Đẳng thời, ý thức chấp hành,pháp luật ofa người sở dạng dit chơa cao khi pháp luật đã có quy định về ting choQSDP, nhưng người sử dụng dit vấn ting cho QSDD tay tiên không tuân thủ dingc
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
LÊ ANH NGỌC
HỢP DONG TANG CHO QUYEN SỬ DỤNG ĐÁT THEO QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM VÀ THỰC TIEN THI HANH TẠI MOT SO TO.
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC(Định hướng ứng dụng)
HÀ NỘI, NĂM 2020
Trang 2BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
LÊ ANH NGỌC
LUẬN VĂN THAC SĨ LUẬT HOC
“Chuyên ngành: Dân sự và tố tung dan sự
"Mã số: 8380103
Người huớng din khoa học: PGS.TS Phùng Trung Tập
HÀ NỘI, NĂM 2020
Trang 3Tôi xn cơm đomm đây là công bình nghằn cứu khoa học cũa cá nhân tôi Kắtqua trong Luân văn cư từng được công bd trong bắt kỳ công trình nào khác Cácthông tin, sổ liệu trong Luân văn là tưng thực, có nguén gốc tố rằng và bảo đâm
48 tin cay
Tác gia hận văn.
1ê Anh Ngọc
Trang 4LỜI CẢM ƠN
“Thước tiên tôi xm được bày tổ sự căm kích và git lồi cản ơn sâu sắc đẫn PGS
TS Phing Tnơng Tập - Giảng viên trưc dp hướng dẫn luận văn cia tôi Trong austquá trình xây chong để cương nghiên cm và hoàn thành luận văn thạc si tôi đãnhân được siete gui tân tình tâm lnyt in từ Thủy
Tôi cũng xn gin lồi cân om chân thành din các thay, cổ khoa Pháp luật Đân ietrường Đạt học Luật Hà Nội đã tuyễn dat cho tôi những liắn thức chuyên sâu vềchuyên ngành trong suốt thời gian học tập đ tôi cô được nan tổng kiến thức hỖ troxắt lớn trong quả trình làm luận văn thạc st Đẳng thi tôi cũng mud gi lời econcơn chân thành này din các thậy cổ khoa Sau đợi học đã hiển đồng hành và nhậttình giúp đổ, hỗ tr tôi tân tình trong chẳng đường học tập ud hai năm que
Treng bài luân chắc hẳn không thể tránh khối những hơn chế và thẫu sát Tôimong muốn sé nhận được những đồng góp au bản đẫn từ các quý thay cổ và bạn
bề đễ để tài được hoàn tên hơn nữa và có ý ng]ĩa tds time áp chong trong thựctến cuộc sng Tôi xin chân thành cân ơn!
Trang 63 Tình hin nghiên cửu in quan din đề ải
3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu đổ ti
44 Đổi tương pham và nghiên cứu cũa để tải
3 Phuong pháp nghiên cứu cin đổ tà
6.¥ nghĩa khoa học và thực tin của để tài
1 2 Lý luôn v hợp đồng ting cho quyển sử dụng dit
1.21 Khát niệm hợp đẳng tầng cho quyễn sử chong đắt
1.2.2 Đặc đẫn pháp cũa hop đồng tặng cho quyển sử hang đất
1 3 Chủ thể của hop đẳng tầng cho quyền sở dụng đất
1.4 Nội đang của hop đẳng tăng cho quyén sở dụng đất
1 1 1 17 20
15 Hình thie hợp đồng ting cho quyén sỡ dạng dit vith tục edmgehing hợpđẳng ting cho quyén nữ đụng đất
1.5 Hình thức hợp đồng tầng cho a
1.5.2 Thủ tục công ching hợp đồng ting cho quyển st dung đất
1 6 Hợp đồng ting cho quyên sử dụng đất có đều liên,
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
in sie chong đất
26 26 28 31 3
Trang 7TANG CHO QUYỀN SỬ DỤNG DAT, THỰC TRANG CÔNG CHUNG HỢPĐỒNG TANG CHO QUYỀN SỬ DỤNG DAT TREN DIA BAN QUAN LONGBIEN, THÀNH PHÓ HÀ NỘI VÀ MOT SỐ KIEN NGHỊ HOÀN THIEN
PHÁP LUẬT 342.1 Thực trang quy định cis pháp luật về hop đồng ting cho quyền sử dung,đất 342.11 Thực trang pháp luật về chi thể hop đồng ting cho quyễn sie ng đắt342.1.2, Thực trang pháp luật về đốt tương hợp đồng tăng cho quyển sit ding
«tit rin đa bản quận Long Biên thành phổ Hà Nội st
23 Kiến nghĩ hoàn thiện pháp luật vé hợp đẳng ting cho quyển sr đụng dit vàcông chúng hop đẳng ting cho quyễn sử dạng dit t các tổ chức hành nghé công
chứng ó6
23.1 Gide pháp hoàn thiện các qu dinh pháp hit về hợp đồng tăng cho
23.2 Gidt pháp nâng cao hiệu quả thục thi trong hoat đồng công ching về
2.33 Các giả phúp fc nKET LUẬN CHƯƠNG 2 T14KÉT LUẬN 7DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Trang 8có những chính sich đổi mới và nông cao hiệu quả quân lý đối với vẫn để đất dai và
sở hữu đất đủ cho phủ hợp vớ tùng thờ kỳ
Điều 53 Hiển pháp nước Công hòa xã hội chủ ngiĩa Việt Nam năm 2013 khẳnginh "ĐẮT đi tài nguyên mode, tà nguyên khoáng san ngiễn lợi ở vừng biễn vingtrồi tài nguyên thiên nhiên khắc và các ài sẵn do Nhà nước đu hợ quân ÿ là ti sâncông thuốc sở hữu toàn dân do Nhà nước đựi độn chỉ sở hữu và thống nhất quản
“Thổ ch hoa quy đính của Hiển pháp, Điều 4 LBD năm 2013 cũng đã khẳng dint
“de det thuộc số hữu toàn dân do Nhà nước đại điện chỉ sở iu và thông nhất quân
lý Nhà nước trao QSDD cho người si đụng đất theo quy di cũa Luật này”? LEDtăm 2013 ra đội đã có nhiêu điẫn mới, khắc phục những hạn ché trong các giao dichTiên quan đến sự dich chuyển QSDĐ cis nhân din Những quy định cụ
Hạn giao dit ths héi dit, bải thường hỗ tro tử đính cự trong quá tỉnh thi hànhđãkhắc phục được nhiềukhó khăn Tuy nhiễn, đổi với viée ting cho QSDBtheo pháp luật
lấn, phong phú Các giao dich ting cho
l về: Thời
din sự nước ta hiện nay dangién ra phd
QSDĐ ấn ra rất da dạng từ chủ thể ting cho như những người có quan hệ huyếtthống (cha me, cơn c4), nguội thân quen, cho đến các tổ chức Bân canh đó, QSDĐ1a đối tương đoợc tăng cho cũng rất da dạng, cụ thi: QSDĐ nông nghiệp có dit trồngcây hàng nim, dit trồng cây lâu nim, đất lâm ngiệp để tréng nmg đất nuôi rồngthủy sin và các loại dit nông ngưệp khác; QSDĐ phi nông nghiệp có loại đất phinông nghiệp là dit ở và dit phi néng nghiệp không phi la đất ở Té sin ting chocũng có cơ sở phip lý vô cũng phúc tạp do có loại QSDD đã đây đã cơ sở pháp ly, cótoni đất chưa diy đã cơ sỡ pháp lý, có loại QSDĐ thuộc quyển sở dụng hợp pháp duynhất cia người ting cho, có loại QSDĐ thuộc quyén sử đụng của nhiêu chủ thể matrong đó có chủ thé cing đồng thuận hoặc không đẳng tinh ting cho QSDĐ gây khỏkhẩn trong qué tỉnh thực hiện các giao dich này, Sự phúc tạp này dai hồi việc nghiên
Trang 9sin, phép luật đất dxi về tăng cho QSDĐ ma còn phép luật có Tiên quan nh pháp luật
về công chứng chứng thao pháp uit vé đng ký
-Cùng với nự phát iển sôi đông của thị trường bất động sin hiện nay, đặc biệt làđất ð tei đô th, khu vục cân trung tâm, nơi có tốc đô đồ thi hỏa cao thi dit ở ngày,cảng tổng co và cũng hổ tên có gi i đổi với người có quyin sở đụng hợp pháp
“Theo đó, đ tin dung và phát huy tốt đa hệ số si đụng đất tầng cho OSDĐ côn hướngtôi việc thay dds hiệu quả va tính năng sở dụng đất Khi do giao dịch ting cho QSDĐ)xuất hiện những "từ lợi cá nhân” nhằm mue đích trên thuê hay
tấn tài sân trến tránh việc thục hiện những ngiấa vụ ti sẵn khác, Đây la mất trái cũating cho QSDĐ mã trên thục tẾ phát sinh khá nhiễu tranh chấp, bất đẳng Cụ th, các
0 dịch tầng cho QSDĐ thông có din bi, nến khi thấy giát của QSDĐ tăng, nhiều người đã ting cho QSDĐ lại đời lai QSDĐ đã ting cho đó Hey gây chứng nhận SDD cấp che hô ga dinh những không ghi 18 hộ gia đính gốm những thành viên
“ảo, ki ting cho thi một hoặc một số thành viên trong hộ gia dinh đi phân QSDĐ của mình với lý do ho không dng ý tăng cho tai sẵn đó Đẳng thời, ý thức chấp hành,pháp luật ofa người sở dạng dit chơa cao khi pháp luật đã có quy định về ting choQSDP, nhưng người sử dụng dit vấn ting cho QSDD tay tiên không tuân thủ dingcác quy nh của pháp luật
Đôi với giao dich ting cho QSDD thi loại hop đồng này bắt buộc phải được cổng chứng chứng thục theo quy dinh của pháp oật dân sơ Song do tính chất phúc tạp cũaoxi giao dich này ma host đông công chứng họp đồng ting cho QSDĐ tr cácTCHNCC ở nước ta cũng gặp nhiều khó khăn Bên canh đó, do sổ lương cácTCHNCC hiên nay ngiy cảng nhiều bôi lế đó sơ cạnh tranh là không tránh khối, nếnviệc ấp ty cho các gao dich trả pháp luật, “Lich luật" vi lợi nhuận, hay nhằm mục
hực hiện việc tu
dich chiều khách hàng rong hoạt động công chứng đến ra ngày cảng ga ting Honnit, những quy dinh của pháp luật vi đất đi ở nước ta chu đẳng b6 va thắng nhất,thiêu văn bin hướng dẫn thi hành, dẫn dén nhiều cách hiểu khác nhau, khiển nhữngTCHNCC còn loay hony trong việc thi bánh pháp loật id thực hiện các hợp đồng
ny, Đặc biết các quy dinh về chuyển dịch QSDĐ còn nhiễu vin đề chưa theo kip vớithực tế cuộc sống hién nay đã và dang lâm cho việc chuyển dich dit dei bộc 16 ngày,càng nhiều bắt cập
Trang 10Xuất phit từ nhông tinh hình cấp thiết nêu rên, học viên lựa chon để tài: "Hep
“đẳng ting cho QSDĐ theo quy inh cũa pháp luật Dân sự TTệt Nam và thực in ta
"hành ta một sổ TCENCC trên da bàn quận Long Biên thành phd Hà Nði “làm đồ tàinghién của nhằm góp phân hoàn hiện pháp luật về quyền ting cho tải sin nổi chúng
và hợp đẳng tăng cho quyễn sử dụng đất nói riêng
Vi tính cp thiết và v td quan trong trong công cuộ: xây dụng nhà nước phápqguyễn Việt Nam theo hệ thing Xã hội Chi nghĩa, nén đây cũng là một để tai đượcnhiều tác giả quan tân nghiên cứu MGi tác gid ẽ có những cách tiếp căn khác nhan,
có nhông để tải nghiên cứu chuyên sầu về lý luận, có để ti nghiên cứu chuyên sâu vé thực tẾn áp ding những đầu mang một me dich chung là góp phần nâng cao hiệu quê áp dụng pháp luật về hop đẳng ting cho QSDĐ Trong khả năng nghiên cửu cũa
"mình tôi xin để cập tới mét vùi nghiên cứu nh sa
VỀ để tai luễn án tên sỹ
C6 để tạ - “Cơ sở Vận và thực nn về tặng cho QSDĐ” của tác giã NguyẫnHii An thực hiện tí Đại học quốc gia Ha Nội năm 2011 Để tai đã nghiên cửu lâm rõ những cơ sở ý luận về ting cho quyền sở đắt phân tich quy định pháp lut về tingcho QSDĐ Trong đó, dé tài làm r8 những vẫn dé lý luận về tăng cho tài sản và tingcho QSDĐ, so sánh sự khác nheu giữa ting cho QSDĐ và tai sin khác Để tai còn.phân tich quá tình hình thành và phát tiễn cia pháp luật liên quan din ting choQSDD ö Việt Nam từ rước năm 1945 đến năm 2005 Trên cơ sở ý luận và quy dinkpháp luật vé ting cho QSDB, tác giã tim hiễu thục fin áp đụng pháp luật, đánh giá
iu quả thục hiện các quy dinh về hop đẳng ting cho QSDB thông qua hoạt động xét
xử của Tos án nhân din trong giã quyết các tranh chấp về ting cho QSDĐ Dé xuấtTiên ngủ các gi php hoạn thiện pháp Tut cũng ni wide thục hôn và áp đụng pháp uất ting cho QSDĐ để tao ra cơ sỡ pháp lý võng chắc, nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về ting cho QSDD hiện ney.
