Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thực hiện tại thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯPHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

TRAN THỊ THU

PHÁP LUAT VE CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG pAT CUA HO GIA BINH, CA NHÂN VA THỰC TIỀN

THỰC HIỆN TAI THANH PHO BUÔN MA THUOT TINH DAK LAK

LUẬN VAN THẠC SĨ LUẬT HỌC

(Định hướng ứng dụng)

HÀ NỘI - 2022

TRAN THỊ THU

PHÁP LUAT VE CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG ĐẮT CUA HO GIA BINH, CÁ NHÂN VA THỰC TIỀN

THỰC HIEN TAI THANH PHO BUON MA THUOT TINH DAK LAK

LUẬN VAN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Ngành Luật Kinh têMã số: 8380107

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thị Hồng Nhung

HÀ NỘI - 2022

LỜI CAM DOAN

“Tôi xin cam đoan Luân văn là công trình nghiên cửu của riêng tôi Các kếtquế số liệu nêu trong Luận văn là trừng the, có nguẫn gốc rõ ring, chính xác của

các cơ quan chức năng đã công bổ, Những kết luận khoa học của luận văn là mới và

cinta 6 ác giá công bổ trong bt cử công tỉnh khoa học nảo

"Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác va trung thục của luên vẫn này,

"Đắk Lik ngày 08 thẳng 8 năm 2022

Hoc viêu thực hiện

Trâu Thị Th

nhiều cơ quan tổ chức, cá nhân Với tinh căm chân thành, cho phép tối được bày tô Tòng biết on sâu sắc din tất cã các cá nhân và các cơ quan đã tạo điều kiện giúp đố

và cùng cấp cho tôi những số liệu kip thời chính xác trong qué bình học tập và

"nghiên cửu để ti

Đặc iệt tối xin gối li cém om chân thành nhất din giáo viên hưởng dẫn TS Nguyễn Thị Hồng Nhung, Giảng viên Khoa Pháp luật kinh ti, Trường Dai học Luật Hà Nội là người đã tân tinh hướng din, chỉ bảo tô trong suốt quả trình làm

Trận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn quý thấy cô tong Hội đồng khoe học đã đồnggốp ý kiến, những lới khuyên quỷ giá cho bản luận vấn này:

Tôi xin chân thành cảm ơn gia đính bạn bà, đồng nghiệp, đ luôn luôn taoeu liên quan tên giúp đố, động vin tố rong this gian qua

Voi đều kiên thời gian còn bạn chế không thể tránh được những thiểu sót Tôi rất mong nhận được mr chỉ day, đồng gop ý kiẫn của Quý Thầy Cô, bạn bà, đẳng nghiệp di tô có điều kiện bổ sung hoàn thiện bit luận vin một cách tốt nhất

Cui công tôi in kính chúc Quý Thầy Cô sức khde và thánh công trong sơ

"nghiệp đảo tạo các thể hộ ti thie tấp theo trong tương et

TÁC GIÁ LUẬN VĂN

Trâm Thi Thu

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

BLDS Bộ luật Dân sự.BĐS Bit động sản

CNQSDĐ Chúng nhận quyền sử dụng đấtGCNOSDD _| Giấy chúng nhận quyền sử dung đtKDBBS Kinh doanh bat đồng sản.

NSDB Người sử dụng đấtQsDĐ Quyên sử dụng đất

VBOPPL Van bản quy phạm pháp luậtXHCN “Xã hội chủ nghĩa

st

1 Tính cắp tiết cũa đổ tả 1

2 Tinh bình nghiên cửu dt

3 Đối tương và phạm v nghiên cứu4 Mue đích và nhiệm vụ nghiên cửu.

5.Co sở phương pháp luận và hương pháp nghiên cứu.

6.¥ nghĩa khoa học và thục tiến của đồ tải

7 Bổ cục của luận vấn

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN VE CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DUNG BAT CUA HO GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ PHÁP LUAT VỀ CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT CUA HO GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

11 Lý luận v chuyển nhương quyền sử dụng đất của hồ gia in cánhân 7

11.1 Khả niệm và die điểm cin quyén cỡ dụng đất ci hộ ga Ảnh, cả nhân 7

112 Khi niệm, đặc đm của chuyỄn nhương quyển sở dạng đất của hộ ga dinh,

cá nhân, Mm

12 Ly loận pháp luật vỀ chuyển nhượng quyền sử dụng đất oie hộ gia dink, cá

nhân l

121 Khổ niêm và cơ cầu pháp luật đầu chỉnh chuyển nhương quyển sở dụng dit

122 Sự cần thiết phi đều chính bằng pháp luật đối với quan hệ chuyển nhương quyền sit dụng đắt 19 123 Ly luân mét số dim đặc thù và nự chi phối nổi dong pháp luật vé chuyén

hương quyền sở dụng đất ce hộ gla Ảnh, cá nhân, 20

1.2.4, Qua tình hình thành va phát biển của phép lut về chuyển nhượng quyên sử

dạng đất của hồ gia Ảnh, cá nhân.Kắtluân chương]

GIA BINH, CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHÓ BUÔN MA THUỘT, TINH DAK

LAK 36

2.1 Thục trang pháp lut về chuyển nhượng quyén sử dụng dit cia hộ gia dint, cá

nhân 3

11 Thực trạng pháp luật vé chủ thể chuyễn nhượng và loại đất chuyễn nhượng 26 2.12 Thục trạng pháp luật về điều kiên chuyển nhượng quyền sử dụng đất 30 313 Thực trang pháp luật vé hình thức và nổi dung hợp đồng chuyển nhương

quyền nữ đụng đất 3

31.4 Thực rang pháp luật vỀ nghĩa vụ tải chính khi chuyển nhường quyền sử dung

đất 3

2.15 Thục trạng pháp luật vé thi tục chuyển nhường quyển sử dung đất 3 22 Thực tiến thị hãnh pháp luật về chuyển nhượng quyền sở dang dit của hô gia

đánh, cá nhân tạ thánh ph Buốn Ma Thuột, tinh Bic Lắc “

321 Đặc thủ của thành phố Buôn Me Thuột và sơ phát tiễn kính tế xã hội, đu

iện tưnhiên của thành phổ Buôn Ma Thuột, tinh Đắt Lắc “

22.2 Whig kết quả đạt dzoe rong thục tẾn th hành pháp luật về chuyễn nhường

quyền sử dụng đất côn hộ gia inh, cá nhân t thánh phô Buôn Ma Thuột, tinh Đất

Lik a

2.2.3, Nhũng hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân 2

Kitiudn chương2 38

CHVONG 3 HOÀN THIEN PHÁP LUAT VÀ NANG CAO HIỆU QUA THỊ HANH PHÁP LUAT VỀ CHUYEN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT CUA HO GIÁ ĐÌNH, CÁ NHÂN e9

3.1 Dinh hướng hoàn thiên pháp luật về chuyển nhường quyền sử dụng đất của hồ8 nh, cánhận 39

3.2 Các giã pháp hoàn thiện pháp luật về chuyễn nhương quyên sở dụng dit cũa hộ

61ga nh, cánhân

33 Các giã pháp nâng cao hiệu quả thị hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử

dạng đất của hồ gia Ảnh, cá nhân 67Kit lui chương3 n-18

KÉT LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Tính cấp thiết của đề tài.

“Trong tién trình xây dung và hoàn thiện pháp luật đắt dei qua tùng thời kỹ, các

quyền năng cho người sử dụng đất nói chung và hộ gia đình, có nhân x dụng đất

“nồi tiềng được Nhà nước ngày cảng quan tâm đến viễc mé rồng đồng thôi có cơ chế

ian bio cho việc thục biện những quyền ning này, đặc tiệt là việc chuyển nhượng,

quyền sử dụng đất, đây là một trong những quyền năng mà hồ gia định, cả nhân sử.

đụng BI thị hitn một cách thường xuyên và phỗ tiễn trong cấc giao dịch din sự về đất dai, là phương thức linh hoạt dich chuyển quyền sử dung đất trên thị trường,

tuân theo các quy luật cite thi trường nh quy luật cùng - câu, giá cả, canh tranh, tôn.trọng tối đa quyên te do ý chí, thie thuận của các chỗ thể giao dich ma không có sơcan thiệp sâu oie Nhà nước, Con người luôn mong muốn tác động vào nó thường

xuyên để tạo ra những giá bị vật chất, tnh thin phục vụ đời sing cho minh Tuy shite, thong tư tf hog! động chuyển nhuượng quyền sử dụ đi vấn cần diều: dẫn bién phúc tạp trong thời gian qua giữa các chủ thể là hộ gia đính, cá nhân với nhau Các hợp đẳng chuyển nhượng võ hiệu diễn ra khá phổ biến do chủ thể thực Tiện không am liễu quý inh pháp luật hoặc các chủ thể cổ tình ví phani phép luật để có lợi cho mình tình trạng giao dich tự phát vẫn đn ra trăn lan và phức tạp là

“nguyên nhân dẫn dén tranh chấp, khiêu kiện kéo di

Voi từ cách đại diện chi sở hữu đắt đai, Nhà nước trao quyển sử dung đắt dén

tay người sử dung và mở tông các quyên năng cho họ trong quả trình sử đụng đất

như được quyền chuyển đổ, chuyển nhượng ting cho, cho thuê quyển sử dụng đất Tuy nhiên những hạn chế về pháp luật trong việc chuyển nhương cử dụng dit của hô gia đính, cá nhân như các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDB, trong nhiễu trường họp, đ cổ nh ghi nhận giá chuyển nhượng trong họp dng thấp hơn rất nhiều gá tr chuyển nhường tin thục tế nhằm trấn thuê hay lợi dang tin Hình "số" đất tin dia bản thành phd Buôn Ma Thuột vừa qua để lợi dung sơ thiêu

Hiểu biết côn bà cơn đặc bit đối với hộ gia đính, cả nhân là người đẳng bảo din tốc thiểu số để vẽ ra quy hosch, mua dit với giá rẻ và bản Iai với giá cao để hướng chênh léch Thâm ch, lợi đụng trong tinh trang say row sau đó viết giấy bán đất, hoặc nội đang trao đổi bắng li nói thi khác so với nội dụng trong vin bin hop đồng, chuyển nhượng quyên sử dụng dit din din việc hỗ gia đính, cá nhân có đất để chuyển nhượng không ding theo thôa thuận Tuy nhiên vẫn đỀ chuyển nhương không chỉ đơn thuần lúc nào cũng twin theo khuôn khổ pháp luật quy dink, trên thục tinh hình chuyển nhượng QSDĐ của người sử dạng dit vấn dẫn ra phúc tạp fy ra những khó khăn trong công tác quân lý Nhà nước về đất đai Quỹ đất tei thành phố Buôn Ma Thuột phần lớn đã được ki thác va đưa vào sẵn xuất.

