Luận án tiến sĩ Luật học: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên

ây là ề tài ầu tiên ở cấp Luận án tiến s nghiên cứu chuyên sâu vềCNQSD của tô chức kinh tế °ợc ặt trong mỗi quan hệ và liên thông giữa Luật Datai với Luật ầu t°, Luật Kinh doanh bất ộng

TRUONG ẠI HỌC LUẬT HÀ NOI

TRUONG ẠI HỌC LUẬT HÀ NOI

Tôi xin cam oan ây là công trình nghiên cứu ộc lập của riêng tôi Các số liệutrong Luận án là trung thực, có nguồn gốc và °ợc trích dẫn ầy ủ nguồn tài liệu theo

úng quy ịnh ề tài không trùng lặp với bất kỳ công trình khoa học nào ã °ợccông bố của các tác giả khác

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận án này.

Hà Nội, tháng 6 nm 2023 Tác giả Luận án

Ngô Thị Hồng Ánh

\/87 0005 1Ch°¡ng 1 TONG QUAN VE TiNH HÌNH NGHIÊN CỨU VA C  SỞ LÝTHUYET CUA LUẬN AN s- <2 5< s° Ss£ SE sESsESSESSEseEsEsEEsEEsEvsektserserseree 101.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 2 52 +E+EE+E+EE+E£EESEEZEeEErErkersrrees 10

1.1.1 Tình hình nghiên CỨM Ở H¯ỚC H9OÀÌ «<< c5 s33 Ek+sssssssseeeeeeeses 10 1.1.2 Tình hình nghiên cứu ở Viet NAI «<< 5c s s3 ‡‡++++ssssssssseeeesss 14

1.1.3 ánh giá khái quát những vấn dé ã °ợc nghiên Cử - 5+ 241.2 C¡ sở lý thuyết của ề tài - 5c k1 1E1121111011111111111 1111 1111x111 te 281.2.1 Lý thuyet nghiÊH CUU - - 2S + k tk SE EEESEEEEEEE tk rrrreu 28

1.2.2 Câu hỏi HghiÊH CUU c1 19 101111111 K11 11k rrr 30

1.2.3 Các giả thuyết nghién CUCU S5 E3 E$E*EEEEEEEEEEEEEEErErkrrrrerered 30Kết luận Ch°¡ng L - 5 2-52 +S+EE+E2EEEEE2EEE151111111151121111111111111111 11111 11116 32Ch°¡ng 2 MỘT SO VAN DE LÝ LUẬN VE CHUYEN NH¯ỢNG QUYEN SỬDỤNG DAT CUA TO CHỨC KINH TE VA VE PHAP LUẬT CHUYỂNNH¯ỢNG QUYEN SỬ DUNG DAT CUA TO CHỨC KINH TẾ 342.1 Ly luận về chuyên nh°ợng quyền sử dung ất của tổ chức kinh tế 342.1.1 Khải niệm và ặc iểm chuyển nh°ợng quyên sử dung ất của t6 chức kinh tế 342.1.2 Ý ngh)a chuyển nh°ợng quyền sử dung ất của tổ chức kinh tế 462.2 Lý luận về pháp luật chuyển nh°ợng quyên sử dụng dat của tô chức kinh tế 462.2.1 Yêu cau iều chỉnh bằng pháp luật về chuyển nh°ợng quyền sử dụng ấtCUA 10 Chic KIN te SERERERREREEEEEE.ốaa.a 462.2.2 Khái niệm và ặc iểm của pháp luật về chuyển nh°ợng quyên sử dung datCUA 10 Chic KIN te SERERERREREEEEEE.ốaa.a 502.2.3 Cau trúc pháp luật về chuyển nh°ợng quyên sử dung dat của tổ chức kinh tế 532.2.4 Các diéu kiện ảm bảo thực hiện pháp luật về chuyển nh°ợng quyên sửdung ất của tổ chức Kinh KỄ - + + - sex S3E5E9EEEEEEEEEEEEEE511115 1151111111 ceE 57Kết luận Ch°¡ng 2 -¿- 5c SsSE+EE E91 19112111111111111111111111111 11111111111 110 60Ch°¡ng 3 THUC TRẠNG PHAP LUẬT VE CHUYEN NH¯ỢNG QUYEN SỬDUNG DAT CUA TO CHỨC KINH TE VA THỰC TIEN THI HANH TẠITINH THÁI NGUYEN sccsssscsssscssssccsscccssesccssccesseccsnsccsssccsssccsssccssscesnseessseessneeesseces 623.1 Thực trạng pháp luật về chuyên nh°ợng quyền sử dung ất của tổ chức kinh tế 623.1.1 Chủ thể tổ chức kinh tế trong quan hệ pháp luật về chuyển nh°ợng quyênC.7gT/PEREREREEREEEREREREh 623.1.2 Nguyên tắc chuyển nh°ợng quyên sử dung ất của tô chức kinh tế 75

quyên sử dung ất của tổ chức Kinh tỂ + s+s+sSeEEsEeESE+EEEEEEErkrerrrsrd 853.1.4 Quyên và ngh)a vụ của các bên trong quan hệ pháp luật về chuyển nh°ợngquyên sử dụng ất của tô chức Kinh tẾ - «5-5 se €+E+s£eE*E+E£EEeEsErkrereereree 1093.1.5 Hình thức pháp lý và hiệu lực của giao dịch chuyển nh°ợng quyền sử dung

ất của tổ chứ Kinh tẾ - e- + + ©ềEÉEÉEEEkkEktEEkEEEEEEEEEHk h° 1143.1.6 Trình tự, thủ tục và thẩm quyên quan lý Nhà n°ớc về chuyển nh°ợng quyên

sử dụng ất của các tổ chức kinh KỄ - + + + k+sSsE+E+E+EESESE+EEEeEskrkrersrreree 1213.1.7 Tài chính và giá dat liên quan ến giao dịch chuyển nh°ợng quyên sử dung

ất của tổ chức Kinh HỂ - - - +sSs St SE 1313111311 151151111111 11 11111, 1253.1.8 Xử lý vi phạm pháp luật về chuyển nh°ợng quyên sử dụng ất của tổ chứcBOT TE scons se ser SES RE SRG SAE AS SO CS 1293.1.9 ánh giá những wu iểm va những bat cập, hạn chế của pháp luật và việc thựchiện pháp luật về chuyển nh°ợng quyên sử dung ất của các tổ chức kinh tế 1313.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật về chuyển nh°ợng quyền sử dung dat của tô chứckinh tế tai tinh Thái NguyÊn - ¿St SE E11 1811211111111 1111111111 111 rx 1403.2.1 iễu kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của tỉnh Thái Nguyên và sự tác ộng ếnchuyển nh°ợng quyên sử dụng ất của tổ chức kinh tế - ¿+ +s=s+4 1403.2.2 Kết quả ạt °ợc từ các giao dịch chuyển nh°ợng quyền sử dụng ất của

10 g0 1/1/82 nnr cỔxẢỀẢxÃẼÃÝẢẼẢÝÝÝỶÝ 144Kết luận Ch°¡ng 3 - - 2 S11 SE 1 1E11211110112151121111111111101111 1101111 1y 0 164Ch°¡ng 4 ỊNH H¯ỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VẺCHUYEN NH¯ỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT CUA CÁC TÔ CHỨC KINH TE

VÀ NÂNG CAO HIỆU QUÁ THI HANH TẠI TINH THÁI NGUYÊN 1664.1 Dinh h°ớng hoàn thiện pháp luật về chuyên nh°ợng quyên sử dụng ất của tổchức kinh tẾ ¿+ s52 +s+SE+E£EE+EEEE9EE£EEEEEEEEEEEE21521112111117171111111111 1.111 1664.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nh°ợng quyền sử dụng ất của tổchức kinh tế và nâng cao hiệu qua thi hành tại tỉnh Thái Nguyên - 1734.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nh°ợng quyền sử dụng ất của

16 chitc Kink HỂ, tt St‡EtéEttÈttềttEEtEEEEEEEEETrHH HH1 re 1734.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển nh°ợng quyên

sử dụng ất của tổ chức kinh tế tại tỉnh Thái Nguyén 5-52 s£+x5s¿ 192Kết luận Ch°¡ng 4 - ¿SE St 3E 1EE1E11111121111111111111111 11 1111111111111 te 200KET 10/0077 Ô 202DANH MỤC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CUA TÁC GIẢ - 204DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO .- 2- 552 s52 se ses2£sessesesse 205

SÓ TT | CHỮ VIET TAT NOI DUNG DUOC VIET TAT

1 BLDS Bo luat Dan su

2 BDS Bat ộng san

3 CNQSDD Chuyén nhuong quyén str dung dat

4 CTCP Công ty cô phan

5 CTTNHH Công ty trách nhiệm hữu han

6 DAT Dự án ầu t°

7 DNTN Doanh nghiệp t° nhân

8 DN Doanh nghiép

9 DTNN Dau tu nude ngoai

10 DCSVN Dang Cong san Viét Nam

11 GCNQSDD Giấy chứng nhận quyền sử dung ất

12 KDBS Kinh doanh bat ộng san

MO DAU

1 Tinh cấp thiết của ề tai

ất dai là tài nguyên thiên nhiên có vai trò ặc biệt quan trọng trong ời sôngkinh tế, chính trị và xã hội ối với mọi quốc gia, vùng lãnh thổ, ịa ph°¡ng, mọi cánhân, tổ chức và toàn xã hội Việc chiếm hữu, sử dụng, ịnh oạt quyền sở hữu ất dai,QSDD luôn là van ề quan tâm hàng dau và trọng yêu của tất cả các Nhà n°ớc, vừa dé

xác ịnh ranh giới, chủ quyên, toàn vẹn lãnh thô của ất n°ớc, vừa là n¡i thực hiện mọi

hoạt ộng sản xuất, kinh doanh và ời sống của con ng°ời Chính bởi vậy, giao dịch vềquyên sở hữu ất ai, quyền sử dụng ất, ặc biệt là giao dịch chuyển nh°ợng, mua bán

ất ai luôn là vấn ề nóng trong mọi thời kỳ và ở hầu hết các quốc gia

Th°ờng các n°ớc thừa nhận chế ộ sở hữu t° nhân về ất ai, Việt Nam là mộttrong số Ít quốc gia thừa nhận chế ộ công hữu về ất ai Theo ó, ất ai thuộc sởhữu toàn dân do Nhà n°ớc ại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, trao quyền sửdụng ất cho chủ thé sử dụng ất theo quy ịnh pháp luật Chủ thé sử dung ất không

°ợc quyền sở hữu, mua, bán ất dai ma chỉ °ợc quyền sử dung và chuyền nh°ợngquyền sử dụng ất sang chủ thé khác khi không còn nhu cầu sử dụng hoặc hiện thựchoá lợi nhuận từ giá trị quyền sử dụng ất chuyền nh°ợng

Ngày 31 tháng 10 nm 2012, Hội nghị Ban Chấp hành Trung °¡ng ảng khoá

XI ã ban hành Nghị quyết lần thứ 19-NQ/TW Về tiếp tục ổi mới chính sách, phápluật về ất ai trong thời kỳ ây mạnh toàn diện công cuộc ổi mới, tạo nền tang dé

ến nm 2020 n°ớc ta c¡ bản trở thành n°ớc công nghiệp theo h°ớng hiện ại Saugần 10 nm thực hiện, ể phù hợp với tình hình mới, ảng tiếp tục chỉ ạo tại Nghịquyết Hội nghị lần thứ nm Ban Chấp hành Trung °¡ng Dang Khoá XIII số 18-NQ/TW ngày 16 tháng 6 nm 2022 về “Tiếp tục ổi mới, hoàn thiện thể chế, chínhsách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng ất, tạo ộng lực °a n°ớc ta trởthành n°ớc phát triển có thu nhập cao” là “7¡ iép tục thực hiện c¡ chế tự thỏa thuậngiữa ng°ời dân và doanh nghiệp trong CNQSD dé thực hiện các dự án ô thị, nhà ở

th°¡ng mại ”!

ảng ã chi ạo: “ối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội phù hợp vớiquy hoạch và kế hoạch sử dụng dat, can sớm xây dựng và hoàn thiện c¡ chế, chínhsách dé tổ chức, hộ gia ình, cá nhân có quyên sử dung ất tham gia với nhà daut° ể thực hiện các dự án d°ới hình thức chuyển nh°ợng, cho thuê, góp vốn bằngquyên sử dụng dat”

! Nghị quyết Hội nghị lần thứ nm Ban Chấp hành Trung °¡ng Dang Khoá XIII số 18-NQ/TW ngày 16 tháng 6 nm 2022 về “tiếp tục ổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng

dat, tạo ộng lực °a n°ớc ta trở thành n°ớc phat triển có thu nhập cao

? Nghị quyết Hội nghị lần thứ nm Ban Chấp hành Trung °¡ng Dang Khoá XIII số 18-NQ/TW ngày 16 tháng 6 nm 2022 về “tiép tuc ổi mới, hoàn thiện thé chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dung

dat, tạo ộng lực dua n°ớc ta trở thành n°ớc phat triển có thu nhập cao

Vé mặt ly luận, ở Việt Nam ã có một SỐ công trình nghiên cứu khoa học cóliên quan ến ề tài, nh° ở cấp ộ luận vn thạc s) có nghiên cứu về CNQSDD của tôchức kinh tế nh°ng chỉ giới hạn ở phạm vi Luật Dat ai; ở cấp ộ luận án tiến s) cónghiên cứu về CNQSDD nói chung, quyền và ngh)a vụ của tô chức kinh tế trong sửdụng ất, chuyển nh°ợng DAT kinh doanh BS, nh°ng ch°a có công trình nghiêncứu day ủ, toàn diện và liên thông giữa các quy ịnh pháp luật về CNQSD của tổchức kinh tế ây là ề tài ầu tiên ở cấp Luận án tiến s) nghiên cứu chuyên sâu vềCNQSD của tô chức kinh tế °ợc ặt trong mỗi quan hệ và liên thông giữa Luật Dat

ai với Luật ầu t°, Luật Kinh doanh bất ộng sản, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp,Luật Chứng khoán, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và các luật khác có liên quan;

ồng thời là Luận án ầu tiên nghiên cứu về CNQSDD của tô chức kinh tế tại một ịaph°¡ng cụ thê là Thái Nguyên từ lý luận ến quy ịnh và thực tiễn thực hiện pháp luật,

từ ó °a ra những kiến nghị, giải pháp hoàn thiện lý luận, pháp luật về CNQSD của

tổ chức kinh tế, ảm bảo tính khả thi và hiệu lực trên thực tế

Vẻ thực tiễn, với sự gia tng dân SỐ, Sự phát triển kinh tế- xã hội, nhu cầu sửdụng ất ngày càng tng, giá trị quyền sử dụng ất cing tng theo, trong khi diện tích

ất có ịnh và có giới hạn, iều kiện tiếp cận ất ai của các tổ chức, cá nhân ngàycàng °ợc kiểm soát chặt chẽ, iều ó càng day nhanh giá trị QSDD trong giao dịchchuyển nh°ợng

Tổ chức kinh tế là một trong những chủ thể sử dụng ất ể thực hiện hoạt ộngkinh doanh với mục tiêu lợi nhuận, diện tích sử dụng ất th°ờng lớn, gia tri quyền sửdụng ất cao, việc sử dụng ất vừa mang giá trị sử dụng là n¡i ể thực hiện hoạt ộngsản xuất, kinh doanh, vừa mang ý ngh)a là một “mặt hàng” mua i bản lại, kinh doanhkiếm lời, là một chủ thé sử dụng ất “thông minh” nhất trong việc sử dụng ất ể hiệnthực hoá lợi nhuận từ ất và việc CNQSD của tổ chức kinh tế tác ộng ến hầu hếtcác chủ thê khác trong xã hội

Hiện nay, hành lang pháp lý về CNQSDD của tô chức kinh tế còn nhiều khe hở,ch°a chặt chẽ, thống nhất, thiếu tính khả thi, nhiều quy ịnh trở thành rào cản ối vớihoạt ộng CNQSD của tổ chức kinh tế nói riêng, với quyền tiếp cận ất ai củadoanh nghiệp và sự phát triển thị tr°ờng quyền sử dụng ất nói chung Thực tiễn thihành các quy ịnh về CNQSD nói chung và CNQSD của tổ chức kinh tế nói riêngbộc lộ một số hạn chế, v°ớng mắc nh° sự bat bình ắng về QSDD giữa tô chức kinh tếvới DN có vốn DTNN trong CNQSD, không chỉ làm giảm tính hấp dẫn của môitr°ờng ầu t°, kinh doanh và tác ộng tiêu cực ến các cam kết của n°ớc ta khi gianhập Tổ chức Th°¡ng mại thế giới (WTO) hoặc ký kết các hiệp ịnh th°¡ng mại t° dothế hệ mới (bao gồm hiệp ịnh th°¡ng mại song ph°¡ng và hiệp ịnh th°¡ng mại aph°¡ng) giữa Việt Nam với Hoa Kỳ, Hàn Quốc, Anh, Nhật Bản và Cộng ồng Châu

Âu (EU) Bên cạnh ó, thực tiễn cho thấy số l°ợng và mức ộ phức tạp của các vụ ántranh chấp liên quan ến hoạt ộng chuyên nh°ợng quyên sử dụng ất, ặc biệt liênquan ến hợp ồng ặt cọc, ủy quyền chuyển nh°ợng, ang có chiều h°ớng gia tng).

