Luận văn thạc sĩ Luật học: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và thực tiễn thực hiện tại một số Văn phòng Công chứng trên địa bàn tỉnh Thái Bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUAT HANOI

HÀ THỊ HAO

HỢP ĐỒNG TANG CHO QUYỀN SỬ DUNG DAT THEO QUY ĐỊNH CUA BO LUAT DÂN SỰ NĂM 2015 VÀ THỰC TIEN THỰC HIỆN TẠI MỘT SO

VAN PHÒNG CONG CHUNG TREN DIA BAN TÍNH THÁI BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUAT HỌC (Định hướng ứng dựng)

HÀ NỘI, NĂM 2021

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUAT HANOI

HÀ THỊ HẢO.

HỢP DONG TANG CHO QUYỀN SỬ DỤNG DAT THEO QUY ĐỊNH CUA BỘ LUAT DÂN SỰ NĂM 2015 VÀ THỰC TIEN THỰC HIEN TẠI MỘT SO

VAN PHÒNG CONG CHUNG TREN DIA BAN TÍNH THÁI BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành Luật Dân sơ và tổ tung dn sự

Mã số 8380103

Người hướng dẫn khoa hoe: POSTS Vũ Thi Hai Vấn

HÀ NỘI, NĂM 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi zin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập củatiêng tôi

Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bổ trong bat kỳ công,

trình nao khác Các sé liêu trong luân văn la trung thực, có nguén gốc rổ rằng,

được trích dẫn đúng theo quy định.

Tôi sản chịu trách nhiệm vé tính chính sac và trung thực của luận văn.nay.

TÁC GIẢ LUẬN VAN

LỜI CAM BOAN

DANH MỤC TỪ VIET TAT PHAN MỜ ĐẦU

1 Lý do chon để ta.

2 Tinh hình nghiên cứu để tảiMục đích nghiên cứu.

Đồi tượng và phạm vi nghiên cứu."Phương pháp nghiên cứu để tài

Y ngiĩa khoa học và thực tiễn của để tai7 Kể cầu của luận văn.

CHƯƠNG 1: KHÁI QUAT VE HỢP DONG TANG CHO QUYỂN SỬ DUNG ĐẮT VÀ PHÁP LUẬT DIEU CHỈNH HỢP BONG TANG CHO QUYỀN SỬ DỤNG BAT of

1.1 Khải quát về quyén sit dung đết va hop đồng tăng cho quyển sử dung

đất 7

1.1.1 Khái niệm va đặc điểm của quyền sử dụng đất 7

1.1.2 Khái quất về hop đồng tăng cho quyên sử dụng đất 10

1.2 Pháp luật điều chỉnh hợp đồng tăng cho quyển sử dụng đất 18

1.2.1 Khái quất pháp luật điều chỉnh 191.2.2 Nội dung pháp luật điều chỉnh 191.3 Thủ tục công chứng hop đồng tăng cho quyền sử dụng đất 11.4 Hợp đồng tăng cho quyền sử dụng dat có điều kiện 3

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 35

363.1 Thực tiễn thực hiện pháp luật về hop đồng tăng cho quyền sử dụng đấttai một số Văn phòng công chứng trên địa bản tỉnh Thai Bình 36

3.1.1 Khai quat về hoat đông công chứng liên quan đến hop đồng tăng cho

quyền sử dung đất trên địa bản tỉnh Thai Bình 36

2.1.2 Một số vụ việc cụ thể trong hoạt đông công chứng hợp đồng ting cho quyền sử dung đất 41 3.13 Bắt cập trong quy định pháp luật vẻ hop đồng tăng cho quyền sử dung đất và khó khăn, vướng mắc trong hoạt đông công chứng hop đồng,

tăng cho quyển sử dụng đất trên địa bản tỉnh Thái Bình 46

2.2, Phương hướng hoàn thiên pháp luật vẻ hợp đồng tăng cho quyển sử

dụng dat va nâng cao chất lượng hoạt đông công chứng hợp déng tăng cho

quyền sử dung đất trên địa bản tỉnh Thai Bình 63

3.2.1 Hoàn thiện quy đính của pháp luật vẻ hop đồng tăng cho quyển sử dụng đất 63

2.2.2 Nâng cao chất lương hoạt động công chứng hop đẳng ting cho quyền.sử dụng đất trên địa ban tinh Thai Bình đ1

PHAN MỞ ĐẦU 1 Lý do chọn dé tài

Hop ding tăng cho tài sin là loại hop đồng phổ biến va được sử dụng

xông rấi hiện nay Đặc biết, là đôi với QSDĐ, một loại tải sẵn có giá tri tươngđổi lớn thì việc tăng cho cũng có sư khác biệt so với các loại tài sản khác vaviệc dịch chuyển nó thông qua hợp đồng tăng cho được pháp luật quy địnhchất chế hơn nhiều so với việc tăng cho các tai sản thông thường khác Cũngvi thé, hop đồng ting cho QSDĐ 1a một trong những hop đông quan trọng củagiao dịch dân sự vả là một trong những phương thức pháp lý hữu hiệu giúp

cho cá nhân, pháp nhân, hộ gia đính, tổ hợp tác xác lập và thực hiện việc chuyển giao QSDĐ nhằm théa mãn các nhu cầu trong sén xuất kinh doanh

cũng như trong đời sống sinh hoạt hang ngày.

“Xuất phát từ tam quan trong vả ý nghĩa thiết thực nêu trên của hợpđẳng tặng cho QSDĐ, Luật đất đai năm 2013 va Bộ luật Dân sự Việt Namnăm 2015 đã quy đính cụ thể, chỉ tiết, chặt chế và tương đổi hoàn thiện véviệc ác lập, thực hiện cũng như các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng ting

cho QSDĐ, tạo nên sự dn định về quan hệ tặng cho QSDĐ trong giai đoạn hiện nay, góp phin thúc đây sự phát triển kinh tế - zã hội của đất nước.

Tuy nhiên cùng với sự phát triển sôi động của thi trường bất động sin hiện nay thi giá tri đất ngày càng tăng cao kéo theo đó là để tận dụng va phát

huy tôi đa hé số sử dụng đất, giao dich tăng cho quyển sử dụng dat xuất hiệnnhững "từ lợi cá nhân” nhằm mục đích trén thuế hay để thực hiện việc tau tantải sin, tron tránh thực hiện các nghĩa vu tai sản khác Đây là mit tri của tặng

cho QSDĐ ma trên thực tế phat sinh khá nhiều tranh chấp, bat đông Để han

chế điều đó, pháp luật đã quy định việc tăng cho QSDĐ la giao dich bat buộcphải được công chứng Song, do tính chất phức tap của loại giao dich nay ma

hoạt đông công chứng hop đồng tăng cho QSDĐ ở các tổ chức hành nghề công chứng còn gặp nhiêu khó khăn Bên canh đó, do số lượng tổ chức hảnh nghề công chứng tương đổi nhiễu nên việc "cạnh tranh” lẫn nhau la khó tránh khỏi, dẫn đến việc “tao điều kiên” cho khách hàng để thực hiện giao địch một

cách thuân lợi, nhanh chóng khi chưa có đây đủ thủ tục, giấy tờ liên quan đến.

QSDD ngày cảng gia tăng Hơn nữa, những quy định của pháp luật vé đất đaicủa Việt Nam chưa đẳng bộ, thống nhất, thiêu các văn ban hướng dẫn thi

hành, dẫn đến còn có nhiều cách hiểu khác nhau, khiển cho các tổ chức hành

nghề công chứng côn khá loay hoay trong khi áp dung thực hiện các hợp đồng

nay Đặc biết, các quy định về việc dịch chuyển QSDĐ chưa theo kip với cuộc sống đã và dang làm cho việc chuyển dich bất động sin nói chung, đất

đai nói riêng ngày cảng bộc lô nhiều bất cập, han chế

Chính và những lý do nêu trên ma học viên lựa chọn để tải: “Hop đồng,tặng cho quyển sử dung dat theo quy định của Bộ luật Dân sư năm 2015 và

thực tiễn thực hiện tại một số Văn phòng công chứng trên địa bản tỉnh Thái Binh” làm để tải nghiên cửu dé lam rổ hơn về vẫn để này.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Cho đến nay, Việt Nam có không ít các để tai nghiên cứu liên quan đến.

hợp đồng tăng cho QSDĐ dưới những cách tiếp cận và những quan điểm khác

nhau Có những tác gia nghiên cứu chuyến sâu vẻ mắt ly luận, cũng có những

tác giả tập trung nghiên cứu chuyên sâu vẻ mặt thực tiễn áp dụng nhưng mục

đích chung déu là góp phan hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả ápdụng của hop đồng tăng cho QSDĐ Tuy nhiên việc nghiên cứu các để tai liên

quan đến tăng cho QSDĐ vẫn còn khá khiêm tốn so với những gì đã diễn ra trên thực tế Ngoai việc tìm hiểu nội dung vấn để này thông qua các giáo

trình, tai liêu hoc têp thì trong kha năng nghiên cứu của mình, tôi xin dé cậpdén một số công trình nghiên cửu sau:

Luận án Tiến sf "Co sở jÿ huấn và tiựcc tiễn về tặng cho quyên sử dung đắt” của tác giã Nguyễn Hai An hoàn thành năm 2011 tại trường Đại học Quốc gia Ha Nội Tác giả đã nghiên cứu và làm rõ sự cần thiết phải hoan

thiện chế định tăng cho QSDĐ ở Việt Nam, từ đó đưa ra được các cơ sỡ lýluên nhằm thống nhất nhận thức các quy định của pháp luật vé tăng choQSDB Tác giả còn so sánh sự giống và khác nhau giữa hop đồng tăng cho

QSDP và tăng cho các loại tải sin khác, làm rổ những điểm bat cập, chua hợp

lý của luật khi điều chỉnh quan hệ tặng cho QSDĐ; từ đó, dé xuất các kiến

nghị sửa đổi, bỗ sung hoặc bãi bỏ một số quy định chưa hợp lý vẻ tăng cho

QSDD để phù hợp với thực tiễn thực hiện ở Việt Nam Trên cơ sở lý luận do, tác giả tim hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật, đảnh giá hiệu quả thực hiện

thông qua hoạt động xét xử các tranh chấp vé tăng cho QSDĐ tại Téa án nhân

dân va đưa ra những giải pháp dé giải quyết tranh chấp

Luận văn Thạc 4 “Hợp đồng từng cho quyên sit đụng đất theo pháp

uật Việt Neon hiện nay ” của tác giã Hỗ Xuén Thắng hoàn thành năm 2017 tạitrường Học viện Khoa học zã hội Tác giả đã đi sâu vào phân tích trình tự, thủtuc, diéu kiên cân va đủ của hop đồng tăng cho QSDĐ, van để hủy bỏ, đểnghị không công nhận hop đồng tăng cho QSDB và thực tiễn thực hiện, từ đó,

đưa ra các giải pháp để giải quyết các vấn để phát sinh trên thực tế về hợp

đẳng tăng cho QSDĐ ở nước ta hiện nay.

Luận án Tiên đ luật học “Tăng cho quyằn sử ching đắt theo pháp luậtViệt Nam hiện nay” cia tác giã Trần Thị Minh hoàn thành năm 2019 tại Viênhản lâm khoa học xã hội Việt Nam - Học viện khoa học xã hội Tác giã đãlâm sáng tô va sâu sắc thêm một số vẫn dé lý luận vẻ QSDĐ ở, danh gia thựctrang pháp luật về tăng cho QSDĐ ở và thực trạng hoạt động tăng cho QSDĐ.

ở điển ra tại Việt Nam Tác giả còn nghiên cửu thực tiến tranh chấp về tặng.

cho QSDĐ ở, tim ra các nguyên nhân của loại tranh chấp nay, từ đó kiên nghỉ

phương hướng, giải pháp hoản thiện pháp luật vé giai quyết tranh chấp tăng

cho QSDĐ ở và dé suất một sô giải pháp nhằm tháo gỡ các khó khăn, bắt cập,

về tặng cho QSDĐ ở đã điển ra trước đây.

