Tại sao thị trường Bất động sản Việt Nam hiện nay lại bị coi là thiếu minh bạch? Tình trạng thiếu minh bạch gây ảnh hưởng như thế nào đến các chủ thể tham gia thị trường (Nhà nước, chủ đầu tư và người dân)?

việc xây dựng được một thị trường bất động sản lành mạnh sẽ thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển kinh tế – xã hội.Tại Việt Nam, hệ thống thể chế quản lý thị trường bất động sản từng bước được hoàn thiện đã tạo hành lang pháp lý điều tiết thị trường bất động sản như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định số 762015NĐCP của Chính phủ hướng dẫn thi hành; các quy định trong Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp,..Tuy nhiên, trên thực tế, minh bạch thị trường bất động sản vẫn là một cái đích đến không hề dễ dàng. Do đó, trong khuôn khổ bài tập nhóm, nhóm em xin chọn đề bài số 1: “Tại sao thị trường Bất động sản Việt Nam hiện nay lại bị coi là thiếu minh bạch? Tình trạng thiếu minh bạch gây ảnh hưởng như thế nào đến các chủ thể tham gia thị trường (Nhà nước, chủ đầu tư và người dân)?”

A MỞ ĐẦU

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế – xã hội của một quốc gia bởi có mối quan hệ mật thiết với nhiều thị trường khác như vật liệu xây dựng, lao động, khoa học công nghệ và đặc biệt là thị trường tài chính – tiền tệ

Vì vậy, việc xây dựng được một thị trường bất động sản lành mạnh sẽ thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển kinh tế – xã hội.Tại Việt Nam, hệ thống thể chế quản lý thị trường bất động sản từng bước được hoàn thiện đã tạo hành lang pháp lý điều tiết thị trường bất động sản như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành; các quy định trong Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà

ở, Luật Doanh nghiệp, Tuy nhiên, trên thực tế, minh bạch thị trường bất động sản vẫn là một cái đích đến không hề dễ dàng

Do đó, trong khuôn khổ bài tập nhóm, nhóm em xin chọn đề bài số 1: “Tại sao thị trường Bất động sản Việt Nam hiện nay lại bị coi là thiếu minh bạch? Tình trạng thiếu minh bạch gây ảnh hưởng như thế nào đến các chủ thể tham gia thị trường (Nhà nước, chủ đầu tư và người dân)?”

B NỘI DUNG

I Khái niệm về Thị trường BĐS và sự cần thiết của việc minh bạch hóa thị trường BĐS.

1 Khái niệm thị trường BĐS

Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hóa BĐs giữa các bên có liên quan, là nơi diễn

ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác có lien quan như trung gian, mô giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lí của Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kim hãm hoạt động kinh doanh trên TTBĐS

Thị trường bất động sản có một số đặc điểm sau: Là thị trường đầu mối, có quan hệ mật thiết với nhiều loại thị trường khác của nền kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính Giao dịch bất động sản là giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS; Thị trường BĐS mang tính

khu vực, địa phương Thị trường bất động sản phản ứng “trễ” của cung so với cầu Thị trường bất động sản biến động có tính chu kỳ Thị trường bất động sản có tính thanh khoản thấp Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền và cần đến các dịch vụ trung gian Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật

2 Sự cần thiết minh bạch hoá thị trường bất động sản của Việt Nam

Thứ nhất, minh bạch hoá thị trường bất động sản nhằm đáp ứng yêu cầu của quá trình hội

nhập kinh tế - quốc tế

Minh bạch hóa là một thuật ngữ pháp lý mới, được nhắc đến nhiều sau khi Việt Nam ký kết và thực hiện Hiệp định thương mại Việt Nam - Hoa Kỳ Minh bạch hoá cũng là một trong các cam kết quan trọng mà Việt Nam cần phải thực hiện ngay sau khi gia nhậpTổ chức Thương mại thế giới Điều này cho thấy rằng, minh bạch hoá thị trường bất động sản với nội dung công khai hoá thông tin, tăng tính dự báo và khả năng tiếp cận thông tin về thị trường bất động sản được xem là một yêu cầu của quá trình hội nhập kinh tế - quốc tế Hay nói cách khác, minh bạch hoá thị trường bất động sản trong điều kiện hội nhập được hiểu là một nghĩa vụ pháp lý bị chi phối và ràng buộc bởi các điều ước quốc tế mà Việt Nam đã ký kết hoặc gia nhập