ĐỂ tải "Tăng cho QSDD ở theo pháp luật Tiệt Nam luận nay" cis tác gã Trần
‘Thi Minh thực biện tei Hoe viên khoa học xã hội Việt Nam năm 2019 ĐỂ tai nghiên của xây dụng cơ sở lý luân về ting cho QSDĐ ở và pháp luật về ting cho QSDĐ ởTiên cơ sở lý luận đó, đ ti phân tích, đánh giá được các quy định ct pháp luật hiệnảnh cũng như thực tn thục hiện pháp luật vé ting cho QSDĐ & nhằm tim ra mốtquen hệ biện chứng giữa lý luận, ghép huật và thục tấn của ting cho QSDB Qua quá
Trang 11trình phân tích thục tiễn áp dung pháp luật để tai chi ra những khoảng trỗng, nhữngthất cập cũa pháp luật về quan hệ ting cho QSDD Z Vite tim ra và khuyên nghĩ những
ii phip cho việc hoàn hiện pháp luật nhắm khắc phục những bap cập, hạn ché trongpháp luật vé ting cho QSDĐ ở, ning cao hiệu quả áp dàng phép luật nhim bio véquyền li của người din trong quyền nh đoạt QSDĐ mé mình được quyền nim giữ
Vé để tải luận vấn thạc số, có để tai: “Hop đồng tăng cho QSDB theo pháp luậtTiệt Nam hiện nay” của tác gã Hỗ Xuân Thắng thực hiện tai Học viên khos học xãhội nim 2017 Dé tai làm sáng tô về mất ý luận, thục iẾn các quy đính của pháp luật
về chế định hop đồng ting cho QSDĐ Luân văn đánh giá thực trang vin để ting choSDD hiện m trên các hia canh nha bình tự thủ tu, đều kiện cân và đã cũa hợp,đồng ting cho QSDĐ; vin để hữy bỏ, để nghỉ không công nhân hợp đồng tổng cho(QSDB; vin dé ting cho QSDĐ thục tô Trên cơ sỡ những luận điểm trên, để từ cũngdua ra những định hưởng, giải pháp cụ thể nhẫn hoàn thiên các quy định của phápuất và nâng cao chất lương gli quyết các vụ án liên quan dén chế định hợp đồng tingcho QSDD.
VỀ các bài viết rên tp chỉ có bài “Mot số vấn để về tăng cho QSDB” của tic giảTrên Thị Minh đăng trên Tap chi Toa án nhân dân điện từ ngày 12/12/2018, “Tăngcho tài sân có điều adn và một sổ vướng mắc thực hỗn" ca tác gã Pham Thi Hãngđăng rên Tap chí Tòa án nhân din ngày 19 tháng 3 năm 2018
Các công tình nghiên cứu trên đều đã nghiên cửa một cách tổng thể những vấn
đã ý luận thục Ấn và đơa ra những giải pháp nhằm mục dich hoàn hiện và nâng caohiệu quả thi hành pháp luật về ting cho QSDB
gop to lớn cho bộ môn khoa học nghiên cửu vỀ công tác xét xử cũa Tôn án va thục
in áp dung a dat được những hiệu quả tốt hơn Tuy nhiên chưa có công trình nào
"ghiễn của mot cách tổng thể vé hợp đồng ting cho OSDĐ theo pháp luật din nr ViệtNem hiện nay, thục iin ti các TCHNCC Qua nghiên cứu những công tình trên tác
ii chọn lọc, tip thu đỗ hoàn thiện đ tà nghiên cứa cũa mình Tuy nhiên tác gi chỉchit oe có trích dẫn và với pham vi, mục đích nghiên cứu riêng, đ ti nghiên cứu cũa tắc giã không tring lip với những đổ ti nghiên cửu khoa học đã công bổ rước
3 Mục dich, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
31 Mục dich nghiền cau di
XMụ đích của luận vin là fim sáng tô một cách cô hệ thống vé
lỗi công trình đầu có những đóng,
ty luận vàthực tấn những nội dụng cơ bản của chỗ inh hợp đồng tặng cho QSDĐtheo phép luật
Trang 1232 Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
Vi mục dich nghiên cửa trần, luận vin tip trùng giãi quyết những nhiệm vụ sau
pháp luật dân miệt Nam về chế định hợp đồng ting cho QSDD
- Đánh giá thục tin th hành hợp đồng ting cho QSDB tai một số TCHNCC trên,
dia bản quân Long Biên thành phố Ha Nỗi thông qua img khía canh như tình tự thểtue, điều liện cin va đồ của hợp đồng ting cho QSDĐ, vẫn dé hủy bô, dé nghĩ khôngcông nhận hợp đồng ting cho QSDĐ; vin dé tăng cho QSDĐ thục tổ
- Nghiên cứu, đúc kit lại mất sổ giải pháp nhắm hoán thiện các quy định cia pháp
rất và nâng cao chất lượng thi hành chế dinh hop đồng ting cho QSDD
4 Dai tượng, phạm vi nghiên cứu của & t
Đổi tương nghiên cứu của để tài là các vẫn đổ lý luận và thục tẾn về pháp luậtting cho QSDD ở Việt Nam hiện nay, cũng như phương hướng giả quyết các vẫn để
về hợp đẳng ting cho QSDB tai các TCHNCC
ĐỂ tai có nối dung nghiên cứu rông tuy nhiên do giới hen của một luận vin
quan Đồng thời, luận văn cũng nghiên cứu thực tẫn thi hành các quy định củaphép luật dân sự Việt Nam tại một số TCHNCC trong các giao dich liên quan din
"hợp đẳng tăng cho QSDD
5 Phương pháp nghiên cứu của đề tài
Luận vin được thực hiện dua trên cơ sỡ lý luận của chủ ngiĩa Mác Lénin, trtrông Hỗ Chi Minh và các quan diém, đường 16 chính sách cia Đăng các vin binphp luật của Nhà nước Trong đó, luận vin chủ rong các phương pháp kết hợp giữa
ý luận và thục tiến, phương pháp phân tch và tổng hợp, diển gi, thống kế, sơ
Trang 13sánh những phương pháp này không sử dụng độc lập mà luôn được dan xen, kết hợp
‘voi nhau để âm cơ sở khoa học cho việc nghiễn cửu để tỉ
6.¥ nghĩa khoa học và thục ti
Luân vấn là công tình nghién cứu đt sâu vio phần tích mét cách toàn điện, đầy
i và có hệ thống v chế đãnh hợp đồng ting cho QSDD theo pháp luật din nợ ViệtNem, Két quả nghiên củu của dé tdi sé là nin ting kiến thúc quan rong sâu sắc vé tăng cho QSDĐ Theo đó, việc xây dụng các khái nim, chi rõ những đặc đểm cũa SDB, ting cho QSDB sf là cơ sở tiên để
thủ của pháp luật vé ting cho QSDĐ sơ với ting cho các loa tả sân khác, tắc đồng din việc xây đựng và hoạn thiện pháp luật về QSDD nói chung và ting cho QSDD
nổi iêng
-ĐỂ tả cũng Œ sâu phân ích thực trăng quy định của pháp luật cũng như thọc tấn, thi inh pháp luật hợp đẳng ting cho QSDB tai một số TCHNCC ở nước ta hiện nay, dic tiệt rên địa ban quận Long Biên, Thành ph Ha Nội Đảng thời Luận văn đơn ranốt s giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật, giải pháp để giã quyết các vin
đã phat nh rong thục tẾn v hợp đẳng ting cho QSDĐ ở nước ta hién nay Đây,chính là tiên để quan trong trong việc xây đụng và hoàn thiên hệ thống pháp luật véđất đu nói chung và hop đẳng ting cho QSDĐ nói tiêng Dé tải con có ý ngấa là tỉTiêu them khảo cho các cơ quan áp dụng pháp luật đ giải quyết các ranh chấp liên
lễ làm sáng tô và thể hiện:õ hon tính đặc
quan đến ting choQSDD Ngodi ra, luân vẫn còn có ý ngiĩa trong cổng tác tuyêntruyền, phd biển quy định của pháp luật cho người din, giáo đọc ý thúc chấp hành,
"pháp luật về tăng cho QSDD.
7 Bồ cục của đề tii
Luận văn ngoii các mục Lãi cam doen, Lai căm ơn, Đảng từ viết tit, Mở đầu,
Mạ lọc, Danh mục tả liệu them khảo, nội dang chính của Luận vin được kết câu thành02 chương
Chương 1: Quyẩn sử ng đắt và hợp đồng tầng cho quyễn sử dng đắc
Chương 2 Thực trang quy Anh của pháp luật ề hep dng ting cho an
chong đất He trang công chững hợp đồng ting cho quyền sử ng đắt trên cha bàn (qn Long Biên thành phố Hà Nãi và một số liễn nghĩ hoàn thiên pháp luật
Trang 14LLL Khải iệm quyền sẽ dung đắt
Dit dai là tả sản quý giá được thiên nhiên ban ting là bổ phân quan trong nhấtcấu thành lãnh thd của một quốc gi, có đất đại mới có vùng trời, ving bia và hãi
io Do đó chế đổ, chính sich về đất dai luôn được sự quan tâm đặc biết cia Nhàước và xã hội Mỗi quốc gia đều có những quy chế khác nhau về đất dai trãi quanhững chính sách về đất dai dun trên điều kiện và hoàn cảnh ow thể cũa đất nước &fing thời kỹ ma chính sách ofa Nhà nước công phải thay đỗ: để phủ hop với nhữngciẳu lên nhất inh,
Trước khi Hiền pháp nim 1980 ra đời, trong he thông phép luật Việt Nam, kháinim “quyin sử dụng dit” chưa được sử dụng dé chỉ những quyền năng cũa cá nhân,
hô gia ảnh tổ chúc đối với đất đủ mà là khổ niệm "quyên sở hồu" Ngiy18/12/1980, tai kỳ hop thứ 7, Quốc hội khoá VI đã thông qua Hién pháp năm 1980Chế độ sở hữu duy nhất với đất đại ở nước ta được xác lập, đó la chỗ độ công hữu vớitên gọi “sỡ hữu toàn din’ Trin cơ sỡ đó, LĐĐ năm 1987 dave ban hành và khái nin
“QSDĐ” chính thúc được sr đụng Từ đó din nay, qua nhiêu lên thay thé Hiên pháp
và LPĐ, chế độ sở hữu toàn dân vi đất dai tấp tục được duy ti và hú niệm
“QSDB" vấn được sở dang, Ra đổi trong bi cảnh như vậy nên "QSDĐ” là mốt sơsáng tạo phép lý nhằm thục hiện sé hữu toàn din về dit dat ở nước ta và cũng nh
“một công cụ pháp lý giúp Nhà mage thực hiện được quyển năng chỗ sở Hồu của mình.Khoản 2 Điều 54 Hiển pháp nim 2013 quy dinh “TỔ chức, cá nhấn được Nhàrise giao đất cho Huế đấ công nhận QSDB Người sử ding đất được chyễnQSDD, thực hiện các quyễn và ngữa vụ theo aug định cña luật QSDĐ được pháphuật bảo hổ" Theo Điều 4 LĐĐ năm 2013 cũng quy định thì: “Đất dai tude sở hữn:toàn dân do Nhà nước cat điện chủ sở hit và thống nhất quân If Nhà nước traoQSDD cho người sie ng đất theo quy Ảnh của Luật này” Như vậy về mặt phép lý,mắc đủ dit di thuộc sở hữu toàn din nhưng người sở dụng đất không được hoàn toàn
tu do trong việc thục hiện quyền nh các lo tã sin khác Trên nguyên lý đó, mắc đề
Trang 151 chủ thể trục tip kh thắc cổng đụng, sở dang các thuộc tinh có ich của đất dai
“những người sử đụng đắt không phi là chủ sở hữu đất đi và kh thực hiện các quyền của mình phải twin thủ các điều kién mã pháp luật quy dinh Đảng thỏi, khác với các loại tai sin khác, QSDĐ chỉ được coi là quyên tải sản khí được Nhà nước giao đất,cho thuê dit, công nhân QSDĐ đổi với các chủ thể lá cá nhân, tổ chức, hộ ga Ảnh
Ca nước ta hiện có 33 123078 ha đất trong đỏ 31 010 279 ha dit đã được sỡ dụngvvio các mục dich (tong đỏ có đất cho mục dich để ở cả thành thị và néng thén),
chiếm 93,62% tổng điễn tích tư nhiên Vi con số cụ thể nêu trên cho thấy, phân lớn.
