao gồm cả ba yêu tổ là (1) sự chuyển giao cả dit

quyền nữ dung dit, 2 có din bù thể hiện ở ge chuyên nhương, 3) ngôi chuyển gao

không còn bất cứ quyên gì đối với đất và quyền sở dụng dit đã chuyển nhương, Yu tổ

(4) là yêu tổ chủ yêu xuất hiện ở tắt cã các hoạt động chuyỄn quyễn sử đụng đất, yêu tổ

3) xuất hiện đối với hoạt đồng chuyển nhương hoặc cho thu, diy cing là yêu tổ chín

phân tiệt giữa chuyển nhượng và ting cho quyền sử dụng đất con yêu tổ G) có thể thấy ở một số hoạt động như chuyển nhượng ting cho hay chuyển đổ: quyền sở dụng dit’ Có thể thiy, chỉ host động chuyển nhượng QSDĐ méi có đầy đã các đặc điễn tiên

Về diy cũng là đặc trung cơ bin của quan hệ mua bin ti sản nói chung

*Hợp đồng.

‘Theo điều 385 BLDS năm 2015 thi: “Hop đồng là sự thỏa thin giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chẩn dứt quyền nghĩa vụ đân se” Trên thọc tê hợp đồng tên tei Vô cùng phong phú, đa dạng như hợp đẳng mue bán treo đối, ting cho, Hợp đồng tên tei đời hình thức bing lời nói, bằng vấn bin và bằng hành vi cụ thể, Đối với trường hợp quy,

đánh hợp đồng phải được thể hiện bing văn bin có công chúng chứng thục, đăng ký thiphi tuân theo quy đính đó, Hợp đồng la se thda thuận giữa các bên nên muốn hop đồng

đó được công nhận thì sự thôa thuận đó phii thôa mãn một số điều kiện sau

“Thứ nhất, cố ít nhất hei bên chủ thi: Khác với giao địch là hành vi pháp lý đơn phương thể hiện ý chí của một bên chủ thể như đã chúc, nia thường thi hop đồng phi thể

Nguyễn Thủy Thang C01), Ho đồng chuẩn nhượng quân vẽ ng đắtð hao phíp hit Diệt Nam

Ign hin, Luận án tôn, 39.

Biện ý ch của ít nhất ha bên chi thể Tuy nhiên, cần phân biệt giữn hai người với ha bên

chỗ thể bởi 18 có những hop đồng mà mét bên chi thé đã gém một hoặc nhiễu người(trường hop à từ sẵn tiêng hoặc đồng sỡ hữn)

"Thứ hai, phẩt có sơ thông nhất của hai bên chủ thể: Không phải cứ có hai bên chủ thể bay tố ý chí thì có thi hình thành nén hợp đẳng Chẳng hạn, bén bán đơa ra giá ma bên rus trã giá thấp hơn những không được bén bán chip nhận hoặc hai bên không thông nhất được để bin nào chi thuê và nộp phi công chứng hop đẳng thì không thể hình thành nên hợp đồng Hợp đồng chỉ có thé ình thánh nêu sự thôa thuân git các bên đạt được me thống nhất, tú là ý chí cit hei ban đã đẳng thuận và cùng chấp nhận hậu quả pháp lý sẽ

Hình thành kta hop đồng được giao kết

Thứ ba, Hãu quả pháp lý của sơ thôa thuân là lam phát ánh thay đổi và châm dit yin, ngiĩa vụ din sự Không phải mọi sự thôa thuận và có sự thống nhất ý chí của hai

hay nhiều bin thi đều hình thành nên hop đồng Vi nh nhờ thôn thuận kết hôn thôathuận một cuộc hen không được coi la hop dng, Chỉ những thôn thuận có hậu qua phépý nhẫn làm phát sink thay đỗ, chim đốt quyén và nghĩa vụ din ar mới nh thành nênhop đồng.

So sinh với Ảnh ngiĩa về hop đồng trong BLDS năm 2005 có t

nghĩa vì hợp đồng trong BLDS nim 2015 có một ar tiến bộ ding kể, Nêu Điệu 394

BLDS năm 2005 sử dụng thuật ngữ "ïKhái niệm hợp đẳng dân sy" thi Điều 385 BLDS năm 2015 đã bỗ oi cum từ "dn mơ" và chỉ để “Kha niệm hop đẳng" Dinh nghĩa này thể Biện av tiến bộ và hop ý bởi lẽ khái niêm hop đồng vite thể hiện sự ngắn gọn, súc tich

vn mang tính khá quất cao được iỄu la bao gốm tất cã các loại hợp đồng theo ngiĩa

xông (họp đẳng din nụ hop đồng lao đồng hop đồng kinh t, ) chứ không chỉ là các hop

đồng đân a theo nghĩa hẹp đơn thuẫn Quy đảnh này cing tạo sơ thống nhất, tránh nợ

chống chéo ci nội cing các vấn bin và cũng thể hiện sợ bao guất cia BLDS là deo luật gốc của hệ thông luật tưế

Thi niệm hợp đồng chuyển nhương quyền sở dang đất không được BLDS năm 2015 và Luật Đất dai nim 2013 để cập nhưng có thé tim thấy rong Luật Kinh đoanh bắt động

sản năm 2014 và Luật Nhà ð năm 2014 Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng được để cập chi thuộc phạm vi điều chinh của Luật inh doenh bất động sin và Luật Nhà ở, Do đó, xét

° BG§ TSNguyễn Văn Ci-PGS T5 Trần Thị Huệ (đồng chủ biên), Bin luôn kioa học Bộ luật dẫn sự nấm,

2015 của nude cộng hia sẽ hãi chỉ nghia Việt Nam tr 581, S8.

vi tính phức tạp của các HĐCNQSDĐ, học viên thấy đây là điểm thiêu sót cân được khắc

phục Vé mất thực tiễn, việc thiếu vắng quy đính cụ thể về “chuyên nhương quyền sử dang đất" cổ thé làm người áp đụng luật bi nhằn lấn Ví da nhằn lấn giữa hợp đồng chuyển nhương với chuyển quyền sử dung đất hay nhơ không phân biệt được sơ khác nhu giữa hợp ding chuyển nhượng với hop đồng chuyển đỗ: quyền sử dung đất Thâm,

ào do, v mặt kj thuật xây dụng vin bin pháp luật, các khổ niệm (huật ngi phi được

Hiểu theo một ngiấa, nhằm tránh inh trạng áp dung không thống nhất pháp luật Yêu cầu này được thể hiện rõ trong Điều 5 Luật Ban hành các vin bản guy pham pháp luật năm, 2015: "Ngôn ngữ sứ: đìng trong văn bản phải chính xác, phố thông cách dién dat phải

đơn giãn dễ hud Béi vớ thuật ngữ clnyên môn cần xác ảnh rõ nột chong thì phi đượcnh ngiĩa rong vin bởi" Hợp đồng là cơ sở a dim bảo cho việc thục hiện quyển và

nghĩa vụ ca các bên, giải quyết ranh chấp và han chế rồi ro Đố: với mét loạ tài săn

chiu mr đều chỉnh của nhiễu ngành luật như quyển sử dụng đất thủ việc xây đơng một

kha niém pháp lý hoàn chỉnh và thống nhất chung trong hệ thống vấn bản pháp lut la

Xu tổ cần thit a host động áp dụng và trục hiện pháp luật được thông muốt, hiệu quảTrong giao dich din mr có "Hợp đồng mua bán" và “Hop đồng chuyển nhương" cơ

thân là giống nhau bởi hệ quả pháp tý của 02 dang hop đồng này đầu dẫn đến t sin từ bên báníchuyển nhượng chuyển giao sang bên mua/nhận chuyển nhượng Trong lnh vực cổng chứng, song song tên tạ ha dang hop đồng là hop dng mua bin và hợp đồng

chuyển nhương Tuy nhiên, hop đồng mua bán sở đụng cho phần lớn các đi toơng giao

dich là từi sân như tổ, xe máy, con hop đồng chuyển nhương thi đối tượng la quyền nữ dang đất Bai chế đồ pháp lý đốt với đất đi, chưa thừa nhân sở hữu te nhân về dit ma

"đất đi tóc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại điện chỉ sở ine và thống nhất quản lý

Qua phân tích tn cũng như tấp th tính thin xây dụng khá niệm HĐCNOSDĐ ở

của tac giả Nguyễn Thủy Trang “BIĐCNOSD ở là sự thôn miễn giữa người sử ong đắt (cou đậy gọt là bên chyẫn nhượng) và chỉ thể khác (an đập gor là bên nhận chuyển hương) về việc chhyễn giao đắt và quyễn sử dùng đất trên thie đắt đã được pháp luật sông nhận là đắt 6 trên cơ số giá cả được các bên thẳng nhất ade và quyền sử chong đắt

được chhyễn giao toàn bộ cho bên nhận chuyễn nhượng và bên chuyển nhương không

an bắt kỳ mas liên hệ nào ver đắt và quyển sir ding đắt", học viên đồng ý với khái

” Nguyễn Thủy Trang GOI, Hop đẳng chuẩn nhượng qyẫn ữ chow đt ð theo pháp hật Bật Nam

Ign hin, Luận án tồn, 40

niệm trên và để xuất khá niệm với nổi dang như sau: “Hop đổng ch

ste chong di là su thôn hiên giữa người sử chong ct (emt đậy gơi là bên cap

Sã chủ thd đợc pháp tham ga vào hop đồng chain nhượng quân s ăng đất ai đ{01 là bên nhân chuyẫn nhương) vé vide chuyễn giao đắt và quyên sử hong đắt được phápIde cổng nhận với mức giá hơi bên đã hự hôn thun và được công chimg/chimng Hacetheo cay di của pháp liệt

điễm hẹp đồng chuyển nhượng quyền sit dụng đất

biện 6 chế các bên đầu cósong vụ của hợp ding chuyển nhượng quyên sử dụng dit

quyin và ngiễa vụ với nhu tức là quyén côn bên chuyén nhượng là ngiữa vụ của bên

nhận chuyển nhương và ngược lạ Bén nhận chuyỄn nhượng có nghĩa vụ giao đã tên,

đăng thời hen, ding phương thúc đã thôa thuân cho bên chuyển nhượng, đẳng thời yêu

cầu bin chuyển nhượng hãi giao dit đã din tích, đóng loi đất, hạng đất vĩ tí, sổ hiệu tình trang dit cũng nh giấy tờ liên quan đến quyên sở dụng đất theo thôa thuận Có thể

thấy quyên và ngiĩa vụ hai bên Tả hương xông nhau.

