CƠ SỞ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản
Tài sản có thể được phân chia theo nhiều tiêu thức khác nhau, trong đó phân loại theo khả năng di dời chia thành bất động sản và động sản Sự phân biệt này giúp nhận rõ những đặc thù của bất động sản, mà các cách phân loại khác không thể hiện rõ Bất động sản có những đặc điểm chung như giá trị lớn, thời gian tồn tại lâu dài, tính cá biệt và đặc biệt là không thể di dời.
Bất động sản là thuật ngữ pháp lý chỉ các tài sản bao gồm đất đai và các cải thiện trên đất, như nhà ở và công trình xây dựng Những tài sản này gắn liền với vị trí của đất và không thể di chuyển.
Theo Điều 174 Bộ Luật Dân sự Việt Nam năm 2005, bất động sản bao gồm các tài sản không di dời được, cụ thể là: đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản gắn liền với nhà và công trình, cùng với các tài sản khác liên quan đến đất đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và các công trình do con người tạo ra gắn liền với đất Đây là những vật hữu hình có thể nhìn thấy hoặc sờ thấy, nằm trên bề mặt, trong không khí hoặc dưới lòng đất Thuật ngữ bất động sản (Real property) chỉ tất cả các quyền, quyền lợi và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản IVSC khẳng định rằng, thẩm định giá trị tài sản thực chất là đánh giá quyền sở hữu, tức là quyền sở hữu chứ không chỉ là bản thân tài sản hữu hình hoặc vô hình.
1.1.1.2 Đặc điểm a Tính cố định về vị trí
Giá trị bất động sản phụ thuộc vào vị trí cụ thể, vì vậy khi đánh giá, cần xem xét tác động của yếu tố vị trí đối với giá trị tài sản Vị trí không chỉ được xác định bằng các tiêu chí thông thường mà còn dựa vào khoảng cách đến các trung tâm kinh tế, chính trị và văn hóa – xã hội, cũng như khả năng tiếp cận đến những trung tâm này Do đó, trong quá trình đầu tư xây dựng bất động sản, bên cạnh việc nâng cao tính hữu ích của tài sản, cần chú trọng phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm thiểu khoảng cách đến các trung tâm quan trọng.
Giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố vùng và khu vực, bao gồm yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và môi trường Người định giá cần xem xét các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng để đánh giá chính xác tác động đến bất động sản Tính bền vững cũng là một yếu tố quan trọng trong việc định giá bất động sản.
Bất động sản, đặc biệt là đất đai, có tính bền vững cao và luôn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu, bất kể mục đích sử dụng Khác với các tài sản hàng hóa khác, bất động sản thường tồn tại lâu dài với tỉ lệ xấu đi rất thấp, cho thấy khả năng an toàn về tài chính trong thời gian dài Tính bền vững của bất động sản được đánh giá từ cả góc độ kỹ thuật và kinh tế, do đó, khi định giá, cần xem xét cả tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý; yếu tố nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản.
Bất động sản là tài sản độc đáo, không có hai bất động sản nào hoàn toàn giống nhau Mỗi bất động sản có sự khác biệt về vị trí, cấu trúc, kiến trúc, hướng, quang cảnh và môi trường xung quanh, cũng như quyền sở hữu Do đó, khi định giá bất động sản, cần chú ý đến tính cá biệt của từng tài sản và không thể so sánh một cách máy móc giữa các bất động sản với nhau Tính khan hiếm cũng là yếu tố quan trọng trong việc định giá bất động sản.
Sự khan hiếm bất động sản xuất phát từ diện tích đất đai tự nhiên hạn chế so với sự gia tăng dân số và tính cố định về vị trí của bất động sản Quan hệ cung cầu thường mất cân đối, với cung thấp hơn cầu, khiến cho giá đất có xu hướng tăng trong dài hạn và dẫn đến tình trạng đầu cơ Để ngăn ngừa nguy cơ khủng hoảng kinh tế, Nhà nước cần triển khai các chính sách chống đầu cơ bất động sản.