diện tich đất dai của nước ta đã được Nhà nước quân lý, quy hoạch, phân bổ vàchuyển giao lạ cho các chủ thể sử dụng dit dé sử đụng vào các mục đích khác nhannhẫn đáp ứng nhu câu đồi sống kinh tỉ, xã hội
Theo Điễu 115 BLDS năm 2015 thi QSDĐ lá một loại tải sản được biểu hiệncđưới dang quyền ti sin và được pháp luật bảo hé.Vé mất pháp Lý, QSDD được ti giá thành tiên và được quyển chuyén giao trong các hop đẳng, giao dịch Chủ sử dụng SDB được quyén dinh đoạt gi
các phương thúc chuyển nhượng ting cho, thể chấp và được Nhà nước công nhận.
tải sănnây theo ý chi và mục dich của minh que
Pháp luật cing quy dinh điều kiện đối với các loại hop đồng giao dịch làm thay đổichuyển dich QSDĐ sơ với ban đầu ki Nhà nước giao đất, cho thuê dit, công nhận,QSDĐ Theo đó diém a Khoản 3, Điều 167 LĐĐ năm 2013 quy định về hình thứcchuyển nhương ting cho, thể chip, góp vén bằng QSDĐ như sau “Hop đồng chẩnhương ting cho, thé chấp, góp vẫn bằng QSDĐ, QSDĐ và tà sản gắn én với đắthải được công chững hoặc chứng the, trừ trường hợp lanh doanh bắt đồng sc quyinh tax đẫm b khoán này” Nghiên cứa pháp luật và QSDĐ có rất nhiều quan điễnkhác nhau về khá niệm QSDĐ, trong đó có mét sổ quan đm như rau
Theo từ điển Luật hoc do Viện Khoa học Pháp ý biên soan: “Ø5DĐ là mẩn ciacác chỉ thé được kh thắc công chong Tưởng hoa lợi lợi hức từ vậc sử dhng đất được
“Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua
hương cho thu, cho thuê lạ, thừa hễ tổng cho tr nhữngviệc chhyễn đỗ, chợ
Trang 16QSDD được nhiều tác giã nghiên cửu với các quan đểm, cách nhìn nhận đườigốc đô khác như Tuy nhiên đễ nghiên cửu pháp luật về khái niệm QSDĐ nói chung,
‘va pháp luật vé hop đồng ting cho QSDĐ nói riêng thi cin nêu rõ bản chất ciQSDD, mối liên hệ giữa QSDĐ và giá trị QSDD nhằm xác định phạm vi, bản chất của QSDD đất với chủ sử dụng và dai diện chủ sở hữu chung trong pháp luật dit đại Việt
‘Nam là Nhà nước Qua phân tích trên, học viên rút ra khái niệm về QSDĐ như sau:Quyền sit ng đất là một loại quyễn tài sân báo đâm cho người sứ: ng đắt
Ti thắc công dụng của dt đm nhằm phục vụ các nh cẩu cia cuộc sống và đượcthơ gia giao dich về đẫt âm dưới ar liẫm soát của Nhà nước, sự đầu chỉnh ciapháp luật
1.12 Đặc dim pháp lý cần quyén sử đựng đất
Do đặc thù vé chế đô sở hữu dit đủ ð nude ta là sỡ hữu toàn din nên QSDDmang một số đặc điẫm cơ bản sau:
Thứ nhất QSDD thé hận quyễn năng cũa chủ số hữu đắt ee
Theo Điễu 4 LĐĐ năm 2013 quy đính thi: "Đắt da Hhộc sở hits toàn dân do
“Nà nước đợi điện chí sở lữm và thẳng nhất quản lý: Nhà nước trao QSDĐ cho người
sử địng đất theo quy (ảnh cia Luật ny” Nias vậy, đưới gộc độ này, dit di chỉnh làtài sén thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đổi với tai sản là dat đai Với từ cách này, Nhà nước thục hiện chức năng chủ yến là thống nhất quản by và
ib phối đối với đất đi Bn canh đó, với ty cách là di diện chủ sở hữu đãi với đấtdai, Nhà nước thực hiện việc chuyễn giao QSDĐ cho cá nhân, pháp nhân thông quaViệc giao dit, cho thuê đất, công nhân QSDD
Điễu 158 BLDS nim 2015 quy định “Qu
auyén sit ng và quyén đơn đoạt tài săn ca chỉ số hữu theo ayy dn cũa luật"
in sở hữu bao gẵn quyển chẳm bine
"To gio tràn LOD cia Trường Đại học Trật Hi Nội
Trang 17‘Theo Điều 189 BLDS năm 2015 quy dink: “Quyển cử chong là quyển Hơi thác côngchong hưởng hoa lợi lợi tức từ tài sả" Nếu hiểu theo ngữa rử dụng nêu trén sẽkhông thể trận đứng bản chất của quyền sỡ hữu theo quy dinh của BLDS năm 2015đối với QSDĐ cũa cả nhân tổ chức, hộ ga đính là những chủ sử ding đất Nhiễuquan đm cho ring chỗ sử dạng đất chỉ được quyền sở dụng đối với QSDĐ dave Nhà
"ước giao đất, cho thuê đắt cổng nhận QSDD Quan đm rên không đúng theo Hiểnpháp năm 2013, LĐĐ năm 2013 bối chủ sở hifu đất lá toàn dân và Nhà nước chỉ đại diện làm chủ sở hữu, Phân tích sta vé nối hàm có thé thấy ki Nhà nước trao QSDĐ cho cá nhân, tổ chúc, hô gia định thi không chỉ trao mỗi QSDD mà cé quyền chiếmHữu đối với đất, được thể hiện qua quyén khai thác, sử dụng đất của chi sử đụng:Tiếp theo, Điều 115 BLDS năm 2015 quy dink “Qurén ti sản là quyển mĩ giá
“được bằng hẳn bao gần quyền tài sân dbs với dds tượng quyền sở hữu tí hộ, QSDD
và các quan tà sản khác" Như vậy QSDP là một Losi quyền tà sẵn quyền này là tảisin thuộc quyên sở hit của chỗ thể có QSDB, trong khi do dit dai là tả sẵn thuộc sởHữu toàn din, do Nhà nước dai diện chỗ sở hồu và thống nhất quản lý Do viy, chủthể có QSDĐ được quyền khai thác lợi ích từ đất và sử dụng đất theo đúng mục dich,thas han Ngoài ra chủ thé có QSDĐ còn có quyền chuyển giao quyén này thông quacác giao dich như chuyển nhương thừa ké, thé chấp, góp vốn tăng cho QSDĐ Dườigốc 6 này, QSDD được hidu là một là một loi tải sin, một quyén tải sin
Thứ hai, QSDĐ —một loại quyển từ sản
Nha nước thục hiện chức năng đủ diện chủ sở hữu qua viée thông nhất quan lý và tao QSDD lại cho chủ sỡ đụng đất thông qua hình thúc giao đất cho thuê đắt công nhân QSDD Khi Nhà nước trao QSDĐ cho người sở dụng dit, OSDĐ được xác dinh1a một loại tai sin, cụ thé là một loại quyên tải sản
Điễu 105 BLDS năm 2015 quy dink “Tin sốn là vật nến giậ tờ có giá và quyểntài sả" Điễu 115 BLDS năm 2015 tp tục quy dink “Quy
được bằng
quyển tài sẵn khác” Tuy nhiên, không phải tất cả các quyền tài sẵn đều lá tải sản, ma
tài sẵn là quyền tr giá
in bao gdm quyn tà san đốt với quyên sở hữu trí mud, QSDD và các
chỉ cổ những quyin ti sẵn là đối tượng trong các gjao dich dân nự mới được coi là tisin Như vậy, đuổi góc độ này, QSDĐ được coi là một loại quyền tai săn Low tài sản
ny dic biệt & chỗ, nó đuợc xác lập trên một loại ti sẵn khác là dit dei Chính vi cot,
Trang 18Và đất là hai loại tải sản không thể tích rời Bởi vậy, QSDD được coi là mốt lo bất đồng sin.
Thứ ba, QSDĐ của người sử: ng đất cô tinh độc lập tương đổi với quyên sở Hữu
Co thé nói QSDĐ là một loại quyền tài sẵn được tách ra khỏi quyên sở hữu của Nha nước Bồi vậy, người sử dụng đất được chi đông, linh hoạt trong việc kh thác
và nữ đụng lợi ich từ đất đi cũng như rong các giao dich din nợ về đất dai Tuynhiên người có QSDĐ không có toán bộ các quyền năng nh quyén sở dụng tải sinkhác ma chủ sở hồu tài sẵn đó vốn có, như không có quyển mua bản liêu hãy tảsản ma được chuyển QSDĐ thông qua các hình thi: chuyển đổ, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, tăng cho QSDĐ, thừa kể, thé chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDP, quyên được bai thường khi Nha nước thu hỗi theo quy dinh cia LBD hiện ảnh Trong quyền về tai sin nay cũa nguời sử dụng đất luôn chứa dig quyén và lợi
ch của Nhà nước; đẳng thời Nhà nước luôn thể hiên vei trỏ dai diện chủ sở hữu đối
vớ đắt đi đỄ kiểm soát và chỉ phải các giao dich về QSDĐ cia người sử đụng ditSDD mang tính sở hữu toơng đổ, không chỉ gửi gon là một trong những quyền,
sử dang ma BLDS hiện hành quy din, nó có tinh đốc lập, hạn ché nhất định sơ với
‘va thực hin việc trao QSDĐ cho chủ thể thông qua các hình thức giao đất, cho thuêđắt và công nhân QSDĐ Từ thời đm Nha nước trao quyền cho chỗ sử dụng đất mới
Trang 19lâm phát sinh QSDD của các cá nhân, hộ gia đính, tổ chức Như vậy, căn cứ vào,quyển sở hữu toàn din về dit dei được Hién pháp va pháp luật bảo hộ, Nhà nước traoQSDD cho các chủ thể căn cỡ theo quy hoạch, kế hoạch hay những đu kiện khácpháp luật quy đính QSDĐ chỉ phát sinh khi Nhà ngớc thục hiện việc trao quyền sử đang đô cho một chủ thể nhất dinh Nhờ vậy, OSDĐ là một quyển tả sản đặc biệt phát ảnh từ quyên sở hữu toàn dân về đất đa do Nhà made đại điện sỡ hữu
Hei là do phi ảnh từ quyén sở hữu toàn dân về dit đủ nên QSDĐ mang tinh pho thuộc Nhà nước dai diện chủ sở hữu có toàn quyền trong việc quản ý và sử dung, đính đoạt QSDD thông qua việc quyết định trao QSDD cho các chủ thé và thu.
