Mét trong những nôi dung liên quan tới host động mua bản, áp nhập doen nghiép là host đông chuyển nhương dir án Nêu xét & phạm vi tổng thé, chuyểnnhượng dự án không chỉ là giải pháp hữu
Trang 1ĐỒ XUAN TRONG
LUAN AN TIEN SiLUAT HOC
HÀ NỘI - 2022
Trang 2BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
ĐỒ XUAN TRONG
Chuyên ngành : Luật kinh tế
Miso :938 0107
LUẬN ÁN TIỀN SĨ LUẬT HỌC
"Người hướng dẫu khoa học: 1 PGS.TS Nguyễn Thị Nga
2 PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến.
HÀ NỘI - 2022
Trang 3Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiêncứu của riêng tôi Cúc số liệu nêu trong luân
án là trung thực Những kết luân khoa học củaluận án chưa từng được ai công bồ trong bắt
kp cng trinh nào khác
TÁC GIÁ LUẬN ÁN
Đỗ Xuân Trọng.
Trang 4“Chương 1: TONG QUAN TINE HÌNH NGHIÊN CỨU PHÁP LUAT
VỀ CHUYỀN NHƯƠNG DỤ AN DAU TƯ TRONG HOAT ĐÔNG KINHDOANHBAT ĐÔNG SAN
Tổng quan các cổng bình nghiên củu liên quan đến dé tải cia
Trận én
Các công tình nghiên cửu vé th trường bit động sản và chính
sách quan lý thúc ddy sự phát rin của thi trường bất động săn
Các công tình nghiên cửu về kinh doanh bit động sin và pháp
luật vi lành doanh bất động sin
Các công trình nghiên cứu về pháp luật chuyén nhương dur án đầu
tr và phập luật về chuyỂn nhương dự án đầu tơ đầu h rong hoạt
đồng kinh doanh bit động sin
Đánh, ét quả nghiên cửu của các công trình nghiên cứu] tên,
quan đến để tài và đính hướng nghiên cứu của luân án
Đính gié kết quả nghién cứu của các công trình nghiên cứa liên
quan đến để tài
Định hướng nghiên cứu của luận án
Co sở lý thuyệt của luận án
Lý thuyết vận dung trong nghiên cứu để tà luận án
Câu hi nghiên cửa và giá thuyết nghiên của
“Chương 2: NHŨNG VAN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYEN NHƯƠNG DU
AN ĐẦU TƯ TRONG HOẠT ĐỌNG KINH DOANH BAT DONG SAN VÀ PHÁP LUẠT VỀ CHUYEN NHUONG
DU ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOAT ĐÓNG KINH DOANH.
BAT DONG SAN
Ly luận về du én đầu te trong host động kinh doanh bat động sẵn
Khái niệm, đặc điểm cia dự án đều tr trong hoạt động kinh
36 a
Trang 5doanh bit động sin
Sự cần thiết khách quan của host động chuyển nhương dự án đầu
trong inh doanh bit động sin
Khi nệm, đặc điểm của chuyển nhương de án đầu h rong hoạt
đồng kinh doanh bit động sin
Lý luận vé pháp luật chuyển nhượng dự án đầu từ trong hoạtđông kinh doanh bit động sin
Sự cần thất khách quan của pháp luật điều chỉnh về chuyểnnhượng dự án đều tr rong hoạt động lạnh doanh bất động sẵn
Khi niêm, đặc diém của pháp luật vé chuyển nhương dự án đầu
trong hoạt đông kinh domnh bất động sin
Cơ cầu pháp luật đều chính Ì chuyển nhượng dự án đầu tr
Chuyển nhượng dự án đầu từ rong host động kinh doanh bắt đồng sin theo pháp luật Trung Quốc
Chuyển nhượng dự án đâu tr trong hoạt đông kinh đoan bất
đông sin theo phip luật côn Ấn Đổ
Chuyển nhoợng dự án diu tr trong host đông kinh doanh bất
đồng cân theo pháp luật cia Singapore
“Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VỀ CHUYỀN NHƯƠNG DU
AN ĐẦU TƯ TRONC HOAT ĐỘNG KINH DOANH BAT ĐÔNG SAN
Nội ding pháp luật vé chuyển nhương der án đầu te trong hoạt
đồng kinh doanh bật động sin
Các quy định về ngoyên tắc chuyển nhương dự án đầu tr trong
hot động lánh doanh bit động sin
Các quy ảnh vé điều liên chuyển nhương dự án đu hr trong
host động lánh doanh bit động sin
Trang 642 1
Quy ảnh về thim quyển tỉnh tw thé tục chuyển nhượng dự án
đầu trong hoạt động kinh doanh bất động sin
Các quy ảnh và quyền và ngiĩa vụ cia các bên trong chuyển
nhượng dự án đều hơ rong hoạt động kinh đoanh bất động sẵn
Các quy dinh về hợp đẳng chuyển nhương dự án đầu tr trong
hot động lánh doanh bit động sin
Xử lý vĩ phem trong chuyển nhương de én đầu hy ánh doanh bất
đồng sin
Thực tin th hành pháp luật vỀ chuyển nhương de án đầu tr
trong hoạt động kinh doanh bất động sẵn
Những kết quả đạt đoợc trong xây đụng và thực hiện pháp luật về
chuyển nhường dự án đều hơ rong bình doanh bất động sin
Những hạn chế bit cập trong xây đụng và thực hiện pháp luật vé
chuyển nhương dự án đều hơ ương kinh doanh bất động sin
“Chương 4: GIẢI PHẮP HOÀN THIÊN PHÁP LUAT VÀ NÂNG CAO
HIEU QUA THUC THI PHÁP LUÁT VỀ CHUYỂN 'NHƯƠNG DƯ ÁN ĐẦU TƯ TRONG HOAT ĐỘNG KINH DOANHBAT DONG SAN
Định hướng hoàn thiên pháp luật vé chuyễn nhượng dự án da tr
trong hoạt động kinh doanh bất động sin
Giải pháp cu thé nhắm hoàn thiên pháp luật và năng cao hiệu quả
thục thi hấp luật về chuyển nhượng dự án đầu tr trong hoạt
đồng kinh doanh bit động sin
Nhóm gi pháp hoàn thiện các quy định cia pháp luật về chuyển
hương dự án đầu hơ rong hoạt động lành đoan bất động sẵn
Nhón giải pháp nâng cao hiệu quả thục thi pháp luật về chuyển
nhượng dự án đều hơ rong hoạt động lạnh doanh bit động sẵn
KẾT LUAN
CAC CÔNG TRINH KHOA HỌC CỦA TÁC CIẢ ĐÃ CÔNG BÓ CO
LIÊN QUAN DEN ĐỀ TÀI LUÁN AN
DANHMUCTÀI LIÊU THAM KHAO
161 162
Trang 7Giấy chúng nhân quyền sử dụng dit
Tinh doanh bit động sẵn Merger and Acquisitions (Mua bin & Sép nhận) Nghiên ev sinh
Quyển sử dụng đất Thị trường bất động săn
By bạn nhân din
Trang 833 Dank sichmét sé throng va trong guy 12016
34 3 thương vụM&A bit động sin nỗ bật trong quý 11/2016
Trang
116
Trang 9chính thức, đó là nh tế nhà nước và ảnh tế tấp thé Đền Dai hội Đăng lẫn thử VI(1986), khá bắt đầu bước vào zây đụng nên kinh tế nhiều thành phin, Nhà nướcchính thức xác nhận các thành phân kánh tổ (bao gm kinh t xã hội chủ nghĩa gdm
âm vue quốc doanh và kina vục tập thé công với bồ phân Linh tế gia Ảnh gắn liên
ới thánh phin do và các thành phần kink tế khác gm: kinh tế iễu sẵn xuất hingHóa, Lính tế hư bản tự nhân, kinh tế hy bản nhà nước, nh té tơ nhiên, bự cần, hy tóctrong một bộ phân đồng bao din tộc thiểu số ở Tây Nguyên và các vùng mit caoXháo Trên cơ sở những thành phần kinh tf đó, Dai hội Đăng lần thử VII (1991) vàlân thử VIII (1996) đã ghân định thành 5 thành phân, bao gầm: kình tổ quốc doan,
ảnh té nhà nước, ánh tổ tập thi! hợp tác xã kinh ổ ty bản nhà nước, nh tế cá thổ,
tidu chủ và inh tổ te bên hư nhân Đai hội Đăng IX (2001) đã bỗ sung thánh phần
anh té có vẫn đều hư nước ngoài Van kiện cũa Dai hội IX đã khẳng nh rõ: "Thực
Inn nhất quản chúnh sảnh phát tiễn nan lanh tổ nha thành phn Các thành phẩn
anh tế lan doanh theo pháp luật đầu là bổ phân cấu thành quan trong của nẫn
anh t thị hường nh hướng xã hối chủ nga: rong đó ki tế nhà nước giữ vaitrề chủ đạo cũng vớt lanh t tập thé ngày cảng tré thành nẫn tăng vững chắc cũa
"Nhờ viy, kd từ năm 1986 tới nay Đăng, Nhà nước luôn nhất quản và xác
cảnh con đường phát triển kinh t thi trường theo dinh hướng xã hội chủ nga với
đa thành phn kinh tê tham gia, Nhờ đó, nên bình tế Việt Nam đã có những chuyển
tiến ding kễ từ một nin inh té "ng cũa" sang nên kánh t “nd cũa”; tử một én
Hành tô" sang nin lánh tổ “ning đống" hơn song với nền kinh t thị
trường thi luôn tiêm én những rồi ro mang tính hệ thống, nhõng tác đông không chỉxuất hiện ở trong nước ma còn từ những cuộc khủng hoàng meng tinh khu vục vàtoàn cầu Vì viy, các chỗ thé tham gia nin kinh tổ để trénh được sự đỗ vỡ trongtương lạ thủ cén thất phi có kha năng is soát những rũ ro, khi năng kiểm soát
1 Bing tùng ấn Vật ơn C016), Vấn hột Bi ex a tài quấ: lẫn uA, Neo Chi que gà, Bà
Nea 9,
Trang 10và luôn tim cách ting trường được sổ vốn đều tr vào hoạt đồng kinh doanh cũa
"mình Va trén hit, 4 phát tin nén ánh tổ thị trường Ảnh hướng xã hồi chủ ngứa,Nha nước cin không ngàng xây dung và hoàn thiện thể chế kinh t, chính bị và hệthống pháp luật đễu chỉnh các host động kinh doanh thương mai nhằm liên tao một
“môi trường bình đẳng trong kính doen, một kha năng thích ứng với tiên cổ trong
ảnh đoanh ofa các thành phân tham, gia nên kính
Một trong những vin dé quan âm của thể giới trong hoạt động kinh does
ở cấp đồ vã mô đó là hoạt đông mua bán, áp nhập doanh nghiệp, Van đề này cũng
đã và dang là nổi đúng quan tân nghiên cửu của nhiễu nha hoạch dinh chỉnh sách,
nhiều nhà nghiên cử lý luận, nhiều doanh nghiệp tham gia nền lánh tổ ở Việt
Nam Mét trong những nôi dung liên quan tới host động mua bản, áp nhập doen
nghiép là host đông chuyển nhương dir án Nêu xét & phạm vi tổng thé, chuyểnnhượng dự án không chỉ là giải pháp hữu hiéw đỄ giải quyét bi toán vin, gai quyết
‘ai toán tổ tei mã còn là một cơ hồi kính doanh cia các chỗ thể thực hiện các đơ
án đâu tơ (DAĐT), Đặc tiệt đội vớ finh vục ánh doanh bất động sin (KDBDS),
si dự án được tiển km, được phé đuyật không chỉ ảnh hưởng trực tấp tới hạtầng cơ sở mã còn a sự hiển thục hóa quy hoạch phát tiễn kính tỉ xã hội côn mi
qué gia thì hoạt đông chuyển nhương DAĐT trong host đồng KDBĐS còn l lõi
ii di bã toán dự án được tiễn khái tới cùng, để không phá vỡ các guy hoạch pháttriễn kinh tẺ- xã hội và hen chỗ được nhống tác động xâu từ dự án bất đồng sin
(DABDS) bi "phá sấn"
Hiên my, hoat động chuyển nhương DAĐT trong host động KDBĐS được
du chính tại nhiều văn bản pháp luật khác nha, rong do có Luật KDBĐS 2014,Luật Đầu te 2020, Luật Dit dxi 2013, Luật Doanh nghiệp 2020 và các vin binhướng dẫn thi hành Tuy nhiên, nhiều quy ảnh của pháp luật vé chuyển nhườngDADT trong hoạt động EDBĐS còn thiên, chưa cụ th, 8 rằng, các quy Ảnh gũacác vin bản pháp init còn cổ sơ mâu thuẫn, chẳng chéo, đi lip với nhau Điễu nàydang là rào cân cho các chủ thể thực thi hoạt động chuyển nhượng DAĐT tronghost động KDBĐS trong thục tử Thục tin hiện nay, tinh rang “Điển hướng”, si
em khi hợp đồng đất cọc, hop đẳng ủy quyền hep đồng góp vốn, hợp đẳng chuyển
hượng vén và quyên thục hiện DAĐT, hop đồng chuyển nhương cổ phần, cổ phiêu
để thục hiện các hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong host động KDBĐS phổ
Trang 11Xi vây, af hoạt đông chuyén nhượng cr án được kiém soát và mặt quân ýnhà nước, kiểm soát sư én dinh của thi trường cũng nhơ hướng tới mét nén Linh téthi trường bin vũng thi việc nghiên cửu pháp luật về chuyển nhượng dự án và đặctiệt phép luật vé chuyển nhượng DABT trong hoạt động KDBĐS là việc lâm cầnthiết có ý ngấa vỀ mất ý luân và thục tin Cụ thi, v mặt lý luận việc nghiên cửughép loệt vé chuyển nhương DAĐT trong hoạt đông KDBĐS sé là cơ sở cho việchoàn thiện pháp luật vé chuyển nhương DAT trong hoạt đồng KDBĐS, về mặtthục tifa, nổi ding nghién cứu của luân án giúp năng cao nhân thức của chủ đều hạ
Xhách hàng, cơ quan nhà nước trong quá tình thục hiện pháp Init về chuyển
nhượng DAĐT trong hoạt động KDBDS, tir đó giúp việc tiễn kha: đự én được hiểuquả, gp phin phát tiễn kinh t, xã hồi Song bên cạnh đó, sổ lượng các công tình
"nghiên cửu vé thục trang hoạt đồng chuyển nhượng DAĐT trong KDBBS công nhạyhân tích những trụ nhược điểm côn các quy dinh pháp luật về vẫn đỀ này còn chưanhiều, ch yêu nghiên cứu về vẫn đỀ chuyển nhượng dự én đều bơ chung chúng ma
thiêu đ những nghiên cửu củ thé trong host động KDBĐS Xuất phát từ những lý
do nêu trên tôi lựa chơn dé tit “Pháp luật về chuyển nhượng ấy du dn te troug
2 Mye dich nghiên cứu và nhiệm vụ của để tài
3.1 Mặc đích nghiêu ein
Thứ nhất, xây dựng nằn tăng lý luận — về chuyển nhượng DAĐT trong
KDBBS và pháp luật vé chuyén nhương DAĐT trong KDBĐS rong thi trường bat đồng sản (TTBĐS),
Thứ hai, chỉ ta những hạn ché , bat cập trong quy định của pha p luật hiển
hành cingvéinhing khó khân tronghợctẾn áp dung phápluật về chuyển
nhượng DAĐT trong KDBDS và nguyên nhân của những hạn chế, bất sập đó.
