Luận văn thạc sĩ Luật học: Hợp đồng tặng cho nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI.

TRAN QUÝ ĐỨC

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC (Định hướng ứng dụng)

"HÀ NỘI, NĂM 2021

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯPHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI.

TRAN QUÝ ĐỨC

HOP ĐÔNG TANG CHO NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUAT DÂN SỰ VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành : Luật Dân sự và Tố tụng dân sự Mã số : 8380103

HÀ NỘI, NĂM 2021

LỜI CAM BOAN

Tôi in cam đoan Luân văn nảy 1a công trình nghiên cứu riêng tôi, đượcthực hiện một cách trung thực, không sử dụng các công tình nghiền cứu khoahọc một cách bat hợp pháp Các thông tin, sé liệu vả nội dung trong Luân văn có

nguén gốc rõ ring, được trích dẫn theo đúng quy định.

Tôi cam kết chịu hoàn toán trách nhiệm vé tính chính xác của luận văn.

Người cam đoan.

Trần Quý Đức

LỜI CẢM ON

'Với tinh cảm chân thảnh va lòng biết on sâu sắc, cho phép tôi git lời cảm on

chân thánh nhất tới

Trường Đại Luật Ha Nội: Các Thay, Cô giáo khoa chuyên môn đã tân tình

giảng day va các Thấy Cô giao khoa Sau đại học tao mọi diéu kiện giúp đỡ hoc

viên trong qué tình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn Đặc biết họcviên xin bay tố lòng biết on sâu sắc dén cô giáo hướng dẫn khoa học TS Hoàng,

Thi Thúy Hằng, người đố tên tinh hưởng dẫn, chi bao và giúp đỡ học viên trong

suốt qua trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn.

Mặc dit đã cô gắng rất nhiều, nhưng luận văn không tránh khỏi những thiểu ,, giúp đỡ vả đóng góp ý

sót, tắc giả rất mong nhân được sự thông cảm, chỉkiến của các nha khoa học, của quý thay ci

, các cán bộ quản lý và các bạn độc

Xin chân thành cảm on!

DANH MỤC TU VIẾT TAT

BLDS Bộ luật Dân sự LBB Luật at dai

HĐTC Hop đồng tăng cho

HĐTCNƠ Hop đồng tăng cho nha ở

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 2 Tổng quan tình hình nghiên cứu

tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 4 Muye đích và nhiệm vụ nghiên cứu.

Š Phương pháp nghiên cứu của đề tài a

nghĩa khoa học va ý nghĩa thực tiễn của đề tài

6.Ý 6

7 Kết cau của luận văn 6

CHUONG 1 1

MOT SỐ VAN DE LY LUẬN CHUNG VE 1 HOP DONG TANG CHO NHÀ G 1

11 Khái quát chung về hợp đẳng tặng cho nhà ở.

LLL Khát niệm và đặc đễn về nhà 1

1.12 Khát mệm hop đồng tầng cho nhà ở 9 113 Những đặc atém pháp ij của hợp đồng tặng cho nid 13

1.2 Phân loại hợp đồng tặng cho nhà ở

1.3 Khái quát lich sử hình thành và phát triển quy định pháp luật dân sự.

về hợp đồng tặng cho nhà ở tại Việt Nam 23

13.1 Giai đoạn tiendon 1945 đến năm 1995 33

1.3.2 Giai đoạn ticnăm 1995 đến năm 2005 3%

1.3.3 Giai đoạn từ năm 2005 đẫn nay 35

KET LUẬN CHƯƠNG 1

CHUONG 2.

THUC TRANG PHAP LUAT DAN SU VIET NAM HIEN HANH VE HOP BONG TANG CHO NHÀ Ở.

2.1 Quy định pháp luật về chủ thể tham gia hợp đẳng tặng cho nhà.

2.11 Bên tặng cho nhà ở 383.12 Ban được tăng cho nhà ở

2.2 Điều kiện của nhà ở tặng cho

Hình thức của hợp đẳng tặng cho nhà ở.

24.Đi iện có hiệu và th điễn phát sinh hiện của hợp đẳng

tặng cho nhà ở, 5 24.1 Điều kiện có hiệu lực của hop đồng tặng cho nhà 6

2.4.2 Thời điễm phát sinh hiệu lực cũa hop đằng tăng cho nhà ở 40

2.5 Quyền va nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đẳng tặng cho nhà ở 42

3.52 Quyển của bản được tặng cho nhà ở 4

2.6 Quy định về hợp đẳng tặng cho nhà ở có điều KET LUẬN CHƯƠNG 2

CHƯƠNG 3.

THUC TIEN ÁP DỤNG PHÁP LUAT VE HỢP DONG TANG CHO NHÀ Ở VÀ MỘT SỐ DE XUẤT HOÀN THIEN “8

3.1 Thục tiển áp dụng pháp luật về hợp đẳng tặng cho nhà ở 48 3.2 Một số đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật vé hợp đẳng tặng cho nhà ở tại Việt Nar 5S KET LUẬN CHƯƠNG 3 61 KET LUẬN CHUNG.

DANH MỤC TÀ LIỆU THAM KHẢO

PHY LUC

MỜBÀU 1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Hop đồng ting cho tai sản nói chung, hợp ding tặng cho nha ở nói riêng

1 loại hợp ding được giao kết và thực hiện phổ biển trên thực té Đây la một trong những phương tiên pháp lý quan trọng để chủ sở hữu tai sản thực hiện quyển đính đoạt đối với tài sản của mình Hiến nay ở nước ta đã có nhiều văn

‘ban quy pham pháp luật quy định về hợp đồng tăng cho nha ở như Bộ luật Dân.sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Dat đai năm 2013 Những văn bản

'pháp luật nảy đã gop phân rat lớn trong việc hướng dẫn cách ứng xử của người

dân cũng như là căn cử pháp luật để các cơ quan có thẩm quyển áp dung trong

việc giải quyết các tranh chấp phát sinh trong cuộc sống.

Tuy nhiên trên thực tế, việc tăng cho nha ở tại Việt Nam diễn ra rất đa dạng, phong phú, trải qua nhiều thời kỳ khác nhau, mỗi thời kỳ có những nét tiếng biết của nó do sự tac động của nhiêu yêu tổ chủ quan và khách quan dẫn đến những diễn biển phức tạp trong cả nhân thức cũng như trên thực tiễn giải

quyết tranh chấp Mặc dù hệ thống pháp luật có liền quan đến hợp ding tặng cho

nhà ở đã được hoản thiện qua nhiều lân sửa đổi, bỗ sung cho đến thời điểm hiện nay, nhưng những bat cập nay vẫn ảnh hưởng đến việc thực hiện trên thực tiễn Chính những bắt cập nảy cũng ảnh hưởng đến quá trình giải quyết tranh chấp của các cơ quan nha nước có thẩm quyển Tử đó đòi hỏi phải có những nghiên.

cứu nhằm đưa ra những giải pháp để tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật liênquan dén hop đồng ting cho nói chung, hop đồng ting cho nha ở nói néng

Cho đến thời điểm hiện nay, có nhiễu công trình nghiên cứu vẻ hợp ding

tăng cho tài sản Nhưng công trinh nghiên cứu vé hợp đồng tăng cho nhà ở còn

tất ít, Để làm rõ va cụ thể hơn cơ sở lý luận va thực tin của các quy định pháp uất về hợp đồng tăng cho nhà ở, những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn áp

dụng, trên cơ sở đỏ có những kiến nghỉ hoàn thiên pháp luật trong Tỉnh vực nay,vide nghiên cứu dé tài “Hop đồng tăng cho nhà 6 theo guy đinh của pháp luật

cân sự Việt Neon" là cần thiết và phủ hop trong giai đoạn hiện nay, sẽ mang lại những giá trị lý luận va thực tiễn sâu sắc.

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu.

Qua tim hiểu, tác giả nhận thấy có nhiễu công trình nghiên cứu về hợp,đồng tăng cho tai san nói chung và hợp đồng tăng cho nha ở nói néng Có thétiêu ra một số công trình nghiên cứu tiêu biểu như sau:

- Lê Thị Giang (2019), “Hop đồng tặng cho tài sản theo pháp luật Việt Navn ~ Một số vẫn đã i luận và thực hỗn”, Luận an tiên sf luật hoc, Trường Đại

học Luật Hà Nội Luân an tập trung nghiên cứu va làm rõ các cơ sở lý luôn va

thực tiễn của việc xây đựng pháp luật vẻ hợp đồng tăng cho tải sản trên thể giới

noi chung và ở Việt Nam nói riêng, Đây là một trong số ít các công trình khoahọc nghiên cứu chuyên sâu vẻ hop đẳng tăng cho, trong đỏ có hợp đồng tăng chotai sin

- Lê Thi Giang (2020), “Thới điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tăng

cho tài sản ~ Thực trang và đề xuất hoàn thiện pháp luật”, Tap chí Nghề lust, số

3, r 26-31,43 Bai viết tập trùng phân tích các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản pháp luật cỏ liên quan đến thời điểm phát sinh hiệu lực của

hợp đồng tăng cho tai sin Trên cơ sở những phân tích nay, tác giả chỉ ra những

điểm hạn chế, bắt cập của pháp luật hiện hành va để xuất những kiến nghị hoàn.

thiên pháp luật

~ Lê Thị Giang (2020), “Quy đình về hình thức của hop đồng tăng cho tài sản ~ Một số bắt cập và kiến nghĩ hoàn thiên", Tap chí Dân chủ và pháp tật, số 3, tr60.64 Bài viết là công trình nghiên cứu chuyên sâu vẻ hình thức của hop đồng tăng cho tai sản Trong đó tác gia phân tích các quy định của pháp luạt hiện.

anh về hợp đồng tăng cho tai sản Tử đó chỉ ra những hạn chế,“uất một số giải pháp hoàn thiên pháp luật có liên quan.

- Lễ Thi Kiên Linh (2020) vẻ “Hop đồng tặng cho nhà ở theo gut định của Bộ luật dân sự năm 2015 và thực tiễn tha hành tại tổ chức hành nghề công

chứng", Luận văn thạc si luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Luận văn đãnghiên cứu và làm rõ những cơ sở lý luân vẻ hop đồng tăng cho nha ở va hoạtđông công chứng hợp ding tăng cho nha ở Banh giá thực trang pháp luật và

thực tiễn thi hanh pháp luật về công chứng hợp đồng tặng cho nha ở tại Việt

Nam Từ đó, tác giả đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện vẻ mặt pháp lý chếđịnh ting cho nhà ở va tăng cường hiệu quả việc áp dung các quy định về hop

đông ting cho nha ở để giải quyết những van để liên quan.

