Hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản tại ctcp thẩm định giá và dịch vụ tài chính hà nội,

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG - - KHỐ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CTCP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH HÀ NỘI : LƢƠNG QUỲNH LIÊN Lớp : TCDNI – K15 Khoá : 2012 – 2016 Khoa : TÀI CHÍNH GVHD : PGS.TS MAI THANHH QUẾ Họ tên sinh viên Hà Nội, tháng 05 năm 2016 LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành tốt khố luận này, trước tiên em xin tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Mai Thanh Quế, người hướng dẫn em tận tình suốt thời gian thực khoá luận Em xin chân thành cảm ơn q thầy, Khoa Tài thầy, hết lịng truyền đạt kiến thức quý báu suốt năm học qua trường Học viện Ngân hàng Vốn kiến thức tảng giúp em hồn thành khố luận học quý giá cho sống công việc em sau Em xin gửi lời cảm ơn tới anh, chị Công ty cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội nhiệt tình dẫn cho em q trình thực tập Cơng ty Em xin chân thành cảm ơn! LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan Khoá luận tốt nghiệp thân tự thực có hướng dẫn từ giáo viên hướng dẫn khơng chép cơng trình nghiên cứu người khác Các liệu thông tin thứ cấp sử dụng Khố luận có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng Em xin chịu hoàn toàn trách nhiệm lời cam đoan này! Sinh viên Lƣơng Quỳnh Liên MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát bất động sản thị trƣờng bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Giá trị bất động sản 1.1.3 Thị trường bất động sản 1.2 Định giá bất động sản 15 1.2.1 Khái niệm sở giá trị định giá bất động sản .15 1.2.2 Mục đích vai trị định giá bất động sản 16 1.2.3 Nguyên tắc định giá bất động sản 17 1.2.4 Phương pháp định giá bất động sản 19 1.3 Các nhân tố ảnh hƣởng đến định giá bất động sản .33 1.3.1 Nhóm nhân tố khách quan .33 1.3.2 Nhóm nhân tố chủ quan 34 KẾT LUẬN CHƢƠNG 36 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CTCP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH HÀ NỘI 37 2.1 Giới thiệu CTCP Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội 37 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 37 2.1.2 Tổng quan Công ty .38 2.1.3 Cơ cấu tổ chức .39 2.1.4 Tình hình hoạt động thẩm định giá 40 2.2 Thực trạng định giá bất động sản CTCP Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội 42 2.2.1 Quy trình định giá bất động sản CTCP Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội .42 2.2.2 Cơ sở phương pháp định giá bất động sản .43 2.2.3 Phương pháp định giá bất động sản CTCP Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội .44 2.3 Đánh giá chung 50 2.3.1 Kết đạt .50 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 51 KẾT LUẬN CHƢƠNG 58 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CTCP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH HÀ NỘI 59 3.1 Định hƣớng phát triển phƣơng pháp định giá bất động sản Công ty thời gian tới 59 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện phƣơng pháp định giá bất động sản CTCP Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội 61 3.2.1 Hoàn thiện quy định áp dụng phương pháp định giá BĐS 61 3.2.2 Phát triển nguồn nhân lực định giá 63 3.2.3 Hồn thiện cơng tác thu thập phân tích thông tin .66 3.2.4 Đầu tư sở vật chất kỹ thuật ứng dụng 68 3.2.5 Chú trọng công tác kiểm tra, kiểm soát