Luận văn thạc sĩ Luật học: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI.

TRUONG NGỌC HOA

HOP DONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG BAT THEO QUY ĐỊNH CUA PHÁP LUAT DÂN SỰ:

LUẬN VĂN THẠC SỈ LUẬT HỌC

(Định hướng nghiên cứu)

HÀ NỘI, NĂM 2020

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TRUONG NGỌC HOA

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Dân sự và tố tụng dân sự - Mã số: 8380103

HÀ NỘI, NAM 2020

LỜI CAM DOAN

Tôi zăn cam đoan đây lả công trình nghiên cứu khoa học độc lập củatiếng tôi

Các kết quả nêu trong luân văn chưa được công bé trong bat kỹ côngtrình no khác Cac số liêu trong luân văn là trung thực, có nguồn gốc rổ rằng,

được trích dẫn theo đúng quy định.

Tôi xin chịu trảch nhiệm vé tính chính sác và trung thực của Luân văn

TÁC GIẢ LUẬN VĂN.

Truong Ngọc Hoa

MỤC LỤC

MỠỞĐÀU 1 1 Tính cấp thiết của dé tài 1 2 Tình hình nghiên cứu đề tài 3 3 Mục đích, phạm vi và đối tượng nghiên cứu của đề tài 3

4 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 4

§ Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu 46 Kết cầu của luận văn 4CHƯƠNG 1 NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN VE HỢP BONG CHUYỂNNHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT 611 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dungđất 6 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyên nhượng quyên sứ dung đất 6 1.12 Đặc điểm của hợp đông chuyén nhượng quyên sit dụng dat 9 1.2 Các yếu tổ cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VẺ HỢP ĐỎNG CHUYỂNNHƯỢNG QUYỀN SỬ DUNG BAT 362.1 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 36 3.1.1 Các điều kiện chung về chuyên nhượng quyên sit dung đất 26

3.12 Các điêu kiện chuyên nhượng quyên sứ dung dat trong một số: trường hop cụthé 36 2.2 Trình tự và thủ tục thực hiện hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất 39 2.3 Hình thức của hop đẳng chuyển nhượng quyền sử dung dat 42 2.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 44

3.4.1 Quyên và nghĩa vụ của bên chuyên nhượng quyén sứ dung dat44

24.2 Quyén và nghia vụ của bên nhận cluyễn nhượng quyén sử dung

đắt 46

Kết luận Chương II 48 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHAP LUAT VE HỢP BONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG BAT

3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50

3.1.1 Hoàn thiện các quy định của hợp đông chuyén nhượng quyén sit dung dat cần căn cứ vào chánh sách của Đăng về đất đai 50 3.12 Hoàn thiện pháp luật về hợp đông chuyễn nhượng quyển sit

đỗi mới đất nước 51 Hoan thiện pháp luật về chuyén nhượng quyên sử dung dat trong moi quan hé ?n pháp luật dat dai cũng nlur hoàn.

hiện cả lệ théngpháp luật xã lội chủ nghĩa 53

3.1.4 Quy định về chuyén nhượng quyên sit dung đất phải phù hợp voi các điều kiện thực tiễn 55 3.1.5, Hoàn thiện pháp luật đất đai báo đâm hội nhập kinh tế quốc té

56

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 56

3.2.1 Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chimg nhận quyên sử dung dit

3.2.2 Bim bảo các thủ tục hành chánh với đời sống nhân đần 57

Hoan thiện pháp luật ái 58

3.2.4, Hoàn thiện pháp luật vé nghĩa vụ tai chink và thủ tục thực hiện

1 Tính cấp thiết của đề

Chủ tịch Hồ Chi Minh đọc tuyên ngôn độc lập khai sinh ra nước Việt

‘Nam Dan chủ công hỏa vả tuyên bó vẻ độc lập, chủ quyền, toản ven lãnh thỏ "Từ đó đất dai là vẫn để quan trong thể hiện trong việc ban hành nhiễu văn bản pháp luật nhằm thé chế hóa đường lối chủ trương chính sách vé đất đai của Đăng

Qua các năm Hiển pháp ra đời quy định pháp luật được ra đời tạo cơ sởcho việc ban hành Luật đất đai nhằm công nhận người sử dụng đất được

chuyển quyền sở dụng đất Pháp luật dân sự cũng quy định về hợp đồng theo

Bö luật dan sự năm 1995, 2005 va 2015 và hiện nay quy định pháp luất dân.

sự dẫn sang pháp luật chuyên ngành như Luật dét dai năm 2013,

Đất dai là tai sản không xác định rõ gia trị của mỗi quốc gia, phân bố các khu dân cư và là thành phan trong lãnh thổ quốc gia Con người luôn muốn tác động vào đất đai thưởng xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tỉnh thân phục vụ đời sống cho bản thân Sự chuyển dịch đất đai giữa các chủ thể là nhu cẩu của môi trường xd hội Các quy định về chuyển nhượng quyên sử đụng đắt thay đổi để phù hợp với tốc độ phát triển đất nước Chuyển nhượng quyền str dụng đất 1a việc nba nước công nhân tinh hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh dat đai giữa người sử dụng đất

dụng cho chủ thể mới Luật dat đai quy định người sử dung đất hợp php,

không có tranh chấp có di điều kiện theo quy định của pháp luất có quyển

chuyển nhượng quyển sử dụng đất của minh cho người khác Vi vay ngoài việc khai thắc sử dụng thì người sử dụng đất hop pháp còn chuyển nhượng

tao lập quyên sử

quyển sử đụng đất cho người khác để thu về một khoăn tiên tương ứng với giá trị, đất đai trở thành tài sản có giá và quyển sử dụng đất tham gia vao thị trường giao dich về quyền sử dụng đất Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc

nhượng quyển sử dụng đất diễn ra với nhiễu phức tap Tình trang

chuyển nhương quyền sử dung dat trải pháp luật vẫn điễn ra khá phổ biển Hop đông chuyển nhượng quyền sử dung đắt là mét trong những cách thức để mỗi người co thé xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm duit việc chuyển nhượng, quyển sử dụng đất Hợp đồng nay là một trong những giao dịch dan sự quan trọng tuân thủ quy định chặt chế của pháp luật Chế định hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dung dat đã trải qua nhiễu giai đoạn khác nhau Đây cũng lả lý do chứng minh cho sự can thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhương quyển sử dung đất so với những hop đồng dân sự khác Những diéu trình bay trên đây chính lả lý do của việc chon để tải "Hợp đẳng chuyển nhượng quyển sử dụng dat theo quy định của pháp luật dân sự "

lâm luận văn thạc sĩ của học viên

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã cỏ một sổ nhà khoa học, nhà

quản lý nghiên cứu thực trang của pháp luật va thực tiễn áp dụng pháp luất vẻ chuyển nhương quyên sử dung đất, qua đó đưa ra những đánh giá hoặc thậm chi lam cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng quyển sử dụng đất nói chung Nay trên cơ sở đó, tắc giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hê thống, tir đó phân tich và đưa ra những, nhận định, đánh gia của mình về các quy định pháp luật về hợp đông chuyển nhượng quyền sử dung dat tại nước ta Từ đánh giá thực trang của pháp luật vẻ chuyển nhượng quyển sử dụng đất vả thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dung dat diễn ra trong nên kinh tế thi trường của thời gian vita qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật vẻ lĩnh vực này, tôi thay rằng

việc nghiên cứu một cách có hệ thông va phân tích các quy định của hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dung đất để đưa ra biện pháp hoàn thiện nó có y

"nghĩa rất lớn trong tỉnh hình hiện nay.

Gan đây hoạt đông chu

chuyên gia quan tâm nghiên cửu Nhiễu công trình nghiên cứu vẻ vấn dé nay nhượng quyển sử dụng đất được nhiều cy thể như sau: “Cimyễn nhượng quyền sử dung đất theo pháp luật Viet Nam” Luận an tiến si luật học của Nguyễn Văn Hiển (2017), “Hodm thiện

pháp luật

luật học của Trần Đăng Vinh (2002), Ngoài ra còn nhiễu bai viết chuyên sâu trên các tạp chí chuyên ngành di sâu làm rõ các van dé tử lý luận đến thực tiễn é ciyễn nhượng quyén sử đụng đất ở nước ta” Luận văn thạc ä'

thi hành các quy định pháp luật về hợp đẳng chuyển nhượng quyển sử dung

Trên đây là một số công tinh nghiên cửu mang tính học thuật về

chuyển nhượng quyển sử dụng đất trong giao dịch dân sự Nhưng với quá trình đổi mới của Bộ luật dân sự năm 2015 thì công trình nghiên cứu độc lập có định hướng nghiên cứu vé các quy định pháp luật dân sự đối với hop đồng chuyển nhương quyền sử dụng đết có tính thiết thực cao đối với giao dich quyển sử dung dat hiện nay.