Nhằm có cái nhìn thống nhất, hệ thông vé pháp luật chuyễn nhượng QSDBcủa hô gia dink, cá nhân và thực tin thực hiện tei thành phố Buôn Me Thuột, tỉnh.

Dak Like Trên cơ sở 66 đề xuất định Hướng vi các giải pháp nhằm: ip phần Hoàn hiện về pháp luật vé chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia định, cá nhân tôi chon đề tai "Pháp Mật về cIuyẫ nhượng quyền sit dụng đất cña hộ gia đình, cá han và thực tHẫu thực kiện tại thành phố Buôn Ma Thuột, nh Dak Lắk”.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài.

‘Vin để chuyển nhượng quyền sử dang đất của hộ gia dink cá nhân là một đỀ Tải được nhiều ting lớp trùng xã hội quan tâm nội dang cá về kinh tÍ lấn hành chính.

din một sô công tỉnh, bai bo tiêu biểu sae đây

Luận án Tiến ấ Luật học: “Pháp luật vé chuyển nhương QSDĐ trong kinh doanh BĐS ở Việt Nan" năm 2012 của tác gid Nguyễn Hồng Nhung tei Dai học

Luật Han

Luận vin thạc 4 Luật học của Phan Thi Ngọc Dung "về chuyễn nhường quyên

sử dung đất nông nghiệp theo pháp luật Viét Nam" năm 2017

Luận vin thạc a Luật học của Nông Viết Vỹ “Họp đẳng chuyển nhường quyền nữ đụng đất ~ Thục tiến thí hành ti thành phố Bắc Kan, tinh Đắc Kan”

Luận văn thạc Luật học của Nguyễn Trong Công "Pháp luật vé hop đồng

Luận vin thạc i Luật học ofa Hà Thị YÊn “Tranh chấp v hợp đồng chuyén nhượng quyin sử dụng đất giữa các hộ gia định cá nhân từ thụ tn giải quyết ti

Tos án nhân din thành phố Hòa Bình tính Hòa Bình” năm 2019

Ngodi ra liên quan din vin dé này còn có các công tình nghiễn cứu được công bổ trên các Tạp chỉ khoa học nh Bai viết "Hình thúc hợp đồng chuyển nhượng quyền sở dụng đất và thực ida giã quyết tranh chấp ti Tòa ái" của tắc giã

L8 Sĩ Nam rên Tạp chỉ Nhà nước và pháp luật 6 7291), 2012;

Bai vất “Sự tác động của Luật đắt đủ 2013 dén việc hình thành và phát tiễn

thi tường bit đồng sin ở nước tDin chủ và Pháp luật 8 10/2015;

của tác giả Nguyễn Quang Tuyển trên Tạp chí

Bai vất “Hoin thiện quy dinh vé chỗ thi của hop đồng chuyển nhượng quyên

sử dung dit rong kính doanh bit đông sân” của tác giã Võ V ăn Hòa trên Tap chiTos én nhin din số 4018

Bin vi dia vi pháp lý của hồ gia dinh rong giao dich về quyền sử dụng đất cia N guyến Phúc Thiêm Nghề Luật 2019 Số, tr 44-51

Các công tình nêu trên di được nhiều học viên, chuyên gia quan tâm nghiên

sửa dưới nhiều gốc độ khác nhau và được nghiên củu và ấ sâu một sổ vin để lý

Tuân về giao dich quyền sử dụng đất (QSDĐ), thực trạng pháp luật về các giao dịch.dn sự thương mại về QSDĐ, đã đưa ra những hen chế thiêu sót của pháp luật, thục

tiến thi hành và để nghĩ các gli pháp hoàa Hiện pháp luật vỗ giao dich QSDB “Trong quá trình hoàn thiện gop ý dự thảo Luật Dat dai hiện nay thi đây là tiền để, là

cơ sở quý báu cho tac giã tham khảo, học hôi và xác dinh những vin dé còn df ngã,

cần tác gã cỏ sự tổng hop và ké thửa để nghiên cửu một cách có hf thống thông aqua hoạt động thực tn từ đó phân tích va dua ra những nhân định, đánh giá của "mình về các quy Ảnh pháp luật chuyển nhượng QSDD của hộ gia ảnh, cá nhân để

đơn ra giải pháp hoàn thiện

Do Vậy; vide di sấu nghiên cin đễ tài “Phép luật về chuyển nhượng quyền sử dung đắt của hổ gin đinh, cá nhân vã thục tiễn thục hiện bạ thành phổ Buôn Ma

“Thuột, tinh Dak Lae” 1à một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời se sâu

3 Đối trong và phạm vi nghiên cứu.

Đôi tượng nghiên cứu:

Là các vin bản pháp luật hiện hành của Trung ương và tính Dak Li, thành phổ Buôn Ma Thuột liên quan trực tiếp tới hoạt đồng chuyển nhượng QSDĐ Các

số liệu thủ thập từ các cơ quan: Van phỏng Công chứng, Van phông Đăng ký,'UBND thành phố Buôn Ma Thuột cũng được sử dụng trong việc nghiễn cum, đánhté về thục trang chuyển nhương QSDĐ của hô gia đính, cá nhân

Phạm ví nghiên cứu!

Do chai thể thực hiện chuyển nhượng QSDD theo quy định của pháp luật gm nhiễu loại, trong khuân kh của một luận vin, tóc giá chỉ tập trung nghiên cứu phép

uât chuyển nhượng QSDĐ đối với chủ thể là hộ gia đảnh, cá nhân tạ thành phổ Buôn Ma Thuột, tỉnh Dak Lak ma không nghién cứu đối với các chủ thể khác.

4, Mục dich và nhiệm vụ nghiên cứu.

"Mục đích nghiên cứu: Phân tích, đánh giá pháp luật về chuyển nhương QSDB

của hộ gia dinh, cé nhân, đồng thời nhân dién những tôn tai, bất cập của pháp luật

-vé vấn al nay trên cơ sỡ đánh giá thực trạng thí hich Trân cơ sở đó sẽ đi xuất định faring và Gt số giải pháp nhim Búo phin hoàn thiện pháp luật vỀ chuyễn nhượng QSDD cin hé gia dinh, có nhân ĐỂ đạt được mục đích nghiên củu, Luận vin xác

inh các nhiệm vụ nghiễn cứu cụ thể sau:

Phân tích, lêm sáng t6 cơ sở lý luận về QSDĐ, về chuyển nhương QSDĐ và

CNQSDĐ cite hồ gia đính, cá nhân Phân tích những yêu tổ ác động dén pháp luật

về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia ảnh, cá nhân.

Néq phia tích, đánh giá những quý đính Hiện hành của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đính, cá nhân Nhân diện những khó khăn, vướng mắc

‘Tim hiểu thực En áp đụng các quy định rên thành phé Buôn Ma Thuột, tinh ii Lắt từ đó đơn ra những nhận dink, đánh giá về tỉnh hình CNOSDĐ của hồ gia

đánh, cá nhân và nguyễn nhân

ĐỂ xuất Ảnh hướng và những tiên nghĩ nhằm: Nắp tục hoàn thiện pháp luật và

nâng hiệu quả thực thi các quy định về chuyển nhương QSDD của hộ gia Ảnh, cả

5 Cơ sở phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu.

Luận vin được thực hiện dua trên cơ sở lý luân Mác - Lénin về Nhà nước và

php luật, các quan điểm của Đăng vé xiy dụng và phát hiển nền ink tế hị tường

inh hướng xã hội chủ ngiĩa (HCN) nói chung và quản lý, sở dụng đất dei nóinông

Các phương pháp được nữ đụng a giải quyết các vin để của dé tai luận vấn

ao gi

Phương pháp tiết học duy vật biện chứng và duy vit lich sử và các phương

ghép nghién cứu cu thé Phương pháp phân ích; phương pháp bình luận, phương phip din dich; phương pháp sơ sảnh, phương pháp đánh giá, phương pháp tổng hợp; phương pháp quy nap; phương pháp lập luận logic

6 Ý nghĩa khoa học và thục tiễn của đề tài.

Luận vấn làn sảng 6 các vấn dé Lý luận mới, từ đ hệ thống hóa một cách diy i các cơ sở khoa học vé chuyển nhương quyền sử đụng dit của hộ gia định, cá

nhân Đẳng thời Luận văn phân tich được những uu điểm, hạn chế trong quy định,

của pháp luật Việt Nam hiện hành về chuyển nhượng quyên sử dụng dit côn hô gia cánh, cá nhân đỂ có hướng hoàn thiện Luật đất đ trong thời gian ôi

Từ nghiên cửu thục tiến các hoạt đồng chuyển nhương OSDĐ côn hồ gia Goh, cá nhân trên địa bản thành phổ Buôn Ma Thuột Đặc biét quan tâm các hoạt đồng chuyển nhương QSDD của hồ gia đính, cá nhân là đồng bảo dân tộc thiểu số

sinh sing trên địa bin Trong những năm qua thành phổ đã có những bước chuyển, “mình nhanh chóng, xây đụng và phát triển thành phổ Buôn Ma Thuột tạo nên những, tiện mạo mới để thành phổ Buôn Ma Thuột sớm trở thành đồ thị trung tâm vũng,

‘Tay Nguyên Luân văn phát hiện những tén te, bất cập và những vướng mắc phát

sinh trong quá trình thực biện pháp luật về chuyển nhượng Q5DĐ, cũng như những, ar pho trong; quả tin thục biện het: dng chuyển nhượng của hộ giá Ảnh, cá

1 Bố cục của luận văn.

‘EH tảo luận Văn ngũ Hải xố tàu KẾ Kiến lp le 9š tác định de Tu tham kho luận Vin được thiết kế gầm 3 chương với các nội dụng cơ bản nhữ

'Ghương 1 Lý luận vé chuyển nhượng QSDD cũa hộ gia định, cá nhân và pháp uật về chuyển nhượng Q8DĐ của hộ gia định, cá nhân.

