Luận văn thạc sĩ Luật học: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Thực tiễn thi hành tại thành phố Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯ PHAP |

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NÔNG VIẾT VỸ

LUẬN VAN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Ha Nội - 2019

BO GIÁO DỤC VẢ ĐÀO TAO BỘ TƯ PHAP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NÔNG VIẾT VỸ

Chuyên ngành : Luật Dân sự và Tổ tung dân sự Mã số : 8380103.

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cám bộ luướng din khoa hoc: PGS.TS Trần Thị Huệ

Hà Nội - 2019

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn thạc sỹ: “Hợp đông cimyén nhương quyêt dung đất ~ thực tiễn thi hành tại thành phd Bắc Kan tinh Bắc Kạn” là công trình.

nghiên cứu của bản thân Những phan sử dụng tai liệu tham khão trong luận vẫn.đã được nêu rố trong danh mục tai liệu tham khảo Các kết qua trình bay trong

ấu sai tôi sin chịu hoàn toàn trách nhiệm.

Tuận văn là hoàn toàn trung thực,trước khoa và nhà trường,

Tác giả

LỜI CẢM ON

tới PGS.TS Trần Thị Hué, người đã hướngtrong quá trình thực hiển luân văn cia mình.

Em chân thành cảm on các thay, cô trong khoa Sau đại hoc, các thay cô

tận tình và giúp đỡ em rất nhiều.

của Trường Dai học Luật, Đai hoc Huế đã truyén đạt kiến thức trong thời gian.

qua Với vốn kiến thức được tiép thu trong quá trình học không chỉ lé nén tang cho quá trình nghiên cứu luận văn ma còn là hành trang qui báu dé em bước vào

đời một cách vững chắc va tự tin.

Em xin chân thanh cảm ơn!

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

LBD: Luật Đất dai

HĐCNGQEDB: Hop đẳng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

BLDS: Bồ luật dân sự

1.2 Khái niêm, đặc điểm hợp đồng chuyên nhượng quyển sử dụng dat 13 1.2.1, Khái niêm hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất 1 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhương quyên sử dụng đất Is 1.3 Ý ngiĩa của việc quy định hợp đồng chuyển nhượng quyén sử dung @at 17 1.4 Lược sử pháp luật về hợp đẳng chuyển nhương quyên sử đụng đất 18

1.4.1, Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980 Is1.4.2 Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1002 191.4.3 Giai đoạn từ năm 1902 đến nay 20

KET LUAN CHUONG 1 3 CHUONG 2 THỰC TRẠNG PHAP LUAT VE HOP BONG CHUYỂN NHUONG QUYEN sU DUNG BAT 3

3.1 Đổi tượng của hợp đẳng chuyển nhượng quyên sử dụng đất 3

2.2 Chủ thể của hợp đẳng chuyển nhượng quyền sử dung đất 36 2.1.1, Bên chuyển nhượng 36 3.1.2 Bên nhân chuyển nhượng 30 2.3 Quyển và ngiĩa vụ của chủ thé 33 2.3.1 Quyền và nghiia vụ của bên chuyển nhượng quyển sử dung dat 33 2.3.2 Quyển va nghĩa vụ cia bền nhận chuyển nhượng quyển sử đụng at 35

24 Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất 36 2.5 Hình thức của hợp đồng chuyển nhương quyển sử dụng đất al 2.6 Thời điểm phat sinh hiệu lực của hợp đông chuyển nhượng quyền sử dung dat43 2.7 Hợp đông chuyển nhượng quyên sử dung đất vô hiệu va hậu quả pháp lý 45 3.7.1 Hop đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất vô hiệu 4 2.7.2 Hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhương quyên sử dung đất vô hiệu 49

CHƯƠNG 3 THỰC TIEN THI HANH PHAP LUAT VE HOP BONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG BAT TAI THÀNH PHÓ BAC KAN, TINH BAC KAN VÀ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VE HOP BONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG BAT 53 3.1 Thực tiễn thi hanh pháp luật vẻ hợp đông chuyển nhượng quyền sử dung dat tại

3.1.1 Một vài nét vé điêu kiên dia lý, kinh tế, zã hội của thành phổ Bắc Kan, tỉnh Bắc Kạn $ 3.1.2 Tinh hình tranh chấp hợp đông chuyển nhượng quyển sử dung đất và kết quả

giải quyết trên địa thành phố Bắc Kan, tinh Bắc Kan 55

3.1.3 Thực trang giải quyết tranh chấp quyên sử dung đất tai cơ quan hành chính thành phổ Bắc Kạn 58 3.2 Kién nghị hoàn thiện pháp luật vé hop đẳng chuyển nhương quyển sử đụng đất

3.3 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả điều chỉnh hop đẳng chuyển nhượng quyền.

sử đụng đất trên dia ban thành phố Bắc Kan, tỉnh Bắc Kạn 70

KET LUẬN CHƯƠNG 3 16KET LUAN CHUNG nDANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO B

LỜI NÓI ĐẦU 1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

GO nước ta, dat đai thuộc sở hữu toàn dan; còn người dan được trao quyền sử dụng đất Quyển sử dung đất là tải sản có giá tr lớn, có ý nghĩa vô cùng quan rang đối vei oud sống của mii cá nhân và pia đình Với tính chất ld một tài săn do đó, quyển sử dụng đất cũng được các chủ thể đưa vào chuyển nhượng, trao đổi, chuyển nhương, thé chấp, cho thué Trong đó HĐCNQSDĐ là một trong

những giao dịch thông dụng, phổ biển nhất trên thực tế Thông qua việc sác lập

loại hợp đông nảy mà các chủ thé được xác lập hoặc chấm đứt quyên sử dung

đất của mình

'Với sự quan trọng và phổ biến của HĐCNQSDĐ nên ngay từ rất sớm, hợp đồng nảy đã được ghi nhận va điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật Pháp

luật về HĐCNQSDĐ ở nước ta đã trai qua nhiêu giai đoạn khác nhau, mỗi giaiđoạn Nhà nước ta lại có những chính sách khác nhau về đất đai, các quy định

sau ra đời không chỉ kế thừa những điểm tích cực mả còn khắc phục những điểm còn hạn ché để quy định về HĐCNQSDĐ ngày một hoàn thiện hơn Hiện nay,

cơ sở pháp lý quan trọng nhất diéu chỉnh về HĐCNQSDĐ là BLDS năm 2015và LBB năm 2013 Mặc dit khung pháp lý điều chỉnh HĐCNQSDĐ đã tương

đối day đủ và hoàn thiện nhưng van còn tổn tại một số bat cập, hạn chế như: điều kiện chuyển nhượng quy định chưa đủ vả chặt chế, chủ thể chuyển nhượng còn gây nhiễu tranh cấi, đặc biết liên quan đến hộ gia đính, hình thức, thời điểm phát sinh hiệu lực, thời điểm chuyển quyền sở hữu của quyển sử đụng đất cũng là vẫn để còn các quan điểm trái chiều.

Trong những năm gin đây, trên dia bản thành phố Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kan không ngừng gia tăng về dân số, kinh tế phát triển ngày cảng mạnh mé hơn.

Kéo theo đó, các HĐCNQSDĐ được zác lâp, thực hiên ngày cảng nhiều Đây là

nguyên nhân chính dẫn đến các tranh chấp về HĐCNQSDĐ ngày một gia tăng, Việc giải quyết chính xác vả thấu đáo các tranh chấp về HĐCNQSDĐ đã gop

1

Bên cạnh những kết quả đã đạt được thì thực tiễn áp dụng pháp luật để giải

quyết tranh chấp về HĐCNQSDĐ cũng bộ lộ nhiều vướng mắc, khó khăn như

các vụ tranh chấp đất đai thường bị giải quyết kéo dai thời gian; nhiều vụ việc

giải quyết chưa chính xác thấu đáo do zác định sai nguôn gốc đất, xác định saihiệu lực cia HĐCNQSDĐ.

Từ các nguyên nhân trên, việc nghiên cứu để tai “Hop đồng chuyén nhương quyền sử dung đắt — thực tiễn thi hành tại thành phd Bắc Can tinh Bắc Kan” đáp ứng yêu cầu, đòi hỗi từ thực tiễn cuộc sống.

2 Tình hình nghiên cứu đề tai

Các vẫn để về đất dai nói chung và về HĐCNQSDĐ nói riêng luôn thu

"hút được sự quan tâm nghiên cứu của nhiều nha khoa hoc, nha quản lý, cả nhân,

cơ quan Nhà nước Do đó, tính đến thời điểm hiến nay các công trinh nghiên

cứu về HĐCNQSDĐ tương đối phong phú với nhiều cấp đồ khác nhau:

* Luận án, iuận văn, khóa luân tốt nghiệp

(1) Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), “Pháp indt và cimyễn nhượng quyén sử dung đất trong kinh doanh bắt động sản ở Việt Nam”, luận án tiên sĩ

luật học, Đại học Luật Hà Nội Đây là công trình nghiên cửu ở cấp độ cao nhất

vê chuyển nhượng quyên sử dụng đất Các van để về chuyển nhượng được nghiên cứu toàn điện, hệ thông từ các van dé ly luân, thực trang pháp luật, thực tiễn áp dụng va các kiến nghị hoản thiện pháp luật ,

(2) Nguyễn Xuân Hà (2017): “Pháp iuật về ciuyễn nhương quyền sit dung đất và thực tiễn thi hàmh tại thành phd Yên Bái, tĩnh Yên Bai giai đoạn

năm 2011 ~ 2015, luân văn thạc s{ luật học, Đại học Luật Hà Nội Công trìnhnghi cửa những vốn để lý luân va quy đính pháp luật

về chuyển nhượng quyền sử dung đất Phân tích thực trạng pháp luật hiện hảnh về chuyển nhượng quyền sử dung đất va thực tiễn thi hành tai thành phố Yên.