~ Vũ Minh Tiên (2020) về “Hop đồng tặng cho bắt động sản theo pháp

hut đân sw Việt Nam”, Luân văn thạc sĩ luật hoc, Trường Đại học Luật Hà Nội.Luận văn đã nghiên cửa, phân tích, đánh giá quy định pháp luật vẻ bat động sảntheo hướng so sinh, đổi chiếu các văn bản pháp luật vé bất động sin của ViệtNam với pháp luật của một số quốc gia khác Tử đó, tác giả đưa ra môt số mu,

nhược điểm và bình luân về những bắt cập, thiểu sót trong các quy định của Bộ luật dén sự năm 2015 va các văn bản pháp luật khác về hợp đẳng tăng cho tải

- Trần Thị Minh (2012) về “Hop đồng tăng cho quyền sie dung đắt ~ Một

số vấn đã lƒ'luận và thực tiễn", Luận văn thạc si luật học, Trường Đại học Luật Hà Nỗi Luân văn đã nghiên cứu và lam 16 cơ sở lý luận, thực trang và thực tiễn thực hiên hợp đẳng tăng cho quyên sử dụng đất Tuy nhiên, do công trình được.

nghiên cứu ở thời điểm Bộ luật Dân sư năm 2005 và Luật Bat dai năm 2003đang có hiệu lực Bén thời điểm hiện nay các quy định trong các văn bản trên đã

có sự thay đổi bằng Bộ luật Dân sự năm 2015 vả Luật Bat đai năm 2013 Vi vậy kết quả nghiên cứu của luôn văn này chưa giải quyết hết các vẫn để tôn tai ngày

- Nguyễn Văn Hiển (2006), “Hop đẳng tặng cho quyển sử dung đất - Một số vấn dé If hiển và thực tiễn”, luân văn thac si luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Trong đỏ, tác giả phân tích được một số van dé lý luận cơ ban và phân.

tiga thực hiện các quy dinh này, Tuy nhiên, công trình này được thực hiện ở thời điểm Bộ luật Dân sự năm 2005 dang có hiệu lực Ở thời điểm hiện nay, các quy định về tăng cho nói chung đã có nhiều thay đổi so với trước đây Do do, những,

phân tích, đánh giá quy định pháp luật và kiến nghĩ hoán thiện chủ yêu dựa trêncác quy đính đã hết hiệu lực pháp luật Chính vi vay, công trình này không còn

giá trị thực tiễn ở thời điểm hiện nay,

Có thể thay, mặc dit đã có nhiêu công trình nghiên cửu vẻ hop đồng tăng

cho tài sản nhưng lại có ít các công trình nghiên cửu về hop đồng tăng cho nhà ởtheo quy đính của pháp luật Việt Nam Vi vây, luận văn thạc si kế thửa những

kết quả nghiền cứu trên, nhưng có sự phát triển thêm cho phù hợp với mục tiêu

và phạm vi nghiên cứu của để tài

3 Đối mong nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cửa.

Đối tượng nghiên cứu của luận văn ld các quy định pháp luật vé hợp đồng

tặng cho nhả ở và thực tiễn áp dụng tại Việt Nam.

3.2 Phạm vi nghiên ch.

Pham vi nghiên cứu về nội dung Luận văn tập trung nghiên cứu về nhữngquy định của Bộ luật dân sự năm 2015 về hop đồng tăng cho nhà ở, đồng thời có

phan tích thêm vé những quy định liên quan được cụ thể hỏa trong trong các Luật chuyên ngành như Luất Nhà ở năm 2014, Luật Bat dai 2013 đồng thời đánh giá về thực tiễn thực hiện hợp đồng tặng cho nha ở tại Việt Nam.

Pham vi nghiền cứu vé thời gian: Luận văn tép trung nghiên cứu các quy

định pháp luật va thực tiến áp dung pháp luật về hop đồng tặng cho nha ở từ khi Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Bat đai 2013, Luật Nba ở năm 2014 và Luật

Công chứng năm 2014 có hiệu lực pháp luật Bên cạnh đó luận văn sé có sự sơsảnh với các quy định tại các văn bản pháp luật đã hết hiệu lực để đánh giá ưu

điểm vả han chế những quy định Bộ luật dân sự năm 2015 về hop đồng tặng cho nhà ở và thực tiễn thực hiện trước đó,

Pham vi nghiên cứu vé không gian: Luận văn tập trung nghiên cứu các.

quy đính pháp luật về hop đồng tăng cho nha ở tại Việt Nam.

4 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu.

4.1 Mue dich nghiên cit

"Việc nghiên cứu để tai nhằm hướng tới mục dich dy dựng hệ thống thốngnhất các quy định pháp luật vẻ op đẳng tặng cho nhà ở giữa các quy định của

uật chung và luật chuyên ngành Từ đó, luôn văn đánh giá tính thực tiễn của các

quy đính vẻ hợp đồng tăng cho nhà ở trong việc điều chỉnh các mỗi quan hệ sã

hội và đưa ra một số kiến nghị tao tiên để để các cơ quan lập pháp xem xét hoàn thiện hệ thống các quy định vé hợp đồng tăng cho nhá ở.

4.2 Nhiêm vụ nghiên cửa

Nghiên cứu làm sáng tổ vấn để lý luân về hợp đẳng tăng cho nba ở, đưa ra

được khái niêm, nghiên cứu về đặc điểm riêng biệt và nhận dạng của hợp dong

tăng cho nha ở, về hình thức và nội dung của hợp đồng tăng cho nhả ở.

Đánh giá thực trạng pháp luật va thực tiễn thi hành pháp luật vé tăng cho

nhà ở trong pháp luật Việt Nam, làm sáng tỏ những nguyễn nhân, vướng mắctrong sự không thống nhất của các văn bản pháp luật cũng như trong thực tế thihành.

“Xây dựng, định hướng, dé suất các gidi pháp nhằm hoàn thiên pháp luậtvvà nâng cao hiệu quả của hợp đồng tăng cho nha ở tại Việt Nam,

5 Phương pháp nghiên cứu của đề tài

ĐỂ nghiên cứu các van để của Luận văn, tác giả đã dựa trên phương pháp

duy vật biện ching và duy vật lich sử của chủ nghĩa Mác ~ Lênin, quan điểm của

Bang công sin Việt Nam, tư tưởng Hồ Chí Minh trong tiền tình cải cách Xuyên suốt trong luận văn, tác giả đã sử dụng các phương pháp sau để giải quyết các

nhiêm vụ nghiên cứu của luận văn đất ra như Phương pháp phân tích, phương,

phép so sánh đổi chiêu, phương pháp thông kê tổng hợp, phương pháp khảo sát thực tiễn.

6 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài

6.1 Ýnghĩa Khoa học

Kết quả nghiên cứu của để tải luận văn gop phan tiếp tục lâm sing tỏ những van để lý luận vẻ hợp đồng tăng cho nha ở cũng như thực hiện pháp luật 'vê công chứng hợp đông tặng cho nha ở thông qua những vi dụ thực tiến

6.2 Ýnghữa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của để tải luận văn gop phan tiép tục làm sing tô

những vấn dé lý luân vẻ hợp đồng tặng cho nha ở, cho thấy những mắt được cũng như những điểm còn bắt cập, bạn chế trong các quy định pháp luật vé hop đồng tăng cho nhà ở, đồng thời cho thay thực tiễn thi hành pháp luật vẻ hợp

đồng tăng cho nha ở.

1 Kết cấu của luận văn.

Ngoài phan mở dau, kết luận, danh muc tai liêu tham khảo phụ lục, nội

dụng của luận văn gồm 3 chương

Chương 1: Mét số

Chương 2: Thực trạng pháp luật dan sự Việt Nam hién hành vô hợp đẳng.

Tăng cho nhà 6.

ấm dé iis luận chung về hop đẳng tặng cho nhà ở.

Chương 3: Thue tiễn áp dung pháp luật về hop đồng tặng cho nhà ở vài một số đề xuất hoàn tiệm

MOT SO VAN DE LÝ LUẬN CHUNG VE HOP DONG TANG CHO NHÀ Ở 11 Khái quát chung về hợp đồng tặng cho nhà ở

LLL Khải niệm và đặc điểm vê nhà ở

'Tử xa xưa, con người đã lay hang đông làm nơi cư tri để tránh thiên nhiên khắc nghiệt như mưa, nắng, gió bão và tự bảo vệ mình chẳng lại các Lodi thú

dit Xã hôi loài người đã tải qua các thời kỳ khác nhau, lối sống tir du mục sangđịnh canh định cư cho đến nay, nhà ở luôn gin bó với con người qua các thời

đại phat triển Nhà lả nơi cư trú, nơi sinh ra của lớp người nảy kế tiếp lớp người khác Tử ngôi nha ấy con người gắn liên với quê hương, lang xóm, đỡ dan nhau.

hic ôm đau, hoạn nạn Cho đến nay, nha ở không chỉ còn trong Không gian cur

trú don thuan ma con lả môi trường sống, môi trường lao động sản xuất, văn hoa

và giáo dục Với vai tro quan trong của nhà ở mà hệ thông pháp luật của các

quốc gia luôn quan tâm diéu chỉnh các mỗi quan hệ giữa các chủ thể liền quan

đến nhà ở

Theo Từ điển Tiếng Việt thi nha ở là “chỗ ở về sinh hoạt của một gia inh’! Theo cách tiếp cân nảy nhà được hiểu la nơi tụ họp va sinh hoạt của các thành viên trong mốt gia định

Dưới góc đô pháp lý nha ở được hiểu là “cổng trinh xy dụng với mức dich đỗ ở và pine vụ các niu cầu sinh hoạt của hộ gia định cá nhân "2 Như vây, theo khái niềm này nhà ở được hiểu là công trình say dưng được sử dung

với mục dich để ở, sinh hoạt của hô gia đỉnh, cá nhân Tuy nha ở được tao lập

không chỉ phục vu mục dich để ở ma nha có thé được tao lập với nhiều mục đích.

khác nhau như

` Nggấn Ni Ý (Giả bên) (1999), Das Tử ổn ting Vt, Ne Văn bồi thing tn, Hà NE

Hon 1 Điệu 3 Luật Nhà năm 2014

Ja nha ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyển sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Hay

nhà ở thương mai lé nhà ở được đâu tư sy đưng để bán, cho thuế, cho thuê mua

theo cơ chế thị trường, Nhà ở công vụ là nha ở được dùng để cho các đổi tượng.

thuộc dién được ở nhà công vụ theo quy định của Luật nay thuê trong thời gianđâm nhận chức vụ, công tác.

Nha ở riêng lẽ được xây dựng

Nhu vậy, có thể hiểu: “nhà ở là một loạt công trinh xây đhmg thường gắn

tiển với đất dat và được sử dung hat thác vào muc đích để 6 của cá nhân, hộ

gia định"

"rong hệ thống pháp luật nhá ở 1a một loại tài sẵn và là đối tương của hợp

đồng trong đó có hop đồng tặng cho Vi là tài sản nên nhà ở hội tu đẩy đủ các dấu hiệu chung của tài sản như (i) có giá trị, (ii) có giá trị sử dụng, (iii) có thể chuyển giao trong các giao dich dân sự Ngoài ra, tai sản còn có những đặc điểm.

tiếng như.

