Luận văn thạc sĩ Luật học: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự và thực tiễn thi hành tại một số tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn huyện Thanh Miện, tỉnh Hải Dương

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYEN THỊ DIEN

HOP DONG CHUYEN NHUONG QUYEN SỬ DỤNG BAT THEO QUY ĐỊNH CUA PHAP LUAT DAN SỰ VA

THỰC TIEN THI HANH TAI MỘT SÓ TỎ CHỨC HÀNH NGHẺ CÔNG CHỨNG TRÊN ĐỊA BẢN

HUYỆN THANH MIEN, TINH HAI DUONG

HÀ NỘI, NĂM 2020

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYEN THỊ DIEN

HOP DONG CHUYEN NHUONG QUYEN SỬ DUNG BAT THEO QUY ĐỊNH CUA PHAP LUẬT DÂN SỰ VA

THỰC TIEN THI HANH TẠI MỘT SO TỎ CHỨC HANH NGHE CÔNG CHUNG TRÊN ĐỊA BAN

HUYEN THANH MIEN, TINH HAI DUONG

[gui huớng dẫn khoa học: PGS.TS PHÙNG TRUNG TAP

HÀ NỘI, NĂM 2020

LOI CAM DOAN

Tải xin cam đoạn Luận vấn a cổng bình nghiên cứu cba riêng tô Các kết quả

nu trong Luận vin chữa từng được công bổ trong bắt kỹ cổng bình nào khác Cácsổ liệu ví da và tich din trong Luân vin dimáo tinh chính xác, tin cây và trùngthực Tôi đã hoàn thánh tt cả các mén học và đã thanh toán tt oã các nghĩa vụ tichính theo quy dinh của Trường Đại học Luật Hà Nội

Vay tôi vit Lời can đoan này đề nghi Đai học Luật Ha Nội xem xét dé tôi có thể bio về Luận văn

Tôi xin chân thành cẩn ơn!

NGƯƠI CAMBOAN

Nguyễn Thị Diễn

“Trong suit quá trình học tập và hoàn thành bi luận vin này tôi di nhận được

hiễu sự hướng dẫn, gúp đỡ quý báu từ eae thấy cô, các cán bộ, chuyên viên nhà nước, các anh, chi, em, bạn bẻ V ới lòng kính trong và biết on sâu sắc, tôi xin được

‘by tôlới cm om chân thành của mình tối

PGS.TS Phùng Trung Tập lá người thầy kinh mắn đã giúp đổ, động viên,hướng dẫn tối, chỉ dẫn tận tink và tao moi điều kiện thuân Loi cho tôi trong suốt quátrình hoàn thành bài oận văn này,

Xin chân thành căm ơn các thấy cô Khoa zmu Dai học, các Giăng viên khoa Luật din sự & Tổ tung din ay đ có nhiều chỉ dẫn, cung cấp cho tối thêm nhiều kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong qua tinh ging day để tôi có thé vin dụng hoàn

thiên nội dụng nổi văn.

“Tôi cũng xin bảy tổ lông cảm ơn đến các cán bộ Phòng Tải nguyên môi trưởnghuyện Thanh Miễn, các chuyên viên Văn phông đăng ký quyền sử dang dit, các

chuyên viên, công chứng viên thuộc Van phòng cổng chứng Nguyễn Thi Thoa, Các

chuyên viên thuộc Chí cục thuế huyện Thanh Miện, Công chức địa chính xã Đoàn,Tùng huyện Thanh Miện để giúp đổ tôi rất nhiễu trong quá trình thủ thập số liệucho luận văn.

Cuối cing tối xin căm on gia đính, người thân, ben be để thường xuyên động

viên, ggúp đỡ tôi để hoàn thành bai luận văn nay

Kin chân thành căm ơn!

Ha Nội tháng 08 năm 2020Tác gid luận văn

Nguyễn Thị Diễn

DANH MỤC TỪ VIET TAT

BLDS Bộ luật din se

GCNQSDĐ Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất HĐCN Hợp đồng chuyển nhượng

spp Quyền sở dụng đất UBND Dy ben nhân dân

VPCC ‘Vin phông công chúng

VPĐKQSDĐ - Vênphòng đăng ky quyển sử dụng đất

Bing21: - Thống ké giao dich chuyén nhượng QSDB tei huyện Thanh Miễngisi dom 2015 -2019

Bing22: Thông kê giao dich tui VECC Nguyễn Thi Thos giai đomn 2015

-2019

MỤC LỤC

LOI CAM DOAN i LOT CAM ON.

DANH MỤC TỪ VIET TAT _ DANH MỤC CÁC BANG, BIEU „ MỞ ĐÀU 1 CHVONG 1: QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUAT HIEN HANH VỀ HỢP ĐỒNG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT 6 11-Khái niệm về hep đồng chuyển nhượng quyền sử dung đắt 6 1.2 Die điểm của hợp đồng chuyén nhượng quyền sẽ dung đất 9 14 Quy định cia pháp hậtvề hep đồng chuyển nhượng quyền sử dung đắt 11 1.81 ĐÃ tương cũa hợp đồng olagén nhượng quyển sit chong đắt " 1.32 Chủ thể cũa hop đồng chuyển nhương quyển sử đụng đắt 1 1.8.3 Nội ding cũa hợp đẳng cluyẫn nhường quyền sử chong đắt 36 1.3.4 Hình thức hop đẳng chhyễn nhượng quyền sit ong đất 2p 1.8.5 Thời điễm cô hiệu lực của hop đẳng chhyễn nhương quyển sử dong đắt và thời đẫm chuyén quyền sử ong đất 33 1.3 6 Trình tự thũ tục cluyén nhượng quyền sử chang đắt 36 TIỂU KÉT CHƯƠNG 1 39 'CHƯƠNG 2: THỰC TIEN THỰC HIEN PHÁP LUAT HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DUNG BAT TẠI CAC TO CHỨC HANH NGHÈ CÔNG CHUNG TREN BIA BAN HUYỆN THANH MIEN, TINH HAT

DUONG 40

21 Hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhuợng quyền sẽ dụng đất trên

dia ban huyện Thanh Min, tinh Hai Duong 40

chức hành nghề công chứng trên dia bản luyện Thanh:

"Miễn tinh Hải Dương 40

3112 Thực tién hoạt động công ching hợp đẳng clap

tên địa bàn huyện Thanh Miễn, tinh Hat Dương 4

211 Sơ lược về các

nhượng quyên sit

222 Bắt cập trong thie tấn cổng chứng chứng thee hop đẳng cluyén nhượng quy ẩn sit đụng đất tại huyện Thanh Miễn, tinh Hãi Dương, 56 23 Phương huớng hoàn thiện và nâng cao chất lượng huạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất trên dja bin huyện Thanh Miện,

1 Tính cấp thiết cũa đề tài

Dit dai là nguén tai nguyên thiên nhiên vé cùng quý giá là thành phần quan.

trong rong môi trường sing là te liệu sin xuất đặc biệt, là cơ sở phát tiển kinh t, vấn hóa đồi tổng 28 hộ, nhân đân Tai nguyên đất thì có bạn, không tá tao lạ (được, trong khi đó din số tăng nhanh, kinh tổ phát triển din đẫn nhụ cầu sỡ đụng đất cho các mục đích ngày càng tăng tao ra sự biến động lớn về đất đại và đáng kŠ shit 14 vin để liên quan đến chuyển nhường quyền sử dụng đắt

Luật đất đại đã được sim đổ, bỗ sung qua các thôi kỹ phù hop với tn tinh

phat hiển cia nh tế xã hội, nhưng trong quá trình thục hiện vẫn phát sinh nhiều

bit cập, bởi, đất đai nguồn gốc phúc tap, chính sách đất đại qua các thời kỹ có nhiễu,

ar thay đối din din tiễn động lớn về chủ sỡ đụng đất hộ thing chính sách pháp Tuất quản lý chua đông bô giữa các die phương và thường xuyên thay đỗ: din độn một số địa phương áp dụng pháp luật mốt cách tủy én, thiểu khách quan, cũng với đồ trình độ hiẫu biết pháp luật cia người sở dụng đất ti các địa phương không cao, 8 bị xâm pham các quyền Io ich chính đáng

‘Thanh Miễn là huyện nim phía Tây Nam của Tinh Hai Dương, tấp giáp với

ảnh Hưng Yên và tinh Thứ Bình Trong những nim qua kình tổ ci huyện có

những bước phát tiễn ding kể Cũng với sự phát tiễn kinh tỉ tì nhủ cầu đầu tr ào dit đu của các chủ thé ngày cảng ting cao, thi tường giao dich bit đồng sin "ngày cảng số động đất ra nhiều vẫn dé phúc tạp và tạo áp lực ngiy cảng là khó

Xhăn, thách thúc cho cổng tác quản lý đất đa Nhiệm vụ dit ra là phất to một

khung pháp lý an toàn cho các chủ thể tham ga giao dich, khuyến khích quyén tr do gieo dich những vin dim bio trong khuôn khổ quy dinh pháp luật Như vậy mới thúc diy mr phát biển kánh tổ cũa địa phương năng cao trình độ dân trí, thú

nhập, đời sống vật chất và tính thần cho nhân dânsót

“Xác din tổ tam quan trong, tính cấp thiết của việc xây dụng khung phép lý an toàn, tin cây cho các chủ thé trong việc xác lập giao dich chuyỄn nhượng quyển sử

dạng dit trong giai đoạn hiện nay Việc nghiên cửu có hệ thống các quy định của

dung đất trong mới liên hệ với thực tiẫn về hoạt đồng công chúng tại địa phương là

"hoàn toàn cần thất

Tir những lý do nêu rên, việc nghiên cửu để tài “Hop đồng cIuyẫn nhượng “quê sic đựng dit theo quy định cña pháp luật đâu sự và thục tu thi hành tri

uộtsố tổ chức hành nghề công ching trân dia bàn hnyện Thanh Miện, tình Hãi

Drrong” tả thời diém này hit sức cần thiết về lý luận và thực in nói chung và quá

trình phát tiễn tại đa phương nổi tiêng2 Tình hình nghiền cứu:

Các vin đề và quyền sỡ dụng đất nói chung chuyễn nhường quyển rỡ đụng

đất nổ riêng luôn tha hút được sơ quan tâm của nhiêu nhà nghiên ei, khoa học,qguản Lý, cá nhân, các cơ quan Nhà nước Do đó sổ lương công bình nghiên cửu tính

đến thời đểm hiện t khá phong phú:

6 cấp độ Luận án luận văn, khỏa luận tốt nghiệp, có thể kể din mt số công trình tiêu biểu nh seu: Luận án tiễn đ Luật học của tác giš Nguyễn Vin Hiến năm

