Phân tích các yếu tố tác động trực tiếp và gián tiếp đến thị trường bất động sản việt nam hiện nay

Phân tích các yếu tố tác động trực tiếp và gián tiếp đến thịtrường Bất Động Sản Việt nam hiện nay Tôi hiện đang làm việc và công tác tại một đơn vị hành chính sự nghiệp, do vậy với câu h

Phân tích các yếu tố tác động trực tiếp và gián tiếp đến thị

trường Bất Động Sản Việt nam hiện nay

Tôi hiện đang làm việc và công tác tại một đơn vị hành chính sự nghiệp, do vậy với câu hỏi trên thì việc đánh giá các yếu tố bên ngoài tác động đến tổ chức là một điều hết sức khó khăn đối với Tôi Tuy nhiên cùng với việc công tác tác một đơn vị sự nghiệp hành chính tôi cùng tham gia vào việc kinh doanh bất động sản Do vậy để trả lời cho câu hỏi trên, cho phép tôi được viết về lĩnh vực hoạt động trong kinh doanh bất động sản

Như chúng ta đã biết thị trường Bất động sản tại Việt Nam nói riêng và của Thế giới nói chung trong thời gian qua diễn ra rất trầm lắng, hoạt động giao dịch giảm, giá bất động hạ nhiệt

Với những kiến thức và kinh nghiệm có được tôi xin được trình bày câu hỏi trên như sau:

Về các yếu tố bên ngoài tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, gồm:

Các yếu tố chính trị, pháp lý, chính sách của nhà nước:

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường Bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản nói riêng, cụ thể:

Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về Bất động sản qua đó có thể làm cho giá Bất động sản tăng

Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều mua Bất động sản tại Việt Nam; chính sách cho phép những người không có

hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố; chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS; chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS; chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…

Ví dụ: việc sát nhập toàn bộ tỉnh Hà Tây về Hà Nội đã làm cho giá nhà đất tại Hà Tây tăng chóng mặt

Các yếu tố thuộc về kinh tế:

Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:

- Tình hình cung-cầu Bất động sản trong khu vực: có khu vực cung lớn hơn cầu nhưng ngược lại có khu vực cầu lớn hơn cung

- Đặc điểm của những người tham gia thị trường Bất động sản trong khu vực

- Các điều kiện của thị trường Bất động sản trong khu vực

- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)

- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng

- Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

- Mức độ lạm phát

- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng

Các yếu tố xã hội, văn hoá:

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị Bất động sản

Ví dụ: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị Bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ

Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của Bất động sản

Tình trạng những người sống trong Bất động sản, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống…

Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ, tâm linh: ví dụ người Việt Nam mua nhà thường xem hướng, xem đất để phù hợp với tuổi của mình

Trên đây Tôi đã trình bày về các yếu tố bên ngoài tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam Tuy nhiên việc kinh doanh bất động sản cũng như việc kinh doanh trong các ngành nghề khác, ngoài các yếu

tố bên ngoài nó còn có các yếu tố tác động bên trong đó là nội lực của mỗi doanh nghiệp Mỗi doanh nghiệp kinh doanh ở mỗi nghành nghề, khu vực khác nhau thì sẽ có lựa chọn ưu tiên cạnh tranh khác nhau

Ở đây theo câu hỏi, Tôi xin được đưa ra ý kiến của mình về lựa chọn

ưu tiên cạnh tranh thích hợp nhất trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, theo tôi đó chính là: Nâng cao năng lực cạnh tranh của sản

phẩm: cạnh tranh bằng chất lượng, dịch vụ; Nâng cao năng lực của Doanh nghiệp trên phương diện tài chính, công nghệ, nhân lực và quản lý

- Cạnh tranh bằng chất lượng, dịch vụ: Như chúng ta đã biết hiện nay

có rất nhiều công ty, đơn vị, cá nhân tham gia vào việc kinh doanh bất động sản, đâu đâu cũng có công ty môi giới, kinh doanh bất động sản Việc kinh doanh bất động sản hiện nay gặp rất nhiều khó khăn, cung lớn hơn cầu, vạn

người bán một người mua Do vậy, theo tôi thời điểm hiện nay việc lựa chọn cạnh tranh bằng chất lượng, dịch vụ là hợp lý, vì một số lý do sau:

Giá nhà đất ở mỗi khu vực, nhà nước, các chủ đầu tư, các công ty kinh doanh bất động sản đều đưa ra một mức giá giống nhau cho mỗi một khu đất hay một căn nhà Mặt khác do có nhiều công ty kinh doanh lĩnh vực này, khoa học công nghệ phát triển, người dân hiểu biết hơn, nên trước khi mua hay đầu

tư vào bất động sản người mua đã phải tìm hiểu rất rõ về nguồn gốc giá của bất động sản tại khu vực đó Do vậy, về giá bất động sản các doanh nghiệp kinh doanh trong ngành bất động sản đều khó có thể bán được với giá đắt hơn

so với mức chung Do vậy việc lựa chọn cạnh tranh bằng chất lượng, dịch vụ

ở đây là hợp lý

Ví dụ: có hai lô đất có diện tích bằng nhau, với vị trí địa lý như nhau,

có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, giá như nhau, chủ sở hữu của hai lô đất này là hai Công ty khác nhau, hai công ty đều giao bán với giá bằng nhau Tuy nhiên Công ty A có khuyến mãi bằng hình thức khi hai bên đồng ý chấp nhận mua bán, Công ty A sẽ làm thủ tục giúp người mua làm thủ tục chuyển tên sổ đỏ cho người sử dụng, còn Công ty B để cho người mua phải tự đi chuyển tên sổ