Thứ ba, dé xuất giải phép hoàn thién phép luật và nâng cao hiệu quả thi
"hành pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong KDBĐS theo hướng dim bảo sự đồng bổ, thống nhất rong hộ thống pháp luật cũng như phù hợp với các quy luật của
'TTBĐS và béi cảnh hội nhập quốc té hiện nay
Trang 122.2, Nhiệm vụ nghiu cứu
thục hiện đợc mục dich nghiên cứu, các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể
của để tit la
Thứ nhdt, hệ thông hoa những vẫn đề lý luận về DAĐT trong hoạt đồng
KDBBS, chuyển nhương DAĐT trong hoạt động KDBĐS và pháp luật về chuyển
nhượng DAĐT trong hoạt đông KDBĐS trên cơ sở luận bản, làm sing tô các khái niệm, dic dim cũng như mục đích ý nghĩa về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt đông KDBĐS đồng thời phân tích lam rõ cơ sở xây đụng và nổi cing cơ cấu pháp
uất đều chính về chuyên nhượng DAĐT trong host ding KDBĐS
Nghiên củnlý thuyết nghiên cứu và gã thuyết nghiên của để nhân đn rõhơn về tính tắt yêu oda chuyển nhường DAĐT trong host động KDBĐ và ar cầnthiết cũng như những sin đổ, bỗ mang các quy định của pháp luật về chuyển
nhượng DAĐT trong hoạt đông KDBD
Thứ hơi, phân ích, đánh giá thực rang pháp luật và thục tin thi hành pháp
luật vi chuyển nhương DAĐT trong hoạt đông KDBĐS Qua đó, chỉ ra những kết
qu dat được và đặc biệt những han ch, bit cập, khoảng trồng của pháp luật đềuchỉnh về chuyển nhượng DADT trong hoạt đồng KDBD, ning hệ luy phát sinh từ
thc trang côn hoạt đông này trần cơ sở nhân diénré nguyên nhấn cm thức rang đó
Thứ ba luận én đua ra định hưởng và để xuất các giải pháp nhằm hoàn
thiên pháp luật và ning cao hiệu quả thục thi pháp luật về chuyển nhượng DAĐT
trong hoạt động KDBĐS
3 Đồi tuợng và phạm vi nghiền cứu
3.1 Đối tong nghiên cin
Đôi trợng nghiễn cis cin ti bao gầm
- Hệ thống quan đẫm, đường Id, chính cách cia Đăng về xây đụng hoàn
thiên pháp luật dit đa, KDBĐS nói chung và pháp luật vé chuyển nhượng DAĐT
trong hoạt động KDBĐS nói riêng
- Nghiễn cứu các quy định của pháp luật vé chuyển nhượng DAĐT trong
host động KDBDS trong tổng thể pháp luật liên ngành, bao gim cả pháp luật đềuchỉnh chong vé kinh doanh, về đất dxi như Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đa, chodin các quy dinh điều chỉnh trục tấp việc chuyển nhường DAĐT trong hoạt độngKDBBS được cụ thi hóa trong Luật KDBBS, Luật diu tu và các văn bản hướng
Trang 13DADT trong hoạt động KDBBS hiện hành.
- Nghiên cứu chính sách, pháp luật về chuyển nhương DAĐT trong hoạt
động KDBĐS của một số quốc gia trên thể giới như Trung Quốc, Ấn Độ vàSingepore Tác giả lựa chọn nghiên cứu pháp luật vé chuyển nhượng DAĐT tronghoạt động KDBĐS cũa Trung Quốc, An Độ và Sigapore bởi diy là những quốcgis hoặc có nhiều điễm tương ding với Viật Nem về hoại động quin lý của Nhà
nước (Trang Q
GV ÂN Đồ giới vẫn bàn luật Hồi nhật mde Su chant vận BE nip Que để, cố
những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiên pháp luật và
nông cao hiệu quảthục thí - pháp luật chuyển nhượng DAĐT trong host động
KDBBS ö Việt Nam,
- Các thông tin, số liệu, vụ việc thực tn về áp dụng các quy dinh của pháp
uật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS
= Các công tình khoa học có liên quan tối chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS 6 Việt Nam trong thoi gion qua
3.2 Pham vỉ nghiên cin
Vai tên đề tai “Pháp luật về clay én nhượng dự án đẫu te trong hoạt động.anh doanh bắt đồng săn” nghiền cứu sinh (NCS) gi hạn phạm vi nghiên cứu &
nốt số vẫn để cụ thể seu đây:
+ Để nội ding: Luân áo tap trang nghitn edu tong khuôn kd các quỷ định
của pháp luật điều chính trực tiệp tới hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong hoạtđộng KDBĐS, bao gồm các nói dung về nguyên tắc, điều kiên thẩm quyền, trình
, Singapore), hoặc pháp luật của nước đó có tính thời sự cao,
tự thủ tue, hình the pháp lý, quyền và nga vụ côn các bên cũng như xổ vi
phạm chuyển nhượng DAĐT rong hoạt động KDBĐS của các chi
thành phin kinh tế có ham gja hoạt động KDBĐS mà không mỡ rồng nghiễn cứu
đi với các ự én nói chung cũng như không hướng tới các chỗ thể không thuộc phạm vi đu cảnh của Luật KDBĐS Bản cạnh đó, luận én Không nghiên cứu những yéu tổ của vin dé thim định dự én mang tính chất kỹ thuật Đó là những
vn để phúc tạp cin phi được tip tục nghiên cứu ở các công tinh khoa học pháp
lễ thuộc các
ý tiếp theo sgu này,
Trang 14TẺ không giơn: Luận én nghiễn cứu php luật về chuyển nhương DAĐTtrong host động KDBĐS dưới gốc độ lý luận và thục tẾn ti Việt Nam; đồng thời
cũng nghiên cứu inh vục pháp luật về nội dụng này ở mốt sổ quốc ga trén thể giới
(Trang Quốc, Singapore và Ấn Độ)
- TẺ thot gian: Luận án nghiên cửu thực tiến thực thi pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong host động KDBĐS tử năm 2006 (năm ban hành Luật KDBĐS năm 2006) cho tới nay Qua đó, đánh giá được một cách khách quan nhất vé thục
tấn triển khai pháp lut chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS và diy sé
la “Tăng kinh" phần ánh rõ nét nhất tinh hiêu qua cöa pháp luật trước sơ thay a,
phat rid của nền kinh tổ của Việt Nam trong thôi gian qua
4 Cơ sử lý hiện và phương pháp nghiên cứu.
đạt được mục đích và nhiệm vụ nghiễn cửu của để tài luận ánđã đơn tiên quan điểm day vật bin chúng và uy vật lịch nit côn chủ nghĩa Mác - Lénin, tường
Hồ Chi Minh, các quan điểm của Dang va Nhà nước ta về chính sách và pháp luậtđắt đa, pháp luật KDBBS, các quan đm, các học thuyết nh tí, TTBĐS - xem đó
Tà cơ sỡ phương pháp luân giải quyết những vẫn đồ thuộc nôi dung của luận án
Bin canh đô, luận án côn sở dụng các phương phép nghiên cửu cụ thé saw
- Chương 1, NCS chủ yêu sở đụng phương pháp tổng hop để hộ thắng hóa những vẫn dé mà các công bình nghiên cứu đã thục hiện, phương pháp phân tích
hương pháp sơ sinh được sử dụng để phát hiện những vẫn dé của luận án ma cáccông tình nghiên cửa đi công bổ con bô ngô, chưa gat quyết hoặc đã giải quyếtnhững chưa iệt để
- Chương 2, NCS sử dụng phương pháp so mảnh, phương pháp lịch sử
hương pháp hệ thing khi nghiên cứu nhõng vin để tý luận vé chuyển nhươngDADT trong hoạt đồng KDBĐS, cụ thể
1) Phương pháp phân tích đoợc sử đụng khi nghiên cửa ki niệm, đặc đểm,
của DADT; khả niệm, đc đẳm, nỗi ding và cơ chế điều chinh pháp luật vé
chuyển nhường DAĐT trong hoạt đồng KDBĐS
a) Phương pháp đảnh giá, phương pháp lich sử được st đọng khi nghiên
cit lich sở hình thành và phát hiển pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt
đôngKDBĐS
Trang 15DAĐT tong hoạt động KDBĐS
- Chương 3, NCS sở đụng phương pháp tổng hop, phương php phần tích,ghương pháp đánh ga, phương pháp đối chiếu sơ đổ hỏa khi nghiên cửa thụctrang pháp luật về chuyển nhương DAĐT trong hoạt động KDBĐS, cụ thể
3 Phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá được sử dụng Lh phân tịch,
tỉnh luận nổi dang các quy nh về chuyển nhương DAĐT trong hoạt động KDBĐS
a) Phương pháp đánh gá, phương pháp dé chiếu, sơ dé hỏa được sử dạngXôi đánh giá, tình luân thực tế thi hành các quy din chuyển nhường DAĐT trong
host đông KDBĐS
ii) Phương pháp bình luận, phương pháp đến giải được sử dụng khi mmTiểu nguyên nhân cia nhống tén tạ, bạn chế trong quả tình thực té thi hành các
quy Ảnh vé chuyển nhương DAĐT trong host động KDBĐS
- Chương 4, NCS sir dung các phương pháp tổng hợp, phương pháp đến giã, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp khi nghiên cửa Ảnh hướng
Và đổ xuất giải phép hoàn hiện pháp luật cũng nh nâng cao hiệu quả thi hành pháp
Init về chuyễn nhượng DAĐT trong host đồng KDBBS
5 Những đóng gép mới cña hận ấn
6 cấp đổ luận án tiên đ luật học để tá “Pháp luật về chuyẫn nhượng dhe án
i he trong hoat đồng lanh doanh bắt đồng sân “là công trình nghiễn cứu đâu tiên
Voi nựnghiên cứu nghiêm túc, luân án được hoàn thành sẽ có nhiing đồng góp moi chủ yêu sma đầy
Thứ nhắt tuân én hệ thẳng hoa và gép phin phát tiển, bé sung lý luân véchuyển nhương DAĐT trong host động KDBĐS và lý luận pháp luật vi chuyểnnhượng DAĐT trong hoạt đông KDBĐS due trên cơ sở các học thuyết về enh t,
vi TTBDS tết hợp với quan điển duy vật biện chúng và duy vật lich si ct chỗnghĩa Mác - Linin, tư tưởng Hỗ Chí Minh, các quan diém của Đăng và Nhà nước ta
vi chính sich và pháp uật đất đa, pháp luật KDBĐS
Thứ hơi, twin én nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt đông KDBĐS theo Luật KDBĐS nhưng có sự liên hé với pháp luật đầu tư, pháp đất
đi Những đánh giá thục trạng pháp luật về chuyện nhường DAĐT trong host động
Trang 16KDBDS được kết hop với đánh giá thục tấn thực thi hông qua những vụ việc phátsinh trên thục tổ Qua đó, luận án chỉ ra được những rào căn, đẳm ngiền chưa đượctháo gỡ khi chuyển nhượng DAĐT trong hot đồng KDBĐS hiện ny
Thứ ba luận án phân tích và chỉ ra những goi mỡ cho Việt Nam trong quá tình xây đụng và hoàn thiện pháp luật vé chuyển nhương DAĐT trong hoạt đông
pháp hit và thục
Quốc, Ấn Đô và Singapore v vẫn đ chuyén nhương DAĐT trong host động KDBBS
Thứ bị luận én làn rõ những yêu cầu hoàn thiên pháp luật về chuyểnnhượng DAĐT trong hoạt đông KDBĐS dim bảo my thống nhất giữa các quy dhcủa pháp luật trong hệ thống pháp luật cũng như có cơ chế thông thoáng dim bảotinh công bing binh đẳng về quyén lợi cho các bên và phù hợp với sự phát hiển cia
nin kinh t thị hưởng, hội nhập quốc tổ ma Đăng và Nhà nước đã dé ra Các giải
php cụ thể hoàn thiện pháp luật và nông cao hiệu qué thục thi vé chuyển nhương
DADT trong host đông KDBĐS được iuin án để xuất tổng thé trên cơ sở tết quả
đánh giá thục trang pháp luật và thục in thị hành pháp về chuyển nhương DABTtrong host động KDBDS kit hop với những quan điển khoa học pháp lý hiện dai
trong gia đoạn hiện nay
6 Kết cầu của luận án
"Ngoài phẫn mỡ đầu, kết luận và danh mục tử liêu tham khảo, nội dụng của
tun án gầm 4 chương
Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng deđán đều tơ rong hoạt động lánh doanh bất động sẵn
Chương 2: Những
đồng kinh doanh bit động sin và pháp luật vé chuyển nhương dự án đầu bơ trong
host động kinh doanh bit động sin.
