Các phương pháp định giá bất động sản

ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG BĐSĐ C ĐI M ẶC ĐIỂM ỂM C A TH ỦA THỊ Ị TR Ưêng B§SỜNG NG BĐS Tách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch Thị trường mang tính khu vực Dạng điển hình của TT k

CHƯƠNG 2: CÁC PHƯƠNG PHÁP

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

I ĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS

1.1 Khái niệm BĐS

1.2 Đặc điểm của BĐS

• Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

• Các tài sản khác do pháp luật qui định."

Tính khác biệt

Tính khan hiếm

Tính có gia trị lớn

Tính ảnh hưởng lẫn nhau

Biểu hiện, tấc động, yêu

cầu đặt ra

II ĐẶC ĐIỂM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Khái niệm thị trường BĐS

2.2 Đặc điểm thị trường BĐS

2.1 Kh¸i niÖm thÞ tr êng B§S Ưêng B§S

* Khái niệm tổng quan:

Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện

thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ.

2.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS

Đ C ĐI M ẶC ĐIỂM ỂM

C A TH ỦA THỊ Ị

TR Ưêng B§SỜNG NG BĐS

Tách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao

dịch

Thị trường mang tính khu vực

Dạng điển hình của TT không hoàn hảo

Cung về BĐS ít co dãn

Phụ thuộc vào

sự kiểm soát của Nhà nuớc

biêu hiện, tác động, yêu

cầu với thẩm định viên

2.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS

1 Cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch.

- Người ta không thể đưa hàng hoá đến nơi giao dịch

Việc giao dịch thường kéo dài qua 3 khâu: đàm phán tại nơi giao dịch - kiểm tra thực địa - đăng ký pháp lý

- Giao dịch BĐS thường kéo dài, dễ gặp các biến động ( khi

có thay đổi về giá, pháp lý, ĐK môi trường…)

Yêu cầu:

- TĐV phải có kiến thức chuyên môn giỏi.

- TĐV phải có bề dày kinh nghiệm để làm tốt vai trò tưư vấn.

2.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS

2 Là thị trường mang tính khu vực

- Vì có sự không đồng đều giữa các vùng về tự

nhiên, trình độ và tốc độ phát triển kinh tế- văn hoá-

xã hội

- Giá cả BĐS thưường chỉ ảnh hưởng trong phạm

vi của vùng, địa phương nhất định, ít hoặc chậm ảnh hưởng đến các vùng, địa phương khác

Yêu cầu:

Khi đánh giá giá trị BĐS phải xem xét quan hệ

cung- cầu BĐS trong mối quan hệ với các ĐK kinh tế – văn hóa- xã hội của địa phưương đó

3 Là dạng điển hỡnh của thị trường

khụng hoàn hảo.

• Thụng tin về BĐS và thị trường BĐS khụng phổ biến

• Tiờu chớ đỏnh giỏ BĐS là tương đối

• Khụng sẵn cú cỏc BĐS cựng loại để so sỏnh

• ớt người tham gia thị trường BĐS và họ cũng thường

là người ớt cú kinh nghiệm mua bỏn BĐS

2.2 Đặc điểm của thị tr ờng Bất động sản

• - Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cạnh tranh Người bán luôn có khuynh hướng đặt giá độc

quyền Khi giá tăng , yếu tố độc quyền của người

bán càng tăng ( do đất đai khan hiếm và cố định

nên tình trạng cạnh tranh bán là rất ít).

• Yêu cầu:

• Việc tham gia vào thị trường khó khăn cả với

người bán và người mua Để giao dịch thành công cần có người môi giới

• Khi đinh giá, nếu dựa vào các dữ liệu thị

trường,cần cân nhắc thận trọng nhằm xác minh

các chứng cứ giao dịch có đáp ứng được tiêu

chuẩn so sánh hay không

2.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS

4 Cung kém nhạy cảm khi cầu thay đổi.

- Do: đất đai tự nhiên có hạn, khó chuyển đổi mục đích, thời gian đầu tư xây dựng, cây trồng, vật nuôi lâu dài.

- Các nhân tố làm tăng cầu sẽ tạo cơn sốt giá BĐS Việc kéo giá BĐS xuống bằng cách tăng cung là rất hạn chế.

Một mặt bằng giá mới cao sẽ hình thành và tồn tại lâu dài Đó

là lý do của tình trạng đầu cơ BĐS.

2.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS

5 Phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước

- Do: thị trường BĐS là dạng điển hình của loại thị trường

cạnh tranh không hoàn hảo - thiếu tính hiệu quả

Mục đích can thiệp: tạo cơ chế thị trường trong kinh doanh BĐS, đảm bảo cho thị trường hoạt động lành mạnh, thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển, giảm thiểu rủi ro, bảo vệ lợi ích cho các nhà đầu tư.