Bái, tinh Yên Bai giai đoạn 201 1 ~ 2015 Để xuất các giải pháp nhằm hoàn thiên

pháp luất va nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật vé van để này,

(3) Nguyễn Thị Nhung (2018): “Pháp iuật về chuyễn nhương quyền sứ dung đất và thực tiễn thi hành tại tính Bắc Ninh”, luận văn thạc sĩ Luật hoc, Đại học Luật Hà Nội Luận văn trình bảy những vấn để lí luận về pháp luật chuyển nhượng quyển sử dụng đất Phân tích thực tiễn thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dung đất tại dia ban tỉnh Bắc Ninh, từ đó đưa ra

định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiên pháp luật và nâng cao hiệu qua thực thípháp luật vé vấn để nay,

(4) Lương Ngoc Hoan (2014), “Quyên sử dung đất không bj tranh chap — Một trong các điều kiên cimyễn nhương quyền sử dung đắt”, luận văn thạc sĩ

uật học, Đại học Luật Ha Nội Đây là một công tình nghiền cứu ở cấp đô hep,nội dung nghiền cửu của luận văn này về điều kiện đất không bị tranh chấp theo

quy định của khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013;

(5) Đảo Việt Long (2018), “Áp đụng pháp luật giải quyét tranh chap về quyén sử đụng đất của vợ chông kai ly hôn tại Tòa dn nhân dân thành phố Son

Za", luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội Luân văn trình bảy những

vấn để lý luận vẻ tranh chấp và gidi quyết tranh chấp tài sản Ja quyền sử dụng đất của vợ chẳng khi ly hôn Phân tích thực tiễn giải quyết tranh chấp quyền sử dung dat của vợ chéng khi ly hôn tại Tòa án nhân dân thánh phô Sơn La, từ dé đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành công tác nay trong thực tiễn.

(6) Phan Thị Ngọc Dung (2017), “Cinyễn nhượng quyền sử dung đất

nông nghiệp theo pháp luật Việt Nam", luận văn thạc si luật học, Đại học Luật

Ha Nội Luận văn phân tích ly luận vé chuyển nhượng quyền sử đụng đất nông.

nghiệp theo pháp luật Việt Nam Phân tích quy định của pháp luật hiện hành,

thực trang thực hiên và để xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật,

(7) Phạm Văn Oanh (2017), “Giải quyết tranh chấp hop đồng chuyén nhượng quyền sử dung dat ö tại Tòa án nhân dân imyén Thường Tin, Hà

‘Noi, luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Ha Nội Luôn văn trình bay khái

quất về giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ tại Tòa án nhân dân Phân tích thực trang pháp luật vẻ chuyển nhượng quyền sử dụng đất va thực tiễn giải

quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ tại TAND huyện Thường Tin, Hà Nội Đểxuất một sổ giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật vả nâng cao hiệu qua thực

thi pháp luật về van dé nay;

(8) Đăng Thúy Quynh (2017), “Giải quyết tranh chấp hop đồng chuyển nhượng quyền sit dung đất trên dia bài thành phd Nam Dinh” , luận văn thạc sĩ luật học, Đại hoc Luật Ha Nội Công trình trình bay những van đề

lý luên và giải quyết tranh chap HĐCNQSDĐ Phân tích thực trang pháp luật

về giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ vả thực tiễn áp dụng tại Téa án nhân dân thánh phổ Nam Định Dé xuất phương hướng va một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật va nâng cao hiệu quả thực thí pháp luật về vẫn để nay.

(9) Ha Văn Tiến (2012), “Hop đồng chuyẫn nhương quyền sứ dụng đất 6”, luân văn thạc si luật học, Đại học Luật Hà Nội Công trình nghiên cứu về HĐCNQSDĐ với nhiều nội dung khác nhau như các vấn để lý luận về HBCNQSDB; thực trang pháp luật vẻ HBCNQSDB; thực tiễn áp dụng va

kiến nghị hoàn thiện pháp luật về HCNQSDB.* Sách

(1) Nguyễn Ngọc Điệp (1996), “Mới trăm mười

quyền sử dung đất ciuyễn đổi quyền sử dung đất, chuyén nhượng quyển sit dung đất, thé chấp quyền sử dung đất, cho thuê quyền sử dung đất, thừa kế quyền sit dung đất, chỗ độ thuế và thu tiền sử dung đắt”, NXB TP Hỗ Chính

Sách được biên soạn gồm 5 phân gằm'

- Giới thiệu 77 thuật ngữ pháp ly về đất đai va nha ỡ,4

- 36 câu hồi đáp về quyền sử dung đất, quyền của người sử dụng đất,

- 34 câu hỏi đáp về quy định của BLDS đối với 5 quyển cơ bản của.

(1) Trần Thi Thu Hid

quyên sit dung đắt viết tay”, Tap chí Kiểm sát, sô 7/2012 Tinh đi

hiện nay, ở nước ta tôn tại rất nhiêu HĐCNQSDĐ được lập bằng hình thức

viết tay, không có công chứng, chứng thực, đặc biết là các ving nông thôn,

mién múi Thực trang nay góp phan lam gia tăng các tranh chấp về chuy:

nhượng quyền sử dung đất

(G) Pham Thi Phương Lan, “Möt xiễn nghị qua thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyén nhượng quyền sử dung đất”, Tạp chí kiểm sát, số 15/2010 Bai viết dẫn chứng một số vụ tranh chấp về chuyển nhượng, quyển sử dung đất và đưa ra các kiến nghỉ hoàn thiên pháp luật cũng như:

công tác siết xử

(3) Nguyễn Văn Hiển, “Ban chất của hop đồng ciuyễn nhượng quyền sit dung đắt theo pháp luật hiện hành”, Tap chỉ Dân chủ và Pháp luật, số

9/2016, tr2928 Bai viết nêu các quy định của pháp luật có liên quan

hợp đổng chuyển quyển sử dụng đất, các quan điểm vẻ bản chất của

'HĐCNQSDĐ, phân chia đất đai căn cứ vào vị trí dia lý và mục đích sử dụng,

(4) Lê Hồng Hạnh, “Ben chất pháp i của quyền sử dung đất trong

pháp luật Việt Nam”, Tap chi Dân chủ và Pháp luật, số 8/2017, tr.22 ~ 25,

Bai viết phân tích các khía cạnh pháp lý liên quan đến quyền sử dung đất các góc dé: Chế độ sở hữu toàn dân đối với đấtđai ở Việt Nam, quyền sử đụng dat như la một quyền năng của chủ sở hữu đất đai - một

loại quyền tai sin - một loại hang hóa.

(5) Trần Thị Thu Hiển, “Ban về franh chấp hợp đồng chuyển nhượng “quyên sử dung đất viết tay”, Tap chí Kiểm sát, sô 7/2012, tr 56 - 57, 64 Bai viết phân tích các vẫn để xung quanh HĐCNQSDĐ nhưng các bên chỉ viết tay

mà không thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực theo quy đính củapháp luật

(6) Vũ Ngọc Hà, “Chuyén nhương quyền sử dụng đất 6 Việt Nam,

012, tr27 ~những bcập của luật pháp “, Tap chi Tòa án nhân dân, số

31 Bai viết phân tích những bat cập của pháp luật về chuyển nhượng quyền

sử dung đất

(7) Phan Trung Hiển, Phạm Hồng Du, “Chuyén nineong suất tải đình cư là đất 6 chua có gidy chứng nhận quyền sửđụng đắt”, Tạp chí Nghiên cứu.

lập pháp, sổ 012018, tr43-49 Bài viết phân tích thực

trang chuyển nhượng suất tái định cư lảđất những rủi ro khi chuyển nhượng suất tái định cư chưa có Giấy chứng nhận Dé xuất giải pháp để hạn chế rủi ro cho người nhận chuyển nhượng suất tái định cư lả đất.

(8) Phan Thị Vân Hương, “Công chứng, chứng thực trong hop đồng

mua bản nhà 6 và chuyễn nhượng quyền sử đụng đất”, Tap chi Toa án nhân

dân, số 06/2012, tr 23 ~ 26.

(9) Nguyễn Thùy Trang, “Điển kiện fiưc hiện quyền chuyễn nhượng quyền sử dung dat ö”, Tạp chi Nghiên cứu lập pháp, số 6/2017, tr 47 — 54 Bai viết phân tích các điểu kiện thực hiên quyển chuyển nhương quyển sử dung đất tại khoản 1 Điều 188 LĐĐ năm 2013 gồm: có Giấy chứng nhận.

quyên sử dung đất, quyển sử dung đất không có tranh chấp, quyên sử dung

đất không bi kê biên dm bao thi hành án, trong thời hạn sử dung đất

(10) Lê Sỹ Nam, “Hinh thức hop đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất và thực tại tòa án”, tạp chi Nha nước và Pháp

luật 6 7/2012, tr 42 - 49:

(11) Trén Lê Thu, “Hoàn thiện pháp luật về hop đẳng cimyễn nhượng

quyén sử dung đất ö”, Tạp chí Thanh Tra, số 8/2015, tr 66 ~ 68.

(12) Trần Thị Thu Hiên, “Một số khó khăn, vướng mắc và giải pháp nâng cao chất lượng giải quyết các vụ an tranh chấp hợp đồng chuyễn nhượng quyền sử dung đắt”, Tap chí Kiểm sát, số 13/2018, tr S2 — 55 Trinh ‘bay một số khó khăn, vướng mắc và đưa ra giải pháp nâng cao ct

quyết các vụ án tranh chap HDCNQSDD từ thực tiễn.

