TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI BÀI TẬP NHÓM MÔN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ BÀI SỐ 01 NHÓM 1 MỤC LỤC A ĐẶT VẤN ĐỀ 1 B PHẦN NỘI DUNG 1 CHƯƠNG I KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 1 1.
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
-BÀI TẬP NHÓM MÔN
PHÁP LUẬT VỀ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
ĐỀ BÀI SỐ: 01
NHÓM: 1
MỤC LỤC
Trang 2A ĐẶT VẤN ĐỀ 1
B PHẦN NỘI DUNG 1
CHƯƠNG I.KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM.1 1.1 Khái niệm thị trường bất động sản 1
1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản 2
CHƯƠNG II SỰ THIẾU MINH BẠCH TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY 3
2.1 Khái niệm minh bạch 3
2.2 Biểu hiện của sự thiếu minh bạch trong thị trường bất động sản Việt Nam 3
2.3 Nguyên nhân của sự thiếu minh bạch 6
CHƯƠNG III TÁC ĐỘNG CỦA SỰ THIẾU MINH BẠCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐẾN CÁC CHỦ THỂ 9
3.1 Đối với Nhà nước 9
3.2 Đối với người dân 10
3.3 Đối với chủ đầu tư 11
CHƯƠNG IV GIẢI PHÁP TĂNG SỰ MINH BẠCH TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 12
C PHẦN KẾT LUẬN 15
Trang 3A ĐẶT VẤN ĐỀ
Thị trường bất động sản đóng vai trò là thị trường hạt nhân có mối quan hệ, tác động đến các thị trường khác trong nền kinh tế thị trường Phát triển thị trường bất động sản chính là tác động sau rộng đến nền kinh tế- chính trị của Đất Nước Với mục đích hướng tới phát triển Thị trường bất động sản một cách bền vững, việc minh bạch là một điều rất cần thiết Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn được đánh giá là thiếu minh bạch Để tìm hiểu thêm về hiện trạng của sự thiếu minh bạch cũng như các tác động của sự thiếu minh bạch đến các chủ thể tham gia thị trường bất động sản Từ đó đề xuất các phương hướng hoàn thiện
Nhóm chúng em lựa chọn Đề 01: “Tại sao thị trường bất động sản Việt Nam
hiện nay lại bị coi là thiếu minh bạch? Tình trạng thiếu minh bạch gây ảnh hưởng như thế nào đến các chủ thể tham gia thị trường (Nhà nước, chủ đầu tư
và người dân)?”
B PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG I KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 1.1 Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (sau đây gọi tắt là “BĐS”) là tổng thể các hoạt động
về đầu tư và kinh doanh BĐS bao gồm đầu tư, giao dịch cùng các dịch vụ hỗ trợ khác như môi giới, định giá, tư vấn BĐS, quản trị BĐS giữa các chủ thể có liên quan (người tạo lập BĐS , người đại diện bán BĐS với người có nhu cầu sử dụng BĐS và người thực hiện trung gian, môi giới, định giá), trong đó vai trò quản lí Nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS
Thị trường BĐS là nơi diễn ra các mối quan hệ của con người về giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản trên đất tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian cụ thể
Trang 4Thị trường BĐS là nơi phản ánh nhu cầu giao dịch đa dạng của thị trường quyền sử dụng đất trong quá trình lưu thông Việc hình thành và phát triển thúc đẩy thị trường BĐS giúp tiết kiệm đất đai trong sản xuất kinh doanh, giúp người sử dụng đất khai thác đất có hiệu quả hơn
1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thứ nhất, thị trường BĐS không phải là thị trường giao dịch bản BĐS, mà là
giao dịch quyền, lợi ích chứa đựng trong các BĐS
Thứ hai, thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo do sự so sánh giữa các
BĐS cùng loại chỉ mang tính chất tương đối mà trong nhiều trường hợp người bán
có lợi thế về sự độc quyền
Thứ ba, trên thị trường BĐS, cung về hàng hóa BĐS phản ứng trễ hơn so với
sự biến động về cầu và giá cả BĐS bởi việc tạo ra hàng hóa BĐS phức tạp, tốn nhiều thời gian và bắt đầu là việc tìm hiểu thông tin về đất đai, xin giấy làm thủ tục, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công,… Sự phản ứng cung không kịp cầu
sẽ dẫn đến sự biến động giá cả đòi hỏi Nhà nước phải có những can thiệp nhất định
để ổn định thị trường
Thứ tư, thị trường BĐS rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của
