Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Trường: Quyền sở hữu nhà ở của chủ thể có yếu tố nước ngoài theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay

BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

ĐÈ TÀI KHOA HỌC CÁP TRƯỜNG

QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở CUA CHỦ THE CÓ

Chủ nhiệm đề tài: 7S Trần Quang Huy

Trường Đại học Luật Hà Nội

Hà Nội, 2022

NHỮNG NGƯỜI THAM GIA THỰC HIỆN ĐÈ TÀI

HỌC VỊ

CƠ QUAN CÔNG TÁC/ TƯ CÁCH THAM GIA

DE TÀI

Trần Quang Huy Tiến sỹ luật học

Khoa Pháp luật Kinh tế,

Trường ĐH Luật Hà Nội

Chủ nhiệm đề tài; Tác giả Báo cáo tông thuật, Tác giả Chuyên đề 01

Phạm Thu Thủy Tiến sỹ luật học

Khoa Pháp luật Kinh té,

Trường ĐH Luật Hà Nội

Đồng tác giả Chuyên đề 03

Đỗ Xuân Trọng Tiến sỹ luật học

Khoa Pháp luật Kinh tẾ,

Trường Đại học Luật Hà Nội

Thư ký đề tài; Tác giả Chuyên đề 02

Trần Ngọc Hiệp NCS Thế Luật học

Khoa pháp luật dân sự,Trường Đại học Luật Hà Nội

Đồng tác giả Chuyên đề 03

MỤC LỤC

PHAN I: Báo cáo tổng hợp ¿c1 E211 1111115121111111111111 117111011111 11 re 1PHAN II: Các chuyên đề nghiên tru cceccecccscsesesscscsescscsssssecscscsesescsvssseescseeesees 97 Chuyên đề 1: Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của chủ thé có yếu tố nước ngoài tại Việt Nam.

Tác giả: TS Trần Quang lHuy -c- St SE EEEEEE SE EEEEEEEEEEEEEE E111 11x kg g7 Chuyên đề 2: Thực trạng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của chủ thé có yếu tố nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam.

Tác giả: TS Đỗ Xuân TTỌNg - SE SE EES KT E1E111111101111111111111 1x0 160Chuyên đề 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của chủ thé có yếu tố nước ngoài

được phép mua nhà ở tại Việt Nam.

Tac giả: TS Pham Thu Thuy; NCS Thể Ti ran Ngọc Hi€p oeeecceecceeceeeeseeeeetteeeees 205Bài viết tạp chi: Tran Quang Huy, “Ouyén sở hữu nhà ở của chủ thé có yếu tônước ngoài”, Tạp chí Pháp luật & Phát triển số 7&8/2022 c2 243

BAO CAO TONG HỢP DE TÀI NCKH CAP TRUONG

QUYEN SO HUU NHA O CUA CHU THE CO YEU TO NUOC NGOAI THEO PHAP LUAT VIET NAM HIEN NAY

MO DAU

1 Tính cấp thiết của dé tài

Trong lịch sử chắc chúng ta còn nhớ ngày 5/6/1911, Bác Hồ của chúng ta, ngày ấy là người thanh niên Nguyễn Tat Thanh đã rời Bến cảng nhà Rồng

lên con tàu Amiral Latouche Treville “di tim hình cua nước” trong bai thơ của

Chế Lan Viên ma mỗi hoc trò khi trên ghế nha trường đều in đậm trong trai tim và khối óc Bác của chúng ta đã đi khắp năm châu 4 biển dé tìm đến chủ nghĩa Lénin và con đường dau tranh giải phóng dân tộc cho đất nước Việt Nam Theo Bác đã có biết bao thế hệ người Việt Nam đã phải xa xứ khắp nơi trên thế giới dé tìm hiểu về Tự do, Bình đăng và Bác ái hoặc một cách đơn giản là đi dé học tập, kinh doanh, làm ăn, sinh sống trên những vùng đất xa quê hương Hàng triệu người Việt Nam đều quặn đau khi nước nhà có chiến tranh, khi nước nhà chưa thống nhất Tất cả chúng ta đều reo mừng khi đất nước tự do, ai cũng hướng về tổ quốc nguyện cống hiến, xây dựng nước nhà và từ đó dong người Việt Nam xa xứ trở về tổ quốc ngày càng nhiều Nhu cầu được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như một lẽ tự nhiên bắt đầu từ đó Mặt khác, khi Việt Nam là một quốc gia dang phát triển, có chính trị ôn định, có mong muốn làm ban với tat cả các nước không phân biệt chế độ chính trị, thì dòng vốn đầu tư nước ngoài chảy vào kinh tế nước ta Nhiều người nước ngoài đến Việt Nam hợp tác làm ăn cũng là lẽ bình thường Họ cũng có nhu cầu về nhà ở như mọi công dân trong nước, quyền sở hữu nha ở của chủ thé có yếu tố nước ngoài cũng là một

nhu câu chính đáng mà luật pháp cân ưu tiên bảo vệ.

Do nhiều nguyên nhân khác nhau, Việt Nam hiện là một trong những

quôc gia có sô lượng đông đảo người Việt Nam sông va làm việc ở nước ngoài.

Hiện nay, có khoảng 4,5 triệu người Việt Nam đang sinh sống, làm việc và học tập tại 110 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới! Đại bộ phận người Việt (98%) tập trung ở 21 nước thuộc năm khu vực địa lý: Bắc Mỹ, Tay Au, Nga và Đông Âu, Đông Nam A, Đông Bắc A và Châu Úc Khoảng 80% người Việt đang làm ăn, sinh sống ở các nước công nghiệp phát triển, cụ thể: Ở Mỹ có khoảng 2.200.000 người; ở Pháp và Úc mỗi nước khoảng 300.000 người;

Canada có 250.000 người; Đức có 125.000 người.

Bên cạnh đó, ở Việt Nam hiện nay cũng có hàng trăm ngàn người nước

ngoài đang sinh sống, làm việc và định cư tại Việt Nam Họ có thể là các nhà

đầu tư, chuyên gia làm việc tại các cơ quan đại diện ngoại giao, các tổ chức quốc tế của Liên hợp quốc, các tô chức phi chính phủ, liên chính phủ tại Việt Nam, là các chuyên gia làm việc tại các doanh nghiệp, các dự án đầu tư tại Việt Nam, doanh nghiệp có von đầu tư tại Việt Nam Các doanh nhân, các nhà đầu tư kinh doanh bat động sản tại Việt Nam ở nhiều dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại có vốn đầu tư nước ngoài như Phú Mỹ Hưng, Ciputra cũng là

một bộ phận có vai trò quan trọng trong việc đầu tư tạo lập bat động san ban

cho người Việt Nam va người nước ngoài Một bộ phận không nhỏ là người

nước ngoài có hợp đồng lao động hoặc sinh sống định cư tại Việt Nam có mối quan hệ hôn nhân với người Việt Nam, tìm kiếm công ăn việc làm tại Việt Nam, nhập quốc tịch Việt Nam.

Mặt khác, do hoàn cảnh lịch sử để lại, có rất nhiều vuong mac trong viéc giải quyết tranh chấp dân sự về nha ở có yếu tố nước ngoài tham gia, đặc biệt là người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư về nước mua bán bắt động sản tại Việt Nam trước khi có các chính sách về việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam hoặc có sự ton tại của các giao dịch dân sự về nhà ở, đất đai song chưa có các quy định của pháp luật để giải quyết Thông qua người thân đứng tên để mua nhà ở, nhận chuyển nhượng

! hftp://vietnamnet.vn/vn/thoi-su/90272/hon-4-5-frieu-nguoi-vief-song-o-nuoc-ngoai.html Truy cập ngày

20/06/2022 (xin lưu ý, thống kê người "Việt Nam định cư ở nước ngoài có thé thay đổi theo thời gian và theo

tài liệu được truy cập ở những thời điêm cụ thê Vì vậy, theo các tài liệu khác nhau con sô dao động trongkhoảng 4,5 đên 5,3 triệu người).

quyền sử dung đất ở Việt Nam núp bóng người thân mua ban bat động sản sau đó phát sinh tranh chấp là hiện trạng xây ra không hiếm trong các tranh chấp dân sự về nhà ở tại Việt Nam Việc cho thuê, mua bán nhà ở có người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được quy định rõ ràng từ trước khi có Nghị quyết số 1037/NQ- UBTVQHI2 ngày 27/7/2006 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về giải quyết các giao dịch dân sự có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia đã gây nhiều khó khăn cho việc định đoạt quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài Đây là những vướng mắc đáng kế các tranh chấp về giao dịch bất động sản ở Việt Nam cần có đường lối thống nhất trong xử lý nhằm bảo hộ các quyền sở hữu nguyên thủy, chính đáng của chủ thể có

yêu tô nước ngoài tại Việt Nam.

Thực tế là, từ sau ngày 1/10/2001 một trong các chủ thé có yếu tố nước

ngoài là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt

Nam trên cơ sở sửa đổi Điều 80 Luật Dat dai năm 1993 Đây là quy định rất được mong chờ bởi người Việt Nam định cư ở nước ngoài, là cơ sở pháp ly dé quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thực thi Trong quá trình triển khai Luật đất đai, việc chia thành các nhóm người Việt Nam định cu ở nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam đã hạn chế nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu mua nhà ở tại Việt Nam nhưng không đủ điều kiện theo quy định Trên thực tế, việc quy định chỉ cho phép mua một nhà ở thương mại của các tổ chức kinh tế trong nước và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư phát triển cho bản thân và gia đình dường như đã hạn chế nhiều cơ hội được sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài Vì vậy, Luật Đất đai năm 2003 đã sửa đổi Điều 121, Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi Điều 126 nới lỏng nhiều điều kiện cho người Việt

Nam định cư ở nước ngoài tiếp cận thị trường bất động sản tại Việt Nam Theo

đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua nhiều nhà để ở, không bị khống chế về số lượng nhà ở cũng như được mua không chỉ là nhà ở thương mại, mà còn được mua nhà riêng lẻ, nhà biệt thự, nhà phố thương mại Tuy nhiên, đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và cơ cau của nó

trong doanh nghiệp cũng như cá nhân nước ngoài có được sở hữu nhà ở tại Việt

Nam hay không? Vẫn là van dé còn bỏ ngỏ Vì vậy, ngày 3/6/2008 Quốc hội đã có Nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 của Quốc hội khóa 12 thí điểm cho phép tổ chức cá nhân nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam trong thời gian 5 năm từ 1/1/2009 đến 31/12/2013 Theo Nghị quyết này, có 5 nhóm tô

chức, cá nhân nước ngoài được phép mua nhà ở thương mại cho bản thân và

gia đình Sau ngày 31/12/2013, Quốc hội sẽ tong kết thi hành nghị quyết nay và tiếp tục cho phép mua nhà ở hay không tiếp tục thực hiện nghị quyết này do Quốc hội quyết định Luật Nhà ở năm 2014 đã chính thức quy định về quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân trong nước, tô chức, cá nhân nước ngoải, người Việt Nam định cư ở nước ngoài Luật này có hiệu lực kể từ ngày