Nhìn chung, có rất nhiễu các công trình với các cấp độ khác nhau

nghiên cứu về HĐCNQSDĐ Tuy nhiên, trong béi cạnh BLDS năm 2015 có

hiệu lực đến nay thì số lượng các công trình nghiên cứu toàn điện về HĐCNQSDĐ cũng chưa nhiễu Đặc biệt, day là công trình luân văn thạc sĩ nghiên cứu chuyên biệt về HĐCNQSDĐ gắn liên với dia bản thảnh phé Bac

Kan, tinh Bắc Kạn.

3 Mue đích nghiên cứu.

"Mục dich của việc nghiên cứu để tài nhằm phân tích các van để lý

về HĐCNQSDĐ, thực trạng pháp luật về HĐCNQSDĐ, thực tiễn thi hảnh tại thành phé Bắc Kan Trên cơ sỡ đó, đưa ra hướng hoàn thiên các quy định pháp

lượng giải

luật về HĐCNQSDĐ, tạo môi trường pháp lý an toàn va tin cây cho các bên

tham gia quan hệ chuyển nhượng và tạo khung pháp lý day đủ để các cơ quan Nha nước có thẩm quyển áp dụng giải quyết các tranh chấp về HĐCNQSDĐ.

4, Pham vi nghiên cứu

‘Pham vi nghiên cứu của dé tai được xác định cụ thé như sau:

- Pham vi nghiên cứu về nội dung để tai tập trung nghiền cứu các vẫn để

lý luận, pháp lý va thực tiễn thi hảnh các quy định về HĐCNQSDĐ.

- Pham vi vé không gian việc nghiên cứu HĐCNQSDĐ được sác đính

theo một phạm vi không gian cu thé tại tinh Bắc Kan;

- Pham vi về thời gian: dé tải tập trung nghiên cứu các vẫn để pháp lý

trong những năm gin đây về HĐCNQSDĐ Các vụ án tranh chấp đất dai tại dia

7

tàn tinh Bắc Kan được sử dụng trong bài chủ yêu tập trung từ năm 2013 trở lại

5 Phương pháp nghiên cứu.

Phương pháp luân nghiên cứu khoa học của chủ nghĩa Mac ~ Lénin vềduy vật biên chứng và duy vật lịch sử Đây là phương pháp luân quan trong nhất

định hướng cho việc nghiên cứu của dé tài.

"Trong quá tình hoan thiện Luận văn, tac giả sử dung nhiều phương pháp cu thể khác nhau như: phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp thông kê, phương pháp tổng hop, phương pháp so sánh, binh luận nhằm.

lâm sảng tö, đưa ra các bình luên đối với các nội dung nghiên cứu.

6 Những đóng góp mới của luận văn

Luận văn “Hop đồng chuyén nhương quyền sử dụng đất — Thực tiễn tht

ành tại thành p Kan có những đồng góp mới sau đây:

Thứ nhất, Luận văn đã phân tích được các vấn để lý luận cơ bản về HĐCNGQSDĐ như khái niêm quyển sử dụng đất, HBCNQSDD, đặc điểm của 'HĐCNGQSDĐ, lược sit phát triển của pháp tuật về HĐCNQSDĐ,,

Thú hat, thực trang pháp luật về HĐCNQSDĐ, được tác giả phân tích

tương đối toan điện và triển khai hợp lý trong Luận văn Các van dé được nghiên cứu gồm: điều kiện quyên sử dụng dat chuyển nhượng, chủ thể chuyển nhượng, quyền vả nghĩa vụ của chủ thể, giá chuyển nhượng, hinh thức của hợp đồng, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp déng ;

Thứ ba Luận văn đã nghiên cửu một cách khách quan, trung thực vé

thực tiễn thi hành pháp luật về HĐCNQSDĐ, tại thành phó Bắc Kạn, đưa ra một số tranh chấp điển hình trên địa ban vẻ loại hợp đồng này.

Thứ te thông qua việc nghiên cửu các vẫn dé lý luôn, thực trang pháp luật, thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyển sử dung đất tại thánh ắc Kạn, Luận văn đã đưa ra nhiều kiến nghỉ có giá tri nhằm hoàn thiên

pháp luật về HĐCNQSDĐ, nói chung và giãi pháp nhằm nâng cao việc thi hành

pháp luật về HĐCNQSDĐ, tai thành phổ Bắc Kan,

1 Kết cầu của luận văn.

Ngoài phân mỡ đâu, kết luân và danh mục tải liệu tham khảo, nội dung

của Luân văn bao gồm 3 chương, cu thể

Chương 1 Một số vẫndụng đất

lý luận về hợp đông chuyển nhượng quyền sử: Chương 2 Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhương quyển sit

dụng đất

Chương 3 Thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phd Bắc Kan, tỉnh Bắc Kan vả hoản thiện pháp luật về hợp đông chuyển nhương quyên sử dung đất

MOT SỐ VAN DE LÝ LUẬN VE HOP BONG CHUYỂN NHUONG QUYỀN SỬ DUNG DAT

1.1 Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dụng dat

Đất dai là tải sản vô cùng quý giá được thiên nhiên ban tặng Không,

giống như những loại tải sản khác có thé sin xuất, tạo ra không giới hạn trong đời sống thì đắt dai mang tính giới han, 6n định Trong khí đó, dân sé ngày một

gia tăng, nhu câu sử dung dat ngày cảng cấp thiết Bai vay, dat đai có giá tri rit

lớn gan như võ giá Hơn thé nữa, quyên sé hữu đối với đất đai còn thể hiện chủ quyền đối với lãnh thổ của một quốc gia Vì những lý do nay nền Điều 53 Hiển pháp năm 2013 quy định: “Đất đái, mộc sở hit toàn dân do Nhà nước đại điện chi sở hữu và thống nhất quản ij" Điễu nay tiếp tục được tai khẳng định và chi tiết hóa trong LĐĐ năm 2013 va BLDS năm 2015 “Đất dat uc số hit toần dân do Nhà nước đại điện chủ sở hữu và thông nhất quản If Nhà nước trao quyền sử ding đất cho người sử dung đất theo qny đình của Luật này

(Điều 4 LĐĐ năm 2013), “Đất đai là tài sản công thuộc sỡ hữu toàn dân đo

Nhà nước đại điện chủ sở hữm và thống nhất quản iÿ” (Điều 197 BLDS năm 2015) Như vây, hiện nay tại nước ta, đất dai thuộc chế đồ sở hữu toàn dân Còn.

các cá nhân, hô gia dink có quyển sử dung đắt thông qua các căn cứ như được.giao, được chuyển nhượng, được thừa kế, được tăng cho Quyển sử dung dung

đất được nha nước giao hoặc cho thuê là một quyển năng vẻ tai sin Đây là khả năng pháp lý của các chủ thể nhằm thực hién những hành vi nhất định để sử dung, khai thắc lợi ich đất đai Đông thoi, quy đính cho họ các quyển va phải

gánh vac những nghĩa vụ nhất định trong quá trinh sử dụng đất.

Dưới góc đô pháp lý, quyền sử dung đất lả toàn bô các quy pham pháp

uật đo Nha nước ban hành trong đó quy định việc bao vệ các quyền và nghĩa vụ.chức, cá nhân được Nhà nước giao đất sử dung Với ý nghĩa đó,của các

quyển sử dụng đất là một chế định quan trong của ngành luật nói chung va

10

ngành Luật đất đai nói riêng Theo đó, quyển sử dụng dat là mốt quyền năng maNha nước trao cho người sử dụng đất, nhắm mang lại lợi ích cho người sử dung

đất va cho 2 hội Người có quyền sử dung đất không có toàn bộ các quyền năng

như quyền sử dụng tài sản khác mã chi sở hữu tai sản đó vốn có, như không có

các quyển cho mượn, tiêu hủy tài sản mả có một số quyền năng nhất định (chuyển đồi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng quyền sử: dung đất, thừa kế, thé chap, bão lãnh, góp von bằng quyền sử dung đất, quyển.

được béi thường khí nhà nước thu héi) theo quy định của LBB.

'Vẻ bản chất, quyền sử dung đất là một loại tải sản luôn gắn liễn với tài

sản khác là dat dai Bay lä một loại tai sản tương đổi đặc thù không giống như

những loại tài sản khác Do đó, quyển sở hữu dat đai la một loại quyên trọn ven, đũ côn quyển sử dụng đất lại không béi vì: () Người sử dụng đất không có

đủ các quyên năng như Nha nước với từ cách la chủ sở hữu; (i) Không có

quyền sử dụng đất độc lập ma quyển sử dung đất luôn gắn liên va được thiết lập trên một diện tích đất nhất định Quyển sử dụng đất là một loại quyển đặc trưng của người sử dụng đắt, được phái sinh tử quyền sở hữu toàn dân về đất đai Bay 1a loại quyền phát sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyển tài sin của chủ sở hữu với yếu tổ quyền lực nha nước.

Dưới góc độ nghiên cứu, quyền sử dung đất chính la “quyén tài sản” -quyển trị giá được bằng tiến, có thé giao được trong quan hệ pháp luật dan sự ‘Vi quyển sử dụng đất là một dang của tải sản thì chủ thể có quyền sử dụng dat

cũng chính là có quyên đối với tải sin gồm quyền chiếm đoạt, quyền sử dung va quyền đính đoạt Day là ba quyên tai sản cơ bản mà bat kì chủ thể nao cũng có.

được khi trở thành chủ sở hữu tải sản.