Tuy nhiên, vi có sự xuất hiện của Nhà nước vừa với vai trò củađại điện chủ sở hữu,đẳng thời là sơ quan quản lý hành chính về đất đa, nên tính chit“song vụ" rong hop

đồng nay có một số đẫm khác biệt so với hop đẳng mua bán và hopđẳng khác về quyền sit đăng đất thể biện ð một số khía canh sa

(1) Trong HBCNOSDD, các bản thực hiện quyền và nghĩa vụ tương ứng nhau tuy

nhiên con phải thục hiện ngiễa vụ đối với Nhà nước la đại diện chủ sở hữu vé đất nine trân thổ các quy ảnh vé mục dich sỡ đụng thời hạn sở dụng, đều kiện chuyễn nhương,

© Chủ thể Nhà nước mắc da không xuất hiện rong hop đồng nhưng lạ có tém quan trong vachi phối lớn đối với thda thuận của các bên Sư chỉ phải ota Nhà nước thể hiện rõ netohit thông qua các quy định cia pháp luật và quyết định hành chính cia cơ quan Nhànước có thim quyền (quyết nh giao đất, cho thuê dit, công nhân quyén sở dụng dit,

quyất ảnh cắp GCN QSDP, )

© Đ hình thánh nên bit cử hợp đồng nào đặc biệt là hop đồng chuyển nhương quyền at đụng dit thi yêu tổ mr thôn thuân đồng vai trở rất quan trọng, tuy nhiên me thôn

thuân đó bi chi phối bỗi Nhà nước do chế đô pháp lý đổi với đất Vi th, các bin có thể

thôa thuận về giá, ngiĩa và ải chính nhưng vẫn phối tuân thi theo quy dinh pháp luật Có

théthdy, sựthôa thuận cũa các chủ thé trong hop đồng chuyển nhương QSD bị hạn chế

hơn so vớ các giao dịch khác nh mua Đán ô tổ, xe máy,

"Hải là, hợp đồng cimyẫn nhượng quyều sic dang đắt là hợp đồng có đền bit

Hop đẳng có dén bù là hop đồng mà mét bên nhận được lợi ích từ bên kia chuyển

to thi phi chuyén giao lại cho bên kia một lọ ich tương ứng Tính din ba ci hop đẳng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ zeu khi ha bân thôn thuận và đơn ra quyết ảnh coỗi cing la ký vào HĐCNOSDĐ ti khoản tin sau d mã bản chuyển nhượng nhận được chính là lợi ich ma bên chuyển nhương hướng tới Đối với bên nhận chuyển nhượng sm khi dat được thôa thuận, thi tinh đền bù v giá tri tải sẵn trong HĐCNOSDĐ được xét trên hei khía cạnh: một lá, gá tí (ương trường hop chuyển hương quyền sở dạng đất cho chỗ thể khá — được coi là "phân chink Ich” sưu hi bên nhận chuyển nhương đã hoàn tt các thủ tục sang tên theo quy định, ha a, giá trí sử đụng

(đương hoạt động khai thác, sở đụng huông hoe lợi, lợi túc từ tải sả) Vi da trong trường

hop nhận chuyễn nhương có ti sin gin iên với đấ (ngôi nhà ting) thi bên nhận chuyển nhượng lúc này là chủ sở hữu có thé cho thuê li kiểm lời từngồi nhà đó

Có thể thấy, dit đai không thé ty sản sinh ra những nữm cầu sử đụng cũng với dẫn số ngiy ông tổng quy đất tì ngày met ths hep, vi thé giá bị của đất ngủy cảng tầng theo

thời giữa Ngoài re tính din ba của họp đồng chuyển nhương quyên nữ dụng dit a yêu tổ

nhân biết giữa hop đồng này với hop ding ting cho ti sin là hop đẳng không có din bin Ba li, hợp đằng chuyén nhượng quyền sit dung dat là hợp đằng nhằm ue đích chuyêu giao quyền sở lim đối với tài sin từ bê chuyễu uhượng sang bêu nhậm cmyễu nhượng Đây là căn cử ké tục quyền sử hữu tả sin Bin chất của hop đồng chuyển nhương quyền sử dạng dit la hợp đẳng mua bán tải sin với đối tượng chuyển

nhượng là "quyền sử dụng đất" ~ quyển tải sẵn loại ti sin đặc biệt ma php luật cho

phép giao dich Ké từ thời điểm ding ký vào Số dia chính, bén nhận chuyén nhượng dit co quyên sử dung đất và được pháp luật bão hồ với tơ cách của mốt chủ sở dụng đất Dé với những loại đất có thời hạn sir dụng bên chuyển nhượng chi được phép chuyển nhượng kh đất còn thot hạn sử đụng và bận nhận chuyển nhượng đuợc sử dụng đất trong

thời han con lử theo quy định pháp luật

{hep đồng cimyẫt noc quyằu sử đụng dt hp ng ng đuận

Hop đồng mg thuận là những hợp đồng ma quyền và ngiĩa vụ côn các bên phát sinhgry sau Khí các bin đã thôn thuận với nhau xong v nội dang chỗ yêu cia hop đồng Có

thé co hiệu lục côa hợp đồng ứng thuân là hỏi điểm giao kết

Theo quy dinh của pháp luật, HĐCNOSDĐ có hiệu lục kể từ thôi diém được công chúng hoặc chứng thục, tạ thời điểm này quyền và ngĩa vụ gi các bên đã phát ảnh,

còn thời điểm có hiệu hục côn việc chuyển nhương quyên sở đụng dit từ chủ thé này sang

chỗ thể khác là từ thôi diém đăng ký với cơ quan ding ký đất đi và được đăng ký vào SỐ

dia chính Thục hiện qhụ định pháp luật các bên giao kêt HĐCNOSDĐ sẽ thục hiện việc

ký hop đông chuyển nhương quyền sử dụng dit tử tổ chúc bánh nghề công ching hoặc UBND cấp xi có thim quyền (do các bên lựa chơn) Do vay, quyền và nghĩa vụ của cécbén đã phát sinh từ thời điểm hop đẳng được giao kết nêu tạ thời đểm đỏ hop đẳng

được công chúng chúng th theo quy định côn pháp luật

13 Luge sẽ quy định pháp luậtvề hợp đồng chuyển nhượng quyền sẽ đụng đất qua

các thời kỹ lich se

Trong các tiểu dei phong Liền Việt Nam, mắc di quyển sở hữu tối cao côn Nhà nước

đối với đắt de luôn ngự tị trong suốt quá trình lich sử tổn tại nhưng bên cạnh đó vẫn tổntúi quyền sở hữu te nhân đối với đất đủ Ví dạ gia đoạn quân chủ chuyên ch hiểu

NguyỄn, ngoài sỡ hiểu đất det thuộc nhà nước (quan đn) còn có sở hiểu hư nhân về dit

đủ được quy nh trong B6 luật Gia Long Các quy định pháp luật đã bảo hổ được quyền

sở hữu tw nhân về đất đủ, moi hink vi xăm phạm đều bị trừng tị nhờ dé gop phần én đảnh được quan hệ mua bán, chuyển nhương đất đủ Quyền từ hữu đối với đất đủ ở Việt

Nam là một losi quyền không hoàn chỉnh luôn bị chi phải bởi quyển sở hữu tố cao của

Nha nước, Việc mua bản, chuyển nhượng đất đi ở thời kỳ này dẫn ra khá phổ biến, dave quy đính cụ thể cả về hình thức và nổi dung lấn trách nhiệm pháp ly.