đỏ và ở đây Công ty A đã giao dịch thành công lô đất trên cho người mua Ở đây tôi muốn nhấn mạnh đó là chất lượng dịch vụ

Ví dụ thứ hai: có hai nhà có diện tích bằng nhau, với vị trí địa lý như nhau, có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, giá như nhau, chủ sở hữu của hai nhà này là hai Công ty C và Công ty D, Công ty C giao bán với giá cao hơn so với Công

ty D là 100triệu đồng Tuy nhiên người mua lại mua của nhà của Công ty C mặc dù Công ty C bán với mức giá cao hơn Công ty D là 100triệu đồng Ở đây ta phân tích tại sao người mua lại mua của Công ty C mà không mua của Công ty D, vì khi mua nhà Công ty C đã xuất trình được cho người mua toàn

bộ giấy tờ về nguồn gốc, xuất xứ của các thiết bị nội thất, người mua đã kiểm tra toàn bộ và đồng ý; còn Công ty D thì không xuất trình được giấy tờ về nguồn gốc, xuất xứ của các thiết bị nội thất Ở đây tôi muốn nhấn mạnh đó là chất lượng của sản phẩm

- Nâng cao năng lực của Doanh nghiệp trên phương diện tài chính, công nghệ, nhân lực và quản lý: hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản rất cần một nguồn tài chính dồi dào, minh bạch hay nói cách khác sử dụng đồng vốn có hiệu quả Vì giá trị của bất động sản thường rất lớn, nếu một doanh nghiệp không biết quay vòng vốn, không biết sử dụng đồng vốn có hiệu quả thì việc phá sản là tất yếu (đa số vốn để kinh doanh bất động sản là

từ nguồn vốn vay của các ngân hàng)

Việc áp dụng khoa học công nghệ vào kinh doanh bất động sản hiện nay là một vấn đề tất yếu, từ khoa học công nghệ ta có thể nắm bắt được nhanh giá cả bất động sản trên thị trường không bị mua đắt, bán rẻ, từ đó giúp cho công tác quản lý được tốt hơn Đồng thời việc kinh doanh bất động sản cũng cần phải có những chuyên gia về lĩnh vực này để có thể dự đoán chính xác được xu thế của thị trường trong thời gian tới Nếu không có nguồn nhân

lực này thì các doanh nghiệp kinh doanh trên lĩnh vực này rất dễ bị mắc lừa

và mua phải bất động sản với giá cao ngất trời

Như Tôi đã trình bày ở trên, mỗi một doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực, môi trường, ngành nghề, thời gian khác nhau thì sẽ có lựa chọn cho mình mục tiêu để ưu tiên cạnh tranh khác nhau Theo ý kiến của tôi đã nêu trên, việc kinh doanh Bất động sản nên lựa chọn ưu tiên cạnh tranh thích hợp

là cạnh tranh bằng chất lượng, dịch vụ, ngoài ra có rất nhiều yếu tố khác tác động đến như giá cả, khoa học công nghệ, môi trường, văn hoá

Trong bối cảnh hiện nay, khi nước ta đã là thành viên chính thức của

Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) thì hội nhập kinh tế quốc tế là một xu thế tất yếu, nó góp phần tạo nên động lực để thúc đẩy sự phát triển KT - XH của đất nước Tuy nhiên, hội nhập cũng là một thách thức lớn đối với các doanh nghiệp Vì vậy, để nâng cao năng lực cạnh tranh cho các Doanh nghiệp cần nhìn nhận vấn đề này một cách khách quan và khoa học, để từ đó các Doanh nghiệp có những định hướng quan trọng nhằm phát huy được hết nội lực và phòng tránh được những rủi ro trong sản xuất kinh doanh

Chúng ta đều biết, cạnh tranh là quy luật của kinh tế thị trường, được xem như là động lực để thúc đẩy sản xuất kinh doanh có hiệu quả Vì thế, các Doanh nghiệp khi tham gia cạnh tranh luôn tìm mọi cách để vượt lên trên đối thủ của mình bằng cách tạo ra được những sản phẩm có tính mới hơn, chất lượng tốt hơn, với thời gian nhanh hơn và giá thành rẻ hơn Để nâng cao Năng

lực cạnh tranh của các Doanh nghiệp nói chung hay nâng cao chất lượng, chất lượng dịch vụ của bất động sản nói riêng, doanh nghiệp cần phải xác định các điều kiện cần thiết bên trong của doanh nghiệp để thực hiện các ưu tiên này