Sự ch°a thống nhất, ồng bộ trong nội dung các quy ịnh về CNQSDD của Luật Dat

ai nm 2013 với các ạo luật có liên quan nh° Bộ luật Dân sự nm 2015, Luật Kinh

doanh bat ộng sản nm 2014, Luật Quy hoạch nm 2017, Luật Công chứng nm

2014, Luật Doanh nghiệp nm 2020, Luật ầu t° nm 2020 và các vn bản h°ớng dẫnthi hành.

Mặt khác, thực tế hàng chục nm qua, các tô chức kinh tế ã thực hiện nhiềuhoạt ộng thâu tom dat ai, hiện thực hoá khối lợi nhuận không 16 từ ất thông quanhiều ph°¡ng thức khác nhau nh° góp vốn, liên doanh, cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà

n°ớc, chuyên nh°ợng von, cô phần, ầu t° theo hình thức BT , cùng với khe hở,

khoảng trồng pháp lý, với sự xé rào, lách luật, với sự cau kết, thông ồng của các chủthé có liên quan với cán bộ, công chức có thầm quyền quản lý Nhà n°ớc về ất ai ởhàng loạt các tỉnh, thành trên cả n°ớc, thậm chí nhiều vụ vi phạm pháp luật hình sựcủa lãnh ạo tỉnh, thành phó, thậm chí lãnh ạo bộ, ngành ở Trung °¡ng, các tô chứckinh tế là “ồng phạm” làm thất thoát hàng nhiều nghìn tỷ ồng và thất thoát lớn ốivới ngân sách Nhà n°ớc, vô hiệu hoá quy ịnh pháp luật ất ai và pháp luật khác cóliên quan, gây ảnh h°ởng tiêu cực ến môi tr°ờng ầu t°, kinh doanh ở Việt Nam

Với xu thế hội nhập quốc tế, nhà ầu t° trong n°ớc và quốc tế có nhiều ph°¡ngthức dé sở hữu BS, trong khi các dự án ủ iều kiện, giấy tờ pháp lý thì có rất ít, thủtục quá phức tap, tốn kém thời gian và chi phí thì con °ờng phổ biến mà các doanhnghiệp thực hiện hiện nay là xúc tiễn thâu tóm quỹ dat bằng hoạt ộng mua vốn côphần, rút ngắn thời gian, chi phí, thủ tục do vậy quy ịnh pháp luật về CNQSDcủa tô chức kinh tế ã phan lớn bị bỏ qua, hoặc thậm chi bị vô hiệu hoá trên thực tế

Thái Nguyên là tỉnh trung du miền núi phía Bắc và là trung tâm của vùng ViệtBắc; thu nhập bình quân trên ầu ng°ời vẫn còn ở mức khiêm tốn Tuy nhiên, trongnhững nm gần ây, Thái Nguyên trở thành một iểm sáng trong thu hút ầu t° và tốc

ộ tng tr°ởng kinh tế ứng thứ 6 cả n°ớc trong nm 2021 Nhiều tập oàn kinh tếlớn, công ty a quốc gia ã tìm ến và ầu t° kinh doanh tại Thái Nguyên, tiêu biểunh° Tập oàn Sam Sung (Hàn Quốc), Công ty cổ phần tập oàn Masan, Vingroup,TNG Có °ợc kết quả này là nhờ sự nỗ lực v°ợt khó của ảng bộ, chính quyền vànhân dân các dân tộc tỉnh Thái Nguyên trong việc cải cách mạnh mẽ thủ tục hànhchính, nâng cao nng lực cạnh tranh, cải thiện môi tr°ờng ầu t° kinh doanh Nm

2021, 2022 tinh Thái Nguyên ã và ang có gắng chuyền ổi số, xây dựng nén kinh tế

° Nguyễn Thị Kim Ph°¡ng, V°ớng mắc trong việc chuyên nh°ợng quyền sử dụng ất bng hợp ồng ủy quyền

và kiên nghị, dung-dat-bang-hop-dong-uy-quyen-va-kien-nghi6270.html, truy cập ngày 19/6/2022

https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/mot-so-vuong-mac-trong-viec-chuyen-nhuong-quyen-su-số trong tỉnh dé thúc day sự tng tr°ởng kinh tế bền vững Song hành với những hoạt

ộng này, tỉnh Thái Nguyên ang triển khai thực hiện nhiều dự án phát triển kinh

tế-xã hội Sự nng ộng và thúc day ộng lực tng tr°ởng của tỉnh Thái Nguyên ã tác

ộng tích cực ến sự phát triển thị tr°ờng BS nói chung và giao dịch CNQSD của

tổ chức kinh tế nói riêng

Việc làm này lại càng có ý ngh)a, có giá trị trong bối cảnh n°ớc ta ang trongquá trình sửa ổi, b6 sung Luật Dat dai nm 2013 dé phù hợp với ịnh h°ớng hoànthiện thé chế quản ly sử dụng ất dai trong nền kinh tế thị tr°ờng ịnh h°ớng xã hội

2

^

chủ ngh)a °ợc ghi nhận trong Vn kiện Dai hội XIII, cụ thê “Hoàn thiện pháp luật déhuy ộng, phân bồ va sử dung hiệu quả ất dai, tài nguyên, bảo dam công khai, minhbạch và khắc phục tình trạng tranh chấp, khiếu kiện, tham những, lãng phi ổi mớicác chính sách quản lý ất ể khuyến khích và tạo iều kiện tích tụ ất nông nghiệp,phát triển mạnh thị tr°ờng quyên sử dung dat”

Xuất phát từ những lý do trên, việc nghiên cứu ề tài luận án là rất cấp thiết và

có ý ngh)a cả về lý luận và thực tiễn, nghiên cứu sinh lựa chọn ề tài “Pháp luật vềCNOSDD của tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên ” làm Luận ántiến s) luật học Thông qua kết quả nghiên cứu Luận án, hy vọng sẽ góp phần hoànthiện các quy ịnh về CNQSD và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Thái Nguyên

2 Mục ích và nhiệm vụ nghiên cứu

2.1 Mục dich nghiên cứu

Mục ích nghiên cứu của Luận án là nghiên cứu lý luận và pháp luật vềCNQSD của tổ chức kinh tế, từ ó ề xuất ịnh h°ớng và giải pháp góp phần hoànthiện lý luận và pháp luật về CNQSDD của tô chức kinh tế và nâng cao hiệu quả thihành tại tỉnh Thái Nguyên.

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Dé dat °ợc mục ích mà dé tai ặt ra, Luận án xác ịnh một số nhiệm vụnghiên cứu cụ thể sau:

Thứ nhất, tập hợp, hệ thống hóa và góp phần hoàn thiện hệ thống c¡ sở lý luận

về CNQSDD của tổ chức kinh tế thông qua việc giải mã các khái niệm về QSD của

tổ chức kinh tế; CNQSD của tô chức kinh tế; mục ích, ý ngh)a của CNQSDD của tôchức kinh tế; phân tích c¡ sở lý luận và thực tiễn của việc ra ời quy ịnh vềCNQSD của t6 chức kinh tế; các yếu tố tác ộng ến giao dịch CNQSDD của tổchức kinh tế

Thứ hai, nghiên cứu một số van dé lý luận pháp luật về CNQSD của tổ chứckinh tế thông qua việc phân tích khái niệm và ặc iểm của pháp luật về CNQSD

* ảng Cộng sản Việt Nam, Vn kiện ại hội ại biểu toàn quốc lần thứ XIII, tập I, NXB Chính trị quốc gia sự

thật, 2021, dai-bieu-toan-quoc-lan-thu-xiii-tap-1-403, truy cập ngày 05/01/2023

https://tulieuvankien.dangcongsan.vn/van-kien-tu-lieu-ve-dang/book/sach-chinh-tri/van-kien-dai-hoi-của tô chức kinh tế, nội dung và các yếu tố chi phối pháp luật về CNQSDD https://tulieuvankien.dangcongsan.vn/van-kien-tu-lieu-ve-dang/book/sach-chinh-tri/van-kien-dai-hoi-của tổchức kinh tế; khái quát quá trình hình thành và phát triển l)nh vực pháp luật về chuyểnnh°ợng quyền SDD của tổ chức kinh tế

Tứ ba, nghiên cứu nội dung các quy ịnh của pháp luật hiện hành vềCNQSD của tô chức kinh tế và thực tiễn thực hiện tại tinh Thái Nguyên dé chỉ ra kếtqua dat °ợc; những hạn chế, yêu kém và nguyên nhân làm c¡ sở dé ề xuất giải phápkhắc phục

Thi t°, ề xuất ịnh h°ớng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về CNQSDD của tổchức kinh tế và nâng cao hiệu quả thực thi tại tỉnh Thái Nguyên

3 ối t°ợng và phạm vi nghiên cứu

3.1 ối trợng nghiên cứu

ối t°ợng nghiên cứu của Luận án tập trung vào một số van ề c¡ ban sau:Thr nhất, quan iểm, °ờng lối của ảng về hoàn thiện chính sách, pháp luật

ất dai nói chung và chính sách, pháp luật về CNQSDD của tô chức kinh tế nói riêngtrong thời kỳ ây mạnh toàn diện công cuộc ổi mới ất n°ớc

Tứ hai, các quy ịnh pháp luật có liên quan ến chuyển nh°ợng QSD nóichung và chuyên nh°ợng QSDD của tô chức kinh tế nói riêng

Thứ ba, thực tiễn thi hành Luật Dat ai nm 2013 về CNQSD của tô chứckinh tế tại tỉnh Thái Nguyên

Thur t°, pháp luật của một số n°ớc về CNQSD của tô chức kinh tế

3.2 Pham vi nghiên cứu

CNQSDD °ợc iều chỉnh trực tiếp bởi mang pháp luật rộng lớn bao gồm:pháp luật dân sự, pháp luật ất ai, pháp luật kinh doanh BS, pháp luật về DN, phápluật về ầu t° và pháp luật khác có liên quan Vì vậy, ể phù hợp với chuyên ngànhLuật kinh tế mã số 938 01 07, Luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu vào một số nộidung cụ thể sau:

Thứ nhất, giới hạn về nội dung: nghiên cứu pháp luật về CNQSD d°ới góc ộchuyên ngành Luật kinh tế; theo ó, Luận án tập trung nghiên cứu các tiền dé lý luận

về CNQSD của tổ chức kinh tế trên nên tảng của lý thuyết về quyền sở hữu, vềquyên tự do kinh doanh, về các quy luật của thị tr°ờng và các lý thuyết kinh tế khác déluận giải các khái niệm, các học thuật, các tác ộng và ảnh h°ởng của các nên tảng lýthuyết ó tới pháp luật iều chỉnh CNQSDD của tổ chức kinh tế

Thứ hai, giới hạn về ối t°ợng: chủ thé sử dụng ất là tổ chức kinh tế gồm cácloại hình doanh nghiệp, hợp tác xã và các tổ chức kinh tế khác theo quy ịnh phápluật Tuy nhiên, do loại hình hợp tác xã hoạt ộng chủ yếu nhằm mục ích giúp ỡ,

t°¡ng trợ lẫn nhau giữa các xã viên hợp tác xã theo quy ịnh Luật hợp tác xã nên mục

ích kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận không thực sự rõ nét và iển hình Do vậy, trong

Luận án này, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu tô chức kinh tế gồm các loại hình

DN theo quy ịnh pháp luật DN.

Việc phân tích, ánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật vềCNQSD của tổ chức kinh tế cing °ợc tập trung ở những nội dung liên quan và tác

ộng trực tiếp tới hoạt ộng kinh doanh QSDD của tô chức kinh tế, trong ó trọng tâm

là CNQSD nhằm h°ớng tới mục ích hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thựcthi pháp luật trong l)nh vực này, h°ớng tới môi tr°ờng kinh doanh có trật tự, minhbạch và có hiệu quả cao Các nội dung °ợc tập trung trọng tâm là: nguyên tắc, iềukiện chủ thể, ối t°ợng, quyền và ngh)a vụ của các bên trong giao dịch, hình thức vàhiệu lực của giao dịch, quy trình, thủ tục và thâm quyền cing nh° xử lý vi phạm tronghoạt ộng CNQSDD của tô chức kinh tế

Luận án do giới hạn bởi dung l°ợng nên nghiên cứu sinh (NCS) không nghiêncứu pháp luật về giải quyết tranh chấp về CNQSDD của tô chức kinh tế bởi ây là van

ề có nội hàm rộng lớn, °ợc iều chỉnh bởi cả pháp luật nội dung và pháp luật tô

tụng, òi hỏi phải có nghiên cứu chuyên sâu cả lý luận, pháp luật và thực tiễn thực thi

một cách cụ thé, toàn iện mới giải quyết thấu áo °ợc mọi khía cạnh của van ề nênNCS dành việc nghiên cứu ở các công trình tiếp sau

Thứ ba, giới hạn về không gian Luận án nghiên cứu thực tiễn thi hành phápluật về CNQSDD của tổ chức kinh tế trên ịa bàn tỉnh Thái Nguyên

Thứ t°, giới hạn về thời gian Luận án nghiên cứu pháp luật về CNQSD của tổchức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên từ nm 2015 ến nay

4 Ph°¡ng pháp luận và ph°¡ng pháp nghiên cứu

4.1 Ph°¡ng phap luận

Tác giả sử dụng ph°¡ng pháp nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duyvật lịch sử của Chủ ngh)a Mác - Lê nin dé nghiên cứu khái niệm, ặc iểm, bản chất củaCNQSD của tổ chức kinh tế và pháp luật về CNQSDD của tổ chức kinh tế; nghiên cứuquá trình hình thành, phát triển và mối quan hệ giữa quy ịnh pháp luật về CNQSDDcủa tô chức kinh tế với quy ịnh về CNQSD; quy ịnh về cấp giấy chứng nhận QSD

và quy ịnh ngh)a vụ tài chính của ng°ời SDD của Luật Dat ai nm 2013

Tác giả vận dụng lý thuyết về quyền sở hữu, lý thuyết về kinh tế thị tr°ờng, vềquyền tự do kinh doanh, về ịa tô chênh lệch kế thừa từ các nhà t° t°ởng, kinh tế,chính trị học xuyên suốt trong quá trình giải quyết các tiền ề lý luận và thực tiễn củapháp luật về CNQSDD của tổ chức kinh tế

4.2 Ph°¡ng pháp nghiên cứu

Tại Ch°¡ng 1, tác giả sử dụng ph°¡ng pháp diễn giải, phân tích, so sánh, bình

luận, tổng hợp nghiên cứu tình hình nghiên cứu liên quan và c¡ sở lý thuyết củaLuận án

Tại Ch°¡ng 2, tác giả sử dụng một số ph°¡ng pháp nghiên cứu: diễn giải, lịch

sử, phân tích, tổng hợp nghiên cứu một số vấn dé lý luận về CNQSDD tổ chức kinh

tế và pháp luật về CNQSDD tổ chức kinh tế

Tại Ch°¡ng 3, tác giả sử dụng ph°¡ng pháp phân tích, so sánh luật học, tổnghợp, quy nạp khi tìm hiểu thực trạng pháp luật về CNQSD của tô chức kinh tế và

thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên

Tại Ch°¡ng 4, tác giả sử dụng ph°¡ng pháp: phân tích, tong hợp, quy nạp khinghiên cứu, ịnh h°ớng, giải pháp phan hoàn thiện pháp luật về CNQSDD của tô chứckinh tế và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Thái Nguyên