Để tải nghiên cứu "Hợp đồng tặng cho đất ở theo pháp luật Việt Namhiện nay" của tác giả Lê Văn Long hoan thành năm 2020 tại Viện hàn lâmkhoa học xã hội Việt Nam ~ Học viên khoa học xã hội Tác gia đã zây dựng

cơ sở lý luận pháp luật về hợp đồng tăng cho QSDĐ 6, từ đó, xac định được

những bất cập để đưa ra các để xuất, giải pháp tiếp tục hoàn thiện dé nâng caoviệc thực hiện quyển tăng cho QSDĐ ở của người sử dụng đất và giải quyết

các van dé liên quan đền tranh chấp trong thực tiễn ap dung pháp luật.

Những công trình nghiên cứu này về cơ bản đã làm rổ về mặt lý luôn,

thực tiễn giải quyết các vu việc liên quan đến hợp đỏng tăng cho QSDĐ Tuy

nhiên, thông qua việc theo dõi các giao dich đã phát sinh trên thực tế trong

thời gian vừa qua vẻ tăng cho QSDĐ và những tranh chấp phat sinh tại Toa án, có thể thấy rằng, sự vướng mắc, phức tạp va phát sinh tranh chấp về tặng

cho QSDD là tương đổi nhiễu Hơn nữa, theo quy định của pháp luật, hop

đẳng tăng cho QSDĐ 1a loại giao dich, hop đồng bắt buộc phải công chứng nhưng hiện nay, có rat ít công trình nghiên cứu một cách tổng thể về hop đồng ting cho QSDĐ ma thực tiễn tai tổ chức hành nghề công chứng Chính vi vay, tác giả lựa chon để tai tuy không mới, bỡi đã có một vai tác giả dé cập

vấn đề nay trong công trình nghiền cứu của họ nhưng tác gia chỉ chất lọc có

trích dẫn vả với phạm vi, mục đích nghiên cửu riêng, dé tai nghiên cứu của

tác giả không trùng lặp với bat cứ để tài nghiên cứu khoa học náo đã đượccông bổ trước đó

3 Mục đích nghiên cứu

Luận gi cơ sé lý luận va phân tích thực tiến vẻ vẫn để tăng cho QSDD từ thực tiến ap dụng tai một số VPCC trên địa bản tinh Thai Bình

Phân tích những bắt cập, hạn chế của pháp luật dân sự Việt Nam hiệnhành liên quan tới hop đẳng tăng cho QSDĐ.

“Xác định được các bat cập dựa vào việc xem sét dưới góc độ pháp lý

cũng như góc độ thực tiễn để dé xuất các giải pháp nhằm hoan thiện và nâng.

ao chất lượng thí bảnh các quy định của pháp luật vé hợp đồng tăng choQSDB trong thời gian tới

Kién nghỉ góp phân hoàn thiện pháp luật dân sự Việt Nam vé van đềtặng cho QSDB.

4 Đối trong và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cửu: Quy đính cia pháp luật Việt Nam hiện hành về

‘hop đồng tăng cho QSDĐ.

Pham vi nội dung: Luận văn tâp trung nghiên cứu kam rõ khái niêm,‘ban chất, đặc điểm, sự hình thành tăng cho QSDĐ ở Viét Nam, nội dung các

quy định của pháp luật vé hợp déng tăng cho QSDĐ, đánh giá thực tién áp

dụng tăng cho QSDĐ thông qua các giao dịch được thực hiện tại một số Vănphòng công chứng

Pham vi không gian: để tải nghiên cứu được thực hiện trong phạm vi‘inh Thai Bình.

Pham wi thời gian: Để tai nghiên cứu các quy định pháp luật Việt Nam

về hợp đồng tăng cho QSDĐ, kể từ Luật Dat dai năm 2013 vả Bộ luật Dân sự

năm 2015 có hiệu lực thi hành đến nay. 5 Phương pháp nghiên cứu dé tài

Cơ sử phương pháp luận trong nghiên cứu của luận văn chủ yếu dựa

trên quan điểm của chủ nghĩa Mac - Lênin, từ tưởng Hỗ Chi Minh và quan điểm của Đăng Công sản Việt Nam Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử

dụng phối hợp các phương php nghiên cứa sau:

Đề tài nghiên cứu chủ yêu sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

Phương pháp hệ thông, phân tích, bình luận, diễn giải để lam rổ các

quy định của pháp luật vé hop déng tăng cho QSDĐ; tử đó, so sánh, đổi chiều.

các quy định pháp luật với tỉnh huồng thực tế để tim ra những hợp lý, bắt cập

trong quy định của pháp luật

Phương pháp đánh giá, tổng hợp nhằm làm rõ các vụ việc trong thực tiễn liên quan đến quy đính của pháp luật hiên hành vé hợp đỏng tăng cho QSDD, thu thập các số liệu bao cáo tổng hợp tử thực tiễn tại tinh Thái Binh

về hợp ding tăng cho QSDĐ.

Phuong pháp quy nạp, lập luận logic để dé xuất một số phương pháp, giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng tăng cho

QSDD, nhắm nâng cao hiệu quả thực thi các quy định của pháp luật 6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Kết quả nghiên cửu của dé tải gop phin bổ sung và hoàn thiện những vấn dé lý luận vẻ ting cho QSDĐ Thông qua việc zây dựng các khái niệm, chi rõ những đặc điểm của QSDD, tăng cho QSDD sẽ là cơ sở tién đề để lam

sảng tỏ và sâu sắc hơn tính đặc thù của pháp luật vẻ tăng cho QSDĐ so vớităng cho các tai sản khác.

Bên cạnh đó, dé tai đi sâu vào phân tích, đánh giả thực trạng quy định.

của pháp luật va thực tiến thực hiện pháp luật vẻ hợp đồng ting cho QSDĐ tại một số VPCC trên địa ban tỉnh Thai Bình Tử đó dé tai đã chỉ ra những vướng.

mắc, hạn chế, bat cập cũng như đưa ra các phương hướng, giải pháp nhằm."hoàn thiện pháp luật về hợp đồng tăng cho QSDĐ va các biên pháp nâng caochất lượng hoạt đông công chứng hop đẳng tăng cho QSDĐ ở nước ta hiệnnay, đặc biệt trên địa ban tinh Thái Binh

Để tai còn có ý nghĩa là tế liệu tham khảo cho các các cơ quan áp dung

pháp luật để giải quyết các tranh chấp liên quan dén tăng cho QSDB Các kết luận, ý kiên được trình bảy trong để tai có thể giúp cho cơ quan nha nước có thấm quyén hoàn thiện chế định tăng cho QSDB.

Ngoài ra, dé tai còn có ý nghĩa rất lớn đối với việc tuyên truyền, giáo.

dục pháp luật, ap dụng pháp luật vẻ tăng cho QSDB. 7 Kết cấu của luận văn.

Ngoài phn mỡ đâu, kết luận va danh mục tải liêu tham khảo, nội dung

của luận văn gồm có 02 chương.

“uật về điều chỉnh hợp đồng tăng cho quyền sử dung đất

Chương 2: Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng tặng cho quyền sử dung đất tat một số văn phông công ciuing trên dta been tinh Thái Bình và

một số kiến nghĩ hoàn thiện pháp luật

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VE HOP BONG TANG CHO QUYỂN SỬ DUNG DAT VÀ PHÁP LUAT DIEU CHỈNH HỢP ĐÔNG TANG CHO

QUYỀN SỬ DUNG BAT

1.1 Khái quát về quyền sử dụng đất và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

LLL Khải việm và đặc điểm của quyều sic dung đã

Ở nước ta, khi nói đến đất đai, chúng ta có thé thây với tư cách lả đại diện chủ sở hữu, Nha nước có day đủ các quyên chiếm hữu, sử dung, định đoạt đất dai Trong đó, quyền sử dụng có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sử hữu, Tuy nhiên, Nhà nước không phải chủ thể trực

tiếp sử dụng đất ma gián tiếp sử dung thông qua việc công nhân người sử

dung đất có quyển của chủ sở hữu đối với QSDĐ, quyển nảy có thể trị giá ‘bang tiên và có thể chuyển giao trong giao dich dân sự.

QSDD là một tài sin đặc biệt gắn liên với đất đai — tai sẵn thuộc sở hitu toản dân, cho nên nó hạn chế rất nhiều so với quyển sở hữu các loại tải san

khác, bị han chế trong giao lưu dân sự, kinh tế do Nhả nước không công nhân

quyển sở hữu tư nhân về dat dai Mat khác, quyền sở hữu đất dai còn thể hiện.

chủ quyền đối với lãnh thé của một quốc gia, có đất đai mới có hãi đảo, vùng

biển va vùng trời Chính bởi 1é đó ma Điều 53 Hiển pháp năm 2013 quy định: “Dat dai, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại điện cinh sở hữm và thông nhấất quản lý” Điều này tiếp tục được ghi nhên va khẳng định lại trong Điều 4 LBD năm 2013: “Đất đai tind số hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hitu và thông nhất quản if Nhà nước trao quyền sit dung đất cho người sir

“mg đất theo uy dinh của Luật néy.” và Điều 197 BLDS năm 2015 “Đấtđái là tài sản công thuộc 56 lim toàn dân do Nhà nước dat diễn chủ số

“im và thông nhất quấn if.

Như vậy, chế đính QSDĐ được xem như lả một hình thức thể hiện

quyển sử hữu toan dan về đất dai Tuy đất đai thuộc sỡ hữu toản dân nhưngNha nước là đại diên chủ sở hữu, vi vay Nhà nước có quyền xác lập hình thức

pháp lý cu thể đối với người sử dụng đắt va giao quyên cho người sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đắt, thừa nhân việc sử dung đất 6n định.

hoặc công nhận QSDB được sắc lập bởi các hành vi chuyển QSDĐ hợp pháp.

Tay thuộc vào các hình thức khác nhau mà Nha nước quy đính cho người sitdụng đất được hưởng những quyển va thực hiện các nghĩa vụ khác nhau.

Tir việc phân tích ở trên, có thé thay, QSDĐ được dé cập nhiều trong các văn ban quy pham pháp luật vé đất đai Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có một định nghĩa chính thức vẻ khái niệm QSDP Nghiên cứu pháp luật về QSDB, thi có rất nhiễu quan điểm khác nhau về khái niêm QSDD, trong đó, có mốt số quan điểm như sau:

Theo Từ điển Luật học năm 2006 thi: “QSDB 1a qu

được khai thắc công dụng, lưỡng hoa lợi lợi ích từ việc sử dụng đất được “Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyén giao từ chủ thé khác thông qua

việc chuyễn đổi, chuyén nhượng cho thud lai, thừa kế, tặng cho _ từ những

chi thé Rhác cô quyền sử đụng đắt”

Trong khi d6, giáo trình LBD của Trưởng Đại học Luật Hà Nội cho

tảng: “QSDD la quyển that thác các thuộc tinh có ích của đất đại đễ phúc vu cho các nme tiêu phát triển inh tế - xã hội của đất nước “2

Mặc dit có nhiều quan điểm, nhiều cách nhìn nhận khác nhau về khái niêm QSDĐ nhưng chung quy lại thi các quan điểm déu cho ring QSDĐ là

một loại tai sẵn Từ việc dan giá chung va quan niệm chung từ góc nhìn khoa

học pháp lý thi tác giã có thé đưa ra khái niệm về QSDĐ như sau:

'OSDĐ là một ioai quyên tài sản được Nhà nước trao quyển đỗ người sử dung đất khai thác công năng thuộc tính của đất một cách hợp pháp để

cáp lừng nh cẩu, lợi ich chính đảng cũa rain

Tir tính chất đặc thù vé chế độ sỡ hữu đất dai nên QSDĐ có những đặc

điểm cơ ban như sau:

Thứ nhất, người sie ding đất không có đây đi các quyền năng nine Nhà

nước với te eich là đại diễn chủ số hữu

Đất dai có tâm quan trọng đôi với lợi ích của toan dân cũng như lợi íchquốc gia nên việc chiếm hữu, sử dung, định đoạt chúng phải tuân thủ theo

của các chủ thé

` ViênXhet học pháp ý Q06), Từ adn hit học, HB Từ đến Bich oa vì NEB Tephip, Hà Nột“hưởng Đại học Lait Hà Nộ: 2019), Gio trần Lait Dit dai NOB Công matin din Ha Một

đúng trình tự, thủ tục luật định và trong một phạm vi nhất định Nha nước

không phải chủ sở hữu đổi với dat đai ma chỉ là chủ thể đại diện cho toản thé nhân dân quản lý tải sản để phục vụ cho lợi ich của toán dân Nha nước thực ‘hién quyền lam chủ đối với dat đai nên Nha nước đóng vai trò chủ đạo, mang

tính định hướng, tạo điểu kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế sã hội Từ

đó, Nha nước trao QSDĐ cho người sử dung dat, nhằm mang lại lợi ich cho người sử dung đất và cho xã hội Người sử dụng đất không có toan bộ các

quyển năng sit dụng đất như quyển sử dung tải sin khác ma chủ sở hữu tảisản vén có, như không có các quyển cho mượn, tiêu hủy tai sẵn mà chỉ cómột số quyển năng nhất định theo quy định của LBD.