“Thi kỳ nữa thục dân, nữa phong tiễn, khi đất nước ta bị thục dân Pháp xâm chiếm,

toàn bộ lãnh th th thực din Pháp trên cơ sở vừa kế thừa kết hop làn mi hệ thống phép luật của triều Nguyễn trước đó Thục din Pháp đồ ra chỉnh sách phát riẫn ở hữu tơ nhân vi dit dai, công nhân mua bản, chuyển nhượng dit dei ma chủ yêu là giữa bon Pháp và ty sử him chiêm hiếu ngấy cảng nhiêu đất dai dé lâm dn di nhầm khai thác, bốc lốt

sức lo đồng của nhân dân tạju thời

Nuse Việt Nam din chủ công hòa ra đời sau khi Cách mang tháng Tim thành côngđã xây đựng những chính sách về dit dai hoàn toàn mới mé thông qua Luật Cải cáchxuông đất Luật này chỉ thửa nhận hai nh thúc sở hồu về đất đa là sở hữu ruông đất của

nông din và sở hữu nhà nước Ở thời kỹ nay, ghép luật thie nhận và bio vệ quyển sở hữu

xuông dit của nguùi nông din, cho pháp ho được chia ruông dit có quyén bán, cầm cổxuông đắt thuộc sở hữu của minh Tuy nhiên, tên thục tổ việc mua bản, cém cổ ruộng dittrong giai đoạn này đn ra không nhiêu

én nim 1959, Hiễn pháp lin thứ bai ra đời quy dinh ba hình thie sở hike về đất đi

gm sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hồu tr nhân Nhà nước chiếu theo pháp luậtfo hộ quyền sỡ hữu ruông dit cho nông dân Các chuyển dich đất đủ trong thời kỳ này

ch yêu chuyén hình thúc sở hữu tư nhân vé đất dai sang sở hữu tập thé cũng như Nhà nước công có chính sich phát tridn hình thúc sở hồu nhà nước đối với nông nghiép thông aqua phát iển hộ thống néng trường quốc dom Do đó, việc chuyển nhượng, mua bán

giữa các hộ gia đính, cá nhân rất.

Sau khi Việt Nam xác lập chế đô sở hữu toàn din đố với đất đa năm 1980, Luật Đất dxi năm 1987 ra đời đánh dẫu bước ngoặt lớn trong lich sở điều chỉnh quan hệ đất di cũa

Nha nước, Dat đai được xác dink 1 ti sẵn của toàn dân, nguời sử dụng đất có quyển katthác, sở ding và hưông các thành quả đều tr trên đất nhưng lạ nghiêm cêm mua bán,

chuyển nhượng dit đa, chỉ được chuyén quyén vô cing hạn ché trong nhõng trường hop avequy đính tại Điều 16 Luật đất dai 1987 Có th thấy tổ việc chuyển quyễngỡ dụng đất di không cho thấy tin thi trường, đất dai không thi tr do chuyển dịch theo cũng ~ cầu

xả phi được nycho ghép của Nhà nước Mặc đã quy định pháp luật như vây nhưng nó laikhông thi ngăn cân được sutảnh thành của mốt thi trường ngầm về đất đi Ví dự Ki mốtgi ảnh chuyển nơikhác sinh sống lâm én, muỗn bán l đất đang ở cho người khác th

theo quy đính củatuật sẽ không bán được, muốn mua đất ở nơi khác cũng không thé được, Dé "lách tit’, người din đã mm cách iy với nhau những hop đẳng iễt tay vat do chuyển dich Tình rang này din din việc Nhà nước không thể kiểm soát đoợcngười nữ đang đất thục sự bên cánh đó lá vẫn đồ loạn giá, tranh chip dit dai khỏ giaiquyét Chưa k dưới gốc đô kinh tổ, Nhà nước cũng không thu được bắt kỷ lợi ich nào từ hoạt động

chuyển nhương cia người din

ĐỂ gai quyết tinh trang rên, Luật dit đủ năm 1993 ra đời đã ghỉ nhân các quyền chuyển quyễn đối với quyền sử dụng dit đông thời cập Giấy chúng nhận QSDĐ do cơ

quan quân Lý dit đi ở Trung wong phát hành, nêu trường họp thita đất có nhiễu cá nhânkhông cing mốt hộ gja Ảnh hoc không cing một tổ chúc sử dụng tì giấy chúng nhận

quyin sử dụng dit được cấp din timg tổ chúc, ting hộ gia Ảnh, từng cá nhân Người din được tự do ¥ chí xác lập các giao dich, mốt rong số dé là "chuyển nhương quyền sỡ dụng đắt, hay con được goi bing thuật ng xã hội là Sma bản đất dei, Nếu hoạt đồng chuyển nhượng không được thực hiện, dat dai "đóng băng", các giá trị của nó không thể pháthuy.

được, con người din thi tim đồ moi cách lách luật chi a dap ứng nhông nh chốngtỉnh thường cia mình Vì vậy, sera doi ci quy định pháp luật về chuyển nhượng quyên

sir dng dit nói chưng vã HĐCNOSDĐ ở nói iêng không chi là quy định mỡ đường cho sn phat triển côn nền ánh tế thi trường mã hơn hit đó là hệ quả từ ny vận động tt yêu cũa

xã hội

KE thừa và có thay đổi mốt sổ quy định cia Luật Dit dai năm 1993 trong Luật Đất dat nim 2003 Nhà nước vẫn ghi nhân việc chuyin quyền sử dụng đất đổi với chủ sử dụng đất, tuy nhiên việc cấp Giây chúng nhân QSD là đối với người sử đụng đất nổi chung chứ

không còn lit kẽ ra tùng chi thi so với Luật Dit dai năm 1993, Tuy nhiên, Luật cũngday định việc cấp GCNOSDD là Nhà nước công nhân quyền sử dụng dit đối với người

dang sở dụng dit én định, đồng thời đặt ra điều liận để nguời sử dụng đất được thục hiện các quyễn của mình là phii có GCNQSDD Nhờ vậy, có thể hiễu những trường hợp chưa được câp GCNQSDĐ là trường hợp chua được Nhà made công nhận quyén nữ dụng đất vi không đã các điêu kiên dé thục hiện các quyén năng của người sở đụng đất Trong thi đó, vin con một bộ phận lớn dân cư sở dạng đất mốt cách chỉnh đáng mà không được cấp

GCNOQSDD vì một ly do không hoàn toàn thuộc vé lỗi của người sử dung dat Điều đókhông chỉ đang căn trở đối với nguùi din thực hiện các giao dich liên quan dén quyền sử

đang dit ma còn là cơ hột dé một bộ phận cán bộ, công chức nhà nước trục lợi, nấy sinh nan trém cấp phôi GCNQSDĐđỂ lam giây chứng nhận giả, đặc biét la khi đăng con thêu các chế tải xử lý vi pham trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở dạng đã Thâm vào đồ, việc chuyỄn nhương đất nông nghiệp cũng được quy định chit chế hơn là phải cing xã, phường thị tấn với cá nhận, hô gia định chuyển nhượng thi mới được quyền nhận chuyển nhương Ngoài ra trong Bộ luật din sơ năm 2005 cũng quy định một chương ring (chương XXVII) và HĐNQSD, đầy là một tiến bộ vượt bậc rong thời điẫn đó

đối với pháp tuit din sơ nói ching và chuyển nhương QSDD nó riêng, giúp cho người sử

dang dit hiễu rõ được bản chit cia HBCNOSDD và nhiing nổi dung cơ bản của loại hop

đồng này đây cũng là căn cử pháp lý để báo vẽ quyền và lo ich hợp pháp cia các bên.

Sau gin một thập kỹ, Luật đất đai năm 2003 di bộc 16 những bắt cập cân được nghiên cửu và si đỗ nhầm nâng cao hơn nữa hiệu quả trong quan Lý và sở dung đất dai - mốt nguén ti nguyễn quý hiểm ci quốc gia Do đó, Luật Đất dai năm 2013 ra đối để khắc phe những bit cập còn tên trí qua thục tấn thi hành Đôi với việc củp GCNOSDB, ki chuyển quyền nữ dung đất, ti sin gắn liên với đất thi người nhân quyền được cấp GCN

mới là không hợp lý, lim hạn chỗ giá bị sở dang của GCNQSDĐ và làm phúc tạp thôm,

thủ tue do phat tình ký Giấy chứng nhận mới ĐỂ xử lý bit cập này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông hr20/2010/TT-BTNMTcho phép xác nhân thay đổi vào

các lou GCN a cập ốt với tường hợp chuyền quyên Ngoài re cũng quý dinh 18 các

nguyên tắc cấp Giây chúng nhận quyền sử dung đất quyền sở hữu nhà ở và tài sẵn liền với đất để dim bảo quyển lợi cia người sử dụng đất Mét đm mới trong Luật Đất

dai năm 2013 được quy đính tei Khoản 1 Điều 104 là việc cây Gidy chúng nhận đổi vớitii sản gắn tiễn với đất như đối với đất ở là nhà 4, công tình xây dụng khác, img sin

xuất là rùng trồng và cây lâu nim có tai thời đm cấp Giây chứng nhận quyén rỡ đụng

dit, quyền sở hữu nhà ở và tải sân khác gin itn với đất

BLDS năm 2015 đã bố quy dinh và HĐCNOSDĐ mã thay vio đã 1a quy định chung và hợp đồng chuyỄn quyên sử dạng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở dụng dit

trong nh vục nh doanh bat động sin được quy định trong Luật Kinh doan bất động

sản nim 2014 (tử Điều 37 din Điều 40) quy dinh vé nguyên tắc, quyển và ngiễa vụ ci bin chuyễn nhượng và bên nhận chuyển nhương QSDD Néu quyên sử dụng dit gin với

sha 3, các bên phãi tuần thủ quy định của Luật Nhà ð năm 2014 tai Điều 118, 119 về đều

dfn của nhà ở tham gia chuyển nhương gắn với QSDĐ và đều lận cia các bên ki than, gia chuyển nhượng,

Có thể thấy, nhất quán với đường lối đổi mới theo cơ ch thi trường, các quan hệ về HBCNOSDD theo pháp luật dn sự Việt Nem đến nay luôn phát triển và không ngừng "hoàn thiện để phú hop với tinh hình thục tiễn cña phát iển xã hội