Giá trị đất đai và chi phí xây dựng công trình trên đất có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản, khiến cho giá trị này thường rất cao Sự thay đổi 1% trong định giá có thể dẫn đến sự biến động đáng kể về giá trị bất động sản Tính tương tác giữa các yếu tố này là rất quan trọng trong việc đánh giá giá trị tài sản.
Các bất động sản liền kề thường tương tác lẫn nhau và có ảnh hưởng đáng kể đến các hoạt động kinh tế xã hội liên quan Khi định giá bất động sản, cần xem xét khả năng ảnh hưởng từ sự xuất hiện của các công trình bất động sản khác Đồng thời, bất động sản cũng chịu tác động từ các yếu tố văn hóa xã hội.
Khi định giá bất động sản, cần xem xét các yếu tố định tính như tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Đồng thời, bất động sản cũng phải tuân thủ các quy định và quản lý của Nhà nước.
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, chính trị và xã hội của một quốc gia, vì vậy Nhà nước cần can thiệp và quản lý chặt chẽ việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản Việc thiết lập các quy định pháp lý là cần thiết để đảm bảo quá trình định giá bất động sản được thực hiện một cách hợp lý và hiệu quả.
1.1.1.3 Phân loại bất động sản a Theo đặc tính vật chất
- Đất đai: đó là đất đai tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng
- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời
Các công trình hạ tầng kỹ thuật liên quan đến đất đai bao gồm hệ thống điện, nước, điện thoại, ăng-ten, hệ thống lọc và cấp thoát nước, cung cấp khí ga, cũng như hệ thống cứu hỏa.
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng: điều hòa, thang máy, chống trộm tự động…
Các tài sản gắn liền với đất đai bao gồm vườn cây lâu năm, công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng muối, các công trình du lịch, vui chơi, thể thao và khai thác mỏ Những tài sản này được phân loại theo mục đích sử dụng và đặc tính vật chất của chúng.
Bất động sản chia thành đất đai và công trình kiến trúc Trong đó:
- Đất đai: ba nhóm, gồm:
+ Nhóm đất nông nghiệp: đất rừng, đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối…
Định giá bất động sản
1.2.1 Khái niệm và cơ sở giá trị của định giá bất động sản
1.2.1.1 Khái niệm định giá bất động sản
Định giá bất động sản là quá trình ước lượng giá trị tài sản này bằng tiền, với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
- Sự cần thiết phải định giá bất động sản:
+ Xuất phát từ nhu cầu ngày càng lớn về định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường ở nước ta
+ Định giá tài sản là một nghề, sản phẩm của nền kinh tế thị trường
+ Xu thế toàn cầu hoá khu vực và thế giới, đặc biệt là việc nước ta gia nhập WTO
1.2.1.2 Cơ sở giá trị của định giá bất động sản
Cơ sở giá trị tài sản có thể là cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ sở giá trị phi thị trường
Cơ sở thị trường: Giả định các giao dịch trên thị trường không bị hạn chế bởi các lực lượng phi thị trường
Giá trị thị trường đại diện cho số tiền ước tính mà tài sản có thể được giao dịch tại thời điểm thẩm định, giữa một bên là người bán muốn bán và một bên là người mua muốn mua Quá trình này diễn ra công khai, trong đó các bên tham gia hành động khách quan, có hiểu biết và không bị ép buộc.
Giá trị thị trường phản ánh mức giá được xác định trong môi trường công khai và cạnh tranh, có thể diễn ra trên thị trường nội địa hoặc quốc tế Thị trường này có thể bao gồm nhiều người mua và người bán, hoặc chỉ một số lượng hạn chế các bên tham gia.
Cơ sở phi thị trường đề cập đến các yếu tố liên quan đến tính hữu dụng và hiệu quả kinh tế của tài sản, cũng như các điều kiện phi thị trường khác Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá chức năng và giá trị của tài sản trong bối cảnh không chỉ dựa vào thị trường.
Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại một thời điểm và địa điểm thẩm định, không phản ánh giá trị thị trường mà dựa vào các đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng và công dụng của tài sản Nó thể hiện những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, cũng như giá trị trong các giao dịch hạn chế và cho các mục đích thẩm định giá đặc biệt Các loại giá trị phi thị trường bao gồm giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế và các giá trị khác không phản ánh giá trị thị trường.