Trên thực tế, hiện nay có nhiều cách định nghĩa khác nhau về quyền sử dụng đất và theo định nghĩa phổ biển nhất thì quyền sử dụng đất chính là quyển của chủ thé có quyền sử dụng đất được phép sử dụng, khai thác nguồn tai sản đó để phục vụ cho nu cầu cuộc sống của chính minh Ngoài ra, quyền sử đụng đất

ul

cũng chính lả một quan hệ xã hội, theo cách hiểu nảy quyền sử dung dat là mỗi

quan hệ giữa người sử dung đất với người có nhu cầu về đất cũng như người cótrách nhiệm trong việc đầm bão quyền cia người sử dung đất.

Cũng giống như những tai sản khác, quyển sử dụng dat có tính gia tri,

đáp ứng nhu cầu sử dung của con người Bén cạnh đó, quyền sử dụng đắt mang

những điểm đặc thủ riêng biệt ma các loại tai sản khác không có Nhinh chung, quyển sử dụng đất có một số đặc điểm sau đây: (i) Quyển sử dung đất lả một

loại tai sản phái sinh, gin liên với đất đai: như đã phân tích ở trí

dung đất luôn luôn được sắc định theo một điện tích đất cụ thé nên không thé

tôn tại bat cứ một quyền sử dụng đất nào ma không, đai, (i) Quyền

sử dung dat là một bat động sản Kết luận này được rút ra chính từ đặc điểm đầu tiên Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 107 BLDS năm 2015, tải sin gắn

liên với đất đai cũng được xác định la bat động sản Do đó quyển sử dụng đất

luôn được xác định 1a bat động sản do đặc tính gắn liên với đất dai Điều nảy cũng được thể hiện tại Điều 51 Luật Kinh doanh bat đông sản năm 2014.

‘Tw các phân tích và trích dẫn ở trên, tác giả đưa ra định nghĩa vẻ quyền sử đụng đất như sau:

“hà nước rao cho người sử cing đất đỗ người sử dung đắt được khai thắc, sie

ng Quyên sử dung đắt được

, quyển sit

sử dung đắt là một loat quyền tài sản gắn liền với đắt dai, được dung nhằm pime vụ cho các nin cẩu của cuộc

cinyễn giao thông qua các giao dich hop pháp

` Biểu 5 Ce lai bắt đồng sn đưavàc nh der,

Các leu bắt đồn sin da vie kh dows theo gy đt cia Lut này Ga Gy gpi bít ông sin) bao gồm:1 Nhà, công umn xây đựng cos ca các tô đe cá nhền,

L2 Nhà, công say mg hà thành wong tong Hi của các ổ chức, cá nhân,

3, Nhà công nh xây dmg hai sn cổng được cơ chan Thi nuớc có hiền qoy`n cho phip đơ vio ve dow,4, Các lon mực phép duyên nhượng, đe tnd cho đi hú yên s đựng it theo quy ih ca úp hộtVề đ đụ thì đợc ép ah đau quyan s ông it

12

1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1g chuyên nhượng quyên sứ dung đắt

là nhượng lại cho người khác cái thuộc quyền.12.1 Rhái niệm hợp

Chuyển nhượng được hi

sở hữu của minh, Theo từ điển tiếng việt của Viên ngôn ngữ học *Cimyốn

nhương là cingyễn qu

giao dich nhằm lam cham dứt quyên sở hữu của một chủ tỉ Gi tải sẵn và sắc

lập sở hữu cho chủ thể mới.

Trong giao dich chuyển nhượng quyền sử dung dat, bên nhận chuyển nhường quyển sử dụng đất được quyên khai thác các lợi ich từ đất và trả cho biên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng dat đó Pháp nhượng quyền sử dung dat theo những quy

luật nước ta quy định viée chu

định chất chế, bdi vay, khi tham gia giao dịch các bên phải tuân thủ các quy địnhnay thi giao dich mới có giá tri pháp lý vả mới được pháp luật bảo hô

‘Sw hình thành, tôn tại va phát triển của khái niệm HDCNQSDD luôn gắn liển với từng chế độ sỡ hữu Nhà nước vẻ đất đai “Ở các chỗ đố sở hữm khác, nơi tôn tại đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hiu tư nhân về đất đai,

thi khái niềm HBCNOSDB, chưa được đặt ra mà thay vào đó là là Khải niệm

“mua bán đất đai” hoặc khái niệm “mua bản, chayén nhương đất đai” Vi vậy, khái niệm HĐCNOSDĐ, ö nước ta luôn được đặt trong mỗi quan hệ mật tiiễt với chỗ a6 sở hit toàn dân về đất dat Điều đó có nghĩa, khái niệm sở hitu toàn

điân là cái có trước, Riái niệm HĐCNQSDĐ, là cái có sau và nỗ được xác định

trên cơ sở sự Rhẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữm toàn dân mà Nhà nước đại diện chi số hits các tỗ chức, hộ gia din cả nhân chỉ được coi là chủ

'Ngyễn Nar Ý 9) 1999), Từ adn Tin Pic Viên Ngà ngữ học, No, Gia Dục, Hi Nội13

thé sử dung đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyén nhượng quyền sứ ng đắt và từ đô xuất hiện khái niệm về IIĐCNQSDĐ °%

HĐCNQSDP là hop đồng được thiết lập dựa trên ý chi của các bên.

nhằm chuyển nhương quyển sử dung đất từ bên nay sang cho bên khác Việc chuyển nhượng làm cho chấm đút quyển và nghĩa vụ của bên nảy, đồng thời

phát sinh quyên va nghĩa vụ với bên khác Khái niệm vẻ HĐCNQSDĐ được zâydựng dựa trên những yêu tổ sau day:

@ HBCNQSDD là một loại hop déng Do đó, cơ sỡ hình thành hợp

đồng này phải dua trên sự thöa thuận của các bên tham gia giao dịch Việc giao kết thỏa thuận phải tuân theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chi, hợp tác, trung thực vả ngay thẳng, tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái

với quy định pháp luật va đạo đức xã hội.

(ji) Chủ thể khi tham gia giao địch phải có it nhất từ hai bên trở lên vả phải có tư cách chủ thể Nghĩa là các bên chủ thể khi tham gia vao giao dich phải đáp ứng được điều kiên của pháp luật về quy định của một chủ thể khi tham gia vào quan hệ chyển quyền sử dung đất Chủ thé của HĐCNQSDĐ gồm bên chuyển nhượng vả bên nhận chuyển nhượng.

(iii) Mục đích của HĐCNQSDĐ nhằm chuyển quyển sử dụng đất từ chủ thể nay sang chủ thể khác, cụ thé từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển.

'Như vậy ban chất của HDCNQSDD [a sự chuyển dich quyển sử đụng đất từ người có quyển sử đụng đất sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điểu kiện do pháp luật quy đính Theo đó người có quyền sử dung đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất va quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhương), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiễn cho người chuyển nhượng, người chuyển nhượng có nghĩa.

` Hà Văn Tin G012), “Hop ang chyŠn nhượng nin sit đong đất 5”, an văn tac số hậ học, Đạihạc Lut

14

vụ nộp thuế chuyển quyển sử dụng đất, người nhân chuyển nhượng có nghia vụ.

nộp lệ phí trước bạ va lệ phi địa chính theo quy định pháp luật HĐCNQSDĐ.chính là hợp đẳng mua bán có đôi tương la quyên sử dung đất

1.2.2 Đặc diém hợp đông chuyên nhượng quyên sử dung đắt

HECNQSDD là một trong những loại hop đồng thường xuyên được zác

lập trên thực tế ay đủ các đặc điểm mộc sing Hop đẳng nay mang nói chung

của mét hợp đẳng

Cùng với sự gia tăng dân số vả tốc độ đô thị hóa lam cho nhu câu sửdung dat ngày một tăng cao, việc chuyển nhương quyền sử dung đất ngày cảng

trở nên phé biển rông rãi HBCNQSDD là một hop đồng dân sự thông dụng và

mất bản.la hợp đông mua bán tai sin, tuy nhiên tài sin là đổi tương của.hợp đồng này 1a quyên sử dung đất có tính chất đặc biệt Bối vậy, hop đồng nảy

mang những đặc điểm sau:

,HĐCNQSDP là hợp đồng có dén bù Trong HĐCNQSDĐ, cả

‘vén chuyển nhượng vả bên nhận chuyển nhượng đều có lợi ích khi tham gia giao kết hợp đông B én chuyển nhượng sẽ thu được một khoản tién tương ứng với giá

Thứ ni

tri quyển sử dụng đất ma bên chuyển nhượng đã chuyển giao Con bên nhận chuyển nhượng được xác lập quyền sử dụng đất từ sự chuyển giao của bên chuyển nhương Quyển sử dung đất là một loại tài sẵn đặc thù trong thi trường đất đai nên giá chuyển nhượng ngoài việc xác định theo sự thỏa thuận của các

bên cần căn cứ vào khung giá do Nha nước quy đính đối với từng địa phương cu

Thứ hai, HĐCNQSDĐ là hợp đồng song vu, “tính song vụ thé hiển ở

chỗ các bên trong hợp đồng này đều có ngiữa vụ đối với nhau, nghĩa vụ của bên

này là quyền cũa bên kia và ngược lại, theo đồ bên cinyén nhương có ngiễa vu

phải cimyễn giao thừa dat theo ding điện tich, ding hang đất, loại đất vị trí, số hiệu và tình trang đất cũng ni các giấ tờ có liên quan đến quyền sửđụng đất hop pháp cho bền nhân cimyễn nhượng, đồng thời có quyền yêu cẩu bên nhân