2017 “Chuyẫn nhương quyển s đụng đất theo pháp luật Tiét Nan; Luận vin thạc đ Luật học của tác gã Pham Văn Oanh, năm 2017 “Ghat quyết anh chấp hợp ing chuyển nhương quyển sử chang đất & tet Tòa án nhân dân tuyên Thường Tin Ha Nội“: Luận văn thạc sf Luật học côa tác giã Nông Viết Vỹ, năm 2019 vé “Hop “đồng chyễn nhượng quyển cử đụng đắt ~ Thực hỗn the hành tạ thành phố Bắc Kan tĩnh Bắc Km”: Luận văn thạc & Luật học của tác giả Nguyễn Thị Tổ Trinh năm 2019 vé “Hop đổng chuyễn nhương quyễn sử cong đất ~ Tranh chấp thường

gấp và thc tến giãt quyết tạ Téa ân nhân dân huyền Đông Ánh, thành phd Hà

_Nới “ Luận vin thạc sĩ Luật học của tác giả Lê Thi Hậu năm 2016 “Tram chấp về hop đồng chhyẫn nhương quyển si cong đất ti thực tiến giải qué tex Tòa án nhân

din quận Ngõ Quyễn thin phố Hải Phòng* Bãi tạp chỉ

Ngoài ra còn một số bai viất đăng trần các rang tp tí, website nlar Bai viết

của tác giã Nguyễn Văn Huy năm 2020 về “Hop dang chuyẩn nhường quyển sử

chong đất không hiển thủ uy định về hòn thức", đăng tai trên Tạp chỉ Toe án nhân

dân và trang Thông tin pháp luật din sơ, Bai viết của Ths Lé Văn Quang ~ Phó

Viện uống Viên Kiẫm sắt nhân din huyện Lộc Ninh, tinh Bình với nổi dung “Bin vé giã quyết tranh chấp hợp đồng clayén nhượng gavin sử dàng đắt không có

sông chứng ching the”, Tap chỉ của hợp đồng

chyẫn nhượng quyển sử ng đất theo pháp luật hiện hành " ofa tác gã Nguyễn

Vin Hiến ding trên tạp chí Dân chủ và Pháp luật sổ 9/2016, Bai viết “Cổng chứng,ching thực trong hop đẳng mua bản nhà ở và chuyễn nhương quyên si dngcủa tae giả Phan Tha V ân Hương đăng rên tep chí Tòa án nhân din sổ 6/2012,

sit, Bai viết "Bán of

Các công tình nghiên củu tên đã nghiên cứu Khả toàn diện các vin đi lý

Juin, pháp Lý và thục tấn liên quan din hop đẳng chuyễn nhượng quyển sỡ dạng

đắt Đây là cơ sở ý luận quan trong để học viên kế thừa và hoàn tiện luận văn Tuy

nhiên, rong bôi cảnh Bộ luật din sơ nim 2015 mới cổ hiệu lực, đến nay vấn chưa có nghị dinh hướng dẫn thi hành, quy dinh pháp luật còn chống chéo va viée áp

dang quy đính pháp luật con chưa thống nhất, còn nhiều mr khác biệt giữa các đaghương do sơ khác biệt v tinh hình lánh tế - xã hộ, chính tr, phong tuc, tập

quán Do vây, việc nghiên cứu để từ hop đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dit

gắn liễn với hoạt động công chứng trên địa bản huyền Thanh Miận, tỉnh Hai Dương

tất và có tính ứng dung cao Ấn là một đổ ti cập th

3 Mue đích, phạm viva đối trợng nghiên cầu cia đề tài3.1 Myc đích nghiên cứu

Mạc dich nghién cửu của để ti nhằm phân tích các quy định côn pháp luật hiện

hành về chuyễn nhường quyền sử dạng đất thục trang pháp luật và thục nth hành,

tri huyện Thanh Miễn, tnh Hai Dương Trin cơ số đó, luân vin đơn ra hướng hoàn

thiên các quy dinh pháp uật về hợp đẳng chuyển nhương quyén sở dụng đất tạo môi trường pháp lý an toàn, gm thiểu ôi đ các tranh chấp có thé phát ảnh và tạo khung nhấp lý đầy đã để các cơ quan Nhà nước, các tổ chúc hành nghề công chúng các cá

‘hn khi them gia quan hệ pháp uật dân sợ này trin die bản huyện Thanh Miận, tin

Hai Dương áp đụng thống nhất, đóng din với tinh thin pháp int rong lĩnh vục đất đủ nói chung chuyển nhượng quyển sử dạng đất nó rếng

Pham vũ nghiên cứu của đổ ti được xác định theo pham vĩ về nội dụng phạm,

vã v không gián và phạm vì về thời gian

- Pham vũ về nội dang Phạm vi nghiên cứu luận vin giới hạn trong qhy Ảnh

của pháp luật din sơ hiện hành và thục tiến thục hiện các quy đính về hop đồng chuyển nhường quyền sở dụng đất

Pham vi vé không gian: việc nghiên cứu được xác định theo một phạm ví

không gian cu thể tạ huyện Thanh Min, tinh Hai Dương,

Pham vi vé thời gian luân văn nghiên cứu các vẫn để pháp lý trong quy Ảnh

phip luật din ar hiện hành, các số Hiệu thống kê giao dich, các vụ việc dẫn chứngthục tẾ chỗ yéu tập trung từ năm 2015 tr lại đây

4 Những điểm mới của Luận vẫn.

Trên cơ sở lập luận phân tích, đánh giá những quy éinh của pháp init về họp

đẳng chuyễn nhượng quyền sử dụng đất và hông qua thục tẾn của quan hệ niy, Luận "văn để có được mét st lệ xuất phương hướng hoàn thiện như sau:mối và dix

- Xây dụng khả niễm chuyển nhương quyền sở đụng đất và làm rõ vẫn để về

chỗ thể cia hop đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất có sơ tham gia côn “hô gia

inks" và "hộ gia Ảnh sử đụng đất"

~ Xác dink 8 vi thời đễm có hiệu lục cũa hợp đồng chuyỄn nhượng quyển sử

dang đất và phân bit thời điểm có liêu lực của hop đồng và thôi điễm chuyển giao

qguyễn sỡ hữu quyền rỡ dụng đất

để dum ra để xuất nâng cao hiệu qua áp dụng pháp luật phủ hợp trong quan hệ xác lập hop đồng chuyển nhương quyền sở dụng đất

- Xác ảnh và phân ích thục trạng thực Hn pháp luật trong vide giao kết hop đồng

chuyén nhương quyền sở dạng đất và những thổ tục được thọc in trong hợp đồng

chuyển nhượng quyển sử dụng đắt rên đa bản huyện Thanh Miện inh Hai Dương

~ Xác dinh được nguyên nhân din din những bt cập, hạn ch trong hoạt động

công ching hợp đồng chuyển nhương quyén sở dụng đất tử huyện Thanh Miễn,

tình Hai Dương Từ đó, để xuất những giả pháp khắc phục, hoàn thiện và năng cao

chit lượng hoạt đông công chứng trên da bản huyền Thanh Miễn.

5 Cơ sẽ lý hận và phơng pháp nghiên cứu của đề tài

Học viên sử dụng kết hop nhiêu phương pháp nghiên cửu, trong đó, phươngphp luận nghin cit khoa học của chỗ nghĩa Mác - Lênin về duy vật bién chứng làhương pháp quan trong nhất inh hướng cho việc nghiên cứu đổ tải

Bén canh đó, là ny kết hop của phương php phân tich, phương pháp

ghương pháp sơ sảnh, tỉnh luận, phương pháp tổng hợp, nhầm lam sing tổ các

fin cứ đơa ra, đồng thời, vận dụng linh hoạt giữa lý thuyét và thục tiễn, đơn ra

những din chúng cụ thể chúng minh cho sơ hợp lý cia nhing tiễn nghị, giã pháp tối tụ dé hoàn thiên các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhương quyển.

sử đụng dit

6 Ý nghĩa của kết quả nghiền cứu

Xt quả nghién cứu của luận vin này có thể được sử dụng lim từ liêu tử các cơ sở dao tạo và nghiễn cứu và tuật học, Một s giải pháp của đề tải có giá tỉ tham Xhấo với cơ quan xây dụng và thục th pháp uit về hop đẳng chuyển nhương quyển

sử ding đất trong cả nude nói chung, rên dia bản huyện Thanh Miễn, tinh HaiDuong nối riêng,

1 Kết cầu của hận văn

Tết cầu của Luận vin gốm 02 chương cụ thé

Chương I: Quy định của pháp luật hiện hành và hợp đồng chuyển nhương

quyền nữ đụng đắt

Chương Il: Thục tin thục hiện pháp luật hop ding chuyén nhượng quyén sử dang dit ti các tổ chức hành nghé công chúng trin dia bản huyện Thanh Miễn, tinh

Hai Dương

QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUẬT HIỆN HANH VE HỢP ĐỒNG CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT.

11 Khái niệm về hợp

it đai là mốt los ti sản đặc biệt của Nhà nước Hiển pháp nim 2013 quy

inks "Dat đư thuộc £6 hữu toền đôn do Nhà nước thống nhất quản lý” còn cá nhân, hộ ga ảnh được nhà nước gao đất, cho thuê đất để lạ thi kế là những chữ thể có quyên si đụng Quyền nữ dạng đất a mt loại quyễn tai sin ti giá đợc bing

ấn và có thể được giao dich trong giao dich din sự Pháp luật dit đu quy dinh

"người sử dụng dit có quyền Chuyển

thuê lai, gop vốn, thé chấp, thừa kế quyên sử dung đất Vì vậy, quyền sử dụng đất là

đối tương trong các hợp đồng chuyển quyén sở dụng đắt

Khoản 10 Điễu 3 Luật dit dei năm 2013 quy dink: Chuyễn quyển sở dụng đất Tà việc chuyển giao quyén sử dụng dit từ người này rang nguời khác thông qua các

Hình thúc chuyển đổi, chuyển nhương, thờa k

vén bằng quyin sử dụng dit Như vậy: chuyển nhương quyền sử đụng dit là một

chuyên nhượng quyền sẽ dung đắt

„ chuyển nhượng, cho thu, ting cho, cho

trong số các hình thức ca chuyển quyên sử dụng đất “"Chuyễn nhượng” được i 1a việc nhương lại cho người khác cải tue sở hint của minh hoặc quyển mình dang được hưởng” Mục tiêu của việc chuyển nhương này là chủ sử dụng đất chuyển geo quyền sử dụng cia mình cho mốt chỗ thể khác và tha la mốt gti lợi

ch vật chất nhất đnh a tên

Hop ding là một sơ kiện pháp lý tiên cơ sở thôa thuận, thống nhất ý chí của

các bên chủ thể lăn phát sảnh sự chuyển dich quyển si hữu đối với tt sn từ chủ thể này sang chủ thể khác Đốt với hợp đông chuyễn nhơng nêu được xác lập phù

hop với quy ảnh cia Bộ luật Dân sự và pháp luật chuyên ngành thi những ngườiđược chuyển giao tải sin thông qua các giao dich hop pháp có quyền sở hữu đối vớitii sản do, hing tài sẵn theo quy định của pháp luật phải ding ky, sang tên xin

hép thi quyền sở hữu được xác lập từ thời điẫn hoàn tất các thủ tue đó, Nga là

ˆ Ngyễn Trụ Tổ Beh G019) Lain vin tae sThithoc Hep dng chuônoDưong quản cử ng đất

~ Thanh cp hường gấp và tục nốn ieee Tôn nhấn dẫn ape Đứng tt too phd AN.

nw

bing hop đồng din nụ quyên sử hữu đối với ti sin cũa người này châm đất amg

Ini làn xuất hiện quyền sở hồu đối với ti sin của nguõi khác.

