Đang tải... (xem toàn văn)
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI BÀI TẬP NHÓM MÔN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ BÀI SỐ 01 NHÓM 1 MỤC LỤC A ĐẶT VẤN ĐỀ 1 B PHẦN NỘI DUNG 1 CHƯƠNG I KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 1 1.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI BÀI TẬP NHĨM MƠN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ BÀI SỐ: 01 NHÓM: MỤC LỤC A ĐẶT VẤN ĐỀ Thị trường bất động sản đóng vai trị thị trường hạt nhân có mối quan hệ, tác động đến thị trường khác kinh tế thị trường Phát triển thị trường bất động sản tác động sau rộng đến kinh tế- trị Đất Nước Với mục đích hướng tới phát triển Thị trường bất động sản cách bền vững, việc minh bạch điều cần thiết Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đánh giá thiếu minh bạch Để tìm hiểu thêm trạng thiếu minh bạch tác động thiếu minh bạch đến chủ thể tham gia thị trường bất động sản Từ đề xuất phương hướng hồn thiện Nhóm chúng em lựa chọn Đề 01: “Tại thị trường bất động sản Việt Nam lại bị coi thiếu minh bạch? Tình trạng thiếu minh bạch gây ảnh hưởng đến chủ thể tham gia thị trường (Nhà nước, chủ đầu tư người dân)?” CHƯƠNG I B PHẦN NỘI DUNG KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 1.1 Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản (sau gọi tắt “BĐS”) tổng thể hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS bao gồm đầu tư, giao dịch dịch vụ hỗ trợ khác môi giới, định giá, tư vấn BĐS, quản trị BĐS chủ thể có liên quan (người tạo lập BĐS , người đại diện bán BĐS với người có nhu cầu sử dụng BĐS người thực trung gian, mơi giới, định giá), vai trị quản lí Nhà nước thị trường BĐS có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS Thị trường BĐS nơi diễn mối quan hệ người giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản đất khu vực địa lý định, khoảng thời gian cụ thể Thị trường BĐS nơi phản ánh nhu cầu giao dịch đa dạng thị trường quyền sử dụng đất q trình lưu thơng Việc hình thành phát triển thúc đẩy thị trường BĐS giúp tiết kiệm đất đai sản xuất kinh doanh, giúp người sử dụng đất khai thác đất có hiệu 1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản Thứ nhất, thị trường BĐS thị trường giao dịch BĐS, mà giao dịch quyền, lợi ích chứa đựng BĐS Thứ hai, thị trường BĐS thị trường khơng hồn hảo so sánh BĐS loại mang tính chất tương đối mà nhiều trường hợp người bán có lợi độc quyền Thứ ba, thị trường BĐS, cung hàng hóa BĐS phản ứng trễ so với biến động cầu giá BĐS việc tạo hàng hóa BĐS phức tạp, tốn nhiều thời gian bắt đầu việc tìm hiểu thơng tin đất đai, xin giấy làm thủ tục, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công,… Sự phản ứng cung không kịp cầu dẫn đến biến động giá đòi hỏi Nhà nước phải có can thiệp định để ổn định thị trường Thứ tư, thị trường BĐS nhạy cảm, dễ biến động có biến động yếu tố kinh tế, trị, xã hội Thực tế cho thấy sốt nóng lạnh xảy theo nhịp độ tăng cường suy giảm kinh tế Những tác động ảnh hưởng đến hành vi mua bán thị trường Thứ năm, Thị trường BĐS mang tính đặc vùng khu vực Mỗi vùng, địa bàn dân cư tập trung sinh sống tồn phong tục, tập quán, phong cách sống riêng BĐS chịu ảnh hưởng yếu tố thị yếu, tâm lí BĐS khơng tập trung mà trải dài phạm vi nước Tại vùng yếu tố đặc trưng địa phương, trình độ phát triển văn hóa, kinh tế, xã