15

chuyên nhượng thực hiện nghĩ vụ trả tiễn đúng thời han, ding phương thức các bên đã thỏa thuận trong hợp đông ”^ Bên nhận chuyển nhượng có nghia vụ giao đủ tiên, đúng thời han và đúng phương thức đã thoa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dung đất đông thời quyển yêu câu bên chuyển nhượng chuyển giao đất đủ dién tích, đúng hang đất, loại đất, vi trí, sé hiệu và tinh trạng đất cũng như những giấy tờ có liên quan đến quyển sử dụng đất theo théa thuận Như vay, quyển và nghĩa vu của bên chuyển nhượng va bên nhận chuyển nhường trong HĐCNQSDĐ, là đổi xứng nhau, bên chuyển nhương có quyển yên cầu bên nhân chuyển nhượng thực hiện những hanh vi nhất định va ngược lại bên nhận chuyển nhượng cũng có quyền yêu câu bên chuyển nhương thực

hiện những hành vi nhất định

Thứ ba, thời điểm phát sinh hiệu lực cla HĐCNQSDĐ mang tính chất

nghiệm ngất, theo quy định pháp luật việc chuyển nhương quyền sử dung dt có

hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyển sử dung đất tại Văn phòng đăng ký quyển sử đụng đất Như vậy, tại thời điểm nảy HĐCNQSDĐ sẽ phát sinh hiệu lực, kèm theo đó quyền và nghĩa vụ của các bến sẽ phát sinh, tại thoi điểm may cho dù các biên cỏ thể chưa thực hiên những ngiĩa vụ như đã cam kết nhưng cũng đã phát sinh quyển yêu cầu của bên nay đối với bén kia trong quan hệ hop đồng “Tại thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ky quyền sử ding đất thi

HDCNOSDB mot phát sinh hiệu lực là một nét riêng của loại hợp đẳng này, mà

căn cứ vào điểm này để phân biệt với những loại hop đồng khác, với HDCNOSDD thì mặc dit các bên đã iập hợp đồng cimyễn nhượng, đã giao đất và các gidy tờ liên quan đến quyền sử đụng đắt và nhưng chưa đăng ij tại cơ quan Nhà nước cô thẩm quyền thì hợp đồng này vẫn ciuea phát sinh hiệu lực pháp luật “5

SA Văn Tin 2012), “Hop đồng chyễn nương qgoỗna cong đến

Hì Nết

16

1.3 Ý nghĩa của việc quy định hợp đồng chuyên nhượng quyền sir

dụng đất

‘Tam quan trong của đất đai, quyền sử đụng dat với đời sông của mỗi ca nhân và gia đính 1a diéu không thé phủ nhân Nhằm tao lập nơi ăn, chốn 6 thì một trong những công cụ phổ biển nhất chỉnh là sác lập HĐCNQSDĐ Do đó, ngay tir rất sớm trong hệ thông pháp luật nước ta đã ghi nhận vẻ loại hợp đồng.

nay Việc ghi nhân HĐCNQSDĐ có ý nghĩa rất lớn về mặt lý luận cũng như

thực tiến,

'Về mặt lý luận, chế định HDCNQSDD là khung pháp lý quan trong để Nha nước điều chỉnh các quan hệ chuyển nhượng quyển sử dung đất giữa bên chuyển nhượng va bên nhận chuyển nhượng Bên canh đó, chế định nay còn góp phan tích cực vao việc nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý Nha nước về đất đai Yên cầu thực hiện các giao dich chuyển nhương quyền sử dụng đất theo

thủ tục bất buéc, Nha nước sẽ giám sat được hoạt động nay và để ra chính sách

pháp luật phù hợp để giao địch về chuyển nhượng quyền sử dung dat hợp pháp và bam đâm an toàn pháp lý cho các chủ thể tham gia giao dich Pháp luật vé HĐCNQSDĐ còn là cơ sử pháp lý quan trong hàng đâu để những người dân tham gia giao dich tim hiểu, tuân theo vả thực thi nhằm dé xác lập giao dich với

nhau theo những yêu cầu, tình tự, thủ tục do pháp luật quy định Trong quảtrình giao kết, thực hiện HĐCNQSDĐ ma xảy ra tranh chấp giữa các bên thì

pháp luật về HĐCNQSDĐ 1a công cụ pháp lý để các cơ quan Nha nước nói

chung va Tòa án nói riêng áp dụng giải quyết Điểu nảy góp phan dim bao antoàn trét tự zã hội, bão dim quyển và lợi ich chính đảng cho người dân, thông,

qua đó, các HĐCNQSDĐ được thúc đẩy ký kết và thực thi nhiêu trong thực tế

cuộc sống

'Về mặt thực tiễn, trong công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa ở nước l rất lớn, chính bởi vậy chế định HĐCNQSDĐ đã

ta hiện nay, nhu cầu vẻ

từng bước đáp ứng nhu cầu bức thiết của người dân Chuyển nhượng quyền sit

17

dung đất sẽ làm ôn định các quan hệ đất dai thúc đẩy nên lạnh tế phát triển Bén cạnh đó, “Việc cho phép chuyễ:

trạng manh mim, phân tán về đất dai, làm cho các quan hệ chuyển nhượng quyén sử dung đất ở được

thừa nhận và bảo hộ quyên cinyễn nhương quyé

nhượng quyền sử dung đất 6 chấm duet tinh

7a lành mạnh và có hiệu quả Cong với đô, việc

at ở không chi đã

sử dung

tao ra hành lang pháp I cho công tác quản if đất dat di vào né nếp ma còn góp phan tạo ra những bước at đầu tiên trong việc hình thành thi trường bắt đông

sản ở nước ta - một bộ phận quan trong trong hé thống thi trường của nền kinh té hàng hoa Ngoài ra hoạt động ciugi nhường nay cling dem lại cho ngân

sách nhà nước một khoản tìm từ việc chuyén nhượng các bên tham gia hop đồng sẽ phải đóng tind và lệ phí cimyễn nhương theo quy dinh pháp luật "®

144 Lược sử pháp luật về hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất

HĐCNQSDP là một trong những loại hợp đồng được ghi nhận từ rấtsớm trong hệ thông pháp luật Việt Nam Trãi qua một quá trình dai được ghỉ

nhận, pháp luật về HĐCNQSDĐ có nhiêu sự đổi mới và dân được hoản thiện qua mỗi một thời kỳ lịch sử theo sự phát triển của đất nước.

1.4.1 Giai đoạn từ năm 1945 dén năm 1980

Ngày 09/11/1946, Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hòa thông qua ‘ban Hiển pháp đầu tiên - Hiển pháp 1946, Hiển pháp đã ghi nhận nhiều quyển.

năng cho công dân, trong đó đã ghi nhận “quyŠn iu tài sản của công đấm

Tiệt Nam được bảo đấm" (Điều 13) Theo đó, quyền chũ sỡ hữu được pháp luật

Ngày 20/02/1952 Sắc lệnh số 85/SL được ban hảnh quy đính vẻ thể lệ trước ba trong việc cho, đỗi, mua bản nha cửa ruông đất, tao điều kiện cho giao lưu dan sự trong đó có việc mua bán đất đai được dễ dàng thuận tiện và đúng

pháp lut, đồng thời góp phân bảo vệ quyền sở hữu hop pháp của nhân dân.

Ney 04/02/1953, Quốc hội đã thông qua Luật Cai cách ruộng đất, đây lả

dấu mốc quan trọng trong việc ban hảnh các chính sách về ruộng đất của nước ta Theo Luật nay ruông dat ngoại thành người dân chỉ được sử dụng, không

được đem đất được chia của minh tham gia các giao lưu dân sự, trong đó có muabán

Đến ngày 31/12/1959, Quốc hội đã thông qua bản Hiển pháp thứ hai

-Hiển pháp1959, Theo quy định của Hiến pháp hình thức sở hữu tư nhân đối với đất đai bị thu hep, còn hình thức sở hữu toàn dân va sở hữu tập thể được ma rộng (Điều 11) Pháp luật quy định tập thể xã viên có day đủ ba quyên năng của chủ sở hữu đối với đất đai Sau khi Hiển pháp1959 ra đời, hình thức sở hữu tư nhân vẻ dat dai vấn được Nha nước ghi nhận, do vậy các chủ thể vẫn có thể thực hiện các giao địch về dat đai nhưng chủ yêu la đất ruộng.

1.4.2 Giai đoạn từ năm 1980 dén năm 1992

Ngày 18/2/1980, Quốc hội khóa VI đã thông qua bản Hiền pháp mới củanước Cộng hỏa zã hội chủ nghĩa Việt Nam Hiển pháp năm 1980 đã ghi nhânhình thức sở hữu duy nhất đổi với đất dai đó là hình thức sỡ hữu toán dân *

dai, rừng núi sông hỗ, md, tài nguyên thiên nhiên trong lòng dat, ở ving biễn và thém ne địa cng các tài sản khác mà pháp luật qup đinh là của Nhà nước - đều thuge sở hits toàn dân" (Điều 19) Nhà nước đã ban hành nhiều văn.

bên pháp luật quan trong vẻ vẫn sở hữu toản dân vé đất đai, cũng như việc mua

‘ban, chuyển nhượng đất.

LDP năm 1987 ra đời đã cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp năm 1980 vẻ đất đai, đã khẳng định mét lẫn nữa vấn dé đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nha nước thống nhất quản lý, mặc dia LĐĐ có để cập đến việc chuyển

19

nhường quyển sử dụng đất tuy nhiên việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện trong những một số trường hợp cu thể với những điêu kiện hết sức chặt chế: “Việc chuyễn quyền sử dung dat dai chỉ thực hiện trong các trường hợp sau a 1- Khi lộ nông dân vào hoặc ra hop tác xii tập đoàn sẵn xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; 2- Khi hop tác xã tap đoàn sẵn xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuận đôi đất cho nhan để tổ chức lại sẵn xuất,3- Khi người được giao đất chuyển at nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sit

chung đắt đó " (Điền 16)

1.4.3 Giai đoạn tit năm 1992 dén nay

Ngày 15/4/1992, Hiển pháp mới đã được Quốc hội đã thông qua, Hiền.

pháp năm 1902 tiếp tục ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17) Tuy nhién, Theo Điều 18 Hiền pháp thi tổ chức va cá nhân có trách nhiệm bảo vệ bồi ‘06, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm dat, được chuyển quyên sử dung đất được.