Chương 3: Thực trang pháp luật vé chuyễn nhượng dự án đầu tơ trong hoạt
đông kinh doanh bit động sin.
Chương 4: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thí
php luật vé chuyén nhường de án đầu bơ trong hoạt động kinh doanh bất động sin
a dé ly luân về chuyển nhượng dy án đầu tư trong hoạt
Trang 17VE CHUYEN NHƯỢNG DỰ ÁN DAU TƯ TRONG HOẠT ĐỌNG
KINH DOANH BAT BONG SAN
ng quan các công trình nghiên cầu i a LLL Các công trình nghiên cứm về thị trường bắt động sin và chính
sách quân By, thác day sự phát triễu cña thi trrờng bắt động săn
Chuyén nhượng DAĐT trong host động KDBĐS là một trong những hình.thức KDBĐS trên TTBĐS Do đó, để hiễu rõ về bản chất của chuyển nhường DAĐT
để làm cơ sở cho những nghiên cửu sâu hơn về pháp luật chuyển nhương DADT
trong host động KDBĐS trên TTBĐS thi NCS tấp cân nghiên cứu các cổng tỉnh.
lấy sự phát triển của TTBĐS tại
Việt Nam và một số quốc ge trên thể giới Có thể kd din mét sổ công tình sau đây: nghiên cửu về TTBĐS và chính sách quần lý, thúc
- Cuỗn "Quân i wha nước đi với thị trường bắt đồng sâm ở Tiét Nam” côn
TS Bùi Văn Huyễn TS Dinh Thị Nga (chỗ biên), Nxb Chính bị quốc gia 2011
Các tác gã đã xây dung hệ thing cơ sở lý luân và thục tiến và TTBĐS (khái niém,dic điểm, yêu tổ câu thành, giá tổ chức trung ger) và quản lý nhà nước đối vớiTTBĐS (to lập méi trường - ảnh hướng - đu tất - thính kiểm tre), nghiên cứuảnh nghiệm nước ngoài Trin cơ sỡ đó, lâm rõ thục trang phát hiển TTBĐS và quátình đổi mới quản ly nhà nước đối với TTBĐS ở Việt Nam; qua đó du ra một sổ
dây báo, gai phip hoàn thiện quản lý nhà nước đối với TTBĐS ở Việt Nam Cuốn sách được viết vào thôi kỹ pháp luật KDBĐS của Việt Nam con mới mé (Luật chuyên ngành đều chỉnh host đông KDBDS lần đầu iên được ben hành năm 2006), chính vi vậy tương tự các cổng tỉnh nghiên cửu khác trong gist đoạn náy thường là
các nghiên cửu tổng quan Các nội đang ma cuốn séch dé cập công như cách thúctriễn khu nghiên cứu đều có giá trì them khảo với NCS, tuy nhiên với một khíacanh của TTBĐS là chuyễn nhượng DAĐT thi cudn sách vẫn chưa dé cập tới
- Cun sich “Chính sách phát triển tị trường bất đồng sản ở Tiệt Nam
cia TS Dinh V ăn An (chỗ biên), Nsb Chính bị quốc gia 2011 Tác giả đã cũng cấpcho người đọc một cá nhữn ting quan, lạ không kém phần sâu sắc vi cơ sở lý luậncủa TTBDS; thục trang TTBĐS Việt Nam và các chính sách phát riển TTBĐS của
Trang 18Việt Nam; kinh nghiện về chính cách phát tridn TTBĐS cho Việt Nam thơng quanối dang nghiên cứu về chỉnh sách phát triển TTBĐS của một sổ quốc gia phát tiễntrên thé gĩi như Đức, Phin Lan, Nhật Bản, Hos Ky, Séc, Trang Qué, Philippines,Hàn Quốc Cuối cing là quan diém, đính hướng và gii pháp tấp tue hồn thiệnchính sich phát tiễn TTBĐS din năm 2020 Khác với các cơng tình nghiên cơ
khác và TTBĐS thường dưới gốc độ kind té hộc pháp luật thi trong cuỗn sich này,
ci hai gĩc độ đĩ đều được phin ánh đồng thời, khơng tách réi nhau Mặc đị cuốn
sách khơng trục tiếp viết về chuyển nhương DAĐT trong hoạt động KDBDS nhơngnhững vẫn dé lý luận, đánh giá thục tấn và giải pháp ma coỗn sich dua rủ đều cơgiá trị them khảo cao đối với NCS vỀ ca cách thúc tiếp cân giải quyết vin để cũng
hư nối dung được đỀ cập din đều la những yêu tổ xoxy quanh hoạt đồng KDBĐS
của các chủ đầu tử, cổ vai trỏ quan trọng trong việc xem xét tính phủ hop của các
quy đính pháp luật nhằm tao thuận lợi cho chủ đầu te đồng thời vẫn đảm bảo duy ti
sự phát triển énđịnh, an tồn của thí trường,
- Bùi việt "Nơng" the trưởng cluyln nhương doe ân bắt đồng săn", cin
Minh Nhật Tạp chi Datu tơ Chúng khoản số 59/1467), nim 2014, tr 28, tác giả đã
lâm rõ nguyên nhân thi trường chuyên nhương dự én BĐS “ning” vào giai đoạn
năm 2014 Cụ th, do: @), my hen chế cấp phép dự án mơi và đồ nhiều doanh nghiệpBĐS lâm vào tình trạng khĩ khăn nên xu hưởng chuyển nhương dự én BĐS được
các nhà đều hư lựa chọn Thực trang do, tạo ra một lân sơng các nhà đầu hư cả nổi
ấn ngogi cĩ tiềm luc dang manh tay “gom hỏng” Việc chuyển nhượng dự án gincác doanh nghiệp trong nước với nhau thường đến ra nhanh chĩng và dễ dâng hơn
so với chuyển nhượng hoặc hop tic với đối ác nước ngội Xu lrưởng là rước đây
hà đều hư nước ngồi chờ nhà đều bơ ương nước xin dự ántrước rỗi mua lạ, nhưng, gần diy các nhà diu tw nước ngồi di chủ động xin dự án từ đầu Điều này xuất
phat từ hệ thống pháp luật cia Việt Nam cơn nhiều điểm chưa hồn thiện
- Cuấn sich “Dau etre tgp nước ngồi vào bắt đồng sân và bắt dn lạnh
sé vĩ mổ ở Tiét Nam” của Lê Quốc Hội, Nab Khoa học xã hộ, 2015 Tác giã đã
trình bay một số vẫn để lý luận và thực tin vé đẫu ter rực tip nước ngồi vàoBĐS; những bất dn cia kinh tơ vĩ mơ do tác động cia đều te trực tiếp nuớc ngồi
vào BĐS và những giải pháp thụ nit, quan lý đầu tr te tép made ngồi vio BĐS
nhầm dn ảnh kinh t vĩ mơ ở made ta Cuốn sách nghiéng vi phương thúc tip cân
Trang 19ảnh tổ với các khả niệm, m6 hình, biểu hiên, tác động của nén nh tế, cho người
doc một cứ nhìn và TTBĐS dưới lãng kính oie một nhà ánh tổ học chứ không phãi một nhà quân ý, mốt nhà nghiên cửu pháp luật Song song với đó, tac giã cing có những luận bản về pháp luật thể hiện ở các nối đụng như Kinh nghiệm quản ý đầu tur trục tiép nước ngoài vào BĐS của một sổ nước tén thé giới và bài học lành
"nghiệm nit ra cho Việt Nam Vi cách tiép cân mang tinh kink tổ ma tác giã demđến đã giúp NCS co cách nhin nhân và đánh giá vẫn để một cách linh hoạt, đ chiêu
và có những a goi mở nhất đnh trong việc xây đơng giải pháp hoàn thiên pháp
uất về chuyễn nhượng DAĐT trong host đồng KDBĐS
- Bài báo “China Real Estate Market” (Thi tuờng Bất ding sin Trung
Quốc) của nhóm tác giã Chang Lit & Wei Xiong đăng trin Nber Working Paper
Sates vio năm 2018, đã khá qut s phát tiển của TTEBS tạ Trang quốc hong ting thoi ký phát biển cite đất nước Sự phát biễn của TTBĐS Trung Quốc bắt nguén sâu xa từ quả tình chuyển đổi kính tỉ vĩ đại của nước nay, theo đo gắn liên
‘voi quá bình đô thị hóa tại Trung Quốc Khi edi cách mỡ của vào năm 1978 được
Xhôi xưởng Tring Quốc đi rãi qua hôi kỷ ga tăng din số và nén kink tổ nghéonàn tạ thời đễm dé để dim bảo nguẫn cũng lương thục én định và day tì các dịch
vụ công diy đã cho người din thành thi, Trung Quốc di đua những quy Ảnh, nghiêm ngặt về di cu từ nông thôn ra thánh thị, được goi là hệ thống Hukon, Hệ
thông nghiên ngặt này không chi bop méo th trường lao đông cia Trung Quốc mà
còn kcéo giảm mr phát hiển côn th trường nhà ð Trang Quốc Sau đó, dn năm 2001
Trung Quốc đã thông qua Ké hoạch 5 năm lân thứ 10, đặt đô thị hóa là chiễn lượcquốc gia nhằm kích thích nhủ cầu va biển thí trường nhà ở trở thánh động cơ ting
trường ánh tế mới cũa Trung Quốc Phù hop với chién lược quốc gia này, Hội đồng Nha nước đã ban hinh một vấn bản chỉnh thúc cho pháp di cơ tự do từ nông thân ra
thành thi và cho phép thục hién các giao dich liên quan đến dit đại Điều này đãthúc diy mr hát hiển côn thi trường nhà ð, các dự án xây dụng nhà ð mdi ti các
Xu vue đô thị gia tăng nhanh chóng, các giao dich về quyin sử dụng đất và nhà ở cũng từ đó ting nhanh chồng Cho din ngày nay, TTBĐS trở thành một phin quan trong của nền kính tế Trung Quốc Trong bai nghiên cửa này tác giả tập trung vào
iệc phân tich sự phát iễn cũng như các yêu tổ tác đông din TTBĐS của TrungCQuốc qua quá tỉnh phát biển đất nước, mặc da không trực tiép nghiên cứu để cập
Trang 20din host động chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS Mat sổ nộ: dụng