Tại Diéu 189 BLDS năm 2015 cỏ quy định: “Qu

mi thắc công ding hưởng hoa lợi, lợi tức từ tải sẵn ” Nêu hiểu theo ngiãa

sử dụng nêu trên là không thể hiện đúng bản chất của quyền sỡ hữu theo quyđịnh của BLDS năm 2015 đổi với QSDĐ của cá nhân, té chức, hộ gia đình là

những chủ thể sử dung đất Bi chủ sử dụng đất có thé sử dung đất bằng việc

khai thắc công dung của đất như ding để ở, sin xuất kinh doanh, theo ding

mục đích, thời hạn, chiếm hữu dat thể hiện qua quyển khai thác, sử dung đất

của chủ sở hữu và định đoạt quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch như

chuyển đổi, chuyển nhương, tăng cho QSDĐ, cho thuê, cho thuê lại, thửa kế, thể chap, bao lãnh góp vốn bang QSDĐ của minh.

Mặt khác, khi nói đến chế đô sé hữu toàn dân vẻ đất dai, thi toàn dân là

chủ thể trong quan hệ đất dai nhưng toàn dân không thé đứng ra để thực hiện các quyển năng của chủ sở hữu một cách cụ thé ma phải cử người thay mặt

‘minh, nhân danh minh lâm việc đó, hay nói cách khác, người sử dụng đất phải

thông qua Nha nước để thực hiện các quyển năng sỡ hữu của minh, vì bản

chat của Nha nước ta được xây dưng và hoạt động theo nguyên tắc Nha nước

của dân, do dan và vi dân Quyền đính đoạt của Nha nước đổi với đất đai được thực hiện trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân vé đất dai Người sử dụng

đất có quyên chiém hữu, sử dụng va định đoạt đổi với QSDĐ thông qua việcthực hiện một giao dich, doc Nha nước giao QSDĐ, công nhận QSDĐ,,

Thứ hai, QSDĐ ~ một loại quyền tài sản

yên sử dung là quyễn

QSDD được tách ra khỏi chủ sỡ hữu va trỡ thảnh một quyền độc lập

gin với chủ thể là người sử dụng dat - người trực tiếp khai thác, sử dụng trên

cơ sở được chủ sỡ hữu sắc lập và cho phép thực hiện Theo đó, việc thực hiệncác quyển và nghĩa vụ của người sử dụng đất đôi với tai sẵn này là thực hiệnđổi với quyển tai sản - QSDĐ của người sử dung chứ không phải là của chủsở hữu đối với tài sẵn

“Xét đưới góc độ nghiên cứu, QSDĐ chính la quyền tải sản” — quyền trị giá được bang tiên, có thé giao lưu được trong quan hệ pháp luật dân sự Vi

QSDD lá một dạng của tai sản" thì chủ thể có QSDĐ cũng chính la có quyền. đổi với tai sin bao gằm quyên chiếm hữu, quyền sử dung và quyên định đoạt

Đây là ba quyên tải sin cơ bên mả bat kỳ chủ thể nao cũng có được khi trỡ

thành chủ sở hữu tai sản Cũng chính bởi việc pháp luật quy định đất daithuộc sỡ hữu toàn dân nên người có QSDĐ lả người sỡ hữu một loại quyểntrên đất đai Do đó, QSDĐ đặc biết ở chỗ, no là tải sin được zác lập trên mộttải sin, va tdi sẵn nay luôn luôn gắn với một tải sản khác đó là đất đai.

1.12 Khải quát vi hợp đồng ting cho quyền sic dung đắt 1.12.1, Khái niệm hợp đẳng ting cho quyển sử dụng đất

‘Dé có thể tôn tại vả phat triển, con người phải tham gia vào nhiều mối

quan hệ xã hội khác nhau, một trong những mỗi quan hệ sã hội đó chính là

hợp đông dan sự Thông qua hợp đông dan sự, con người chuyển giao cho

nhau những lợi ích vật chất nhất định nhằm đáp ứng những yêu cầu trong sinh.

hoạt, tiêu đùng hang ngày Do đó, hợp đông dân sự là một loại giao dich pho biển, diễn ra thường xuyên trong cuộc sống của con người vả chiếm giữ một

vi trí quan trong trong việc thiết lập các quan hệ tải sin giữa người với người.

Hon nữa, để théa mãn các nhu câu thiết yêu trong đời sống tiêu dùng, sản.

xuất, kinh doanh con người thường tăng cho nhau những tải sản nhất định

để giúp đỡ, hỗ trợ, tạo điều kiện cho nhau cải thiện cuộc sống.

"Thực tế, tăng cho tải sin thường được sắc lập bởi những người có mỗiquan hệ thân thiết như ông bả, cha me tăng cho tài sản cho con, cháu, anh,

'BLDSs691/2015/0H13ngừy 241172015, Điều 115 Quyéntiisin

* BLDS số 9U2015I0HI3 ng 247112015 soda 1 Bu 108 Thi,

chi, em tặng tải sản cho nhau Việc tặng cho tai sản giữa những người naythường mang tính trách nhiệm, thể hiện sự yêu thương, gắn bó trong gia đình.Bên cạnh đó, việc tăng cho nay còn mang tính chất nhân đạo, dưới hình thứclâm từ thiên đối với những con người có hoàn cảnh sông khó khăn, cơ nhổ Vi

vay, Điều 457 BLDS năm 2015 có quy định “Hop đẳng tăng cho tat sản là

sue théa thuận giữa các bên, theo đô bên tăng cho giao tài sẵn của mình và

chuyển quyền số hữãt cho bền được tăng cho mà Riông yêu cầu đền bù, bên được lăng cho đồng ý nhậm ” Có thé thay, tăng cho tai san thể hiện ý chí của

chủ sỡ hữu khi thực hiện việc định đoạt va chuyển giao quyền sở hữu đối vớitải sin của mình cho người khác mà không yêu câu dén bù va việc tăng chochỉ được xác lập khi người nhôn tăng cho đồng ý nhân

QSDD lả một quyển tai san, trên cơ sở đó, có thé khẳng định rằng, hợp

đẳng tăng cho QSDĐ cũng là một dang cia hợp ding tặng cho tai sẵn.

Đổ đưa ra được khái niém vẻ hop đồng tăng cho QSDB, trước hết cin phải xuất phát từ khái niệm về hợp đông “Hop đồng ld sự thóa thuận giữa các bên về việc xác iập, thay đổi hoặc cham đứt quyền, ngiữa vụ dân sự 7`

Tiêp theo là tăng cho Khái niệm tăng cho được Viện ngồn ngữ học gi thích:

trong cudn từ điển Tiếng việt: “tang có nga la cho, trao cho đỗ khen ngợi kimyễn khích hoặc tö lòng quỷ mễn”, con “cho là chuyễn cái sở him của minh sang người Nhắc mà không đối lây gỉ cả” Với cach hiển đá, “tăng” Bễ nói về phương thức chuyển giao quyên sở hữu, còn “cho” nói vẻ tính chất không

dén bù của việc trao tăng Do đó, cỏ thể hiểu “tng cho “là việc chuyển giao

quyển sở hữu tải sẵn từ người nay sang người khác ma không yêu cầu có sự đến bù ngang gia, đồng thời nhằm giải thích đông cơ của việc tăng cho là nhằm “khen ngơi”, “kinyén Rhích”, “tao điều kien lòng qup mễn ”.

‘Khai niệm tặng cho còn được thể hiện trong cuốn tir điển Tiếng việt do tác giã Nguyễn Như Ý chủ biên “Tặng cho là chuyén hẳn cho người khác

ding cái cũa minh mà không lắy lai cái gỉ” ° Cách hiểu này đã phân ảnh, bộc

ˆ BLPSsố 912015/0M13 ngiy 3411/2015, Bila 39% Kháiniệm họp đồng

° Ngyẫn Nay Ý (đủ bền) (1908), Từ in Ting Vat, Viên Ngôn ngt học, NHB Giáo đục, Hi NộI,g 561

Tir đó, có thể hiểu việc “tặng cho” 1a để bảy tõ ý chi, mong muốn tự nguyện, chủ đông của bên tăng cho trong việc chuyển giao tải sản va chuyển quyển sở hữu tải sản cùng với sự chấp thuận, đông ý nhận tải sản của bên được tăng cho Như vậy, tăng cho tai sin là một loại hợp đẳng.

‘Xét theo pháp luật dân sự, hợp đồng tặng cho QSDĐ là một giao dich

dân sự Theo đó, các bén tự thỏa thuận với nhau vé việc ting cho QSDĐ để

lâm phát sinh các quyển và nghĩa vụ dân sự nhất định nhằm théa mãn các nhụ

cấu sử đụng đất Ý chí của các bên được thể hiện qua việc bên tặng cho

chuyển giao quyển tai săn của minh cho bén được tăng cho va bên được tăngcho đồng ý nhận QSDĐ đó Khi hợp đồng tăng cho QSDĐ có hiệu lực l lúccác bên đạt được muc đích tăng cho, bắt đâu phát sinh quyển, nghĩa vu dân sự

đối với QSDĐ là đổi tương của hợp đồng tăng cho QSDB.

“XYết theo pháp luật đất dai, hợp đẳng tăng cho QSDĐ là việc Nhà nước

thừa nhân người sử dung đất có quyển chuyển dich QSDĐ của minh cho chủ thể khác theo đúng quy định của pháp luật Bên tăng cho có quyển tăng cho

QSDB theo ý chi, nguyện vọng của minh cho bến được tăng cho la cá nhân,

18 chức nhưng việc tăng cho phải được dim bảo theo đúng quy định về điều

kiện, nội dung, hình thức của hợp đồng tăng cho QSDĐ béi đất dai nước ta

mang tinh chất đặc thù, thể hiện tinh chủ quyên, lãnh thả cia quốc gia

Pháp luật Việt Nam cũng đã từng định nghĩa vé khái niêm hợp đồngtặng cho QSDĐ tại Điêu 722 BLDS năm 2005 như sau: “Hop đồng fổng cho

QSDB là ste théa thuận giữa các bên theo a bên tăng cho giao quyền sie dung đất cho bên được tăng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được lặng cho đồng ÿ nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất dat Như.

vay, các nha khoa học cũng đã thừa nhận hợp déng tăng cho QSDB là sự thöa.

thuận về việc dịch chuyển QSDĐ giữa bên tăng cho và bên được tăng cho, theo đó, bên tăng cho chuyển giao QSDĐ của minh cho bên được tặng cho ma không yêu cau phải có bat cứ su dén bù nao, còn bên được tặng cho đồng

` nhân tải sản tăng cho là QSDB theo đúng quy định của pháp luật.