hội, dân số khác chất lượng số lượng, mẫu mã, kiểu dáng, thiết kế, mĩ thuật, Như vậy, dẫn tới khác quy mơ hình thức hoạt động thị trường BĐS Thứ sáu, thị trường bất động sản chịu chi phối yếu tố pháp luật Việc quản lí Nhà nước BĐS pháp luật sở để đảm bảo an toàn cho giao dịch BĐS CHƯƠNG II SỰ THIẾU MINH BẠCH TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY 2.1 Khái niệm minh bạch Minh bạch chủ đề quan tâm nhiều lĩnh vực sống, bao gồm thị trường BĐS Hiện chưa có khái niệm thống minh bạch tất lĩnh vực Tuy nhiên, qua tham khảo số tài liệu nước người ngồi, nhóm đưa cách hiểu minh bạch thị trường BĐS sau: Tính minh bạch thị trường BĐS hiểu thứ sáng rõ, vấn đề liên quan pháp lý, trạng BĐS phải làm sáng rõ, xác, trung thực cơng khai để chủ thể nắm thông tin, biết rõ BĐS mà tiếp cận 2.2 Biểu thiếu minh bạch thị trường bất động sản Việt Nam 2.2.1 Hệ thống pháp luật thị trường BĐS chưa đầy đủ, rõ ràng, thiếu thống bất ổn định Hệ thống pháp luật BĐS nói chung kinh doanh BĐS nói riêng có chưa đầy đủ Với vấn đề phát sinh liên quan đến BĐS cần điều chỉnh thêm luật chun ngành Ngồi điều chỉnh cịn thiếu tính thống văn quy phạm pháp luật với Dẫn đến chưa đáp ứng yêu cầu thực tế, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước thị trường BĐS Cụ thể , có Luật kinh doanh BĐS vấn đề đăng ký BĐS chưa quy định cụ thể luật Mà thay vào lại dẫn chiếu áp dụng theo luật khác Luật đất đai, Luật nhà ở… Quản lý nhà nước thị trường BĐS tồn nhiều hạn chế, hiệu quả, chưa đáp ứng yêu cầu thực tế Theo quy định pháp luật hành đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng giao cho nhiều quan khác quản lý Việc quản lý hoạt động kinh doanh BĐS chưa có quan nhà nước giao thống quản lý Do đó, chưa phát huy nội lực thu hút đầu tư kinh doanh BĐS 2.2.2 Quy hoạch sử dụng đất chưa khả thi, chưa rõ ràng công khai Theo quy định pháp luật nay, người dân có nguyện vọng tiếp cận với thơng tin quy hoạch đất cần liên hệ tới Phòng Tài nguyên – Môi trường quận/huyện nơi mảnh đất tọa lạc để cung cấp thông tin Tuy nhiên, thực tế, khơng dễ để người dân có thơng tin từ quan Theo Báo cáo Chỉ số hiệu quản trị hành cơng cấp tỉnh Việt Nam (PAPI) cho thấy, năm 2018, chưa tới 25% số người hỏi biết quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất khu vực sống Chưa đến 30% cho biết họ có hội tham gia góp ý kiến cho kế hoạch sử dụng đất Hệ từ việc thiếu thốn thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tạo rủi ro cho giao dịch chuyển nhượng đất đai, đồng thời tiềm ẩn nguy tham nhũng Một ví dụ đơn giản nhìn thấy việc muốn mua quyền sử dụng mảnh đất, phần lớn người tham gia giao dịch khó kiểm chứng miếng đất có tranh chấp hay giải tỏa khơng 2.2.3 Giá đất Nhà nước xác định chưa phù hợp với thị trường Tại điểm c, khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai 2013 quy định, nguyên tắc định giá đất phải bảo đảm “phù hợp với giá đất phổ biến thị trường” Tuy nhiên, thực tế, khung giá đất Nhà nước 20 - 30% khung giá đất thị trường Nguyên nhân quy định điều chỉnh giá đất chưa bao hàm nguyên tắc minh bạch thị trường, nguyên tắc công khai công Những bất cập thẩm định định giá đất không đẩy giá nhà lên cao, mà nguyên nhân việc sử dụng đất đai lãng phí Hơn giới đầu cịn có hội đẩy giá đất lên cao làm bất ổn thị trường, Theo thống kê Bộ Xây dựng, lượng tồn kho BĐS giảm lớn