*- Nguyễn Viết Tuần C017), Hop đồng cluyễn nhượng quyền sit dụng đất theo ạnp' định của pháp luật

din su Hệ Nem, Luận văn tae sỹ, Dat học Quốc gia Ha Nes, 634-12

Tiểu kết chương 1

ĐỂ làm cơ sở nghiên cơ, học viên đã làm rõ một số vẫn để lý luận vé HBCNOSDDnhư Khái niệm HĐCNQSDĐ thông qua việc phân tích khái niệm quyên sử dung đất,

chuyển quyển quyển sở đụng đất và hop đẳng trong khoa họ luật din

Qua phân ích và nghiên cửu, học viên đồng ý cũng nhơ tiếp thu tính thin xây dụng

khái niêm HĐCNOSDĐ ở của tác gã Nguyễn Thùy Trang trong luân án "Hop đổng ciuyẫn nhượng quyển sứ ng đất ở theo pháp luật Tiết Nam hiện hành" và đề xuất khá: niệm như sau “Hop đồng cluyễn nhượng quyền sie ng đắt là sa thôa tiên giữa người nữ đng đắt (em dy go là bên chuyễn nhượng) và chỉ thd được phép thơm gia vào hop “đẳng cimyẫn nhượng quyển si chong đắt (an dy got là bên nhân chuyễn nhương) về việc chuyễn giao đất và quyên sử hong đắt được pháp luật công nhân với mức giá hơi bên đã

tarthôa thuận và được công chứng chứng thực theo quy dinh cũa pháp luật

Ngoài ra, hoc viên cũng phân tich những đặc diém của HĐCNQSĐ như hợp đồng

chuyển nhường QSD là hợp đẳng song vụ là hop đồng có din bù mục dich côn hop đẳng chuyển nhương quyén sử dụng đắt là chuyỂn giao quyền sở hữu và HĐCNOSDĐ là hop đồng ung thuận d đơn ra những đánh giá về sơ khác biệt cũa HBCNOSDD so với

các giao dich dân nợ khác

Bên cạnh đó, việc lược sử quy định pháp luật về HĐCNOSDĐ qua các thời kỳ lịch sử

căng phác họa lên mốt bú tranh về sự phát triển va sie đỗi ngày một hoàn thiện hơn các any Ảnh về hop đẳng chuyển nhường để phủ hợp với thục tấn tha hành,

'CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUAT HIỆN HANH VE HỢP ĐỒNG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT

2.1 Điều kiện có hiệu lạc của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đắt

Các đu kiện có hiệu lọc của hợp đẳng chuyé nhượng QSDĐ theo quy đính tạ Điều

117 BLDS nm 2015 gém

Một là, chủ thể của hop đồng là những người them gia gio dich là cá nhân, pháp

nhân và ch thể khác

Cá nhân them gia gio dich phải là người thành nién, nguồi không bị hạn chế nănglọc hành vi din ag, không phải là người có khỏ khăn trong nhận thúc, lim chủ hãnh vì thịcó quyển sắc lập và thục hiên các quyễn và ngiễa vụ din sơ phát sinh từ quan hệ giaodich do mình xác lập

Pháp nhân than gia vào giao dich din sự thông qua người đụ điện của họ (dei điệntheo pháp luật và theo tỷ quyển) Người dei điện của pháp nhân thông thường là cá nhânxác lập, thục hiện giao dich din nhân danh pháp nhân Các giao dich din my đo người

di én hop pháp xác lập làm phát sinh quyền, ngiĩa vụ của pháp nhân Tuy nhiên, cing giống nh cá nhân, phép nhân chỉ tham ga các giao dich din sự phủ hợp với chúc ning, hiên vụ của pháp nhân, phủ hợp với năng lực chủ thể ma pháp luật ghỉ nhân cho phép

nhân Người đủ dién xác lip giao dich dân sự lim phát sinh quyén, ngiĩa vụ cũa phápnhân trong pham wi nhiệm vụ của chủ thể đó được điều lệ hoặc pháp luật quy đính:hông giao dich din my được xác lập không nhân danh và vả lợi ích của phép nhân, phépnhân sẽ không chứ trách rhiện.

Công tương bự nh cá nhân, lôi pháp nhân them gia vào các giao dich dân sơ cần có

năng hục chủ thể phủ hợp với giao dich được xác lip Nang lực chủ thé của pháp nhân bao

gm năng lực pháp luật và năng lực hành vũ din nự của pháp shin

TH là về ý chỉ cũa chủ th trong giao dich: Theo quy nh tei đểm « Khoản 1 Điều

117 thi: “Chủ thể tham gia giao dich din mơ hoàn toàn tự nguyên" Bin chất của giao dich

din sel sự thống nhất git ý chỉ va bay tổ ý chí nôn chỗ thể tham gia gao dich din ar phat hoàn toàn tự nguyên trong việc thé hiện va bay tố ý chí ci mình Trước khi tham gia gio dich din sự các chỗ thể có quyén hy do quyét inh tham gia hay không them gia giao dich din mx không bi chi phối hoặc không bị ép bude, cấm đoán de dos ‘Tir

yên” bao gm các yêu tổ cầu thành là tự do ý chỉ và bay tô ý chỉ Néu mốt trong hai

yi to này không có hoặc không thống nhất cũng không thể cổ ty nguyên Sự hư nguyện

của mét bên (hành vi pháp Ii đơn phương) hoặc syhự nguyễn của các bin trong mốt quan

hệ dân sự (hop đẳng) là một trong các nguyên tắc được quy định tei khoản 2 Điễu 3 Bộ

uất Dân sự năm 2015: "Tự đo, tự nguyên cam kết, tha thuận”

Nguyên tắc của giao dịch nổi riêng của pháp luật din sự nổi chung là tư do và te

"nguyên Các chủ thể te do lựa chọn Losi giao dịch, đối tương, hành thức đỗ xác lập giao dich, hy nhiên sơ tư do thể hiện ý chí phii năm trong giới hạn luật dinh Khi xác lập giao dich, ¥ chi của các bên có thể không giống nhau và thêm chi mâu thuẫn nhau, và thé để xác lip giao dịch, các chủ thể cin phi the thuận thing nhất ý chi chung Việc thôa tain

này ph dhe rên sơ ty nguyên cia các bên nu vi phạm sơ tư nguyên đó thì giao dịch có

thể bi vô hiệu

Ball, mục dich và nội dung của giao dịch không vi phan điều cấm của luật không

trái đạo đức xã hội Mục đích ci giao dịch din sợ được hiểu TA lợi ích mà chủ thể hướng tối khi xác lập được giao dich 46, Muốn đạt được muc dich thi các bên phải thôn thuận nối đang của giao dich hướng tối mục dich đã xúc ảnh: ĐỂ giao dich din sự có hiệu lực

php luật th mue dich và nổi dong cia giao dich cân tha mãn hai đu lúện

@ Mục dich và nổi dang ofa giao dich din nợ không vi pham điều cắm của phép luật

itu câm của luật la những quy dinh của luật không cho pháp chủ thể thực hiện những

Thành vi nhất đnh Vi phạm điều cém của luật1à hành vi & ngược li nguyên tắc xử sự mà

uất quy ảnh, người vi pham có thể phải chịu hậu qua pháp lý tuơng ứng với bánh vĩ vt

(G0 Mục dich và nối ding của giao dich din sơ không trái đạo đúc xã hổi Đạo đức xế

Hồi là những chuẩn mục ứng xử chung giữa nguời với người rong đói sing xã hồi, được công đẳng thừa nhận và tổn trong, Chỉ những giao dich chứa đọng các đều khoản không de ngược lg các quy đánh pháp luật có liên quan, các bên chỗ thé xée lập giao dich din ar Xhông có mục ich ten tránh nghĩa vụ xâm phạm quyền và lợi ich hợp pháp cũa chủ thể

Xhác giao dich do mới phát sinh hiệu lực

ồn là bình thie cin giao dich din my Gieo dich din nr sf không bị vô hiệu bai hành

thúc trừ một số trường hợp yêu cầu hình thức là điều liận có hiệu hục cia giao dich dinnx (sh tạ Khoản 3 Điều 167 Luật Dat đai năm 2013 hay Khoản 1 Điễu 122 Luật Nhà ở

năm 2014) Hiện nay, các giao dich din nơ mã luật quy dinh hình thúc bit buộc thường có

đổi tượng là các BĐS nine quyền sử đụng dit, nhà 6 Riéng đối vớ trường hợp lập dt

chúc, luật quy Ảnh hai hành thúc bao gầm di chúc ming và di chúc bằng vin bản Tuynhiên, đôi vớ trường hop ot chúc niệng thi các bên cần tuân thủ theo các đu tiện chấtchế do luật quy dink.