5 Những óng góp mới và ý ngh)a khoa học của Luan án

Trên c¡ sở kế thừa những thành tựu, kết quả nghiên cứu của các công trìnhkhoa học có liên quan về CNQSDD của tô chức kinh tế °ợc công bố, Luận án tiến s)luật học với ề tài: “Pháp luật về CNOSD cua các tô chức kinh tế và thực tiên thihành tại tỉnh Thái Nguyên” là ề tài nghiên cứu có hệ thông, ầy ủ và toàn diện vềpháp luật CNQSDD của tô chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên vớimột số óng góp mới cụ thê nh° sau:

Tứ nhất, Luan án nghiên cứu về quan hệ CNQSD của tổ chức kinh tế từ sựnghiên cứu và vận dụng một cách tối °u các quan iểm, t° t°ởng, các tr°ờng phái lýthuyết khác nhau, với các khía cạnh tiếp cận khác nhau trên c¡ sở °u tiên khía cạnhkinh tế học; chú trọng tới các quy luật khách quan của nên kinh tế thị tr°ờng và tính

ặc thù của chế ộ sở hữu ất ai ở Việt Nam nhằm nhận diện một cách toàn diệnnhững tiền ề lý luận pháp luật về CNQSD của các tổ chức kinh tế Cụ thé là giải mãcác khái niệm, học thuật về tô chức kinh tế, CNQSDD của tổ chức kinh tế và sự iềuchỉnh bằng pháp luật ối với hoạt ộng CNQSD, cing nh° các yếu tô tác ộng, chiphối tới quan hệ CNQSD của các tổ chức kinh tế

Thi hai, tiếp cận và nghiên cứu pháp luật về CNQSDD của tô chức kinh tế vớitrọng tâm nhằm nhận diện rõ vai trò và tầm quan trọng của vấn ề CNQSD của tôchức kinh tế trong việc iều hòa nguồn cung va cầu ất ai trong nền kinh tế thịtr°ờng: tng c°ờng quyên chủ ộng và linh hoạt, tự chủ và tự chịu trách nhiệm ối vớicác chủ thê tham gia thị tr°ờng Trên c¡ sở ó ặt ra yêu cầu cần hạn chế những quytrình và thủ tục hành chính phức tạp ã và ang là iểm nghẽn ối với các tổ chức kinh

tế trong hoạt ộng ầu t° nói chung và trong quan hệ CNQSD gắn với các dự án ầut° nói riêng.

Ti ba, nghiên cứu pháp luật về CNQSDD của tổ chức kinh tế với mục íchnhận diện rõ sự khác biệt của hoạt ộng này của tổ chức kinh tế trong n°ớc với tô chứckinh tế có vốn DTNN, giữa quyền CNQSDD với các quyền kinh doanh khác của tổchức kinh tế nh° quyên cho thuê, cho thuê lai, góp vốn hợp tác ầu t° — những quyền

mang tinh phổ biến và trọng tâm của các tổ chức kinh tế trong hoạt ộng dau t° kinhdoanh Từ ý t°ởng ó giúp NCS nghiên cứu sâu h¡n về tính ặc thù của quyềnCNQSD của tô chức kinh té— ó là luôn gan liền với các dự án ầu t° cụ thé Vì vậy,nghiên cứu về CNQSD của tô chức kinh tế sẽ không tách rời với việc nghiên cứu vềcác hoạt ộng kinh doanh QSDD cụ thé gắn liền với dự án ầu t° mà tổ chức kinh tế

ã °ợc phê duyệt nh°: CNQSD d°ới hình thức phân lô bán nền; chuyển nh°ợngmột phần hoặc toàn bộ dự án ầu t° gan liền với QSDD, CNQSD trong khu côngnghiệp, khu chế xuất, công nghệ cao

Thi tw, nghiên cứu về CNQSDD với chủ thé là t6 chức kinh tế gắn với một ịabàn cụ thé với rất nhiều các yếu tổ chi phối và tác ộng riêng bởi các iều kiện kinh tế,chính trị, xã hội, lịch sử và cả những “thdi quen”, những “tién /é” và những dấu ankhác biệt của ịa ph°¡ng ó; thậm chí, chịu ảnh h°ởng bởi những ph°¡ng thức lãnh

ạo, chỉ ạo của chính quyền ịa ph°¡ng Theo ó, Luận án chú trọng tới việc nghiêncứu những yếu tô ặc thù của tỉnh Thái Nguyên nhằm nhận diện một cách sâu sắc h¡nhoạt ộng CNQSD của các tổ chức kinh tế có những dấu ấn riêng biệt gì, và âu lànhững ph°¡ng diện tích cực cần phát huy, âu là những mảng xám cần loại bỏ và ngnngừa nhằm ảm bảo môi tr°ờng ầu t° minh bạch, an toàn và hiệu quả cho các tô chứckinh tế

Thứ nm, nghiên cứu pháp luật về CNQSD của tô chức kinh tế trong bối cảnhcủa các tác ộng và ảnh h°ởng sâu sắc bởi môi tr°ờng trong n°ớc và quốc tế có nhiềubiến ộng; từ các tác ộng khách quan bởi chiến tranh, ại dịch Covid — 19; ến nhữngthay ổi chủ quan của môi tr°ờng pháp lý nhằm thích ứng với thực tại của môi tr°ờng

ầu t° Luận án quan tâm, chú trọng tới sự thay ổi mang chiều h°ớng tích cực củachính sách pháp luật và quan trọng h¡n là những ảnh h°ởng trái chiều ã và ang là ràocan ối với các tô chức kinh tế trong hoạt ộng ầu t°, trong ó có hoạt ộng CNQSDDgắn với các dự án ầu t° iều ó òi hỏi khách quan phải hoàn thiện khung pháp lýh°ớng tới sự ồng bộ, thống nhất, toàn diện, phù hợp và mang tính thích ứng cao vớidiễn biến của thực tiễn Cùng với ó là sự òi hỏi mang tính khách quan cần phải thay

ổi trong cách thức tô chức thực thi pháp luật về CNQSD của tổ chức kinh tế một cáchquyết liệt, hiệu quả trên tinh thần th°ợng tôn pháp luật nh°ng không mất i tính chủ

ộng, linh hoạt và sự tôn trọng bởi các quy luật khách quan của thị tr°ờng, của môitr°ờng dau t° Giải quyết dứt iểm các tồn ọng do lịch sử dé lại của những giao dịchCNQSD trái pháp luật ang còn dây d°a, kéo dài nhiều nm nay

Thứ sáu, kết quả nghiên cứu của Luận án góp phần hoàn thiện hệ thống c¡ sở lýluận về CNQSD của tô chức kinh tế, trên c¡ sở khung lý thuyết nghiên cứu của Luận

án, bao gồm: lý thuyết về vật quyên; lý thuyết về quyền tự do kinh doanh; lý thuyết vềkinh tế thị tr°ờng: lý thuyết về quản trị tốt và lý thuyết về hài hòa hóa lợi ích Luận

án nghiên cứu hoạt ộng CNQSDD của tổ chức kinh tế ặt trong mối quan hệ liênthông giữa nhiều vn bản luật cùng iều chỉnh về giao dịch CNQSD, trong bối cảnhsửa ối, b6 sung Luật ất ai nm 2013 và hàng loạt các vn bản pháp luật khác cóliên quan nh° Luật Kinh doanh bat ộng sản, Luật Nhà ở Từ ó, Luận án ã bổsung, làm phong phú và hoàn thiện nhiều van dé lý luận của pháp luật CNQSDD củacác tô chức kinh tế ở Việt Nam hiện nay.

Thứ bảy, Luận án giúp cho c¡ quan xây dựng pháp luật, các nhà lập pháp cóthêm c¡ sở lý luận và c¡ sở thực tiễn trong việc sửa ôi, hoàn thiện pháp luật vềCNQSD của tô chức kinh tế ở Việt Nam Luận án góp phần giúp cho các nhà lãnh

ạo, quản lý chính quyền ịa ph°¡ng tỉnh Thái Nguyên có thêm tài liệu tham khảo vềchuyên môn, về ph°¡ng thức, biện pháp tô chức thực hiện pháp luật chuyển nh°ợngquyền sử dụng ất của tổ chức kinh tế Luận án có thể làm tài liệu tham khảo cho việcnghiên cứu, giảng dạy, học tập chuyên ngành luật kinh tế trong các tr°ờng ại họcluật, các khoa luật và c¡ sở ào tạo luật khác trong cả n°ớc.

6 Bố cục của Luận án

Ngoài lời cam oan, danh mục các từ viết tắt sử dụng trong Luận án, mục lục,phần mở ầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, Luận án °ợc bố cụcvới nội dung gồm 04 ch°¡ng cụ thê nh° sau:

Ch°¡ng 1 Tông quan về tình hình nghiên cứu và c¡ sở lý thuyết của Luận án.Ch°¡ng 2 Một số vẫn ề lý luận về chuyển nh°ợng quyên sử dụng ất của tổchức kinh tế và về pháp luật về chuyển nh°ợng quyền sử dụng ất của tô chức kinh tế

Ch°¡ng 3 Thực trạng pháp luật về chuyên nh°ợng quyên sử dụng ất của tổchức kinh tế và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Thái nguyên

Ch°¡ng 4 ịnh h°ớng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyền nh°ợng quyền

sử dụng ất của tô chức kinh tế và nâng cao hiệu quả thi hành tại tỉnh Thái Nguyên

Ch°¡ng 1 TONG QUAN VE TINH HÌNH NGHIÊN CỨU VA

CO SO LY THUYET CUA LUAN AN1.1 Téng quan tinh hình nghiên cứu

ất ai là yếu t6 ầu vào không thé thiếu °ợc của mọi hoạt ộng ầu t°, sảnxuất - kinh doanh, dịch vụ, nếu không có ất ai thì tổ chức kinh tế không thể tiếnhành hoạt ộng sản xuất - kinh doanh, dịch vụ Trong iều kiện kinh tế thị tr°ờng ởViệt Nam, dựa trên chế ộ sở hữu toàn dân về dat ai, việc tiếp cận ất ai của t6 chứckinh tế °ợc thực hiện thông qua hai kênh chủ yếu: M6t la, °ợc Nhà n°ớc với t° cách

ại diện chủ sở hữu toàn dân về ất ai giao ất, cho thuê ất, công nhận QSDD (tiếpcận ất ai thông qua thị tr°ờng QSD s¡ cấp); Hai /à, chuyển nh°ợng và nhậnCNQSD của tô chức, hộ gia ình, cá nhân (tiếp cận ất ai thông qua thị tr°ờngQSDD thứ cấp) Dat ai là nguồn tài nguyên thiên nhiên hữu hạn song nhu cầu SDDcủa con ng°ời nói chung và của tô chức kinh tế nói riêng ngày càng tng Dé ảm baoviệc tiếp cận ất ai thuận tiện, SDD tiết kiệm, úng mục ích và ngn ngừa thamnhing, tiêu cực, lợi ích nhóm v.v, các quy ịnh về CNQSD của tô chức kinh tế ra

ời Kê từ khi ra ời, quy ịnh pháp luật này nhận °ợc sự quan tâm nghiên cứu, tìmhiểu của giới luật học; bởi lẽ, việc thực thi có hiệu quả pháp luật về CNQSDD của tổchức kinh tế ảnh h°ởng trực tiếp ến tính hấp dẫn của môi tr°ờng ầu t° kinh doanh

Dé nhận diện °ợc “bức tranh” tổng quát về tình hình nghiên cứu, Ch°¡ng này i sâutìm hiểu về các nội dung cụ thể sau:

1.1.1 Tình hình nghiên cứu 6 n°ớc ngoài

1.1.1.1 Các công trình nghiên cứu về quyền SDD

(i) Ko Saihong, Land and Land Use Rights Ownership in China (tạm dịch Quyên

sở hữu dat và quyền sử dung dat ở Trung Quốc), 6 Asia Pac L Rev 103 (1998)

Trong tác phẩm với tiêu ề tam dich là ất dai, các quyền sở hữu va SDD dai ởTrung Quốc; tác giả Ko Saihong nghiên cứu quá trình phát triển của pháp luật ất aiTrung Quốc về quyền sở hữu và QSD Theo ó, ất ai ở Trung Quốc chia thành hailoại: Một la, ất nông thôn thuộc sở hữu tập thê nông thôn; Hai là, ất ô thị thuộc sởhữu Nhà n°ớc Từ nm 1988, pháp luật Trung Quốc cho phép CNQSD, thừa nhận tôchức kinh tế °ợc quyền sử dụng, kinh doanh phát triển dat ai với thời hạn 40 nm.QSDD là tai sản quan trọng nhất ở Trung Quốc Tuy nhiên, các vấn dé nh° quyền củachủ sở hữu QSDD trong ất tập thé và bản chất pháp lý của QSD ã °ợc phân bổtrong khu vực thành phố vẫn ch°a °ợc quy ịnh rõ ràng Theo tác giả, những hạn chếnày cần phải °ợc giải quyết ể QSD phát triển h¡n nữa ở Trung Quốc

(ii) Jan Hoogmartens, Establishing a Market Economy: Commercialisation of

Land-Use Rights in China (tạm dich: “Ti hiét lap mot nên kinh tế thị tr°ờng: Th°¡ng

mại hóa quyên sử dung dat ở Trung Quốc”), 4 Y.B Int'l Fin & Econ L 445 (1999)

Bài viết luận giải sự tồn tại của kinh tế thị tr°ờng thong qua việc nghiên cứuchuyên nh°ợng, thế chấp ất ai ở Trung Quốc va các van dé liên quan khác về ất

ai; phân tích c¡ hội TNN vào thị tr°ờng BS Trung Quốc và những v°ớng mắc ốivới nhà ầu t° n°ớc ngoai muốn có QSDD, về trình tự, thủ tục liên quan ến việcCNQSD, ng ký QSDD, giấy chứng nhận QSDD (LUC), hợp ồng chuyền nh°ợng

ất (LTC) và hợp ồng chuyên giao ất (LGC- Land Grant Contract) v.v Trên c¡ sở

ó, tác giả ề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật ất ai củaCộng hòa nhân dân Trung Hoa; bao gồm, ng°ời SDD °ợc CNQSDD trong thời hạn

°ợc cấp giới hạn; Nhà n°ớc có quyền hủy bỏ tối a, không giới hạn về thời gian v.v

(iii) Ronit Levine-Schnur; Avigail Ferdman, On the Just Distribution of LandUse Rights (tam dich “Về việc phân phối hop lý quyén sử dụng dat”), 28 TheCanadian Journal of Law & Jurisprudence July, 317 (2015)

Bài viết nghiên cứu về cách phân bổ úng QSDD trên co sở dau thầu Các tác giảcho rằng pháp luật hiện hành về Luật SDD của Canada không minh bach và tạo iềukiện cho thiên vị và tham nhing cá nhân, làm tng khả nng bất bình ng: ặc biệt là

do sự miễn c°ỡng cho phép t° pháp can thiệp vào quá trình xem xét ra quyết ịnh Giảipháp là c¡ chế dau giá ể khắc phục những vấn dé nay; theo ó, chính quyền ịaph°¡ng sẽ quyết ịnh trao QSD cho nhà thầu cao nhất mà các ề xuất sẽ °ợc kiểm traminh bạch d°ới sự óng góp của nhà thầu tốt nhất vào lợi ích cho xã hội C¡ chế ó ảmbảo tính minh bạch, công bằng và chống lại chủ ngh)a cá nhân hoặc sự tùy tiện

(iv) Eva Liedholm Johnson; Jenny Paulsson; Jesper Mayntz Paasch, Comparative Studies on Land Use Rights: Methodological and StandardizationAspects (tam dịch “Các nghiên cứu so sánh về quyên sử dung ất: D°ới khía cạnhph°¡ng pháp luận và tiêu chuẩn hóa”), 10 J Comp L.1 (2015)

Các tác giả nghiên cứu so sánh về QSD d°ới khía cạnh ph°¡ng pháp luận vàtiêu chuẩn hóa trên co sở nghiên cứu về pháp luật một số quốc gia Châu Âu

Giá trị tham khảo các kết quả nghiên cứu của công trình khoa học pháp luật vềQSD của của một số n°ớc trên thé giới:

Trong chừng mực nào ó có giá trị tham khảo, là bài học kinh nghiệm cho ViệtNam khi tác giả nghiên cứu về c¡ sở lý luận tại Ch°¡ng 2, quy ịnh pháp luật và thực

tiễn thực hiện pháp luật ở Ch°¡ng 3 và giải pháp hoàn thiện quy ịnh pháp luật ở

Ch°¡ng 4 Luận án, cụ thể:

Thi nhất, c¡ sở lý luận của việc ra ời QSDD và kinh doanh QSDD của tô chứckinh tế ở Trung Quốc; những khó khn, v°ớng mắc khi thực thi các quy ịnh về kinhdoanh QSDD của tô chức kinh tế ở Trung Quốc

Thứ hai, việc phân b6 QSDD ở Canada bình ng và °ợc thực hiện thông qua c¡chế ấu giá công khai, minh bạch; c¡ sở pháp luật về QSD của một số quốc gia Châu Âu

Tht ba, NCS tiếp cận °ợc ph°¡ng pháp nghiên cứu hiện dai trong nghiên cứuluật học của các học giả ở các n°ớc Châu Âu - những n°ớc có nền pháp luật phát triển

h¡n Việt Nam - trên c¡ sở ó, suy ngh), vận dụng sáng tạo, phù hợp trong quá trình

nghiên cứu Luận án.