III các ph Ường BĐS ơng pháp định giá bất động sản

3.1 Phương phỏp so sỏnh trực tiếp

3.2 Phương phỏp thu nhập

3.3 Phương phỏp chi phớ.

3.3 Phương phỏp thặng dư

VIỆC XÁC ĐỊNH PHƯƠNG PHÁP THÍCH HỢP NHẤT PHỤ THUỘC VÀO CÁC YẾU TỐ CƠ BẢN SAU:

3.1 Ph Ường BĐSơng pháp so sánh trực tiếp

• 1.1 Cơ sở lý luận

• Dựa chủ yếu vào nguyờn tắc “thay thế”

• Dựa trờn giả định giữa giỏ trị thị

trưường của những BĐS tương tự đó được giao dịch với giỏ trị của BĐS cần định giỏ cú mối liờn hệ với nhau Giá: 5 tỷ đồng

?

3.1 Ph Ưêng B§S ¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp

b Các bước định giá

- Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã giao

dịch trong thời gian gần nhất, giống BĐS mục tiêu về

các yếu tố:

- Tình trạng vật chất của BĐS( hình dáng, kích thuoc, qui mô, chất lượng CT, tuổi thọ CT )

- Đặc điểm về mặt bằng.

- Đặc điểm của các BĐS có liên quan.

- Đặc điểm về vị trí hay địa điểm.

- Tình trạng pháp lý.

- Các điều khoản và điều kiện của giao dịch

- Thời gian giao dịch

- Qui hoạch

3.1 Ph Ưêng B§S ¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp

b Các bước định giá.

- Bước 2: Kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng

cớ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ:

+ Nguồn gốc các giao dịch: loại BĐS, địa chỉ của BĐS, diện tích đất, diện tích sàn, thời hạn sở hữu,

ngày ký hợp đồng giao dịch, giá cả thanh toán

+ Tính chất các giao dịch: xác minh tính chất

khách quan, hiểu biết và tự nguyện qua trả lời 17 câu

hỏi đã nêu (Trang 37-38) sách cũ Tr51-52 sách mới

chứng cớ Nếu BĐS chứng cớ tốt hơn thì điều chỉnh giảm giá trị của nó xuống(-) Nếu BĐS chứng

cớ kém hơn thì điều chỉnh tăng(+)

- Bước 5: ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở

các mức giá đã được đã điều chỉnh đối với BĐS chứng cớ

VD1- PP SO SÁNH

• ước tính giá thị trường của biệt thự A dựa trên

thông tin sau:

• Biệt thự A diện tích 300m2, có đầy đủ pháp lý về

QSD đất tbinh 2 BT

• Các BĐS chứng cứ:

• Biệt thự B1 nằm ở gần A, có nhiều nét tương đồng, vừa

bị phát mãi với giá 4800 trđ.

• Biệt thự B2 trên cùng mặt đường với A, có đầy đủ pháp

lý về QSD đất, nhưng hơn về nội thất so với A là 300trd, vừa bán với giá 7800 trđ

• Biệt thự B3 nằm cách A 300m về phía Bắc, có đầy đủ

pháp lý về QSD đất, tương đối giống A về nhiều mặt,

nhưng kém về sân vườn là 400 trđ, vừa được bán với giá 6900 trđ.

- Biệt thự C1 có diện tích và vị trí tương tự biệt thự X, nhưng

kém về nội thất 400 trđ, hơn về phần sân vườn trị giá 270 trd

được bán với giá 10.500 trđ, có đủ giấy chứng nhận QSD

đất 10.670

- Biệt thự C2 ở gần X và giống biệt thự X về nhiều mặt

nhưng kém phần sân vườn trị giá 710 trđ, hợp pháp về quyền

đối với BĐS, vừa được bán với điều kiện: trả làm 5 đợt, mỗi

đợt cách nhau 1 năm Trong đó, trả ngay lần đầu 3000 trđ, đợt hai 2700 trđ, đợt ba 2.600 trđ, đợt bốn 2500 trđ, đợt năm

2400 trđ 10.788+710 = 11.498 (11,372)

- Biệt thự C3 nằm bên cạnh biệt thự X, giống biệt thự X về nhiều mặt, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa bị ngân hàng Vietcombank phát mãi với

giá là 7800 trđ.

- Biệt thự C4 tương đối giống biệt thự X, nhưng

kém nội thất 200 trđ, không có giấy tờ hợp lệ về

QSD đất, không có tranh chấp, vừa được bán với

giá 9000 trđ 10.950 + 200

- Biệt thự C5 có diện tích và vị trí tương tự biệt

thự X, nhưng nội thất kém 400 trđ, hơn về phần sân vườn trị giá 250 trđ và có giấy tờ hợp lệ về QSD đất, vừa được bán với giá 11.200 trđ

11.350

- Theo quy định hiện hành:

+ Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này

là 6 trđ/m2

+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 350 m2.

+ Tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước tính

bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức.

+ Lãi suất tiền gửi NH kỳ hạn 1 năm 14%/năm; 2 năm 13%/năm; 3 năm là 13%/năm; 4 năm là 12%/

năm.

- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng Các biệt thự so sánh đều có cùng diện tích 500m2.

Các dạng bài tập PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

1 Điều chỉnh số tuyệt đối

2 Điều chỉnh số tương đối ( tỷ lệ %)

3 Vừa điều chỉnh tuyệt đối, vừa điều

chỉnh tương đối.

Trong điều chỉnh số tương đối ( tỷ lệ %)

có 2 cách:

+ Điều chỉnh theo yếu tố

+ Điều chỉnh trực tiếp trên giá

CÔNG THỨC điều chỉnh theo yếu tố so sánh :

VÍ DỤ ĐIỀU CHỈNH THEO YẾU TỐ SO SÁNH

Thứ tự ưu tiên khi điều chỉnh:

Đ/ c tuyệt đối trước, đ/c tương đối(%) sau

1 Phương thức thanh toán ( qui từ trả góp

về trả ngay)

2 Pháp lý

3 Các yếu tố tuyệt đối khác ( nội thất, sân

vườn )

4 Các yếu tố tương đối( tỷ lệ %): vị trí, cảnh

quan, môi trường, hạ tầng, hướng, lợi thế kinh doanh, hình dáng, an ninh, dân trí )

3.1 Ph Ưêng B§S ¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp.

d Ưu điểm, hạn chế và ĐK áp dụng:

Ưu điểm:

Đơn giản, dễ tính toán, ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, không

có công thức hay mô hình cố định, chỉ dựa vào các giao dịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.

Thể hiện sự đánh giá của thị trường- là các bằng chứng rõ ràng

- đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS Do đó nó là

cơ sở pháp lí vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lí

công nhận

- Là cơ sở hay đầu vào của các PP khác như: PP chi phí, PP

thặng dư PP này trở nên có ưu thế khi có sự trợ giúp của máy tính Thông thường người ta sử dụng PP so sánh trực tiếp kết hợp với các PP khác để định giá BĐS.

sẽ thấp.

• Phương pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới định giá thích hợp được.

3.1 Ph ¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp

• ĐK áp dụng

• Để định giá các BĐS có

tính đồng nhất như: các

căn hộ, các chung cư,

các dãy nhà được xây

3.2 Ph ¬ng ph¸p thu nhËp Ưêng B§S

3.2 Ph ¬ng ph¸p thu nhËpƯêng B§S

Cơ sở lý luận

Dựa trên nguyên tắc dự kiến các lợi ích tương lai Theo nguyên tắc này: Giá thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS Nếu biết trước thu nhập mà BĐS tạo ra hàng năm,

có thể tìm ra giá trị của BĐS, nó tương ứng với giá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập.

TH1: Đối với sở hữu vĩnh viễn (BĐS cho thu nhập ổn định)

: áp dụng công thức (1) hoặc (2):

(1) (2)

Trong đó:

V: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai

I: thu nhập ròng từ BĐS (khấu hao + lãi vay + lợi nhuận sau thuế + thu hồi vốn lưưu động + giá trị thanh lý TSCĐ) R: tỷ lệ vốn hoá (tỷ lệ chiết khấu, hoặc chi phí cơ hội của vốn)

YP: (Year’s Purchase) là nghịch đảo của R ( số nhân), số nhân thể hiện giá trị hiện tại của 1 đồng vốn/năm

3.2 Ph ¬ng ph¸p thu nhËpƯêng B§S

R I

TH2: Đối với sở hữu có thời hạn

Thu nhập bằng nhau:

Trong đó:

+ V: giá trị của BĐS + A: thu nhập ròng hàng năm

+ T: giá trị thanh lý cuối năm n + n: số năm hoạt động

+ i: Tỷ lệ lãi đòi hỏi (tỷ lệ chiết khấu)

n

n

i

T i

i A

V

) 1

(

) 1

VÍ DỤ MINH HỌA

VÍ DỤ 1: Ước tính giá trị của BĐS A biết rằng thu nhập

ròng hàng năm mà BĐS này tạo ra là 500 trđ Giả sử

khoản thu này là vô hạn Tỷ suất sinh lời của dịch vụ cho thuê BDS tương tự là 10%/năm.