‘hi lại QSDĐ Trong khi đó, QSDĐ của chủ sử dụng lei bị han chế về các van dé énquan din quyền sở hữu như han chỗ trong việc chuyển nhương chuyển đổi, cho thuê,cho thuê Ie, tha ệ, thể chấp, góp vin bằng QSDB.
Bala, QSD bị giới han trong thôi hạn sỡ đụng dit đối với tùng loại đắt cụ thể,
hi hit thời hạn sử dang dit mà không được Nhà nước gia hạn thiQSDĐ cis các chủ
sử dạng rổ bị châm đốt
12 Lý hận về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
1.2.1 Khải iện hợp đồng ting cho quyễn sĩ dung đất
Véi đều liên nén ink tế thị trường chit mr chi phối cũa quy luật giá tr, phần lớn,
rao đồi ngang giá Thông qua cácito dich din mà phổ bién hién nay la các hop đẳng, con nguô: có thé chuyén giao các giao dich dân sự đều thực hiện theo nguyên.
cho nhau các lợi ich vật chất nhằm đáp ứng các nho cầu trong sinh hoạt hay phục vụhost động sin xuất, Lính dom V i n phát iển cũa nền kink t thi trường hợp đồng
Tà một Loni giao dich phd biển và
doanh của con người, nỗ chiếm giữ mốt v tr quan rong trong việc thiét lập các quan
hệ tai sin giữa người với nguời Con người thường sử đụng hợp đồng như mốtphương ên dé trao đối các li ch vất chất nhầm tha mẫn các nữ
tấn ra thường xuyên trong đời séng sẵn xuất, kính
trong sân xuất,sinh hoạt tiêu ding Tuy nhiên, có những trường hợp việc chuyển giao tii sin vàchuyỂn quyền sở hữu ti sin tử chỗ thể này sang chỗ thể khác Let không có tính din bisngưng giá Bồi lễ con người con sử dung hợp đồng như một phương tiên để giúp đố,
1 trợ tao điều kiện cho nhau mốt rong ahing trường hợp thục tế đó chính là hopđồng ting cho ải sân
Trang 202015 như smu: “Hop đồng tăng cho tài sn là sc thôa thun giữn các bên theo đó bên tăng cho giao tài sẵn cia minh và chhyễn quyển sở hữu cho bên được tăng cho màTBiểng yêu cầu đẫn bù, bên được tổng cho đồngÿ nhân
SDD cũng là một quyền ti sin theo quy định của pháp luật din my tuy nhiên hiển nay chưa có một kha niệm cụ thé, tổng qua và hop đẳng ting cho QSD
ĐỂ có thể đơa ra khái niệm về hop đồng ting cho QSDĐ trước hit cén xuất pháttir khái niêm về hop đồng “Hop đồng là sự thôn thun giữa các bên về việc xác lập,thay dds hoặc chim ait quyên nga vụ dn ie Tiếp theo, căn hiễu thể nào là tăngcho, Dưới gốc đô ngôn ngữ học, khái niệm ting cho được gi thích trong cuỗn từ iin Tiing Việt của Viên ngôn ngữ học như sau: “tăng có ngiấa là cho, rao cho để
"Mien ngợi Mhuyễn lách hoặc tổ lòng qs mén: “cho” là chnyễn cá sở hữu của minhsang người khác mà không đổi lấy gi od” Theo cánh gã tích này, tổng” nói vềphương thie chuyển giao quyén sở hia ti sẵn, “cho” thể hiện tinh chất không có đềntbù của việc trao ting Khái niệm này thể hiện rõ nét bản chất của tăng cho là chuyển
to quyễn sở hồu tải sân từ bên ting cho sang cho bên được ting cho, thể hiện tinh chit không có din bù cia việc trao ting nay, đồng thời giã thính đông cơ côn việctăng cho nhằm “khơrngơi”, Tônyễn Wich”, Tổ Teng quý mỗ
Ngoài ra theo từ điến Tiếng Việt do Nguyễn Như ¥ chủ biên thi “Tăng cho làchyễn hẳn cho người khác đồng cải cũa minh mà không lẫt lạ edt gì” Cách gitthính này phản ánh rõ bản chất va đặc đễm của tổng cho ải sin
Từ đó, có thể hiểu việc “ting cho” là để bay 18 sự thiện chi, quý mén, khuyênkhích cũa bên ting cho đối với bên được ting cho Va để việc ting cho được xắc lập,ngodi arte nguyện, chủ động giao ti sẵn và chuyển quyền sở hia phế từ ý ch
“BLD $16 ®1/20151Q813ngủy 247110015 Dit 385
vía Nhu Ý (cabin) (1998, Rr id Ting Vat, Viên Ngônngt học, Neb Gia Duc, Hi NG, 562
Trang 21của bên ting cho ti sẵn thi côn cần ar chấp thuận, đồng ý nhận của bên được tingcho Như vậy, ting cho 1a một loạ hợp đồng
Xét theo pháp luật din my thi hop đồng ting cho QSDĐ là mốt giao dich din mx,trong đó các bên tựtrao đổ, thôa thuận với nhau vé vide ting cho QSDD để lam phátsinh các quyền và nghĩa vụ din sự nhất nh nhằm thôa mẫn các nu cầu st đụng đất
`Ý chi của các bên được thể hiện qua việc bên tổng cho chuyén giao QSDB cia minhcho bên được ting cho ma không yêu cầu bin được tổng cho trả cho mình bắt kỹ lợi ich vit chất nào đồng thỏi bén dave tăng cho đồng ý nhân QSDĐ ma bên ting cho trao ting Khi hop đồng ting cho QSDĐ có hiệu lục là lúc làm phát sinh quyên vàghia vụ cia các bên trong hợp đẳng nhằm đạt được mục dich ting cho QSDD
Xét theo pháp luật dit di thi hợp đông ting cho QSDĐ được xem xét đưới gốc
đổ là theo các quy phạm pháp luật của Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hộting cho pht sinh trong quá tỉnh dich chuyển QSDD giũn các chủ thể với nhau, Đây,1à các quy dinh vé điều kiện, nối dung, hình thúc côn hợp ding ting cho QSDĐ giữabên ting cho va bên được tặng cho
Pháp luật Việt Nam cũng định nghĩa khó niêm họp đẳng ting cho QSDĐ taiĐiễu722 BLDS năm 2005 như su “hợp đồng tăng cho QSDB là sự thỏa thuận giữacác bên theo đó bên ting cho giao QSDB cho bên được tặng cho mà không yên cầudin bù, cn bên được ting cho đồng ÿ nhấn theo quy din cũa Bộ luật này và pháp
luật về đắt dax”®.
Tuy nhiên, BLDS nấm 2015 lạ không có quy định riêng vi hợp đồng tổng choQSDD ma quy ảnh chung là hop đồng về QSDĐ Điều 500 BLDS năm 2015 quydinky “Hop đẳng về QSDD là ar tha thuận giữa các bên theo đồ người sử ding đấtchuẩn đỗ, chyễn nhượng cho thuê, cho thu lai tăng cho thể chấp góp vẫn QSDDhoặc thực hiện quyển khác theo quy dink của LBB cho bên kaa; bên fa thực hiệntuyển ngiấa vụ theo hợp đồng với người sử ng đất
C6 thể thấy, kh nghién cửu khá niệm hop đồng ting cho QSDĐ cén nhin nhậntổng quất theo nhiều khía canh dé rút ra mốt khổ niệm cụ thi, toàn điện về quan hệtăng cho QSDĐ Từ nhũng phân tích trên có thé thay tặng cho QSDD không chỉ là sự.thôn thuận chuyén giao quyền sỡ hữu đối với QSDĐ đơn thuận giữa bên ting cho và
"BLD Ss 91/0015/0013ngừy 2112015, Điều 723
Trang 22‘bin được ting cho theo ding yêu cầu côn pháp luật về din sự và đất đủ mã nó contacông cụ pháp ý thể hién quyền cũa chi sở hồu đất đi thông qua việc Nhà nước traoquyền cho các chi thể sở dung dit được quyền dich chuyển QSDD
Từ những phân ich trên, học viên du ra khái niệm vé hợp đồng ting cho QSDD như sm:
Hop đồng ting cho quyằn cử hong đắt se thông nhdt chỉ và tha thiên bằngvin bản giữa bên ting cho và bên được tầng chové việc dich chyễn OSDĐ, theo đóbên tặng cho giao QSDB cho bên được ting cho ma không yêu cu đồn bù, côn bên
“được tầng cho đồng ÿ nhận theo qu Ảnh của BLDS và pháp luật về đắt đai
1.2.2 Đặc điẫu pháp lý cần hợp đằng tặng cho quyều sử đụng đắt
Hop đồng ting cho QSDĐ 1a một loại hop đẳng tặng cho tài sin, mang diy didic sidan pháp lý của hop ing tăng cho thông thường Tuy nhiên, với đặc tỉnh QSDB 1anôt loại ti sẵn đặc bit nôn hợp đẳng ting cho OSDĐ ngoài mang các đặc điểm citehop đồng ting cho ải sin nói chung th con có một số đặc tính riêng biệt nh sn:Thứ nhắt hợp đẳng tăng cho SDD chi cô tác cng chyẳn QSDD
Đây là đễm khác biệt của hợp đồng ting cho QSDĐ với các hop đồng ting chotai sẵn thông thường, Điểm khác biệt này xuất phá từ đối tương của hop đồng ting cho QSDĐ chỉ lá quyền tài sẵn còn bản thân mảnh đất là tai sản của toàn dân do Nha
"ước thống nhất quân ly nên hop đồng này không chuyển quyền sở hữu tà săn ninehop ding ting cho tải sin thông thường: mặc đủ về mặt lý luận, hợp đồng ting chođược xép vào nhóm các hop đẳng chuyển quyển sở hit tải săn Chính vi vậy, Khoản,
10 Điều 3 LĐĐ năm 2013 đã quy định “ Chay-énQSDD là việc chuyển giao QSDB tir
"gười nay sang người khác thông qua các hình thức chuyễn đỗ, chhyễn nhương thừa
XÃ tăng cho QSDĐ và góp vẫn bằng QSDB.