Thứ hai, minh bạch hoá thị trường bất động sản xuất phát từ vai trò của thị trường này đối

với sự phát triển kinh tế - xã hội

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của một quốc gia có mối quan hệ mật thiết với nhiều thị trường như thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ và đặc biệt là thị trường tài chính - tiền tệ Theo đánh giá của nhiều chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành liên quan của nền kinh tế phát triển từ 1,5 đến 2 USD Điều này cho thấy rằng, quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy nền kinh tế phát triển, giải quyếtnhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân, đóng góp thiết thực vào quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

Thứ ba, minh bạch hóa thị trường bất động sản xuất phát từ nhu cầu nâng cao hiệu quả của

việc quản lý nhà nước theo đòi hỏi nội tại của thị trường bất động sản

Từ nhiều năm qua, việc công khai thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản vẫn chưa thực sự được chú trọng theo đúng vai trò của nó trong việc lành mạnh hoá thị trường bất động sản Thêm vào đó, việc Nhà nước duy trì nhiều hệ thống cơ quan quản lý và đăng ký bất động sản trong khi bất động sản thường là một thể thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp

lý đã làm cho hệ thống thông tin về bất động sản thiếu tính đồng bộ và thống nhất Một tư duy quản lý và lịch sử lưu trữ thông tin về bất động sản như vậy đã dẫn đến hệ quả, Nhà nước không thể kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trường bất động sản để có thể kịp thời đưa ra những phản ứng chính xác theo tín hiệu của thị trường Do đó, để hướng đến một thị trường bất động sản có tính minh bạch cao, các yếu tố tâm lý - pháp lý trong quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản nói trên sẽ phải nhanh chóng có sự thay đổi

Thứ tư, minh bạch hoá thị trường bất động sản được thừa nhận là công cụ hữu hiệu để

ngăn ngừa và phòng chống hiệu quả những biểu hiện tiêu cực trong tiếp cận và sử dụng thông tin về bất động sản

Thực tế cho thấy, tuy thị trường bất động sản của Việt Nam ở trong tình trạng thiếu thông tin, nhưng một số bộ phận các nhà đầu tư vẫn có được những thông tin “không chính thức” Điều này cho thấy rằng, không loại trừ khả năng thông tin về bất động sản bị “ tắc nghẽn” ở

đâu đó; và việc có được nguồn thông tin này tuỳ thuộc vào nguồn lực con người và nguồn tài chính của người muốn tiếp cận Thực tế này đòi hỏi nhiều hơn nỗ lực mở rộng phạm vi thông tin và công khai hoá đến các đối tượng chịu sự tác động của chính sách - pháp luật về bất động sản nhằm ngăn ngừa những biểu hiện tiêu cực trong tiếp cận và sử dụng thông tin, góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản

II Thực trạng của sự không minh bạch trong thị trường bất động sản Việt Nam.

Trong vài năm trở lại đây, hệ thống thể chế quản lý về bất động sản đã từng bước được hoàn thiện Đáng chú ý là Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đầu tư 2014, Luật Nhà ở

2014, cùng một loạt các nghị định, thông tư hướng dẫn theo hướng mở rộng hơn, thông thoáng hơn, giảm bớt các thủ tục hành chính, đã tạo điều kiện cho thị trường ổn định hơn, bền vững hơn Tuy nhiên, dù đã có những cải thiện đáng kể, nhưng tiến trình minh bạch hóa trên thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa thực sự hiệu quả, do còn thiếu đồng bộ, nhất quán và chưa triệt để trong quá trình thực hiện cũng như giám sát Theo luật Kinh doanh Bất động sản