chất lượng định giá BĐS 69 3.2.6 Tăng cường liên kết, hợp tác với công ty, tổ chức khác 70 3.3 Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện phƣơng pháp định giá bất động sản CTCP Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội 71 3.3.1 Kiến nghị với Chính phủ 71 3.3.2 Kiến nghị với bộ, ngành liên quan 74 KẾT LUẬN CHƢƠNG 77 KẾT LUẬN 78 DANH MỤC CÁC BẢNG, SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1: Mô hình tổ chức Cơng ty cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội………………………………………… .39 Sơ đồ 2.2: Quy trình thực dịch vụ thẩm định giá Công ty….…………….43 Bảng 2.1: Hợp đồng tiêu biểu lĩnh vực thẩm định giá trị bất động sản Công ty……………………………………………………………………………………41 Bảng 2.2: Thông tin bất động sản so sánh…………………………………46 Bảng 2.3: Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh……………………………………48 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Tên đầy đủ Ký hiệu viết tắt VFS Công ty cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội BĐS Bất động sản LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất nước ta thời kỳ đổi mới, đẩy mạnh phát triển kinh tế thị trường động nỗ lực không ngừng để hội nhập kinh tế toàn cầu Thực tế nhu cầu nghề thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp ngày thiết yếu với phát triển kinh tế Việt Nam Giá trị bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp hầu hết định liên quan đến việc mua bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế, chấp tài sản vay vốn, đánh giá lại tài sản đảm bảo nợ vay, nâng hạn mức tín dụng Hiện nay, Cơng ty cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội doanh nghiệp có chức thực dịch vụ tài chính, đặc biệt thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị Tuy nhiên, trình thẩm định giá bất động sản Cơng ty cịn tồn vấn đề như: quy trình thẩm định giá đầy đủ chưa thật khoa học, việc áp dụng phương pháp số bất cập kỹ thuật bước tiến hành, chưa tính đến yếu tố tương lai thẩm định giá bất động sản… Trong trình thực tập tìm hiểu hoạt động Công ty cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội, em nhận thấy Cơng ty cần phải hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản để tiếp tục phát triển điều kiện ngày khó khăn thị trường Vì vậy, em lựa chọn đề tài: "Hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội" với mong muốn nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản tìm số giải pháp để góp phần hồn thiện nghiệp vụ Mục tiêu nghiên cứu Làm rõ sở lý luận phương pháp định giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội Phân tích, đánh giá phương pháp định giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội Đồng thời rà soát hoạt động thẩm định giá bất động sản Công ty thông qua hồ sơ thẩm định giá bất động sản giai đoạn 2013-2015 để tìm tồn tại, hạn chế cần khắc phục Đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Phương pháp định giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội Phạm vi nghiên cứu: Số liệu Công ty cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội từ năm 2014 – quý I/2016 Phƣơng pháp nghiên cứu Sử dụng tổng hợp phương pháp vật biện chứng, trình tham chiếu thống kê, thu nhập thơng tin số liệu số lượng, phân tích diễn giải chất lượng để đến giá trị ước tính bất động sản, biểu số lượng tiền định, tổng hợp so sánh, khảo sát thực tế tư logic kết hợp với kiến thức tổng hợp từ nhiều lĩnh