Khai niệm trên mặc dit đã nêu ra được một số nét đặc trưng của hop

đông tặng cho QSDĐ, tuy nhiên, vẫn còn chưa day di bởi hop đồng tăng cho

QSDD khi các bên đã thỏa thuận va thực hiện theo đúng yêu cầu cia pháp

luật về đất đai thì được Nha nước thừa nhân và hop ding đó được coi la có

hiệu lực pháp luật Do đó, nó là cơ sở pháp lý để xác định việc dịch chuyển

QSDD từ bên tăng cho sang bên được tng cho một cách hợp pháp và là căn

cứ để xác định QSDĐ của bên được tăng cho Khi đó, bên được tăng cho

được toàn quyên sử dung, chiếm hữu, định đoat QSDĐ, còn bên tăng chokhông còn bat cứ quyển nào đổi với QSDĐ đã tăng cho đó

én BLDS năm 2015, các nha khoa học lại không đưa ra một khái

nao về hop đồng tăng cho QSDĐ ma chỉ có quy định chung là hợp đồng về QSDĐ Theo đó, “Hop đồng vé OSDĐ là sự thôa than giữa các bên theo đô người sit đụng đất cimyễn đổi cuyén nhượng, cho mê, cho

odie thực hiện quyên

khác theo quy ainh của Luật Dat dai cho bên kia; bên kia thực hiện quyễn,

?niệm cụ th

timê lại, tặng cho, thé chấp, góp vén quyễn sử dung

ra khái niêm cụ th `, toàn điện về môi quan hệ tặng cho QSDĐ Qua các phân.

tích ở trên, để hiểu rõ hơn vẻ ban chất của hợp đồng tặng cho QSDĐ, tác giả

đưa ra một khái niệm khoa học về hợp đồng tăng cho QSDB như sau

Hop đông tăng cho QSDĐ là sự thẳng nhất và thé liện ý chí bằng văn bain giữa bên tặng cho và bên được tặng cho về é;

6 bên tặng cho giao QSDĐ cho bên được tăng cho mà không,

bit còn bên được tặng cho đồng ÿ nhận tăng cho theo quy định của BLDS và

pháp luật và đắt đai.

1.1.2.2, Đặc điềm php của hợp đồng lăng cho quyển sử dụng,

Hop đồng ting cho QSDP là hợp đỏng tăng cho tai sin, do vay nó cũng có đẩy đủ các đặc điểm của hợp đồng tăng cho thông thường Tuy nhiên, với đặc tính QSDB là một loại tai sản đặc biết nên ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng tăng cho tải sản thi hop ding tặng cho QSD có các đặc điểm

pháp lý riêng biết sau đây

'BLDSsố 91/2015/QH13 ngiy 24112015, Điển 500, Hop ding vì quyền s ng sắc

Tint nhất, hop đồng tăng cho QSDĐ là hop đồng thực tế.

Cũng như các hợp đồng tăng cho tài sản khác, đặc điểm thực tế cia hợp đẳng tăng cho QSDĐ được thể hiện khi bên được tng cho nhân QSDĐ của "bên tăng cho Có ngiữa la tại thời điểm đăng ký QSDĐ tại co quan Nha nước có thẩm quyền thi bên được tăng cho được coi là nhận QSDĐ từ bên tăng cho, khi đó hợp đồng tặng cho mới có hiệu lực vả quyên chủ sở hữu đối với QSDĐ.

của bên được tăng cho mới phat sinh Vi thể, việc các bên théa thuận vé tăng

cho QSDĐ sé chưa có hiệu lực pháp luật khí các bên chưa chuyển giao QSDĐ.

theo đúng thi tục luật định cho nhau Đối tương của hợp đồng tặng choQSDB chính la QSDĐ - một loại tai sản đặc biết quan trong trong pháp luật

dân sư niên việc dich chuyển nó thông qua hợp đông về chuyển QSDĐ, cụ thể

1ä hop đồng tăng cho QSDĐ được pháp luật quy định chặt chế hơn nhiều so

với việc tăng cho các tất sin thông thường khác Đó la sự quy định về chủ thể,

điều kiện, hình thức, nội dung của hop đỏng tăng cho QSDĐ Pháp luật quyđịnh, không phải ai có QSDĐ đều có quyển ting cho QSDB cho bat cứ chủthể nào, đồng thời, không phải chủ thể nào cũng có quyển nhận QSDĐ va honnữa, không phi loại đắt não cũng có thể là đối tượng của hop đồng tăng cho.'Việc tăng cho và nhân tăng cho QSDĐ phải tuân thủ theo đúng các quy đínhcủa pháp luật vẻ đất đai Vì vậy, “Tăng cho bắt động sản phải được lập thành

văn bản có công ching, chứng thực hoặc phải đăng i, nếu bắt đông sản phải đăng ki quyền sở hits theo quy định của iuật “® Day là một nét riêng của loại

hợp ding nay, giúp phân biệt hợp đồng tăng cho QSDĐ với hợp đẳng tăngcho các loại tai sẵn khác

Thứ hat, hợp đồng tặng cho QSDĐ là hop đồng không có đền bì

Để đáp ứng nhu cau sinh hoạt, tiêu dig hang ngày, con người thường sử dụng hợp đông như một phương tiện để trao đổi các lợi ich vật chat cho nhau cũng như để tạo diéu kiện, giúp dé lẫn nhau Đối với tặng cho QSDD, thường các bên có môi quan hệ tình cảm sẵn có vả trên cơ sở đó, các chủ thé thiết lập hợp đông tặng cho QSDĐ để giúp đỡ nhau thỏa mãn nhu cầu vẻ sử

dung đất Vì vậy hợp đồng tăng cho QSDĐ là hợp đông không có dén bu Dac

` BLPSsố 9U2015/0H13 ngiy 24112015, Điển 59 Ting cho bt đăng sin

điểm không đến bu nay được thể hiện ở việc bên tặng cho chuyển giao QSDĐ.

của mình cho bến được tăng cho, còn bên được tăng cho không có ngiấa vụ

trả lại cho bên tặng cho bat kỹ một lợi ich nao Có quan điểm trải chiêu cho sang, néu bên tặng cho đưa ra điều kiện tăng cho va diéu kiện đó có thé mang

lại lợi ich nhất định cho bên tống cho thi tng cho tai sản có điều kiện là hợp đẳng có đến bù Đây là vẫn dé tương đối phức tap xuất phát tử việc quy định pháp luật không rõ rang của các nhà lập pháp Tuy nhiên, tinh chất dé bù cũng Ja đặc điểm dé phân biệt giữa hợp đồng ting cho QSDĐ với các hợp đông dân.

sự khác như hợp đẳng vay tải sẵn, hợp đồng nua ban tải sin v.v.

Thứ ba hợp đồng tặng cho QSDĐ là hop đồng đơn vị.

'Về van dé nay, hiện nay vẫn còn có nhiều quan điểm khác nhau, co quan điểm cho rằng hợp đồng tặng cho QSDĐ là hợp đồng đơn vụ, nhưng cũng có quan điểm cho rằng hợp đồng song vụ, hoặc theo tính chất của tăng cho có diéu kiện thi co quan điểm lại khẳng định hợp đông tặng cho QSDĐ có thể vừa là hợp đồng song vụ, vừa là hợp đông đơn vụ.

Theo tác gia, quan điểm cho rằng hop đỏng tăng cho QSDP là hợp

đẳng đơn vụ là hợp lý Bởi nếu cho hợp đồng tăng cho QSDĐ la hop ding

song vụ thì bên tăng cho và bên được tăng cho phải déu phải có nghĩa vụtương ứng nhau Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên, trong hợp đồng tăng cho

QSDB, bên được tặng cho không phải thực hiện bat kỳ một nghĩa vụ nao theo yên câu cia biên được tăng cho va chỉ bên tăng cho có nghĩa vụ chuyển giao

QSDD của minh cho bên được tặng cho, còn việc các bén lâm thủ tục sang

tên trong quá trình chuyển giao tai sản lả thực hiện nghĩa vụ trước nha nước để đâm bao yêu cầu quản lý của nha nước vẻ đất đai, chứ không phải lả việc

các bên phải thực hiện ngiĩa vụ đổi với nhau.

1.123 Phan biệt hop đẳng ting cho quyển sử dụng đất với một số hop ding giao dịch chuyển quyển sử dụng đắt khác

Tint nhất, giữa hợp đông tăng cho QSDĐ và hợp đông chuyén nhượng

Đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì các bên tham gia giao kết hợp đồng đều có ngiấa vụ đối với nhau, bên chuyển nhượng QSDĐ phải giao

đất cho bên nhân chuyển nhượng, con bên nhận chuyển nhương phải trả cho

‘bén chuyển nhượng một khoăn tién nhất định tương ứng với giá tri đất Do

đó, hợp đồng chuyển nhượng Q5DĐ là hợp đồng có đến bù vì các bên déu thụ

được những lợi ích vật chất từ hợp đồng Củn hợp đồng tăng cho QSDĐ la

việc người tăng cho chuyển giao tài sản là QSDĐ của mình cho người khác ma không yêu cầu một khoản vật chất nào Vì thé, tính chất dén bù và không,

dén bit là đâu hiệu cơ ban để phân biệt giữa hợp ding tăng cho QSDĐ và hợp

đồng chuyển nhượng QSDĐ.

Tint hai, giữa hợp đồng tăng cho QSDĐ và hợp đồng tiué QSDĐ.

Ngoài căn cứ vào yêu tổ đến bù và không dén bit của hợp đồng thì căn cứ cơ bản để phân biệt giữa hai loại hợp đẳng nay là “đấu iưện từ bỏ vinh: viễn Q§DĐ” Bai đối với hợp đồng cho thuê QSDB thi bên cho thuế phải

chuyển giao đất cho thuê để sử dụng trong một thời han, còn bên thuê phải sitdụng đúng mục đích, trả tiên thuê và trả lại đất khí hết thời hạn thuê theo quyđính của BLDS va pháp luật vẻ dat đai Con đối với hợp đồng tăng cho

QSDD, khi bên tăng cho chuyển giao QSDĐ của mình sang bên được tăng

cho thì bên được tăng được sác lập quyển sở hữu với tái sản là QSDĐ đó.

Thứ ba, giữa hợp đồng tăng cho QSDĐ và thừa kê QSDĐ theo đi chúc.

Mt la, thừa kế QSDĐ theo di chúc chỉ phát sinh hiệu lực pháp luật khi

người để lại thừa kế chết đi va người đó có để lai QSDĐ cho một chủ thể nào đó Còn tăng cho QSDĐ là việc bên ting cho chuyển giao QSDĐ cho bên được tăng cho mã không yêu câu dén bù va bên tăng cho đồng ÿ nhân QSDB.

Hai là, thừa kế QSDB theo di chúc là hành ví pháp lý đơn phương của người lập di chúc chúc khi người đó còn sông va minh mẫn tai thời điểm lập đi chúc nên việc chuyển QSDĐ không cân sự đông ý của bên nhận di sản, tuy nhiên bên nhân di sin vẫn có quyền từ chối Còn nhận tăng cho là nhận tải sản.

khi người cho còn sống và theo sự théa thuận của các bên, nêu bên được tăngcho không đồng ÿ nhân thì hợp đồng tăng cho không hình thành.

Ba là, người lập di chúc có thé thay đổi ý kiển của minh tại bat kỳ thời điểm nao về người nhận QSDĐ hay QSDĐ để lai còn bên tặng cho QSDD không thé thay đồi ý chí của minh vé tai sản la QSDĐ được tặng cho khi hop

đẳng đã được công chứng, chứng thực và đăng ký quyển sỡ hữu tại cơ quannhả nước có thẩm quyền.

1.1.3.4 Ÿnglãa của hợp đẳng tăng cho quyén sử dng dt

Trong giao lưu dân sự, mỗi chế độ zã hội khác nhau thi pháp luật có

những quy định khác nhau về hợp đồng tặng cho QSDĐ, nhưng suy cho cùngthì bản chất cla tăng cho QSDĐ là dựa trên cơ sở quan hệ tỉnh cảm giữa con.

người với nhau Con người tăng cho nhau QSDĐ để khai thác, sử dung nhằm đáp ứng các nhu câu trong sản xuất, kinh doanh va trong sinh hoạt hàng ngày.