3 Mục đích, phạm vi và đối trong nghiên cứu của đề tài.

~ Mục đích làm 16 cơ sở pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

từ đó đưa ra những nhân đính, đánh giá vé bat cép và kiến nghị sửa đi, giãi

pháp có tính khả thi dén nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chap, tạo mỗi trường pháp lý an toàn và tin cây cho các bên tham gia giao dịch chuyển

- Pham vi: tap trung nghiên cứu những vẫn để sau

‘Mot số van dé lý luận cơ bản về chuyển nhượng quyền sử dung đất như khái niệm hợp đông chuyển nhượng quyền sử dung đất, đặc điểm của hop đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dat, các điều kiện có hiệu lực của hop đồng chuyển nhượng quyển sử dụng dat, điều kiện chuyển nhương quyền sử

dụng đất

"Thực trang pháp luật về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất

‘Huong hoản thiện pháp luật dân sự về hợp đẳng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các chính sách của Đảng vả Nhà nước.

- Đối tương nghiên cửa:

+ Nghiên cứu một số vấn dé lý luận va pháp luật vẻ chuyển nhượng, quyền sử dụng đất

+ Nghiên cứu thực trang và giải pháp hoàn thiên pháp luật vé hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dung đất.

4 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

- Luận văn được trình bay trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác Lê nin,

tư tưởng Hỗ Chi Minh, các quan điểm của Đăng va Nha nước ta về vẫn dé đất

- Luận văn dựa trên qua trình nghiên cứu và hoan thành dựa trên cácphương pháp luận khoa học của chủ ngiữa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duyvật lịch sử và sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học chuyên ngành.như: So sánh, phân tích vả tổng hợp,

5 Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu

Luận văn lam sáng td cơ sở lý luận va thực tiễn ap dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp chuyển nhượng quyển sử dụng đất.

Trên cơ sở đánh giá chỉ ra bat cập của hợp ding chuyển nhượng quyền.

sử dụng đất

Kết quả nghiên cứu góp phân cung cấp cơ sở lý luận va cơ sở thực tiễn

trong nghiên cứu khoa học về hợp đồng

Luận văn có thể lảm tải liệu tham khão cho công tác nghiên cứu giảng

day, học tập vẻ luật học tai trưởng đại học.

6 Kết cấu của luận van

Chương 1: Những van đề ly luận về hợp dong chuyển nhượng quyển sử dụng đất.

Chương 2: Thực trang pháp luật vé hop đồng chuyển nhương quyển sử

dụng đất

Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiên pháp luật vẻ hợp đẳng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1.1.1 Khái niệm hop đồng chuyên nhượng quyên sứ dung đất

Từ Hiền pháp năm 2013 đến Bộ luật dân sự năm 2015 rồi Luật dat đai năm 2013 khẳng định vẻ đất đai thuộc chế độ sở hữu toàn dân.

Theo quá trình phát triển của dat nước trong giao dịch thương mại về

hang hóa, dịch vụ phục vụ nhu câu đời sông của nhân dân thi tham gia giaodich có sự thông nhất ý chi của các bên Từ đó hình thành tên gợi hợp đồngdân sự Hop đồng dân sự quy định tai Điều 385 Bộ luật dân sw năm 2015

“Hop đồng là sự thỏa thuên giữa các bên vẻ việc xác lap, thay đổi hoặc chấm.

đứt quyền, nghĩa vụ dân su.”

Quy định về hợp đồng ngày cảng hoàn thiện và phổ biển lả các hợp đẳng chuyển giao tai sản Hop đồng chuyển nhương quyền sử dụng đất là một dang hợp đông chuyển giao quyển si hữu tải sin, với đổi tượng là quyển sử

dụng đất

Chuyển nhượng là việc chúng ta trao lại cho cá nhân hoặc tổ chức nảo đó tài sin của bản thân Trong đó, người được chuyển nhượng sẽ có quyển sỡ

hữu va thụ hướng đẩy di các quyển lợi mà chủ sỡ hữu trước đó được thuhưởng

Di khi có thể gọi 1a chuyển địch thường trong lĩnh vực kinh tế hoặc sang nhượng thường trong lĩnh vực bat động sin thay cho chuyển nhượng Chuyển nhượng là nhượng lại cho người khác cái thuộc quyển sỡ hữu cia minh, Chuyển nhượng chính lä một loại giao dịch nhằm lâm châm dit quyển sở hữu của một chủ thể với tài sản và xác lập sở hữu cho chủ thé mới.

Chuyển nhượng quyển sử dung đất 1a hành vi pháp ly của các chủ thể tổ chức, cá nhân hay hộ gia định chuyển giao quyền và nghia vụ với nhà, đất cho chủ thể khác, chủ thể nhận chuyển nhượng trả tiến cho bên chuyển

Hợp đồng chuyển nhương quyền sử dung dat là văn ban ghi lại thỏa thuận giữa các bên, trong đó có ghi rõ bên chuyển nhương sẽ chuyển giao đất vả quyền sử dung cho bên được chuyển nhượng Ngoài ra, hợp đồng cũng lả văn bản xác minh bên được chuyển nhượng đã thanh toán day đủ số tiền ma

‘bén chuyển nhương yêu câu để có quyền sử dụng mảnh đất,

Hop đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất 1a sự théa thuận giữa các ‘bén theo đó bên chuyển nhượng quyển sử dụng dat có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyển sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhương, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiên tương ứng với giá trì quyển sử dung đất Trên thực tế việc chuyển quyên sit dụng đất được thực hiện bằng hình thức chuyển nhượng là chủ yêu Đây là tình thức phổ biển, hình thức nay biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyên sử đụng đất.

Sự hình thảnh, tôn tại va phát triển của khái niệm Hop đông chuyển nhượng quyền sử dụng dat nói riêng va chuyển quyền sử dung dat nói chung uôn gin liên với sự hình thành, tôn tại va phát triển của chế đồ sỡ hữu nha

nước về đất đai.

Hop đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ

khi có chế độ sở hữu toàn dân về dat đai được ghi nhân lẫn đầu tiên ở nước tatại Hiển pháp năm 1980 Con lại, ở các chế đô sử hữu khác, noi tổn tại đa

tình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái siệm hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dung đất không được đặt ra ma thay vào đó là khái niệm mua bán đắt đai hoặc mua bản, chuyển nhượng đất đai

nhượng ruộng dat Vi vậy, khải niêm hợp dong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nước ta luôn được đặt trong mỗi quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toản dân vé đất dai Khái niém hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất được xác định trên cơ sở sự khẳng định va thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toán dân ma nba nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đính, cá nhân chỉ được coi là chủ thé sử dung đất vả được noha nước thừa nhận có quyên chuyển nhương quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyển sử dung đất giữa các chủ thể này do pháp luật quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dung đất Trong,

quan hệ chuyển nhượng quyển sử dung đất, tủy lý do thì người có quyển sit

dung dat do nhà nước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhân việc sử dung đắt hop pháp không có khả năng hoặc không còn nhu cau sử dung đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyển nhương cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng dé thu lại cho minh một khoản lợi ích vật chất nhất định Bên chuyển nhượng quyển sử dung dat sẽ cham đứt quan hệ sử dung đất trước nha nước, đông thoi tao điền kiên cho bên chuyển nhượng và nhà nước để thiết lap một quan hệ sit dụng đất mới, đó 1a quan hệ sử dung đất giữa người nhận chuyển nhượng và

nha nước Việc chấm đút hay thiết lập quyên sử dụng đất nói trên phải thôngqua chủ quản lý dat dai va đại điên chủ sỡ hữu đối với đất dai đó là nhà nước.Nha nước vừa lả người đại dién chủ sở hữu về đất đai vừa 1a người quản lý

việc sử dung dat thì việc cham đứt hay thiết lập các quan hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự có quy định nhất định.

Hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dung đất là sự chuyển dịch quyển.

sử dung dat từ người có quyên sử dụng đất hop pháp sang người khác theomột trình tự, thũ tục, điều kiên do pháp luật quy định.