Tính đến hết ngày 20.8, tổng giá trị tồn kho BĐS khoảng 23.692 tỉ đồng, chủ yếu dự án xa trung tâm, hạ tầng chưa đầy đủ cịn thiếu dịch vụ thiết yếu, khơng bán hàng Về nguồn cung nhà ở, Bộ cho hay cấu hàng hóa BĐS, nhà Hà Nội TP.HCM, chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, dư thừa sản phẩm nhà cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, lại thiếu sản phẩm nhà bình dân phù hợp với nhu cầu đại phận dân cư đô thị Thực tế cho thấy, bất cập định giá đất gây thất thoát nguồn thu ngân sách địa phương, đặc biệt hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển cơng sử dụng cơng trình xây dựng gắn liền với đất, chuyển mục đích sử dụng từ đất nơng nghiệp thành phi nơng nghiệp… Bên cạnh đó, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng, chưa tạo thành nguồn thu lâu dài, bền vững cho ngân sách 2.2.4 Hệ thống hành phục vụ dân cịn nặng nề, nhiều thủ tục Thủ tục hành (TTHC) lĩnh vực đất đai TTHC liên quan sát sườn với doanh nghiệp, người dân, thường xuyên phát sinh nhiều hồ sơ Trong thực tế, địa bàn tỉnh nhiều hồ sơ TTHC đất đai bị trả kết chậm hẹn, ảnh hưởng đến sản xuất, sinh hoạt tổ chức, cá nhân Năm 2019, Sở Tài nguyên Môi trường (TN&MT) tiếp nhận 29.003 hồ sơ TTHC đất đai, giải 27.416 hồ sơ Trong tổng số hồ sơ giải quyết, có 26.070 hồ sơ trả hạn, chiếm 95,1 %; 1.346 hồ sơ chậm hạn, chiếm 4,9 % Như vậy, tỷ lệ hồ sơ TTHC đất đai bị trả kết chậm hẹn tương đối cao so với kết trả hạn TTHC lĩnh vực khác, gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, sinh hoạt doanh nghiệp người dân 2.2.5 Mọi đất mà người sử dụng đất sử dụng nhiều nơi chưa Nhà nước cơng nhận mặt pháp lí phần diện tích bên ranh giới đất Do tính đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai nước ta: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu chi phối nên quyền SDĐ tổ chức, cá nhân hình thành thơng qua hình thức: Nhà nước giao đất, cho thuê đất công nhận quyền SDĐ sử dụng Việc Nhà nước công nhận mặt pháp lí quyền SDĐ tổ chức, cá nhân điều kiện pháp lí ban đầu để người SDĐ thực quyền đất đai pháp luật quy định thơng qua cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ (trong có quyền thực giao dịch quyền SDĐ thị trường) Một nguyên nhân dẫn đến tồn thị trường BĐS khơng thức cịn số lượng khơng nhỏ đất mà người SDĐ sử dụng chưa Nhà nước cơng nhận mặt pháp lí 2.2.6 Thơng tin BĐS cịn chưa đầy đủ, thiếu tính xác cơng khai, khó tiếp cận Mặc dù pháp luật có quy định việc cơng khai minh bạch thông tin BĐS, vấn đề công khai, minh bạch thơng tin thị trường BĐS cịn nhiều bất cập Trên thực tế việc tuân thủ quy định nhiều điểm hạn chế chưa thực nghiêm túc Xuất phát từ nguyên nhân quy định chưa sát với thực tế; đồng thời chế quản lý lỏng lẻo thực trạng thị trường BĐS phát triển theo tính tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch “ngầm” chiếm tỷ lệ lớn Điều dẫn đến tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS làm cho thị trường “nóng, lạnh” thất thường, nhiều “cơn sốt” giá nhà đất xảy số năm gần 2.3 Nguyên nhân thiếu minh bạch Minh bạch thị trường BĐS q trình dài hơi, địi hỏi nhiều thời gian nỗ lực để thực người ta lo ngại ẩn sau phần chìm tảng băng, lợi ích nhóm Theo báo cáo Công ty TNHH Jones Lang LaSalle (JLL), Việt Nam đứng thứ hạng thấp minh bạch thị trường BĐS, xếp hạng 68/109 quốc gia, thi trường BĐS