Tuy nhiên, đã hơn 8 năm thực thi, Luật Nhà ở năm 2014 vẫn dé lại nhiều khoảng trống về mặt pháp lý khiến cho việc thực hiện quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài gặp nhiều khó khăn, cần phải có giải pháp xử lý trong thời gian gian tới Vì vậy, việc nghiên cứu tông thé về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam, giải quyết các tranh chấp về nhà ở có yếu tố nước ngoài trong một đề tài khoa học cấp Trường là rất cần thiết Do đó, nhóm giảng viên đã chọn đề tài “Quyên sở hữu nhà ở của các chủ thể có yếu to nước ngoài theo pháp luật Việt Nam hiện nay” dé nghiên cứu, góp phần làm sáng tỏ các vấn đề lý luận, làm rõ thực trạng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của chủ thê có yếu tố nước ngoài, qua đó hoàn thiện các cơ chế chính sách pháp luật về đất đai, về kinh doanh bat động sản và pháp luật về

nhà ở của Việt Nam.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

2.1 Trong nước

Van dé quyên sở hữu nhà ở của chủ thê có yêu tô nước ngoài trong chừngmực nào đó đã có một sô tác giả nghiên cứu dưới dạng các sách tham khảo, bàiviệt hội thảo, tạp chí, các đê tài khóa luận, luận văn và luận án Có thê liệt kêmột sô công trình liên quan đên vân đê này như:

Bài viết tạp chí

- Trần Trọng Dang Đàn, “Cộng đông người Việt Nam ở nước ngoài dau thé kỷ XXI: Số liệu và Bình luận”, Tạp chí Quê Hương):

- Phó Thủ tướng, Bộ trưởng Bộ Ngoại giao Phạm Bình Minh, “Náng cao

hiệu quả công tác đối với Việt Nam ở nước ngoài trong tình hình mới ”, Tạp chí

Quê Hương);

- Nguyễn Hồng Bắc (2002), “Một số vấn dé pháp lý về người Việt Nam định cu ở nước ngoài”, Tạp chí Luật hoc, Trường Dai học Luật Hà Nội, sé

- Doãn Hồng Nhung (2005), “Hanh lang pháp lý mới cho người Việt Nam định cu ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài su dung dat ở tại Việt Nam”, Tạp chí Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, số 1/2005.

- Tưởng Duy Lượng (2008), “Hướng xử lý việc người Việt Nam định cư

ở nước ngoài mua nhà, đất nhưng nhờ người khác đứng tên hộ”, Tạp chí Tòa án nhân dân, Tòa án nhân dân tối cao, số 6/2008.

- Duy Kiên (2010), “Có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia

trong giao dịch dân sự về nhà ở, trường hợp nào thì áp dụng Nghị quyết số 1037/2006/NO-UBTVOH11 ngày 27/07/2008 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội,

trường hop nào thì không áp dụng ”, Tap chi Tòa án nhân dân, Tòa án nhân dân

tối cao, số 3/2010.

- Nguyễn Minh Hang, Nguyễn Thùy Trang (2011), “Xác định quyên sử dung đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tranh chấp đất dai từ quy định của Luật Dat dai năm 2003”, Tạp chí Nghề luật, Học viện Tư pháp,

- Trần Quang Huy, “Luật Đất dai năm 2003 và van đề hội nhập kinh té quốc tế”, Tạp chí Luật học, số 3/2005.

- Tran Quang Huy, “Pháp luật dat dai hiện hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm quyên của người sử dụng đất”, Tạp chí Luật học sô 8/2009.

- Trần Quang Huy, “Các vấn đề pháp lý về pháp luật đất đai mà doanh nghiệp nước ngoài khi dau tư vào Việt Nam cần quan tâm”, Tạp chí Luật học số 11/2009.

- Tran Quang Huy, “Các vấn dé pháp lý về đất dai và bat động sản tai Cong hòa Liên Bang Đức, Tai chí Luật học số đặc san tìm hiểu về hệ thống pháp luật Cộng hòa Liên Bang Đức”, số 11/2011.

- Trần Quang Huy, “pháp luật về kinh doanh bất động sản vì sự hội nhập và phát triển đất nước, viết trong cuốn sách Pháp luật Việt Nam trong tiến trình hội nhập quốc tế và phát triển bên vững”, NXB Công an nhân dân, Hà Nội,

- Nguyễn Hồng Bắc (2018), “Địa vị pháp lý của người Việt Nam định cư ở nước ngoài - các vấn đề lý luận và thực tiền”, đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Trường đại học Luật Hà Nội năm 2018.

- Nguyễn Thị Nga, “pháp luật kinh doanh bat động sản đối với nhà dau

f nước ngoài tại Việt Nam”, sách chuyên khảo “Luật học Việt Nam - những

van đề đương đại”, NXB Tư pháp, Ha Nội, 2019

- Nguyễn Thị Nga, “pháp luật kinh doanh bat động sản đối với nhà dau tư nước ngoài tại Việt Nam” (bài viết trong cuôn sách Pháp luật kinh tế Việt Nam trong thời kỳ đôi mới, NXB Chính trị quốc gia sự thật, Hà Nội, 2019

Sách chuyên khảo, đề tài nghiên cứu, khóa luận, luận văn

- Cục Lãnh sự, Bộ Ngoại giao Việt Nam (2011) “Báo cáo tổng quan về

tình hình di cư của công dan Việt Nam ra nước ngoài của Cục Lãnh sự, BộNgoại giao Việt Nam, Hà Nội, tháng 12/2011;

- Doãn Hồng Nhung (2010), “Pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam

định cu ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam”, Sách chuyên khảo,NXB Xây dựng;

- Nguyễn Hồng Bắc (201 1), “Quy định của pháp luật Việt Nam về người

nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài” Sách tham khảo, NXB Tupháp, Hà Nội;

- Đặng Thi Hang (2010), “Những vấn dé pháp lý về sử dụng đất của

người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ Luậthọc, Trường Đại học Luật Hà Nội.

- Đặng Anh Tuấn (2012), “Hoàn thiện các quy định của pháp luật về

việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam”,

Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội.

- Doãn Hồng Nhung (2016), “Pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam

định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam ”, NXB Xây dựng, HàNội.

- Phạm Thu Hương (2014), “Thue trạng và hướng hoàn thiện một số quy định pháp luật về quốc tịch và nhà ở đổi với người Việt Nam định cư ở nước

ngoài”, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Dai học Luật Ha Nội.

- Phan Tuyết Trinh (2014), “Quyên sở hữu nhà ở của người Việt Nam

định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩluật học, Trường Đại học Luật Hà Nội

- Trần Quang Huy (chủ biên), 2017, “Binh luận chế định quản lý nha nước về dat dai trong Luật Dat dai năm 2013”, NXB Tư pháp, Hà Nội, năm

- Nguyễn Thị Nga, “Hoàn thiện pháp luật về quyên của người sử dung đất trong lĩnh vực dau tr”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường của Trường

Đại học Luật Hà Nội năm 2011.

- Nguyễn Thị Thanh Xuân va Tran Vang Phú (2019), “Ché định về quyén

Sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu lập

pháp số 1(377).

Nhu vậy, các công trình ké tên trên đã nghiên cứu một số van đề pháp lý và thực tiễn liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam Tuy nhiên, các công trình, bài viết, nghiên cứu hầu như mới chỉ đề cập đến một số vấn đề về hoạt động người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà chưa công trình nào nghiên cứu một cách hệ thống về các quan hệ dân sự, thương mại, đầu tư các chủ thé có yêu tô nước ngoài tham gia tại Việt Nam, nhất là trong giai đoạn pháp luật Việt Nam có nhiều điểm mới điều chỉnh về địa vị pháp lý của chủ thê có yếu tố nước ngoài trong những văn bản pháp luật mới nhất hiện nay, ví dụ như Luật Đầu tư năm 2020.

Tuy nhiên, chủ thể có yếu tố nước ngoài không chỉ bao gồm người Việt Nam định cư ở nước ngoài, ma còn nhiều chủ thé khác như người nước ngoài, tổ chức nước ngoài được nhà nước cho phép mua nhà, sở hữu nhà ở tại Việt Nam Trong khi các nghiên cứu về người Việt Nam định cư ở nước ngoài phần nao có tính hệ thống và khá đa dạng, thê hiện nhiều nghiên cứu, bai viết, các sách liên quan nhưng riêng đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam dường như rất ít đề cập Đặc biệt là các nghiên cứu về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài thực hiện theo Nghị quyết số 19/2008 của UBTVQHI2 ngày 3/6/2008 của Ủy Ban thường vụ Quốc hội về việc thí điểm năm năm cho phép người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam (giai đoạn từ 1/1/2009- 31/12/2013) cũng như vấn đề luật hóa các quy định về việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài được sở hữu bắt

động sản tại Việt Nam của Luật Nhà ở năm 2014.

Bên cạnh đó, các bai việt chuyên nghiên cứu về giải quyêt các giao dịchdân sự nhà ở, về dat đai cua chủ thé có yêu tô nước ngoài dường như chưa được

dé cập nhiêu trên các Tạp chí, các sách khoa học Đây chính là lỗ hong trong

nghiên cứu hiện nay Vi vay, đây là van đê cân nghiên cứu, tiêp tục hoàn thiện

vê quyên sở hữu nhà ở có yêu tô nước ngoài trong phương hướng hoàn thiện

pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản ở nước ta.

Do vậy, đây là vấn đề khá mới và thời sự chưa được đầu tư nghiên cứu thỏa đáng trong xu thé bảo vệ và bảo đảm quyền sở hữu nhà ở của mọi chủ thé

sở hữu nhà ở dù trong nước hay nước ngoài của thời kỳ hội nhập sâu rộng vào

đời sông kinh tế quốc tế Việc nghiên cứu này sẽ góp phần hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bat động sản, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đất đai dưới góc nhìn nhận về quyền sở hữu nhà ở của các chủ thể có yếu tố nước ngoài được

mua nhà, sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo các quy định của pháp luật Việt Nam.2.2 Ngoài nước

Đối với các quốc gia khác trên thế giới, vấn đề quyền sở hữu nhà ở của chủ thé có yếu tổ nước ngoài cũng được coi là một van đề hết sức quan trong, thu hút nhiều tác giả tiến hành nghiên cứu Có thé liệt kê một số công trình liên quan đến vấn đề này như :

- Bài báo “The Regulation of the Ownership of Flats by Foreigners after

the Enactment of the Job Creation Law“ (Quy định về quyền sở hữu căn hộ của

người nước ngoài sau khi ban hành Luật tạo Việc làm), đăng trên Tạp chíIndonesia Law Review năm 2022 của nhóm tác gia Made Suksma PrijandhiniDevi Salain, I Dewa Gede Palguna va I Gusti Ngurah Parikesit Widiatedja.

- Cuốn sách “Housing Affordability and Housing Policy in Urban China” (Kha năng mua nhà và chính sách nhà ở tại khu vực đô thị Trung Quốc) của các tác giả Zan Yang, Jie Chen, xuất bản vào năm 2014.

- Bài nghiên cứu “Housing Policies in Singapore” (Các chính sách nhà ởtại Singapore) của tác gia Sock Yong Phang va Matthias Helble đăng trên ADBIWorking Paper 559 nam 2016.

- Báo cáo của Ngân hang thé giới tại cuốn sách, World Bank in Việt

Nam, Compulsory Land Acquisition and voluntary Land Conversion in ViệtNam, 2011.

- Oxfam in Việt Nam, báo cáo về tham vấn cộng đồng góp ý kiến cho dự thảo Luật Dat đai năm 2013, 2013.

- Allens alliance with Linklaters LLP, Legal Guide to Inverstment in ViệtNam, 2017.

- Emma Godfrey and Adrian Davis, Claims to the Possession of LandPublisher LNUK, UK 2000.