Vi thé hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dung đất là sự théa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển nhượng quyển sử dụng đất

thuộc quyền sở hữu của minh theo quy định Luật đất dai vả Bộ luật dân sự cho bên kia, bên nbén chuyển nhượng thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đẳng với người sử dung đắt Hop đẳng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng dat tử người có quyền sử dụng đất sang người

khác theo một trinh tự, thủ tuc, điều kiện do pháp luật quy định

1.12 Đặc diém của hợp đông chuyên nhượng quyên sứ dung đắt ‘Voi sự gia tăng dân số và tốc độ phát triển dat nước lam cho nhu cầu sit dung dat ngay một tăng cao, kéo theo việc chuyển nhượng quyên sử dụng đất ngày cảng trở nên phổ biến Hợp đẳng chuyển nhượng quyền sử dung đất 1a một hợp đẳng dân su với đối tượng tai sản là quyển sử dung đất Vi thé hop đồng có những đặc điểm sau:

Hợp đông chuyển nhượng quyền sử dung dat là hợp đồng có dén bù với

việc xuất hiện nghĩa vụ thanh toán Tính chất dén bù lợi ích được coi là mộttrong những đặc trưng cơ ban của quan hệ pháp luật dân sự Tinh chất đến bù

đó được thể hiện một cách 16 nét nhất trong chế đính hợp đồng dân sv Hop

đẳng mang tính đến bit lé những hợp đồng mã trong đó một bên sau khi thựchiện ngiữa vụ cho bên đối tác sẽ nhận được những lợi ích vat chất ngược lai từ

phía bên kia Việc phân tích tính chất đến bu giúp xác định bản chất pháp lý của từng hop đồng, từ đó áp dung các quy đính pháp luật để giai quyết tranh chap phát sinh một cách chuẩn zác.

Tinh chất dén bù cia hợp đẳng chu)

bản giao quyển sử dung dat thi bên bản sẽ nhân được lợi ích ngược lại dưới

nhượng thể hiện ở chỗ sau khi dang tiên mua mã bên mua phải thanh toán Tính chất đền bù của hợp đồng trao đổi được thể hiện bởi tải sản mả mỗi bên nhận được sau khi bản giao tải

sản của mình cho bên kia

Hop đẳng chuyển nhượng quyên sử dung đất lả hợp đồng song vụ với các bên déu có quyên va nghĩa vụ Bên nhận chuyển nhượng có nghiia vu giao.

i tiên, đúng thời han và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyển sử dung dat dong thời quyển yêu cầu bên chuyển nhượng L loại đất, vị trí, số hiệu va tinh chuyển giao đất đủ diện tích, đúng hạng,

trang đất cũng như những giấy tử có liên quan đến quyển sử dụng đất theo thỏa thuận Như vay, quyên va nghĩa vụ của bên chuyển nhương và bên nhận chuyển nhượng lả đối xứng nhau.

Hop đồng chuyển nhượng quyển sử dung đất la hợp đông nhằm mục đích chuyển giao quyền sỡ hữu đổi với tai sin tử bên nay sang bên kia với ban

chat của hợp đẳng là một hợp đồng mua bản tài sin Tai sản la đối tượng của

hợp đông là quyển tai sản, cu thể là quyển sử dụng đất Khi giao kết hợp dong, các bên chuyển giao quyền sở hữu đối với quyền tải sản nảy tir bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng.

Hop đông chuyển nhượng quyên sử dung đất được điều chỉnh bởi nhiều

ngành luật khác nhau Chế độ đặc thù là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhànước đại điện chủ sỡ hữu nên giao dịch vẻ đất đai chiu sự quan lý của Nhànước Giao dich tác động lớn cân hành lang pháp lý riêng nên không chỉ chịusu điều chỉnh của Bộ luật dân sự còn tuân thủ quy định pháp luật đắt dai

Về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nba nước thi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đắt, các bên chuyển nhương phải tuân thủ nguyên tắc, điển kiện, trình tự, thủ tục va phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyên sử dung dat,

lệ phí trước bạ, lệ phi dia chính theo quy định của pháp luật Người sử dungđất không có toàn quyển quyết định, doat tuyệt đối với dat thuộc quyền sitdụng của mình như đổi với các loại tài sẵn khác thuộc quyển sỡ hữu Khi thực

hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao dich phải

tuần theo cắc quy định vé điều kiến, nội dung, trình tự, thủ tuc do pháp luậtquy định

Thời điểm phát sinh hiệu lực của hop đồng la nghiêm ngặt Căn cứ vào Diéu 117 Bô luật dan sự năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của

¢) Muc dich và nội dung của giao dich dan sự không vi phạm điều cắm của.

luật, không trái dao đức xã lội.

2 Hình thie của giao dich dân sve là điều kiện có hiệu lực cũa giao

ó răng lực pháp luật dân sạc năng lực hành vi dân sự phù hop với

tham gia giao dich dân sự hoàn todn tự nguyên,

dich dân sự trong trường hop luật cô uy hủ

Hop đồng chuyển nhương quyển sử dung đất sé có hiệu lực pháp luật

khi nó thỏa mễn các yêu tổ vé chủ thdịch

| nội dung, mục đích, hình thức của giao

Hop đông chuyển nhương quyển sử dung đất được công chứng hoặc

chứng thực chưa có hiệu lực pháp luật cho nền quyên sử dụng đất đó chưathuộc quyển sử dung của bên mua mà quyển sử dung đất chỉ thuộc vẻ bên.

mua khi thực hiên thủ tục đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định

12.1 Đỗi trong của hợp đông

Vé đổi tượng trong hợp đồng chuyển nhương quyển sử dung đất, đổi tượng của hợp đông chuyển nhượng quyền sử dung dat 1a quyển sử dụng đắt

của bên chuyển nhượng, còn thửa dat chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu.

của toàn dân ma nha nước lả người đại điện Khác với trong quan hệ mua bảntải sin, đối tượng của hợp đẳng mua bản tài sản là tải sin bao gồm vật có thực

‘va quyển tai sản thuộc quyền sở hữu của bên bán.

"Với tư cách là chủ sỡ hữu tai sản, bên bán có toàn quyển định đoạt taisản bằng việc ban quyền sỡ hữu tải sản cho bên mua mà không phụ thuộc vao

ý chí của người khác Trong khi đó bên chuyển nhượng chi là người có quyển sử dụng đất nên khi chuyển nhương cho người khác phải được sự cho phép của đại diện chủ sở hữu đôi với thửa đất chuyển nhượng đó là Nhà nước bằng

quy định pháp luật.

Người sử dụng đất không có toàn quyển quyết định, đoạt tuyệt đốt vớiđất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại téi sản khác thuộc

quyền sỡ hữu Khí thực hiện việc chuyển quyển sử dụng đất, những người

tham gia vào giao dich phải tuân theo các quy định về diéu kiến, nội dung,trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.

Đối tượng của hop đông chuyển nhượng quyển sử dung đất là quyền sit

dụng đất - một loại quyển tai sẵn trong thi trường giao dịch đất đai Khác với

những loại tai sản thông thường khác Để trỡ thành đổi tương của hop đẳng chuyển nhượng quyển sử dụng đất thi quyển sử dụng đất cân thỏa mén các

điều kiện được quy đính tại khoăn Điều 188 Luật đất đại năm 2013.

Chuyển nhương quyển sử dụng đất thì quyên sử dụng đất phải đáp ứng

đây đủ các yêu tổ sau đây:

“Co Giây chứng nhân quyển sử dụng đất, quyển sỡ hữu nha 6 va tài sẵn

khác gắn liên với đất”

Giấy chứng nhận quyển sử dụng đất, quyển sở hữu nha ở và tải sản.

khác gắn liễn với đất là chứng thư pháp lý để nha nước xác nhân quyển sit

dụng đất, quyền sỡ hữu nhà ở, tài sin khác gắn lién với đất hợp pháp của

người cỏ quyền sử dung đất, quyển sỡ hữu nhà ở va quyền sỡ hữu tải sin khác

gin liên với đất theo Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013.

Quyên sử dụng đắt căn cứ theo chủ thé phân theo tổ chức, hộ gia đình ‘hay cá nhân Quyên sử dụng đất lúc nay được căn cứ theo ý muốn chủ quan của chủ thể và việc sử dụng đất vào mục đích nảo là tủy theo chủ thể quyết định Những quyết định nay cần phải nằm trong giới han được cấp có thẩm quyền cho phép.