Khi áp dụng cơ sở giá trị phi thị trường, thẩm định viên cần chỉ rõ loại giá trị phi thị trường cụ thể được áp dụng và cung cấp các căn cứ, lập luận chi tiết để hỗ trợ cho quyết định của mình.
- Đặc điểm đặc biệt của tài sản thẩm định giá;
- Người mua, nhà đầu tư đặc biệt;
- Giao dịch trong thị trường hạn chế, bắt buộc phải bán;
- Giá trị theo những mục đích đặc biệt như mục đích tính thuế
1.2.2 Mục đích và vai trò của định giá bất động sản
1.2.2.1 Mục đích của định giá bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, thẩm định giá BĐS được áp dụng cho nhiều mục đích khác nhau như:
Mua bán, chuyển nhượng, góp vốn liên doanh;
Thành lập doanh nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp;
Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp;
Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại;
Thế chấp tài sản, bảo lãnh tín dụng;
Hoạch toán kế toán, tính thuế ;
Tư vấn và lập dự án đầu tư;
Khi thẩm định giá trị bất động sản, kết quả sẽ khác nhau tùy thuộc vào mục đích sử dụng, dù cho BĐS và thời điểm thẩm định là giống nhau Mục đích thẩm định để mua, bán, góp vốn hay sản xuất kinh doanh đều ảnh hưởng đến kết quả cuối cùng Do đó, việc xác định phương pháp thẩm định, tính toán các rủi ro và hệ số điều chỉnh là rất quan trọng để đảm bảo kết quả chính xác và đáng tin cậy cho từng tình huống quyết định.
1.2.2.2 Vai trò của định giá bất động sản
Tư vấn giá trị và giá cả bất động sản hỗ trợ các chủ sở hữu, bên liên quan và công chúng trong việc đưa ra quyết định mua bán, đầu tư và cho vay tài sản một cách hiệu quả.
Định giá chính xác các nguồn lực là yếu tố quan trọng giúp cơ chế thị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực, từ đó nâng cao hiệu quả kinh tế và đạt được trạng thái Pareto.
- Góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản trong nước cũng như trên toàn thế giới
- Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế giới
1.2.3 Nguyên tắc định giá bất động sản
1.2.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Con người luôn tìm cách khai thác tối đa lợi ích từ tài sản mà họ sở hữu Nguyên tắc này phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản một cách hiệu quả để đạt được giá trị cao nhất.
Nội dung của nguyên tắc: Giá trị BĐS được thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất
Việc tối ưu hóa và sử dụng tài sản một cách hiệu quả nhất đòi hỏi phải đạt được mức hữu dụng tối đa trong các điều kiện kinh tế xã hội thực tế, đồng thời đảm bảo tính khả thi về kỹ thuật, pháp lý và tài chính, nhằm mang lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Đối với bất động sản, thẩm định viên cần xem xét việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của đất, bao gồm cả đất trống và các công trình trên đất Đặc tính độc nhất của đất xác định việc sử dụng tối ưu, do đó giá trị thị trường của đất phản ánh khái niệm “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất” Điều này cho thấy tính hữu dụng và bền vững của đất trong bối cảnh thị trường, với các công trình trên đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất trống và tổng giá trị thị trường của đất đã cải tạo.
Nguyên tắc cơ bản là những người mua thông minh sẽ không chi trả nhiều hơn cho một tài sản nếu họ có thể tìm thấy một lựa chọn tương tự với giá thấp hơn.
Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của một BĐS có thể được đo bằng chi phí để có những BĐS tương tự
Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản cho thấy người mua thường không chi trả nhiều hơn chi phí để sở hữu một mảnh đất tương tự và xây dựng công trình tương ứng, trừ khi có yếu tố thời gian, tình huống không thuận lợi hoặc rủi ro ảnh hưởng đến giá trị.
Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị thị trường của tài sản tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung
Nội dung của nguyên tắc: Định giá BĐS phải đặt trong sự tác động của các yếu tố cung cầu
Giá trị thị trường bất động sản (BĐS) được xác định bởi sự tương tác giữa cung và cầu tại thời điểm thẩm định giá Do đó, trong quá trình thẩm định giá BĐS, cần chú trọng phân tích các yếu tố cung cầu, đặc biệt là sức mua, tình hình đầu tư và kinh doanh BĐS, cùng với các chủ trương và chính sách của Nhà nước liên quan đến thị trường BĐS.
1.2.3.4 Nguyên tắc dự kiến lợi ích kinh tế trong tương lai
Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng
Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản
Nhiều yếu tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản, bao gồm cả yếu tố chủ quan và khách quan.
1.3.1 Nhóm nhân tố khách quan
Môi trường kinh tế thuận lợi tác động mạnh mẽ đến công tác định giá bất động sản (BĐS) cả về số lượng lẫn chất lượng Khi nền kinh tế phát triển, nhu cầu và sức mua trên thị trường BĐS gia tăng, dẫn đến việc giá cả tăng cao, đặc biệt ở những khu vực có môi trường kinh tế thuận lợi Sự phát triển kinh tế cũng kích thích gia tăng các giao dịch BĐS, đồng thời tạo ra nhu cầu vốn lớn cho sản xuất và mở rộng kinh doanh, làm cho số lượng cuộc định giá ngày càng tăng.
Nền kinh tế phát triển và hiện đại sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, tạo ra một hệ thống thông tin hoàn hảo và đáng tin cậy hơn Điều này giúp công tác định giá bất động sản trở nên dễ dàng hơn nhờ vào việc thu thập thông tin chính xác.
Môi trường pháp lý đóng vai trò quan trọng trong việc định giá bất động sản (BĐS) Nhà nước ban hành các văn bản pháp lý liên quan đến BĐS, quyền sở hữu và sử dụng, cũng như tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá Hệ thống luật pháp đảm bảo rằng hoạt động định giá BĐS tuân thủ các quy định, hạn chế gian dối và phản ánh giá trị BĐS một cách khách quan và trung thực.
Chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản (BĐS) và đầu tư trong lĩnh vực này Sự thay đổi trong quy định về khung giá đất, định mức xây dựng và quy hoạch sử dụng đất sẽ tác động trực tiếp đến thị trường BĐS, dẫn đến sự biến động giá trị của các tài sản bất động sản.
1.3.1.3 Sự phát triển của Hiệp hội nghề nghiệp
Sự phát triển của Hiệp hội nghề nghiệp là điều tất yếu và song hành với sự phát triển hoạt động định giá bất động sản (BĐS) Hiệp hội đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao vị thế của nghề định giá BĐS trong xã hội và quản lý đào tạo các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này Ngoài ra, Hiệp hội còn là đại diện cho các công ty định giá và thẩm định viên, kiến nghị những khó khăn trong hoạt động định giá BĐS để cơ quan quản lý Nhà nước có thể ban hành các văn bản và chính sách phù hợp, từ đó góp phần mở rộng và phát triển nghề nghiệp định giá BĐS.
1.3.1.4 Sự cạnh tranh của các doanh nghiệp định giá
Trong môi trường cạnh tranh khốc liệt hiện nay, các doanh nghiệp định giá cần nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ để thu hút khách hàng Sự khác biệt không nằm ở giá cả mà ở tính chuyên nghiệp trong phục vụ, mang lại lợi ích và sự hài lòng cho khách hàng Để tồn tại và phát triển trong bối cảnh hội nhập, doanh nghiệp định giá phải cạnh tranh không chỉ với các đối thủ trong nước mà còn với những công ty lớn trên thế giới Sự cạnh tranh này vừa là thách thức vừa là động lực thúc đẩy doanh nghiệp định giá trong nước chủ động cải tiến và phát triển toàn diện trong công tác định giá bất động sản.
1.3.2 Nhóm nhân tố chủ quan
1.3.2.1 Nguồn nhân lực thực hiện định giá bất động sản
Con người đóng vai trò quan trọng trong mọi hoạt động, đặc biệt là trong quá trình định giá bất động sản (BĐS) Thẩm định viên không chỉ tham gia trực tiếp vào việc xác định giá trị BĐS mà còn phải có kiến thức chuyên môn vững vàng, hiểu biết sâu sắc về thị trường BĐS và kinh nghiệm phong phú Họ cần khả năng phán đoán và phản ứng nhanh với những thay đổi bất thường để đảm bảo kết quả định giá chính xác và khách quan Đặc biệt, thẩm định viên phải tuân thủ đạo đức nghề nghiệp và các quy định liên quan, tránh để lợi ích cá nhân ảnh hưởng đến kết quả định giá.