Việt Nam cịn thiếu tính minh bạch nguyên nhân sau : Thứ nhất, sách thuế, phí liên quan đến BĐS chưa thực cơng cụ góp phần cơng khai, minh bạch điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ; phương pháp tính thuế thủ tục nộp thuế có điểm chưa thực tạo thuận lợi cho người dân doanh nghiệp, dễ thất thu thuế Công tác quản lý nhà nước thị trường BĐS nhiều bất cập, chưa phát huy vai trò nhà nước việc định hướng, điều tiết vĩ mô kiểm soát hoạt động thị trường bảo đảm thị trường BĐS hoạt động cách ổn định, lành mạnh Thứ hai hệ thống đăng ký BĐS nước ta tập trung chủ yếu cho mục tiêu quản lý hành nhà nước lĩnh vực này, chưa trú trọng đến yếu tố cơng khai hố thơng tin tình trạng pháp lý để phục vụ thị trường Thứ ba, hệ thống thơng tin tình trạng pháp lý BĐS chưa đảm bảo tính thống nhất, đồng không cập nhật thường xuyên, liên tục không lưu giữ đầy đủ qua giai đoạn phát triển lịch sử, thiếu tin cậy gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước, bảo đảm tính cơng khai, minh bạch thị trường BĐS Nhà nước chưa tạo chế để khuyến khích người dân nhà đầu tư có “thói quen” tìm hiểu thơng tin BĐS cách “chính thức”, phận nhà đầu tư có thơng tin “phi thức” Pháp luật chưa quy định giá trị pháp lý thông tin BĐS cung cấp quan có thẩm quyền Tình trạng đầu nhà đất , kích cầu ảo để nâng giá BĐS làm rối loạn thị trường Thứ tư, việc tổ chức đăng ký BĐS quản lý thông tin BĐS phân tán, dẫn đến khó khăn, tốn (về thời gian kinh phí) cho việc thực đăng ký BĐS, lưu giữ, tìm hiểu thơng tin tình trạng pháp lý BĐS Điều gây bất lợi cho việc xây dựng thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, pháp luật ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích người dân Thứ năm, lực chủ thể thị trường BĐS (năng lực chuyên môn lực tài chính) cịn nhiều hạn chế, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, đầu tư theo phong trào, chí có khơng doanh nghiệp kinh doanh theo kiểu chụp giật, lừa đảo làm lòng tin xã hội thị trường Theo thống kê số lượng doanh nghiệp tham gia vào thị trường BĐS lớn chủ yếu doanh nghiệp có quy mơ nhỏ Vốn đầu tư doanh nghiệp chủ yếu vay ngân hàng huy động người dân Khi thị trường khó khăn dễ bị thua lỗ, phá sản Hậu làm thị trường cân đối, vừa gây giảm sút niềm tin người dân thị trường Thứ sáu, việc phát triển BĐS không theo quy hoạch, khơng có kế hoạch, khơng vào nhu cầu thị trường nguồn lực thực Nhiều địa phương quan tâm đến việc mở rộng quy mô mà không tập trung nâng cao chất lượng đô thị, đồng thời trọng vào việc thu hút đầu tư nên dễ dãi việc cấp phép đầu tư dự án BĐS Bên cạnh thực trạng phát triển thiếu tính ổn định, cân đối, sốt nóng, cung vượt cầu, sản phẩm cung chưa phù hợp cầu; trầm lắng, cung cầu giảm, chí đóng băng, ảnh hưởng tác động tiêu cực đến kinh tế xã hội thành phố Ngoài ra, việc thiếu minh bạch thị trường BĐS số nguyên nhân khác như: khách hàng khó tiếp cận thơng tin quy hoạch; thiếu sở liệu thị trường BĐS khu vực; nhà đầu tư lúc có đầy đủ thơng 10 tin, am hiểu tính năng, cấu trúc BĐS dẫn đến định thiếu thông tin, phản ánh không giá trị thực BĐS; nhiều sở liệu công ty xây dựngphân tích để sử dụng nội mà không công bố cách công khai minh bạch CHƯƠNG III TÁC ĐỘNG CỦA SỰ THIẾU MINH BẠCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐẾN CÁC CHỦ THỂ 3.1 Đối với Nhà nước Minh bạch thị trường BĐS ln gắn