1.1.1.2 Các công trình nghiên cứu về giao dịch, chuyển nh°ợng quyên sử dụng ất

(i) Gregory M Stein, Acquiring Land Use Rights in Today's China: A Snapshot

from on the Ground (tam dich “Mua lại quyén sử dung ất tại Trung Quốc hiện nay:

Hình anh từ thực ịa”), 24 UCLA Pac Basin L.J 1 (2006)

ây là nghiên cứu cung cấp tông quan về thị tr°ờng BS Trung Quốc - tiếp cận

từ việc mua lại QSD trên thực tế, từ góc ộ pháp lý và kinh doanh Theo ó, ất aithuộc sở hữu của Chính phủ hoặc chính quyền ịa ph°¡ng, Chính phủ có quyền bánQSDD có thời hạn thông qua ấu thầu Tuy nhiên, theo tác giả, l)nh vực này cing cónhiều “khe hở” pháp lý tạo c¡ hội cho tham nhing và ch°a thực sự công bằng, minhbạch trong ấu thầu Ng°ời mua QSD phải trả toàn bộ chỉ phí cho Chính phủ; ồngthời, phải SDD úng mục dich và phải hoàn thành ít nhất 25% công trình °ợc dé xuấtmới có thé bán cho bên thứ ba Ở Trung Quốc, chủ sở hữu QSDD °ợc sở hữu tòa nhàxây dựng trên khu ất ó

Tác giả Bài viết ánh giá Trung Quốc ã có những thành công trong việc thu

°ợc những lợi ích kinh tế từ ất ai, thông qua việc kiểm soát và bán QSD Dẫuvậy, cải cách pháp luật ở Trung Quốc ch°a thực sự hoàn thành, thị tr°ờng BS TrungQuốc ch°a thực sự tr°ởng thành, biện pháp thế chấp vẫn còn trong giai oạn “trứngn°ớc”, có nhiều tranh chấp về xây dựng từ các dự án phát triển BS, Chính phủ thaotúng lãi suất và thuế suất chuyển nh°ợng Những tồn tại này cho thấy thị tr°ờngBS Trung Quốc không °ợc tự do và cởi mở; trong khi lãnh ạo Trung Quốc muốnnhận °ợc sự tin t°ởng của các nhà DTNN Những thành công va tồn tại về dau giáQSDD trong thị tr°ờng BS của Trung Quốc là gợi mở bổ ích cho tác giả trong quátrình ánh giá việc thực thi pháp luật về chuyên nh°ợng QSD của tô chức kinh tế ởViệt Nam tại Ch°¡ng 3 Luận án.

(ii) A Jr Randolph, The New Chinese Property Law - A Real Estate

Practitioner's Perspective (tam dich “Luật mới vé bat dong san cua Trung Quốc — Mộtgóc nhìn của ng°ời hành nghề bắt ộng sản”), 21 Prob & Prop 14 (2007)

Bài viết nghiên cứu về Luật BS Trung Quốc Theo ó, ạo Luật này cho phép,

tổ chức, cá nhân SDD °ợc chuyền giao quyền "SDD" QSDD °ợc trao cho tô chức,

cá nhân với thời hạn từ 40 nm ến 50 nm cho các mục ích sử dụng th°¡ng mại,công nghiệp và tối a là 70 nm cho mục ích dân dụng Tuy nhiên, pháp luật nghiêmcắm tô chức, cá nhân °ợc giao ất mà không sử dụng, giữ ất trống dé ầu c¡ H¡nnữa, khi ch°a hoàn thành việc xây dựng công trình thì tổ chức, cá nhân không thể

CNQSD Khi hoàn thành việc xây dựng °ợc chỉ ịnh, chu sở hữu QSDD có thêbán, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp hoặc xử lý QSDD nh° một loại tài sản riêng Mặtkhác, ng°ời SDD phải SDD úng với mục ích, nếu không sẽ bi thu hồi H¡n nữa, Bàiviết còn phân tích quy ịnh của Luật BS về quá trình xác lập, chuyển giao, thay ổiQSDD qua việc ky hợp ồng chuyển nh°ợng và ng ký QSDD, cing nh° nhận diện,chỉ ra những hạn chế, v°ớng mắc của Luật BS trong việc ảm bảo cho hoạt ộngkinh doanh BS phát triển theo c¡ chế thị tr°ờng ở Trung Quốc.

Kết quả nghiên cứu của Bài viết này, °ợc NCS tham khảo khi tìm hiểu kinhnghiệm và thực tiễn pháp lý của Trung Quốc trong việc thực thi pháp luật về chuyểnQSD tại Ch°¡ng 2 Luận án.

(iii) Gregory M Stein, The Chinese Land Use Right Is It Property (tạm dịchQuyền sử dung ất ở Trung Quốc là tài sản) 27 Prob & Prop 22 (2007)

Bài viết nghiên cứu tông quan về thị tr°ờng BS Trung Quốc trong hoạt ộngmua lại QSD trên thực tế tiếp cận từ khía cạnh pháp luật và khía cạnh kinh doanh.T°¡ng tự nh° Việt Nam, ở Trung Quốc, quyền sở hữu t° nhân về ất ai không °ợcthừa nhận Dat ai thuộc sở hữu của Nhà n°ớc và sở hữu của tập thể Hiến pháp nm

1982, °ợc sửa ổi nm 1988, cho phép QSD °ợc chuyển nh°ợng va °ợc quy

ịnh chỉ tiết tại Luật Quản ly ất ai nm 1986 (°ợc sửa ổi nm 1998 và nm 2004).Theo ó, Chính phủ có thê CNQSD cho các chu thé với mục dich sử dụng khác nhauvới thời hạn tới 70 nm, 40 nm hoặc 50 nm Trên c¡ sở ó, tác giả Bài viết phân tíchnhững hạn chế, v°ớng mắc trong quy ịnh của pháp luật Trung Quốc về CNQSD,

ầu thầu QSD, với những “khe hở” pháp lý có thể tạo c¡ hội cho tham nhing hoặcnhững khó khn ối với nhà DTNN khi tiếp cận thị tr°ờng BS ở Trung Quốc

Những kết quả nghiên cứu này °ợc NCS tham khảo khi nghiên cứu thực tiễnthi hành pháp luật về chuyển nh°ợng quyền sử dụng của tô chức kinh tế tại tinh TháiNguyên ể ối chiếu, so sánh với n°ớc ta về những vấn ề t°¡ng tự nh° Trung Quốc.Trên c¡ sở ó, lý giải nguyên nhân của những hạn chế này (nguyên nhân chủ quan,nguyên nhân khách quan) làm ịnh h°ớng ề xuất các giải pháp tại Ch°¡ng 4 Luận án

(iv) Wen Yan (Hebei Finance University, Baoding, Hebei, PRC), K K Klein (Department of Economics, University of Lethbridge, Lethbridge, Alberta, Canada) (2013), Transfer of Land Use Rights in China: Results from a Survey of Rural

Households in 8 Counties of Hebei Province (tam dịch “Chuyển nh°ợng quyên sửdung ất ở Trung Quốc: Kết quả khảo sát tại các hộ gia ình nông thôn tại 8 huyệncủa tỉnh Hà Bắc”), International Journal of Agricultural Science and Technology(IJAST) Volume 1 Issue 3, August 2013

Các tác giả nghiên cứu về CNQSD ở Trung Quốc: Kết qua khảo sát hộ gia

ình nông thôn ở 08 quận của tỉnh Hà Bắc Thông qua việc khảo sát, ánh giá ịnh

l°ợng, tác giả phân tích những yếu tố ảnh h°ởng ến giao dịch CNQSD ở TrungQuốc (yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan) Mặc dù kết quả của Công trình nàykhông liên quan trực tiếp ến ề tài Luận án, song NCS kế thừa °ợc ph°¡ng phápnghiên cứu ịnh l°ợng thông qua việc khảo sát thực ịa dé thu thập °ợc thông tin s¡cấp trong việc °a ra các số liệu chính xác, trung thực, khách quan dé minh chứng chobình luận, nhận ịnh khi ánh giá thực trạng pháp luật về CNQSDÐ của tô chức kinh

tế tại Ch°¡ng 3 Luận án

1.1.2 Tình hình nghiên cứu ở Việt Nam

1.1.2.1 Các công trình nghiên cứu về chế ộ sở hữu ất dai ở Việt Nam

ại a số các n°ớc trên thế giới ang vận hành c¡ chế thị tr°ờng ều thừa nhận

sở hữu t° nhân hạn chế về ất ai Hiện nay còn khoảng 10 n°ớc tiếp tục chỉ thừa nhậnchế ộ công về ất ai và tìm các giải pháp khác nhau dé vận hành chế ộ công hữu

ất ai trong kinh tế thị tr°ờng`

Nghiên cứu về QSD nói chung và CNQSD của tổ chức kinh tế nói riêng ởViệt Nam không thé tách rời các công trình nghiên cứu về chế ộ sở hữu ất ai Bởi lẽ,

ở n°ớc ta, ất ai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà n°ớc ại diện chủ sở hữu Nhà n°ớcthực hiện quyền ại diện chủ sở hữu thông qua một trong những ph°¡ng thức là traoQSDD (°ợc biểu hiện trên 03 hình thức là giao ất, cho thuê ất, công nhận QSD).Chế ộ sở hữu ất ai ở Việt Nam là vấn ề thu hút sự quan tâm nghiên cứu của giớihọc giả n°ớc ta, thời gian qua ã có hàng trm công trình nghiên cứu về l)nh vực này ởmức ộ và phạm vi khác nhau °ợc công bố mà tiêu biểu là các công trình cụ thể sau:

(i) Nhóm các công trình nghiên cứu các tiên dé ly luận và thực tiễn của việc xâydựng, duy trì chế ộ sở hữu toàn dân về ất dai và sự cân thiết thay ổi về c¡ chế thựcthi chế ộ sở hữu toàn dân về dat dai

iển hình các công trình nghiên cứu thể hiện quan iểm này là: Dinh XuânThảo (chủ biên) (2011), Hoàn thiện chế ịnh sở hữu toàn dân về ất dai ở Việt Nam,Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; Trần Quốc Toản (chủ biên) (2013 ), ổi mới quan hệ

sở hữu ất ai - Lý luận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; Nguyễn QuangTuyến (2014), Những sửa ổi, bồ sung vé sở hữu dat dai nm 2013, Tạp chí Luật học,Tr°ờng ại học Luật Hà Nội, số ặc san về Luật ất ai nm 2013, tháng I1 NguyenVan Khanh (2013 ), On the Land Ownership in Vietnam - VNU University of Social

Sciences and Humanities, Number 1.

Các công trình nghiên cứu trên ã luận giải về c¡ sở khoa học, thực tiễn củaviệc xây dựng và hoàn thiện chê ộ sở hữu toàn dân về dat dai mà Nhà n°ớc với vai

5 Bùi Mén, GS ặng Hùng Vo: “Chế ộ sử dụng ất có thời hạn làm cho ng°ời sử dụng có trách nhiệm h¡n”,

https://mof.gov.vn/webcenter/portal/vclvcstc/pages_r/I/chi-tiet-tin?dDocName=MOFUCM 162348, truy cập ngày 15/02/2023

trò chu so hữu dai diện trong bối cảnh nền kinh tế thị tr°ờng, ịnh h°ớng xã hội chủngh)a và hội nhập quốc tế Theo ó, quan iểm của các nhà khoa hoc khang ịnh rang,tiếp tục duy trì và bảo vệ chế ộ sở hữu toàn dân về ất ai là sự cần thiết khách quan

và phù hợp với iều kiện kinh tế, chính trị, xã hội, lịch sử, an ninh và quốc phòngtrong giai oạn hiện nay Tuy nhiên, dé quan hệ dat ai °ợc vận hành một cách thôngsuốt, có hiệu quả và khả thi trong nền kinh tế thị tr°ờng nng ộng thì cần phải cónhững cải cách cn bản mối quan hệ giữa Nhà n°ớc và ng°ời sử dụng ất với t° cách

là ng°ời °ợc Nhà n°ớc trao QSD dé khai thác, sử dung với ph°¡ng châm: nâng cao

trọng trách của Nhà n°ớc trong việc thực hiện vai trò chủ sở hữu ại diện Cùng với

ó, phân tách QSD của các chủ thé sử dụng ất °ợc Nhà n°ớc trao quyền hợp pháptrở thành tài sản ộc lập của DN, ng°ời dân trên c¡ sở trao quyền tự chủ, tự chịu tráchnhiệm ối với QSD của mình, có ịnh h°ớng của Nhà n°ớc nh°ng không °ợc canthiệp sâu và quyết ịnh mang tính áp ặt

ii) Một số công trình nghiên cứu tiêu biểu, chuyên sâu pháp luật về quyên tàisản, quyên sở hữu ất dai

Phạm Duy Ngh)a (2004), Chuyên khảo Luật Kinh tế, Nxb ại học Quốc gia, HaNội: cuỗn sách chuyên khảo Luật kinh tế của tác giả Phạm Duy Ngh)a ề cập ến nhữngl)nh vực cụ thể của Luật kinh tế nh° khái niệm về kinh doanh; các loại hình DN và bảnchất pháp lý; vn hóa kinh doanh; vấn ề pháp lý về phá sản DN; pháp luật về giải quyếttranh chấp trong kinh doanh v.v , trong ó, Ch°¡ng 3 Cuốn sách dé cập ến van dé tàisan, tác gia °a ra cách tiếp cận, quan niệm mới về nội hàm khái niệm tài sản, quyền SỞhữu tài sản; ề cập quá trình ổi mới quan niệm về quyên sở hữu tài sản trong thời kỳcải cách mở cửa của Trung Quốc và lý giải nguyên nhân những thành công trong pháttriển kinh tế của Trung Quốc chính là việc chú trọng và bảo hộ quyền sở hữu tài sản của

cá nhân ể giải quyết mâu thuẫn giữa chế ộ sở hữu toàn dân về ất ai với việc xáclập quyền sở hữu cá nhân ối với tài sản, Trung Quốc ã xây dựng mô hình “sở hữukép” trong l)nh vực ất ai; theo ó, ất ai thuộc sở hữu toàn dân, QSD thuộc sở hữucủa ng°ời SD Tác giả rút ra những kinh nghiệm từ bài học của Trung Quốc về cảicách quyên sở hữu tài sản ối với Việt Nam trong quá trình xác lập và bảo hộ quyền sởhữu tài sản của cá nhân nhằm tạo ộng lực thúc day sản xuất phát triển

Ủy ban Th°ờng vụ Quốc hội - Viện Nghiên cứu Lập pháp & Viện Rosa Luxemburg (CHLB úc) (2011), Tiếp tục ổi mới chính sách, pháp luật dat dai trong thời kỳcông nghiệp hóa, hiện ại hóa ất n°ớc (Kỷ yếu Hội thảo), Nxb Lao ộng, Hà Nội:cuốn sách tập hợp các bài viết về quan hệ giữa c¡ quan quản lý Nhà n°ớc và ng°ờiSDD trong chế ộ sở hữu toàn dân về dat ai ở n°ớc ta; một số van ề về quyền vàngh)a vụ của ng°ời SDD; một số vấn ề về hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật

dat dai bao dam hài hòa lợi ích của Nhà n°ớc, của ng°ời SDD va của nhà dau t°; hoàn

thiện c¡ chế giải quyết khiếu nại và bồi th°ờng, hỗ trợ, tái ịnh c° khi Nhà n°ớc thuhồi ất ở Việt Nam; vai trò của Nhà n°ớc - ại diện chủ sở hữu toàn dân về ất aitrong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện ại hóa ất n°ớc v.v

Vi Vn Phúc (chủ biên) (2013), Những vấn ề về sở hữu, quản lý và sử dụng

ất ai trong giai oạn hiện nay, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội: cuỗn sách tập hợpcác bài viết phân tích c¡ sở lý luận và thực tiễn của vấn ề sở hữu, quản lý và SD ai

ở n°ớc ta hiện nay; luận giải, làm sáng tỏ mối quan hệ giữa quyền sở hữu và QSDDtrong Luật Dat dai nm 2003; ánh giá thực trạng quan lý và SDD Trên c¡ sở ó, cáctác gia ề xuất một số giải pháp về sở hữu, quản ly va SDD khi sửa ổi Luật Dat ai

nm 2003.