Đặc biệt là cuốn sách đạt giải Nobel về kinh tế học của Hernado de Soto, Sự bí ấn của vốn, The Mystery of Capital: Wy Capitalissm triumphs in the West

and fail everywhere else, Basic Books, New York, 2000 luôn được nhómnghiên cứu quan tâm.

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu3.1 Mục dich:

Mục dich nghiên cứu dé tài chính là tìm ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của các chủ thể có yếu tố nước ngoài cũng như nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của chủ thể có yếu tố nước ngoài tại Việt Nam Trong bối cảnh hiện nay, các đạo luật quan trọng như Luật Dat đai, Luật nhà ở và Luật kinh doanh bat động sản đang được Quốc hội xem xét cho ý kiến dé sửa đổi căn bản trong năm 2023 tạo thành nền tảng pháp lý quan trọng cho việc phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trong đó có sự tham gia của các chủ thể có yếu tổ nước ngoài Đóng góp hoàn thiện pháp luật, góp ý cho việc hoàn thiện các luật về đất đai, kinh doanh bắt động sản và nhà ở trong đó đảm bảo các quyền con người, quyền công dân, quyền sở hữu nhà ở của chủ thê có yếu tố nước ngoài trong thời gian tới đây chính là mong muốn của nhóm tác giả nghiên cứu đề tài.

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Đê thực hiện mục đích nghiên cứu nói trên, nhóm tác giả đê tài đê ra cácnhiệm vụ nghiên cứu như sau:

Thứ nhật, nhóm tác giả nghiên cứu sâu các nên tảng lý luận cua đê tài, tại

sao và nguyên cớ như thế nào theo thời gian để Đảng và Nhà nước Việt Nam quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật quan trọng nhất về quyền sở hữu nhà

ở của chủ thé có yếu tố nước ngoài, nêu bật cơ sở thực tiễn trong xây dựng chính sách và pháp luật hình thành nên các quy định về quyền sở hữu nhà ở của các chủ thé đặc biệt này trên cơ sở tham van, tìm hiểu kinh nghiệm nước ngoài về quyền sở hữu nhà ở của chủ thể có yếu tố nước ngoài.

Thứ hai, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của chủ thé có yếu tô nước ngoài chính là nhiệm vụ quan trọng dé thay rõ khoảng trống pháp lý, những quy định không phù hợp, những tồn tại, bất hợp lý trong các quy định hiện nay về quyền sở hữu nhà ở của chủ thê có yếu tố nước ngoài Qua đó tạo dựng, kiến tạo thành các bài học, những van dé pháp lý cần quan tâm, phân tích kỹ các bat cập, tồn tại và nguyên nhân của nó dé tạo nên các định hướng và cơ sở của việc hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của chủ thể có yêu tổ nước ngoài.

Thứ ba, nhóm tác giả trên cơ sở đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của chủ thể có yêu nước ngoài xây dựng các đề xuất, kiến nghị và giải pháp dé hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của chủ thé có yếu tố nước ngoài, góp phan đóng góp ý cho Quốc hội, các cơ quan có thầm quyền về việc sửa đôi, bố

sung Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật

Nhà ở năm 2014.

Thứ tư, một kỳ vọng lớn mà nhóm tác giả hướng tới chính là xây dựng hệ

tài liệu nghiên cứu chuyên sâu, chuyên khảo về quyền sở hữu nhà ở của chủ thé có yêu tố nước ngoài phục vụ cho đào tạo các bậc và hệ đào tạo của các cơ sở đào

tạo luật ở Việt Nam, đặc biệt là dành cho đào tạo bậc sau đại học tại Trường Đại

học Luật Hà Nội, tài liệu nghiên cứu gửi tới các đại biểu Quốc hội, các cơ quan nhà nước có thâm quyên trong sửa đôi các đạo luật hiện nay.

4 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối trợng nghiên cứu:

Nhóm tác giả nghiên cứu coi đối tượng nghiên cứu dé hoàn thành đề tài chính là toàn bộ các chính sách, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam trong hơn nửa thé kỷ tô chức, chi dao trong xây dựng pháp luật dé nhà nước ban hành

lãi

các Bộ luật, đạo luật đơn hành, các quy định của chính phủ về quyền sở hữu nhà ở của chủ thể có yếu tổ nước ngoài Từ Hiến pháp đến BLDS, các luật về đất đai, kinh doanh bất động sản và nhà ở cũng như các Nghị Quyết của Quốc hội, UBTVQH, các nghị định, nghị quyết của chính phủ, quyết định của Thủ tướng chính phủ trong việc thi hành pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của chủ thé nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam.

4.2 Pham vi nghién cứu:

Về nội dung, đề tài chi nghiên cứu về quyền sở hữu nha ở của chủ thé có yếu tố nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam, việc nghiên cứu đầu tư kinh doanh bất động sản trong thị trường bất động sản mà tô chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia đầu tư sẽ được xem xét trong khuôn khổ một nghiên cứu khác.

Về không gian và thời gian, đề tài được nghiên cứu trong phạm vi cả nước kế từ thời điểm nhà nước Việt Nam cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam (từ 1/10/2001 với sửa đổi Điều 80 Luật Đất đai năm 1993 tới nay), đặc biệt là qua các lần sửa đổi Điều 126 Luật Nha ở năm 2005, Điều 121 Luật Đất đai năm 2003 và quá trình thực thi Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014 và Luật Nhà ở năm

5 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở vận dụng phương pháp luận Mác- Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, các quan điểm của Đảng và nhà nước Việt Nam về nhà nước pháp quyén xã hội chủ nghĩa, về quyền công dân, quyền con người trong xây dựng pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của chủ thê có yếu tố nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam Các phương pháp nghiên cứu đều là phương pháp nghiên cứu khoa học truyền thống trong giới luật học, cụ thể là:

- Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích tài liệu được sử dụng dé thu thập, đánh giá các nguồn tài liệu liên quan đến đề tài gồm các văn kiện Đảng, Các Bộ luật, đạo luật đơn hành, các Nghị quyết của Quốc hội, UBTVQH, các

văn bản của chính phủ, Thủ tướng chính phủ, các sô liệu của các báo cáo, của

Bộ xây dựng về số lượng người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam đến tháng 7/2022 Các phương pháp trên cũng góp phần đánh giá khảo cứu các sách chuyên khảo, tham khảo, các bài viết khoa học đăng tạp chí, các luận văn, luận án tiến sĩ nghiên cứu về quyền sở hữu nhà ở của chủ thé có yếu t6 nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam Phương pháp này được chúng tôi sử dụng xuyên suốt quá trình viết Báo cáo tổng hợp cũng như các chuyên đề 1,2, 3.

- Phương pháp so sánh được sử dung dé nghiên cứu các tài liệu nước ngoài, kinh nghiệm của một số nước về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại các nước đó, đánh giá đối chiếu với các quy định của nhà nước Việt Nam dé hướng tới hoàn thiện các quy định về quyền sở hữu nhà ở của chủ thé có yếu tố nước ngoài, đề xuất các giải pháp và kiến nghị.

- Phương pháp phân tích, diễn giải các quy định pháp luật nhằm giải thích, hiểu chính xác các quy định pháp luật trong Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở cũng như các văn bản quy phạm pháp luật khác nhằm thay rõ những hạn chế, bất cập trong xây dựng pháp luật, qua đó đề xuất sửa đổi bố sung các đạo luật tới đây được Quốc hội thông qua Phương pháp này cũng được nhóm tác giả sử dụng xuyên suốt trong quá trình nghiên cứu đề tài 6 Danh mục các chuyên đề

Chuyên dé I Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của pháp luật về quyên sở hữu nhà ở của chủ thể có yếu tố nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam Chuyên dé 2 Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật vê quyên sở hữu nhà ở của chủ thể có yếu tô nước ngoài được phép mua nhà ở tại

Việt Nam

Chuyên dé 3 Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về quyên sở hữu nhà ở của chủ thể có yếu tố nước

ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam.

13

NỘI DUNG

1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ THUC TIEN CUA PHAP LUẬT VE QUYEN SỞ HỮU NHÀ Ở CUA CHỦ THE CÓ YEU TO NƯỚC

NGOÀI TẠI VIỆT NAM

1.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu nhà ở của chủ thể có yếu tố nước ngoài

tại Việt Nam

Khi nói về chủ thể có yếu tổ nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam chúng ta đề cập 3 loại đối tượng: (i) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là nhà đầu tư và có nhu cầu mua nhà ở tại Việt Nam; (ii) cá nhân nước ngoài có nhu cầu mua nhà tại Việt Nam; (iii) tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và chi nhánh văn phòng đại diện của tô chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, các quỹ đầu tư nước ngoài, các chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam là nhà đầu tư có nhu cầu nhà ở tại Việt Nam.

Van đề nhà ở được tham gia thị trường, quyền sở hữu nhà ở của chủ thé nước ngoài tại Việt Nam vốn dĩ là những vấn đề hệ trọng của một quốc gia, việc quyết định từ thời điểm nào cho phép chủ thể nước ngoài được tham gia đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại tại nước ta cùng với việc họ được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam ở thời điểm nào đều phải cân nhắc hết sức thận trọng Vì chúng ta biết rằng, hiện nay có tới gần 5 triệu người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại gần 108 nước và vùng lãnh thổ có kiều bào của chúng ta đều hướng về tô quốc° Mặt khác, chúng ta cũng có hơn 100.000 người nước ngoài có hợp đồng lao động tại Việt Nam làm việc tại nhiều tổ chức quốc tẾ, các

doanh nghiệp có vôn đâu tư nước ngoài, là chuyên gia, người quản lý tại các

Điểm b khoản I Diéu 159 Luat Nha ở năm 2014 Xem thêm khoản 5 và khoản 7 Điều 5 Luật Dat dai năm2013 đề cập về tổ chức nước ngoài gồm: (i) tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, cơ quan đại diện của

tổ chức quốc tế và (ai) doanh nghiệp có von đầu tư nước ngoài Do vậy, theo quy định của Luật nhà ở, chỉ có

doanh nghiệp có von đầu tư nước nước ngoài và các chi nhánh của nó mới thuộc đối tượng được mua nhà ở tạiViệt Nam Các tô chức nước ngoài có chức năng ngoại giao hoặc tổ chức quốc tế khác chỉ được phép đầu tưxây dựng trụ sở theo giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền của nhà nước Việt Nam, khi có nhu cầuvề nhà ở thì thuê nhà theo quy định, không được phép phép mua nhà ở tại Việt Nam.

> http://quehuongonline vn/gioi-thieu-chung/cong-dong-nguoi-viet-nam-o-nuoc-ngoai-dau-the-ky-xxi-so-lieu-va-binh-luan-6395.htm Truy cập ngày 12/7/2022

doanh nghiệp Việt Nam đều có nhu cầu về nơi ở dưới hình thức thuê nha ở hoặc mua nhà ở thương mại từ các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài đầu tư kinh doanh bat động san.

Vì vậy, để phúc đáp quy định pháp lý cho phép chủ thể có yếu tố nước

`^

ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, chắc răng không thê không quan tâm về hành trình nhiều năm qua từ việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam” đến việc thí điểm cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và chính thức cho phép chủ thé có yếu tố nước ngoài chính danhŠ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam dé nhìn nhận rõ chính sách nhất quán về quyền sở hữu nhà ở của chủ thê có yéu tố nước ngoài

tại Việt Nam của Đảng và Nhà nước ta hiện nay.