liền với trách nhiệm, địi hỏi phủ đội ngũ cán bộ, công chức phải công khai q trình thực cơng việc cho bên quan tâm Thông tin thị trường kinh doanh BĐS xác định liệu quan trọng để nhà nước xây dựng sách phù hợp, sát với thực tế thị trường Thông tin thiếu minh bạch làm cho việc chậm trễ ban hành định không theo kịp xu thị trường Hàng loạt khoản thuế bị thất thu, hàng loạt sai phạm BĐS bị phơi bày mà dính dáng đến đại biểu quốc hội, chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh,… người có chức vị cao máy nhà nước Bên cạnh đó, hệ thống thơng tin thị trường BĐS chưa đầy đủ, chưa đồng để đáp ứng nhu cầu công tác quản lý nhà nước từ Trung ương tới địa phương lĩnh vực BĐS Phó Chủ tịch Thường trực, Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, thiếu hụt nguồn thơng tin thị trường BĐS hạn chế lớn thị trường năm 2019 Theo Báo cáo minh bạch năm 2018 Công ty Dịch vụ BĐS JLL, khảo sát từ 100 thị trường BĐS toàn giới, Việt Nam xếp hạng thứ 61 thuộc nhóm “kém minh bạch” “Việc thiếu hụt thông tin thị trường BĐS khiến cho hàng loạt dự án không đáp ứng yêu cầu pháp lý rao bán công khai thị trường, gây nhiều hệ lụy xấu cho phát triển chung mang đến rủi ro cho người 11 dân Sự vụ Công ty Alibaba minh chứng cho vấn đề này, đưa ánh sáng, theo tơi cịn nhiều DN khác tương tự Alibaba chưa bị xử lý” – ơng Đính nhìn nhận 3.2 Đối với người dân Ngun nhân khiến người mua nhà gặp nhiều rủi ro mua phải hộ bị chủ đầu tư đem chấp ngân hàng, vào chung cư chưa nghiệm thu… phần thị trường BĐS thiếu minh bạch Khi tham gia vào thị trường BĐS, người dân với vị nguồn lực chủ đầu tư, họ phải tự đến tận nơi có BĐS để tìm hiểu gây lãng phí thời gian tiền bạc BĐS cố định nhu cầu mua rộng lớn, trải khắp vùng miền tổ quốc Thông tin minh bạch góp phần hạn chế sức mua, sức tiêu thụ hàng hóa BĐS - loại hàng hóa đặc biệt “Chính vậy, thiếu minh bạch bất đối xứng thông tin, buộc người tiêu dùng phải tham khảo nhiều nguồn tin khác để tránh bị rơi vào bẫy phải trả giá đắt mua bất động sản”- Tiến sĩ Lê Đăng Doanh cảnh báo Đồng quan điểm này, nhiều chuyên gia cho rằng, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 yêu cầu chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án BĐS website chủ đầu tư nội dung bắt buộc quy hoạch chi tiết dự án, số lượng nhà bán, số lượng nhà lại Tuy nhiên, thực tế, chủ đầu tư không thực thực không đúng, mà chủ yếu đăng tin, đánh bóng sản phẩm BĐS nhằm bán hàng nhiều tốt Bên cạnh đó, vấn đề không phần quan trọng, giống định chế nhằm quản lý kiểm soát chủ đầu tư thực dự án vốn thuộc sở hữu chủ đầu tư, khả huy động vốn,… thực tế công tác chưa quy định chặt chẽ thẩm tra kỹ lưỡng Thậm chí nhiều trường hợp chủ đầu tư ủy quyền ký kết hợp đồng mua bán chuyển giao hoạt động dự án cho bên 12 đối tác, khiến dự án có tới hai cơng ty “đồng chủ đầu tư” Điều tiềm ẩn nguy phát sinh tranh chấp xử lý giải quyết, xảy đổ vỡ Ngồi ra, pháp luật chưa có cơng cụ hữu hiệu để ngăn chặn việc chủ đầu tư bán nhà cho nhiều người Hạn chế chế kiểm soát vậy, nên chủ đầu tư cố ý bán sản phẩm cho nhiều người xảy quan quản lý người mua nhà biết Theo chuyên gia, lỗ hổng pháp lý cần phải bổ sung 3.3 Đối với chủ đầu tư Đứng từ góc độ bên ngồi, tính minh bạch thị trường BĐS quan trọng với chủ đầu tư chúng ảnh hưởng trực tiếp tới doanh thu lợi nhuận kinh doanh Theo khảo sát từ Label