Thứ nhất nh ở 1a công tình xây đựng, là sản phẩm được tạo thành bởi

sức lao động của con người, vat liệu xây dựng, thiết bị lấp đất vào công trình,

được liên kết định vị với dat, có thể bao gồm phan dưới mặt dat, phan trên mặt đất, phân dưới mat nước và phan trên mất nước, được xây dung theo thiết kể.

Tir đặc trưng này có thé thấy nhà ở 1a tài sin có cầu trúc phức tạp, việc tao dungnhà ở cần rat nhiều chi phí và công sức Do đó, giá trí nhà ở thường rat lớn.

Thứ hai, nhà ở là công tình say dựng thường được sử dụng với mục dich

để ở và phục vụ những nhu câu sinh hoạt khác giữa các thánh viên trong gia.

đánh, dong ho Ngoài ra nha ở côn có các công dung khác tủy vào mục đích sử

dung của con người Trong pham vi luận văn thạc sĩ nha ở được hiểu là công trình dùng để ở.

Thit ba nhà ờ là bat động sản: Dựa trên tiêu chí dé dang dich chuyển, tải

sản được chia thành hai loại là động sinva bat động sẵn Nba ở 18 loại tải sản

‘oda 10 Điều 3 Luật Xây ng năm 2018

thườngkhông, ich chuyển một cách cơ học trong không gian dé dang Cac

quy chế pháp lý của nha ở sẽ là những quy định vẻ bất đông sản Vi du: việc xác

định thẩm quyên giải quyết tranh chap của toa án, việc xác định địa điểm thực thiện nghĩa vụ chuyển giao tài sản" hay việc xác định thời điểm có hiệu lực của ‘hop đồng có đối tượng là nhà ở.

Thứ te nhà ở là loại tài sản không bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu.Nha ở là bat động sản do vay cũng giống như các bắt đồng sản khác, nhà 6 là tảisản mang đặc tinh khó di rời, có giá trị lớn do vay chủ sở hữu thường yêu cầu

đăng ky quyển sở hữu Tuy nhiên, việc đăng ký quyển sở hữu nha ở lả không bắt ‘bude căn cử khoản 1 Điều 95 Luật Bat đai năm 2013 thì “đăng ký guyển sở Hữu nhà ở và tài sẵn khắc gt liễn với đắt thực hiện theo yêu cầu của chủ sở haa

Việc đăng ký quyên sở hữu nhà ở giúp nhả nước nắm bắt được tinh hình biển

đông của loại tài sản nay, đồng thời giúp cho chủ sở hữu có thé thêm một

phương thức công khai quyền sở hữu đổi với tài sản

1.13 Khải niệm hop đồng tang cho nhà 6

Trong cuộc sống, nhu câu sản xuất và tiêu dùng ngày cảng tăng Để thỏa mãn nhu cầu đó con người chuyển giao cho nhau các lợi ích vat chất thông qua các giao dich dân sự ma phé biển hiện nay lả các hợp đông” Hợp đồng la giao.

địch phổ biến, nó chiếm giữ một vi trí quan trọng trong việc thiét lập các quan hệtai sin giữa người với người và dong mét vai trò lớn trong xã hội Ngày nay, con

người sử dung hợp đông như một phương tiện để trao đổi nhằm thỏa mãn nhu cẩu của mình Tuy nhiên, có những trường hợp việc chuyển giao tài sản và chuyển quyền sở hữu từ chủ thể nay sang chủ thể khác lại không có tính đến bu Bởi lế con người còn sử dung hợp đồng như một công cu, phương tiện để giúp đỡ, hỗ trợ nhau một trong những trường hợp thực tế đó chính 1a hợp đồng tăng

cho tai sin

T5 Ngyễn Mi Trẫn, Bi hận oi“TS Li Ba Guin, Vin Đt he, Học và

CC Mức he KT sSine mandi abees nog alana ‘Tap chtdng sin, Vn THÊ học, Hoc vin Chih que gia thành phố Hỗ Chi Minh

Hop đồng tăng cho nhà ở (sau đây viét tt là HBTCNO) cũng 14 một loại

hợp đồng do đó mang day đủ đặc trưng của hợp đồng nói chung như sự ding

thuân, thông nhất ý chí của các bên chủ thể, tính tự do ý chí và tính từ nguyén® Về tinh tự do ÿ chú: được hiểu là mọi cá nhân, tổ chức khi có đủ tư cách chủ thể đều có quyền tham gia bat ki một hợp đông nào, nếu họ muốn ma không, ai có quyền ngăn can Bang ý chi tự do của mình, các chủ thể có quyền tham gia

những hop đồng mã mình muốn Tuy nhiên, sử tự do ý chí phải nằm trong một

khuôn khổ nhất định Bên cạnh việc chú ý đến quyền lợi của mình các chủ thé

phải hướng tới việc bảo dim quyền lợi của những người khác cũng như lợi ích

của toàn xã hội Vì vậy, tự do của mỗi chủ thể phải không trái pháp luật, dao đức

xã hội.

Vi tính he nguyên: là nét đặc trưng của quan hệ dân su Hợp đồng là sự

thỏa thuận thống nhất ÿ chi của các chủ thé Ý chí tự nguyện chính là sư thống

nhất giữa ý mudn chủ quan bên trong và sự bay tỏ ý chi đó ra bền ngoài Vi vậy,

để xác định một hợp đồng có tuân theo nguyên tắc tự nguyên hay không cản phải dua vào sự thông nhất ý chí của người giao kết hợp đông va sự thể hiện ý chi đó.

trong nội dung của hợp đồng mà người đó đã giao kết Chỉ khi nao hợp đồng làhình thức phan ánh một cách khách quan, trung thực những mong muốn bêntrong của các bên tham gia hợp đồng mới được coi là tự nguyện

Hop đồng tăng cho tài sản nói chung, hợp đồng tăng cho nhà ở nói riêng

lả một loại hợp đông được áp dung phổ biến, đặc biệt là giữa những người có

quan hé gin gũi với nhau Do đỏ, khái niêm hợp đồng tăng cho tài sin đã được.

để cập trong rất nhiều công trình nghiên cứu của nhiều học giả khác nhau Tuy

nhiên hâu hết các công tình nghiên cứu chủ yéu tập trung vé hop đẳng tặng chotải sin nói chung hoặc về tặng cho quyển sử dụng đất mã it công trình nghiên

cứu về tăng cho tải sản gắn liên với đất cụ thể là vẻ nha ở Chính vi vậy, trong

“ruộng Địt học Luật Hi Nội 2019), Giáo wish Luật đến sự Vật Nam đập 2,28 Cổng enn din, HiNội 136

khả năng tim hiểu nhân thấy khải niệm hợp đồng ting cho nhà ở chưa được chú trọng nghiên cứu trong các công trình khoa học ma thường chỉ được dé cập ngắn.

ngon trong một số bai viết Liên quan đến khái niệm này, có thể nhân thay mộtsố khái niệm có liên quan ở các góc độ tiếp cân như sau.

Khai niệm tăng cho dưới góc đô ngôn ngữ học là “Ciyễn hẳn cho người khác đìng cái của minh mà không lấp lat cái gì” Đẳng thi xem xét khái niệm

tăng cho tải sản theo nghĩa thông thưởng “Tặng cho là để tổ lòng quý mắn” hay

“Tăng cho là cho, trao cho đễ khen ngơi, kiuyyén khích hoặc 16 lồng cuss mén ‘Nhu vay, việc tăng cho xuất phat từ yếu tó tinh cảm như sự quý mến, sự ngưỡng.

mô, sự thương cảm hay tăng cho nhằm khuyến khích, động viền, khích lệ giữa"bên ting cho và bên được tăng cho Do đó, các chủ thể xác lập việc ting cho

thường có quan hé thân thích, tinh cảm với nhau Để tăng cho được sic lập,

không chỉ cân lời để nghị của bên tăng cho đồng thời phải có sự chấp thuân củangười được tăng cho khi đỏ hợp đồng tăng cho mới được ác lập.

Dưới góc đô khoa học, thì theo quy định của pháp luật thì nhà ở là một

loại tài sin? nên hợp đồng tặng cho nhà ở cũng lä một loại hợp đồng tặng cho tài

sản Có nhiễu công tình đã đưa ra khái niệm vé hợp đồng tăng cho tai sin Cụ

thể trong Luận văn thạc luất học của tác giã Trin Thị Minh định nghĩa: “Hop “Ồng tăng cho tài sẵn là một quan hệ tặng cho được hình thành từ sự théa than giữa các bên đỗ thỏa mãn các nia cẩu

về sinh hoạt hằng ngày; còn pháp luật về hop đồng tặng cho tài sản là sự quy “đinh của Nhà nước dBi với các bên trong việc thỏa thuận vỗ tăng cho tài sản "® Vé cơ bản, khái niệm nay nhìn nhân hop đồng tăng cho tải sản dưới gúc đồ là một quan hệ pháp luật dan sự, trong đó vẫn khẳng định bản chất thỏa thuận của ‘hop đồng nói chung, Tuy nhiên, khái niệm nảy quá rườm ra, thiểu tính khái quát khi mô tả nhiêu yêu tổ không cân thiết như.

sản xuất, kinh doanh hoặc các niu câu

Tigo Nar (Củ bên G55),Đụi Ten ing Vật 1p Vn hing, Một

"BẤY lôsBEpsxem 2012

“Trần Tu Mình (2012), “Hop đẳng tăng cho quyển sit hong đắt một số vẫn để lý uận và thực tiễn”, Luân.

vite xác, tường Box Lu Bài l0

“Một là, cụm từ "Tà một quan hệ tặng cho” cam từ nay lý gidi rõ về hop

đồng tăng cho tải sản là một quan hệ pháp luật dân sự để làm sáng tỏ được cơ sở.

hình thành hợp đồng tăng cho ti sin là thông qua thỏa thuân Tuy nhiên, theo

quan điểm của tác giả luận văn thi đây là cụm từ thừa, không cần thiết phải ghỉ

nhận trong khái niêm Bởi vì, hành vi pháp lý (théa thuận) là một trong nhữngcăn cứ làm phat sinh quan hệ pháp luật dân sư Do đó, việc thỏa thuận giữa các‘én trong hợp ding tăng cho đương nhiên là căn cứ phát sinh quan hệ tăng cho,

nén việc đưa cum từ đó vào khái niệm là thừa và khống cần thiết.

Hat là việc đưa cụm từ "để thỏa mãn các niu cầu về sản xuất, kmh doanh hoặc các niu cầu vỗ sinh hoạt hằng ngày 18 cum từ thừa, không cần

thiết phải ghi nhận trong khái niêm Bởi lẽ, mỗi bên Khi xác lập hop đông tingcho déu có mục đích va mue đích của bến tặng cho hướng tới không phải nhằm

thỏa mãn các nhu cầu về sản xuất, kinh doanh hay các nhu câu về sinh hoạt hằng ngây ma mục đích là nhằm chuyển giao tải sản vả chuyển quyền sở hữu của họ

cho bên được tặng cho

Ba là trong khái niêm nảy chưa khẳng định r6 được sự khác biệt của hop đồng tăng cho tai sản với các hợp đồng khác đó là nó mang tính không đến bù ma chỉ nói mang tính chất chung chung là theo quy định của Nhà nước.

Bên canh đó, khái niệm hợp đồng tăng cho nhà ở cũng được thể hiện ở

một cách tiếp cân khác Theo đó “Hop đẳng tặng cho nhà ở là sự thỏa than

giữa các bên theo quy đình của pháp luật vỗ việc bên tặng cho cinyẫn giao

“nyằn sở hữu nhà 6 của mình cho bên được tăng cho và gia hat bên không phát

sinh yêu câu về bắt cứ sự đền bit hay lợi ích vật chất nào khác ”19 Vệ cơ ban,

định nghĩa nay được xây dựng theo quy đính tại Điều 457 BLDS năm 2015 và

thêm cụm từ “theo quy dinh của pháp luật” Điều này có thé nhận thấy tác giả muốn nhắn mạnh đến sự tuân thủ pháp luật khi xác lập hợp đồng tăng cho nha ở

1 đồn tổng cho nhà theo a ica Bộ lade din su niu 2017 và hực

1.

Đây là yếu tổ bảo đảm việc thực thi của hợp đẳng trên thực tế đúng theo pháp

uất Tuy nhiên tác giả luân văn nhân thấy, pháp luật cũng quy định những ngoại1ê Vi du như bên tăng cho và bên được tăng cho giao kết hợp đồng không đúng,với hình thức của hop đồng tăng cho nha ở là phải công chứng, chứng thực thì

trong mốt số trường hop hop đồng tăng cho nha ở vẫn có hiệu lực căn cứ theo

quy định tại Điều 129 BLDS năm 2015

Qua việc bình luận các khái niêm trong các công tình nghiền cửu khoahọc, có thé nhân thấy hợp đồng tăng cho nha ở là một loai hợp đồng tặng cho tải

sản Trong đó các bên thỏa thuận với nhau vẻ một bên chuyển giao tai sản và

quyển sở hữu nhà ở cho bên còn lại của hop đồng lam phát sinh các quyển vànghĩa vụ dân sự nhất định nhằm théa mén các nhu cầu vẻ nhà ở Sự thỏa thuậnvẻ ting cho nhà ở nảy là sự thông nhất ý chí giữa bên tăng cho và bên được tăng

cho Theo đó thi bên tặng cho chuyển giao quyền sở hữu nhà ở của minh cho bên.

được tặng cho mà khôngyên cầu bên được tăng cho, tả cho mình bat kỳ lợi íchvật chất nảo và bên được tăng cho đồng ý nhận tai sản Khi hợp đồng tăng cho

nhà ở có hiệu lực sẽ làm phát sinh các quyển và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tăng cho Hợp đồng tặng cho nha ở không chỉ là thỏa thuận để chuyển dich

nhà ở từ bên ting cho sang bên được tăng cho mà nó còn là thỏa thuận để lâm.

phat sinh hay chấm đứt các quyền và nghira vụ của mỗi bên Do đó, có thể hiểu khái quát về hợp đông tặng cho nhà ở như sau: “Hop đồng tặng cho nhà ở là sự

Thỏa thuận giữa bên tăng cho và bên được tăng cho, theo đỗ bên tăng cho giao

nhà 6 của minh và chuyến quyén sở liều nhà ở của minh cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đồn bù và được bên được tang cho đồng ý nhận

1.13 Miững đặc điểm pháp ij của hop đồng tặng cho nhà é

Ging như một loại hợp déng tặng cho tai sản thông thường, HĐTCNƠ co những đặc điểm cơ bản như:

“Thứ niát, hợp đồng tăng cho nhà ở là hợp đồng đơn vụ

Cn cử vào mối liên hệ về quyển va nghĩa vụ dân sự giữa các bên thì hợp

đồng được phân thanh hai loại là hợp déng song vụ và hợp đồng đơn vu Theo.

quy định tại khoản 1, 2 Biéu 402 BLDS năm 2015 quy định “Hop đồng song vụ

là hop đồng mà các bên chủ thể đầu có ngÌữa vụ đốt với nhau, Hop đồng don vụ là hẹp đồng mà chỉ một bên có nghia vụ

Đối với HDTCNO là một trong các loại bat đồng sảnh, hiện nay có nhiên

quan điểm khác nhau vẻ tính song vụ hoặc đơn vụ của loại hợp đồng này Theo

quan điểm trong Luân văn thạc sĩ luật học của tac giã Vũ Minh Tiến lại cho ring

“Hop đẳng tặng cho bắt ding sản là hợp đồng đơn vu hoặc song vụ”12 Theo

quan điểm của tác giả Vũ Minh Tiến nếu hợp đồng tặng cho bat động sản thông,

thường (không có diéu kiện) thi đây 1a hợp đồng đơn vu trong hợp đồng nay chỉtên tại nghĩa vụ của bên tăng cho đổi với bến được tặng cho Bởi vi, việc nhậntăng cho hay không nhận phụ thuộc vào ý chí của bên được tăng cho và Không ai6 thể ép buộc bén được tăng cho phải nhận tài sản Mất khác, Néu là hợp đồngtăng cho có điều kiện thi đây là hợp đồng song vu Bởi vi, theo Điều 462 BLDS

năm 2015 quy định “Bên tặng cho có thé yêu cầu bên được tặng cho thực hiện

một hoặc nhiều ng]ữa vụ trước hoặc sau kh! tăng cho” Do đó, khi bên tăng cho‘va bên được tăng cho đã thỏa thuận va thống nhất vẻ diéu kiện tăng cho thi bên.tăng cho có quyển yêu câu bên được tăng cho phải thực hiện nghĩa vu

Tuy nhiên, trong Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Lỗ Thị Kiểu Linh lại cho ring "Hop đẳng lăng cho nhà 6 là hợp đồng đơn vụ 1® Theo tác giả hop

đồng tăng cho nha ở chỉ tổn tại nghĩa vụ của bên tăng cho đối với bén được tăngcho Việc nhân tdi sản tăng cho không xác định là nghĩa vụ pháp ly bat buộc đổi

với bên được tăng cho Ngay cả đối với hợp đồng tặng cho có điều kiện, điều

kiến ma các bên thỏa thuận phải có ý nghĩa đổi với việc thực hiện hợp đồng Còn

`Vã Minh Tiên (2020), 2p đồn ting cho bd động sân theo pháp ht cin Hệ Nai" Thận ăn tcsfhithec, tường Đạthọc Init Hà Nội 18

` Lễ Thị on Linh 2020), Hop đồng ng cho nhà ở teo qu di cửa Bộ tật đân nắm 2015 và te

nt hành ti tỄ ức hành nghề cổng ching”, Luận văn tục s tật học, Trưng Đại học Luật Hi Nội,

1.

những điển kiện thực hiện ngiĩa vu trong hop đồng ting cho không có hiệu lực

rang buộc giữa các bên Do đó, không thể coi là hợp đồng tăng cho có diéu kiện

14 hop đồng song vu vi quyền của bên này không tương ứng với nghĩa vụ củatbên kia, Hoặc theo tác giả Lê Thi Giang cũng nhân định “Hop đồng tặng cho tài

sản luôn là hợp đồng đơn vụ dit việc tặng cho có kèm điều hiện hay không ”*-Qua các công trình nghiên cứu khoa học về các quan điểm khác nhau về

tính đơn vụ hoặc song vụ của HĐTCNƠ Tác gid luân văn đồng ý với quan điểmHBTCNO là hợp ding đơn vụ Bởi vi, đổi với hợp đồng tăng cho tai sản nóichug, HĐTCNƠ nói riêng thi việc nhận hay không nhận tải sản tống cho phụ

thuộc vào ý chi của bên được tăng cho Bên ting cho hoặc chủ thé thứ ba khác không thể ép buộc bên được tăng cho nhân tài sản Mat khác, trong quan hệ

giữa vu, quyển của bên nay tương ứng với nghia vụ của bến kia và ngược lại‘Nau ác định việc nhận ti sin tăng cho là nghĩa vu của bên được tăng cho sẽ

gây ra sử vô lý béi tương ứng với nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho bên ting cho phải là quyển nhận tài sin tăng cho của bên được tăng cho mà không thé ding thời tên tại nghĩa vụ nhân tải sản của bên được tăng cho Ké cả trong trường hợp

tăng cho nhà ở có điều kiện thi mặc dù bên được tăng cho phải thực hiện nghĩavụ nhưng nghĩa vụ đó không được coi là nghĩa vụ tương xứng với ngiĩa vụ

chuyển giao tai sản và chuyển quyển sở hữu của bên tặng cho sang bên được

tăng cho Vậy nên, dù HDTCNO thông thường hay tăng cho nhà ở có điều kiện

thì hợp đồng tặng cho vẫn là hợp đồng đơn vụ.

“Thứ hat, hop đẳng ting cho nhà ở là hợp đồng thực tế.

Trong khoa học pháp lý dân sự hiện nay có quan điển được thừa nhân réng rãi là “hop đồng ung thuận là hop đồng mà thời điễm có hiệu lực của nó được xác định tại thời diém giao kết hợp đồng thực tễ là hop đằng mà sau kit thỏa: thuận, hiệu lực của nó chỉ phát sinh tat thời điểm khủ các bên đã chuyễn giao

“LE Thị Găng G019), ep đy thự co ti sân eo pháp uật Pt Nam và Một sổ vấn ý hiện và‘tue nf, Luận atin s tt học, Tường Đạihọc Luit Ha Nội, 31

cho nhan abi tương của hop đẳng "15 Trong đó, hop đồng tăng cho tài sản là hợp

đồng thực tế!ế Các kết luân như trên vé tính chất thực tế của hợp đồng tặng cho.

tai sản (trong đó có HĐTCNO) déu dua trên các Điều 458, Điều 459 BLDS năm.

3015 Để sác định HĐTCNƠ 1a hop đồng thực tế cần phải căn cứ vao quy định của pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

Khác với pháp luật Việt Nam, pháp luật của một số quốc gia như Nhật Bản,Công hỏa Pháp, Liên bang Đức lại thừa nhân hợp đồng tăng cho tài sin (trong đó

có HĐTCNO) có thé là hợp đồng ưng thuận hoặc hợp đồng thực tế tùy mỗi.