Quyên sử dung đất căn cứ vao khách thể phân theo dat nông nghiệp,

đất phi nông nghiệp hay chưa sử dụng Loại đất nảy được quy định sử dụng‘vao muc dich nao thi người sử dụng đất phải lam đúng theo mục đích đó Nêu.

có sự thay đổi về mục đích sử dụng thì phải báo cho cơ quan có thẩm quyển.

và phi được cho phép thi mới thực hiện.

Quyên sử dụng đất căn cứ vào thời gian Thời gian sử dụng đất có thể là tạm thời hoặc lâu dai, tay theo quyết đính của cấp có thẩm quyển Tir đó quyền sử đụng dat của chủ thể cũng được quyết định 1a tạm thời hay lâu dai.

Quyền sử dung đất căn cứ theo pháp lý Căn cứ theo quyết định của cấp

có thẩm quyển khi giao dat, cho thuê ma xác định mục đích sử dụng va để biết là quyền sử dung ban đâu của tổ chức, cá nhân, hộ gia đính trực tiếp trong

quyết định bay quyên sử dụng đất thứ hai của người được cho thuê lại, thừakế

1.22 Chủ thé hop đông

‘Theo Điều 169 Luật đất dai năm 2013 quy định:

“1 Người nhận quyên sử dụng đất được quy định như sau:

3) Hô gia đình, cá nhân được nhên chuyển quyển sử dụng đắt nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tai điểm b khoản 1 Điều

179 của Luật nay,

‘b) Tổ chức anh tế, hộ gia định, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thơng qua nhân chuyển nhượng quyền sử dụng dat, trừ trường hợp quy định

tại Diu 191 của Luật nay, người Việt Nam định cư ở nước ngồi được nhân.

chuyển quyền sử dụng đất thơng qua nhận chuyển nhượng quyển sử dụng đất

trong khu cơng nghiệp, cum cơng nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao,

khu lanh tế Doanh nghiệp cĩ vốn dau tư nước ngồi được nhận chuyển

nhương vốn đầu tư là giá tị quyền sử dụng đất theo quy định cia Chính phủ,

©) To chức, hộ gia đỉnh, cá nhân, cộng dong dân cư được nhận chuyển quyền

sử dụng đất thơng qua nhận tăng cho quyển sử dụng đất theo quy định tại

điểm c khoản 2 Điểu 174 và điểm e khoản 1 Điểu 179 của Luật nay, trừ

trường hợp quy đính tại Điều 191 của Luật này,

4) Tổ chức, hộ gia đính, ca nhân, cộng dong dân cư được nhận chuyển quyên.

sử dung đất thơng qua nhận thừa ké quyền sử dung đất,

8) Người Việt Nam định cư ở nước ngồi thuộc điên được sỡ hữu nhà ở tại

Việt Nam theo quy định của pháp luật về nha ở được nhận chuyển quyền sử

dung đất ở thơng qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhân tăng chonha 6 gắn liền với quyền sử dung đắt ở hộc được nhân quyển sử dụng đất ở

trong các dự án phát triển nhà ở;

) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyên sử dụng đất

thơng qua nhân gĩp vốn bằng quyền sử dung đất,

© Tổ chức, hơ gia đính, cá nhân, cơng ding dân cu, cơ sở tơn giáo, người

VietNam định cư ở nước ngồi được nhân quyền sử dụng đất thơng qua việcNha nước giao đất, doanh nghiệp cĩ von đầu tư nước ngồi nhân quyển sử

dung đất thơng qua việc Nha nước giao dat để thực hiện các dự án đầu tư xây: đựng nhả ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê,

‘h) Tổ chức kinh té, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tai chính, hộ gia đính, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp cĩ vốn dau tư

nước ngoai, tổ chức nước ngoai có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử

dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất,

4) Tổ chức, hô gia đính, cả nhân, công đẳng dân cu, cơ sở tôn giáo được nhân quyển sử dụng dat thông qua việc Nha nước công nhận quyền sử dụng dat đối với đất đang được sử dụng 6n định,

k) Tổ chức, hộ gia đính, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đâu tư nước ngoai được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyển công nhận; théa thuận trong hợp đông thé chấp để xử lý nợ, quyết định của cơ quan nha nước có thẩm quyên vẻ giải quyết tranh chấp đất đai, khiểu nại, tổ cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Téa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhân kết quả đầu giá quyển sử dung đất phủ hợp với pháp luật, văn bin vé việc chia

tách quyên sử dụng đất phù hợp với pháp luật đổi với hộ gia đình hoặc nhóm.người có quyền sử dụng đất chung,

1) Công đồng dân cu, cơ sỡ tôn giáo, được nhân quyển sử dụng đất theo kết

quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyển công nhận, quyết định của cơ quan nha nước có thẩm quyền vẻ giải

quyết tranh chấp đất đai, khiêu nai, tổ cáo vẻ đất đai, quyết định hoặc bản ancủa Téa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành ăn đã đượcthi hành,

am) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tach hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyên hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phủ hợp với pháp luật được nhận quyển sử dụng đất từ các tổ chức 1a pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.

2 Hồ gia đính, cả nhân được nhận chuyển nhượng quyển sử dung đất không

phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy đính tại khoản 3 và khoăn 4

Điều 191 và Điều 192 của Luật nảy"

"Việc nhân chuyển nhượng quyền sử dung đất cũng chỉ được phép thực

hiện đối với tỗ chức kinh tế, hô gia định, cá nhân, người Việt Nam định cư & nước ngoài Các chủ thể còn lại gồm: chức, cá nhân nước ngoải, cơ sỡ tôn

giáo, cộng đồng dân cư vả các tổ chức khác không phải la tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhương quyển sử dụng đất Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ có thể nhận chuyển nhượng dự án dau tư có sử dung dat trong một số trường hợp có thể được đông thời nhận chuyển nhượng, quyền sử dung đất gắn liên với dự án tử tổ chức kanh tế Đổi với các chủ thể có quyển nhân chuyển nhượng quyền sử dung đất thi điều kiện, phạm wi thực

hiện cũng chưa được quy định hợp ly Những han chế nay đã tạo ra nhiễu khó

khăn, bất bình đẳng không cân thiết giữa các chủ thể sử dụng dat trong việc tiểu tên quya sử thùng Win Vi: vậy:vận:dŠ nhận chuyện nhượng đuyền số: dụng đất đối với riêng từng loại chủ thé Theo Khoản 3 Điều 103 Nghĩ định

181/2004/NĐ-CP, Khoản 3 Điều 191 Luật đất đai năm 2013 thì “Hô gia đỉnh,

cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển

nhượng, nhận tăng cho quyền sử dung đất chuyên trồng lúa nước” Quy định

nay xuất phat từ chính sách bao vé đặc biết đôi với đất nông nghiệp trồng lúa nước, một loại dat nông nghiệp quan trong bậc nhất ở nước ta Tuy nhiên, dé thực hiến được quy định nay cần phải làm rõ mấy vẫn để ma suốt thời gian

ai pháp luật không có quy định Phải có định nghĩa và tiêu chí sắc định thể

nao la trực tiếp sản xuất nông nghiệp, cơ quan nao có chức năng, thẩm quyền.

chứng nhận hô gia đính, cá nhân théa mẩn các tiêu chi nay, đối với những hồ

ia dinh, cá nhân chữa trực tiếp sản xuất nông nghiệp như quy định nhưng có

‘mong muôn có đất nông nghiệp chuyên trồng lúa để trở thanh người trực tiếp

sản xuất nông nghiệp thì giai quyết ra sao

Luật đất đai năm 2013 giải quyết bằng quy định: "Hộ gia đính, cá nhân

trực tiếp sản suất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nha nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhận chuyển quyển sử dung đất nông nghiệp và có nguén thu nhập ồn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó" tai Khoản 30 Điều 3 Khi thực hiện thủ tục giao dat, đăng ky nhận chuyển nhượng, nhận tăng cho quyển sử đụng dat, cấp Giầy chứng nhận quyển sử dung đất, quyền sở hữu nha ở và tai sản khác gắn liên với dat, boi thường, hỗ trợ khi Nha nước thu hoi đất, Ủy ban nhân dân zã, phường, thị trên (sau đây gọi chung là Uy ban nhân dân cấp z8) có trách nhiệm xác nhân.

hộ gia đình, cá nhân có thu nhập én định từ sản xuất nông nghiệp theo quy.