1.1.1 Khái niệm và cơ sở chính trị, pháp lý về người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1.1.1.1 Khai niệm người Việt Nam định cw ở nước ngoài

Theo cuốn Từ điển Luật học thì việc giải thích cụm từ “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” được hiểu là: “công dân Việt Nam và người gốc Việt cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dai ở nước ngoài”” Quan niệm này cũng hoàn toàn phù hợp với khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch năm 2008 đã được sửa đổi năm 2014!° Như vậy, trong tư cách là người Việt Nam, có quốc tịch Việt Nam, chưa lay quốc tịch nước ngoài hiện đang định cư tại nước ngoài, thậm chí vẫn còn

hộ khâu thường trú hoặc khai báo tạm trú tại Việt Nam Họ đang sinh sống, làm

việc, học tập hoặc kinh doanh tại nước ngoài nhưng có nhu cầu đầu tư về nước, hướng về tô quốc và mong muốn có nhu cầu về nước đề đầu tư kinh doanh sau

thời gian dài ở nước ngoài, được xem xét mua nhà ở tại Việt Nam theo quy

định của Luật nhà ở Thực tế là, trong suy nghĩ của nhiều người dân Việt, người

5 Nld.com.vn/Céng đoàn/hơn - 100.000- lao- động -nước- ngoài- làm- việc -tại- Việt- Nam-2021042019116htm; tác gia Giang Nam, ngày 21/4/2021; truy cập ngày 3/7/2022 Theo báo cáo của Bộ Lao động Thương bình

và Xã hội tính đến tháng 4/2021 có 101.550 người lao động nước ngoài làm việc tại Việt Nam.7 Xem Điều 80 Luật đất dai sửa đổi bỗ sung năm 2001

8 Luật số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội về Luật nhà ở

° Ty điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa và NXB Tư pháp, Hà Nội, năm 2006, trang 583!0 Xem Luật số 24/2008/ QH12 ngày 13/11/2008 của Quốc hội về Luật Quốc tịch Việt Nam

15

Việt Nam định cư ở nước ngoài có lẽ hơi dai dòng nên có thể ngắn gọn hơn với tên gọi” Việt Kiều” hoặc chính danh là Kiều bào ta ở nước ngoài trong văn viết ở nhiều diễn đàn chính thức của Nhà nước ta Do đó, ở nước ta có hắn một Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài (tên tiếng Anh là: State Committee for OverSeas) với tinh cách là một đơn vi cấp Tổng cục trực thuộc Bộ ngoại giao nhằm giúp Bộ trưởng Bộ ngoại giao các tham mưu cho Đảng và Nhà nước về chính sách đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài Ngay từ năm 1959, dù nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa còn rất non trẻ và trước những nhiệm vụ cách mạng ở cả 2 miền Nam Bắc là xây dựng chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc, đấu tranh thống nhất nước nhà ở miền Nam, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 416/QD-TTg ngày 23/11/1959 về việc thành lập Cơ quan quản lý nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan này là tiền thân của Ban Việt kiều Trung ương thành lập sau này theo Nghị định số 29/CP ngày 14/9/1979 của Hội đồng Chính phủ quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyên hạn của Ban Việt Kiều trung ương Cho đến hiện nay chúng ta lay lại tên nguyên thủy ban đầu là Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài,

một cơ quan trực thuộc Bộ ngoại giao làm nhiệm vụ chuyên xây dựng các cơ

chế chính sách về người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong bối cảnh hiện nay Trong tất cả các văn bản pháp luật định danh cơ quan quản lý nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài luôn tồn tại nhiều thuật ngữ khác nhau về khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài, có thời điểm ghi là Việt Kiều, hoặc người Việt Nam sinh sống ở nước ngoài, sau này là người Việt Nam định cư ở

nước ngoài.

Trong từng giai đoạn của lịch sử thì pháp luật Việt Nam có những quan

niệm và định nghĩa khác nhau về người Việt Nam định cư ở nước ngoài Đề cập đến cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài thì cụm từ “Việt Kiều” và

“người Việt Nam ở nước ngoài” thường được sử dụng Tuy nhiên, từ khi Nghị

quyết số 84/HDBT của Hội đồng Bộ trưởng ngày 28/7/1983 được ban hành!

thì cụm từ “người Việt Nam ở nước ngoài” được thay thê bởi cụm từ “người!! Nghị quyết số 84/HDBT ngày 28/7/1983 của Hội đồng Bộ trưởng quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền

hạn của Ban Việt kiêu trung ương.

Việt Nam định cư ở nước ngoài” và chính thức trở thành chủ thé trong cac van bản pháp quy của nha nước Việt Nam!” Đỗ Xuân Trọng khi dé cập về chế định quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất, kinh doanh nhà và được mua nhà tại Việt Nam đã khái

quát quá trình hình thành khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong

các văn bản pháp quy của nhà nước Việt Nam).

Theo cuốn Từ điển Luật học thì việc giải thích cụm từ “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” được hiểu là: “công dân Việt Nam và người gốc Việt cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dai ở nước ngoài”'* Doãn Hồng Nhung trong chuyên khảo của mình đã xác định rất rõ khái niệm về người Việt Nam định cư ở nước

ngoài khi phân biệt giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài với người Việt

Nam ở nước ngoài theo quy định của Luật Quốc tịch năm 2008 đã được sửa đổi năm 201415 Quan điểm này nhận được sự viện dẫn khá chi tiết của Nguyễn Hồng Bắc khi cho rằng, công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài có thé xây trong 2 trường hợp “ người chỉ có quốc tịch Việt Nam định cư ở nước ngoài và người vừa có quốc tịch Việt nam vừa có quốc tịch nước ngoài”'5, Như vậy trong tư cách là người Việt Nam, có quốc tịch Việt Nam, chưa lấy quốc tịch nước ngoài hiện đang định cư tại nước ngoài, thậm chí vẫn còn hộ khẩu thường trú hoặc khai báo tạm trú tại Việt Nam thì họ vẫn nguyên nghĩa là công dân Việt

Mặt khác, không chỉ là người vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam, mà còn một bộ phận là người “gốc Việt Nam” trong tong thé là người Việt Nam định cư ở nước ngoài Có thé thấy rằng, trong tổng số cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì người gốc Việt Nam chiếm một tỷ lệ khá lớn, có thời

12 Xem thêm một số văn bản quy phạm pháp luật như: Luật khuyến khích đầu tư trong nước sửa déi năm 1998,Luật quốc tịch năm 1998, Luật quốc tịch năm 2008 Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013, Luật nhà ởnăm 2005 và 2014, Luật kinh doanh bat động sản năm 2006 và 2014.

!3'T§, Đỗ Xuân Trọng, mục III chương 4 giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội, NXB Công

an nhân dân, Hà Nội, 2020 trang 231.

'4 Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa và NXB Tư pháp, Hà Nội, năm 2006, trang 583

!5 PGS.TS Doãn Hồng Nhung (chủ biên), pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định cu ở nước ngoài và

người nước ngoài tại Việt Nam, NXB Xây dựng, Hà Nội, năm 2016, trang 58 và 59

'6 TS Nguyễn Hồng Bắc, Pháp luật về hoạt động xuất nhập cảnh, cư trú của người Việt Nam định cư ở nướcngoài, Tap chí luật học số 7/2017 trang15.

17

gian sinh sống 6n định ở nước ngoài từ khá lâu Họ định cư ở nước ngoài có thé bằng nhiều con đường khác nhau, có thé sang định cư ở Cộng hòa Pháp sau chiến tranh Đông Dương thời kỳ giải giáp quân đội Pháp sau Hiệp định Giơ-Ne - Vo năm 1954, ra đi khỏi Việt Nam sau cuộc chiến tranh trường ky với Dé quốc Mỹ được cham dứt bởi cuộc tổng tiễn công mùa xuân 1975, thông nhất đất nước Nhiều người Việt Nam đã di tản sang Hoa Kỳ hoặc nhiều nước khác, họ ra đi sau khi miền Nam hoàn toàn giải phóng, đất nước đã thống nhất bằng cả con đường hợp pháp và bất hợp pháp Cho đến nay, sau vài thập kỷ, những đau thương mat mát do chiến tranh dan qua đi, Việt Nam hội nhập sâu rộng hon trong đời sông kinh tế quốc tế, một bộ phận rất đáng ké người gốc Việt Nam sinh sống làm ăn lâu dai ở nhiều nước phát trién được Dang, Nha nước Việt Nam hoan nghênh trở về nước trong vai trò nhà đầu tư, người có nhu cau hồi hương về nước.Theo số liệu của tổ chức di cư quốc tế (IMO), lay từ nguồn dữ liệu của Vụ Liên hiệp quốc về vấn đề kinh tế và xã hội (UNDESA), từ năm 1990 đến năm 2015 có khoảng 2.558.678 người Việt Nam di cư ra nước ngoài Như vậy tính trung bình trong 26 năm theo thống kê có khoảng 100.000 người di cư ra nước ngoài mỗi năm” Việt Nam cũng là quốc gia có số người di cư lớn tại khu vực Đông Nam Á Do vậy, trong cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì một bộ phận quan trọng là người gốc Việt Nam có vai trò rất lớn Theo khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch năm 2008 đã đã được sửa đổi năm 2014, người gốc Việt Nam được hiểu là: “người từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra, quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thông và con, cháu của họ dang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài ” Tuy nhiên, cho đến nay các quy định của nhà nước Việt Nam không xác định rõ thời gian như thế nào là cư trú lâu dài ở nước ngoài từ phía các cơ quan nhà nước có thâm quyền song chính sách coi người Việt Nam định cư ở nước ngoài là bộ phận không tách rời của cộng đồng các dân tộc Việt Nam, nhà nước ta luôn tạo điều kiện thông thoáng dé người gốc Việt Nam làm các thủ tục xuất nhập cảnh dé

!7 Mỗi năm, gần 100 nghìn người Việt Nam di cu ra nước ngoài, nguồn

http://vietnamfinace.vn/tai-chinh.-quoc te/moi- nam -gan- 100- nghin -nguoi -viet -di —cu- ra —nuoc- ngoai-20160722095009241 Htm Truycap ngay 4/3/2017

thăm thân, du lịch, tìm cơ hội đầu tư cũng như mang tài sản để đầu tư khi được hồi hương và được phép mua nhà, sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi đủ các điều kiện về định cư Như vậy, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam đang cư trú, sinh sống, làm việc ở nước ngoài có nhu cầu đầu tư về nước đề kinh doanh nhà ở thương mại theo dự án đầu tư hoặc thuần túy có nhu cầu mua nhà ở dé hồi hương, cư trú, sinh sống tại Việt Nam.

