Luận văn thạc sĩ Luật học: Hợp đồng tặng cho nhà ở theo qui định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và thực tiễn thực hiện tại một số văn phòng công chứng trên địa bàn thành phố Hà Nội

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯ PHÁP TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI.

LÊ THỊ HỎNG

HOP DONG TANG CHO NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CUA BO LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015 VÀ THỰC TIEN THỰC HIEN TẠI MỘT SỐ VĂN PHÒNG CÔNG CHUNG TREN DIA BAN

THÀNH PHÓ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC (Định hướng ứng dụng)

HÀ NỘI, NĂM 2021

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ THỊ HỎNG

HOP DONG TANG CHO NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CUA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015 VÀ THỰC TIEN THỰC HIEN TẠI MỘT SỐ VĂN PHONG CÔNG CHUNG TREN DIA BAN

THÀNH PHÓ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành : Luật Dân sự và Tố tụng dân sự Mãsế — :8380103

HÀ NỘI, NĂM 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan day là công trình nghiên cửu khoa học độc lập củariêng tôi

Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn chưa được công bồ trong

ôu trong luận văn là trung thực, có nguễn gắccông trình nào khắc Các số

rérémg, được trích dẫn theo ding quy dinh.

Tôi cam Rết chịu hoàn toàn trách nhiệm về tính chính xác và trung thực

cũa luận vẫn này

Tac giả lận van

LỜI CẢM ƠN

1ời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến PGS T5:

Trân Tht Huệ - Giảng viên Khoa pháp luật Dân sue trường Đại học luật Hà

Nội là người đã trực tiếp hướng dẫn luận văn của tôi Trong suốt quá trinh

nghiên cửa và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự giúp để và tân tinh

Tướng dẫn của Cô.

Tôi xin chân thành eden ơn các th

biệt là các giảng viên trong Khoa pháp luật Dân suc trường Đại hoc Ludt Hà

dat các kiến thức chuyên sâu quo} báu trong suốt quá trành học Tập đỗ tôi có những nền tang kiến thức vững chắc trong quá trình nghiên cit và hoàn thiền luận văn Đông thời, tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến các thay, 6 Khoa Sau đại học, trường Đại học Ludt Hà Nội đã giúp a6 và hỗ trợ tôi

rong chăng đường hoc tập vừa qua và thực hiện các thủ tue trong quá trìnhToàn thành luận văn

“Một ld niữa tôi xin trân trong cảm on!

cô giáo trong và ngoài trường, đặc

DANH MỤC CÁC TỪ VIET TAT

BLDS Bồ luật Dân sự

HĐTCBĐS : Hop đẳng tặng cho bat đông sản

HĐTCNƠ _ : Hợp đổngtăng cho nhà ở

HĐTCTS :Hơp ding ting cho tai sản

QsDB Quyền sử dung đất

MỤC LỤC

MỞĐẦU 1 1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu dé tài 3 3 Đối trong và phạm vi nghiên cứu 4

3.1 Bai tượng nghằn cứu 4

4, Mue dich và nhiệm vụ nghiên cứu 5

41 Mục đích nghiễn cine 542 Nhậm vụ nghễn cứu 6

5 Phương pháp nghiên cứu 66 Những đóng gop mới của luận văn 6

7 Kết cau của luận văn ÿ

CHUONG 1: MOT SỐ VẤN BE LÝ LUẬN VE HOP BONG TANG

1.1 Khái niệm, đặc của hợp đồng tặng cho nhà ở 8

LLL Khải mâm hop đồng ting cho nhà 6 81.1.2 Đặc đẫễu của hợp đẳng ting cho nhà ở in

1.2 Phân loại hợp đông tặng cho nhà ở 16

1.2 1 Căn cức chủ thé của hop đồng tăng cho nhà ở 17 1.2.2, Căn cứ hành thức hợp đồng tăng cho nhà ở 17 1.23, Căn cứ sự lận làm ảnh hướng din việc nhận nhà ở tặng cho 18

13 Ý nghĩa pháp lý của các quy định về hợp đồng tặng cho nhà ở 19

1ã 1 Đi với vã hội 1913.2, ĐI với Nhà ước 19

144 Khái quát quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho nhà ở 30 CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CUA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015 VE HOP BONG TANG CHO NHÀ Ở 4 2.1 Quy định chung về hợp đồng tặng cho nhà ở 4

3.1.1 Chỗ th cũa hop đồng tặng cho nhà ở 42.1.2, Điều kiện của nhà ở tăng cho 3

2.1.4, Hình thúc của hợp đồng tăng cho nhà ở 38

31.5 Thời diém phát sinh hiệu lực cũa hợp đồng tăng cho nhà ở 40

111.6 Cham ditt hop đẳng tăng cho nhà ở 41

2.2 Quy định về hợp đông tặng cho nhà ở có điều kiện 4

2.2.1, Điều hận ting cho trong hợp đồng tăng cho nhà ở có đều kien 4

2.2.2, Chủ th thục hiện điều kiện tăng cho 452.23, Thời đẫm thực hiện đều hên 46

2.24, Trách nhiệm pháp lý của các chủ thể trong tăng cho nhà ở có điều kiện 4T

2.3 Đánh giá quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về hợp đông tặng.

381 Những wn diém đã đạt được 48 38.2 Những han chế cẩn khắc phục 4Ð

CHUONG 3: THỰC TIEN THỰC HIỆN QUY ĐỊNH VE TANG CHO NHÀ Ở TẠI MỘT SỐ VĂN PHÒNG CONG CHUNG TREN DIA BAN THÀNH PHO HÀ NỘI VÀ MỘT SO KIEN NGHỊ, GIẢI PHÁP HOÀN.

THIỆN BT

3.1 Thực tiễn thực hiện quy định về hợp đông tặng cho nhà ở tại một số

văn phòng công chứng trên địa bàn thành phố Hà Nội st

4.1.1, Tinh hình tục kiện pháp luật về hop đồng tang cho nhà ở tai các văn phòng

cổng chứng 51

3.1.2, Những vẫn đề Khó khăn, bắt cập Nư thực hiện qnp định về hop đẳng tăng cho

3.13 Nguyên nhân của những khó Nhãn, bắt cấp lửủ thực hiện quy định về hợp

ding tăng cho nhà ở tat các văn phòng công chứng, áp

32 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng tặng cho nha 70

3.2.1, Một sổ kiến nghị hoàn tiện pháp luật về hop đẳng tăng cho nhaé 70 43.2.2 Một số giã pháp năng cao hiệu qua Hare hiện pháp luật về hop đẳng tăng

sho nhà ở T5

KẾT LUẬN oa

MỠĐÀU 1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Khi cuộc sống chuyển từ hình thức du cư sang định cư, từ việc sốngtrong những hang động thiên nhiên hay đã được gia công thô sơ, con người đã

phat triển và xây dựng nhà ở để lêm nơi trú ngụ, bão vệ con người tránh thú

dữ va những tác đồng xau của thiên nhiên, thời tiết đồng thời là không gian

chung sinh hoạt đáp ứng cả về đời sông vật chất va văn hóa tinh thân cia các

thành viên trong gia đính Trong xã hội hiến đại ngày nay, cùng với sự phát

triển kinh tế va gia tăng dân sổ, nhà ở đã trở thảnh méi quan tâm hang đâu của

mọi tang lớp trong xế hồi Nha ở không chỉ là noi dm bao cuộc sống ma còn1à một trong những loại tải sản có giá tri truyển đời từ thể hệ này sang thể hệkhác đồng thời có giá trị lớn về kinh tế trên thi trường,

"Với nhiêu người, nhả ở là tải sản tích lũy cả đời mang nhiễu gắn bó vẻ

‘mt tinh thân, kỹ niệm; việc chuyển giao quyển sở hữu nha ỡ cho người khác da phan và lý do kánh tế hoặc mang tính truyền thửa trong gia đình, có ý nghĩa

vẻ tinh thân, tinh cảm Do vay, việc tăng cho nhà ở là một nhu câu tắt yếu vàphé biển của xã hội Với một loại tài sản đấc thù va giá trị như nhà 8, việctặng cho nhà ở cần phải lập thành van bản và phải tuân thủ những quy đínhcủa pháp luật vẻ cã nội dung va hình thức của văn bản.

Với vai trở là "luật chung" của hệ thống pháp luật tư, từ các BLDS

trước đây va BLDS năm 2015 đã tao ra hành lang pháp lý quan trong để áp

dụng thống nhất các nguyên tắc va quy định đổi với HĐTCTS nói chung vaHĐTCBĐS nói riêng Từ quy định chung của BLDS, các quy đính trong luật

chuyên ngành như Luật Nhà ở, Luật Công chứng đã quy định cụ thể

thống nhất trong áp dụng pháp luật về HĐTCNƠ

Tuy nhiên, cùng với sự phát triển nhanh chóng của nên kinh tế thi

trường, các mỗi quan hệ zã hội và quan hệ pháp luật ngày cảng đa dạng vàphức tap; nhiều quy định của pháp luật không côn phù hợp để diéu chỉnh các

môi quan hệ nảy Thực tiễn áp dung cho thấy, việc tăng cho tai sản diễn ra

tương đôi đa dang va phong phú, nhiều van để phức tạp phát sinh nhưng chưa

có sự áp dụng thông nhất dẫn đền những tranh chấp về HĐTCNƠ chiếm tỉ lệ

có sự

cao trong các tranh chấp dân sự Mét trong những nguyên nhân dẫn dén tinh trang trên là quy định pháp luật vẻ HĐTC mới chỉ dừng lại ở nguyên tắc chung, chưa có quy định chỉ tiết, cụ thể, chưa kịp thay đổi để giải quyết các

vướng mắc mới phat sinh trong quan hệ tăng cho Không chỉ vây, việc thiều

các văn bản hướng dẫn thí hành, giã thích liên quan đổi với các luật chuyên ngành liên quan khác dẫn đến việc hiểu va áp dụng pháp luật khác nhau cũa các cơ quan, tổ chức có thẩm quyển khi thực hiện công chứng, chứng thực.

HĐTCNƠ, đăng ky quyển sở hữu nhà ở va giải quyết các tranh chấp vẻ HĐTCNƠ của Téa án.

Vi vậy, việc nghiên cửu những quy đính mới nhất của pháp luật vẻ

HĐTCNƠ trong BLDS năm 2015 va đổi chiéu với thực tiễn thực hiện việc

chứng nhận HĐTCNƠ tại các tổ chức hanh nghé công chứng là cấp thiết để

đánh gi tính hiệu quả, nguyên nhân của những hạn ché và vướng mắc trong

quy định về HĐTCNỢ, từ đó hạn chế các tranh chấp xảy ra Với những lý do trên, tác gi chọn dé tài “Hop đẳng tăng cho nhà 6 theo quy định cũa Bộ luật dn sự năm 2015 và thực tiễn thực hiện tại một số văn phòng công chứng trên

dha bản thành phổ Hà Nội” làm đê tai luận văn thạc s.

2 Tình hình nghiên cứu dé tài

HDTCTS là một loại hợp đồng phổ biển và quan trong trong đời sống xã hội Do vậy, HĐTCTS nói chung và HĐTCBĐS nói riêng luôn là dé tải

khoa học được quan tâm nghiên cứu với nhiễu công trình nghiên cứu đượcđăng trên các tạp chí, giáo trình giảng day của các cơ sỡ đảo tao ngành luật,

khóa luật tốt nghiệp, luận văn thạc sĩ, luân án tiên si, Mỗ tác giã sẽ có

những cach tiép cân khác nhau, có dé tài nghiên cứu chuyên sâu vẻ lý luận, có

để tài nghiên cứa trong thực tiễn áp dụng nhưng tưu trung déu với mục đích góp phần xây dựng hệ thống pháp luật hoàn thiện hơn, đáp ứng điều chỉnh các mới quan hệ luôn thay đổi không ngừng Có thể nêu ra một số công trình nghiên cứu tiêu biểu như sau:

- Luận án tiền đ luật học của Lê Thi Giang (2019) vẻ “Hop đồng tăng,

cho tài sản theo pháp luật Việt Nam — Một số vẫn để I inden và thực tin".Luận án tập trung nghiên cứu va làm rổ các cơ sở của việc xây dựng pháp luật

về HĐTCTS trên thé giới nói chung va ở Việt Nam nói riêng La công trình nghiên cứu toàn diện, sâu sắc về bản chất, đặc điểm pháp lý, phân tích, bình luên, đưa ra những wu, nhược điểm về các quy định của pháp luật vé

HĐTCTS Từ những hạn chế, bat cập, tac giả đưa ra những kiến nghị nhằm.hoàn thiện các quy định chung vé HĐTCTS.