Điều 697 Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định: “Hop đồng chui nhường

a 1a ar thoả hu git các bên theo đó bên chuytễn nhương quyểnsử cing đắt chhyễn giao đất và uyễn cử hong đất cho bên nhân chuyễn nhương,én bên nhận chuyễn nhương trả tần cho bên clugén nhương theo qn (ảnh cia Bộ

luật này và pháp luật về đắt đa” Theo học viên, khổ niém này chưa diy đồ bài in sử ching

mới chi hưởng tới mục iêu cia vige chuyén nhượng này lá chủ nở dụng đất chuyển go quyền nữ đụng của minh cho mốt chỗ thé khác và tha lạ một giá bí lợi ích vật chit nhất nh là tiễn Bến canh đó, hop đồng chuyển nhượng quyền sở đụng còn là -arthöa thuận để lâm phát ánh hay châm dit quyén và ngiĩa vụ khác ofa mỗi bên,

"Bộ luật din nự năm 2015 không quy định riêng về mối loại hợp đẳng về quyên sử dạng đất Điều 500 BLDS 2015 đưa ra khái niệm: “Hop đồng về quyển cử hg Ade Li su tha thuận giữa các bên theo đồ người sử cng đất chuyễn đỗ, cluyễn tương cho tui, cho thuê lại tăng cho thể chấp, góp vẫn quyển cử chong đắt hoặc thực hiện quyển khác theo guy ảnh cũa Luật đắt det cho bên lửa bên kia thực hiện anyén ngĩa vụ theo hợp đồng với người sit cing đắt" Bộ luật Dân sự năm 2015 đã bỏ quy định các hợp đồng cụ thể về quyền sở dụng dit nh chuyển nhương tăng cho, chuyển đỗ, thể chấp thay vào đ lá quy dink hop đông và quyền sử đụng dit nổi chung Tuy nhiên, quy đính hợp đồng về quyên sở dung dt ei Đi 500 Bộ luật Tân ar năm 2015 mới chỉ mang tính chất ht kế các quan hệ chuyển quyển sở dụng

đất theo pháp luật đất đi hiện hành, chưa nêu được những đặc trung pháp lý của

ting hình thúc chuyển quyền sử dụng đất VỀ mặt thực tấn, việc thiêu vắng khá niễm chuyển nhương quyền sử dụng đất có thể lâm người áp dung pháp Hit bị nhầm lẫn Vi đụ như, nhầm lẫn giữa hop đẳng chuyển nhượng với chuyển quyển sở dạng đất, hay như không phân biết được mơ khác nhu giữa hop đẳng chuyển nhượng với hợp đẳng chuyển đổi quyên sử dụng dit Vé mặt ý thuật xây đụng vẫn ‘bin pháp int, yêu cầu các kit niệm (thuật ngõ) phãi được hiểu theo mốt nga, nhầm tránh nh trang mốt ngu, mỗi nơi hiểu va vin dong một cách khác nhau

Dân ar năm 2015 và Luật Đất dai nim 2013 để cập những co thể đuợc tim thấytrong vin bản luật chuyên ngành khác là Luật Kinh doanh bất động sẵn năm 2014và Luật Nhà ở năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sẵn năm 2014 mặc di có đểcập din hop đồng chuyén nhượng quyên sở dụng đất nhưng quy inh này chỉ ápdang với các hợp đồng thuộc phem vi điều chỉnh cũa phép luật Lính doanh bit động

sản Tương ty quy Ảnh về hợp đẳng mua bản nhà ở chỉ áp dung riéng với các hợp

đẳng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở năm 2014 Xét tinh chất phúc tp

của các hop đẳng về quyén sử dụng đất học viên cho ring diy là

khắc phục Bồi hợp đồng là cơ sỡ để dim bão cho việc thục hién quyền và nga vụ

của các bên, giải quyết ranh chấp, tránh xây ra sử sốt và hạn chế rồi ro Béi với một loại tai sẵn chin mr điều chỉnh của nhiêu ngành luật nh quyền sử dụng đất iệc xây dụng mét khổ niệm pháp lý hoàn chỉnh thống nhất chung trong hệ thống

văn bản pháp luật là yêu tổ cần thiết đỂ host động áp dụng va thục hiện pháp luật

được thông sốt hiệu quả

Xét vi mặtịch sử thủ khổ niệm hop đồng chuyển nhương quyển sử dụng đất mới xuất hiện ở nước te khi Hiễn pháp năm 1980 được ban hành Hiển pháp quy

ink chế đô sở hữu toàn din về đất dai, Nhà nước là đi diện thống nhất quân ý,

Các chủ thể được quyền sử dụng dit thông qua hình thức được Nhà nước giao đất cho thuê dit, công nhận quyền sở đụng đất Việc thực hiện các quyền của chủ sử dạng đất phải tuân thi nghiim ngặt theo sợ quân lý chit chế của Nhà nước vé dit đủ Nhing chỗ thể đã có quyển sử dụng đất nay không còn nhủ cầu sử dụng dit nổa, và mục dich của ho la muỗn chuyển quyền sỡ dụng đó cho một chỗ thể khác và thụ lạ giá trí vật chit thi việc châm đốt quyén sử đụng đất pit được thông qua dai din chỗ s hữu với đất đi là Nhà nước theo tình tự thủ tục, điều kiện nhất dink, Bên nhân chuyển nhượng sẽ k thừa thục hiện toàn bổ ngiĩa vụ ải chính về đất cho

Nha nước và được Nhà nuớc bảo hồ quyền cia một chỗ sử dụng đắt mới

Từ những phân th tn học viên có được khá niệm hợp đồng chyểnsử đìng đất àsue thô thiên cô tỉnh đồn bù giữa các bên làm phát sinh sự chhyẫn dich quyên sit

cing đất ti chỉ si: hong đất hợp pháp sang chủ thể khác Chữ thể nhận chyễn

nhượng quyền sở dụng đất như sau Hop đổng ciuyễn nhương guy

hương ph thực kiện quyễn ngiấa vụ theo hợp đồng và được xác lập quyễn sit chong đắt đó theo aug dn cũa pháp luật

12 Đặc điểm của hep đồng chuyển nhượng quyền sử dựng đất

Hop ding chuyển nhương quyển sở đụng dit là một loại hop dng dân sự do vây, hợp đồng chuyển nhương quyền sử ding đất hãi có đấy đã các đặc

chung của mét hợp đẳng din my ngiấalà phải thôa mén các điều kiện cơ bản sau

- Phẩi có ít nhất hai bin chỗ thể: Khắc với giao dich là hành vi pháp lý đơn

hương thể hiện ý chí cia một bin chủ thể nh d chúc, hứa thường, hep đông phải

1à ngth hiện ý chí cũaítnhất hi bên chỗ thé Truờng hợp này cần phân biết với sơ them gia ca hai người, vi mỗi bên chủ thể có thể gdm mốt hay nhiều người Thông thường mét hop đẳng bao gồm hai bên chủ thổ, nhưng cũng có những hop đồng

gồm be, bin bên được gi chưnglà hop đồng da phương

- Phi cổ mựthẳng nhất ý chỉ giữa các bên: Không phải cứ có hai bên chỗ thể

by tổ ý chỉ thi có thể hình thành nên hợp đẳng Hợp ding chỉ co thể được hình thành ii được bình thành tira thống nhất ý chí, cũng đẳng thuân, chấp thuân cia các bên, ngiĩa là thỏa thuân của các bên đã đạt din sự thông nhất, cùng chấp nhận.

st hậu quả pháp l sẽ hình thành kh hop đẳng được giao kắt Ví dụ: Hai bên chữ

thể cùng thie thuận đỄ mua, bán quyền cỡ ding dit Tuy nhiên, bên bin đơn ra giá

qué cao mã bên mua dé nghĩ giá thấp hon, ha bin không đ din sơ thống nhất vé

gi cả th không thể hình thành nên quan hệ mua ~ bán và được thể hiện bằng một

hop đồng

- Sự thôn thuận phải có hậu quả pháp lý làm xác lập, thay đổi hoặc chim dit

quyền nghĩa vụ din a

Vi bin chất, hợp đẳng chuyễn nhượng quyền sử dụng đất lá hợp đồng mua

bin ti sin Bội quyển sử đụng đất là một loại quyén ti sin, theo quy định tạ Điều

115 Bộ luật din ay2015 thì quyện tài sin có thể tị giá được bing tién Losi quyền tii sin này được ding lim đốt tượng của giao dich dân sự

Hop đồng chuyển nhương quyén sở dụng đất có những đặc đm smu:

G5 T8 NgyỄn Vin Cử PGS.TS Thin Th Huệ (Chỗ Biện) 2017), Bồi luận oa lọc Be ate

ese tấm 2017 chztước Cộng lòa xã hội cainghta Pit Neon, NEB Công ennhin dân 582

Thứ nhất, hợp đồng chuyễn wlocong quyền sử dang dat la hợp đồng song vụ Tính song vụ của HĐCN quyển sử dụng dit thể hiện ở điểm các bên trong hop đồng này đều có quyển và ngiĩa vụ đối với nhau Quy

vụ của bên kia và ngược lei, Nếu ngiễa vụ của bên chuyển nhượng là phãi chuyển

gieo thia đất theo đúng dién tich vi bí loại đất theo GCNQSD đất, các gây tờ hop php iên quan din thủa đất thí quyền cia bên nhân chuyển nhương là yêu cầu bên chuyển nhương phải chuyển glo thi đất, các tả liêu pháp lý theo đúng nổi

dang đã cam kết Nêu quyén của bên chuyển nhượng là yêu cầu bin nhận chuyển

nhượng phải thục hién ngiĩa vụ tra tiên đúng thời han, ding phương thúc, hình thúc thanh toán các bên đã thôa thuận, thi ng]ĩa vụ của bên nhận chuyển nhương

chính là phải trả tiên đúng thoi bạn, động phương thức, hình thức thanh toán theonhư thôa thuận trong Hợp đồng Vay quyền và ngiễa vụ của ha bên luôn đốt xứngnhau Bit kỷ hành vi không thực hiên đúng nghĩa vụ bên nào là sơ vĩ phạm đếnquyền lợi của bên lúa

n của bên này là nghĩ:

Thứ hai, hợp đồng cimyễu nhnrợng quyền sử thung đất là hợp đằng có đều bit Tính din bù được thể hiện & việc xuất hiện ngiĩa vụ thanh toán bing tên

tương ứng với giá trị tài sản, dich vu hay còn gọi 1á quy luật “trao đổi ngang giá”.Kihi một bên giao tải sin thuộc quyén sở Hồu hop pháp của minh cho bên kia, bậnhận ti sin đó phi rã cho bên kia một khoản tién trong ứng với giá trì ti sẵn mà

minh nhận được Quyền sỡ cing dit là met loại ti sả tri giá được bing tién và là

đối tượng thông dung của giao dich chuyên nhượng Mặc dù Nhà nước đã có quy.

cảnh vi băng giá đất là ar đính giá của Nhà made đãi với quyền sử dụng đất theo vi

tí đã lý hư nhiên kin xã hội nhưng các bên có quyền tơ thôa thuận và dindost vé "gid hợp đồng” tương ứng giá t của tai sin đổ, đây được coi là một khoản

tién dn bù của bên nhận chuyển nhương cho bên chuyỂn nhượng khi dave chuyển

go quyền rỡ hữu quyên sử dụng dit

Thứ: ba, hợp đồng chuyén nhượng quyền sử dang đắt là hợp đồng mg.