2014, chủ đầu tư phải công khai thông tin về dự án BĐS tại trang web doanh nghiệp những nội

dung bắt buộc như quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở bán, số lượng nhà ở còn lại tuy nhiên, suốt thời gian qua hầu hết các chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng

Theo công bố báo cáo chỉ số minh bạch bất động sản toàn cầu của năm 2016 của công ty Jones Lang Lasalle (JLL - tập đoàn hàng đầu chuyên cung cấp các dịch vụ quản lý và đầu tư bất động sản chuyên nghiệp) chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản trong khu vực Đông Nam Á lần lượt là: Singapore xếp thứ 11 trên toàn cầu, Malaysia xếp thứ 28, Thái Lan xếp thứ

38, Indonesia xếp thứ 45, Philippines xếp thứ 46, Việt Nam xếp thứ 68 và cuối bảng là Myanmar xếp thứ 95 (Lào, Campuchia, Brunei không có trong báo cáo) Nhìn nhận về báo cáo trên thì Sở Xây dựng TP HCM cũng thừa nhận trong giai đoạn 2006-2015 thị trường bất động sản tại thành phố lớn Việt Nam vẫn còn bộc lộ những hạn chế, yếu kém cần được khắc phục Như vậy, bên cạnh những thành công đã đạt được thì thị trường bất động sản Việt Nam vẫn bộc lộ những hạn chế nhất định Đặc biệt là tính minh bạch của thị trường trong tất cả các khâu

từ đầu tư, tạo lập bất động sản đến giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê còn nhiều hạn chế Tình trạng đầu cơ, mua bán ngầm, trốn lậu thuế còn khá phổ biến dẫn đến hoạt động của thị trường thiếu bền vững, người dân khõ tiếp cận đến các thông tin của dự án

Sự thiếu minh bạch còn thể hiện cả ở thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất) Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định tuy nhiên khi áp dụng thực tế phát sinh nhiều hạn chế Cơ chế lựa chọn nhà đầu tư để được giao đất thông qua hình thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực hiện kém PGS Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà

Nội nhận định “Tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam chưa như kỳ vọng là do nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất vẫn là thiếu thông tin về thị trường Thiếu thông tin trước hết từ các nhà cung cấp hoặc thông tin này thiếu chính xác do không được kiểm soát chặt chẽ Một thị trường minh bạch, thì số liệu phải cập nhật theo ngày, người dân hay các nhà đầu tư từ lớn đến nhỏ đều dễ dàng có thể tiếp cận được thông tin”.

III Nguyên nhân dẫn đến việc thị trường BĐS Việt Nam thiếu sự minh bạch

1 Thiếu minh bạch trong việc cung cấp thông tin, lỏng giám sát

Hiện nay, theo Luật kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư phải công khai thông tin về

dự án bất động sản tại trang web danh nghiệp những nội dung bắt buộc như quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở đã bán, số lượng nhà ở còn lại… Tuy nhiên, suốt thời gian qua hầu

hết các chủ đầu tư không thự hiện hoặc thực hiện không đúng, thậm chí còn cung cấp thông tin sai Các khâu từ đầu tư, tạo lập bất động sản đến giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê còn khá nhiều hạn chế, điều này khiến cho người dân khó tiếp cận thông tin một cách đầy đủ

về dự án

Sự thiếu minh bạch còn thể hiện ở cả thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất) Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định, tuy nhiên khi áp dụng thực tế còn phát sinh nhiều hạn chế Cơ chế lựa chọn nhà đầu tư để được giao đất thông qua hình thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực hiện còn kém Các nguồn thông tin không rõ ràng gây ra một hạn chế lớn trong việc cập nhật thông tin của các nhầ đầu tư Rất nhiều dự án đã được phê duyệt, nhiều công trình đã được xây dựng và hoàn thành nhưng thông tin về những vấn đề liên quan còn thiếu chính xác Ngoài ra, các nhà đầu tư và nhà quản lý thiếu cập nhật thông tin về thị trường, các thông tin thiếu đầy đủ và chính xác, thiếu khả năng phân tích và đánh giá thị trường dẫn đến thị trường hoạt động tự phát và thiếu chuyên nghiệp dẫn đến nhiều rủi ro