Điều 459 BLDS Nhật Bản quy dink: “Hop đẳng tặng cho có hiệu lực, khi một trong các bên ty ố chuyến giao không hoàn lại tài sản của minh cho

Sên kia và bên kia đẳng ÿ nhấn nó" Như vậy, theo BLDS Nhật Bản thi hop dingtăng cho có hiệu lực từ khi "Huyền bổ” mà không cân ác định bền được tặng chođã nhân tai sin hay chưa Điển này có nghĩa 1a, hợp đẳng tăng cho là hợp đồng

tưng thuận Chúng ta cũng biết, BLDS Nhật Bản được chia thành 5 quyển thì Quyển II là về “Vat quyên”, con Quyển Ill là về “Trái vị” (Nghĩa vụ), trong đó.

bao gốm cả các quy định về hợp đồng Điều 176 BLDS Nhật Bản quy định

“Vide xác lập và chnyễn giao vật quyền được thực hién thông qua huyên bổ ÿ chi của các bên” Đôi với động sản thi việc chuyển giao vật quyển có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kế tir thời điểm động sản được chuyển giao (Điều 178 BLDS Nhật Bản), d6i với bất đồng sản kể từ thời điểm đăng ký (Điễu 177 BLDS Nhật Bản)® Từ những quy định nay ta thấy hợp đồng tăng cho có hiệu lực từ thời điểm “huyên bd” ý chí, đông thời lập tức dẫn đến sự chuyển quyền sở

"trừng Đụ học Tu Hi NộG0I9), Git tuần Lait Din sự Vit Nem ip 2,8 Cổng ea Nin dn, iXộc viết

“Li Tụ Gang Q01), 7gp đổ ng cho tts eo pip de it Nex —-M@t vấn đ hôn Dục“SỐ, Thận nin it học, tường Đ lọc Lait Hi NGL 35

“Đứu179 LDS “nạ pnp vấp quân với ng in Beng đợc ng AE cdg let

gu ta Be đng sân ưa đợc chê

“Đứ JJ7BLDS Nhật Ban “Su em lo dep đã edn để với sổ đống sâu cg đục tốn

HhcTạ gi Dư it in ng cưa ig pepe hee

"hữu từ bên tăng cho sang bên được tăng cho Con việc chuyển giao vat (đối với động sản) hoặc đăng ky (đổi với bắt đông sản): có hiệu lực đối kháng với bên.

thứ ba Do đó, theo quy định của BLDS Nhật Bản, hop đồng tăng cho vừa cótinh chất ung thuận, vừa có tính chất thực tế

BLDS Pháp cũng có những quy định tương tư như BLDS Nhật Ban về hop đồng tăng cho Điển 938 BLDS Pháp quy đính “Việc tăng cho được coi là hoàn

tất ngay khí hai bên thỏa thuận cho và nhân, quyển sử hữu vật tăng cho được

chuyển cho người được tặng cho, không can một thủ tục chuyển giao nào khác”

Còn theo khoản 1 Điển 516 BLDS Đức quy dink: “Một sirđhnh đoạt qua đó‘mbt người làm giàu cho người khác từ ten sẵn riêng của mình là một việc tăng

cho nễu cả hai bên thống nhất với nhan rằng việc Äình đoạt đó là cho không:

Tuy nhiên, khí các bên théa thuận, thông nhất vé việc tăng cho, hợp đồng tăng

cho được thảnh lập thi quyển sở hữu đối với vật cũng chưa được chuyển từ bên tăng cho sang bên được tăng cho Quyển sở hữu này chỉ được chuyển tai thời điểm biên được tặng cho nhận tai sản, néu tai sản tăng cho la động sản, còn nếu ‘tai sản tăng cho là bat đông sản: tai thời điểm đăng ký việc chuyển quyền Vi dụ, đối với bất động sản, Điều 873 BLDS Đức quy định: “Thiết lập thông qua thỏa

tude và đăng bề

1) Việc chuyển giao quyển sở hữu đối với một lô đắt, việc áp đặt một quyển Tên một lô đất và việc chuyển giao hoặc áp đất quyền đó cân thông qua sự

thỏa thuận giữa người có quyển với người khác va phải đăng ký vé sự

thay đổi quyên nảy trong sé địa chính, trừ trường hợp pháp luật có quy.

định khác

3) Trước khi đăng ký, các bên chỉ bị ràng buộc bởi thỏa thuân giữa họ khinhững théa thuận đó được công chứng, hoặc được thực hiện trước Sở địachính, hoặc được trình lên Sở địa chính, hoặc khi người cô quyền đã

chuyển giao cho người khác một bản chấp thuận việc đăng ký thỏa min

quy định của Luật Đăng ký đất đai”

Nhu vay, theo BLDS Đức, trong một giao dich dén sự (vi du như giao dịch.

về tặng cho tai sản) dường như có hai giao dịch: một giao dich mang tinh chất trái quyên (hop đồng) va do các quy định trong Quyển 2 “Laat về các quan hệ

nghia vi" của BLDS điều chỉnh, một giao dich mang tính chất vật quyển và do

các quy định trong Quyển 3 “Vat quyén” của BLDS điểu chỉnh Sự giao nhận tai

sản (trong trường hợp vật giao dịch là động sản) hoặc đăng ký (trong trường hop

vật giao dich la bat động sản) là điêu kiện để sự chuyển vật quyền (trong phạm

vi luận văn là quyển sở hữu) có hiệu lực Do đó, đối với bắt đông sản, đăng ký là

diéu kiện để việc chuyển quyền có hiệu lực, nói cách khác, đăng ký lả diéu kiện để việc chuyển quyền, xác lập quyền (vật quyên) có hiệu lực, chứ không chỉ có thiệu lực đối kháng với người thứ ba.

Còn theo pháp luật dân sự Việt Nam

Trong BLDS năm 2015 của Việt Nam cũng có nhiễu điểm tương đồng với BLDS Đức Vé cơ cầu BLDS năm 2015: có Phan thứ hai Quyển sở hữu và

quyền khác déi với tài sin (nhiên điểm tương đồng với Quyển

BLDS Đức, có Phan thứ ba “Nghia vụ và hợp đồng” (nhiêu điểm tương đông với Quyển 2 “uất về các quan hệ nghĩa vu" của BLDS Đức) Trong BLDS

năm 2015 của Việt Nam có những điều luật riêng biệt quy định về hình thức hop

đông và hiệu lực xác lập, chuyển quyền sở hữu, quyền khác đôi với tai sản (vật quyền): Điểu 161 về thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đổi với tai sin, Điều 502 vé hình thức, thủ tục thực hiện hợp đông vẻ quyển sử dung đất, Điêu 503 về hiệu lực của việc chuyển quyển sử dung dat Bên canh đó, tai LĐĐnăm.

2013 và Luật Nha ở năm 2014 cũng có những quy định vé hình thức hợp đồng

‘va việc chuyển quyền sử dụng đất và chuyển quyền sở hữu nha tại các điều riêng biệt Hon nữa, khoản 1 Điển 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về hình thức

hợp đồng, trong đó có HĐTCNƠ, phải được công chứng hoặc chứng thực va

thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng Hiệu lực về việc chuyển quyên sở hữu đổi với nhà ở được quy định tại Điều riêng (Điều12 Luật Nha ở năm 2014), đó là thời điển ban giao nha ở.

Theo quy đính tại khoản 2 Điển 459 BLDS năm 2015: “Hop đẳng tổng

cho bắt đông sản có hiện lực ké từ thời diém đăng i, nếu bắt động sản không "phải đăng kỷ quyền sở hiữu thì hop đồng tăng cho có hiệu lực lễ từ thời điểm

cluyén giao tài sản” Do đó, đối với tài sản không phải đăng ký quyển sở hữu

thì thoi điểm phát sinh hiệu lực của hop đồng tăng cho là khi bên tăng cho chuyển giao tai sản cho bên được tăng cho và bên được tăng cho nhận tài sin Đôi với tai sản là nhà ở là bat động sản, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014 1a kể từ thời điểm ban giao nha ở Tuy nhiên, như đã tình bày ở trên, theo quy định tai khoản 1 Điển 122 Luật Nha 6 HĐTCNỢ, phải được công chứng hoặc chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hop đồng là thời điểm công chứng, chứng thực Ta thấy có sự không

thống nhất giữa hai văn bản BLDS va Luật Nha ở trong quy định về hiệu lực củahợp đông, Phân tích vẻ sự không thống nhất này sẽ được dé cập kỹ hơn tại Mục3.5 của luận văn.

Thứ ba hop đẳng tăng cho nhà ở là một hợp đồng không dén bù.

"rong cuộc sống, con người thường sử dung hop đồng như một phương tiện

để trao đổi các lợi ich vật chất, nhằm thỏa mãn nhu cau trong sinh hoạt, tiêu dùng, nhưng ngoải ra con người cũng còn sử dụng hợp đỏng để giúp đỡ nhau Một trong những phương tiện để các chủ thể giúp đỡ lẫn nhau là HĐTCNƠ Có thể thay rằng tién dé của hợp đồng không có dén bu là môi quan hệ tinh cảm sẵn.

có giữa các chủ thể Đây là một loại hợp đồng mà tính

ngoài tinh chất của quy luật giá trí bởi sự chỉ phối của yêu tổ tinh cảm” Trên cơ sở tình cảm các bên thiết lập các hợp đồng không có dén bu để giúp đỡ lẫn nhau.

Do vay, hop đồng tăng cho tai sản luôn là hợp đồng không mang tính đến bi

‘Tinh chất không có đền bù la đặc điểm quan trọng nhất thể hiện bản chất của hợp đồng tăng cho, Nêu bắt kỳ nghĩa vu nào mang ý nghĩa vat chất ma bên được tăng at của nó đã vượt ra

"LE Thị Gimg 019), 94p, cho ts theo pháp it itt Nạn — Một sổ vấn ý luận tà me“Ất Luận tin sft học, Đường Đạ Sọc Lệ E Nội, 36

cho sé phải thực hiện vì lợi ich của bên tăng cho thi hợp đồng đó sẽ không được

coi là hợp đồng tặng cho.

Vé ban chất HĐTCNƠ là sự chuyển giao quyền sở hữu nba (quyển chiếm.

hữu, sử dụng, định doat) cho người khác và không yêu câu bên được tăng cho

thực hiền nghĩa vụ mang tính dén bù cho bên tăng cho kể cả đổi với HĐTCNƠ có điều kiện Trước tiên luôn khẳng định hợp đồng tặng cho tải sản nói chung và.