Nguyễn Quang Tuyến (2014), Những iểm mới trong nội dung các quy ịnh về

ất dai, TN&MT của Hiến pháp nm 2013 và vấn ề tổ chức triển khai thực hiện, Tạpchí Luật học - ặc san tháng 9 về Hién pháp n°ớc CHXHCN Việt Nam (2013) b°ớctiễn mới trong lịch sử lập hiến Việt Nam: bài viết có 2 phần: phần 1, di sâu tìm hiểunhững iểm mới trong nội dung các quy ịnh về ất ai, TN&MT của Hiến pháp nm

2013 thông qua việc bình luận quy ịnh về chế ộ sở hữu toàn dân về ất ai; c¡ sởpháp lý làm phát sinh và cham dứt quyền của ng°ời SDD v.v ; phần 2, ề cập một sốbiện pháp triển khai nhằm nhanh chóng °a những quy ịnh mới này của Hiến phápnm 2013 vào cuộc sống

Pham Vn Võ (2010) Chế ộ pháp lý về sở hữu ối với ất ai ở Việt Nam hiệnnay, Luận án tiễn s), Ti r°ờng ại học Luật Hồ Chí Minh: Luận án ã phân tích mộtcách tổng quan chế ộ pháp lý về sở hữu toàn dân ối với ất ai ở Việt Nam cả về lýluận và thực tiễn thực hiện Trên c¡ sở ó, tác giả ã °a ra một sỐ phân tích và yêucầu hoàn thiện pháp luật nhằm ổi mới và tng c°ờng hiệu quả sử dụng ất ai ở ViệtNam Có thể thấy, nội dung của Luận án này ã cung cấp những thông tin khoa họcthiết yếu dé có cái nhìn khoa học va úng ắn về tính ặc thù của thị tr°ờng QSDD ởViệt Nam, ồng thời lý giải và gợi mở những h°ớng nghiên cứu về tác ộng của chế

ộ sở hữu toàn dân ối với việc xây dựng hệ thống pháp luật về thực hiện quyềnchuyển nh°ợng QSDD của tổ chức kinh tế

Phạm Vn Võ (2012), Chế ộ pháp lý về sở hữu và quyên tài sản ổi với ấtdai, Nxb Lao ộng, Hà Nội: cuỗn sách phân tích những vấn ề lý luận về chế ộ sởhữu ất dai nói chung (bao gồm khái niệm, những yếu t6 c¡ bản chi phối chế ộ sởhữu ất ai và quyên tài sản ối với ất ai, l°ợc sử chế ộ sở hữu ất ai ở Việt Namv.v) và chế ộ sở hữu toàn dân về ất ai nói riêng (bao gồm các ặc tr°ng của chế ộ

sở hữu toàn dân về ất ai; ánh giá thực trạng pháp luật về chế ộ sở hữu toàn dân về

ất ai và những vấn ề ặt ra) Trên c¡ sở ó, Ch°¡ng 6 của cuốn sách ề cập các

giải pháp cụ thê ôi mới chê ộ sở hữu toàn dân vê dat ai ở Việt Nam hiện nay Nội

dung của cuốn sách này liên quan trực tiếp ến phần phân tích c¡ sở lý luận của việchình thành QSD của tô chức kinh tế và ánh giá sự tác ộng của chế ộ sở hữu toàndân về ất ai ối với việc CNQSD của tô chức kinh tế.

Giá trị tham khảo các kết quả nghiên cứu của công trình khoa học pháp luật vềchế ộ sở hữu ất dai ở Việt Nam ối với Luận án:

Thứ nhất, những lý giải, phân tích từ tính ặc thù của chế ộ sở hữu toàn dân về

ất ai thì cần phải có những cải cách cn bản về chính sách và pháp luật nhằm ảm

bảo QSDD °ợc vận hành một cách thuận lợi, minh bạch cho ng°ời sử dụng ắt, trong

ó có QSDD của tô chức kinh tế nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng ất;

Thi hai, nghiên cứu c¡ sở lý luận của việc hình thành QSD của tổ chức kinh

tế và sự ảnh h°ởng của chế ộ sở hữu toàn dân về ất ai ối với việc thực hiện QSDcủa tô chức kinh tế; nghiên cứu về quyền và ngh)a vụ của ng°ời SDD, quan hệ giữa coquan quản lý Nha n°ớc và ng°ời SDD trong chế ộ sở hữu toàn dân về ất ai ở n°ớc

ta trong ó có quyền chuyển nh°ợng và nhận CNQSD của tô chức kinh tế

Thứ ba, tham khảo c¡ sở lý luận của việc quy ịnh về quyền CNQSDD của tổchức kinh tế trong pháp luật Việt Nam; phân tích, ánh giá các yếu tô tác ộng tớipháp luật iều chỉnh quan hệ CNQSD của tổ chức kinh tế tại Ch°¡ng 2 Luận án;

ánh giá khách quan thực trạng l)nh vực pháp luật nhằm nhận diện âu là sự can thiệphợp lý của Nhà n°ớc ối với quan hệ chuyên nh°ợng, âu là những rào cản và cầnphải “cởi trói” nhằm dành quyền chủ ộng cho tổ chức kinh tế trong quá trình chuyênnh°ợng và khuyến nghị hoàn thiện quy ịnh về CNQSDD của tô chức kinh tế ở n°ớc

ta tại Ch°¡ng 3 và Ch°¡ng 4 của Luận án.

1.1.2.2 Các công trình nghiên cứu về quyên sử dung dat

Những nghiên cứu về QSD tạo thuận lợi cho tác giả khi tìm hiểu QSD tôchức kinh tế nói chung và quyền CNQSD của tô chức kinh tế nói riêng: bởi lẽ, cácquyền nng SDD của t6 chức kinh tế là một biểu hiện cụ thé của QSD của ng°ờiSDD nói chung ại diện cho nhóm công trình này có thé dé cập ến những nghiêncứu tiêu biểu sau ây:

i) Phạm Duy Ngh)a (2002), Quyên tài sản trong cải cách kinh té: quan niệm, mộtvài bài học n°ớc ngoài và kiến nghị, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 11 (22), tr.42-51

Bài viết phân tích việc ổi mới quan niệm về quyền tài sản trong cải cách kinh

tế trên c¡ sở tham chiếu, học hỏi kinh nghiệm của n°ớc ngoài; trong ó, phát hiện

áng chú ý của tác giả khi cho rằng phải coi QSD là một loại quyền về tài sản vapháp luật phải có những quy ịnh nhằm ghi nhận, bảo hộ quyền tài sản của tổ chức, hộgia ình, cá nhân trong l)nh vực ất ai ồng thời, Nhà n°ớc cần tạo hành lang pháp

lý ồng bộ ể quyền tài sản về ất ai °ợc vận ộng trong thị tr°ờng BS một cáchcông khai, minh bạch.

ii) Nguyễn Quang Tuyến (2003), ịa vị pháp lý của ng°ời sử dung ất trongcác giao dịch dân sự - th°¡ng mại về dat dai, Luận án tiến s) luật học, T: r°ờng ạihọc Luật Ha Nội

Luận án nghiên cứu ịa vi pháp ly của ng°ời SDD (trong ó có CNQSDD của

tổ chức kinh tế) trong các giao dịch dân sự - th°¡ng mại về ất ai iều này có ngh)a

là Luận án nghiên cứu nhóm các quyền và ngh)a vụ của ng°ời SDD ặt trong sự vận

ộng của các quan hệ ất ai trên thị tr°ờng

iii) Phạm Vn Võ (2003), Về mối quan hệ giữa Nhà n°ớc với ng°ời sử dung ất

và sự thể hiện moi quan hệ nay trong dự thảo Luật Dat dai, T ap chí Nhà n°ớc và Phápluật, số 10

Bài viết i sâu phân tích về mặt lý luận mối quan hệ giữa Nhà n°ớc với ng°ờiSDD va sự thé hiện mối quan hệ này trong Dự thảo Luật ất dai Trong ó, áng chú ý

là tác giả ã phân tích sự tác ộng qua lại giữa Nhà n°ớc với ng°ời SD ặt trong mốiquan hệ biện chứng, vận ộng gan bó với nhau

iv) Trần Quang Huy (2005), Những bat hợp lý giữa các quy ịnh của pháp luật

ối với DN thuộc các thành phần kinh tế trong l)nh vực dat dai, T ap chí Luật hoc,Truong Dai học Luật Ha Nội, sỐ 5

Tác giả phân tích những iểm không thống nhất của pháp luật trong l)nh vực ất

ai và dau t° về ịa vị pháp lý của các DN thuộc các thành phan kinh tế trong SDD nh°quy ịnh về hình thức trả tiền thuê ất trong hợp ồng hợp tác kinh doanh; về thẩmquyên cho thuê ất; về áp giá tiền thuê ất; về việc SDD trong khu công nghiệp, khukinh tế, khu công nghệ cao; về việc áp dụng hình thức SDD có sự phân biệt ối xửgiữa nhà DTNN với các DN trong n°ớc Từ ó, ề xuất cần có lộ trình cham dứt việc tôchức kinh tế Việt Nam liên doanh góp vốn bằng QSD với nhà DTNN; cần cho phépnhà DTNN °ợc giao dat có thu tiền SDD bình ng với các DN trong n°ớc v.v

v) L°u Quốc Thái (2009), Pháp luật vé thị tr°ờng QSD - Thực trạng và h°ớnghoàn thiện, Luận án tiễn s) luật học, T r°ờng ại học Luật thành phố Hồ Chí Minh

Nội dung của Luận án không liên quan trực tiếp ến ề tài Luận án của NCS,nh°ng Luận án nghiên cứu pháp luật về thị tr°ờng QSD nói chung và quy ịnh vềCNQSDD nói riêng.

vi) Tran Quang Huy (2009), Pháp luật ất dai Việt Nam hiện hành - Nhìn từgóc ộ bảo ảm quyền của ng°ời sử dung ất, Tap chi Luật học, số 8

Bài viết tiếp cận, phân tích các quy ịnh của pháp luật ất ai trong việc xác lập

và bảo hộ các quyền của ng°ời SD Một phần nội dung của bài viết, tác giả phântích, luận giải các quy ịnh của pháp luật về quyền của tổ chức kinh tế trong SDthông qua việc ánh giá thực trạng, chỉ ra những tồn tại, yêu kém và ề xuất hoànthiện pháp luật ất ai nhằm bảo ảm quyền của ng°ời SDD

vii) Nguyên Thị Nga (2010), Hoàn thiện pháp luật về quyên của ng°ời sử dung

ất trong l)nh vực dau t°, Dé tài nghiên cứu khoa hoc cấp Tr°ờng, Tr°ờng ại họcLuật Hà Nội

Công trình khoa học này ã nghiên cứu toàn diện pháp luật về quyền của ng°ờiSDD trong hoạt ộng ầu t°; trên c¡ sở ó chỉ rõ những hạn chế, nguyên nhân và ềxuất giải pháp hoàn thiện

viii) Lê Van Bình (2010), Giải pháp tài chính phát triển thị tr°ờng BS ở ViệtNam, Luận án tiễn s) kinh tế, Học viện Tài chính

Luận án i sâu nghiên cứu về các giải pháp tài chính thúc ây sự phát triển thịtr°ờng BS ở Việt Nam.

ix) Nguyễn Thị Dung (2011), QSD trong thị tr°ờng BS ở Việt Nam - Nhữngvan dé ly luận va thực tiễn, Luận án tiến s) luật học, Tì r°ờng ại học Luật Hà Nội

Luận án nghiên cứu những van dé lý luận và thực tiễn về QSDD trong thịtr°ờng BS ặt trong sự vận ộng của thị tr°ờng BS chứ không tiếp cận QSD vớit° cách là một quyền nng của chủ sở hữu ất ai Sự vận ộng của QSD trong thịtr°ờng BS °ợc thực hiện thông qua các giao dịch về chuyên nh°ợng, cho thuê, thếchấp, góp vốn.v.v và chịu sự chi phối của các quy luật khách quan của thị tr°ờng.Nghiên cứu quá trình vận ộng này của QSD ể giải mã những vấn ề lý luận vàthực tiễn là h°ớng tiếp cận phù hợp và lý thú của bản Luận án này

x) Nguyễn Ngọc Minh (2014), Những iểm mới về quyền và ngh)a vụ của ng°ời

sử dụng ất trong Luật ất dai nm 2013, T ap chí Luật học, Truong Dai học Luật HàNội, số ặc san về Luật Dat dai nm 2013, thang 11

Tác gia phân tích sự chi phối của mục dich SDD và hình thức SDD ến quyền

và ngh)a vụ của ng°ời SDD cing nh° lý giải co sở của việc sửa ổi, bố sung các quy

ịnh của Luật ất ai nm 2003 về quyền và ngh)a vụ của ng°ời SD Trên c¡ sở ó,tác giả ề xuất một số giải pháp bảo ảm việc thực thi các quy ịnh này

xi) Nguyễn Ngọc Minh (2016), Pháp luật về quyên và ngh)a vụ của tô chức kinh

té trong sử dung dat, Luận án tiễn s) luật hoc, Tì ruong Dai học Luật Hà Nội

Luận án phân tích có hệ thống, toàn diện pháp luật về quyền và ngh)a vụ của tôchức kinh tế trong sử dụng ất trong ó có quyền CNQSD trên ph°¡ng diện lý luận

và thực tiễn °ợc “lồng ghép” trong các quyền và ngh)a vụ chung của tô chức kinh tế

1.1.2.3 Các công trình về chuyển nh°ợng quyên sử dung ất và chuyển nh°ợngquyên sử dụng ất của tổ chức kinh tế

i) Bùi Thị 1ì uyết Mai (2006), Thị tr°ờng QSD) ở Việt Nam, Nxb Lao ộng, Hà NộiTác giả phân tích khá toàn diện về khía cạnh lý luận và thực tiễn của thị tr°ờngQSD ở Việt Nam ặc biệt những ánh giá về thực trạng CNQSD nói chung vàCNQSD của tô chức kinh tế nói riêng của tác giả liên quan trực tiếp ến dé tài Luận án

ii) Nguyễn Thị Hong Nhung (2011), “Pháp luật về trình tự, thủ tục CNOSDtrong kinh doanh BS ở Việt Nam” Tạp chí Luật hoc số 12, tr.34-42