Thứ hai, hợp đẳng ting cho QSDB là hop đẳng thục tế
Công giông các loại hop đồng tăng cho ti sẵn khác, hop đẳng ting cho QSDĐ làhop đồng thục tổ Đây la hop đẳng ma moi thôa thuân chỉ phát sinh hiêu lực ki các
‘bin đ chuyển giao tải sin Dac điểm thục tẾ của hợp đồng được thé hiện ở việc tạithải đếm đăng ký QSDĐ ð cơ quan Nhà nước có thẫm quyển thi bên được tăng chomới được công nhân là đã nhân được QSDĐ từ bên ting cho, khi đó hop đẳng tingcho mới có hiệu lọc pháp luật va quyền cũa bên được tăng cho mới phát sinh Do đặc iim này của hop đẳng ting cho mã moi thôa thuân về việc ting cho QSDĐ giữa các
Trang 23‘bin sẽ chưa cĩ hiệu lục nêu bên ting cho chưa chuyển giao QSDĐ cho bên được tingcho và chua Gn hình đăng ký QSDP tại cơ quan Nhà nước cĩ thim quyền
hơng giống các oxi hợp đồng tăng cho tải sn khác, hop đồng ting cho QSDD
cĩ đối tương là một Los ti sẵn đặc it ~ QSDĐ, vậy nên vide dich chuyển nĩ thơngqua hợp đẳng ting cho được pháp luật quy din chất chế hơn s0 với các loại tai sinthơng thường Viậc ting cho va nhận ting cho QSDĐ phi tuân hủ đúng các quy đính, của pháp luật về đất đủ Hợp đẳng ting cho QSDĐ phải được lập thành vin bản, cĩcơng chứng, chứng thục theo quy đính của pháp luật va bit đầu cĩ hiệu lục te thờiiim đăng ký QSDD tr cơ quan Nha nước cĩ thim quyển Với hop đồng ting cho tasin thơng thường khi các bên chuyển giao tải săn thi hop đẳng sẽ cĩ hiệu lục ngự.Can đối với hợp đẳng ting cho QSDĐ thi ngay c khi ha bên đã lập văn bin ting choQSDD theo ding quy định của pháp luật và trong nhiều trường hop thậm chí bên ting cho đã giao quyền sở hữu dit đồ cho bên được ting cho khai thác, sử đụng nhữngniu chữa ding lý QSDB tai cơ quan Nhà nước cĩ thẫm quyén thi hợp đồng vẫn chưa
6 hiệu lực vi vide ting cho này vé mất thi tục vin chưa hốn thánh nên ch làmphát sinh quyền cia bên được ting cho Bai vậy, bên ting cho vấn cĩ quyền đổi lạiSDD đã go
Thứ ba, hợp đồng ting cho OSDD là hop đồng khơng cĩ đồn bi
Đi với hop đồng mus bin ti sin, để đoợc nhận chuyỄn quyén sở hữu, bên mus
cĩ nghĩa vụ phi thanh tốn cho bén bán một khoản tiền Noi cách khác, diy là mộtkhộn lợi ích ma bên mua hãi bit trở cho bên bán để bên bán chuyển quyền sở hữutải sẵn cđa mình sang cho bên mua K hơng giống vây, trong hop đẳng ting cho tải sản1ả QSDĐ, việc chuyển QSDĐ tir bên tăng cho sang cho bên được tăng cho khơng kèmtheo bất ky yêu cầu đến bù nào của bên tăng cho Ngiĩa là bên ting cho khơng cĩquyền yêu cầu và bin được ting cho cũng khơng cĩ nghĩa vụ phi trĩ cho bén tingcho bất kỹ khodn lợi ích vật chất nào
Bin chit của các quan hệ hợp đồng là phương tin dé trao đổi lợi ich vật chất cho
“he nhim thơa mén nho cầu trong nh hot, tiêu ding hing ngày, phục vụ host động sin xuất kink doanh, những ngồi ra con người cing sử đụng hop đồng như mộtphương tiên để giúp để lia nhau - đỏ là hop đồng ting cho Cũng giống như các hopđồng ting cho tai sin khác, hợp ding ting cho QSDĐ một bên thục hiện cho bên,kienơt lợi ich ma khơng nhận lại bit kỹ một lợi ích nào Tiên để hành thành hop dng
Trang 24ting cho QSDĐ là các mốt quan hệ tinh căm sin có giữa các chỗ thể Theo đó, ác chitthi trong hop ding ting cho QSDĐ sử đụng hợp đẳng lâm phương tiên để giúp đã, hếtra lấn nhau Vi vậy, hop đồng ting cho QSDĐ 1a hợp đẳng không có đền bù, việc
go kết hợp ding giữa các chủ thể due tiên cơ sở tinh cầm, tinh thin tương thin
"ương Gi, giúp dé nhau trong lúc khỏ khẩn, hoạn nen giữa nhồng người có quan hệ họhàng thân thuộc hoặc quan biết nhan Đây cũng chính la tinh pháp lý iêng biệt đểphân biết hop đồng ting cho QSDD với các Losi hop đồng din wr khác nhur hợp đồngchuyển nhượng QSDĐ, hợp đồng góp vin bing QSDĐ, hợp đồng thé chấp Q5DĐ,Ngodi những đặc diém pháp ý nêu trên, cin km ý din thoi han của hợp đẳng tingcho QSDD mặc đủ do sự théa thuận và thống nhất ý chi của bên tặng cho và bên đượctăng cho, nhưng không được vượt quá thời hạn sở dụng dit đối với từng loại đất do pháp hit về đất đu quy dint
14 Chủ thể cia hep đồng tặng che quyền sẽ đụng đất
Vi đắt dai thuộc sở hữu toàn din nên việc ting cho QSDĐ không thé mở réng véđối trơng chỗ thể bên ting cho cũng như bin được tăng cho Những chủ
cầu sir đạng dit mới được Nhà mage cho phép sử dung đất, còn nêu không có như sầu,
sử dang Nhà nước sẽ thu hồi đất giao cho người khác, nhằm mục đích sử dung quý,đất một cách hiệu qua, bảo đầm lợi ch kinh tế của toàn din và toàn xã hội Chính bối1ê đó, chủ thể của hợp đẳng ing cho QSDD trước hit phải là người rỡ dụng đất
Điều 5 LDD nim 2013 đã quy định cụ thi, chỉ Hết vi chủ thi sỡ dụng đất là
"người sử đụng dit bao gin:
Thứ nhất tỔ chức rong nước gém cơ quan nhà nước, đơn vị vi trang nhân dân tổchức chính tị tổ chúc chính tị - xã hôi tổ chức kinh tổ, tổ chúc chính t xã hội -
"nghề nghiệp, tổ chức xã hôi tổ chúc xã hội - nghề nghiệp, tổ chúc nự nghiệp công lập
‘vat chức khác theo quy dinh cũa phép luật về din sợ (sau đầy gọi chung là tổ chức) Thứ hơi, hô gia dink, cá nhân trong muớc (gọi chúng là hộ gia Ảnh, cá nhân)
Thứ ba, công đẳng din cw gốm công đẳng người Việt Nam sinh sống trên cũngdia bản thôn làng ap, bản buôn, phum, sóc tổ dân phố và đểm dân cư tương he cổcùng phong tục, tập guán hoặc có chung dòng ho.
Thứ ie cơ sở tôn giáo gằm chùa, nhà thờ, nhà nguyên, thánh thất thánh đườngniệm phật đường ta viên trường đảo tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của ổ chức tôn
có nhủ.
gio và cơ sở khác của tôn giáo.
Trang 25Tất gt thú: mune neti 'có Chức răng nepal’ inne c0: nuan đa đi4n.ngoại giao, cơ quan lãnh sự cơ quan đại diễn khác của nước ngoài có chức nẵng,
“ngoai giao được Chính phủ Việt Nam thửa nhân, cơ quan đại điện cña
Tiên hep quốc; cơ quan hoặc lễ chúc Hiến chinh phố cơ quan đc tiện cũa tổ chốt liênchính phủ.
Thủ Sees tgười Vitt Nam định cử ð nước ngoài theo quý định của pháp luật vềquốc tịch
Thứ bay, doanh nghiệp có vốn đầu từ nước ngoài gầm doanh nghiệp 100% vốn
iu tr nước ngoài, đoanh nghiệp liên đoanh, doanh nghiệp Việt Nam mã nhà đầu tự
"nước ngoài mus cổ phẫn, sáp nhấp, mus lại theo quy định của pháp luật về đầu teTuy nhiên, đối với hợp đồng tặng cho QSDB, chủ thể tặng cho chỉ có thể là cóshin hoặc pháp nhân
"Điều kiệu cña chit thd ting cho quyều sit dung đất
Không phải bit kỹ ai có QSDĐ đầu có quyền tăng cho QSDĐ cho bắt ky người
“ào, và không phãi bất kỷ người nào cũng có quyền được nhân tăng cho QSDD Việc tăng cho và nhận tăng cho QSDB phi tuân theo quy định củ pháp luật.
(Quan hệ tặng cho QSDĐ thực chất là quan hệ pháp luật dân sự nền các chủ thểtham gie hop đồng tăng cho QSDĐ cũng phii đáp ứng các điều kiện của một giao
ch dân sự Didu kiên chúng eis chủ thể tham: gia giao dich dân sự được quy định taiĐiều 117 BLDS năm 2015
Thủ nhất, Chữ thi tham gia giao dich din mự nối chung và hợp ding ting choQSDD nói siéng phil có năng hục pháp luật din sy và năng lực hành vi dân sự phù.
"hợp Với giao dich din ay được xác lập Đây là những đều kiện bit buộc để giao dichdin sự có hiệu lực (điểm a, Khoản 1, Điều 117 BLDS năm 2015)
`VÊ năng lực pháp luật dân sự
BLDS nêm 2015 quy din cá nhân có năng lực pháp luật dân sự từ khi người đó
“nh ra và chim đứt khí nguời đồ chit” Còn pháp nhân có năng lực pháp luật din ar
từ thời điểm tư cách pháp nhân pháp snhJà thời điểm được cơ quan nhà nước cóthấm quyên thành lập hoặc cho phép thành lập, néu pháp nhân phải đăng ký hoạt động,thi năng lực pháp luật din sự của pháp nhân phát sink từ thời đm vào số đăng ký
thức thuộc
"BLD Ssé 912015/QE13 ngiy 2112015, Ehoin 3 Biba 16
Trang 26do bi bệnh tâm thân hošcmắc bệnh khác má không thể nhận thức, lam chỗ được hành,
vũ, hoặc người có khó khẩn trong nhân thre, làn chủ hành vi do tink trạng thể chất hoặc tinh thin mà khống đủ khả năng nhận thức làm chủ hành vi nhưng chưa đếnmức mất năng lục hành vĩ đân sự hoặc bi hạn chế năng lực hành vi din sự kồi nghiện
‘ma tủy, các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tai sản của gia dink? Đối với những ngời chu thành nién, người bi hen chế hoặc mất năng lực hành vi dân sự thi khham gia giao dich ting cho QSDĐ phối được sơ đồng ý, xác lập của người đa diệntheo pháp luật cia ho Cần chủ ý, do tinh chất đơn vụ cũa giao dich ting cho QSDB,nin sẽ có những hạn ché nhất định đổi với những cá nhân ở tơ cách bin ting cho ma
họ không trong trang thé có năng lục hành vi din me đậy đã do không phục vụ lợi chcho nguời được dai điện theo quy ảnh tạ khoản2, Điều 141 BLDS nim 2015
ch thể (đều kiện là pháp nhân): được thành lập hợp ph chúc chấtchế theo quy đánh, có tà sẵn độc lập với cá nhân, pháp nhân khảo, bự chịu trách nhiệm
‘bing ti sin đó, nhân danh mình tham ga quan hệ pháp luật mốt cách độc lập" Khácvới cá nhân, pháp nhân khi tham gla vào giao dich ting cho QSDĐ phải thông qua
"người dai điện theo pháp luật của ổ chúc đỏ hoặc người đi diên theo dy quyền
- Đắi với hộ gia dink, trước diy ti đều 108 BLDS năm 2005 đã quy định QSDD
hop pháp cia hộ gia ảnh chính là tải sin chung ci hộ ga dinh đó, vì thể khi thưn
it vào giao dich ting cho QSD, hộ gia dh phải có năng lục chủ thé BLDS năm
2015 ra đời đã cô những thay đỗ: so với BLDS nim 2005 Cu thể, tạ khoản 1 Điều
101 BLDS năm 2015 quy định chỗ thể tong quan hộ din sự có sự hen gia của hồ giacánh không có tự cách phép nhân thi các thành viên cũa hộ gia ảnh không có hr cách.
'BLD⁄691/2015/0H13 nghy24/112015, Diba 19
“BLD Sed 91201510813 ngty 24/11/2015 ‘Dis 29, Điều 32, Điển 33, Đẫn 24
“BLDSs6 91/2015/QH13 ngay 30112012, Đều 74
Trang 27pháp nhân là chỗ thể tham gia xá lập, thục hiện giao dich din su hoặc ủy quyền chongười đủ diện tham gia xác lập, thục hiện giao dich dân s Như vậy hồ gia dinhkhông được co là chủ thể trong giao dich ting cho QSDĐ ma thay vào dé lá thànhviên của hô gặa định Có thể thấy quy định này thể hiện rõ tin thin ca BLDS nim
2015 rằng chỉ có cá nhân và pháp nhân là chỗ thé them gja quan hệ din sơ
Thứ he, chủ thể them gia giao dich din my nổi chung và hop đồng ting cho(QSDD nói têng phi hoàn toàn từ nguyên Theo điều 117 BLDS nim 2015 thi yêu tổ
Sư nguyện là điều kiện bất buộc có hiêu lục cũa moi gao dich đân sơ Yêu tổ tr
"nguyễn ö diy dave thể hiện & ar thống nhất ý chi và bay tổ ý chí cia các bin trongvide giao kết hợp đồng ting cho QSDD BLSD năm 2015 cũng đã quy định mốt sổtrường hợp trường hợp chủ thể thm gia dich, hợp đẳng không hoàn toàn tr nguyện
"ah bị nhậm lẫn bị lửa đi, de doe, cuống é thi hop đồng vô biên!