- Luận văn thạc sĩ luật học của Hé Xuân Thang (2017) vé “Hop đẳng.

Tặng cho quyền sie đàng đất theo pháp luật Việt Nam hiện ney” Luận văn đãnghiên cửu và làm rổ những cơ sở lý luân vẻ hop đồng tăng cho QSDĐ, phântích tăng cho tài sin theo pháp luật của một số quốc gia trên thé giới Đồng

thời trên cơ sỡ lý luận, tác giả cũng đưa ra phân tích vẻ thực tién áp dung

pháp luật về hop đẳng tăng cho QSDĐ tại Tòa án Từ đó, tác giả đưa ra một

số giai pháp nhằm hoàn thiện các quy đính vẻ tăng cho QSDB và tăng cường hiệu quả việc áp dụng các quy định về hợp đồng tặng cho QSDĐ để giải

quyết những van dé liên quan.

- Luận văn thạc s luật học của Lỗ Thị Kiểu Linh (2020) về “Hop đồng Tặng cho nhà 6 theo qui đừh của Bộ luật Dân sự năm 2015 và thực tiễn thí

ham tại 16 chức hành nghề công chứng" Luận văn đã nghiên cứu một số

đề chung về HĐTCNƠ va công chứng HĐTCNƠ, thực tiễn công chứng loại

hợp đồng này tại các tổ chức hành nghề công chứng, từ đó đưa ra một số đính

hướng, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt đồng nay.

- Luận văn thạc sĩ luật học của Lê Anh Ngọc (2020) vé “Hop đồng tăng,

cho quyền sử dung đắt theo uy đmh của pháp luật dân sự Việt Nam và thực

tiển thi hành tại một số tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn quân Long Biên, thành phổ Ha Nội” Tác giả tập trung nghiên cứu những vẫn để lý luên về QSDĐ va hợp đồng tăng cho QSDĐ Đồng thời, Luôn văn đã có những phân tích vé thực trang, thực tiễn áp dung tại một sé văn phòng công

chứng trên dia bản quận Long Biên, thánh phô Hà Nội, đưa ra một số vướng

mắc, bất cập còn tổn tai va kiến nghị nhằm hoản thiện pháp luật vẻ hợp đồng

tặng cho QSDB.

- Luận văn thạc sĩ luật học của Vũ Minh Tiến (2020) về “Hop đẳng Tặng cho bắt đông sản theo pháp luật dân sự Việt Nam’ Tác giã đã trình bay

một số van dé lý luân về HĐTCBĐS, phân tích thực trạng pháp luật hiện hành về HDTCBDS và thực tiễn thực hiện tại Việt Nam Qua những nghiên cứu

đó, tac giã đưa ra một số kiến nghị nhằm hoản thiên pháp luật va nâng cao

hiệu qua áp dụng pháp luật về HĐTCBĐS

- Bài tap chí của Vũ Thi Hồng Yến, "Bình hiển quy định của Bộ luật

Dân sự năm 2015 về hợp đồng tặng cho tài sản”, Tap chi Nhà nước và Pháp Judit, S6 9/2018, tr 36 - 43 Bai viết tập trung phân tích về ban chất pháp lý của HĐTCTS và bình luận về những bat cập, thiếu sót trong các quy định của

BLDS năm 2015 về HĐTCTS

- Bai tap chí của Tuần Dao Thanh, Phạm Thu Hang, “Ban về điều kện rong hợp đồng tăng cho tài sản", Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, $6 9/2014,

tr 45 - 40 Bai viết đưa ra va phân tích các yêu tổ của điện kiện tăng cho

trong HĐTCTS qua hoạt động công chứng của các tổ chức hành nghề công

chứng đồng thời chi ra các bat cập liên quan đến điều kiện tăng cho tai sẵn.

Tuy đã có nhiễu công trình nghiên cứu về HĐTCTS cũng như các công,

trình nghiên cứu riêng về hợp đông tăng cho loại tai sản đặc biệt như QSDĐ.

nhưng lại có ít nghiên cứu vẻ HĐTCNƠ, một loại tải sin với những đặc thủ

tiêng biệt được điêu chỉnh bối một văn bản luất riêng là Luật Nha 6, đặc biệt

trong việc đánh giá thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật khi công chứng HĐTCNƠ của công chứng viên tại các tổ chức hành nghề công chứng.

Do vậy, việc nghiên cứu HĐTCNƠ theo quy định của BLDS năm 2015 và

thực tiến áp dụng trong hoạt đồng công chứng loại hợp đồng nay là thực sựcần thiét nhằm phân tích, đánh giá va đưa ra các kiến nghị hoàn thiện, ápdụng thống nhất không chỉ trong lĩnh vực công chứng mã còn trong các lĩnh‘uc hành chính, tu pháp khác liên quan trong giai đoạn hiện nay.

3 Đối trong và phạm vi nghiên cứu

3.1 Bai lượng nghằn cứu

Đối tương nghiên cứu của luên văn là những vấn để lý luận vẻ

HDTCNG, từ đó phân tích sâu hơn về những quy đính của BLDS năm 2015

về HĐTCNƠ, việc công chứng HĐTCNỞ và thực tiễn áp dụng tại một số văn phòng công chứng trên địa bản thành pho Ha Nội.

4.2 Phạm vi nghiên cin

Pham vi nghiên cứu vẻ nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu một số

vẫn để lý luên cơ bản về HĐTCNƠ, Từ đây tạo tiễn dé để luên văn di sâu vao

nghiên cứu các quy định của BLDS năm 2015 về HDTCNO, đồng thời có sự

phân tích, đổi chiếu với các quy định liên quan được cụ thé hóa trong các

Luật chuyên ngành, từ đó đưa ra các đảng gia về những quy đính của BLDS

năm 2015 vẻ HĐTCNƠ Đồng thời, luận văn phân tích về thực tiễn thực hiện công chứng HDTCNG tại một sé tổ chức hành nghề công chứng tại Ha Nội

Qua đó, tác gid đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện quy định về HĐTCNƠ.

Pham vi nghiên cứu vẻ thời gian: Luận văn chủ trong nghiên cứu quy

định về HĐTCNƠ tại các văn ban pháp luật đang có hiệu lực thi hành như

BLDS năm 2015, Luật Bat dai năm 2013, Luật Nha ở năm 2014, Luật Công

chứng năm 2014 Tuy nhiên, Luận văn sẽ có sự so sảnh với các quy định tại

các văn bản pháp luật đã hết hiệu lực để đánh giá ưu điểm và hạn chế những quy định BLDS năm 2015 vẻ HĐTCNƠ Vé thực tiễn áp dụng, luận văn tập

trung nghiền cứu trong giai đoạn tir khi BLDS năm 2015 có hiệu lực đến thời

điểm hiện tai.

Pham vi nghiên cứu vẻ không gian: Công chứng là một lĩnh vực đặc

thù liên quan đến địa hat, do vay Luận văn nghiền cửu chủ yêu thực tiễn thực

hiện công chứng HĐTCNƠ tại mét số văn phòng công chứng trên dia bản

thành phổ Ha Nội

4 Mục dich và nhiệm vụ nghiên cứu.

41 Muc dich nghién cin

Việc nghiên cứu để tài nhằm nghiên cửu những vấn để lý luận của

HBTCNG theo BLDS năm 2015 nói chung và những van dé trong lĩnh vực

công chứng HĐTCNƠ nói riêng cùng việc áp dung trong thực tiễn lĩnh vực

công chứng HĐTCNƠ Từ đó, luân văn đánh gia tính thực tiễn của các quy định về HĐTCNƠ trong việc điều chỉnh các mỗi quan hệ xã hội và đưa ra

một số kiễn nghĩ tạo tiên dé dé các cơ quan lập pháp xem sét hoàn thiên hệ thông các quy định về HĐTCNƠ.

42 Nhậm vụ nghễn cứa

'Với mục đích nghiên cửu như trên, luân văn đặt ra những nhiêm vụ cầngiải quyết như sau.

Nghiên cứu và phân tích những vấn để lý luân vé HĐTCNƠ, đưa ra được khái niệm, nghiên cứu về đặc điểm riêng biệt vả nhận dạng của

HĐTCNƠ, vẻ hình thức và nội dụng của HĐTCNƠ Từ những nghiên cứu

chung về mất lý luận, luận văn cần áp sit phân tích những quy định của pháp

Tuật Việt Nam vẻ HĐTCNƠ, đặc biết là những quy định tại BLDS năm 2015.

Đánh giá thực tiến hoạt động công chứng HĐTCNƠ tại một số văn

phòng công chứng trên dia ban thánh phô Hà Nội, việc giãi quyết yêu câu

công chứng liên quan đến néi dung của HĐTCNƠ Tử những liên hệ với thực

tiễn hành nghề công chứng, đưa ra những khó khăn vả vướng mắc còn tôn tại

khi áp dụng quy định của pháp luật để giải quyết các yêu câu công chứng

HĐTCNƠ Từ đây, đúc kết va đưa ra những kiến nghị hoàn thiện pháp luật về HBTCNG và các giải pháp để nâng cao hiểu quả thực hiện

5 Phương pháp nghiên cứu

Để nghiên cứu các vẫn để của luận văn, tác giả đã dựa trên phương

pháp duy vat biện chứng va duy vat lich sử cia chủ nghĩa Mác ~ Lênin, quan

điểm của Đảng cộng sản Việt Nam, tư tưởng Hỗ Chí Minh trong tiến trình cải

cách, xây dựng va hoàn thiện về Pháp luật và Nha nước Xuyén suốt trong

luận văn, tác giã đã sử dụng các phương pháp để giải quyết nhiệm vụ nghiên

cứu luận văn đã đặt ra như Phương pháp phân tích, phương pháp so sánh đổi

chiều, phương pháp thông kê tổng hợp, phương pháp khảo sát thực tiễn.

6 Những đóng gớp mới của luận văn.

Trên cơ sở kế thừa những công tình nghiên cứu trước về HĐTCTS nói

chung và HĐTCNƠ nói riêng, luận văn đã đóng gop tiếp những vấn đẻ lý luận cơ bản về HĐTCNƠ như sy dựng khái niệm HĐTCNƠ, phân tích đặc

điểm chung của HĐTCTS vả những đặc điểm riêng biệt chỉ tổn tại ở

HDTCNG, ý nghĩa của HĐTCNƠ trong đời sông xã hội và công tác quản lý

của Nhà nước Từ những tiền dé của phân lý luận chung, luận văn đi sâu vảo

phân tích một cách toàn điện va day đủ các quy định của BLDS năm 2015 vẻ

'HĐTCNƠ, kể hop phân tích các quy định riêng biệt về HĐTCNƠ tại các luật

chuyên ngành như Luật Bat dai nãm 2013, Luật Nha 6 năm 2014 và trung cáctrình tự, thủ tuc công chứng hop đồng, giao dich tại Luật Công chứng nam2014

Luận văn cứng đi sâu vảo thực tiễn việc áp đụng các quy định của

BLDS năm 2015 về HĐTCNƠ trong hoạt động công chứng HĐTCNƠ trên

thực tế thông qua phân tích các sổ liêu hợp déng, đánh giá những kết quả đạt được và những vướng mắc, khó khăn khi áp dụng pháp luật trên thực tế Từ đây, luận văn đưa ra một số kiến nghĩ nhằm hoàn thiện các quy định vẻ HĐTCNƠ không còn phù hợp va để zuất một số giãi pháp để nông cao hiệu

quả thực hiện HĐTCNƠ

7 Kết cấu của luận văn.

Ngoài phan Mỡ đâu, phân Két luận, Danh mục tài liêu tham khảo, nội dung luân văn có kết cầu bao gồm 03 chương như sau:

Chương 1: Một số vấn đề ij luân về hợp đông tăng cho nhà 6 Chương 2: Quy dinh của BS luật Dân sự năm 2015 về Hop

cho nhà 6.