Insight, 94% người mua thừa nhận họ trung thành với chủ đầu tư có minh bạch thơng tin thị trường BĐS cao Ngoài ra, 73% số người hỏi tỏ sẵn sàng chi trả thêm cho dịch vụ khác tổ chức Không dừng lại đây, tính minh bạch thơng tin thị trường BĐS tác động nội tổ chức Cụ thể, chúng giúp chủ đầu tư: Theo khảo sát CareerBuilder với quy mô 3.008 nhân viên, 37% người hỏi sẵn sàng rời bỏ chủ đầu tư nhận thấy thiếu minh bạch hoạt động nhà quản lý nói riêng chủ đầu tư nói chung Đây vấn nạn tác động nghiêm tới lực lương nhân sự, thứ vốn coi nguồn tài nguyên đắt giá tổ chức Thực tế, nhân viên mong muốn coi trọng tin tưởng Việc, chủ đầu tư minh bạch hóa tồn hoạt động đặc biệt thơng tin thị trường BĐS , cho phép nhân viên nắm giữ nhiều thông tin khiến họ cảm thấy thực phần chủ đầu tư, sẵn sàng trao ngược lại tin tưởng gấp đơi điều tới chủ đầu tư sau nhận Với tin tưởng cao độ, nhân viên có động lực để làm việc hiệu Ngồi ra, việc minh bạch thơng tin 13 thị trường BĐS tránh gây lo lắng loại tin đồn phổ biến chủ đầu tư gây ảnh hưởng tới uy tín chia rẽ nội nhân viên Hầu hết dự án BĐS phải theo chế “xin – cho”, điều chỉnh quy hoạch Chưa có chế cung cấp thơng tin thị trường BĐS cách hữu hiệu Do đó, nhà đầu tư cịn gặp nhiều trở ngại khơng bình đẳng việc tiếp cận dự án phát triển nhà khu thị mới, người dân khó khăn tìm mua trực tiếp nhà Do thiếu hụt thông tin , dẫn đến sự mát cân cung cầu Cụ thể thị trường thiếu hàng hố có quy mơ vừa nhỏ, thiếu loại nhà cho thuê phù hợp với nhu cầu đa số đối tượng thu nhập trung bình thấp Bên cạnh đó, lợi nhuận cao (thực dự án đầu tư chung cư đạt lợi nhuận 100 – 200%) nên nhiều cơng ty, tập đồn lớn tập trung đầu tư vào lĩnh vực BĐS, hầu hết ngân hàng thành lập quỹ công ty kinh doanh BĐS, dẫn tới tình trạng đầu tư nội khó kiểm sốt Việc cho vay dễ dãi lại tập trung vào phân khúc thị trường hẹp làm tăng đầu cơ, tạo cầu ảo làm ổn định thị trường Hầu hết tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS chưa thông qua sàn giao dịch theo quy định Luật kinh doanh BĐS Tình trạng giao dịch ngầm, đầu nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS diễn phổ biến, làm cho thông tin thị trường không phản ảnh thực tế, từ làm tăng độ rủi ro kinh doanh BĐS CHƯƠNG IV GIẢI PHÁP TĂNG SỰ MINH BẠCH TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Thứ nhất, Nhà nước sử dụng linh hoạt, hiệu cơng cụ thuế, tín dụng, quy hoạch - kế hoạch để điều tiết thị trường BĐS Trước đây, thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng BĐS có cách tính thuế: 22% thu nhập chịu thuế, 2% giá trị hợp đồng giao dịch Nhưng theo Luật thuế có cách tính 2% giá trị hợp đồng giao dịch (không thấp giá sàn) Điều dẫn đến tình trạng có nhiều trường hợp khai thấp để tránh thuế, 14 không phản ánh giá trị giao dịch thật thị trường, làm số liệu thống kê bị méo mó Tăng tỷ lệ tốn đợt đầu mua nhà lên đến 35-50%, trường hợp mua nhà thứ hai phải tốn đến 70% giá trị hợp đồng, đề nghị thay chế định "tiền sử dụng đất" sắc thuế "Thuế chuyển mục đích sử dụng từ đất nơng nghiệp sang đất ở" để đảm bảo minh bạch loại trừ chế "xin - cho" Thứ hai, việc tạo khuôn khổ pháp lí thích ứng với nguyên tắc thị trường yếu tố quan trọng để hình thành phát triển thị trường BĐS, cần quy định vấn đề như: Cấu trúc quan hệ sở hữu, quyền sở hữu tài sản, BĐS, phạm vi, đối tượng giao dịch BĐS, thủ tục, hợp đồng biện pháp thực giao dịch Điều quan trọng khn khổ pháp lí phải tơn trọng nguyên tắc thị trường, tạo bình đẳng chủ thể tham gia rút lui khỏi thị trường Cạnh tranh công khai, hạn chế can thiệp nhà nước Để giữ cho tác động nhà nước không làm phương hại tới thị trường sách đất đai sách BĐS phải thật quán Sự tồn chế xây dựng thông qua luật để tạo điều kiện cho việc níu kéo quyền lực bộ, ngành máy hành Việt Nam cần phải hồn tồn chấm dứt đảm bảo quán, minh bạch, cho hệ thống pháp luật thị trường BĐS Thứ ba, tạo điều kiện cho thị trường định giá BĐS theo nguyên tắc cạnh tranh Nếu quản lí tốt giá đất đề phòng tăng giá đột biến, đề phòng nạn đầu đất đai góp phần xây dựng thị trường BĐS cơng khai, minh bạch khách quan Bởi vậy, quan hành Việt Nam cần phải giảm thiểu can thiệp vào giá đất, xã hội hoá hệ sống định giá đất; đảm bảo hệ thống định giá phải tuân thủ nguyên tắc trung thực, cơng bằng, cơng khai; có chế độ chứng nhận tư cách nhân viên định giá; xây dựng chế độ phân tích giá BĐS thị trưởng để dự báo biến động giá cung cấp cho giao dịch 15 Thứ tư, cần thiết lập hệ thống thơng tin cơng khai, minh bạch, có khả tiếp cận với đối tượng xã hội, thông tin quy hoạch, thơng tin địa chính, hồ sơ, đất đai, tình trạng pháp lí BĐS, thơng tin giá Thực tế cho thấy tính ổn định, cơng khai quy hoạch đảm bảo quan trọng cho yếu tố minh bạch thị trường BĐS Thông thường quy hoạch sử dụng đất quốc gia cấp quyền đảm nhiệm có tham gia bắt buộc cộng đồng dân cư thơng qua khơng thể thay đổi Do vậy, muốn hướng tới minh bạch thị trường BĐS, Việt Nam cần phải nâng cao chất lượng việc thiết lập, quy hoạch sử dụng đất, tăng tính khả thi, chi tiết hố quy hoạch Thêm vào cần đơn giản hố thủ tục đăng kí phê duyệt cần thiết quy trình đăng kí đất đai Khi quy định đăng kí bảo đảm thực tăng cường tính minh bạch cho lợi ích giao dịch BĐS Một người có quan tâm tới đất tra cứu thơng tin khốn đất văn phịng đăng kí đơn vị hành liên quan Bên cạnh việc đăng kí vấn đề thống thông tin cần thiết quyền liên quan tới đất nhà loại giấy chứng nhận yếu tố quan trọng cho việc thực giao dịch thuận lợi đơn giản vấn đề tìm kiếm thơng tin Trong thời gian tới, pháp luật Việt Nam cần có quy định xố bỏ tình trạng khơng thống việc đăng kí ban đầu Đất có nhà đăng kí theo Luật nhà ở, cịn loại đất khác đăng kí theo Luật đất đai Chưa có quy định đăng kí cơng trình nhà Bởi tồn khơng thể có hệ thống pháp luật có tính minh bạch Thứ năm, Nhà nước cần hoàn thiện máy tổ chức quản lý đất đai từ Trung ương xuống địa phương, tăng cường lực cho máy tổ chức cán quản lý nhà nước đất đai Tăng cường thực thi công cụ giám sát để thực có hiệu cơng tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật Xây dựng chế tài xử phạt xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật đất đai quản lý đất đai 16 Thứ sáu, cần tạo điều kiện chun gia có trình độ chun mơn cao lĩnh vực BĐS tham gia làm quy hoạch sử dụng đất, xây dựng sách giá đất, định giá đất Bởi hoạt động loại chuyên gia tác động không nhỏ điều kiện định định đến vận hành phát triển thị trường BĐS tư vấn quy hoạch, chuyên gia định giá BĐS, công chứng viên, luật sư đặc biệt nhà môi giới BĐS Thứ bảy, thị trường đất đai thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam khơng rõ ràng yếu tố sở hữu cản trở lớn trình phát triển thị trường Kinh nghiệm