HBTCNO nói riếng đù có kém theo điều kiện hay không cũng luôn luôn mang

đặc điểm von có của nó là hợp dong không có tính đến bù, trao đổi ngang giá

Căn cứ Điều 457 BLDS năm 2015 đã định ngiĩa chung cho tắt cả các loại hop

đồng tăng cho luôn luôn phải đảm bảo yếu tổ không có tính dén bu trong hợp đông Theo quan điểm của tác giả luận văn cũng đảng ý tính không đền bi là tính cốt lối trong hợp đồng tăng cho tài sản Tuy nhiên chỉ những diéu kiên mang

tính chất đến bù tương xứng hoặc tương đương với gia ri tải sản tăng cho thi lúc

nay hợp đông tăng cho can phải xác định là loại hợp đồng mua bán, trao đổi hoặc thâm chí là hợp đẳng dich vụ Vi dụ A tăng cho B một căn nhà với điều kiện đưa A một khoản tiên tương đương với giá tủ căn nhà Hoặc A tăng B một

căn nhà với điển kiện A phải xy một căn nhà khác cho mình Mặt khác, việcchăm sóc, nuối đưỡng cha, me dường như là việc đương nid

hiểu của người con với đẳng sinh thành ra mình nhưng vì một lý do nảo đó mà

cha me không tin tưởng khi giao tai sản của minh cho con nên muốn kèm điều kiến phải chăm sóc, nuối dưỡng Có thể thấy việc bổ mẹ tăng cho nha ở cho con

cái kèm theo điều kiện con cái phải chăm sóc nuôi dung hay hương hod xétcho cùng thi bên tăng cho (cha, me) được hưởng một lợi ích vat chất từ bén được

tăng cho khi tăng cho nhà ở đó lả mét khoản chi phi nhất định Tuy nhiên, lợi ch

này không mang tinh đến bù tương đương so với giá r tai sin tăng cho lã căn

nhà Do đó, việc quy định điều kiện chăm sóc, nuôi dưỡng theo quan điểm tac

giả không làm mat tinh chất không đến bù của hợp đẳng tăng cho vi không mang

tính chất dén bù tương đương vả cũng phù hợp với đời sống và con người Việt

‘Nam giữa cha me và con cái.

đó là việc báo

142 Phân loai hợp đồng tặng cho nhà ở

Hop đồng tăng cho nhà ở được giao kết khả nhiêu trên thực té Do vay, các loại HĐTCNƠcũng đa dạng, phong phú Xét đưới mỗt tiêu chí khác nhau,

HBTCNO được phân thành các loại tương ứng

12.1 Căn cứ vào ý chi của bôn tăng cho

Căn cử vào ý chi của bên tăng cho, HBTCNO được chia làm hai loại: Hop

đồng tăng cho nhà ở thông thường và hợp đồng tăng cho nha ở cỏ diéu kiệncóđiều kiện

Hop đồng tăng cho nhà 6 thông thường, được biểu là trong hợp đồng tăng,

cho ma bên được tăng cho nhận tai sản ma không phải thực hiện bất cứ mộtnghĩa vụ nào trước hoặc sau khí nhân tai sin tăng cho Hợp đồng nay chủ yéu

được ap dung để giúp đỡ, hỗ trợ, lam từ thiện hoặc hợp đồng tang cho được xác

lập, thực hiện giữa các thành viên trong gia đính, bạn bè Ví dụ Bồ me tặng chonhà ở cho con cái khi con ra ở riêng, tăng cho nhà tình thương, tăng cho nhà chongười có công với cách mang,

Hop đẳng ting cho nhà ở có điều kién: là hop đồng mà theo đó các bên có

thể thoả thuận thêm về sự kiện 1a điều kiên của hợp đồng, theo đó bên tăng cho

êu cầu bên được tăng cho thực hiện một hoặc nhiên nghĩa vụ trước hoặc.

sau khi tăng choTM Nói các khác hop đồng tăng cho có điều kiện là trường hợp "bên được tăng cho muốn nhận được tài sin tăng cho thì phải thực hiên một hoặc nhiêu nghĩa vu trước hoặc sau khi tăng cho và diéu kiên không vi pham điêu cấm.

của pháp luật, không trai đao đức xã hội và có thể thực hiện được và không,

‘mang lai lợi ich vật chất cho bên tăng cho Vi du: A và B thỏa thuận với nhau A

sẽ tăng cho nha cho B với điều kiện B phải thi đỗ Đại hoc Luật Hà Nội Theo đó,

* Đầu 462 BLD Salma 2015

néu B không đỗ địa học Luật Hà Nội thi hợp đẳng không phát sinh hiệu lực, A

không phải tăng cho nhà cho B

Việc phân biệt HĐTCNƠ theo tiêu chỉ nảy để xác định hiệu lực của hop đồng tăng cho còn chiu sự tác động của sự kiện mà các bên thoả thuận là điều

kiến của hợp đẳng vả quyển đôi lai tai sin khi bên được tăng cho không hoàn.

thành được điều kiên của hop đẳng tăng cho Theo đỏ, đối với HĐTCNƠ thông

thường chỉ cén giao kết hoặc công chứng là đã có thể phát sinh hiệu lực Tuy

nhiên đối với hợp động tăng cho có diéu kiện các bên có thể thoả thuần về một

sự kiện có hiệu luc của hợp đồng hoặc huỷ bé hợp đồng, Bên tăng cho được cân

nhắc việc lấy lại tài sản tặng cho ngay cả khi tài sản đã được chuyển giao cho

"bên được tăng cho, hoặc ngay cả khi bến được ting cho đã thực hiện điển kiện

của hợp đồng thì bên tặng cho vẫn có thể lựa chọn việc không chuyển giao tài

sản tặng cho ma chỉ cân thanh toán chi phí cho việc thực hiện điều kiện1.2.2 Căn cứ vào hình thức của hop đẳng

Căn cứ vào hình thức của hợp đồng tăng cho nhà ở có thể chia làm hai loại:

Hop đồng tặng cho nha ở bắt buộc phải công chứng, chứng thực va hợp đồngtăng cho nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

Thủ nhắt hợp đồng tang cho nhà 6 bắt buộc phải công ching chứng thực.

Đây là những trường hợp pháp luật buộc HĐTCNƠ phải công chứng hoặc chứng

thực Viếc giao kết HĐTCNƠ này phải được thực hiện trước mat công chứng viên hoặc người có thẩm quyền chứng thực ma pháp luật quy định Việc công.

chứng, chứng thực HDTCNO trong trường hợp nay là điều kiện có hiện lực của

hợp đồng theo quy định của luật Vi dụ: Cá nhân tăng cho nha ở cho cả nhân, Thứ hai, hợp đồng tặng cho nhà ở không bắt buộc phải công clưng, chứng

thực Đây là loại hop đồng tăng cho ma không cân phải giao kết trước mat công

chứng viền hoặc người có thẩm quyển chứng thực theo pháp luật quy định “Thông thường đổi tượng hợp đồng nay là những loại nha ở đặc thù như nha tinh

nghĩa, tăng cho nha tinh thương thì hợp đồng không bắt buộc phải công chứng,

chứng thực Ví du Nha nước tăng cho người thân người có công với cách mang

nhả tinh nghĩa, hợp đông tặng cho nay không cần phải công chứng vẫn phát sinh.

hiểu lực

Việc phân biệt HDTCNO theo tiêu chi này nhằm hình thức có phải là điền

kiến có hiệu lực của hợp đồng và thời điểm hợp đẳng phát sinh hiệu lực Trong

đó, HĐTCNƠ luật bit buộc phải công chứng, chứng thực sẽ có hiệu lực tạ thời

điểm hoàn tắt thủ tục công chứng, chứng thực Trường hợp HĐTCNƠ không bắt ‘bude phải công chứng, chứng thực thi hợp ding này có thể phát sinh tai thời điểm hợp đồng được giao kết, hoặc thời điểm khác do các bên thoả thuận

Trường hợp hợp đẳng tăng cho buộc phải tuân theo điển kiến hình thức nhưng

các bên không thực hiền theo thi hop đồng có thể bị tuyên bổ vô hiệu theo quy

định của luật

13 Khái quát lịch sử hình thành và phát triển quy định pháp luật dân sự về "hợp đồng tặng cho nhà ở tại Việt Nam.

13.1 Giai đoạn tị năm 1945 đến năm 1995

‘Sau cuộc tổng khởi nghĩa tháng Tám thành công nha nước Việt Nam dan

chủ công hòa ra đời Đây lả bước ngoặt lịch sử của nước nhà kế thửa các quyđịnh của Ba bộ dân luật Bộ luật dân sự Nam kỷ giản yên 1983, Bộ luật dân sựBắc kỳ năm 1931, Hoàng Việt Trung Ky Hộ Luật năm 1936 Ngày 09/11/1946,Hiển pháp đâu tiên của nước ta được ra đời, tại Điều 12 của Hiền năm 1946 phápquy đính “Quyén te hữu tài sẵn của công dân Việt Neon được bảo đảm “nhưng

vấn để nha ở chưa được đặt ra một cách cụ thể Quy định nay gián tiếp thừa nhận chế đồ tw nhân với sở hữu ti sin (nha 6) vẻ các quyền năng như chiêm hữu, sử

dụng, định đoạt trên cơ sở các quy định tăng cho của ba bô Dân luật, đồng thờikhông trai với nguyên tắc độc lâp, tự do của dân tộc.

én năm 1952, Chủ tịch Hỗ Chi Minh ban hành Sắc lệnh số 85/SL quy định thủ tục trước ba về việc mua bán, tăng cho va đổi nha cửa, ruông đất Tại Điều 1 và Điều 3 của Sắc lệnh này, lẫn đầu tiền nhà nước đã dé cập tới đổi tượng, chủ

thể, hình thức của văn tư tăng cho nhà của, rudng đất Điểu nay cho thấy Nha nước đã ghi nhân và kiểm soát liên quan đến ting cho nha đã được chú trong hon?!

Năm 1979, Nghị định số 02/NĐ-HĐCP ban hanh Điển lệ thống nhất quan

lý nha cửa ở các thành phó, thi x Theo do tai Điểu 16 của Nghị định nay quy dink” Việc chuyển dich nhà cửa của các cơ quan xí nghiệp phải theo ating

các nguyên tắc, thủ tue do pháp luật Nhà nước quy dah.” Nhìn chung trong

giai đoan này các quy định về HĐTCNƠ chưa hoàn chỉnh và cũng chưa được.

hi nhân trong các văn bản hiệu lực pháp lý cao như Bộ luật, Luật ma con nằm.

tải rác trong các nghỉ định, thông tử.

