Đồ án nghiên cứu và ứng dụng một số phương pháp định giá bất động sản

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ THÔNG TIN KHOA CÔNG NGHỆ PHẦN MỀM ĐỒ ÁN NGHIÊN CỨU VÀ ỨNG DỤNG MỘT SỐ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN GV HƯỚNG DẪN: TRẦN ANH DŨNG SV THỰC HIỆN: VŨ KHÁNH HOÀNG – 20521352 ĐÀO TẤN HÀO - 20521289 TP HỒ CHÍ MINH, 2022-2023 LỜI CẢM ƠN Kính gửi Ban giảng dạy Hội đồng chấm báo cáo, Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến Ban giảng dạy Hội đồng chấm báo cáo hỗ trợ đánh giá cho báo cáo đồ án với đề tài "Nghiên cứu ứng dụng số phương pháp định giá bất động sản" Trong trình thực đồ án, tơi hướng dẫn hỗ trợ cách tận tâm chuyên nghiệp từ giảng viên, người cung cấp kiến thức quý báu kinh nghiệm thực tiễn lĩnh vực định giá bất động sản Nhờ vào dẫn q thầy/cơ, tơi có hội hiểu rõ phương pháp định giá bất động sản, từ phương pháp đến phương pháp nâng cao ứng dụng thực tế Điều giúp xây dựng tảng kiến thức vững tự tin việc nghiên cứu ứng dụng phương pháp Tôi muốn bày tỏ lòng biết ơn đến Hội đồng chấm báo cáo dành thời gian cơng sức để đánh giá kết nghiên cứu Sự đánh giá xác chi tiết quý Hội đồng giúp nhận thức hạn chế cải thiện kỹ nghiên cứu viết báo cáo Tơi tiếp thu góp ý phản hồi từ quý Hội đồng để phát triển q trình nghiên cứu hồn thiện đồ án Cuối cùng, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn đến gia đình, bạn bè người thân yêu ủng hộ động viên suốt trình học tập nghiên cứu Sự động viên tình yêu thương từ bạn nguồn động lực lớn giúp vượt qua khó khăn hồn thành báo cáo đồ án cách tốt Xin chân thành cảm ơn người! Trân trọng, Vũ Khánh Hoàng, Đào Tấn Hào MỤC LỤC Chương Mở đầu 1.1 Lí chọn đề tài 1.2 Mục đích 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Chương Tổng quan 2.1 Literature Review 2.2 Related work Chương Nghiên cứu thực nghiệm 3.1 Model 13 3.2 Methods .14 Chương Trình bày đánh giá bàn luận kết 4.1 Evaluation 16 4.2 Experimental Results 20 Chương Kết luận 5.1 Summary 25 5.2 Conclusion 26 5.3 Future work 28 TÓM TẮT ĐỒ ÁN Báo cáo tập trung nghiên cứu ứng dụng số phương pháp định giá bất động sản nhằm đánh giá giá trị tài sản Đây vấn đề quan trọng lĩnh vực bất động sản, có ảnh hưởng đáng kể đến định mua bán, đầu tư quản lý bất động sản Trong q trình nghiên cứu, chúng tơi tìm hiểu phân tích số phương pháp định giá bất động sản phổ biến phương pháp so sánh thị trường, phương pháp giá thuê, phương pháp giá chi phí phương pháp giá chiết khấu dịng tiền Mỗi phương pháp trình bày chi tiết, bao gồm cách thức áp dụng, ưu điểm hạn chế Chúng tơi tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản vị trí, diện tích, tiện ích xung quanh yếu tố kinh tế xã hội khác Sau đó, tiến hành ứng dụng phương pháp định giá số bất động sản thực tế để xác định giá trị chúng Qua trình này, chúng tơi thu thập phân tích liệu thị trường, thuê chi phí, với việc áp dụng cơng thức phương pháp tính tốn liên quan Kết từ việc định giá so sánh đánh giá để xác định tính xác độ tin cậy phương pháp Kết nghiên cứu cho thấy phương pháp định giá có ưu điểm hạn chế riêng, lựa chọn phương pháp phù hợp phụ thuộc vào trường hợp cụ thể Đồng thời, yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản nhận thức đánh giá Báo cáo hy vọng mang lại nhìn tổng quan phương pháp định giá bất động