Chương 2 Thue trạng pháp luật và thục tiễn thi hành pháp luật về chuyển

nhượng QSDĐ cia hộ gie dink, cá nhân tại thành phố Buôn Ma Thuột, tinh Đắc

(Chương 3 Hoan thiện pháp luật và năng cao hiệu quả thi hãnh pháp luật vé chuyên nhượng QSDĐ của hộ ga đính, cá nhân.

NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẮT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

111 Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình,

cá nhân.

LLL Khải niệm và đặc điễu cia quyền sử dung đất cña hộ gia dink, cá

* Khái niệm quyển sử ng đắt của hộ gia inh, cá nhân

‘Theo Luật đất đại 2013 định nghĩa thi đắt dai thuộc quyền sở hữu của toàn.

an và do Nhà nước lam chủ số hữu Nha nước theo đó trao quyền sử dang đất cho

nguii din thông qua Hình (hức giao đất, cho thuê it, Luật cũng công thận quyền số dung đất đối với những người sử đụng oft én định và quy định về quyền cũng

như ngiĩa vụ chung của người sở dụng đất Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng

đất cho người din Quyển sử dụng đất là những khả năng của một chủ thể được thực hiện hoặc được buông những quyền nhất định khi khơi thác và sử dụng đất

những quyên đó được pháp luật ghi nhận và báo đêm thực hiện rên thực tổ Người

sử dung đất được sở hữu phin giá ti QSDD, được pháp chuyển nhượng QSDD đổi

‘voi các phân dién tích được giao tương ứng với nghĩa vụ thục hiện với Nhà nướcHồ gia đính, có nhân là thành,

hi nhận trong Đại hột Đăng toàn quốc lần thử VI (năm 1986) đã phát đông công

chiếm phân lớn người sử dụng dit, được cuộc db: mới toàn điện đất nước, chuyển nên kánh tổ sang cơ ch thị trường Từ ki

Luật Dit dei đu tin ra đời vào năm 1987, “ hồ nông din’ 1a một trong những đitương được Nhà nước giao dit, Hồ ga Ảnh a "người sở dụng dit rong nước theo

quy định tei Khoản 2 Điều 5 Luật Đất Đai 2013; Cá nhân là "người sở dung đất" trong nước theo quy đính ti Khoản 2 Điều 5 Luật Dit Đai 2013 Quyên sử dung đất của hô gia nh la tải sản chang của hồ gia đính (hoãn 1 Điều 102 Bộ luật Dân mơ 2015) Theo khoản 29 Điều 3 Luật Dit Đai 2013 quy định: "Hộ gia ảnh sử dụng

đất 1a nhing người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dung theo quy dinh

của pháp luật vé hôn nhân và gia đ nh, dang sing chung và có quyin sử dụng ditchung tử thời điểm được Nhà made giao đất, cho thuê dit, công nhận quyền sử

dang đất, nhận chuyỄn quyền sỡ dụng đất"

Theo đó, uyên sử dạng dit đoợc hiểu ð những phương điện sau đây:

“Thử nhất, nhịn nhận đưới góc đồ kinh ta, QSDĐ vé bản chất là một quyên

dân sự theo đó chủ thi sỡ dụng đất được thực hiện những quyển cụ thể hoặc có

quyền yêu cầu người khác thee hiện ahing hành vi nhất nh để thôn mãn lợi ich

của minh Cụ thể, NSDD được quyền kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận trên tha đất

của minh thông qua viée sử đụng, kh thác thân tích dit đó vào các mục dich khác

nhu nhằm tin dung tốt đa lợi ích vốn có từ đất và những lợi ích tìm được tử đất én canh dé, họ có quyén yêu cầu nhõng NSDĐ khác không thực hiện những hành,

vi xâm hai đến quyên và lợi ich chính đáng cũa họ nia Không được lần chiếm, hyhoại dit hoặc có hành v căn trở din việc thực hiện QSDĐ của ho Như vậy, đưới

gốc độ kính tỉ, QSDĐ được biểu hiện bing những quyển ning cụ thể của NSDB,

những quyền năng này được thực hiện rong qué trình kh thác và sử dụng đất sẽmang]a lợi ich cho NSD

Thử hai, nhữn nhận dưới gốc đô phép lý, QSDĐ là quyển mà pháp luật ghnhận cho NSDĐ được hưởng, được thục hiện trong quá trình khai thác, sử dụng đất

Đổi gốc đồ này thông qua việc ghi nhân QSDĐ của m& chủ thể sử dụng đất vai trò của Nhà nước rong vẫn để quân lý khai thác nguồn tải nguyên đất đai được thé Hiện tổ rat Cụ thể, lợi ich của NSDĐ có đợc đáp ứng hay không phụ thuộc vao vide pháp luật có quy định cho họ được phép thực hiện hoặc được hưởng quyền hay không, mức độ buông quyền din đầu và khả năng dim bảo của Nha nước thể hiện

‘hur thé nào khi ho thực hiên QSDĐ Trên thực tễ, các quốc gia khác nhau, với điệu.Jn kình tổ - xã hội khác nhau với bản chất nhà nước ring biệt thi kha năng dinbão v mit pháp lý QSDĐ cho NSDB là khác nhau.

Từ việc phân tích, xem xét QSDĐ trên cả hư phương diện trần, khái niệm,

đối vớ các chủ thé nữ đụng đất rong quá tình khai thác, sử dụng at?

* Đặc dim cia quyẫn sử hog đắtcũa hỗ gia ảnh cá nhân

“Thử nhất, quyền sỡ dụng dit cia người sử dụng đất là quyên phái sinh tén

co sở quyén sở hữu đất đi của Nhà nước với hư cách la chỗ iu đại didn hay con

gợi là quyền phụ thuộc vào Nhà mse).

Hiển pháp năm 2013 (Điều 53) và Luật Dit dai 2013 (Điễu 4) dị nhận: Đất

đủ thuộc sỡ hữu toàn din do Nha nước là dei điền chủ sở hữu và thống nhất quản

lý, Việc quy định dit dei thuộc sở hữu toàn din nấy sinh mâu thuần, bồi 18 với tr cách là một công đồng toàn din không thé ding ra thục hiện các quyền ning của

chủ sỡ hữu đổi với đất cho nôn phã cử một nguời đi diện cho mình dé thực hiệncác quyễn năng này, người đỏ 1a Nhà nước, Trên nên ng, quyên sử dạng đất doNhà nước trao quyển tuy là ti sẵn côa người sở đụng dit nhưng là một ti sẵn đặc

tiệt bai lý quyền sở dụng đất không được thực hiện bai người đủ điện chủ sỡ hữu,

đất di, mà Nhà nước đi diễn chủ sở hồu phối thông qua việc rao quyén cho người

sử dạng dit thi quyền sử dụng đất mới được thục hiện tn thục tổ Nhơ vậy có thể hiểu, quyển sử dụng dit đa cia những người sở đụng đất trong đó có quyển chuyển nhương quyền sở đụng đất là quyên phụ thuc vào ý chi cia Nhà nước với

tự cách là chủ sở hike đi điện Theo đó, Nhà nước cho phép ei, với quyền sở dụng

đất cu thé nào được thực hiện giao dich thi giao dich đỏ mỗi hop pháp, phát sinh

Hiệu lục tin thực tỉ

Thử hú, quyén sở hồu đất là quyển ben đầu (có true), còn quyển nữ dụng

đắt 1a quyển phá anh (có sa) xuất hiện khi Nha nước giao dit, cho thuê dt, công nhận quyển sở dụng đất Quyền sử dụng đất của Nhà nước phát sinh dun tiên cơ sỡ Nha nước là dei diễn chủ sở hữu đất đi, nên quyển sở đụng đất nay là vin viễn

Trên vin đạc đTsdthọc a Ngan Yan Ht hip ed day nhưng quận căng dit tục

tron ven và không bi ai hen chế Can quyển nữ dung dit cũa người sử dụng xuất Hiện id được Nhà nước giao dit, cho thuê dit, cho phép nhận chuyển quyén sử

dang dit hoặc công nhân quyền sử dụng đất và pho thuộc vào ý chi cia Nhà nước,vi vây: quyển sở ding đất của họ bị hạn chế bối điện tích thời hạn và mục dich sỡ

dang _:nêu nur quyền sử dụng đất cia Nhà nước mang tinh gián tấp và ti tương

thủ ngược lạ, quyén nữ ding dit của người sỡ ding dit lạ mang tính trực tiếp và cụ

“Thứ be, tuy là một quyền phái sinh nhưng quyền sở dụng đất cũng có tính.độc lip Theo đó, với m & quyền sử dung dit ma Nhà nước rao hoặc công nhân cho

smi chủ thể la các ổ chức, hô gia inh cá nhân trong nước, doanh nghiệp có vốn

đầu tr nước ngoài, người Vit Nem dinh cư ð nước ngoài một cách hop pháp thi hoco quyển quyết định cách thúc kh thác và sử dụng sao cho có hiệu quả nhất, phù

hop và linh hoạt nhất đố với mất chủ thể sử dạng Cụ th, nguời sử dụng đất có thé

ty mình đâu tơ vẫn, công nức, các én bô của khoa học kỹ thuật và sự sing lao cia

sink để trực tiép khai thác, sử dụng dit trên cơ sở mục dich sử dụng dit Nhà nước

đã xác dinh ; song người sử dang dit cũng có lựa chọn một phương thie khai thác

quyền sử dung đất khác di, 46 là đơn quyền sử dụng đất đó vào thị trường a giao dich nh cho thuê, cho thuê lạ, thể chip, góp vẫn hoặc chuyển nhương quyền sử

dạng đất Đây là những phương thức khu thác quyền sử đụng đất mốt cách lish

hot thể hiện ar chủ đông tinh hoạt và quyền tự quyết cia mỗi chủ thể sử dụng đắt

trên mảnh dit thuộc quyén sử đụng hợp pháp cite minh Đây là tính độc lập tương

đỗi của quyên sử dụng dit cia các chủ thể sỡ dụng đất Tuy nhiên, mr độc lập này hải rong khuôn khổ cho phép của Nhà nước, theo da, việc thục hiện các giao dịch v quyền si dạng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử ding đất nói rếng

hải dim bảo diy đồ các điều kiện và tuân thủ các thủ tục được quy dinh cu thé

trong Luật Dit dai và vin bản hướng dẫn thi hành”

io Panong Thép it vt đuyỄn nhượng qin sở ng dt gấn hộ

ga đề vi cá shin tio bên luyện Lam hiss Hà Nội" Nien 2018

1.1.2 Khai niệm, đặc điễm cña chuyễu nhượng quyễn sử dung đắt cña hệ

gia diuh, cá nhân.

