Kỷ yếu hội thảo khoa học cấp Khoa: Hợp đồng về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam

TR¯ỜNG ẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

KHOA PHÁP LUẬT DÂN SỰ

HỘI THẢO KHOA HỌC

HỢP DONG VE QUYEN SỬ DỤNG DAT THEO QUY ỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM

HÀ NOL, 2021

Tr°ờng ại hạc Luật Hà Nội

bh Những vin dé chung hợp ồng về quyền sử dung ất

TS Hoang Thị Loan

Tr°ờng ại hoe Luật Ha Nội

Hop ồng chuyển nh°ợng quyền sử dụng ất

TS Kiéu Thị Thuy Linh

Tr°ờng Pai hoe Luật Hà Nội

Hop dong thuê quyền sử dung ất và các tr°ờng hợp ặc biệt của hợp ồng thuê quyền sử dụng ất

Hop dong thé chap quyền sử dụng dat — Mét sé van dé can

ban luận và trao ổi

: r ` % n at

Gop vẫn bing quyền sử dung dat

Ths Nguyễn Hoang L Ong

Tr°ờng Dei hoe Luật Hà Nai Ly quyền xúc lập, thire hién hop ding ve quyen sử dung ắt

Th®` NCS Chu Thị Lam Giang

Thi tục cing chen ding ky his ồng về quyền sử dụng ắt

ThS Lê Thị Hai YênTr°ởng ại hục Luật Hà Nai

Tr ng ại học Luật Hà hội |

Thủ tục giải quyết tranh chấp hop ồng về quyền sử dung dat

LICH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIEN PHÁP LUẬT VE HOP DONG VE QUYEN SỬ DỤNG DAT

ThS Nguyén Thi Long

Tr°ờng dai học Luật Ha Nội

Tóm tắt bài viết: Pháp luật Việt Nam về hợp ồng nói chung và hợp ồng có ối t°ợng là quyền sử dụng ất nói riêng ang dần hoàn thiện qua từng thời kì Hợp ồng về quyền sử dụng ất là cn cứ xác lập quyền của chủ thé ối với quyền sử dụng ất, một loại tài sản óng vai trò vô cùng quan trọng trong nên kinh tế của mỗi một quốc gia Qua các thời kỳ khác nhau, những quy ịnh pháp luật ã °ợc iều chỉnh, sửa ổi, bồ sung cho phù hợp hoàn cảnh của ất n°ớc, mong muốn của ng°ời dân và nhằm ảm bảo không còn chồng chéo, mâu thuẫn, không hiệu quả và không hợp lý Những quy ịnh liên quan ến hợp ồng về quyền sử dụng ất qua các thời kỳ ã °ợc chuyên biến nh° thế nào, nguyên nhân của những sự iều chỉnh ó và kết quả của sự thay ôi khung pháp ly của hợp ồng về quyén sử dụng dat qua các giai oạn phát triển pháp luật Việt Nam là nội dung chính của bài viết.

Từ khoá: Các giai oạn, hiển pháp, công nhận, cho phép giao dịch, cho phép chuyển nh°ợng, quyên sử dụng ất, Luật Dat ai

Dẫn nhập:

Dé nói ến việc hình thành t° duy pháp lý liên quan giao dịch về quyền sử dụng dat tại Việt Nam phải dé cập ến câu chuyện bà va mẹ ké xa x°a loài ng°ời ã dùng tri thông minh của mình xác lập quyền sở hữu quyền sử dụng ất thông qua giao dịch với loài quỷ nh° thế nao trong truyện cô tích với tựa dé “Sự tích cây Nêu ngày Tết” Nhờ sự t° vấn tài tình của ức Phật, con ng°ời ã từng b°ớc từ thụ ộng hoàn thiện nội dung giao kết với quỷ cho ến chủ ộng th°¡ng l°ợng sự kiện xác lập quyên sở hữu ối với

ất ai.! Từ câu chuyện về sự tích cây nêu cho ến pháp luật thời kỳ phong kiến và pháp

luật Việt Nam hiện nay, những quy ịnh về hợp ồng liên quan ến quyên sử dụng ất ã có rất nhiều thay ổi Bài viết sẽ nghiên cứu các tiến trình lich sử, phân chia giai oạn và t°ờng thuật lại sự thay ổi của pháp luật về quyền của chủ thể quyền sử dụng ất; phạm vi các loại hợp ồng mà chủ sở hữu quyền sử dụng ất °ợc thực hiện và một số

van ề có liên quan ến hợp ồng có ối t°ợng là quyền sử dụng ất Nội dung bài viết

sẽ phân chia tiến trình lịch sử hình thành và phát triển pháp luật về hợp ồng có ối t°ợng là quyền sử dụng ất dựa trên bối cảnh ặc thù của từng giai oạn lịch sử °ợc

! Xem: Truyện cô tích “Sur tich cây nêu ngày Tết", link:

https://truyencotich.vn/truyen-co-tich/co-tich-viet-nam/su-tich-cay-neu-ngay-tet.h http://gdla.gov.vn/index.php/about/Lich-su-hinh-thanh.html tml, ngày truy cập:02.09.2021

ánh dấu bởi sự ra ời của các Luật Dat ai, qua ó phân tích những quy ịnh tiêu biéu

của từng thời kỳ.

Giải quyết van ề

Trong quá trình nghiên cứu, tác giả nhận thấy có rất nhiều tiêu chí °ợc các nhà khoa học sử dụng ề nghiên cứu về lịch sử pháp luật về sở hữu ất ai tại Việt Ví dụ nh°: Dựa vào sự xuất hiện của Hiến pháp và các ạo luật có liên quan’, dựa vào °ờng lỗi ổi mới của ảng? hay dựa vào sự kết hợp giữa sự thay ổi t° duy pháp ly và sự hiện thực hoá các chính sách và pháp luật về ất ai tại Việt Nam! ể nghiên cứu sự thay ổi và phát triển pháp luật về ất ai nói chung và các nội quyền của chủ thê quyền sử dụng dat, quan ly ất ai, s¡ hữu dat ai nói riêng Nh° ã dé cập, bài viết sẽ dựa vào sự xuất hiện của các vn bản luật iều chỉnh các vấn ề pháp lý liên quan ến hợp ồng về quyền sử dụng ất, cụ thé là sự xuất hiện của các Luật ất ai dé chỉ ra sự thay ôi trong quy ịnh pháp luật về loại hợp ồng, iều kiện ể quyền sử dụng ất là ối t°ợng của hợp ồng, hình thức hợp dong Cụ thé:

1 Giai oạn tr°ớc Cách mạng tháng Tam nm 1945

Về bối cảnh lich sử: Giai oạn này là giai oạn từ khởi dau ến hết thời kỳ thuộc ịa Lịch sử Việt Nam chia thành ba bối cảnh:

Một là, thời kỳ dựng n°ớc: Thời kỳ này nông nghiệp lúa n°ớc ã xuất hiện trên lãnh thổ n°ớc ta Dat ai do các thành viên cộng ồng nông nghiệp “làng”, “cha” cùng ịnh c° trên các vùng ồng bằng, cùng nguồn gốc, tiếng nói tạo lập, khai phá do ó theo truyền thống thời nguyên thuỷ ây là tài sản thuộc sở hữu cộng ồng không thé phân chia Cộng ồng cùng nhau gây dựng và bảo vệ khỏi sự lan chiếm của cộng ồng khác Ban dau không có ai °ợc quyên sở hữu ruộng dat làm của riêng Lâu dần khi công cu sản xuất phát triển cho phép ng°ời ứng ầu làng là bồ chính cùng các già làng tiến hàng phân chia ruộng ất cho các thành viên làng dé cày cấy, các thành viên °ợc chia

ruộng có ngh)a vụ cùng làng làm thuỷ lợi, chóng ngập lụt, óng góp khi có việc

chung Dén khi hình thành nhà n°ớc Vn Lang — Âu Lạc mới bắt ầu hình thành quan niệm về lãnh thổ quốc gia, ất dai do nhà n°ớc quan lý và iều hành ây cing là nền móng cho quan niệm, t° t°ởng ất ai là tài sản thuộc sở hữu của Nhà n°ớc, ứng ầu là vua Hùng, vua Thục Tuy nhiên, ặc tr°ng của thời kỳ này vẫn là ất ai thuộc sở hữu

2 TS Nguyễn Quang Tuyến, “Hệ thong pháp luật dat dai Việt Nam trong 20 nm ổi mới”, Tạp chí Nghiên cứuLập pháp số 87, tháng 11 nm 2006, link:

http://luatdatdai.vn/he-thong-phap-luat-dat-dai-viet-nam-trong-20-nam-doi-moi-123-a3il, ngày truy cập: 02.09.2021

3 TS Doãn Hồng Nhung, “Chế ịnh sở hữu dat dai qua các thời kỳ và giải pháp tng c°ờng quản lý nhà n°ớc ốivới dat ai”, Trang Thông tin khoa học, Tr°ờng ại học Kiểm Sát Hà Nội, link:

https://tks.edu.vn/thong-tin-khoa-hoc/chi-tiet/120/502, ngày truy cập: 02.09.2021.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga, “ổi mới pháp luật dat dai trong tiến trình cải cách t° pháp ở Việt Nam”, Hội thaoQuốc gia do Viện Hàn Lâm Khoa học Xã hội Việt Nam và Tr°ờng ại học Mở Hà Nội tô chức ngày 25/5/2020với chủ ề: “Tiếp tục day mạnh cải cách t° pháp ở Việt Nam — Những van ề lý luận và thực tiễn”, link:

https://plkt.hlu.edu.vn/SubNews/Details/20994, ngày truy cập: 02.09.2021

chung của cả công xã và công xã nộp thuế cho các Lạc Hầu, Lạc t°ớng theo thể chế cống nạp° Theo các tài liệu nghiên cứu ể lại thời kỳ này ch°a xuất hiện pháp luật quy ịnh về các hoạt ộng chuyên giao ất ai, quyền sở hữu ất ai của cộng ồng thời kỳ này °ợc xác lập thông qua hai cn cứ phô biến là: Khai hoang va lan chiếm.

Hai là, thời kỳ Bắc thuộc: Trong khoảng 1000 nm Bắc thuộc, ng°ời ph°¡ng Bắc

ã dé lại dau an trong chế ộ sở hữu ruộng ất của ng°ời Viét, cụ thé: Làng xã so hữu

tập thê ruộng ất, nh°ng quyền sở hữu này chịu sự khống chế của chính quyền ô hộ, tình trạng lan chiếm dat ai của nhiều viên quan ô hộ diễn ra th°ờng xuyên Các triều ại phong kiến ph°¡ng Bắc cing du nhập vào n°ớc ta chế ộ ban cấp ruộng ất và thu tô thuế Bên cạnh ó, ng°ời ph°¡ng Bắc cing di c° sang khai phá ất hoang và xây dựng xóm làng, phân phối ruộng ất theo quan niệm riêng của từng cộng ồng Có thể thay, thời kỳ này n°ớc ta ã xuất hiện ray nhiều hình thức sở hữu ruộng ất: Sở hữu của Nhà n°ớc (tối cao), sở hữu của các quan lang (sở hữu t° nhân), sở hữu làng xã (sở hữu tập thé) chiếm °u thế5.

Ba là, thời kỳ phong kiến ộc lập: Từ thé kỷ thứ X, n°ớc ta dành ộc lập, thoát khỏi ách thống trị của Trung Quốc ây là thời kỳ hình thành và phát triển cing nh° lụi tàn của các v°¡ng triều phong kiến Trong các nhà n°ớc phong kiến mà ại diện là vua là chủ sở hữu tối cao về ruộng ất — chủ thê duy nhất có quyên chi phối hầu hết ất ai trên lãnh thé n°ớc ta, mỗi thời kỳ lịch sử sự chi phối này có sự thay ổi” Ví dụ: Thời kỳ ầu (XI — XIV) các triều ại Lý — Trần — H6 (1010 — 1407) ã ban hành hệ thống pháp luật với các Bộ luật nh° Bộ luật Hình th° (nhà Lý), Hình Luật (nhà Trần) ã bao quát nhiều quan hệ pháp luật về ất ai, cing khuyến khích sở hữu t° nhân, hạn chế công quỹ làng xã Tuy nhiên, pháp luật thời kỳ này ặt nặng vấn dé hình sự mà không ặt nặng vấn ề trao ôi ất ai giữa t° nhân với nhau ến cuối thế kỷ thứ XIV khi Hồ Quý Ly lên ngôi, chính sách “hạn iền” của vua ã xoá bỏ sở hữu t° nhân lớn về ruộng ất và khang ịnh sở hữu tối cao của Nhà n°ớc.

ến thế kỷ thứ XV ây là thời kỳ h°ng thịnh của nhà n°ớc phong kiến với mô hình Lê S¡ và giai oạn ịnh cao của triều vua Lê Thánh Tông (1460 — 1497), vua ã cho ban hành Luật Hồng ức nm 1483 với 59 iều luật quy ịnh về ruộng ất Tuy

nhiên, những iêu khoản nay lại th°ờng tập trung vào việc bảo vệ sở hữu tôi cao cua"Nguyễn Vn Khánh, “Nghiên cứu về quyên sở hữu dat dai ở Việt Nam”, Tạp chí Khoa học ại học quốc gia HàNội, Khoa học xã hội và nhân vn, Tập 29, số 1 (2013), tr 2.

5 Nguyễn Vn Khánh, tldd, tr.3.

7 Phan Huy Lê, “Chế ộ ruộng dat và kinh tế nông nghiệp trong thời Lê s¡”, NXB Vn Sử ịa, Hà Nội, 1959,

tr.10.

Nhà n°ớc thông qua thu tô thuế iểm ặc biệt, pháp luật thời kỳ này ã ghi nhận chế ộ sở hữu t° nhân về ruộng dat và tài sản, nh°ng a phần là sở hữu của giới quý toc’.

Thế kỷ thứ XVI ánh dấu bằng sự suy yêu của Nhà n°ớc phong kiến và sự phát triển mạnh mẽ của chế ộ sở hữu t° nhân về ruộng ất Sở hữu t° nhân ruộng ất thời kỳ này ã chiếm trên 80% ruộng dat của cả n°ớc” Tuy nhiên, việc xác lập quyền sở hữu ất ai của t° nhân thông th°ờng °ợc xác lập thông qua thừa kế, lắn chiếm Hiện nay, tại Việt Nam rat ít t° liệu ề cập ến van ề chuyền nh°ợng, trao ổi ất ai giữa các

chủ sở hữu t° nhân thời kỳ này.

ến thé ky thứ XIX, triều ình nhà Nguyễn ã khôi phục và củng cố sở hữu ruộng ất của triều ình Thời gian này, một loạt các chính sách °ợc ban hành nh° lập ịa bạ, ban hành phép quân iền Gia Long Trong Luật Gia Long ã xuất hiện các iều khoản bảo vệ ruộng ất của cộng ồng và t° nhân, nh°ng cing luôn h°ớng ến hạn chế t° hữu, tng c°ờng quốc hữu hoá ruộng ất (chính sách quân iền) Thời kỳ này ruộng ất công về danh ngh)a thuộc s¡ hữu của triều ình nh°ng thực tế làng xã mới là chủ thê chiếm hữu và sử dụng ến cuối thê kỳ XIX, n°ớc ta xuất hiện các khoán °ớc, h°¡ng °ớc của từng làng xã quy ịnh về việc phân chia công iền, công thé Nh° vậy, có thé thấy nhà n°ớc nm quyền chỉ phối ất ai nh°ng chủ thê thực quyền là làng xã Dù hình

thành quan niệm “phép vua thua lệ làng” nh°ng lệ làng cing không trái, không pha vỡ

phép vua!° Thời kỳ này, n°ớc ta vẫn tồn tại ba hình thức sở hữu ất ai: Sở hữu nhà n°ớc, sở hữu tập thể và sở hữu t° nhân Trong dân gian, b°ớc ầu có sự trao ôi, chuyển giao ất ai nh°ng những quy tắc này th°ờng do lệ làng, h°¡ng °ớc quy ịnh.

Bốn là, thời kỳ Thuộc ịa: Việt Nam bị thực dân pháp tiễn hành xâm l°ợc từ nm 1858 Nm 1884 thực dân Pháp c¡ bản chinh phục °ợc toàn quốc Thời kỳ này ng°ời Pháp ã từng b°ớc °a việc o ạc, thành lập bản ồ ịa chính, hồ s¡ ịa chính và pháp luật về ất ai vào ời sống xã hội, ây chính là c¡ sở cho việc quản lý ất ai, xác lập quyền vaf bảo vệ quyền sở hữu ất ai.

Giai oạn ầu thời kỳ Pháp thuộc Việt Nam vẫn tồn tai song song hai hệ thống pháp luật ất ai khác nhau Một là luật pháp của n°ớc Pháp °ợc mang vào áp dụng và hai là pháp luật của triều ình phong kiến, sau ó pháp luật của nhà n°ớc phong kiến bị vô hiệu hoá Kê từ ó, pháp luật về ất ai Việt Nam ã có sự thay ổi, chịu sự ảnh

h°ởng của pháp luật Pháp Thời kỳ này pháp luật quy ịnh có 4 hình thức sở hữu: Sởhữu nhà n°ớc, sở hữu pháp nhân t° (Hội th°¡ng mại, các Hội °ợc pháp luật bảo vệ),sở hữu chung và sở hữu t° nhân Tuy nhiên, pháp luật cing chỉ °u tiên bảo vệ sở hữu t°8 Nguyễn Huy Anh, “Qúa trinh hình thành và phát triển pháp luật về sở hữu ở Việt Nam”, NXB Chính trị quốc

gia, Hà Nội, 1998, tr.30.