Chương 3' Thực tiễn tiực hiện quy định về tặng cho nhà ở tại một số văn phòng công chứng trên địa bàn thành phd Hà Nội và một số kiến nghị,

giải pháp hoàn thiện.

ig tặng

MOT SO VAN DE LÝ LUẬN VE HOP BONG TANG CHO NHAG 1.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng tặng cho nhà ở

LLL Khái miện hop đồng ting cho nhà ở

Nha ở là công trình sớm xuất hiện trong lich sit phat triển 2 hội của loài người Vì vậy, ngay từ ban đâu, có thể hiểu chung nhất nha ở là thực thé

vật chất nơi cư ngụ của con người Theo Tir điển tiếng Việt thi “Nha” được

hiểu là danh từ chỉ “công frinh xdy đựng cô mái, có tường vách để ở hay để

“ng vào một việc nào đó", Cùng với sự quan lý và điều chỉnh của nha nước

vẻ các quan hệ xã hội, khái niệm “Wad ở" được quy định cu thể trong Luật

Nha ð Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Nhà ở 1a công trinh

xây dung với mục dich dé ở và phục vụ các nim câu sinh hoạt của hộ gia dink, cá nhân" Khái niệm này vẫn được giữ nguyên từ Luật Nha ở năm 2005 Có thé thay, một thực thé vật chất được coi là nha ở can có các đặc điểm sau:

-Một là, nhà ð là một hình thức của công trình sây dựng, Nhà 6 phải lả

một thực thể vật chất được tạo ra thông qua quá trình lao động của con người,

từ những vật liệu xây đựng và thiết bi được lắp đất vào công trình và được

liên kết định vị với đất theo những tiêu chuẩn va quy định của pháp luật về

xây dựng đối với từng loại nhà ở.

Hat là, mục dich của việc sử dụng nhà là dé ở, lá nơi cử trú của những, con người, thực hiện các nhu câu sinh hoạt vat chat của hộ gia đính, cả nhân

trong ngôi nha như ăn, uống, ngũ, nghĩ, va đời sống tinh than như gặp gỗ,giao lưu, sinh hoạt văn hóa, của các thành viên trong gia đình

Nhà ở Ja sẵn phẩm do con người tạo ra va củng với sự phát triển của kinh tế va đời sống xã hội, rất nhiều loại nha với đặc điểm xây dumg, kiến

trúc, đặc trưng, tinh chất va giả trì sử dụng khác nhau được quy đính tat Luậtnhả ở năm 2014 như nhà ở riêng lẽ, nhà chung cư, nhà ở thương mai, nhà ở

công vụ, nhà ở để phục vụ tải định cư va nha ở xã hội”, Mỗi loại nha ỡ có những quy định riêng về đối tương được sỡ hữu nha ở, tiêu chuẩn xây dựng,

'Ngôn ng học 2010), Từ adn ống Pe, Nd Teen Bich hot, Hi Nộ 609.

i 3 Lait Na Guan 2016

quy chế pháp lý va diéu kiện chuyển giao quyé

nhiền, với vai trò quan trong trong đời sống xã hội và kinh

vẻ nhà ỡ luôn phải được lập thành văn ban’.

Theo Lược thích tai Từ điển Tiếng Việt, động từ “fặng” được hiểu la

sở hữu khác nhau Tuycác hợp đồng

sang người khác mài

gi cổ” Như vêy, "tăng" là một hình thức khác của "lo" nhưng mang tinh

chất trang trọng hơn, thé hiện lòng quý mén, trên trong nhằm khen ngơi,

khuyến khích Tại một số Từ điển khác cũng có giải thích “tăng” là “cho để tố.

lồng quỹ mễn"5, “cho” là "chuyễn cái thuộc sở hit của mình sang thành của

người khác mà không đối lắp gi c'” Dù có nhiều cách điễn đạt khác nhau nhưng nhìn chung có thể hiểu “đăng cho” 1a việc chuyển cái thuộc sở hữu của

minh sang thành sở hữu của người khác mang tính chất tỉnh cảm, khen ngợi

hay khuyến khích người nhận ting cho ma không yêu cẩu đến bù hay nhằm.

"mục đích thương mại.

Tăng cho xuất phát từ ý chí và hành đông đơn phương của bên ting chotài sản, việc chấp nhân hay không chap nhận tăng cho của bên được tặng cho

sẽ din đến những hậu quả pháp lý khác nhau, quan hệ tăng cho sẽ chuyển

iển thành hợp đồng tặng cho hoặc không, Qua nghiên cứu pháp luật của mộtsố quốc gia trên thể giới, ting cho được tiếp cân và quy định dưới hai góc đôpháp lý khác nhau: Tặng cho là một loại hợp đồng, tặng cho là hanh vi đơnphương của bên tặng cho

Pháp luật của các quốc gia như Pháp, Thai Lan, Nhật Bản, zác định

tăng cho la hợp đồng Cu thể, Điêu 893 BLDS Pháp quy định “Một người chicô thé dink đoạt tài sản cũa minh mà Rhông yêu cầu đền bit bằng cách lậpchứng tine lặng cho hoặc dt chúc” Tiêp đó, tai Diéu 894 Bộ luật này ghinhận “Ching tine tăng cho là văn bản theo đó bên tăng cho từ bỗ ngay lập

tức và vĩnh viễn tài sẵn tặng cho cho bên được tăng và bên được tăng cho

` Đửn 1 Lait Nhi Gin 201%

-4 Vign Ngônngĩ học 2010), Te ain nồng Fide Từ Gdn Bích Khoa, HỆ Nội x 805© Yên Ngàn ẹấ học 2010), Me adn ng Piệc Nh Te di Bách Khon, Hà Noi 16%

“hms sadn cœaRst-vwtl8cienaryhghi can 0 HEWBANEIng

sa

đồng ÿ nhân" Như vay, BLDS Pháp xác định ting cho là một loại giao dich mang tính chất hợp đẳng, thể hiện ý chi của hai bên trong quan hệ tăng cho, "bên tăng cho "đè bổ" va bên nhân tăng cho "đồng ý nhận” Bộ luật Dân sự và thương mại Thái Lan cũng quy định tăng cho là hợp déng tại Điển 521 như sau: “Tăng cho là một hop đông trong đô một người got là người cho, cần

một tài sẵn của chinh minh cho một người Khde, got là người nhận mà Không,lắp tiền và người nhận nhận tài sẵn đó" Pháp luật Nhật Ban cũng xác địnhtặng cho lê hợp đồng khi quy đính “Hop đồng có hiệu lực, kit một bên tuyénbổ chuyễn giao không loàn lại tài sản cũa mình cho bên kia và bên kia đồngJ nhận n6” tại Điền 549 BLDS Nhật Bản, tức việc tăng cho được ký kết va

xác lập khí có sự thể hiện ý chi của cả hai bên, bên tăng cho đưa ra để nghĩ chuyển giao tai sản thuộc sở hữu của mình va bến nhân tăng cho đồng ý nhận tải sản chuyển giao.

Vi cách tiếp cận tăng cho là hành vi đơn phương của bên tăng cho, có

thể ké đến pháp luật của một số quốc gia theo hệ thông pháp luật Common Jaw như Mỹ, Anh, An Độ * Tang cho xác lập ngay tại thời điểm khi bên tặng cho đưa ra để nghĩ tặng cho, tuyên bồ tặng cho tai sản cho một chủ thể

khác mà không cần sư đồng ý của chủ thể nhận tăng cho.

Chiu ảnh hưởng của hệ thống pháp luật Civil law từ giai đoạn là thuộc:dia của Pháp trong thời gian dai trước khi giảnh được độc lập, chế định tăng

cho xuất hiện rất sớm trong hệ thông pháp luật dân sự Việt Nam Như Bộ Dân.

luật Bắc ky năm 1931 đã quy định: “Sink thời tặng at là một kd ước do bônTặng ch hiện thoi bỗ của ra mà bên tìm tăng nhận lắp" Hay trong Bộ Dan

luật Trung kỳ năm 1936 cũng quy đính: “Stan thời tặng aie là một Ki ước do én tặng chủ bỏ đút ngay một tài sản gì đỗ cho bên người thu lưỡng nhân

lắp" Bô Dân luật năm 1972 cũng có cách tiếp cận tương tw: “Sinh thot aiemột kid wie do đỗ người chữ tăng đem mét tài sẵn cia minh cho chit khoát

một người khác, là người tìm tang cfing thud nhân tài sẵn ấp” Có thé thay,

truyền thông pháp luật dân sự ở nước ta đã công nhận tăng cho là hợp đồng,

ˆ 1ã Tị Gang 2010, Hep đầy ting cho tt sn đeo pháp rộ Mit Neon — Một vất để hôm 0c

si, Luận an tin ý hậthọc, Dathoe Luật Ba Nội, 20

tăng cho được sắc lập trên cơ sở sự thỏa thuận, ý chí của cả bên tăng cho và

‘bén nhận tang cho Trên nên tang kể thừa các quy định vẻ tặng cho, BLDS

năm 1995, BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015 déu tiép cén va ghi nhận

tặng cho lả hợp đông.

Nhu vay, khi nghiên cứu tăng cho dưới góc độ pháp lý là hợp đỏng,

hợp đồng tăng cho mang đấc trưng cơ bản nhất của một loại hợp đồng là sự thỏa thuận của các bên, thể hiện y chí chuyển giao quyển sở hữu tải sản của

"bên tặng cho và ý chí đẳng ý nhân tải sản được ting cho ola bên được tăngcho Tặng cho là một trong những phương thức định đoạt tai sin của chủ sỡ

hữu tai sản, bằng tăng cho, tai sản được chuyển sở hữu từ chủ thể tặng cho cho chủ thé được tăng cho Tuy nhiền, khác với các phương thức định đoạt tải

sản khác, tăng cho khống mang lại lợi ích vat chất cho chủ thể tặng cho, bảnchất của tăng cho la không có dén bù, không yêu câu người nhân tai sin tăng

cho phải trả bat kỳ lợi ich vật chất nào đối với bên tăng cho

Tir các phân tích ở trên có thé đưa ra khái niệm về HĐTCNƠ như sau: Hop đồng tặng cho nhà 6 là su thoả thud bằng văn bản giữa bên tặng

cho và bên được tăng cho, theo đô bên tặng cho giao nha ở và chuyễn gusở hiữu nhà 6 của minh cho bên được tăng cho mà không,

yêu cẩu lợi ích vật chất nào, bên được tặng cho đẳng ƒ nhân nhà ở và đăng ký:

quyễn số hữu nhà

1.3 Đặc đễu của hop đồng ting cho nhà ở

11.21 Những đặc đễm chưng của hợp đồng tăng cho tài sản

Là một dang cụ thể của HĐTCTS, HĐTCNƠ mang đầy đủ những đặc điểm chung của HĐTC T8.