* Khái niên chuyễn nhượng quyển sử chong đắt của hệ gia dink cảnhôn Chuyển nhượng quyén sỡ đụng đất là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hop người sử dng dit chuyển & nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng dit ma pháp luật cho ghép Trong trường hop này, người nhận đất phải tra cho người chuyển QSDĐ đó và sổ đầu tư làm ting giá bị đất đá Đặc thủ của việc chuyển nhượng QSDĐ là

đất ai vẫn thuộc sở hữu toàn din và việc chuyỄn quyền chỉ thực hin trong giới hen

của thời gian giao đất; Nhã nước cổ quyền đâu tắt phần đị tổ chênh lch thôngcq việc thụ (huÊ chuyển QSDĐ, thuê nữ dụng đất và tiền sử dụng đất, Nhà nước có

thể quy ảnh một sổ troờng hop không đoợc chuyển QSDĐ ; chuyển nhường QSDĐ đều phối đăng ký biên đồng về đất đa, nêu không sổ bị xem là hành v pham pháp

Pháp luật được xem là mốt trong những phương thúc hiệu quả đ thục hiện chức ning quản lý nhà nước HỆ thống pháp luật dave chie thánh những bộ phân sấu thành khác nhau để điều chinh các nhóm quan hệ xã hội riêng biệt nhưng có sự tác đông qua lại với nhau, dim bảo cho các quan hé này tén tạ, phát triển hop quy luật Trin phương điện lí luân: "Chế ảnh pháp luật là mốt nhóm quy phạm pháp

luật đều chỉnh một quan hệ xã hôi có đặc đm chung có mỗi liên hệ mật thiét vớishu thuộc cùng mốt osi"[28, tr358]

Ninr vậy, có thể hiễu pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ là nhóm guy phạm.

ghép luật đu chỉnh sơ chuyển dich QSDĐ từ người có QSDĐ hop pháp sang

"người khác theo mốt tình hạ thổ tục, đều kiện nhất nh do pháp luật quy đính, theo đổ, nguùi có QSDĐ (bên chuyễn nhượng) có ngiĩa vụ chuyén giao dit, QSDĐ cho người nhân chuyển nhương: nguời chuyển nhương và người nhân chuyễn nhượng ph thực hiện nghĩa vụ về thué cũng như các khoản lệ ph theo quy định.

của pháp twat?

Chuyển nhương quyền sử dụng đất của hộ gia dink cá nhân là việc chuyễn go quyền nữ dạng dit hop pháp hay thường goi là “mua bán dit” im bio về điều ifn chuyỂn nhượng quyền sở dụng đất cũa người sử dụng dit và được thuc hiện

theo đúng các thủ tue, quy bình hành chính về finh vục dit dei do pháp luật hiện

ảnh quy Ảnh của hồ gia đ nh, cá nhân cho chỗ thể nhận chuyển nhương QSDB, quyền và nghĩa vụ của ha bên được quy định ou th trong hop đẳng chuyển nhượng

quyền nữ đụng đất và được công chứng chứng thục

*Đặc đẫm của chuyẫn nhương quyẫn sử chong đắt cũa hỗ gia ảnh cá nhân

Đổi với NSDĐ cần phi dép ting những điều kiên! mã pháp luật quy nh

ao gin điều kiện chung về chuyển nhường QSDD quy định tạ Điều 188 Luật Dit si năm 2013 và điều kiện cụ thể cho mốt chủ thể sử đụng dit thi mới được phép chuyển nhường

"Thứ nhất, pháp luật quy định quyền chuyển nhương quyền sử dung đất của hồ ga inh, cả nhân được thục hiện trên chỗ đồ sở hữu toàn din vé đất đa Mọi tổ

chức, cá nhân rong xã hội không có quyên sở hữu đất ho được Nhà aude giao dit

và quyền rỡ ding để sir dụng ôn đính lâu đã, Đối tượng cia quyén sử dụng đất là đất di, mốt ti sin thuộc quyền sỡ hữu toàn dân do Nhà nước đủ diện chỗ sở hữu

quân ly Không giống với các hàng hoá thing thường ma chủ sở hữu được toàn

quyền định dost, quyên sử dụng dit là loại hàng hoá ma sự tốn tạ phụ thuộc rất nhiều vào ý chí của Nhà nước.

Thử bai, do đất dei có vì bí cổ định, không di đối được do vậy khác với cáoxi hàng hóa khác, cần phải được đo đạc, lip hỗ sơ thin, đnh rổ, cấp giấy chứng

nhận quyển sở dụng đất hợp pháp, Việc chuyén nhương quyin sở dung dit chủ yêu được tiễn hành thông qua hệ thống gầy tờ và đất

Thử ba, giá đất do Nhà nước quy dinh theo mục dich sở dụng đất ti thỏi

Thin Tục nh học ca Tả To rong Pip bá dun terme tuần đàng tấn bộ(ga đề) cashin ine tổ huyện M Lath thành ps NEY" Ni 2018

Điện 166 Lott Bt uaa 2013

iden đánh giá bảo dam nguyên tắc phú hợp Với cơ chế tủ trang có sự quận lý của

Nhà nuớc Chính phủ quy đính phương pháp định giá đất và khung giá đất làm căn

eit đễ Uy ben nhân dia cấp tĩnh ben hành băng giá đất Giá trị quyền xử dạng đắt hi thuyễn nhượng quyền sử dung đất play thuộc vào nhiêu yếu tổ nhờ kích Thước, tinh thi, điện tích thửa đắt hoặc 16 đất, đặc điểm trân mất đất và đưới lòng đất, các

tiên lợi và nguy cơ rũi ro của tự nhiên, khả năng mang Lei thủ nhập từ quyền sở

dung dit Đẳng thôi, còn có những yếu tổ khác ảnh hung tới giá, chẳng hạn niu sự can thiệp của Nhà nước thông qua phương pháp đầu tr nâng cấp cơ sỡ he ting

“Thứ tu, Nhà nước có quyền điều tất die tô chônh lệch thống qua việc thụ

Thuê chuyển quyền sỡ đụng đất thuế rỡ dụng đất và tiền sử dang đất Nhà nước cố ‘thd Guy định một số trường hop không được chuyển nhượng quyền sở dung đất

Chuyển nhượng quyền sử dung dit đều phải đăng ky biển đông vé đất đại, nêu

không đều sẽ được xem là hành vĩ pham pháp Ê

1.2 Lý luận pháp luật về chuyên nhượng quyền sử dung đất của hộ.

gia đình, cá nhân.

13.1 Khái niệm va cơ cẫn pháp luật điều chink chuyễn nhượng quyền sie dung dit cña hộ gia dah, cá whan.

1211 ái wim.

Chuyển nhượng quyền sử dung đất là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hop hguồi wi đụng đất chuyỂn đi nơi khác, chuyển sáng làm nghề khác, không có khả năng sử đụng hoặc để tape Hiện quy hoạch sử dụng đất ma pháp luật cho phép Trong trường hợp này, người nhận đất hải trả cho nguũi chuyển QSDĐ

nốt khoân tiễn tương ting với moi chi phí họ phi ba ra để có được quyền sử dụng

đồ và số đầu tự lâm tăng giá tsi đất đại.

Phap luật được xem là một trong những phương thức hiệu quả để thục hiện hức năng tuân lý nhà nước Hệ thing hấp luật được chia thinh những bộ phận,

ˆ” Luận vin Thạc thạc của Lệ Thảo Phương “Phip hột vi đuyễn hương quyền sẽ mg dit gia hộ

ga Bồn vi nhân tine tên uyện Mể La, the hệ H Nội" Năm 2015

cấu thành khác nhau 4 điều chinh các nhém quan hệ xã hội riêng biệt nhưng có sự tác đông qua lại với nhau, dim bảo cho các quan hé này tén tạ, phát triển hop quy luật Trần phương điện lý luận "Chỗ đình pháp luật là mét nhỏm quy phạm pháp

luật diéu chỉnh một quan hé xã hôi có đặc idm chung có mỗi liên hệ mật thiét vớinhu thuộc cùng mốt loại (52, tr 358]

1311 Coc pháp tnd!

Co cầu pháp luật đều chính chuyển nhường QSDĐ cũa hộ gia Ảnh, cá nhận

ao gầm những nội dụng cơ bên sau

“Quy phạm uy ảnh về nguyên tắc clnyỗn nhượng quyền sử dong đất

Nguyên tắc là nhông xu hoớng chủ đạo nhằm đính hướng cho các chỗ thể

Xôi tham gia quan hệ chuyễn nhường QSDĐ tuân theo shim dim bio trất tr én

cảnh, bã hôn lọt ch của các bin và lọ ích chung của Nhà nước, của xã hồi Nguyên

tắc của chuyển nhương QSDD còn với ý ngiĩa ring, chúng có giá trị bắt bude đổi Với các chủ thé ki thất lập và thục hiện giao dich phải tuân theo, nếu không tuân thủ giao dich đô có thể vô hiệu cả về nội dung và hình thử, thâm chi giao dịch đó

không được pháp luật thờa nhận và bão im thục thi tiên thục tế

Vai bin chất là giao dich din sơ nin chuyển nhượng QSDB trước hit phi

m của mỗi loại gto dich chuyển nhường như chuyển nhượng mà đối tương là hé gia đính, cá nhân hay tổ chúc, chi thể trong nước hay chi thé có yêu tổ nước ngoà, loai QSDĐ

chuyển nhương là sử dong cho mục đích néng nghiễp, hay phi nông nghip, trongâm nh tổ hay khu chế xuất mu công nghệ cao Luật Dit đủ với vai trò là Luậtchuyên ngành, điều chỉnh trục tấp các quan hệ vì QSDĐ sĩ quy Ảnh những