1.1.1.2 Cơ sở chính trị, pháp lý về quyên sở hữu nhà ở của người Việt Nam

định cu ở nước ngoài

Như đã trình bày, việc Nhà nước Việt Nam quan tâm rất sớm đến cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài không chỉ trong ban đầu là xác

định nội hàm người Việt Nam ở nước ngoài, định danh cơ quan quản lý nhà

nước về người Việt Nam ở nước ngoài, mà quan trọng là xác định nền tảng chính trị, pháp lý với các luận điểm về quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài Các quan điểm chính trị pháp lý gồm:

(i) Chính sách đại đoàn kết dân tộc

Chúng ta hiểu rằng, có một bộ phận cộng đồng rất lớn bà con Việt Kiều đang sinh sống ở nước ngoài khoảng 5,3 triệu người so với khoảng 100 triệu dân cả nước Như vậy, cứ khoảng 20 người Việt Nam sống ở trong nước sẽ có

1 người Việt Nam định cư ở nước ngoài Day là một tỷ lệ lớn Chung ta càng

nhớ về quan điểm của Chủ tịch Hồ Chí Minh khi Người có chuyến thăm nước Pháp trong tư cách người đứng đầu Nhà nước có chủ quyền đầu tiên ở Đông Nam Á vào đầu năm 1946, Người không chỉ tham dự các Hội nghị quan trọng, tham gia đàm phán với nhà cầm quyền Pháp tại Hội nghị Phong- ten- nơ- Blo trước một nền hoà bình mong manh cho Việt Nam, ký kết Tạm Ước ngày 6/3 dé hoà hoãn với nước Pháp, đuổi bọn đồng minh Tau Tưởng ra khỏi đất nước trước khi không thê tránh khỏi cuộc chiến tranh trường kỳ 9 năm chống thực dân Pháp Chủ tịch Hồ Chí Minh đã có nhiều tiếp xúc với Việt Kiều tại Pháp

'8 Nguyễn Hồng Bắc, Pháp luật về hoạt động xuất nhập cảnh, cư trú của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

tại Việt Nam, Tạp chí luật học sô 7/2017, trang 15.

19

và chính nhiều Việt Kiều với học thức rất cao đã theo Chủ tịch Hồ Chí Minh về nước, đánh giặc và xây dựng đất nước như nhà khoa học danh tiếng GS Trần Đại Nghĩa, GS Hoàng Xuân Sính, GS Trần Hữu Tước, Võ Quý Huân và Võ Đình Quỳnh và nhiều trí thức yêu nước khác trên con tàu Duy- mông- duy-ếc- vin rời cảng Tu- Lông (Pháp) ngày 18/9/1946 Nhiều nhà khoa học, là học giả yêu nước đã góp công lớn dé xây dựng nền pháp lý nước nhà, nền giáo dục, y tế, văn hóa, quốc phòng cho quốc gia Nhân dân Việt Nam qua bao năm kháng chiến trường kỳ không bao giờ quên ơn các nhà khoa học, các anh hùng liệt sĩ đã hi sinh nhiều lợi ích riêng tư dé dan thân bảo vệ tổ quốc, bảo vệ chính nghĩa của quốc gia, dân tộc trong đó có nhiều Việt kiều yêu nước Bên cạnh đó, giữa bộn bề khó khăn, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã kiên định chống các kẻ thù từ giặc ngoại xâm, giặc đói, giặc dét, với sáng kiến “hi gạo kháng chiến” đã quyên góp nhiều lương thực, thực phẩm, hàng hóa phục vụ cho kháng chiến, kêu gọi sự đóng góp của mọi tầng lớp nhân dân trong đó có tầng lớp tư sản dân tộc, kêu gọi nhiều gia đình tư sản đi tham gia kháng chiến, họ đóng góp cho Chính phủ hàng nghìn lạng vàng một cách công tâm dé làm tiền đề cho ngân khé của Nha

nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa Gia đình Cụ Trinh Văn Bô, một tư sản dân

tộc yêu nước không chỉ dành cho Chủ tịch Hồ Chí Minh và chính phủ kháng chiến căn nhà tại 48 Hàng Ngang dé Bác Hồ viết bản Tuyên ngôn Độc lập lịch sử, mà còn hiến cho đất nước hơn 5.186 lạng vàng góp vào ngân sách của Chính phủ kháng chiến Trong lời kêu gọi toàn dân cứu nước ngày 19/12/1946, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã khang định: “dat nước Việt Nam là một, dân tộc Việt Nam là một, sông có thể cạn, núi có thể mòn song chân lý ấy không bao giờ thay đổi ”/° Những câu nói bat hủ của Người trở thành khẩu hiệu cách mạng như: “Đoàn kết, đoàn kết đại đoàn kết, thành công thành công, đại thành công ” dé

nhắc nhở rằng, một dân tộc muốn đi đến thành công thì phải đoàn kết, đoàn kết

từ trong nước, đoàn kết với bạn bè bốn phương, đoàn kết với người Việt Nam

định cư ở nước ngoài.

!? Xem lời kêu gọi toàn quốc kháng chiến chống thực dân pháp, ngày 19/12/1946

Tham nhuan tư tưởng cua Chủ tịch Hồ Chí Minh, trong các chỉ đạo của Đảng và Nhà nước Việt Nam, đặc biệt tại một văn kiện riêng biệt là Nghị quyết số 36/ NQ-TW ngày 26/3/2004 của Bộ Chính trị Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX về công tác đối với người Việt Nam ở nước ngoài đã khang định: “Người Việt Nam ở nước ngoài là bộ phận không tách rời và là một nguon lực của cộng đồng dân tộc Việt Nam, là nhân tô quan trọng góp phan tăng cường

quan hệ họp tác, hữu nghị giữa nước ta với các nước” Trên cơ sở đó, Dang va

Nhà nước Việt Nam luôn xác định chủ trương và phương hướng công tác đối

với người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong các thỏa thuận với các nước

hữu quan về khuôn khổ pháp ly dé bảo hộ công dân, đảm bảo cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài có cuộc song ôn định, bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của công dân theo đúng tinh thần của luật pháp, công ước quốc tế và thông lệ quốc tế.

Đây chính là nền tảng chính trị, pháp lý rất quan trọng trong chỉ đạo của Đảng và Nhà nước Việt Nam không chỉ mở rộng quan hệ, hợp tác quốc tế với tất cả các nước không phân biệt chế độ chính trị, mà trong nước cô gắng từng bước tạo điều kiện tốt nhất cho các nhà đầu tư nước ngoài trong đó có cộng đồng Kiều bào ta tham gia ngày càng sâu rộng hơn vào thị trường bất động sản

tại Việt Nam.

(ii) Từng bước xác lập và bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài trên nền tảng của Hiến pháp và pháp luật về quyền con người, quyền công dân

Không chỉ các văn kiện của Đảng, các Nghị quyết quan trọng của Bộ Chính trị Ban chấp hành trung ương Đảng về người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Hiến pháp của Nhà nước Việt Nam năm 2013 tại Khoản 1 Điều 18 đã khăng định: “ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là bộ phận không tách rời của cộng đồng dân tộc Việt Nam ”?U và “ Nhà nước bảo hộ công dân Việt Nam ở nước ngoài ” tại Điều 17 của Hiến pháp Điều này không chi khang định quan

điêm trước sau như một của Đảng và Nhà nước Việt Nam vê một cộng đông20 Hién pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, NXB Tư pháp, Ha Nội, năm 2014

BÀI

lớn người Việt xa xứ đêu cùng một cội nguôn “con rồng cháu tiên” từ hàngngàn năm ma ông cha chúng ta đã luôn nhac nhở các thê hệ con người ViệtNam, mà còn xuât phát từ quyên con người, quyên công dân mà nhà nước pháp

quyền xã hội chủ nghĩa của chúng ta coi đó là trọng tâm của phát trién.

Con người sinh ra ban đầu phải đấu tranh với thiên nhiên để có cái ăn, cai mặc, nơi tránh trú mà giản di gọi là nhà rồi mới làm chính trị, triết học, văn hóa, nghệ thuật va sau này là chế ngự thiên nhiên, chống biến đổi khí hậu, vươn tầm khoa học và công nghệ dé tác động trở lại tất cả vì con người, vì hạnh phúc của con người Người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng không nằm trong cái ngoại lệ đó Họ có các quyền con người, quyền công dân về chính trị, dân sự, kinh tế, văn hóa, xã hội được công nhận, tôn trọng, bảo vệ, bảo đảm theo Hiến pháp và pháp luật! Khoản 1 Điều 22 của Hiến pháp năm 2013 cũng xác định: “ công dan có quyên có nơi ở hợp pháp” có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt cũng như quyền tự do kinh doanh trong những ngành nghề mà pháp luật không cam”.

Như vậy, với tư cách là đạo luật sốc, đạo luật mẹ của một Nhà nước,

Hiến pháp năm 2013 đã tuyên ngôn các quyền con người, quyền công dân trong đó có các quyền cơ bản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được đầu tư,

kinh doanh, được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, được Nhà nước Việt Nam bảo hộ

các quyền dân sự về nhà ở, dat đai như công dân ở trong nước Trong trường hợp có các tranh chấp về quyền dân sự về nhà ở, đất đai liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhà nước Việt Nam đều xem xét, giải quyết trên tinh thần thượng tôn pháp luật, bảo vệ các quyền và lợi ích chính đáng của

Không chỉ bảo vệ quyên công dân, quyên con người của người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài, nhà nước Việt Nam còn chủ trương nhiêu chính sách có

?! Xem Hoàng Thé Liên, Hiến pháp năm 2013 những điểm mới mang tinh đột phá, NXB Tư pháp, Hà Nội năm

2015, trang 21.

?2 Xem thêm các Điều 32 và 33 của Hiến pháp năm 2013.

23 Xem, Nghị quyết số 1037/NQ-UBTVQH ngày 28/7/2006 về giải quyết các tranh chấp dân sự về nhà ở có

người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia.

lợi cho quá trình trở về nước đầu tư kinh doanh Vấn đề chính sách một giá là một vi dụ tiêu biểu trong đối xử bình đăng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài” Các Quyết định của Thủ tướng Chính phủ xác định tat cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài và thân nhân của họ khi về nước đều được

hưởng giá dịch vụ, giá vé đi lại trên các phương tiện giao thông vận tải như

công dân ở trong nước?° Như vậy, không có sự phân biệt trong đối xử giữa người trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài ở các khía cạnh về dịch vụ, họ có quyền hưởng đầy đủ các quyền và lợi ích hợp pháp từ các tổ chức, cá nhân cung cấp dịch vụ về đi lại, du lịch không phân biệt về giá.

Từ rất sớm việc chuyền kiều hối về nước đóng góp xây dựng quê hương đất nước được thể hiện băng các chính sách của Nhà nước đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài Chính sách kiều hối này cho phép người nhận tiền không phải đóng thuế thu nhập đối với các khoản ngoại tệ từ nước ngoài chuyển về Như vậy, xét dưới góc độ huy động nguồn lực từ nhiều nguồn khác nhau trong đó có nguồn lực từ người Việt Nam đi lao động ở nước ngoài thông qua xuất khẩu lao động ở các nước nước xã hội chủ nghĩa trước đây đến nay chúng ta huy động nguồn lực từ tất cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài ở mọi quốc gia và vùng lãnh thổ để đầu tư kinh doanh phát triển các thị trường tại

Việt Nam, đặc biệt là thị trường bắt động sản, thị trường khoa học và công nghệ

cũng như đáp ứng các nhu câu tiêu dùng ngày càng cao trong xã hội.