"Với mục đích như vay nên hợp đồng ting cho QSDĐ có các ý nghĩa sau:

~ Hap ding tăng cho QSDĐ bảo đâm quyên định đoạt cita chủ sở hit

Tăng cho QSDB là một phương thức định đoạt tài sản của người có

đất Một trong những nguyên tắc cơ bản cia pháp luật dân sự là tôn trong tự

do ý chi cá nhân trong việc thỏa thuận, định đoạt tài sẵn của minh ma khôngvĩ pham điều cảm của luật, không trái đạo đức xế hội, tôn trong vả bao vệquyển năng của một cá nhân đối với tải sẵn la QSDĐ Khi pháp luật đã quy

định va thừa nhân quyền nay có nghĩa lả pháp luật cho phép và bão dam cho các cá nhân có thể thực hiện việc tặng cho QDDĐ của mình nhằm đáp ứng các nhu cầu trong sản xuất, kinh doanh.

~ là cơ sở đỗ các cơ quan nhà nước thực hiện các quy dinh về thud liên quan đến OSDĐ.

Sự chuyển địch QSDĐ từ người này sang người khác thông qua hợp

đẳng tăng cho được pháp luật quy định chất chế, cụ thé Nha nước theo đối

được sự dich chuyển QSDĐ của các chủ thé tăng cho nhau bằng việc quy

định tăng cho QSD phải được lập thành văn bên, có công chứng hoặc chứngthực và phải được đăng ký tai cơ quan Nhà nước có thẩm quyển Từ việc

đăng ký QSDĐ, Nha nước kiểm soát các biển động vẻ việc sử dụng đất, nắm được tình hình tống cho QSDĐ giữa các chủ thể với nhau, đông thời phát hiên việc trồn thuế của các chủ thể khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ nhưng lại ẩn dưới dang hợp dong tăng cho QSDD Do đó, một trong các trường hợp ma 'pháp luật quy định được miễn thuế là “Thu nhập tie nhận tỉrừa ké, quà tăng là bắt động sản gifta vợ với chẳng; cha dé, me đề với con đồ; cha môi, me nuôi

với con mudi; cha chéng me chỗng với con dâu; cha vợ, me vợ với con rễ;

ơng nội, bà nơi với chán nội ơng ngoại, bà ngoại với chẩu ngoại; anh chỉ

em ruột với nha ” ® Vì vậy, trường hợp lợi dung tăng cho QSDĐ nhằm thỏa

mãn nhu cầu, ý nguyên của bên tăng cho va mang lợi ích cho bên được tăngcho, giảm bớt các chi phí khác thì pháp luật cũng quy định rõ răng tránh

trường hợp trồn thuế Theo đỏ, pháp luất quy định các thu nhập tính thuế từ thừa kế, quả tăng đối với các trường hợp khơng được miễn thuế thì thuế suất phải chịu sẽ là 10%" để cĩ các biện pháp quản lý dat đai khoa học, chặt chẽ.

~ là cơ sở pháp I đỗ giải quyết các tranh chấp.

Nha nước cho phép và thừa nhân người sử dụng đất hợp pháp cĩ quyềntặng cho QSDĐ của mình cho người khác nhưng phải theo đúng các quy định.của pháp luật về đất đai Mặc dit vay, trên thực té xây ra khơng ít các trườnghợp các bén tặng cho nhau QSDĐ nhưng khơng tiền hành lam các thủ tục

sang tên, chuyển QSDĐ ma van giao đắt cho nhau sử dung bằng cách xác lập.

hợp đồng viết tay khơng cơng chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật

‘va trong quá trình sử dụng đất phát sinh các mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp về

QSDB Các tranh chấp này thường được các bén khỏi kiện ra Tịa án và Tịa

án căn cứ vào các quy định của pháp luật vẻ hợp đồng tăng cho QSDĐ để giải quyết Như vậy hợp đơng tăng cho QSDD là cơ sở pháp ly, la căn cử dé Toa

giải quyết các tranh chấp liên quan đến việc tăng cho QSDĐ.

1.2 Pháp luật điều chỉnh hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Ở nước ta, cĩ thể nĩi, quyển tăng cho QSDĐ đã manh nha xuất hiện từ

thời Nhà nước phong kiến Các triéu đại phong kién bên cạnh việc cho phép

mua ban, cằm dg đất dai thi tăng cho đất đai tuy chưa được pháp luật quy đính cụ thể nhưng cũng được Nhà nước thừa nhận, điều nay được lý giãi bởi

việc quy định va bão vệ các hình thức sở hữu vẻ đất dai của Nha nước, Tuy

nhiên, quan hệ tăng cho QSDĐ đã được quy định từ LĐĐ năm 2003 và tiếp tục được hồn thiện trong LĐĐ năm 2013 để phù hợp với thực tiễn hơn.

"Lait dn đa nhập ci nhân số 1S/VBENE-VPQH ngiy 11/122014,khộn 4 Điu 4 Thụ niệp được min

`“ Lhậtth thập cain sé 1S/VBENE-VP QHngiy 1103/2014, Baku 23 Biểu toinphin

12.1 Khai quát pháp luật điều chink

Theo quan niệm chung, mỗi ngành luật điều chỉnh một lĩnh vực quan.

hệ sã hội, do vậy LBD điều chỉnh các quan hệ 2 hội trong lĩnh vực đất đai.Đó là các quan hệ xã hội phát sinh trong qua trình chiếm hữu, sử dụng va định.

đoạt đất đai mà Nha nước la người đại điện chủ sở hữu và tao điều kiện tối da để các tổ chức, hộ gia đính, cá nhân thụ hưởng các quyền của người sử dụng.

đất va ganh vác trách nhiệm pháp lý của ho Trong đó, quan hé pháp luật vẻtặng cho QSDĐ được điều chỉnh béi một số ngành luật như Luật dân sự, LEB‘va một số văn bản pháp luật khác có liên quan.

Quy đính pháp luật vé hợp đồng tăng cho QSDĐ được quy định trongLBD năm 2013 và BLDS năm 2015 hiện nay trên cơ sở kế thừa nên không có

nhiều thay đổi so với các quy định trước đây trong LEB năm 2003 va BLDS năm 2005 Hơn nữa, các quy định vẻ hợp đồng tăng cho QSDĐ vẫn được tiếp tục hoàn thiện để phù hợp với thực tiễn nên trong LBB năm 2013 va BLDS

năm 2015 cũng có một sé quy định khác so với trước đây, đó la

Mot ià, BLDS năm 2015 chỉ có bổn Diéu tại Mục 7 quy định hợp đông về QSDĐ trong đó có hợp đồng tăng cho QSDĐ từ Điểu 500 đến Điều 503

với các quy định về khải niệm, nôi dung, hình thức, thủ tục thực hiện và hiệu.

luc của việc chuyển QSDĐ.

Hai là hop đồng tặng cho QSDĐ theo BLDS năm 2015 cũng là hợp

đẳng thông dụng khác Do vay các bên trong hợp đồng tăng cho QSDĐ cũngcó quyển thỏa thuận vé nội dung trong hợp đồng theo quy đính tại khoản 1

Điều 398 BLDS năm 2015 Đây là quy định bổ sung so với BLDS năm 2005 nhằm nhân mạnh rõ bản chat của hợp đông.

Ba là, các quy định chung vé hợp đồng tăng cho QSDĐ đã được quy

định trong LĐĐ năm 2003 va các văn bản hướng dẫn thi hành được cụ thé

hóa và tiếp tục ghi nhận trong LBD năm 2013.1.3.2 Nội Äuug pháp hật điều chink

1.2.2.1 Chữ thễ của hợp đẳng ting cho quyên sử dụng đắt

Điều 5 LĐĐ năm 2013 có quy định vẻ người sử dung dat Tuy nhiên, không phải tất cã người sử dụng đất 1a chủ thé trong hợp đồng tăng cho

QSDD LDP năm 2013 quy định tổ chức, hộ gia đỉnh, cả nhân, cộng dong dân cư được nhân chuyển QSDĐ thông qua nhận ting cho QSDĐ Cu thé, chủ thể tham gia quan hệ tặng cho QSDĐ là các bên trong quan hệ tặng cho, ‘bao gồm bên tặng cho và bên nhận tăng cho Đôi véi chủ thể lé bên tăng cho

QSDD phải lả người có Giấy chứng nhân QSDĐ; đất không có tranh chấp,

'Q8DĐ không bị kê biên để bao dam thi hanh án; trong thời han sử dung dat!” mới có quyển tăng cho QSDĐ Do đó, những người thuế đất, người thuê lại QSDP không có quyển tăng cho QSDĐ bởi họ không có đã các diéu kiện để tặng cho QSDD Chủ thể tăng cho QSDĐ có thé la hộ gia đình, cá nhân, tổ

chức kinh tế, người Viết Nam định cử ở nước ngoài.

Hiện nay, pháp luật chi có quy định điều kiện chung cia người sử dung

đất, ma chưa có quy định riêng vé điểu kiện của chủ thể được nhận tặng cho.

QSDB Tuy nhiên, LĐĐ năm 2013 có quy định các trường hợp không được

nhận tăng cho QSDĐ tai Điều 191 bao gồm:

- TỔ chức, hộ gia đinh, cả nhân, công đồng din cu, cơ sở tôn giáo,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nướcngoai không được nhận tăng cho QSDĐ đổi với trường hợp mã pháp luậtkhông cho phép tăng cho QSDĐ.

- Hô gia đính, cả nhân không trực tiép sản xuất nông nghiệp không

được nhận tăng cho quyền sử dung đất trồng lúa.

- Hô gia đính, cá nhân không được nhân tăng cho QSDĐ ở, dat nông.nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bao vệ nghiêm ngất,

phân khu phục hỏi sinh thai thuộc rừng đặc dụng, néu không sinh sống trong

khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

- Bên canh đỏ, tổ chức, cả nhân sử dụng đất ở cảng hang không, sân

bay không được tăng cho QSDĐ (điểm a khoản 4 Điều 156 LD năm 2013) Do đó, chủ thể được nhận tăng cho QSDĐ có thé la Nhà nước, hộ gia inh, cá nhân và cộng đẳng dân cơ, 18 chức, người Việt Nam định ov ở nước ngoãi Riêng đổi vôi tổ chức được nhận tăng cho quyền sử dung đất, pháp luật

"EDD số 450013/Q13 ngủy 3901/2013, Đu 188, Đầu tiện tực Bn các quần duyên đốt duyễnhương, do uỷ, cho tnd bì tấn ý tăng do tế ấy gavin sĩ mg ốc gop vấn bing QSDB

không quy đính rõ tô chức kinh tế hay tổ chức chính trị xã hội Còn chủ thể lả

‘bén nhận tặng cho QSDĐ được pháp luật quy định rông hơn so với chủ thé làbên ting cho QSDĐ.

Điều kiện về chủ thé tham gia giao kết giao dich dân sự là một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dich dân sự được quy định tại Biéu 117

BLDS năm 2015 Cũng như các giao dich dân sư khác, hop đồng ting cho

QSDD cũng phải théa mãn các điều kiện cụ thể vẻ chủ thể Để tham gia hợp.

đẳng tăng cho QSDĐ, các chủ thể phải thỏa mãn các điều kiện sau.

“Một là chủ thể tham gia hợp đồng tăng cho QSDĐ có năng lực phápluật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dan sự được xáclập (Điểm a khoản 1 Điền 117 BLDS năm 2015)

'V năng lực pháp luật dân sự

Năng lực pháp luật dân sự cia cá nhân có từ khi người đó sinh ra và chấm đứt khi người đó chết ai? Năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân.

phat sinh từ thời điểm được cơ quan nha nước có thẩm quyền thảnh lập hoặc

cho phép thành lập, nêu pháp nhân phải đăng ký hoạt động thì năng lực pháp.

luật của pháp nhân phát sinh tử thởi điểm ghi vào số đăng ky.