Nhà nước giao theo quy đính của pháp luật Như vậy, Hiển pháp 1992 đã ghinhân quyển năng quan trong của chủ sử dung đất là được quyển chuyển quyền.sử dung đất, việc ghi nhân quy định nay là hoàn toàn phù hợp với điều kiên kinh

tế - zã hội của đất nước, cũng như đáp ứng được nhu cầu của người sử dung đất LBD năm 1993 ra đời và có hiệu lực vào ngày 15/10/1993, cụ thể hóa các quy.

định của Hiển pháp 1992, ghỉ nhân đất đai thuộc sé hữu toàn dân, công nhân va

dua đất đai vận động theo cơ chế thi trường tức là đưa quyền sử dụng đất vào

giao lưu dân sự.

Ngày 28/10/1995 Quốc hội đã thông qua BLDS năm 1995 BLDS năm.

1995 đã quy định chi tiết về chuyển quyền sử dụng đất ma các văn ban pháp luật trước đây chưa quy định cụ thể Tiếp đến, LĐĐ năm 2003 được Quốc hội khóa

1X, kỳ hop thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003, đã thay thé LĐĐ 1993 và Luật sửa

đổi, bỗ sung LBB năm 1908, năm 2001 LĐĐ năm 2003 đã kể thừa những quy định tiền bộ trong các văn bản pháp luật cũ đông thời bé sung thêm nhiều quy.

định mới phù hợp điều kiện kanh tế - xã hội cụ thé của đất nước góp phan hoan thiện các quy định về chuyển nhượng quyền sử đụng đất

Đôn giai đoạn hiện nay, HĐCNQSDĐ được ghỉ nhận cụ thé trong Luật

Bat đai năm 2013, BLDS năm 2015 va một sổ văn bản pháp luật có liên quankhác

KÉT LUẬN CHƯƠNG 1

Để làm cơ sở nghiên cứu, trước hét tác giả đã tìm hiểu một số van dé lý luận về HĐCNQSDĐ như khái niệm, đặc điểm của QSDĐ, khái niệm, đặc điểm của HĐCNQSDĐ Những kiến thức lý luôn nảy là cơ sỡ quan trong dé tác giả

nghiên cứu các nội dung tiếp theo của luận văn QSDĐ là một loại tài sản đặcthù, có giá trị lớn và có ý ngiãa

và gia đình Do đó, HĐƠNQSDĐ cũng là một trong những hợp déng phé biến, quan trọng trong đời sông của mỗi người dân.

có tâm quan trong hàng đâu trên thực tin.

Trong Chương 1, tác giã cũng phân tích ý nghĩa của việc quy địnhHĐCNQSDĐ Vé mặt lý luân, chế định HĐCNQSDĐ là một phương tiện pháp

lý quan trọng để nha nước điều chỉnh các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dung đất trong điều kiện mới nên kinh tế, tao điều kiên cho các giao lưu dân sự về đất đai nói chung cũng như đất nói riêng được diễn ra một cách dễ dàng,

thuận tiên và có hiệu qua, nâng cao chất lượng cuộc sống người dân, góp phản.giữ gin trat tự xã hôi va phát triển đất nước Vẻ mặt thực tiễn, trong công cuộc

công nghiệp hóa - hiện đai hóa ở nước ta hiện nay, nhu cẩu vẻ đất là rất lớn,

chính bởi vay chế định HĐCNQSDĐ đã từng bước đáp ứng nhu cẩu bức thiếtcủa người dân, giúp phân phối lai quyền sử dung đất phủ hợp với nhu cầu sửdụng đất

CHƯƠNG 2.

THUC TRẠNG PHÁP LUAT VE HỢP DONG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG DAT

2.1 Đối trong của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất Đồi tương của HĐCNQSDĐ là quyển sử dụng đất ~ một loại quyển tải sản trong thi trường đất đai, Khac với những loại tài sản thông thường khác, để

trở thành đối tương của HĐCNQSDP thì quyển sử dụng đất cân thỏa mãn các

điêu kiên được quy định tại khoản Điều 188 LĐĐ năm 2013: “Người sử dung đất được thực liện các quyền chuyễn đổi, chuyén nhượng cho thuê, cho thué lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử đụng đất: góp vin bằng quyền sử dung đắt knit có các điều kiện sem aay:

4) Có GIẢ) chứng nhấn, trừ trường hợp quy đinh tại Khodn 3 Điễn 186 và trường hợp nhận thừa ké quy định tại Rhoản 1 Điều 168 của Luật này,

b) Dat không có tranh chất

©) Qu

4) Trong thời han sit dung dat’

in sử dung dat không bi kê biên đỗ bảo ddim thi hành án,

Từ quy định trên, để chuyển nhượng quyển sử dung đất thi quyển sử

dụng đất phải dap ứng đây đủ các yêu tô sau đây:

(0) Có Giấy chứng nhận quyền sử dung đất quyền số hữm nhà ở và tài sản khác gắn liễn với

Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sẵn khác gắn liên với dat là chứng thư pháp lý để Nha nước xác nhận quyền sử dung dat, quyển sở hữu nhà ở, tài sin khác gắn lién với đất hop pháp của người có quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nha ở và quyển sở hữu tai sản khác gắn liễn với đất (Khoản 16 Điểu 3 LĐĐ năm 2013) Thông qua việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ sở hữu được công nhận quyên sở hữu hợp pháp đối với quyển sử dung đất Về nguyên tắc chung, khi một chủ thể được cấp giấy ching nhận thì họ mới được thực hiện các quyển chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê

33

sống của mỗi cá nhân, hộ gia định không những vậy, vide số hiều loại tài sản

này còn liên quan dén an ninh quốc gia Do vậy, đây là loại tài sản mà Nhà nước cô sự kiểm soát chặt chẽ thông qua việc cấp Giấy ching nhận quyền sit dung Chi những quyền sử dung đất đã được cấp giấy chứng nhận mới được ciuyễn nhương dé nhằm tránh trường hợp bên cimyễn nhương ciyễn nhường tài sẵn của người khác và đồng thời bên được chuyển nhường có thé kiểm tra nguôn gốc ciing nine cimi sở hit thực sự của quyền sit dung đất 7

(ii) Dat Rhông có tranh chấp

Tranh chấp đất đai là “tranh chấp về quyển, nghĩa vụ của người sử ding đắt giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đắt dai” (khoăn 24 Điều 3 LĐĐ năm 2013) Như vậy, với những dat đang có tranh chap thì không thé trở thành doi

tương của HĐCNQSDĐ Điều kiện này được đất ra là phủ hợp và cần thiết, tuy

nhiên, quy đính hiện nay trong LB cũng gây ra một số tranh luận sau đây: “Một là liên quan đến thuật ngữ “franh chấp đắt đai” Dat dai thuộc sở.

"hữu toàn dân do Nha nước đại điện chủ sỡ hữu vả thống nhất quan lý, còn người

dân có quyền sử dung dat Do vậy, đối tượng chuyển nhương là “quyển sử dung đất” mà không phải là “đất dai” Vi vậy, cần phải sửa đổi quy định này để đúng với đối tượng chuyển nhượng.

Hat ia điều kiện “đắt không có tranh chấp” con gây ra nhiêu cách hiểu khác nhau Có ý kiến cho rằng, tranh chấp đất dai được hiểu là mọi tranh chấp

nói chung từ tranh chấp về sỡ hữu, sử dung, khai thác do đó chỉ cần đang có

‘vat kỹ một loại tranh chấp nao zảy ra với quyền sử dung dat thi các bên cũng '+không thể chuyển nhượng cho nhau được Ngược lại, ý kiến khác cho rằng, mục

TELM Ging, ip ae tng gu sĩ aga eo pp hết Em Mtb vn dt hổnvaạc

lên Luậthọc,Bụthọc Lait Ha Một.

đích của HĐCNQSDĐ là chuyển giao quyền sở hữu đối với tai sản là quyền sử

không có tranh chấp liên quan đến quyển sở hữu thi các bên có thể ác lập hợp

Ja không có tranh chấp liên quan

không có tranh chấp cần đượcsở hữu Nhằm.

pháp luật thì điều kiên nay cần được sửa đổi cho chính zác hoặc có hướng

cụ thể của các cơ quan Nhà nước có thẩm quy

(iti) Quyên sử dung đất không bị kê biên dé báo đâm thi hành án,

Tại Điển 110, Điểu 111 Luật Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sữasung năm 2014) quy định: Chấp hành viên chỉ kê biên quyển sử dụng đất

của người phải thi hảnh án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật vẻ dat đai Việc kê biên quyền sử dụng đất phải lập biên.

bên ghi r6 vị tí, diện tích, ranh giới tha đất được kê biên, có chữ ký của những

người tham gia kê biên Nếu trên đất không có tải sản thì việc kê biên chỉ áp dụng đối với quyền sử dụng dat Còn trường hợp khi kê biên quyền sử đụng dat

có tai sản gắn liên với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thi kêbiển cả quyên sử dụng đất va tài sản gắn lién với đất.