Thứ nhất, HĐTCTS có thé là hợp đồng đơn vụ hoặc hợp đồng song vụ Căn cứ vào quyền va nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng, hợp dong

được phân thành hai loại là hợp déng đơn vụ va hop đồng song vụ Hợp đẳng

song vụ là hợp đồng ma các bên chủ thể déu có nghĩa vụ”, quyên của bên nảy

1ä nghĩa vụ của bên kia và ngược lại Hợp đẳng đơn vụ là hợp đỏng mã trong

au cẩu đền bit hoặc

ˆ Tường Đại học Luật Hi Nội 2019), Giáo minh Tuất Đân sự Viết Ni gập 2), Nob Công main dân, HANe, 10,

đó một bên chỉ có nghĩa vụ ma không có quyển gì đổi với bên kia va bên kia

1ã người có quyển ma không phải thực hiện một nghĩa vụ nao! Ba phan quan

điểm của các nha nghiên cứu pháp luật Việt Nam thừa nhận HĐTCTS là hop đồng đơn vụ, xuất phat từ đặc điểm quan trong của HĐTCTS 1a không yêu cẩu đến bù Nghia vụ của bên tăng cho la giao tải sản tặng cho va chuyển.

quyền si hữu tai sản tăng cho đó cho bên được tăng cho, thông bao với bênđược tăng cho về những khuyết tật của tải sin tăng cho (nêu có), đồng thời"bên được tăng cho cỏ quyên nhận và zác lập quyển sở hữu với tai sản tăngcho nhưng lại không có nghĩa vụ tr lại cho bên tăng cho bat kỳ lợi ích gìTuy nhiên, một số quan điểm cho ring “hop đồng tặng cho Không có điển

*iện là hop đồng đơn vu, còn hop đồng tăng cho tat sản là hợp đồng song vụ nếu tặng cho có kèm điều kiện"! Nêu xét trong trường hợp tặng cho có điều

kiện, pháp luật cũng đặt ra van để nghĩa vụ phải thực hiện điều kiện tăng chodo bên tăng cho đưa ra của bên được ting cho tải sản Liúc này, cả bến tăngcho và bên được tăng cho đều có nghĩa vụ với nhau, HĐTCTS lại mang đặc

điểm của hợp đông song vụ.

Do vậy, khi xem xét đặc của HĐTCTS nói chung và HĐTCNƠ

nói riêng, tác giã cho ring cần xem xét trong từng trường hợp cụ thể dé xac

định hợp đồng tăng cho đó là hợp đồng đơn vu hay song vụ Nêu hợp đồng tặng cho không có điều kiện thi là hợp đồng don vu Nếu hợp đồng tăng cho

có điều kiện, những điều kiên nay phù hop với quy định của pháp luật, không

lâm thay đổi ban chất của hợp đẳng tăng cho thi day là hợp đồng song vụ Thứ hai, HĐTCTS có thé 1a hợp đông ưng thuận hoặc hợp đông thực tế Căn cử thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp déng, chia thành hai loại hợp đồng là hợp đông ưng thuận (hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm giao kết hop đẳng) và hợp đồng thực tễ (hep ding có hiệu lực sau khi các bền chuyển giao tải sản) Quan điểm phổ biển trong nghiên cứu khoa học pháp lý tại Việt Nam thừa nhân HĐTCTS là hợp đồng thực tế Như quan điểm tại Giáo trình Luật

© sông Đụ học LaitNộtC09), i mời it Đất sự He ep 7) 20 Công niên đu, ing

“1Ã tụ Gang 2018), Hop dng tng cho ts theo hấp de Pt Na — Mead ấn để hận tà tụciy tên nn ý toe, Dashoe Le Hu Nộu 3-30

Dân sự Việt Nam của Trường Đại học Luật Hà Nội cũng khẳng định: “Hop đẳng tặng cho là hợp đồng thực tế Đặc diém thực tế của hợp đồng được thé

Tiện Rii bên được tặng cho nhân tài săn thi hi đó quyền của các bên mới

phát sinh Do đó, mot thỏa thuận chưa có hiệu lực ki chưa giao tài scat”?

Tuy nhiên, có quan điểm cho rằng “Tặng cho tài sản có thé là hợp đồng thực

18 có thé là hợp đẳng ứng tám")

Theo quy đính của pháp luật Việt Nam hiện hành, “Hop đẳng tăng cho

động sản có hiệu lực kễ từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản, trie

trường hợp có théa timận Khác" Như vay, hợp đồng ting cho động sin

thông thường là hop dng thực tế, tuy nhiên các bên có quyển théa thuận hợp

đồng tăng cho có hiệu lực từ thời điểm giao kết không? Nếu các bên thỏa thuận hợp đồng tăng cho có hiệu lực từ thời điểm giao kết thi hợp đồng tặng

cho mang tính chất của hợp đỏng ưng thuận Đôi với hợp ding tăng cho động

sản và bất động sin phải đăng ký quyển sở hữu thi “hop đẳng có hiên lực từ thời điễm đăng ký", HĐTCBĐS không phải đăng ký quyển si hữu thi “hop đẳng tặng cho có hiệu lực kế từ thời điểm ciuyễn giao tài san” và không có

ngoại lệ cho sự théa thuận của các bên Như vậy, đối với bat đông sản khôngphải đăng ký quyền sỡ hữu thi hợp đồng tăng cho la hợp đồng thực tế nhưng

nến tai sản ting cho la động sản và bat động sin phải đăng ký thì hop đồng

tặng cho lại không phải là hop đồng thực tế, vì yếu tổ "cinyẫn giao tài sc”

không phải là cơ sở ác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, Do vay, tác giả cho rằng, hợp đồng tặng cho có thể a hợp dong thực tế hoặc hợp dong

‘ng thuận

Thứ ba, HĐTCTS là hợp đồng không có dén bù Quan điễn lập phápcủa hau hết các nha nghiên cứu thì hợpđẳng tăng cho là hợp đồng không có đến bù Hợp đồng ting cho chủ yếu

được xác lập giữa những người có méi quan hệ huyết thống, tinh cảm, tương

của các quốc gia cũng như quan

“rng Đẹhọc Tut Hi Nội QOL), Giáo nh dt Danse it Nam đập 2) Ne Công sin dân, Breir

Trang Beige thắc ga Bồ Nội IT“Nho 1 Dif 658 Bộ vật Dinan 2015,

hon 2 id 45 i hoi 7D 459 Bộ út Din nn 2015,«Rhein 2 id 459 Bộ Bat Din ni 2015,

tro, khuyến khích do đó việc tăng cho chỉ mang lại lợi ich cho bên được tang

cho Bên tăng cho chuyển giao tài sản thuộc sở hữu của mình cho bên được tặng cho mã không yêu cầu nhận lại bất kỉ một lợi ích nào Đôi với hop đồng tăng cho có điều kiện, để nhận tai sản tăng cho, bên được tăng cho phải thực

hiện nghĩa vụ theo yêu cầu của bên ting cho Hiện nay, pháp luật Viết Namchưa có quy đính rõ về điều kiện tăng cho mà chỉ có xác định khuôn khổ cia

điểu kiến đó là "Không được vi phạơn điền cắm cũa luật, Rhông trải đạo đức xã hội”, Tuy nhiên, tinh chất của điều kiện đó phải phù hợp với ban chất của ‘hop đồng tăng cho, không nhằm đem lại lợi ích vật chất cho bản than bên ting

cho mà có thé vi lợi ích của bên thứ ba hoặc của chính bên được tăng cho Lợiích này không được xác định giá trì tương

ứng với giá trị tải sản tăng cho Nêu điểu kiện đó mang tính chất đền bangang giả với tài sản tăng cho thi bản chất hợp đẳng không còn là hop đồng

tặng cho nữa ma đã chuyển thành một loại hợp đồng, giao dich khác.

1.1.3.2 Những đặc điễn riững của hợp đẳng tăng cho nhà ở

Nha ở là một loại tai săn đặc biệt trong các giao dịch dân sự với những

đặc điểm riêng biệt sau:

- Nha ở là tải sẵn có gia tri lớn, thường chiếm tỷ trong cao trong da số

tổng tải sản sở hữu của mỗi cá nhân, gia đỉnh do giá thành nguyên vat liệu xây dựng nhà ở cao, chi phí nhân công lớn, quỹ dat để sây dưng nhà ở có han

trong khi dên sé ngày cảng tăng

- Nhà ở được thiết kế xây dưng có kết cầu, công năng sử dụng gắn liên với mục đích trú ngụ vả phục vụ nhu câu sinh hoạt của mỗi con người, mỗi gia đình với các mỗi quan hệ huyết thống, chăm sóc, nuôi dưỡng, Việc sử

dụng, khai thác nhà ở bi giới han bởi chính mục dich này như không được sit

dụng nha 6 vào các mục dich khác không phải dé ỡ hoặc sử dụng vao các mục đích có nguy cơ dẫn tới mất an toan chung cho công đồng thi phải đáp ứng những yêu cầu, điều kiện nhất định Vi dụ một số hành vi bị nghiêm cắm theo

quy định tại Khon 11, Khoăn 12 Điều 6 Luật Nhà ở năm 2015 "Sie ching căn16 chung cư vào muc đích không phải dé ở", “Sử chung nhà ở riêng lẽ vào

in 1 Đền 462 Bộ hột Din ngu 2015

mục dich kinh doanh vật liệu gây chảy, nd, kinh doanh dich vụ gay ô nhiễm môi trường téng ôn, ảnh hướng đến trật tự an toàn xã hội, sinh hoạt của kim:

cân cư mà không tun th các guy định của luật vỗ điêu kiện kinh doan"- Nhà ở có tính bên vững, kha năng tổn tại lâu dai va thường được.

truyền tử thé hệ nay sang thé hệ khác trong gia đinh, mang ý nghĩa quan trong

vẻ mat tinh than trong đời sống xã hội cia con người

~ Nha ở là một loại bat động sanTM Nha ở phải được xây dựng gắn liên

hoặc toa lạc trên “thửa đất" nhất định, khi nhà ở rời khối thủa đắt ban đầu thi

nó buộc phải được tiếp tục gắn lién với một thửa dat khác, néu không nha ở

chi là một khối ti sản thông thường được tạo thanh bởi sự gắn kết của cácnguyên vat liệu Do đặc tinh gắn lién với đất, các quy định về nhà ở chịu ảnh

hưởng bởi các quy định của Luật Bat đai, các chính sách của Nha nước vẻ đầm bảo quốc phòng, an ninh, pháp luật đặt ra những yêu cầu chất chế đối với các giao dich liên quan đền nha 6, han chế vé đối tượng được sở hữu nha ở tại

Việt Nam và han chế số lượng nhà ỡ được sỡ hữu đổi với một số đổi tượngnhất định.

Với những đặc điểm trên, pháp luật đặt ra các quy đính riêng về việc xác lập, thay đổi, chấm đt quyền sở hữu nha ở Do vay, hợp đồng tăng cho

với đổi tượng của hop đồng là nha ở mang những đặc điểm riêng biệt sau

Thứ nhất, HĐTCNƠ phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp tổ chức tặng cho nha tình nghĩa, tình thương Việc công chứng, ching thực HĐTCNƠ dim bảo nội dung hợp déng không

vi pham pháp luật, không trải đạo đức xã hội, dim bão năng lực hảnh vi dânsu, ý chí tư nguyên của các bên tham gia hợp đỏng, dim bảo tinh chính xác

của chủ thể, đối tượng của hợp đông tặng cho Tử đỏ, hạn chế tối thiểu các tranh chấp xây ra và tao điều kiện để các cơ quan nha nước có thẩm quyển

thực hiện các thủ tục hành chính tiép theo liên quan đền đăng ký quyền sỡ

hữu nha 6 và lê hỗ sơ quan trọng trong cơ sỡ dữ liệu quốc gia vẻ nhà ở va đất

đai Đông thời, các tinh tiết, sự kiện trong hop ding đã đươc công chứng,

“pila Ehošn 1 Điệu 107 Bộ hi

Ehoin 1 Kho 2 Điệu 122 Luật Nhị ở ấm 2014

chứng thực có giá bị 1a chứng cứ không phải chứng minh, là chứng cử quan

trọng để giải quyết các tranh chấp xảy ra.