Ngay như quy định việc mua bán phải thông qua sàn giao dịch cũng không được triển khai tại nhiều địa phương, nguyên nhân còn do sự giám sát lỏng lẻo của cơ quan chức năng Sự thiếu minh bạch cộng thêm với sự lộng hành của giới đầu cơ, môi giới đã góp phần đẩy giá bất động sản lên quá cao so với thu nhập của người dân và điều kiện kinh tế

Đặc biệt sự thiếu minh bạch thể hiện rất rõ cả ở thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất)

Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định tuy nhiên khi áp dụng thực tế phát sinh nhiều hạn chế Cơ chế lựa chọn nhà đầu tư để được giao đất thông qua hình thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực hiện kém

2 Chưa tạo được cơ sở cạnh tranh lành mạnh

Bộ Xây dựng ban hành quy định việc sắp xếp các thủ tục quy định trước khi bán đối với nhà ở hình thành trong tương lai và có biện pháp kiểm tra, kiểm soát, đảm bảo thực hiện đầy

đủ theo quy định của pháp luật Cùng đó, việc công bố danh sách các dự án được phép bán nhà trên giấy theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản hay gần đây hơn là danh sách dự án đang thế chấp tại các

ngân hàng thương mại theo yêu cầu rà soát tình hình các dự án nhà ở của chính quyền địa phương đang được xem như động thái minh bạch hóa thị trường bất động sản

Các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản cạnh tranh không lành mạnh.Tình trạng mua bán ngầm, trốn lậu thuế còn khá phổ biến dẫn đến hoạt động của thị trường thiếu bền vững Thông thường khi đến mua thì dự án đã được bán và người mua đều phải mua thông qua bên thứ ba với giá cao Những dự án chào bán công khai thường là nhà cao cấp thì giá quá cao do chủ đầu

tư nước ngoài thực hiện, người mua không đủ tài chính để mua Hoạt động của các nhà đầu tư thứ cấp nhiều khi khiến người có nhu cầu nhà ở thực trở nên càng khó khăn vì giá bị đẩy lên bởi những mánh thu chênh, găm hàng tạo sóng

Quy định việc mua bán phải thông qua sàn giao dịch cũng không được triển khai tại nhiều địa phương Sự thiếu minh bạch cộng với sự lộng hành của giới đầu cơ, môi giới đã góp phần đẩy giá bất động sản lên quá cao so với thu nhập của người dân và điều kiện kinh tế Hậu quả

là việc tạo lập nhà ở của đại bộ phận các đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo tại khu vực

đô thị gặp nhiều khó khăn Nếu một thị trường minh bạch thì số liệu phải cập nhật theo ngày, người dân hay các nhà đầu tư từ lớn đến bé đều dễ dàng có thông tin đó

Bởi vậy, cần phải tạo ra những bước tiến rõ ràng trong việc nâng cao tính minh bạch để có một môi trường cạnh tranh lành mạnh cho tất cả các đối tượng thành phần kinh tế; cần tạo ra hành lang pháp lý để các cơ quan quản lý và doanh nghiệp phải công bố thông tin một cách thường xuyên, kịp thời và chuẩn xác

IV Tình trạng thiếu minh bạch ảnh hưởng đến các chủ thể tham gia thị trường bất động sản

1 Nhà nước

Trong bất cứ hoạt động kinh doanh nào, thông tin luôn là yếu tố quan trọng hàng đầu đối với cả người mua và người bán Thế nhưng soi vào thị trường bất động sản, thông tin dường như chỉ thuộc về người bán, trong khi khách hàng rất khó để xác định được tính chân thực của thông tin