Vi vậy, nhờ các chính sách đúng đắn đó là lượng kiều hối trong nhiều năm qua tăng lên một cách đáng kê, không chỉ giúp cộng đồng người dân trong nước có nguồn vốn đáng kê dé đầu tư kinh doanh trong nhiều lĩnh vực, mà còn giúp nhà nước ta cân đối nguồn ngoại tệ trong cán cân thương mại giữa Việt Nam và các nước Việt Nam trở thành một trong 10 quốc gia thu hút hàng đầu nguồn kiều hối từ người Việt Nam định cư ở nước ngoài” Năm 2021, du trong

24 Xem, Quyết định số 210/1999/QD-TTg ngày 27/10/1999 của Thủ tướng chính phủ về một số chính sách đốivới người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Quyết định số 114/QĐ-TTg ngày 31/7/2001 của Thủ tướng Chínhphủ về việc sửa đổi bổ sung Quyết định số 210/1999/QD-TTg

25 Xem Quyết định 114 QD-TTg ngày 31/7/2001 của Thủ tướng chính phủ về sửa đôi bổ sung Quyết định sô210/1999/TTg ngày 27/10/1999 về một số chính sách đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

26 https:// tuoitre.vn/ kieu-hoi- chuyen- ve —viet- nam- ky- luc -18-1-ty-usd 20211209210435646.htm truy cậpngay 21/10/2022

Zo

nước và trên thế giới đang phải chống chọi với đại dịch bệnh Covid, số lượng kiều hối vẫn đạt được con số ấn tượng là 18,1 tỷ USD.

(iii) Chính sách về sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nguồn động lực để người Việt Nam định cư ở nước ngoài thêm cơ hội đầu tư và gắn bó với tổ

Theo Luật sửa đổi bô sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993 lần thứ hai vào năm 2001 thì lần đầu tiên, nhà nước Việt Nam công bố chính thức

cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở và sở hữu nhà

ở tại Việt Nam kề từ ngày 1/10/2001 Như vậy, từ nay người Việt Nam định cư ở nước ngoài không phải “kinh doanh chui” hoặc “sở hữu chu?” bat động sản tại Việt Nam khi có nhu cầu đầu tư về nước hoặc hồi hương về quê cha đất tô Đã có nhiều trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhờ người thân trong gia đình ở Việt Nam mua nhà, các bất động sản, đầu cơ đất chờ thời song khi có tranh chấp khiếu kiện về đất đai họ đều là người khó có cơ hội được bảo vé các quyền dân sự về nhà ở, đất đai khi tậu nhà, tậu đất trái phép ở Việt Nam Những hậu quả này rất đau lòng khi dòng tiền đầu tư do người Việt Nam định cư ở nước ngoài gửi về cho người thân mua nhà, mua quyền sử dụng đất, nhờ đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng khi giá đất, giá nhà do quy hoạch phát triển đã đội giá lên nhiều lần so với lúc mua Cho đến nay đã 21 năm đã qua, nhà nước ta chính thức, chính thong định danh van dé sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, từ việc chỉ cho phép mua một nhà ở thương mại của tô chức kinh tế trong nước và tô chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư kinh doanh, cho đến nay người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể mua nhiều nhà để ở theo nhu cầu, không bị khống chế về số lượng nhưng không được phép mua nhà dé bán, cho thuê, cho thuê mua như các tô chức kinh tế, cá

nhân Việt Nam?’

27 Xem Điều 11 Luật kinh doanh bat động sản năm 2014 Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đượcgiao đất, cho thuê đất dé đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng dé bán, cho thuê, cho thuê mua; được phépnhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bat động sản để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng

để bán, cho thuê cho thuê mua Tuy nhiên, trong tư cách là người tham gia các giao dịch về mua nhà, công

Vì vậy, trong bối cảnh Việt Nam hội nhập sâu rộng vào đời sống kinh tế quốc tế, chúng ta muốn làm bạn với tất cả quốc gia, vùng lãnh thổ yêu chuộng

hòa bình, tôn trọng công lý thì chúng ta càng trân trọng các chính sách đã và

đang được thực hiện ở Việt Nam trên nên tảng các chỉ đạo quan trọng của Đảng về chính sách đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật cụ thé hóa các quy định về đầu tư kinh doanh tại Việt Nam, quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam và cơ chế pháp lý cho việc bảo vệ các quyền dân sự về nhà ở, đất đai của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi có các tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở trong quá trình đầu tư kinh

doanh tại Việt Nam.

(iv) Nhà nước khuyến khích người Việt Nam định cư ở nước ngoài giữ gìn và phát huy bản sắc văn hóa dân tộc Việt Nam, giữ mối quan hệ gắn bó với gia đình và quê hương, góp phần xây dựng quê hương đất nước Mỗi dịp tết đến xuân về, Ủy ban nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài đều tổ chức nhiều cuộc tiếp xúc lớn với cộng đồng kiều bao ta ở nước ngoài Những cuộc đón tiếp của Chủ tịch nước, Thủ tướng Chính phủ với Kiều bào không chỉ đón tết, vui xuân, thông tin cho Kiều bào những chính sách đặc biệt dành cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các thông tin về tình hình đất nước dé mọi người hiéu thêm, chia sẻ thêm với cuộc sống nơi quê nhà, mà đặc biệt qua đó lắng nghe sự phản biện về chính sách của cộng đồng người Việt

Nam định cư ở nước ngoài góp ý cho Đảng, nhà nước Việt Nam trong việc tạo

điều kiện tốt nhất để Kiều bao ta được tham gia xây dựng tô quốc, đóng góp cho đất nước về nhiều mặt đặc biệt là về giáo dục, khoa học và công nghệ Những mối quan hệ đó như sợi giây gắn kết cộng đồng người Việt Nam ở xa tổ quốc với đất nước chúng ta và cộng đồng các dân tộc Việt Nam ở trong nước với bộ phận người Việt Nam ở nước ngoài trong các mối quan hệ về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội, tôn giáo và tín ngưỡng.

(v) Nhà nước khuyến khích và tạo điều cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư kinh doanh mở rộng thị trường, góp phần hội nhập

sâu rộng vào đời sông kinh tê quôc tê

Ze

Trong các văn kiện quan trọng của Đảng và nhà nước mà chúng tôi đã

nêu ở trên, chúng ta thấy rõ nhiều chính sách rất quan trọng của nhà nước ta dành cho cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói riêng, chủ thé có yếu tô nước ngoài nói chung Việc bình đăng trong đối xử với người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong tiếp cận đầu tư và đất đai là những ví dụ điển hình Từ Luật Đất đai năm 2003 nhà nước ta đã tạo lập cơ sở tiếp cận đất đai từ thị trường sơ cấp với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để đầu tư xây

dựng nhà ở thương mại với mục đích là bán, cho thuê, cho thuê mua ở thị trường

bat động sản Việt Nam; cho thuê đất thu tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền thuê

một lần cho toàn bộ thời gian thuê Các nhà đầu tư người Việt Nam định cư ở nước ngoài tùy vào điều kiện hoàn cảnh cụ thê về tài chính, về chiến lược kinh doanh có thé lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp dé đầu tư kinh doanh Từ đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoàn toàn bình đắng với các doanh nghiệp Việt Nam trong tiếp cận đất dai từ nhà nước, khi mà trước Luật Dat đai năm 2003 chỉ là sân chơi riêng biệt của các tô chức kinh tế Việt Nam Trong các dự án nhà ở thương mại, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền tham gia dau giá quyền sử dụng đất, dau thầu dự án có sử dụng đất dé tìm nhà đầu tư đủ năng lực tài chính dé thực hiện dự án Họ cũng có quyền nhận chuyên nhượng một phần hoặc toàn bộ các dự án bất động sản mà nhà đầu tư trong nước vì những lý do khách quan, chủ quan khác nhau mà không thể thực hiện đến cùng dự án đầu tư Đây chính là cơ hội của các nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nam được các dự án lớn, vị trí đắc địa dé triển khai dự án mà không lo lắng về các thủ tục hành chính về đất đai vốn khá phức tạp

ở Việt Nam.

Các luật về đầu tư của Việt Nam cũng có nhiều sự thay đối, đặc biệt trong Luật đầu tư năm 2014, Luật đầu tư năm 2020 đã giúp các nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có vi thế bình dang hon so với các chủ thé kinh doanh khác, ngoài ra những cải cách trong thủ tục hành chính về đầu tư kinh doanh đã cải thiện rất nhiều tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài chuyên vốn, tài sản từ nước ngoài về đầu tư trong nước, mở rộng phạm vi tiếp cận đất đai từ thị trường thứ cấp của tô chức kinh tế hộ gia đình, cá nhân,

đặc biệt trong khuôn khô các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế.

Tới đây khi Quốc hội Việt Nam đồng thời sửa 3 đạo luật quan trọng về kinh tế là Luật đất đai, Luật nha ở, Luật kinh doanh bat động sản thì chắc rằng, các quyền và lợi ich hợp pháp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong đầu tư kinh doanh, trong tiếp cận đất đai, trong các giao dịch về nhà ở sẽ thay đổi lớn, góp phan tạo điều kiện tốt nhất để người Việt Nam định cư ở nước ngoài phát huy hết tiềm năng thế mạnh của mình dé dau tư kết cấu hạ tang tại các khu vực cần sự phát triển, đầu tư sản xuất kinh doanh không chỉ trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế, mà có nhiều dư địa khi tiếp cận đất đai từ thị trường dé mở rộng thị phan trong kinh doanh bat động sản, đầu tư vào các ngành và lĩnh vực mà pháp luật không cam dé cạnh tranh với các chủ thé kinh doanh khác.

1.1.2 Khái niệm cá nhân nước ngoài và cơ sở chính trị, pháp ly của việc sởhữu nhà ở tại Việt Nam

1.1.2.1 Khải niệm

Chúng ta cần làm rõ khái niệm cá nhân nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam Theo Từ điển Luật học thì người nước ngoài là “#gười không có quốc tịch của nước sở tại”?5 Điều này hoàn toàn phù hợp với quy định tại Luật quốc tịch với việc giải thích từ ngữ “øgười nước ngoài cư trú tại Việt Nam ” là công dân nước ngoài, có quốc tịch nước ngoài và người không có quốc tịch thường trú hoặc tạm trú tại Việt Nam Theo Doãn Hồng Nhung, người nước ngoài có 2 đặc điểm quan trong là: “ không phải là công dân Việt Nam va dang thường trú hoặc tạm trú tại Việt Nam"?? bao gồm nhiều đối tượng, có thé là công dân nước ngoài đến Việt Nam hoạt động ngoại giao, đầu tư, kinh doanh, học tập, làm việc, sinh sống và những người hai quốc tịch hoặc không quốc tịch

thường trú tại Việt Nam.

28 Xem, Từ điển Luật học, tài liệu đã dẫn trang 579

2 PGS TS Doãn Hồng Nhung, sdd trang 60.

ra

Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất dai năm 2013 thì người nước ngoài không phải là chủ thê sử dụng đất, cho nên họ không thẻ là nhà đầu tư xây dựng nhà ở như công dân Việt Nam Điều đó có nghĩa là, họ không được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất dé đầu tư tạo lập nhà ở, không được phép nhận chuyển nhượng một phần hay toàn bộ các dự án bất động sản để đầu tư với mục đích là bán, cho thuê, cho thuê mua các bất động sản Tuy nhiên, cá nhân nước ngoài theo quy định tại Khoản 3 Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014, họ có quyền sở hữu nhà tại Việt Nam nếu đủ điều kiện theo Khoản 1 Điều 159 Luật nhà ở năm 2014 Do đó, khi cá nhân nước ngoài cu trú hoặc thường trú tại Việt Nam, họ có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi có đầy đủ giấy tờ hợp pháp để nhập cảnh vào Việt Nam theo một thời hạn cụ thể khi

thường trú hoặc tạm trú tại Việt Nam.