'V năng lực hành vi dân sự

Đối với cá nhân, tư cách chủ thể được ác định thông qua việc xác lập

giao dịch BLDS năm 2015, Trăng lực hành vi đến sự của cả nhân là khả

năng của cá nhân bằng hành vi cha minh xác lấp, thực hiện quyển, ngiĩa vụ “ân se" Theo đó, người từ đủ mười tam tuổi trở lên là người có năng lực

hành vi dân sự đây di, trừ trường hợp người đó mắt năng lực hành vi dân sự,người có khỏ khăn trong nhân thức, làm chủ hành vi hay trường hợp người bi

‘han chế năng lực hanh vi đân sự Những người nay có thể tự minh xác lập,

thực hiện các quyển va nghĩa vụ phát sinh và chu trách nhiệm trong việc thực

thiện hợp đồng tặng cho QSDĐ Con đối với người chưa thanh niên, người bi hạn chế hoặc người mắt năng lực hành vi dân sự thì hop đẳng tăng cho QSDĐ.

do người đại dién theo pháp luật của những người đó xac lập và thực hiện.'BLDS số 910015/QH13 ngiy 2/11/2015, Khoin 3 Điệu lổ Năng be hấp bật dln s ca cá nhân,

“ BEDS số 917015/QH13 gay 24110015 Dalu 19 Nang xe hề vì đâu seca canta

Đối với tổ chức, khi tham gia giao kết hợp dang ting cho QSDĐ phải théa mãn các điểu kiên về chủ thể, hay nói cách khác phải có từ cách pháp nhân gin: được thảnh lập hợp pháp, có cơ cẩu tổ chức chất chế, rõ rằng, có

tải sin độc lập với cá nhân pháp nhân khác và chịu trách nhiệm bằng ti sản

của mình, nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập * Khi pháp nhân có di các điểu kiện luật đính cỏ thể tham gia vào giao dich

tặng cho QSDĐ va hop ding được zác lập thông qua người đại điện theopháp luật hoặc đại diện theo ủy quyền của pháp nhân đó.

Đối với hộ gia đình, theo quy định tại Điền 101 BLDS năm 2015, chủ thể trong quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đỉnh không có tư cách

pháp nhân thì chỉnh các thánh viên trong hô gia dinh tham gia xác lập, thựchiện giao dich dân sự hoặc ủy quyển cho người khác đại điện, tham gia xác lập, thực hiện giao dich dân sự ' Vì vay, chủ thể zác lập và thực hiện hợp đẳng tăng cho QSDĐ của hô gia định là mỗi thành viên trong hộ gia đính đó,

Hai ia, chủ thể tham gia giao dich ting cho QSDĐ hoán toản tựnguyện (Điểm b, khoản 1 Điền 117 BLDS năm 2015)

Sự tự nguyên của chủ thé tham gia giao dich la diéu kiện có hiệu lực

của giao dịch Sự tự nguyện trong việc thống nhất và bay tô ý chi Tư nguyện1à tự do định đoạt ÿ chí, không bị ép buộc, doa nat, lửa dồi hay bị áp đất ý chi"Từ ý chi của họ muén tăng cho tai sản là QSDĐ của minh hay nhân tăng cho

QSDB mã không bi chi phéi bởi bat cứ người nào khác

1.2.2.2 Déi lượng của hop đẳng tăng cho quyển sữ dụng đất

Đối tượng của hợp đẳng tăng cho QSDĐ là QSDĐ ~ một loại quyền tảisản Khác với các loại tai sản thông thường khác, để trở thanh đổi tượng củahop đồng tăng cho QSDĐ thi QSDĐ cẩn phải théa mãn các điều kiện sau:

M6t là, phải có Giây chứng nhân QSDB

Khoản 16 Điền 3 LĐĐ năm 2013 quy dink: “Giấy ciuing nhân OSDĐ,quyễn sở ita nhà 6 và tài sẵn khác là chứng thư pháp If a

“Nà nước xác nhận quyên sử ching đất, quy én sở hiữu nhà õ, tài sẵn Khác gắn liền với a

BEDS số 1015/0813 ngiy 24/112015, Khoăn 1 Điệu 74, Phip nhận

‘BEDS 38 91201S/QH3 ngờ 247112015" Rhoin 1 Btu 101 Chả tế wong quan lộ din có srt

ga cad ga da, tô hợp ức tổ ức Mác không có cách hp hin,

liền với đất hợp pháp của người có QSDĐ, quyền sở hữm nhà ở và quyền sở "mi tài sản khác gắn iiễn với đất ” Theo đó, chỉ khi dat có giây chứng nhận

QSDP mới được phép tặng cho hay nói cách khác việc tăng cho đất chưa cóchứng nhân QSDB thì được xem la không hợp pháp.

Heat là, dat không có tranh chấp

Khoản 24 Điều 3 LĐĐ năm 2013 quy đính: “7ranh chấp đất đai ia tranh chấp vê quyén, ngiữa vụ của người sử dung đất gitta hai hoặc nhiều bên

rong quan lệ đắt dat.” Theo quy định của pháp luật đất dai hiện hành, khíxây ra tranh chấp đất dai thi khuyến khích các bên tự hỏa giãi, khi các bên

không hòa giải được thì gửi đơn đến Uy ban nhân dân cấp xã nơi có dat tranh chap để hòa giải Trường hợp đã được hòa giải tai Ủy ban nhân dân cấp xã mã không thảnh thi các bên có quyển khởi kiện tai Tòa án nhân dân có thẩm

quyển theo quy định của pháp luật vé tổ tung din sư ” Do đó, khi các bên

đang tén tai những bắt đẳng, xung đột vé lợi ich nhưng những mâu thuần đó chưa lớn đến mức phải có sự can thiệp, giải quyết của cơ quan quản lý nhà

nước về đất đai hoặc cơ quan tổ tung theo hiếu nại, khiêu kiện của các bền

có liên quan thi không thé coi la đất đang có tranh chấp Cũng từ do, bat ky

tranh chấp nào xy ra với QSDĐ, dù lả tranh chấp ai là chủ sở hữu hay tranh.chấp ranh giới lớn hay nhỏ thì các bên không thể tăng cho nhau được, và đất

đang trang chấp thì không thể lả đối tương của hop đồng tăng cho QSDB.

Bald, QSDĐ không bị ké biên dé bam đảm thi hành án

Mục dich của việc ké biến tải sẵn là nhằm bảo đảm hiệu lực thi hảnh

‘ban án, quyết định đã có hiệu lực trên thực tế Pháp luật quy định kể từ thời điểm QSDD bi ké biên để bão dm việc thi hành án, thì chủ sở hữu QSDĐ không được phép sác lập các giao dich, kể cả hop đồng tăng cho QSDĐ Bởi đây là tai sản đang được sử dung để đăm bảo thực hiện nghĩa vụ của chủ sử

dụng đất đã bị phong téa

Bén là, trong thời hạn sử dụng đất

‘LB sổ 450013/QH13 ng 390112013, Đầu 202 He gira chip đắt Đu 103, Thần quyền

gặi gyttroh chấp dtd

Thời hạn sử dung đất có thé la tạm thời hoặc lâu dải, tùy theo quyết

định của cơ quan có thẩm quyên Khi xác lập hợp đồng tặng cho QSDĐ, các ‘bén trong hợp đồng phải xem x¢t thời hạn để sác định QSDĐ được quyết định 1a tam thời hay lâu dai Bai thời han sử dụng đất được ghi cụ thể trong giấy chứng nhận QSDĐ Do đó, chỉ khi dat còn thời hạn sử dụng thi bat kể la dat nước nha nước giao, đất cho thuê đền được phép ting cho và người nhên tăng

cho chỉ được sử dụng đất trong thời hạn sử dung còn lại ma không phải đượcsử dung đất là toàn bộ khoảng thời gian Nha nước quy định theo thời han sit

dụng dat cấp ban đâu cho chủ sỡ hữu QSDĐ trước Tir đó, các bên đưa ra quyết định được về việc tặng cho va nhận tặng cho của mình.

Bên cạnh đỏ, pháp luật cũng có quy định về các trường hợp QSDĐ không phải là đôi tượng của hợp đồng tặng cho QSDĐ, cu thể

- QSDB của tổ chức được Nha nước giao đất không thu tiên sử dung

đất Khoan 2 Điều 173 LĐĐ năm 2013)

- QSDĐ của cơ sỡ tôn giáo, công đồng dân cư sử dụng đất (Khoăn 2Điều 181 LBB năm 2013)

- QSDĐ của hợp tác xã sau khi giải thể, phá sản Pháp luật quy định đổi

với đất được Nha nước giao đất không thu tién sử dụng dat, được Nha nước

giao đất có thu tiến sử dung đất, cho thuê đất, do mua tai sản gắn liên với đất hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp từ người khác mà tiễn sử dụng

đất, tiến thuê đất, tiễn mua tài sin gin liên với đất, tiên nhân QSDĐ có nguồn

gốc từ ngân sách nha nước thi Nha nước thu héi đất đó Do đó, trường hợp đất nay không thé là đối tượng của hợp dong tăng cho QSDD (điểm a, khoản 2

Điều 177 LBB năm 2013)

- QSDĐ của cả nhân, hộ gia đính được Nha nước cho thuê đất thu tiênthuê dat hang năm.

- QSDD của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,

cho thuê đất thu tiên thuê đất một lẫn cho cả thời gian thuê nhưng miẫn, giảm tiên sử dung đắt, tiền thuê đắt.

- QSDD của tổ chức kinh tế nhân chuyển nhượng va chuyển đổi mục.

dich sử dung đất thuộc trường hợp được Nha nước cho thuê đất thu tiên thuêđất hàng năm.

- QSDĐ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, sử dụng dat từ

nguận gốc đất thuê trả tiên thuê đắt hang năm.

- Q8DĐ của tổ chức sự nghiệp công lập tư chủ tài chính được Nhà

nước cho thuê đất trả tiễn thuê đắt một lẫn cho cả thời gian thuê ma tiễn thuêđất đã có nguôn gốc từ ngân sách nha nước (Khoản 3 Điều 174 LĐĐ năm2013)

- Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật

Pháp luật còn quy định vẻ QSDĐ bị han chế tặng cho, Cụ thể như su:

- QSDĐ 4, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phỏng hộ, trong phân.khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thai thuộc rừng đặc dung,nến không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dung đó thi hộgia đính, cả nhân không được nhận ting cho (khoản 4 Điều 191 LĐĐ năm2013)

- QSDB trong phân khu béo vé nghiêm ngất, phân khu phục hồi sinh.

thai thuộc rimg đặc dung của hô gia đính, cá nhân dang sinh sông xen kế

nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu dé thi chỉ được tăng cho QSDD 4, đắt rừng kết hợp sin xuất nông nghiệp, lâm nghiép, nuôi trồng thủy

sản cho hộ gia đính, cá nhân sinh sống trong phân khu đó (Khoản 1 Điều 192LBB năm 2013)

- QSDĐ ở, dat sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ của hộ gia định, cá nhân được Nha nước giao đất thì chỉ được tăng cho QSDĐ 6, đất sản xuất nông nghiệp cho hô gia đính, cả nhân đang sinh sống trong khu

vite rừng phỏng hộ đó (hoãn 2 Điều 192 LĐĐ năm 2013)

QSDĐ của hộ gia đính, cả nhân là dân tộc thiểu số sử dung đất do Nha nước giao đất theo chinh sách hỗ trợ của Nha nước thì được tặng cho QSDĐ sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao dat theo quy đính của Chính phi.

