Luận văn thạc sĩ Luật học: Hợp đồng tặng cho bất động sản theo pháp luật dân sự Việt Nam

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯPHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI.

VŨ MINH TIEN

HOP DONG TANG CHO BAT DONG SAN THEO PHAP LUẬT DAN SỰ VIỆT NAM

LUẬN VAN THAC SI LUẬT HỌC

Dinh hướng nghiên cứu.

HANOI, NĂM 2020

VŨ MINH TIEN

HOP DONG TANG CHO BAT DONG SAN THEO PHAP LUAT DÂN SỰ VIET NAM

LUAN VAN THAC SI LUAT HOC

Chuyên ngành - Luật Dân sự và Tổ tung dân sự Mã số 3380103

Người hướng dan khoa học: PGS.TS Tran Thị Huệ

HÀ NỘI, NĂM

LỜI CAM ĐOAN

"Tôi cam đoan đây là công trinh nghiên cứu khoa học độc lập của riêngtôi

Các kết quả nêu trong luân văn chưa được công bổ trong bat kỳ côngtrình nào khác Các sé liêu trong luân văn là trung thực, có nguồn gốc 16 rằng, được trích dẫn theo đúng quy định.

"Tôi cam lkết chiu hoàn toàn trách nhiệm vẻ tinh chính xác vả trùng thực:của luận văn này.

Tác giả luận van

Vũ Minh Tiến

đang công tác tại Trường Đại học Luật Ha Nội, Khoa Sau đại học, Thư viênvà các thấy cô của tác giã đã cung cấp những kién thức pháp lý nâng cao, tảiliệu va điều kiện cần thiết trong suốt thời gian tác giả học tập, nghiên cứu.

Tac giả đặc biệt biết ơn PGS.TS Trần Thị Hué, người hướng dẫn khoa ‘hoc cho tác giã, đã luôn tận tình chỉ dẫn, bồi đắp kiến thức chuyên sâu va chia sẽ với tác giả nhiễu tai liêu quý liên quan đến để tải nghiên cửu.

Chân thành trì ân tắc gid các bai viết, công trình nghiên cứu được trích trong luận văn nay và nhiễu tác giả khác như “con tim rút ruột nhã tơ, tam huyết với nghiên cửu khoa hoc dé truyền dat t thức cho xã hội Đây cũng là nguồn đông lực dé tác giả hoàn thin luận văn này.

Tác giã cũng git lời cảm ơn đến những người đã từng hay hiện đang làđông nghiệp, ban học cia tác gid Rat nhiễu kinh nghiệm va kiến thức của tácgiã được học hỏi từ các ban.

Tac giả luận văn.

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 2 Tình hình nghiên cứu đề tài

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu.3.1 Mục dich nghiên cứ

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứ

4 Đối trong và phạm vi nghiên cứu.

4.1 Đỗi tượng nghiên cit 4.2 Phạm vỉ nghiên cứu.

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứ

6 Ý nghĩa khoa học và thục tiễn của đề 10

7 Kết cấu của luận văn 10

Chương 1 MỘT SỐ VAN BE LÝ LUẬN VE HOP DONG TANG CHO BAT DONG SAN 12 1.1L Khải niệm hop đồng tặng cho bit động sin 12 1.2 Đặc điễm của hợp đông tặng cho bắt động sin 18 1.3 Phân loại hợp đông tặng cho bắt động sin 2 14 Khái quát quy định pháp luật về hop đông tặng cho bắt động sản qua

bccn a BREE

các thời k -261.4.1 Giai đoan trước năm 1945 26 142 Giai đoạn từnăm 1945 đến trước năm 1980 a 1.43 Giai đoạn từ năm 1980 đến ney 29

KET LUẬN CHƯƠNG 1 32

Chương 2 PHAP LUAT VIỆT NAM HIỆN HANH VE HOP DONG

TANG CHO BAT BONG SAN 38 2.1 Chủ thé của hợp đồng tặng cho bat động sản lt LLL Bên tặng cho bắt động sản 33 3.12 Bên được tặng cho bắt động sản 41

2.2 Đối trong của hợp đồng tặng cho bat động sản 4

322 Điều Mện của bắt động sản ià đối tượng của hợp đồng tặng cho bắt đông sẵn 4 3.3 Hình thức của hợp đồng tặng cho bất động sản .83

2.4 Hiệu lực của hợp đồng tặng cho bắt động sản 56

24.1 Các điều tện có liệu lực của hợp đồng tăng cho bắt động sản $6 342 Thời điễm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho bắt động sản 60 1.43 Hop đông tặng cho bắt động san vô hiệu 62

2.5 Quyền và nghĩa vụ của các chủ thé trong hop đồng tặng cho bất động.

sản eB

2.5.1 Quyén và nga vụ của bên tăng cho 683.52 Quyên và ngiữa vu cũa bên được tăng cho 70 2.6 Hợp đông tặng cho bất động sản có điều kiện T2 KET LUẬN CHƯƠNG 2 14 Chương 3 THỰC TIEN THỰC HIỆN PHÁP LUAT VE HỢP DONG TANG CHO BAT ĐỘNG SAN VA MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN

THIỆN 15

3.1 Thục tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng tặng cho bất động sản 7%

3.11 Thực trang tranh chap về hợp đồng tặng cho bắt động sản 75 3.12 Một số bắt cập trong việc giải quyết tranh chấp và hop đông tăng cho KET LUẬN CHƯƠNG 3 95KET LUẬN CHUNG 96

MỞĐÀU 1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Hop đồng tăng cho tai sản nói chung, tăng cho bat động sẵn nói riêng là loại hợp đẳng được giao kết và thực hiện phổ biến trên thực tế Day la một trong những phương tiên pháp lý quan trong để chủ sỡ hữu tai sẵn thực hiện quyền định đoạt đổi với tai sản của mình Hợp đồng ting cho bat động sảnthường mang lại cho bên được tng cho những giá trị vật chất lớn Chính vivây, loai hop đồng nay thường chỉ được sác lập giữa những người có quan hệ thên thiết với nhau Do tinh chất không đền bi của hợp đồng tăng cho bat động sản ma ban thân bên tặng cho luôn cân nhắc đến những yếu tổ tình cam và lợi ích khi quyết định xác lập hop đồng, Tuy vay, những tranh chấp có liên quan đến hợp đồng tặng cho bat động sản cũng vẫn xây ra phố biển trên thực tế, dẫn đến những hệ qua không mong muốn, ảnh hưởng không chỉ đến đời sống vật chất ma củn đến cả tinh thân của các bên

Những tranh chấp về hợp đồng tăng cho bất động sản xảy ra do nhiều nguyên nhân khác nhau Một trong số đó 1a những mâu thuẫn, bat cập hoặc không rõ rang của quy định của pháp luật về loại hop đồng nảy Mặc dit hệthống pháp luật có liên quan đến hop đồng tăng cho bat động sản đã được ‘hoan thiện qua nhiều lan sửa đổi song cho đến thời điểm hiện nay, những bat cập nảy van ảnh hưởng đến việc thực hiện trên thực tiễn Chính những bắt cập nay cũng anh hưởng đến quá trình giải quyết tranh chấp ola các cơ quan nha nước có thẩm quyên Từ đó đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhằm đưa ra những giãi pháp để tiếp tục hoản thiên quy định pháp luật liên quan đến hợp đẳng tăng cho nói chung, hop đẳng tăng cho bat động sản néi riêng,

Cho đến thời điểm hiện nay, có nhiều công trình nghiên cứu vẻ hợp đẳng tăng cho tai sẵn được thực hiện ở các cấp đô nghiên cửu khác nhau.Song chưa có công trình nao nghiên cửu về hợp đồng tăng cho bắt động sản. Một sé công trình chỉ nghiên cứu riêng biết vẻ hợp đồng tăng cho quyển sử dụng đất ma không nghiên cứu về hop đồng tăng cho các loại bất động sản

(chỉ nghiên cửu về hop đồng tăng cho một loại bất động sin) Từ những cơ sỡ nay cho thay việc nghiên cứu dé tài “Hop đông tặng cho bắt động sin theo _phúáp luật dan sự Việt Nam là cần thiết va sẽ mang lại những giá tr lý luận

và thực tiễn sâu sắc

2 Tình hình nghiên cứu dé tài

Qua tim hiểu, tác giả nhận thay có rất nhiều công trình nghiên cửu ở các cấp độ khác nhau liên quan đến hợp đông tặng cho tai sản đã được thực hiện, tiêu biểu như.

1 Dương Anh Sơn(2008), Vé bẩn chất pháp If của hợp đồng tặng cho tat sản, Tap chi Nha nước và pháp luật, số 10, tr 50-55 Bai viết di vào phân tích, đánh giá các quan điểm khác nhau liên quan đến hop ding tặng cho tải sản Trên cơ sở phân tích những quy định pháp luật có liên quan, tác giã bai viếtđã rút ra kết luân vẻ bản chất pháp lý của hợp đồng tăng cho tải sản Nhữngkết luận trong bai viết có giá tr tham khảo trong quả trình áp dung pháp luật. Tuy vay, bài viết chi di vao nghiền cứu một khía cạnh nhỏ của hợp đồng tăng cho tải sản nói chung, nên chưa giải quyết được các van dé đặt ra đối với hợp đẳng tăng cho bat động sản.

2 Lê Thị Giang (2018), Các yêu câu pháp If về điều kiện trong hợp đồng Tặng cho tài sản, Tap chi Dân chủ và pháp luật, số 3, tr.27-32 Bài viết tập trung phân tích các quy định liên quan đền điều kiện trong hợp đồng tặng cho có điển kiện Trong đó, tác giã chỉ ra bin yêu câu đối với điều kiên trong hợp đẳng tăng cho tài sẵn bao gdm: (1) Điễu kiện tăng cho phải xac định được, (2)Điều kiện tặng cho không được vi pham điều cấm của luật, không trấi đạođức xã hội, (3) Điểu kiện tăng cho không được mang lại lợi ích vật chất mộtcách tương xứng cho bên tặng cho tài sin (4) Điểu kiện tăng cho phi có khảnăng thực hiện được Việc phên tích các điều kiện nay dua trên sự sơ sánh vớicác quy định tương ứng của pháp luật một số quốc gia Qua đó, tác giả đưa ra

những kiến nghị hoản thiên những điểm bat cập, hạn chế của Bộ luật Dân sự năm 2015.