Thứ hai, HĐTCNƠ chiu sự điền chỉnh của nhiễu ngành luật Với đổi tượng của hợp đồng la nha ở - một loại tai sản đặc biết, HBTCNO ngoài đáp

‘ing những quy định chung về HĐTCTS, HĐTCBĐS tại BLDS còn phải đáptứng quy định tại các văn bản luật chuyên ngành như đổi tương được sở hữunhà 6 tại Việt Nam, điều kiện của nha ở tham gia hợp đồng, giao dich tại LuậtNha ở, các quy đính tại Luật Bat dai về tăng cho QSDĐ trong các trường hop

tăng cho nha ở gắn liên với tăng cho QSDĐ Đồng thời, với quy đính vẻ hình

thức của hợp đồng, HĐTCNƠ phải tuân thủ theo trình tự, thi tục công chứng,

chứng thực tại Luật Công chứng, Nghỉ định quy định về chứng thực

Thứ ba, nhà & tặng cho và chủ thể của HBTCNG phải đáp ứng một số

điều kiện đặc biết theo quy định của pháp luật Khac với các loại ti sản thông

thường khác, nha ở là tai sản gắn liên với đất, can lưu y đến những chính sách của Nha nước về dat đai Moi quốc gia đều có xu hướng bão vệ, giữ gin, đảm.

‘bdo các bắt động sin trong pham vi lãnh gia, vi vay luôn có những

hạn chế trong việc sở hữu các bat động sin Trong xu thé hội nhập kinh tế toán câu, chế định vẻ quyển sở hữu nha 6 của tổ chức, cá nhân nước ngoài là

một trong những chính sách quan trong góp phản tăng khả năng thu hút đầu

tư Tuy nhiên, dé dam bảo chính sách của Nha nước vẻ dat dai, dam bảo quốc phòng, an ninh, một số loại nha ở bị hạn chế không được tăng cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài đồng thời những tổ chức, cá nhân nước ngoai cũng.

có những điểu kiện va hạn chế nhất đính khi nhân tặng cho nha ở tại ViệtNam.

1.2 Phân loại hợp đồng tặng cho nhà ở

HDTCNG lẻ một loại hop đồng thông dụng trong đời sông, do vay tin

tại rất nhiên dạng HĐTCNƠ Với mỗi tiêu chí khác nhau, HĐTCNƠ được

phân thành các loại khác nhau.

1.2.1 Căn cứ chỉ thể cũa hợp đẳng tặng cho nhà ở

BLDS năm 2015 xác định chủ thể của quan hệ pháp luật dân s nói

chung và hop đông nói riêng bao gồm cá nhân và pháp nhân Do vậy, dưa trên

yếu tô chủ thể, HĐTCNƠ được phân loại thành:

- Hop đồng tặng cho nhà ở mà chủ thé của hop đồng là cá nhân: Đây là loại HĐTCNƠ mà chủ thé trực tiếp zác lập va thực hiện hợp đồng là cả

nhân Căn cứ các đổi tượng được sở hữu nha ở tại Việt Nam theo Luuật Nhã ởnăm 2014, bên tăng cho nha ở không chỉ là cả nhân mà côn có thể là hộ giađính va các tỗ chức khác không có tư cách pháp nhân Khi các đổi tượng nay

tham gia HDTCNG thì các thánh viên (từng cá nhân) của hộ gia đính, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân sé là chủ thể tham gia zác lập, thực hiến hợp đồng (Điều 101 BLDS năm 2015).

- Hop đồng tăng cho nhà ở mà cini thé của hợp đồng ia pháp nhân Đây là loại HĐTCNƠ ma chủ thé trực tiếp xác lập va thực hiện hợp đồng là pháp nhân Một tổ chức được công nhận là có tư cách pháp nhân khi đáp ứng

những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật

Trong béi cảnh có nhiều nhóm đối tượng được sở hữu nha ở tại Việt Nam, việc phân loại HĐTCNƠ theo chủ thể trước hết là để xác định tư cách chủ thé của các đổi tượng này khi tham gia hợp dong, Từ day, zác định các.

nha ở được tặng cho tương ứng với từng loại chủ thé va hình thức của

1.2.2 Căn cứ hành thức hợp đồng tang cho nhà 6

Căn cứ hình thức của hợp đồng, HĐTCNƠ được phân thành 02 (hai)

- Hop ding tăng cho nhà 6 phải công ching chứng tực: Theo quy

định cia pháp luật hiện bánh, HBTCNO phải lập thành văn ban và được công

chứng hoặc chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyển Việc giao kết

HĐTCNƠ phải được thực hiện trước sự chứng kiến của công chứng viên tại

các tổ chức hanh nghề công chứng hoặc sự chứng kiến của người có thẩm quyển chứng thực tai Ủy ban nhân dan cấp xã nơi có nha ở.

- Hop đông tăng cho nhà ở không phải công chứng ching thuec: Tuy công chứng, chứng thực là điểu kiện bất buộc về mặt hình thức của HĐTCNƠ, nhưng đối với trường hop tổ chức tăng cho nhà tỉnh nghĩa, nhà tình thương cho cá nhân, gia đình người có công đổi với dat nước và người có.

hoàn cảnh khó khăn đặc biệt thì pháp luật không yêu câu phải công chứng,chứng thực hợp đồng

'Việc phân loại HBTCNG theo tiêu chi hình thức của hợp đồng nhằm.

xác định một trong các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng Qua đó ác định

trình tự, thi tục giao kết va thực hiện hợp đồng déi với từng loại HĐTCNƠ

cu thé,

1.23 Căn cứ sự kiện làm ảnh hưỡng dn việc nhận nhà ở tặng cho

Trong HDTCNG, bên tăng cho tặng cho nhà 6 cia minh cho bên được.

tăng cho ma không yêu cau đền bù nhưng được yêu câu bén được tăng cho

thực hiện một hoặc mét số nghĩa vụ được coi điều kiện nhên nha ở tăng cho.

'Việc thực hiện điều kiện tăng cho đã anh hưởng trực tiép đến viếc nhận nhà ở

tăng cho, căn cứ nảy đã phân loại HĐTCNƠ thành 02 (hai) loại:

- Hop đẳng tặng cho nhà ở thông thường: Do không phải thực hiện bắt

‘i một nghĩa vụ nào nền bên được tăng cho được nhận va sác lập quyển sở

hữu đối với nha 6 tăng cho ngay sau khi giao kết hợp đẳng,

- Hop đồng tặng cho nhà ở có điều kiện: Khi tên tặng cho đặt ra điều.

kiện tăng cho, dù điều kiên đó phải thực hiện trước hoặc sau khi tặng cho thi‘bén được tặng cho chỉ được nhận và sở hữu hoàn toàn đổi với nhà ở tăng cho

khi đã thực hiện xong điều kiện tăng cho Vì kể cả trường hợp được nhân và

xác lập quyển sở hữu đổi với nhà ở được tăng cho trước khi phải thực hiện

điểu kiện tặng cho thi bên tăng cho vẫn có quyền đời lại nha ở đã tăng cho nến bên được tăng cho không thực hiện điều kiện tặng cho.

Việc phân loại HĐTCNƠ theo tiêu chi nay là cơ sở để sác định bản

chat của hợp đồng trong từng trường hop lä hợp đồng đơn vu hay hop ding

song vụ, từ đỏ xác quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể tham gia hợp đồng, đẳng thời sẽ là căn cứ để ác định trách nhiệm béi thưởng thiệt hai néu có xy

a của bên vi phạm nghĩa vu.

1.3 Ý nghĩa pháp lý của các quy định về hợp đẳng tặng cho nhà &

13.1 Đẳi với xã hội

Nhu cầu có nha ở là một nhu câu thiết yếu trong đời sống con người

“An cử lêp nghiệp” là truyền thống được thấm nhuẫn trong tư tưởng người ‘Viet Nam, việc có một ngôi nha dé ổn định cuộc sống quyết định sự thanh công trong đường đời của mỗi cả nhân Hiện nay, tốc độ đô thị hóa diễn ra.

ngày cảng manh mé, dân số ngày cảng ting dẫn tới gia tăng nhu cầu vẻ nhà ở

của người dân Tuy nhiên, cùng với su phát triển cia nên kinh tế thi trường và

sự hạn chế của quỹ dit xây dựng nhà ở khiển gia nha ở ngảy cảng tăng cao,không phải ai cũng có đũ điều kiện tải chính để sỡ hữu nha & của riêng mình.

HDTCNG là một trong những phương tiến pháp lý hữu hiện, đảm bao chuyển giao quyển sở hữu nha ở từ chủ thể này sang chủ thé khác mã không mang

tính dén bù, không gánh năng tai chính cho bên được tăng cho, đáp ứng mộtphân nhu cầu về nhà ở trong đời sống xã hội Việc tăng cho nha ở thường

được xác lập giữa những người có quan hệ huyết thống, chăm sóc, nuôi

dưỡng, giữa các thành viên trong gia đình, thông quan tăng cho, nhả ở được

truyền từ thé hệ nảy qua thé hệ khác Bên cạnh đó, ting cho nha ở còn xuất

phat trên cơ sở quan hệ tỉnh cảm giữa con người với nhau, là tình cảm yêuthương, trên trọng, tương thân, tương ái, giúp đỡ những người có hoàn cảnh.khó khăn, hoạn nan, tri ân những người có có công với nha nước thông quahình thức tặng cho nhà tinh nghĩa, nhả tỉnh thương Chính vì vậy mà

HĐTCNƠ mang ý nghĩa xã hội sâu sắc, phát huy những đức tính cao đẹp, giữ

gin gia tri dao đức, nâng cao tinh thân đoàn kết, tương thân tương ái trongnhân dân

13.2 Đắi với Nhà nước

Các quy định về HĐTCTS nói chung và HĐTCNƠ nói riêng đã gop phan thúc đẩy sự phát triển của kanh tế vả tạo ra hành lang pháp lý quan trong

trong công tác quản lý nhà nước vé đất đai vả nhà 3.

HDTCNG là một phương thức định đoạt nha ở thuộc sở hữu hợp pháp

của chủ sở hữu, dim bão quyển định đoạt của chủ sở hữu, tôn trọng quyểnnăng của chủ sở hữu đã được pháp luật ghi nhân va bảo hô.

Các quy định về HĐTCNƠ là một phương tiện pháp lý giúp Nha nước.

kiểm soát việc chuyển dich quyền sở hữu nha ở và QSDĐ, từ đó có các chính sách quản lý và điều tiết phủ hop, vừa dim bão phát triển kinh tế, giải quyết

abu câu về nba ỡ của người dân, vita đảm bao an ninh, quốc phòng,

Quy định của pháp luật về HĐTCNƠ giúp các chủ thể hiểu đúng về hợp đồng ma minh dang xc lập, thực hiện đúng các quyển va nghĩa vu cia

‘mink, đảm bao quyền va lợi ich hop pháp không chỉ của các bên tham gia hopđẳng mà còn của các bên thứ ba khác liên quan Với các quy đính chất chế vẻ

hình thức của HĐTCNƠ việc chuyển giao quyên sở hữu nha ở được thực hiện

đồng bộ, hạn chế các tranh chấp, khiéu kiện zảy ra, tiết giảm những chi phí

tôn kém cho các hoạt động giải quyết tranh chấp, khiển kiên của các cơ quannhà nước,

144 Khái quát quy định pháp luật về hợp đồng tặng cho nhà ở.

= Giai đoạn trước năm 1945

Nam 1042, Bồ luật thành văn đâu tiến của nước Bai Việt được banhành đưới thời vua Ly Thai Tông mang tên “Ăn tue” thừa nhân quyển sỡ

hữu của người dân về ruộng đắt, ruộng đất có thể mua, bán, trao đổi thông qua các giao kết bing văn khể Đền triểu Lê Thánh Tông, bô luật Quốc triéu Hình luật (Luật Hồng Đức) được ban hành van ghi nhên và bảo vệ sở hữu tư nhân về đất đai va cho phép chuyển dich quyển sở hữu thông qua việc lập khé tước Pháp luật triéu Nguyễn (điển hình là bô luật Hoang Việt luật lệ) tiếp tục

công nhận và bao vệ sở hữu tư nhân đôi với đất dai, người sở hữu đất đai cóquyên định đoạt đất thuộc sở hữu của mình Như vay nhìn chung, pháp luậtthời ky nay chưa có quy đính rõ rang vé khé ước tặng cho dat dai cũng nhưtặng cho nha ở nhưng dé thừa nhên chế độ sở hữu tư nhân vẻ ruông đất thì vềlogic người sở hữu đất có toàn quyền định đoạt đổi với dat dai va hoàn toàn

có quyên tăng cho đất cũng như các tai sản gắn lién với đất như nhà ở.