(hoãn 3 Điều 192 LBD năm 2013)

1223 Quin và nga vụ cũa các bin rong hợp đồng ting cho quyên sử ding đắt

‘Voi tu cách lả chủ thể trong hợp đồng, bên tăng cho va bên được ting

cho déu có quyển va nghĩa vụ theo sự théa thuận vả theo quy đính chung củapháp lut,

Đối với bên tăng cho: Bên tăng cho phải thuộc đổi tương được phép

tặng cho QSDĐ như phân tích ở trên vả có các ngiĩa vụ cơ bản sau: Chuyển giao đất cho bên được tăng cho di diện tích, đúng hang đất, loại đất, vi trí, số hiệu va tinh trang đất như đã thỏa thuận, Chuyển giao QSDĐ, thực hiện các nội dung đã cam kết trong hop đồng vẻ thời han giao đất, thời han giao các

giây từ liên quan đến QSDĐ để bên được tăng cho làm các thủ tục đăng ký,QSDD Đây là những nội dung cơ bản vẻ nghĩa vụ của bên ting cho, các bên

sẽ được thia thuận các điều khoan khác ms pháp luật không cầm vì trên thực tế, mỗi giao dich tang cho sẽ có thêm những điều kiên khác nhau nhằm dam ‘bao quyên và việc thực hiện nghĩa vụ của các bên.

Đối với bên được tăng cho: Bên được tăng cho phải la các chủ thể cóquyển được nhân tăng cho theo quy định của pháp luật Theo đó, bên được

tăng cho có quyển yêu cầu bên tăng cho giao di dién tích sử dung đất, đúng, hạng đất, loại đất, vi trí, số hiệu và tinh trạng dat như đã thỏa thuận, được sử

dụng đất theo đúng mục đích, thời han va được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.Tương ứng với quyền lợi khi được tăng cho QSDĐ, bên được tăng cho có các

nghĩa vụ cơ bản như đăng ký QSDĐ tại cơ quan nha nước có thẩm quyển theo quy định, bão dm quyền của người thứ ba đối với dat được tăng cho và

thực hiện các ngiĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về dat đai

1.2.2.4 Hình thie của hợp đẳng ting cho quyển sit ding đắt

Theo quy định tại khoản 1 Điểu 459 BLDS năm 2015: “Tăng cho bắtđông sản phải được lập thành vẫn bản cô công chứng, chứng thực hoặc phải

đăng ký, néu bắt động sản phải đăng it quyền sở hit theo quy định luật

"Việc quy định về hình thức của hợp đồng tăng cho QSDĐ không chỉ được ghi

nhận tại BLDS ma điểm a, khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013 cũng quy định: “Hợp đồng chuyễn nhượng tặng cho, thé chấp, góp vin bằng QSDĐ, OSDD

và tài sản gắn liễn với đắt phải được công chứng hoặc chứng the, trừ trường hop kinh doanh bắt đồng sản quy dinh tại điễm b khodn này"

Khi thực hiện các giao dich ting cho QSDĐ, pháp luật cũng quy định

về hình thức thực hiện một cách chỉ tiết và cụ thé Bao gồm:

M6t la, hop đồng tăng cho QSDB phải được lập thành văn bản

"Thông thưởng, các bên có thể thực hiện giao dich dân sự đưới các hình thức khác nhau như bằng lời nói, văn ban hoặc han vi cụ thể, Tuy nhiên, đối

với giao dịch có đối tượng là QSDĐ, một loại tai sản quan trong va có giá tị

lớn thì pháp Iuét có quy định chất chế vé hình thức cia hop đồng, cụ thé lả

phải được lập thánh văn bin B i hình thức hop đồng bằng văn bản mang tínhxác thực cao hơn so với hình thức hợp đồng bằng lời nói Trong văn ban đócó đây đủ những nội dung mà các bên đã théa thuân, cùng ký tén xác nhậnvào văn ban Vi thể hình thức hợp đẳng bằng văn bản có giá trị pháp lý cao và

16 rang, khác với hợp đồng được xác lập bằng lời nói hoặc hành vi cụ thể

thường dùng trong các giao dịch có giá tri nhỏ, tính pháp ly đơn giãn thi hopđẳng xác lap bằng văn bản cỏ gia tri lưu trữ, bảo dm sự an toàn cho các bênkhi tham gia giao dich, co gia tri lả bằng chứng khi xảy ra tranh chấp Matkhác, QSDĐ là loại tài sin bắt buộc phải đăng ký quyền sỡ hữu nên hop đẳng

tặng cho QSDĐ phải được lập thảnh văn bản để làm cơ sé cho sư đăng ký chuyển dich QSDĐ từ bên ting cho sang bên được tăng cho với cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền Đông thời giúp Nha nước dé dang quản lý, kiểm.

tra, giám sat đối với những biển động vẻ đất đai, đặc biệt lé chủ sử dụng đất.Hat là, hop ding tặng cho QSDB phải được công chứng, chứng thực

y đit cũa pháp luật

'Việc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng tăng cho QSDĐ là điều kiện bất buộc Theo quy định tại khoản 1 điều 2 LCC năm 2014 thì công

chứng là việc CCV của một tổ chức hảnh nghề công chứng chứng nhân tinhxác thực, hợp pháp cia hop đồng, giao dịch dân sự bằng văn bản Va khoản 4,điều 3 cũng quy định rằng văn ban công chứng là hợp đồng, giao dich, bandich đã được CCV chứng nhân theo quy định cia LCC Điều đó có nghĩa làviệc công chứng hợp đồng tăng cho QSDĐ của CCV nhằm xc nhận sự tựtheo

nguyện trong việc thể hiện ý chỉ vả bày tö ý chi trong các chủ thé Mất khác, những tranh chấp liên quan đến đất dai la khá phức tạp nên việc yêu cẩu về

thủ tục công chứng đối với QSDĐ cũng góp phan tao cơ sở pháp lý vữngchắc, giúp người dân yên tâm khi thực hiện các giao dich liên quan đến đấtđai Bởi giá trị lưu trữ đổi với giao dich có công chứng tai cơ sỡ hành nghề

công chứng là 20 nămŠ, giúp Nhà nước dé dang quan lý những giao địch liên

quan dén đất đai, nâng cao hiệu quả trong quản lý thống nhất, quy hoạch

trong xy dựng kế hoạch có hiệu qua của nha nước về đắt đai.

Ba là, các bên tham gia giao dich tăng cho QSDD phải thuec hiên việc

đăng igs OSDĐ với cơ quan nhà nước có thẩm quyén.

"Về điêu kiện có hiệu lực của giao dich dan sự, khoản 2 Điều 117 BLDSnăm 2015 quy định “Hinh thức cũa giao dich dân sự là điều kiên có hiệu lựccũa giao dich dân se trong trường hop huật có guy đinh” và khuăn 2 Điều

459 BLDS nim 2015 cũng quy định về thời điểm có hiệu lực của hop đẳng tặng cho QSDD, cụ thể “Hop đông tăng cho bắt động sản có liệu lực từ thời

điểm đăng ký” Có nghĩa là, chỉ khi tăng cho QSDĐ được đăng ký tại cơ quan.

đăng ký đất đai thì hợp đông tặng cho QSDĐ mới có hiệu lực pháp luật Việc

tiến hành thủ tục đăng ký QSDĐ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất

đai Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý dat đai sẽ tiếp nhân hồ sơ, thực.

hiện các thủ tục luật định cấp giấy chứng nhên QSDB cho bên được tăng chonến các bên tuân thủ va đáp ứng day di các quy đính của pháp luật vé hopđẳng tăng cho QSDĐ Con trong trường hợp các bên không théa mãn các

điều kiện về nội dung, hình thức của hop đồng tăng cho QSDĐ thi cơ quan quan lý đất đai có quyền từ chéi đăng ký, trả lai hổ sơ và hướng dẫn các bên giải quyết theo quy định của pháp luật Tử đó, Nha nước có thể ngăn chặn

được các hảnh vi vi phạm xảy ra trong giao dich tặng cho QSDĐ, han chế

được các tranh chap phat sinh trên thực tế.

13 Thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dung dat

Điều 42 LCC năm 2014 quy định: “CCV cũa tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công ching hop đồng, giao dich về bắt động sản trong phạm

° Ngh dim số 352015009.Cð ng 16022015, win 3 Bika l4 cal độ me

vì tĩnh, thành phổ trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng

ait trụ số, trừ trường hop công chứng di chúc, văn bản từ chỗt nhấn ải sản là

bắt động sản và văn bản ty quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đốt với bắt động sản ” Có nghĩa là trong pham vi tỉnh, thảnh phổ trực thuộc trùng

ương, CCV chỉ được phép công chứng tăng cho đối với bat đông sin nơi đó,nến vượt thẩm quyên lãnh thé thì giao dịch đó sẽ bị vô hiệu Do có những tính.chất đặc thù riêng nên các quy đính pháp luật của từng tỉnh, thành phé cũng

mang tính chat đặc thủ ây, cho niên việc công chứng theo thẩm quyền lãnh thổ.

sẽ dé thực hiện va quan lý hơn Vi thé, chủ thé của hợp đồng tăng cho QSDĐ.có thé lựa chon thủ tục công chứng tại bat kỹ tổ chức hành nghề công chứngảo trên địa bên tinh, thành phố trực thuộc trung wong nơi có đất Khi tiếp

nhận hỗ sơ, dựa trên các kiến thức nghiệp vụ của minh, CCV xem xét, kiểm

tra giây tờ liên quan đến thủ tục công chứng hop đồng tăng cho QSDB.¢ Thành phân hé sơ công chứng hợp dng tăng cho QSDĐ gồm:

~ Phiểu yêu cầu công chứng hợp đồng, văn bản (theo mẫu) trong đó có.

thông tin về họ tên, dia chỉ người yêu cẩu công chứng, nội dung cén công

chứng, danh mục giấy tờ kém theo, Tên tổ chức hành nghề công chứng, ho

tên người tiếp nhân hỗ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhân hé sơ,- Dự thảo hợp đồng, giao dịch Trong trường hop công chứng hợp

đồng, giao dịch đã được soạn sẵn thi người yêu cầu công chứng cung cấp ban

dự thảo hợp đồng va công chứng viên sẽ xem xét, yêu câu sửa chữa néu cónhững điều khoản chưa phù hợp trong bản dự thảo đó Còn đối với trường

hợp công chứng hợp ding, giao dịch do CCV soạn thio theo để nghị của

người yêu câu công chứng thì không cần cung cấp giấy tờ này,

- Bản sao giấy tờ tủy nhân của người yêu câu công chứng đổi với cánhân gém chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu phảiphù hợp với thông tin trên giấy chứng nhân QSDĐ va có năng lực hảnh vi dân.sự phủ hợp theo quy đính của pháp luật hoặc bản sao giấy tờ chứng minh

thấm quyền của người đại điện (nêu lả người đại diện) Đồi với tổ chức cần có.

Quyết định thành lập, đăng kỹ kinh doanh hoặc giấy phép hành nghề,

- Giấy từ về nơi cư trú: Số hộ khẩu hoặc Số tam trú,

- Bản sao Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nha 6 va tải sin khácgin liễn với đất, Bản vẽ hiện trạng (đối với những trường hợp nhà đã sây

dựng lại hoặc hiện trang nhà chưa được thể hiện trên giây chứng nhận QSDĐ),

hoặc trường hợp tăng cho tách thi,

- Bản sao các giấy tử khác có liên quan dén hợp đồng tăng cho QSDD.

Tùy tình trang hôn nhân của người yêu cầu công chứng thi cung cấp Giấy

chứng nhân đăng ký kết hôn, Giây xác nhân tinh trạng hôn nhân hoc giấytờ chứng minh nguôn gốc tai sẵn riêng

+ Trình tự, thủ tục công chứng hop đồng tặng cho QSDĐ

'Việc công chứng hợp đẳng tăng cho QSDĐ phải tuân thủ theo đúng thủtục, trình tự pháp luật quy định Theo đó, quy trình công chứng giao dich tăngcho QSDĐ được phân thành các bước như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hỗ sơ

Hồ sơ yêu câu công chứng được lập thành mốt bô, bao gồm các giấy tờcần phải có theo thành phân hổ sơ công chứng hop đồng tăng cho QSDĐ như

đổ liệt kê 6 trên.