Bài viết i sâu nghiên cứu pháp luật về trình tự, thủ tục CNQSD trong kinhdoanh BS Tác giả ã phát hiện một số hạn chế, bất cập nh° quy ịnh của pháp luậtcòn ch°a thống nhất hoặc mâu thuẫn về thâm quyền công chứng, chứng thực hợp ồngCNQSD, về thời iểm có hiệu lực của hợp ồng CNQSDD v.v Trên c¡ sở ó, tácgiả ề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về thủ tục CNQSD trong kinhdoanh BS nh°: cần tách bạch hoạt ộng quản lý hành chính về ất ai với hoạt ộng

ng ký ất ai; cần xây dựng mô hình c¡ quan ng ký BS tập trung, thống nhất;kiến nghị ban hành Luật ng ký BS; sửa ổi quy ịnh về thuế, phí liên quan ếnCNQSDD trong kinh doanh BS v.v

iii) Nguyễn Thị Hong Nhung (2012), Hợp ông CNOSDD trong kinh doanhBS theo pháp luật Việt Nam, Tạp chi Nhà n°ớc và Pháp luật, số 1, tr 41 - 48

Bài viết phân tích khái niệm và ặc iểm của hợp ồng CNQSD trong kinhdoanh BS, ánh giá thực trạng pháp luật nhằm nhận diện một số v°ớng mắc, khókhn tham chiếu với thực tiễn thi hành nh° ch°a có sự bình ng về quyền và ngh)a vụcủa bên chuyên nh°ợng và bên nhận chuyển nh°ợng Trên c¡ sở ó, tác giả °a ramột số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp ồng CNQSD trong kinh doanh BSnh° công khai thông tin BS, hoàn thiện quy ịnh về ịnh giá QSD, tng vốn pháp

ịnh ối với DN kinh doanh BS, mở rộng chủ thể chuyển nh°ợng BS, hoàn thiệnc¡ chế tng khả nng huy ộng vốn cho thị tr°ờng BS, tng c°ờng hoạt ộng thanhtra, giám sát và xử lý vi phạm pháp luật về kinh doanh BS

iv) Nguyễn Thị Hong Nhung (2012), Pháp luật ve CNOSD trong kinh doanhBS ở Việt Nam, Tạp chí Nhà n°ớc và pháp luật, số 1

Bài viết i sâu tìm hiểu pháp luật về CNQSD trong hoạt ộng kinh doanhBS Thành công của bài viết thé hiện ở việc tác giả nhận diện những thành công,những hạn chế và nguyên nhân của hạn chế; các giải pháp hoàn thiện l)nh vực phápluật này.

v) Vi Ngọc Hà (2012), CNOSD ở Việt Nam những bat cập của luật pháp, Tapchi Tòa án nhân dân, 2012, số 9, tr 27-31

Tác giả phân tích những bat cập của pháp luật về CNQSDD ai theo Luật Dat

ai 2003 nh° v°ớng mắc từ quy ịnh về iều kiện CNQSD; về trình tự, thủ tụcCNQSD; về ngh)a vụ tài chính khi thực hiện CNQSD v.v Trên c¡ sở ó, bài viết

ề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những bat cập của pháp luật về CNQSD

ai ã °ợc chỉ ra.

vi) Nguyễn Thi Hong Nhung (2012), “Pháp luật ve CNOSDP trong kinh doanhBS ở Việt Nam”, Luận án tiến s) luật học, Tì r°ờng ại học Luật Ha Nội

Luận án nghiên cứu pháp luật về CNQSDD trong kinh doanh BS ở Việt Namtrên ph°¡ng diện lý luận và thực tiễn Luận án tiếp cận tìm hiểu việc CNQSD giữacác chủ thé kinh doanh BS hoặc giữa các chủ thé này với tổ chức, cá nhân khácnhằm mục ích thu lợi nhuận trong thị tr°ờng BS Vi vậy, nội dung của Luận án liênquan trực tiếp và có nội hàm hẹp h¡n Luận án của NCS ang thực hiện Tim hiểu bảnLuận án này cho thay những kết quả nghiên cứu chính bao gồm: Mớộ¿ /à, tac giả ã giảiquyết °ợc một sé van ề lý luận pháp luật về CNQSDD trong kinh doanh BS ở ViệtNam; Hai /d, phân tích thực trạng pháp luật về CNQSDD trong kinh doanh BS và

ánh giá thực tiễn thi hành ở Việt Nam; Ba /à, ề xuất ịnh h°ớng và giải pháp hoànthiện pháp luật về CNQSDD trong kinh doanh BS ở Việt Nam nh°: kiện toàn bộmáy quản lý Nhà n°ớc về thị tr°ờng BS, hoàn thiện quy ịnh về giao dịch CNQSDtrong thị tr°ờng BS; bổ sung quy ịnh mở rộng chủ thé CNQSD ảm bảo sự bình

ng giữa các chủ thể kinh doanh BS trong và ngoài n°ớc; công khai, minh bạch thịtr°ờng ất ai và xử ly vi phạm pháp luật có liên quan ến chuyển nh°ợng BS.v.v

vii) ỗ Vn Dai (2013), Giao dịch về OSD: Những bất cập và h°ớng sửa ổiLuật ất ai, hữp://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=207179, ngàytruy cập 20/3/2022

Tác giả phân tích các quy ịnh về giao dịch QSD của Luật ất ai 2003 và Bộluật Dân sự 2005 mà phải thực hiện công chứng, chứng thực và ng ký QSDD Theo tácgiả bài viết, các giao dịch về QSD là giao dịch dân sự °ợc xác lập dựa trên nguyên tắc

tự nguyện Vì vậy, việc quy ịnh bắt buộc phải công chứng, chứng thực ối với các giaodich này là i ng°ợc lại với ban chất của giao dich dân sự; tác giả kiến nghị nên bỏ quy

ịnh công chứng, chứng thực bắt buộc và chuyền sang công chứng, chứng thực tự nguyện

ể phù hợp với quy ịnh tại khoản 3 iều 67 Luật Kinh doanh bất ộng sản nm 2006

"việc công chứng, chứng thực hợp ồng kinh doanh BS do các bên thỏa thuận

viii) Nguyễn Thị Hong Nhung (2014), Bàn về OSDP °ợc phép chuyển nh°ợngtrong kinh doanh BS ở Việt Nam, Tạp chí luật học sỐ 6, tr 40 - 47

Bài viết phân tích quy ịnh pháp luật về QSDD °ợc chuyên nh°ợng trong kinhdoanh BS; trên c¡ sở ó, nhận diện một số hạn chế, bất cập của l)nh vực pháp luậtnày nh° quy ịnh của pháp luật còn hạn chế về chủ thể SD °ợc chuyên nh°ợng vànhận chuyên nh°ợng, quy ịnh về loại ất °ợc chuyên nh°ợng, các hình thức giaodịch chuyên nh°ợng, thời hạn SD chuyên nh°ợng, thủ tục hành chính chuyênnh°ợng d°ờng nh° ch°a hợp lý v.v Tiếp ó, tác giả °a ra một số giải pháp hoànthiện pháp luật về QSDD °ợc chuyên nh°ợng trong kinh doanh BS

ix) L°u Quốc Thái (2014), Hoàn thiện pháp luật ve CNOSDP trong iều kiệnkinh tế thị tr°ờng, Tạp chi Khoa học pháp lý, Tr°ờng ại học Luật Thành phố Hô ChiMinh, số 4, tr 14 - 25

Tác giả phân tích, ánh giá quy ịnh pháp luật về CNQSDD theo Luật Dat ai

2003, Luật ất ai nm 2013 và các ạo luật có liên quan nh° Luật Nhà ở, Luật Kinhdoanh bất ộng sản nm 2014 Trong số các giải pháp hoàn thiện pháp luật vềCNQSD trong iều kiện kinh tế thị tr°ờng mà tác giả ề xuất; áng chú ý có giảipháp cần quy ịnh rõ, ầy ủ iều kiện dé tổ chức kinh tế °ợc nhận CNQSDD thựchiện dự án ầu t°, vì pháp luật ch°a quy ịnh; giải pháp cho phép DN có vốn TNNnhận CNQSD ể thực hiện dự án ầu t° cả trong tr°ờng hợp không phải thông quaviệc “mua lại” du án có SDD từ các tổ chức kinh tế trong n°ớc

x) L°u Quốc Thái (2015), Bàn về van dé “Chuyển nh°ợng vốn dau t° là giá trịOSD” trong Luật ất dai nm 2013, Tạp chí Nhà n°ớc và Pháp luật, số 8, tr 65-70

Bài viết phân tích, ánh giá quy ịnh: “DN có vốn DTNN °ợc nhận chuyênnh°ợng vốn dau t° là giá trị QSD” tại iểm b khoản I iều 169 Luật Dat dai nm

2013 và các quy ịnh có liên quan nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về xác lậpQSDD ối với DN DTNN nói riêng và pháp luật ất ai nói chung Tác giả khang ịnhvốn ầu t° là QSD chứ không phải giá trị QSD; phân tích nội dung chuyển nh°ợngvốn ầu t° là giá trị QSDD, tác giả kiến nghị sửa iểm b khoản 1 iều 169 theoh°ớng: DN có vốn DTNN °ợc nhận CNQSDD ể thực hiện hoạt ộng sản xuất kinhdoanh phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDD ã °ợc c¡ quan Nhà n°ớc có thâmquyền phê duyệt”

xi) Nguyễn Van Hién (2016), “Hoàn thiện khung pháp lý về CNOQSD”, Tapchí Dan chủ và Pháp luật, 8, tr 20-25.

Bài viết phân tích một số hạn chế của khung pháp lý về CNQSD, từ ó tác giả

dé xuất các giải pháp hoàn thiện khung pháp lý về CNQSDD theo h°ớng công bằng vàminh bạch nhằm thúc day hoạt ộng của thị tr°ờng BS ở Việt Nam phát triển Thôngqua tìm hiểu bài viết này, NCS nắm °ợc những hạn chế của khung pháp lý vềCNQSDD và giải pháp hoàn thiện khung pháp lý về CNQSD

xii) Nguyễn Vn Hiến (2016), Bàn về QSD và diéu kiện chuyển QSD, Tạpchí Nhân lực Khoa học Xã hội, số 9, tr.21-27

Bài viết tập trung phân tích khái niệm và nhận diện bản chất, ặc iểm củaQSD; ánh giá, bình luận nội dung các quy ịnh của Luật Dat ai nm 2013 về iềukiện chuyển QSD nhằm nhận diện những bat cập, hạn chế Trên c¡ sở ó, tác giả ềxuất giải pháp khắc phục những bat cập này

xiii) Vi Vn Phúc (Chủ biên), Tran Thị Minh Châu, Phạm Việt Ding (2017), Sởhữu, quản lý và sử dụng ất ai trong phát triển nên kinh tế thị tr°ờng ịnh h°ớng xãhội chủ ngh)a, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia- Sự thật, Hà Nội

Cuốn sách nghiên cứu những van dé lý luận và thực tiễn về sở hữu, quản lý vàSD ai trong phát triển nền kinh tế thị tr°ờng ịnh h°ớng xã hội chủ ngh)a ở n°ớc ta

Mặc dù, không trực tiếp nghiên cứu về van ề CNQSDD của tổ chức kinh tế song kếtqua nghiên cứu của các tác giả có giá trị tham khảo ối với NCS thé hiện: Ä⁄/ /à, cungcấp hệ thống c¡ sở lý luận về sở hữu, quản lý và SD ai trong phát triển nền kinh tếthị tr°ờng ịnh h°ớng xã hội chủ ngh)a ở n°ớc ta; Hai /à, ánh giá một cach có hệthống, toàn diện thực trạng sở hữu, quản ly và SDD dai trong phát triển nền kinh tế thitr°ờng ịnh h°ớng xã hội chủ ngh)a ở n°ớc ta.

xiv) Nguyễn Vn Hiến (2017), Pháp luật ve CNQSD theo pháp luật Việt Nam,Luận án tiễn s) luật học, Học viện Khoa học Xã hội

ây là Luận án ở cấp ộ tiến s) nghiên cứu chuyên sâu có hệ thống, toàn diện

về lý luận và thực tiễn pháp luật về CNQSD tham chiếu với Luật ất ai nm

hộ gia ình °ợc xác ịnh là ổn ịnh, lâu dài

xvi) Phan Thi Ngọc Dung (2017), CNQSD nông nghiệp theo pháp luật Việt Nam, Luận vn thạc s) Luật học, Tr°ờng ại học Luật Hà Nội

Luận vn ã tập trung phân tích chuyên sâu về quy ịnh CNQSD nông nghiệptrong giao dich dân sự dé khắc phục những quan iểm trái chiều và cách áp dụng ch°athống nhất quy ịnh này trên thực tế Luận vn ã °a ra các luận giải và tiếp cận kháiniệm về CNQSDD nông nghiệp d°ới góc ộ giao l°u dân sự và chỉ ra những ặc iểmriêng biệt của hoạt ộng CNQSDD nông nghiệp so với các hoạt ộng chuyên nh°ợngQSDD khác Trên c¡ sở tổng hợp các bất cập, hạn chế dẫn ến việc chuyển nh°ợngQSDD ch°a hiệu quả, ch°a áp ứng yêu cầu của xã hội, Luận vn ã có ề xuất, kiếnnghị có giá trị ể hoàn thiện quy ịnh pháp luật cụ thê ối với hoạt ộng này

xvii) Lê Thi Thuận (2019), Pháp luật về CNOSDP và thực tiễn thi hành tại

huyện Vinh T°ờng, tinh Vinh Phúc, Luận vn thạc s) luật hoc, Truong ại học Luật

Hà Nội

D°ới góc ộ tiếp cận từ thực tiễn áp dụng pháp luật về CNQSD tại huyệnV)nh T°ờng, tỉnh V)nh Phúc, tác giả ã tập trung chỉ ra một số ịnh h°ớng hoàn thiệnviệc tổ chức thực hiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành

xviii) Phùng Thị Ph°¡ng Thao (2020), Giao ịch CNQSD theo quy ịnh cua

Luật ắt ai nm 2013 và Luật Kinh doanh bắt ộng sản nm 2014, Tạp chí Toàn ánnhân dân, số 20, trang 30-35

Bài viết tập trung phân tích dé xác ịnh bản chất của giao dịch CNQSDD và chỉ

ra mối quan hệ của các Luật ất ai nm 2013, Luật Kinh doanh bất ộng sản nm

2014 về giao dịch CNQSD; từ ó ánh giá sự t°¡ng thích, những mâu thuẫn, bat cậpcòn tồn tại cing nh° giải pháp hoàn thiện về hoạt ộng này trong thực tiễn

1.1.3 ánh giá khái quát những van dé ã °ợc nghiên cứu

1.1.3.1 Tình hình nghiên cứu ngoài n°ớc

Những nghiên cứu của các học giả n°ớc ngoài về pháp luật ất ai của TrungQuốc hoặc của một số n°ớc Châu Âu liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp ến QSDD nóichung và CNQSDD nói riêng không chi làm phong phú về tình hình nghiên cứu; cungcấp bức tranh “tổng quát”, a diện về tình hình nghiên cứu liên quan ến ề tài Luận

án mà còn là sự b6 sung cần thiết, hữu ích cho các kết quả nghiên cứu trong n°ớc vềvan ề này Với cách tiếp cận nghiên cứu khác với các tác giả trong n°ớc, nghiên cứucủa những học giả n°ớc ngoài liên quan ến ề tài Luận án giúp NCS có cái nhìn sosánh giữa QSD là một loại quyền nng của chủ sở hữu t° nhân về ất ai với quyềnCNQSD của các tô chức kinh tế tại Việt Nam phát sinh trên c¡ sở quyền sở hữu toàndân về ất ai ánh giá ở mức ộ khái quát, nghiên cứu của các học giả n°ớc ngoàiliên quan ến ề tài Luận án ã ạt °ợc một số kết quả c¡ bản sau ây:

- Vé nội dung nghiên cứu: Các nghiên cứu ã phân tích, bình luận các quy ịnhcủa pháp luật ất ai nói chung và các quy ịnh về quyền CNQSD ở Trung Quốc vàmột số quốc gia khác d°ới góc nhìn của những học giả ến từ các n°ớc xác lập chế ộ

sở hữu t° nhân về ất ai ây là những thông tin rất hữu ích; bởi lẽ, các nhận ịnh,

ánh giá này sẽ tạo iều kiện ể NCS có c¡ hội so sánh, cọ xát với cách thức tiếp cậntruyền thống của giới học giả trong n°ớc khi tìm hiểu về pháp luật ất ai nói chung

và quyền CNQSD của tô chức kinh tế nói riêng H¡n nữa, các học giả n°ớc ngoài córất nhiều kinh nghiệm nghiên cứu về hệ thống pháp luật của các n°ớc ang phát triểnnói chung và pháp luật của các n°ớc trong quá trình chuyền ổi nói riêng, °ợc daotạo và có kinh nghiệm làm việc không chỉ ở những n°ớc có trình ộ phát triển tiên tiến

mà còn có thời gian công tác lâu dài tại các n°ớc ang phát triển của nhiều châu lụckhác nhau nên những bình luận, chia sẻ có giá trị tham khảo ặc biệt không thể bỏ quatrong quá trình nghiên cứu Luận án.