1.3.2.2 Hệ thống cơ sở dữ liệu
Chất lượng định giá bất động sản (BĐS) phụ thuộc vào hệ thống cơ sở dữ liệu hiệu quả Một hệ thống thông tin chuẩn với nguồn dữ liệu đáng tin cậy, đầy đủ và cập nhật kịp thời sẽ giúp thẩm định viên đưa ra kết quả định giá chính xác và khách quan Điều này không chỉ giảm chi phí mà còn tiết kiệm thời gian cho quá trình định giá BĐS Do đó, việc đầu tư vào xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu là cần thiết để thúc đẩy phát triển hoạt động định giá BĐS.
Chương 1 đã cung cấp những nội dung khái quát nhất về BĐS, thị trường BĐS và những vấn đề liên quan đến định giá BĐS như cơ sở giá trị, mục đích và vai trò, các yếu tố ảnh hưởng Ngoài ra, hệ thống lý thuyết và các chỉ tiêu về nguyên tắc và phương pháp định giá BĐS cũng đã được đề cập đến Trên cơ sở nội dung lý thuyết đó, thực trạng định giá BĐS tại Công ty cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội sẽ được phân tích cụ thể trong Chương 2.
THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CTCP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH HÀ NỘI
Giới thiệu về CTCP Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội
Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính Hà Nội, tọa lạc tại số 37 Lý Thường Kiệt, phường Hàng Bài, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội, chuyên cung cấp dịch vụ thẩm định giá và tư vấn tài chính Để biết thêm thông tin, vui lòng liên hệ qua số điện thoại 0913.506.742 hoặc 04.3936.8425.
Website: www.thamdinhgiahanoi.com.vn
Tổng Giám đốc: Phan Minh Dung
Công ty Cổ phần Thẩm Định Giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội (VFS) được thành lập theo Quyết định số 40/2005/QĐ-UB ngày 05/04/2005 của UBND Thành phố Hà Nội, với nhiệm vụ chính là thẩm định giá và xác định giá trị tài sản, bất động sản VFS cũng tổ chức bán đấu giá tài sản và bất động sản thuộc sở hữu của Nhà nước cũng như các tổ chức, cá nhân.
Công ty là một trong những đơn vị xuất sắc trong ngành Thẩm định giá Việt Nam, nổi bật với nhiều thành tích trong việc xây dựng và phát triển thị trường Năm 2009, công ty được Hội Thẩm Định Giá Việt Nam trao tặng Cúp vàng Đơn vị Xuất sắc, và năm 2011, Thủ tướng Chính phủ đã tặng bằng khen cho những đóng góp của công ty trong lĩnh vực này.
2005 Trung tâm Tư vấn, Dịch vụ Thẩm định giá và Bán đấu giá Tài sản, trực thuộc
Sở Tài chính Hà Nội, được thành lập theo Quyết định số 40/2005/QĐ-UB ngày 05/04/2005 của UBND Thành phố Hà Nội
2008 Được chuyển đổi thành Công ty cổ phần Thẩm định giá và Dịch vụ tài chính
Hà Nội theo Quyết định số 292/QĐ-UBND ngày 15/08/2008 của UBND Thành phố Hà Nội
2009 Được Hội Thẩm Định Giá Việt Nam trao tặng Cúp vàng Đơn vị Xuất sắc ngành Thẩm định giá Việt Nam
2011 Được Thủ tướng Chính phủ tặng bằng khen về thành tích trong xây dựng và phát triển thị trường Thẩm định giá Việt Nam
2.1.2 Tổng quan về Công ty
2.1.2.1 Lĩnh vực hoạt động và kinh doanh
Thẩm định giá là quá trình xác định giá trị hàng hóa, tài sản, máy móc thiết bị, thương hiệu, bất động sản, đất đai và doanh nghiệp Nó cũng bao gồm thẩm định quyết toán dự án đầu tư và công trình xây dựng cơ bản, cũng như thẩm định phương án đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất cho các dự án.