Nguyễn Vn Khánh, tld, tr.4.19 Nguyễn Vn Khánh, tldd, tr.5.

của ng°ời Pháp và ội ngi tay sai Quyền sở hữu t° nhân ối với ất ai a phần °ợc xác lập từ việc lấy từ chính ất t° của dân nghèo ối với Nam Kỳ chính quyền thực dân Pháp ã ban hành Nghị ịnh bán rẻ ất, chiếm oạt ất bỏ hoàng, ất công dé sang nh°ợng cho thực dân và ịa chủ mục ích là ể xác lập quyên sở hữu với số l°ợng ruộng dat lớn, phát triển nông sản xuất khâu Nh° vậy, thời kỳ này pháp luật ã bat ầu ghi nhận về các hợp ồng mua bán ất ai nh°ng hợp ồng lại không °ợc xác lập dựa trên sự tự nguyện Ở Bắc Ky va Trung Ky thì ng°ợc lại, nhiều nghị ịnh, thông t° °ợc ban hành cắm các làng xã bán công iền công thổ, cam biến diện tích khai hoang mới thành ất t°!!

Nhìn chung, thời kỳ Pháp thuộc pháp luật Việt Nam có sự phân hoá hai khu vựcvới những quy ịnh hoàn toàn trái ng°ợc nhau Trong khi pháp luật °ợc áp dụng ở

miền Nam khuyến khích hợp ồng chuyền giao quyên sở hữu ất ai nhằm xác lập sở hữu t° nhân trên quy mô lớn thì miền Bắc các quy ịnh pháp luật lại mang tính chất ngn cam các chủ thê không °ợc giao kết hợp ồng chuyên nh°ợng dat ai nhằm bao

vệ trạng thái sở hữu công tại khu vực này.

2 Giai oạn từ sau Cách mạng tháng Tám nm 1945 ến tr°ớc khi có luật ất dai ầu tiên tại Việt Nam (1945 — 1987)

Vẻ boi cảnh lịch sử từ nm 1945 — nm 1954: Day là giai oạn sau khi cách mạng

Tháng Tám thành công, nhà n°ớc Việt Nam dân chủ cộng hoà °ợc thành lập Cáchmạng Tháng Tám thành công, ngày 2/9/1945, tại Quảng tr°ờng Ba ình (Hà Nội), Chủ

tịch Hồ Chí Minh thay mặt Chính phủ lâm thời trịnh trọng ọc bản Tuyên ngôn ộc lập, tuyên bỗ tr°ớc quốc dân và thế giới: “N°ớc Việt Nam có quyền h°ởng tự do và ộc lập,

và sự thật ã thành một n°ớc tự do, ộc lập Toàn thể dân tộc Việt Nam quyết dem tat

cả tinh than và lực l°ợng, tinh mang và của cải dé giữ vững quyên tự do, ộc lập ấy!”12 Vn bản pháp luật iều chỉnh hop ồng về quyên sử dung dat: Trong giai oạn này, các quy ịnh về ất ai nói chung a phần °ợc quy ịnh trong các Sắc lệnh Sau khi n°ớc nhà giành °ợc ộc lập, Chủ tịch n°ớc ã ban hành các Sắc lệnh:

Sắc lệnh số 41 ngày 03/10/1945 tiếp nhận Sở Tr°ớc bạ - Vn tự - Quản thủ iền thổ và Thuế Trực thu của Phủ Toàn quyên ông D°¡ng về trực thuộc Bộ Tài chính.

Nm 1946, c¡ quan này °ợc ổi tên thành Nha Tr°ớc bạ, Công sản và iền thổ theo Sắc lệnh số 75 ngày 29/5/1946 của Chủ tịch n°ớc, với hệ thống các ¡n vi trực thuộc ở 3 cấp tỉnh, huyện, xã nhm duy trì, bảo vệ chế ộ sở hữu ruộng ất và thu thuế iền thô Song song với hoạt ộng của Nha Tr°ớc bạ, Công sản, iền thổ còn có Nha

| Nguyễn Vn Khánh, tld, tr.7.

!2 Xem: DP, “Cách mang tháng Tám nm 1945: Thời c¡ và những quyết sách lịch sử, Bao iện tử ảng Cộng

sản Việt Nam”, link: https://dangcongsan.vn/tu-tuong-van-hoa/cach-mang-thang-tam-nam-1945-thoi-co-va-nhung-quyet-sach-lich-su-588451.html, ngày truy cập: 02.09.2021.

Dia chính Nam 1947, Nha Dia chính °ợc sáp nhập vào Bộ Canh nông theo Sắc lệnh số 11-b/SL ngày 02/02/1947 của Chủ tịch n°ớc Nm 1949 chủ tịch Hồ Chí Minh ã ký Sắc lệnh giảm tô và ra chỉ thị chia ruộng ất cá ồn iền

Nm 1950, Nha Công sản - Trực thu - Dia chính °ợc thành lập trên co sở hợp

nhất Nha Tr°ớc bạ - Công sản - iền thổ với Nha ịa chính theo Sắc lệnh số 112/SL

ngày 11/7/1950 của Chủ tịch n°ớc.

ến nm 1958, thực hiện Chỉ thị số 334-TTg của Thủ t°ớng Chính phủ ngành Quản lý ất ai có tên gọi là Sở Dia chính thuộc Bộ Tài chính, hệ thống các c¡ quan ngành doc của Sở trực thuộc Uy ban hành chính các cấp dé dé quản lý ruộng dat.

Trong giai oạn này, quy ịnh của các Sắc lệnh chủ yếu tập trung vào van dé thu thuế iền thổ, huy ộng thuế nông nghiệp phục vụ kháng chiến, kiến quốc Sau cải cách ruộng dat ở miền Bắc, dé góp phần thực hiện nhiệm vụ khôi phục kinh tế của ất n°ớc, ngành Dia chính ã tô chức o ạc, lập bản ồ giải thửa và số sách ịa chính ể nắm diện tích ruộng ất, phục vụ kế hoạch hóa và hợp tác hóa nông nghiệp, tính thuế ruộng

ắt, xây dựng ô thị Bên cạnh những Sắc Lệnh, thời gian này Quốc hội cing ã ban

hành Luật Thuế trực thu Việt Nam, Luật Cải cách ruộng ất nm 1953 góp phần thực hiện chế ộ sở hữu ruộng ất của ng°ời dân, ảm bảo ng°ời cày có ruộng Nhà n°ớc ã ban hành nhiều vn bản pháp luật về ất ai, trong ó có 26 Sắc lệnh của Chủ tịch n°ớc Việt Nam Dân chủ Cộng hòa về quản ly, sử dung ất ai và thuế iền thé (2) Nhà n°ớc cing ã xây dựng bản ồ thé nh°ỡng, o ạc lập ban ồ giải thửa, thống kê, kiểm kê ất nông nghiệp °ợc tô chức thực hiện dé thay thế tài liệu ci của thực dân Pháp ể lại nhằm phục vụ công tác quản lý ất ai trong thời kỳ mới.

Từ 1954 ến 1975: Sau hội nghị Gionevo, n°ớc Việt Nam tạm thời bị chia cắt làm 2 miễn Nam — Bắc với hai chế ộ chính trị khác nhau Miễn Nam ặt d°ới quyền kiểm soát của chỉnh quyền Sài Gòn với sự hỗ trợ ắc lực của Hoa Kỳ Các chính sách về ruộng dat °ợc thể hiện thông qua hai cuộc cải cách thời Ngô Dinh Diệm và Nguyễn

Vn Thiệu.

Miền Nam: D°ới thời Ngô ình Diệm từ nm 1955 ến nm 1963 có tiến trình nhỏ: Ban ầu thực hiện “quy chế tá iền” — quy chế quy ịnh việc lập hợp ồng và ịnh mức thu tô thuế giữa tá iền và ịa chủ Tuy nhiên các nhà nghiên cứu cho rằng ây chỉ là cuộc cải các mang tính cải l°¡ng — không thực chất, chính quyền Ngô ình Diệm không kiểm soát °ợc mức tô của ịa chủ Trong b°ớc kế tiếp của cải cách iền ịa thời Ngô ình Diệm mong muốn phân chia ruộng ất cho công bằng, hỗ trợ tá iền thành tiêu iền chủ Theo ó quy ịnh ịa chủ giữ lại sé luong dat cu thé 115 ha còn lại sẽ

“truat hữu” bán cho ng°ời thiêu ruộng, mỗi ruộng không quá 5 ha",

3 Nguyễn Vn Khánh, tldd, trích dẫn theo tác giả Lâm Thanh Liêm, Chính sách cải cách ruộng ất Việt Nam

(1954 — 1994), NXB Nam A Paris 1995, tr.61.

Nh° vậy, thời gian này tại Nam Kỳ ã xuất hiện những quy ịnh về hợp ồng mua bán ruộng dat, nh°ng hợp ồng không thực sự xuấ phát từ mong muốn của các bên chủ thê bên chuyền giao (ịa chủ) và bên nhận chuyền giao.

Miền Bắc: Cuối nm 1953 Quốc Hội thông qua Luật cải cách ruộng ất ến tháng 7 nm 1956 công cuộc cải cách ruộng ất c¡ bản °ợc hoàn thành xoá bỏ sở hữu ruộng ất của ịa chủ, phong kiến, em chia ruộng ất cho nông dân, quyền sở hữu ruộng ất °ợc chuyền từ dia chủ sang nông dân cá thé chủ yếu là trung, ban nông Nm 1958, ảng ta chủ tr°ờng tiễn hành cải tạo xã hội chủ ngh)a, day mạnh phong trào “hợp tác hoá nông nghiệp” °a ruộng ất vào hợp tác xã Hiến Pháp nm 1958 xác nhận chỉ có ba hình thức sở hữu là: sở hữu nhà n°ớc, sở hữu tập thể, sở hữu của ng°ời lao ộng riêng lẻ nh°ng trong ó sở hữu t° nhân không °ợc khuyến khích và không óng vai trò quan trọng Dat ai thuộc sở hữu toàn dân, sở hữu tập thé do hợp tác xã quản lý, cá nhân không có thực quyên và chỉ là ng°ời làm thuê do vậy thời kỳ này tại không có quy ịnh về hợp ồng có ối t°ợng là dat ai giữa các cá nhân với nhau.

Từ nm 1975 ến nm 1986: Sau khi ất n°ớc °ợc thống nhất phong trào cải tạo nông nghiệp ở miền Nam °ợc thực hiện theo úng mô hình hợp tác hoá ở miền Bắc Chính sách tập thể hoá nông nghiệp theo mô hình hợp tác hoá ã dẫn tới hậu quả là sản xuất nông nghiệp của cả n°ớc r¡i vào khủng hoảng nghiêm trọng vì vậy ảng ta ã nghiên cứu, tông kế và mạnh dan dé xuất: Khoán sản phẩm dé nhóm và ng°ời lao ộng Công cuộc này bắt ầu từ sự ra ời của Chỉ thị số 100 ngày 13 tháng 01 nm 1981 của Ban Bi th° Trung °¡ng ảng về cải tiễn công tác khoán, mở rộng khoán sản pham ến nhóm và ng°ời lao ộng trong hợp tác xã hông nghiệp!* Quyền sử dụng ất lúc này ã °ợc giao cho ng°ời dân Ngày 18 tháng 01 nm 1984 Ban Bi th° tiếp tục ra chỉ thị số 35 khuyến khích phát triển kinh tế gia ình, cho phép ng°ời dân °ợc tận dụng mọi nguồn ất ai ch°a sử dụng dé °a bào sản xuất Ngày 21 tháng 11 nm 1983 chỉ thị số 29 ra ời, tiếp ó là ngày 19 tháng 01 nm 1985 chỉ thị số 56 về giao ất, giao rừng cho

hộ nông dân.

Nhìn chung, giai oạn này pháp luật về hợp ồng có ối t°ợng là quyền sử dụng ất còn tản mạn trong các Sắc Lệnh, Chỉ thị ể phù hợp với iều kiện của nhà n°ớc B°ớc ầu ã có một vài quy ịnh manh nha về hợp ồng về quyền sử dụng ất nh°ng việc xác lập hợp ồng không dựa trên sự tự nguyện của các bên chủ thê tham gia.

3 Giai oạn từ khi Luật ất ai nm 1987 có hiệu lực cho ến tr°ớc khi có Luật ất ai nm 1993 có hiệu lực (1988 — 1993)

Vẻ bồi cảnh lich sử: B°ớc vào thời kỳ mới, dat n°ớc ứng tr°ớc những thuận lợi, thời c¡, nh°ng ồng thời cing có không ít khó khn, thách thức D°ới sự lãnh ạo của ảng, từ một n°ớc tr°ớc ổi mới còn khủng hoảng, trì trệ, l°u thông phân phối ach tắc;

!4 Nguyễn Vn Khánh, tldd, tr.9.

sau ôi mới, ã thành một Việt Nam nng ộng, phát triển, chuyển ổi thành công sang mô hình và c¡ chế quản lý kinh tế mới, có mức tng tr°ởng kinh tế cao liên tục trong nhiều nm Luật ất ai nm 1987 ở n°ớc ta ra ời trong bối cảnh Việt Nam ã bắt ầu vào thời kỳ ôi mới ất n°ớc sau Hội nghị Ban chấp hành Trung °¡ng Dang (12/1986) Tr°ớc khi có sự ra ời của Luật Dat ai nm 1987 thì những vn bản quy phạm liên

quan ến l)nh vực ất ai chủ yếu ton tại d°ới dạng các quyết nghị, sắc lệnh Luật Dat

ai nm 1987 ra ời ã khắc phục °ợc tình trạng tản mạn của các quy ịnh nói trên Luật ất dai nm 1987 bao gồm 06 Ch°¡ng và 57 iều, có hiệu lực từ ngày 29 tháng 12 nm 1987 và hết hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 nm 1993 Theo quy ịnh của Luật ất ai nm 1987, việc xác lập các hợp ồng về quyền sử dung ất là không °ợc phép, việc mua bán ất là một trong các hành vi bi cam Vì ất dai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, Nhà n°ớc giao ất cho ng°ời dân nh°ng ng°ời dân không °ợc mua bán, không °ợc xem dat dai là tài sản của mình, không °ợc dé lại thừa kế:

“iều 5

Nghiêm cam việc mua, ban, lấn, chiếm ất dai, phat canh thu tô d°ới mọi hình thức, nhận ất °ợc giao mà không sử dụng, sử dụng không úng mục ích, tự tiện sử dung ất nông nghiệp, ất có rừng vào mục ích khác, làm huỷ hoại ất dai’.

Mặc dù Luật quy ịnh rằng nhà n°ớc khuyến khích mọi tổ chức và cá nhân thuộc các thành phan kinh tế ầu t° vốn dé sử dụng dat ai vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nh°ng không cho phép thực hiện việc mua, bán ất ai Theo quy ịnh của iều 49, Luật Dat ai nm 1987 thì ng°ời sử dụng ất °ợc ghi nhận nhiều quyền lợi nh°: sử dụng ất, °ợc h°ởng lợi ích, °ợc nhà n°ớc ền bù thiệt hại khi nhà n°ớc thu hồi vi nhu cau của nhà n°ớc, thậm chí °ợc bán những thành qua lao ộng, kết qua ầu tu gắn liền với việc sử dụng ất nh° nhà ở, vật kiến trúc, cây lâu nm mà ng°ời sử dụng ất có °ợc một cách hợp pháp (iều 5, Nghị ịnh 30- HDBT nm 1989 thi hành Luật Dat dai) nh°ng không có quyên bán, mua ất Nếu vi phạm sẽ bị xử phạt theo quy ịnh của iều 53 Luật này:

“iều 53

Ng°ời nao mua, ban, lấn, chiếm ất ai, phái canh thu tô, huỷ hoại ất ai hoặc có hành vi khác vi phạm pháp luật dat dai thì bị xử phạt hành chính bằng một hoặc nhiễu hình thức sau ây:

1- Cảnh cáo;

2- Phạt tiền từ 20% ến 30% giá trị thiệt hai do việc vi phạm gây ra; 3- Tịch thu toàn bộ tiền mua bán ất;

15 Xem: iều 5, Luật ất ai nm 1987, link:

https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Dat-dai-1987-3-LCT-HDNN8-37467.aspx.

4- Thu hôi phân ất sử dụng trái pháp luật.

Việc xử lý hành chính quy ịnh trong Diéu này do Uỷ ban nhân dân các cấp có thấm quyên quyết ịnh theo quy ịnh của pháp luật.

Nếu hành vi vi phạm gây hậu quả nghiêm trọng hoặc ã bị xử lý hành chính mà

con vi phạm thi bị xử phạt theo Bộ luật hình sự `.

Nh° vậy, theo quy ịnh của Luật Dat dai nm 1987 hành vi mua, bán ất là hành vi trái pháp luật, hành vi này có thể °ợc xem là hành vi phạm tội.