"nguyên tắc chung cũng như các nguyên tắc đặc thủ đối với mỗi Losi giao địch cho phi hop Cùng với đó, chuyển nhương OSDĐ còn liên quan đến sự chuyển dịch cũn

cc ti sin a nhà 6, vit kin trúc và các công trình khác trên dit Do viy, Luật Wha ở, Luật ánh doanh bit động sẵn cũng quy nh về nguyên tắc buds các chủ thể khi

thục hiện giao dich QSDD gắn iễn với nhà 6, công tình xây dung trên đất phảitrân theo Đặc biệt là đối với nhiing giao dich vé nhà ở bình thành trong tương si,

chuyển nhương một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tr rong kinh doanh BĐS

“Quy phạm qap' Ảnh về đốt tượng chyễn nhượng trong chyễn nhường tuyên siding đắt

quan hệ pháp luật vé chuyển nhương quyển sở đụng đất chính là QSDĐ Khách thể ca mốt quan hệ php luậ là những lợi ích vất chất tính thân hoặc các lợi chxã hồi Ähác ma các chủ thể mong muôn đạt được khi tham gia các quan hệ pháp luật Thích thể cia quan hệ pháp luật v chuyển nhương quyén sở dụng đất là những lợi ích vật chất chúa đng trên mdi điện tích đất chuyỂn nhượng và nhông quén và lợi ch hợp pháp của những tả sin gắn iin với dit nêu có

Theo quy dinh của pháp luật dit dei ở nước ta không phải tit cả các loại

quyền sử ding đất đủ đầu được rỡ thành hãng hóa dé chuyỄn nhượng và trở thành Xhách thể của quan hệ pháp luật này bôi vì đất đi của chúng ta thuộc sở hữu cia toin din, đo Nhà nước dei din chủ sở hữu, nên chúng không thể bở think đối

hoặc cơ sở làm phát sinh QSDĐ đó và chúng luôn gắn liên với mi ê sử dung

dat nhất định Mặt khác, QSDĐ đó cũng phải đảm bảo tính pháp lý hợp pháp của

QSDD, không có tranh chấp vớ ai và không thuộc diễn Nha nước kế biên để thục hiện nghĩa vụ din sơ khác Không chi ding lạ ở các điều kiện chung mỗi QSDĐ

sử dung với mục dich khác nhau và cách thức thục hiện ngiĩa vụ tải chính không

tống nhu vi vậy, không thể đánh đồng moi QSDD dis đã đã tính hợp pháp đều trở thánh đối tượng them gia giao dich chuyển nhượng Xuyên suốt các quy đính về quyền chuyén nhương QSDĐ của pháp luật dit đi hiện hành cho thấy, điều kiện

ring của mỗi QSDĐ được phép chuyển nhượng chủ yêu đãi với loại dit sử dụng cho mục dich kinh doanh hoặc với h cách là hơiệu sản xuất, đối với các Lowi đất sử

dang cho mục dich quốc phòng, an nh lợi ích quốc gia, công công sẽ không là đổi

tương cia giao dich chuyển nhương Cùng với đó, chủ thể sử dụng đất phit thục iện ngữa vụ tà chính cho toàn bổ thời gian sở đụng nh giao đất có tha tần, thuê đất rã tiên một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc được Nhà nước cổng nhận quyin sử đụng đất có thu tin sử dụng đất Với các quy dinh vỀ điều kiện chúng và

đâu liên cho từng QSDĐ được phép tham gia giao dich trên thi toring sẽ là cơ sở

để các chỗ thể thưn gia giao dich tim hiễu tinh hợp pháp của OSDĐ trước kh thiết lập giao dich, Nếu việc ký kết và thực hiện giao dich chuyển nhượng với đối tương

1à QSDD không đáp ứng các yêu cầu và điều kiện nêu trên thi hop đồng sé vô hiệuvề đối tương theo đó, gla dich sẽ không được pháp luật bảo vệ, rit ro có thi xy ra

đối với bên nhận chuyển nhượng cũng là nguyên nhân châm ngài cho những ranh

chấp bất đẳng,

* Quy phan yy Ảnh về chủ thi trong quan hệ chhyễn nhượng quyển sử

ding đắt

Bất kỷ một quan hộ pháp luật nào cũng có yêu tổ chủ th, nổi dụng và khách

thể Pháp luật về chuyển nhương quyển sỡ dụng dit cũng không nim ngoài cơ câu đó, Chính vi vậy, yêu tổ chủ thé trong quan hệ chuyển nhương quyền sử dung đất là

tổ quan trong trong nghiên cửu vỀ pháp luật chuyển nhương quyền sử đụngđất Theo giáo tình Lý luận chung về Nhà nước va phép luật th: "chủ thể của quan

hộ pháp luật là các cá nhân, tổ chúc có những điều tiện do pháp luật quy Ảnh và

them gja quan hệ pháp luật" cũng theo giáo tình nay, để dep ứng các đâu kiên cinphp luật và được them gia vào quan hộ pháp hit thì chủ thể phi đáp ứng các đềuXiện và năng lực pháp luật và năng lực hành vỉ

Trong pháp luật về chuyển nhương quyên sử dụng đất quy định các chỗ thể them ga vào quan hệ chuyển nhượng quyên sử đụng đất bao gim: tổ chúc, hộ gìn

nh, cá nhân trong nước, doanh nghiệp có vốn đâu te nước ngoài và người Việt

Nem định cử ở nước ngoài Các chủ thể nay phải dim bảo đã điều liên về năng lục php luật và năng lục hành vũ, cụ thé là đối với cá nhân phi có đã năng lục hành vi dân sự dé ty mình tham ga giao dich chuyễn nhượng quyén sử dụng dit hoặc phải có may quyên cho chủ thể khác thay mình tham gia Đối với tổ chức phải là nga đại diện theo phip luật cho tổ chúc hoặc đoợc người dai diện theo pháp luật dy

quyền tham gia giao dịch Củng với đó, mất chủ thể sử dụng đất khác nhan với

uục dich sở dụng đấ khác nhau thì hình thức nữ dạng đất và phương thức thực hiện "nghĩa vụ ải chính cũng khác nhau Sự khác nhao này cũng sẽ là cơ sở, là căn cử dB xác định từ cách chủ thé có hay không được them gia giao dich chuyển nhương QSDD Việc chủ thể sở dang dit nào trong nước, ngoài nước được tham gia giáo dich chuyễn nhương QSDĐ được pháp luật dit đi quy đính một cách diy đã và cụ thể trong phần quyền và ngiễa vụ côn người sở dụng dit, Đây là cơ sở để xác dint một chủ thể co được tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hay không? én canh đó, không phải sỉ có tiên cũng đương nhiên trở thành chỗ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ Đốt với một số loại dit mà Nhà nước cần phấ kiểm soát chit chế hơn như đắt nông nghiệp nhằm dim bảo cho người nông dân có đất để sin xuất có

iệc lam hoặc nhấm hạn chỗ th trang đều cơ, thiw tôm đất vào tay mốt sổ thể tue

có tiền thì pháp luật đất dei quy ảnh vi tr cách côn chỗ nhân chuyển nhương QSDD như chi những hộ néng din trục tấp sin xuất nông nghiệp mới được nhận chuyển nhương QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nước, hoặc chủ thể nh sống trong hân khu béo vệ rùng đặc dụng rùng phông hộ mới là chi thé được quyển nhận chuyển nhương đối với đất nông nghiệp, đất ở tei các phân kim do của hộ ga dinh, cá nhân, hoặc đối với các chỗ thể nhận chuyển nhương các dự án đều tơ trong kính

doanh bất đồng sin thi chủ thi đó công phải được thành lập đoời hình thúc doanh

"nghiệp, hop tác xã với đăng iy lánh doanh bit động sin, có vốn pháp định và tỷ lê vin đầu tr bạn đầu đốt với một số dự án cụ hể nh lâm đô thi mới, đự án hạ tổng ký thuật khu công nghiệp Các chỗ thể nêu không đoợc pháp luật cho phép thi giao dich chuyển nhường được thết lập cing đương nhiên vô hiệu hoặc chủ thể không

được thục hiện giao dich nhưng vẫn ký kết va thực hiện giao dich chuyển nhương còn có thể bi coi là có đâu hiệu lùn i, vỉ pham cả điều kiện chỗ thể và nguyên tắc gto kit hop đồng chuyễn nhương QSDĐ Vi chủ thể nhận chuyển nhượng nêu

Xhông được pháp luật dit dei cho pháp tì cũng không được xác lập QSDB hợpphp, không được pháp luật bảo vệ quyển và loi ich trong quá tình kh thác, sởdang đất

Ngoài ra đối với những trường hop chuyển nhương QSDĐ là những dự én đầu he ca các domnh nghiệp là các công ty rách nhiệm hồu hen hay công ty cổ phin, doanh nghip te nhân hay doanh nghiệp có vốn đều hr nước ngoài thi khi them gia gieo dich cẩn phải xem xế tư cách chủ thể và người có quyền lý kết và thục hiện giao dich chuyển nhượng QSDĐ hay không Trong trưởng hop này, Luật

Doanh nghiệp có vai trỏ quan trong trong việc quy định đủ đin truớc pháp luật cia

doanh nghiệp là với tư cách là chủ thể được quyển quyết đ nh chuyển nhương QSDD của doanh nghiệp, cũng như có thẩm quyển ký kết hop đẳng chuyễn nhương QSDD.