Tuy nhiên, do ến từ các n°ớc có chế ộ sở hữu ất ai không t°¡ng ồng vớiViệt Nam nên kết quả nghiên cứu của những học giả n°ớc ngoài không liên quan trựctiếp ến ề tài Luận án của NCS

- Về ph°¡ng pháp nghiên cứu Các học giả n°ớc ngoài ã sử dụng một sốph°¡ng pháp nghiên cứu hiện ại nh° ph°¡ng pháp nghiên cứu ịnh l°ợng,

ph°¡ng pháp case study, ph°¡ng pháp khảo sát thực ịa, ph°¡ng pháp ám mây

t° duy, ph°¡ng pháp SWOT (ph°¡ng pháp phân tích iểm mạnh, iểm yếu, c¡ hội

và thách thức) v.v Nên các nhận ịnh, kết luận có ộ tin cậy cao do °ợc minhchứng từ những số liệu, ví dụ thực tiễn iển hình (trong khi ó, các nghiên cứutrong n°ớc chủ yếu sử dụng ph°¡ng pháp nghiên cứu ịnh tính và sử dụng thôngtin thứ cấp).

1.1.3.2 Tình hình nghiên cứu trong n°ớc

Nghiên cứu pháp luật về QSD nói chung và CNQSD nói riêng dựa trên chế

ộ sở hữu toàn dân về ất ai nhận °ợc sự quan tâm tìm hiểu của giới luật học n°ớc

ta Thời gian qua ã có nhiều công trình khoa học về van dé này với mức ộ và phạm

vi khác nhau °ợc công bố ánh giá kết quả nghiên cứu, NCS nhận thay:

i) Về những thành công

Thứ nhát, về nội dung Dựa trên chế ộ sở hữu toàn dân về ất ai, các học giảtrong n°ớc ã luận giải những vấn ề lý luận về QSD nói chung và CNQSD nóiriêng cing nh° pháp luật về QSD và CNQSD Những kết qua ạt °ợc khu trú vàomột số nội dung c¡ bản sau: Mot /à, giải mã khái niệm và ặc iểm của QSD, nhậndiện °ợc tính ặc thù về QSD của các chủ thê sử dụng ất trong ó có QSD của tổ

chức kinh tế vừa mang tính chất phụ thuộc vào quyền sở hữu ại iện của Nhà n°ớc về

ất ai, vừa mang tính chất ộc lập t°¡ng ối, theo ó, QSDD của các chu thể sử dụng

ất °ợc tách ra thành một quyền tài sản ộc lập của ng°ời sử dụng hợp pháp củachính chủ thê ó Từ ó, tạo c¡ sở tiền ề mấu chốt cho việc nghiên cứu tính ặc thùcủa quan hệ CNQSDD vừa bị giới han và kiểm soát của Nhà n°ớc với t° cách là ạidiện chủ sở hữu về QSD ó; song cing theo các quy luật của thị tr°ờng và tạo quyềnchủ ộng cho các tổ chức kinh tế trong quan hệ chuyển nh°ợng: Hai /à, do tính ặcthù của QSDD tôn tại trong chế ộ sở hữu toàn dân về ất ai mà Nhà n°ớc với vai tròchủ sở hữu ại diện nên pháp luật iều chỉnh các giao dịch về QSD, trong ó có giaodịch CNQSDD của các tổ chức kinh tế cing chịu sự tác ộng va ảnh h°ởng ặc biệtcủa yếu tố này Ngoài ra, các giao dịch về QSD của tổ chức kinh tế °ợc vận ộngtrong nên kinh tế thị tr°ờng nng ộng và xu thế của thời kỳ hội nhập nên pháp luật

iều chỉnh giao dịch CNQSD của tổ chức kinh tế cing phát triển theo xu h°ớng linhhoạt và thích ứng với iều kiện mới ó

Thứ hai, về ph°¡ng pháp nghiên cứu Các ph°¡ng pháp nghiên cứu °ợc sửdụng ể nghiên cứu phù hợp, hiện ại Các tác giả ã sử dụng kết hợp giữa nghiên cứu

ịnh tính (ph°¡ng pháp phân tích, ph°¡ng pháp diễn giải, ph°¡ng pháp bình luận

v.v ) với nghiên cứu ịnh l°ợng (ph°¡ng pháp khảo sát, iều tra xã hội học; ph°¡ngpháp thông kê xác xuất v.v ) là những nghiên cứu c¡ bản °ợc sử dụng rộng rãi trênthế giới khi nghiên cứu khoa học xã hội nói chung và luật học nói riêng ặc biệt, một

số ph°¡ng pháp nghiên cứu hiện ại °ợc sử dụng nh° ph°¡ng pháp nghiên cứu angành, ph°¡ng pháp so sánh v.v

nghiên cứu mang tính lý luận và học thuật vẫn còn nguyên giá trị thì những nghiên cứu

về pháp luật thực ịnh cần phải °ợc tiếp tục cập nhật, nghiên cứu dé ảm bảo tínhthời sự của vấn ề nghiên cứu

Ở khía cạnh thực tiễn, quan sát từ các công trình nghiên cứu nêu trên, NCSnhận thấy, tính thực tiễn ít °ợc triển khai ặc biệt là việc lựa chọn một ịa bàn cụthé ể nghiên cứu với các chi phối ặc thù của ịa ph°¡ng thi ang thiếu vắng cáccông trình nghiên cứu cụ thể

Thứ hai, về ph°¡ng pháp nghiên cứu Phần lớn các công trình liên quan ến ềtài °ợc công bố sử dụng ph°¡ng thức nghiên cứu ịnh tính hoặc khai thác các thôngtin, số liệu từ các nguôn tài liệu khác °ợc công bồ (số liệu thứ cấp) Việc nghiên cứu

ịnh l°ợng °ợc sử dụng song ch°a nhiều; chỉ một số công trình sử dụng ph°¡ng phápkhảo sát, iều tra xã hội học hoặc ph°¡ng pháp thống kê xác xuất v.v ể thu thập sốliệu s¡ cấp do sự hạn chế về kinh phí, thời gian và nguồn nhân lực iều này phần nàoảnh h°ởng ến chất l°ợng của các công trình khoa học °ợc công bó

iii) Những tiếp thu của Luận án và những van dé tiếp tục nghiên cứu

T° nhất, Luận án kê thừa, tiếp thu và sử dụng các kết quả nghiên cứu, nhữngphát hiện của các công trình khoa học liên quan ến dé tài °ợc công bố; nhữngph°¡ng pháp nghiên cứu hiện ại nh° ph°¡ng pháp hệ thống, ph°¡ng pháp liên ngành

và ph°¡ng pháp so sánh v.v trong quá trình nghiên cứu ề tài

Mặc dù các công trình nghiên cứu trên không ề cập trực tiếp, ộc lập về quyềnCNQSD của tổ chức kinh tế song các kết quả nghiên cứu có giá trị tham khảo bổ íchcho NCS khi nghiên cứu về CNQSDD của tổ chức kinh tế, cụ thé:

Một là, ké thừa các kết quả nghiên cứu của công trình nghiên cứu về ịa vị pháp

ly của NSDD trong giao dịch dân sự- th°¡ng mai, NCS tham khảo c¡ sở lý luận xác

ịnh ịa vị pháp lý của ng°ời SD; về quyền của ng°ời SD nói chung và quyềnCNQSDD nói riêng dé giải quyết các van dé lý luận về CNQSDD của tô chức kinh tế

ở Ch°¡ng 2 Luận án.

Hai là, kế thừa kết quả và những phát hiện, phân tích của công trình nghiên cứu

về thị tr°ờng QSD, về CNQSD nói chung; những giải pháp hoàn thiện pháp luật vềCNQSDD nói riêng, về thị tr°ờng QSD nói chung, tác giả tham khảo những phathiện về lý luận và thực tiễn về QSD trong thị tr°ờng BS ể vận dụng khi giải quyết

những vấn ề lý luận trong Ch°¡ng 2 và Ch°¡ng 3; những thông tin, quan iểm khoahọc °ợc tham khảo khi ánh giá thực trạng pháp luật về CNQSD của tổ chức kinh

tế tại Ch°¡ng 3 Luận án; trong quá trình nghiên cứu và xây dựng giải pháp hoàn thiệnpháp luật về CNQSD của tô chức kinh tế tại Ch°¡ng 4 Luận án

Ba là, kế thừa những thông tin về sở hữu, quản lý va SDD dai trong phát triểnnền kinh tế thị tr°ờng ịnh h°ớng xã hội chủ ngh)a ở n°ớc ta giúp NCS có °ợc “bứctranh” tông thé, làm c¡ sở dé i sâu tìm hiểu quyền CNQSDD của tổ chức kinh tế d°ớigóc ộ pháp luật.

Bon là, kế thừa kết quả công trình nghiên cứu về CNQSDD nói chung; về trình

tự, thủ tục CNQSDD trong kinh doanh BS ở Việt Nam; hop ồng, pháp luật về

CNQSD trong kinh doanh BS ở Việt Nam; có giá trị tham khảo giúp NCS nghiên

cứu về iều kiện, trình tự, thủ tục, về hợp ồng, về công chứng, chứng thực hợp ồng

CNQSD của tổ chức kinh tế tại Ch°¡ng 3 Luận án

Nm là, kế thừa kết quả công trình nghiên cứu về những bat hợp lý giữa quy ịnhpháp luật ối với DN thuộc các thành phần kinh tế trong l)nh vực ất ai; về giải pháphoàn thiện pháp luật về quyền của NSD trong l)nh vực ầu t°; hoàn thiện pháp luật vềCNQSD trong iều kiện kinh tế thị tr°ờng , tac gia Luận án có c¡ sở dé xay dungcác quyền của ng°ời sử dung ất trong hoạt ộng ầu tu, trong ó có tổ chức kinh tế sửdụng dat, ặc biệt là nhận diện °ợc các yếu tố ặc thù về quyền của tô chức kinh tếtrong n°ớc với các DN có vén DTNN trong hoạt ộng ầu t° kinh doanh; ánh giá thựctrạng pháp luật về CNQSD của tổ chức kinh tế trong n°ớc và có vốn ầu t° n°ớcngoài, từ ó có những ề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật tổ chức kinh tế

Sáu là, kê thừa kết quả nghiên cứu và những nhận ịnh, bình luận, quan iểmcủa công trình nghiên cứu về giải pháp tài chính phát triển thị tr°ờng BS ở ViệtNam, tác giả tham khảo khía cạnh kinh tế khi phân tích nội dung, ánh giá thực trạngcác quy ịnh về ngh)a vụ tài chính ối với hoạt ộng CNQSDD °ợc tham khảo khinghiên cứu ngh)a vụ tài chính của các bên trong quan hệ chuyên nh°ợng của tổ chứckinh tế tại Ch°¡ng 3 và giải pháp hoàn thiện quy ịnh tại Ch°¡ng 4 Luận án

Thit hai, trên c¡ sở kê thừa các kết quả nghiên cứu của các công trình khoa họcliên quan ến ề tài °ợc công bố, Luận án tiếp tục i sâu nghiên cứu một số van dé c¡bản sau ây:

- Luận giải những tiền dé lý luận pháp luật về CNQSDD của tổ chức kinh tếtrên nền tảng của các học thuyết, những quan iểm của ảng và Nhà n°ớc về chínhsách, pháp luật ất ai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện ại hóa ất n°ớc và hộinhập quốc tế dé giải mã những khái niệm, học thuật và nhận diện sâu sắc về vai trò củapháp luật trong việc iều chỉnh bằng pháp luật ối với quan hệ CNQSD của tô chứckinh tế Phân tích và làm rõ những tác ộng, chi phối bởi các iều kiện khách quan,

chủ quan, các sự kiện trong n°ớc và quốc tế làm thay ổi t° duy pháp lý và ặt ra cácyêu cầu iều chỉnh pháp luật về CNQSD của tô chức kinh tế theo h°ớng phù hợp vàthích ứng mới.

- Ở khía cạnh pháp luật: thời gian qua có hàng loạt các Luật mới °ợc ban hànhnh° Luật DN, Luật ầu t°, Luật Xây dựng là những Luật có liên quan tới hoạt ộng

ầu t° của các DN, trong ó có hoạt ộng ầu t° kinh doanh BS có rất nhiều van démới cần phải °ợc nghiên cứu Cùng với ó, các Luật Dat ai, Luật Kinh doanh bat

ộng sản nm 2014, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch ô thị hiện hành ã và ang có ộ trễ

trong việc sửa ôi, b6 sung nhằm thống nhất và t°¡ng thích với các Luật mới °ợc banhành iều này gây nên những iểm nghẽn trong quá trình tổ chức thực thi Do vậy,NCS chú trọng tới việc ánh giá thực trạng pháp luật về CNQSD của các tô chứckinh tế trong sự giao thoa giữa các quy ịnh mới có sự thay ổi với những quy ịnh dù

“không ci” nh°ng lại ch°a t°¡ng thích với những quy ịnh mới nhằm nhận diệnnhững vấn ề tiếp tục cần phải hoàn thiện cấp bách trong thời gian tới

- Ở khía cạnh thực tiễn: ánh giá việc thực thi pháp luật tại ịa bàn tỉnh TháiNguyên — tỉnh có khá nhiều các ặc thù và sự khác biệt về thị tr°ờng BS nói chung,

về giao dịch CNQSD của các tổ chức kinh tế nói riêng, là tỉnh ang là iểm nóng về

ất ai, nhà ở và thị tr°ờng BS trong thời gian qua và thu hút sự quan tâm, chú ý lớn

cả từ phía c¡ quan Nhà n°ớc có thâm quyền cing nh° giới ầu t° kinh doanh và ng°ờidân Do vậy, nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về CNQSD trên ịa bàn tỉnhThái Nguyên mang tính thời sự và là sự cần thiết cấp bách

1.2 C¡ sở lý thuyết của ề tài

1.2.1 Lý thuyết nghiên cứu

ề ạt °ợc mục ích và nhiệm vụ nghiên cứu ề ra khi thực hiện Luận án nàynhằm ảm bảo tính khách quan của van dé nghiên cứu; hon nữa, với kỳ vọng vỀ cáckết quả nghiên cứu °ợc phân tích, ánh giá dựa trên những t° duy khoa học, gắn kếtvới thực tiễn sinh ộng và giải quyết °ợc các òi hỏi của thực tiễn cuộc sống, Luận

án °ợc thực hiện trên c¡ sở những lý thuyết nên tảng sau ây:

- Lý thuyết về quyên sở hữu tài sản:

Sở hữu là chế ịnh r°ờng cột, có vai trò quyết ịnh và chi phối tới các quan hệ

xã hội khác khi °ợc thiết lập và thực hiện liên quan tới tài sản Theo ó, lý thuyết vềquyền sở hữu tài sản dé cao vai trò tối cao của ng°ời có quyền sở hữu ối với quyền sởhữu ối với tài sản ó Các chủ thé xác lập quan hệ h°ớng tới ối t°ợng tài sản màkhông phải là chủ sở hữu thì chịu sự lệ thuộc và chi phối bởi chủ sở hữu tài san