định sau đây, “1 Ủy ban nhân dân cấp sã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú xác

nhận hộ gia đính, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn thu nhập

dn định từ sản xuất nông nghiệp 2 Trường hợp hô gia đỉnh, cá nhân sử dụng đất không cùng nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thi Ủy ban nhân dân cap xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú xác nhận hộ gia đỉnh, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn thu nhập dn định từ sản xuất nông nghiệp sau khi có văn bản xác nhân về việc sử dung đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân

cấp sã nơi có đất”

Luật đất đai năm 2013 xác định 1a có nguồn thu nhập én đính từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó Nêu căn cứ vào giãi thích nảy thi ai cũng có thé

1a người trực tiếp sản suất nông nghiệp, vì người trực tiếp lam bằng sức lao

đông của mình và người thuê mướn lao động để sản xuất nông nghiệp cho mình, thậm chí là người không sản xuất chỉ cho thuê quyền sử dụng đất va có một nguồn thu nhập én định từ tiên cho thuê quyền sử dung đất nông nghiệp cũng thỏa mãn dau hiệu trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

chức kinh tế có nhu cau sử dung dat để sản xuất, kinh doanh thi được nhận chuyển nhượng quyền sử dung đắt, nhưng, không được nhên chuyển nhương quyển sit dụng dat chuyên trồng lúa nước,

‘Theo quy đính của pháp luật,

đất rừng phòng hộ, đắt rừng đặc dung của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hop được chuyển mục đích sử dụng dat theo quy hoạch, kế hoạch sử dung dat

đã được xét duyệt tại Khoản 2 Điều 103 Nghĩ định 181/2004/NĐ-CP, Khoăn2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013 Quy đính “tổ chức kinh té không được

nhận chuyển nhượng quyển sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng

phòng hộ, dat rừng đặc dung của hộ gia định, cả nhân, trừ trường hợp được.

chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dung đất đã được xét duyệt" cần xem sét, Pháp luật đất đai có quy định vé việc giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sản xuất nông, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản tại Điểm đ Khoản 1 Điều 56 Luật Bat đai năm 2013 nên không có lý do gì để hạn chế những chủ thể nảy nhân chuyển nhượng quyền sử dung đất để sử dụng vào những mục đích nói trên Với những lợi thể lớn nếu sơ

sảnh với hô gia đính, cá nhân về vốn, kỹ thuật, thi việc sản xuất nông,

nghiệp của tổ chức kinh tế có thé có hiệu quả hơn nhiều.

Điều kiện để tô chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử đụng.

đất thực hiện dự án đầu tư vi pháp luật chưa có quy định vẻ vẫn để này Cu

thể, trường hợp nay tổ chức kinh té phải có dự án dau tư chứng minh nhu câu,

tính khả thi, hiệu quả của việc sử dung đất giống như trường hop zin giao,

thu đất thi mới được nhân chuyển nhượng Quy đính nay sẽ hạn chế được tình trang đâu cơ đất đai của các tổ chức kinh tế hoặc hạn chế được trường.

hợp kinh doanh bat động sản không phù hop với chức năng kinh doanh của

các tổ chức kinh tế Ngoài trường hợp mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật, người Việt Nam định cư ở nước ngoái chỉ được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhân chuyển nhượng

quyên sử dung đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu lanh tế tại

Điểm b Khoản 1 Điều 99 Nghĩ định 181/2004/NĐ-CP, Điểm b Khoản 1 Điều 169 Luật đất đai năm 2013 để thưc hiên dự án đâu tư Han chế này khiến ho khó tiếp cân quyển sử dung đất để thực hiện dự an đầu tư không nằm trong

các khu vực nói trên Vì vây, pháp luật đất đai nến mỡ rộng hơn các trường,

‘hop người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam để cho thấy chính sách coi người Việt Nam định cư ở nước ngoài 1a một phan của dân tộc Quy định cụ thể vẻ các trường hợp:

— Nhận chuyển nhượng quyển sử dung đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất kinh doanh đổi với cã những diện tích đất bên ngoài các khu công

nghiệp, khu công nghệ cao, khu lánh tế Việc mỡ rông này sẽ giúp người ViệtNam định cư ở nước ngoài thuận lợi hơn trong việc đâu tư sản xuất kinhdoanh trong các lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, thươngmại và dich vu, từ đó giúp nâng cao chất lượng của các lĩnh vực nay.

— Cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng quyển sử dung đất ở từ các hô gia đình, cá nhân để xây dựng nha ở theo nhu

cấu trong trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam Quy định này giúp

người Việt Nam định cư ở nước ngoài linh hoạt hơn trong việc chọn chỗ ở cho minh phủ hợp với công việc và hơn thể nữa, khi về Việt Nam để đầu tư ‘ho vẫn còn cảm nhận được minh vẫn lả một phân của dat nước để có đông luc công hiền hết mình.

Doanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoài theo nguyên tắc chưa được nhận chuyển nhượng quyển sử dung đất tai Việt Nam theo Điều 09 Nghỉ định 181/2004/NĐ-CP, Điều 169 Luật dat dai năm 2013 Một sé trường hợp ho có thể nhận chuyển nhượng du án dau tư có sử dung dat từ tổ chức lanh tế có thể nhận chuyển nhượng quyển sử dụng đất gắn lién với dự an nêu quyền sử dụng đất đó thuộc loại được phép chuyển nhượng, Sự phân biệt đối xử so với các

doanh nghiệp trong nước nay đã gây ra nhiễu khó khăn cho nhà

ngoái trong việc sác lập quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đâu tư tại Việt

Nam Việc cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài trực tiếp nhận chuyển nhượng quyển sử dụng đất để thực hiện dự án dau tư sé tạo điều kiện thuân.

tư nước

lợi cho ho hơn trong việc tiếp cên quyền sử dụng dat, tir đỏ giúp ho chủ đônghơn trong khâu xây dựng, thực hiện dự án theo mục đích của minh Đây chính

là điểm mẫu chốt quan trong tạo tâm lý thoải mai cho các nha dau tư nước

ngoải, tao sức thu hút đầu tư lớn cho đất nước từ các nguồn lực quốc tế.

'Việc các td chức, cả nhân nước ngoải có th lấp cân quyền sử dung đất

thông qua việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng dat sẽ giúp hạn chế được

một số tiêu cực trong quản lý va sử dụng đắt như tinh trạng chạy dự án có sit

dung đất của tổ chức kinh tế trong nước để chuyển nhượng cho nhà đầu tư nước ngoài ma thực chất la để chuyển nhượng quyền sử đụng đất kèm theo dự án, từ đó giúp các chủ thể sản xuất kinh doanh giém chỉ phi đầu tư sản suất Ngoài ra, việc lam nay cũng có thể giúp nha đầu tư nước ngoài không phải di theo một đường vòng khác để tiếp cận đất đai 1a góp vốn đầu tư với một tổ chức lạnh tế trong nước để thành lập doanh nghiệp liên doanh trong đó tổ chức kinh tế nay góp vốn bằng quyên sử dụng đất rồi sau đó mua lại phẫn vốn gop bang giá trị quyền sử đụng dat để trở thanh chủ thé sử dụng đất với diện

tích đất đã góp vin này,

Để kiểm soát va đâm bảo các tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng dat theo đúng mục đích va nhu cầu đã gidi trình khi nhận chuyển nhượng quyển sử dung đất, pháp luật cẩn đặt ra những điểu kiến và rằng buộc nhất định Trước khi nhận chuyển nhượng quyển sử dụng đắt họ phải có dự án đầu tư phủ hợp, có théa thuận ban đâu với bên chuyển nhượng tai một khu đất phủ.

hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt Sau khi nhân

nhượng, họ phải triển khai sử dụng đất theo dự án và theo đúng thời gian ma pháp luật dat đai quy định nêu không sẽ bị thu hồi đất.

Ngoài tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài vả tổ chức, cả nhân nước ngoài, các chủ thể còn lại là tổ chức không phải là tổ chức kinh tế, công đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đều không được Luật đất đai quy định cho quyền chuyển nhượng cũng như nhận chuyển.

nhượng quyển sử dụng đất trong khi nhu cầu thực hiện quyền này của họ là có

thật Vì vậy cần bd sung quyển chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dung đất cho các chủ thể trên đối với những diên tích đất thuộc loại được phép chuyển nhượng miễn là họ sử đụng đất đúng mục đích, có hiệu quả.

theo quy hoạch đã được xét duyệt1.2.3 Hình thite

Hop đẳng chuyển nhượng quyển sử dung đất phải được lập thành văn

bản có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà

nước có thẩm quyền.