* Quy pham ay cniivd ninh bự fine clngễnnlương quyễn aiecang đắt Trình ty thi tục la các cách thức, ede quy tình và các bước cu thé mã các chủ thể khi them gia giao dich chuyển nhượng QSDĐ phải tién hành tai cơ quan nhà nước có thim quyển nhằm thất lập một tất hy hành chính có tt tư dn dn, giúp Nhà ngớc kiểm soát chit chế các giao dich va mr bién đồng cia các quan hệ đất dai trên thị trường, Cũng thông qua các thi tục hành chính mà các chủ thể thục iện, cũng nhằm Nhà nước thục hién truy th các ngiĩa vụ tạ chính của các chỗ thé

ôi thục hiện giao dich cho ngân sách nhà nước Trinh hy thủ tục thục hiện giao

dich chuyén nhương QSDD còn gúp cho cơ quan nhà nước có thim quyển cập hận, chỉnh lý thông tín và hoàn thiện hệ thống hồ sơ đa chính Thông qua đó, gúp Nha nước theo đối nắm chắc tinh hình đất đại Quan trong hơn, thông qua trình tự, thủ tuc chuyển nhượng QSDĐ giúp cơ quan nhà nước có thắm quyển kiểm ra kiểm soit, sing lọc hỗ sơ để xéc định trường hop nào đáp ứng đã đều kiện theo quy đính

của pháp luật thi Nhà nước mới tip nhân hỗ so và thục hiện các dich vụ hỗ tre cho các chỗ thể xác lip và thục hiện giao dich Ngược lạ, nêu hỗ sơ không diy đủ, các ii kiên vé chỗ thổ, vi đối tượng không tuân thi đúng quy nh cit pháp luật thì cơ quan nhà nước có thim quyén có quyền từ chối tiép nhận hỗ sơ và không cho

hép thục hiên giao dich đó, Đây la quy dinh bit buộc cẩn phải thục hiện đổi với

các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhường QSDĐ,

* Quy phạm np dinh vé hợp đồng chuyén nhường quyễn sie ng đắt

Xu hướng chung của pháp luật ở hấu hit các quốc gia rên th giới cũng nhưphp luật của Việt Nam la đổi với những giao dich có giá t lớn đối với xã hội vàcông din, có tim quan trong dic biệt đối với quốc gia thi bất buộc giao dich đó phi

được thể hiện thing qua hợp ding bing vin bin Bộ luật Dân ny2015 và Luật Dit dei 2013 đều thể hiện xu hướng chung này, Theo đó, hợp đồng chuyển nhương

quyin sử đụng dit phii được lập thành vin bản tuân theo các nguyên tắc chung kh

ing kết hop đồng và với những đu khoản cơ bản và chủ yêu đã đoợc ảnh hướng trong hop đẳng thông dụng và hop ding mẫu, Mặt khác, dé hop đẳng phát sinh biện lọc, là cơ sở a rang buộc trách nhiệm oie các bin trong quá trình thục hiện hợp đẳng trước Nhà nước, trước mỗi bén và ct bên thứ ba néu có và cũng là cơ sở dé giã quyết khi có tranh chấp, bất đẳng xây ra, Bộ luật Dân ar và Luật Dit đủ hiện hành đều thống nhất quy dinh họp ding chuyển nhương QSDD phải dave cổng

chúng và đăng ký tei cơ quan nhà nước có thâm quyền mới phát sinh hiệu lục.Chưa‘ban din tinh phù hợp của quy din này trân thục tay không, song với quy định về

liệu lực của hop đồng chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật hién hành cho thiy,

tinh chit chế côn pháp luật khi quy định vé vẫn để này,

1.2.2 Sự cầu thiếtphải điền chink bằng pháp bộ đối v quan Mi chuyễn

xtmợng quyều sic dung đắt.

Thông chỉ đồng lạ là một quan hệ chuyển QSDD phổ biển, cơ bản, mã cùng Với nự phát tiễn cia ánh ổ xã hội, chuyển nhượng QSDĐ ngày cảng phong phú vv phúc tạp Việc sắc lập các quyền cơ thể của hồ gia Ảnh, cả nhân trong Luật đất

xi năm 2013 là nên ting pháp lí cho việc thục hiện các giao dịch dân sự vỀ đất điThực tỉ ci raring như cầu sở dụng đất không chi nhằm mục đích khai thie tố dxcác lợi ich vẫn có của dit ma trong khai thắc và nở dụng việc xác lip các quyển

chuyển nhượng là mong doi tắt yêu của hàng triệu hô gia nh, cá nhân sở dung đất

Y vây, pháp luật dit dei xây dụng hành lang phép lí cho việc mỡ rông tối da cácqguyễn năng của hồ gia định, cá nhân, đẳng thôi cho pháp họ được thực hiện diy đã

các giao dich din sự về đất đu theo một trình tạ thủ tục chất chế phủ hợp với nhú chuyỂn dich và tích tạ đất đại tong nền lánh tế hàng hóa có đều tất từ phía

Nha nước”

12.3 Lý hậ lẫm đặc thù và sự chỉ phối uội dung pháp Ind clnyén nhượng quyều sĩ dung đắt cũa hộ gia nh, cá nhu.

Người din tộc thidu sổ là một thuật ngỡ được sử dụng phổ biễn không chỉ

trong xã hồi, trong sách, báo chuyên môn mà còn hiện diễn trong các vin bản pháp

Tuất ở nước ta Hiên nay khá niêm dân tộc thiểu số được định nghĩa tại Khoản 2 Điều 4 Nghị dinh 05/2011/NĐ-CP vi công tác dân tộc nhơ sau "Dân tộc thiểu sổ li những din tộc có số dân it hơn sơ với dân tộc đa số trên phạm vi lãnh thé nước

Công hòa xã hồi chủ nghĩa Việt Nam"

Hồ gia ảnh, cá nhân nguồi din tộc thiểu số la những hô ga nh, cá nhin thuộc din tộc có số đân ít hơn sơ với dân tốc đa s trên pham vi lãnh thổ nước Công

hôn xã hội chủ nghĩa Việt Nam

số là một

Pháp luật vé gi quyết dt , đất sân xuất cua đồng bào dn tộc th

chế dish cơ bản của pháp luật dit đai nhằm thé chế hỏa quan điểm, đường lối của Đăng và chính sách dân tộc cũa Nhà made rong nh vục đất ds Lĩnh vục php luật nay bao gim các quy dinh vỀ giải quyết dit õ, dt sin xuất của đồng bao dân tốc thiêu số Mặc di khái niệm pháp luật về gi quyết đất dit sin xuất của đồng bảo dân tộc thiểu số được sở dụng khá phổ biến trong các vin bản pháp luật song tsi Điều 3 Luật đất dai nim 2013 vé giã thích từ ngữ lạ không giã thích cụ thể về

FE——= 1

nay có thể được tiểu như sau Pháp luật về giã quyết dit ã, dit sin xuất cũa đồng ‘bio din tộc thiểu số là một chế đính cơ bản cm pháp luật đất đi gầm tổng hop các

quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành và dim bảo thục hiện bing sie manha hôi phát sinh trong việc

cuống ch của Nhà nước nhằm điều chỉnh mỗi quan hệ ii quyết đất ð, đất sân xuất cũa đồng bảo dân tộc thể

‘Tai Khoản 3 Điều 192 Luật đắt đi có quy định như say

“3, Hồ gia Ảnh, cá nhân là din tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất heo chính sách hỗ trợ cia Nhà nước thi được chuyển nhượng ting cho quyển

sử đang dit su 10 năm, kd từ ngày có quyét ảnh giao đất theo guy định của Chính

‘Tai Điều 40 Nghị dink 43/2014/NĐ-CP cũng có quy dink:

“1 Hồ gia đánh, cả nhân đồng bảo din tộc thiểu số sử dạng dit do được Nha nước giao dit theo chính sich hi tro của Nhà nước ci được chuyển nhương tăng cho quyền cỡ dụng đất sau 10 nim kỄ từ ngày co quyết Ảnh giao dit nêu được Ủy ben nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không con nhủ cầu nữ đụng do chuyển Ähôi đa ban xã, phường thị trén nơi cử trú dn nơi khác hoặc do chuyển sang

lâm nghề khác hoặc không còn kh năng lao đồng

3 Tổ chúc, cá nhân không được nhân chuyển nhượng nhân ting cho quyển.

sử dạng đất của hồ gia đ nh, cá nhân đồng bảo din tôc thi sổ sỡ dụng đất do được Nha nước giao đất theo chính sich hi trợ của Nhà nước mà không thuộc trường hợp được chuyén nhượng ting cho quyển sở dạng dit theo quy ảnh tạ Khoản 1 Điều

Nin vay, căn cứ quy định trên của pháp luật, đắt giao cho đồng bao din tộc

ˆÄsảnvăntục gio: “Ngộ Ta gos ấp hit est tt sin cho đồng in din

hong Du là bệ ct a

‘Buu 40 Nghi dah 32018/ND-CP

thiểu số muda chuyển nhương phi dim bão các điều kiện để chuyển nhương quyển

sử đăng đất ngoài ra phi dip ứng được những đề kiện đặc iệt

Sử dụng được 10 năm kỄ tingly có quyết Ảnh giao đất

Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nh cầu sử đụng do chuyển khôi de bản xã, phường th trấn nơi cử trú để đến nơi khác hoặc do chuyển

senglăm nghề khác hoặc không con khả năng lao động

1.2.4 Quá tình hình thành và phát triển cña pháp tật 4 chmyẫu nhượng “gu sic dung đắt cña hộ gia nh, cá nhân.

Pháp luật về chuyển nhương quyền sử ding đất luôn có sự thuy đỗ, phát triễn theo timg giả đoạn lịch sở của dit nước, Ứng với mỗi giai đoạn lich sử khác hạ nội dung của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất không giống nhau KG từ năm 1945 đến nay, nén kinh tế nước ta được phân thành hai giai đoạn phát triễn với bai cơ chế inh tế khác nhau là cơ chế tập trang bao cấp (an kinh tổ kế

hoạch hóa tập tring) và nên kinh tỉ thị trường định hướng xã hôi chủ nghĩa Dénthời kỹ năm 1954/1975, tháng 12/1953 Luật cãi cách ruông đất được ban hành, các

tiện pháp thực hiện cải cách ruông dit gém tích thụ trung tng trưng mua nồng đất của dia chủ để chia cho nông dân Thông qua cải cách nuống dit Đảng và Nha nước te đ xác lập quyền sở hồn tr nhân cia hô nông din với ruông đất Đầu những năm

1960, mién Bắc tiên hành hợp tác hóa néng nghiệp, Nhờ vậy hi hit dit dai thuc

Ti ình thúc công hữu cơ bin a sở hina tập thé hợp tá xã và sở hữu nhà nước

Luật Dit đủ 1987 có hiệu lực từ ngày 29/12/1987 và hết hiệu lực từ ngày

15/10/1993, khi được thay thé bing Luật Dit đa 1993 Trong thời diém Luật đất dai 1987 có hiệu lực thi hành, việc mua, bán đất đ là hành vi bị cắm Baile, đất đa là sở hữu toàn din, nha mabe sẽ giao cho nhân dẫn quản lý, sử dụng và không được mua, bén, cũng không được co là di sản Theo quy din tại Điều 53 Luật Dit dai