Nm 1991, khi Hội ồng nhà n°ớc ban hành Pháp lệnh nhà ở có hiệu từ ngày 01 tháng 07 nm 1991, chủ sở hữu nhà ở có quyền chuyên quyên sở hữu nhà ở cho ng°ời khác thông qua hợp ồng mua bán nhà ở (iều 17) Theo quy ịnh của iều 31, Pháp

lệnh nhà ở nm 1991 thì:

“iều 31 Hợp dong mua ban nhà ở.

Việc mua bản nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu déu phải °ợc thực hiện thông qua hợp dong mua ban nhà ở.

Hop dong mua bán nhà ở °ợc ký kết bằng vn bản giữa bên mua và bên bán ất có nhà ở không phải là ối t°ợng của hợp ồng mua bán nhà ở Ng°ời °ợc chuyển quyên sở hữu nhà ở °ợc quyên sử dụng ất theo quy ịnh của Luật ất

Mặc dù quy ịnh này một lần nữa nhắn mạnh các bên chủ thê không °ợc bán, mua ất ai, ất ai không phải là ối t°ợng của hợp ồng mua bán Nh°ng do ặc tính của loại tài sản này gan liền với nhà ở nên ng°ời nhận chuyền quyên sở hữu nhà ở cing có quyền sử dụng ất gắn liền với nhà !7

4 Giai oạn từ khi Luật ất ai nm 1993 có hiệu lực ến tr°ớc khi có Luật Dat ai nm 2003

Nm 1993, Luật ất ai mới °ợc ban hành thay thế Luật ất ai nm 1987 Luật ất ai nm 1993 có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 nm 1993 và hết hiệu lực ngày 01 tháng 07 nm 2004 Luật Dat ai nm 1993 ra ời bao gồm 89 iều luật chia làm 07 Ch°¡ng So với Luật Dat ai nm 1987 thì tng thêm 32 iều luật Vn bản này ra ời, tạo sự ột phá trong các quy ịnh về quyền của ng°ời sử dụng ất trong ó có việc trao quyên cho ng°ời sử dụng dat °ợc chuyên nh°ợng, góp vốn quyền sử dụng ất theo quy ịnh của pháp luật!`; °ợc quyền chuyên ổi quyền sử dụng dat (iều 74, 75), °ợc

'6 Link: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Phap-lenh-Nha-o- 1991-5 1-LCT-HDNN8-38060.aspx

'7 Link : _

'8 Theo quy ịnh của khoản 3,7 iều 73, Luật dat ai nm 1993: “Ng°ời sử dung dat có những quyên sau ây:3- °ợc chuyển quyền sử dụng dat theo quy ịnh của pháp luật;

quyền dé lại thừa kế theo quy ịnh của pháp luật thừa kế (iều 76); ặc biệt ng°ời có quyền sử dụng ất còn có thể thế chấp quyền sử dụng ất theo quy ịnh của iều 77, Luật Dat dai nm 1993.

Trong giai oạn nay, những quy ịnh về hợp ồng chuyên quyền sử dung ất °ợc h°ớng dẫn bởi Nghị ịnh số 17/1999/ ND — CP' va Thông t° số 1417/1999/ TT — TCDC” Trong ó có quy ịnh về từng loại ất ng°ời sử dụng ất hợp pháp °ợc quyền thực hiện hợp ồng chuyển nh°ợng, chuyền ổi, góp vốn, thé chấp; iều kiện và trình tự, thủ tục thực hiện các loại hợp ồng này Sau khi có hiệu lực, Luật ất ai nm 1993 °ợc sửa ổi, bổ sung hai lần vào nm 1998 và nm 2001 Nội dung ổi mới nổi bật sau hai lần sửa ổi của Luật Dat ai nm 1993 là thẩm quyên tiếp nhận hồ s¡ và tiễn hành các thủ tục chuyên nh°ợng quyên sử dụng ất không còn thuộc UBND cấp xã, ph°ờng, thị tran mà thuộc UBND cấp huyện, quận, thành phố trực thuộc tỉnh Và thay ổi chủ thê nhận thế chấp giá trị quyền sử dụng ất: Từ ngân hàng Nhà n°ớc, tổ chức tín dụng Việt Nam theo khoản 1 iều 77, Luật Dat dai nm 1993 quy ịnh “Hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất nông nghiệp, dat lâm nghiệp ể trong rừng ” °ợc thé chấp quyên

sử dụng dat tại “các ngân hàng của Nhà n°ớc, các tô chức tín dụng Việt Nam do Nhan°ớc cho phép thành lập ” ể vay vốn sản xuất” thành: “Hộ gia ình, cá nhân sử dụng

ất nông nghiệp, ất lâm nghiệp °ợc Nhà n°ớc giao hoặc do nhận quyền sử dụng ất hợp pháp; °ợc thé chấp giá trị quyên sử dung dat tại các tổ chức tín dụng Việt Nam ể vay vốn sản xuất, kinh doanh” (iều 24 Luật sửa ôi, bỗ sung một số iều của Luật ất ai nm 1998)?! và cuối cùng là: “1 Hộ gia ình, cá nhân sử dung ất nông nghiệp, ất lâm nghiệp °ợc nhà n°ớc giao hoặc do nhận quyên sử dụng ất hợp pháp °ợc thé chấp giá trị quyên sử dụng dat, tài sản thuộc sở hữu của minh gắn lién với dat ó tại các tô chức tín dụng °ợc phép hoạt ộng tại Việt Nam ể vay vốn sản xuất, kinh

7- °ợc quyên góp ất dé hợp tác sản xuất, kinh doanh theo quy ịnh của pháp luật phù hợp với mục ích khi

giao dat”.

'9 Nghị ịnh số 17/1999/ ND — CP ngay 29 thang 03 nam 1999 quy dinh vé thu tuc chuyén ổi, chuyên nh°ợng,

cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng ất và thế chấp góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ất Link:https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-dinh-17-1999-ND-CP-thu-tuc-chuyen-doi-chuyen-nhuong-cho-thue-cho-thue-lai-thua-ke-quyen-su-dung-dat-va-the-chap-gop-von-bang-quyen-su-dung-dat-45165.aspx

20 Thông t° số 1417/1999/ TT — TCC ngày 18 tháng 09 nm 1999 của Tổng Cục ịa chính h°ớng dẫn thi hànhnghị ịnh số 17/1999/ ND - CP ngày 29 thang 03 nam 1999 vé thu tuc chuyén i, chuyền nh°ợng, cho thuê, cho

thuê lại, thừa kế quyền sử dụng ất và thế chấp góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ất Link:

doanh” (khoản 11, iều 1, Luật Dat ai sửa ổi nm 2001)?? Nh° vậy, có thể thấy, giai oạn này pháp luật hợp ồng về quyên sử dụng ất ã có sự chuyên biến vô cùng ngoạn mục từ việc cam thực hiện hợp ồng về quyền sử dụng ất ến cho phép và mở rộng các loại hợp ồng mà ng°ời sử dụng ất °ợc thực hiện Cùng với ó, pháp luật Việt Nam giai oạn này cing ã ghi nhận những nội dung liên quan ến hợp ồng có ối t°ợng về quyền sử dụng ất nh°:

Một là, về chủ thé thực hiện các hợp ồng về quyền sử dụng ất: Da phan là hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất hợp pháp (°ợc giao, °ợc thuê).

Hai là, về iều kiện thực hiện hợp ồng: Chủ thể thực hiện việc chuyển nh°ợng, chuyền ổi, góp vốn, thé chap thông th°ờng phải có giấy chứng nhận quyên sử dụng ất Ba là, về trình tự, thủ tục và chủ thể thực hiện: Từ việc hoàn tất hồ s¡ hợp ồng nộp tại UBND cấp xã, ph°ờng, thị tran n¡i có quyền sử dụng ất dé c¡ quan này xem xét cấp giấu chứng nhận quyền sử dụng ất (Luật Dat dai nm 1993) thành c¡ quan ịa chính cấp huyện n¡i có ất (Luật Dat dai sửa ổi nm 2001)

Bốn là, về hình thức hợp ồng: Hợp ồng về quyền sử dụng ất phải °ợc lập bang vn bản theo mẫu số 01 mà Nghị ịnh số số 17/1999/ ND — CP ngày 29 tháng 03

nm 1999 quy ịnh.

Nam là, về việc xem xét hiệu lực của hợp ồng chuyên nh°ợng quyền sử dụng ất °ợc th°c hiện tr°ớc ngày Luật Dat ai nm 1993 có hiệu lực: Theo quy ịnh của tiêu mục 15 mụa III Về Dân sự, Giải áp số 16/ 1999/ KHXX của Toà án nhân dân tối

“15, Các tranh chấp chuyển nh°ợng quyên sw dung ất tr°ớc ngày 15-10-1993, nếu có yêu cầu thì Toà án có thụ lý ể giải quyết không?

Theo tỉnh thân h°ớng dân tại Thông t° liên tịch số 02/TTLT ngày 28-7-1997 của Toà án nhân dân toi cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, T ong cuc Dia chinh "Huong dan về thẩm quyên của Toà án nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp quyên sử dung ất theo quy ịnh tại Khoản 3 Diéu 38 Luật ất dai nm 1993" thì tranh chấp quyên sử dung ất mà ất ó ch°a có Giấy chứng nhận quyên sử dung ất theo quy ịnh của Luật ất dai nm 1993 là thuộc thẩm quyền giải quyết của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyên; do ó, mọi tranh chấp chuyển nh°ợng quyên sử dụng ất tr°ớc ngày 15-10-1993 déu thuộc thẩm quyên giải quyết của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyên”.

?2 Luật Dat dai sửa ổi nm 2001, link:

https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Nghi-dinh-79-2001-ND-CP-thu-tuc-chuyen-doi-chuyen-nhuong-cho-thue-cho-thue-lai-thua-ke-quyen-su-dung-dat-bo-sung-ND-17-1999-ND-CP-4853 1.aspx?anchor=khoan_11_ 1

?3Giải áp số 16/ 1999/ KHXX của Toà án nhân dan tối cao ngày 01 thang 02 nm 1999 giải áp một số van dé vềhình sự, dân sự, kinh tế, lao ộng, hành chính và tố tụng Link:

https://thuvienphapluat.vn/cong-van/Linh-vuc-khac/Cong-van-16-1999-KHXX-giai-dap-van-de-ve-hinh-su-dan-su-kinh-te-lao-dong-hanh-chinh-va-to-tung-45920.aspx

So với giai oạn tr°ớc, pháp luật thời kỳ này ã có nhiều thay ổi, mở rộng quyền của chủ thể quyên sử dụng ất, ồng thời mở rộng phạm vi các giao dịch có ối t°ợng là quyền sử dụng ất °ợc thực hiện.

5 Giai oạn từ khi Luật Dat dai nm 2003 có hiệu lực cho ến tr°ớc khi có Luật Dat ai nm 2013

Ngày 01 tháng 07 nm 2004, Luật Dat ai nm 2003 có hiệu lực, chính thức thay thế Luật Dat ai nm 1993 Luật Dat ai nm 2003 có hiệu lực trong 10 nm và °ợc sửa ôi bố sung ba lan Luật Dat ai nm 2003 bao gồm 07 Ch°¡ng và 146 iều khoản ây là vn bản tiếp nối sự ột phá trong việc mở rộng quyên của chủ thé sử dụng dat, mở rộng phạm vi các loại hợp ồng mà chủ thé quyền sử dụng dat có thé thực hiện Theo quy ịnh của iều 106, Luật Dat dai nm 2003 thì ng°ời sử dung ất có quyền: chuyên ổi, chuyển nh°ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng dat, bảo lãnh, góp vốn bng quyền sử dụng ất Quy ịnh về hợp ồng có ối t°ợng quyền

sử dụng ất của Luật ất ai nm 2003 °ợc h°ớng dẫn cụ thể tại Cụ thể:

Một là, về các loại hợp ồng chủ thé quyền sử dụng ất °ợc thực hiện: Luật Dat ai nm 2003 ã mở rộng phạm vi các loại hợp ồng có ối t°ợng là quyền sử dụng ất mà chủ thé sử dụng dat °ợc thực hiện so với vn bản giai oạn tr°ớc.

Luật Dat ai nm 2003 không có sự phân biệt về hop ồng chuyên nh°ợng dat ở với ất nông nghiệp, chỉ cần thoả mãn quy ịnh của iều 106 của vn bản này là chủ thé sử dụng ất có thê chuyên nh°ợng cho chủ thé khác có nhu cay sử dụng ất hay mục ích khác?° Thuật ngữ “chuyển quyên sử dung dat” của pháp luật giai oạn tr°ớc °ợc thay bằng “chuyển nh°ợng quyên sử dụng ất” và “thé chap giá trị quyên sử dung dat” °ợc gọi thông dụng là “thé chấp quyên sử dung dat’.

Hai là, về iều kiện giao kết hợp ồng: Chủ thé quyền sử dụng dat phải có giấy chứng nhận quyên sử dụng dat; ất phải không ang tranh chấp; ất phải không bị kê biên; Chủ thé thực hiện việc xác lập hợp ồng trong thời han sử dụng dat.

Ba là, về yêu cầu ối với hình thức hợp ồng: Theo quy ịnh của Luật ất ai nm 2003, các hợp ồng có ối t°ợng là quyền sử dụng ất phải có chứng nhận của công chứng nhà n°ớc Ngoài ra, tr°ờng hợp một bên chủ thể hợp ồng là hộ gia ình, cá nhân có thê lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà n°ớc hoặc chứng thực của UBND xã, ph°ờng, trị trấn nới có ất Có thé thay ây là sự thay ổi cn ban bởi hợp ồng có ối t°ợng quyền sử dụng ất nói chung, hợp ồng chuyên nh°ợng quyên sử dụng ất, hợp ồng góp vốn quyền sử dụng ất nói riêng phải °ợc lập bằng

>4 http://luatmanhthang vn/kien-thuc-phap-luat/hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-phan-2-550.html°5 Link: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-Dat-dai-2003-13-2003-QH11-51685.aspx

vn bản, phải °ợc công chứng tại công chứng công hoặc chứng thực tại UBND cấp xã vì quyền sử dung day là tài sản có giá trị lớn Vì vậy, co quan công chứng hoặc co quan chứng thực phải xem xét các iều kiện ể ảm bảo tính hợp pháp của hợp ồng nh°: iều kiện về chủ thé chuyển nh°ợng, ối t°ợng chuyên nh°ợng, giá trị chuyên nh°ợng Quy ịnh này °ợc ánh giá là chặt chẽ h¡n so với quy ịnh tại Luật Dat ai nm 1993.

Quy ịnh về công chứng, chứng thực, vn bản thực hiện quyền của ng°ời sử dụng ất

°ợc quy ịnh tại Thông t° liên tịch số 04/2006/ TTLT —- BTP - BTNMT ngày 13 tháng 06 nm 200676 Cụ thể: Xem khoản 2,3, 4 tiểu mục 1, mục I của Thông t° 04/2006.

Bốn là, về vẫn ề xem xét hiệu lực hợp ồng có ối t°ợng là quyền sử dụng ất °ợc xác lập và thực hiện chuyên tiếp giữa các giai oạn: Dé phù hợp với tình hình thực tế, iều kiện kinh tế - xã hội của ất n°ớc, pháp luật mỗi thời kỳ mỗi khác, ặc biết có nhiều sự thay ổi về quyền của chủ thé sử dụng dat, hình thức của hợp ồng Do vậy, khi các °ợc sự tranh chấp nhau về hợp ồng °ợc xác lập, thực hiện vào khoảng thời gian “giao thời” sẽ rất khó khn cho Toàn án trong việc xác ịnh luật áp dụng Nghị quyết số 02/2004/ NQ — HTP °ợc Hội ồng thâm phán Toà án nhân dân tối cao ban

hành ngày 10 thang 08 nm 2004 hiện nay van còn hiệu lực ã h°ớng dẫn”:

Giai oạn 1: Hợp ồng °ợc xác lập tr°ớc ngày 01/07/1980? mà sau ngày 15 tháng 10 nm 1993 mới phát sinh tranh chấp thì °ợc giải quyết theo h°ớng:

Tr°ờng hợp 1: Tr°ờng hợp nội dung và hợp ồng phù hợp với quy ịnh pháp luật tại thời iểm xác lập:

(1) Nếu các bên ã chuyên giao và nhận quyền sử dụng dat thì Toà án công nhận hợp ồng.

(2) Nếu ã thực hiện ngh)a vụ trả tiền nh°ng ch°a hoà thành ngh)a vụ chuyên giao quyền sử dụng ất và bên chuyển nh°ợng vẫn quản lý, sử dụng; bên nhận chuyền nh°ợng ch°a xây dựng công trình, kiến trúc thì các bên phải thực hiện hợp ồng, trừ

tr°ờng hợp có thoả thuận khác.

Trong một số tr°ờng hop Toà án có thể huỷ hợp ồng và buộc bên chuyên giao quyền sử dụng ất phải trả lại cho bên nhận chuyên giao khoản tiền ã nhân, ví dụ: khi bên chuyển nh°ợng ã xây nhà trên ất hoặc không có iều kiện giao ất.