Bán đấu giá là quá trình đấu giá hàng hóa, tài sản, bất động sản, cổ phần và quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân, tuân thủ theo quy định của pháp luật.
2.1.2.2 Tầm nhìn và sứ mệnh
Tầm nhìn của chúng tôi là duy trì vị thế hàng đầu trong lĩnh vực thẩm định giá và bán đấu giá tài sản tại Việt Nam, khẳng định uy tín và sự xuất sắc của doanh nghiệp.
Sứ mệnh: Mang đến cho khách hàng những dịch vụ hoàn hảo nhất với hiệu quả cao nhất
VFS cam kết cung cấp sản phẩm và dịch vụ tốt nhất, đáp ứng hoàn hảo nhu cầu của khách hàng Chất lượng được công ty coi là nhiệm vụ hàng đầu và quan trọng nhất trong mọi hoạt động kinh doanh.
Công ty cam kết thực hiện các nguyên tắc:
1 Tìm hiểu kỹ yêu cầu của khách hàng để đảm bảo sản phẩm và dịch vụ của
VFS đáp ứng nhu cầu của khách hàng một cách hoàn hảo
2 Cán bộ nhân viên của VFS luôn hiểu rằng: chất lượng sản phẩm quyết định sự tồn tại và phát triển của công ty Mọi cán bộ, nhân viên không ngừng học tập nâng cao năng lực chuyên môn, tích lũy kinh nghiệm để đáp ứng yêu cầu ngày càng tăng của chất lượng sản phẩm nhằm thỏa mãn nhu cầu ngày càng cao của khách hàng
3 Tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về chất lượng của cơ quan quản lý nhà nước và mọi yêu cầu chất lượng của khách hàng
VFS quy tụ đội ngũ chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực thẩm định giá và bán đấu giá tài sản, với trình độ chuyên môn cao và khả năng quản lý sâu rộng Đội ngũ nhân viên giàu kinh nghiệm và nhiệt huyết của chúng tôi cam kết đáp ứng tốt nhất các yêu cầu dịch vụ của khách hàng.
Sơ đồ 2.1: Mô hình tổ chức của VFS
(Nguồn: Hồ sơ năng lực của VFS)
VFS, một trong những công ty tiên phong trong ngành, đã đóng vai trò quan trọng trong quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước trên toàn quốc Đội ngũ chuyên gia của VFS sở hữu kinh nghiệm dày dạn trong lĩnh vực thẩm định giá, xác định giá trị doanh nghiệp và tổ chức bán đấu giá tài sản qua các giai đoạn khác nhau.
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
PHÒNG KẾ TOÁN - TÀI VỤ PHÒNG TỔ CHỨC – HÀNH CHÍNH
VFS liên tục nâng cao trình độ chuyên môn của cán bộ thông qua các khóa đào tạo trong và ngoài nước về thẩm định giá, định giá và môi giới bất động sản Bên cạnh đó, VFS cũng tổ chức thường xuyên các chương trình đào tạo về tài chính, quản lý tài sản, thẩm định giá và bán đấu giá tài sản cho cá nhân và đơn vị thuộc mọi thành phần kinh tế trên toàn quốc.
Cơ cấu tổ chức của VFS được thiết lập theo mô hình thống nhất, với Hội đồng Quản trị đứng đầu và Ban Tổng giám đốc điều hành Các phòng ban đảm nhận nhiệm vụ cụ thể theo chỉ đạo từ cấp trên Công ty VFS có ba phòng Thẩm định giá 1, 2, 3, chịu trách nhiệm chính trong lĩnh vực thẩm định giá.
2.1.4 Tình hình hoạt động thẩm định giá
Sau hơn 11 năm hoạt động và phát triển, VFS đã khẳng định được vị thế của mình trên thị trường thẩm định giá và bán đấu giá tài sản tại Việt Nam Với đội ngũ cán bộ trẻ, năng động và giàu kinh nghiệm, VFS nhận được sự tín nhiệm cao từ khách hàng Công ty đã trở thành một trong những thương hiệu hàng đầu, cung cấp dịch vụ thẩm định giá và bán đấu giá tài sản cho hàng trăm khách hàng thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau, đặc biệt tại Hà Nội.