nước giới cho thấy cho dù tồn sở điều kiện kinh tế, trị, xã hội khác theo xu hướng tất yếu quốc gia loại bỏ dần quy định, nghiêm cấm việc mua bán đất đai, xóa bỏ rào cản giao dịch đất, đặt giao dịch mối quan hệ cung – cầu tất yếu thị trường đặc biệt trọng phát triển tổ chức trung gian tổ chức môi giới, tư vấn, tổ chức định giá Tóm lại, giống loại thị trường khác, thị trường BĐS cần phải tạo dựng, vận hành phù hợp với quy luật kinh tế khách quan kinh tế thị trường nhà nước ln đóng vai trị “bà đỡ” cho thị trường BĐS việc tạo môi trường kinh tế xã hội, môi trường pháp luật cho hoạt động loại thị trường Sự phát triển thị trường BĐS có thành cơng hay khơng liên quan mật thiết tới hệ thống pháp luật có đủ độ tin cậy minh bạch hay không? Bởi vậy, vấn đề có ý nghĩa sống cịn thị trường BĐS Việt Nam hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, loại bỏ chồng chéo, xung đột văn pháp luật có liên quan, kiên xây dựng thị trường BĐS đáp ứng yếu tố cho trình hội nhập C PHẦN KẾT LUẬN Như vậy, thị trường bất động sản thị trường đặc biệt có tầm quan trọng việc phát triển ngành nghề khác xa góp phần phát triển đất 17 nước Nhưng thực tế thị trường bất động sản Việt Nam tồn số điểm tiêu cực thiếu minh bạch,… làm kìm hãm phát triển thị trường này, ảnh hưởng đến chủ thể tham gia thị trường Mong qua tìm hiểu nhóm chúng em giúp người hiểu thị trường bất động sản Việt Nam góp phần hồn thiện thị trường 18 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014; Luật nhà số 65/2014/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014 ; Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 18 tháng 06 năm 2014; TS Nguyễn Minh Oanh, Bình luận Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 văn hướng dẫn thi hành, Nxb Lao động; Tống Minh, Phát triển thị trường bất động sản minh bạch bền vững: https://baotainguyenmoitruong.vn/phat-trien-thi-truong-bat-dong-san-minh-bachva-ben-vung-296280.html; NCS Lê Hoài Nam, Giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam: http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/giai-phap-phat-trien-ben-vung- thi-truong-bat-dong-san-viet-nam; TS Nguyễn Quang Tuyến, Những tiêu chí thị trường bất động sản minh bạch: https://ipiclaw.vn/nhung-tieu-chi-co-ban-cua-thi-truong-bat- dongsanminhbach? fbclid=IwAR1SY2sZADglHS4UK2u8qM2A_zUkcenijJp2V4ROEbJw9auPLfnjJN Ig3aM; Minh Đức, Giải thủ tục hành đất đai: Cịn điểm “nghẽn, Báo điện tử tỉnh Lạng Sơn; Lan Nguyễn, Để có thị trường bất động sản minh bạch, Báo tạp chí tài – Cơ quan thơng tin Bộ Tài chính; 10 Viện Nghiên Cứu, Đào Tạo Kinh Tế - Tài Chính, Chuyên đề: Pháp luật kinh doanh bất động sản; 11 Quốc Tuấn, Công khai thơng tin bất động sản:Dễ hay khó? 19 ... minh bạch đến chủ thể tham gia thị trường bất động sản Từ đề xuất phương hướng hồn thiện Nhóm chúng em lựa chọn Đề 01: ? ?Tại thị trường bất động sản Việt Nam lại bị coi thiếu minh bạch? Tình trạng. .. trạng thiếu minh bạch gây ảnh hưởng đến chủ thể tham gia thị trường (Nhà nước, chủ đầu tư người dân)?? ?? CHƯƠNG I B PHẦN NỘI DUNG KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 1.1 Khái niệm thị trường. .. triển Thị trường bất động sản cách bền vững, việc minh bạch điều cần thiết Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đánh giá thiếu minh bạch Để tìm hiểu thêm trạng thiếu minh bạch tác động thiếu