sản ứng dụng chúng việc đánh giá giá trị tài sản Ngoài ra, nhấn mạnh quan trọng việc lựa chọn phương pháp phù hợp hiểu rõ yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Các kết nhận định từ nghiên cứu hữu ích cho chun gia bất động sản, nhà đầu tư quản lý bất động sản định thực giao dịch liên quan đến bất động sản CHƯƠNG MỞ ĐẦU 1.1 Lí chọn đề tài Tầm quan trọng cần thiết: Định giá bất động sản yếu tố quan trọng trình mua bán, đầu tư quản lý bất động sản Việc hiểu rõ áp dụng phương pháp định giá giúp người nghiên cứu chuyên gia bất động sản có nhìn tổng quan giá trị tài sản này, từ hỗ trợ định thực giao dịch cách hiệu Áp dụng thực tế tính ứng dụng: Nghiên cứu ứng dụng phương pháp định giá bất động sản mang lại giá trị thực tế ứng dụng rộng rãi Nó giúp người tham gia thị trường bất động sản đánh giá định giá tài sản dựa sở khoa học phương pháp hợp lý Điều đảm bảo tính xác đáng tin cậy q trình định giá giúp tránh sai lầm định giá rủi ro không cần thiết Phản ánh phát triển lĩnh vực: Lĩnh vực bất động sản phát triển nhanh chóng có nhu cầu ngày tăng định giá bất động sản Việc nghiên cứu ứng dụng phương pháp định giá giúp đáp ứng nhu cầu cung cấp cho chuyên gia nhà đầu tư kiến thức công cụ cần thiết để định giá đưa định thông minh việc giao dịch đầu tư vào bất động sản Tính thú vị khám phá: Đề tài mang tính thú vị thách thức người nghiên cứu Nghiên cứu hiểu sâu phương pháp định giá bất động sản phát triển kỹ nghiên cứu, phân tích lập luận người nghiên cứu Đồng thời, mở rộng kiến thức cung cấp hội khám phá lĩnh vực bất động sản tài Tổng cộng, việc chọn đề tài "Nghiên cứu ứng dụng số phương pháp định giá bất động sản" mang lại giá trị quan trọng, áp dụng thực tế khám phá lĩnh vực bất động sản, đồng thời cung cấp hội phát triển kỹ kiến thức cho người nghiên cứu 1.2 Lí chọn đề tài Nâng cao hiểu biết định giá bất động sản: Mục đích đề tài tìm hiểu nghiên cứu phương pháp định giá bất động sản Qua đó, chúng tơi muốn tăng cường kiến thức hiểu biết cách xác định giá trị tài sản bất động sản yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Ứng dụng phương pháp định giá: Mục tiêu đề tài áp dụng phương pháp định giá bất động sản vào tình thực tế Chúng tơi muốn thấy áp dụng phương pháp việc đánh giá giá trị bất động sản tìm hiểu cách chúng hỗ trợ định mua bán, đầu tư quản lý bất động sản Hỗ trợ định liên quan đến bất động sản: Đề tài nhằm cung cấp thông tin nhận thức rõ việc định giá bất động sản Mục đích giúp chuyên gia bất động sản, nhà đầu tư quản lý bất động sản có sở để đưa định thông minh, dựa việc định giá xác đáng tin cậy tài sản Đóng góp vào lĩnh vực nghiên cứu bất động sản: Qua việc thực đề tài, chúng tơi hy vọng đóng góp phần nhỏ vào lĩnh vực nghiên cứu bất động sản, đặc biệt việc định giá tài sản Mục đích tạo kiến thức mới, tìm hiểu phân tích phương pháp định giá, chia sẻ kết nhận định từ nghiên cứu Tóm lại, mục đích việc thực đề tài "Nghiên cứu ứng dụng số phương pháp định giá bất động sản" nâng cao kiến thức, áp dụng thực tế, hỗ trợ định đóng góp vào lĩnh vực nghiên cứu bất động sản 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Sinh viên, học viên cao học nhà nghiên cứu quan tâm đến lĩnh vực bất động sản định giá tài sản Các chuyên gia bất động sản, nhà đầu tư, nhà phát triển quản lý bất động sản