3 Lê Thi Giang (2018), Hoàn thiện pháp luật về thời điễm phát sinh hiện lực của hợp đồng tăng cho tài sản, Tap chi Quan lý Nhà nước, Học viên Hanh chính Quốc gia, số 4, tr 80-83 Bai viết nay tap trung phân tích các quy. định của pháp luất về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tăng cho tải sản Trên cơ sở đó, tác giả bài viết chỉ ra những điểm bat cập, hạn chế trong quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 Tir đó, tác giã đưa ra một số kiến nghỉ"hoàn thiện pháp luật vẻ thời điểm có hiệu lực của hop đồng tăng cho tai sẵn.

4 Lê Thi Giang (2018), Nhân điên hợp đồng tặng cho tài sẵn theo guy đmh của pháp luật Việt Nam, Tạp chi Luật học, số 9, tr.14-22 Bai viết phântích bản chất của giao dich tng cho tài sản với hai cách thức tiếp cân đó làgiao dich tăng cho là hop ding va giao dich tăng cho là hanh vi pháp lý đơnphương Theo truyền thông pháp lý của Viết Nam, tăng cho tai sẵn được quyđịnh là hop đồng, Trên cơ sở đó, bai viết nhận diện khải niềm hợp đồng tingcho tải sản theo pháp luật Việt Nam Những phân tích, đánh giá đưa ra trong bãi viết chỉ tập trùng vo việc khẳng định tăng cho tai sản là hợp đồng nên không có nhiêu giá tr lý luân và thực tiễn đổi với việc hoàn thiện pháp luật vathực hiện pháp luật vé hợp đồng tăng cho bắt động sản.

5 Lê Thị Giang (2019), Hop đẳng tăng cho tài sản theo pháp hiật Việt Nam — Một số vẫn đà ij} luận và thực tiễn, Luận án tiên sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội Đây 1a một trong sổ it các công trình khoa học nghiêncửu chuyên sâu vẻ hợp đồng tăng cho tai sin Trong luân án nay, tác giả đãgiải quyết được những vẫn đẻ ly luân cơ bản vẻ hợp déng tăng cho tai sin.Luân án cũng phân tích, đánh gia các quy định của pháp luật hiện hành vẻ hop đồng tăng cho tai sản và thực trang áp dung quy định nay trên thực tiễn Qua đó, luận án đưa ra được môt hệ thông các kiến nghỉ hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật vẻ hop đồng tăng cho taisản trên thực té Những kết quả nghiên cứu của luận an có giá tn lý luận va

6 Lê Thị Giang (2020), Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tăng cho tài sản — Thực trạng và đề xuất hoàn thiện pháp iuật, Tạp chi Nghề luật, tr26-31, 43 Trong bài viết nay, tac giã tập trung phân tích các quy định.của Bộ luật Dân sự năm 2015 va các van bản pháp luật có liên quan đến thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho tải sản, bao gồm thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng tăng cho động sản va bat đồng sản Trên cơ sỡ những phân tích này, tác giả chỉ ra những điểm hạn chế, bất cập của pháp luật hiện "hành và để xuất những kiến nghị hoán thiên pháp luật.

7 Lê Thi Giang (2020), Quy dink pháp luật về hình thức của hợp đẳng, Tặng cho tài sản ~ Một số bắt cập và kiến nghĩ hoàn thiên, Tap chí Dân chủ và pháp luật, số 3, tr 60-64 Bai viết là công trình nghiên cứu chuyến sâu vé hình.thức của hợp đồng ting cho tai sản Trong đó tác giả phân tích các quy đínhcủa pháp luật hiện hành về hop đồng tăng cho tài sản Từ đó chỉ ra những hạn

chế, bat cập va dé xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật có liên quan $8 Lê Thị Hoai Ân(2011), Chế định hợp đồng tặng cho quyền sử đụng đất và nhiing van đề cần hoàn thiện, Tap chí Dân chủ và pháp luật, số 11, tr41-45, Bai viết nghiên cửu các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và các văn ‘ban pháp luật có liên quan đến hợp đồng tăng cho quyển sử dụng đất Qua phan tích quy định của pháp luật, bai viết chỉ ra những điểm mâu thuấn, bat cập trong quy định của pháp luật và đưa ra một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đẳng tặng cho quyền sử dung đắt.

9 Nguyễn Hông Nam (2004), Hop đồng tăng cho quyền sử dung đất, Tạp chí Kiểm sit, số 8, tr 25-28,32 Trong bài viết nay, tác giả di vao trình bảy va lý giải những van để liên quan đến hop đồng tăng cho quyên sit dụng đất vaquá trình giãi quyết tranh chấp hợp đồng nảy tại toa án theo quy định ciapháp luật.

10 Nguyễn Hong Nam (2004), Hop đồng tặng cho quyên sử dung đắt, Tạp chí Toa án, số 12, tr 15-19 Đây là công tỉnh nghiên cứu những nguyên nhân dẫn đến tranh chap vẻ hợp đông tăng cho quyền sử dung đất trên thực tiễn Từ những nguyên nhân chính dẫn tới tranh chấp hợp đồng tăng cho quyển sử dụng đất và thực tế áp dung các văn ban pháp luật về loại hình nay, tác giả đưa ra những giải pháp và kiến nghỉ đối với việc giải quyết các tranh chấphop đồng tăng cho quyển sử dụng đất

11 Nguyễn Minh Hằng (2018), Viên dẫn dp dung án lệ trong gidt ang tranh chấp hợp đồng tăng cho tat sản giữa cha mẹ và con, Tap chí Kiểm sát, số 13, tr31-38 Bai viết di vào nghiên cứu, phân tích An lệ số 03/2016/AL liên quan đến giải quyết tranh chấp vẻ hợp đẳng tặng, cho tai sin la quyền sử: dụng đất giữa cha me và con Để xuất các quan điểm vẻ thu thập và đánh giá chứng cứ khí giải quyết các tranh chấp hợp đồng tăng, cho giữa cha me va

12 Nguyễn Thị Thoa (2012), Hop đồng tặng cho quyền sit dụng đắt, Khoá luân tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nôi Công trình nảy nghiên cứu những van dé lý luận cơ bản về hợp đồng tặng cho quyền sử dung dat, những, quy đính của Bộ luật Dân sự năm 2005 vả Luật Dat đai năm 2003 vẻ hợpđẳng tăng cho quyền sử dung đất Ngoài ra, tac giả cũng nghiên cứu khải quát thực tiễn áp dụng pháp luật vé hợp đồng tăng cho quyển sử dụng đất Qua những nghiên cứu này, tac giã đưa ra mốt số kiến nghỉ hoàn thiện quy định của pháp luật có gia trị tham khảo ở thời điểm đỏ Tuy nhiền những kết qua nghiên cứu trong khoá luân nảy không còn giá trị đổi với việc hoàn thiệnpháp luật trong giai đoạn hiện nay.

13 Nguyễn Văn Hiên (2006), Hợp đông tăng cho quyền sử đụng đất — Mot số vẫn dé If iuận và thực tiễn, Luận văn thạc si tuật học, Trường Đại học Luật Ha Nội Đây là công trình nghiên cửu tương đổi toan diện vé hợp đồng tăngcho quyến sử dung đất Trong đó, tac giả phân tích được một số vẫn để lý luận cơ bản như khái niêm, đặc điểm, ý nghĩa và khái lược quy định của pháp

các quy định nay Qua đó để xuất một số định hưởng hoan thiện quy định pháp luật về hợp dong tang cho quyền sử dụng đất Tuy vậy, công trình nay được thực hiện ở thời điểm Bộ luật Dân sự năm 2005 mới được ban hành và đang có hiệu lực thi hành Ở thời điểm hiện nay, các quy định về tặng cho nói chung, tăng cho bat động sản nói riêng đã có nhiều thay đổi so với trước đây Do đó, những phân tích, đánh gia quy định pháp luất va kiến nghị hoán thiệnchủ yêu dua trên các quy định đã hết hiệu lực pháp luật Chính vi vậy, công trình nảy không còn giá trị thực tiễn ở thời điểm hiện nay.

14 Trần Thị Minh (2012), Hop đồng tăng cho quyền sử dung đắt - Một số vấn đề lý luân và thực tiễn, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật ‘Ha Nội Cũng giống như luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Văn Hiền, đây cũng là công trình nghiên cứu toàn diện các vẫn để lý luận, thực trang pháp uất và thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng tăng cho quyền sử dung đất Tuy vay, công trình được nghiên cứu ở thời điểm các văn bản pháp luật cũnhư Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Bat dai năm 2003 đang có hiệu lực thihành Do đó, những phân tích, đảnh giá và kiến nghỉ hoàn thiện déu được thực hiện dựa trên những quy định của các văn bản nay Đến thời điểm hiện nay, những quy định trong các văn bản nêu trên đã được thay thé bằng cácvăn bản pháp luật mới như Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Bat đai năm.2013 Vì vay, những kết quả nghiên cứu của luận văn này không giải quyết được những van dé còn tồn tại hiện nay.

15, Tuấn Đạo Thanh & Phạm Thu Hãng (2014), Bàn

hop đồng tăng cho tài sản, Tap chi Dân chủ và pháp luật, số 9, tr45-40 Bai viết này tập trung phân tích quy định pháp luật vé diéu kiến trong hợp đồngtăng cho có điều kiên Ngoài ra, bai viết cũng phân tích thực trang áp dung quy định về điều kiên trong hợp đồng tặng cho tải sản và những vấn dé bat câp, vướng mắc Qua đó có những kiên nghị hoàn thiên pháp luật

16 Vũ Thị Hồng Yên (2010), Thời điểm phát sinh hiệu lực pháp luật của hop đẳng vay tài sản và hợp đồng tăng cho tài sản theo quy định của Bộ iuật' Dan sự năm 2005, Tap chi Luật hoc, sô 4, tr40-48 Bai viết phân tích quy. đính cia Bộ luật Dân sự năm 2005 vẻ thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đẳng vay tải sin và hợp đồng tăng cho tai sẵn Qua đó chỉ ra những mâuthuẫn, bat cập trong quy định của Bé luật Dân sự năm 2005 va các văn ban pháp luật khác có liên quan va dé xuất một số kiền nghị hoàn thiện pháp luật Tuy vay, bai viết được thực hiện ở thời điểm Bộ luật Dân sự năm 205 đang có hiệu lực niên kết quả nghiên cửu của bai viết này chỉ tập trung giãi quyếtcác vấn dé bất cập trong Bộ luật Dân sự năm 2005 mã không có giá trị hoảnthiện pháp luật trong thời điểm hiện nay, đặc biệt là liên quan đến hop đồngtăng cho bất động sin

17 Vũ Thị Hồng Yến (2018), Binh hiển quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về hợp đồng tặng cho tài sẵn, Tap chi Nhà nước và pháp luật, số 9, tr36-43 Bai viết đưa ra những quan điểm cả nhân của tác gia vẻ các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 vé hợp đồng tăng cho tải sản Trên cơ sỡ nhậnđiển bản chất pháp tý, bai viết phát hiện và binh luận những bắt cập, thiều sóttrong các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 vẻ hợp đồng tăng cho tảisản Những kiến nghi này có giá trì cho việc áp dụng vả hoản thiện quy địnhvẻ ting cho tai sản trong Bộ luật Dân sự năm 2015.