các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội Thực tế cho thấy những cơn sốt nóng lạnh đã xảy ra theo nhịp độ tăng cường hoặc suy giảm của nền kinh tế Những tác động đó đều ảnh hưởng đến hành vi mua bán trên thị trường
Thứ năm, Thị trường BĐS mang tính đặc vùng và khu vực Mỗi một vùng,
một địa bàn dân cư tập trung sinh sống luôn tồn tại phong tục, tập quán, phong cách sống riêng và BĐS chịu ảnh hưởng của yếu tố thị yếu, tâm lí BĐS không tập trung mà trải dài trên phạm vi cả nước Tại mỗi vùng các yếu tố đặc trưng của địa phương, trình độ phát triển văn hóa, kinh tế, xã hội, dân số khác nhau cả về chất lượng và số lượng, mẫu mã, kiểu dáng, thiết kế, mĩ thuật, Như vậy, sẽ dẫn tới sự khác nhau về quy mô và hình thức hoạt động của thị trường BĐS
Trang 5Thứ sáu, thị trường bất động sản luôn chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Việc quản lí Nhà nước đối với BĐS bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS
CHƯƠNG II SỰ THIẾU MINH BẠCH TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY
2.1 Khái niệm minh bạch
Minh bạch là chủ đề được quan tâm nhiều nhất trong mọi lĩnh vực của cuộc sống, trong đó bao gồm thị trường BĐS Hiện nay chưa có khái niệm thống nhất về minh bạch trong tất cả các lĩnh vực Tuy nhiên, qua tham khảo một số tài liệu trong nước và người ngoài, nhóm đưa ra cách hiểu về minh bạch trong thị trường BĐS như sau: Tính minh bạch trong thị trường BĐS được hiểu là mọi thứ đều sáng rõ, mọi vấn đề liên quan về pháp lý, hiện trạng BĐS phải được làm sáng rõ, chính xác, trung thực và công khai để các chủ thể nắm được thông tin, biết rõ về BĐS mà mình tiếp cận
2.2 Biểu hiện của sự thiếu minh bạch trong thị trường bất động sản Việt Nam 2.2.1 Hệ thống pháp luật về thị trường BĐS chưa đầy đủ, rõ ràng, thiếu thống nhất và bất ổn định
Hệ thống pháp luật về BĐS nói chung và kinh doanh BĐS nói riêng tuy đã có nhưng chưa đầy đủ Với các vấn đề phát sinh liên quan đến BĐS vẫn cần sự điều chỉnh thêm của các luật chuyên ngành Ngoài ra sự điều chỉnh còn thiếu tính thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật với nhau Dẫn đến chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS
Cụ thể , hiện nay tuy có Luật kinh doanh BĐS nhưng các vấn đề về đăng ký BĐS chưa được quy định cụ thể trong luật Mà thay vào đó lại dẫn chiếu áp dụng theo các luật khác như Luật đất đai, Luật nhà ở…
Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế, kém hiệu quả, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế Theo các quy định của pháp luật
Trang 6hiện hành thì đất đai, nhà ở, công trình xây dựng được giao cho nhiều cơ quan khác nhau quản lý Việc quản lý hoạt động kinh doanh BĐS chưa có cơ quan nhà nước được giao thống nhất quản lý Do đó, chưa phát huy nội lực và thu hút đầu tư trong kinh doanh BĐS
2.2.2 Quy hoạch sử dụng đất chưa khả thi, chưa rõ ràng và ít công khai
Theo quy định pháp luật hiện nay, nếu người dân có nguyện vọng tiếp cận với thông tin quy hoạch đất cần liên hệ tới Phòng Tài nguyên – Môi trường của quận/huyện nơi mảnh đất tọa lạc để được cung cấp thông tin Tuy nhiên, trên thực
tế, không dễ để người dân có được thông tin từ cơ quan này
Theo Báo cáo về Chỉ số hiệu quả quản trị và hành chính công cấp tỉnh ở Việt Nam (PAPI) cho thấy, trong năm 2018, chưa tới 25% số người được hỏi được biết
về quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất khu vực mình sống Chưa đến 30% cho biết họ
có cơ hội tham gia góp ý kiến cho kế hoạch sử dụng đất
Hệ quả từ việc thiếu thốn các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tạo ra rủi ro cho các giao dịch chuyển nhượng đất đai, đồng thời tiềm ẩn những nguy cơ về tham nhũng Một trong những ví dụ đơn giản nhất có thể nhìn thấy là việc khi muốn mua quyền sử dụng một mảnh đất, phần lớn người tham gia giao dịch khó kiểm chứng được miếng đất đó có tranh chấp hay giải tỏa gì không
2.2.3 Giá đất do Nhà nước xác định chưa phù hợp với thị trường