1987 thi nguôi nào mua, bán dit sé bị xử phat một trong các mite smu cảnh cáo,phat tiên từ 20% dn 3096 giá bì thiệt hei do việc vi pham gây ra tich thủ toàn bổtiến mun bản đất thu hỗi phin đất sỡ dạng tri pháp luật Vì hành vi mua bin đất là

Goh chỗ sở hữu nhã ở được quyền chuyển quyên sở hu cho nguờ khác Việc mua toán nhà ở thuộc mọi hành thức sỡ hu đều phi đoợc thực hiện thông qua hop đồng sus bán nhà 6 Hợp đẳng mua bin nhà ở được ký tết bằng vấn bản git bên mua

và bin bán Dit có nhà ở không phải là đối tượng của hop đồng mua bán nhà ở

Người được chuyển quyin sở hữu nhà ở được quyền sở dụng đất theo quy Ảnh cia Luật đất dai (Điều 31 Pháp lãnh nhà 6 1991) Có thể hiểu, đất có nhà không phãi là đối tương cia họp đồng tuy nhiên nhà ở gin liên với quyển sở dụng đất, cho nên viée chuyển quyển sở đụng nhà ở phải kém theo việc sở dụng đất gắn tiễn với nhà

Việc mua bản nhà ở phi lập thành hợp đồng được công ching tei cơ quan cổng

chứng nhà nước hoặc UBND cấp có thậm quyên chúng thục và lâm thủ tục sang tên

trước bạ tạ cơ quan quin lý đất được ủy quyền

Luật đất đa 2003 có hiêu lục thi hành từ agiy và hết hiệu lục vào ngày 01/7/2014, có hiệu lực trong vòng 10 năm, được nin đổ, bổ sng ba lên Theo quy ok tại Điều 106 Luật dit dai bằng “chuyển quyền sử dụng dit” được they thé

“chuayén nhương được quyền sử đụng đất"

Luật đất dai 2003 không phân biệt v việc chuyển nhượng gin dit ð và đất ning nghiệp Do đó, cé đất ning nghiép, dit õ, phi nông nghip, nêu phủ hop với

quy Ảnh tạ Điều 106 thi quyển được chuyển nhương cho người khác có như câu

sử dạng dit hay mục đích khác, Hop đồng chuyển nhương quyền sở dang đất phi có ching nhận của cổng chứng nhà nước; trường hợp hop đồng chuyển nhương

quyền sử dụng đất của hồ ga Ảnh, cá nhân thi đuợc lựa chọn hình thức chứng nhậncủa công chứng nhà nước hoặc ching ban nhân din xã, phường thi tấn nơi có

Luật dit dei 2013 cổ hiêu lực từ ngày 01/7/2014 cho tới thời đểm hiện tại Luật đất dei 2013 quy nh chi tt hơn vé các điều kiện chuyển nhương thời điển được thục hiên quyền chuyển nhương, người nhân chuyển nhượng Quyển chuyễn nhượng quyền sỡ dụng dit được quy định tạ Điều 167 Luật đất đủ 2013, việc công chúng Hop đồng chuyển nhượng quyin nữ dụng dit được hướng

chương Luật Công chúng 2014 Vé cơ bản, nổi dụng được quy định tương tự nhờ.các quy dinh trí Luật đất âu 3003

chí tiết tại

VÌ nội dụng hợp đồng hợp ding chuyền nhượng quyển sử dụng dit được

các bên ty soạn thảo theo iu hoặc do tổ chúc công chứng, UBND soạn thio Nội

dang không được trú với các quy định của pháp luật đạo đúc xã hội, dim bio cácđầu kiên có hiệu lục của hợp đồng Vé hình thức: Hep ding được công chứng trì

các tổ chức hành nghề công chúng hoặc được chúng thực tại UNBD cấp x8!

Luật Dit dai năm 2013 đã có những thay đổi lớn rất nhiều vẫn đồ đã được quy nk 18 hơn, khoa học hơn so với các vin bản pháp luật về đất đủ trước đó Các chính sách pháp luật vé đất dai đã được hoán thiên hơn, phù hop với cơ chỗ thị

trường dinh hướng xã hối chủ ngiĩa Các quyển của đổi tượng sử dụng dit ngàycăng được bảo dim, qua đỏ tạo đu kin thuận lợi và n yên tim cho người sử đụngđất

[gp roaming cen annnnnnnnnaianinnnnani

uận vi chuyển nhượng QSDĐ cia hộ gia dink, cá nhân và phip luật về chuyển

nhượng QSDĐ cũa hộ gia dink, các nhân Việc nim rõ những vẫn để lý luận về

chuyển nhường quyền sử dung đắt nối: chung và chuyển nhượng duyên sử dựng đất

của hộ gia đính, cá nhân nói iêng có ý nghĩa quan trong trong việc hoàn thiên phápuật về đất đại bao gốm các nội dung su

Một là, những vẫn để lý luân QSDĐ và chuyển nhượng QSDĐ qua mốt số khái niệm: Khải niêm và đặc điểm QSDD; khái niêm hồ gia định, cá nhân sở dụng đất, khái niệm chuyển QSDĐ, khái niệm, đặc đễm chuyển nhượng QSDĐ Qua đó,

"nêu và phân tích tính tất yêu của chuyễn nhượng QSDĐ trong đời sống xã hồi.

Hii là, những vẫn để lý luận về pháp luật chuyển nhương QSDĐ của hd gia Gh, cá nhân, phân tích su cân thiết phải điều chỉnh bing pháp luật đối với chuyển

nhượng QSDĐ của hô gia đính, có nhân và khei niệm cũng như cơ câu pháp luật

diều chỉnh chuyển nhượng QSDĐ; Lý luận một số điểm đặc thù và sự chỉ phối nội dung pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hồ gia dinh, cá nhân.

Ba là, phân tích, đánh giá quá tình hình thành va phát triển của pháp luật về chuyên nhượng QSDĐ của hộ gia đính, cá nhân.

(HUONG 2 THUC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIEN THI HANH PHÁP LUAT VE CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG.

ĐẮT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHO BUON MA THUỘT, TINH DAK LAK.

2.1 Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dung đất

của hộ gia đình, cá nhân.

LLL Thee trạng pháp buat vé ch thé ch

‘Tei khoản 2 Điều 5 Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dung đất nhượng tả loại đất chu

“Người nữ dung đất được Nhà nước giao dit, cho thuê đất công nhân quyền sử dạng dit, nhân chuyển quyển sử dạng đất theo quy dinh của Luật này Hồ gia cánh, cá nhân rong nước (sau đây goi chung là hộ gia dink, cá nhân)” Vay chủ thể được xác ảnh trong quan hộ chuyển nhương QSDĐ chính là người sở đụng đắt

Tuy nhiênkhông phải tất cé những chỗ thể được ghi nhận tủ Điều 5 Luật đất si năm 2013 đều có quyền chuyển nhượng QSDB cho bất cử chủ thể nào khác ma quan hệ chuyển nhương và được nhận chuyển nhương QSDD này phi tuân theo, đâm bảo những quy định, đu kiận ma Nhà nước yêu cầu Xet mốt cách khá quất, ao dich chuyển nhượng QSDĐ thực chất là một giao dich đân ar Vi th, các chủ thể tham ga vào quan hệ này trước tiên phải đầm bio các đều kiện chung khi tham, a gieo dich din sơ do BLDS quy định Cụ thể

Thử nhất, chỗ thé them ga vào giao dich chuyển nhương QSDĐ phải có diy

đã năng lực hành và dân mự (điểm a, Khoin 1 Điều 122 BLDS nêm 2005 và điểm «

Khoản | Biéw 117 BLDS năm 2015)

Thứ ba, chủ thể them gia vào giao dich này phit dim bảo nguyên tắc hr "nguyễn Yéut6 hynguyên thi hiện ở nựthông nhất ÿ chí và bày tổ ý chỉ của các bin

trong việc giao kết hop đẳng

Bên canh dé, Luật Dit dei con quy định về các trường hop không được nhận

hop không được nhân chuyển nhượng QSDB nh sa

TỔ chức, hộ ga đính, cá nhân, công đẳng din cự cơ sở ôn giáo, người Việt

Nam dinh cự ð nước ngoà, doanh nghiệp có ven diu tơ nước ngoài không được

nhận chuyển nhương, nhân ting cho quyén sử dụng dit đổi với trường hợp ma pháp luật không cho pháp chuyển nhượng, ting cho quyén cử dụng đất

Tả chúc Lành tế không được nhận chuyển nhương quyền sử dụng dit trồng

lúa, đất rùng phòng hộ, dit rùng đặc dung của hộ gia đảnh, cả nhân, te truờng hợp

được chuyỄn mục đích nữ dụng dit theo quy hoach, kế hoạch sử dụng dit đ được sơ quan nhà nước có thẫm quyén ph đuyệt

Hồ ga đính, of nhân không trục tiếp sin xuất nông nghiệp không được nhận

chuyển nhương nhân ting cho quyền sở dang đất trắng lúa

Hồ gia đính, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhân tặng cho quyên.

sử đăng đất , dit nông ngip trong kim vục rùng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ"nghiêm ngặt, phân khu phục hỗi sin thai thuộc rùng đặc dụng nêu không sinh sốngtrong khu vục rùng phòng hộ, rùng đặc dụng đỏ

Ngoài ra Nhà nước cũng quy dinh những trường hợp hộ gia ảnh cá nhin

chuyển nhương QSDĐ có điều kiện như say

Hồ gia nh, cá nhân dang sinh sống xen kể trong phân kim bảo vé nghiêm.ngặt, phân khu phục hải sinh thái thuốc rùng đặc dụng nhung chữa có đều liện

chuyển ta khối phân Lâm đó thi chỉ được chuyển nhượng ting cho quyền sử đụng

aitdit ning kết hop sin suất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuối trồng thủy săn chohồ ge định cả nhân sn sống trong phần khu đó