Mặc dù vậy cần phân biệt ở đây, cá nhân người nước ngoài ma là nhà ngoại giao, người làm việc cho các tổ chức quốc tế, các tổ chức phi chính phủ hoặc liên chính phủ được hưởng các ưu đãi về ngoại giao hoặc ưu đãi về lãnh sự thì không được phép mua nhà ở tại Việt Nam Họ có thể ở tại các khu vực dành cho các tô chức nước ngoài có chức năng ngoại giao hoặc thuê nhà của nhà nước Việt Nam, tô chức, cá nhân người Việt Nam đang sở hữu nhà ở Cá

nhân người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam chính là những người làm

việc tại các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, các văn phòng đại diện của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, các chỉ nhánh ngân hàng, quỹ đầu tư có trụ sở tại Việt Nam đang có hoạt động kinh doanh tại Việt Nam Họ có thé trong tư cách là người quan lý trong các tổ chức kinh tế, chuyên gia, cố van, người làm việc trong các tô chức kinh tế của Việt Nam hoặc nước ngoài.

Hiện nay ở Việt Nam có hàng trăm nghìn người lao động nước ngoài có hợp

đồng lao động tại Việt Nam Họ chính là chủ thể chủ yếu mua nhà hoặc thuê nhà tại Việt Nam Chúng ta cũng mở rộng cả những đối tượng là người nước ngoài thuần túy mong muốn định cư tại Việt Nam vì nhiều lý do khác nhau 1.1.2.2 Cơ sở chính trị, pháp lý về việc cho phép cá nhân nước ngoài sở hữu

nhà ở tại Việt Nam

Từ những vân đê nêu trên có thê khái quát cơ sở chính trị pháp lý củaviệc cho phép cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam trên cơ sở cácluận điêm sau:

Thứ nhất, thị trường bat động sản ở Việt Nam không chỉ dành cho các tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, mà bao gồm cả cá nhân nước ngoài có nhu cầu mua nhà dé ở trong thời gian tam trú hoặc thường trú tại Việt Nam, kể cả

người có nhu cầu định cư lâu dài tại Việt Nam Thị trường bất động sản ở nước

ta không phải là khép kín mà với độ mở của nền kinh tế, nhà nước hoàn toàn kiểm soát được các tác động xấu (nếu có) khi chúng ta mở cửa thị trường cho

nhiêu đôi tượng khác nhau đặc biệt là chủ thê có yêu tô nước ngoài.

Thứ hai, Việt Nam hội nhập sâu rộng vào đời sống kinh tế quốc tẾ, trở thành thành viên rất có trách nhiệm đối với cộng đồng quốc tế khi tham gia các hoạt động của tổ chức Liên hiệp quốc, khi là thành viên của tô chức thương mại thé giới, khi là quốc gia phê chuẩn sớm các Hiệp định thương mại xuyên Thái Bình Dương thế hệ mới (CPTTP) cũng như nhiều diễn đàn đa phương, song phương Do vậy, thị trường bất động sản ở Việt Nam muốn phát triển phù hợp với thông lệ quốc tế, phù hợp với luật pháp quốc tế thì việc cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam thê hiện sự cởi mở, thân thiện trong việc mở cửa thị trường dành cho các chủ thể nước ngoài nói chung trong đó có người nước

ngoài nói riêng.

Thứ ba, dù sao thị trường bất động sản ở Việt Nam có thêm chủ thé mới

ké từ khi Nghị quyết số 19/2008/QH khóa 12 của Quốc hội Việt Nam ban hành chính sách thí điểm 5 năm cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam Thời điểm thí điểm bắt đầu từ 1/1/2009 đến 31/12/2013 Việc cho phép người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam đã có tác động tốt tới thị trường bat động sản tai Việt Nam khi người nước ngoài được chính danh mua nhà chứ

không phải đi thuê nhà như trước đây Luật Nhà ở năm 2014 đã chính thức mở

cửa thị trường cho cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, điều

đó cũng đông nghĩa là, chính sách thí điêm cho người nước ngoai mua nhà ở

20

tại Việt Nam đã thành công, có tác động tích cực tới thị trường bất động sản

trong nước, không để lại hệ lụy xấu cho nền kinh tế.

Như vậy, thị trường bất động sản ở Việt Nam có thêm chủ thê tham gia mua, không phải là chủ thể cung bất động sản bán Cho nên, đây chính là cơ hội cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài có thêm bạn hàng mua các

sản phâm bât động sản của mình.

Thứ tư, suy cho cùng thì việc cho cá nhân nước ngoài mua nhà ở tại Việt

Nam không chỉ thuần túy là để ở, đảm bảo an sinh, sự an cư của người nước ngoài, mà trước hết là đảm bảo quyền có nhà ở của mọi chủ thé trong nước và nước ngoài mà Hiến pháp năm 2013 đã bảo hộ Dù là người nước ngoài thì quyền có nhà ở cũng là quyền dân sự rat quan trong mà Hiến pháp và pháp luật bảo hộ, giúp cho người nước ngoài an tâm công việc, kinh doanh và đầu tư tại

Việt Nam.

Thứ năm, người nước ngoài mua nhà ở không chỉ là những chính sách

quan trọng thê hiện rõ nét ở Luật nhà ở, Luật kinh doanh bat động san, Luật đất

đai mà trước hết van đề này gắn với quốc phòng, an ninh, chủ quyền lãnh thé của nhà nước ta trong quá trình mở cửa và hội nhập Chung ta tạo moi điều kiện

một cách tối đa từ thủ tục hành chính, đến giá bán, nơi mua bat động san dé

người nước ngoài có chốn an cư, an toàn trong sinh hoạt và đời sống nhưng cũng không cho phép tận dụng các cơ hội đó dé làm ăn phi pháp, mua bán nha đất một cách trá hình, núp bóng cá nhân người Việt Nam để đầu tư, làm ăn trái

quy định của pháp luật.

1.1.3 Khái niệm và cơ sở chính trị, pháp lý về tổ chức kinh té có vốn dau tư

nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1.1.3.1 Khái niệm tổ chức kinh tế có vốn dau tư nước ngoài

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 5 Luật Dat đai năm 2013 thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Như vậy theo điều luật này thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm 3 loại: (i) Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài; (ii) doanh nghiệp liên doanh??: (iii) doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cô phan, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Luật đầu tư có sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài được thành lập tô chức kinh tế dé thực hiện hoạt động dau tư kinh doanh tại Việt Nam Tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam gồm: doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tô chức khác thực hiện hợp tác đầu tư kinh doanh Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài tham gia là cỗ đông hoặc thành viên, phải có vốn điều lệ từ 51% trở lên Luật đầu tư còn có doanh nghiệp dự án là doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập để thực hiện dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư hoặc dự án đầu tư có sử dụng đất.

Trong quy định của Luật đầu tư và Luật đất đai đều có liên quan đến việc

cho phép các doanh nghiệp nước ngoài, các doanh nghiệp liên doanh, doanh

nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cô phần, sáp nhập, mua lại các doanh nghiệp Việt Nam Về nguyên tắc, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải có dự án đầu tư được phê duyệt và được cấp giấy chứng nhận đầu tư mới được phép hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam Tuy nhiên, việc công ty nước ngoài hình thành thông qua góp vốn, mua cô phần của các tổ chức kinh tế trong nước nên họ cũng giống như các doanh nghiệp trong nước và trở thành chủ thể kinh doanh có sẵn quyền sử dụng đất mà không phải thông qua thâm định bởi các cơ quan hữu quan đồng thời cũng không phải làm lại các thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư Đây là vấn đề mà các nhà làm luật của chúng ta chưa lường hết được những phát sinh trong thực tế, hay nói khác đi chính là

30 Doanh nghiệp liên doanh được định nghĩa tại Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1996, đã được thaythé bởi Luật đầu tư nước ngoài năm 2005, Luật đầu tư năm 2014 và Luật đầu tư năm 2020, theo đó là doanhnghiệp do hai bên hoặc nhiều bên hợp tác thành lập tại Việt Nam trên cơ sở Hợp đồng liên doanh hoặc Hiệpđịnh ký kết giữa Chính phủ nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam và chính phủ nước ngoài hoặc là doanhnghiệp do doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hợp tác với doanh nghiệp Việt Nam hoặc do doanh nghiệpliên doanh hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài trên cơ sở hợp đồng hợp tác doanh.

3l

chính sách đang đi sau thực tiễn, mà thực tiễn đó chính là kẽ hở của việc người

nước ngoai núp sau những quy định vê góp vôn, mua cô phân dé được quyênsử dụng đât ở Việt Nam, nhât là nhiêu khu vực ảnh hưởng đên quôc phòng, anninh nơi có chê độ bảo vệ đặc biệt.

Do vậy, Tại khoản 22 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2020 đã định nghĩa: “16 chức kinh tế có vốn dau tue nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà dau tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông” Việc quy định như vậy đã góp phần đồng bộ hóa về mặt thuật ngữ cũng như nội hàm tô chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài Chúng tôi cho rang, các nha làm luật đã nhận thức rõ các van dé đó dé khắc phục sự thiếu thống nhất giữa quy định của Luật đất đai và Luật đầu tư Việc phân biệt các tổ chức kinh tế theo quốc tịch của nhà đầu tư là phù hợp.

Về mặt khái niệm là như vậy, chúng ta thống nhất ở cách gọi tô chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thị trường Việt Nam và đương nhiên họ có

quyên sở hữu về nhà ở tại Việt Nam.

Con đường thứ hai mà tô chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không phải là người tạo ra sản phâm bất động sản để cung ra ngoài thị trường, mà ngược lại ho là người có nhu cầu về bat động sản có mong muốn, tiếp cận dé mua nhà ở, công trình xây dựng cho các mục tiêu tiêu ding Tuy nhiên điều lưu ý là, không phải tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có thé mua nhà theo ý thích từ thị trường thứ cấp, có thê mua từ bất cứ nhà đầu tư phát triển bất động sản nào, mà phải mua nhà trong sự kiểm soát của các nhà chức trách Việt Nam Cũng phải nhắc lại rang, không phải tổ chức nước ngoài nào cũng là chủ thé được mua nhà ở tại Việt Nam Họ chỉ bao gồm: (i) Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; (ii) chi nhánh văn phòng đại diện của tổ chức kinh tế có von đầu tư nước ngoài; (iii) chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam; (iv) Quỹ đầu

tư nước ngoài tại Việt Nam.

Tuy nhiên, đối với các chi nhánh văn phòng đại diện doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, các quỹ đầu tư nước ngoài, các chi nhánh ngân hàng nước ngoài thì họ không đầu tư tạo lập nên các bất động sản là nhà ở nhưng có

nhu câu về nhà ở cho những người hiện đang làm việc tại các chi nhánh của họ.

1.1.3.2 Cơ sở chỉnh trị, pháp lý về việc cho phép tổ chức nước ngoài mua nhà

ở tại Việt Nam

Từ những van đề nêu trên về khái niệm tô chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam có thé khái quát một số van đề có tính chính trị, pháp ly dé hiện thực hóa chính sách khi t6 chức nước ngoài là chủ thể tham gia thị trường bất động sản ở Việt Nam vừa trong tư cách người đầu tư tạo lập bất động sản và trong tư cách người mua nhà để ở, sở hữu nhà ở

tại Việt Nam.