Tại điểm c, khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai 2013 quy định, một trong những nguyên tắc định giá đất phải bảo đảm “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” Tuy nhiên, trên thực tế, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng 20 - 30% khung giá đất trên thị trường Nguyên nhân chính là do quy định về điều chỉnh giá đất chưa bao hàm nguyên tắc minh bạch thị trường, nguyên tắc công khai và công bằng
Những bất cập trong thẩm định và định giá đất không chỉ đẩy giá nhà lên cao,
mà còn là nguyên nhân của việc sử dụng đất đai lãng phí Hơn nữa giới đầu cơ còn
Trang 7có cơ hội đẩy giá đất lên cao làm bất ổn thị trường, Theo thống kê của Bộ Xây dựng, lượng tồn kho BĐS tuy đã giảm nhưng vẫn còn khá lớn Tính đến hết ngày 20.8, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 23.692 tỉ đồng, chủ yếu tại các dự án xa trung tâm, hạ tầng chưa đầy đủ và còn thiếu các dịch vụ thiết yếu, không bán được hàng Về nguồn cung nhà ở, Bộ này cho hay cơ cấu hàng hóa BĐS, nhất là nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM, còn chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị
Thực tế cho thấy, những bất cập trong định giá đất đã gây thất thoát nguồn thu ngân sách địa phương, đặc biệt là trong các hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng của công trình xây dựng gắn liền với đất, nhất là chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp thành phi nông nghiệp… Bên cạnh
đó, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách
2.2.4 Hệ thống hành chính phục vụ dân còn nặng nề, nhiều thủ tục
Thủ tục hành chính (TTHC) lĩnh vực đất đai là một trong những TTHC liên quan sát sườn với doanh nghiệp, người dân, thường xuyên phát sinh nhiều hồ sơ Trong thực tế, trên địa bàn tỉnh vẫn còn nhiều hồ sơ TTHC đất đai bị trả kết quả chậm hẹn, ảnh hưởng đến sản xuất, sinh hoạt của tổ chức, cá nhân
Năm 2019, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) tiếp nhận 29.003 hồ sơ TTHC về đất đai, trong đó đã giải quyết 27.416 hồ sơ Trong tổng số hồ sơ đã giải quyết, có 26.070 hồ sơ trả đúng hạn, chiếm 95,1 %; còn 1.346 hồ sơ chậm hạn, chiếm 4,9 % Như vậy, tỷ lệ hồ sơ TTHC về đất đai bị trả kết quả chậm hẹn vẫn còn tương đối cao so với kết quả trả quá hạn đối với TTHC ở các lĩnh vực khác, gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, sinh hoạt của doanh nghiệp và người dân
Trang 82.2.5 Mọi thửa đất mà người sử dụng đất đang sử dụng còn nhiều nơi chưa được Nhà nước công nhận về mặt pháp lí đối với phần diện tích bên trong ranh giới thửa đất
Do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu chi phối nên quyền SDĐ của tổ chức, cá nhân được hình thành thông qua các hình thức: Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền SDĐ đang sử dụng Việc Nhà nước công nhận
về mặt pháp lí đối với quyền SDĐ của tổ chức, cá nhân chính là điều kiện pháp lí ban đầu để người SDĐ có thể thực hiện được các quyền về đất đai do pháp luật quy định thông qua cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ (trong đó có quyền thực hiện các giao dịch về quyền SDĐ trên thị trường) Một trong những nguyên nhân dẫn đến sự tồn tại của thị trường BĐS không chính thức đó là còn một số lượng không nhỏ các thửa đất mà người SDĐ đang sử dụng chưa được Nhà nước công nhận về mặt pháp lí
2.2.6 Thông tin về BĐS còn chưa đầy đủ, thiếu tính chính xác và công khai, khó tiếp cận
Mặc dù pháp luật đã có những quy định về việc công khai minh bạch thông tin BĐS, nhưng vấn đề công khai, minh bạch thông tin thị trường BĐS vẫn còn nhiều bất cập Trên thực tế việc tuân thủ quy định này vẫn còn nhiều điểm hạn chế
và chưa được thực hiện nghiêm túc Xuất phát từ nguyên nhân chính là quy định này chưa đi sát với thực tế; đồng thời cơ chế quản lý còn quá lỏng lẻo đối với một thực trạng thị trường BĐS hiện nay đang phát triển theo tính tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” vẫn chiếm tỷ lệ lớn Điều này dẫn đến tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS làm cho thị trường “nóng, lạnh” thất thường, nhiều “cơn sốt” giá nhà đất xảy ra trong một số năm gần đây
2.3 Nguyên nhân của sự thiếu minh bạch