Đi với quan hệ din sự nồi chung và quan hệ giao dich nói riêng, quan trong nhất là ý chỉ cia chủ thể vào thời dim xác lập giao dich có hr nguyễn hy không tự nguyên, chủ thé có dip ứng được yêu cầu về chỗ thể trong ting loại ga dich không và nội dụng của io dich do các bên thôa thuân có vỉ phạm các đều cần cũa pháp luật hey không Những ei côn chỗ thổ, mục đích và nối dung cân xác định để xác din điều kiên về chủ.

một giao dich din ar có hiệu lục hay không,

Tuy nhiễn, quy dinh ở khoản 2 điều 117 BLDS về hành thúc của giao dich là đều

kiện co hiệu lục của giao dich din sự rong trường hop luật có quy định Quy định này để

cối mỡ và to điệu Hiện thuận lợi cho cfc bên chủ thể tham gin giao dich din nựthực hiện diy đã các quyển din sơ cia mình Trấn thre tổ có những giao dich hòn toàn phần anh

trúng thực và khách quan ý chỉ từ nguyên cia các bên, những các bân Ie không tuân thủcác quy định về hình thúc nao đó ma giao dich bị tuyên vô hiệu, Quy nh về hình thúccủa giao dich din sơ không rõ réng là cơ hội cho những chitkhông trung thực lạm

Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dung đất

Các bận chỗ thể khi tham gia và tin hành giao dịch phải đáp ting điều kiện chung về năng lực chỗ thé theo quy đính của BLDS năm 2015 Ngoài ra còn phi đập ứng các yêu cầu của Luật Dat di năm 2013%, cụ thé

i chayén nhượng quyền sứ đụng đắt

ú hương OSDĐ phat là người sir dng đắt Những chủ thE này, được quyền chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lạ, chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sit dạng đất Các chỗ thể quyên sở ding đất được quy định tai Điều 5 Luật Dit dei nim

2013 gồm 7 nhóm đổi tương Tw cách chủ thể của bên chuyển nhương phi được cơ quan

°- Nguyễn Thị Đến C120, Hop ng choŠt hong quấn sit ding đế Heo nạ Ảnh ca phíp tết na tà

‘thee tien thi hình tại một 30 tô chức hìmh nghề công ching tên địa bản luyện Thanh Miện tỉnh Hea Dương, Luận.vân tục ,ø1336

nhà nước cĩ quyền xác nhân thơng qua gly chúng nhận QSDD Chính vi vậy, khỉ

dư định về thời diém, điều kiên và tến hành giao dịch QSDB, Luật Đất dei buộc bênấn hành phải cĩ giấy chứng nhân QSDD

Tuy nhiên, trong một rổ trường hop, Luật Đất dxi cho phép nguời khơng phải chủ sử

dang dit được quyền giao dich gém:

Ngo thuê es đất cin chủ đầu tư thuê đất cũa Nhà nước đỂ xây dụng kết cầu hạ ting

trong khu cơng nghiệp, khu ch xuất, kina cổng nghệ cao, kho lánh tế (chủ đầu hư tết cầu

hha tang) cĩ quyển thục hiện tất cả các giao dich, trừ giao dich chuyển đỗ, để thừa kệ

Người khơng co QSDĐ tei Việt Nem nhưng được ting cho, để thừa ké QSDĐ cĩquyền tăng cho, chuyển nhượng QSDĐ Trong trường hợp này, do Hiến hành giao dich

khơng phii là chỗ thể sử dạng dit nơn khơng đoợc cập Giây chúng nhận QSDD Vi thi, các đổi tương này cĩ quyền tiễn hành giao dịch ma khơng cần Giấy chúng nhân QSDD, trừ trường hop người thuê Ii đất của chủ đều tư kết câu hạ ting trong khu cơng nghiệp,

cum cơng nghiệ L khu cơng nghệ cao, khu kinh té!°, Trong các trường hop

vite nêu, bên chuyễn nhượng chi cén giấy chúng nhân QSDD mang tân bên ting cho (đá:Với trường họp ting cho), gây tờ chứng mink quyên thừa kế (đối với troờng hợp thừa kệ)

3, khu chế xuất

Trong các trường hop khác, người khơng phii là chủ thể sở đụng đất chỉ cĩ quyén tên

thành giao dịch QSDD khi được chủ sở hữu cho phép (thơng qua Hợp đẳng ủy quyên)

Thứ hai, là chủ thể được pháp tham gia giao dich theo Luật Đắt đi bao ga

Hồ gia đính, cả nhân sở đụng đất nơng nghiệp được Nhà nước giao dit trong hen mức, dit được Nhà nước gao cĩ thu tin sử đụng đất, cho thuê đất trả tién thuê đất một

lên cho cả thời gian thu, được Nhà nước cơng nhận quyén sở dụng đất, đất nhận chuyển

nhận chuyển hương nhận tặng cho, nhận thừa kế

Hồ gia dint, cá nhân thu lei đất trong khu cơng nghiệp, cụm khu cơng nghiệp, khu

chế xuất, tr tiễn đất một lẫn cho cả thời gen thuê

TẢ chức kính ế được Nhà nước giao đất cĩ tha tién ử dung đất, cho thuê đất thụ tên thuê dit một lần cho cả thơi gian thuê Đổi với tổ chúc được nhà made cho thuê đất tr tiên một lên cho cả thời gian th, thì thot hạn Nhà nước cho tổ chức đĩ thuê khơng quá 50 năm TỔ chúc nh té trong trường hợp tr tiên mét lan cho c thời gen thuê cĩ mot trong

những quyên đĩ là được quyên chuyện nhương QSDĐ, tải sân thuộc sở hữu cũa mình gắnliên với dit @iém a Khoản 2 Điều 174 Luật Đất đa nim 2013) Tuy nhiên khác với

1 Nhộn 1 Bika 99 Lnit Dit daikon 2013,

© Bường hợp được cập gay dưo

HĐCNOSDB, thi trong trường hep này, học viên cho ring đây là "hợp đồng chuyển.

nhượng quyền thuê" Đây lá quy inh có nhiêu &m hương đẳng so với hoạt động chuyểnnhượng QSDĐ, với HĐCNQSDĐ thi các bên chỉ chiu sự chỉ phối của Nhà nước côn

trong host động chuyển nhương quyền thuê, thi bên cho thuê không thay ai vấn là Nhà

nước, chi có nụ thay dai vé bên thuê và bên thuê ngoài chịu mự chỉ phốt cũa Nhà nước về

thời hạn sử dung đất thi vẫn phit đáp ứng các điều kién vã thôn thuân về họp đồng thuê

trước đá, ức là bin thử ba bi răng buộc với Nhà nước còn không phát sinh quyền và

"nghĩa vụ gi với bin thử cập (bên cho thuê trước 46) Do đó, v bản chất có thể hiểu hợp

đồng chuyên nhượng quyền thu là ar chuyển giao quyền thuê từ người thuê nay sangngười thuê khác và phải đáp ting các yêu cầu thôn thuận cia hợp đẳng thuê ban đầu.

Ngồi chuyỂn giao quyên thuê không con bất cử quyển và neha vụ g đối với quyền st

dang đất do nf

TẢ chức nznghiập công lập tự chủ t chính được Nhà nước cho thuê đất trả tin thuê dit một lẫn cho cả thời gian thuê mã tin thuê đất trả không có nguén gắc từ ngân sich

nhà nước

Người Việt Nam định cử ở nước ngoài, donnh nghiễp có vốn đầu tr made ngoài được

Nha nước Việt Nam cho thuê đất thụ tên thuê dit mốt lên cho cả thoi gian thuê

Thứ ba, được quyẫn chhyẫn nhượng quyền sử cing đế: Quyên nh dost QSDĐ cũa

"người nữ dung dit sẽ bị hơn ché trong ha trường hợp là theo luật nh va theo thôn thuận.

Trường hợp hen chế quyển định đoạt theo luật din là khi không dip ứng điều kiện giao dich tại Điều 188, Điều 192, Điều 193, Điều 194 Luật Đất dai năm 2013 Ngoài ra, còn

một số quy định cũa BLDS nim 2015 và các văn bản pháp luật liên quan Chẳng han,Điễu 320, Khoản và khoản 5 Điệu 321 BLDS nim 2015 (QSDĐ không bị thể chấp, cáctiên không có thôn thuận được bán ti sản thé chip th bin thể chấp không đợc bán titsản thể chip)

2.2.2, Bên nhận chuyễn nhượng quyầu sử đựng đắt

hi bên chuyển nhượng đã đáp ứng đồ các điều kiên theo luật din thi bên nhận chuyển nhương cũng cén thôn min một sổ đề kiện sae

Một là, chủ thé nhận chuyên nhượng QSDĐ phải là người được phép tham gia vào.

HĐCNOSB Theo Điệu 169 Luật Dat đại năm 2013, chủ thể được phép nhận chuyển.nhượng QSDD gồm: cá nhân, hô gie đính, tổ chức kinh té, người Việt Nam định cu ởnước ngoài, doanh nghiệp có vẫn đầu te nước ngoài

Hei là không bị bạn chế quyền nhận chuyển nhương QSDD Luật Đất dst năm 2013

ty Ảnh một số han chỗ đối với người có quyền tham gia chuyỄn nhường QSDB, nêu các

chỗ thể được Nhà nước cho pháp tham gia chuyển nhượng QSDĐ những lạ thuộc mốt trong các troờng hop hạn chế thi cũng không được nhận chuyển nhượng QSDB, cụ thể

Hồ gi dinh, cá nhân bi hen chỗ quyển nhận chuyển nhường phụ thuộc vào nơi cử trủ như không trực tip sin xuất dit néng nghiệp tei dia phương th không được nhận chuyển

nhượng đất tring lúa, không sinh sống trong kim vực ring phòng hộ, rùng đặc dụng tổ

chúc kinh tổ không có quyển nhận ting cho, nhận chuyển nhương OSDĐ trong các khu

vực này (theo quy định t Khoản 3, Khoản 4 Điều 191 Luật Dét dei năm 2013)

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chi đoợc nhân chuyển nhương quyén sử dung

dit trong khu công nghiép, cum công nghiệp, kim chế xuất, khu công nghệ cao khu lạnh tế (Khoản 1 Điều 185 Luật Đất dai năm 2013) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

thuộc dién được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy đính oie pháp luật về nhà ð được

nhận QSDD ở trong các dự án hết iển nhà ð@Đin đ Khoản 1 Điều 169 Luật Dit đại

nim 2013)