27 Xem mục II về thừa kế, tranh chấp liên quan ến quyền sử dụng ất của Nghị quyết số 02/2004/ NQ — HTP°ợc Hội ồng thấm phan Toà án nhân dân tối cao ban hành ngày 10 thang 08 nm 2004 h°ớng dẫn áp dụngpháp luật trong việc giải quyết vụ án dân sự, hôn nhân và gia ình Link:

https://thuvienphapluat.vn/van-ban/thu-tuc-to-tung/nghi-quyet-02-2004-nq-hdtp-huong-dan-ap-dung-phap-luat-trong-viec-giai-quyet-cac-vu-an-dan-su-hon-nhan-va-gia-dinh-52382.aspx?v=d

28 Ngày Hội ồng Chính Phủ ban hành quyết ịnh số 201/CP về việc thống nhất quan lý ruộng dat va tang c°ờngcông tác quản lý ruộng ất trong cả n°ớc.

Tr°ờng hợp 02: Tr°ờng hợp nội dung của hợp ồng phù hợp với quy ịnh của pháp luật nh°ng hình thức của hợp ồng không phù hợp với quy ịnh của pháp luật tại thời iểm giao kết hợp ồng.

(1) Nếu các bên ch°a thực hiện ngh)a vụ theo hợp ồng thì Toà án tuyên bố hợp ồng vô hiệu và hủy hợp ồng.

(2) Nếu bên nhận chuyền nh°ợng ã trả ủ tiền chuyên nh°ợng ất; bên chuyên nh°ợng ã giao toàn bộ diện tích ất, thì Toà án công nhận hợp ồng chuyển nh°ợng ất ó Tr°ờng hợp bên nhận chuyên nh°ợng mới trả một phan tiền chuyên nh°ợng dat, bên chuyên nh°ợng mới giao một phan diện tích dat, thì có thé công nhận phan hợp ồng ó cn cứ vào diện tích ất ã nhận

Giai oạn 2: Hợp ồng chuyên nh°ợng quyền sử dụng ất °ợc xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết ịnh số 201/CP) ến tr°ớc ngày 15/10/1993 (ngày Luật ất ai nm 1993 có hiệu lực): Pháp luật thời kỳ này nghiêm cắm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nh°ợng ất ai d°ới mọi hình thức; do ó, khi có tranh chấp hợp ồng chuyên nh°ợng quyên sử dụng ất, Toà án giải quyết nh° sau:

(1) Về nguyên tắc chung hợp ồng chuyên nh°ợng quyền sử dụng ất ai °ợc xác lập trong thời iểm từ ngày 01/7/1980 ến tr°ớc ngày 15/10/1993 là hợp ồng trái pháp luật; do ó, nếu có tranh chấp mà hợp ồng chuyển nh°ợng quyền sử dụng ất ch°a °ợc thực hiện thi Toà án hủy hợp ồng vì hợp ồng bi vô hiệu Việc giải quyết hậu quả của hợp ồng vô hiệu °ợc thực hiện theo h°ớng dẫn tại tiêu mục 2.3 mục 2 của Nghị quyết số 02/2004.

(2) Nếu hợp ồng chuyền nh°ợng quyền sử dụng ất ã °ợc thực hiện thì Toà án công nhận hợp ồng trong các tr°ờng hợp sau ây: (i) Bên nhận chuyển nh°ợng

quyền sử dụng ất ã °ợc Uy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng ất theo quy ịnh của pháp luật về ất ai; (ii) Tr°ờng hợp ất ch°a °ợc cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng dat, nh°ng bên nhận chuyển nh°ợng quyền sử dụng ất ã hoàn tat thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ất tại Ủy ban nhân dân có thâm quyền, Ủy ban nhân dân ã cho phép việc chuyên nh°ợng; (iii) Bên nhận chuyển nh°ợng quyền sử dụng ất ã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu nm, dau t° sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy ịnh về quy hoạch và bên chuyên nh°ợng cing không phản ối khi bên nhận chuyên quyền sử dụng ất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu nm, ầu t° sản xuất, kinh doanh trên ất ó.

Giai oạn 3: Xem xét hiệu lực những hợp ồng chuyển nh°ợng quyên sử dụng ất °ợc xác lập từ sau ngày 15/10/1993

(1) iều kiện ể công nhận hợp ồng chuyên nh°ợng quyên sử dụng ất.

Theo quy ịnh tại iều 131, các iều từ iều 705 ến iều 707 và iều 711 của Bộ luật dân sự nm 1995, khoản 2 iều 3, iều 30, iều 31 của Luật Dat ai nm 1993 và khoản 1 iều 106, iểm b khoản | iều 127, khoản 1 iều 146 của Luật Dat ai nm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp ồng chuyển nh°ợng quyên sử dụng dat khi hợp ồng ó có day ủ các iều kiện sau ây: (i) Ng°ời tham gia giao kết hợp ồng chuyên nh°ợng quyên sử dụng ất có nng lực hành vi dân sự; (ii) Ng°ời tham gia giao kết hợp ồng chuyển nh°ợng quyền sử dụng ất hoàn toàn tự nguyện; (iii) Mục ích và nội dung của hợp ồng chuyên nh°ợng quyền sử dụng ất không trái pháp luật, ạo ức xã hội; (iv) ất chuyển nh°ợng ã °ợc c¡ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ất theo Luật Dat ai nm 1987, Luật Dat ai nm 1993, Luật Dat ai nm 2003; (v) Bên chuyên nh°ợng quyền sử dụng ất phải có ủ iều kiện chuyển nh°ợng và bên nhận chuyên nh°ợng quyên sử dụng ất phải có ủ iều kiện về nhận chuyền nh°ợng theo quy ịnh của pháp luật; (vi) Hợp ồng chuyển nh°ợng quyền sử dụng ất °ợc lập thành vn bản có chứng nhận của Công chứng nhà n°ớc hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

(1) ối với hợp ồng chuyên nh°ợng quyền sử dụng ất không có ầy ủ các iều kiện hợp pháp cần phân nhóm: (i) ối với hợp ồng °ợc giao kết tr°ớc ngày 01/7/2004 vi phạm iều kiện °ợc h°ớng dẫn tại iểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nh°ng ã có một trong các loại giấy tờ về quyên sử dụng ất °ợc quy ịnh tại các khoản

1, 2 và 5 iều 50 của Luật Dat ai nm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày

01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp ồng vô hiệu do vi phạm iều kiện nay; (ii) ối với hợp ồng chuyên nh°ợng quyền sử dụng ất mà tại thời iểm giao kết vi phạm các iều kiện °ợc h°ớng dẫn tại iểm a.4 và iểm a.6 tiêu mục 2.3 mục 2 này, nh°ng sau ó ã °ợc Uy ban nhân dân cấp có thầm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ất hoặc một trong các loại giấy tờ quy ịnh tại các khoản 1, 2 và 5 iều 50 của Luật Dat ai nm 2003 mà có phát sinh tranh chấp va từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp ồng vô hiệu do vi phạm iều kiện nay; (iii) ối với hợp ồng chuyên nh°ợng quyền sử dụng ất vi phạm

iều kiện °ợc h°ớng dẫn tại iểm a.4 và iểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết sé

02/2004, nếu sau khi thực hiện hop ồng chuyên nh°ợng, bên nhận chuyén nh°ợng ã trồng cây lâu nm, ã làm nhà kiên có và bên chuyên nh°ợng không phản ối và cing không bị c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyên xử lý vi phạm hành chính theo các quy ịnh của Nhà n°ớc về xử lý vi phạm hành chính trong l)nh vực dat ai, thì Toa án công nhận hợp ồng Nếu bên nhận chuyên nh°ợng chỉ làm nhà trên một phần ất, thì Toà án công nhận phần hợp ồng chuyên nh°ợng quyền sử dụng phần ất có nhà ở và hủy phần hợp ồng ối với diện tích ất còn lại, buộc bên nhận chuyển nh°ợng giao trả phan ất ó cho bên chuyên nh°ợng, trừ tr°ờng hợp việc giao trả không bảo ảm mục ích sử dụng

cho cả hai bên giao kết hợp ồng, ồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần

chênh lệch.

Nghị quyết số 02/2004 cing h°ớng dẫn việc giải quyết hậu quả của hợp ồng chuyên nh°ợng quyên sử dụng ất vô hiệu nh°: Xác ịnh lỗi, xác ịnh trách nhiệm bồi th°ờng thiệt hại theo h°ớng dẫn của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HTP ngày 16/4/2003; xác ịnh thiệt hại khi tuyên bố hợp ồng chuyên nh°ợng quyên sử dụng ất vô hiệu gồm: Khoản tiền mà bên chuyển nh°ợng phải bỏ ra dé khôi phục lại tình trạng ban ầu của diện tích ất do bên nhận chuyên nh°ợng ã làm hủy hoại ất; khoản tiền mà bên nhận chuyền nh°ợng ã ầu t° ể cải tạo làm tng giá trị quyền sử dụng ất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu nm trên ất Trong tr°ờng hợp hợp ồng chuyên nh°ợng quyền sử dụng ất không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp ồng và bồi th°ờng thiệt hại quy ịnh tại iều 379 Bộ luật dân sự dé bảo ảm thực hiện hợp ồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng ất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng ất tại thời iểm xét xử s¡ thâm hoặc các thiệt hại khác, nếu có

Nhìn chung, pháp luật hợp ồng nói chung và hợp ồng về quyền sử dụng ất nói riêng giai oạn này ã b°ớc dau i vào 6n ịnh, nha n°ớc cing ã ịnh hình °ợc khung pháp lý về iều kiện có hiệu lực của hợp ồng tại BLDS nm 1995 và Luật Dat ai nm 2003, những h°ớng dẫn của Nghị quyết số 02/2004 ến nay vẫn còn nguyên giá trị thực

6 Giai oạn từ khi Luật Dat dai nm 2013 có hiệu lực dé nay

Hiện nay, Luật ất ai hiện hành và ang có hiệu lực iều chỉnh là Luật ất ai nm 2013 Dat ai ch°a bao giờ là một van ề hết phức tạp mà luôn vận ộng một cách thuận theo sự phát triển kinh tế - xã hội thực tiễn của ất n°ớc Ké cả sau khi có sự ra ời của Luật Dat ai nm 2013 thì Chính phủ, Bộ vẫn phải ban hành hàng loạt các Nghị ịnh, Thông t° h°ớng dẫn l)nh vực ất ai Luật ất ai nm 2013 bao gồm 14 Ch°¡ng và 212 iều khoản.

Một là, về các loại hợp ồng chủ thể quyền sử dụng ất °ợc thực hiện: Bên cạnh các quyền chung của ng°ời sử dụng ất °ợc quy ịnh tại iều 166 thì Luật ất ai nm 2013 còn quy ịnh một loạt các quyền nh°: quyền chuyền ổi, chuyền nh°ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp von quyền sử udngj ất của ng°ời sử dụng ất tại iều 167:

“1 Ng°ời sử dụng ất °ợc thực hiện các quyên chuyển ổi, chuyển nh°ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thé chấp, góp vốn quyên sử dụng ất theo quy

ịnh của Luật này "”?

? Luật Dat ai nm 2013, link: https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Luat-dat-dai-2013-215836.aspx

Hai là, về iều kiện giao kết hợp ồng: Chủ thé quyền sử dụng ất phải có giấy chứng nhận quyên sử dụng dat; ất phải không ang tranh chap; ất phải không bị kê biên; Chủ thê thực hiện việc xác lập hợp ồng trong thời hạn sử dụng ất.

Ba là, về yêu cầu ối với hình thức hợp ồng có ối t°ợng là quyền sử dụng ất: Theo quy ịnh của khoản 3 iều 167, Luật Dat ai nm 2013 thì hợp ồng có ối t°ợng là quyền sử dụng ất nói chung, vn bản thực hiện các quyền của ng°ời sử dụng ất

°ợc công chứng, chứng thực nh° sau:

Tr°ờng hop 1: Những hợp ồng bắt buộc phải °ợc công chứng hoặc chứng thực: Hợp ồng chuyên nh°ợng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dung ất, quyền sử dụng ất và tài sản gắn liền với ất.

Tr°ờng hợp 2: Những hợp ồng không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thức: Hợp ồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ất, quyền sử dụng ất và tài sản gan liền với ất, hợp ồng chuyền ổi quyền sử dụng ất nông nghiệp; hợp ồng chuyền nh°ợng quyên sử dụng ất, quyền sử dụng ất và tài sản gắn liền với ất, tài sản gắn liền với ất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tô chức hoạt ộng kinh doanh bat ộng sản °ợc công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Bon là, về thời iềm có hiệu lực của việc chuyên ôi, chuyên nh°ợng, cho thuê,

cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thé chấp quyền sử dụng dat, góp vốn bang quyên sử dụng ất phải ng ký tại co quan ng ký ất ai và có hiệu lực ké từ thời iểm ng ký vào số ịa chính.

Nm là, về hiệu lực của hợp ồng giai oạn tr°ớc: Tiếp tục sử dụng Nghị quyết số 02/2004/ NQ - HTP.

Tr°ờng hợp hợp ồng °ợc thực hiện tr°ớc ngày 01 tháng 01 nm 2008 mà bên nhận chuyên nh°ợng, nhận tặng cho ch°a °ợc cấp giấy chứng nhận quyên sử dụng ất thi °ợc giải quyết theo quy ịnh tại iều 82 Nghị ịnh số 43/2014/ ND — CP và iều

54 Nghị ịnh 01/2017.

ặc tr°ng của giai oạn này là sự xuất hiện của iều 129, BDLS nm 2015 quy ịnh về giao dich dân sự vô hiệu do vi phạm hình thức Theo ó, giao dịch dân sự nói

chung và hợp ồng có ối t°ợng là quyền sử dụng ất nói riêng buộc phải công chứng

nh°ng các bên không thực hiện việc công chứng vẫn có thể không vô hiệu.

Nh° vậy, pháp luật giai oàn này ã dần hình thành khung pháp lý 6n ịnh về hợp ồng có ối t°ợng quyền sử dụng ất: Về iều kiện nng lực chủ thẻ, về nội dung, về hình thức của hợp ồng Tuy nhiên, bên cạnh những thành công, pháp luật về thời kỳ này vẫn còn tồn tại nhiều nội dung cần nghiên cứu.

Một sô ề xuât nghiên cứu mới:

Mặc dù, pháp luật về ất ai nói chung, pháp luật về hợp ồng có ối t°ợng là quyền sử ụng ất nói riêng ã có sự iều chỉnh qua các thời kỳ Tuy nhiên, cho ến nay, lịch sử vẫn dé lại một số nhiệm vụ cần củng cố trong các sản phẩm khoa học khác

Ba là, sự ch°a thong nhat trong viéc xac dinh thoi iểm có hiệu lực của hợp ồng có ối t°ợng là quyền sử dụng ất là thời iểm hợp ồng °ợc công chứng theo Luật Công chứng hay thời iểm ng ký của Luật ất ai.

Bon là, sự thông nhất cách hiểu các thuật ngữ trong các vn bản pháp luật thời kỳ tr°ớc dé lại: giao dịch dé °¡ng, c°ỡng chế

Nm là, sự thống nhất trong quy ịnh về nng lực của chủ ầu t°, phân ịnh tr°ờng hợp nào là hợp ồng chuyên nh°ợng quyền sử dụng dat thông th°ờng, tr°ờng hợp nào là hợp ồng kinh doanh bắt ộng sản.

Kết luận: Mỗi giai oạn phụ thuộc vào ặc tr°ng lịch sử, bối cảnh xã hội mà

Việt Nam có những vn bản pháp luật iều chỉnh hợp ồng về quyền sử dụng ất khác nhau Trong ó các quy ịnh pháp luật về hợp ồng có ối t°ợng là quyền sử dụng ất ở mỗi giai oạn bên cạnh việc kế thừa thành tựu của giai oạn tr°ớc cing ã có những iểm mới, những iểm ch°a phù hợp Bài viết chỉ ¡n thuần tổng hợp quy ịnh pháp luật hợp ồng về quyền sử dụng ất, chỉ ra nguyên nhân của sự thay ổi và những tác

ộng mà pháp luật từng thời kỳ mang lại Tuy vậy, trong giới hạn dung l°ợng của một

bài hội thảo sẽ còn nhiều nội dung ch°a thực sự phù hợp, tác giả kính mong nhận °ợc sự phản hồi của các chuyên gia, ng°ời nghiên cứu ể nội dung bài viết °ợc hoàn thiện

Luật Cải cách ruộng ất nm 1953 Luật Dat ai nm 1987

Luật Dat dai nm 1993, sửa ổi nm 1998, 2001 Luật Dat ai nm 2003

Luật Dat ai nm 2013

6 1l aw ð là

9 Nghị quyết số 02/2004/ NQ — HTP °ợc Hội ồng thâm phán Toà án nhân dân tối cao ban hành ngày 10 thang 08 nm 2004 h°ớng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết vụ án dân sự, hôn nhân và gia ình.

10 Giải áp số 16/ 1999/ KHXX của Toà án nhân dân tối cao ngày 01 tháng 02 nm 1999 giải áp một số van ề về hình sự, dân sự, kinh tế, lao ộng, hành chính và tố tụng.