vực, từ chuyên gia, kế thừa kết nghiên cứu Kết cấu khoá luận Khoá luận bao gồm ba phần: phần mở đầu, phần nội dung phần kết luận Trong phần nội dung chia làm ba chương: Chương 1: Cơ sở luận định giá bất động sản Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội Chương 3: Giải pháp hồn thiện phương pháp định giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát bất động sản thị trƣờng bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm Tuỳ theo mục đích quản lý sử dụng, người ta phân chia tài sản theo tiêu thức khác Nếu phân loại theo khả di dời tài sản chia thành bất động sản động sản Việc phân biệt tài sản thành bất động sản động sản có ý nghĩa quan trọng việc nhận rõ nét đặc thù bất động sản, mà theo cách phân loại khác nhận biết rõ Theo tiêu thức phân loại này, người ta nhận thấy bất động sản mang đặc điểm chung là: giá trị lớn thời gian tồn lâu dài; có tính cá biệt, đặc biệt di dời Theo Wikipedia (2010): Bất động sản (Real estate) thuật ngữ pháp quy để tài sản bao gồm đất đai cải thiện cho đất đai nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với vị trí đất đai khơng có tính dịch chuyển Theo quy định Điều 174 Bộ Luật Dân nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản tài sản không di dời bao gồm: a Đất đai b Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng c Các tài sản khác gắn liền với đất đai d Các tài sản khác pháp luật quy định Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), bất động sản (Real estate) gồm đất đai tự nhiên người tạo gắn liền với đất Đó vật hữu hình, có hình thể vật chất, nhìn hay sờ nắn thấy, nằm bề mặt, khơng trung lịng đất Bất động sản (Real property) thuật ngữ dùng để tất quyền, quyền lợi lợi ích liên quan đến quyền làm chủ bất động sản IVSC cho rằng, việc thẩm định giá trị tài sản, xét mặt pháp lý, thực 76 Bên cạnh đó, cần kết nối trung tâm đầu mối lưu trữ liệu BĐS quốc gia với trung tâm thông tin khác có liên quan Ngân hàng Nhà nước, Tổng Cục thống kê, Sở Tài chính, Sở Xây dựng để tăng cường chia sẻ thông tin hiệu sử dụng nguồn liệu Đẩy mạnh công tác kiểm tra chất lượng thẩm định giá Hiện nay, kết thẩm định giá hầu hết phụ thuộc toàn vào doanh nghiệp định giá, chưa có kiểm sốt chặt chẽ quan chuyên trách nên chất lượng định giá khơng cao Do đó, Bộ Tài quan quản lý có liên quan cần tổ chức đợt tra, kiểm tra hoạt động chất lượng định giá BĐS công ty định giá để giám sát trình thực hiện, chấp hành quy định Nhà nước, phát xử lý kịp thời sai phạm, tránh gây hậu sau Thành lập ban chuyên trách tiến hành kiểm tra chất lượng định giá đơn vị theo chuẩn mực rõ ràng Ban chuyên trách gồm chuyên gia lĩnh vực định giá BĐS lĩnh vực liên quan thực việc kiểm tra, đánh giá kết định giá BĐS doanh nghiệp định giá theo quy trình chuẩn mực quy định, từ phát vi phạm sai sót có quy chế xử phạt rõ ràng Tổ chức có hiệu cơng tác đào tạo thi cấp thẻ Thẩm định viên giá, Chứng định giá BĐS…, định kì tổ chức đợt kiểm tra, đánh giá lực trình độ thẩm định viên để có kế hoạch hồn thiện chất lượng kịp thời 77 KẾT LUẬN CHƢƠNG Từ hạn chế công tác thẩm định giá bất động sản Công ty cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội phân tích nguyên nhân nhận thấy để giải vấn đề xem xét phạm vi doanh nghiệp, muốn làm điều phải có giải pháp tổng hợp từ quan ban ngành, từ Trung ương đến địa phương đến doanh nghiệp Chương đưa số giải pháp phương pháp, thông tin, nhân lực cho cơng