Khoản 2 Điểu 5 Luật công chứng năm 2014 thi “Hop đẳng, giao dich được công chứng cô hiệu lực thi hành đắt với các bên liên quan; trong trường

hop bền cô ngiữa vụ không thực hiện nghĩa vụ của minh thi bên ta có quyên

yêu cầu Tòa an giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các Sân tham gia hợp đằng, giao dich có théa tìmận Ric”

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 thì“Hop đồng về quyền sit dụng dét phải được lập thảnh văn ban theo hình thức

phù hợp với quy định cia Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan Việc chuyển nhượng quyền sử dung đất phải được phép của cơ quan nha nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký: tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyên theo quy định của pháp luật dat dai.”

124 Nội ding

Bộ luật dan sự năm 2015 quy định:

“Điều 501 Nội dung của hợp đồng vẻ quyển sit dụng dat

1 Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật nảy cũng được áp dụng với hợp đẳng vẻ quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2 Nội dung của hợp đồng về quyển sử dụng đắt không được trải với quy định vẻ mục dich sử dung, thời hạn sử dung đắt, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

và các quyển, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về dat đai và quyđịnh khác của pháp luật có liên quan.

Quan hệ về quyển sử dung đất thuộc đổi tượng điểu chỉnh cia Pháp luật dan sự và Pháp luật đất đai Các Hợp đồng vẻ quyền sử dụng đất la các

Hop đồng thông dụng cho nên phải áp dụng các quy đính chung về Hop đẳng

trong Bộ luật đân sự để điều chỉnh Ngoài ra, cái

đất phải tuân theo các quy định của Luật đất đai

Nội dung của Hop đồng vẻ quyền sử dung đất gồm các điều khoăn doBộ luật dân sự quy định về hợp đồng mua bán ti sin, ngoài ra các bên théa1c Hợp đồng vé Quyển sử dung

thuận nhưng không được vi phạm điều cảm của pháp luật va không tréi vớiđạo đức xã hội Mặt khác, các Hợp đồng vé quyển sử dụng đắt không đượctrải với quy định vẻ mục dich sử dung, thời hạn sử dung đất và các quyển,ngiữa vụ khác theo quy định của Pháp luật vé đất đai và quy định khác củaPháp luật có liên quan.

13 Ý nghĩa của Hợp đẳng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

* Đôi với thi trường bat động sản

‘Thi trường bat động sin luôn biển động dẫn đến thay đổi quy định pháp luật để đảm bảo cho người dân khi tham gia giao địch.

Đổi với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dung dat, ban nha, công trình xây dựng để xử lý tải sản theo quyết định của Toa án, của cơ quan nha

nước cỏ thẩm quyền khi xử lý tranh chap, khiêu nại, tổ cáo thi không phải lúc ảo cũng thuôc pham vi điều chỉnh của pháp luật vé kinh doanh bắt động sản mà can phải hướng dẫn rõ rang hơn việc giao dich nay giữa những chủ thể

ảo với nhau và nhằm mục dich gì Bởi một khi chúng ta sắc định sai loại

quan hé tranh chấp thì dẫn đến việc áp dụng sai quy đính pháp luật điều

chỉnh Đây lé vẫn để có thé gây ảnh hưởng đến quyển lợi và nghĩa vu của các‘bén tham gia giao dich.

* Đối với giao lưu dân sự.

Tay vào các chủ thé trong giao lưu dân sự sẽ giúp có sự minh bạch rõ rang về hợp đông đi với các bên.

Các bên có sự thâu hiểu pháp luật để thực hiện trong cuộc sống Ngăn chăn các hảnh vi lửa dao vi thiểu hiểu biết gây thiệt hai

'Bộ luật dan sự năm 2015 còn khẳng định, hợp đồng vi phạm hình thức

Tuy nhiên, do việc đăng ký quyển sử dụng đất tai cơ quan quan ly đất đai chưa điễn ra niên việc chuyển quyên chưa có hiệu lực Hay nói cách khác, cho đủ hợp đông chuyển nhượng đã có hiệu lực thi quyên sử dung đất vẫn chưa chính thức được chuyển từ người chuyển nhượng sang người nhận chuyển nhượng.

Da vay, hop đồng chuyển nhương quyển sử dụng đất không phải vi thé

ma không còn hiệu lực Thời điểm đăng ký dat đai cũng là thời điểm có hiệu

lực của hop đồng thi quy định bắt buộc về diéu kiên công chứng đối với hop

đẳng chuyển quyển sử dụng đất là một việc hành chính hóa quan hệ dân sự

quy định trong Luật đốt đai

"Với tranh chấp vẻ quyển sử dụng đất, cơ quan giải quyết tranh chấp

không khó để Ái é

nhương, Phương án giải quyết hậu quả phap lý kèm theo moi la van để dang

tản

Kết luận Chương 1

"Trong Chương I, trên cơ sở nghiên cứu một số vẫn dé lý luận chung và

quy định pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

trên phương điện khách quan vả chủ quan đưa ra khái niệm vẻ hợp đẳng

chuyển nhượng quyên sử dụng đất “Hop đồng ciuyén nhượng quyén sử dung đất là sự thôa thuận giữa các bên, theo đó người sử dung đất cimyễn nhượng.

theo quy định Luật đắt dai cho bên ida; bên ita thực hiện quyén ngiữa vụ

theo hợp đồng với người sử dung đất Hợp đồng cimyễn nhượng quyền sit dung đất là sự chmyễn dich quyền sử dung đất từ người có quyền sử dung đắt sang người khác theo một trình te thi tue, điều kiện do pháp luật uy định: Phan tích đặc điểm trên các căn cử pháp lý Bên cạnh đó, tác giã phân tích các vấn dé yêu tô của hợp đông để hình thành hợp đông chuyển nhượng quyền sử:

dụng đất

CHƯƠNG 2

THUC TRẠNG PHÁP LUAT VE HỢP DONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG BAT

2.1 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Dot đai và quyển sử dụng dat có những đặc tính hết sức riêng biệt

niên có rat nhiều yêu tổ ảnh hưởng đền quan hệ chuyển nhượng quyên sử dung đất Dat đai luôn cổ định, bat biển vả chịu ảnh hưởng sâu sắc vé tập quán sinh hoạt, diéu kiện kinh tế - xã hội của mỗi vùng mién Vé điều kiện chuyển

nhượng quyển sử dụng đất, Điêu 188 Luật đất đai năm 2013 quy định

Người sử dụng dat được thực hiên các quyên chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuế, cho thuê lại, thừa kể, tăng cho, thể chấp quyển sử dụng đất, gop vốn‘bang quyển sử dung dat khi có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhân,trừ trường hop quy đính tại Khoản 3 Điều 186 va trường hợp nhân thừa kếquy định tại Khoản 1 Biéu 168 của Luật này, b) Bat không có tranh chap; )

Quyên sử dung đất không bị kê biên để bao đảm thí hanh an; đ) Trong thời

han sử dung đất" Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiến các quyển

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lai, thừa kế, ting cho quyển

sử dung dat; quyền thé chấp quyền sử dung đất, góp vốn bằng quyền sử dungđất còn phải có đủ điều kiến theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 199,

193 và 194 của Luật dat đai năm 2013 Việc chuyển đổi, chuyển nhương, cho thuê, cho thuê lai, thửa kể, tăng cho, thé chấp quyên sử dung đất, góp vốn ‘bang quyền sử dung đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký dat đai va có hiệu duc ké từ thời điểm đăng ký vào số địa chính.

3.1.1 Các điều kiện chung về chuyên nhượng quyên sứ dung đất

‘Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thi người sử dung

đất được chuyển nhượng quyên sử dụng đất khi có đẩy đủ các điều kiên sau đây.

* Có giấy chứng nhận quyển sử dụng đất

Theo Luật đất dai năm 2013, người có quyền sit dụng đất, quyển sở

hữu nha ở, quyền sỡ hữu công trình xây dưng, quyển sé hữu tải sản khác gắn

liển với đất déu được cấp một loại giấy chứng nhận là “Giấy chứng nhân quyển sử dụng đất, quyền sỡ hữu nhà ở vả tai sản khác gin lién với đất” nhưng với nội dung thông tin khác nhau tủy thuộc vao pham vi quyền của ho.