Trong giai đoạn Pháp thuộc Pháp luật thời kỳ nảy được xây dựng vàáp dụng tai ba miễn qua ba bộ luật khác nhau Bộ Dan hiật thi hành tại các

Tòa Nam án Bắc fj (gọi tất la Dân luật Bắc kỳ) được ban hành năm 1931 thi hành tại Bắc kỳ va Hoang Việt Trung ij hô luật (gọi tất là Dân luật Trung kỷ)

được ban hảnh năm 1939 thi hành tại Trung kỳ: Tại Nam kỷ, chính quyển

thuộc dia áp dụng các bô luật và các đạo luật cia nước Pháp, Đến ngày03/10/1883, ban hành “Dern ñuật gián yu” sao chép bô luật Napoléon va ápdụng trên toan Nam kỳ Pháp luật thời ky nay quy định đất đai thuộc sở hữutừ nhân nên chủ sỡ hữu đất đai có đẩy đủ các quyển năng như chiêm hữu, sửdụng, đính đoạt Trong đó, tặng cho là mét khé ước được pháp luật thửa nhận

‘va tai sản tặng cho có thé lả dat đai, vi dụ Điều 951 Dân luật Bắc kỷ: “Cho Tặng là khé ước do bên tặng cho bô dit ngay một tài sản gì dé cho bên người Tìm tăng nhận lấp” Đồng thời, quy định những điều kiện chặt chế đổi với việc

lập kế ước tăng cho đất đai Việc ting cho đất dai phải được lập thành vănbản, có sự chứng nhân của viên chức thi thực trước mất người thu ting và

người thụ nhận phải đồng ý nhận thi khế ước mới có hiệu lực Thời kỳ may,

nha ỡ gắn liên với đất dai va việc ting cho nhà ở luôn gắn lién với việc tăngcho đất

~ Giai đoạn tit năm 1945 đến trước Hiểu pháp năm 1980:

Sau Cách mang tháng Tám năm 1945 thành công, Nha nước Việt Namdân chủ công hòa được thánh lập Trong béi cảnh mới giành được déc lêp,

chính quyén còn non trẻ, chúng ta phải tam chap nhận va duy trì các quy định.

của chế độ cũ Sắc lệnh 9O/SL do Chủ tịch Hồ Chi Minh ký ngày 10/10/1945cho phép tam thei áp dụng những văn ban pháp luật din sự của chế độ cũ vớiđiều kiện “những inật 18 dy không trái với nguyên tắc độc lập của nước ViệtNam và chỉnh thé cộng hoà” Năm 1946, Hiến pháp đâu tiên của nước ta ra

đời Nhà nước vẫn thửa nhân va bao hộ chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai Theo đó, chủ sở hữu có quyền ban, cho tặng va để lại thừa ké dat đai Vé co

bản, các quy định cũ của ba bộ luật Dân luật Bắc kỹ, Dân luật Trung kỷ vaDân luật giản yếu vẫn được áp dung nhưng không được trái với nguyên tắcđộc lap, tự do của dân tộc.

Ngày 22/01/1952, Sắc lênh số 85/SL được ban hành quy đính về thủ

tục trước bạ đổi với việc mua ban, tăng cho va đổi nha của, ruông đất Lan

đầu tiên, nhà nước dé cập tới đối tương, chủ thể, hình thức của văn tự mua

bán, thừa kể, tặng cho nha vả ruộng đất Lan đầu tiên, tăng cho nhà được quy

định song song với tng cho ruộng đất Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 va sau đó là Hiển pháp 1959 ra đời vẫn thửa nhân hình thức sỡ hữu tư nhân vẻ

đất đai và cho phép người sở hữu ruông đất được thực hiện các quyển năng

của chủ sở hữu, trong đỏ có quyền tặng cho dat dai.

~ Giai đoạn từ Hiểu pháp năm 1980 đến nay'

Ngày 18/12/1980, Hiển pháp năm 1980 ra đời xóa bé hình thức sở hữu.

tư nhân đổi đất đai, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nha nước thống nhất

quản lý Đây là bước ngoặt quan trong trong chính sách của Nha nước vẻ

pháp luật đất đai ở nước ta, làm thay đổi căn bản vé chế độ sở hữu đất đai ở

‘Viet Nam tử giai đoạn nay cho đến hiện nay Điều 5 Luật Bat đai năm 1987 -Luật Đất dai đầu tiên của Nhà nước Công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy

định *Nghiêm cắm việc nnua bán phát canh thu tô dưới mọi hùnh thức”, mọi giao dịch về đất dai giai đoạn này déu là trái pháp luật, đồng thời khái niệm

quyền sử dung đất, người sử dung đất đã ra đời Ngày 26/03/1991, Hội dingNha nước ban hanh Pháp lệnh vé nha ở, ghi nhân một cách rổ rang các giao

địch liên quan đến nha 9 Điểu 17 Pháp lệnh quy định về quyền của chủ sở hữu nhà 6: “Chủ sở Hữu nhà ở có quyền sử mg cho thuê, cho ở nhỏ, ti

chấp, bảo lãnh: nỹ quyền quản lý hoặc chuyển quyền sở hữu hà 6 cho người

khác theo quy dinh của pháp luật" đồng thời, Điêu 15 Pháp lệnh cũng quy

định: * , cá nhân có quyền số hiểu nhà ở được tạo lập hợp pháp thông quaViệc nhấn thừa lỗ, tặng, cho và các hình thức khác theo quy đmh của pháp

thể vẻ HĐTCNƠ Đên Luật Bat dai năm 1993, lần dau tiên ghi nhân “qué

sử dung đắt” là một loại tai sin được giao dich và người sử dụng đất có quan"hệ sở hữu đối với các tai sản trên đắt (trong đó có nhà ở).

Nam 1995, với sự ra đời của BLDS, các giao dich dan sự liên quan đến.nhà ở mới được quy định chỉ tiết vả rõ rang, ghi nhận nha ở 1a mét loại bất

đông sin, các quy định về HĐTCNƠ được quy định một cách cụ thể vẻ quyển

và nghĩa vụ của các bến, các nội dung chính của hop đồng và yêu cầu hợpđông phải được công chứng, chứng thực.

BLDS năm 2005 ban hành, cing với sự ra đời của Luật Nhà ở năm.

2005, lan đầu tiên đưa ra khái niệm pháp lý về nha ở Tử đây, các quy định vẻ

HĐTCNƠ ngày cảng được quy định chất chế hơn.

Ngày 24/11/2015, BLDS năm 2015 được ban hảnh có hiểu lực từ ngày.01/01/2017 thay thé cho BLDS năm 2005, Với nhiều quy định mới so với

BLDS năm 2015 về việc xac định chủ thể trong quan hệ dân sự bao gồm ca

nhân và pháp nhân, các quy định mới trong Luật Nha ở năm 2014 Các quy

định liên quan đến HĐTCNƠ cũng có sự thay đỗi quan trong, Kết luận Chương 1

HDTCNG là một loại hợp đồng thông dụng vả có ý ngiĩa quan trong

trong đời sông xã hội, kinh tế và trong hệ thống pháp luật Việt Nam Các nộidung tại Chương | của luên văn là kết quả nghiên cửu của tác giã về những

vấn dé cơ bản, mang tính bản chất nhất của HBTCNO Thông qua nghiên cứu

về nguồn gốc của tăng cho và nhà 6, tác giã đã xây dựng và đưa ra khái niệm.

HĐTCNƠ Củng với các phân tích về đặc điểm của nha ở với tư cách là một loại tải sản đặc biết, luận văn đã chỉ ra các đặc điểm cơ bản của HĐTCNƠ Tir các đặc điểm nay, luận văn cũng đưa ra một số cách phân loại HĐTCNƠ, mỗi tiêu chi phân loại déu có vai trò khác nhau trong quá trình nghiên cứu So

với các loại hợp đồng khác, HĐTCNƠ mang những ý nghĩa đặc biệt đối với

xã hội và nhà nước, do đó luôn văn còn nghiên cứu khái quát vé qua trình

hình thành và phát triển quy định của pháp luật về HĐTCNƠ qua các thời kỳ

lịch sử

Những phân tích, nghiên cửu vẻ một sổ vấn để lý luận của HĐTCNƠ,

tại Chương 1 nêu trên không chỉ zây dưng đính hướng nghiên cứu cho luận

văn ma còn la tiên để dé ic đính pham vi các nội dung sẽ phân tích và

nghiên cứu cho toàn bộ Chương 2 vả Chương 3 của luận văn

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CUA BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2015 VE HỢP ĐÔNG TANG CHO NHÀ Ở

Trong chương này, tac giả sẽ di sâu vào nghiên cứu các quy định của

BLDS năm 2015 về HDTCNO, ding thời cỏ su phân tích, so sảnh với các

quy đính về HĐTCNƠ trong các luật chuyên ngành như Luật Bat dai năm

2013, Luật Nha ở năm 2014 vả quy định tại các BLDS trước đó Từ đó, đưa

ra những đánh giá về ưu điểm, hạn chế của các quy định nay 2.1 Quy định chung về hợp đồng tặng cho nhà ở

3.1.1 Chủ tả cia hop đồng ting cho nhà 6

Chủ thể tham gia HĐTCNƠ phải là chủ thé của quan hệ pháp luật dân.

sự Điều 1 BLDS năm 2015 quy định: “BS luật ndy guy định địa vi pháp lý,

chuẩn me pháp Ij về cách ing xử của cá nhân, pháp nhân, quyền, ngiữa vụ

về nhân thân và tài sẵn của cả nhân, pháp nhấn " Như vay, pháp luật dânsự hiện hành công nhận chủ thể trực tiếp tham gia giao dich dân sự chỉ baogém cá nhân và pháp nhân Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 7 Luật Nhà ỡ

năm 2014 thì đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: Tổ chức, hộ gia định, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoai; tổ

chức, cá nhân nước ngoài thỏa mãn diéu kiện tại Khoản 1 Điễu 159 của LuậtNha 6.

Các đổi tượng nay khi tham gia HĐTCNƠ can được xem xét với tư cách chủ thể là cá nhân hoặc pháp nhân Do vay, luận văn sẽ phân tích chủ thé

của HĐTCNƠ bao gồm cá nhân và pháp nhân.