Bước 2: Nộp hỗ sơ yêu cầu công chứng

Người yêu câu công chứng hoan thiên hỗ sơ vả nộp trực tiếp tại trụ sỡ

tổ chức hảnh nghé công chứng Cu thé la tổ chức hành nghề công chứng trên

dia ban tỉnh, thánh phố trực thuộc trung wong nơi có QSDĐ.

Bước 3: Tiếp nhận hô sơ vả kiểm tra giấy tờ

- Trường hợp việc tiép nhận thông qua bộ phén tiép nhận hỗ sơ thì bộ

phân tiếp nhận chuyển hé sơ cho CCV kiểm tra giấy tờ trong hỗ sơ yêu cầu

công chứng,

~ Trường hợp CCV trực tiếp nhận, thì thực hiện kiểm tra giấy tờ trong hổ sơ yéu cầu công chứng Trường hợp hỗ sơ yêu câu công chứng đây đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thi thụ lý và ghi vào sé công chứng, Trường fhup hỗ sơ yếu cầu Công chúng cha ñây đủ: CCV yéa cầu người yêu câu công chứng bổ sung hỗ sơ, Trường hợp hé sơ không đủ cơ sở pháp luật để giải quyết: CCV gii thích rổ lý do và từ chéi tiép nhận hỗ sơ Nếu người yêu cầu

công chứng để nghỉ từ chối bằng văn bản, CCV bảo cáo Trưởng phong! Trưởng Văn phòng xin ý kién va soạn văn bản từ chối.

Lưu ý: Trường hợp có cén cứ cho rằng hỗ sơ yêu cầu công chứng có

vấn đề chưa 16, việc giao kết hop ding tăng cho QSDĐ có dâu hiệu lừa đối,

cưỡng ép, đe doa, có nghỉ ngờ vẻ năng lực hành vi dân sự của mét trong các

‘bén chủ thể trong giao dich tăng cho QSDB, hoặc đổi tượng của hop đồng la QSDB chưa rõ rang thi CCV có quyển để nghị người yêu cầu làm rõ hoặc

theo để nghị của người yêu cầu công chứng, CCV tiền hảnh xác minh, làm rồvân để, sau đó mới tién hành các bước tiếp theo Trường hợp không làm rổđược thì có quyền từ chéi công chứng.

Bước 4: CCV phổ biển quy định pháp luật vé công chứng hop đồng.

tăng cho QSDB cho người yêu cầu công chứng

CCV hướng dẫn, giải thích cho người yêu cầu công chứng tuân thủđúng các quy định vé thủ tục công chứng hợp ding tăng cho QSDĐ và các

quy định pháp luật có liên quan đến QSDĐ để người yêu cầu công chứng hiểu.

16 quyên, nghĩa vụ và loi ích hop pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý củaviệc tham gia giao kết hop đồng ting cho QSDĐ,

Bước 5 CCV thực hiện việc công chứng hop đồng tăng cho QSDD

~ Trường hợp hợp đồng ting cho QSDĐ đã được người yêu cầu công chứng soạn thảo sẵn: CCV kiểm tra dự thảo van ban, nếu trong dự thảo văn

ân có diéu khoản vi phạm pháp luật, tréi dao đức x4 hội, nôi dung cia văn‘ban không phù hợp quy định của pháp luật, CCV phải chỉ rõ cho người yêu

cầu công chứng dé sửa chữa Trường hợp người yêu cẩu công chứng không

sửa chữa thi CCV có quyển từ chối công chứng,

- Trường hợp hợp đồng ting cho QSDĐ do CCV soạn thảo theo để nghịcủa người yêu cẩu công chứng Trường hợp nôi dung, ý định giao kết hợpđẳng, giao dich là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trai đạo đức zãhội thi CCV soạn thảo hợp đồng, giao dich,

Bước 6 CCV ghi lời chứng và ký vào từng trang của hợp đẳng

+ Người yêu cầu công chứng tự đọc lai dự thảo hợp đông hoặc CCV doc

cho người yêu cẩu công chứng nghe theo để nghị của người yêu cầu công

chứng Trường hợp người yêu cầu công chứng yêu cầu sửa đổi, bé sung, CCV“em xét và thực hiện việc sửa đổi, bd sung ngay trong ngày hoặc hen lai,

+ Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bé nội dung ghi

trong hợp đồng, CCV hướng dẫn người yêu cầu công chứng ký vao từng

trang của hợp đồng và điểm chỉ vào các bản hợp đẳng trước mắt CCV

Sau đó, CCV yêu câu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính

của các giấy theo quy định để đối chiéu trước khi ghi lời chứng, ký vao từng

trang của hợp đồng, giao dich.

Bước 7: Hoan thiện thủ tục công chứng hopưu trữ hô sơ

CCV chuyển hé sơ sang bộ phận văn thư của tổ chức hành nghề công chứng để đóng dấu, lấy số công chứng, hoàn tat việc thu phí, thù lao công

chứng, chỉ phí khác theo quy định và hoàn trả lại hổ sơ cho người yêu

công chứng, Sau đó tiền hành lưu trữ lại hỗ sơ yêu cầu công chứng tai trụ sở

18 chức hành nghề công chứng,

144 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện.

"Việc tăng cho QSDĐ có thé không kèm diéu kiến hoặc kèm theo điều

kiện nhất định Đối với hợp đồng ting cho QSDĐ có điều kiện, cân phải xácđịnh được điều kiện ting cho nào là hợp pháp và khi chứng nhân hợp đồngtặng cho QSDĐ, CCV sẽ chấp nhân những điều kiện nao, BLDS năm 2015 có

quy định về việc tăng cho tai sẵn có điêu kiên tại Điều 462 như sau:

“1 Bền tặng cho có thé yên câu bên được tăng cho thee hiện một hoặc nhiễu nghia vụ trước hoặc sau khi tăng cho Điều kiện tăng cho không được vì phạm điều cắm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2 Trường hop phải thực hiện ngiữa vụ trước Rồi tăng cho,

“được tăng cho đã hoàn thành ng]ĩa vụ mà bên tăng cho không giao tài sẵn thiSân tăng cho phái thanh toán nghĩa vu mà bên được tặng cho đã tue hiện

3 Trường hợp phải thực hiền nghĩa vu san ủi tăng cho mà bên được

Tặng cho không thực hiện thi bền tăng cho có quyền đồi lại tài sản và yên cầu

Đồi thường thiệt hại

ig tăng cho QSDĐ va

bên

Có thé thay, điều kiên tăng cho la việc thực hiện một hoặc nhiều nghĩa

‘vu của bến được tăng cho trước hoặc sau khi nhận tai sin tăng cho Điều kiệntặng cho thường do bên téng cho đưa ra và bên được ting cho chấp nhận điềukiên đó Việc xác định điều kiện tăng cho phụ thuộc vao ý chí của cả bến tăngcho và bên được tăng cho Tuy hiện nay BLDS năm 2015 va LĐĐ năm 2013

chưa có quy định cụ thé nào vẻ tống cho QSDĐ có điều kiên nhưng QSDB là

một loại tai sản theo pháp luật dn sự Việt Nam niên tặng cho QSDĐ có điều

kiên được coi là quy định gián tiếp của tăng cho tải sẵn có điều kiện

Nhu vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, phải khẳng định réng,điều kiên của hop đồng tăng cho QSDĐ không được vi phạm chính những

đặc điểm, tính chat của hợp đồng tăng cho QSDĐ Cụ thể hơn, điều kiên ting cho đó không được can trở hoặc xâm phạm vào đặc điểm giao QSDD, chuyển.

quyền sở hữu đối với QSDĐ và không có đền bù.

Vi du 1: Ông A va ba B là chủ sử dụng đất ở có điện tích 60 mẺ tại

đường X, phường Y, thành phổ Z Ông A va bả B có con là C Do C chơi bởi,

không chịu làm ăn nên mặc dit hai ông ba muốn tăng cho con mảnh đất củaminh nhưng sợ con bán mắt nên đã để nghị CCV lập hợp đồng tăng choQSDD giữa ông A, bà B và anh C với điều kiên anh C không được phépchuyển nhượng mảnh đất nêu trên cho bat ky ai.

Trong trường hợp này, điều kiên tăng cho đã vi phạm quyển định đoạt

của chủ sỡ hữu khí không cho chi sở hữu được chuyển giao quyển sỡ hữu tai

sản la QSDĐ của mảnh cho người khác.

Vi du 2: Ong A và tà B muốn tặng cho con là anh C ménh đất cia

minh nhưng sợ con sau khi tăng cho sé không chấm sóc, phụ dưỡng bố menên đã ra điều kiện ting cho QSDĐ cho con nhưng đền khi ông bà chết anh C

mới được sang tên mảnh dat của minh.

Trong trường hợp nay, điều kiện tăng cho đã căn trở việc chuyển quyền

sở hữu QSDB từ bên tăng cho sang bên được tăng cho Khi xc định đượcnguyện vọng của người yêu cầu công chứng trong tình huồng nay, CCV nên

hướng dan ông A va bả B lâm di chúc để định đoạt phan tải sản la QSDĐ của

trình sau khi chết

Vi đụ 3: Ong A và ông B là bạn thân Ong A muốn tặng cho ông B

mãnh đất của mình với điều kiện ông B phải tăng lại ông A chiếc xe 6 tô maông B là chủ sỡ hữu.

Rõ rang trong ví du này, điều kiện tăng cho được néu ra có thé hiểu là

dem lại sư bù trừ về mit lợi ích cho bên tăng cho nên điều kiện nay khôngđược chấp nhân là diéu kiên tăng cho QSDĐ vi nó vi pham nghiêm trọng đến‘ban chất cia hop đồng tặng cho QSDB 1a không có dén bù.

Do đó, các bên không được phép théa thuận điểu kiến tăng cho QSDBmà vi pham điều cắm của luật, hay trái dao đức x hội Va việc thực hiện điềukiện tăng cho QSDĐ có thể tiên hành trước hoặc sau khi ting cho, phụ thuộcvào sự thing nhất ý chỉ giữa bên tăng cho va bên được tăng cho Trong

trường hợp phải thực hiện ngiấa vụ trước khi tặng cho QSDĐ, néu bến được

tặng cho đã hoàn thành nghĩa vu mà bên được tăng cho không giao QSDĐ thibên tăng cho phải thanh toán nghĩa vu ma bên được ting cho đã thực hiệntheo yêu cầu của bên tăng cho Bởi hop đồng tăng cho QSDĐ có hiệu lực khí

bên tặng cho thực hiện việc đăng ký QSDĐ với cơ quan nhà nước có thẩm

quyển, do đó, mc dù bên được tăng cho đã thực hiện xong điều kiện tặng cho

thì bên tăng cho không bắt buộc phải chuyển giao QSDĐ mã thay vào đó bên.

tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mã bên được tặng cho đã thực hiện Việcthanh toán đó thực chất là thanh toán các chi phí ma bên được tăng cho đã bỏ

ra để thực hiện điều kiện tăng cho mà các bên để thỏa thuận Côn trong

trường hợp phải thực hiện nghĩa vu sau khi tăng cho QSDĐ, nếu bên đượctặng cho không thực hiện điều kiên tăng cho theo như thỏa thuận thì bên tăngcho có quyển đôi lại QSDĐ và yêu câu bên được tặng cho phải bổi thường

thiệt hại Vi để nhận được QSDĐ thì bên được tăng cho phải hoan thảnh nghĩa vụ là điều kiện mã các bên để théa thuận tăng cho, do đó, néu bên được

tặng cho không thực hiện được diéu kiện ding nghĩa với việc họ không đượcnhân QSDĐ va phải trả lại cho bên được tăng cho Thậm chí, trong thời giangiữ QSDĐ, nêu bên được tăng cho làm ảnh hưởng đến QSDĐ của bên tingcho thi còn phải chiu trách nhiệm bôi thường thiệt hai cho bên tặng cho.