14 Nai dung của hợp đồng ting cho quyền sử dựng đất
‘Trong hợp đồng tặng cho QSDD, đối tượng của hop đẳng này chính lá QSDĐ, đâycũng a điều khoản thô thuận đầu tién côn các bên rong hợp đồng Tuy nhiên, khôngphii QSDD nào công có th trở thành đối tượng cũa hợp đẳng ting cho QSDB, ma chỉnhững QSDĐ được pháp luật thừa nhân hoặc không bị cắm trong giao dich ting chomới trở thinh đối tượng của hợp đồng ting cho QSDB Dai tương của hop đồng tingcho QSDD có thể 1a QSDĐ nông nghiệp như đất chuyên trắng lúa nước, đất trồng cây:hàng năm và lâu năm, đất làm muối, đắt nuôi trồng thủy sin,.; cũng có thé là QSDĐphi nông nghiệp nữ đắt 6, dit khu kinh tô, đất kim công nghiệp ĐỂ QSDĐ trở thànhđối tương côn hợp đông ting cho QSDĐ, người sở dụng dit phii có đã các đâu liên
Co Giấy chúng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tai sản khác gắn ién với đất,QSDD không bị kê biên để bão dim thi hành án, đất không có tranh chấp, trong thời han sữ dụng đất, QSDB không ti pháp luật câm trong giao dich ting cho QSDĐ
Ngoài những điều liên chung nêu rên, LĐĐ năm 2013 còn có những quy nh cụthể nhờ sme
"Những trường hop về QDSD được ti
"Nững trưởng hợp ting che QSDĐ cho Nhà nước, công đồng dân cư để xay ng
ng công tinh phục vụ lơ ch cưng cũa công đồng: tăng cho nhà tinh nga ginHiển với đắt theo guy đành của php luật bao gỗm nig đổi hương sen
cho:
“prpssé 912015/Q13ngừy 31/2015, Điều 124, Điều 136, Điều 137
Trang 28Thư ba, QSDĐ của tổ chức Lành tổ nhân chuyển nhượng QSDD có nguồn gốc do Lược Nhà nước giao cổ thu in s đụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất tr trước ên, một lần cho cả thời gian thuê mã tiên sỡ đụng đất tiên thuê đất đã trã không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước #
Thứ tc QSDĐ cũa tổ chúc kinh té nhận chuyển nhượng QSDĐ nống nghiệp theoquy định ce pháp luật vikhông chuyễn mục địch sử đụng đất !5
Thứ năm, QSDĐ của tổ chức inh tế nhận chuyển nhương QSDĐ nông ngiệptheo quy đãnh ci pháp luật và chuyển me dich sử đụng dit mà thuộc trường hợpcược Nhà nước giao dit có thu tiền sử dụng đắt hoặc cho thuê đất tr tiên thuê đắt một
Thứ bay, QSDĐ của tổ chức kinh.
cá nhân, 18 chức kinh tẾ khác mã đất của tổ chúc kinh tê gop vốn có nguôn gốc docược Nhà nước gao có thu tin sử dang dit hoặc được Nhà nước cho thuê đất thủ tiềnThuê đất mét lên cho cả thoi gian thuê, do nhận chuyén nhượng OSDĐ !*
Thứ tám, QSDĐ của tổ chúc kinh tệ nhận góp vin bằng QSDD của hé gia định,
cá nhân tổ chức kinh khác mã đất của hộ gia din, cá nhân gap vốn, không phi là
it được Nhà nước cho thuê tra tiên thuê đất hàng năm 19
Sipe số 453013/0H13ngừy 291112013, đẳnc khoện 3, Đầu 174
“EBB sẻ 453013/0H13nghy 191112013 khoàn 3, Điệu 178
°18B số 450013/QHI3 gay 297110013 Rin 3 Điền 176
SLDD sẻ 45/2013/QH13 ng 29/1172013, alms doin 3, Đền 176
“EBB sẽ 45N013/QHISngty 29/1172013 dsb doin 3, Điện 116
TBD số 452013100713 nghy 29/1102013, dima khoin 1, Đền 176
VLDB sẻ 45D013/0M15ngiy 29110013 Sim khoản 1, Đu 177
“EBB số 4/3013/0H13nghy 29/1172013 dsb hen ,Điều T7
Trang 29Thứ chín QSDĐ của tô chúc inh tỉ được Nhà nước cho thuê dit a8 đều tr xâydmg công tình ngầm mà trả én thuê đất mớt lần cho cf thờ gian thuê >
Thứ mười, QSDĐ của người Việt Nem đính ow ở nước ngoài về đầu tư tại ViệtNam được Nhà nước Việt Nam giao dt có ta tién sở đụng đất”!
Thứ mười mét QSDĐ của doanh nghiệp có vên đầu tư nước ngoài hình thành donhân chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp ma bin Việt Nam chiêm tỷ lẽ cỗ phânchỉ phối theo quy đính của pháp luật về doanh nghiệp ?
Thứ mười hai, QSDĐ của doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cánhân nước ngoà, người Việt Nam định cư ð nước ngoài với tổ chức inh tẾ mã tchức kinh tổ gop vén bằng QSDD trong các trường hợp sau: đất của tổ chức kinh tổgop vin do được Nhà nước giao có thụ tần sử đụng đất, cho thuê ditt tần thuê dt
, tiên thuê dit đã nép không cónguồn gốc từ ngân sich nhà nước đất cũa tổ chúc kinh tÊ gop vấn do nhận chuyểnhương QSDD không phãi la dit thuế của Nhà nước trì tin thuê it hàng năm matiền đã trả cho việc nhân chuyển nhượng không có nguồn gắc từ ngân sách nhà
3
“một lẫn cho cd thet gian thuê ma tiên sử dung
Thứ mười ba QSDĐ của doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 ma được sử dụng giá tị QSDĐ như ngân sách nhà
"nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phối hoàn trã tiền thuêđất theo quy định của pháp luật về đất đại để góp vén lên doanh với tổ chức nước
"ngoài, cá nhân nước ngoài 2
Thứ mười bỗn QSDĐ cũa người Việt Nem định cư ở nước ngoài được Nhà nướcito dit có thu tién sử dụng đắt, cho thuê đất rã tiền thuê đất mét lên cho cả thời gianthuê mã góp vin bing QSDĐ với tơ cách là tổ chức kính tẾ trong nước vào liên doanh:
Thứ mười lăm, QSDĐ của người Việt Nam đính cư ở nước ngoài được nhânchuyển nhương QSDB trong kho công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất khucông nghệ cao, khu kinh tế 35
LBD sj4500I3/0HI3ngy 29112013 agin 1, Đẳu 178.
Trang 30Thứ mười sắn, QSDĐ cin người Việt Nem định ow & nước ngoài, doanh nghiệp
có vấn đầu hr mage ngoài thuê đất thuê lại đất rong khu công nghiệp, cam côngghiép, khu chế xuất, khu cổng nghệ cao, khu Linh tế trong trường hợp tả tiền thuêđất thuê lại đất mộtlần cho cả thôi gian thud, thuê Li”
Thứ mười bẩy, QSDĐ cũa người Việt Nam định cự ð mabe ngoài được sỡ hữu,sha ð gắn tiên với QSDD ở ti Việt Nam
Ming trường hep QSDD được ting cho trong pham vi rông hơn bao g¢
tăng cho hộ gia dinh cá nhân hoặc người Tiết Nam dinh cử ở made ngoài thuốc đốt tượng có quyên sở hữu nhà ở theo quy hbao gẵn những dds tương sa
Thứ nhất QSDĐ của hộ ga đính, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà
"ước giao trong hạn mic; dit được Nhà nước giao có thu tiễn sử dụng đất, cho thuêđất bã tiên thuê đất mét lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước cổng nhận QSDĐ,đắt nhân chuyển đỗ, nhận chuyển nhượng nhân ting cho, nhận thừa kệ 2?
Thứ ha, QSDĐ cia hộ gia inh, cá nhân thuê lạ đốt rong khu công nghiệp, cam
cho cả thời gian thuê 39Thư ba, QSDĐ của hồ gia ảnh, cá nhãn sử dụng đất được cơ quan nhà nước cóthấm quyển cho phép chuyển mục dich sở đụng đất từ đất không thu tiên sử đụng ditseng geo dit co tha tién nữ dạng đất hoặc thuê đất thu trên thuê dit một lẫn cho cảthời gian thuê 32
Thứ tr QSDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở Hữu nhà ở gin
"Những trường hợp về QSDĐ không được tặng cho:
Thứ nhất QSDĐ của tổ chúc đoợc Nha nước giao đất không the tin sở dụngđáo
Thứ hai, QSDĐ cũa cơ sỡ tôn giáo, công đẳng dn cự sử dụng đá!
Thứ ba QSDĐ cis hop tác xã su li giải thể, phá sân Đi vái đất được Nhà
"ước gao đất không thụ tên sử dung đất, được Nha nước giao đất có thu tiên sử đụng
LBD số 45/2013/QH13 ngiy 29/11/2013, điểm a,khoẩn 3, Đầu 185.
“LBD số 45/1013/0H13 ngày 29/11/2013, đöểmb,,khoản 2, Điều 186.
‘TBD s28010Hl3ngy 297110013 boa 1 hậu 1
“LB od t2D0IBVQBI3ngy 2971013, Eon 3, Đa 109
“LBD số 45/2013/QH13 ngay 29/11/2013 ,datm a, Khoản 2, Datu 180.
LBD số 45/2013/QHI3 ngày 29/11/2013, ditmb, khoin 2, Điều 186,
Trang 31đất cho thuê it, do mua ti sin gắn liền với dit hoặc nhân chuyển nhương QSDBhop pháp tử người khác mã tiên sử dụng đất tin thuê đất, tin mua ti sin gin lên
"vớt đất tiên nhận chuyển nhương OSDĐ cĩ nguẫn gốc tử ngân sich nhà nước thi Nhà
"ước thu hồi đất đĩ”
Thứ hy QSDĐ của cả nhân, hộ gia Ảnh được Nhà nước cho thuê đất thụ tên thuêđắt hàng năm
Thi năm, QSDĐ của tổ chúc được Nhà nước gao đất cĩ thu tién sử dụng đất cho Thuê dit tho tin thuê đất mốt lẫn cho cả thoi gian thuê nhưng đợc niễn, giảm tién sửdung đất tin thuê đất
Thứ cán, QSDĐ của tổ chức nh tế nhân chuyén nhượng và chuyển đỗi mục đích
sở đăng đit thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu iần thuổ dit hing năm, Thứ bậy, QSDĐ của tổ chúc kinh té tổ chức sơ nghiệp cơng lập, sử dụng đất từ
"nguồn gốc đất thuê rã tiễn thuê đất hing năm
Thứ tám, QSDĐ của tổ chức sự nghiệp cơng lập tư chủ tải chính được Nhà nướccho thu đất rã tên thuê đất mat lên cho cd thoi gia thuê mà tin thu đất đã rã cĩ
"nguồn gốc từ ngân sich nhà nước 3#
- Các trường hợp khác theo quy định cia pháp luật
"Những trường hợp về QSDB bị han chế tặng cho:
Thứ nhắc QSDĐ 6, dit nơng ngưệp trong kim vue rùng phịng hồ, trong phânkhu bio vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hỏi ảnh tha: thuơc rừng đặc đụng, néu khơngsinh sống trong khu vục rùng phịng hộ, rừng đặc đụng dé thì hd gia ảnh, cá nhân khơng được nhân tặng cho QSDĐ `7
Thứ hai, QSDĐ 4, đất rịng kết hop sin xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuơi trồngthủy sân cơa hộ gia dinh cá nhân dang sinh sống xen kể trong phân khu bão vé nghiémngất, phần khu phục hỗi sinh thủ thuộc rồng đặc dụng nhưng chưa cĩ đu kiệnchuyển ra khối phin ktm 6 th chỉ được ting cho hé gia din, cá nhân sảnh sống trong
"phân khu đĩ 3#
Thứ ba, dit 6, dit sin xuất nơng nghiệp trong khu vực rừng phịng hộ, thi hộ gặt din cĩ nhân được Nhà nước giao chi được tăng cho QSDĐ ở, dit sin xuất
DD số 45/2013 /QH13 ngủy 207110013 Dina, Ehgbn 3, Đu 177
“EBB sẻ 452013/0H13ngty 19112013 Yhộn 3, Điện 17%
NEB sẻ 192013/0H13nghy 191112013 Join £ Điệu 191
“EBB số 4/3013/0H13nghy 191112013 Join 1 Điễu 192
Trang 32cĩ quyết định giao đất theo quy định của Chỉnh phi”
Thứ năm, đổi với QSDĐ nơng nghiệp trồng ia thi chủ th là hộ gia dn, cá nhânkhơng trực bp sản xuất nơng nghiép sẽ khơng được nhận ting cho
"Nội dung cụ thé của hop đồng tặng cho quyều sẽ dung đắt
Nội dung của hợp đồng ting cho QSDB chính là quyền và ngiễa vụ các bên thơnthuận thơng qua nhiing điều khoăn quy dinh ou th tại hợp đồng Sau khi hợp đồng cĩhiểu lục pháp luật sẽ lâm thay đỗ, phát sinh quyén và ngiấa vụ giữa các chi
is hop đồng tăng cho QSDĐ, buộc ho phải tuân theo những nội dang dé thơa thuận,cam kết đĩ, Mắc di pháp luật din sự hiển hành khơng cĩ quy đính cụ thể về nhữngnộ: dung cần phii cĩ trong hop đồng ting cho QSDĐ nhưng nghiên cửu về hop đồng nĩi chung và hop ding ting cho tả sản nĩi ng tắc giã rút ra uve những nội dụng
cơ bin cũa hợp đẳng ting cho QSDB bao gồm:
Diu biên la thơng tin vé đổi tượng cia hop đồng, ở diy là QSDD và ti sân gin tiền trên đất Đối với QSDĐ phải ghi day đủ thơng tin về: Số thửa đất, số tờ bản đồ,
đa chi thi đất din tích hia dit, inh thúc sở đăng, mục dich sở dụng thi hạn sửdung và nguơn gốc sở dụng Thơng tin về tả sân gắn liên tin đất và giấy tờ sở hữu,đối với ti sẵn gin lin tiên đất Giá tủ QSDĐ và tài sin gắn lién rên đất theo tiénVistNem đẳng
Tiếp theo là nội ding đều khoản thơa thuận của các bên vé vie giao nhận thinđắt và ngiấa vụ đăng ky QSDĐ, tai sẵn gin liên trên đất tạ cơ quan cĩ thim quyển,trách nhiệm nộp các loại thud, phí lệ phi liên quan.