Hop đồng img thuận là hợp đồng mà theo aug Ảnh của pháp ude quyển và "giữa vụ của các ban phát sinh ngay hin các chủ thể théa thiên xong về nỗi dùng

chit yéu của hẹp đồng Trong việc the kiện hop đồng này, cho dit các bên thưm

cao dịch chu trực tiếp thee hiện ngÌấn vụ cam kết nhưng quyền yêu câu thực hiện

giữa vụ của mốt bên dds với bên kia đã phát sinh Hay néi cách khác, hop đồng

ng thiên là niững hợp đồng mà thon

thời diém giao hết *Theo quy định của pháp luật, hop đồng chuyén nhương quyển sử dang đất có hiệu lực kể từ thời dim được cổng chúng hoặc chứng thợ, cén thời iim có hiệu lọc của chuyỄn quyên sẽ hữu quyén nit dụng đất tr chủ thể này sang chỗ thể khác có hiệu lục kể từ thời idm đăng ký với cơ quan đăng ký đất đủ và được đăng ij vào Số dia chính Thông thường, các bên giao kết hợp đồng chuyé nhượng quyền sử dụng đất sẽ thục hiện việc ký ket tại Van phòng công chúng a thuận tin cho việc công ching hop đẳng chuyển quyền sử dụng đất Do vay, quyển và nghĩa vụ của các bên đã phát sinh từ thải điểm hop đẳng đoợc giao kết, nêu ti thời điểm giao kết hop đồng được công chúng chứng th theo quy dinh php luật

lắm có hiệu lực của nd được xác định tai

Thứ te, uc đích cia hẹp đồng chuyễn nhượng quyều sĩ đựng đất là clnyén gino quyầu sĩ dung đắt từ chi thé này sang chit thé khác Bin chit của losi hợp đẳng này chính là hop đẳng mua bản tai sin Tai sin nay lá “quyén sở

dang đã” quyền tải sẵn - Ion ti sẵn đặc iệt ma pháp luật din sơ cho phép được

geo dịch KE từ thấi chuyển giao quyển sử ding dit, bên nhận chuyển hương có quyền sử dụng đất và được pháp luật bảo hộ với tr cách cũa một chủ sở dang đất Đôi với những loại đất có thoi han sử đụng bên chuyển nhượng chi được ghép chuyển nhương khi dit côn dang trong thời han sử dụng, bên nhận chuyển nhượng được sở đọng đất trong thời hen còn Li theo quy đính cia pháp luật

14 Quy hop đồng chuyển nhượng quyền sẽ đụng đất 13.1 Đốttượng cña hop đồng chmyẫn nhượng quyều sử dang đắt

Chuyển nhương quyên sở dang đất là một giao dich dân sự Quyển rỡ dụng

đất là một loai quyén tai sin bị ga được bằng tin và có thi được gao dich trong ao dich din sơ Pháp luật dit đủ quy đính người sở đụng đất có quyên: Chuyễn đổi, chuyén nhượng cho thu, tăng cho, cho thuê Ie, góp vấn, thể chấp, thừa kế quyền nữ dụng đất Vì viy, quyền sử dạng đất là đối tương trong các hợp đồng

của pháp hật:

ˆRepr.(ữanbatùerzngbuphtvnbep-leng le nrgttinng eabsao-173559agp

nhượng QSDĐ thi QSDĐ phải đáp ting mét số điều kiên nhất định và trong những

trường hop luật định, Nhà Nước (dai dién sở hữu toàn dân về đất đa) không cho php chỗ sử dụng dit có quyên chuyển nhượng, cụ thé như sau

sứ địng đắt

18.11 Các điễu tiện về chuyễn nhường ạ

Khoản 1 Điều 188 Luật dit đu năm 2013 quy định vé đều kiện thuc hiện các

ting cho, thể

chấp quyền sử dung dit, gop vẫn bing quyền sử dụng dit khi có các đều kiện seu đây.

quyền chuyễn đỗ, chuyên nhượng ch thu, cho tuê lá, thừa kí

“a) Có Gidy chứng nhân, trừ trường hợp «pay inh tex khoản 3 Điễu 186 và

trường hop nhận thừa kế guy (ảnh tạ khoán 1 Điẫu 168 cũa Luật này,

“Giấy chứng nhân quan sử ng đắt quyền sở hữm nhà ở và tài sản khác gỗ Tiến vor đất là chứng the pháp lý dé Nhà nước vác nhận quyễn sứ hong đất quyển sở Hữu nhà 6 tài sân khác gắn iễn với đất hợp pháp cũa người có quyền sử dụng cất quyền sở lữm nhà ở và qué cỡ in tài săn khác gẵn lẫn với đất"! GGNOSD dit, được cấp theo mốt loại mẫu thống nhất rong cả made theo quy định tei Thông z23/2014/TT-BTNMT, Tổng Cục Quin lý dit đi lá cơ quan có trách nhiệm tổ chức việc in ấn phát hành phối Giấy chứng nhận cho V ăn phòng ding iy đất dai

hoặc V in phông ding ký quyén sử ding đt cá cập cử đụng đã với mơ lo đắtNinr viy, việc cấp GCNQSD đất chính là sự bảo hồ của Nhà nước với người sởdạng đất khi quyền và lợi ích họp pháp côn họ bị xâm hai

Gi€ trí của GCNQSD ait, quyén sở hữu nhà 6 va tai sên khác gắn liên với đất được thể hiện ở những đm sm

“soon lồ, Đều Lait at xin 2013

~GCNQSD đất lá chứng thư pháp ly bảo hộ quyên sử dung đất hợp pháp của

"người sử dụng đất là mét hình thúc bio dim của Nhà nước đối với người sử dụng dat (Diu 26 Luật đất đi năm 2013);

-Khi Nha nước tha hỗ: đất GCNOSD đất là một trong các điều in a người

sử dang dit dove nhà nước béi thường thiét hai vé dit, ti sin gin liên với đất

(Coin 1 Điẫu 75 Luật đất đi năm 2013)

- Khi xây ra tranh chấp, GƠNOSD đất a cần cử pháp lý quan trong để các cơ

«quan Nhà nước cĩ thẩm quyên (UBND cấp xã khi hịa giải cơ sở học Tịa án khi gai quyết vụ én din mộ xác dink và bảo vệ quyén lợi cũa chủ sở dụng đất,

Điều 168 Luật dit đại năm 2013 chỉ loai trờ một số trường hop khơng bit ‘bade phối co GCNOSD dit khi thục hiện một số loại giao dich quyền sử dụng đất

- Giao dich chuyển đổi quyền sử đụng dit nơng nghiệp thi người sử dụng đất

được thực hiện quyén sau lồi cĩ quyét định giao đất, cho thu đất,

~ Trường hợp nhân tha kế quyền sở dụng đất thì người sỡ đụng đất đoợc thực

iện quyên khí cĩ Giấy chúng nhân hoặc di điều kiện đã cấp GCNOSD ait, quyển sở hữu nhà ð và tà sản khác gin liên với đất

Cịn lạ, đối với các giao dich chuyén nhường, cho thuê, cho thuÊ lạ, ting cho, thé chip, gop vin quyển sở dụng dit, người sở dụng đất chi đoợc thục hiện quyển

này khi cĩ GCNOSD đất

Kihi người sử dụng đất đã dave cấp GCNOSD ait, pit dim bảo điều kiện đã

thục hiện xong nghĩa vụ ti chính trước kh thục hién giao dich Bồi vi, rong quan hệ

tiến Nhà nước và nguời sử dụng đất liên quan đốn quyền sử dụng đất Nha nước là bên chủ thể bảo hộ quyên sử dạng dit hop pháp cho chủ sở dung đất, dim bio quyển Joi cho chủ sử dung đất khơng bị các chủ thể khác xâm phạm, vay thi chủ sử dụng đất cũng phải thực hiện đấy đã ngiĩa vụ ti chính a được hưởng sơ bio hộ đĩ, Nghĩa vụ tii chính ở đây được hidu là tồn bộ khoăn tin sử dụng đất người sử dụng đất phấ

np cho Nhà nước ki được giao đất cĩ thụ tiền sở dạng đất tiên tin đất khỉ đượcNhà nước cho thuê đất các khoản thuỷ, phi lệ hi được cấp GIẤy chúng nhân, các

Xhoăn thu liên quan đến dit trong qué tình sỡ dụng đất Sở Tai nguyên và Mơi

"trường hoặc Phòng Tai nguyên và Méi trường hoặc V ăn phòng đăng ký đất dai là cóquan có thẩm quyên cung cấp thông tin die chính cho cơ quan thuê đối với các trường

hop đã điều kiện và phải thực hiện ngiấa vụ tải chính theo quy đính ig hiệu thi hai: Đắt không có tranh chấp

Khí quyền sử dụng đất có tranh chấp, ding nghia với vie tại thời diém đó

quyin sử dụng dit vẫn dang thuộc một đối tượng cụ thi, nhưng khả năng din đoạt

chuyển nhương quyền sở dụng dit của đối tương này có thể bị ảnh hướng bối tình trang liện tung tranh chấp Bai vi, để bio dim quyền, lợi ch chính ding cho các

chỗ thể khác có liên quan, đồng thời, nhằm tránh tinh rạng tranh chấp vé sau ny,

php luật thường không cho phép các chủ thể chuyển nhượng quyễn sử dạng đất

dang có tranh chip Tuy nhiên, cén phi xác dn thé nào là “dit có ranh chập”, bản

chit của ranh chip đỏ là để bảo vệ quyển loi ích chính ding của người đang tranh

chấp hay viée "tranh chấp" đồ chi với mục dich lâm cho người có quyền rỡ dung

đắt không thể chuyễn nhương được quyền sử dụng dit đó cần hãi được xem xét

Khải nim "tanh chấp dit da” đoợc ghỉ nhận tại khoản 24 Điều 3 Luật Đi

dei năm 2013: "Tranh chip đất đủ là tranh chấp về quyển, nghĩa vụ của người sử dạng đất giữa hai hoặc nhiễu bên trong quan hệ dit đa” Nội dung tranh chập trong tranh chấp dit di là quyển và nghĩa vụ côn người sử đụng đất by nhiễn, “quyển và "nghĩa vụ của ngời sử dụng dit” 1à khái niệm rất réng và sơ quy định thu cụ thé nay đã din din tinh trạng khô xác định hổ nào là ranh chấp đất dx Cho tới nay, đã có nhiễu dinh nghĩa về tranh chấp dit đa, chẳng hen nhưy "Tranh chp đất đã là nợ

tắt đổng mâu thiẫn hay xung đt vi (h về quyển và nga vụ gữa ác chủ thể

‘chi tham gia vào quan hé pháp luật đất dei hoặc “tranh chấp đất dai là sự bất đồng

ảnh ngiĩa trên vẫn chưa chỉ ra nối him, bản chất của tranh chấp đất dai

"Điền 63 Nghị đụh $32014)ND-CP của Cah Hồ,

° trusng Đạt họ Lait Hà Nội C019), Gáo wath Lui ít đi, NB Cổng hin dân, 401

“Trường Đạihọc Luật TP.Hồ Chí Minh C012) Go wat Luit Dit di, OOS Hàng Độc - Hội Luậtga Vikan 357-358

Pháp luật về dit dei hiện hành cũng quy định ring khi có tranh chấp đất đi thi khuyên khích các bén tự hòa gi, kh các bên tranh chấp không hòa giả: đoợc tì gi don din Ủy ban nhân din cấp xã nơi có đất tranh chấp đŠ hòn giãi (Điễu 202 Luật Dit dai năm 2013) Truing hop đã được hòn giã tạ Ủy ban nhân dân cấp xã

sa không thành, thi các bên có quyền khối kiện tạ Tòa án nhân din có thâm quyển

theo quy định cia pháp luật về tổ tung din sự Thi các bên có nự bất đồng về quyển

và ngiĩa vụ đối với nhau nhường smu đó hy hòn giã và không bên nào git đơn yêu

cầu cơ quan nhà nước có thim quyển giải quyết thi có được gọi là tranh chấp không? V Ê mất thực tấn, tranh chấp đất dai chính là tranh chip vé quyền, ngĩa vụ

giữa các bên đương sơ nên thi tue gi quyết tranh chấp này phải thông qua cơnđường tổ ting Do vậy, hiện may, "không it các cơ quan có thim quyền quan niệm,

quan niệm "đất không có tranh chip” được hiểu là tei thời điểm người nữ dng dit thục hiện các gieo dich về quyển sử ding dit, UBND cấp xã không thẤy có bắt kỳ ty khiêu ni, khiêu kiện hay mâu thuần về thie dit đố" Cách hiễu này sẽ không đản bo đợc yên lang sĩ ng đt bi ti ct di ng đu ghe Lt op