11 | Thông t° số 1417/1999/ TT — TCDC ngày 18 tháng 09 nm 1999 của Tong Cục ịa chính h°ớng dẫn thi hành nghị ịnh số 17/1999/ ND — CP ngày 29 tháng 03

nm 1999 về thủ tục chuyên ôi, chuyên nh°ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền

sử dụng ất và thé chap góp von bang giá trị quyền sử dụng dat.

12 Nghị ịnh số 17/1999/ ND — CP ngày 29 tháng 03 nm 1999 quy ịnh về thủ tục chuyển ổi, chuyển nh°ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng ất và thé chap góp von bng giá trị quyền sử dụng dat.

13 TS Doãn Hồng Nhung, “Chế ịnh sở hữu ất ai qua các thời kỳ và giải pháp tng c°ờng quản lý nhà n°ớc ối với ất ai”, Trang Thông tin khoa học, Tr°ờng ại học Kiểm Sát Hà Nội.

14 Lâm Thanh Liêm, Chính sách cải cách ruộng ất Việt Nam (1954 — 1994), NXB Nam A Paris 1995, tr.61.

15 Nguyễn Huy Anh, “Qua trình hình thành và phát triển pháp luật về sở hữu ở Việt Nam”, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, 1998.

16 Nguyễn Van Khánh, Nghiên cứu về quyền sở hữu dat ai ở Việt Nam, Tạp chí Khoa học ại học quốc gia Hà Nội, Khoa học xã hội và nhân vn, Tập 29, số 1

17 PGS.TS Nguyễn Thi Nga, ổi mới pháp luật ất ai trong tiến trình cải cách t° pháp ở Việt Nam, Hội thảo Quốc gia do Viện Hàn Lâm Khoa học Xã hội Việt Nam và Tr°ờng ại học Mở Hà Nội tổ chức ngày 25/5/2020 với chủ ề: “Tiếp tục ây mạnh cải cách t° pháp ở Việt Nam — Những van dé lý luận và thực tiễn”.

18 TS Nguyễn Quang Tuyến, “Hệ thong pháp luật ất dai Việt Nam trong 20 nm ổi mới”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 87, tháng 11 nm 2006,

19 Phan Huy Lê, “Chế ộ ruộng ất và kinh tế nông nghiệp trong thời Lê s¡”,

NHUNG VAN DE CHUNG VE HỢP DONG VE QUYEN SỬ DỤNG DAT

TS Hoang Thi LoanDai học Luật Ha Nội

Tóm tat: Bài viết dé cập tới khái niệm và ặc iểm quyên sử dung dat, khái quát chung về các loại hop ông về quyên sử dung dat Trên c¡ sở xác ịnh các ặc tr°ng của từng loại hop ồng về quyên sử dụng ất, bài viết triển khai phân tích, ánh giá một số quy ịnh phan chung của hop dong về quyên sử dung dat và dé xuất hoàn thiện.

Từ khoá: Quyên sử dung ất, hop dong, chuyển quyển sử dung dat, Luật Dat

dai, Bộ luật Dân sự.

1 Khái niệm và ặc iểm quyền sử dụng ất

ất ai là tài sản ặc biệt, là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, nên mọi cuộc cách mạng trong lịch sử ều lay dat ai làm ối t°ợng, coi ó là tài sản vô giá và

xác ịnh nhiệm vụ liên quan cần giải quyết Lịch sử nhân loại cho thay rang, kê từ khi

xuất hiện Nhà n°ớc cing nh° khi chuyền từ chế ộ này sang chế ộ khác không có quốc gia nào không quan tâm ến vấn ề sở hữu ất ai.

Ở n°ớc ta, lịch sử của quan hệ sở hữu ất ai có nhiều chuyền biến và tùy thuộc vào từng thời kỳ Thời kỳ phong kiến, bên cạnh quyền sở hữu tối cao và tuyệt ối của nhà vua với công thé quốc gia, Nhà n°ớc phong kiến còn thừa nhận và bảo vệ quyền sở

hữu cụ thể của cộng ồng làng, xã ối với một số loại ất nh° tịch iền, công iền, công

thé cing nh° sở hữu t° nhân ối với dat dai’ Thời kỳ Pháp thuộc, chế ộ sở hữu tu nhân về ất ai °ợc duy trì và phát triển Bởi vì, sở hữu t° nhân là ặc tr°ng của chế

ộ t° bản.

Cách mạng Tháng 8 nm 1945 thành công, Nhà n°ớc Việt Nam Dân chủ Cộng

hòa ra ời ã ban hành Hiến pháp nm 1946 quy ịnh: “Quyên tu hữu tài sản của công dan Việt Nam °ợc bảo ảm ”?! Hién pháp nm 1959 ra ời thay thế Hiến pháp nm 1946 tiếp tục cho phép sở hữu t° nhân °ợc tồn tại: “Hình thức sở hữu của Nhà n°ớc tức là của toàn dân, hình thức sở hữu của hợp tác xã tức là hình thức sở hữu tập thể của nhân

dân lao ộng, hình thức sở hữu của ng°ời lao ộng riêng lẻ, và hình thức sở hữu của

nhà t° sản dân tộc””? Trong giai oạn này hình thức sở hữu Nha n°ớc (Sở hữu toàn

dân) và sở hữu tập thể ối với ất ai °ợc ề cao và phát triển mạnh mẽ, iển hình là việc hình thành các hợp tác xã nông nghiệp bậc thấp, bậc cao và kêu gọi ng°ời dân hiến ất tham gia các hợp tác xã Tuy nhiên, sở hữu t° nhân ối với ất ai vẫn °ợc chấp

nhận nh° một tôn tại của lịch sử.

3° Viên Sử học Việt Nam (1991), Quốc Triéu Hình Luật, Nhà xuất bản Pháp lý, Tp Hồ Chí Minh, tr 129 -137

*! iệu 12 Hiện pháp nm 1946.3 iêu 11 Hién pháp nm 1959.

Sau khi giành ộc lập thông nhất ất n°ớc nm 1975, cả n°ớc b°ớc vào thời kỳ xây dựng chủ ngh)a xã hội Nhà n°ớc từng b°ớc xác lập quyền sở hữu toàn dân ối với ất ai bằng việc ban hành các quy ịnh: “Toàn bộ ruộng ất trong cả n°ớc déu do Nhà n°ớc thong nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung nhằm bảo dam ruộng ất °ợc sử dụng hop lÿ, tiết kiệm và phát triển theo h°ớng i lên sản xuất lớn xã hội chủ

ngh)a `3.

Hiến pháp nm 1980 ra ời quy ịnh: “á dai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà n°ớc thông nhất quản lý 3“ Các tô chức, hộ gia ình, cá nhân chỉ là chủ thé của QSDD Luật Dat ai nm 1987 một lần nữa khang ịnh: “Dat ai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà n°ớc thong nhất quản lý 3` Nha n°ớc không trực tiếp sử dụng mà giao ất ai cho các nông, lâm tr°ờng, hợp tác xã, xí nghiệp, tập oàn sản xuất, ¡n vị vi trang nhân dân, c¡ quan Nhà n°ớc, tô chức xã hội, hộ gia ình, cá nhân sử dụng Tiếp ó, Hiến pháp nm 1992, Hiến pháp nm 2013, Luật ất ai nm 1993, Luật ất ai nm 2003 và Luật ất ai nm 2013 °ợc ban hành ều tiếp tục khẳng ịnh ất ai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà n°ớc là ại diện chủ sở hữu ối với ất ai và thong nhất quản lý Nhà n°ớc trao QSD cho ng°ời sử dụng ất theo quy ịnh của Luật.

Nh° vậy, trong các thời kỳ lịch sử, n°ớc ta ã tồn tại các hình thức sở hữu ất

ai a dạng: Sở hữu Nhà n°ớc, sở hữu cộng ồng, sở hữu tập thé, sở hữu t° nhân va sở

hữu toàn dân về ất ai Ké từ thời iểm Hiến pháp nm 1980 ra ời ến nay, ở n°ớc ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu duy nhất ối với dat dai ó là sở hữu toàn dân về ất ai Quan iểm của ảng và Nhà n°ớc ta về việc xác ịnh ất ai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà n°ớc là ại diện chủ sở hữu xuất phát từ một số luận iểm của chủ ngh)a Mác — Lê nin về tinh tất yếu khách quan của việc quốc hữu hoa ất ai và thực tiễn tại Việt Nam*° Xét về mặt pháp luật dân sự thì chủ sở hữu tài sản có ba quyền nng: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyên ịnh oạt Các chủ thê khác không phải là chủ sở hữu chỉ có °ợc quyền chiếm hữu hoặc °ợc quyền chiếm hữu và sử dụng theo sự thỏa thuận với

chủ sở hữu.

Sau khi chế ộ sở hữu toàn dân ối với ất ai mà Nhà n°ớc là ại diện chủ sở hữu °ợc xác lập, Nhà n°ớc có quyền chiếm hữu, sử dụng và ịnh oạt toàn bộ ất ai trên phạm vi toàn quốc Tuy nhiên, Nhà n°ớc là một tô chức quyên lực không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng và ịnh oạt ất ai ma giao ất hoặc cho thuê ất cho tô chức, cá nhân, hộ gia ình sử dụng 6n ịnh lâu dài kê từ ây khái niệm QSDD ra ời và °ợc khoa học pháp lý n°ớc ta tìm hiểu, giải mã.

33 Hội ồng Chính phủ (1980), Quyết ịnh số 201-CP ngày 01 tháng 7 nm 1980 về việc thong nhất quản ly ruộng

ất và tng c°ờng công tác quản lý ruộng ất trong cả n°ớc, Hà Nội, mục 1 phần I

34 iều 19 Hiến pháp nm 1980.

35 iều 1 Luật Dat ai nm 1987.

3 Tr°ờng Dai học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật ất ai, Nhà xuất bản T° pháp, Hà Nội tr 39 — 59.

Theo quy ịnh của pháp luật dân sự: “Quyển sử dung là quyên khai thác công dung, h°ởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản "37 Tuy nhiên, pháp luật dân sự, Luật Dat ai và các vn bản h°ớng dẫn thi hành lại không có ịnh ngh)a về khái niệm “@SD” Do vậy, hiện có nhiều cách hiểu khác nhau về QSD Trải qua h¡n 40 nm hình thành và phát triển, QSD tại Việt Nam ã có sự mở rộng về nội hàm của khái niệm Tr°ớc ây, QSD °ợc hiểu là quyền khai thác, h°ởng những hoa lợi và lợi tức từ ất ai ến nay, QSDD ã trở thành một loại quyền về tài sản °ợc chuyên nh°ợng và °ợc ịnh oạt bởi chủ sử dụng Tại Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 nm 2012 của Hội nghị Trung °¡ng 6 (khóa XI) về tiếp tục ổi mới chính sách, pháp luật về ất ai trong thời kỳ ây mạnh toàn diện công cuộc ổi mới, tạo nền tảng ể ến nm 2020 n°ớc ta c¡ bản trở thành n°ớc công nghiệp theo h°ớng hiện ại ã °a ra quan iểm: “QSD là một loại tài sản và hàng hod ặc biệt, nh°ng không phải là quyên sở hitu, °ợc xác ịnh cụ thé phù hợp với từng loại dat, từng doi t°ợng và hình thức giao dat, cho thuê ất” D°ới góc ộ nghiên cứu chúng tôi cho rằng: “QSD là một loại quyên tài sản °ợc phải sinh trên c¡ sở quyên sở hữu ất ai do Nhà n°ớc trao cho những chủ thé nhất ịnh và cho phép chuyển quyên từ chủ thé này sang chủ thể khác theo những hình thức, diéu kiện, trình tự và thủ tục do pháp luật quy ịnh ể khai thác công dung của ất, h°ởng những thành quả lao ộng, kết quả âu t° trên ất và các lợi ich khác khác

theo quy ịnh của pháp luật ”

Với cách hiểu nh° trên, QSD có các ặc iểm sau:

Thứ nhát, QSD là quyền °ợc phái sinh trên c¡ sở quyền sở hữu ất ai Quyên sử dụng một tài sản nói chung hay ất ai nói riêng tr°ớc tiên phải thuộc chủ sở hữu tài sản ó Ng°ời không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ °ợc quyền sử dụng tài sản trong những iều kiện cụ thể: “Ng°ời không phải là chủ sở hữu °ợc sử dụng tài sản

theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy ịnh của pháp luật ”` Tuy nhiên, QSDD

ở các n°ớc có chế ộ sở hữu ất ai khác nhau thì nội dung biểu hiện khác nhau Chang hạn ở những n°ớc duy trì chế ộ sở hữu t° nhân về ất ai thì QSD là một quyền nng của quyền sở hữu va không tách rời quyền sở hữu ất ai Ng°ời có QSD có thé ồng thời là ng°ời có quyền sở hữu ất ai Trong quá trình sử dụng ất và thực hiện các

QSD, họ cing ồng thời °ợc quyền quyết ịnh số phận pháp lý ối voi mảnh ất

thuộc quyền sở hữu của mình Ở n°ớc ta, ất ai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà n°ớc ại iện chủ sở hữu Nhà n°ớc không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng mà giao ất, cho thuê ất cho các tổ chức, hộ gia ình cá nhân sử dụng ồn ịnh lâu dài Ng°ời sử dụng ất °ợc chuyển QSD trong thời hạn giao ất, cho thuê ất Do ó, QSD phái sinh trên c¡ sở quyên sở hữu toàn dân về dat dai, tách khỏi quyên sở hữu ất dai và trở thành

57 iều 189 BLDS nm 2015

3# Xem: iêu 191 BLDS nm 2015.

một loại quyền mang tính ộc lập t°¡ng ối.

Thứ hai, QSD là một loại quyền tài sản ặc biệt.

Sau khi Luật ất ai nm 1993 ra ời và nhất là khi ban hành BLDS nm 1995, “việc coi QSD nh° là một tài sản không còn là một kết luận gây tranh cãi 3° Tiếp ó, Luật Dat dai nm 2003 và BLDS nm 2005 thừa nhận: “Tai sản chung của hộ gia ình gom QSD ”“0 Ngay cả việc một phan lớn các quy ịnh chi phối các giao dịch liên quan ến QSD không nằm trong BLDS cing không khiến cho tính chất tài sản của QSD bị phủ nhận QSD là một tài sản có những ặc iểm riêng không giống với bất kỳ tài sản

nào khác trong luật thực ịnh Việt Nam.

Tính ặc biệt của QSD thê hiện tr°ớc hết ở tính hạn chế cao của nó Về nguyên tắc, ng°ời không phải chủ sở hữu có thể trực tiếp thực hiện quyền sử dụng thông qua sự ồng ý, cho phép của chủ sở hữu Khi ó ng°ời °ợc sử dụng phải °ợc sự ồng ý của chủ sở hữu về mục ích, thời hạn, ph°¡ng thức sử dụng tài sản, trích nộp một phần lợi ích khai thác tài sản cho chủ sở hữu ối với ất ai, ng°ời sử dụng °ợc thực hiện quyền nng này tùy theo những quy ịnh về mục ích, thời hạn, hạn mức sử dụng, giá thuê QSD, các thủ tục hành chính về ất ai ồng thời, muốn nhận °ợc QSD, ng°ời sử dụng phải áp ứng °ợc những iều kiện nhất ịnh do pháp luật quy ịnh.

Tinh ặc biệt của QSDD còn biểu hiện ở chỗ ây là quyên tài sản gắn liền với một tài sản ặc biệt là ất ai thuộc sở hữu toàn dân Việc giao QSDD cho các don vị, cá nhân trên lãnh thổ quốc gia không ồng ngh)a với việc chia cắt khách thê này Trái lại, QSD của họ nằm trong một quy hoạch tổng thể của Nhà n°ớc nhằm khai thác ầy ủ tiềm nng của ất ai.

Quyền sử dụng của mỗi loại ất còn khác nhau về thời hạn và hạn mức sử dụng ất tùy theo tính chất và mục ích sử dụng của chúng Việc quy ịnh thời hạn sử dụng ất có ý ngh)a lớn ối với việc bảo vệ quyên lợi hợp pháp của các chủ thé trong sử dụng ất cing nh° tạo iều kiện thuận lợi cho công tác quản lý ất ai Bên cạnh ó, quy ịnh hạn mức sử dụng dat có ý ngh)a nâng cao hiệu quả công tác quản ly nhà n°ớc về ất ai, một trong những nguyên tắc hang dau là “sứ dung tiết kiệm và có hiệu quả tài nguyên ất ”*L,

Thứ ba, chủ thé của QSDD bị giới hạn bởi các quy ịnh của pháp luật.

Chủ thê của QSD bao gồm: các tô chức trong n°ớc, hộ gia ình, cá nhân trong n°ớc, cộng ồng dân c°, c¡ sở tôn giáo, tô chức n°ớc ngoài có chức nng ngoại giao,

ng°ời Việt Nam ịnh c° ở n°ớc ngoài, doanh nghiệp có vôn âu t° n°ớc ngoài °ợc39 Nguyễn Ngọc iện (2001), Bình luận khoa học về tài sản trong Luật Dân sự Việt Nam, Nhà xuất bản Trẻ, Tp.Hồ Chí Minh, tr.100

40 Xem: iều 108 BLDS nm 2015.41 iều 6 Luật Dat ai nm 2003.

Nhà n°ớc giao ất, cho thuê ất, công nhận QSD, nhận chuyên QSDD theo quy ịnh của Luật này Các chủ thé này °ợc quy ịnh trong Luật Dat dai nm 2013 và °ợc gọi chung là “ng°ời sử dung ất 2.