Các quan, tổ chức doanh nghiệp liên quan đến lĩnh vực bất động sản định giá tài sản Phạm vi nghiên cứu đề tài tập trung vào: Tìm hiểu phân tích phương pháp định giá bất động sản, bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chiết khấu dòng tiền, phương pháp định giá thu nhập phương pháp khác Áp dụng phương pháp định giá vào tình ví dụ cụ thể liên quan đến bất động sản Đánh giá ưu điểm, hạn chế phù hợp phương pháp định giá bối cảnh khác Trình bày kết quả, phân tích nhận xét phương pháp định giá bất động sản đề xuất hướng phát triển cải tiến lĩnh vực Phạm vi nghiên cứu tập trung vào cung cấp kiến thức thông tin hữu ích, hỗ trợ định đóng góp vào lĩnh vực định giá bất động sản CHƯƠNG 4: TRÌNH BÀY ĐÁNH GIÁ BÀN LUẬN VỀ KẾT QUẢ 4.1 Evaluation Phương pháp định giá bất động sản thông qua việc crawl liệu từ trang web bất động sản áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp mang lại kết đáng ý hữu ích q trình định giá Việc sử dụng công nghệ crawl liệu cho phép thu thập lượng lớn thông tin tài sản bất động sản từ nhiều nguồn khác nhau, đồng thời giúp tiết kiệm thời gian công sức so với việc thu thập thông tin thủ công Phương pháp so sánh trực tiếp cho phép xác định giá trị tài sản bất động sản dựa so sánh với tài sản tương tự khu vực loại Nhờ vào việc thu thập phân tích liệu từ trang web bất động sản, xem xét so sánh thuộc tính đặc điểm quan trọng tài sản, vị trí địa lý, diện tích, tiện ích, tuổi tài sản Điều giúp tạo sở liệu rộng lớn giao dịch bất động sản, từ cung cấp sở cho việc định giá cách xác đáng tin cậy Kết phương pháp cung cấp thông tin quan trọng giá trị cho bên liên quan đến thị trường bất động sản Với xác tính khách quan liệu thu thập từ trang web bất động sản, phương pháp định giá giúp người dùng có nhìn tồn diện giá trị thực tài sản bất động sản từ đó, hỗ trợ định đầu tư, định giá thương lượng trình giao dịch 16 Tuy nhiên, cần lưu ý kết phương pháp bị ảnh hưởng biến động thị trường bất động sản yếu tố khác tình trạng kinh tế, sách pháp lý yếu tố ngoại vi khác Điều yêu cầu cân nhắc hiểu biết sâu sắc thị trường bất động sản để áp dụng hiểu rõ kết định giá Tóm lại, phương pháp định giá bất động sản thông qua việc crawl liệu từ trang web bất động sản sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp đạt kết đáng ý hữu ích việc định giá tài sản bất động sản Việc áp dụng phương pháp cung cấp cách tiếp cận khoa học hiệu để xác định giá trị thực tài sản bất động sản, hỗ trợ định đầu tư giao dịch thị trường bất động sản Từ đánh giá ta áp dụng kĩ thuật phần mềm vào cho sản phẩm trang web định giá bất động sản với quy mô khu vực Vì mà ta có sơ đồ Activity Diagram 17 18 Dưới Activity Diagram đùng để lấy liệu vị trí kinh độ vĩ độ dành cho vị trí bất động sản bán sử dụng API goong.io 19 4.2 Experimental Results Trong phần này, chúng tơi trình bày kết thực nghiệm đề tài "Ứng dụng số phương pháp định giá bất động sản" dựa việc thực phương pháp định giá tập liệu thực tế bất động sản Mục tiêu phần đánh giá hiệu độ xác phương pháp áp dụng Đầu tiên, tiến hành thu thập liệu bất động sản từ nguồn đáng tin cậy phù hợp với thị trường bất động sản Việt Nam Dữ liệu bao gồm thông tin yếu tố quan trọng diện tích, vị trí, tiện ích xung quanh giá bán/cho thuê bất động sản Sau đó, chúng tơi thực phương pháp