ty Ngồi ra, kiến nghị với quan Nhà nước có liên quan nêu nhằm thúc đẩy phát triển ổn định cho hoạt động định giá BĐS Việt Nam 78 KẾT LUẬN Với việc vận dụng kiến thức học từ nhà trường, kết hợp với kiến thức tìm hiểu thực tế q trình thực tập Cơng ty cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội, em hồn thành khố luận với mục tiêu đề ra: Thứ nhất, làm rõ sở lý luận liên quan đến BĐS định giá BĐS sở, nguyên tắc, yếu tố tác động Đồng thời, phương pháp định giá BĐS trình bày rõ ràng Thứ hai, phản ánh thực trạng định giá BĐS Công ty cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội bao gồm thơng tin tổng quan cơng ty, tình hình hoạt động thẩm định giá, đưa đánh giá kết đạt được, hạn chế nguyên nhân tồn phương pháp định giá BĐS công ty Thứ ba, dựa tình hình thị trường BĐS thuận lựoi kháo khăn cơng ty, khố luận đưa số giải pháp hoàn thiện phương pháp định giá BĐS kiến nghị với quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS công ty Trong khn khổ thời gian có hạn với vốn kiến thức tích lũy cịn hạn hẹp, kinh nghiệm thực tế cịn thiếu sót nên nội dung khố luận nêu nét trạng công tác thẩm định giá bất động sản đề số giải pháp tạm thời, mang tính kế thừa Những vấn đề nêu luận văn khía cạnh nhỏ từ góc nhìn chưa đầy đủ chắn khơng tránh khỏi thiếu sót phiến diện Em mong nhận ý kiến đóng góp từ q thầy để kháo luận hoàn thiện lý luận thực tiễn Em xin chân thành cảm ơn ! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình “Định giá bất động sản”, tác giả TS Phạm Tiến Đạt Giáo trình “Nguyên lý chung định giá tài sản”, tác giả TS Phạm Tiến Đạt Giáo trình “Định giá tài sản”, Học viện Tài Bài giảng mơn “Định giá bất động sản”, môn Định giá tài sản – Khoa Tài - HVNH Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Hồ sơ lực Công ty cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội, tháng 4/2016 Báo cáo, chứng thư thẩm định giá Công ty cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội Các website tham khảo: http://www.thamdinhgiahanoi.com.vn http://www.batdongsan.com.vn http://www.sanbatdongsan.net.vn http://www.mof.gov.vn UBND THÀNH PHỐ HÀ NỘI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH HÀ NỘI CỘNG HÕA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Hà Nội, ngày 27 tháng 01 năm 2016 Số: 110/2016/CT-TĐG2-VFS CHỨNG THƢ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Ơng Trần Sâm Căn Hợp đồng số 95/2016/HĐ-TĐG2-VFS ngày 22/01/2016 Ơng Trần Sâm với Cơng ty Cổ phần Thẩm định Giá Dịch vụ Tài Hà Nội (VFS) việc xác định giá trị 20,2 m2 đất số 589 Thụy Khuê, phường Bưởi, quận Tây Hồ, Hà Nội Căn Báo cáo thẩm định giá số 109/2016/BC-TĐG2-VFS ngày 27/01/2016 Công ty Cổ phần Thầm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội Công ty Cổ phần Thầm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội cung cấp Chứng thư thẩm định giá số 110/2016/CT-TĐG2-VFS ngày 27/01/2016 với nội dung sau: Khách hàng thẩm định giá Đại diện: Ông Trần Sâm - Sinh năm: 1969 - CMND số: 011542937 Công an Hà Nội cấp ngày 30 tháng 09 năm 2010 - Cư trú tại: Số 589 Thụy Khuê, phường Bưởi, quận Tây Hồ, Hà Nội - Điện thoại: 0904797969 Thông tin tài sản thẩm định giá - Giá trị quyền sử dụng 20,2m2 đất số 589 Thụy Khuê, phường Bưởi, quận Tây Hồ, Hà Nội thời điểm tháng 01/2016 Thời điểm thẩm định giá - Tháng 01 năm 2016 Mục đích thẩm định giá Kết thẩm định giá để Ông Trần Sâm biết giá trị tài sản Căn pháp