há quất và tình hinh TTBĐS cia Trung Quốc cũng nh các chính sách pháp luật côn Trung Quốc đối vớ đất đi có giá ti them khảo cho để tài của NCS trong việc tim
Hiểu và rất ra bai học kinh nghiệm cho Việt Nam
- Trong nghiên cửu “Reform inthe Inctan real estate sector: an analysis
(Phin tích và những Cai cách trong inh vục BĐS An ĐỘ) của nhóm tác gã Basenta
Kumar, Nesiam Charla và Bisjergj Mobanty ding trin Tạp chi Intemational
Jounal of Lavy and Management nim 2018 đã hình bay vé nự phát hiển của ngành,bit động sin An Độ qua các thời kỹ và thio luận về các đặc dim cơ bản, giá ti vànhược diém cia Đạo luật Bật động săn An Độ mới ban bánh, năm 2016, một biênphp cải cách kinh tiên quan đến inh vục BĐS Ngành BĐS Ấn Độ bao gim cácTinh vue nhà dfnha ở và bất động sin thương mai (RES2), hẳu nhkhông được kiểm,soit và tỉ tré cho din lôi chính phố bit đầu ty đo hỏa chính sách từ Khóa vào năm,
2005 Tuy nhiên, sau 14 năm tơ do hóa kinh tế bất đâu tử năm 1991, chính phố đã dun ra sing liên vio nim 2005 cho pháp 100% vén FDI vào ngành này, Điều này
dấn din sự bùng nỗ các host đồng đầu tư và phát tiễn Nhưng đốt ngột vào gia năm,
2008, ngành này phải đổi mất với my thos lành t thổ giới TTBĐS ta bóp nghet cả về
hôi lượng và gat Đứng trước không hoãng da, Chính phủ Ấn Độ đã thông qua Đaoluật BĐS năm 2016 Dao luật này cũng cấp các cơ ch toàn điện để bão v người tânđảng và nhẫn ting tính mình bạch, en toàn và niềm ti rên thi tường cho tt cd cáctên liên quan trong ngành BĐS, bao gim các nhà phát tién/quing bá, đơ án kháh
hàng và đa lý bất động săn Từ đổ, tạo cơ sỡ pháp lý vũng hắc cho các host đồng
ro dịch diễn ra trong phạm vi ngành nay, đẳng thời duy tì lợi thé cánh ranh và lợi{ch thu được tốc đô phát tiển cơ sở hạ ting cao Trong bài viết này, mắc đô các tác
ging trục tip để cập dén vẫn đổ và phát tn cả đự án BĐS cing như hoạt động
chuyển nhương dự én BĐS tsi Ấn Độ, nhưng với những phân tích khái quát vềTTBĐS Án Độ, cũng như aie phin ích các quy đính của Dao luật BĐS năm 2016cũng với việc kết hợp với nghiên cứu pháp luật thục dinh của An Độ, NCS có thểđánh giá nhiing wu nhược đẫm cise pháp luật An Đô Lời áp dụng vào thục tấn, tiến
cơ sỡ đổ rút ra giá tử tham khảo cho Việt Nam rong qué tỉnh hoàn thiện pháp luật
vi KDBBS, trong đó bao gầm hoạt động chuyển nhượng DAĐT theo hướng bdo véquyền lạ ích của khích bàng và tha hót đâu tr nước ngoài
Trang 21(iar vậy, các công tỉnh nghiên cửu trên chỗ yéu tập trung vào ning vấn để
lý luận và thự tấn vé TTBĐS, cc chính sich và quản lý TTBĐS nà chung chủ yêudưới góc đồ Lạnh tổ, Các vẫn dé về hoạt động chuyễn nhượng DAĐT trong hoạt đồng,
BĐS rên TTBĐS chơa được để cập một cach toàn đến nhưng các kết quả nghiên cứu trong các cổng tình trên có giá tị tham khảo với NCS khi xác định khung lý thuyết cho hướng nghiên cứu ci luận án, iễu biết diy đã hơn và TTBĐS, các cơ chế dim
Ina hành doauh bắt động sin
= Cuốn sách “Php luật về lạnh doanh bắt đồng sir” cũatác giã Trin Quang Huy & Nguyễn Quang Tuyển (chủ biện), Nb Tự pháp, 2009 Các tác giả để
hân ích những vin để lý luận và TTBĐS; KDBĐS rên TTBĐS, đặc tiệt làm tổ các
“nội dong pháp luật về các hình thúc KDBĐS, bao gdm: kinh doanh nhà công trình xây
đựng kinh doanh QSDĐ (trong đó có hoạt động chuyên nhương DAĐT trong hoạt
động KDBĐS), pháp luật về kinh doanh dich vụ BĐS, hợp đồng trong lĩnh vực KDBBS và quản lý nhà nước đối với hoạt động KDBĐS, Tuy nhiên, tất cả các nổi dang pháp luật KDBDS được các tác ga phân tích theo Luật KDBBS 2006 những
sing vin & và mặt ý luân có ý ngiễa đối với NCS trong quá trình hoàn Hiện luận án
- Luận én tiên # Luật học “Pháp luật về lanh domnh bắt đồng san ở Tiệt
[Neon - Nưững vẫn để lý uận và thec hỗn”, của Vi Anh, Học viận Khos học xã hội,
2013 Trong luận én, tác giã đã lâm rõ bản chất pháp lý công như những nộ: dụng
xoxy quanh host động KDBĐS như các khá niệm, đặc đểm về BĐS, TTBĐS, vi
tr, vei trò cia KDBĐS trong nén kinh tế quốc din, vẫn để lý luận và thực trang phip luật về KDBĐS tai Việt Nam và dé xuất mét sổ liên nghĩ hoàn thiện pháp luật cũng một số biện pháp thọc thi pháp luật về KDBDS Luận án đã gi quyết một
cách khả toàn điên va sâu sắc các vấn để lý luận pháp luật về các hoạt động
DBĐS (bao gồm cả dich vụ BĐS), từìch sở din hign tạ, Tuy nhiên, với nội dụng
triễn khm rộng luân én di không thé & sâu làm rõ tùng vẫn đỀ pháp ý để thấy được
Trang 22những bất cập cụ thi, Hơn nữa, luận án được bảo vệ vào năm 2012 (thời kỹ Luật
DEĐS 2006 deng có hiệu ue) nên quy dinh pháp luật hiện nay đã cổ nhiêu thay
đổi, một số vẫn để do luận án đồ cập đã không con mang tỉnh thời mx, khả năngnhân định và dự báo cing không được thé hiện trong luận án Hon nữa, các nổi
dang đánh giá của tác gã vỀ pháp luật chưa thục nự toàn điện, mới chi nhin nhận vẫn đi dui gúc đô quân lý ofa Nhà nước và gúc đô an toàn của người din (với hư cách lá nguôi iêu ding hàng hoa BĐS) mã chưa quan tâm đến nhấp luật từ góc độ
‘bio về các chủ đầu tr (những người tạo lập ra hàng hóa này) và thúc dy thi trường
- Cuỗn sich “Phe luật về hank doanh bắt động sản”, của Đăng Hoàng Mai
(chủ tiên, Nguyễn Việt Hương Đảo Thủy Ninh Dinh Vin Trường, Nab Xây dụng
2016 Tập th tác giã đã có những tình bay khá quit chúng về KDBBS và pháp luật
iu chính hoạt đông KDBĐS, đầu từ tạo lip BĐS; chế đồ pháp lý vé lánh doanh
QSDD, nhà, công trình xây đụng và kinh doanh dich vụ BĐS; pháp luật về hợp đồng, trong KDBDS; vi phạm pháp luật trong host động KDBĐS và trích nhiệm ghép lý
Liên quan đốn chuyển nhường DABĐS, cuốn sách chi dành 2 trang để iết về hop đẳngchuyễn nhượng một phần hoặc toàn bô DABBS và những nội ding này đâu cơ bản
dn trên quy dinh hiện hành của Luật KDBBS 2014 và văn bản hướng dẫn th hành:
- Bài viết "Các vấn để pháp Ij về đất đi và bắt động sân ở Cộng hòa Liên
bang Dire”, của TS Trên Quang Huy, Tep chi Luât học, Số đặc san 9/2011, tr 104-111 Tắc giã sâu nghién cứu pháp uật đất dai và KDBĐS trong hệ thống pháp loật cin một quốc ga in thé ga le Công hòa Liên bang Đúc Pháp hut về BĐS của Đức có mốt
sổ những didm khác biệt o với Việt am, trong đó phi kỄ đổn quyên tiên mua trước
Đôi với việc bản một BĐS, chinh quyễn có quyền tiên mua trước, quyên này không
áp dang với mun bán cc cần hồ mã chỗ yêu là trong mua bán các mãnh đất Đố: với các
ảnh dit, việc chuyên hương được đăng iy ii chin quyển địa phương xác nhận không
áp ding quyền wa tiên mua trước Thục t, nhống quyền này it ki được áp đụng rongsus bin BĐS, nhưng nó vin la quyễn tằm ting để cính quyền đu phương rỡ đụngtrong mét số rường họp nhất ãnh Các hop đẳng KDBĐS trong phíp loật Đúc bao gmHop đẳng mua bán BĐS, Hop đồng tro đổi BBS, Hop đông cho thuê BĐS, Hop dingthể chấp BĐS Ở VidtNam, cơ quan cháu trách nhiệm về đăng ký quyền sử dụng dit a
‘Vin hông đăng ký quyên ở dạng đất thuộc cơ quan quản lý đất đi chuyên ngành thuộc
‘Uy ban nhân din (UBND) Trong ida do ở Đúc, cơ quan đăng ky dia chính à một bộ
Trang 23‘hin hợp thành côn hộ thẳng cơ quan tơ php, có trách nhiệm và nga vụ cũng cấp các
thông tin đất dicho cơ quan trp trong việc giã quyết các tranh chấp vi BĐS
- Nghiên cứu “Regulation of Real Estate Transfers and Protection of
Byers’ btaret- A Perspective on Legal and Instinaional Developments in Incha
(Tam địch: Quy định về Chuyển nhuong BĐS va Bảo vệ quyền lợi của Bên mua:Quan diém v nhất iễn pháp lý và thể chế ð Án ĐỘ) cise tác gã Shitha Dimri ding
trên tạp chí Think India Journal năm 2019 Tác giả đã phn ich rat nhông quy ảnh.