Doanh nghiệp có vốn đầu hr nước ngoài chi đoợc nhận chuyển nhương vẫn đầu tela

giá tri QSDĐ theo quy định của chính phủ Tức là giá tri QSDĐ của đoanh nghiệp dang

sử dung dit có nguẫn gic được Nhà nước giao đất có thủ tiên sở dụng đất, cho thuê đất tra tin một lần cho cả thoi gien thuê ma giá tị QSDĐ đã được vốn hóa vào vấn của

doanh nghiệp, trừ trường hợp chuyển nhương vốn đâu tela giá tri QSDD sin xuất nông

nghiệp, đất lâm nghiệp theo quy định tei Điểm b Khoén 1 Điều 169 Luật Đất dei nim

2013 và quy định chi tắt tei Điều 39 Nghị dink 43/2014/NĐ-CP

Chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyên sử dạng đất là chủ sở dụng đất theo quy

dina tại Điều 5 Luật Dat đi năm 2013 gầm tổ chúc, hộ gia đ nh, cá nhân, công đồng din ci cơ sở tôn giáo, 13 chúc nước ngoà, người Việt Nam din cự ð nước ngoà, doanh:

"nghiệp có vén đầu tơ nước ngoài

Bộ luật dân sơ năm 2015 không thir nhân hộ gia dinh là chỗ thể độc lập của quan hệ

din sơ Do đó, chủ thể HĐCNOSDĐ nổi chung chi bao gim cá nhân và pháp nhân Quy

đánh này đang có sự xung đột giữa BLDS năm 2015 và Luật Đắt đái năm 2013 Theo quydink tại Khoăn 29 Điu 3, Điệu 55, Diéw 56 Luật Dit dxi năm 2013 đều ghi nhận "hỗ gaini" la chủ thể được Nhà nước giao dit theo một trong hei hình thúc là giao đất không

thu tiên nữ dang dito tho tién nữ dung đất hoặc cho thuế đất Với tơ cách La chủ thé sử

dạng dit, hồ gia đính được thục hiện các quyển chuyển đổ, chuyển nhương cho thu,

cho thuê Ie, thửa kệ, tầng cho, thể chip, góp vẫn bing quyền sở dung dit (Theo Điều 167Luật Bit đủ năm 2013)

Tạ Điều 101 BLDS năm 2015: ”1 Trường hop hd gia dinh tổ hop tác tổ chức hic

không có te cách php nhân tham gia quan hệ đôn sự tủ các thành viễn cũa hộ gia (nh:

tổ hợp tác, tễ chức khác không có te cách pháp nhân là chỉ th them gia xác lập, thực

Tiện giao dich dân sự hoi ty quyén cho người dea điện tham gia sác lập, thực hiện giaocách din sự Tiệc iy quyền phốt được lập thành văn bản trừ trường hop có thôa thiên

khác 1n cô sự thay dé người đi đin tả phải thông báo cho bên ươm gia quơn hệ đến

sự biến.)

2 Tộc xác Ảnh chủ thễ cũa quan hệ dân sự có sự tham gia cia hỗ gia đnh sit mg “đắt được thực hiện theo qup nh cũa Luật đắt đi

Theo quy dinh này hộ ga đính không được thừa nhân là chủ thé rong các quan hệ dân ng ma chủ thé chính là thành viên hô gia din (vú từ cách cá thâu) Như vậy, chủ

thể của HĐCNQSDĐtrong trường hợp chuyển nhượng của hộ gia đính được xác định làcác thành viên của h gja dinh và điều nay được áp dụng rong phân tích đưới diy TheoKhoản 29 Điễu 3 Luật Dit dei nim 2013, a8 đợc xác Ảnh tr cách thành viên trong hôgis Ảnh và có chung quyền sử dụng it thi các thành viên ca hộ gia đính cén thôa mãnđã02 đâu hiệu nhận biết là

“Thứ nhất, thành viên trong hộ gla Ảnh phải có quan hệ bôn nhân, huyết thống, nuôi

dating theo quy dinh ct phip luật về hôn nhân và gia inh;

“Thứ ha, thành viên trong hộ ge đính phải dang sống chung và có quyền sỡ dụng dit

chung tạ thời điểm được Nhà nước giao dit, cho thuê dit, công nhận quyền sử đụng đất, nhận chuyển quyển sử đụng dit

*Mật số bat cập trong quy định pháp lật hiện hành chuyên nhượng QSDD

Thứ nhất, quy nh “thành viên có quyền nữ dụng dit chung tạ thời đểm Nhà nước giao dit, cho thuê dit, công nhận quyển sử dụng đất nhân chuyễn quyển sử dụng

dit” dũng chưa rổ răng Quy nh này thục sơ gây vướng mắc rong quả trình xác dincác thành viên cis hd gia định có quyền sử dung đất bỗi thải điểm để xác đảnh tự cach

thành viên có quyền sở dung đất là thời điểm hộ gia Ảnh được cấp GIẤy chúng nhận qguyễn sử đụng đất hay thời diém hộ gia đ nh được Nhà made giao đất cho thuê đất

sia Hợp đồng

Mit khác, néu quan niêm quyén sử dang dit a ti sin thuộc s hit chung của hộ gia

(ảnh thì vỀ nguyên tắc, tài sẵn thuốc sở hữu chưng phi được đăng ký quyên sở hồu/quyên

sử dạng cho tất cả các đẳng chủ sở hồu chung, trừ trường hợp các thành viên có thôn

Điều 212 BLDS năm 2015 quy dinh về sở hữu chung của các thành viên ge dink: "Tat sin cũa các thành viễn gia dnh cũng séng chung gẵm tài sân do các thành:

viên đồng góp cũng nhưn tao lập nén và những tà sản khác được xác lập quyển sở hinatheo q Ảnh của Bộ luật này và luật khác có liên quan Tiệc chiém hine sit chang dinhđoạt tài sốn chhmg cũa các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức théathuận Trường hop không có théa than thi áp chong quy inh về sở lu chưng theo

chẩn ” Quy định trên đã xác định QSDĐ cũa hộ gia Ảnh thuộc hình thúc sở hồu chúng theo phân và việc xác định phin giá tri nở dạng của tùng thành viên đối với đất chung sẽ

dias theo nguồn gốc ti sin, cổng súc đông góp, tro lập ải sin của mỗi thành viên tronghồ gia ảnh do, Nhơng thực tổ, việc xác định công sức đóng gop cia các thánh viên tronghồ gje đính 1à rất khó khẩn, nhất là với nhõng rung hop vợ chẳng nhận QSDB khi đượcbổ me bên chống hoặc bin vợ ting cho chung hoặc được Nhà nước công nhận QSDĐ khi

đã co cơn chúng và con dưới 18 tub, còn sống phụ thuộc vào bồ me thi xác dinh sự đồng 6p côn người con đôi vớiQSDĐ côn hộ ga đảnh ei cing phúc tạp hon Bồi php luật vé

dit di hiện han quy đính, nguời con công là một thành viên cba hộ gia định, có QSDĐ

của hộ gia din tạ thời điểm được Nhà nước giao dit, công nhân QSDB Những theo quy

định của BLDS hiện hành, trường hợp không xác định được công sức tạo lập, đóng gop

Hình thành khối ti sin chung hi coi nhờ không có quyền g đố với tải sân chung đó Vay, liêu co mâu thuẫn với quy định tei khoản 29 Điều 3 Luật Dit dai năm 2013

không? BLDS năm 2015 xác đnh QSDĐ của hồ gia định là tài sản thuộc sở hữu chungtheo pin chứ không phi ở hữu chung hợp nhất 6 ttc các thnh viên có phn bingnhu và quyền quyết dinh ngưng nhieu đối với ti sẵn chúng 4, trong lôi da, Luật Đất đainêm 2013 xác định QSDĐ cấp cho hộ gia đinh là tải sản chung hợp nhất.

Thử bú, khái nim chỗ thể nữ dụng đất là "hộ gia din” đã tên tại ở nước ta hơn 25 nim (từ Luật Dit dai 1993 tới nay) và cho dn trước thời đểm BLDS nấm 2015 có hiệu

lọc thí hành chữa có bất kỹ quy đánh thành viên có công site đồng góp, tao lập

chung là QSDD của hồ ga ảnh thi mới được ghỉ tin trần GCNOSDD cấp cho hộ, ngoại

trừ Thông từ sổ 35/2017/TT-BTNMT ngày 29972017 của Bộ Tả nguyên và Mãi trường

tài sin

quy định chỉ tết Nghị định sổ 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phố sie đố,

bổ mang một sô nghĩ Ảnh quy định chi it thi hành Luật Đất đại và sửa đổ, bé sung mốt sổ đều của các thông từ hướng din thi hành Luật Đất đa, quy dink tên của các thành viên cQSDB trên GƠNQSDĐ (khoản 5 Điều 6) Tuy nhiên, Điều 1 Thông tự số

53/2017/TT-BINMT ngày 04/12/0017 quy dink: “Nggmg liệu lục thị hành khoán Š Điễu 6 Thông he3/2017/1T-BTNMT ngập