Trang 9Minh bạch thị trường BĐS là một quá trình dài hơi, đòi hỏi nhiều thời gian và
nỗ lực để thực hiện bởi người ta vẫn lo ngại ẩn sau nó là phần chìm của tảng băng, của lợi ích nhóm Theo báo cáo của Công ty TNHH Jones Lang LaSalle (JLL), Việt Nam đang đứng thứ hạng khá thấp về minh bạch trong thị trường BĐS, xếp hạng 68/109 quốc gia, sở dĩ thi trường BĐS Việt Nam vẫn còn thiếu tính minh bạch là do các nguyên nhân sau đây :
Thứ nhất, chính sách thuế, phí liên quan đến BĐS chưa thực sự là công cụ
góp phần công khai, minh bạch và điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ; phương pháp tính thuế và thủ tục nộp thuế có điểm còn chưa thực sự tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp, dễ thất thu thuế
Công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS còn nhiều bất cập, chưa phát huy được vai trò của nhà nước trong việc định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường bảo đảm thị trường BĐS hoạt động một cách ổn định, lành mạnh
Thứ hai hệ thống đăng ký BĐS ở nước ta hiện tập trung chủ yếu cho mục tiêu
quản lý hành chính nhà nước trong lĩnh vực này, chưa trú trọng đến yếu tố công khai hoá thông tin về tình trạng pháp lý để phục vụ thị trường
Thứ ba, hệ thống thông tin về tình trạng pháp lý của BĐS chưa đảm bảo tính
thống nhất, đồng bộ do không được cập nhật thường xuyên, liên tục và không được lưu giữ đầy đủ qua các giai đoạn phát triển của lịch sử, thiếu tin cậy gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước, cũng như bảo đảm tính công khai, minh bạch của thị trường BĐS Nhà nước vẫn chưa tạo được cơ chế để khuyến khích người dân
và các nhà đầu tư có “thói quen” tìm hiểu thông tin về BĐS một cách “chính thức”, một bộ phận các nhà đầu tư vẫn có được những thông tin “phi chính thức” Pháp luật chưa quy định giá trị pháp lý của thông tin về BĐS được cung cấp bởi cơ quan
có thẩm quyền Tình trạng đầu cơ nhà đất , kích cầu ảo để nâng giá BĐS làm rối loạn thị trường
Trang 10Thứ tư, việc tổ chức đăng ký BĐS và quản lý thông tin về BĐS phân tán, dẫn
đến những khó khăn, tốn kém (về thời gian và kinh phí) cho việc thực hiện đăng ký BĐS, cũng như lưu giữ, tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của BĐS Điều này gây bất lợi cho việc xây dựng một thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, đúng pháp luật và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích của người dân
Thứ năm, năng lực các chủ thể của thị trường BĐS (năng lực chuyên môn và
năng lực tài chính) còn nhiều hạn chế, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, đầu tư theo phong trào, thậm chí có không ít doanh nghiệp kinh doanh theo kiểu chụp giật, lừa đảo làm mất lòng tin của xã hội đối với thị trường Theo thống kê số lượng doanh nghiệp tham gia vào thị trường BĐS là rất lớn nhưng chủ yếu là doanh nghiệp có quy mô nhỏ Vốn đầu tư của doanh nghiệp chủ yếu là vay ngân hàng và huy động của người dân Khi thị trường khó khăn thì dễ bị thua lỗ, phá sản Hậu quả làm thị trường mất cân đối, vừa gây giảm sút niềm tin của người dân đối với thị trường
Thứ sáu, việc phát triển BĐS không theo quy hoạch, không có kế hoạch,
không căn cứ vào nhu cầu của thị trường và nguồn lực thực hiện Nhiều địa phương mới chỉ quan tâm đến việc mở rộng quy mô mà không tập trung nâng cao chất lượng đô thị, đồng thời do quá chú trọng vào việc thu hút đầu tư nên quá dễ dãi trong việc cấp phép đầu tư các dự án BĐS
Bên cạnh đó là thực trạng phát triển thiếu tính ổn định, mất cân đối, khi thì sốt nóng, cung vượt cầu, sản phẩm cung chưa phù hợp cầu; khi thì trầm lắng, cả cung
và cầu đều giảm, thậm chí đóng băng, ảnh hưởng tác động tiêu cực đến kinh tế xã hội của thành phố
Ngoài ra, việc thiếu minh bạch thị trường BĐS còn do một số nguyên nhân
khác như: khách hàng khó tiếp cận được thông tin về quy hoạch; thiếu cơ sở dữ liệu thị trường BĐS khu vực; nhà đầu tư không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin, am hiểu tính năng, cấu trúc của BĐS dẫn đến quyết định thiếu thông tin, phản ánh không đúng giá trị thực của BĐS; nhiều cơ sở dữ liệu do các công ty xây