Từ luận iểm c¡ bản này cho thấy, khi nghiên cứu về chế ộ sở hữu toàn dân về

ất ai mà Nhà n°ớc với vai trò là chủ sở hữu ại diện ở Việt Nam cing °ợc xâydựng và thực hiện trên c¡ sở lý thuyết này Theo ó, Nhà n°ớc (thông qua hệ thống c¡

quan Nha n°ớc có thầm quyên thực hiện quyền ại diện) có toàn quyên trong việc chiphối và ịnh oạt ất ai; các quan hệ °ợc xác lập liên quan ến ất ai ều có sự chỉphối và kiểm soát của Nhà n°ớc Tuy nhiên, ở một khía cạnh khác, hai từ “ại diện”hiện diện trong chế ộ sở hữu ất ai cing cho thấy vai trò và trọng trách của Nhàn°ớc trong việc thực thi chế ộ sở hữu này ối với toàn thé nhân dân, bảo vệ quyền lợicho dân và vì quyền lợi của nhân dân Theo ó, Nhà n°ớc với t° cách là chủ thé củaquyền sở hữu khi trao QSDD cho ng°ời sử dung ất phải h°ớng tới việc bảo vệ quyềnlợi thiết thực cho ng°ời sử dụng ất iều này có ý ngh)a quan trọng khi nghiên cứupháp luật về CNQSD của tô chức kinh tế cần phải ảm bảo sự quản lý và kiểm soátcủa Nhà n°ớc với vai trò là chủ thé thực thi quyền lực của mình Vai trò ó °ợc thêhiện trong hoạt ộng quản lý và kiểm soát việc CNQSD của tô chức kinh tế sao cho

có hiệu quả, chống thất thoát tài sản và nguồn thu ngân sách của Nha n°ớc; tuân thủquy trình, thủ tục luật ịnh Tuy nhiên, Nhà n°ớc cing phải thực hiện trọng trách quantrong là h°ớng tới bảo vệ lợi ích cho những ng°ời sử dung ất — ng°ời trực tiếp khaithác và làm tng giá trị của ất iều ó ặt ra yêu cầu rng, Nhà n°ớc phải là ng°ờivới vai trò “kiến tạo”, tạo iều kiện thuận lợi cho các tổ chức kinh tế °ợc thực hiệnquyền chuyền nh°ợng trong iều kiện thuận lợi, an toàn Moi sự can thiệp sâu, gây cantrở cho các tổ chức kinh tế khi CNQSD ều i ng°ợc lại với mục ích h°ớng tới củachế ộ sở hữu này ở Việt Nam

- Lý thuyết về nên kinh tế thị tr°ờng:

Nền kinh tế thị tr°ờng là nền kinh tế dựa trên c¡ sở kết hợp chặt chẽ giữanguyên tắc tự do và nguyên tắc công bằng xã hội, tôn trọng quyền chủ ộng và linhhoạt cho các chủ thể tham gia thị tr°ờng, tôn trọng quyền tự quyết và tự chịu tráchnhiệm ối với hoạt ộng kinh doanh, ối với những tài sản thuộc quyên sở hữu hợppháp của mình Theo ó, lý thuyết về nền kinh tế thị tr°ờng °ợc vận dụng trong quan

hệ CNQSD của tô chức kinh tế °ợc biéu hiện ở chỗ: ịnh h°ớng quan hệ nay van

ộng theo c¡ chế thị tr°ờng, có sự ịnh h°ớng của Nhà n°ớc nh°ng tôn trọng các quyluật khách quan của thị tr°ờng, ảm bảo môi tr°ờng ầu t° thuận lợi, an toàn và hiệuquả cho các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nh°ợng Từ lý thuyết này ặt ra việchoàn thiện pháp luật về CNQSDD của tổ chức kinh tế cần trên c¡ sở xem xét, ánh giátinh úng dan, phù hợp với các quy luật của nên kinh tế thị tr°ờng

- Lý thuyết về quyên tự do kinh doanh:

Quyền tự do kinh doanh là khả nng của con ng°ời theo ý chí nguyện vọng và vìlợi ích của mình quyết ịnh cách thức thực hiện các hoạt ộng sản xuất - kinh doanh từ

ầu t°, sản xuất ến tiêu thụ sản phẩm dé tạo ra lợi nhuận Quyền tự do kinh doanh là

5 Ngô Huy C°¡ng (2008), “Tự do ý chí và sự tiếp nhận tự do ý chí trong luật pháp Việt Nam hiện nay”, Tạp

chí Nghiên cứu lập pháp (sô 115), tr.13.

phạm trù tồn tại khách quan, mang tính tất yếu, là quyền tự nhiên của con ng°ời Lythuyết về quyền tự do kinh doanh °ợc áp dụng khi nghiên cứu về CNQSDD °ợc NCSquan tâm chú trọng tới quyền của tổ chức kinh tế trong việc quyết ịnh ph°¡ng án tổ chứckhai thác và sử dụng ất sao cho hợp lý, ạt hiệu quả cao, phù hợp với mục ích và chiếnl°ợc ầu t° của mình Theo ó, tô chức kinh tế có quyền trực tiếp ầu t° trên dat, nh°ngcing có thể CNQSD của minh cho các chủ thê khác nếu xét thay hoạt ộng ó mang lạihiệu quả cao h¡n, phù hợp với chủ ích ầu t° của mình Theo ó, Nhà n°ớc cần tôntrọng quyên tự quyết và tạo iều kiện dé quyền ó °ợc thực thi trong iều kiện thuận lợi,

an toàn và it chi phí Ở một khía cạnh khác, quyền tự do kinh doanh còn °ợc biểu hiện ởkhía cạnh ảm bảo quyền cho DN trong việc lựa chọn chủ thé tham gia, thỏa thuận cácquyền và ngh)a vụ lẫn nhau trên c¡ sở không trái với quy ịnh pháp luật Mọi sự canthiệp, gây phiền hà, khó khn từ phía c¡ quan Nhà n°ớc trong việc thực hiện quyềnchuyên nh°ợng của tô chức kinh tế ều i ng°ợc lại với quyền tự do kinh doanh — quyền

ã °ợc Hiến pháp nm 2013 ghi nhận và bảo vệ cho ng°ời dân và DN

1.2.2 Câu hỏi nghiÊn cứu

Dé ạt °ợc mục tiêu nghiên cứu; trên c¡ sở tình hình nghiên cứu Luận án,NCS xác ịnh một số câu hỏi nghiên cứu c¡ bản làm nền tảng xuất phát iểm nghiêncứu Luận án nh° sau:

Thứ nhất, với t° cách là chủ thê SD, tô chức kinh tế có quyền và ngh)a vụ gìtrong giao dịch CNQSDD? Có t°¡ng ồng, khác biệt gì so với các chủ thé SDD khác?Tại sao có những iểm khác biệt ó?

Thứ hai, ặc tr°ng của tổ chức kinh tế SDD có tác ộng, chi phối nh° thế nào

ối với quy ịnh của pháp luật về CNQSDD?

Thứ ba, quy ịnh của pháp luật hiện hành về CNQSDD của tô chức kinh tế cókhả thi và tác ộng tích cực hay tiêu cực ến hoạt ộng kinh doanh của tô chức kinhtế? Nguyên nhân của tác ộng tiêu cực?

Thứ tw, yêu cầu của nền kinh tế thị tr°ờng, sự phát triển của thị tr°ờng BS ởViệt Nam ối với quy ịnh pháp luật về chuyên nh°ợng QSD của tô chức kinh tế?

ịnh h°ớng và giải pháp gì cho việc hoàn thiện quy ịnh của pháp luật về CNQSDcủa tô chức kinh tế trong iều kiện chế ộ sở hữu toàn dân về ất ai và sự phát triểnkinh tế thị tr°ờng, mở rộng hội nhập quốc tế của Việt Nam, áp ứng mục tiêu ảm bảohài hoà lợi ich của doanh nghiệp, Nhà n°ớc và xã hội, sử dụng hiệu quả nguồn lực ất

ai và phòng, chống tham nhing ở Việt Nam hiện nay?

1.2.3 Các giả thuyết nghiên cứu

Từ câu hỏi nghiên cứu, nghiên cứu sinh ặt ra các giả thiết nghiên cứu vềCNQSD của tổ chức kinh tế °ới góc ộ lý luận va thực tiễn nh° sau:

” Bùi Xuân Hải (2011), “Tự do kinh doanh: Một số van ề lý luận và thực tiễn”, Tạp chí Nhà n°ớc và pháp luật

(số 6/2011), tr 69.

Tứ nhất, tô chức kinh tế là chủ thé sử dung ất ặc biệt so với các chủ thé sửdụng ất khác do việc sử dụng ất °ợc gắn liền với hoạt ộng kinh doanh và mục tiêulợi nhuận nên pháp luật cần có những quy ịnh riêng phù hợp, có khả thi vừa ảm bảo

tổ chức kinh tế có thê tiếp cận ất ai dé thực hiện hoạt ộng kinh doanh, vừa tạo lập

và phát triển môi tr°ờng ầu t°, kinh doanh thuận lợi, bình ng, minh bach và pháttrién bền vững, góp phan mang lại hiệu quả cho nên kinh tế

Thi hai, với ặc tr°ng là chủ thé sử dung ất với mục tiêu tạo ra lợi nhuận, ất

có vai trò quan trọng ối với tổ chức kinh tế, vừa có giá trị sử dụng và vừa là hàng hoá

có giá tri trên thị tr°ờng So với chủ thé sử dụng ất khác, tô chức kinh tế cần sử dụngdiện tích ất lớn h¡n nhiều dé áp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh, òi hỏi có quyềntiếp cận ất ai d°ới nhiều hình thức trực tiếp và gián tiếp Trong khi việc tiếp cậnquyền sử dụng ất trực tiếp bng con °ờng hành chính thông qua việc xin giao ất,cho thuê ất là khó khn và nhiều rào cản bởi trình tự, thủ tục, iều kiện, thì giải pháp

°ợc tiếp cận quyền sử dụng ất thông qua con °ờng dân sự bằng hoạt ộngCNQSDD ngày càng tng mạnh Pháp luật cần có hành lang an toàn, phù hợp, khả thi

ể ảm bảo quyền tiếp cận quyền sử dụng ất cho mục tiêu hoạt ộng sản xuất, kinhdoanh của tô chức kinh tế

T° ba, hiện nay quyền tiếp cận quyền sử dung của tổ chức kinh tế thông quagiao dịch CNQSD ang gặp phải nhiều rào cản, khó khn, v°ớng mắc, mà một trongnhững nguyên nhân chính là từ quy ịnh pháp luật về CNQSDD của tô chức kinh tếch°a thực sự có tính khả thi trên thực tiễn, nhiều khe hở, khoảng trồng, nhiều mâuthuẫn, chồng chéo, thủ tục phức tạp, tốn kém về thời gian và chi phí, dẫn ến việc xérào, lách luật, không sử dụng quy ịnh pháp luật về CNQSD mà chuyền sang lựachọn việc sử dụng quy ịnh pháp luật về dân sự, doanh nghiệp, ầu t°, chứng khoán,thậm chí theo con °ờng hành chính dé tránh, né quy ịnh pháp luật về CNQSDD của

tổ chức kinh tế

Thứ tw, với mục tiêu phát triển nền kinh tế thị tr°ờng nói chung, thị tr°ờng BS

ở Việt Nam nói riêng, cần thiết hoàn thiện quy ịnh pháp luật về CNQSD của tổchức kinh tế nói riêng, CNQSD của tổ chức kinh tế nói chung nhằm ảm bảo quy

ịnh pháp luật thực sự có hiệu quả và khả thi trên thực tế, góp phần thúc ây hoạt ộngsản xuất, kinh doanh của tô chức kinh tế, thúc ây thị tr°ờng BS phát triển lànhmạnh, công khai, minh bạch, em lại nguồn lợi cho Nhà n°ớc, doanh nghiệp và xã hội

và áp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế

Kết luận Ch°¡ng 1

1 Pháp luật về quyền CNQSD của tô chức kinh tế là một nội dung c¡ bản và

ặc thù của pháp luật ất ai ây là l)nh vực không chỉ thu hút °ợc sự quan tâmnghiên cứu, tìm hiểu của giới khoa học pháp lý n°ớc ta mà còn của các học giả n°ớcngoài bởi tính ặc thù và ộc áo của pháp luật ất ai Việt Nam; dựa trên chế ộ sởhữu toàn dân về ất ai, các nhà làm luật n°ớc ta xây dựng chế ộ SD với hạt nhân

là trao QSD va mở rộng các quyền nng của ng°ời SDD nói chung và của tô chứckinh tế nói riêng (trong ó có CNQSD) mà không tồn tại ở phần lớn các n°ớc xáclập chế ộ sở hữu t° nhân về ất ai

Thời gian qua, ã có rất nhiều công trình nghiên cứu, sách, báo pháp lý, cáccuộc hội thảo về quyền và ngh)a vụ của ng°ời SD nói chung và quyền CNQSD của

tổ chức kinh tế nói riêng °ợc công bố

Mặc dù, tiếp cận, nghiên cứu ở các góc ộ khác nhau, nh°ng nhìn chung các

nhà khoa học ều h°ớng tới việc nghiên cứu các van dé chủ yéu, nhu khai niém, dac

iểm quyền CNQSDD của ng°ời SDD; co sở hình thành quyền CNQSDD của ng°ờiSDD; các yếu tố c¡ bản chi phối quyền CNQSDD của tô chức kinh tế và quá trìnhhình thành, phát triển quy ịnh này qua các thời kỳ và dự báo trong t°¡ng lai

2 Qua tiếp cận, tìm hiểu tổng quan tình hình nghiên cứu, NCS nhận thấy cáccông trình khoa học ã công bố °ợc các tác giả sử dụng một số ph°¡ng pháp nghiêncứu c¡ bản, bao gồm ph°¡ng pháp luận nghiên cứu duy vật biện chứng và duy vật lịch

sử xem xét, nghiên cứu van ề trong quá trình vận ộng, phát triển cing nh° tìm hiểunguồn gốc, bản chất của vẫn ề; ph°¡ng pháp so sánh, ph°¡ng pháp bình luận, diễngiải, ph°¡ng pháp case study, ph°¡ng pháp phân tích, ph°¡ng pháp bình luận v.v ây

là những ph°¡ng pháp nghiên cứu phù hợp trong l)nh vực nghiên cứu luật học °ợctác giả kế thừa trong quá trình nghiên cứu Luận án

3 Tìm hiểu tổng quan tình hình nghiên cứu cho thấy các công trình liên quan

ến dé tài Luận án °ợc công bố ã giải quyết °ợc một số van dé lý luận và thực tiễn

c¡ bản sau ây:

Thứ nhất, hệ thông hóa hệ thống c¡ sở lý thuyết về mối quan hệ giữa quyền sởhữu toàn dân về dat ai với QSDD (trong ó có CNQSD) của ng°ời SDD nói chung

và của tổ chức kinh tế SDD nói riêng

Thứ hai, phân tích, giải mã khái niệm, ặc iểm quyền CNQSD của ng°ờiSDD nói chung và của tô chức kinh tế SDD nói riêng

Thứ ba, ánh giá, phân tích nội dung quy ịnh của pháp luật về CNQSDD củang°ời SDD nói chung và của tô chức kinh tế SDD nói riêng: bình luận thực trạng ápdụng các quy ịnh này nhằm nhận diện những °u iểm, hạn chế, tồn tại; ồng thời, ềxuất một số khuyến nghị góp phần hoàn thiện quy ịnh pháp luật này

Những kết quả nghiên cứu này °ợc tác giả tiếp thu, kế thừa có chọn lọc vàphát triển trong quá trình nghiên cứu Luận án.

4 Các công trình khoa học liên quan ến ề tài Luận án ã công bố mặc dù ã giải

quyết °ợc một số van ề lý luận và thực tiễn c¡ bản nêu trên Tuy nhiên, tìm hiểu,

nghiên cứu một cách có hệ thống, toàn diện về lý luận và thực tiễn pháp luật về CNQSDcủa tô chức kinh tế SDD trong một công trình nghiên cứu chuyên khảo ộc lập tham chiếuvới những sửa ồi, bồ sung của Luật Dat dai nm 2013 và các vn bản h°ớng dẫn thi hànhtrong mối liên thông với các vn bản luật khác có liên quan nh° Bộ luật Dân sự, LuậtKinh doanh bat ộng sản, Luật Doanh nghiệp, Luật ầu t°, Luật Nhà ở , trên c¡ sở

ánh giá từ thực tiễn áp dụng tại một ịa ph°¡ng cụ thê là tỉnh Thái Nguyên thì ch°a từng

có một công trình nh° vậy ây là ly do dé tác giả tiếp tục kế thừa và phát triển h°ớngnghiên cứu của mình trong việc hoàn thành Luận án với dé tài “Pháp luật ve CNOSDDcủa các tổ chức kinh tế và thực tiễn thi hành tại tỉnh Thái Nguyên ”