đến thn đm có hưu lực Ôn hành của văn bản gr ph pháp luật mới guy ảnh về vẫn

ny” Việc ngang hiệu lực trên là hoàn toàn hợp lý bởi khi quy dink tit cả tôn của cácthin viên trong hộ ga dinh sẽ gây ra khó khán kh làm các thủ tue chuyỄn nhương quyễnsử dung đất tà sin gin liin với đất hoặc lam các thủ tụ thể chấp tài sẵn bảo lãnh, thể

chip tải sin vay tiền ngân hàng vi chỉ cân một thành viên hộ gla Ảnh không đồng ý ký tên vào các giấy tờ, hợp đồng là giao dich không có giá tri pháp lý Việc thêm các thành viên rong hộ gia Ảnh vào Giêy chứng nhận là bất cập, không thục t, không ph hợp với

phip luật din sự Bi lZ, trong trường hop tải sin chung tạo lập được là cia che mẹ theoqgyy định của Bộ luật din sự Luật hôn nhân và gia đính, chỉ troờng hop con cái có đồng

gop vio sự hình thành tải sẵn chưng thi mồi ghi vào Giây chứng nhận quyển si dụng đất Thử ba, việc xác định các thành viên cia hỗ gla ảnh tạ thôi điểm cấpGCNOSDD

cũng chưa có một quy định nào rõ ring Theo Công văn số 01/2017/GĐ-TANDTC giấi29/9/2017 cia Bộ nướng Bộ Tải nguyên và Môi trườn,

dip một sổ câu hôi vi nghiệp vụ tòa án của Tos án nhân dân tốt cao thi vide xác đính wi la

thành viên hộ gia đãnh phii cén cử vào hồ sơ cập giấy ching nhận quyền sở đụng đất

Trường hợp cần thiết Ton án có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thim quyển cấp giấy chúng nhận quyển sở đụng đất xác đính thành viên hộ gia nh tạ thời đm cập gây chúng nhận quyên sở dang đất dé lâm căn cử giã quyết vu án Hiện may, việc ain xác nhận xem là thành viên hộ gja đính do cơ quan nào có thim quyền ban hành vẫn chưa

có quy đính nào cụ thể, ở một số địa phương thì có nơi yêu cầu lên Công an thành phố (nơi quản lý số hd khẩu) xi phiêu báo xác nhận nhân khẩu, có nơi lại về ủy ban nhân din nơi cập GCNQSDD xin xác nhận nhân khẩu Thi không có một quy dinh cụ thể nào về iệc sắc định xem ail thành viên hd gia nh hay cơ quan có thấm quyền náo quân tý hỗ sơ và việc cập GCNOSDĐ sổ gây ra những khó khăn, vướng mắc trong vie xác địh sỉ co quyền với QSDĐ đó, rit dễ din dén inh trang tranh chấp dit đi khí xác định không

đã các thành viên trong hộ gia Ảnh

“Thứ ty việc xác định thành viên hộ gla đảnh trong phạm vi cĩ quan hệ huyết thống,hơn nhân, nuơi đưỡng là quá rồng bai lây một ví du như con cháu trong gia đình xin nhập

Xhễu dé di học hay com rễ đến nhập khẫu nhà bổ me vợ cũng cĩ một phân quyén sử dụng

dit ma khơng cĩ bat cứ cơng súc dong gĩp, to lp thủ hồn tồn võ lý

3.3 Ý chí của chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đựng đất

Cĩ thé thiy đổ xác lập, thục hiện chim dit quyin và nga vụ cise các bên trong

HBCNOSDD thi cân hình thánh trên cơ sở tự do, tự nguyên cam kết, théa thuận Mọicam kết thơa thuân khơng vĩ pham điều cấm của luật khơng tri đạo đức xã hội cĩ hiệulọc thọc hin đối với các bân và ghấ: được chỗ thể khác tơn trong đ€hộn 2 Điều 3 BLDSnếm 2015).

Theo truyền thing te do, tenguyén cam kết, thơn thuận là tiêu chi quan trọng dé các chỗ thể của quan hệ din sơ xác lập, thục hiện, chim đốt quyễn và ngiễa vụ din sự cia sinh Tự do ý chỉ rong việc lơa chon hướng xác lập quan hệ dân at cụ thi và hơ nguyện,

khơng bị de dọa cưống ép trong xác lập, thục hiển, chim dt quyên, ngiữa vụ dân av layêu cầu cơ bin đỗi với moi quan hộ din sự Vi pham quy đính trần đây, quan hộ din sơ cụ

thể do cĩ thể bị coi là vơ hiệu theo Điều 127 BLDS năm 2015 Trong pháp luật din mx,

co quyền tay nghĩ thơn thuân di chưa được pháp luật din sơ quy đính nhương

Mới cam két thỏa thuên khơng vi pham điều edn của luật khơng trái dao đc xã hội cĩ Ins lực the hiện bs vớt các bên và phải được chỉ thể khác tơn trong” Do đơ, mặc đà BLDS năm 2015 khơng cĩ quy din khơng dự Hiệu, nhưng các chủ thể trong quan hệ php luật din nr vấn cĩ thể thơn thuận với nhau và vẫn cĩ suring buộc pháp ly Sự ràng thuộc niy vẫn được phép luật din mr cơng nhận; quyền và nghĩa vụ các bin vin được bảo

dam thực hiện l1

Đổi với HĐCNQSDĐ, bên chuyển nhương và bên nhận chuyển nhưng cĩ quyển hy thơa thuận về giá chuyển nhượng thực hiện ngiĩa vụ tải chính đốt với Nhà nước, rên cơ sở hồn tồn tự nguyên va thơng nhất ÿ chỉ để di đến giao kết hop đồng là mục tiêu chính của các bên Do đĩ, mọi hành vi cưỡng ép lim dỗ, de dọa hoặc nhầm lấn đều ẽ din đến

các chủ

hậu quả cuối cùng là hop đẳng vơ hiệu

Ngồi ra cịn cĩ trường hợp ý chi của chủ thể khác với ý chí trong hop đồng tức là

gto dich được xác lập nhầm che giẫu mốt giao dich dén sơ khác hay cịn goi là giao dich

'!GS.TS Nguyễn Văn Cử-PGS TS Trần Thị Huệ (đồng chủ biên) (2017), Bình luận khoa học Bổ luật

đến ue năm 2015 của nước cơng hỏa xã hội chữ nga Hiật Nam trì5

dân sơ giả tao Theo quy định ti Khoản 1 Điều 124 BLDS năm 2015 thi giao dich đượcxác lập giã tạo nhằm che giấu mốt giao dich din sự khác, thi giao dich din my giã tạo võliệu toàn bộ và vô hiệu từ thời đễm xác lap Giao dich bị che glaula giao dịch có thất va

nêu thôn mẫn các điều kiện có hiệu lực thi được công nhận Vi đụ A vay B một khoản

tiên là S00 tiện (co giấy viết tay với nhao) trong thời hạn là 3 thing, tuy nhiên kts hết

thời han A lạ không hoàn r li được số têtrên nên Ð để yêu cầu A ra Vinphòng côngchúng X để lam HĐCNQSDĐ với điêu kiện nêu trong? tháng không trả cho B 500 tiệu

kèm lái thì QSDĐ đó s chuyển sang cho B Vin dé đặt ra ð đấy là tiêu HĐCNOSDĐ đó co được công chứng không? Va liêu công chứng viên có buộc phi biết đó Hợp đồng giã tạo df nhằm thanh toán cho một nghĩa vụ khác? Va nu bên A hoàn toàn tự nguyện ký kết

HĐCN đó thi có được công chứng hay không?

24, Nại dụng của hep đồng chuyển nhượng quyền sẽ dung đất

Ni dung cũa hop đồng được hiể là tổng hợp các điều khoản trong hop đẳng do các

tiên thôn thuận hoặc do pháp luật quy định Vé mặt pháp ly, các điều khoản trong hop

đẳng được chia thành ba loại là đều khoản cơ bản, đều khoản thông thường và đều

khoăn ty nghĩ Như vậy, một đều khoản trong nôi đúng cũa hợp đồng có thể la đều

là điều khoản tủy

Xhoăn cơ bản, có thể là đều khoản thông thường nhưng cũng có

"nghỉ ty theo từng loại hợp đẳng

Theo điều 501 BLDS năm 2015 quy ảnh vì nối dung của hợp đồng vé quyển st dạng đất “I Quy dinh clang về hợp đồng và nối dụng cũa hợp đồng thông ng có liên quan trong Bộ luật này cũng được dp chong với hop đẳng về quyên s cing đất trừ

trường hợp pháp luật có quy din khác

31 Nội dng cia hợp đồng về quyền sử ding đất không được trái với gy định về mục ich sr dong the han sit hang đất ay hoạch kd hoạch sử ding đất và các quyẫn ngấa

vụ Bide theo qng di cia pháp luật về de det và quạt Ảnh khác cũa phíp luật có liên

om 3 5

BLDS năm 2015 không dành chương riêng để quy đảnh vé hop đồng liên quan đếnquyền cỡ dụng dit như BLDS năm 2005 bôi với từ cách là một ngành luật chung thiBLDS nên quy dinh mang tinh bao quát và nguyên tắc, Đối với quyễn sử ding đất đã

được quy dinh cụ thé trong Luật Đất dai, Luật kinh doanh bất động sin, Luật đầu tự th

việc sta đổi như BLDS năm 2015 là hoàn toàn chính xác Các Điều từ 37 din Điều 41

Luật này quy dinh vé nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ cũa các bên trong HĐCNOSDĐ, Dé

việc nghiên cứu và nội dong hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dung ditphis hop với các