của Đạo uit BĐS năm 2016 cia Ấn Đồ về wide chuyển nhương BĐS và vin để bão vệquyện lợi của bên nhận chuyễn nhượng cing nh hồng tác động của Cơ quan Quin lý
Dit dei đối vớ việc bảo về quyển lợi côn người mua Bên cạnh đổ, tác giả công nghiên
sửa những diém tich cục của Đạo luật BĐS 2016 đổi với s phát triển bin vũng củaTTBĐS Cu thi, Dao luật nay dim bảo quyển lợi của các bin liên quan đến DABĐS
hư đủ l, chủ đầu nr hay bên nhận chuyển nhượng: xây dụng cơ chế đảm bio dự ánhoàn thành đúng tiên độ, khuyến khích đầu tơ vào ngành bit động sin bing cáchthúc diy phân khúc nhà ở giá rễ thông qua hỗ tro tải chính Dao luật này r đời là
một dẫu mốc phát tiễn tong ngành BĐS, tạo tin để pháp lý vũng chắc cho việc
nhất triển TTEDS cũng như bảo vệ quyền lợi của những người đầu tr vào ngành
này, Tửnghiên cứu nạy, NSC có thể tim hiểu sâu hơn các quy định của pháp luật
‘An Đô và các hoạt động chuyén nhương de án BĐS, đăng ký dự án BĐS, những ưunhược đm của các quy ảnh này từ đó rútra bài học cho Việt Nam
"Nhờ vậy các công tình trên đây di được các tác giã nghiên cứu về lý luận
KDBBS, trong dé chuyén nhượng DADT đợc xác dinh là mốt trong các hình thie
DBĐS; pháp luật KDBĐS theo pháp luật Việt Nam, trong đó để cập đuối ca gốc
45 của Luật KDBĐS nim 2006 và Luật KDBĐS năm 2014 và khá quá về phápluật KDBDS cia mét số quốc ga trên thể giới (Đức, Ấn Độ), Tuy nhiên, chuyển
nhượng DAĐT trong host động KDBĐS và pháp luật vỀ chuyển nhượng DAĐT
trong hoạt động KDBDS chưa được các ta giả dé cập một cách chỉ tất, chuyên sâu
va toàn điện nhưng những kt quả nghiên cửu trên rt có giá trí để NCS tham ki,
kế thừa khi đánh giá các quy đính pháp luật về chuyển — nhương DADT trong hoạt
động KDBĐS béi đây 1a một phần trong ding chiy clung của pháp luật về KDBĐS
ở nước ta Hon nit, đây chính là lý do để NCS tập trung nghiên cứu và hoàn thiệntin án tin đ về chuyển nhượng D.AĐT trong hoạt đồng KDBĐS
Trang 241.13 Các công tình nghiều cũu về pháp Int chmyễu wlacong de áu đềnthe và pháp hạt về chmyễn nhượng dye dn đều tw dan tr trong hoat động kinh
oak bắt động sin
Thử nhất pháp luật về chuyển nhượng DAĐT Đối với nội dàng pháp luật
về chuyển nhương DAĐT một sổ công tình êu biểu NCS tấp cận được nhur sau
- Bài viết "Một số bắt cập rong quy đình của pháp luật về clayén nhương,
ie ân đầu re", của Trương Thể Côn, Tạp chi Nghề Luật Học viên Tư pháp, số
3/2012, tr 41-45 Tác giả đã làm rõ những bất cập pháp luật trong việc áp đụng các
uy đính cin Luật Diu từ 2005 về chuyển nhương DAĐT như bản chit cũa hoạtđông này là chuyén nhường DAĐT hay chuyỂn nhượng vẫn, ny mâu thuấn giữa các
‘vin bên pháp luật, giữa quy định cit pháp luật đu tư với q định của Luật đất dei,
Luật KDBĐS Nhiễu tinh huồng được tác gã đơa ra để hẾ tro cho những đánh giáphin tích của minh Cuối cing tác gã có mốt sổ kiẫn nghỉ đồ suất hoàn thién phápluật Bai vết nghiễng về trình bay bit cập thục tiễn của hoạt động chuyển nhượng
dây án là tù liêu thun khảo quan rong đổi với NCS
- Trương Thi Côn: “Chuyến nhượng dhe dn đầu ne theo pháp luật Tiệt
‘Nan’, Luận én tiên đ Luật học, Khoa Luật - Bei học Quốc ga Ha Nội, 2019 Tác
Gi di làm 18 lý luôn vì DADT , chuyển nhương DAĐT, pháp luật vì chuyén
nhượng DAĐT theo hưởng bả o đầm quyền sở hữu, quyên tai sin, quyền tự do kinh
doanh, quyền lợi ích hop phap cia nhà đầu tơ, các bên có liên quan Nhông vin dé
ý luận đỏ có gá tr tham khẩo để NCS phân tích, lâm rõ nhồng đặc thù cũa hoạtđông chuyễn nhương DAĐT trong hoạt đông KDBĐS so với host động chuyển
nhượng DAĐT khác Đồng thời, trong luận án tác giả đã phân tích, đánh giá thực
trang quy đính của pháp luật về chuyển nhượng DAĐT ở ViệtNam dudi hình thúc
so sánh các quy đính của pháp luật về chuyển nhương DADT trong Luật Dau tư vàtrong các ngành nghề , Hnh vue khác nhau Trong đó, tác giã đá có đề cập đếnchuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS là mét nh vực nhỏ để lâm rõ bứctranh chung về pháp uật chuyển nhượng DAĐT nói chung Mặc đủ việc phân ch,
đánh giá the trang pháp luật theo Luật Dau tơ năm 2014 hiện nay đã hỗt hiệu lục
hưng nó vẫn có gá tị đối với NCS khá i đánh gié sơ ình thành và phát tri cũa
php luật về thuyễn nhượng DAĐT trong host động KDBĐS qua ting giai doen
ráp luật về hop đồng chuyẫn nhượng de cn ste", của Trương
‘Thé Côn, Tạp chí Nghề Luật, Học viên Tư pháp, số 27/2018, tr 36-44: Tác giả đã
- Bai viết
Trang 25hân tí và chỉ ra một số bit cập rong những quy đính của pháp luật hiền hành Luật Đầu tr năm 2014, Bộ luật Dân sơ (BLDS) năm 2015, Luật KDBĐS năm 2014
-vi hợp đồng chuyển nhương DAĐT nói chung và hop đẳng chuyển nhương DAĐT
trong host động KDBĐS nói riêng nh, thôi điểm có hiệu lục của hợp đẳng; thời
iim ký kết hop đẳng: quyền và nghĩa vụ cia các bên trong hợp đồng Từ nhữngbit cập đổ, tac gã có mốt số đồ x
nhượng DADT Bai viết nghiêng vé tình bay bit cập của pháp luật về hop đồng
chuyển nhương DAĐT nói chung theo quy dinh của Luật Dau he năm 2014 (đã hết
hiệu Iu); tuy nhiên DAĐT trong host đông KDBĐS cũng là một trong những
DADT nên diy cũng là t liệu tham khảo quan trong đối với NCS
Thứ hơi, pháp uật về chuyển nhương DAĐT trong hoạt động KDBĐS
Pháp luật vé chuyển nhương DAĐT rong hoạt đồng KDBĐS là chủ để
"nghiên cứu của nhiễu tác gã ở các mite đồ khác nhau Các công tình, bai iễt huỷ theo phạm vi nghiên của đã dé cập din các nổi ding cơ bên của pháp luật vé
chuyển nhượng DAĐT trong hoat động KDBDS như nguyên tắc, đều kiện cũa chủthể và chr án được chuyển nhương, quyển và nghĩa vụ cũa các bên, hợp đồng
chuyển nhương dự án và tình tạ thủ tục thục hiện chuyển nhương de én đầu he
trong host động KDBĐS, đồng thời đưa ra nhiễu đồ xuất nhiễu định hướng, giảihấp nhằm hoàn thiện pháp luật „ ning cao hiệu quả thực thị pháp uit vì chuyểnnhượng DAĐT trong hoạt đông KDBĐS Cụ thể
- Bài vất “Một số vẫn để pháp lý về clmyẫn nhượng dự án bắt đồng sân”,
cia Nguyén Thi Kiên Oanh, Tap chi Khoa học pháp lý số 22014, r 35-41 Tác giã
trục tiấp để cập và phân tích một số quy dinh về chuyễn nhượng dự án BĐS, Tuy
hiên bai viết được the hiện vào thời diém Luật KDBĐS 2006 dang có hiệu lee vàLuật KDBĐS 2014 chuẩn bị ra đời Vì vay, một sổ vấn đổ, kiễn nghị ma bài viếtđơn ra để luận bản về Dự thio Luật KDBĐS hiện đã được gai quyết trong Luật mớinhư bỗ sung quy ảnh về chuyển nhương một phin dy én; phân bit được chuyển
nhương dir én trong KDBĐS với các hình thức kinh doanh khác như chuyển
nhượng, cho thuê QSDĐ thông qua việc xác định rõ đối tương được chuyển giaotrong chuyễn nhương dự án BĐS 1a quyền, nghĩa vụ pháp lý và lợi ích iên quan dn
dây án BĐS chữ không phãi “một phin dự án bất động săn" có thể tiẫu là QSDĐ, bố
qguy định vi hợp đông có hiệu hue khí được công chúng chúng trục của Thống tr
Trang 2613/0008/TT-BXD Bên canh đổ, bài viết cing nêu ra những phương thúc được đoanh
"nghiệp sở dụng để ách luật kh không có đã đều kiện để chuyễn hương đự án narchuyển nhượng QSDĐ, mua bán - sáp nhập doanh nghiệ
trường hợp chuyễn nhương dự án thông qua hình thức chuyển nhượng vẫn cho nhà
cdhuyễn hượng vốn như
đầu ne nước ngoài Những gúc nhìn đánh giá cia tac gã giúp cho NCS có ar sơ
sánh, đổi chiéw my phát tiễn của pháp luật vé chuyển nhượng DAĐT trong hoạt
đôngKDBĐS qua các giá đoạn khác nhau và khí NCS dua ra những nhân xát đánh
4 các quy ảnh cũa phép luật vé chuyển nhường DAĐT trong host động KDBĐS
- Bài viết “Tan trỏ của pháp luật rong việc chuyén nhượng chán bắt động
sci, của tác giã Phan Thông Anh, Nguyễn Ngọc Biện Thủy Hương Tap chỉ Dân chủ
và phép luật số chuyên để 22017 Trang phu vi bài viết, tác giã đã phân tích khá,
trong việc đều chỉnh chuyén nhương dự án BĐS Cu thi, vai tò của pháp luật được
thể in nhe sơ đền hòa và thúc diy hot động chuyỄn nhương DAĐT rong hoạt độngDEBS theo hướng tích cục; giữ mối trường KDBĐS én Ảnh và an toàn, kích thíchsản xuất phat tiển ting nguin thủ cho ngân sich nhà nước; bình nth trường nhà ở;
to hành lang phép ý võng chée để hoạt động đều hạ KDBĐS phát tiển lãnh manh,
và ngin chin các hành vĩ them những tiêu eve Những nội dung phân tích của tác
giã di cho thấy nự cin thất đu chinh bằng pháp luật đối với việc chuyển nhượngDABĐS, iy là những nội dung có giá tri them khảo để NCS làm 18 những vin để
ý lin tủ chương 2 pháp loật về chuyén nhượng D.AĐT rong host đồng KDBĐS
- Bai viết "Hoàn thiện pháp luật vé chuyển nhương die án bắt đồng sân
của tác gia Võ Trung Tín Trương Vin Quyên, Tạp chi Nghiên cứu lập pháp, số0344/2021, tr 86-95 Tác giã đã khái quất các quy nh cia chuyển nhượng dự ánKDBBS theo quy nh côn Luật KDBĐS 2014, bao gầm các nổi dang vỀ nguyêntắc chuyển nhương dự án KDBĐS; điểu kiện cin chủ thể thực hiên hiện chuyểnnhượng và de án KDBDS chuyển nhương, quyén và nghĩa vụ cia các chỗ thể theeiện chuyển nhượng dự án KDBĐS; hop đồng chuyển nhương dự án KDBBS vàtrình tự thủ tue thục hiện chuyển nhương dự én KDBDS Qua đó, bử viết chi rõmột số điển bit cập trong các quy dinh đó khi không có sự thống nhất giữa Luật
DBĐS và các luật có liên quan; vin để bio vé bên thử ba trong host động chuyển, nhượng DAĐT trong KDBĐS chưa được dim bio hay những bit cập giữa hình
Trang 27thúc mus bán sáp nhập để sở hữu vốn Công ty qua đó sở hữu dự án và chuyểnnhượng DABS Nhiễu tinh buồng được tác giả đưa ra đ hỗ trợ cho những đánh,giá phân tích của mình Từ nhông bit cập d6, tác giã đã có một số để xuất hoànthiên pháp luật về chuyển nhương DABĐS, Những phân tích trong bai viết trêncũng la tạ lê tham kháo để NCS hoàn thiện luận án cũa min
- Nghiên của “Real Estate Simvay - Central and astern Rìnope” (Kho
sắt the trường bắt động săn - Thang và Đông Âu, do BNT Attoneye at-law thực kiệnnăm 2013 Ket quả khảo st pháp luật của 11 quốc gia bao gim nhiễu vin để như đăng
lý đắt dni, xác lập quyền đổi với BĐS, ti chính, pháp luật cũng như các rũ ro Hotđồng dmyễn nhượng DAĐT trong inh we KDBĐS cũng được đ cập ti, cụ thể một
sổ quốc ga như Đúc, Ba Lan Estonia cho phép chuyễn nhượng DABĐS bằng cách chia cổ hân ma không cần they đổi thông tin đăng ký về đất và giao dich bio dim.