đồng và yên chu UBND cấp xã xúc nhận nh váng thin đc có thể do th on cá

2 đất đang có tranh chấp dé cản tở người sử đụng đất thục hiện chuyễn nhượng Như vấy, UBND cp x

shin là đất dang có tranh chấp, kéo theo việc chuyển nhương không thể thục hiện Thêm vio dé, mốt bộ phân không nhỏ chính quyền địa phương đã lợi dụng điểm này để gây phiên hà, những nhiễu đỂ trục lơ, lim do nguồi dân mất Long tin với ghép fut, thục hiên các giao dich chuyển nhương không tuân thủ các tinh ty thủ

nhân, người nào đỏ đã viết đơn khiêu nai,

tạ: và đều kiên của pháp luật nh mua bản giấy tờ vết tay, lập vĩ bing giao dit và

eo tin, Vicnày gyda huồnglớn in công ác quïný Nhà nước v đặt đe

Š cách hiểu cảnh xác Ảnh` đất không có tranh chip” đỄ các cơ quan có thim quyển áp dụng thống nhất, từ đó

để việc thục hiện giao kết hợp đồng chuyển nhương quyền sử dụng đất và việc chuyển quyển sử dụng đất được nhanh ching, thuận lợi

Vay yêu cầu bức thiết là phải có văn bên hướng,

` Hà Văn Tin 012), Luận văn tục sĩ Luật học Ap đồng chp ốnnượng quyôna Ang đá p34

‘ig hiệu thứ: ba: Quyều st dng đắt không bị kê biên đễ bảo đâm thi hành

TKê biên ti sin a biên pháp cuống chế bảo dim thi hành án, rong thời gian kểtiên, đối tượng bị áp dạng kể biên sẽ bị bạn ché tham gia giao địch Quyển sỡ dungđất id bị kế biên dim bảo thi hành án có ngĩa là quyền sử dung dit này sẽ được

đăng đ dim bảo cho việc thục hiện mốt hoặc một s nghĩa vụ vỀ ti sin của chỗ sử dang đối với chủ thể khác Cho nên, người sở dụng đất ở sẽ không được ghép thực iện chuyển hương ti sẵn kê biên này:

KC biên theo quy định của Luật thí hành án dân sơ năm 2008 đuợc quy Ảnhnh sau Theo quy dinh tei Khoản 1 Điệu 111 Luật thi hành án din sr năm 2008

“on biên quyền sĩ dụng đắc Chấp hành viễn yêu ed người phải tí hành ân người đmg quản Is gi tờ về quyền sử dụng đt phải nộp các giấy lờ đồ cho cơ

quan th hành ân dân cự “Và Khoản 1 Điều 112 Luật này cũng quy dink: "Trườnghop điện ích đắt đã kế biên dang do người phải từ hành án quân If, la thác, sit

chong thi Chap hành viễn tam giao in tích đắt đã kế biên cho người đồ” Có nghĩa Ia trong thi gian mà quyền sở dụng đất được cử dụng đ kê biên dim bảo tí hành.

án, người chủ sử đụng đất đóng vai trở 1a người được tạm giao quản lý, sử dụng ma không được thực hiên các quyén chuyển đỗ, chuyển nhường, cho thuê, cho thuê li, tăng cho, đ thừa kệ, thể chip, hoặc gớp vốn bằng quyển sở dụng đất, không được lâm thay đổi hiện trang sỡ đụng đất, không được sở dụng đất trú mục dich (Khon 4 Điều 112 Luật thi hành dn dân sự 2008) Quy định này là cần thiết bởi cho dit

quyền sỡ dang dit đã được xác lap hợp pháp cho một chủ thể và không có ranh

chấp nhưng lại ding la đối tương trong một quan hệ khác (cụ thể 1a quan hệ "kê

tiên ti sin đã thí hành én) thi việc cho ghép thực hiện giao dich cho người thúc ba

sẽ làm ảnh hông din quyên lợi côn họ Quy định về điều kiện này công tạo cơ sở

php lý ving chắc, phông ngừa rũ ro cho bén nhận chuyển nhượng Việc thực hiện

ao dich chuyển nhượng đối với quyền sở dung đất bi k biên để thi hành án bị

coilà vô hiệu

Các trường hợp liên quan đến việc ké biên tài sin dim bảo thi hành án đượcquy định trọng Bộ luật tổ tung dn sự năm 2015 như sau:

“Thứ nhất, đây là một trong những biện phép khẩn cấp tem thời được áp dung

trong giai đoạn giã quyết vụ én và chưa có bản đu quyết định có hiệu lục phápInit Đương sự người đu diện hop pháp của đương sự hoặc cơ quan, t8 chúc khôi

ifn để bảo về quyên, lợi ích hợp pháp cia người khác có quyền yêu cầu Tòa én dang giãi quyết vụ án đồ áp dụng mốt hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tam thôi dé ‘bio dim thi hành án (Khoin6 Điều 114 và Điều 120 Bộ luật ổ tụng din ar 2015)

Thử ha, sau kha bản án quyết Ảnh có hiệu lục pháp luật những chưa có

cqoyit Ảnh kẽ biên ti sẵn đâm both hành án.

Thôi điển này,

ghi thi hành én chuyển đổi, tăng cho, bản, chuyển nhương cầm cé th chấp tà sin cho người khác mà không sử đụng khoản tiên tho được đ tí hành va không côn tài sin khác hoặc tải sân khác không đủ đổ đâm báo thi hành én tỉ tải sân đỏ vẫn bị kê tiên xử lý để th hành án, trừ trường hop pháp luật có quy định khác Kh kệ biên tai sản, nêu có người khác tranh chấp, thi Chấp hành viên thông báo cho đương sự,

"ngờ có trinh chip thục hiên theo quy định te khoản 1 Điều 75 Luật Thi hành én

dân sơ năm 2008, Khoản 1 Điễu 75 Luật Thi hành án din av (sie đỗ, bổ sung năm,

2015) quy dinh các bên tranh chấp "được khối kiện tại Tòa dn hoặc để nghĩ cơ quan

có thẫm quyên giã quyết"

cđủ tài sẵn chưa bị kê biên thí hành án nhưng nếu người

“Theo pháp luật thí hành én, ngiĩa vụ thi hành án là yêu cầu đặt lên hàng đâu

Các tải sản (cé cả đã chuyển dich cho người kháo) của người phấ thi hành án đều có nguy cơ bị kẽ iên đỂ dim bảo thi hành án nêu ti sẵn còn lại của ho không đồ dé

thục hiện ngiữa vụ.

“Thử ba, QSDĐ bị áp ding các biện pháp ngăn chin biện pháp khẫn cấp tam,

Thổ, bin nhập báo i thí hành án iện pháp chống ch tỉ hành án ma QSDP bicầm cổ cho người khác thi QSDĐ bị kê biên, xử lýđể thi hành én Chấp hành viên có vin bin yêu cầu Tòa án tuyén bổ giao dich đối

di tii sin do vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thấm quyén hiy giấy tờ liên quan

đến giao dich đổi vớ ti sẵn đồ

(Quy dinh trên cho thấy, kê biên QSDP là hệ gu của các biện pháp ngăn chặn,

kin cấp tem thôi hoặc cưỡng chế thi hành án khác và được áp đụng sưu khi các

tên đã xác lip giao dich chuyển QSDD Như vậy, ly do dẫn din hop

'v bản chất la vì QSDD đã bị áp dung các biện pháp trên, còn việc kê biên QSDĐ là

tiện pháp cưống chế thi hành án khí các bận không tuân thủ các điều kiện rên

v6 hiệu

Nhờ vậy Hiên quan đến điều kiên “QSDB không bị kê biển dim bio thi hànhfai" theo pháp luật đất dei, QSDD con phi dip ứng các đều lên không ti áp đụng

các biện pháp khẫn cấp tam thời, biên pháp dim bảo hay cuống ch thi hành én

Xhác, theo pháp luật thi hành án din mự Thâm chi, việc nhận chuyển QSDĐ ofa"ngời có nghĩa vụ thí hành én còn chịu ri ro ngay cả ki QSDĐ không bi đp dụng

bit ky bin pháp ngăn chin, bão dim hay cưỡng chế thi hành én ign hiệu thí tr: Trong thời han sử đụng đất

Tei Điều 6 Luật đắt đa năm 2013 đã quy đính tổ nguyên tắc người rỡ đụng

đất thọc hiện quyên, ngiĩa vụ của mình trong thoi hạn sử dụng đất theo quy dinh

của Luật dit đa và các quy định của pháp luật có iên quan Thai hạn sở dạng ditđược tính từ ngậy có quyết Ảnh giao dit, cho thuê đất ode cơ quan nhà nước có

n quyển Thời bạn sử đụng đất khi nhân chuyển quyền sử dụng đất đối với Losi

đất có quy dinh hôi hạn là thôi gian sử đụng đất còn lei của thời hạn sử dụng đất

trước khi nhận chuyển quyền sở dụng đất

Luật dit đủ 2013 quy định hai lo đất có thoi bạn nữ dạng lâu dai tei Điều

125 và loại đất sử đụng có thời hạn ti Điều 126, vi đụ nhờ sm:

- Thôi hạn giao dit, công nhận quyền sử đụng đất nông nghiệp đái vớ hồ ga

cánh, cá nhân trụ tấp săn xuất nông nghiệp lả 50min

- Thời hen cho thuê dit néng nghip đối với hỗ gia nh, cá nhân không quaOnion

- That hạn giao đất, cho thuê dit đi với tổ chúc để sở dụng vio mục dich sin

xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuối tréng thủy sản làm muối, tổ chúc, hộ gia Ảnh,

cá nhânsử đng vào mục đích thương mai, dich và lim cơ sở sin xuất phi nông

"nghiệp, tổ chức để thực hiện các đự én đều hx, người Việt Nam định cư ở nước "ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tr nước ngoài dé thục hiện các dự án đều từ ti

Việt Nam được xen xét quyết dink tiên oo sỡ dự án đầu tr hoặc đơn xin giao đất

thuê đất nhưng khổng quá SO zm

Đi với dự án có vấn đầu từ lớn nhưng thụ hội vẫn châm, dự án đầu tư vào địa

bên có điều kiện kính t xế hội kho khẩn, địa bản có điêu kiên kính tÔ xế hội đặc

tiệt khó khẩn mà cần thoi han dis hơn thì thời han giao đất, cho thu đất khổng quá

Đi với de án kinh doanh nhà ở đỂ bản hoặc dé bản kết hợp vớ cho thuê hoặc để cho thuê mua th thời han gjao đất cho chủ đầu tw được xác dinh theo thời hen của dự án, người mua nhà ở gin liên với quyển nữ đụng đất được sử dig

cảnh lân dn.

- Thời hạn cho thuê đất đỗ xây dụng trụ sỡ làm vide của

chức năng ngoại giao khổng quá 99 năm,

chức nước ngoài có

- Thôi hạn cho thuê đất thuộc quỹ dit nông nghiép rỡ đụng vào mục dich công

ich của xã, phường, thi trân là khổng quá 05 năm.