3.1.1.1 Ban ting cho nhà ở

Chủ thể tham gia hợp đồng phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của

giao dich dân sự được quy định tại Khoản 1 Điều 117 BLDS năm 2015: “chat

Thể có năng lực pháp luật dân sue năng lực hành vi dân sue phù hợp với giao

ich dân sục được xác tap”

= Cé nhân Khoăn 1 Điển 16 BLDS năm 2015 quy định “Neng tue

pháp luật dân sự của cá nhân là kha năng của cả nhiên có qh

ghia vụ dân si”, tức pháp luật công nhận và trao cho cả nhân các quyển vàngiữa vụ dân sự trong các quan hệ dân sự Năng lực pháp luật dân sư không

phụ thuộc vào ÿ chi của cá nhân ma phụ thuộc vào ÿ chí của Nhà nước thông

qua các quy định của pháp luật Day là tién dé pháp lý, điều kiên can thiết để

một cá nhân tham gia các giao dich dân sw Năng lực pháp luật dân sự của

mọi cá nhân đều “nine nha” và "có từ Rh người đó sinh ra và chắm ditt khi người đô chất” (Khoăn 2, Khoăn 3 Điều 16 BLDS năm 2015) Moi thöa

thuận, cam kết, quy chế, của bất kỉ một cá nhân, tổ chức nao vẻ việc hanchế, tước bé năng lực pháp luật dân sự đều không có hiệu lực pháp luật, năngực pháp luật dân sự của cá nhân chỉ bị hạn chế theo quy định tại van bản Luậtdo Nhà nước ban hành @iéu 18 BLDS năm 2015),

“Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khã năng của cá nhân bằng

"ảnh vi của minh xác lập, thc hiên quyén, nghĩa vụ dân swe” (Điều 19 BLDS

năm 2015) Do khả năng thực hiện quyển và nghĩa vụ của mỗi cá nhân lả

không giống nhau nên năng lực hành vi dân sự của các cá nhân khác nhau làkhác nhau, phụ thuộc vào độ tuổi, nhận thức, kh năng lam chủ về ¥ chí vàhành vi của chính cá nhân đó Cẩn xem xét năng lực hành vi dân sư của cá

nhân theo yêu câu của pháp luật đổi với mỗi loại hợp dong, giao dịch cụ thé Theo quy định về điều kiện của bên tăng cho nhả ở tại Điểm b Khoản 1

Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 thi cá nhân “ph có đề) ab năng lực hành vidin sự dé thực hiền giao dich vé nhà ở theo quy định cũa pháp luật dân su

Căn cứ theo độ tuổi, Diéu 20 BLDS năm 2015 quy định người thành niên

(người từ đủ mười tám tuổi trở lên) có năng lực hành vi dân sự đẩy đũ trừtrường hợp mắt năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhân thức, lamchủ hanh vi; bị hạn chế năng lực hành vi dân sự Những cá nhân nảy họ được

tự mình tham gia xác lập, thực hiện HDTCNO.

"Một cả nhân bị bệnh tâm than hoặc mắc bệnh khác mã không thé nhận

thức, lam chủ được hành vi cia mình, có quyết định của Téa án tuyên bổ holà người mất năng lực hanh vi dân sự thì mọi giao dich dân sự của cả nhân đódo người đại diện theo pháp luật (bao gồm cha, mẹ của người chưa thành

niên mắt năng lực hành vi dân sự, người giám hộ của người đã thành nién mắt

năng lực bánh vi dân sự) xác lập, thực hiện (Điều 22 BLDS năm 2015) Do

đó, người mat năng lực hảnh vi dân sự không là chủ thé tặng cho trong

Người từ đủ mười tám tuổi trở lên do tinh trạng thé chất hoặc tinh thân

mà không đủ khả năng nhân thức, làm chủ hành vi nhưng chưa đến mức mắtnăng lực hành vi dân su, có quyết định của Tòa án tuyến bổ họ là người cókhó khăn trong nhân thức, làm chủ hành vi đẳng thời chỉ định người giám hồ,

xác định quyển và nghĩa vụ của người giám hộ (Điểu 23 BLDS năm 2015).

Trường hop theo quyết định của Téa án, tai sản của người có khó khăn trongnhận thức, làm chủ hành vi do người giám hộ quản lý thì người có khó khăntrong nhận thức, lam chủ hành vi không được la chủ thé tăng cho trong

Người nghiện ma tủy, nghiên các chất kích thích khác dẫn dén pha tán

tải sin của gia đỉnh, có quyết đính của Tòa án tuyên bồ ho là người bị hạn chế

năng lực hanh vi dân sự đẳng thời quyết định người đại diện theo pháp luật

của ho và pham vi đại điện (Điểu 24 BLDS năm 2015) Đối với những giao

địch dân sự mã tai sin có giá tr lớn va không có tinh đền bù như tăng cho nhà

việc xác lập, thực hiến HDTCNO cia người bị hạn chế năng lực hành vi

dân sự phải có sự đồng ý của người đại điện theo pháp luật

Điều 21 BLDS năm 2015 quy định về người chưa thành niền.“1 Người chưa thành niên là người chưa đi mười tâm td

2 Giao dich dân sw của người chua đi sâu tiỗi do người đại điện theo_pháp luật cũa người đô tác lập, thực

3 Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đi mười lăm tuỗi Riủ xác lập, thuc Tiện giao dich dân sie phãi được người đại điên theo pháp luật đồng ý, trie giao dich dan sự phục vụ niu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hop với lứa tiỗi.

4 Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa ati mười tám tuổi tự mình xác lập, thee hiên giao dich dân sw trừ giao dich dn sự liên quan đắn bắt động,

sản, đông sản phải đăng kỷ và giao dich dân sự khác theo uy dinh của luật

phải ñược người đại diện theo pháp luật đồng ƒ ”

Nhu vậy, đối với tài sin có giá trị lớn như nhà ở, các giao dich dân sự

liên quan dén nha ở nói chung và HBTCNG nói riêng của người chưa đủ

mười lãm tuổi đều phải do người đai diện theo pháp luật xác lép, thực hiên, người từ đủ mười lãm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi được tư minh xác lập,

thực hiện khí có s đồng ý của người đại điền theo pháp luật

Người đại diện theo pháp luật của người chưa thánh niên được sắc định

7, người giám hộ của người

‘bao gồm: “cha, mẹ của người chưa thành niên

chưa thành niên "không côn cha me hoặc không xác định được cha, me

“cha, mẹ đều mắt năng lực hành vì dan sự, cha, mẹ đều có khó khăn trong nhiận thức, làm chat hành vi; cha: me đều bị ham chỗ năng lực hành vi dân ste cha mẹ đều bị Tòa án tuyên bố han ché quyền đối với con; cha me đều

ing có đều kiện chăm sóc, giáo đục con và có yêu cầu người giám hộ"?

Trong quan hệ quản lý tải sản của người được giám hộ nói riêng,“Người giám hộ không được dem tài sản cũa người được giám lộ tăng chongười khác Cúc giao dich dân sue giữa người giám hộ với người được giảm16 có liên quan đến tài sản của người được giám lộ đều vô hiệu, trừ trường,hop giao dich được thực hiện vi lợi ích của người được giảm hộ và có swe

đồng § của người giảm sát việc giảm hg?" Xet trong quan hệ đại điện theo

pháp luật nói chung, người đại điền xác lập, thực hién giao dich dân sự phải

bảo dim nguyên tắc vi lợi ích của người được đại diénTM Có thể hiểu mốt

cách dé dang nhất “vi lợi ich” là không làm cho khối tai sin của người được đại diện hao hụt di mà chỉ được lam cho nó phát triển lên, nếu có chăng sự ‘hao hut lả nhằm phục vụ chính nhu cau thiết yêu của người được đại điện.

Tuy nhiên, HBTCNG lá hop đồng chuyển giao quyển sở hữu nhà ở ma

không có sự "đến bit” cho chủ sở hữu, không mang lại bat kỷ quyền lợi nãocho chủ sở hữu Như vậy cũng có nghĩa là lợi ích của chủ sỡ hữu nhà ở bí

xâm phạm vả vi pham nghiêm trọng nguyên tắc quan lý va sử dụng tai sản

của người được đại diện Có nhiễu quan điểm cho rằng, người từ đủ mười lãm

tuổi đến chưa di mười tám tuổi được tư mình ác lập, thực hiện HĐTCNƠ cho chủ thể khác khi được người đại diện theo pháp luật đồng y Dù vậy, tác

“goin 1 Biba 136 Bộ hột Din sean 2017“Đồng Kin 1 Dit 47 Bộ bịt Din sin 2017

“Điểm ụ ois 1 Datu 7 Bộ hit Din seas 2017

"KhoảnĐiệu $0 Bộ bột Din sim 2015,

“hom 1 Baht LM vi Khoản 3 Điệu HẠ Bộ hột Din seni 2015

giả cho ring sự đẳng ý hay không ding ÿ của người đại diện vẫn phai dưa

trên nguyên tắc “vi lợi ich” của người được đại diện như đã phân tích ở trên

Do vậy, tác giả đưa ra quan điểm, trong HBTCNO, chủ thể tăng cho nhà ở phải là người từ mười tam tuổi trở lên, có năng lực hảnh vi dân sự day đủ.

Trong các đổi tượng được sỡ hữu nha 6 tại Việt Nam có một đối tượng,đặc biệt la "hồ gia dink” BLDS năm 2015 không còn ghi nhận “hd gta đi

1ä một chủ thể déc lập trong quan hệ pháp luật dân sự Hộ gia đính khi tham

gia HĐTCNƠ thì các thành viên của hộ gia đính là chủ thể tham gia xác lập,

thực hiện hợp đồng hoặc thông qua hình thức ủy quyên cho người đại điện

tham gia xác lập, thực hiện"” Mỗi thành viên của hộ gia đình phải dap ứng

điều kiên vẻ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hảnh vi dân sự của cánhân như đã phân tích ở trên

~ Pháp nhân: Một tễ chức phải có từ cách pháp nhân thì mới đủ điều

kiện là chủ thể tham gia sác lập, thực hiện các giao dịch dân sự nói chung vả

HĐTCNƠ nói riêng Điểm b Khoản 1 Điển 119 Luật Nhà ở năm 2014 cũng

quy định bên tăng cho nhà ở là tổ chức “phat có te cách pháp nhấn, trừ

trường hop tỗ chúc tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương" Một tỗ chứckhông có tư cách pháp nhân khi tặng cho nhà ở lả nba tỉnh nghĩa, nhà tinh

thương thi các thành viên của tổ chức l chủ thể tham gia zác lập, thực hiện

HDTCNG hoặc các thành viên ủy quyền cho người đại điện tham gia ác lap,

thực hiện (Điều 101 BLDS năm 2015) Một tổ chức được công nhân là pháp

nhân khi đáp ứng đủ các điều kiện tại Khoản 1 Điều 74 BLDS năm 2015“a) Được thành lâp theo quy dinh của Bộ luật này, luật khác có liễm

b) C6 cơ cẩu tổ chức theo quy định tại Điều 83 của Bộ luật này

+) Cô tài sẵn độc lập với cá nhân, pháp nhân Riác và tự chin trách

nhiệm bằng tài sản của minh;

4) Nhân danh mình than gia quan hệ pháp luật nột cách độc Tap.”Giống với cả nhân, năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân lả khả

năng của pháp nhân "có các quyển, ngiĩa vụ dân sie” và đều "Không bị han

chế, trừ trường hop Bộ luật này, luật khác có liên quan qny dah khác"35 Tuy nhiên, khác với cá nhân, mỗi pháp nhân được thảnh lập đều có mục tiêu va

nhiệm vụ nhất định (thương mai hoặc phi thương mại) Bởi vậy, pháp luật

công nhận vả trao cho pháp nhân các quyền va nghĩa vụ dân sự phủ hợp với đặc điểm, mục đích hoạt động của từng loại pháp nhân khác nhau, tức năng.

lực pháp luật dân sự của các loại hình pháp nhân khác nhau là khác nhau.

Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân "phát sinh tie thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thành lập hoặc cho phép thành lập; nến pháp

nhân phải đăng ký hoạt đông thi năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân

sinh từ thời điễm ghi vào số đăng lý"? và "chấm dứt kễ từ thời điểm chấm dứt pháp nhân "2

BLDS năm 2015 không có điều luật quy định cụ thể vé năng lực hành

vi của pháp nhân nhưng thông qua các quy định vẻ pháp nhân có thể thấy mọihoạt động của pháp nhân được thực hiện thông qua hành vi của người đạidiện của pháp nhân (tức cá nhân), Hanh vi của người đại điện thực hiện trongphạm vi đại điện không phải tao ra quyển và nghĩa vụ cho ho ma nhân danhpháp nhân tao ra các quyền và nghĩa vụ của pháp nhân trong các quan hệ dân

sự cụ thế”, Tite, năng lực hành vi dân sự của pháp nhân được được thể hiện

thông qua hành vi của người đại diện của pháp nhân.