định giá bất động sản nghiên cứu áp dụng đề tài, bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp định giá dựa thu nhập, phương pháp định giá dựa giá trị thị trường Kết trình định giá trình bày dạng bảng, biểu đồ số đánh giá Chúng tơi đánh giá độ xác phương pháp định giá cách so sánh giá trị định giá tính tốn với giá thực tế bất động sản tập liệu Dựa kết thực nghiệm, nhận thấy phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp định giá dựa thu nhập đạt độ xác khả dự đoán tương đối cao Trong đó, phương pháp định giá dựa 20 giá trị thị trường cho kết ổn định tương đối phù hợp với thị trường bất động sản Tuy nhiên, nhận thấy độ xác phương pháp định giá bị ảnh hưởng độ lớn liệu, tính chất đặc thù loại bất động sản, yếu tố không xác định khác trình định giá Tổng quan, kết thực nghiệm cho thấy phương pháp định giá bất động sản áp dụng đề tài có tiềm ứng dụng rộng rãi việc đánh giá giá trị bất động sản Tuy nhiên, việc sử dụng phương pháp cụ thể cần xem xét kỹ lưỡng dựa đặc điểm dự án mục tiêu định giá cụ thể Đây hình minh họa cho liệu xuất ra: 21 Thông tin bất động sản bán Và liệu trực quan hóa sau: 22 Thống kê giá thành với quận vị trí quận Vị trí bất động sản rao bán 23 Thông tin bất động sản bán 24 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN 5.1 Summary Trong đồ án này, nghiên cứu ứng dụng số phương pháp định giá bất động sản nhằm cung cấp phương tiện kỹ thuật để đánh giá giá trị tài sản bất động sản Chúng tiến hành nghiên cứu phân tích phương pháp giá trị bất động sản thơng qua việc tìm hiểu sở lý thuyết áp dụng thực tế vào việc định giá bất động sản Việt Nam Trong phần Literature Review, chúng tơi trình bày nghiên cứu liên quan định giá bất động sản phương pháp áp dụng lĩnh vực Chúng tơi xem xét phân tích cơng trình nghiên cứu trước phương pháp giá trị bất động sản phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp định giá dựa thu nhập phương pháp định giá dựa giá trị thị trường Những cơng trình nghiên cứu cung cấp cho chúng tơi sở lí thuyết phương pháp để áp dụng trình định giá bất động sản Tiếp theo, áp dụng phương pháp nghiên cứu vào thực tế thông qua việc crawl liệu từ trang web bất động sản Chúng sử dụng công cụ kỹ thuật lập trình, bao gồm Python thư viện hỗ trợ BeautifulSoup Requests, để thu thập liệu xử lý thông tin cần thiết Q trình giúp chúng tơi có tập liệu thực tế để áp dụng phương pháp định giá đánh giá hiệu chúng Kết việc áp dụng phương pháp định giá trình bày phân tích phần Experimental Results Chúng tơi đánh giá độ xác khả 25 dự đoán phương pháp cách so sánh giá trị định giá với giá thực tế bất động sản tập liệu Kết cho thấy phương pháp so sánh trực tiếp định giá dựa thu nhập đạt độ xác khả dự đốn tương đối cao Phương pháp định giá dựa giá trị thị trường cho kết ổn định phù hợp với thị trường bất động sản Tổng kết lại, đề tài "Ứng dụng số phương pháp định giá bất động sản" cung cấp nhìn tổng quan phương pháp định giá bất động sản áp dụng chúng vào thực tế Qua trình nghiên cứu thực hiện, nhận thấy việc áp dụng phương pháp định giá lĩnh vực bất động sản đem lại kết xác hữu ích để đánh giá giá trị tài sản Tuy nhiên, việc chọn phương pháp phù hợp xử lý liệu cách điều quan trọng để đạt kết tốt 5.2 Conclusion Trong đồ án này, nghiên cứu áp dụng số phương pháp định giá bất