Khác với chủ thé của quan hệ pháp luật dân sự, phạm vi chủ thể của QSD bị giới hạn bởi pháp luật ất ai iều này do chính tính ặc biệt của QSDD tạo nên Nhà n°ớc quy ịnh các iều kiện dé trở thành chủ sử dụng dat Vi dụ, muốn °ợc giao dat nông nghiệp, cá nhân, hộ gia ình ó phải làm nông nghiệp, sinh song én ịnh tại một ịa ph°¡ng nhất ịnh vào úng thời iểm (ợt) phân ruộng của ịa ph°¡ng Các tổ chức, cá nhân chỉ °ợc giao ất hoặc cho thuê ất theo những iều kiện cụ thé do Luật Dat

ai nm 2013 quy ịnh.

Thứ tu, các quyền và ngh)a vụ của các chủ thể có QSD (ng°ời sử dung ất) °ợc pháp luật quy ịnh chặt chẽ iều ó biểu hiện ở các dấu hiệu sau:

Một là, phạm vi quyền và ngh)a vụ của ng°ời sử dụng ất °ợc quy ịnh cụ thể tùy theo tính chất của chủ thé sử dụng dat Là loại quyền tài sản ặc biệt QSDD cing bao gồm ba quyền nng: chiếm hữu, sử dụng và ịnh oạt Các quyền nng này không phải là quyền ộc lập nh° quyền của chủ sở hữu các tài sản thông th°ờng Nhà n°ớc với t° cách ại diện chủ sở hữu ất ai, khi giao ất, cho thuê ất cho ng°ời sử dụng ất, quy ịnh cho họ một giới hạn quyền nng nhất ịnh Trong các vn bản pháp luật, quyền này °ợc gọi là “OSDD” Phạm vi, mức ộ quyền nng của QSDD °ợc quy ịnh khác nhau ối với từng loại chủ thể, từng loại ất, trong những thời hạn nhất ịnh và với iều kiện nhất ịnh Về nguyên tắc, các chủ thê của QSD ều có quyền chiếm hữu, sử dụng ất và ịnh oạt QSDD trong phạm vi pháp luật cho phép, nh°ng mức ộ phạm vi các quyền nng ó không giống nhau giữa các loại chủ thể, có những chủ thể quyền ịnh oạt QSDD bị hạn chế Vi dụ, Nhà n°ớc quy ịnh: “C¡ sở ứôn giáo, cộng ồng dan c° sử dụng ất không °ợc chuyển ổi, chuyển nh°ợng, cho thuê, tặng cho QSD; không °ợc thé chấp, góp von bằng QSD “3

Hai là, hình thức, thủ tục, iều kiện thực hiện các quyền của ng°ời sử dụng ất

cing °ợc pháp luật quy ịnh chặt chẽ.

Thứ nam, QSD theo quy ịnh của pháp luật Việt Nam là quyên có thời han Bao gom thoi han su dung ồn ịnh lâu dai và thời hạn xác ịnh Thời han này °ợc quy ịnh cho từng loại ất phân chia theo mục ích sử dụng.

Tứ sáu, quy chế tài sản áp dụng ối với QSDD là da dạng Luật Dat dai nm 2013 phân chia QSDD thành ba nhóm: nhóm °ợc Nhà n°ớc giao không thu tiền sử dụng ất, nhóm °ợc Nhà n°ớc giao có thu tiền sử dụng ất và nhóm °ợc Nhà n°ớc

4 iều 5 Luật Dat dai nm 2003.

* iều 181 Luật ất dai nm 2003.

cho thuê Nhóm thứ nhất °ợc chuyển nh°ợng theo những chế ộ không giống nhau ối với những ng°ời có QSDD có t° cách pháp lý khác nhau (cá nhân, hộ gia ình hoặc tổ chức) Nhóm thứ hai có thé °ợc chuyên nh°ợng nh° bat kỳ tài sản nào °ợc tự do l°u thông Còn nhóm thứ ba °ợc phân thành hai nhóm nhỏ: ất thuê trả tiền hàng nm và ất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Tính chất tài sản của QSD thuộc nhóm thứ nhất và nhóm thứ ba có nhiều cấp ộ và rất phức tạp: QSDD có thể tồn tại nh° một

tài sản ộc lập, nếu thuộc về một ng°ời (ng°ời °ợc nhà n°ớc giao ất không thu tiền,

°ợc thuê ất), nh°ng lại chỉ là một phần không tách rời của một thê thống nhất có giá trị tài sản (gồm QSDD và quyên sở hữu các tài sản gắn liền với ất) nêu thuộc về một ng°ời khác (ng°ời thuê lại tài sản trên ất, ) QSD có thé là một tài sản theo ngh)a day ủ trong một giao dịch (cho thuê lại dat, ); nh°ng trong một giao dịch khác lại là tài sản chiếm hữu °ợc ối với một bên mà không chiếm hữu °ợc ối với bên còn lại (cho thuê lại tài sản trên dat, ).

Ngoài ra, QSD có nguồn gốc từ nhận chuyển nh°ợng (có hoặc không có ền bù) cing °ợc coi là tài sản Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền ối với loại tài sản này cing phải tuân thủ những iều kiện theo quy ịnh của pháp luật.

2 Hợp ồng về quyền sử dụng ất

Hợp ồng về QSD là khái niệm lần ầu tiên °ợc sử dụng trong BLDS nm 2015 và ây cing là loại hợp ồng thông dụng mới °ợc bồ sung vào danh sách các hợp ồng thông dụng“ Theo quy ịnh tại iều 500 của BLDS nm 2015 thì “Hợp ồng về OSD là sự thỏa thuận giữa các bên, theo ó ng°ời sử dụng ất chuyển ổi, chuyển

nh°ợng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thể chấp, gop von OSDD hoặc thực hiện quyền

khác theo quy ịnh của Luật dat dai cho bên kia; bên kia thực hiện quyên, ngh)a vụ theo hợp dong với ng°ời sử dụng dat.”

Sau khi BLDS nm 2015 °ợc ban hành, BLDS không còn quy ịnh về chuyên QSDD thành một phan riêng mà áp dụng các quy ịnh chung của pháp luật dân sự về quan hệ hợp ồng và các quy ịnh của pháp luật ất ai liên quan ến nội dung các quyền và ngh)a vụ của ng°ời sử dụng ất Tuy nhiên, Luật ất ai nm 2013 và các vn bản quy ịnh chi tiết thi hành lại không quy ịnh cụ thể về các khái niệm về hợp ồng chuyên nh°ợng QSD, hợp ồng tặng cho QSD, quyền và ngh)a vụ của các bên trong hợp ồng Do vẫn quan niệm các vấn ề này áp dụng quy ịnh của pháp luật dân sự nên thực tế ã xuất hiện khoảng trống pháp lý ối với các quy ịnh này Trên thực tế, các bên tham gia giao dịch về QSD trên c¡ sở sự h°ớng dẫn của các tô chức hành nghề công chứng trong việc soạn thảo hợp ồng ảm bảo phù hợp với nguyên tắc chung của BLDS nm

“4 ỗ Vn Dai (2016), Bình luận khoa học những iểm mới của BLDS nm 2015, Nxb Hồng ức — Hội Luật Gia

Việt Nam, tr 435

2015, Luật ất ai nm 2013 và Luật Công chứng.

Xét °ới góc ộ pháp lý, hợp ồng về QSD có thể hiểu là các hợp ồng có ối t°ợng là QSD và các chủ thê tham gia °ợc phép thực hiện các quyền này theo quy ịnh của Luật Dat ai nm 2013 Khi nghiên cứu các hợp ồng về chuyên QSDD trong giai oạn hiện nay cần xem xét các khái nhiệm pháp lý, quy ịnh chung ã °ợc quy ịnh tại BLDS nm 2015, các quy ịnh cụ thê của pháp luật ất ai, pháp luật về công chứng và thực tiễn thực hiện ể ảm bảo sự phù hợp.

Khái niệm nêu trên của BLDS nm 2015 có tính chất mở theo ó có các loại hợp ồng về QSD sau ây:

2.1 Hop ẳng về quyên sử dung ất có tinh chất chuyển quyển

Sau khi xác lập chế ộ sở hữu toàn dân ối với ất ai, pháp luật của Nhà n°ớc quy ịnh: Nghiêm cam việc mua bán, phát canh thu tô, chuyển nh°ợng ất dai d°ới mọi hình thức"” Mặc dù vậy, việc chuyền QSDD van °ợc thực hiện trong một số tr°ờng hợp ặc biệt với iều kiện hạn chế“”5 Theo quy ịnh của Luật Dat dai nm 1987 có thé hiểu chuyển QSD là sự chuyên dịch QSD từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quyết ịnh của c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền, mang tính chất hành chính và không vì lợi ích kinh tế.

Con ng°ời luôn có xu h°ớng tìm kiếm lợi ích cho bản thân mình, cho gia ình và ng°ời thân Trong khi ó, ất ai lại là t° liệu sản xuất ặc biệt quan trọng, mang lại lợi ích vô cùng to lớn cho con ng°ời Mặc du, pháp luật ất ai thời kỳ này nghiêm cắm việc mua bán, chuyền nh°ợng ất ai song trên thực tế do nhu cầu của xã hội, các giao dịch liên quan ến dat ai van °ợc thực hiện “ngam’”.

Nhận thức úng bản chat của van ề, Luật Dat ai nm 1993 và Luật Dat ai nm 2003 ã góp phần tạo lập c¡ sở pháp lý cho các quan hệ dân sự trong l)nh vực ất ai °ợc phát triển bình th°ờng Khoản 3 iều 73 Luật Dat dai nm 1993 quy ịnh ng°ời sử dụng ất °ợc: “Chuyển OSDD theo quy ịnh của pháp luật”, cụ thé: Nguoi sử dụng ất °ợc chuyển ổi, chuyển nh°ợng, cho thuê, thừa kế, thé chấp QSD“” iều 1 Luật sửa ổi, bổ sung một số iều của Luật Dat dai nm 1998 ã bổ sung thêm hai quyền nng về chuyển QSD ó là quyền cho thuê lại QSD và quyền góp vốn bng giá trị QSD Luật Dat ai nm 2003 tiếp tục bổ sung thêm quyên tặng cho QSDD iều này cho thay, tính chất của hoạt ộng chuyền quyền QSDD °ợc hiểu và áp dụng thay ổi linh hoạt trong thực tế ời sống cing nh° quy ịnh của luật qua các thời kì.

45 Hội ồng thâm phán Tòa án nhân dan tối cao (2004), Nghị quyết số 02/2004/NQ-HTP ngày 10 tháng 8 nm

2004 h°ớng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân gia ình, Hà Nội, mục 2 phầnIL

“© Xem: iều 16 Luật Dat dai nm 1987.

47 iêu 3 Luật Dat ai nm 1993.

Chuyên QSDD theo các chuyên gia pháp luật °ợc hiểu là: “Sự chuyển dich OSD từ chủ thé này sang chủ thể khác theo quy ịnh của BLDS và pháp luật ất ai `3 Tuy nhiên, tại khoản 4 iều 4 của Luật Dat ai nm 2003 ã giải thích: “Nhận chuyển OSD là việc xác lập QSD do °ợc ng°ời khác chuyển QSD theo quy ịnh của pháp luật thông qua các hình thức chuyển doi, chuyển nh°ợng, thừa kế, tặng cho OSDP hoặc góp vốn bằng QSD mà hình thành pháp nhân mới ”

ến Luật Dat ai nm 2013 ã có sự thay ổi phạm vi chuyển QSD, theo ó tại khoản 10 iều 3 của Luật ã ịnh ngh)a: “Chuyén QSD là việc chuyển giao OSDP từ ng°ời này sang ng°ời khác thông qua các hình thức chuyển ổi, chuyển nh°ợng, thừa kế, tặng cho QSD và góp vốn bằng QSD ”

Hai khái niệm trên ây có sự khác biệt ở quyền góp vốn bằng QSD, nếu nh° tr°ớc ây Luật ất ai nm 2003 xác ịnh trong tr°ờng hợp góp vốn bằng QSD mà hình thành pháp nhân mới, ví dụ nh° các tr°ờng hợp góp vốn thành lập doanh nghiệp thì mới °ợc xem là chuyên QSDD thì ến Luật Dat ai nm 2013 ã bỏ mat cụm từ “dat mà hình thành pháp nhân mới” iều này vô hình chung ã tạo ra một số rắc rối cho quan hệ hợp ồng về góp vốn bng QSDD nh° °ợc trình bay tại phan d°ới ây.

Nh° vậy, hop ồng chuyển QSD hiện nay gồm các loại hợp ồng: Chuyên ổi, chuyền nh°ợng, tặng cho, góp vốn bằng QSDD theo quy ịnh tại khoản 10 iều 3 của Luật ất ai nm 2013 Cụ thê:

Thứ nhất, về hợp dong chuyển nh°ợng QSD.

Khái niệm “chuyển nh°ợng QSD” không phải là một khái niệm ã có từ lâu ời nh° khái niệm “mua, bán dat” mà mới xuất hiện khi Luật Dat ai nm 1993 xác lập cho phép hộ gia ình, cá nhân °ợc Nhà n°ớc giao ất có quyền chuyển ổi, chuyển nh°ợng, cho thuê, thừa kế, thé chấp QSDD Một van ề ặt ra là tại sao nha làm luật dùng thuật ngữ “chuyén nh°ợng OSDD” mà không dùng thuật ngữ “mua, bán QSD”, hai thuật ngữ này khác nhau nh° thế nào?

Thuật ngữ “chuyển nh°ợng dat” hoặc “chuyển nh°ợng ruộng dat” ã °ợc sử dụng song song với thuật ngữ mua bán ất và °ợc ề cập tại các vn bản về quản lý

ất ai của n°ớc ta từ tr°ớc nm 1993, cụ thé: Mục 1 phần H Quyết ịnh của Hội ồng

Chính phủ số 111/CP ngày 14 tháng 4 nm 1977 về việc ban hành chính sách quản ly và cải tạo xã hội chủ ngh)a ối với nhà, ất cho thuê ở các ô thị của các tỉnh phía nam quy ịnh: “Tá? cả những nhà, ất và tài sản vắng chủ của ng°ời Việt nam và ngoại kiểu déu do Nhà n°ớc trực tiếp quản lý Khi ng°ời chủ về, Nhà n°ớc sẽ giải quyết với họ.

Không ai °ợc chiêm dụng, tự ý chuyên nh°ợng, mua ban nhà cửa, tài sản vng chu* Tr°ờng ại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, tập 2, Nha xuất bản Công an nhân

dân, Hà Nội tr 320

khi không °ợc phép của c¡ quan Nhà n°ớc có thẩm quyên”.

Mục 9, phan II Thông t° số 55/DKTK ngày 05 tháng 11 nm 1981 của Tổng cục Quản lý ruộng ất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi tr°ờng) h°ớng dẫn cách giải quyết các tr°ờng hợp sử dụng ruộng ất không hợp pháp, không hợp lý quy ịnh: “Nói ch°ng, tất cả các việc chuyển nh°ợng, mua bán ất hoặc ất của Họp tác xã chia cấp không °ợc c¡ quan Nhà n°ớc có thẩm quyên cho phép và tat cả các việc chuyển nh°ợng, mua bán ất tr°ớc ây thuộc sở hữu t° nhân không °ợc c¡ quan Nhà n°ớc có thẩm quyên thị thực déu là trải phép Riêng doi với các tỉnh phía Nam, kề từ sau ngày 5-3-1975 ban hành Nghị ịnh số 01-ND/75 của Chính phú miễn Nam Việt Nam, tắt cả mọi việc mua, bán, chuyển nh°ợng ruộng ất giữa các t° nhân với nhau, dit là có °ợc chỉnh quyén ịa ph°¡ng thị thực, déu là trái phép ”.

Nh° vậy, xét về mặt từ ngữ thì có sự khác biệt giữa “chuyển nh°ợng” và “mua

bán” Theo các nhà ngôn ngữ học ịnh ngh)a thì “nhwong” là một ộng từ có ngh)a là“nh°ờng, ban hoặc cho”; “nh°ờng” cing là một ộng từ có ngh)a là “nh°ợng, chịu

thiệt cho mình ể lợi cho ng°ời” “Chuyển nh°ợng” ngh)a là “nh°ờng lại, bán lại cho

ng°ời khac’’*’ “Mua” ngh)a là “trao doi tiên lay ồ vật với sự ung thuận cua ng°ời

bán”, “Ban” ngh)a là “ổi ồ vật của mình với tiền có sự thỏa thuận cả ôi bên”, “mua ban” ngh)a là “buôn bán, mua ồ vật với giá sỉ (buôn) roi bán lại với giá lẻ dé lay loi” Xét về bản chất kinh tế, “chuyén nh°ợng” và “mua, ban” có iềm t°¡ng ồng thể hiện ở việc một bên chuyên giao tài sản (hoặc QSD) cho bên kia dé lay tiền Tuy nhiên, về mặt pháp lý, chuyên nh°ợng QSDD khác với mua bán dat ai ở một số iểm sau ây:

- Chuyển nh°ợng QSDD có ối t°ợng là chuyển giao QSDD còn mua bán ất có ối t°ợng là chuyên giao quyền sở hữu và QSD.