- Cuốn "Guide to hwesting in Real Estate in the PRC’ (Hướng dẫn đâu tebắt động săn tại Tring Quắc) cia Mayer Brown SIC năm 2014 Trong cuốn sách,
tác gã đã dé cập tất of từ các vin đồ pháp luật nén ting cho dén nhông khía canh:chuyên sâu bao gầm: quyên sở hữu đất QSDĐ, quyển sở hữu tải sản tên đất,
GCNOSDD, cấp phép cho các dự án xây dưng, những răng buộc đốt với nha đầu tư
tước ngoài khi đầu tư vào ngành công nghiệp BĐS, các biện pháp dim bảo an toàn,
và quin lý nhà nước về BBS Một số vẫn để có liên quan din host đông chuyển
nhượng DADT trong host đông KDBĐS cũng được để cập nh điều tiện đổ: với
chủ đầu tx, chuyển QSDĐ, chuyển quyển sở hữu cổng tỉnh và các nghĩa vụ tàichính Khi tếp cận cuốn sách, NCS nhận thúc được rằng thúc đấy TTBĐS nóichung và thi tường chuyển nhượng các DAĐT trong hoạt động KDBBS nỏi riêng
la tổng hợp của các biện pháp lánh ti, xã hội và pháp lý, giã quyết mỗi quan hệ vé
sở hữu, quin lý và sử dụng BĐS và các cơ chế dim bio cho sự vận hành TTBĐS có
hiệu quả cũng là những vin dé rong tim cần phải tinh đốn Diy là vấn để cổ ý
"nghĩa quan trong đổi với NCS khi hoàn hiện những vin dé lý luận cũng đơn ra các
ii pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhương DAĐT trong host động KDBĐS
- Cuấn "Real Estate Investment im Spain - The Legal Perspective” (Bib tr bắt động sản tai Tập Ban Nha - Triển vong pháp lý), của DLA Piper (Công ty Luật
của Anh với hơn 30 chỉ nhánh tử châu Mỹ; châu Á - Thi Bình Dương châu Âu châu,Phí và Trung Đồng), năm 2015 Các vấn để được đỀ cập bao gim: sở hồn BĐS, xác
Trang 28lập quyền sở hữu, pháp loật quy hoach, quyển của bên thử ba đốt với tải sin, trách
nhiệm bảo vé méi trường gao dich thuê, các khoản thuê Tây Ban Nha cing là motqguc gia cho phép hoat đông chuyển nhương dự án theo hình thức chuyển nhườngtoàn bô hoặc chuyển nhượng một phẫn dự án (Transfer of « business or part of «thuänepộ theo lựa chon ofa các chỗ thể Vie chuyỄn nhương dy án có hể thực hiệnthông que chuyên thường cỗ phần share dea, nê việc chuyên nhượng đợc tae
iện đười phương thức này thi được min thuê và VAT Đây là cơ sở để NCS phân, losi và đảnh giá các hình thúc chuyển nhương DAĐT trong host động KDBĐS,
nhận điện được những dạng si phạm trong chuyển nhượng các DAĐT nhầm mụcdich trén thuế đã và dang didn ra rong th tẾ thoi gian qua tại Việt Nam và gợi
nở những biện pháp để ngắn nga và khắc phục trong thỏi gian tới
- Nghễn cửa “Housing policies Smngtpore" (Chinh sách Nhà ở tạ Sngepord)
của tác ga PHANG, Sock Yong và HELBLE, Matthies nim 2016 Tác giá đã khái quất những vin dé về thi trường nhà ở te Singapore và những chỉnh sich pháp luật
của Singepore đối với vẫn để nhà ở Trong nghin cũu này, nhóm tác giã đã đ rêuhân tich nhõng quy định của pháp luật về vẫn để thụ hả: dit dé phát biển công
trình nhà 6, khung pháp lý cho việc phát tiễn các dean nhà ở tei Singapore, trong
đổ c một số quy định về điêu kiện đối với chỗ đầu te dự án, điều kiện đối với dự
án và chuyển nhương de án phát triển nhà & Qua hân ích, nghién cửa cổng tỉnh
ễ học hồi được những cách thức, quy định về quản lý đất đai, quản ly
de án phat tiễn BĐS nổi chung và dv án phất hiển nhà ở ni riêng tei quốc ge này
để rit sa bã học kinh nghiêm cho Việt Nam,
- Bài viết "Các phương thức dp cân đất ca đễ thực hiện các die ấn ee
"nh doanh bắt động sản du lịch những rào cân pháp lý và những vẫn để phát anhtrên thực tẾ" cia tae giã N guyễn Thi Nga tạ Hội thảo: “Thi trường bit đồng sẵn dựlich Việt Nam, những nút thất pháp tý, thực iẾn và giải pháp hoàn thiện”, Hội Luật
ga 2022 BĐS du lịch di phat tiễn manh mổ trong thời gian qua và với khungphp lý cama đầy đã nên thực ấn triển khá phát sinh rất nhiều vướng mắc Trongham vi bà viết, ác giả đi đồ cập chuyển nhượng DAĐT BĐS da lịch là mốt rongnhững hình thức tiếp cân đất dai từ tị trường cũa nhà đầu tư để thực hiện dự án
BĐS du lich Trong đó, tác gã nghiễn cửa các quy định của pháp luật KDBĐS
trong mối liên hệ với Luật Đầu tạ Luật Đất đủ đu chỉnh hoạt động chuyển
này, NCS có thi
Trang 29đầu tr thụ hiện den BĐS do lịch Bài viết mắc dù để cập din DAĐT BĐS du lichhưng kết qui nghiên cứu đụa trên các quy định chung côa pháp luật KDBĐS, Luậtđầu tạ Luật đất dai c giát tham khảo đối với NCS lôi đính giá trục tin áp đụngphp luật chuyển hương DAĐT trong host động KDBĐS một cách toàn điện, đồng
tổ trước sự phát triển ie nhiều loạt hình BĐS mới
Qua các công tình nghiên cửu nỗi bật trong made công như nước ngoài tiên
đã cho thấy sơ quan tâm lớn của các nhà nghiên cứu đối với TTBĐS nổi chung và
host động chuyển nhương DAĐT trong hoạt đồng KDBĐS nói riéng Dũ các cổng
trình dave nghiên cứu và công bổ rong những khoảng thời gan khác nhau và phan
vã nghiên cứu là TTBĐS ihe rồng nhưng những vin dé Lý luận có mức sống lâu dài
và những phân tích, đính giá thục Hẫn đều co giá tri tham Kho cao đãi với NCS
vi nội dụng và phương thúc nghiên cửa, đánh giá Bên canh đó, hoạt động chuyển
nhượng DAĐT trong host động KDBĐS di mới phát triển nhiing năm gin đâynhưng công đã có một sổ nghiên cứu nhất dinh Các nghiên cứu di côn it vé số
lương vi tin mát ở các cấp đồ khác nhau, chủ yêu là các bài viết đơn 1é những đã
thin nio cụng cấp cho NCS những góc hin thục tin có giá trị, trên cơ sở đô đễNGS tiép tục phát triễn nghiền cửu chuyên sâu của mình ở cấp độ cao hon
Đánh giá kết qua nghỉ trình nghiên cứu liên
quan đến để tàivã định hướng nghiên cứ cia hận án
1.2.1 Đánh giá kết qua nghiên cứu của các công trình nghiên cứu Hânquan đấu đề tài
121.1 Đánh gid ching
Qua việc nghiên cửu các công bình liên quan đến để tải luận án, NCS cóThể din ra muội số nhận xát đảnh giá mang tính Kha quất chúng nh sau:
Thứ nhất về số lượng công trình nghiền cứu nổi chung,
Mic di đã có không ít công tình nghiên cứu vé KDBĐS ở cả góc đồ kính
18 và pháp luật nhưng chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS là ming itđược quan tâm đồ thọ tấn chuyển nhương khá nhiễu Số lượng công trình rt it, da
sổ theo Luật KDBĐS 2006, bing chứng là từ khi Luật KDBĐS 2006 ban hành,
những bai viết phân tich trục iếp về chuyển nhượng DABĐS thi chi 03 bài bo tiên
Trang 30các tạp chi chuyên ngành, còn các cổng tỉnh khác chủ yêu la có liên quan hoặc
chuyển nhương dự án chỉ là một nội dang nhỏ, đến nay khi Luật KDBĐS 2014 cóHiệu lục thi số lượng các Đài bài báo để cập trục tấp phân tích một số nổi dụng bitcập của pháp uật về chuyển nhượng DABĐS đã nhiều hơn trước đó
Thứ hai và số hương công tình nghiên cửu phép luật quốc tế
Trong số nhiing công tinh nghiên cứu của các tác giã Việt Nam, mặc đã có nhưng rất hen chỗ về số lương các công tình nghiên cửu vé pháp luật KDBĐS côn ước ngoài và bai học kinh nghiém cho Việt Nam trong việc xây dụng chính sich
phit tin TTBĐS Còn hoạt động chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBDS,NCS cing đã tiếp cân được pháp luật của mét số quốc gia (Trong Quốc, An Độ,Singrper) Mặc dù hộ thẳng pháp luật có sự đhác như, nương nhông quy Ảnh ciaphp luật sắc quốc ge trên gợi mỡ rit nhiễu nội dung trong quá hình nghiên cửa,
đơn ra những giã pháp phù hợp với Việt Nam,
Thứ ba, vé số lượng hội thio, toa đâm ios học
Tei Việt Nam, các hội thio khoa học về pháp luật KDBĐS nói chung công
nh v chuyển nhường DAĐT tong hoạt đông KDBĐS nói riêng v6 cũng hen ché;các nhà khoa học, những người tham gia xây đụng pháp luất và các chỗ thể tham,
ga th trường không có kênh Kit nối dé nắm bắt lẫn nhau, Ở góc đô quốc t, toađâm, hội thio học thuật vé pháp luật giữa Vist Nam và các quốc gia khác về phéptuật KDBĐS cũng tất ít, chỉ có mét thông tin được cung cấp trong luận án tiécủa tae giả Võ Anh về “Pháp luật Enh doanh bắt đồng sản ở Tiệt Nam đó là tháng11/2010, Hai thio quốc tổ "Phát tiễn nhà ở và te trường bắt đồng sản - Kinnghiêm quốc té và ha chon cho TTệt Nam’ dave tổ chức thực hiện ti Hà Nội
Thứ t vé xu hướng của các nghiên cứu,
Từ những công tinh nghiên cửu đã có, NCS nhận thiy các vẫn để chung véTTBĐS như khái niên, đặc dm, vai rd quân ý ofa Nhà nước thể hiện ở nhữngchính sách cụ thi trong TTBĐS là những nôi dung trong tâm ma các công tinh
"nghiên cứu hướng tới giải quyết về mất lý luân Việc vin dung các vẫn dé lý luận
ào thục tifa hoặc vin đụng thục tấn để làm rõ thêm vẫn đ lý luận còn khá khiêm,tốn Dé tai ma NCS lựa chon có số lương công bình đã nghiễn cứu trước do khôngnhiều nhưng cing đề cập đến chuyển nhương DAĐT trong hoạt động KDBĐS cụthể nhờ dự án nhà ð thương mai, BĐS dụlịch
Trang 31luật chuyển nhương DABĐS hay không thi những công tình này cũng có giá bỉ them khảo võ cùng quan trọng trong quá tình nghiên cửu của NCS
21.2 Những dt quả nghiên cm dat được
Voi hệ thống các công tình nghiên cửu ma NCS đã đã cập ở rên, có thể
thấy, chiếm sổ lương lớn là những công tinh nghiên cứu về Tinh vục TTBĐS,
KDBDS nói chung, host động chuyển nhương DAĐT trong host động KDBĐS làTĩnh vực cu thể mới được quan tim những năm gin diy, chi có một số bài báo đăngtrên tạp chí chuyên ngành có dé cập trục tấp và chia cỏ sich công nh luện án tién
i nghiên cứu về hoạt động này, Không chỉ và số lương ma những công tình
"nghiên cứu đã có con viết tiên cơ sỡ quý định ci của Luật KDBĐS 2006 Từ khi
Luật KDBĐS 2014 ra đời din nay sổ lương các công trình nghiên cứu te tấp nổidang này cũng không nhiều Bên canh đó, da sổ sự quan tâm mới chỉ đồng lại ở cáccuộc Hội thio tiêng lễ, các Hội nghĩ về xúc tiến thương mai do Sở Ké hoạch và Dau
lỗ chức ảnh kỳ hing nêm nhẫn lắng nghe, chia sẽ và tim cách thio gổ cho các
doanh nghiệp trong hoạt đông kinh doanh, trong đó cỏ KDBĐS dưới hình thúc
chuyển nhương các DAĐT Mặc da vậy, với những công bình nghiên cứu đã có,NCS cũng thấy được nhiều nội dang liên quan có gi tri tham khảo, cụ thé nhờ sm
Thử nhất các công tình nghiên cứu đã sỡ dụng một rổ phương pháp trong
aq tình nghiên của nar
- Phương pháp thụ thập, xởlý thông tir Thông tin khoa học trong các công
trình nghiên cứu được các tác giã thu thập, xở lý và chất lọc Eừ nhiêu nguồn khác
hạ tử công tỉnh nghiện cửu của các tác giã trong và ngoài nước, tử phông vinchuyên gia để tổng tết thực ấn cia hoạt đông chuyén nhượng DAĐT trong hoạt
đôngKDBĐS