lý: - Chi tiết báo cáo Cơ sở giá trị tài sản thẩm định giá: - Cơ sở giá trị thị trường Phƣơng pháp thẩm định giá - Phương pháp so sánh Kết thẩm định giá - Giá trị quyền sử dụng đất 2.856.280.000 đồng (Bằng chữ: Hai tỷ, tám trăm năm mươi sáu triệu, hai trăm tám mươi nghìn đồng chẵn./.) Những điều khoản loại trừ hạn chế kết thẩm định giá - Kết thẩm định giá xác định cho 20,2m2 số 589 Thụy Khuê, phường Bưởi, quận Tây Hồ, Hà Nội - Kết thẩm định giá chưa bao gồm thuế VAT loại phí khác theo quy định 10 Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá - Kết định giá sử dụng cho mục đích đề cập mục văn có giá trị sử dụng thời hạn tháng (180 ngày) kể từ ngày ban hành chứng thư định giá khơng có biến động lớn thị trường thay đổi sách Nhà nước quy định 11 Các tài liệu kèm theo - Chi tiết Báo cáo kết thẩm định giá Chứng thư thẩm định giá ban hành 05 tiếng việt, Công ty Cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội giữ 02 bản, khách hành thẩm định giá giữ 03 Mọi hình thức chép Chứng thư thẩm định giá khơng có đồng ý văn Công ty Cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội hành vi vi phạm pháp luật Thẩm định viên giá Tổng Giám đốc Lê Thị Thanh Huyền (Thẻ TĐV số: VI10.378) Nguyễn Quang Hùng (Thẻ TĐV số: 06149) CÔNG TY C PH N TH M Đ NH GI VÀ D CH V TÀI CH NH HÀ NỘI CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Số: 110/2016/BC-TĐG2-VFS Hà Nội, ngày 27 tháng 01 năm 2016 BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ (Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số:109/2016/CT-TĐG2-VFS ngày 27/01/2016) I CÁC THÔNG TIN VỀ DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ Tên công ty: Công ty CP thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội (VFS) Địa chỉ: Số 37 Phố Lý Thường Kiệt, Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội Điện thoại: 04.39368422 Fax: 04.39368423 II CÁC THÔNG TIN CƠ BẢN VỀ CUỘC THẨM ĐỊNH GIÁ Thông tin khách hàng thẩm định giá (Bên A) gồm: 1.1 Khách hàng thẩm định giá: Ông Trần Sâm Sinh năm: 1969 - Địa chỉ: Số 589 Thụy Khuê, phường Bưởi, quận Tây Hồ, Hà Nội - CMND số: 011542937 Công an Hà Nội cấp ngày 30/09/2010 - Điện thoại: 0904797969 1.2 Tài sản đề nghị Thẩm định giá: - Giá trị quyền sử dụng 20,2m2 đất số 589 Thụy Khuê, phường Bưởi, quận Tây Hồ, Hà Nội 1.3 Mục đích thẩm định giá: Kết thẩm định giá để Ông Trần Sâm biết giá trị tài sản 1.4 Thời điểm thẩm định giá: tháng 01 năm 2016 Căn pháp lý: 2.1 Các văn pháp quy thẩm định giá - Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012; - Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 Chính phủ việc Quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá; - Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 Bộ Tài Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 Chính phủ việc Quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá; - Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 Bộ trưởng Bộ tài việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 04 - Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06 tháng 03 năm 2015 Bộ trưởng Bộ Tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 07 (có hiệu lực từ ngày 20/4 nên chưa đưa vào) - Thông tư số 06/2014/TT-BTC ngày 07 tháng 01 năm 2014 Bộ Tài việc Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 13; - Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng năm 2005 Bộ Tài v/v “Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam”, Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài v/v “Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 2) Quyết định số 129/2008/QĐBTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài v/v “Ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3); - Quyết định 21/2004/QĐ-BTC ngày 24/02/2004 Bộ Tài việc ban hành Quy chế cấp, sử dụng quản lý thẻ Thẩm định viên giá; 2.2 Các văn Quản lý Nhà nước khác có liên quan: - Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; - Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai năm 2013; - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản; - Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 UBND Thành phố Hà Nội việc giá loại đất địa bàn Thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/1/2015 đến 31/12/2019, 2.3 Các yêu cầu thẩm định giá - Hợp đồng Thẩm định giá số 95/2016/HĐ-TĐG2-VFS ngày 22/01/2016 Ông Trần Sâm với Công ty Cổ phần Thẩm định Giá Dịch vụ Tài Hà Nội; Hồ sơ pháp lý, kỹ thuật tài sản thẩm định giá - Biên xác định ranh giới, mốc giới đất thực địa ông Trần Văn Sách - Công văn số 222/UBND-ĐC ngày 28 tháng 10 năm 2013 Ủy Ban Nhân dân Phường Bưởi trả lời Bà Trần Thị Thanh Xuân việc cung cấp thông tin hồ sơ địa - Biên lai thu thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp Ơng Trần Văn Sách năm 2015, năm 2014, năm 2012 - Biên lai thu thuế nhà, đất Ông Trần Văn Sách năm 2010, năm 2011, năm 2009, năm 2008, năm 2007, năm 2006, năm 2005, năm 2002, năm 2001, năm 2000, năm 1999, năm 1998, năm 1997, năm 1996, năm 1995, năm 1994, năm 1993 Thông tin tài sản thẩm định giá 4.1 Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật tài sản thẩm định giá * Đặc điểm vị trí địa lý hành bất động sản - Diện tích đất 20,2m2 số 589 Thụy Khuê, phường Bưởi, quận Tây Hồ, Hà Nội nằm tuyến đường giao thông thuận lợi, buôn bán sầm uất, cách chợ Bưởi 50m, cách ngã ba Lạc Long Quân 50m Mặt đường 9m, hai xe, ôtô đỗ trước cửa, kinh doanh bn bán thuận lợi - Hướng chính: Bắc; hướng lại tiếp giáp với khu dân cư - Mặt tiền: 2,8m - Hiện chưa làm sổ đỏ hàng năm chủ hộ thực đầy đủ nghĩa vụ tài Nhà nước * Mục đích sử dụng bất động sản : - Sử dụng làm nhà buôn bán * Giao thông: - Số 589 Thụy Khuê, phường Bưởi, quận Tây Hồ, Hà Nội nằm tuyến đường Thụy Khuê, mặt đường 9m, xe, giao thông thuận lợi, buôn bán kinh doanh thuận lợi, sầm uất 4.2 Hạ tầng kỹ thuật: - Hạ tầng kỹ thuật chung khu vực quận Tây Hồ Cơ sở giá trị thẩm định giá, nguyên tắc phƣơng pháp thẩm định giá: 5.1 Căn vào mục đích thẩm định giá đặc điểm tài sản thẩm định giá, Tổ thẩm định giá chọn sở giá trị thị trƣờng làm sở để thẩm định giá Cơ sở giá trị thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin, bên tham gia hành động cách có hiểu biết, thận trọng khơng bị ép buộc (TĐGVN 02) 5.2 Các nguyên tắc đƣợc sử dụng để thẩm định giá: Trên sở nghiên cứu tài liệu pháp lý, kỹ thuật, thị trường, lựa chọn nguyên tắc giá trị áp dụng phân tích, tính tốn để có kết thẩm định nhất, nguyên tắc áp dụng bao gồm: - Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu - Nguyên tắc cung - cầu - Nguyên tắc đóng góp - Ngun tắc dự tính lợi ích tương lai 5.3 Phƣơng pháp thẩm định giá: Căn mục đích đề nghị thẩm định Bên A, vào tính chất, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật, pháp lý BĐS thẩm định giá; điều kiện thu thập thơng tin, độ tin cậy, tính chất thơng tin thị