- Chủ thé chuyển nh°ợng QSDD là ng°ời sử dụng ất còn chủ thé mua bán ất là chủ sở hữu ất ai.

- Hình thức pháp lý của chuyên QSDD là hợp ồng chuyên nh°ợng QSDD Ngoài ra, chúng ta có thê thấy rằng “chuyển nh°ợng” ít mang ý ngh)a kinh tế, tìm kiếm lợi nhuận, trong nhiều tr°ờng hợp thậm chí không có; còn “mua bán” thì phải có lợi nhuận Nhà làm luật ã lựa chọn thuật ngữ “chuyển nh°ợng QSD” thay vì “mua, bán QSD” dé phù hợp với hoàn cảnh, iều kiện và mục tiêu của nhà n°ớc xã hội chủ ngh)a Dần dan theo thời gian, thuật ngữ chuyên nh°ợng QSDD ã trở nên phô biến, ặc biệt là trong các vn bản hành chính Nhà n°ớc và nội hàm của nó cing biến ổi theo h°ớng là một khái niệm có tinh chất t°¡ng tự nh° “mua bán QSD” Hợp ồng chuyền nh°ợng QSD là hợp ồng phô biến nhất trong nhóm các hợp ồng có tinh chất chuyển

* Viện ngôn ngữ (2008), Tir iển tiếng Việt, Nhà xuất bản Hồng ức, Hà Nội, tr 674

59 Sd, tr 35, 566.

QSDD ở n°ớc ta hiện nay.

Nhu ã ề cập bên trên, BLDS nm 2015 và Luật Dat dai nm 2013 hiện nay không có khái niệm pháp lý về hợp ồng chuyển nh°ợng QSD Do ó, khi nghiên cứu về loại hợp ồng này chúng ta càn xem xét quy ịnh tại iều 697 của BLDS nm 2005, theo quy ịnh này: “Hop ồng chuyển nh°ợng OSDD là sự thoả thuận giữa các bên, theo ó bên chuyển nh°ợng QSD chuyển giao ất và QSD cho bên nhận chuyển nh°ợng, còn bên nhận chuyển nh°ợng trả tiền cho bên chuyển nh°ợng theo quy ịnh của Bộ luật này và pháp luật về dat ai ” Tuy nhiên, BLDS nm 2005 ến nay ã hết hiệu lực và °ợc thay thế

bởi BLDS nm 2015 Nh°ng trong các vn bản hiện hành không có vn bản nào quy ịnh cụ

thể các vấn ề từ khái niệm, quy chế pháp lý, hậu quả pháp lý của loại hợp ồng này Theo chúng tôi, ây là một thiếu sót rất lớn trong quá trình xây dựng hoàn thiện hệ thông pháp luật t° tại Việt Nam Thực tế cho thấy:

- Loại giao dịch liên quan tới QSD rất nhiều, các tranh chấp từ việc tham gia các loại hợp ồng này cing rất nhiều Nh°ng ối chiếu vào quy ịnh của pháp luật ể áp dụng thì rất hạn ché, s¡ sài, thậm chí phải i m°ợn tính t°¡ng tự từ các quy ịnh của pháp luật khác dé áp dụng khi giải quyết tranh chấp.

- ặt ôi t°ợng là QSDD trong phạm vi lãnh thỏ, vị trí và tam ảnh h°ởng của nó là rất lớn ối với nền kinh tế, chính trị, vn hoá của Việt Nam ặc biệt khi so sánh với các ối t°ợng tài sản khác nh°: Nhà ở, công trình xây dựng, tàu bay, tàu biển có luật riêng dé iều chỉnh khi °a chúng vào tham gia giao dịch thì QSDD có phan “lép vế”.

Với những ánh giá này, chúng tôi nhận thấy sự cần thiết phải thiết lập chế ịnh hợp ồng về QSD trong Luật Dat ai Trong ó quy ịnh rõ, chỉ tiết các hợp ồng có ối t°ợng

là QSDD dé khang ịnh vi trí, ý ngh)a của loại tai san nay trong hoạt ộng ời sông xã hội.

Nếu cho rang, Luật Dat ai là vn bản chỉ quy ịnh về chế ộ sở hữu dat ai, quyền han và trách nhiệm của Nhà n°ớc ại iện chủ sở hữu toàn dân về ất ai và thống nhất quản lý về ất ai, chế ộ quản lý và sử dụng ất ai, quyền và ngh)a vụ của ng°ời sử dụng ất ối với ất ai thuộc lãnh thổ của n°ớc Cộng hòa xã hội chủ ngh)a Việt Nam Phạm

vi này mang thiên h°ớng của những quy phạm quản lý hành chính, chính sách của Nhà

n°ớc về ất ai chứ không ặt ra quy ịnh về các giao dịch liên quan tới ất ai, các vấn dé bảo vệ quyền, lợi ích của các chủ thé khi tham gia giao dịch (tính chất t° của quan hệ pháp luật) Chúng tôi kiến nghị ề xuất sửa ổi, xây dựng lại Luật Dat ai ở phạm vi, quy mô a dang, bao quát toàn diện các van dé, chi tiết hoá việc iều chỉnh các quan hệ xã hội liên quan ến ất ai, QSD với tầm Bộ luật Dat ai Với ặc tr°ng của loại vn bản là Bộ luật việc mở rộng, phân bổ phạm vi iều chỉnh các quan hệ về ất ai là hoàn toàn có cn cứ phù hợp Theo ó, chế ịnh “hop ồng về QSD” sẽ °ợc chi tiết hoá

h¡n thay vì quy ịnh khá chung chung nh° trong BLDS nm 2015 hiện nay.

Có thé thấy chuyên nh°ợng QSDD là một giao dich do ng°ời làm luật ặt ra và

giới thiệu với ng°ời dân nh° là một giải pháp dung hòa giữa ý chí của ng°ời làm luật liên

quan ến quyền sở hữu ất ai và nguyện vọng của ng°ời dân về việc có các quyền có giá trị tài sản (và giao dich °ợc) ối với ất!.

Thứ hai, về hợp dong chuyển ổi QSD.

Xuất phát từ quan hệ canh tác ất nông nghiệp ở nông thôn, bà con nông dân th°ờng chuyên ổi ruộng ất cho nhau nhằm thuận lợi hon trong việc canh tác, sản xuất hoặc từ những chủ tr°¡ng dồn iền ổi thửa theo chính sách giao ất của nhà n°ớc ta qua các thời kỳ iều 3 Luật Dat ai nm 1993 ã quy ịnh: “Hộ gia ình, cá nhân °ợc Nhà n°ớc giao ất có quyên chuyển ổi OSDP” iều 74 của Luật Dat dai nm 1993 quy ịnh: “Hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất nông nghiệp, ất lâm nghiệp ể trông rừng, ất 6, do nhu cau sản xuất và ời sống, °ợc chuyển ổi OSDP và phải sử dung ất ó theo

dung mục dich, thời hạn °ợc giao ”

Tại thời kỳ ó, iều 699 BLDS nm 1995 °a ra ịnh ngh)a: “Hợp ồng chuyển ổi QSD là sự thoả thuận giữa các bên, theo ó các bên chuyển giao ất và chuyển QSD cho nhau theo các iều kiện, nội dụng, hình thức chuyển OSDDP °ợc Bộ luật này và pháp luật về ất dai quy ịnh ”

Quy ịnh nêu trên của Luật Dat dai nm 1993 là rất mở, có thé dé dẫn ến tình trạng ng°ời sử dụng ất lợi dụng dé thực hiện các quan hệ chuyên ôi ất ở cho nhau tại các ịa ph°¡ng khác nhau nhm mục ích trốn thuế Vì vậy ến Luật ất ai nm 2003, nhà làm luật ã hạn chế lại, theo ó tại khoản 2 iều 113 của Luật Dat dai nm 2003 ghi nhận hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất không phải là ất thuê có các quyền và ngh)a vụ: “Chuyển doi OSDP nông nghiệp trong cùng một xã, ph°ờng, thị tran với hộ gia ình, cá

nhân khác; `.

Giai oạn tiếp theo, tại iều 693 của BLDS nm 2005 c¡ bản giữ nguyên nội dung quy ịnh khái niệm về hop ồng chuyên ổi QSD nh° sau: “Hop dong chuyển ổi OSDP là sự thoả thuận giữa các bên, theo ó các bên chuyển giao ất và chuyển QSD cho nhau theo quy ịnh của Bộ luật này và pháp luật về ất ai ” Nh° vậy, theo quy ịnh của pháp luật hiện hành, hộ gia ình cá nhân chỉ °ợc phép thực hiện hợp ồng chuyển ổi QSDD nông nghiệp trong cùng một xã, ph°ờng, thị tran với hộ gia ình, cá nhân khác.

Thời iểm hiện tại, khi BLDS nm 2015 ang iều chỉnh các hợp ồng về QSD, hợp ồng chuyên ổi QSD không °ợc quy ịnh cụ thê nh° các BLDS tr°ớc ghi nhận Tuy nhiên, về loại hợp ồng này Luật Dat dai nm 2013 vẫn ghi nhận trên tinh thần kế thừa các vn bản luật ất ai tr°ớc ó là hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất nông nghiệp

là Nguyễn Ngọc iện (2001), Bình luận các hợp ồng thông dụng trong Luật Dân sự Việt Nam, Nhà xuất bản Trẻ,

Tp Hô Chí Minh, tr.7.

°ợc Nhà n°ớc giao trong hạn mức có quyên và ngh)a vụ t°¡ng ứng trong hoạt ộng chuyền ôi QSDD nông nghiệp trong cùng một xã, ph°ờng, thị tran với hộ gia ình, cá nhân khác?? Do ó, hợp ồng chuyền ổi QSD °ợc hiểu là sự thoả thuận giữa các hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất nông nghiệp °ợc nhà n°ớc giao trong hạn mức, chuyên ổi QSD nông nghiệp trong cùng một xã, ph°ờng, thị tran cho nhau, theo ó, các bên

thoả thuận việc chuyên ôi và nhận chuyên ôi QSDD cho nhau dé ảm bảo thuận tiện

trong quá trình canh tác, ồng thời phát sinh các quyên, ngh)a vụ t°¡ng ứng từ thoả

thuận ó.

Thứ ba, về hợp ồng tặng cho QSD.

Khác các loại hợp ồng có tính chất chuyên quyền khác, hợp ồng tặng cho QSD bắt ầu °ợc quy ịnh tại iều 106 của Luật ất ai nm 2003 Không phải chủ thể nào cing có quyền này mà Luật Dat ai nm 2003 chỉ quy ịnh một số tr°ờng hợp °ợc quyền tặng cho QSDD gồm:

- Tổ chức kinh tế °ợc Nhà n°ớc giao ất có thu tiền sử dụng ất có quyền tặng cho QSD cho Nhà n°ớc, tặng cho QSD cho cộng ồng dân c° ể xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng ồng, tặng cho nhà tình ngh)a gan liền với ất theo quy ịnh của pháp luật (iểm c khoản 1 iều 110 của Luật ất ai nm 2003).

- Hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất không phải là ất thuê có các quyền và ngh)a vụ tặng cho QSDD theo quy ịnh tai iểm c khoản 2 iều 110 của Luật này; tặng cho QSDD ối với hộ gia ình, cá nhân hoặc ng°ời Việt Nam ịnh c° ở n°ớc ngoài thuộc ối t°ợng quy ịnh tại khoản 1 iều 121 của Luật này (Khoản 6 iều 113 của Luật Dat dai

nm 2003).

ến Luật Dat ai nm 2013 tại các iều 174 và iều 179 tiếp tục kế thừa các quy ịnh của Luật ất ai nm 2003 nh°ng có sự phát triển h¡n ở quyền tặng cho ối với ất có nguồn gốc do °ợc nhà n°ớc cho thuê trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê Tuy nhiên, Luật Dat dai nm 2013 cing nh° các vn bản ất ai tr°ớc ó chỉ ề cập tới việc ghi nhận quyên tặng cho QSDD của chủ thé mà không hè ề cập tới khái niệm hop ồng tặng cho QSD và các quy ịnh của pháp luật iều chỉnh nội dung của hợp ồng

tặng cho QSDD.

Về khái niệm hợp ồng tặng cho QSD, iều 722 BLDS nm 2005 quy ịnh nh° sau: “Hợp ồng tặng cho QSD là sự thoả thuận giữa các bên, theo ó bên tặng cho giao QSD cho bên °ợc tặng cho mà không yêu cau ên bù, còn bên °ợc tặng cho ồng ÿ nhận theo quy ịnh cua Bộ luật này và pháp luật về dat dai” Cho tới BLDS nm 2015, khái niệm về hợp ồng tặng cho QSD không °ợc quy ịnh mà thay vào ó là quy ịnh chung về tặng cho nh° sau: “Hop ồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên,

52 Xem iểm b khoản 1 iều 179 Luật Dat ai nm 2013.

theo ó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyên sở hữu cho bên °ợc tặng cho mà không yêu cau dén bù, bên °ợc tặng cho ồng ý nhận” ồng thời ặt ra quy

ịnh, tặng cho bat ộng sản phải °ợc lập thành van ban có công chứng, chứng thực

hoặc phải ng ký, nếu bat ộng sản phải ng ký quyên sở hữu theo quy ịnh của luật Hợp ồng tặng cho bat ộng sản có hiệu lực kê từ thời iểm ng ky; nếu bất ộng sản không phải ng ký quyền sở hữu thi hợp ồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời iểm chuyên giao tài sản.

Thứ tu, về hợp dong góp vốn bằng QSD.

Cing giống nh° quyên tặng cho QSDD, quyền góp vốn bang giá tri QSD ban ầu ch°a °ợc ghi nhận trong Luật Dat dai nm 1993, do ó khái niệm này cing ch°a xuất hiện trong BLDS nm 1995 ến Luật Dat ai sửa ôi nm 1998 mới bat ầu ghi nhận quyền nng này của ng°ời sử dụng ất tại các iều 78a, 78b, 78c và 78d Sau ó tiếp tục °ợc Luật ất dai sửa ổi nm 2001, Luật Dat dai nm 2003 và Luật Dat ai nm 2013 kế thừa và phát triển Tuy nhiên, tr°ớc ó, theo quy ịnh tại iều 7 của Luật ầu t° n°ớc ngoài tại Việt Nam nm 1987,vấn ề góp von bằng QSD ã °ợc nhà n°ớc ta cho phép Bên Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh góp vốn pháp ịnh bang: “OSDP dai, mặt n°ớc, mặt biển” Day là c¡ sở dé vn bản quy phạm ké tiếp là BLDS nm 2005 ghi nhận và thực hiện quyền nng này của các chủ thể Tại iều 727 của BLDS nm 2005 thì: “Hop ồng góp vốn bang giá trị QSD là sự thoả thuận giữa các bên, theo ó ng°ời sử dụng ất (sau ây gọi là bên góp vốn) góp phan vốn của mình bang giá trị QSD dé hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia ình, chủ thể khác theo quy ịnh của Bộ luật này và pháp luật về dat ai ”.

Có sự khác biệt giữa quy ịnh của Luật ất ai nm 2003 và Luật ất ai nm 2013 về góp vốn bng QSDD Nếu nh° tại khoản 4 iều 4 của Luật Dat ai nm 2003 có sự phân biệt “góp vốn bằng OSDP mà hình thành pháp nhân mới ” là hoạt ộng chuyên quyền và việc “góp vốn bằng OSDP mà không hình thành pháp nhân moi” sẽ không chuyền QSD, ng°ời sử dụng ất có quyền nhận lại QSD khi hết hạn (Khoản 3 iều 730 BLDS nm 2005 và iều 156 của Nghị ịnh số 181/2004/N-CP ngày 29 tháng 10 nm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật ất dai) ến Luật Dat dai nm 2013 không còn sự phân biệt các tiêu chí hình thành pháp nhân mới trong quan hệ góp vốn bng QSD Cụ thé khoản 10 iều 3 Luật Dat dai nm 2013 quy ịnh: “Chuyén OSDD là việc chuyển giao QSD từ ng°ời này sang ng°ời khác thông qua các hình thức chuyển ổi, chuyển nh°ợng, thừa kế, tặng cho QSD và góp vốn bằng QSD” Trong khi Luật Doanh nghiệp có quy ịnh rat cụ thể về việc chuyền quyền sở hữu, chuyên quyền sử dụng của tài sản góp vốn vào doanh nghiệp thì Luật Dat dai “ập mo” trong việc ghi nhận hình thức sở hữu ối với

53 Xem iều 459 BLDS nm 2015.

QSDD °a vào góp vốn Thêm vào ó, tại khoản 3 iều 80 của Nghị ịnh số 43/2014/ND-CP ngày 15 tháng 5 nm 2014 của Chính phủ quy ịnh chi tiết thi hành một số iều của Luật Dat ai nm 2013 quy ịnh: Việc góp vốn bằng QSD cham dứt trong các tr°ờng hợp sau ây: Hết thời hạn góp vốn bằng QSD; Một bên hoặc các bên dé nghị theo thoả thuận trong hợp ông góp vốn; Bị thu hồi ất theo quy ịnh của Luật ất ai; Bên góp vốn bằng QSD trong hợp ồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể, ”

Quy ịnh không thống nhất nêu trên sẽ rất khó dé xử ly các quan hệ về góp vốn ặc biệt trong quan hệ với các dự án ầu t° kinh doanh bat ộng sản, khi ng°ời sử dụng ất góp vốn vào doanh nghiệp dé phát triển dự án nh°ng sau ó sản pham của dự án °ợc bán cho ng°ời tiêu dùng Rõ ràng, Luật ất ai nm 2013 ang tạo ra sự lúng túng trong tổ chức, thực hiện liên quan tới gop vốn bng QSDD ể thực hiện hoạt ộng kinh doanh iều này có thé làm ảnh h°ởng tới quyền, lợi ích của chính chủ thé có QSDD và các chủ thể khác khi nhận QSD làm tài sản góp vốn Chúng tôi cho rng cần thiết phải có sự thống nhất chung về hoạt ộng góp vốn bng QSDD trong BLDS, Luật Dat ai, Luật Doanh nghiệp, Luật Dau t° mà nên tảng ghi nhận loại hợp ồng này có thé là BLDS hoặc chế ịnh riêng của Luật Dat ai nh° ã dé cập ở nội dung kiến nghị trên.