Điều 94 Luật Thi hành án dân su đã giải quyết van dé kê biến tải sản gắn liển với đất thi quyền sử dụng đất như sau “ử ie biển tat sản là công trinh xây

dung gắn liền với đắt phải kê biên cả quyền sử dung đất trừ trường hop quyền sử dụng đắt không được kô biên theo quy đmh của pháp luật hoặc việc tách rồi tài sản kê biên và đắt không làm giảm đáng ké giá trị tài sản đó” Kể từ thời điểm quyên sử đụng đất bị kê biên để bảo dam việc thi hành án thì chủ sở hữu quyển sử dụng đất không được phép xác lập các giao dich bao gồm cả

(ty) Trong thời han sử đụng,

Khi xác lập HDCNQSDD, bên chuyển nhượng can kiểm tra thời hạn sử: dụng đất để qua đó xác định được họ có quyển chuyển nhượng hay không Còn tiên nhận chuyển nhượng cẩn phải kiểm trả kỹ lưỡng thoi hạn sử dụng đất để qua đó có quyết định nhận chuyển nhương hay không? Dong thời, thời han sử dung đất còn nhiễu hay it cũng chỉ phối và quyết định đến giá trị chuyển

2.2 Chủ thé của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Chủ thé của HĐCNQSDĐ là các bên tham gia trong quan hệ hợp đồng

gôm bên chuyển nhương và bên nhận chuyển nhượng 3.11 Bên chuyễn nhượng

Bên chuyển nhượng quyền sử dung đất phải là người sử dung dat, những người nảy được quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, sử dụng đất Có thé hi 1g chỉ khi trở thảnh người sử dung đất mới được quyền chuyển nhượng quyền sử dung dat va di điều kiện trở thành biên chuyển nhượng của HECNQSDD Theo Điều 5 của LPB năm 2013, người sử dụng đất được Nhà nước giao dat, cho thuê dat, công nhận quyên sử dụng đắt, nhận chuyển quyền sử đụng đất gồm: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình.

gop vồn bằng quy

(1) Bai với trường hợp bên chuyén nhượng là cá nhân

Khi bên chuyển nhượng là cá nhân thì cá nhân chuyển nhượng phải có

năng lực pháp luật va năng lực hảnh vi dân sự phủ hợp với HĐCNQSDĐ đượcxác lêp

Người có năng lực hành vi dân sự day đủ được xác lập, thực hiện moi

giao dich dan sự, do vay, họ được quyền xác lêp, thực hiện HECNQSDB Những chủ thể nay chỉ chịu sự hạn chế chung của pháp luật như liên quan đến việc chuyển nhượng đất rừng, đất nông nghiệp

Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi: theo quy định của

pháp luật, nhóm người nay khi aac lâp, thực hiện giao dich dân sw phải đượcngười đại dién theo pháp luật đồng ý, tnr giao dich dân sw phục vu như cầu sinh

36

hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi Giao dich dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hẳng ngày lả những giao dịch không thể thiêu trong cuộc sống của mỗi cá nhân nhằm đáp ứng các nhu cau thiết yêu của mỗi con người như ăn, uống, mặc Xét theo mục dich thì HĐCNQSDĐ không thể xếp vào nhóm các hop

đồng phục vụ cho các nhu cầu sinh hoạt hing ngày.

Người từ đủ mười lãm tuổi đến chưa đũ mười tám tuổi: nhóm nảy được quyến tự mình sác lập, thực hiện moi giao dich dân sự, trừ trưởng hợp chuyển nhượng quyền sử dụng dat, nha ở hay chuyển nhượng động sin phải đăng ký sở

hữu như ô tô, xe may thi phải được sư đồng ý của người đại diện theo phápluật Quy định nay tương đối phù hợp béi giá ti cũng như sự quan trong của bat

động sản (quyên sử dụng đất, nha ở) và động sản phải đăng ký sỡ hữu thường

được sắc định cao hơn những động sin không phải đăng ký sở hữu.

Người chuyển nhương quyển sử dung đất bi hạn chế năng lực hanh vi dân sự: Cũng giống như người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi, việc xác lập,

thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tai sin của người hạn chế năng lực"hành vi dân sự phải có sự đồng ý của người dai dién theo pháp luật, trừ giao dich

nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hang ngày hoặc luật liên quan có quy định khác Chuyển nhượng quyển sử dung đắt không nằm trong nhóm giao dịch có mục dich phục vụ nhu cầu sinh hoạt hing ngày của bên chuyển nhương nên người bị han chế năng lực hảnh vi dân sự khi xác lập,

HĐCNQSDĐ cần phải được sự đồng ý của người đại diện.

Người chuyển nhượng tải sin có khó khăn trong nhận thức, lam chủ ‘hhanh vi: Phạm vi đại điện và thẩm quyển đại diện của người giám hộ cho người

có khó khăn trong nhân thức, làm chủ hành vi phụ thuộc vao quyết định của toaán Do vay, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi được tư mình

chuyển nhượng quyền sử dung dat hay không phụ thuộc vao nội dung giám hộ

trong quyết định của tòa án Tuy nhiền, HĐCNQSDĐ 1a hợp đồng phức tap, có

ý nghĩ quan trong và có giá trì lớn với cả bên chuyển nhượng và bên nhân

thực hiện mọi

1

chuyển nhương, do đó, thông thường người có khó khăn trong nhân thức, làm

chủ hành vi cẳn có sự đồng ý của người giám hô.

Còn người mat năng lực hảnh vi dân sự vả người đưới 6 tuổi là người

hoàn toàn không có khả năng nhận thức va làm chủ hành vi, do vay, mọi giao

dich dân sự của người mắt năng lực hành vi dân sự và người đưới 6 tuổi phải do

người đại diện theo pháp luật zác lập, thực hién, bao gồm cả HĐCNQSDĐ.

Ngoài các quy định trong BLDS năm 2015 áp dung chung cho mọi hợp

đồng trong đỏ bao gồm HĐCNQSDĐ thi trong LD năm 2013 có một số quy định đặc thủ riêng liên quan đền bên chuyển nhượng quyền sử dụng đắt.

Thứ nhất liên quan dén te cách chuyễn nhượng quyển sử dung đắt của

lộ gia đình

BLDS năm 2015 không thừa nhận hộ gia đinh, tổ hợp tác là chủ thể độc lập của quan hệ pháp luật dan sự Do vậy, chủ thể của hợp đồng nói chung chỉ ‘bao gồm cá nhân và pháp nhân Riêng đổi với chủ thể của HĐCNQSDĐ chưa được hiểu thông nhất Có quan điểm cho rằng, khoăn 20 Điều 3 LĐĐ năm 2015: “Hộ gia đình sử dung đất là những người có quan hệ hôn nhân, inyét thông, midi đưỡng theo quy đình của pháp luật về hôn nhân và gia đình dang sống chung và có quyền sử dung đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đắt, cho thuê đất công nhận quyền sử dung đất; nhận cimyễn quyền sử dung đắt: Tai Điều 55, Điều 55, Điều 56 LĐĐ năm 2013 cũng ghi nhận hộ gia đỉnh là chủ thể được Nhà nước giao dat theo một trong hai hình thức không thu tiễn sử đụng đất, co thu tiền sử đụng đất hoặc cho thuê dat Do đó, hộ gia định van được thừa nhận 1a chủ thé trong HĐCNQSDĐ theo LĐĐ năm 2013 Với tư cách la chủ thé sử dụng đất thì hộ gia đính được thực hiện các quyển chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thé chấp, góp vốn quyền sử:

dung đất (Điều 167 LĐĐ năm 2013) Ngược lại, một số ý kiển khác không đẳng,

tình hộ gia đính là chủ thể trong các hợp đẳng gầm cã HDCNQSDD Vi khoản 1

Bi 101 BLDS năm 2015 quy định: “Trudng hop hộ gia dink, tổ hợp tác, tổ

38

chức Ride không có te cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự tỉ các thành

viên của lộ gia dink, 16 hop tác, tổ chức khác không có te cách pháp nhân là én cho người

ai diện theen gia xác lập, thực hiện giao dich dân sự” Theo quy định này, hô

gia đình không được thừa nhận lả chủ thể trong các quan hệ dan sự ma chủ thể

chính là các thảnh viên của hô gia đính (với tự cách cả nhân)

Sự không thông nhất giữa LĐĐ năm 2013 va BLDS nim 2015 liên quan

chủ thể hộ gia định trong quan hệ sử dụng dat đã gây ra nhiều ling túng trên.

chủ thé tham gia vác Tap, thuc hiên giao dich dân sue hoặc ly qm

thực tế cho các cơ quan thực thi pháp luất, áp dụng pháp luật cũng như cho chính các bên trong HĐCNQSDĐ Nhằm giải quyết tôn tại nay, có quan điểm áp

dụng khoản 3 Điều 4 BLDS năm 2015: “Trưởng hop luật khác có liên quankhông quy đinh hoặc có uy định nhưng vi phạm khoản 2 Điều này thi quy địnhlạ định đối với lĩnh vực đất dai thì cần ap

dụng quy định trong LBB năm 2013, qua đó, khẳng định hô gia đính phải được thừa nhận là chủ thé trong HĐCNQSDĐ.

của Bộ luật này được áp ching” dé

Thứ hat, các trường hop hộ gia đình cả nhân chuyển nhường ciyễn

nhhưØng guy

"Theo quy định tại Điều 192 LPB năm 2013 thi

- Hồ gia đính, cá nhân đang sinh sống xen kế trong phân khu bao vệnghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có

điều kiên chuyển ra khỏi phân khu đó thì chi được chuyển nhượng quyển sử ông thủy sử đụng đất có điều kiện

dụng đất, đất rừng kết hợp sản xuất nồng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi

sản cho hô gia đình, cá nhân sinh sông trong phân khu đó,

~ Hộ gia đính, cá nhân được Nhà nước giao đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phỏng hộ thi chi được chuyển nhượng quyền sử dụng dat, đất sản xuất nông nghiệp cho hô gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực

rừng phòng hộ đó,

- Hộ gia định, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dung đất do Nha nước giao

đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng quyền sử dung đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

(2) Đỗi với trường hợp bên chuyén nhượng là pháp nhân

Khác với cá nhân, pháp nhân là một tổ chức có tư cách pháp lý độc lập,

tham gia vào các hoạt đông kinh tế, chính trị, xã hội Theo quy định của

LDP năm 2013 và BLDS năm 2015 thì pháp nhên là chủ thể được quyển tham gia vào quan hệ quyên sử dụng đất, cụ thé theo Điều 168 “Người sử dung đất

có th

được thực liện các quyền cinyén nhượng cho thuê, cho thuê lai, cimyễn nhương thé chấp, góp vốn quyền sit dung đắt khi có Giấp chứng nhận” Bởi

vay, khi pháp nhân được xác định là người sử dụng đất thi pháp nhân được tham.

gia giao kết, thực hiện HĐCNQSDĐ với tư cách là bên chuyển nhượng.