- Phương pháp ting hop, phân tich: để tổng hop, phân tích, đánh giá phápuất và thực tẾn áp đụng pháp luật, rên cơ sở đó đưa ra các nhận xát, khuyên nghị
trong công tình nghiên cửu
Các phương pháp nghiên cứu này là kính nghiệm có giá t đối với NCS khi thục hiện để tả luận án
Trang 32Thứ hai và kh niệm chuyển nhượng DAĐT trong hoạt đông KDBĐS
ĐỂ xây dụng khái niêm về "cinytễn nhượng ch án đẫu h rong hoat đồngTnhh doanh bắt đồng sôi" đời hôi cần tip cân nhiều khái niềm đơn lễ như “cnAbin, “the cn đầu he rong hoat đồng koh doanh bắt đồng sv", “chuyŠn nhượng'chuyễn nhương dự cn đẩu hệ" Đa phần các thuật ng này đã được phân tít lâm,
trong các công tinh nghiên cứu, do đó cổ giá tr tham kháo cao đãi với NCS
Điễu quan trong đầu tiên cin xác ảnh đỏ là DAĐT trong KDBBS là một
trong các loại DAĐT, quy định vé "ấy dn đổ ne trong hoạt đông kinh doanh bắtđộng sản" của Luật KDBĐS được xây dụng dua trên cơ sở Luật Đầu tự cho phépviée chuyển nhương dự án Chính vi vậy, việc nghiên cửu pháp lut không thể tách
si pháp luật KDBĐS va pháp luật đầu tơ Bén cạnh đó với th chất cia mốt rong
các loại dự án, mang những đặc thủ riêng nên ngoài những quy đính cơ bin của
php luật đâu tr thị pháp luật đất dx, pháp luật KDBĐS s dit ra thêm những quyinh rang buộc khác về đều kiện chuyển nhượng về chỗ thể đầu tự đối với hoạtđồng chuyển nhương DAĐT trong KDBBS di phủ hop với những đặc thù này, đảm,
‘bio an toàn pháp Lý cho TTBĐS
Nhing nghiên cứu đã có vé vin để này được viết tén cơ sở Luật KDBDS
2006 và theo ha khuynh hướng
‘Mét là, Luật KDBDS 2006 chỉ cho phép chuyển nhương toàn bộ dự án,không đoợc chuyển nhường một phân de án Việc chuyển nhượng toàn bộ đự án làchuyển nhượng toàn bộ quyền, nghia vụ và lợi ich họp pháp cũa chỗ đầu tư cỗ sangchủ đều te mới thông qua hợp đẳng bing vin bin và được cơ quan nhà nước cổ
thận quyền cho phép
Hai là, Luật EDBĐS 2006 chỉ quy định vé chuyển nhương toàn bộ dự án,còn việc chuyễn nhương một phần dự án các chủ đầu bơ thực hiện trên cơ sở hợpđẳng hợp tác kinh doanh và trở thành đồng chủ đầu tu của dur án Pháp luật củanhiều quốc gia trên thể gới hiện công dang ghi nhận phương thúc này: Hiện nay,
Luật KDBĐS 2014 hiện hành đã chính thúc ghi nhận cả hei loại hình chuyển
nhượng này, Chính và vấy, cách thúc p cân kha niệm này cén có sự thay đổi Sơ
they đổi nay chỗ yêu liên quan đến hoạt động chuyển nhương một phẫn dự án vì các vẫn đi pháp lý vé chuyễn nhượng toàn bé dự án le nổi dong mà NCS có
Trang 33hương DAĐT trong hoạt đông KDBĐS
VỀ thực trang pháp luật, các công tình nghiên cứ đã tấp căn hoạt độngchuyển nhương DAĐT trong hott động KDBDS với các mức độ khác nha Thựctrang pháp luật được khi thác theo ting quốc ga và hấu nh không có sự ao lưuuốc tẾ Ở VietNam, các nghiên cứu đã có được thực hiện tin những quý định của
Luật KDBĐS 2006, it có sự kết
canh đó, do quy inh vé vin để này của Luật KDBĐS 2006 và các văn bản hướng
dẫn th hành không nhiễu nên các công trình nghién cứu chưa cho thấy sự phân chia
vi nỗi đăng nghiên cứu một cách chỉ tiết và cụ thé như đều kiện, thẩm quyền tình
tự thủ tue Co thé nổi thực treng pháp luật phân ánh trong các công trình nghiên
cửu đã có là kh sơ sả, Giá tri tha khảo đối với NCS đa phân thể hiện dưới góc độ
"nghiên cửa lịch nữ quá hình hoàn thiện của pháp luật
Vé thực tiễn hoạt động chuyển nhương DAĐT trong host động KDBĐS:
nổi dung này được phân ánh tốt hơn trong các cổng tình nghiên cửa dic biệt là trong một số bai báo di kha thác được những bất cập rất có ge tị Đây là nhõng
nổi dang ma NCS sẽ kể thừa trong nổi đang tiễn khai ci luận én Tuy nhiễn, có
hai để thực tiến đã được các tác
giã nếu ra: Mot là, một số bit cập di “iicng côn là bắt cập" do viết theo lut cũ din Luật KDBĐS 2014 đã được bổ ming sie đổi, Har lá, những bắt cập được các tác giã nêu ra hiện đã giảm tinh thời sự do khoảng cách vé thời gian (công trình
‘ot php luật đầu tự và pháp tt đt đa, Bên
hạn ché đối với NCS khi tiếp cân những
"nghiên ci rực ấp và gin nhất là mốt bài báo iắt tháng 02
trên cơ sỡ Luật Dau tr 2014 đã hit hiêu hn)
hướng hoàn thiện pháp luật: đo hướng hoàn thiên được đồ x
sở nghiên của đánh giá thực tin côn ting tác giã rong mỗi công tinh nên NCScũng gặp những han chế như đã để cập ở trên Thâm vào 4, thực tin TTBĐS vàothời dim nghiên cứu của NCS đã có những vận động chuyển bi
thi từ các ngiễn cứu c cũng có giới hen Tuy vây những kiến nghi mang nh cảnh hướng hay ning cao hiệu quả thục thi vẫn cô giá bị them khảo với NCS
13113 Nững vẫn chum được nghên cin thẫt đo, độ: đi hoặc con bé ngsThách quan có thé khẳng đính ring, chưa có một mốt công trình nghién cứu:nio thể hiện mốt cách toin diện tập trung và meng tinh chuyên sâu vé chuyển
1 những đánh giá
trên cơ
khác niên sự kế
Trang 34nhượng DAT trong host động KDBĐS với nin ting cơ sỡ lý luân là các học thuyết các gã thuyết đặt rong mốt quan hộ tác đông, chi phối bit các điều liện
chính ti, kink t, xã hội lịch sở và hội nhập quốc tế trong thục tẾ hỏi gen queCho din nay, vẫn còn một số vẫn để con b ngõ, chưa được nghién cia mốt cachthấu dio, cụ thể
“Dưới khía cạnh lý luận: the vi, giới hen của hoạt đông KDBĐS 1a những
host động nào, đều tơ KDBĐS có thực chit la một loại hình đầu tr đặc biệt có điềuliên, doi hồi khung pháp lý riêng để điễu chỉnh không, chuyển nhường DAĐTtrong host động KDBDS với bản chit, dic điểm nào cho pháp phân định với việcchuyển nhương cỗ phn, cỗ phiêu mà giá tr của cỗ phân, cổ phiêu đỏ là giá tỉ củaBĐS trong DAĐT và khác với các hình thúc chuyễn nhương dự án khác, ranh góitiền chuyển nhượng DAĐT trong host đồng KDBĐS với hành thức góp vốn bingQSDD để thục hiện DAĐT mà hình thành pháp nhân mới; sy khác biệt gia chuyŠnhượng DAĐT trong hoạt đông KDBDS với mua bản, sáp nhập doanh: nghiệp đầu
fu BBS, cơ sở i loận và thục tấn của điều chỉnh pháp luật đối với chuyển nhươngDADT trong KDBPS cũng nh qué tình hành thành và phát tiễn cũa pháp luật véchuyển nhương DAĐT trong KDBĐS chiu sự tác đồng bối các yêu tổ nao? Tiêu chỉ
cho việc đánh giá một hệ thông pháp luật điều chỉnh hoạt đồng chuyển nhượng ce
fn trong đầu lánh doanh có hiệu qué trong đời sống kinh ti - xã hột”
“Dưới lúa cạnh pháp luật và thực tin thực tha: Nghiên cứu phip luật vềchuyển nhương DAĐT trong host động KDBĐS phải được đặt tong ting thể hệthống pháp luật có mối liên hệ true Hp, dan xen, tác đồng và chỉ phối tới chúngnhư Luật KDBĐS, Luật Dit dx, Luật Nha 6, Luật Xây dựng, BLDS, Luật Đâu trLuật Doanh nghiệp, Luật Thuổ Lâm rõ được mức độ chỉ phố, đều chỉnh của mất
"ngành luật cụ thi tới ting vin dé liên quan trục tiép đến chuyển nhương DAĐT
trong host đông KDBĐS ninr chi thể, đổi tương điều kiện, phạm vi của chuyển
nhượng, quyên và ngữa vụ của các bên trong quan hệ chuyễn hương các định chế
ti chính có liên quan đến chuyển nhương DAĐT; quy tỉnh, thả tục và trách nhiễmcủa hệ thing cơ quan công quyén trong việc thầm dinh, cho phép, thanh tra, giámsét quế tình chuyỄn nhương và xở lý khi cổ hành vũ si pam
Lng ghép trong mỗi vin để cụ thé liên quan đn chuyển nhượng DAĐT
li những s liệu, dẫn liêu, các vụ việc chuyển nhượng DAĐT trong thực tổ được
Trang 35của nhà đều tr và hơn hết là vì mục tiêu phát iển chúng của toàn xã hồi Trên cơ
sở đỏ, nhận diễn rõ nét và sâu sắc hơn những kết quả đã đạt được của hệ thôngpháp luật và những khoảng tréng những vin dé để ngõ cần được tiép tục bổ sung
Và hoàn chỉnh.
"Ngoài re, thục trang quy đính pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong
host động KDBĐS từ Luật KDBĐS 2006 hi nur không được & sâu phin tích Khi
Luật KDBĐS 2014 có hiệu lực cho din nay, mắc di đã có công trình nghiên cứu véthục trang pháp luật chuyển nhương DAĐT trong host động KDBĐS nhưng đểnhân tích đánh giá một cách tổng quát toàn dién những quy din của pháp luật
iện hành với cấp đổ luân én tién đ thị chu có cổng tinh nghién cửu nào Hon nỗa, nhiều gai pháp, để xuất được đưa ra trong những công trình nghiên cửu đã cổ đều mang tinh định hướng chung, Điễu này có thể xuất phat ir việc pham vĩ các
"nghiên cứu chỉ giới han trong các bai viết trong Hội thảo, tạp chỉ chuyên ngành,
chơa tạo được art ndi gia lý luận pháp loật và thục tn thị trường,
1.2.2 Định lmớng ugh
Luận án sẽ tấp tục nghién cửu để giã quyết những vẫn đồ ma các côngtrình nghiên cứu đã có còn bỏ ngô, chữa nghiên ci thấu đáo nh đã đ cập ở tiên
cứu của Indu án
Đổi với những vẫn dé còn tranh luận, luận én sẽ đơa ra phương én gai quyết phù
hop trong gai doen hiện nay Cụ thể
Thứ nhất xây dong hé thing lý luận vé chuyển nhương DAĐT trong hoạtđông KDBĐS và pháp luật điều chỉnh về chuyển nhương DAĐT trong hoạt động,
KDBDS Từ các quan niềm , học thuật nhằm làm rõ tơ cách chủ thé tham gia quan
hộ chuyển nhương DAĐT; phạm vị, ranh giới giữa chuyển nhượng toàn bộ dự én vàchuyễn nhương một phẫn DAĐT trong KDBĐS Chủ dich của nội dung này là nhằm,phin dinh một cách cụ th, rõ ring quyển và nghĩa vụ của các bên trong quan hồchuyển nhượng Đặc biệt đối với chuyển nhương một phần dự án với tin chất làkhông chim dit chủ đầu tr đự án và xác lập cho chủ đầu tr mới mã sax chuyển,
hương tén tạ song song hei chủ đầu hr cùng tến hành trên tổng thé mốt dự ăn Vệ
vẫn dé đặt ra ranh giới quyền và ngiĩn vụ của chi đầu hơtổng thé dự án và của chỗđầu tr dợ án thánh phần được xác định rên cơ sỡ nào? Xét rong tổng thể của toàn
Trang 36"bộ diy án có những vấn đề đặt ra buộc tất cả các chủ thể đẫu tử phải cùng thục hiện:sich nh gmtve nea vy ching ma khôog thế pie’ Chu ri sự tae thi quy hogkh;
XẾ hoạch cig của toàn bộ dy éa với quy hoạch ting thi, vin dễ niới trường va on
sinh xã hội trong vùng của dự én Vậy, vẫn để xác lập cơ chế phối hợp thé nào
Giữa hủ đầu từ sơ cấp và nhà đầu tr thứ cấp trong vige thục hiện trích nhiệm visella Vụ chung bên cạnh quyền và nghĩa vo sitng đã đ¡ợc xác lập cho mỗi chủ
Thứ hai, tuén an phân tích thực trang pháp luật về: chuyễn nhượng DABT
trong hoạt động KDBĐS hiện hành trong tổng thể pháp luật mang tinh chất liên
ngành, đánh giả khách quan điễn biến của gjeo địch chuyển nhượng DAĐT trong
hoạt động KDBDS trên TTBĐS thực tễ thời gien qua nhằm nhân didn rố sự khuyết