- Dit xây dụng công tỉnh mr nghiệp của t8 chúc sư nghiệp công lập tơ chỗ tải

chính và các công tình công công có mục dich inh doanh là không guá 70 on

J trường hop không được chhyễn nhường quyễn cử dng đất

Điệu 191 Luật đắt đủ năm 2013 quy định về 04 trường hợp không được nhận

chuyển nhương quyển sở dụng dit nh seu

1812 Một.

XMôt là tổ chức, hd gia din cá nhân, công đồng din cự cơ sở tôn giáo, người

Việt Nem dink cơ ở nước ngoài, đoenh nghiệp có vẫn đầu he nước ngoài không

được nhân chuyễn nhương nhân ting cho quyền sở dụng đất đốt với trường hợp mã php luật không cho pháp chuyển nhương, tăng cho quyén sử dang dit “Việc cho

ghép các cá nhân, pháp nhân nước ngoài được quyển sở hữu quyền sử dụng đấtđược đăng tên trên GCNOSD đất là một vẫn để khá “shay căn” Pháp luật hiện

hành mới chi cho phép tổ chức, cá nhấn nước ngoti được quyền sở hữu nhà ð với những đều liên rất khit khe"®, Đóng góp cho Dir thio Luật sửa đổi Luật dit đi ‘nim 2013, tấtnhiều các chuyên gia đư ra nhiễu ÿ kiễn tr chiễu liên quan din việc

Qạy ann ti Điều 15, Điều 160, Điều 162, Điều 16) Luật nhá Grim 2014

có cho phép người nước ngoài được sở hồu quyền sử dụng đất hay không? Học viên đẳng tinh với quan đm smu Tủi Nhà nước công nhận cho cá nhiên người nước ngoài quyển sir dụng đất thì những người này sẽ chính thức sang tên trên giấy chứng nhận tạo ra những “nh đa” nông làn ảnh hướng đến trật tc an ranh của

“Bên canh đó cũng với chính sách mé rộng han đẳn, nhiễu người cũng đất vẫn bcd nhân người nước ngoài được sic chong đất tạ Tiết Nam có thể lách luật đ thị

em quyễn sir ng đẫ: biễn người dân số tại thành người làm thd trên quê hương

minh” ® Do vậy, không nên công nhận quyền sở hữu đất cho tổ chức, cá nhân

gui nước ngoài

Hiei là tổ chức kinh tế không được nhân chuyển nhượng quyển sở dụng đất trằng lúa, đt rùng phòng hồ, đất ròng đặc đụng cũa hộ ga định, cá nhân, từ trường hop được chuyển mục dich sỡ dụng dit theo quy hoạch, kế hoạch sở dụng đất đã

được cơ quan nhà nước có thẳm quyên ph duyệt

Ba là hộ gia nh, cá nhân không trục tp sin xuất nông nghiệp không đượcshin chuyỂn nhương, nhận ting cho quyển sở đụng dit trồng lúa Việc xác Ảnh hộ

ge nh, cả nhân trục tip sẵn xuất nông nghiệp phi do UBND cấp xã xác nhận, dua rên các căn cứ sau

- Đang sứ cng đắt ning nghiệp

- Không thuộc một rong các đổi trơng: được hướng lương thường xuyên; đổi

"ương đã nghĩ lane nghĩ mắt sức lao động thôi vie được hưởng tro cấp vã hội

- Có nguồn hi nhập thường xuyên từ sân xuất hổng nghiệp trấn ciên tích đắt

dang sử cing kễ od trường hợp không cô th nhập thường xuyên vi If do thin taithân hen mốt trường héa hoon dich bệnh;

Dus rên các căn cỡ tei Khoản 2 Điều 2 Nghị nh 01/2017/NĐ-CP, Điễu 3

“Thông ne sổ 33/2017/TT-ETNMT quy định chỉ tt nghị nh số 01/2017/NĐ-CP,

ˆD Ngc Hi _ Tin Lạng — ain Lạng BÙ vt: Sia at Lute Bde đi: Người nước goài có avin

oom 2018010808

Ga Bên Thighs 3001S

nu hô gia dnb, cá nhân không đã đều tiên được UBND xã xác nhận rực tiép sin xuất nông nghiệp, thi không được nhận chuyén nhương đất trắng lúa

Bồn là hộ ga ảnh, cả nhân khống được nhận chuyển nhương nhân ting cho

quyền sử dụng đắt 6, đắt nông nghiệp trong khu vục rùng phòng hộ, trong phân kaabio vệ nghiêm ngặt phân khu phục hỗi sinh thế thuộc rùng đặc đụng, nêu không

sinh sống trong kina we rừng phòng hộ, ning đặc dụng đó Do tinh chất đặc biết của

loi đất nặy liên quan đền an ninh quốc phòng bảo tổn thiên nhiên nên cơquần lý của Nhà nước với loại đất này cũng rất nghiêm ngặt, đặc biệt là trong vẫnđể chuyén nhượng,

1.3.2 Chủ thễ cia hợp đồng chuyễu nhượng quyều sẽ đụng đắt

"Bộ luật din ny2015 không thừa nhân hộ gia nh t8 hợp tá là bứ chỗ thể độc lập của quan hộ dân my Do vậy, chỗ thể của hop đẳng chuyển nhương QSDĐ nói

chung chỉ bao gồm cá nhân và pháp nhân Quy đnh này dang có sợ xung đốt giữaBộ luật Dân ny201 5 và Luật đắt đã 2013

‘Theo quy định tai Khoản 29 Điệu 3, Điều 55, Điều 56 Luật đất dai 2013 đều hủ nhận "hô gia dink” là chi thi được Nhà nước gao đất theo mốt rong ba hình thúc không thu tiền nữ đọng đấ cỏ thu hiển sở đụng đất hoặc cho thuê đắt V di tư cách là chủ thể sử dụng đất hô ga đính được thực hiên các quyển chuyển đổi, chuyễn nhương cho thuê, cho thuê lạ, thie kế, ting cho, thé chấp, gop vén bing quyền nữ đụng đất (Theo Điều 167 Luật dit đi 2013),

“Theo quy ảnh tei Điều 101 Bộ luật dân sự2015: “1 Thưởng hop hồ gia dink

16 hop tác, tễ chức khác không có he cách pháp nhân tham gia quan hỗ đến sự tì sác thành viên cũa hỗ gia dink tỔ hợp tắc, 18 chức khác không có tr cách pháp

rn là chỉ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dich din sự hoặc ty quyển cho"người daw điện thơm gia vác lập thực hiện giao dich đôn sự [ ]

2 Tiệc xác Ảnh chủ thễ của quan hệ đôn tự cô a them gia của hổ gia in sỉ:

chong đắt được thực hận theo qup đình của Luật đắt de.”

‘Theo quy đính niy, hd ga đảnh khống dược thừa nhận là chủ thé trong các

quan hệ din my, mã chỗ thể chính 1à thành vin ofa hồ gia đình (với tư các cá nhân)

ấn 8 Luạt học Hop đồng tăng cho tài săn theo pháp luật Tiệt Nam ~ Một số vẫn để lý hud và thục tiễn như sưu “Tuất đắt de năm 2013 được áp dong giã quyẫt các quam hệ đắt dai mang tình chất quán ý hành chỉnh giữa cơ quan Nhà nước cổ thon tuyên và người sử chong đất (bu trong quan hệ giao đất cấp đắt cấp số đã thủ

"hổi đất tìm Huế sử âơng )[ ] Do đổ, với các giao dich din sự được “Tình thành

trên cơ sở bình đẳng r do ÿ chỉ, đốc lập về từi sân và hr chủ trách nhiệm ” bao gim cả HĐTCTSphãi chị sự đều chính cũa BLDS năm 2015'" Như vây, chỗ thể của Hợp đồng chuyén nhương quyển sử dụng đất rong trường hợp chuyển nhương

QSDD của hé gia đính được xác đính a các thành viên ci hộ gia Ảnh và đều này

được áp dạng trong các phân tích đưới diy, khi nhắc dén chuyển nhương QSDB

của "hồ gia ảnh"

Hop đồng chuyển nhương quyển sử dụng đất âm phát ánh quyén và ngiễa vụ

của các bên đổi với quyén sử dụng đất Các bên chủ thể khi tham gia và tiến hành0 dich trước hit phấi đáp ứng diéu liên chung vé năng hục chủ theo quy đính của

Bộ luật din sự nim 2015 Bén canh đó, côn phải đáp ứng các đều tiện theo quy

i của Luật đắt đa năm 2013, ou thé nhụ sau1.3.21, Đối với bên chug nhượng

Thứ nhất bên chuyễn nhượng phải là chỉ thể sr dng đắt

Các chỗ thể quyền sử ding dit được quy định tei Điều 5 Luật đất dei năm, 2013 gồm 7 nhỏm đổi tượng Liên hệ với điều kiện chuyển nhương phải có

GCNOQSD đất ~ loại chứng thư pháp lý chỉ được Nhà Nước cấp cho đốt tượng đủ

ii kiên theo quy định của Luật dit đi, đo viy, néu không phéi chỗ sử dụng dit thi sẽ không được thục hiện các quyển chuyển nhượng Trường hợp người không hải chỗ sử dạng đất chỉ được phép chuyển nhương quyên sỡ dụng đấ kh: được chữ

sở hữu cho phép

Phạm vi chủ thể cho phép thực hiện quyển quyền chuyển nhượng bi gói hen hơn so với các giao dịch khác đối với quyền nữ đụng đắt Bồi trong một số trường hop, luật đất đi cho phép người không phấ là chủ sử dụng dit được quyển giao

dich gầm

- Người thuê lạ đất của chủ đầu h (huê đất của Nhà nước đỀ xây dụng kết cấu

ha ting trong ki cơng nghiệp, cam cơng nghiệp, khu chế xuất, kim cơng nghệ cao,

âm nn tổ (chủ đầu tơ kết cầu ha tổng) cĩ quyển thụ hiện tắt c các giao dich, trừ giao ch chuyển đổ, đ thi kế,

- Người khơng cĩ QSDĐ tai Việt Nam, nhưng được tổng cho, để thin kế SDD cĩ quyền tăng cho, chuyển nhượng OSDĐ

“Trường hep này, do bên tiến hành giao dịch khơng phi là chỗ this dung đất nin khơng được cấp gây ching nhận Do vậy, các đối tương này cĩ quyền tiên

hành giao dịch má khơng cần giấy chúng nhân quyền sở dụng, trở trường họp người

thuê li đất cũa chỗ đầu tự đầu tr kt cầu hạ ting trong knw cơng ng?iệp, cơn cổng "nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghề cao, khu kính tế

Thứ ha, phải được luật đt đa cho pháp giao dich

Luật đất dai năm 2013 cho phép các chỗ thể smu được quyền chuyển nhương quyền st đụng đất

~ TỔ chúc kinh tẾ được Nhà nước giao dit cĩ thu tién sở đụng đất, cho thuê đất

tim tin thuê dit mốt lên cho of thời gian thuê,

~ Tổ chúc sơ nghiệp cơng lập tự chỗ tải chính được Nhà nước cho thuê ditt

ấn thuê dit một lên cho cả thời gian thuê ma tiên thué dit đ tra khơng cĩ nguồngốc từ ngân sich nhà nước,

nhận ch “hân chuyển nhượng, nhận ting cho, nhân thửa kể,

- Hồ gia dink, cá nhân thu lại đất rong kim cơng nghiệp, cum cơng ngiệp, âm chế xuất, tr tiénthuf đất một lần cho cả thời gian thé,

-Người Vi Nem din cu ư nước ngồi, doanh nghiệp cĩ vẫn đầu tu nước

"ngồi được Nhà nước Vist Nam cho thuê dit thủ tiễn thuê dit một lần cho cả thoi

“Tường hẹp này được cắp Gily chứng nhận tưo Điểm + Khọn 1 Điều 99 Luật dt 12013

gen thuê, doanh nghiệp có vin đầu tu nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao

at có thu tiên sử dụng đất để thục hiện du án,

Sử dung phương pháp los trừ có thể thấy các chủ thể sử dụng đất không có sỡ dụng đất theo các nh thúc

quyền giao địch QSD gồm các chủ:

- Giao dit không thụ tidus dụng đất, cổng nhận QSDĐ như giao dit không

thụ tằnsở dụng đất trừ trường hợp hộ gia din, cá nhân trong nước được giao đất

nông nghiệp trong hạn mite (Khocin 1 Điểu 179 Luật đắt đu năm 2013);