Kết luên chung Có thể thay hợp đồng tăng cho tai sản nói chung va hợp đồng tăng cho bat đông sin nói riêng là một trong những loại hợp đồng có tinh thực tiễn cao Trên thực tế, các tranh chap về loại hợp đông nay cũng vi thé ma xảy ra phổ biển Những công trình vừa nêu đã giãi quyết những van để lý luận cơ bản va thực trang quy đính pháp luật cũng như thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đông tăng cho tải sản Qua đó cũng đưa ra được nhữngkiến nghị hoàn thiên pháp luật Tuy nhiên, chưa có công trình nao nghiên cứu.riêng biết về hợp đồng tặng cho bat động san ~ một trong những loại hopđẳng được vận dụng phổ biển trên thực tiễn Một số công trình đã được thực

những phân tích, đánh gia và các kiền nghị hoản thiện 1a can thiết thực hiện, nhất là trong giai đoạn hiện nay.

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục dich nghiên ci

Vige nghiên cứu dé tài hướng tới mục đích xây dựng được hệ thống các kiến nghị hoàn thiện pháp luật va nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng tặng cho bất động sản ở Việt Nam.

3.2 Nhiệm vụ nghién cm:

Để đạt được mục đích nghiên cứu ở trên, luận văn có các nhiêm vụ cụ thể sau.

Thứ nhất , luân văn phải tập trung nghiên cứu, phân tích, đánh gia các, vấn dé lý luận vé hợp đồng tăng cho tải sản nói chung, tăng cho một số loại bất đông sản nói riêng ma các công trình khác đã chỉ ra Tir đó co thé hoãn thiện, bỗ sung để xây dung được hệ thông lý luận cơ bản về hợp đông tặng cho bat động sẵn

Thứ hai, luận văn phải đưa ra những phân tích, đánh giá các quy định pháp luật hiện hảnh về hợp đồng tăng cho bat động sản Những nghiên cứu, phân tích, đánh giá quy đính pháp luật hiện hành sẽ được thực hiện theohướng so sánh, đối chiếu các văn bản pháp luật có liên quan của Viết Nam với pháp luật của một số quốc gia khác Từ đó có những nhận định chính zắc về những tu, nhược điểm của pháp luật hiện hảnh vẻ hop đỏng tăng cho bat đông sin

Thứ ba, luận văn sẽ nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật v hợp đồng tăng cho bắt động sản ở Việt Nam qua thực tiễn xét xử của toa án, qua đó đưa ra những nhận xét, đánh giá về thực trạng thực hiện pháp luật ở Việt ‘Nam hiện nay Kết quả đạt được la những điểm bat cập trong việc thực hiện pháp luật trên thực tế, làm cơ sỡ cho việc hoàn thiện.

Thứ te, từ những phân tích, đánh giá những vấn để lý luận cơ ban, thực trạng pháp luật va thực tiễn thực hiện pháp luật, luận văn sẽ zây dựng hệ thống các kién nghị hoàn thiên pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật vé hợp đồng tăng cho bat động săn 6 Việt Nam

4 Đối trong và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đỗi tượng nghiên cứ:

Đối tương nghiên cứu của luận văn lä các quy định pháp luật về hợp đồng tăng cho bất động sản vả thực tiễn áp dụng tại Việt Nam.

4.2 Phạm vỉ nghiên cứ

"Về nội dung nghiên cứu: luận van tập trung nghiên cứu quy định cia pháp luật hiện hành vé hợp đồng tăng cho bat động sản và thực tiễn áp dung pháp luật vé hợp đồng tăng cho bat động sản tại Việt Nam.

"Về thời gian nghiên cứu: luận văn tập trung nghiên cứu các quy đính pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về hop đồng tăng cho bắt động sin từ khi Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đắt đai năm 2013, Luật Công chứng năm.2014 va Luật Nha ở năm 2014 có hiệu lực pháp luật Bên cạnh đó có so sánh, đổi chiều với quy định pháp luật vả thực tiễn thực hiện trước đó.

"Về không gian nghiên cứu: luận văn tập trung nghiên cửu quy định pháp luật về hợp đẳng tăng cho bat động sản tại Việt Nam.

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu.

Để tai được nghiên cửu trên quan điểm của Chủ nghĩa Mác ~ Lénin, tư tưởng Hỗ Chi Minh và đường lối của Đảng về say dựng Nhà nước pháp quyền xế hội chủ nghĩa ỡ Việt Nam Do đó, các phương pháp nghiên cửuđược áp dụng trong luận văn nảy phải phù hợp với phương pháp luận nghiên

Những phương pháp nghiên cứu cụ thể

Phương pháp phân tích, tổng hợp được tác giã sử dung để nghiên cửu tình hình nghiên cứu để tải trước đó Phương pháp nay cũng được sử dung để nghiên cứu các van để lý luận co ban vé hợp đồng ting cho bat động sẵn.

Phương pháp so sánh, tổng hợp, đánh giá được tác giả sử dụng khi nghiên cứu thực trạng quy định của pháp luật hiện hành vé hợp đẳng tng chobất đồng săn Trong quá trình phân tích các quy định pháp luật hiện hành, tac giả sẽ so sảnh với các quy định pháp luật trước đó để thấy được những điểm hoàn thiên của pháp luật hiện hành Đồng thời, việc đánh giá các quy định pháp luật sẽ giúp cho tac giả có cơ sỡ dé đưa ra các kién nghỉ hoàn thiên pháp Tuất

Ngoài ra, khi thực hiên luận văn nảy, tác giả còn sử dụng các phươngpháp nghiền cửu khác như phương pháp lịch sử, phương pháp tư duy Logic, để nghiên cứu lược sử quy đính pháp luật về hợp đồng tăng cho bắt đông sản cũng như phân tích, đánh giá, kién nghị hoàn thiên pháp luật và thực tiễn thưc hiện pháp luật

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Luận văn có ý nghĩa khoa học va thực tiễn như sau:

Thứ nhất, luận văn luận giải và làm rõ được một số vẫn để lý luận nhưkhái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của hop đồng tặng cho bat động sin

Thứ hai, luân văn phân tích có hé thống các quy định hiện hanh của pháp luật Việt Nam về hợp đông tăng cho bat động sản từ việc xác định chủ thể, quyên va nghĩa vụ của các chủ thể, đổi tượng, thời điểm có hiệu lực của ‘hop đông, nội dung chính của hợp đông, van dé chấm dút hiệu lực của hop đẳng

Thứ ba, luận văn đánh giá khái quát về tinh hình tranh chấp phát sinh.từ hợp đồng tăng cho bat đông sản, những điểm han chế, bat cập còn tôn tại trong quá trình giải quyết tranh chấp của cơ quan tiến hảnh tổ tụng, đưa ra những kiến nghị để hoàn thiện những bắt cập nêu trên cũng như các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật vao thực tiễn.

1 Kết cấu của luận văn.

Ngoài phân Mỡ đâu, phân Két luận, Danh mục tai liệu tham khảo, Phụ.lục, nội dung của luận văn bao gồm 03 (ba) chương như sau:

Chương 1 Mét số vẫn để lý luân vẻ hop đồng tăng cho bat đông sản,Chương 2 Pháp luật Việt Nam hiền hảnh về hợp đẳng tăng cho bắt động.

Chương 3 Thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng tặng cho bat động sản va một số kiến nghị hoán thiên

BAT DONG SAN 1.1 Khái niệm hợp đẳng tặng cho bất động sản.

‘Mac dù Bộ luật Dân sự năm 2015 có nhiễu thay đổi so với Bộ luật Dân sự năm 2005, song về cơ bản vẫn có sự kế thừa nhiều quy định quan trong Trong đó, tai sản vẫn được xác định bao gồm bat động sản vả động sin’ Cũng giống như quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật trước đó, Bồluật Dân sự năm 2015 cũng không đưa ra định ngiĩa vé bat động sin ma chỉ liệt kê các loại tai sản la bất động sin bao gồm: “a) Dat dai; b) Nad công trình xập dung gắn liền với đắt dat; c) Téa sản Khác gắn liên với đắt đại, nhà, công trình xây đăng d) Tài sản khác theo guy đinh cũa pháp huật"” Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng không đưa ra định nghĩa vẻ bắt động sản mã chi liệt kê các loại bat đông sản đưa vào kinh doanh theo quy định cia luật nay bao gồm “J Nhà công trinh xây dung có sẵn của các tổ chức, cá nhân, 2 Nhà công trình xdy dựng hình thành trong tương lai của các tổchức, cá nhân, 3 Nhà công trùnh xây dung là tài sản công được cơ quan nhà nước cô thẫm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; 4 Các loại dat được phép chuyén nhượng cho thud, cho tind lại quyền sử dung đất theo quy định của pháp luật và đắt dai thi được phép kinh doanh quyên sử dung đắt 3

Nour vay, cho đến thời điểm hiện nay, chưa có mốt khối niệm hoàn chỉnh mang tính tổng quát vé bat động sản được luật hoa cụ thể trong các văn ‘ban pháp luật Dưới góc đồ khoa học, thuật ngữ bắt động sin cũng được nhiêucông trình khoa học để cập theo các hướng tiếp cận khác nhau Theo đó, động sản là đất đai và các tài sản gắn liền với đắt dat, gắn liền với nhà, cong trình xây dung mà kit dich chuyễn sẽ Rhông phát ủng được công đhmg và các

‘Yom Điệu 5 Lot Kath dow bắt động ein ni 2014

tài sản khác do pháp iuật qny mi Có thé thay rằng đây là cách tiếp cận theo hướng liệt kê ma Bộ luật Dân sự năm 2005 đã để cập, song khái niêm. nay không khẳng định bất động sản có dịch chuyển được hay không ma chỉ khẳng định nêu dịch chuyển thi sẽ không phát huy được công dụng Trong Từ điển giải thích thuận ngữ luật học thi "bất động sản được hiểu

không thé di chuyễn được trong không gian hoặc Kh tách ra thì khong cồn công dung tng thé của tài sản bao gồm: đất đai, nhà 6, công trình xây dung gắn liền với đất đai kỄ cả các tài sản gắn iiễn với nhà ở hoặc công trình xâp' dung 8ó" Có thé thay, đây là cách tiếp cận vừa có tinh khái quát, vừa có tinh liệt kê như trong Bộ luật Dân sự năm 1995 Trong đó, khái niệm nảy khẳng định bat động sản la tài sản không thé di chuyển được và nêu tách ra thi không con công dụng tổng thé Tuy vậy, đối với loại bất động sản phổ biến như đất đai, việc tách biệt các phin sẽ bão dim việc sử dung một cách phù ‘hop theo nhu câu của từng chủ thể.