Hồ gia dink cá nhân được Nhà nước giao dit ö, dit sin xuất nông nghiệp

trong khu vục rùng phông hé thi chỉ được chuyển nhương, ting cho quyền sử đụng đất , đất ân xuất nông nghiệp cho hộ gia đnh, cá nhân đang sinh sống trong kau

vực rùng phông hộ đó

Hồ gia nh, cá nhân la dân tộc thiểu sổ nữ đụng dit do Nhà nước giao đất theo chính sách hd tro của Nhà nước thi được chuyển nhượng ting cho quyền sử dạng dit sau 10 năm, k từ ngày có quyét định giao dit theo quy đính cia Chính

Luật Dit đi 2013 ra đời mang theo những sửa đổ, bổ sing theo hướng mỡ

xông quyền và lợi ích hợp pháp ofa chủ thi sử dụng dit có yéut6 nước ngoài, đồng

thời cũng tăng tinh bình đẳng git ho và chỗ thể sử dụng đất trong nước, Tuy nhiên,

vi tính chit đặc bit cũa chỗ thể sử dung đất nay ma Nhà nước vấn phải có những ny Ảnh tiêng tiệt đối với hành vi chuyễn nhương OSDĐ của ho Bén cạnh đó, đổi

tươnglà QSDĐ đi với dit nông nghiệp, đất rùng phòng hộ, kim sinh thé, đt đượcgiao theo chính sich h tro ca Nhà nước, đều được pháp luật quy Ảnh thuộc

những trường hop bi cém hoặc hạn chế chuyển nhượng Quy Ảnh này nhằm đản

bio việc khai thác, sử dụng dit nông nghiệp trong hoàn cảnh néng nghiệp vẫn là

ngành kinh tế chủ đao, bên cạnh đó, việc chuyển nhương dit rùng phòng hộ, đất

âu bảo vệ sin thi, khu bảo về nghiém ngất, công được pháp luật hạn chế vì tính

chit quan trong của những loại dit này, Các quy đính trần thể hiện sự quan tâm và quân lý đặc biệt cia Nhà nước đối với những loại đất có tinh chất đặc biệt quan trọng đối với sự phát hiển của nin kinh tế quốc gia Qua đó cũng han chế những hành vi diu cơ về dit, dim bio hiệu quả sử dung dit đối với những loại đất này:

Ngoài những trường hop chư

hop không đoợc nhân chuyển nhương QSDĐ quy định ti Điễu 191, Điễu 192 nêu tiên, Luật Dit đa cũng quy dinh một sổ điều kiện cụ thé đổi với chủ thể nhận chuyển nhương QSDĐ có tinh chất nước ngoài Cụ thé đối với chủ thể là tổ chúc nhượng QSDĐ có điều kiện và các trường

tước ngoii có chúc năng ngoai giao thi không đuợc nhân chuyển quyền sử dụngdit, doanh nghiệp có vấn đầu tơ nước ngoài, người Việt Nam định cự ở nước ngoài

sử dang đất tử Việt Nam thi chi được nhận chuyển nhượng dit tạ các kins công

"nghiệp, khu Lành t, kn chế xuất, kim công nghệ cao).

So với trước diy, pháp luật đã tương đốt mỡ rồng quyén chuyển nhương và

trường, moi nh cầu của các chỗ thể đều có thể được théa mẫn khi họ có đã khả

năng thanh toán Pháp luật không nên dit ra những điều kiên han chế nhằm ngắn

chăn khả năng chủ th sẽ tìm đến thi trường ngẫm để thôn mãn ru cầu sử đụng dit của minh Tuy nhiên, việc mở ông và thu hút đều tr nước ngoài không chỉ quan

tâm, chủ trọng tới lot ích kinh tẾ trước mất, ma yêu tổ an ninh, quốc phòng phii

được dit lên hing đầu, mặt khác, cũng nhim hướng tối sự bình én th tưởng bit

đồng sin theo định hưởng của Nhà nước nên pháp luật dit đại hiện hành mới chỉ

“mở rông quyển tấp cân đất đi từ Nhà nước cin các chủ thể đầu tơ nước ngodi; còn iệc tiÊp cân đất đủ từ thị trường thông qua con đường nhận chuyển nhương quyển sử dung đất thì pháp luật vin han chế, theo đó, ho chỉ được đầu tơ tip trùng ở các âm công nghiệp, khu lành tả, ki công nghệ cao và km chế xuất để dim bảo sơ quân Lý và kiểm soát chất chế

Mit khác, khi chuyển nhượng quyển sử dụng dit con phải tuần thi theo những nguyên tắc mau: Ki chuyỄn quyền sử dung đất các bên có quyền théa thuận vi nội dung cin hop đẳng chuyển quyễn sử dung đất nhưng phi phủ hop với quy

cánh của Độ luật din my và pháp luật vé đất dai ; Bén nhân chuyển quyền sử dungđất phải sử dụng dit ding mục dich ding thời hen ghỉ trong gây chúng nhậncryin rỡ đọng độ và th họp với qụ hoạ LỆ hoh dng đề ở đá phươngtei thôichuyển quyên sở dang dit, Việc chuyển nhượng quyển sở dụng dithải dim bảo quyển và lợi ích chính đáng của người sử dụng dit đồng thời khuyênXhích họ đầu từ công sức, tin vào sử dạng đất cổ hiệu quả Hạn chế tố đa việc

chuyển nhương quyền sử dong dit nông nghiệp lâm nghiệp, đặc tit là đất nông

"nghiệp trồng úa nước đ đãi với việc chuyển mục đích sở dụng đất

Việc tuân thủ nghiêm ngất các nguyên tắc trên là cơ sở quan trong rong tiến

trình ki thác các nguôn lợi có được tr đất cũa các chỗ thể tham gia giao dich vé

đất dai ở Việt Nam hiện nay.

2.1.2, Thục trạng pháp init điều liệu chuyễn nhượng quyên sĩ mg.

Do dit đủ và quyên ử dụng dit có những dic tinh hit sc riêng biệt, đất đại 6 thuộc tính hữu han cũa diện tích và mr chênh lệch về giá ti sử dụng nên có tất nhiều yêu ổ ảnh hưởng din quan hệ chuyển nhương quyền sử dụng đất

Đi hiện cia bên chhyễn nhượng,

Theo quy định tạ Khoản Điều 188 Luật Đất dai 2013, người sử dung đắt được chuyển nhương quyền sở dụng đất kh có đủ các đề kiện sau

Cö giấy ching nhân (trừ trường hop quy dinh tei Khoản 3 Điều 186 và

trường hợp nhận thừa kể quy dinh tai Khoản Điều 168 Luật Đất đủ 2013).Dit không có tranh chip

Quyên nữ dung dit không bị ké biên đỂ bão dim thi hành án Trong thời hen nữ dụng đất

Trong một s truờng hop, ngoái việc bên chuyển nhương có đã đều kin th tên nhân chuyển nhượng cing phải không thuộc trưởng hợp cấm nhận chuyển “hương

Thường hop chuyên nhượng có đâu biện

Điều 192 Luật Dat dei 2013 quy đính chỉ ất về 3 trường họp hô gia Ảnh, cả shin chuyển nhương ting cho quyền sở ding đất có điều kiện, bao gém:

Hồ gia nh, cá nhân dang sinh sống xen kể trong phân kim bio vé nghiêm.

ngặt, phân khu phục hả: sinh thái thuộc rùng đặc dụng nhung chữa có đều lúện

chuyển ta khối phân ku đó thi chỉ được chuyển nhượng ting cho quyền sử dụngđất 6, dit ring kết hop sẵn xuất nông nghiễp, âm nghiệp, nuôi tréng thủy sẵn chohồ gia đính, cá nhân sinh sống trong phần khu đó

Hồ gia nh, cá nhân được Nhà ngớc giao dit ö, dit sin xuất nông nghiệp

` lun vấn tạcổ Lothọ đa Tả Thi Renn “hp hột duyỄnnhương vin sr ông đt gấn hộtin tric tổn nyận Me Linh bửểnghổ Eí Nột năn 2018

trong khu vục rùng phông h thi chỉ được chuyén nhượng, ting cho quyền sử đụng đắt , đất sân xuất nông nghiệp cho hộ gia đnh, cá nhân đang sinh sống trong kaa

vực rùng phông hộ đó

Hồ gia nh, cá nhân là dân tộc thiểu sổ nữ đụng dit do Nhà nước gao dit theo chính sách hd trợ của Nhà nước thi được chuyển nhượng ting cho quyển sở dang đất su 10 nim, LỄ từ ngày có quyết Ảnh giao đất

Thường hop cắm nhận chuyễn nhượng

Cin cứ vào Điều 191 Luật Đất đu 3013, những trường hop không được nhận

chuyển nhương nhận ting cho quyển sử dang dit bao gầm:

TẢ chức, hộ ga dink, cá nhân, công đẳng din cư cơ sở ôn giáo, người Việt

Nem dinh cự ð nước ngoà, doanh nghiệp có vốn đầu tr nước ngoài không được

shin chuyển nhượng, nhân ting cho quyén sử dụng dit đổi với trường hợp ma pháp loậthông cho pháp chuyển nhượng quyén nt dụng đất

Tổ chúc kin tế không được nhận chuyển nhương quyin sử ding dit trồng

hig, dit ning phòng hộ, dit ning đặc dung của hộ ga định, cả nhân, trừ trường hợp

được chuyỄn mục đích rỡ đụng dit theo quy hoạch, kế hoạch cử dụng dit di được co quan Nhà nước có thim quyên phê duyệt

Hồ gi ảnh, cả nhân không trục tp sin xuất nông nghiệp không được nhận

chuyển nhương nhân ting cho quyền sở đọng đất trồng lúa

Hồ ga ảnh, cá nhân không được nhận chuyển nhương, nhận ting cho quyên

sử dạng đất 6, đắt nông nghiép trong kim vục rùng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ

"nghiêm ngặt, phân khu phục hỗi sinh thai thuộc rùng đặc dạng, nêu không sinh sốngtrong khu vục rùng phòng hộ, rùng đặc dang đỏ

Dit không có ranh chấp: Đất đu là loại ti sin đặc tiệt và có ý neta quan

trọng đối với quốc gla nói chung và với cá nhân người sử đụng đất nồi tiếng Vì thổ,

tranh chip dit đủ, hay nổi cách khác "đất dang có tranh chấp" là một hiện tương

Xhá phổ biển và phúc tap trong xã hội, "Tranh chấp đắt đi” là một thuật ng, mt hổi niệm đã trổ lên rất phổ biển, thuật ngữ này không chỉ xuất hiện trong các vẫn