Ví dụ như Doanh nghiệp cần phải:

- Nâng cao năng lực cạnh tranh của sản phẩm

- Mở rộng thị trường tiêu thụ sản phẩm

- Nâng cao năng lực của Doanh nghiệp trên phương diện tài chính, công nghệ, nhân lực và quản lý

Để thực hiện được mục tiêu này theo Tôi doanh nghiệp cần phải:

- Nâng cao chất lượng của sản phẩm:

- Nâng cao uy tín của doanh nghiệp trên thị trường:

- Áp dụng khoa học cộng nghệ vào hoạt động kinh doanh:

- Xây dựng đội ngũ cán bộ, công nhân viên chuyên nghiệp, có trình độ

- Thu thập, có ngân hàng dữ liệu về các hoạt động liên quan đến doanh nghiệp: giúp cho doanh nghiệp có thể ứng phó nhanh trong mọi tình huống

Ví dụ: khi khách hàng cần hỏi giá đất tại một khu vực nào thì nhân viên của doanh nghiệp có thể trả lời ngay, không cần phải gọi điện hay chờ đến hôm sau

- Có mối quan hệ tốt với khách hàng cũng nhưng với các nhà lãnh đạo

Nếu như doanh nghiệp mà thực hiện được các yêu cầu trên thì việc thực hiện mục tiêu nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ sẽ đạt được yêu cầu như

đã đề ra

Tuy nhiên, việc thực hiện ưu tiên cạnh tranh của các doanh nghiệp nói chung và cạnh tranh trong việc kinh doanh bất động sản nói riêng sẽ phải gặp một số rào cản, Tôi xin nêu một số rào cản có thể gặp như:

- Hệ thống pháp lý của Việt Nam nhìn chung vẫn thiếu sự minh bạch, tính trách nhiệm, sự nhất quán và tính dự báo- những điều này đã làm tăng thêm chi phí trong hoạt động kinh doanh Hơn nữa hệ thống hành chính quá phức tạp, gây phiền hà và tốn thời gian Vẫn còn sự phân biệt đối xử với khu vực tư nhân trong nhiều lĩnh vực và còn mất nhiều thời gian để có được một sân chơi bình đẳng cho họ

- Rào cản về chính sách của nhà nước: ví dụ như chính sách thuế đối với bất động sản thay đổi thường xuyên (thuế đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất ) Chính sách cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam

- Rào cản về đầu cơ, giá ảo: nhiều các doanh nghiệp nhà nước có nhiều vốn đã sử vào đầu tư bất động sản, làm cho giá bất động sản tăng mà không đúng như giá trị thực của nó

- Rào cản về thì trường chứng khoán, thị trường vàng: nhiều nhà đầu tư

đã bỏ không đầu tư vào bất động sản mà chuyển sang đầu tư lướt sóng ở thị trường chứng khoán và thị trường vàng, do hai thị trường này kiếm được nhiều lợi nhuân hơn

- Rào cản về cho vay tín dụng: các ngân hàng ngày càng thắt chặt tín dụng trong việc cho vay mua bất động sản

- Nền kinh tế thế giới cũng như Việt Nam tại thời điểm hiện nay đang suy thoái, việc suy thoái này cũng bắt nguồn từ bất động sản Do vậy người

có tiền mặt chuyển sang dự trữ bằng cách mua vàng, hoặc dữ trữ bằng tiền mặt (vì họ nghĩ khi nền kinh tế suy thoái như hiện nay tiền mặt là vua)

- Rào cản trong quản lý đất đai:tình trạng vi phạm quy định trong việc giao đất không theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vẫn diễn ra ở một số địa phương Nguyên nhân do công tác xây dựng hồ sơ địa chính các cấp chưa chú trọng, thậm chí có nơi không có bản đồ hoặc đã lạc hậu khiến việc khai thác

sử dụng rất hạn chế Đó là chưa nói đến sự chậm trễ trong đăng ký, chỉnh lý biến động, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng các loại đất, đặc biệt các loại đất chuyên dùng, đất ở đô thị và đất lâm nghiệp Hiện tượng cán bộ, công chức gây phiền hà, nhũng nhiễu cho người dân khi làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận chưa được ngăn chặn và xử lý kịp thời; công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư không đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật

- Ngoài ra rào cản ảnh hưởng đến cạnh tranh trong kinh doanh bất động sản còn thể thiện qua: yếu tố văn hoá xã hội

Với kiến thức đã học trong một thời gian cùng với những kinh nghiệm

động đến hoạt động của sản xuất, các lựa chọn ưu tiên cạnh tranh thích hợp nhất cho doanh nghiệp hiện nay, các điều kiện cần thiết bên trong của doanh nghiệp để thực hiện các ưu tiên này và các rào cản trong quá trình thực hiện chiến lược cạnh tranh của doanh nghiệp

Rất mong được sự đóng góp ý kiến của thầy giáo để bài tập cá nhân của

em được hoàn thiện hơn, giúp em có thể nâng cao được kiến thức trong lĩnh vực này

Em xin chân thành cảm ơn!