Tir những phân tích trên cho thấy, cho dủ tiếp cận khái niệm bat đông, sản ở góc đô khát quát bay góc đô mang tính liệt kê thì bat động sin vẫn có đặc điểm là không di dời trong không gian Tức là chỉ khi nó được có định tại một vi trí nhất định thì mới phát huy được tính năng, công dụng như tỉnhthường, Việc nghiên cửu và luận giải khái niệm bất đông sin không những giúp chúng ta có thể có được hiểu biết đẩy đủ vé bất động săn, mà còn giúp chúng ta tiép cân nghiên cứu các van dé pháp lý khác một cách thuân lợi hon, nỗi bật nhất là các vẫn để có liên quan đến các giao dịch về bat động sin, đặc biệt la hop đồng tăng cho bat động sẵn.

Nhu đã chỉ ra ở trên, hợp đẳng ting cho tai sản nói chung, hợp đồng,tặng cho bất đông sin nói riêng là một trong những loại hop đồng được áp dụng phổ biến trên thực tế, đặc biệt là giữa những người có quan hệ thân tài sản

thuộc gân gũi với nhau Trong khoa học pháp lý dan sự, các quy định pháp

Ý Ngyễn Mi Tan (di biển, 2011, Đăng Sỹ bắ đng sn- Niững vất 9 hệt lễ the ấn Ny Chân,‘wi Quốc ga - AnĐát Hà Nội 10.

ˆ Rường Đại học Luật Ha Nội (199), Tain giữ sich Dude ngữ luật ọc, Neb Công ta Nain din, HàNội r2,

luật va thực tiễn thực hiện pháp luật về hop đồng tăng cho tải sin cũng là những vẫn để thu hút được sự quan tâm nghiên cứu của nhiễu học gia khác nhau Tuy vậy, hau hết các công trình chỉ nghiên cửu quy định chung về hop đồng tặng cho tai sản, một số công trình lại chỉ nghiên cứu về hợp đồng tặng cho một loại bất động sẵn cụ thể như quyển sử dụng dat hoặc nha ở mà chưa có công trình nảo nghiên cứu một cách bao quát vé hợp đồng tăng cho batđộng sản Chính vì vay, trong khả năng tìm hiểu, nghiên cứu của mình, chodén nay tác giả chưa thấy công trình nao đưa ra khái niệm về hop đỏng tăng cho bat đồng sản Song liên quan đến khái niém nay, cỏ thé nhân thấy mốt số khái niệm có liên quan ở các gúc độ tiếp cân nh sau.

Dưới góc đô ngôn ngữ thi: Tặng cho id dé t6 lòng qué mén®, hay Tang cho ia cinyễn hẳn cho người Rhác dimg cái của minh mà Rhông nhận lại cát gi” Theo những cach giãi thích nay, việc tăng cho không được sắc lap mốt cách tuỷ tiện với bat cứ chủ thể nào và với bat cứ lý do nào, Đặc biệt, việc tặng cho cũng không xuất phát từ nhu cẩu được han trả vé lợi ích ma nó suất phat từ su quý mến giữa người cho và người được cho Đây lả một trongnhững đặc điểm quan trong liên quan đến mối quan hệ giữa các bên trongviệc ting cho, Hơn nữa, cũng theo cách giải thích này thì bên tăng cho phải tặng cho tai sản của chính mình mà không phải lay tai sin của người khác để mang đi tăng cho Day lả những điểm cơ ban để có thé nhận thay sự khác biệt giữa tăng cho với các loại giao địch khác.

Tới góc độ khoa học, có nhiều công trình đã đưa ra khái niệm về hợpđẳng tăng cho tai sẵn Theo đó, hiểu một cach chung nhất thi “Hop đồng tăngcho là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên tăng cho giao tài sẵn của minh và chayén quyền sở hữm cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đồn bù, còn bên được tặng cho đẳng ÿ nhận"® Đây là khái niêm cơ ban nhất vé hop đồng tặng cho tai sản xuất phát từ ban chất thoả thuận của hợp đồng nói Vin Tin (1967), Trin Ting Việt, Neb Khoa học X6 hột g 595

"Hoàng hệ (lá bửn, 1998), Reda Tông Vie, ph Ba Ning, 162

Nông lối

chung Điểm nỗi bật nhất ma khái niệm nay chi ra đĩ là hợp đồng tặng cho là hop đồng khơng cĩ dén bi Tuy nhiên, cĩ 1é đáng chú ý nhất là khái niêm hop đẳng tăng cho tai sản trong Luận án tiền luật học của Lê Thi Giang, cụ thể như sau: “Hop đồng tặng cho tài sẵn là sự thod tìmân giữa bên tặng cho vàbên được tăng cho, theo đĩ khi cơn sống bên tặng cho giao tài sản của minh và chuyễn quyên sỡ hiữu cho bên được tăng cho mà Khong yêu cầu dén bit cịn bên tặng cho nhận cimyễn giao tài sản Hợp đồng tặng cho cĩ thé kèm điều kiện hoặc khơng ° Day là khải niệm tương đối hồn chỉnh trong các khái niệm đã được đưa ra trong các cơng trình nghiên cứu Tuy nhiền, khái niém nay đường như lại thể hiện những tiểu tiết khơng cẩn thiết khiến cho khái niệm khống mang tính khái quát cao như.

(4) Khi cịn sống, bên tăng cho giao tai sin va chuyển quyển sở hữu Tường như tác gia muốn phân biệt giữa tăng cho va di tăng nến mới đưa radấu hiệu này Nêu sét về mặt pháp Lý thì dâu hiệu nay khơng thật sự phù hop, ‘bai vì cĩ nhiều trường hợp, hợp dong tăng cho được giao kết va cĩ hiệu lực tai thời điểm theo thộ thuận của các bên Bên tăng cho chưa bắt buộc giao tải sản ngay nhưng lai cĩ thể chết trước khi giao tải săn Rõ rằng, việc bên tăngcho là cá nhân chết khơng phải lả mét trong các căn cứ đương nhiên làmchấm dứt hop đồng tăng cho Hơn nữa, việc đưa ra chi tiết này trong khái niêm khiến cho khái niệm nay bị bĩ hep trong phạm vi chủ thé tăng cho chỉ fa cả nhân, vì néu bên tăng cho tải sản la pháp nhân thi sẽ khơng đất ra ‘van dé cịn sơng hay đã chết

(đi) Việc thêm chỉ tiết “hop đồng tăng cho cĩ thé kèm điểu kiện hoặckhơng" là khơng cân thiết Bai vi việc hợp đồng tăng cho cĩ kèm điều kiệnhay khơng cũng khơng làm thay đổi bản chất thoả thuận của hợp đồng tăng cho tai sin Do đĩ, việc thêm chỉ tiết này khiến cho khái niệm trở nên rườm rà

và khơng cịn mang tính bao quát ma chuyển sang hướng liệt kê các loại hợp đồng tặng cho tai sin

, Hip ding tig đo ts theo php ute Vide em - Một số vẫn đồ ý hiện và De thọc, Đường Datos Lait Hà Một, #27

1d Thi Găng

ấn hận ta,

Ở một số cách tiếp cận khác, một số tác giã đưa ra khái niệm vẻ hợp đẳng tăng cho một loại bat động sin cụ thé, điển hình lä quyén sử dung đấtTheo đó:

“Hợp đồng tăng cho quyền sử dung đất là sự thoả thudn bằng văn ban giữa bên tăng cho và bên được tăng cho, theo đỗ bên tăng cho giao quyền sit dung đất cho bên duoc tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên tặng cho đẳng ý nhận theo quy dinh của BLDS và pháp iuât và đất đai; Đẳng thời nó con là một phương tiên pháp I quan trong bảo đâm cho việc dich chuyén quyên sử ding đắt từ bên tăng cho sang bên nhân tăng cho nỉ

âm về sit dung đất 29.

‘Vé cơ ban, khải niệm nảy cũng xuất phát từ khai miệm chung vé hợp đẳng trong Bộ luật Dân sự, trong đó vẫn khẳng định bản chất thoả thuên cia hợp đồng nói chung, hop đồng tng cho nói riêng Tuy nhiên, khái niệm nay cũng quá nim rả, thiêu tính khái quát khi mô tã nhiễu yêu tổ không cân thiếtnhư

thod mãncác nim cc

@ Việc đưa cả cụm từ “bang văn ban” la cụm từ thừa, không can thiết phải ghi nhận trong khái niệm Bởi vi đây lả cum từ thể hiện hình thức của thoả thuận tăng cho nhiễu loại tải sản khác nhau ma không phải là yêu tổ tiếng biệt của hợp đồng tăng cho quyển sử dung đất

(đi) Việc đưa cụm từ "theo quy định của BLDS va pháp luật về đất dai”là rườm rà Bai vi đây lả những cụm tir mang tính liệt kê văn bản pháp luật được sit dụng để chỉnh quan hệ hợp ding tăng cho quyển sử dụng đắt giữa các bên Hơn nữa, việc có đồng ý nhân hay không hoàn toàn phụ thuộc vao ýchi cla bên được tăng cho mà không phải phụ thuộc vảo quy định của phápluật Không có quy định pháp luật ghi nhận việc dng ý nhận của bên đượctặng cho như thể nao

(đi) Cum từ “Đẳng thời nó còn là một phương tiện pháp lý quan trong bảo dam cho việc dich chuyển quyển sử dụng đất từ bên tăng cho sang bên `*Nenyễn Văn Bin 2006), op ang tầng lo ein sit ng để Một sắn đồ ý hiện và đục nấu, Tuâncắn thục zPhậthọc, tường Đạ học Luật #a Nội 9

nhận tặng cho nhằm thoả mãn các nhu cẩu vẻ sử dụng đất” là sự lặp lại cũacum từ "bên tăng cho giao quyển sử dung đất cho bén được tăng cho” Việcsử dụng lấp lai hai cụm từ cùng một nghĩa là rườm ra va khiến cho khát niệmkhông có tinh khái quát

Bên canh đó, khái niềm hợp đồng tăng cho quyển sử dụng đất cũng được thể hiện ở một số cách tiếp cận khác Theo đó “Hop đồng tăng cho quyền sử dung đất là sự thoả tiuận giita các bên về việc một bên phải giao quyén khai thác các thuộc tính của đất thuộc quyền sử dung của minh cho bên

kia mà không yêu câuđồng bit theo quy đmh của pháp inat”TM Tuy nhiên, khái

tiệm nay van có một số không phủ hợp, cụ thé:

-Một là, khái niêm nay khẳng định "mốt bên phải giao quyên khai thác” là không phủ hợp, bởi vi hợp đồng tăng cho quyển sử dụng đất là hợp đồng phat sinh hiệu lực ở thời điểm đăng ký theo quy định của pháp luật vẻ đất dai Hon nữa, đây là hợp đồng không có dén bù nên mắc dit mang bản chất thoả thuận nhưng việc hợp đồng này có được giao kết hay không lại phụ thuộc chủyên vào ý chi của bên tăng cho Việc có thé đăng ký được quyền sử dung đấtcho bén được tăng cho hay không phụ thuộc vào ý chi của bên tăng choChính vi vậy, khi quyên sử dung đất chưa được đăng ký cho bên được tăng cho thì hợp đồng chưa có hiệu lực và bên tăng cho chưa phải thực hiện bắt cứ nghĩa vụ nào,

Hai là, cum từ “giao quyển khai thác các thuộc tính của đất thuộc quyền sử dụng của mình cho bên kia” cũng chưa minh thị Bởi vì khi nbd đến thuộc tính của đất là nhắc đến các đặc điểm của đất như tính duy nhất, tổn tai lâu dai, giá trì lớn, ma không phải nhắc đến vai tro của đất nên không phải đổi tượng có thé khai thác Hơn nữa, sau khi nhận được quyền sử: dụng đất, bên được tăng cho trở thảnh người sử dụng đất hợp pháp và thưchiện việc sử dung đất theo đúng theo quy định cia pháp luật đất dai ma không

"tần Thị ah: (2012), Hyp đng tng cho gân sit cong đất Một số tấn a in và tục nẾn Liăn Đạcs nậthọc, Tương Đạthọc Lua #4 Nội ơ 1T.

pu thuộc vào bên tăng cho Do đó, cum từ nảy không phan anh đúng bảnchat của việc tăng cho quyền sử dụng đất,

“Xét về ban chất, mặc đủ hợp đồng được xác lập giữa các chủ thể khác

sản Từ những khái niệm được trích din va phên tích ở trên, tác giã đưa ra khái niệm về hợp đồng tăng cho bat đông sản như sau.

Hop đẳng tặng cho bắt động sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho chuyễn quyền sở hữm bắt động sản của mình sang cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận chuyén quyên sở hiểu bắt động sản đó.

1.2 Đặc điểm của hợp đông tặng cho bất động sản.

"Từ những phân tích, đánh giá được thực hiện ở Mục 1.1, nhân thay hop đẳng tăng cho bat động sản có một sé đặc điểm cơ bản như sau:

Thứ nhất, hop đông tăng cho bat động sản là hợp đồng đơn vu hoặc.

song vu.

‘Vé ly luận thi hop đồng song vu là hop đồng ma các bên chủ thể đều có nghĩa vu” Hop đồng đơn vụ là hợp đồng mả trong đó một bên chỉ có ngiữa ‘vu ma không có quyên gì đối với bên kia vả bên kia la người có quyên ma không phải thực hiện một nghĩa vụ nào Đây là quan niệm phổ biến trong thực tiễn khoa học pháp luật dân sự, quan niệm về hop đồng song vụ hay đơn ‘vu cũng đều dựa trên nên tăng lý luân nảy Từ trước dén nay, hợp đồng tăng

“roồng Đạ học Lait Hà Nội C019), Giáo in Lute Dé sự iệt Mau áp 2), No Công Nhân din,Hine, 100,

` Trường Đại học Luật H Nội G019), Giáo wink Lute Dé sw Pit Non ep 2), Neb Công m Nhân din,

Tà Nếu g TỚI,

cho tài sẵn vẫn được thừa nhận la hợp đồng đơn vụ Tuy nhiên, một số quan niêm lại cho rằng "hợp đẳng tặng cho tài sản không có điều Kiện là hợp đẳng,đơn vụ, còn hợp đẳng tăng cho tài sản là hợp đẳng song vu néu tặng cho có ‘kam điều lận".

Đối với hợp đẳng tăng cho quyển sử dung đất (một trong các loại bat động sản được giao dich phổ biển), hiện nay cũng có các quan điểm khác nhau về tinh song vụ hoặc đơn vụ của loại hợp đẳng nay Trong đó quan điểm thứ nhất cho rằng “hợp đông tặng cho quyền sử dung đất là hợp đồng đơn xi", Quan điểm Khác lại cho rằng “hợp ang tăng cho quyên sử dung đắt có thé là hợp đồng đơn vụ, có thé ia hợp đồng song vụ "6 Theo quan điểm của tác giả, cn phải nhìn nhận tính chất đơn vụ hay song vu của loai hợp đồngtặng cho tai sản nói chung, tăng cho bất động sin nói riêng theo từng trường hợp cụ thể Nếu các bên thoả thuận tăng cho thông thường thì hợp ding đó la hợp đồng đơn vụ Nếu các bên thoả thuén tăng cho có kèm điều kiên thì hợpđẳng tăng cho phải lả hợp đẳng song vu Bai vì theo quy định tại Diéu 462 Bộ luật Dân sự năm 2015 thi việc thực hiện diéu kiện tăng cho là nghĩa vụ ma ‘bén được tăng cho phải thực hiện theo yêu cầu cia bên tặng cho Việc khôngthực hiên điều kiên nay không những khiển cho bên được tăng cho khôngđược nhân hoặc phải trả lai tài sản ma còn phải bồi thường thiệt hại cho bêntăng cho nêu có

Thứ hai, hợp đông tăng cho bat đông sản có thể lả hop đồng tng thuận hoặc hợp đồng thực tế

Theo quan điểm được thửa nhân phổ biển trong khoa học pháp lý dân sự hiện nay thi “hop đồng ung thuận là hợp đông mà thời điễm có hiện lực của nd được xác Äinh tại thời điểm giao kết hợp đông thực tế là hợp đồng mà seat kh thoả tind hiệu lực cũa nó chi phát sinh tại thời điểm Rồi các bên dat

‘hi Găng Q019), Hop dg tg co tài sắt eo pháp ute Ptr Nem © Một s tấn lý lun và tựcThân enn sẽ Hậ học, Trường Deihec Lait Hi Noi, 31.32

‘vinthagsfhuthoc, Ting Dethoc Luật Hà Nội 13,

ˆ Ngyễn Hi An C010, Cơ số hết vẻ dực tấn ng cho quyên: cong đấ, Luận in tấn sf ite,"hưng Đại học Quốc gà Hà Nội, 49

chuyén giao cho nhan đốt tượng của hợp đông"” Trong đó, hợp đồng tăng cho tài sẵn là hợp đồng thực tế! 1%

Liên quan đến hợp đồng tang cho bat động sản (cu thể như hợp đồng tăng cho quyền sử dụng đất), biện tại côn tốn tại các quan điểm khác nhau liên quan đến tính thực tế và ưng thuận của loại hợp đồng này Quan điểm thứ nhất cho ring “Hop đồng tặng cho quyền sử dung đất là hợp đồng thực 2° Quan điểm thứ hai cho ring “Hop đông tăng cho quyền sử dung đất

pm vừa là hợp đồng thực tố, vừa là hợp đồng tưng timận

Theo quan điểm của tac giả, việc xác định hợp đồng tăng cho tai sản nói chung, hợp đẳng tăng cho bat đông sn nói riêng lả hop đồng thực té hay hợp đồng img thuận cân phải căn cứ vào quy định cia pháp luật vé thời điểm có hiệu lực của loại hop đông nay Theo quy định tại khoản 2 Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng tăng cho bat động sẵn có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, nếu bat động sản không phải đăng ký thi hợp đồng tăng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tai san Như vậy, néu căn cứ vao quan siệm phổ biển lay “thời dié én giao tai sản” là tiêu chi để xác định hopchủđẳng thực tế hay tưng thuên thi zõ rằng hợp đồng tăng cho bắt động sin chỉ là hợp đồng thực tế nu bat đông sản không phải đăng ký Đổi với trường hợp bất động sản phải đăng ky, hop đồng tăng cho không phải lá hop ding thực tế, vì việc các bên có chuyển giao bat động sản cho nhau hay chưa cũng không phải là cơ sở để xac định thời điểm có hiệu lực của hợp đông Do đó,

‘ruing Đạt học Lait Hi Nội C019), Giáo win Hit Din sc iệt Mau gáp 2), Ys Công Nhân din,

ANGLO Tối ¬

"i Thị Giang (2019), Hip ang tổng cho rà sốt do áp Ie Vide Ngư - Một sổ vẫn đồ ý ến và Oe‘in, Luận an tin sĩ kắthọc, Tường Đạ học Luật Ha Nội, 35

° trần Thụ Mh (2012), Hp ng ng cho quyên sit chong đã - Một sổ tấn để ện và then, Litựa tục sfhuthoc, Ting Đaihọc Luật 3ô Nội ơ ]1,

Ngoyễn Vin Hin (2006), Hip đồng tng cho ch ân sử đụng đt.Mod vẫn đ ý ấn và 0c nấu Tuầntựa đục ;Phậthóc, Đường Đạ học Luật #a Nội 10.

'NgyỄn HH An C011), Cơ 2 E rớt tà đục bd tng cho an sit dg đế, Luân tngin hậthọc,"hương Đạihọc Quốc gà Bà Nội, 7

tác giã cũng cho rằng, hợp đồng tăng cho tai sản nĩi chung, tăng cho bat động sản nĩi riêng cĩ thể là hợp đồng thực tế hoặc hop đồng img thuận.

Tint ba, hop đồng tăng cho bat đơng sản là hợp đơng khơng cĩ đền bu “Hợp đơng khơng cĩ đền bit là những hop đồng mà trong đĩ một bên nhận được tie bên kia một lợi ich mà khơng phải giao lại một lợi ich nào "2% Theo quan niệm phổ biển trong khoa học pháp lý dân sự hiện nay thì hợp đồng tặng cho tai sản là hợp đồng khơng cĩ đền bủ”' Quan điểm nay cũng được thể hiện trong các nghiên cứu vẻ tăng cho quyền sử dụng dat Theo do, ‘hop đồng tăng cho quyền sử dung dat cũng la hợp đồng khơng cĩ dén bù”.

Từ những phân tích ở Muc 1.1 vả thơng qua việc nghiên cửu các quan điểm khác nhau cứng như thực tiến quy định của pháp luật hiện hành, tác giả cho ring hợp đồng tăng cho bat động sản cũng mang bản chất của hợp đẳng tặng cho tài sản nĩi chung, hợp đồng tăng cho bat đồng sin cũng là hợp đồngkhơng cĩ đến bù Tức là trong hợp đồng này, bên tăng cho bắt đơng sản chuyển giao lợi ich cho bên được tăng cho ma khơng nhận lại bat cứ lợi ich tảo từ bên được tăng cho

Thứ tie, sự thộ thuận trong hợp dong tăng cho bat động sẵn đặc biệt hon so với các hop đẳng khác.