Nhóm hợp ồng chuyển QSDD có những ặc iểm sau ây: - Các ặc iểm về bản chất của hợp dong:

Thứ nhất, hợp ồng chuyển QSD làm chấm dứt hoàn toàn QSD của bên chuyên quyên và chuyên sang cho bên nhận chuyên quyên Khác với hợp ồng cho thuê, cho thuê lại, thé chấp bên chuyền quyền chỉ tạm thời chuyển giao QSD của minh cho bên nhận chuyền quyên trong thời hạn hợp ồng thì trong hợp ồng chuyển QSDD bên chuyên quyền chuyển hắn QSD của minh cho bên nhận chuyển quyền cả về mặt pháp ly và thực tế Tuy nhiên, ối với hợp ồng góp vốn bằng QSDD có những ngoại lệ ối với việc xóa ng ký góp vốn khi hết thời hạn góp vốn nh° ã phân tích ở trên.

Tứ hai, chuyên QSD luôn có sự gắn kết giữa việc chuyên giao quyền chiếm hữu dat và chuyển giao QSD Dé có thé cham dứt han QSDD của bên chuyển quyền thì việc chuyển giao cả quyền chiếm hữu ất và quyền sử dụng thửa ất cho bên nhận chuyền nh°ợng là thực sự cần thiết iều này khác với hợp ồng cho thuê, hợp ồng thế chấp bên chuyên quyền chỉ chuyển giao quyên chiếm hữu ất hoặc QSDD trên thực tế cho bên nhận chuyển quyền mà không chuyền giao quyền chiếm hữu ất về mặt pháp

- Các ặc iểm về chủ thể của hợp dong:

Chủ thé trong hợp ồng chuyên QSDD bao gồm bên chuyển quyền và bên nhận chuyên quyên Chủ thé của hợp ồng chuyển QSDD có những ặc iểm sau:

Thứ nhất, chủ thé của hợp ồng chuyền QSDD da dạng Theo quy ịnh của Luật ất ai nm 2013 tại iều 169 và các quy ịnh từ iều 174 ến iều 187 của Luật ất dai nm 2013 thì các chủ thé sau có thé °ợc °ợc quyền tham gia quan hệ chuyên QSD gồm Tổ chức kinh tế, hộ gia ình, cá nhân, ng°ời Việt Nam ịnh c° ở n°ớc

ngoài, doanh nghiệp liên doanh.

Thứ hai, chủ thể của hợp ồng chuyên QSD khi tham gia quan hệ chuyển QSDD bị giới hạn bởi các quy ịnh chặt chẽ của pháp luật Không phải chủ thể nào của quan hệ pháp luật dân sự và pháp luật ất ai cing là chủ thé của quan hệ chuyên QSDD, chỉ những chủ thê °ợc pháp luật cho phép mới là chủ thé của quan hệ chuyển QSD Khi tham gia quan hệ chuyển nh°ợng QSD các chủ thé ngoài việc phải tuân thủ những iều kiện chung quy ịnh tại iều 188 của Luật ất ai nm 2013 còn phải tuân thủ những iều kiện riêng theo quy ịnh từ iều 189 ến iều 194 của Luật ất ai nm

- Các ặc iểm về ối t°ợng của hợp dong:

Chuyên nh°ợng QSD là một giao dịch dân sự mang tính vận ộng Là sự chuyền dịch QSD từ bên chuyển quyên sang bên nhận chuyền quyên Khi ó, ng°ời sử dụng ất có hành vi giao dat và QSD cho ng°ời °ợc chuyên quyền ây là việc chuyên quyền và ngh)a vụ thông qua một hợp ồng dân sự"! Vi vậy, bản thân ất dai không phải là ối t°ợng của hợp ồng mà ối t°ợng của hợp ồng là QSD QSDD là ối t°ợng của hợp ồng chuyển QSD ngoài việc có các ặc iểm chung nh° nêu trên còn có các ặc iểm riêng sau:

Thứ nhất, QSD là ỗi t°ợng của hợp ồng chuyển QSD phụ thuộc vào quy chế tài sản nhà n°ớc dành cho chủ thé của hợp ồng chuyển QSDD Theo quy ịnh của Luật Dat ai nm 2013, không phải mọi tổ chức kinh tế, cá nhân ều có quyền chuyền nh°ợng QSDD mà chỉ có những chủ thé sử dung các nhóm ất tuân thủ các quy ịnh cụ thé của từng iều luật từ iều 174 ến iều 194 của Luật Dat ai nm 2013, tuy nhiên có thể khái quát thành các iều kiện cụ thé nh°: ất có nguồn gốc °ợc nhà n°ớc giao ất có thu tiền sử dung ất, nhà n°ớc cho thuê dat trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê, nhận chuyển QSDD mà tiền ã trả cho nhà n°ớc dé °ợc sử dụng ất hoặc trả cho bên chuyên quyền dé °ợc nhận QSD không có nguồn gốc từ ngân sách nhà n°ớc, trừ các tr°ờng hợp °ợc thừa kế QSD có nguồn gốc nh° trên, tr°ờng hợp hộ gia ình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp °ợc nhà n°ớc giao ất theo chính sách

của nhà n°ớc trong các giai oạn tr°ớc ây.

Tứ hai, iều kiện dé chuyên QSDD °ợc pháp luật quy ịnh chặt chẽ Mặc dù,

3+ Tr°ờng Dai học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, tập 2, Nhà xuất bản Công an nhân

dân, Hà Nội, tr 338

pháp luật quy ịnh cụ thé các nhóm ất °ợc quyền tham gia quan hệ chuyền quyên, nh°ng không phải các nhóm ất ó °ợc chuyền quyền bat kỳ lúc nào Theo quy ịnh tại iều 188 của Luật Dat ai nm 2013 ta có thé rút ra các iều kiện chuyên QSDD nh° sau: Mét /à, QSDD °ợc em chuyền quyền phải có Giấy chứng nhận QSDD Hai là, QSD °ợc em chuyên quyên phải không có tranh chấp Ba la, QSDD không bị kê biên dé bảo dam thi hành án Bon /à, QSD phải còn thời hạn sử dụng.

- Các ặc iểm về hình thức của hop ồng:

Theo quy ịnh tại iều 500 của BLDS nm 2015 và iểm a khoản 3 iều 167 của Luật Dat dai nm 2013 thì hợp ồng chuyển QSD có hai ặc iểm nỗi bật về hình

thức ó là:

Thứ nhất, hợp ồng phải °ợc giao kết d°ới hình thức bằng vn bản.

Thit hai, hợp ồng phải °ợc công chứng, chứng thực trừ tr°ờng hợp kinh doanh bất ộng sản ặc iểm này °ờng nh° ã trở hành một nguyên tắc °ợc thừa nhận và n sâu vào ý thức của ng°ời sử dụng ất khi thực hiện các quyền chuyên QSD Van ề ặt ra là, nêu nh° việc chuyển nh°ợng QSD phải °ợc ng ký tại c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyên thì việc chuyển nh°ợng mới hoàn tat, nh° vậy các bên có cần phải công chứng hoặc chứng thực hay không? Các bên chuyên nh°ợng chỉ cần cùng nhau ến tr°ớc c¡ quan quan lý ất ai và nộp ủ các giấy tờ thủ tục theo quy ịnh, tr°ớc sự chứng kiến của công chức phụ trách về van ề chuyển nh°ợng và yêu cầu cho phép các bên thực hiện thủ tục chuyên nh°ợng Nếu thực hiện °ợc iều này thì có lẽ sẽ giảm bớt °ợc một thủ tục hành chính và ỡ tốn thời gian, tiền bạc Có vẻ nh° nhà làm luật ở Việt Nam không ồng ý với quan iểm trên mà lý giải theo h°ớng: Với nền kinh tế thị tr°ờng các giao dịch về chuyển nh°ợng QSDD ngày càng gia tng, số l°ợng cán bộ công chức làm công tác quản lý ất ai có trình ộ pháp lý ít và phải xử lý nhiều công việc chuyên môn trong l)nh vực quản lý ất ai Nếu dé họ trực tiếp xem xét các hợp ồng chuyên nh°ợng thì ó sẽ quá tải ối với họ Việc dé một hệ thống c¡ quan trung gian có chuyên môn về pháp luật công chứng, chứng thực hợp ồng là cần thiết Do ó, thực tiễn thực hiện việc ng ký QSDD tại Vn phòng ng ký vẫn phải trải qua giai oạn dau tiên là công chứng, chứng thực giao dịch dé hoàn thiện hỗ so giao dich, kế ến là hoàn thiện hồ s¡ nhân thân, hồ s¡ tài sản, hồ s¡ thủ tục Trên c¡ sở hoàn tat các loại giấy tờ liên quan tới hỗ s¡ cấp số, Vn phòng ng ky thụ lý hồ s¡ và trả phiếu hẹn kết quả, ồng thời yêu cầu thực hiện ngh)a vụ thuế tr°ớc khi nhận Giấy chứng

nhận QSD.

2.2 Hop dong về quyên sử dụng ất không có tính chất chuyển quyên

Các hợp ồng về QSDD không có tinh chất chuyển quyên tức là QSDD chi tạm thời chuyên giao cho ng°ời khác trong thời hạn theo thỏa thuận trong hợp ồng, gồm các hợp ồng: Cho thuê, cho thuê lại, thế chấp bằng QSD ây là các loại hợp ồng

°ợc phép thực hiện trên c¡ sở quy ịnh các quyền của ng°ời sử dụng ất °ợc quy ịnh tại iều 167 của Luật ất ai nm 2013 sau khi loại trừ i các quyền về chuyên QSDD nêu trên Cụ thé:

Thứ nhất, hợp ồng thuê, thuê lại QSD.

Quyên cho thuê ất °ợc pháp luật bắt ầu ghi nhận tại iều 3 của Luật Dat ai nm 1993, tuy nhiên ến BLDS nm 1995 tại iều 714 mới chính thức ịnh ngh)a về quyền này, cụ thể: “Hợp dong thuê QSD là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các iêu kiện, nội dung, hình thức chuyển QSD °ợc Bộ luật này và pháp luật về ất dai quy ịnh, theo ó bên cho thuê chuyển giao ất cho bên thuê ể sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng ất dung mục dich, trả tiền thuê và trả lại dat khi hết thời hạn thuê ”

iều kiện cho thuê QSD cing °ợc iều 715 của BLDS nm 1995 quy ịnh rất chặt chẽ Theo ó, hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất nông nghiệp ề trồng cây hàng nm, nuôi trồng thuỷ sản có quyền cho thuê QSD, thì °ợc cho thuê QSDD trong các tr°ờng hợp sau ây: (i) Hoàn cảnh gia ình neo ¡n, khó khn do thiếu lao ộng, thiếu

vốn; (ii) Chuyén sang lam nghé khac nhung chua ồn ịnh ồng thời xác ịnh, thời hạn

cho thuê QSDD do các bên thoả thuận nh°ng không °ợc quá ba nm; trong tr°ờng hợp

ặc biệt khó khn, thì thời hạn cho thuê có thê kéo dài theo quy ịnh của Chính phủ ến Nghị ịnh số 17/1999/N-CP ngày 29 tháng 3 nm 1999 của Chính phủ về thủ tục chuyên ổi, chuyển nh°ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDD và thé chap, góp vốn bằng giá trị QSD, pháp luật ất ai mới ghi nhận theo h°ớng mở rộng h¡n các quyền liên quan ến việc cho thuê ất, cho thuê lại ất ối với cả cá nhân và tổ chức, ồng thời mở rộng h¡n quyên của hộ gia ình, cá nhân °ợc cho thuê ất ở, ất chuyên dùng (iều 15 và iều 19).

Trên c¡ sở quy ịnh của Luật Dat ai nm 2013 ã quy ịnh cụ thé các quyên, ngh)a vụ về thuê ất của ng°ời sử dụng ất, BLDS nm 2005 không quy ịnh cụ thể về các iều kiện mà chỉ quy ịnh mang tinh chất chung về hợp ồng thuê QSDD va tại iều 703 ã °a ra khái niệm cụ thé: “Hop ồng thuê QSD là sự thoả thuận giữa các bên, theo ó bên cho thuê chuyển giao ất cho bên thuê ể sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng ất úng mục dich, trả tiền thuê và trả lại ất khi hết thời hạn thuê theo quy ịnh của Bộ luật này và pháp luật về ất ai ”

ối với hợp ồng thuê lại QSD có tính chất t°¡ng tự nên tại iều 714 của BLDS nm 2005 ã °a ra khái niệm hợp ồng thuê lại QSDD: “Trong trudng hợp pháp luật không có quy ịnh khác thì quy ịnh tại các iều từ Diéu 703 ến iêu 713 của Bộ luật này cing °ợc áp dung doi với hợp dong thuê lại QSD”.

Luật ất ai nm 2013 c¡ bản kế thừa các quy ịnh về cho thuê ất của Luật Dat ai nm 2003 và các quyền này °ợc quy ịnh cụ thể tại Ch°¡ng XI Có sự khác biệt

c¡ bản giữa hợp ồng thuê QSD và thuê lại QSD ó là tr°ờng hợp ng°ời sử dụng ất °ợc nhà n°ớc giao ất có thu tiền sử dụng ất hoặc nhận chuyên nh°ợng QSDD thì °ợc quyền cho thuê dat, tr°ờng hợp ng°ời sử dụng dat chỉ °ợc nhà n°ớc cho thuê ất thì họ có quyền cho thuê lại QSD.

Thứ hai, hợp ồng thé chap QSD.

Tại iều 715 của BLDS nm 2005 ã °a ra khái niệm: “Hop dong thé chấp QSD là sự thoả thuận giữa các bên, theo ó bên sử dụng dat (sau ây gọi là bên thé chấp) dung QSD của mình dé bảo ảm việc thực hiện ngh)a vụ dân sự với bên kia (sau ây goi là bên nhận thé chap) Bên thé chấp °ợc tiếp tục sử dung dat trong thời hạn thé chấp” BLDS nm 2015 không ề cập tới loại hợp ồng này một cách chi tiết mà ịnh h°ớng áp dụng theo phan chung về thé chấp tại tiêu mục 3, mục 3, ch°¡ng XV, phân thứ 3.

Quyên thé chap ã °ợc Luật Dat dai từ nm 1993 ến nay ghi nhận là một trong những quyền rất quan trong và diễn ra nhiều trong cuộc sống, tạo iều kiện cho ng°ời sử dụng ất có iều kiện vay vốn dé sản xuất kinh doanh Theo quy ịnh của Luật Dat ai nm 2013 ng°ời sử dụng ất °ợc thé chấp bằng QSDD trong các tr°ờng hop sau:

- Tổ chức kinh tế °ợc Nhà n°ớc giao ất có thu tiền sử dụng ất, cho thuê ất thu tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê °ợc thế chấp bằng QSD, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ất tại các tổ chức tín dụng °ợc phép hoạt ộng tại Việt Nam (iều 174).

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập °ợc Nhà n°ớc cho thuê ất thu tiền thuê ất hang nm có các quyền và ngh)a vụ: Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ất thuê tại các tổ chức tín dụng °ợc phép hoạt ộng tại Việt Nam (iều 175);

- Hộ gia ình, cá nhân sử dụng ất nông nghiệp °ợc Nhà n°ớc giao trong hạn mức; ất °ợc Nhà n°ớc giao có thu tiền sử dụng ất, cho thuê ất trả tiền thuê ất một lần cho cả thời gian thuê, °ợc Nhà n°ớc công nhận QSD; ất nhận chuyển ổi, nhận chuyên nh°ợng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyên và ngh)a vụ: Thế chấp QSDD tại tổ chức tín dụng °ợc phép hoạt ộng tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy ịnh của pháp luật (Khoản 1 iều 179);

- Hộ gia ình, cá nhân °ợc Nhà n°ớc cho thuê ất thu tiền thuê ất hng nm có các quyền và ngh)a vụ: Thế chấp bang tài sản thuộc sở hữu của mình gan liền với ất thuê tại tổ chức tín dụng °ợc phép hoạt ộng tại Việt Nam, tại tô chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy ịnh của pháp luật (khoản 2 iều 179);