Dén năm 1901, Hội đồng Nha nước ban bảnh Pháp lệnh nhà ở số

51-LCTIHBNN được ban hảnh đã đánh dầu một bước quan trong trong việc bảo về

quyển sở hữu cho người dân Theo Điều 15 quy định “ cá nhân có guyển sở

"iu nhà 6 được tao lập hợp pháp thông qua việc tặng, cho và các hình thức

khác theo quy đmh của pháp luật” Đồng thời tai Điều 17 của Pháp lệnh quy đinh

“Chủ sở hữu nhà ở có quyển chuyển quyén sở hiữu nhà ở cho người khác theo

ny inh của pháp luật” Có tại Pháp lệnh đã ghỉ nhận hình thức chuyển quyển sé hữu nha ở cho chủ thể khác nhưng chưa có quy định cụ thể về

Để cụ thể hóa các quy định về HĐTCNỢ, thì với sự ban hanh của Nghị định GUICP ngày 5/7/1994 về quyển sở hữu nhà và quyển sử dụng đất tại đô thí Trong nghị đính này, nhà ở với tư cách là đổi tương của hop đồng đã được phân

chia theo các đổi tượng, hình thức sở hữu, việc phân chia nay đảm bảo cho việcthực hiện các thủ tục iền quan đến nha ở như tăng cho được thuận tiện hơn Như

vây có thể thấy các quy định về HĐTCNƠ ngày cảng được chú trọng và hoàn.

thiên hơn

ˆ Nguyễn Vin Hiến 2006), “Fp ding tặng cho ong dụng de — Mit số vn đ lý invita tn",

Tuân ăn thạc sĩ hột học, mông Đạihọc Lut Bà Nội, 1

13.2 Giai đoạn từ năm 1995 dén năm 2005

Năm 1995, BLDS năm 1995 và có hiệu lực ngày 1/7/1996 Theo đỏ, các quy

định về HBTCNO cũng đã được ghi nhân trong BL.DS năm 1995 tại Điều 463 cụ

thé “Tặng cho bắt động sản phải được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc có ching thực của Uy ban nhân dân cấp có thẩm quyằn và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyén, nấu theo guy đinh của pháp luật bắt động sản phat đăng ky quyén sở hữu Hop đồng tặng cho bat đông sản có hiệu lực lễ từ thời idm đăng ký; nếu bắt đông sẵn hông phải đăng Ags quyền sở lửa, thi hop đồng tặng cho có hiệu lực ké từ thời điểm nhận tài sản

Co thể nhận thấy, trong giai đoạn nay mọi giao dich tăng cho hay mua bán.

vvé nhà ở luôn kèm theo với đất ma không có sử tách biệt Cụ thể, căn cứ khoản 1

Điều 48 LĐĐ năm 2003 và theo Biéu 3 Nghị dinh số 6Ö/CP ngày 05/7/1994 của

Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở vả quyền sử dụng đất ở tại đồ thi quy định cấp.

giấy chứng nhân quyển sử dụng đất đổi với tất cả các loại đất Theo đó, tinh tới

thời điểm nay các trường hợp có tài sản gắn lién với đất (nha ở) thì tài sản đó được ghỉ nhận cing trên giấy chứng nhân quyển sử dụng đắt, và người chủ đối

với đất ở va nhà ở bắt buộc phải đăng ký quyển sử dụng đất và quyền sở hữu nhatheo quy định pháp luật

13.3 Giai đoạn từ năm 2005 dén ney

Bồ luật Dân sự (sau đầy viết tất là BLDS) nấm 2005 ra đời đã quy đính cụ thé về HĐTCNƠ, quy định về hình thức của hợp đồng, quyền vả nghĩa vụ của các bên Tiếp theo lả Luật Nha ở năm 2005 quy định cụ thể HDTCNO như Điều kiên, đối tương của hop đồng, điều kiện các bên tham gia, trình tự, thủ tục tăng cho nba ở Có thể nói từ năm 2005 với sự ra đời của Luật Nhà ở năm 2005 lẫn đâu tiên có sự tách biệt về việc đăng ký quyền sở hữu nha vả đăng ký quyền sử

dụng đất ma không còn cấp chung trên cing mét gáy chứng nhân quyển sử

dụng đất Theo đó, Luật Nhả ở năm 2005 quy định cấp giầy chứng nhận quyền

sử hữu nhà ở là “sổ hổng” đổi với hai trường hop: Thứ nhất, chủ sở hữu nhá ở

đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nha chung cư thi cấp

một giấy chứng nhân quyển sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở Thứ hai, chủ

sở hữu nha ở không đồng thời là chủ sử dụng đất thi cấp giầy chứng nhận quyền.

sử hữu nhà 6.

Luật Nha ở năm 2005 được áp dung trong thời gian khá dài, tuy nhiên nhằm.

khắc phục những han chế còn tên tại và để theo kịp sự phát triển của anh tế.

Năm 2014, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở năm 2014 thay thể luật nhà ở cũ.Năm 2015, Quốc hội ban hành BLDS năm 2015 thay thé BLDS năm 2005

'Bộ luật năm 2015 tiếp tục có những kế thừa va sửa đổi bổ sung quy định về nha ở Bên cạnh đó, quy định của Luật Nha ở năm 2014 về hiệu lực của hợp đẳng, nói chung, HDTCNO nói riêng cũng có sự thay đổi nhất định.

Tóm lại, qua các thời kỳ khác nhau Việt Nam đã có các văn bản quy phạmpháp luật điển chỉnh các vẫn để liên quan đến nhà ở nói chung, cũng như liên

quan đến HĐTCNƠ nói riêng, Qua mỗi thời kỳ những quy định này đã có sự thay đổi tao bành lang pháp lý vững chắc cho quá trinh thực hiện hợp đồng va giải quyết những tranh chấp phát sinh trong thực tế.

KET LUẬN CHƯƠNG 1

Hop đồng tăng cho nha ở là một giao dịch dân sự phd để chuyển giao.

quyên sở hữu nha ở và là hợp đẳng không có đến bu, Tại chương 1 của luận văn

tác giả đã làm rổ một số van để lý luôn của hop đồng tăng cho nha ở như.

Thứ nhất, đã xây dựng và phân tích được các khái niệm liên quan đến hop

đồng tăng cho nhà ở như: nha ở, hợp đồng tăng cho nhà ở.

Thứ ha, đã chỉ ra và phân tích được các đặc điểm cơ bản của hợp đồng tăng,

cho nhà &

“Thứ ba, đã đưa ra được các tiêu chí cơ bản dé phân loại hop đồng tăng cho nhà ở Mỗi cách phân loại déu có những giá tri nhất định cho việc nghiên cứu vả

"hoàn thành pháp luật ở chương sau

Thứ tự, đã nghiên cứu khái quát quy định của pháp luật qua các thời kỳ cóliên quan đến hợp đẳng tăng cho nha ở Qua đỏ chỉ ra quá trình hình thảnh, phát

triển các quy định pháp luật có liền quan đến hợp đồng tăng cho nhả ở.

CHƯƠNG 2.

THUC TRẠNG PHÁP LUẬT DAN SU VIỆT NAM HIỆN HANH VE HỢP BONG TANG CHO NHÀ Ở

2.1 Quy định pháp luật về chủ thể tham gia hợp đẳng tặng cho nhà &

Chủ thể của HĐTCNƠ gồm Bên tặng cho vả bên được tăng cho Theo

quy định tại Diéu 7 Luật Nhà ở năm 2014, đổi tương được sử hữu nhà ở tại Việt

Nam bao gồm: "7ổ chức, hd gia đình, cá nhân trong nước Người Việt Nam định cư ở nước ngoài Tổ chức, cả nhân nước ngoài quy dinh tat khoản 1 Điều 159 của Luật ney" HĐTCNƠ là hợp đồng có mục đích chuyển quyền sở hữu nhà ở từ bên tăng cho sang bên được ting cho Do đó vẻ cơ bản chủ thể trong HBTCNG có thể là cá nhân hoặc pháp nhân có quốc tịch Việt Nam Trường hợp chủ thể tham gia hop đồng la người nước ngoài sẽ có quy định riêng biệt, Năng lực của chủ thể tham gia HDTCNO chiu sự điển chỉnh của BLDS năm 2015 và Luật Nhà ở năm 2014 Cụ thể

3.1.1 Bin ting cho nhà ở

That nhất, bên tặng cho nhà ở là cá nhân

‘Dap ứng các nhu cau trong đời sống, để cá nhân tham gia vảo các giao

dich dân sự nói chung vả HĐTCNƠ nói riếng thi cá nhân tăng cho nha ở phải có

năng lực chủ thể phù hợp với giao địch xác lập Năng lực chủ thể của cá nhân.

‘bao gồm năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự Theo đó, năngIe pháp luật dân sự là khả năng của cả nhần có quyển dân sự và có nghĩa vụ dân

sử? Theo đó, có thể hiểu năng lực pháp luật đân sự của cả nhân tham gia vào.

HBTCNO!a quyển và ngiĩa vuma pháp luật cho phép được thực hiện Mọi cá

nhân có quốc tịch Viet Nam đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau và năngIre pháp luật của cá nhân có từ khí cá nhân đó sinh ra, chấm dứt khi cá nhân đó

chất di Quyên sử hữu nhà ở, quyển tham gia vio các giao dịch trong đó có

HDTCNO lả một trong những nội dung năng lực pháp luật dân sự của cả nhân?3

Bên canh năng lực pháp luật dân su, bên tăng cho nhà ở la cá nhân phải có nănglực hành vi dân sự Theo quy định của Điểu 19 BLDS năm 2015 quy định

“Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vicủa mình vác lập, thực hiện quyền nghĩa vụ dân sự” Nên năng lực hành vi dân.

su của cá nhân là phu thuộc vào độ tuổi và khả năng nhân thức, làm chủ hành vi của cá nhân đó, Căn cứ vào đô trưởng thành vẻ thể chất và nhân thức của cá

nhân để xác định cá nhân ở đô tuổi nào, nhân thức ra sao thì được tự mình tham.

gia các giao địch nói chung và HDTCNG nói riêng,

Mot là, người tặng cho tài sản đã thành niên

Theo quy định tại Điều 20 BLDS năm 2015 quy định “Người thành niênlà người từ it red tắm tut trở lên” Người có năng lực hành vi dân sự đây đãđược tham gia xác lap mọi giao dịch dân sự Điều 119 Luật Nhả ở năm 2014cũng thừa nhận chỉ người có năng lực hành vi dân sự đẩy đủ mới được phép tư

mình sắc lập vả thực hiện HBTCNO, Người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự

được quy định tại Điều 24 BLDS năm 2015 do đỏ khi chủ thể nay tham gia xác

lập HBTCNO phải có sự đồng ÿ của người đại điện theo pháp luật Người có khó

khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi được quy đính tại Điều 23 BLDS năm.

2015 là người thành niên do tình trang thể chất hoặc tinh thân ma không đủ khả năng nhận thức, làm chủ hành vì (dương chưa đến mute mắt năng lực hành vi

dân sue), có yêu cầu, có kết luận giám định pháp y tâm thần thi Toa án sẽ tuyên.bổ chủ thể nay có khó khăn trong nhân thức, làm chủ hành vi đồng thời Tòa ánsẽ chỉ định người giám hộ và sác định quyền và nghĩa vu của người giám hồ Dođó, người có khỏ khăn trong nhân thức, làm chủ hành vì có được tự mình tham.

gia HĐTCNƠ hay phải thông qua người giám hộ phụ thuộc vào nội dung giám

hộ trong quyết định của Tòa an Vi dụ: A bi Toa án quyết định tuyến bố là

người có khó khăn trong nhận thức và lam chủ hành vi và trong quyết định của> Đều 17, BED Sani 2015

aghoin 1 Điu 23 BLD Sim 2015

Tod án, quy định tải sản của A do người gám hộ quản lý thì A không thé la chủ thé tặng cho trong hợp HĐTCNƠ.