‘Noi đến sự thoả thuận là nĩi đến sự ban bạc, trao đổi vả thống nhất về mặt y chí giữa các bên Để đạt đến sự thơng nhất nay, các bên đã phải trải qua giai đoạn dim phán, cân nhắc, dong dém về những lợi ich ma minh đạt được nến giao kết hợp đồng cụ thể nao đĩ Tức là thơng thường các bên tham gia đảm phán đêu nhân được lợi ích tit phía đổi tac của minh trong tương lại Để đạt được lợi ích nay, cắc bên phải chấp nhận chia sé, nhường nhịn, hoặc thâm. chi hy sinh các lợi ích khác để chuyển giao cho bên kia Tuy nhiên, hợp đẳng tặng cho tải sin nĩi chung, hợp đồng tăng cho bat đơng sin nĩi riêng lại lả

ˆ Trgờng Đại học Luật BÀ Nội G019), Giáo wink Lute Dé sw it Now ep 2), Neb Cơng m Nhân din,

HUN 193

"LE Thị Guang 2019), Hop dg ơng cho rà sốt do áp he Fide Ngư - Một số vẫn ut và Oe

‘Tin Tụ Math (2012), Epp đng tg cho yên sit chong đả Một số tấn a tad và thea, Livăn Đạcs hậthọc, tương Đạthọc Tutt Hà Nội 12

phải cân nhắc đến những lợi ích mã mình sẽ nhận được nên không cần phải quan tâm về việc đáp ứng các yêu cầu ma bên được tăng cho đưa ra Điều nảy có nghĩa rằng trong hau hết các trường hợp tăng cho, bên tặng cho thường thé hiện ý chi tuyệt đối trong việc xác định nôi dung của hợp đồng Chính vi thé trong khoa học pháp ly thé giới mới xuất hiện hai luỗng ý kiến vé tăng cho tai sản nói chung, trong đó có ý kiến cho rằng tăng cho tai sản lả hanh vi pháp ly đơn phương Chi trong trường hop ting cho tải sẵn có điểu kiện thi sự thoả thuận về đối tương va diéu kiện tặng cho mới có thé cho thay su tương đồng về vị thé của các bên trong quá trình giao kết hợp đông,

Tint năm, hợp đồng tặng cho bat động sản là hợp đồng có mục đích chuyển quyền sở hữu tải sản.

Nếu đưa vảo đổi tượng của hợp đồng thi hợp đồng được phân chiathành hợp đồng có đổi tượng la tai sản và hop đồng có đổi tượng là công việcphải được thực hiến Hợp đồng tăng cho tai sin nói chung, hop đẳng tăng chobất đồng sản nói riêng là hợp đồng có đối tượng là tai sản vả có mục đích lảchuyển quyển sở hữu tai sản từ bên tăng cho sang bên được tăng cho Tuy từng trường hợp cụ thé ma thời điểm chuyển quyển sở hữu đối với bat động sản sang cho bên được ting cho sẽ được ghi nhận khác nhau Vi du thoi điểm chuyển quyển sở hữu đổi với bất đông săn lá quyển sử dung dat được xác định là thời điểm đăng ký quyển sử dụng đất cho bên được tăng cho; trong khi đồ thời điểm chuyển quyển sở hữu bất đông sẵn tng cho là nha ở cho bên được tặng cho là thời điểm ban giao nha ở.

13 Phân loại hợp đẳng tặng cho bat động sản.

Tác gid dựa trên một số tiêu chí nhất định để phân loại hợp đồng tăng cho bắt động sẵn như sau:

* Căn cit đổi tương của hợp đồng, hop đồng tăng cho bat đồng sản có thể được phân chia thành 02 (hai) loại

(@ Hop đồng tăng cho bat động sin phải đăng ký quyền sỡ hữu

Đây là những hợp đồng ma đổi tượng là các loại bat động sản phải đăng ký quyền sở hữu Điễn hình lê hợp đồng tăng cho quyển sử dung đất va hợp đồng tăng cho nha ở Điểm đặc trưng của loại hợp ding này là phải công chứng, chứng thực (trừ trường hợp tổ chức tặng cho nha ở theo quy định của Luật Nha ở năm 2014) Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đẳng tăng cho bat đông sản phải đăng ký quyển sỡ hữu có hiệu lực ké từ thời điểm đăng ký Do đó, hợp dang tặng cho bắt động sản phải đăng ký quyền sở hữu chi có hiệu lực kế từ thời điểm đăng ký, bat kể các bén đã chuyển giao tai sản cho nhau hay chưa Chính vì vậy, néu xem xét đưới góc độ lý luận thi hợp đồng nay la hợp dong ưng thuận.

(đi) Hop đồng tăng cho bat động sản không phải đăng ký quyền sở hữuĐây là loại hợp đồng mà đổi tượng của hợp đỏng là những loại bắt động sản không thuộc loại phải đăng ký quyên sở hữu Chẳng hạn là những tai sản gắn liên với nhà cửa, công trình xây đựng Theo quy định tai Điểu 459 Bộ luật Dân sự năm 2015 thi hợp đẳng tăng cho loại bat động sn này không phải công chứng, chứng thực Đông thời, hợp đồng nảy cũng chỉ phát sinh hiệu lực ở thời điểm chuyển giao tai sản Do đó, hợp đông nay la hợp đồng thực tế

'Việc phân biệt hợp đồng tặng cho bat động sản theo tiêu chí nay trước hết nhằm sác định được hình thức, trinh tự, thủ tục thực hiện hợp đồng tăngcho bat đồng sản Ngoài ra, việc phân biệt hợp đồng tăng cho bat động sản theo tiêu chỉ này cũng giúp xc đính được thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trong trường hop cụ thé Qua đó cũng góp phan xác định bản chất của hợp đông lả hợp đồng thực tế hay hop đồng ung thuận.

* Căn cử ý chi của bên tăng cho, hợp đồng tăng cho bắt đông sản đượcphân chia thành hợp đồng tăng cho bat đông sin có điểu kiện va hop đẳngtăng cho bất đông sản thông thường.

Theo quy định tại Điều 462 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng tăng cho tài sẵn có điều kiện la hop đồng mà bên tăng cho yêu câu bên tăng cho phải thực hiện một hoặc một số nghĩa vụ nhất đính trước hoặc sau khi tăngcho Việc thực hiện các nghĩa vụ này chính 1a diéu kiện mã bên tặng cho đưa ra, Điều kiên tăng cho không vi phạm điều cắm của luật, không trái đạo đức xã hội và có thể thực hiện được Ngoài ra, viếc thực hiện điều kiên tăng cho không được mang lại lợi ich cho bên tăng cho, béi vi hợp đồng tăng cho là ‘hop đẳng không có dén bu nên nếu điều kiện tăng cho mang lại lợi ích cho ‘bén tăng cho thi hợp đồng không còn mang bản chất của tăng cho Điều kiện tặng cho không phải lả yêu tổ ảnh hưởng dén hiệu lực của hop đồng tăng cho tải sin mã chi là điểu kiên để bên được tăng cho tai sin được nhận hoặc không phải trả lại ti sin ting cho

'Việc phan biệt hợp đồng tăng cho bat động sin theo tiêu chi này là cơ sở để xác định ban chất của hợp đồng tăng cho trong trường hop cụ thé lả hợp đẳng song vu hay đơn vụ Như đã phân tích ở trên, néu tăng cho có điều kiệnthi ban chất cia hợp déng sé là song vu Do đó, bên tang cho trong hợp đẳng, tăng cho có điều kiên cũng có thể yêu cầu bên được ting cho phải chịu trách nhiệm béi thường thiệt hại khi không hoàn thành ngiĩa vụ này.

* Căn cử hình thức của hợp ding, hop đồng ting cho bất động sin được phân chia thánh 02 (hai) loại

Thứ nhất, hợp đồng tăng chođộng sản phải công chứng, chứngthực,

Đây là loại hợp đẳng có đối tượng lả các loại bat động sản phải đăng ky quyển sở hữu Việc giao kết hợp đông tăng cho loại bất động sản này phải được thực hiện trước mặt công chứng viên hoặc người có thẩm quyển chứng thực khác mã pháp luật quy định Việc công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho bat đông sản trong trường hợp này là điều kiện có hiệu lực của hợp đẳng theo quy định tại khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Thứ lai, hợp đồng tăng cho bat đông sản không phải công chứng,chứng thực,

Đây là loại hợp đồng tăng cho bất động sản không cẩn phải giao kết trước mặt công chứng viên hoặc người có thẩm quyển chứng thực khác mà pháp luật quy định Thông thường đổi tương của loại hợp đồng nay 1a những loại bat động sin không phải đăng ký quyền sở hữu Chẳng hạn như tổ chức tăng cho nhà tình nghĩa, nha tinh thương theo quy định tai khoản 2 Điễu 122 Luật Nhà ở năm 2014, thi hợp đồng tăng cho bat đồng sản không cẩn công chứng, chứng thực vẫn có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

'Việc phân biệt hợp đồng tăng cho bat động sẵn theo tiêu chí nay trước hết nhằm sác định điều kiên có hiệu lực của hop ding Ngoài ra, việc phânbiệt theo tiêu chi nay cũng nhằm sác định trình tự, thủ tục giao kết hop đồngtặng cho bất động sin

* Căn cứ pháp luật điều chỉnh, hợp đông tăng cho bat động sin được.phân chia thành 03 (ba) loại:

Mot ia, hợp đẳng tăng cho nha ở.

Hop đẳng tăng cho nhá ở là quan hé pháp luật chiu sự điều chỉnh củaBộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014 , Luét Công chứng năm. 2014 và các văn ban pháp luật có liên quan Việc có nhiều văn ban quy phạm pháp luật điểu chỉnh cùng một nhóm đối tượng lảm xuất hiện nhiễu mâu thuẫn liên quan dén việc giao kết cũng như xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng Chẳng han, theo quy định của Bộ luật Dan sự năm 2015 thi hop đẳng tăng cho nhà ở phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm hoàn thánh việc đăng ký nha ở cho bên được tăng cho, nhưng theo quy định của Luật Công chứng, năm 2014 thi hợp đồng có hiệu lực tử thời điểm công chứng,

Hat là, hợp đồng tăng cho quyền sử dung đất

Cũng giống như hợp đồng tăng cho nha , hợp đồng tăng cho quyển sử dụng đất là một trong các loại hợp đẳng được giao kết và thực hiện phổ biển trên thực tế Đây cũng 1a hợp ding thuộc loại bắt buộc phải công chứng,

2015, Luật Công chứng năm 2014, Luật Dat đai năm 2013 Đáng chú ý, các văn bên nay cũng có sư mâu thuẫn trong việc ghi nhận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nay Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thi thời điểm có hiệu lực của hop đồng tăng cho quyền sử dung đất la thời điểm hoàn thảnh việc đăng ký quyền sử dung đất cho bên được tăng cho Tuy nhiên, theo quy. định của Luật Công chứng 2014 thi thời điểm có hiệu lực của hợp đồng này la thời điểm hợp đông được công chứng theo quy định.