“Thứ ba là nổi dụng điều khoăn thơa thuận về quyên và nghĩa vụ của các bên,
“Thứ trà nội ding điều khoăn thie thuận cia các bên về rách nhiễm do vỉ phạm,hop đồng và phương thức giải quyết tranh chấp khi xây ra những xung đột, mâu thunTiên quan đến hop đẳng
Mbp số 453013/0H13ngừy39/112013.khận 3, Điều 192
“LBB số #S0013/0H13 ng 207110013 Hon 3, Đền 193
Trang 33“Thử năm là điều khoản cam đoan ci các bên trong hop đẳng vé các thông tin vé
“hân thân, về thie đất, ý chi hy nguyện tham gi lý kết hop đẳng của các bên
15 Hình thác hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và th tục côngchứng
"hợp đồng ting cho quyền sử dựng đất
1.51 Hình thức hợp đồng ting cho quyễn sĩ dung đt
“Theo quy định của pháp luật hiên hành thi giao dich ting cho QSDĐ phii được lâpthành vin bản và có công chúng chúng thực Điều 459 BLDS năm 2015 quy đính:
“Ting cho bắt động sin phải được lập thành văn bản có công chứng chứng thehoặc phải đăng ký, nẫu bắt đồng cân phải đăng bị quyẫn sở Hữu theo quy định củaTuất" LBB năm 2013 cũng cố quy định hop đông ting cho QSDĐ phii được côngchứng chúng thục theo quy đính của pháp luật Theo đó đm a, khoản 3, Điều 167quy Ảnh nhờ cau:
“3 Tiệc công chứng chứng thuc hop đẳng văn bản thực hiện các quyễn ciagut sử ng đất được thực hiện như sau
nhượng tăng cho, thé chấp góp vốn bằng QSDĐ, QSDD vàtài sẵn gin lin vôi đắt phat được công ching hoặc chứng thực, trữ trường hop lanhcdoanh bắt đồng san uy nh ta điễm b hoán này
Theo hing quy dinh nêu trên, hành thức của hop đồng ting cho QSDB phi bảo đâm những điều liận sau đây:
Thứ nhất hop đẳng ting cho QSDĐ phối được lập thành vin bản Pháp luật din
“hiện hinh quy định hop đẳng, giao dich din dự được thé hiện qua ba hình thức baogồm: văn bản lời nổi và hành vi cu thể * Xuất phát từ ddituong của hợp đồng tăngcho QSDĐ là QSDĐ - loại tai sản đặc biệt quan trọng và thường có giá tri lớn do đó pháp luật về đất đai quy đãnh rất chặt chế về hình thúc của hợp đồng tăng cho tà sân,cụthể hợp ding ting cho QSDĐ phải được lập thành văn bản Vin bản là hinh thúc
có gặá tị phip lý cao và rõ rằng, khác với hop đồng bing lời nói hay hành vi cụ thévvén không dé lạ bằng chứng, vin bản li cho pháp người ta có thể lưu giữ và bảo dimcược nự toàn ven những nội dụng ma các bin đã thôa thuận, từ đó ao cơ sỡ gai quyết
hi ray ra tranh chip về QSDĐ giữa các bên Đồng thi, do QSDĐ là loi tai sin phiđăng lý quyền sử dụng, nên hop đồng tăng cho QSDĐ phả thể hiện đưới hìnhthúc
‘BED sé 912015/QHI3 ngày 247112015 Join 1, đều 118
Trang 34vin bản dé làm cơ sỡ cho việc ding lý chuyển QSDD tử bên ting cho sang bén được.tăng cho tạ cơ quan đăng Lý đất đa có thim quyền Mit khác, nhờ giá tị lưu gữ vàtinh xác mình cao nhất trong các hình thức giao dich, hợp đồng tăng cho QSDĐ đượcthể hiện dui hành thúc văn bản sẽ là căn cử bãođăm quyên quản Lý Hiểm tre, giám sátcủa Nhà nước đối với sự dich chuyển QSDĐ gia các chủ thể
Thứ hơi hợp đồng ting cho QSDĐ phải được công chúng hoặc chúng thực theoquy định của pháp luật Theo K hoàn 1, Điều 2 LCC năm 2014 thi công chứng là việcCCV của mét TCHNCC chứng nhân tính xác the, hợp pháp của hợp đồng giao dich
dn nự khác bằng văn bản Ninr vậy việc quy nh về hợp đồng ting cho QSDĐ phải
có công ching chứng thực nhẫn mục đích xác đnh và công nhận tỉnh tơ nguyễn, trung thực trong việc thôn thuận về quyển và ngiĩa vụ của các bên tham gia vio giao dich ting cho QSDB; tử đó gop phần tạo méi truờng pháp lý én định, an toàn, giảmthidu rid ro tranh chip trong quan hệ đất dei qua dé bão vé quyén lợi cite các chỗ thểtham gia trong hop đồng Đảng thời glip cơ quan Nhà nước kiểm tra, giảm sit việcdich chuyển QSDĐ gia các chủ thể có hợp pháp hay không: qua đỏ nâng cao hiệuaqui trong host đông guân Lý thống nhất, quy hoạch và xây dung kế hoạch có hiệu quảcủa Nhà nước và đất đại Như vậy, điều kiện có hiệu lực cũa hợp dng ting choQSDD là hop đồng phải có công chứng, ching thục của cơ quan, tổ chức có thimquyền, nêu các chỗ thể them gịa trong hợp đồng ting cho QSDĐ không tuân theo quy,inh này thì hợp đồng sé vô hiểu
Thứ ba, các bên them gia giao dich ting cho QSDĐ phố thục hiện việc ding lýting cho QSDB tạ cơ quan Nhà nước có thầm quyên Theo khoản 2 Điều 459 BLDScăm 2015 thi “Hop đồng ting cho bắt đồng sco có hậu lực ễ từ thời đm đăng ýĐảng ngiĩa với việc hợp đồng ting cho QSDĐ chỉ phát sinh hidu lực kế từ thời đm đăng ký, Sau khi kết xong hợp đồng ting cho QSDB, các bên trong giao dich ting cho tin hành tha tue ding ký we ting cho QSDB trí văn phòng đăng ký đất đủ Cơquan Nhà nước có thẩm quyền quân Lý về dit đủ sẽ tiép nhận hỗ sơ hoàn tit thủ tụcđăng kỷ nêu giao dịch ting cho QSDĐ tuân thi đúng và diy đã các quy định côn pháp luật Trongtrường hợp giao dich ting cho QSDĐ có đấu hiệu sei phạn, chưa tân thủđây đã các quy định pháp luật th cơ quan Nhà nước quin lý về dit đủ có quyền từchối ding ký, tr lạ hỗ sơ và hướng din các bin giải quyẾt theo quy định quy tình
Trang 35của pháp luật Từ diy, Nhà nước có thé ngin chặn được những hành vũ v phạm xy ratrong giao dich ting cho QSDĐ, hạn ch tranh chip phát sinh
Pháp luật din nự Việt Nam hin hành quy định khá chật chế về hình thie côa hợp đồng tăng cho QSDĐ khi phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực Việc quy định như trên là phù hop với ý nghĩa và vai to ci QSDĐ lá ti sẵntăng cho, ting cường giá tị pháp lý của giao dich nhằm hạn chế tranh chip giữa cácbên Đẳng this, BLDS nim 2015 cũng quy đình “Hin thức của giao dich đân sự là kiên có hiệu lực của giao dich dan sự trong trường hợp luật có guy din"? cho thấy tim quan trong về hình thúc trong quan hệ ting cho QSDB.
1.52 Thủ me công chitng hợp đồng ting cho quyên sit đụng đắt
Ninr đã phân tích ở rên, hợp đồng ting cho QSDĐ bắt buộc phii lip thành văn
‘inva có công chứng chúng thực theo quy định của pháp luật Theo đã chỗ th tronghợp đổng ting cho quyển QSDĐ có thé lựa chon thủ tue công ching tsiTCHNCChoặc chứng thục tsi các UBND xã/phườngAhỉ trấn Voi đặc thủ của hopđẳng chuyển dịch QSDĐ nói chung va hợp dang tặng cho QSDD nói riéng hiện nay
"ngày càng đến ra khá phổ biển và có xu hướng tăng heo niu cầu nh hoạ, tiêu dng tay sân xuất kinh doen Chính vi vậy, vie công chúng hop đẳng ting cho QSDB tạicác TCHNCC được các chỗ thể tham gia hop đồng lua chon ngiy cảng ting cao đặcbiết tả các đô thí thành phố lớn Theo đó, thủ tục công ching hợp đồng ting cho QSDP tạ các TCHNCC sẽ do các CCV đã đều liên hành nghề theo quy nh ce pháp loật chúng nhân tinh chính xác, hop pháp ca hop đồng giao dịch Thông thườngcác CCV khi đã được bỗ nhiệm đều đã có nhiêu năm công tác trong host đồng phápluật, được dio tao nghiệp vụ công chúng và đã rã qua các kỷ thị st hach khá chất
công ching hợp đồng ting cho QSDĐ trì các TCHNCC đổ lam cơ sỡ Lý luận cho quátình định giá thục ẫn ở chương 2 và mong muốn góp phần giáp các chủ thể them
is hop đồng ting cho QSDĐ nim được quy định pháp luật để thuận ên cho việc ký,kếthợp đồng
4 Thành phin hồ sơ công chúng hop đẳng ting cho QSDĐ*, gần,
Trang 36Phiễu yêu câu công chứng (rong đó có thông tín vé họ tên, địa chỉ người yêu cầucông chúng nối dang cén công chứng danh mục gây tờ gũi kém theo, tin TCHNCC,hho tên người ếp nhận hỗ sơ yêu cầu công ching thời diém tấp nhận hồ so; Dự tháohop đẳng ting cho (nêu hợp đồng đã đoợc soạn thio sin), Bin sto gây tờ tủy thâncủa người yêu cầu công ching (Chứng minh nhân din hoặc Cần cước cổng din hoặc
Hồ chiêu, Sẳnô khiu) Bin sao Giấy chúng nhân QSDĐ, quyén sở hữu nhà ở và tài
với những trường hop nhà đã xây chưng li hoặc hoạ đồ nhà chưa được thể iên trên giấy chủ quyén) hoặc đối với những sản khác gắn liền với dit; Bên vẽ hiện trạng (
trường hợp ting cho ích this, Ban sao giấy tờ khác có iên quan đến hợp đồng ting
‘cho Q8DĐ: (1)Tay tinh trạng hôn nhân của người yêu câu công ching thi cùng cấp Giấy chứng nhận ding oy kết hôn, Giấy xác nhân tinh trang hôn nhân, Bản án, quyết định ly hôn của Tòa án nhân dân, Giây đăng ký kết hôn tei UBND cập xã nơi đăng kykắthôn @)Gily tờ ching mình nguồn gốc tai sẵn riéng: et chúc, vẫn bản kh nhân dtsin thờa kệ, tha thuận phân cha di sản thùa ké, hop dng tăng cho QSDĐ, văn bincam kết ải sân riêng, vấn bản tha thuận chia tải sin chung
“Trinh tự thủ tu công chúng hop đẳng ing cho QSDB.