- Giao đất có thu tiins dụng dit ma được miễn tins dụng dit, trừ hd ga

cảnh, cá nhân trong nước và chủ đầu tư dự án ánh doanh nhà &

Thirba, được quyên qian chuyẫn nhường quyên sứ hong,

“rong quan hệ dit đa, chủ sở hike đất dai là toàn din, do vậy, người sử dung

dit chi được thục hiện các quyên và nghĩa vụ khi đợc chỗ sở hữu cho phép thôngaqua các quy dinh của pháp luật, Quyền định dost quyền sở đụng đất của người sửdang đất sẽ bị hạn chế trong hai trường hop là theo uật định va theo thô thuận,

“Thường hợp hen chế quyền dinh đoạt theo luật ảnh là khi không đáp ứng đợc

các điều kiện giao dich tei Điều 188, Điều 192, Điều 193, Điều 194 như đã phân tich ở phân rên: quyền sở dụng đất bị ké biên đã dim báo thi hành án, hộ gia đnh,

cá nhân sử dung dit trong khu vực rùng phòng hộ, trong phân kus báo vệ nghiệm,

"gặt, bên tin hành giao dịch là chỗ đầu tư dự án kinh doanh nhà &,

Ngodi các trường hop Luật đất đủ nim 2013 đồ cập din quyền định dost của

ch sử dạng đất cũng bi hạn chế theo quy ảnh chúng của Bộ Luật din sự 2015 và

các văn bin pháp lật liên quan Vi đự Theo Điều 320, Khoin 4 và Khoản 5 Điều

321 Bộ luật din sự 201, trong trường hợp quyền sử đụng đất dang bị thể chip, các

tiên không có thôn thuận đoợc bin ti sin thé chấp thi bên thể chip không được bản

ti sin thể chấp

1.3.22, Đối với bên nhận chyễn nhường

Thứ nhất chủ thd nhân chuyẫn hương quyển sử hong đắt phẩ là người được hip tham gia giao dich cluyẫn nhượng quyển sứ chong đắt

Theo Điểu 169 Luật đất dai năm 2013, chủ thể được phép nhận chuyễn nhượng quyên sử dụng dit gém: hộ gia ảnh, cá nhân trong nước, tổ chức kình t,

"người Việt Nam định cơ ở nước ngo, doanh nghiệp có vn đầu tơ nước ngoài

Thar ha, không bị hơn chỗ quyển nhận chuyẫn nhượng ọi sử đìng đất

Luật dit đa năm 2013 quy Ảnh một số hạn chế đổi với người có quyển tham,

ga thuyỄn nhượng quyên sử dụng đất như sau nêu các chủ thể được nhà nước cho

ghép than gia chuyển nhương quyén sỡ dụng đất nhưng le thuộc mốt trong các trường hop hen chỗ thi cũng không được pháp nhân chuyén nhương quyền sử dung

đất cụ thể

- Hô gia định, cá nhân bi hạn chế quyền nhân chuyển nhượng phụ thuốc vào

not cirri: không trục tip sin xuất dit nông nghiệp ti địa phương thì không được

hân chuyển nhương dit rồng lúa, không sinh sống trong kina vực rùng phòng hộ, ring đặc đụng tổ chức Linh tế không có quyén nhận ting cho, nhận chuyển nhương

SDB trong các khu vực my:

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chi được nhận chuyển nhượng quyên

sử đang dit trong khu công nghiệp, cum công ngiệp, khu chế xuất, kim công nghệ

cao, khu tình tế Người ViệtMam định cư ð nước ngoài thuậc diện được sở hữu nhà

tei Vide Nam theo quy định oda pháp uất về nhà ð được nhận quyển sử dụng đất ð trong các dự án phát triển nhà &

- Doanh nghiệp có vẫn đầu tư nage ngoài chỉ được nhân chuyển nhượng vén

đầu tư là giá tị quyên sỡ dụng đất theo quy ảnh cia Chính phi, cụ thể: Doanh "nghiệp có vẫn đều từ nước ngoài được nhận chuyển nhương vén đều tr là giá bị quyền nữ dụng dit của doanh nghiệp đang sử đụng đất có nguôn gốc được Nhà "ước giao đất có th tiên nữ dang dit, cho thuế đất rã tiền một lân cho cả thời gian

thuê mê giá ti quyển sở dụng dit đã được vẫn hóa vào vẫn cia doanh nghiệp, trừ

trường hợp chuyển nhương vốn đầu tr là giá trì quyển sử đụng đất sin xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp >

` Đều 39,Ngu đnh #32014 CP ca Chín pA

1.3.3 Nội dung cia hop đằng chuyén nhượng quyễn sĩ đụng đất

Điều 501 Bộ luật Dân sự2015 quy dinky

1 Quy đmh chương về hop đồng và nôi dong cia hop đồng thông chong cô hiên quan trong Bộ luật này cũng được áp dùng vái hợp đồng về quyên sử hong đất ric

trường hop pháp luật có qnp nh lhác

2 Nội đảng cũa hop đồng về quyền s ng đắt không được tr với guy ảnh vdmu dich sử ng thon hơn si: dong đất quy hoạch kd hoạch sử đng đt và các tuyên ngấa vụ khác theo quy đmh cũa pháp luật về đắt đ và quy din Khắc của

pháp luật cô liền quan

Bộ luật din me năm 2015 đã không dành chương riêng để quy đính vé Hop đẳng iên quan din quyên sử dụng đắt như Bồ luật din sự 2005, diy là đểm hop lý

bt với hr cách là một luật chung Bộ luật din dự nên quy đính mang tính bao quátnguyên tắc Đối với quyền nữ đụng dit đá được quy định chỉ tiét trong Luật dit dai,

Luật kinh đoanh bit đông sin, Luật đều tw, nên việc quy dinh chi tt của Bộ luật dân 02015 đối với HĐCN quyền sử dụng dit là không còn cần thất

Vay, HĐCN quyền sử dụng dit cin cổ các nội dang chính smu:

“Thứ nhất, thông tin của các bên tham gia giao dich như Tên, số định danh cá

nhân, hộ khẩu thường trú điện thoại liên lạc Trong trường hop quyén sử dụng đất

thuộc sở hữu chung của nhiều người thí cần ghi diy đã thông tin cde những ngườiđồng cử dung hoặc tén cia người đủ diện hop pháp của các đồng sử dụng Việc đủdin này hãi có cân cử rõ tăng dai điện đương nhiên, đại điện theo ủy quyền heydei đệ theo pháp luật và phii có vấn bản chứng minh cho từ cách oie người daiđiện đó

Thử hei, thông tin vé tải sản chuyển nhượng: Vi mốt trong các đầu liện chuyển nhương quyện sử dụng dit là phii được cấp GCNOSD đất Diy là ching the pháp ý để xác định phạm vi được Nhà née bảo hộ quyền ci chỗ sử dụng đất Như vậy, thông tin vé thie dit phii được xác Ảnh theo GCNOSD đất gi: số tờ

ân đổ, số thi, din tích, mục dich sử dụng thời hen sở đọng ngudn gốc đất cácthông tin vé vide tài sân có lá đối tương của iện pháp bảo dim hay không thôngtin thêm nêu có

“Thử ba, gé tii chuyển nhượng Giá chuyển nhượng do các bên théa thuận Giá chuyển nhượng là căn cứ để Cơ quan có thim quyền xác đính nga vụ ti chính đổi

ới giao dich chuyển nhượng này Trong trường hop giá chuyển nhượng thập hơn.so với giá Nhà nước quy định (heo Băng giá đất lam cần cổ thi Giá nhà nước sẽ là

căn cử tinh các lost thuê lâu chuyển nhương Trong trường hợp giá tỉ chuyển nhượng lớn hơn giá Nhà nước thi giá ti chuyển nhượng sẽ là cân cử để cơ quan

thuế xác Ảnh ngiữa vụ ti chính của các bản tham gia chuyén nhượng,

“Thử tạ phương thức, thời hạn thanh toán: Việc thanh toán có dit cọc để đâm, bio thực hiện hop đẳng không việc thanh toán chia thánh một lần hay nhiều lần,

Hình thúc thanh toán thé ảo, thời hạn thanh toán là bao lâu Trong trường hợp cácbên không thôa thuận rổ ring vé các điều lận trên thủ st dẾ xây ra ranh chấp, Đây,công là tranh chip phổ biển nhất trường gấp trên thục tổ về giao dich liền quan dinquyền nữ đụng đất

“Thử năm, quyền và ngiễa vụ của mỗi bis Hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dang dit là mét hop đẳng song vụ do vậy quyển cia bên này sé tương ứng là nga

va của bin con lại Khi các bin đã thôa thuận về các quyển nga vụ của mình

trong hop đồng, đồng nghĩa với vie các bên cam kết phải thục hiện theo đúng các

thôa thuận do, Khi một bên và pham ngiĩa vụ túc là đã xân phạm đến quyển lợi

của bên còn lạ, từ đó sổ rất df phát ảnh tranh chấp

* Qurén vàngiĩa vụ của bên chuyễn nhường quyễn sử dong đất

Bén chuyển nhượng phải thuậc đổi tương được phép chuyển quyển rỡ dụng

đắt như phân tch ở phân trên và có các nghĩa vụ sau chuyển giao đất tà sin gắn

liên với đất cho bên nhân chuyển nhượng đủ điện tích, đúng hang đất loại đất vị trí, số hiệu tinh trang đất ti sản gắn liên với đất như đ thôa thuận, chuyển giao

GCNOSD dit và và các tải sin khác có liên quan thục hiện đóng các nội dung đã

cam kết rong hợp đồng về thời hen giao đất thời han giao các gây tử tử liệu, thôi han thực hiện vie công chứng HĐCN kể từ kh đặt coe các nôi dụng này là nổi

dang cơ bên vỀ ngiĩa vụ cin bin chuyển nhương các bin sé được thôn thuận các

du khoản khác ma pháp luật không cém vi trong thục tẾ, mỗi giao dich chuyễn

nhượng sẽ có thin những đều kiện khác nhau, đổi hột hãi cô những đều khoản quy định chỉ tiết để đảm bảo tính chặt chế và tinh dim bảo thực hiện nghĩa vụ của

các bên,

Bên cạnh đó, bên chuyên nhượng quyền sở dung đất là người phát sinh thu nhập cá nhân Theo Điều Luật sửa đổi bỗ sang một sổ điều của Luật thu thủ nhập cá nhân năm 2012, thụ nhập từ chuyển nhương quyền sở dụng đất và tit sẵn gắn Tiên với đất thuộc đổi tượng phãi chiu thuê tha nhập cá nhân Do vậy, bên chuyển hương có ngiĩn vụ phải nộp loa thuê này:

Yi một rong các điều kiên côn quyén sử đụng đất được phép chuyển nhương à phi hoàn think ng vụ tà chính về dit, do vậy, nêu bin chuyển nhượng vẫn nợ

ấn sử dụng đất no lệ phi rước bạ thi bên chuyển nhượng bude phi hoàn thành,

"nghĩa vụ tai chính này cho Nhà nước thi mới được pháp chuyển nhương Ngoài ra trong trường hợp dit đã hết thôi hạn sử dung thi bên chuyển nhượng cũng có trích nhiệm phải thực hiện thủ tục đỂ gia han quyển sở dụng đất rước li thục hiện việc chuyển nhương