động sản để đánh giá giá trị tài sản bất động sản Qua trình nghiên cứu thực hiện, đạt kết quan trọng nhận thấy ứng dụng tiềm phương pháp định giá lĩnh vực Trước tiên, xem xét phân tích phương pháp định giá bất động sản phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp định giá dựa thu nhập phương pháp định giá dựa giá trị thị trường Các phương pháp cung cấp cho chúng tơi sở lí thuyết công cụ để áp dụng trình định giá bất động sản 26 Chúng tơi thu thập liệu bất động sản từ nguồn đáng tin cậy áp dụng phương pháp định giá vào liệu Bằng cách sử dụng cơng cụ kỹ thuật lập trình, chúng tơi crawl liệu từ trang web bất động sản xử lý liệu để có kết định giá Kết việc áp dụng phương pháp định giá cho thấy khả dự đoán độ xác phương pháp Phương pháp so sánh trực tiếp định giá dựa thu nhập đạt kết tốt khả dự đoán cao Phương pháp định giá dựa giá trị thị trường cho kết ổn định phù hợp với thị trường bất động sản Tuy nhiên, nhận thấy việc định giá bất động sản không dựa phương pháp định giá, mà phụ thuộc vào đặc điểm dự án yếu tố khách quan khác vị trí, khu vực, hạ tầng, tình hình thị trường Do đó, việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp hiểu rõ đặc điểm bất động sản quan trọng Tổng kết lại, qua đồ án này, hiểu rõ phương pháp định giá bất động sản khả ứng dụng chúng Các kết nghiên cứu thực đề tài đóng góp vào việc nâng cao kiến thức cung cấp hướng lĩnh vực định giá bất động sản 27 5.3 Future work Dựa kết hạn chế đề tài này, có số hướng nghiên cứu phát triển tiềm để nghiên cứu tương lai: Mở rộng phạm vi nghiên cứu: Trong đề tài này, tập trung vào số phương pháp định giá bất động sản cổ điển Tương lai tìm hiểu áp dụng phương pháp định giá mới, bao gồm phương pháp dựa liệu địa lý, phương pháp dựa học máy trí tuệ nhân tạo để nâng cao hiệu xác q trình định giá Nghiên cứu liệu bất động sản: Đề tài sử dụng liệu thu thập từ trang web bất động sản Tương lai nghiên cứu xây dựng sở liệu bất động sản phong phú đa dạng hơn, bao gồm yếu tố khác giá, diện tích, vị trí, tiện ích xung quanh, số thị trường để cung cấp thông tin chi tiết cho trình định giá Nghiên cứu ảnh hưởng yếu tố xã hội môi trường: Một phần quan trọng giá trị bất động sản ảnh hưởng yếu tố xã hội môi trường xung quanh Tương lai nghiên cứu đánh giá cụ thể yếu tố này, bao gồm tiện ích công cộng, giao thông, môi trường xanh, yếu tố khác, để hiểu rõ tác động chúng đến giá trị bất động sản Phát triển công cụ ứng dụng: Tiếp tục phát triển công cụ ứng dụng trực tuyến cho việc định giá bất động sản, giúp người dùng tiếp cận sử dụng phương pháp định giá cách dễ dàng thuận tiện Công cụ 28 bao gồm việc tích hợp thuật tốn định giá, cập nhật liệu thị trường liên tục cung cấp thông tin chi tiết bất động sản Những hướng nghiên cứu phát triển số số nhiều khả tiềm để nghiên cứu mở rộng sau đề tài Việc tiếp tục khám phá nghiên cứu lĩnh vực định giá bất động sản đóng góp vào việc cải thiện q trình định giá hiểu rõ giá trị tài sản bất động sản 29 TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Nghiên cứu phương pháp định giá bất động sản xu hướng tồn cầu hóa thị trường bất động sản Việt Nam, Nguồn: Tạp chí Kinh tế Xây dựng, Số 4/2019 [2] Luật số 45/2013/QH13 Quốc hội: Luật đất đai, https://vanban.chinhphu.vn/default.aspx?pageid=27160&docid=171639, 01/07/2014 30