Co thể nhân thấy, mỗi một pháp nhân khi được thanh lập déu mang

theo mình mét mục dich, tôn chỉ hoạt đông, có những pháp nhân ra đời vớimục đích linh doanh, tim kiểm lợi nhuận (công ty trách nhiệm hữu hạn, công,

ty cổ phan, ), có những pháp nhân ra đời với mục đích phi lợi nhuận, từ.

thiện, Việc một pháp nhân đem tai sẵn thuộc sở hữu của mảnh (quyển sỡ

"hữu nha 6) tăng cho một chủ thể khác nắm ngoai mục dich, tôn chỉ hoạt động

của pháp nhân có được không? Do đó, tùy từng pháp nhân cân phải xem xét,

đổi chiếu các quy định của pháp luật khác có liên quan để xác định pháp nhân đó có được ting cho nhà ở hay không Ví dụ như Tổ chức kinh tế được Nhà

"acon 1 Đền 96 Bộ hit Din seni 2015‘Eoin 2 Dak 86 Bộ hột Dân swan 2015"doin 3 Đện 96 BS it Din sen 2015

“Đầu 85, Điều 87 Bộ hut đn sein 2015

nước giao đất có thu tién sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lẫn

cho cả thời gian thuê, Tổ chức sự nghiệp công lap tư chủ tải chính được Nha

nước cho thuê dat trả tiễn thuê đắt một lẫn cho cA thời gian thuê ma tiên thuê

đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nha nước được tặng cho nba tinh nghia gắn liên với đất theo quy định của pháp luật”.

- Bên tặng cho phải có quyên sở hữm nhà ở Điểm a Khoản 1 Điều

119 Luật Nhà ỡ năm 2014 quy định bên tặng cho nha ở phải “La chai sở feu

nhà ở hoặc người được chi sở hia cho phép, ty quyền để thực hiện giao dich

vé nhà ở theo guy định của Luật này và pháp luậi về dân si” Chủ sở hữu nhà

ở phải là người có quyển sở hữu hop pháp nhà ở đó thể hiện bằng tên của ho

được ghi trên Giấy chứng nhân quyển sở hữu nha ở, Tuy nhiên, đối vớitrường hợp người được tặng cho, nhân thừa kế nhả ở nhưng không thuộc đổitương được sỡ hữu nhà ở tai Việt Nam nên chỉ được hưởng phan giá trị cianhà ở mà không được quyển sở hữu, không được cấp Giấy chứng nhân (Điểm.

b Khoăn 2 Điều 161 Luật Nhà 6 năm 2014), họ vấn được tăng cho nha ở đó cho một chủ thể khác va là người đứng tên trên HĐTCNỞ với tư cách là bên

tặng cho

21.1.2, Ban được ting cho nhà ở

HĐTCNƠ là một trong những phương thức chuyển quyền sở hữu nha ỡ từ chủ thé nay sang chủ thể khác, do vậy, bên được tặng cho nha ở ngoài dap tứng các điều kiên về từ cách chủ thể còn phai théa mén các diéu kiên được sỡ

hữu nha 6 tại Việt Nam

- Cá nhân Khoăn 3 Biéu 119 Luật Nhà ỡ năm 2014 quy định cá nhânnhận tng cho nhà ở bao gồm: "cá nhiên trong nước” và "cá nhân nước ngoài,

người Việt Nam định cự ở nước ngoài"

Hiện nay chưa có điều luật gidi thích cho khái niệm "cá nhiên trong

nước" mà chỉ có quy định về "cá nhiên mebe ngoài là người không cô quắc

tịch Việt Nam” tại Khoân 1 Biéu 4 Luật Doanh nghiệp năm 2014 vả "ngưởi

Vist Nam đinh cw 6 nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trí, sinh sống idu đài ở nước ngoài” tại Khoan 3 Điều 3 Luật Quốc tịch

"ston 2,3 Babu 174 Luật đất đi năm 2013

năm 2008, sửa đổi, bd sung năm 2014 Với các quy định trên, có thé hiểu “ed

nhân trong meéc” là người mang quéc tịch Việt Nam, hiện đang cư tri trong

lãnh thé Việt Nam.

Mũi cá nhân trong nước "có dit năng lực hảnh vi dân sự đỗ thực hiện các giao dich về nhà ở theo quy định của pháp iuật dân sie"?! đều có thé là

‘bén được tặng cho trong HĐTCNƠ, Tủy vào năng lực hành vi dân sự của cá nhân ma cá nhân đó được tự mình tham gia xác lập, thực hiện HĐTCNƠ hoặc

cẩn sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật hoặc phải do người đại điện

theo pháp luật sác lập, thực hiện như đã phân tích nêu trên Do nguyên tắc đạiđiện va pham vi đại diện, một số trường hợp cá nhân không được nhận tăngcho nhà ỡ như người giám hộ không được phép nhân tăng cho nha 6 thuộc sihữu cia người được giám hô, người đại diện theo pháp luật không được nhậntăng cho nhà ở thuộc sở hữu của người được đại dién; người được tăng chonhà ở không được là người có cing người đại điện (đại diện theo pháp luật

hoặc theo ủy quyên) với người ting cho nha ở Khoan 3 Điều 141 BLDS năm

Người Việt Nam định cư ỡ nước ngoài bao gồm: Người mang quốc tịchViệt Nam hiện đang lam việc, cư trú, sinh sống lâu dai tại nước ngoải và

“người gốc Việt Nam’ cư trú, sinh sống lâu dai ỡ nước ngoài Khoăn 4 Điều 3 Luật Quốc tịch năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014 quy định: “Mgưởi gốc Vit Nam dian cứ 6 nước ngoài là người Việt Neon đã từng có quốc tich Việt ‘Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác đmh theo nguyên tắc yết thông và con, cháu của ho dang cư trú, sinh sống lân đài ở nước ngoài” Do vậy, người gốc Việt Nam có thể còn quốc tịch Việt Nam hoặc mắt quốc tịch

Viet Nam và đang mang quốc tịch quốc gia khác.

Đối chiều với quy định tại Điều 3 Luật Quốc tịch năm 2008, sửa đi bổ sung năm 2014 thi "cá hn nước ngoài" sẽ bao gồm: “gust có quốc tịch nước ngoài" (tức người mang quốc tịch một nước khác không phải là quốc tịch Việt Nam) va “người không có quốc tick” (tức người không có quốc tịch

Viet Nam va cũng không có quốc tịch nước ngoái)"Bias Khoản 3 Đầu 110 Luật Nhỉ Gaim 2016

Người Việt Nam định cư ở nước ngoai va cả nhân nước ngoài để được

nhận tăng cho nha 6 ngoài đáp ứng điểu kiện chung về năng lực hảnh vi dânsự nhữ cá nhân trong nước còn phải théa mẫn điều kiện được sở hữu nba ở tại

Viet Nam (Điểm b Khoản 2 Điều 119 Luật Nha ỡ năm 2014),

+ Người Việt Nam định cư ỡ nước ngoài phối là người được phép nhậpcảnh vào Việt Nam va chỉ được nhân tăng cho nba ở từ hộ gia đính, cả nhân

(hoàn 1 và Điểm b Khoản 2 Điều 8 Ludt Nha 6 năm 2014) Để chứng minh

một cả nhân 1a người Việt Nam định cu ở nước ngoài được phép nhập cảnhvao Việt Nam cẩn có một trong các giấy tờ sau theo quy định tại Khoản 2Điều 5 Nghị định số 90/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quyđính chi tiét và hướng dấn thi hanh một số điển của Luật Nhà ở: Mang hô

chiếu Việt Nam còn giá trị có đóng dau kiểm chứng nhập cảnh, néu mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dau kiểm chứng nhập cảnh vả.

kèm theo giấy từ chứng minh còn quốc tích Việt Nam hoặc giấy tờ sác nhận1a người gốc Việt Nam.

+ Cả nhân nước ngoài để được nhận tăng cho nha ở phải là người

“được phép nhập cảnh vào Việt Nam” (tức phãi có hô chiêu côn giá trị có đóng dâu kiểm chứng nhập cảnh”), “không thuộc điện được hưởng quyên wat cãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy aia cũa pháp luật ”* va chi được

tham gia HĐTCNƠ nêu nha ở tăng cho là "nhà ở thương mat bao gẫm căn hộ

chủng cự và nhà ở riêng lẽ trong đự Gn đầu te xdy đựng nhà 6, trừ Khu vực

bảo dom quốc phòng an ninh theo quy định cita Chính phĩ"”5 Như vay, quy định vẻ cá nhân nước ngoải được nhận tăng cho nhả ở tại Việt Nam đang loại

trừ chính trường hợp người không có quốc tích, vì về mất pháp lý, nhữngngười không có quốc tịch không có các giấy tờ tủy thân như hộ chiều, khôngcó giấy tờ nhân thân va không thé đăng ký quyển sở hữu đối với nhà ỡ Dovây, thuật ngữ "cá nhiên nước ngoài" tại Luật Nhà ở năm 2014 là chưa phùhợp với quy định tại Luật Quốc tịch năm 2008

"Đnnc Kioin 1 Đền 159 Laie i Gani 2014

"Rhoin 1 Div 74 Ng đẹh 8 9972015/N-CPrgiy 10102015 ca Chăn phi guy anh ch dễ và hướng

Geet du in Lae 0 6."xpi 3 Da 60 Lut Ma San 2014

Dab Khon 2 Bab 59 Lat Ns Gian 2016

~ Pháp nhân: Như phân tích vẻ chủ thé tặng cho nha 6, một tổ chức phải cĩ tư cách pháp nhân thi mới cĩ thé 1a chủ thể nhận tăng cho trong HĐTCNƠ Khoản 3 Điều 119 Luật Nha ở năm 2014 cũng quy định cụ thể bên nhận tặng cho nha ở 1a tổ chức phải cĩ tư cách pháp nhân phủ hợp với quy định chung BLDS năm 2015 Giống như cá nhân nước ngồi, tổ chức nước

ngối chi trở thành bên được tăng cho khi nha ở tăng cho là nhà ở thương mạiao gồm căn hộ chung cư vả nha ở riếng lẽ trong dự án đầu tư xây dựng nhaở: trừ khu vực bão đâm quốc phịng, an ninh theo quy đính của Chính phi.Đơng thời, các tổ chức nước ngồi phải cĩ Giấy chứng nhân đâu tư hoặc giấytờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam Khoan 2 Điều 160Luật Nhà ở năm 2014),

- Déi với trường hợp cá nhân, tổ chức nước ngồi nhận tăng cho nha ở

ngội dap ứng điều kiện để được sỡ hữu nha ở tại Việt Nam cịn phải tuân thủ

một số yêu cầu, điều kiện vé tổng số nhà được sỡ hữu Nếu vượt qua các điều

kiện này, thi di được nhân tăng cho nhưng sẽ khơng được quyển sỡ hữu nhaở mà chỉ được hưỡng giá trí của nhà ở đĩ.

2.1.2, Điều kiện của nhà ở tăng cho

Theo quy định tại Điều 118 Luật Nha ở năm 2014, nha ở là đổi tượng

của hợp đồng tặng cho khi đáp ứng các điều kiện sau:

- Cĩ Giấy ching nhận theo quy định của pháp luật Nhà nước cơng

nhận quyển sở hữu nhà ỡ của các chủ sỡ hữu thơng qua việc cấp Giầy chứngnhận Cĩ một thực tế ở Viet Nam qua các thời kỹ, Giấy chứng nhân tổn tại ở

rất nhiêu hình thức, tên gọi, đặc điểm khác nhau như Giấy chung nhận quyền

sử dung đất, Giấy chứng nhân quy én sở Hữu nhà ở và quyền sử doing đất 6,

Giấp chưng nhận quyền sử dung đắt quyền sở hữm nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Dù vậy, Giấy chứng nhận déu ghi nhận các thơng tin cơ ban vẻ chủ sở hữu, thơng tin về nhà ở và thữa dat ma nha ở gắn liên Người tăng

cho nhà 6 phải là người cĩ quyền sỡ hữu nha & được thể hiện qua thơng tin cánhân của người đĩ trên Giấy chứng nhận Tuy nhiên, điểu kiên nay cũng cĩngoại lệ trong một số trường hợp