Kihi công chứnghợp đồng ting cho QSDĐ, CCV cin tuin thủ các nguyên tắc cơbin về giao kit hop đồng, xác lập giao dich theo quy đính của pháp luật vé nỗi dong,
Về tinh tự th tục theo quy dinh tei Mục 1, Chương V LCCnăm 2014 Theo đó, quytrinh cổng chứng hợp đồng ting cho QSDĐ được phân thành các bước seu
“Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
HE sơ yêu cầu công chứng được lập thành mốt bộ gdm những gây tờ đoợc nêu ởmục * Thành phần hd co công chứng hợp đồng tăng cho QSDĐ" phía trên
Bude 2: Nộp hd sơ yan cầu công chứng
Ngồi yêu cầu công ching nộp hỗ sơ yêu cầu công ching tạ các THNCCtrén
"pham vì dia bản tinh nơi có QSDB
“Bước 3: Tidp nhân hd sơ và dn ta giấp to
CCV trục Hiếp tép nhận hỗ sơ yêu cầu công chúng kiẩm tra xử lý hỗ sơ cũa
"người yêu cầu công chứng, Trường hop hỗ sơ diy đã, đúng quy din của pháp Toit th tha lý hỗ sơ và gội vào ỗ cổng chứng Trường hop hỗ sơ yêu ầu công chứng chưa đầy đã theo quy định pháp luật thi CCV yêu cầu người yêu câu công chứng bổ sung hỗ
sơ Trường hop hé sơ yêu cầu công chúng có vin dé chưa 18, việc giao kết hop đồng
Trang 37có dẫu hiệu lùn dé, cưỡng ép, de do, nghĩ ngờ vé năng lục hành vi dn sự cia ngườiyêu cầu công ching hoặc đối tương của hợp đẳng công ching chưa được mô tỉ rõtông ou thể thi CCV cố quyén để nghĩ nguời yêu cầu công ching lim 18, Trườnghoptheo dé nghỉ của người yêu cầu công chúng CCV tin hành xác mink làm rõ vẫn
để trước khi thục hiện các bước tiép theo
Bude 4 CCP phổ biến các aug: đành cũa pháp luật về công chứng cho những,
"gởi yên cầu công chững
CCV phổ biến, hướng din người yêu cầu công ching tuân thi đúng và đầy đã các quy định về thủ tue cổng chúng cũng nr các quy Ảnh pháp luật liên quan đến việcthực hiện hop đồng, giao dich ting cho QSDD Đẳng thời giữ thích cho những ngườiyêu cầu công ching hiễu õ quyên và nghĩa vụ lợi ich hop pháp của ho, hậu quả pháp
ý côn việc tham gia hợp đẳng giao dich ting cho QSDD.
Bude 5: CCT thực hiện việc công chứng
"Đi vớt trường hop các bên cô hợp đồng ting cho QSDĐ đã được com sẵn CCVphải kiểm ba dự thảo hop đồng,
“Thường hợp vin bản du thảo không dat yêu cêu, cổ điều khoản vĩ pham pháp luật, trái
tra tính chính xác và hợp pháp của văn bản.
dao đặc xã hộ, CCV phii chi rõ cho người yêu cầu công chứng để bổ ming sẵn đãiNéu các bên yêu cầu công chúng không đông ý st đỗi thi tử chối công chứng
tới tường hopngưồi yêu cât công chứng chưa so tháo vấn bổn họp đồng tăng cho QSDB thì theo đề nghĩ cia người yêu cầu công chứng, CCV tin hành soạn thio hợp đồng
Sau ki hoàn thiên vin bản hợp ding ting cho QSDĐ, nguời yêu cầu công chứnghự đọc lạ dự thio hợp đẳng hoặc CCV doc cho những người yêu cầu cổng chúng nghe theo để nghĩ cia người yêu cầu công chứng
Nếu nguồi yêu câu công ching đẳng y toàn bộ nổi dang ghỉ trong hop đẳng, CCV hướng din các bin than gla Hop đồng ký vào ting trang cia các bản hop đồng
‘va điểm chỉ vào các bản hop đẳng trước mat CCV
Tiếp 40, CCV yêu cầu các bên tham gia hop đồng xuất bình bản chỉnh các giấy tờ
có trong hỗ sơ yêu cầu công chứng để đối chiêu
Sau cing, CCV soạn thio lời chứng và ký vào từng trang của Hop dng,
“Bước 6: Hoàn thiện hỗ so công chứng,
Trang 38CCV chuyển hỗ sơ cho bộ phận vin thư đồng dâu lay số cơng chúng th pi, thilao cơng chứng, chỉ phi khác theo quy Ảnh cia pháp luật, trả hồ sơ cho người yêu cầucơng chúng và lưu tữ h sơ cơng chúng,
1.6 Hop đồng tặng cho quyền sie dựng đất cĩ điều kếp
Ninr đá phân tích ð mục "1.2 2 Đặc điễn pháp i cia hop đồng tăng cho quyên sitchong dit” cĩ th thấy hợp đồng ting cho QSDB 1a hop đẳng khơng cĩ tinh din bù
“Theo đĩ, bên ting cho tư nguyện trao QSDĐ của minh cho bản được ting cho ma khơng kèm theo mét bit kỹ yêu cầu đền bù nào của bên được ting cho và bin được ting cho đồng ý nhận Tuy nhiên, pháp luật din sơ hiện hành cũng cĩ quy đính vềviệc bên ting cho cĩ quyền yêu sầu bin được ting cho thực hiện mét hoặc nhiễu
"giữa vụ trước hoặc sau lửi ting cho, được thể hiéntử Khoản 1, Điều 462 BLDS năm
2015 về tặng cho tải sin cĩ điều kiện "Bên ting cho cĩ thé yêu cầu bản được ting cho thực hiện một hoặc nhiễu ngiấa vụ trước hoặc sau khi ting cho Điều kiện tổng cho khơng được vi phạm điễu câm cia luật khơng trú đạo đức xã hội" Tuy LBD nấm
2013, BLDS nim 2015 khơng quy ảnh về ting cho QSDĐ cĩ điễu kiện những QSDĐ được coi là một loại ti sản theo quy dinh của pháp luật din sự Việt Nam, ghia là cĩ quy định gián ấp v tăng cho ti sin cĩ đều kiện
‘Theo quy đính Điều 462 BLDS năm 2015%5, việc thực hiện nghĩa vụ ở đây 1aghia vụ din ar mà bin được tổng cho cén phố làm theo yêu cầu cũa bên ting choninrla chuyển giao quyễn, chuyển gao vật tra tién hoặc giấy tờ cĩ giá, thực hiện hoặc
“khơng thực hiện một cơng việc nhất đnh; cồn điều kiện tăng cho ti săn là những điềucần thất ma bên ting cho cần đạt được, các điều liện này là ngiấa vụ bên tặng ti sẵncho cần phi thục hiện hi tham gia hop đồng ting cho OSDĐ cĩ đều hiện, bản đượcting cho cĩ trách nbiém thục hiển mát hoặc nhiều nghĩa vụ theo yêu câu của bên tingcho Nga vụ ma bin được tăng cho phii thực hiện theo yêu cầu của bên tổng chochính là điều kiện để bên ting cho chuyễn giao QSDĐ cho bên được ting cho Điềukiện này cĩ thể được thục hiện troớc hoặc sau kiki bên ting cho thục hiện chuyển
Spa 462 Ting co từ sn cĩ đền Xin,
1 Banting de cĩ yên cầu bên ie ting cho Ha hiện mộtloặc nhều nghĩ vụ nước ọc sek
tổng cho Dain tng ho Khơng được vipham điều cam của hit, thơng ái đạo đc hội
2 Tưởnghợp phii hức hinngh vu tước khijng cho sơ bên đợc ting ch đã hồn tinh nghề và
"mà bên tốn che khơng go ti sin thự bốn tng cho phải đưa ton nhất vụ sai bên được từng cho
đố ng bến,
tổng cho co un đối tải sẵn yêu cầu bài hưng hệt hạt
Trang 39gieo QSDD cho bên được ting cho, đều này phụ thuôc vào ý chỉ của bên ting cho QSDD và nự thôn thuận giữa bên ting cho và bên được ting cho Tuy nhiên, điều liện tăng cho phãi tên theo quy dinh cũa pháp luật, không trái đạo đức xã hội
Treng trường hop khá bên được ting cho phải thực hiện nghĩa vụ rước khi ting cho và bên được ting cho đã hoàn thành nghĩa vu đối với bên tổng cho, nhưng bên,ting cho không giao dit và không chuyển QSDD cho bên được tăng cho Lúc này hợpđồng ting cho QSDĐ đã có hiệu lục, bắt hợp lý ở chế hợp đẳng chỉ có hiệu lục vớiNha nước hi bin được tổng cho thục hiện đăng ký, nhung lạ không có hiu lực với
‘bin ting cho thực hiện nghĩa vụ giao dit, pháp luật chi quy dinh bên được ting chochỉ cổ quyển thanh toán nghĩa vu ma ho để thực hién! Tring hợp này, pháp uật cin
có quy Ảnh buộc bên ting cho phi giao đất cho bin được tăng cho
Trường hợp ngiấa vụ được thục hiện su ida ting cho QSDĐ, nhận dit và sangtên QSDĐ ma bên được ting cho không thực hiện hoặc thực hiện không đúng theo gia va giao kết trong hop đồng đối vớ bên ting cho, thi bên ting cho có quyên đồiTại tai sản và yêu cầu bồi thường thiệt haif” Pháp luật không quy đính rõ các điều kiện
đổ bin ting cho có thể đối Ini QSDD cũng như hủy bỏ hợp đẳng, cũng không quy,cảnh cụ thể về những nghĩa vụ không được thực hiện làm căn cở để hỗy bồ hợp đồng,
và có thể có ngiĩa vụ đặt ra không co khả năng thuc hiện Bồi vậy, cén xác dinh việckhông thực hiện ngiễa vụ có 18 hay là không thì bên ting cho mai có quyển yêu cầu
‘i thường thiệt hai Mặc di pháp luật đã có quy Ảnh gián tiếp vé ting cho QSDĐ cóééu liên những vẫn còn nhiều kế hỡ cần được hoàn thiện
KET LUẬN CHƯƠNG 1Hop ding ting cho QSDĐ 1a mt dang đặc biết của quan hệ dich chuyển OSDP,cược thục hiện rên cơ sỡ ý chí và nguyên vong côn người có quyền hop pháp đối với QSDD Qua chương 1 tác giả đã trình bay nhũng vẫn dé lý luận về QSDĐ và hopđồng ting cho QSDD theo pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành Thông qua việcghién cử những vấn để lý luận vé hợp đẳng ting cho QSDB, luận vẫn đã rit rađược khái niệm tổng quanvÈ quyin sử dụng dit và hop đồng tăng cho QSDĐ cũng
“hư đặc đểm pháp ý của hop đẳng ting cho QSDĐ dé làm cơ sở dé nghiên cứu, phâniệt với các loại hợp đẳng khác trong giao dich din mx.