Thứ nhất, người mua mò mẫm giữa ma trận thông tin

Ví dụ: Sau nhiều năm tích lũy, anh Ngô Văn Tuấn, Mê Linh, Hà Nội, quyết định bỏ tiền

mua một căn hộ tiện nghị cho gia đình Với hầu bao khá rủng rỉnh, nghe theo lời quảng cáo trên một số diễn đàn nhà đất, anh đã nhiều lần xuống Hà Nội để chọn mua, nhưng đều không thành Lý do chính dẫn đến việc anh Tuấn không dám “xuống tiền” là bởi thực tế căn hộ đều khác so với quảng cáo “Trên thị trường, rất nhiều thông tin về dự án này hay, dự án kia tốt Thế nhưng khi tận mắt chứng kiến thì thất vọng Chính bởi thông tin thiếu rõ ràng, nên tôi mãi chưa tìm được căn hộ vừa ý”, anh Tuấn cho biết

Trường hợp như anh Tuấn hiện nay là khá phổ biến Chỉ cần dạo qua một vòng trên các trang rao vặt, các diễn đàn về nhà đất, người ta có thể bắt gặp nhan nhản những thông tin giới thiệu về dự án bất động sản Tuy nhiên, hầu hết chỉ là những dòng giới thiệu sơ sài, không có tiếng nói của chủ đầu tư, tính xác thực của dự án cũng rất mơ hồ… Trong vai trò người có nhu cầu mua nhà, phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cũng từng dành thời gian đi khảo sát khá nhiều dự án bất động sản tại khu vực phía, phía Nam Tây Hà Nội dựa trên các thông tin rao vặt trên mạng Trong số đó, một dự án tại đường Giải Phóng gây chú ý nhờ quảng cáo có diện tích nhỏ, nhưng nhiều thiết kế phù hợp, đặc biệt là mức giá khá thấp so với trung bình thị trường…

Khi trao đổi với môi giới, các thông tin về dự án được cung cấp khá đầy đủ như thiết kế, bảng giá chi tiết từng căn hộ… Tuy nhiên, trước câu hỏi là đất trong dự án đã được chuyển đổi mục đích sử dụng chưa, thì môi giới lại tỏ ra ngần ngừ và cho biết “cái này phải dựa vào mối quan hệ rộng" Vậy với những người không có "mối quan hệ rộng", họ sẽ làm thể nào để xác thực những thông tin mà họ quan tâm?

Thứ hai, thiếu kênh thông tin minh bạch

So với cách đây vài năm, hiện nay, lượng thông tin về quy hoạch đất đai, xây dựng, nhà ở, chính sách phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt là thông tin về các dự án bất động sản,

đã phong phú và cập nhật hơn Điều này cho thấy, các cơ quan quản lý nhà nước đã có sự chủ động hơn trong việc cung cấp thông tin ra thị trường Mặc dù vậy, so với các nước có thị trường bất động sản phát triển, thông tin trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay còn khá manh mún, thiếu chuẩn xác, nhất là thông tin về thị trường, nguồn cung, nguồn cầu … Thời gian gần đây, theo nhận định của các chuyên gia, trên thị trường bắt đầu xuất hiện những thông tin gây nhiễu, khiến người mua nhà băn khoăn Các thông tin có thể tin cậy chủ yếu đến

từ một số công ty nghiên cứu thị trường như Savillse, CBRE, JLL, Colliers…, song cũng không nhiều

Trong khi đó, với vai trò quản lý nhà nước về lĩnh vực bất động sản, Bộ Xây dựng đến nay vẫn chưa xây dựng được hệ thống thông tin hoàn chỉnh, cho dù cách đây 2 năm, để chuẩn bị cho việc ra đời Nghị định 117/2015 về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà

ở và thị trường bất động sản (có hiệu lực từ ngày 1/1/2016), Bộ này đã thành lập Phòng Thông tin Thống kê (trực thuộc Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản) Ngoài ra, Bộ Xây dựng còn có các cơ quan trực thuộc khác hỗ trợ việc thu thập thông tin về thị trường như Văn phòng thường trực Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Viện Kinh tế xây dựng (đơn vị soạn thảo thông tư hướng dẫn thi hành Nghị định 117/2015) Thực tế ghi nhận từ thị trường, hầu như người mua nhà không tiếp cận thông tin về các dự án hay chính sách qua các cơ quan này, mà chủ yếu qua các sàn giao dịch, các môi giới, hoặc các trang thông tin điện tử phi chính thống