‘vin bên luật (đặc bit là hiệu lục của BLDS nim 2015), pháp luật khác có liên quan, luận

văn không phân tích nội đang hop đồng trong các quydinh pháp loật cụ thé ma tập trang

nhân tích, đánh giá nhũng điều khoản đặc trùng côn HĐCNQSDĐ dua trên sự phân loại

các nhỏm điều khoăn cơ bên và điều khoản khác

24.1 Dai tượng của hợp đồng chuyén nhượng quyền sẽ dụng đất

Đổi tương hop đẳng là yêu tổ không thể thiêu, néu không có đối tương thi sẽ không

thé xác dink hop đồng này xéc lip để lâm gi Với một hop đẳng không có đãi tương thị io dich đó có thé xem la giao dich vô ngiĩa và không thé xác dinh được quyền và ngiữa

vụ pháp Lý của các bên Đồi tương của HBCNOSDD 1a quyền sử dụng dit còn thin dit

vn thuộc sở hồu toàn dân mã Nhà nước lá dai điện chỗ sỡ hữu,

2 quyền sử dung đất là đối tượng của hợp đồng chuyển nhương thì

một sổ đều kiện sau

Thứ nh: có Giấy chúng nhận trừ trường hợp quy dinh tai khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhân thi kể quy định tei khoản 1 Điều 168 Luật Đất đi năm 2013 Giấy chứng nhân là chứng thơ pháp lý để Nhà nước xác nhân quyền sở dụng đất hop pháp cia "người có quyên sử dụng đất Đây cũng là mốt rong những điêu kiện để xác dinh xem đất c6 được chuyển nhương theo quy định của Luật Dat đi hay không N god ra Giấy ching nhận cũng là căn cử xác dinh xem có được bổ thường về đất khi bi thu hỗi hoặc căn cứ đã gã quyết tranh chấp đất đã,

Thứ hai, dit không có tranh chip được hiễu à đất mà người quân lý, sỡ dạng thần đất đồ không có bất kỹ tranh chấp nào với mét chỗ thé khác liên quan đôn quyển và nghĩa và

của người sỡ dạng đất đối với chính thửa đất đó Khi có ranh chấp đất đa thủ thường liên quan din một trong các yêu tổ sau: xác Ảnh ai là người có quyền rỡ dang đất hợp phép, xác ảnh mốc giới gia ha thửa đất, tranh chấp liên quan giao dich (chuyén nhường, ting cho thừa k quyén sỡ dụng dit) giữa các bin

Toy nhiên, nếu trính chip chỉ ding ei ở mâu thuẫn nội bộ gia các bên ma chưa bên

théa mãn.

nào có đơn yêu cầu cơ quan nhà nước gii quyết (UBND cấp xã, cơ quan ti nguyên môi

trường hoặc tae án nhân din) thi wie tranh chấp đó có hể không tác đông g din kết quà agit quyết thủ tục hành chính (nấu co) liên quan din đất "co tranh chấp" hoặc kết quả tổ

tong nêu quyén sử đụng dit đó đang là đối tượng liên quan côn một vụ án din nx Do đó,

iệc xác định đất có tranh chấp hay không tất quan trong bối liên quan true tếp đến

quyền lợi của bên nhân chuyển nhượng, néu các bên khơng tim hiễu kĩ troức khi giao kết hop đồng ắt df ray ra các tranh chấp về sau

Thứ ba, quyền nữ đụng dit khơng bị kê biên để dim bảo thi hành án thi cần cử vào quyết din của tồn án, cơ quan thí hành án là cĩ thé xác định được, diy la một biện pháp

cuống chế nhằm dim bảo việc thí hành én Trong trường hop QSDĐ bị kế biên thi người

sử dang đất khơng được phép chuyển nhương Quy định nay cũng nhằm dim bảo cho

iệc tránh những tranh chip, khiêu kiện káo dit đồng thời ngân chấn việc ấu tán tử săncủa người phải thi hành én Đây cơng là một điều kiện cơ bản, quan trong nhấm dim bảocho các giao dịch về QSDĐ cĩ hiệu lục, khơng xảy ra tranh chip nào trong thời gián Nhà

ý, kiểm sốt ti sẵn đầm bảo cho một nghĩa vụ khác dangước đang niêm phong để quản

được thực hiện

Thứ tr, rong thời hạn sử dạng đất VỀ thời hạn cử dụng dit khi nhận chuyển nhương

QSDD đổi với Losi đất cĩ quy định thời hen thi đồ là thơi gan sử đụng đất con lạ của

thời han sở dung đất trước khi nhân chuyển quyện sr dụng đất Người nhân chuyển quyền sir đụng đất đỗi với loi dit được sỡ dạng én định lâu di thi được sở dụng dit ẫn inh lâu

dai @iéw 128 Luật Đất đu năm 2013), Chẳng hen, hơ gia dink, cả nhân nhận chuyển nhượng đất ở thi vẫn được sử dụng én din lâu di Trong trường hop là dit nơng nghiệp thi khi hết thời bạn sỡ đọng hé gia ảnh, cá nhân trục tiếp sẵn xuất nơng nghiệp khơng

hải làm thủ tục đều chỉnh thot hạn sở đụng đất ma tiép tục sở đụng với thời hạn là 50 nm theo thời hạn quy dinh tai Khoản Điều 126 và Khoản 3 Điễu 210 Luật Dit đủ đểhộn

2 Điễu74 Nghị ảnh432014NĐ-CP)

Thứ nềm, đản bảo diện tích đất tổ thiểu được tách thi theo quy nh cite từng địa phương (Theo QD 19/2017/UBND ngày 05/10/2017 cia Ủy ben nhân din tinh

Bén cạnh đĩ, pháp luật cing quy đính cụ thể những loại đất mà người sở dụng đất

được phép dia vào chuyển nhượng bao gém

Một là, dua vào ngiĩa vụ t chính thi người sở dung đất được chuyển nhương OSDĐ đối vin đắt được Nhà nước geo cĩ thu in sở dụng, Nha nước cho thuê trì tiên thuê một lân, dit do nhận chuyễn nhương QSD trần th trường (Điều 174, Điều 179 Luật đất đại

nim 2013)

Hei la, dum vio tinh trang pháp li của QSDĐ thi người sở dụng dit được chuyển

nhượng QSDĐ khi cĩ giấy từ hợp pháp ching minh QSDĐ; khơng cĩ tranh chip, dang

trong thời han sử dung đu không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết Ảnh: Thành chính của cơ quan aha nuớc có thầm quyén @iéu 188 Luật Dét đa năm 2013)

Ba là, đơn vào mục dich sỡ dụng dit thì các loại đất được đơa vao chuyển nhượng

gim: Dit ö, dit néng nghiệp, đất rùng sin xuất, hoặc dit được giao có thôi hạn néu thôn

nến các điều kiện chuyển nhượng thi hoàn toàn hợp pháp

Toy nhiên, theo quy dinh tei Điều 15 Luật Đất dai năm 2013 thi Nhà nước quy dink thời han sử đụng đất theo 02 hình thúc gỗm sử đụng én ảnh lâu dit và sử dụng có thôi

hạn Đối với nh thúc sử dung ổn Ảnh lâu di thi thường áp dong cho đất ở của cá nhân,

hồ gia đính côn hình thúc sỡ dang có thos han thường là dit nông nghiệp, dit được cho

thuê có thời hạn đố với các tổ chúc nh tệ, Đối với tùng loại BĐS, pháp luật quy din đều liên chuyển nhượng khác nhau Cu thể

Việt Nam và nhiễu nước rên thé giới Nhà, đất ở được mua bản, chuyển nhương gồm:

hà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hồi, nhà ở tế ảnh cu, nhà ở riêng lễ của hỗ gadin, cá nhân ti kho vục đô thị và nông thôn Pháp lt quy din cổ trường hợp phi thực

Tiện bán nhà ở đẳng thời với chuyển nhương QSDĐ, có trường hợp phi thực hiện tách

Tôi nhan.

+ Trưởng họp bán nhà đồng thời với chuyển nhượng QSDD kh trên Giấy chúng nhận quyin sử đụng dit quyên sở hữu nhà ở tài sân gắn liên với đất (gọi chúng là Giấy chứng nhận) có diy đã thông tin ngoti các thông tin về dit và quyễn sở đụng dit con có các thông tin vé nhà ở (túc là việc công nhận sở hữu nhà ở trên đất có các số liệu cụ thể thé Tiện trên Giây chúng nhận) các bên có thể tham khảo Điễu 1, mẫu số 04a, Phụ lục Nght

đnh số 76/2015/NĐ-CP về HĐCNOSDĐ trong host đồng kinh doanh bắt động sin, củ

thể: Các thông tin thi đất chuyễn nhương (đối tượng hop đẳng) bao gém: *1 Quyển sử chong đắt của bên clayén nhương đã vái hứa đt theo: (GCN QSDB, ) 2 Đặc đếm cau thd cũa tina đất rue sen: Tie đặt số:.;, Ta bản đồ số: ; Địa chỉ thủa dt Diện

ích m2 (bing chữ .); Hình thúc sử dụng (ở dung ông m2; Sở đụng chúng

m2); Mục dich sử dung ; Thời han sở dụng, ; Nguồn gốc sử đụng .; Những hen

chế vi quyền sử đụng đất (nêu cô) 3 Cúc chỉ Hâu về nay ching cũa hina đắt sa:

Mit độ xây ding Số ting cao của công tình xây dựng Chiều cao tối đa của côngtrình xây dmg ; Các chi tiêu khác theo quy hoạch được duyệt: ; 4 Nhà, công tỉnh

xây dụng gin liên với đất Dat đã có hạ ting kỹ thuật (nêu 1 đất trong dự án đã được đều