Tuy nhiên, các loai giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định của pháp luậtvẻ đất đai, pháp luật vẻ nhà ở, pháp luật vẻ xây dựng trước ngày 10/12/2009

vẫn có giá trị pháp lý va không phải đổi sang “

dụng đất, quyền sỡ hữu nhà ở va tai sản khác gắn liên với đất” Các loại giấy chứng nhân nay là chứng thư pháp lý để Nha nước sắc nhên quyển sử dụng

dây chứng nhân quyển sử

đất, quyên sở hữu nhà ở, tài sản khác gin liễn với đất hợp pháp của người có

quyền sử dung đất, quyền sỡ hữu nhà ở và quyền sỡ hữu tai sin khác gắn liễn

với đất Ngoài ra, người thừa kế nhân thừa kế quyển sử dụng đất vẫn được phép chuyển nhượng quyền sử dung đổi với đất được thừa kế đủ chưa có giây chứng nhân quyên sử dung đất, quyên sở hữu nha ở va tải sản khác gin liễn với đất, nhưng đã có đũ điều kiện để cấp giây chứng nhân đó Đối với trường

hợp tất cả người nhân thừa ké quyên sử dụng dat, quyền sở hữu nha ở, tai sản

khác gắn liên với đắt đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cự ở nước ngoài không thuộc đổi tượng được mua nha ở gắn lién với quyền sử: dụng đất ¢ tại Việt Nam, thi người nhận thừa ké không được cấp giấy chứng,

nhận quyển sử dung đất, quyển sở hữu nba 6 va tải sản khác gắn lién với đất

nhưng được chuyển nhượng quyển sử dụng đất thừa kế Người nhận thửa kế quyển sử dung đất được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng dat.

Người sử dung đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ

quan nha nước có thẩm quyên cấp theo quy định của pháp luật dat đai Giấy

chứng nhận quyển sử dung đất lá chứng thư pháp lý xc định mối quan hệ

hợp pháp giữa Nha nước với người sử dụng đất.

Trường hợp quyển sử dung đất của vợ chẳng thi trên giấy chứng nhân quyền sử đụng dat phải ghi họ vả tên của c hai vợ chồng,

Trường hợp thửa đất có nhiễu cá nhân khống cùng một hộ gia đình

hoặc không cùng một tổ chức sử dụng thi giây chứng nhận quyên sử dụng đất được cấp đến từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

Trường hop người sử dung đất được châm thực hiện nghĩa vụ tải chính.hoặc được ghi nơ nghĩa vụ tải chính thì phải thực hiện ong nghĩa vụ tai chính.trước khí thực hiện các quyền.

Trường hop đổi tượng chuyển nhượng là đất trong dự án xy dựng nhà ở để ban hoặc cho thuê, việc chuyển nhượng quyền sử dụng dat cùng toan bộ.

sư án chỉ được thực hiện sau khi có giầy chứng nhân và đáp ứng đây đủ điềukiên theo quy định của pháp luật.

* Dat không có tranh chấp

hi một tai sản đang có tranh chấp đồng nghĩa với việc một người khác

có thé đang có quyền, lợi ích liên quan đến tài sẵn đó, nên việc định đoạt tai sản trong các trường hop nay có thé bi anh hưởng đến quyển, lợi ích chính đáng của người liên quan và có thể kéo theo trình trạng kiện tụng tranh chấp ‘Vi thể, một mặt dé bão đảm quyền, lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có

liên quan, mặt khác, nhằm trảnh tinh trang tranh chấp vé sau nảy, pháp luật

thường không cho phép các chủ thể định đoạt về mua bán, chuyển nhượng các tải sản đang có tranh chấp.

Thực tế vi không muốn cho người sử dụng đất chuyển nhượng quyền.

sử dung đất đó nên có người đã tao ra lý do tranh chấp Khi đó, các cơ quan

nhả nước có thẩm quyên về quan ly dat đai, các tổ chức có liên quan đến việc thực hiện thi tuc vé chuyển nhương quyên sử dung đất déu tam đừng việc

thực hiện đó cho đến khi tranh chấp được giải quyết Đây là việc nguy tao lý do tranh chấp với mục đích ngăn cén quyển chuyển nhương chính ding la ảnh vị xâm phạm đến quyền sở hữu tải sản của người sử dụng đất và có thé ay thiệt hai lớn cho họ nếu như họ mat cơ hội chuyển nhượng quyền sử dung đất để tạo von kinh doanh, sẵn xuất.

Khai niệm "tranh chấp đất dai” được ghi nhân tai Khoản 23 Điểu 3

Luật đất đai năm 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp vẻ quyền, nghĩa vụ.

của người sử dung đất giữa hai hoặc nhiễu bên trong quan hệ đất đai” Nộidung tranh chấp trong tranh chấp đất đai la quyền và nghĩa vu của người sửdung đất, tuy nhiền, "quyển và nghĩa vụ cia người sử dung dat” la một khái

tiệm quá rộng va sự quy định thiểu tính cụ thể nay đã dẫn đến tình trạng việc

gj liên quan đến đất đai déu được coi là tranh chấp đất đai Hiện đã có nhiều

định nghĩa vẻ tranh chấp đất đai, chẳng han: “Tranh chấp đất đai là sự bat đẳng, mâu thuẫn hay ung đột vẻ lợi ích, về quyển va nghĩa vụ giữa các chữ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đắt đai” hoặc "Tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dat đai vẻ

quyền và ngiấa vụ trong quá trình quan lý va sử dụng đất”

Nhiéu nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai Theo đó tranh chấp vẻ

mốc giới, quyển dia địch tuy cũng là một dạng tranh chấp đất đai nhưng khi

quyền sử dụng đất được chuyển nhượng van không ảnh hưởng đền quyên của người đang tranh chấp vì theo quy định của pháp luật, chủ thể nhận chuyển.

nhượng quyển sử dung đất là người tiếp tục phải thực hiện các nghĩa vụ đổivới quyển dia dịch Vì vậy, các tranh chấp này không làm mất đi quyển

chuyển nhượng quyên sử dụng dat.

Pháp luật vé đất đai hiện hành quy định rằng, khi có tranh chấp đất đai

thi khuyến khích các bên tự hòa giải, khi các bên tranh chấp không hòa giải

được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa.

gai Trường hợp đã được hòa giải tai Uy ban nhân dân cấp xã ma không thành thì các bên có quyển khối kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyển theo quy định của pháp luật vẻ tố tụng dân sự Khi các bên có sự bat đồng về

quyền và nghĩa vu đối với nhau nhưng sau đỏ tự hỏa giải và không có bên nào

gửi đơn yêu câu cơ quan nha nước có thẩm quyển giải quyết thi có là tranh

chấp không

Tranh chấp đất đai chính la tranh chấp vé quyển, nghĩa vụ giữa các bên

đương sự nên thủ tục giãi quyết tranh chấp nay phải thống qua con đường tổ

tụng Do vậy, chỉ khi nao một bên đã gửi đơn yêu câu ủy ban nhân dân cấp cơsở giải quyết tranh chấp quyên và nghĩa vụ liên quan đến đất dai mới bị coi là

đất đang có tranh chấp Mặt khác, người sử dung dat chỉ không được chuyển nhượng quyển sử dụng đất nếu tranh chấp đó đang được Tòa án có thẩm quyền thụ ly để giải quyết.

Người sử dụng đất được phép chuyển quyển sử dụng đất khi đất đó

không có tranh chấp Tranh chấp giải quyết vé dit đai sây ra do nhiễu nguyên.

nhân, có thể lả vi phạm quyển sử dụng đất, thực hiện không đúng các quyền.

và ngia vụ khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai trong quá trình quản lý

cũng như sử dung Để dn định các quan hệ trong chuyển quyền sử dung đất thì phải giãi quyết các tranh chấp vé quyền sử dụng đất Khi chưa giải quyết một cách triệt để các tranh chấp, là chưa xác định được rõ rang, cụ thể quyền và nghĩa vụ cũng như trách nhiệm của các bên thi việc chuyển quyền sử dung đất không thể thực hiện được.