thiêu và những khoảng tring của pháp luật đế và đang là điễm nghn , là những rào
căn lớn đối với các chữ thé, Chỉ rõ những tác động và nh hướng trái chiễu của hệ
thống pháp luật hiện hành néu không được xây đụng và hoàn thiện sẽ là rở lực lon kim hãm sự phát triển của TTBĐS và là nguyên nhân của phát sinh những tiêu cực,
Bây “wide me” thị trường; ảnh hướng xếu tới mi tường đầu tử kinh doanh „ làmgiêm hiệu quả quân lý nhà nước đối với _ TTBĐS do lich nói chung và host động
KDBBS nói riêng
Thứ bạ, với những vẫn để thực té phét sinh theo chiễu hướng trá chiều, tiêu,
cục, biểu hiện lễ các sei phạm của các chủ thể khí chuyển nhượng các DAĐT, kéotheo những hệ luy của chúng đối với nẫn kánh tổ, xã hội, luận án tập trung làm rổtính tit yêu khách quan của việc tip tục hoàn thiện phép luật về chuyễn nhượng,DABT trong hoạt động KDBĐS trong ting thể pháp luật chuyên ngành va pháp luậtkhác cỏ liên quan trên cơ sỡ bám sát những quan điểm chủ trương và chiến lược
"hết tiễn nên kinh tế thị trường và hội nhập quốc tf mã Đăng 9à Nhà nước đã đồ ra;đặc biệt chú trọng tới những quyết séch cụ thé và những xu hướng thay đổi mang
‘inh trong tâm và căn bản về cdi eich nên kinh tế, về phát biển thị trường với những
"bước đã thận trọng nhưng sáng tạo và nh hoạt
Thứ he, luận én đề xuất giã pháp hoàn thiện pháp luật - về chuyển nhượng,
DADT trong host động KDBĐS theo xu hướng mỡ , khoa học hướng tối một hệ thống pháp luật dim bảo sự đồng bộ, thông nhất, minh bạch phủ hop với điều kiện
hội của đất nước, với thé chế kinh tổ thi trường và thích ứng tốt với xu thể hội nhập,
Trang 37Tý thyễt rung bắt đồng sân
Thị trường BĐS là nơi didn ra các giao dịch vé BĐS được thực hiện thông
aqua quan hệ hing hoá - tin tô Do đó, TTBĐS có quan hệ liên thông với thi trường
tả chính tiền tệ, có quan hệ nhân quả vớ thị trường xây đơng và là thị trường đâu
xe của thị trường xây đụng và là cầu của tị trường lao động) Lý thuyết và TTBĐS
ao gim các nôi ding vé cong, cầu và mốt quan hệ cùng cầu trong TTBĐS; gá cảtrong TTBĐS Trong đổ: cầu BĐS là khối lượng hing hoá BĐS ma người tiêu ding
sit dang khi cổ mức giá và các đu liên khác được thoả mix); và cũng BĐS
êm năng (sẽ hình thành trong tuong la) và BĐS đó phải có đồ điều kiện nhất inh
và phụ thuậc vào loại TTBĐS” Cung cầu BĐS có mỗi quan hệ chit chế với nha
Xôi cũng cầu cân bing th ti đó chúng ta có giá cả th trường, giá cả đ tự đềulượng cũng và cầu dat tới điểm cân bing lý tưởng, khi cùng nhỏ hơn cầu tá giáching hoá sé ting lên và ngược lạ Đây là khung lý thuyết quan trong để Nhàtước có những chính sách quân tý TTBĐS nói chung và hoạt động chuyển nhương
DADT trong host đông KDBĐS nói riêng một cách hiệu quả bai TTBĐS khi vận Thành theo cơ ch th trường mà không có sự quân lý của Nhà nước thủ "bản tay vổ
inh? của thi trường sẽ dẫn đốn những khiêm khuyết nhất Ảnh, nh hiện tương
gi, trâu do” E
Tý thyễtv nên lanh t he mang
Theo C Mác, kink thi trường là mốt giải đoạn phát tin tất yêu côn lịch
sử mà bất cỡ nễn kinh tế nào cũng phải tri qua để đt tới née thang cao hơn tiêncon đường phát triển Trong nên nh tế thi trường, các chủ thể ánh tổ có my độc lip,
tự chủ canh tanh hy do với nhau và giá cd được quyết ảnhkhách quan bởi tị trường
thông qua quy luật emg cầu fa thi trường, Dé nắn kính t thị trường hoạt động hiệu
đến "giá
3 Tường Đạ học KăthtÝ gốc din C017), Giáo ph 0 meng be đồng ain, Ea ế qut dân, Hà
Nia L
13, Nguyễn Minh Oush (2016), Binh luận Luật Ki dư Bde động sẵn năm 2014 vàcÁc wantin hướng.
“dấu hành, nh Lao đồng, Bì Nội, 17
Trang 38vi các quyển sở hữu luật chống độc quyên, luật chống bán phá ge Đây là khung
ý thuyết quan trong, có gá tí để NCS nghiên cửu những vấn đã lý luận chung véchuyển nhương DAĐT trong host động KDBDS trên TTBĐS và đặt ra yêu cầu của
việc hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt đông KDBĐS cin xem xét, dinh giá phủ hợp với các quy luật của nên kinh té thi trường,
1 thyễtv mỗi quan hệ giữanpháp luật và lạnh tế
‘Theo học thuyết mang tính khái quát cao của C.Mác, pháp luật là mét trongcác yêu tổ của kién trúc thương ting , sinh ra trên cơ sở của hạ tầng va bị quy định
"bởi cơ sở hạ tầng, Trong mỗi liên hệ giữa pháp luật và kinh tẾ thi các iên để kinh
tẾ không chỉ là nguyên nhân trục tiệp quyết định sua đời của pháp luật ma cònquyết đnh toàn bộ nội dung, tính chất và cơ chế để điều chỉnh pháp 1 tật, còn phápTuật op phẫn to z4 hoàn cánh và điễu kiện thuận loi’ cho sự phát tiễn kinh tổ &những góc độ khác nhau Van đụng Lý thuyết vé mỗi quan hệ giữa pháp luật và kinh
48 đổi hổi vậc đánh giá phép luật về chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động
KDBBS không chỉ xem xét, đánh giá tính hợp pháp của quy đính pháp luật mà còn
đánh gi tính hiệu quả thực tiễn thục thi các quy định pháp luật đó,
Lj tydt vd pháp luật kinh tế:
“Tước đây, pháp luật kinh tổ quan niệm 14 một ngành luật độc lập với pháp
Tuật din sợ vi các ngành luật khác trong hệ thắng phép luật Vist Nam Hiện nayquan niệm đó vỀ pháp luật kính tẾ cũng đã cỡ sự thay di Cụ thé: pháp luật kính tế
có thể bao gầm: pháp luật doanh nghiệp, pháp luật hop đẳng trong lánh doanh, pháp
uit ga quyết tranh chấp - rong kính doanh, pháp luật và phá sẵn dosnh nghiệp những vẫn dé liên quan đến quản lý kính tổ công công như quân lý thi trường quần lý
chất lượng quản lý quy hoạch phát trễ, chính sách hỖ trợ chính sách giám sát chính
sách chống phá giá , pháp luật về các Tính vực kính tÊ (thi trường bất động sân, thị
4 Nguẫn Vin Giản, Ngujễn Vin Phúc, Nguẫn Ban Cong (2016), Thể chế phép luật Rn tổ nộ sổ quốc
canh gi Uy bankai ca Quốc hei 24
‘Ram Duy Ngô C009), Chg én vo hột ko ed Ngô Đại học Quốc giá HỆ Một 3£
Trang 39"trường chứng khoán `; pháp luật về các hop đồng chuyên biét(mua ban hàng hóa, gia
công trung gian tiêu thy vận tai và hậu cần thuê mua quảng cáo ); pháp luật về cạnhtranh và kiểm soát đốc quyển; pháp luật về bảo vệ người tiêu đăng, ; phép lat véảnh tổ quốc tế, pháp luật trong ti v ã những tinh vue pháp uật khá ø Trên cơ sỡ
‘chung lý thuyết về pháp luật kinh tổ, luận én nghiên cứu lý luận pháp luật cũng như
đề xuất giải pháp hoàa thiên pháp luật về chuyển - nhượng DAĐT trong hoạt động KDBDS dim bio tinh thẳng nhất, đồng bộ trong hộ thẳng pháp luật Việt Nam và
nhủ hợp với nền ảnh t thi trường rong bối cảnh hội nhập kinh tê quốc tế
1.3.2 Cần hoi nghién cứu và giả tmmyễtnghiên căm
Luận én được triển khai với hing loạt cầu hỗi nghiên cứu và giã thuyết
"nghiễn cửu seu đây
Thứ nhất về khía canh lý luận
* Cân ht nghên cứ 1: Quan niêm như thé nào về chuyển nhương DAĐT.trong host động KDBĐS? Đặc điểm của chuyển nhượng DAĐT trong hoạt đồng
KDBBS lag?
- Giả tnt nghên cu: Chuyển nhượng DAĐT trong host đồng KDBĐS
được pháp luật KDBĐS thir nhân là một trong những quyền của chủ đầu tr và
cũng là một trong những hình thúc KDBĐS Vé bản chất chuyển nhượng DAĐT
trong hoạt đông KDBĐS là việc chuyển giao toàn bô quyền, nghĩa và và các lợi ich
hop pháp cia DAĐT trong host động KDBDS từ chi đều tof sang chủ đầu tr
mới Tuy nhién, một DAĐT được chuyển nhương không chỉ đơn thuần là một loại
tii sin mà la tập hợp của nhiễu tả sin, rong đô có QSDĐ, công tình xây dụng khác Đặc biệt khi chủ đầu từ chuyển nhương DAĐT trong host động KDBĐS
trước hit sở chuyển giao quyển thục hiện dự án; đo đô phip loật đầu tơ công nh
phip luật KDBĐS không sờ dung thuật ngữ "nuua bán" DAĐT mã thay vio dé là
“chuyẫn nhượng" DABT Tuy nhiên khá niệm chuyển nhượng DAĐT trong hoạt
đông KDBD thi chưa đơa ra trong các vấn bản pháp uật 46?
* Câu hỗi nghưễn cứ 2: Vie cho pháp các chủ đều tư thực hiện chuyểnnhượng DAĐT trong host đồng KDBĐS đơn rên cơ sỡ lý luận và thục tin nào?
Vaid, ý ngấa của hoạt động nay?
- Giả thuyết nghiên cửa: Trong thục tin thực hiện các DAĐT trong hoạt
đông KDBDS, tình trạng đự án “reo” khả là phd biển với các nguyên nhân nh
Trang 40ch đầu hy không có niu cầu tiếp tục thục biện được dự án hoặc gặp khó khán, thiêu
fu iện thục hiện DAĐT Nếu tinh trạng này kéo divi thiệt hi
vi ti sin cho chủ đầu teva cũng lâm mất đ rất nhiêu cơ hội đầu h của các chỗ đầu
tr khác, điều dé din đến nhiêu hệ quả ấu đần TTBĐS, ảnh hưởng din sự phát tiễn
chung cia nin lành tổ Do đó, để giã: quyét tình trang trên cũng như dim bão cho
TTBDS được vin đồng liên tc thi chủ đều hr được quyển chuyỄn nhường DAĐT làmột trong những biện pháp tối vu và phổ bién hiện ney
* Câu hỏi nghiên cứ 3+ Pháp luật vi chuyễn nhương DAĐT trong hoạt
đông KDBĐS cin gai quyết những vin đồ g7
- Giả thất nghên cine: Chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS
không chỉ chị my đều chỉnh của pháp luật KDBĐS ma đồng thời con chiu sự đu
chỉnh của mét số ngành luật khác như pháp luật dét đai, pháp luật đầu tu, pháp luật
xây đang bồi đối tương chuyển nhương có tính chất phúc tap, không phẩ là mộtlos tải sẵn ma la tip hop cia nhiều tai sản trong đỏ có QSDD, cổng tình xâydựng Hệ thẳng các quy dinh vỀ chuyển nhượng DAĐT trong hot động KDBBS sẽ
tập trong giải quyết những vin để về chủ thể, nguyên.
DAĐT được pháp chuyển nhương quyền và ngiĩa vụ của các bên thim quyểntrình thi tục thục hiện chuyển nhương DAĐT trong hoạt đông KDBĐS và xử lý
vã phưn phát sin
* Cân hai nghhằn cứu 4: Các quốc gia tiên thể gui đã êp cân và xây dụngcác quy định pháp luật vé chuyển nhượng DAĐT trong hoạt động KDBĐS nh thểnao và Việt Nam có thi học hai g từ đá
- Giả Huyết nghên cine Các quắc gia trên thé giới cũng đã có sự tấp cân
về mit phép luật đôi với vẫn để pháp lý về chuyển nhương DAĐT trong hoạt đồng
KDBDS NCS lure chon một sổ quốc gia có my tương đồng vé béi cảnh kình tổ - xế
Hồi với Việt Nam nghién cứu Xác dink rằng quy dinh pháp luật của nước ngoàikhông phẩ luôn luôn tốt mà cũng có thé có những bit cập nhất định, hơn nữa, có
any định áp đụng ở quốc gia khác là tốt những đơa vào Việt Nam lei không phù
hop Vi vậy việc nghiên cứu pháp luật nước ngoài giúp cho NCS có thể học hii và
vấn, không đã,
ác chuyên nhượng, điều kiện
gi mỡ cho Việt Na trong quá bình hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng DAĐT
trang hoạt động KDBĐS trong bắt cảnh hội chập inh tế quốc tế