Quyén của bên nhận chuyển nhương là được nhận tin chuyển nhượng, có quyền yêu cầu bin nhân chuyển nhượng thanh toán tin theo ding thôi gen, ghương thúc đã thôn thuận Trường hợp bên nhân chuyển nhượng không thực hiện đăng ngấn vụ cũa minh, bên chuyỄn nhượng có quyén đề nghĩ các cơ quan có thâm,

quyin giải quyết để bảo về quyển lợi của mình

* Qurén và ngiữa vụ cũa bên nhận clayén nhường

Bên nhân chuyển nhượng phii là các chủ thể có quyền được nhân chuyễn

nhượng theo quy dink côn pháp luật

Bén nhận chuyển nhương có ngiĩa vụ trĩ tin ding thời bạn, đúng phương thúc đã thôn thuận Trong trường hop hop đồng có điều khoăn thôa thuận về việc chân thục hiện nghĩa vụ trả tên, bên nhân chuyển nhương có thể phi chiu mot Ähoăn phạt vỉ pham hoặc ác chế ti khác do hai bên hôn thuận hoặc pháp luật quy

inh, Nghĩa vụ thanh toán là ngiễa vụ trong tim trong hợp đồng Viậc không thanh

toán đúng hen thuờng là nguyên nhân dẫn din tranh chip trong các HĐCN quyển

sử đụng đất

'VỀ nghĩa vụ tài chính, thường các bên sẽ thỏa thuận mét trong hai bên chíu.toàn bộ các khoân phí, 1 phí Trong truờng hop không thôa thuận hoặc théa thuận.

tiên ma chiu toàn bộ các khoản ph, huỷ, lệ phi liên quan din việc chuyển nhương tiên nhận chuyỄn nhượng phãi chi các khoản tiễn này, Sau ki hoàn thành nga vụ tii chính bên nhận chuyén nhương mới được cấp GCNOSD đất

Ngiấu vụ côn bên chuyển nhượng chính là quyển cia bén nhận chuyễn nhượng Như vậy, bên nhân chuyén nhương có các quyển sax yêu cầu bên chuyển nhượng chuyển giao đất tải sin gin liên với đất cho bên nhân chuyển nhương đã

din tich, ding hang đất loa đất vì tí, số hiệu tinh trang đất tài sin gắn tiễn với

dit như đã thös thuận, chuyển giao GCNOSD dit và và các từ sẵn khác có liên quen, thục hiện ding các nội đang đã cam kết trong hợp đồng về thời hen giao đất, thời hạn giao các gầy tờ ti liêu thời han học hiện việc công chúng HĐCN kể từ Xôi đất cọc Quyên này của bén nhân chuyển nhượng phát ảnh ngay zau khỉ

HĐCN được công chúng hoặc ching thực“Thử sáu các nội đăng khác của hop đẳng

Các nộ: dang khác cia hợp đồng như Quyển ci người thứ ba đổi với đất (sấu cô, các thông tn khác liên quan đốn quyén sử dụng đất Vi dụ hiện dang cằm cổ, thé chép không? Trách nhiệm của mỗi bên li vi pham hop đồng châm bản + châm thọ hiện nghĩa vụ thanh toán, thôn thuân vé việc gai quyết tranh: 1.34, Hình thức hợp đồng chuyéu nhượng quyều sĩ đựng

113.41 Hinh thức hợp đồng chhyẫn nhương quyển sử chong đắt

inh thức của hop đồng là phương tiên thé hiện nổi dung cia giao dịch Với gi trị tim quan trong và nhủ cầu quân lý Nhà nước đối với dit đi, pháp luật dn

sy, pháp luật đất đủ đều quy Ảnh các điều liên chit chế về tình thie cm giao địch

chuyển nhường quyển sở dung đất

Khoản | Điễu 152 Bồ luật dân sơ năm 2015 quy dink: “Hop đổng vé gp chong đắt phẩt được lập thành vẫn bản theo hành thức phù hẹp với quay dh cũa Bộ Trật này, pháp luật về đắt dai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Khoản 3 Điều 167 Luật đắt đu 2013 quy dink: “a) Hop đồng chug in nhương tăng cho, thé chấp, góp vẫn bằng qẫn sử dụng đất quyển sử chong đắt và tài sân agin iẫn với đắtphii được công chinig hoặc chứng tam, trừ trường hợp hh doanh bắt động sẵn guy đạnh tại đễm b khoán này: “ và “đ) Tiệc công chứng thực hiện ta

cde td chúc hành nghề công chứng vide chứng thre thực hiện tai Ủy ban nhận dindp xa

Nhờ vậy, hình thie của HĐCN quyền si ding dit theo quy đãnh pháp luật

Hiện hành phải lập hành vin bản được công chứng hoặc chúng thục Ở đây, cần lưu ý một số điễm vé my khác nhau giữa "sông chúng HĐCN QSDB" và “chứng thục

HĐCN quyển sử đụng dit” như sm

“Thử nhất, về thẫm quyển thục hiện “Văn bản công chứng" do tổ chức hành "nghề công chúng thục hiện Tổ chức bảnh nghề công chúng ở Việt Nam là cơ quan Š tro từ pháp và bao gỗ: Phòng công ching do UBND cấp tinh quyết Ảnh thành,

lập 1 đơn vị sư nghiệp công lập thuộc Sẽ Tư pháp va Tấm phòng cổng chứng da 02

công chúng viên hop danh tr lên thành lập theo loại nh tổ chức của Công ty hợp danh: hoạt đông theo nguyên tắc tự chủ tải chính Đốt với "Văn bản chứng thục" thi do Phòng Tự phép thuộc UBND cập huyện, UBND cập xã, Cơ quan dei điện ngosi

ao, Cơ quan đi điện lãnh nự và Cơ quan khác đoợc dy quyên thục hiện chúc năng

lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài, V ăn phòng Công Chúng đều có thầm quyển

thục hiện Tuy nhiên, từng loại vẫn bản, t liêu mã pháp luật quy din chứng thục ðcác cơ quan khác nhau Đối với HĐCN quyển sở dụng đấ thị pit được chứng thụctei UBND cập xã

“Thử ba, vỗ bản chit, phạm vi trách nhiệm của người thục hiện công ching chúng thie: Hop đồng được công ching phải do công chúng viên chúng nhận tính “Xác thực, hợp pháp”, cỏ nga là phải được bảo dim cả về mất nội dụng và hình, thúc đỂ hop đồng đó tuân thi các điều kién có hiệu lục như chứng nhận người them

ga hợp ding giao dịch hoàn toàn tơ nguyên, cổ năng lục hành vi din sự mục đích,nổi dụng của hop đẳng, giao dich không vi phạm pháp luật, không tr đạo đốc xã

hồi, đố tương cit hợp đẳng, giao dịch la có thất chữ kỹ trong hop đẳng giao dich

là đăng của nguờ tham gia hợp đồng giao dịch, công ching viên thục hiện công

chúng phải chịu trách nhiệm v tính hợp pháp vi mất nội dang của hợp đẳng đó Đải với HĐCN quyền sử dung đất được chúng thục phải do UBND cập xã

chúng nhân tinh hop pháp về mặt hình thức cũa giao dicks "về Hới giơn đa dim

giao lễt hợp đồng giao dich: năng lực hành vi dân sc ý chi hy nguyên, chữ lý hoặc ci chim chỉ cũa các bên them gia hợp đổng giao dich" Theo Điều 35 Nghị ảnh

sổ 33/2015/NĐ-CP ngày 1602/2015 của Chính Phủ, người yêu cầu chứng thục phảihoàn toàn chứ trách rhiên về mất nội đăng, tỉnh hợp pháp của hop đồng giao dichTrách nhiện này, nhy phân ích ở đoạn trên, niu la vấn bản công chứng thi sẽ do"người thục hiện công ching chit rách nhiệm, Tuy nhiên, với văn bản chúng thục,"người thực hiện chúng trục có quyén nhng không cổ nghĩa vụ phi từ chỗ chứng

thục hợp đồng, giao dich có nội dang trổ pháp luật đạo đúc xã hố, nghĩa là, họXhông phải chín trách nhiệm tinh hợp pháp và mất nội dang của hợp đồng gao dich

“Thử ba, về gá ti pháp lý của vin bin: “Hop đồng giao dich được công chứng

số giá trị chứng cứ; những tình tết, sic én trong hop đồng giao dich được cổng

chứng không phải chứng manh trừ trường hop bi Téa án hyên bổ là v6 tếu "5 Còn

Hop ding giao dich được chứng thực có giá t chúng cử chúng mình về thời gian

địa điểm các bên để kỷ kết hop đồng, giao dich; năng lục hành vi din sự, ý chí tr "nguyện, chữ ký hoặc đâu điểm chỉ côn các bân tham ga hợp đồng giao dich.

13-42, Gid ni pháp I cia hop đẳng chuyễn nhường quyễn sie ng đất không

trên thi về hình thức

Điều 129 BLDS năm 2015 quy dint “Giao dịch dn sự vĩ pham quy đnh

“đều biện cô hiện lục về hình thức tì về hậu.” Theo quy ảnh này có thể thây, bình thúc giao dich din nự là một yêu tô quan trọng và cổ thé quyết định din giá t pháp ý côn giao dich do, bãi hành thức là sự thể hiện ci nội dung 1a phoơng tiên để thé

Tiện thôn thuân của các bin trong giao dich nên cũng phải tuân thủ các quy nh,

của pháp luật Bén cạnh đổ, giao dịch chuyển nhương quyền sử dụng đất là lori giao

dich đặc thù nhà nước vô cing quan tâm trong công tác quin lý nên việc tuân thủ

Điệu 35 Nghị dd 230015IND-CPagiy 6030015 ca Ce Đã

° Rhein 3 Btu Lt ông cng 016

Hình thức có ý ngiấa qua trọng trong việc xác mình tinh họp pháp cit giao dich, từ

đổ là cơ sở đỗ các cơ quan nhà nước có thim quyên xác nhân qué tỉnh bién động

đất đủ Tuy nhiên, quy định pháp luật hiện hinh vấn los trừ 04 trường hợp ma

HBCN QSDD vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức nhưng vẫn có

hiệu lục, 4618

Một là Giao dich din sự đã được xác lập bằng vin bản nhươg vi phan guy inh bắt buậc về công chứng chứng thực mà mét bên hoặc các bên đã thực dn it dt hơi phan ba ngiữa vụ trong giao dich th theo yêu cầu cũa một bên hoặc các

bên Tòa dn va quyét Ảnh công nhận Indu lực của giao dịch đỏ, Trong trường hợp

này, các bên không phat thực hiện việc công chứng chứng thưc '® Tuy nhiên, trong

vide xác dinh chính xác thé nao la "một bên hoặc các bên đã thực hiện it

nhất hei phần ba ngiĩa vụ trong giao dich” côn khổ khăn và không phit đươngthực tí

hiên thuậc trường hợp này la Hợp đồng st có hiệu lọc ma phấi được công nhận bối

Quyết inh có hiệu lực hấp luật của Töa án rau khỉ đã xem xét diy đã các điều

kiện theo yêu cầu của mét bên.

Hii là theo quy inh tủ Diém b Khoản 3 Điều 167 Luật đắt đủ 2013, trường hop mét bên hoặc các bên tham giao dich Tà tổ chức host đông kinh doanh bit động

sản thi hợp đồng không bắt buộc nhất công chứng, chứng thục

Ba là trường hop mua bản nhà đất bằng giấy tờ viết tay trước ngày

01/01/2008, nguời sở dạng dit được GCNQSD đất theo thi tue lẫn đều ma không

hả làm thi tuc chuyển quyén sử đụng đất theo quy đính tei Khodn 1 Điều 82 Nghị

ih 43/2014/NĐ-CP và Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính

phi, Nhờ vậy, Nhà nước đã thir nhận giá ti côn vin bản chuyển nhượng vit tay

nay di không được công ching chúng thực đã xác định chủ thể cuối cing có quyểnsử đàng đất và được cấp GCNQSD dit

Bồn là, troờng hợp người sử dung đất đã sử dụng do nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 din trước ngày 01/07/2014 ma có gây tờ về quyin sử dạng đất

theo quy inh tei Điệu 100 Luật dit đai 2013 va Điễu 18 Nghị nh 43/2014/NĐ-CPthi ngời đang sở dụng dit thực hiên thủ tục đăng ký dit đủ, cấp GCNOSD đất,