trường thu thập sở giá trị, nguyên tắc thẩm định chọn trên, tổ thẩm định lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp để làm tính tốn, cụ thể: - Phương pháp so sánh * Phương pháp so sánh (Được sử dụng rộng rãi phổ biến thẩm định giá): Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá thuê bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá cho thuê rao thuê thị trường thời điểm thẩm định giá gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá thuê theo thị trường bất động sản thẩm định giá III KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ Giá trị phần diện tích 589 Thụy Khuê, Tây Hồ, Hà Nội * Thông tin tài sản so sánh: Công ty VFS tiến hành khảo sát giá bất động sản khu vực mặt đường Thụy Khuê, thông tin cụ thể sau: TT TSTĐ TSSS1 TSSS2 TSSS3 20.2 Chưa có sổ đỏ, thực đầy đủ nghĩa vụ tài Nhà nước Mặt đường Thụy Khuê, cách Chợ Buởi 50m, cách ngã ba Đường Lạc Long Quân Thụy Khuê 50m Mặt đường 9m, xe Ơ tơ đỗ cửa 38 88 35 Sổ đỏ chủ Sổ đỏ chủ Sổ đỏ chủ TSSS Yếu tố so sánh Tổng diện tích (m2) Tình trạng pháp lý Mặt đường Thụy Kh Cách chợ Buởi 40 m Ơ tơ đỗ cửa Mặt đường Thụy Kh, Cách chợ Buởi 30m Ơ tơ đỗ cửa tương đối vuông vức Tốt Mặt đường Thụy Khuê, vị trí đẹp, cách chợ Buởi khoảng km, gần chợ, trường học, bệnh viện Ơ tơ đỗ cửa Gần ngã ba Văn cao - Thụy Khuê tương đối vng vức Tốt Vị trí, lợi Quy mơ, hình dáng đất Nở hậu Các yếu tố hạ tầng Tốt tương đối vuông vức Tốt Mặt tiền Giá đất UBND (theo QĐ số 96/2014/QĐUBND) (đ/m2) Đơn giá đất chuyển nhượng 2.8 3.6 Thời điểm giao dịch 10 Liên hệ 39,000,000 39,000,000 39,000,000 39,000,000 148,433,000 145,455,000 153,192,000 Giao dịch thành công Tháng 6/2015 Anh Ninh: 0969311866 Tháng 1/2016 Tháng 1/2016 Anh Tuấn: 0987757672 Anh Ngọc: 0903280064 * Phân tích yếu tố khác biệt tài sản so sánh: - Tình trạng pháp lý: + TSTĐ chưa có sổ đỏ thực đầy đủ nghĩa vụ tài Nhà Nước nên lợi so với TSSS1,2,3 có sổ đỏ chủ 5% - Yếu tố vị trí lợi thế: + Vị trí TSSS3 mặt đường Thụy Khuê, giao ngã ba Văn Cao – Thụy Khuê, vị trí đẹp, cách chợ Bưởi khoảng km, gần trường học, bệnh viện, giao thông thuận tiện, bn bán sẩm uất, Ơ tơ đỗ trước cửa Do vị trí lợi TSSS3 lợi nên đạt 100% + TSTĐ tọa lạc mặt đường Thụy Khuê, cách chợ Bưởi 50m, cách ngã ba đường Lạc Long Quân – Thụy Khuê 50m Mặt đường 9m, xe, giao thông thuận lợi, buôn bán sầm uất Ơ tơ đỗ trước cửa Do yếu tố vị trí lợi đạt 95% + Vị trí TSSS1 TSSS2 mặt đường Thụy Khuê, cách chợ Bưởi 30-40m, giao thông thuận lợi, buôn bán sầm uất, ôtô đỗ trước cửa Tương đồng với TSTĐ, tổ thẩm định cho yếu tố vị trí lợi đạt 95% - Mặt tiền: + TSSS2 có mặt tiền 8m có lợi có mặt tiền rộng, kinh doanh buôn bán tốt, chia lơ mặt tiền 4m, lợi đạt 100% + TSTĐ có mặt tiền rộng 2,8m, nhỏ nên lợi kinh doanh nên đạt 90% + TSSS1 TSSS3 có mặt tiền 3,6m 4m lợi so với TSTĐ 5% - Hướng: + TSSS1 TSSS2 hướng Nam nên có lợi thuận lợi thời tiết khí hậu hướng khác nên đạt 100% + TSTĐ TSSS3 có hướng Bắc Đơng Bắc thuận lơi 5% - Quy mơ, hình dáng đất: + TSTĐ có lợi TSSS1,2,3 quy mơ, hình dáng đất nở hậu nên có lợi đạt 100%, cịn TSSS tương đối vng vức, ước tính TSTĐ có lợi so với TSSS 5% - Yếu tố môi trường, hạ tầng, an ninh, xã hội: + TSTĐ TSSS1, TSSS2, TSSS3 thuộc địa giới hành phường Bưởi, quận Tây Hồ, Hà Nội Do đó, xét yếu tố mơi trường, hạ tầng, an ninh, xã hội tương đồng nên không điều chỉnh (đạt 100%) * Bảng điều chỉnh chi tiết yếu tố: TT Tiêu chí so sánh A Tổng