3.12 Bên nhận chuyển nhượng

Gidng như bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dung đất cũng phải là người sử dụng đất phù hợp với Điều 5 LBD năm 2013 là cá nhân hoặc pháp nhân Không giống như bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhường quy định chỉ tết về chủ thể tham gia giao dich như cá nhân phân lam

Người Việt Nam định cư ở nước ngoi thuộc điện được sé hữu nhà ở tại ViệtNam theo quy định của pháp luật vẻ nha ở, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài và cá nhân, pháp nhân của bên nhân chuyển nhương được phân nhé thành các đổi tượng như Tổ chức, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, tổ chức kinh tế,

doanh nghiệp liên doanh, chức sư nghiệp công lập tư chủ tải chính, cơ sở tôn.

giáo, Việc phân nhé các chủ thé ra đối với bên nhận chuyển nhương nhằm xây dựng điêu luật điều chỉnh chính xác hơn với từng trường hợp chủ thể Các quy định về bên nhân chuyển nhượng được ghi nhận tại Điều 169 của LĐĐ năm 2013 Tại Điều luật nay có tat cả 2 khoản va 12 điểm quy định chi tiết cụ thể về

Tại điều luật có ghi nhận bên nhận chuyển nhượng nao thì nhận được quyển sử dung đất như nao điều kiện bên chuyển nhượng với từng loại, nhóm chủ tỉ

30

Do tùy vào từng loại dat, muc dich sử dụng đất ma chủ thể được quyền sử đụng đất đôi với loại dat đây cũng khác nhau va diéu kiện về nhân chuyển nhượng với từng loại đất cũng khác nhau Ta có thé nhận thay điều kiện về chủ thể của bên nhận chuyển nhượng chất chẽ, khất khe hơn Vì bên chuyển nhượng là người sử

dung đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đắt hoặc công nhận quyên sử dung

đất, nên Nha nước ngay tử dau có thé ra soát quản lý được người sử dung đất Tuy nhiên, người nhận chuyển nhương là người thực hiên giao dịch chuyển nhượng với bên chuyển nhượng, vì vậy Nhả nước khó kiểm soát

nay Chính vi vay pháp luật đưa ra các quy định chất chế về chủ t

quyền nhận chuyển nhượng đối với loại dat nao 1a quy định cần thiết nhằm bảo dm việc quản lý nguồn đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyển Vậy nên, điểu kiện về chủ thể của bên nhận chuyển nhượng là điểu kiện xác định HĐCNQSDĐ có hiệu lực pháp luật hay không, Tuy nhiên, đổi với một số loại

đất đặc biệt như: đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuat,

Ichu công nghệ cao, khu kinh té người nhận chuyển nhượng lả cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư tại nước ngoài, doanh nghiệp có

vốn đâu tư nước ngoài cùng với các quy định đặt chế khác.

nao được

Ngoài ra, về chuyển nhượng quyền sử dung đắt nông nghiệp thì pháp luật có đặt ra điều kiện đối với bên chuyển nhượng Cụ thé là han mức, là giới hạn đổi đa ma người sử dụng đất được sử dụng đất được phép sử dụng đối với đất nông nghiệp Nhằm đảm bão tính công bằng trong việc chia dat, sử dung đất nông nghiệp để phục vụ đời sống sinh hoạt, kinh doanh, sản xuất của mọi người với nhau Hạn mức được đặt ra với đắt nông nghiệp vì đất nước ta sản xuất nông nghiệp vẫn là ngành sản xuất chính vì thể việc đặt ra hạn mức giúp phân chia dong déu nhất nguồn đất nông nghiệp giữa các chủ thé với nhau Theo đó, việc nhận chuyển nhượng quá hạn mức với đất nông nghiệp là hành vi bị pháp luật

cắm được quy định tại khoăn 5 Điểu 12 LPB năm 2013 như sau: Miễn ciuyễn

quyén sử dung đất nông nghiệp vượt han mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo

31

my inh của Luật này” Và khoăn 1 Điều 15 của Luật này cũng ghỉ nhân việc

quy định hạn mức đổi với một số loại đất vả hạn mức nhân chuyển nhượng đôi với đất nông nghiệp "Nad rước quy định hạn mức sit dung đắt gdm hơn mức giao đất nông nghiép, ham miức giao đất ö, han mức công nhân quyŠi

đất ở và hạn mức nhận cimyễn quyền sử dung đất nông nghiệp ” Hạn mức được xác định dựa theo hình thức ác định đắt sử dung én định lâu dai và đất có thời han Vì lẽ đó ma hạn mức đối với từng chủ thé và loại dat cũng khác nhau vả

sử đụng.

‘han mức đối với nhận chuyển nhượng quyền sử dung dat cũng khác nhau Theo Diéu 130 LĐĐ năm 2013 thi hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

nông nghiệp của hộ gia đính, cá nhân cá nhân không quá 10 lan hạn mức giao

đất nông nghiệp của hô gia đính, cá nhân đổi với mỗi loại đất quy định tại các khoăn 1, 2 và 3 Diéu 129 của Luật này Tức là việc sác định hạn mức chuyển nhường quyền sử dung đất sẽ dựa vào han mức sử dụng đất tại Điểu 120 của

cũng Luật này Theo đó thi giả sử hô gia đính, cả nhân nhân chuyển nhương

quyển sử dụng đất nông nghiệp đối với đất rừng phòng hộ, dat rừng san xuất thì chủ thể không được nhân quá 10 lần của 30 ha Tức là hạn mức tối đa mà chủ thể được nhận đối với loại đất nay là không vượt quá 300 ha VA tại Nghị định 43/2014/ND — CP theo Điều 44 thi quy định cụ thể chính xác vé han mức nhận chuyển nhượng, theo đó thì han mức nhận chuyển nhượng đổi với đất nông, nghiệp ding lam đất rừng sẵn xuất là "không quá 150 héc ta đối với các xã phường thi trấn ở đồng bằng; không quả 300 héc ta đối với các xã phường thì

trấn 6 trung du, miền núi".

Như vậy, có thể nhận thấy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyển của chủ thể nhưng để HĐCNQSDĐ có hiệu lực pháp luật thì các bên chủ thể tham gia vào giao dich can đáp ứng đủ các điều kiện của pháp luật, đảm bao hợp đồng có hiệu lực va không xây ra các tranh chấp không đáng có Quy định pháp luật về chủ thể tham gia hợp đồng lả cơ sở để cơ quan Nha nước có thẩm quyển dé dang quản lý với tai sản đặc biết này — quyền sử dụng đất.

3

2.3 Quyền và nghĩa vụ của chủ thé

Với tư cách lả các chủ thể trong hợp đồng, bên chuyển nhượng vả bên nhận chuyển nhượng déu có các quyền và nghĩa vu theo sự thỏa thuận và theo

quy đính chung của pháp luật

2.3.1 Quyên và nghĩa vụ của bên chuyên nhượng quyên sứ dung đắt 3.3.1.1 Quyên của bên chuyén nhượng quyên sứ dung đất

Nhìn chung, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyển như quyền được thanh toán tiên từ bên nhận chuyển nhượng Đây là quyển chính của én chuyển nhượng trong HĐCNQSDĐ Ngoài ra, theo quy định chung của luật đất đai thì quyển của bên chuyển nhượng quyền sử dung đất gồm các quyển

chính sau.

- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyển sử dung đất thanh toán tiễn theo thời han và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng đây 1a quyển được ghi nhận đâu tiên và quyền cơ ban nhất của bên chuyển nhượng Bởi yếu tô thúc đẩy một chủ thể chuyển nhượng quyển sử dụng đất của mình chính 1a lợi ich kinh tế - khoản tiền họ thu được sau khi chuyển nhượng quyển sử đụng đất Khodn tiên này chính là giá tri của quyền sử dụng đất được quy đỗi Đảng thời với quyển yêu cầu thanh toán của bên chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhường có nghĩa vụ ta tién cho bên chuyển nhượng theo đúng số lượng, thời gian và phương thức các bên đã thỏa thuận Trưởng hop bến nhân chuyển nhường thực hiện không đúng thì phải chịu trách nhiêm trước bên chuyển nhượng quyển sử dung đất.

~ Yêu cầu bên nhân chuyển nhương quyển sử dung đất nhận đất theo

đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đỏng,

- Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyển sử dụng đất bồi thường thiết của bên nhận chuyển nhượng gây ra,

- Không bản giao đất khi chưa nhân đủ tién, trừ trường hợp các bên có

thỏa thuận khác Đây 1a quy đính nhằm bảo vệ bên chuyển nhượng, tránh trường.

hai do

33