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Cen Group cho hay, thị trường bất động sản Việt Nam luôn ở trong tình trạng “đói” thông tin, nên thường bị những thông tin “không chính thức” bủa vây Hệ quả là người mua nhà chỉ năm thông tin mù mờ, đầu tư theo trào lưu, gây nên những “cơn sốt ảo”

Đồng tình với quan điểm trên, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc cho biết, con số nhà bán

ra hiện nay chưa thực sự chính xác Ngay cả những công ty tư vấn bất động sản cũng chưa có một phương pháp thống kê khoa học và chưa công bố một con số hợp đồng giao dịch cụ thể nào Đối với nhà đầu tư, những thống kê này có ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, song họ ít khi dựa vào đó, bởi không tin tưởng nhiều vào các thống kê này

2 Chủ đầu tư

Việc không nắm bắt kịp thời , đầy đủ thông tin về quy hoạch, chính sách đất đai khiến nhiều chủ đầu tư đã bỏ lỡ nhiều cơ hội đầu tư hoặc đưa ra quyết định đầu tư sai Việc nhiều dự

án triên khai ồ ạt sau đó không bán được hàng là một minh chứng của việc chủ đầu tư không nắm được nhu cầu thực tế và đòi hỏi của thị trường ở từng thời điểm Bên cạnh đó, việc khó tiếp cận các thông tin về quy hoạch và thiếu cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản là một rào cản lớn cho việc xác định giá trị của BĐS Nhà đầu tư không phải lúc nào cũng có đầy đủ

thông tin và am hiểu tính năng, cấu trúc của BĐS, điều này dẫn đến các quyết định thiếu thông tin, không phản ánh được giá trị thực của BĐS

Ví dụ: Đặc khu quay cuồng trong cơn sốt đất: Đầu tư “liều” vì thiếu thông tin quy hoạch.

Dù chưa chính thức lên đặc khu kinh tế, nhưng giá đất tại 3 điểm Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang) đã tăng chóng mặt Nhiều nhà đầu tư đổ tiền đống vào nơi được kỳ vọng là “cú đấm thép kinh tế” để sẵn chờ ngày "hưởng đất" dẫn tới sự bất ổn trong thị trường bất động sản ở các đặc khu kinh tế

Đa phần mọi người đều có tâm lý “mua trước đón đầu” để chờ tăng giá Một số người đầu

cơ tích trữ đất và đợi thời gian sau này bán lại Có người mua dạng “lướt sóng” và có người thì

là nhà đầu tư thực sự, muốn đổ tiền vào một khu đất để chờ đợi sau này có thể mở cửa hàng kinh doanh, ăn theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng nơi đặc khu

3 Người dân

Việc thiếu thông tin chuẩn xác về tình hình cung cầu của thị trường cũng như về các chủ đầu tư khiến nhiều người dân vội vã bị cuốn theo tình trạng “bong bóng” BĐS, đổ tiền vào các

dự án ma, dự án chết yểu dẫn đến tiền mất tật mang Chính điều này đã khiến người dân mất niềm tin vào chủ đầu tư, và đó cũng là nguyên nhân dẫn đến thị trường phục hồi chậm chạp Câu chuyện thông tin không minh bạch và sự thiếu hiểu biết nhưng “ăn theo” của những người mua đã khiến cho việc bị “hớ” diễn ra phổ biến trên thị trường bất động sản Chính sự thiếu minh bạch về thông tin trên thị trường đã tạo ra mảnh đất màu mỡ cho hoạt động đầu cơ, mà những người hưởng lợi nhiều nhất là những người có đặc quyền về thông tin