diện tích (m2) B Đơn giá đ/m2 C Điều chỉnh theo yếu tố so sánh C1 Tình trạng pháp lý TSTĐ 20.20 Chưa biết, cần thẩm định giá Chưa có sổ đỏ, thực đầy đủ TSSS1 38.00 148,433,000 Sổ đỏ chủ TSSS2 88.00 145,455,000 Sổ đỏ chủ TSSS3 35.00 153,192,000 Sổ đỏ chủ Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh C2 C3 C4 C5 C6 C7 D E Vị trí lợi Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Cơ sở hạ tầng (cấp điện, cấp nước, thoát nước) Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Môi trường, an ninh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Mặt tiền Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Quy mô, hinh dáng đất Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Hướng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Mức giá đƣợc điều chỉnh (đ/m2) Thống mức giá dẫn Số lần điều chỉnh nghĩa vụ tài Nhà nước 95% 100% -5% -7,421,650 100% -5% -7,272,750 Mặt đường Thụy Khuê Cách chợ Buởi 40 m Ơ tơ đỗ cửa Mặt đường Thụy Kh, Cách chợ Buởi 30m Ơ tơ đỗ cửa 95% 95% 0% 95% 0% 100% -5% -7,659,600 Mặt đường Thụy Khuê, vị trí đẹp, cách chợ Buởi khoảng km, gần chợ, trường học, bệnh viện Ô tô đỗ cửa Gần ngã ba Văn cao - Thụy Khuê 100% -5% -7,659,600 Tốt Tốt Tốt Tốt 100% 100% 0% Tốt 100% 0% 3.6 95% -5.26% -7,812,263 tương đối vuông vức 95% 5% 7,812,263 Nam 100% -5% -7,421,650 100% 0% Tốt 100% 0% 100% -10.00% -14,545,500 tương đối vuông vức 95% 5% 7,655,526 Nam 100% -5% -7,272,750 100% 0% Tốt 100% 0% 95% -5% -8,062,737 tương đối vuông vức 95% 5% 8,062,737 Đông Bắc 95% 0% 141,401,963 131,675,053 145,935,537 4 Mặt đường Thụy Khuê, cách Chợ Buởi 50m, cách ngã ba Đường Lạc Long Quân Thụy Khuê 50m Mặt đường 9m, xe Ơ tơ đỗ cửa Tốt 100% 2.8 90% Nở hậu 100% Bắc 95% Số điều chỉnh (đ) Số điều chỉnh tuyệt đối 7,031,037 13,779,947 7,256,463 30,467,826 36,746,526 31,444,674 Trên sở điều chỉnh đơn giá bán Bất động sản so sánh so với Bất động sản thẩm định giá, Công ty VFS lựa chọn đơn giá Bất động sản thẩm định giá mức giá bán tài sản thẩm định có số điều chỉnh số điều chỉnh tuyệt đối 03 bất động sản tham khảo điều chỉnh, kết sau: Mức giá dẫn là: 141.401.963đ/m2 Làm tròn: 141.400.000đ/m2 Vậy Giá trị 20,2m2 đất số 589 Thụy Khuê, phường Bưởi, quận Tây Hồ, Hà Nội là: 20,2m2 x 141.400.000đ/m2 = 2.856.280.000 đồng (Bằng chữ: Hai tỷ, tám trăm năm mươi sáu triệu, hai trăm tám mươi nghìn đồng chẵn./.) IV THỜI HẠN CÓ HIỆU LỰC CỦA KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ - Kết thẩm định giá sử dụng cho mục đích đề cập mục 1.3 văn có giá trị sử dụng thời hạn tháng (180 ngày) kể từ ngày ban hành chứng thư định giá biến động lớn thị trường thay đổi sách Nhà nước quy định V NHỮNG ĐIỀU KHOẢN LOẠI TRỪ VÀ HẠN CHẾ - Kết thẩm định giá xác định cho giá trị quyền sử dụng 20,2m số 589 Thụy Khuê, phường Bưởi, quận Tây Hồ, Hà Nội - Kết thẩm định giá xác định cho mục đích thẩm định giá nêu mục 1.3 văn không xác định cho mục đích khác - Kết thẩm định giá chưa bao gồm thuế VAT loại phí khác theo quy định VI CÁC PHỤ LỤC KÈM THEO - Tài liệu pháp lý, kỹ thuật tài sản thẩm định giá - Ảnh chụp tài sản thẩm định giá Báo cáo thẩm định giá ban hành 05 tiếng việt, Cơng ty Cổ phần Thẩm định giá Dịch vụ Tài Hà Nội giữ 02 bản, khách hàng thẩm định giá giữ 03 Ngƣời lập báo cáo Thẩm định viên giá Tổng Giám đốc Lê Thị Thanh Huyền (Thẻ TĐV số: VI10.378) Nguyễn Quang Hùng (Thẻ TĐV số: 06149) Các thành viên thẩm định Cán thẩm định Đỗ Thị Vân Anh