-VÍ DỤ 2: Ước tính giá trị của khách sạn B biết rằng:

trong 20 năm tới:

• Tổng thu từ cho thuê hàng năm là 3.000 trđ/năm

• Chi phí thường xuyên hàng năm khoảng 30% tổng thu nhập

• Thuế suất thuế thu nhập DN là 20%

• Tỷ suất sinh lời của dịch vụ cho thuê khách sạn tương tự trên thị trường là 15%/năm

VÍ DỤ 3:

Ước tính giá trị của 1 tòa cao ốc văn phòng

WINLAND cho thuê biết rằng:

Thu nhập ròng trong 10 năm tới:

3.2 PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

- GIÁ TRỊ HIỆN TẠI

+ Giá trị hiện tại của một khoản tiền (PV): (bảng B)

+ Giá trị hiện tại của dòng tiền tệ đồng nhất phát

PV 1  ( 1  r ) n



3.2 PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

* Các bước định giá:

- Bước 1: ước tính tổng thu nhập hàng năm mà

BĐS mang lại

- Bước 2: ước tính các khoản chi phí hàng năm.

- Bươc 3: xac định thu nhập ròng hàng năm=

tổng thu nhập – tổng chi phí

- Bước 4: Xác định tỷ lệ lãi ( tỷ lệ chiết khấu)

thích hợp để tính toán, có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự

- Bước 5: Dùng công thức vốn hoá tìm giá trị

BĐS

Ví dụ PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

• Hãy xác định giá một thửa đất trồng lúa

rộng 1 ha hạng IV tại vùng đồng bằng sông Hồng, một năm sản xuất 2 vụ lúa Qua

khảo sát, nhà định giá thu được các số liệu

về thu nhập và chi phí của thửa đất đó như sau:

Chỉ tiêu ĐVT Năm N-2 Năm N-1 Năm N

3.2 PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

Ưu điểm

• Về mặt lí thuyết, đây là PP có cơ sở lí luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư

• Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền,nói chung đây là phương pháp đơn giản

• Có thể đạt độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy

cao

3.2 PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

Hạn chế

• Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi tho, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai

• Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai

• Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan

3.2 PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

• Điều kiện áp dụng:

• Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại

các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo

trước một cách hợp lí

• Với BĐS có thu nhập không đều thì có thể sử

dụng một dạng tương tự là DCF

• Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định

lựa chọn phương án đầu tư

3.2 PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

• Áp dụng cho định

giá trong lĩnh vực

đầu tư để lựa chọn

phương án đầu tư.

3.3 PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

• Cơ sở lý luận

Dựa trên giả định rằng giá trị của

BĐS cần định giá tương

đương với chi phí làm ra một

BĐS tương tự và coi đây như

một vật thay thế.

3.3 PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

* Các bước định giá:

- Bước 1: Ước tính riêng giá trị lô đất thuộc BĐS,

bằng cách coi nó là đất trống và đang được

* Các loại tuổi thọ của công trình XD –tr.143

• Tuổi thọ kinh tế: là thời gian sử dụng tối

đa xét về hiệu quả kinh tế.

• Tuổi thọ kinh tế còn lại: Là thời gian sử

dụng còn lại phát huy được hiệu quả kinh

tế.

• Tuổi hiệu quả: là thời gian sử dụng thực

tế đã có hiệu quả.

Tuổi hiệu quả =

= Tuổi thọ kinh tế - Tuổi thọ kinh tế còn

lại

* Sù gi¶m gi¸ tÝch luü

• Sự giảm giá tích luỹ là sự mất mát giá

trị, vì bất kỳ lý do nào, tạo ra sự khác nhau giữa chi phí thay thế (hoặc xây dựng lại mới) của một BĐS (bằng

tiền) so với giá trị thị trường của BĐS tương tự tại thời điểm thẩm định giá

Nguyªn nh©n g©y ra sù gi¶m gi¸ tÝch luü

a) Giảm giá tự nhiên

b) Lỗi thời chức năng

c) Lỗi thời bên ngoài

• Mức độ giảm giá của CTXD

= tỷ lệ giảm giá của CTXD x Chi phí XD mới

hiện hành.

• Chi phí XD mới hiện hành

= Tổng diện tích sàn XD x đơn giá XD mới hiện hành.

• Tỷ lệ giảm giá của CTXD ( Tg): 2 cách:

* Tg = Tuổi hiệu quả / Tuổi thọ kinh tế.

* Tg= công thức tr144

3.3 PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

* Ưu điểm:- tr.123

• Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh Sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở

dự báo lợi ích tương lai

• Là cứu cánh cuối cùng khi các PP khác không thể

sử dụng được.

• Thích hợp khi ĐG BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt Việc ước tính theo PP này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của TĐV

Do đó nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được sai sót khi cung cầu có biểu hiện thái quá.