Bald, hợp đồng tăng cho các loại bat đông sin khác,

Ngoài các loại hợp déng tăng cho các loại bat động sản phổ biển như trên, đối tượng của hợp đồng tăng cho tai sản cũng có thé 1a những loại tất đông sẵn khác theo quy định của pháp luật dân sự Tuy nhiên, các loại batđông sin này thường được tăng cho đẳng thời cùng với quyên sử dụng đấthoặc nha cửa, công trình xây dựng ma không tăng cho độc lập Do đó, hình thức cũng như thời điểm có hiệu lực của của hợp đồng tăng cho các loại bat động sin nảy cứng tuân thủ theo hình quy định vẻ hình thức va thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tăng cho nhà ở vả tăng cho quyền sử dung đất.

144 Khái quát quy định pháp luật về hợp đồng qua các thời ky

1.4.1 Giai đoạn trước năm 1945

Trong thời kỳ phong kiến Việt Nam, quy định về các giao dich bắt động sản chủ yéu liên quan đến ruông đất Trong thời nha Ly ~ Trên, giao dich liên quan đến rudng đất được ghi nhân chủ yêu là mua bản ruộng đất, ngoài ra cũng cho phép được cảm ng bang ruông dat hoặc lập di chúc để định đoạt ruộng đất sau khí chế.

Đến thời kỹ nha Lê nắm quyển, các quy định liên quan đến việc bảo vệ chế đô tư hữu về ruông đất cảng được ghí nhân chất chế Các giao dịch vẻ uộng đất ở thời kỳ này cũng chủ yếu là mua bán, cằm cổ, lập di chúc để định

cho bat động sản.

đoạt ruông đất sau khi chết Mặc dù quy định vẻ tặng cho ruộng đất chưa được cụ thé hoá trong thời kỳ nay, song cũng không có quy định cấm tặng cho ruộng đất néu việc tăng cho đó phù hợp với quy định của pháp luật Pháp luật thời kỷ nha Nguyễn cũng cho phép tặng cho ruộng dat nếu như việc ting cho nay không trai với quy đính của pháp luật

Pháp luật thời kỳ Pháp thuộc có sự khác biệt ở ba miễn với ba bô dân Tuất khác nhau (Bô Dân luật Nam kỷ giản yếu năm 1883, Bô Dân luật Bắc ky năm 1931 và Hoang Việt Trung kỹ hộ luật năm 1936) Mac dù pháp luật ở thời kỳ nay được ban hành để phục vụ cho mục đích cai trị của Pháp ở ba miễn khác nhau, song các quy định vẻ tăng cho ruông dat ở thời kỹ nay được ghi nhận cụ thé Bac biệt là trong Bộ Dân luật Bắc kỷ năm 1931 tại các Điều từ Điều 951 đến Điều 994 quy định cu thể về “thé ước sinh thời tăng ditrong đó có thé tăng cho ruông đất cho người khác.

Nhu vậy, pháp luật giai đoạn trước năm 1945 có sự khác biết giữa các giai đoạn phát triển khác nhau, nhưng nhìn chung quy định về tặng cho bất đông sản ở giai đoạn nay mới chỉ gắn với việc tăng cho ruông đất Bởi vi ở giai đoạn này, bất động sản có giá trị lớn đổi với người dân chỉ là ruộng đất 1.4.2 Giai đoạn từ năm 1945 dén trước năm 1980

Sau khi Cách mang tháng Tâm thảnh công, Nhả nước Việt Nam Dân. chủ Công hoa ra đời, Chủ tịch Hỗ Chí Minh đã ký Sắc lệnh số OO/SL ngày 10/10/1945 liên quan đến việc tam thời sử dụng ba bộ Dân luật thời pháp thuộc cho đến khi ban hành quy định mới Do đó, quy định vẻ tăng cho bat động sin ở thời kỳ đâu thành lập nước vẫn áp dung theo các bộ dan luật ở các miễn khác nhau Ngày 09/11/1946, Hiền pháp dau tiên của nước ta được ban ảnh, trong đó tại Điều 12 ghi nhận "Quyển tư hữu tải sản của công dân ViệtNam được bảo dam” Quy định nay gián tiếp thừa nhận quyển được mua bản,trao đổi, tặng cho ruông đất va các tải sản khác của công dân trên cơ sử cácquy định vẻ tăng cho ruông đất ỡ các bộ dân luật được ap dụng thông nhất tạiba miễn.

Ngày 22/5/1950, Chủ tịch Hỗ Chi Minh tiếp tục ban hành Sắc lệnh số 9?/SL, trong đó tại Điều 1 ghi nhân "Những quyển dân sự déu được luật bảovệ khí người ta hành sự nó đúng với quyển loi của nhân dân” Đồng thời tại Điều 14 ghi nhận “Tắt cả các diéu khoản trong dân pháp điển Bắc ky, dan pháp điển Trung kỳ, Pháp quy gidn yêu 1883 (sắc lênh ngày 3 tháng 10 năm 1883) thí hành ỡ Nam kỷ, và những luật lê theo sau, trấi với những điển khoản trên nay déu bi bai bỏ” Theo Sắc lệnh nảy, các quy định về tăng cho ruộng đất vẫn tuân theo quy đính trong ba bộ dân luật được áp dụng tại ba miễn khác nhau nhưng không trai với các nguyên tắc được ghi nhận trong Sắc lệnh số 97/SL,

Ngày 29/02/1952, Chủ tịch Hé Chí Minh tiếp tục ban hành Sắc lệnh số 85/SL vẻ việc ban hành thể lệ trước ba vẻ các việc mua bán, cho va đổi nhàcửa, rudng đất Tại Biéu 1 Sắc lénh này ghi nhận: "Các việc mua bán, cho va đổi nha cửa, ruộng đất bất buộc phải trước bạ rồi mới được sang tên trong địa 'tộ và số thuế Việc chuyển dich các tai sản khác được miễn trước bạ” Như vậy, đến thời điểm ban hảnh Sắc lệnh nay, việc ghi nhân vả kiểm soát các hợp đẳng liên quan đến tăng cho bat đồng sin đã được Nhà nước chủ trọng hơn

Ngày 04/02/1953, Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ Công hoa banhành Luật Cải cách rung đất Trong đó, tại Điển 31 Luật nảy quy định“Người được chia ruộng đất có quyên sỡ hữu ruộng dat đó, vả không phải trảcho dia chủ hay chính quyển bat cứ một khoản nao Người được chia cóquyển chia gia tai, cằm, bán, cho, v.v ruông đắt được chia” Quy định nay thể hiện sự luật hoá quyển được tăng cho ruông đất ~ một loại bat động sin thuộc sở hữu của cả nhân.

Ngày 10/5/1959, Toa án nhân dân tối cao ban hành Chỉ thi sổ 772 đỉnhchi việc ap dung các quy định của ché dé thực dân, phong kién trước đây Cácquy đính liên quan đến giao dịch vé ruông đất nói chung, tăng cho ruộng đất nói riêng được thực hiện theo quy định của Luật Cai cảch ruéng đất năm 1953 và Sắc lệnh 97/SL năm 1950

Ngày 03/6/1963, Hội đẳng Chính phủ ban hành Thông tư số 48-TTg vẻ việc chấp hành nghiém chỉnh pháp luật bảo dim quyền sở hữu vẻ tư liệu sảnxuất ở nông thôn Trong dé nhiễu quy định liền quan đền tăng cho ruông đấtđược ght nhên như “Theo quy định cửa luật cất cách ruộng đất, nông dn cóquyển ban, cho, traoai,é lại cho vợ, chồng, con cái và những người thừakế khác những tư liệu sản xuất thuộc quyển sở hữu của minh; người có quyền sở hữu ruông đất có quyền để lại cho người thửa kể, trao đổi ruộng đất khác, hoặc nhường cho người khác, các việc chuyển dich ấy đều phải viết thành giấy từ tỉnh Ủy ban hảnh chính xã chứng nhận và ghi vào số ruông đất của xã, theo như Sắc lệnh sổ 85 ngày 20 tháng 2 năm 1952 đã quy định” Nhưvây, ở thời kỳ này, việc tăng cho ruộng đất bắt buộc phải lập thành văn bản vả co chứng nhận của Ủy ban hảnh chính cấp xã.

14.3 Giai đoạn từ năm 1980 dén nay

Hiển pháp năm 1980 ra đời đã ghi nhận chế đô sỡ hữu toàn dân vẻnuộng đất tại Điều 19, xoá bé hoàn toàn chế 46 sỡ hữu từ nhân vẻ ruộng đất &thời kỹ trước đó Tiệp đó Luật Dat đai năm 1987 được Quốc hội ban hànhngây 29/12/1987 đã cắm các giao dịch liên quan đền dat dai tại Điều 5

Ngày 06/4/1901, Hội đồng Nha nước ban hành Pháp lênh Nhà 6 số 51-LCT/HENNS Mặc đủ Pháp lệnh này không ghi nhân cụ thể về hop đồng tăng cho nhà ở, song tại Điểu 15 và 17 của Pháp lênh cũng gián tiếp ghi nhận quyển được tăng cho nha ở cho người khác Tiếp đó, ngày 29/4/1991, Hội đẳng Nha nước ban hanh Pháp lệnh Hop déng dân sự số 52-LCT/HĐNNS Trong đó quy định chi tiét về các vấn để liên quan dén việc giao kết, thựchiên hop đồng dân su và trách nhiệm do vi pham hop ding din su, bao gồm. cả hợp đồng tăng cho tai sản.