(i) Quan điểm và định hướng của Dang và Nhà nước Việt Nam

trong việc thu hút đầu nước ngoài đôi với sự phát trién dat nước

Cùng với xu hướng mở cửa hội nhập của đất nước, trong những năm gần đây số lượng tô chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đến Việt Nam dé đầu tư, kinh doanh, tham gia các hoạt động văn hóa, xã hội ngày càng nhiều Họ là chủ thể trong nhiều mối quan hệ xã hội được pháp luật điều chỉnh, trong đó có các quan hệ đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản Điều đó thể hiện:

Một là, đường lối, chính sách đối ngoại độc lập, tự chủ và chủ động từng bước hội nhập vào nên kinh té toàn cầu của Nhà nước ta Ké từ Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI đến nay (1986), Đảng và nhà nước ta luôn xác định chính sách đối ngoại độc lập, tự chủ là cơ sở dé thực hiện chiến lược “me cửa” ra thé giới Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX đã khang định: “Viét Nam san sang là bạn, là đối tác tin cậy của các nước trong cộng đồng quốc tế, phan ”3! Đề thực hiện đường lối đó, Việt Nam đấu vì hòa bình, độc lập và phát triển

đã mở rộng và thiết lập quan hệ song phương và đa phương với các nước và vùng lãnh thé trên cơ sở tiếp tục phát triển quan hệ bạn bè truyền thống với các nước đang phát triển đồng thời thúc đây quan hệ với các nước phát triển

3! Xem, Văn kiện đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX của Đảng, NXB chính trị Quốc gia, Hà Nội năm 2001,

trang 47.

33

Hai là, quan điêm và đường lôi của Đảng vê chính sách đoàn két dân tộc

trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội nhập quốc tế Đoàn kết không chi trong nội bộ đảng, nội bộ tổ chức, mà đoàn kết với cộng đồng thế giới, đoàn kết trong cộng đồng 54 dân tộc anh em, đoàn kết với các lực lượng yêu chuộng hòa bình công lý trên thế giới, đoàn kết để thu hút đầu tư xây dựng đất nước, đoàn kết để đưa Việt Nam lên một tầm cao mới trên trường quốc tế.

(ii) Đường lối, quan điểm của Đảng về thu hút đầu tư nước ngoài Về mặt thé chế, trước đây chúng ta quan niệm có đầu tư trong nước và có đầu tư nước ngoài, Luật đầu tư năm 2020 chúng ta đã xóa bỏ các rào cản kỹ thuật pháp lý cũng như các ưu đãi phân biệt giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài dé gộp chung trong một môi trường đầu tư thống nhất và lành mạnh (HI) Bình đẳng trong đối xử với nhà đầu tư nước ngoài trong các chính sách về đất dai, nhà ở và kinh doanh bat động sản

Một là, tô chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài trước hết là chủ thể kinh doanh có nhu cầu lớn về sử dụng đất ở Việt Nam Do đó, trong thị trường sơ cấp nha nước giao đất cho tô chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có thu tiền sử dụng đất nhằm mục đích đầu tư phát triển nhà ở thương mại để cung ra

thị trường bất động sản Việt Nam dưới hình thức bán, cho thuê, cho thuê mua

nhà ở, công trình xây dựng Những khu đô thị kiểu mẫu và hiện đại tại Phú Mỹ Hưng thành phố Hồ Chí Minh hay khu đô thị Ciputra, Starlake tại thủ đô Hà Nội là những minh chứng cho đầu tư có hiệu quả của nhà đầu tư nước ngoài cung cấp các biệt thự, chung cư cao cấp, văn phòng làm việc hạng A cho thị

trường Việt Nam.

Hai là, chính sách về nhà ở đã tién những bước dài trong nhiều năm qua đối với chủ thé có yếu tổ nước ngoài nói chung và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nói riêng Năm 2001, bằng việc sửa đổi b6 sung một số điều của

Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước Việt Nam đã mở cửa thị trường bất động sản

đôi với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thông qua việc cho phép mua

nhà, sở hữu nhà ở tại Việt Nam Kế theo đó, băng Nghị quyết số 19/2008/QH khóa 12 ngày 3/6/2008 của Quốc hội Việt Nam về việc thí điểm năm năm cho phép tô chức, cá nhân nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam, nhà nước ta chính thức mở cửa thị trường bất động sản đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thông qua việc cho phép mua nhà ở tại Việt Nam Bằng quy định tại Luật Nhà ở năm 2014, tổ chức, cá nhân nước ngoài chính thức và chính thống được mua nhà ở tại Việt Nam, mở ra cơ hội phát triển thị trường bat động sản đối với tổ chức,

cá nhân nước ngoài.

Ba là, chính sách trong kinh doanh bat động sản đối với tổ chức kinh tế có von dau tư nước ngoài là điểm sáng trong thu hút đầu tư của nhà nước Việt Nam Dường như trong kinh doanh bat động sản, các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có được phạm vi kinh doanh thuận lợi khi được giao đất xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; nhận chuyên nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản của tô chức kinh tế trong nước dé đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng dé bán, cho thuê, cho thuê

1.2 Cơ sở thực tiễn của việc cho phép chủ thé có yếu tố nước ngoài mua

nhà ở tại Việt Nam

Mua nhà và sở hữu nhà ở của mọi công dân là chuyện bình thường Tuy

nhiên, mua nhà và sở hữu nhà ở của chủ thể có yếu tổ nước ngoài đối với mỗi quốc gia lại là vẫn đề lớn Mỗi quốc gia đều có điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội, văn hóa đặc thù Cho nên, đề thiết kế một chính sách cho phép chủ thể có yếu tố nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhà nước ta cần có bước đi thận trọng, mở cửa ở mức độ nào, cho chủ thé nào trước, chủ thé nào sau, các chính sách thí điểm dé đánh giá tác động của thị trường trong mỗi giai đoạn là rất quan trọng Về mặt thực tiễn khi cho phép chủ thé có yếu tố nước ngoài mua nhà ở, sở hữu nhà ở thông qua đầu tư tạo lập và thông qua việc mua nhà ở sở hữu nhà ở xuất phát từ những vấn đề sau đây:

Một là, việc mua nhà ở và sở hữu nhà ở của chủ thé có yếu tổ nước ngoài như chúng tôi đã đề cập ở trên là vấn đề hệ trọng quốc gia không thê đốt cháy

3ó

giai đoạn, là một quá trình than trọng từng bước một ở từng giai đoạn một Khicác điêu kiện chính trị, kinh tê, xã hội và quá trình hội nhập phát triên đên mộtmức nào đó thì van đê sở hữu nhà ở của chủ thê mới sẽ được quan tâm và đưa

vào chương trình nghị sự của các kỳ hợp Quốc hội.

Hai là, trên thực tế Việt Nam khi bước ra khỏi cuộc khủng hoảng kinh tế thập niên tám mươi của thế kỷ XX là rất khó khăn Tư tưởng bao cấp trong thời kỳ kinh tế kế hoạch hóa tập trung khiến người dân và doanh nghiệp dường như đánh mất đi quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm trước các nhiệm vụ được

Ba là, cần phải đánh giá tác động của chính sách khi cho phép chủ thể có yeu tố nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam dé có lộ trình về chính sách Chúng ta biết răng, có 1/20 dân số Việt Nam đang định cư ở nước ngoài gồm công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam Số lượng người Việt Nam định cư

ở nước ngoài đông như vậy, hàng năm lại có thêm trung bình chung 100.000

người tiếp tục nhập cư vào các nước đang phát triển và phát triển Tuy nhiên,

tại sao cả một thời gian khá dài chúng ta cho phép người Việt Nam định cư ở

nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam từ 2001 đến 2009 nhưng chỉ có một SỐ

lượng vô cùng khiêm tôn được mua nhà ở tại Việt Nam?*?

Bon là, tới đây trong thu hút đầu tư trong lĩnh vực bất động san chúng ta không chỉ thuần túy kéo các chủ thể có vốn đầu tư nước ngoài xoay quanh các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế với kết câu hạ tầng các khu vực đặt biệt đó, mà phải mở rộng không gian, giải quyết các nhu cầu về nhà ở của một đối tượng lớn là công nhân tại các khu công nghiệp với vốn nhà ở năm ngoài khu công nghiệp Do đó các nhà hoạch định chính sách của Việt Nam cần hướng tới kêu gọi và khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào nhà ở cho công nhân trong đó có cả công nhân người nước

ngoài năm ngoài các khu công nghiệp đê họ có nơi chôn sinh sông an toan,

32 Xem, Theo báo cáo tổng hợp tình hình sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoàitheo quy định của Luật nhà ở của Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản- Bộ Xây dựng thì số lượng ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài đến ngày 1/1/2009 có 141 người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ởtại Việt Nam trong đó tại thành phố Hồ Chí Minh là 107, Hà Nội 15

thuận tiện Vì vậy, tới đây cần hoàn chỉnh các quy hoạch sử dụng đất trong đó có quỹ đất nằm ngoài khu công nghiệp, khu công nghệ cao dé đầu tư xây dựng nhà ở dé bán hoặc cho thuê mà đối tượng nhắm đến là công nhân nói chung gồm cả công nhân nước ngoài có số lượng lớn tại các nhà máy tại Hải Phong hoặc tại khu kinh tế Vũng Ang Hà Tĩnh Việc sở hữu nhà ở hoặc thuê của công nhân nước ngoài tại các khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế cũng giúp chúng ta quản lý tốt hơn nhân lực người nước ngoài, cũng giúp chúng ta xử lý, giải quyết các van dé an ninh, an toàn trong quan lý người nước ngoài, đảm bảo tốt hơn về quốc phòng đối với các khu vực nhạy cảm về quốc phòng,

an ninh.

Nam là, cho đến nay các van đề về xử ly vi phạm pháp luật liên quan đến sở hữu nhà ở của chủ thé có yếu tố nước ngoài tuy it được thống kê, song việc núp bóng người Việt Nam dé mua đất, mua nhà tại một số địa phương như Đà Nẵng trong thời gian vừa qua đang gây những dư luận không tốt về quản lý nhà nước trong lĩnh vực bất động sản Cũng cần phải xử lý đích đáng các trường hợp người Việt Nam đứng tên các khu đất, các nhà ở mà thực chất là mua hộ cho chủ thể nước ngoài Mục đích của các chủ thể nước ngoài không phải là mua để ở, vì phần lớn các trường hợp bị phát hiện lại nằm rất gần các khu vực

sân bay, khu phi quân sự, doanh trại đóng quân của quân đội nhân dân Việt

Nam, những noi trọng yếu ở ven biển, gần biên giới mà tổ chức kinh tế có von đầu tư nước ngoài với danh nghĩa dé kinh doanh nhưng thực chất đang nhắm tới các vẫn đề an ninh của đất nước Vì vậy, mua nhà, sở hữu nhà dé ở không còn thuần túy là đáp ứng nhu cầu ở, nhu cầu kinh doanh, van dé lớn hơn có thé liên quan đến quốc phòng và an ninh mà một quốc gia có vị trí địa chính trị quan trọng như Việt Nam không được phép mất cảnh giác trong bat cứ tinh huống nào trong một thế giới biến động, phức tạp, nhiều vẫn đề an ninh, an

toàn cân quan tâm.

Sau là, nhu câu mua nhà ở tại Việt Nam chăc chăn lớn hon rat nhiêu sovới thực tê mua nhà mà chúng tôi đã nêu về thông kê của Cục quản lý thị trường

bat động sản Bộ Xây dung Với hơn 5 triệu Kiều bảo ta ở nước ngoài và hơn

37