* Dat không bị kế biên để đảm bao thi hành án

Mục dich cia việc ké biên tai sẵn là nhằm bảo đăm hiệu lực thi hảnh

ân án, quyết định trên thực tế Theo quy đính của pháp luật vé thi hảnh án.

dân sự thì chỉ được kê biên tải sản thuộc sở hữu của người phải thi hanh án

nên quyền sử dung đất đã bị kế biên lả một loại tài sản thuộc sở hữu cia

người sử dụng đất nhưng vi mục dich trên, pháp luật đất đai không thừa nhân.

các hợp đổng chuyển nhượng quyển sử dụng đất nếu đối tượng chuyển

nhượng đã bi kế biên

Theo quy định của pháp luật về thi hảnh án dân sw thì quyền sử dung đất có thể bị kê biên trước khi các bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng, quyền sử đụng đất và cũng có thé bị kê tiên kể cả khi quyền sử dung đất đó đã được chuyển giao cho người khác theo hợp đông chuyển nhượng quyền sử

dụng đất

Kê biển, xử lý tải sản của người phải thi hành án là một biên pháp

cưỡng chế thi hành án được quy định tại Khoản 3 Điều 71 Luật Thí hành án dân sự năm 2014 và được hướng dẫn tại Điển 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP, Điều 4 Thông tưliên tịch số 11/2016/TTLT-B TP-TANDTC-VKSNDTC.

Pháp luật quy định các tài sản không được kê biên tại Điều 87 Luật thihành án dân sự năm 2014 Theo đó, các tải sin dưới đây không được kê biên:

~ Tài sin bị cảm lưu thông theo quy định của pháp luật, tải sản phục vu quốc.phòng, an ninh, lợi ích công công, tải sản do ngân sách nha nước cấp cho cơ

quan, tổ chức.

"Tai sản sau đây của người phải thi hành án là cá nhân

+ Số lương thực đáp ứng nhu câu thiết yêu của người phải thi hảnh án va gia

inh trong thời gian chưa có thu nhập, thu hoạch mới,+ Số thuốc cân ding

+ Vật dung can thiết của người tan tật, vat dung dùng để chăm sóc người ốm,

hong, chữa bênh của người phải thi hành án và gia

+ Đổ đũng thờ cing thông thưởng theo tập quan ở dia phương,+ Công cụ lao

đông can thiết, có giá ti không lớn được dùng lâm phương tiện sinh sống chit yêu hoặc duy nhất của người phai thi hành án vả gia đình,

+ Đỏ dùng sinh hoạt cân thiết cho người phải thi hanh án và gia dinh.”!

— “Tải sản sau đây của người phải thí hành án lả doanh nghiệp, hop tác xã, cơsở sản xuất, kon đoanh, dich vu:

+ Số thuốc phục vụ việc phòng, chữa bệnh cho người lao động, lương thực,

thực phẩm, dụng cụ va tải sản khác phục vụ bữa ăn cho người lao động,

+ Nhà tré, trường học, cơ sở y tế và thiết bi, phương tiện, tải sản khác thuộccác cơ sở nay, néu không phải là tat sản để kinh doanh,

+ Trang thiết bị, phương tiên, công cu bão đảm an toàn lao đông, phòng,

chéng cháy nỗ, phòng, chống 6 nhiễm môi trường "2

“Trường hợp chưa sắc định được phin quyển sỡ hữu tải sản, phan

quyển sử dung đất của người phải thi hành án trong khối tải sin chung để thi hành an thi Chấp hành viên phải thông bao cho người phải thi hành án và những người có quyển sé hữu chung đối với tai sin, quyền sử dụng đất biết để họ tự thỏa thuận phân chia tải sẵn chung hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục tổ tung dân su Hết thời han 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông.

‘bao mà các bén không có thỏa thuận hoặc théa thuân vi phạm quy định củapháp luật hoặc thỏa thuận không được và không yêu cầu Téa án giải quyết thiChấp hành viên thông báo cho người được thi hành án có quyên yêu câu Tòaán ác định phan quyên sở hữu tai sản, phn quyển sử dụng đất của ngườiphải thi hành án trong khối tài sản chung theo thủ tục tổ tung dân sự Hit thờihan 15 ngày, kể từ ngày nhân được thông báo mà người được thí hành án.không yêu cầu Téa án giải quyết thi Chap hành viên yêu câu Tòa án xác định

2 Văn bản hợp nhất 13/VBHN _VPOH năm 2018 cia Luật thi hành án dân sự năm 2008 ? Văn bản hợp nhất 12/VBHN _VPOH năm 2014 cũa Luật thi hành án dân sự năm 2008

phan quy

trong khối tai sản chung theo thủ tục tổ tụng dân su”?

Đối với mức phạt khi chuyển nhượng đất đang bi kê biên

“LPhat tiên từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đổi với hảnh vi tư y

chuyển nhương, ting cho, cho thuê, cho thuê lai, thé chấp, gĩp vốn bing quyền sử dung đất khi chưa cĩ Giấy chứng nhên quyền sử dụng đất, đắt đang cĩ tranh chấp, đất dang bi kê biên để bảo dim thi hành án, dat đã hét thời han sử dụng nhưng khơng được cơ quan nhả nước cĩ thẩm quyền gia hạn.

sử hữu tải sản, phan quyền sử dụng dat của người phải thi hành án.

2 Biên pháp khắc phục hau quả

Buéc nộp lại số lợi bat hợp pháp cĩ được do thực hiện hành vi vi phạm quy

định tại Khoản 1 Điều nay"*

* Trong thời hạn sử dung đất Tuy thuộc vảo mục đích sử dung đất, căn.cử sác lập quyền sử dung đất mả thời hạn sử dụng đất sẽ cĩ sự khác nhau.

Mất khác, về cơ ban, quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng nêu được

xác lập thơng qua việc được nhà nước giao đất, cho thuê đất va trễ tiễn một

lên cho cả thời gian thuê Vì vậy, thời han sử dung dat cĩ thể xác định được

thơng qua căn cứ sác lập quyển sử dung dat và cho thơng qua quy định véthời hạn sử dung đất của pháp luật vẻ đất đai Theo quy đính của pháp luậthiện hành thi thời han sử dụng đắt bao gồm hai loại: “Dat cĩ thời hạn sử dung

dn đính lâu dài, bao gồm đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng, đất nơng, nghiệp do cơng đẳng dân cư sử dung”, "đất rừng phịng hộ, đất rừng đặc

dung, đất rừng sản xuất lả rừng tự nhiên, đất thương mại, dich vụ, dat cơ sỡ> Sữa đồi, bỗ sung Điều 74 Luật thi hành án dân sự sim đổi bỗ sung năm 2014

* Khoản Ì Điều 13 Nghĩ inh số 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 quy dh về trýchuyên quyền sử đụng dit kê khơng đã đều liền heo quy dh tạ Điệu 1S8 của Laat

Đất đu năm 2013

Ehộn 3 Điều 131 của Luật Đắt dai năm 2013

sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia định, cá nhân dang sử dung én định ma

không phải là đất được Nha nước giao có thời han, cho thuê, đất xây dựng tra

sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; đất xây dựng công trình sự nghiệp thuộc các ngành vả lĩnh vực về kinh tế, văn hóa, xã: hội, y tế, giáo duc và dao tao, thé duc thé thao, khoa học va công nghệ, môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất cơ sở tôn giáo”Š, dat tín ngưỡng, đất giao thông, thủy loi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây

dựng các công tình công cộng khác không có mục đích kinh doanh; đất làm

ghia trang, nghĩa địa, dat tổ chức kinh tế chuyển mục dich sử dụng từ dat phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dung én định

lâu dai; “Dat sử dụng có thời han, bao gồm đất nông nghiệp đối với hô gia

đính, cả nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp” la 50 năm Khi hết thời hạn, hộ

gia đính, cá nhân trực tiếp sẵn xuất nông nghiệp nêu có nhu cầu thì được tiếptục sử dung đất theo thời han quy định tai khoản này, thời hạn cho thuê đấtnông nghiệp đổi với hộ gia định, cả nhân không quá 50 năm Khi hết thời hạnthuê đất, hộ gia đính, cả nhân nêu có nhu câu thì được nhà nước xem xét tiếptục cho thuê đất, tổ chức để thực hiên các dự án đầu tư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoài để thực hiện các dự

án đâu từ tại Việt Nam được xem sét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc.

đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm; đối với dự án có vốn đâu tư lön nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bản co điều kiện kinh tế

- xã hồi khó khăn, địa bản có điều kiến kinh tế - xã hội đặc biết khó khăn macân thời han dai hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê dat không quá 70 năm,

Điều 159 cũa Luật Đất dai nấm 2013

7 Ehodn 1, Khoản 2, Điểm b Khodn 3, Khodn 4 và Khodn 5 Điều 129 cũa Luật dat dai năm,

2013