Người mắt năng lực hảnh vi dân sự được quy định tại Điều 22 BLDS năm.

2015 theo đó chủ thé nảy hoàn toàn không có khả năng nhận thức, làm chủ hành.

vi Do đó, mọi giao dich dan sự phải do người đại dién sắc lập, thực hiện Trong,trường hop này căn cứ Điều 59 BLDS năm 2015 thì các giao dich với ngườikhác vi lợi ích của người được giám hô, những giao dich với tai sản có giá trị lớn.

phải có sự ding y của người giảm sit việc giám hô, Tuy nhiên, riêng đổi vớigiao dịch tăng cho tải sản của người được giám hô thì không được phép thực

hiển Do đó, đối với chủ thé mắt năng lực hành vi dén sự không được tham gia

vào HBTCNO

Hat là, người tặng cho tài sẵn chưa thành niên

‘Tay theo độ tuổi ma người chưa thành niên tham gia giao địch vẻ nhà ở ở

các mức đô khác nhau Cụ thé, căn cứ Điều 21 BLDS năm 2015 về người chưa

thảnh niên như sau: (¡) Người từ đủ sau tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác.

lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luất đồng ý,trữ giao dịch dân sự phục vu nhu cầu sinh hoạt bảng ngày phủ hợp với lứa tuổi,

(0) Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tam tuổi tự minh xác lập, thực "hiển giao dich dân sự, từ giao địch dân sử liên quan đền bắt đồng sản, đông sản.

phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người

đại diện theo pháp luật đồng ý Theo đó, đối với người chưa thành niên có hai

phương thức tham gia giao dich dân sự là Người chưa thánh niên tham gia giaodịch thông qua người đại diên hoặc tự mình thực hiện và phải théa mấn một số

điều kiện nhất định Đối với con chưa đủ sáu tuổi, từ đủ sáu tuổi đến mười lãm tuổi thi các chủ thể này và người đại điện không được xác lập HĐTCNƠ Bởi vì, hẳu hết các giao dịch của người đưới mười lãm tuổi đền phải người đại điện

pháp luật đồng ý Những giao dich phục vụ nhủ câu sinh hoạt hing ngày phù hop

với lứa tuổi thi những người nảy co thể tự mình thực hiện Còn việc tặng cho nha

ở là hợp đồng có giá trị lớn, quy trình, thủ tuc nghiêm ngất và phức tap, do vay

HBTCNO không phải a giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu, hằng ngày (như ăn, uống, mặc ) Vamuc đích của HĐTCNƠ là chuyển quyền sở hữu cho

người khác vì méi quan hé thân thiết, sư quý mễn ma không thu lại bắt kỳ lợiích vật chất nào khác Đối với con chưa thành niên căn cứ khoản 4 Điển 21

BLDS năm 2015 và Điểu 77 Luật Hôn nhân và Gia đính năm 2014 chỉ những người từ đủ mười lãm tuổi đến mười tam tuổi mới được tham gia xác lập

HBTCNO và việc ác lập này phải thông qua người đại diện theo pháp luật đồng

ý Điệu 136 BLDS năm 2015 quy định các trường hop người đại diện theo pháp

luật Theo quy định pháp luật người đại điện cho con chưa thánh niên có thể la

cha mẹ Tuy nhiên, không phải moi hợp đồng tăng cho nhà của người từ đủ mười

lăm tuổi đến đưới mười tám tuổi xác lập dù người đại điện theo pháp luật đông ý'

1 phát sinh hiệu lực Bởi theo khoản 3 Điều 141 BLDS năm 2015 quy địnhngười đại diện không được sac lậ lao dịch dân sự với chínhminh Do đó, con chưa thành niên không được tăng cho tài sản cho bổ me mà bồme là người đại điện.

, thực hiến các

Thứ hai, người tặng cho nhà ở là pháp nhân và các chủ thé khác

Đối với tổ chức, theo quy định điểm b khoản 1 Điều 119 Luật Nha ở năm 2014 quy định điều kiên chủ thể tham gia giao dich nha ở: “ nếu là tổ chức thi

"phải cô tue cách pháp nhân trừ hường hop 16 chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà

tinh thương” Bên cạnh đó theo quy định của Biéu 74, BDLS năm 2015 để một tŠ chức được công nhận la pháp nhân phải đủ bồn điều kiện sau: Được thánh lập

hợp pháp, Có cơ cầu tổ chức rõ ring đúng quy định pháp luật, Có tài sẵn độc lậpVới cả nhân, pháp nhân Khác vả tự chu trách nhiềm bằng tải sản của mình, Nhân.

danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập” Việc tham gia củapháp nhân vào HĐTCNƠ phải thực hiện đúng theo quy định của pháp luật và

Điều lệ của pháp nhân Cũng gidng cá nhân khi tham gia giao dich thi pháp nhân.cũng phải có năng lực pháp luật va năng lực hành vi dan sự Tuy nhiên, đối vớicá nhân năng lực pháp luật dân sự của cả nhân có từ khi sinh ra, năng lực hành ví

‘hoi 1 Đền 74 BLD Sain 2015

dân suphu thuộc theo từng độ tuổi Còn đối với pháp nhân thì năng lực pháp luật ‘va năng lực hành vi dân sự có đồng thời một thời điểm, tại thời điểm pháp nhân ghi tên trong Sổ đăng ký kinh đoanh hoặc theo quyết định thanh lập pháp nan” Do đó, kể tử thời điểm pháp nhân có năng lực chủ thể thì pháp nhân có quyển tham gia HĐTCNƠ Nhưng không phải mọi trường hợp pháp nhân đều có quyền tham gia hợp đồng tăng cho tài sản Cu thé: Theo điểm d khoản 1 Điều 59 Luật

phá sản năm 2014 Giao dich của domnh nghiệp, hợp tác xã mắt khả năng thanhtoán được thực hiện trong thởi gian 06 thang trước ngày Téa án nhẫn dân raquyết định mỡ thủ tục phá sin bi coi 1a vô hiệu nêu thuộc một trong các trường

hợp “ 4) tặng cho tài sản” Như vây, nếu giao dich tăng cho tai sản của chủ

doanh nghiệp được thực hiện trong thời gian 6 tháng thi Quản tải viên, doanhnghiệp quan lý, thanh ly tài sản có trách nhiêm xem xét giao dich của doanh.nghiệp, hop tác xã mắt khả năng thanh toán và để nghi Tòa án nhân dân xem xét

tuyên bổ giao dich vô hiệu Cũng theo quy định tại điểm d Khoản 1 Biéu 205 Luật doanh nghiệp năm 2014 kể tử khi có quyết định giải thể doanh nghiệp cũng nghiêm cấm đoanh nghiệp thực hiện việc ting cho tai sản Việc cầm pháp nhân.

không được phép tặng cho tất sản khi đang mở thủ tục phá sản hoặc hi có quyết

định giải thể nhằm bảo toàn tai sản của pháp nhân đó, tránh tdu tán tải sản bảo vệ.

quyền va lợi ich hợp pháp cho các chủ nợ.

Đối với hô gia dinh, khác với BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 khôngquy đính hô gia đính là chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự Có thể thấy,BLDS năm 2015 ghỉ nhân chủ thé quan hệ pháp luật dân sư nói chung, chủ thể

tham gia HĐTCNƠ nói riêng chi bao gồm cá nhân và pháp nhân từ các lý do

sau Một Ja, thành viên của hộ gia đình thường xuyên có sự thay đổi (do tach,

nhập, sinh, tử, kết hôn ) nên việc xác định thành viên của hộ gia định khi có

tranh chấp để xác định quyển va nghĩa vụ gặp nhiễu khó khăn, thường không.

chính xác Hai là, khó xác định “tar sản chung”, của hộ gia đình khi tham giaquan hệ pháp luật dân sự và điển đó gây khó khăn trong việc sac định trách

—¬

nhiêm dén sự của cả nhân hay trảch nhiệm dân sự của hộ gia định” Tuy nhiền,

đổi với tặng cho nha ở, theo quy định tại Điều 2 Luật Nha ở năm 2014 vẫn xác

định Hồ gia đính được coi lả chủ thể trong các hợp đồng vẻ tăng cho nhà ở Với

tư cách là chủ thé sở hữu nhà ở theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 10 Luật

Nha ở năm 2014 quyền của hộ gia đính sở hữu nhà ở được phép "ting cho nhà6° Do đó, di BLDS năm 2015 là bộ luật chung không quy định chủ thể trong

HBTCNG là hộ gia đình nhưng theo luật chuyên ngành (luật nhà ở) có thé khẳng định ring hô gia đình vẫn có tư cách chủ thể trong giao dịch tăng cho nha ở Tuy

nhiên, theo khoản 1 Điểu 101 BLDS năm 2015: “Trưởng hop hô gta đình thaon

gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình là chủ thé tham gia xác

lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc quyên cho người đại diện tham gia xáclập, thực hiện giao dich dân sue" Như vậy, mặc dù Luật Nhà ở nấm 2014 có quy

định nhưng bản chất hộ gia đình không trực tiếp là chủ thé trong quan hệ ting

cho nhà ở mà chi thé vẫn lá các thành viên của hộ gia đình2.1.2 Bồn được tặng cho nhà ở

Vé cơ bản, bên được tăng cho nha ở cũng giống với bên tăng cho Khi

tham gia giao dịch bên được tăng cho cứng phải thöa min điều kiện về năng lực chủ thé trong giao dich dân sự Ngoài những điểm chung thì đối với được ting

cho là nhà ở cũng có một số điểm đặc biệt theo quy định Luật Nhà ở năm 2014như sau:

Thử nhất, bên được tặng cho nhà ở là cả nhân

Điều kiện cá nhân được tặng cho nha ở được quy định cụ thể tại khoản 2

Điển 119 Luật Nhà ở năm 2014 Theo đỏ, đối với bên nhận tăng cho nba ở là cánhân trong nước thì cá nhân đã thành niên có đây đủ năng lực hành vi dân sự thì

‘hoan toàn có thé ty minh tham gia xác lập giao dich tặng cho theo ý trí của mình.

Còn đổi cả nhân trong nước là người chưa thánh niên, đồi với bên tăng cho nhà ở

"Li Thị Gig G019), “Hi che tồi sất eo pháp luật Đật Net — Med vấn 3 dit ae“Ất Luận in tin Titec, Đường Đạ Đọc Toậ Ha Nội, 68