Hiển pháp năm 1992 và Luật Đắt đai năm 1993 được Quốc hội ban hành déu ghi nhận quyển được chuyển quyển sử dung đất cia người sử dung đất hợp pháp Tuy nhiên, không có quy định cu thể vẻ hình thức của hợp đẳng tặng cho quyển sử dụng đất Cụ thé, tại Điều 18 Hiến pháp năm 1992 ghi

nhận “Nha nước giao dat cho các tổ chức và cá nhân sử dung én định lâu dai Té chức va cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiêm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nha nước giao theo quy đính của pháp luật” Ngoài ra, Hiển pháp năm 1992 cũng bảo hộ quyển sỡ hữu đối với nhà ỡ và các từ liệu sẵn xuất khác của công dân, song cũng khôngghỉ nhân cu thể vé việc ting cho nha ở

Bồ luật Dân sự năm 1995 được Quốc hôi thông qua ngày 28/10/1995, có hiệu lực từ ngày 01/7/1996 đã ghi nhên dy đủ các quy định liên quan đếnbất động sản và các quy đính vé giao dich dân sự nói chung, hợp đồng tăngcho bat động sản nói riêng Tại Điều 463 Bộ luật Dân sự năm 1995, hợp đẳng tặng cho bất đông sin được quy định cụ thé: “Tang cho bat động sẵn phải được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nha nước hoặc có chứng thực của Uy ban nhân dân cấp có thẩm quyển và phải đăng ký tại cơ quan nha nước có thẩm quyên, nếu theo quy định của pháp luật bất đồng sản phải đăng ký quyển sở hữu Hop đồng ting cho bắt đồng sẵn có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, nếu bất động sản không phải đăng ký quyên sử hữu, thì ‘hop đồng tăng cho có hiệu lực kế từ thời điểm nhận tai sản”.

Ngày 26/11/2003, Quốc hội ban hành Luật Đắt đai năm 2003, thay thé cho Luật Dat dai năm 1993 Trong đó tiếp tục ghi nhận va cụ thé hoá quyển được tặng cho quyền sử dung đất của tổ chức, hộ gia định, cá nhân sử dụng đất hợp pháp Đồng thời, kế thừa các quy đính của Bộ luật Dân sự năm 1995,Bộ luật Dan sự năm 2005 được Quốc hội thông qua ngày 14/6/2005 tiếp tục cu thé hoa các quy định về bat đông sản vả hợp đông tặng cho bat động sản tại Diéu 467 Cùng thời gian nảy, Quốc hội cũng ban hành Luật Nha ở năm 2005 cứng có quy định riêng về hợp đồng ting cho nha ở từ Điều 90 đến Điều 93 và Điển 107, 108

Sau 10 năm thi hành, Luật Đắt dai năm 2003 đã béc lô những hạn chế,vướng mắc gây khó khăn cho quá trình áp dụng va thực hiện các giao dịch về quyển sử dung đất, năm 2013, Quốc hôi ban hành Luét Đắt dai năm 2013 thay

thé cho Luật Dat dai năm 2003 Trong Luật này, vẫn dé tng cho quyển sửdung đất tiêp tục được kế thừa va ghỉ nhận ở quy đính liên quan đền quyển của người sử dụng đất hợp pháp Kế tiếp đó, năm 2014, Quốc hội ban hành Luật Nba ở 2014 thay thé cho Luật Nhà 6 năm 2005 Trong đó, hợp đồng tăng cho nhà ở tiếp tục được ghi nhân từ Điểu 117 đến 122 va Điền 137, 138 Vẻcơ ban, những quy đính này cũng có sự kế thừa các quy đính trong Luật Nhaở năm 2005.

Ngày 24/11/2015, Quốc hôi ban hảnh Bồ luật Dân sự 2015 thay thé choBộ luật Dân sự năm 2005 Bộ luật Dân sự năm 2015 tiếp tục có những kế thừa ‘va sửa đổi bỗ sung quy định vẻ bat động sin Trong đó khẳng định bat động sản ‘bat động sin hiện có hoặc hình thánh trong tương lai Điều nảy mở rộng khả năng xác lập các loại giao dich trong đó có hợp đồng ting cho bat động sản giữa các bên Bên cạnh đó, quy định vẻ điển kiện có hiệu lực của hop đẳng nói chung, hop đồng tặng cho bắt đồng sin nói riêng cũng có sự thay đỗi nhất định Ngoài ra, các quy định cụ thể vẻ hợp dong tặng cho bat động sin vẫn được kế thửa các quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2005.

cot

việc nghiên cứu, phân tích vả hoản thiên các van để pháp lý luôn xuất phát từviệc nghiên cứu lý luận có liên quan Việc nghiên cứu lý luân không chi giúpcho người nghiên cứu có định hướng nghiên cứu đúng dn mà còn góp phanbảo đâm việc xác định đúng phạm vi nghiên cứu cia để tai trong từng trường hợp

Đối với dé tải “Hop ding tăng cho bất đông sin theo pháp luật dân sự "Việt Nam”, việc nghiên cứu những van dé lý luân cơ ban giúp cho tác gia giớihạn được phạm vi nghiên cứu rõ rang đổi với các nội dung ở chương 2 vàchương 3 của luận văn Thông qua nghiên cửu chương 1, luận văn đã chỉ rađược một số vấn để cơ bản sau.

Thứ nhất, luân văn đã phân tích, đánh giá các khái niém có liên quan đến hợp đồng ting cho bat động sản, từ đó xây dựng được khái niệm hoàn chỉnh hơn về hợp đồng tăng cho bat động sẵn.

Thứ hai, luận văn đã chỉ ra và phân tích được các đặc điểm cơ bản của hợp đông tặng cho bat động sản Trong đó thể hiện tính tranh luận về mặt khoa học khi đưa ra những phân tích, đánh giá các quan điểm khác nhau và trình bảy quan điểm của cá nhân tác giả.

Thứ ba, luận văn đã đưa ra được các tiêu chỉ cơ bản để phân loại hợp đẳng tăng cho bat động sản Mỗi cách phân loại đều có những giá trị nhất định cho việc nghiên cứu và hoàn thiện pháp luật ở các chương sau.

Thứ he, luân văn đã nghiên cứu khái quát quy đính của pháp luật qua các thời kỹ có liên quan đến hợp đồng tăng cho bat động sản Qua đó chỉ ra ‘bite tranh tông thể về quá trình hinh thành, phát triển các quy định pháp luật có liên quan đến hợp đẳng tăng cho bat động sản

Chương 2

PHAP LUẬT VIỆT NAM HIEN HANH VE HỢP DONG TANG CHO BAT DONG SAN

Theo quy định hiện hanhTM, bat động sản bao gém: Dat đai, Nha, công trình xây dựng gin liên với đất đai, Tai sản khác gắn liên với đất đai, nhà,công tình xây dựng, Tai sản khác theo quy định của pháp luật Các giao dịch vẻ bất động sin nói chung, nhá 6, quyền sử dung đất nói riêng được pháp luật dân sự, nhà 6, đất dai quy định kha day đủ từ việc xác định tư cách chủ thể,quyển nghĩa vu, đối tượng, thời điểm có hiệu lực cũa hợp đẳng, nội dung cia ‘hop đồng, van dé châm đứt hợp đồng, Dưới đây là những quy định cụ thể

3.1 Chủ thé của hợp đồng tặng cho bat động sản.

Chủ thé của hợp đồng tặng cho bat động sẵn bao gồm: bên tăng cho và rên được tăng cho Bộ luật Dân sư năm 2015 có ghi nhận mới vẻ số lương chủ thé của quan hệ pháp luật dan sự Theo đó, chủ thể của hợp đông tặng cho núi chung bao gồm: Cá nhân và pháp nhân.

'Vẻ bat động sản, ngoài Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nha ở 2014 „ Luật Dat dai 2013, cũng la các văn bản ghi nhận tư cách chủ thể tham gia giao dịch về nhà 6, quyén sử dung đất Với các quy định hiện hành, chủ thé của quan hệ hợp đẳng tăng cho bat động sản được sac định như sau:

3.1.1 Bên tặng cho bit động sản

Thứ nhất, cá nhân tặng cho bắt đồng sản.

Bắt đông sẵn là tải sản thường có giá trì lớn, được nha nước quản lý chat chế Việc đưa tai sản la bat động sản vao tham gia giao dịch nói chung va tặng cho nói riêng cũng được kiém soát tương đối chất chế để đảm bão sự cân bằng về lợi ích giữa các chủ thể Theo quy định, cả nhân tăng cho bat động sản phải có năng lực pháp luật vả năng lực hanh vi dân sự phủ hợp, cu thé, sự phân loại được ác định như sau.

+_ Người tặng cho tài sản đã thành niên

Người thành niên là người tir đủ mười tám tuổi trở lên” Việc tặng cho ‘vat động sản được xác định cụ thể như sau:

~ Người có năng lực hành vi dân su day di được ác lập, thực hiện moi giao dịch dân sự Do vay, họ được quyển xác lập, thực hiện mọi loại hop đẳng ting cho bat động san, chẳng hạn Hợp đồng tăng cho quyển sử dụng đất, nha ở, tải sản trên đất, ,

- Người bi hạn chế năng lực hành vi dân sơ: Việc ác lập, thực hiện giao địch dân sự liên quan đến tải sản của người han chế năng lực hành vi dân sự phải có sự đồng ý của người đại điện theo pháp luật, trừ giao dịch nhằm phục vụ như cầu sinh hoạt hing ngày hoặc luật liên quan có quy định khác ®,

- Người có khó khăn trong nhân thức, làm chủ hành vi: Pham vi đại diệnvà thẩm quyển đại diễn của người gám hộ cho người có khó khăn trong nhận

thức, im chủ hành vi phụ thuộc vào quyết định của Tòa án Do vay, người cókhỏ khăn trong nhân thức, im chủ hành vi được tư minh ting cho tải sin hay không phụ thuộc vào nội dung giám hộ trong quyết định của Tòa án”.

Với sự bỗ sung quy định về người có khó khăn trong nhận thức, lam chủ hanh vi thì nhóm những người giả không còn minh mẫn, sáng suốt, nhóm người có khiêm khuyết v thể chất đáp ứng đũ điều kiên mả có yêu cầu thì Toa an sẽ ra quyết định tuyên bô người nay có khó khăn trong nhân thức, lamchủ hành wi, đồng thời chỉ định người giám hộ cho ho Khi đã được Toa ánxác định là khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi, việc thực hiện hợp đồng tăng cho bat đông sản có cơ sở để yêu cầu toa án tuyên bồ vô hiệu V7 đụ vu việc: "Hai vợ chẳng sinh được 02 người con trai đều đã trưỡng thành Đền năm 2010, hai vợ chong có mua một căn nha va dat với gia trị khoảng 1 4 tỷ đồng, Lúc lam các thủ tục chuyển nhượng, mua bán đắt thi 2 vợ chẳng thống nhất lây tên con trai dau, vì muôn để dành phân tải sản để sau nay trông nom ‘bd mẹ Nhưng gan đây, do mâu thuẫn gia đính, người con trai cả đuổi bô me

Điền 20 Bộ hột Din ngu 2015,+ nenima 2015u33 Bột Din nirie 1015