Để tối đa hóa lợi nhuận của mình, hầu hết những thông tin về các dự án BĐS tại Việt Nam đều được các doanh nghiệp “ém chặt” Điều này dẫn tới tình trạng giao dịch ngầm các sản phẩm theo kiểu trao tay diễn ra ngày một lớn, làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh BĐS Hậu quả là người dân lãnh đủ, người có nhu cầu thực sự về nhà ở thì không dễ gì tiếp cận trực tiếp được những thông tin chính xác nhất về dự án Cuối cùng, người tiêu dùng không biết giá đích xác của một căn hộ cao cấp là bao nhiêu và được xây dựng trên những tiêu chí nào

Ví dụ: Cách đây không lâu, cơn sốt giá đất Ba Vì được đẩy lên cao độ khi có thông tin

trung tâm hành chính quốc gia sẽ chuyển lên Ba Vì Theo tâm lý đám đông, người người nhà nhà đổ lên Ba Vì mua đất Thậm chí còn rộ lên phong trào hùa nhau gom tiền mua đất Ba Vì

để đầu cơ Vào thời cao điểm, người mua phải chịu mức giá trên trời để mua một miếng đất không ưng ý, lại phải đon đả chạy theo cò Đùng một cái, đất Ba Vì hạ sốt và bắt đầu sụt giá không phanh Nhiều người như ngồi trên đống lửa vì dù chấp nhận lỗ nặng bán tháo nhưng rao mãi cũng… chẳng ai mua Không ít gia đình đã phải vay mượn người thân, ngân hàng, có người còn mang cả tiền hai vợ chồng dành dụm mua nhà để nướng vào đất Ba Vì, giờ mắc kẹt

V Biện pháp khắc phục tình trạng thiếu minh bạch trong thị trường BĐS

Thứ nhất, tăng cường chấn chỉnh thị trường bất động sản sơ cấp Đẩy mạnh công tác cải

cách về cơ cấu tổ chức và hành chính trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, có cơ chế

và chế tài phù hợp để đảm bảo thông tin liên quan tới thị trường bất động sản (quy hoạch, đất đai, vật liệu xây dựng, đầu tư xây dựng, chất lượng công trình, đấu giá, định giá, mua bán, giao dịch, môi giới, đăng ký thế chấp, sàn giao dịch…) phải được công khai, minh bạch để các chủ thể tham gia dễ dàng và thuận lợi

Thứ hai, các vấn đề về thuế và phí liên quan tới bất động sản Cần hoàn thiện công tác

quản lý thu thuế phí và có các biện pháp chế tài mạnh để buộc tất cả các giao dịch BĐS phải chính thức hoá, hợp pháp hóa, có kê khai nộp thuế đầy đủ

Thứ ba, cần triển khai một số biện pháp quản lý thị trường bất động sản:

- Tổ chức bộ máy chuyên trách về quản lý và phát triển thị trường bất động sản Trước hết

là cấp trung ương và cấp tỉnh Tiến tới đưa vào hệ thống thống kê chính thống các chỉ tiêu liên quan đến thị trường bất động sản

- Tăng cường kiểm tra giám sát tiến độ các công trình đã được phê duyệt Tăng cường thúc đẩy tiến độ thi công các công trình đã triển khai Chuẩn bị mặt bằng, các thủ tục phê duyệt dự

án cho các dự án đầu tư bất động sản Kiên quyết thực hiện việc quy định các doanh nghiệp phải bán hàng qua các sàn giao dịch để tăng cường tính minh bạch, loại trừ đầu cơ Có cơ chế kiểm tra, giám sát, quản lý và điều tiết thị trường phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ

- Để đề phòng và tránh những tác động tiêu cực có thể xuất hiện trong việc thực hiện các

dự án này về đất đai, về tài chính, cần phải có một lộ trình tổng thể do một cơ quan nhà nước chịu trách nhiệm trong việc định ra cơ chế, chính sách nhằm chỉnh trang những chung cư cũ nát và những địa bàn mới đô thị hoá hoặc được phát triển cơ sở hạ tầng