VFS sở hữu mạng lưới khách hàng đa dạng, bao gồm các Sở, Ban Ngành, cùng với các công ty nhà nước và tư nhân Chúng tôi đã thực hiện nhiều hợp đồng thẩm định giá và bán đấu giá tài sản, hỗ trợ khách hàng trong việc xác định giá trị tài sản một cách nhanh chóng và dễ dàng Dịch vụ của VFS giúp khách hàng trong các lĩnh vực như bán đấu giá tài sản, mua sắm tài sản công, vay vốn, góp vốn liên doanh và cổ phần hóa doanh nghiệp.
Công ty chúng tôi tự hào sở hữu đội ngũ cán bộ chuyên nghiệp, được đào tạo bài bản cả trong và ngoài nước, cùng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Thẩm định giá và Đấu giá tài sản Chúng tôi cam kết cung cấp dịch vụ chất lượng cao và hiệu quả nhất cho khách hàng.
Dưới đây là một số hợp đồng tiêu biểu trong lĩnh vực thẩm định giá trị BĐS của VFS trong thời gian hoạt động qua
Bảng 2.1 Hợp đồng tiêu biểu lĩnh vực thẩm định giá trị bất động sản
TT Tên khách hàng Bất động sản thẩm định Giá trị bất động sản thẩm định
Xác định số tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước khu đô thị Ngọc Liệp – Đồng Trúc, vị trí khu 9 Quốc Oai Thạch Thất, Hà Nội
Diện tích đầu tư của dự án 2.774.318m2
2 Công ty CP Đầu tư và phát triển Hợp Phú
Tư vấn giá trị quyền sử dụng đất tại tòa nhà khu chung cư và dịch vụ thương mại (Số 03 Nguyễn Huy Tưởng, TX, HN)
Tổng diện tích dự án 2.129,7m2
3 Công ty Cổ phần đầu tư Bắc
Giá trị quyền sử dụng đất và nhà cửa vật kiến trúc
Diện tích xây dựng 4.027m2 Diện tích sàn xây dựng 16.770,3m2
4 Tổng Công ty cà phê Việt
Tư vấn về hỗ trợ di dời
5 Công ty Xuất nhập khẩu Hà
Giá trị quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất
Diện tích nhà: 224m2 Diện tích đất: 303m2
6 Cty TNHH MTV XNK và Đầu tư xây dựng PTHN
Giá trị góp vốn liên doanh 28.812.000.000
7 Điện tử Hanel 40% giá trị tiền sử dụng đất phải nộp của dự án tòa tháp thương mại điện tử và văn phòng Hanel, E9 Phạm Hùng, Cầu giấy
8 Điện tử Hanel Thẩm định giá đất tại 60 Nguyễn Đức
Cảnh, Thanh Trì, HN để góp vốn liên doanh
9 Sở Xây dựng Định giá tài sản- Dự án Bến chuyên dùng- XN Sông Đà 12
TT Tên khách hàng Bất động sản thẩm định Giá trị bất động sản thẩm định
10 Cty TNHH MTV Kinh Đô Thẩm định giá trị BĐS tại 1A Tăng Bạt
Hổ để xác định giá trị vốn góp liên doanh
11 Sở Xây dựng Xác định giá trị nhà đất tại 136 Bùi Thị
12 Ban QL chợ Đống Đa Tái Thẩm đinh toàn bộ giá trị TSCĐ HH chuyển đổi mô hình HTX
13 Cty TNHH MTV máy kéo và máy Nông nghiệp
Thẩm định giá trị công trình vật kiến trúc trên đất góp vốn liên doanh
14 Nhà khách dân tộc Thẩm định giá trị tài sản và CCDC 20.933.074.958
15 Nhà khách Uỷ ban Thành phố
Thẩm định giá bất động sản đất đai 72.532.179.000
16 Tổng Cty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội
Tiền sử dụng đất phải nộp để thực hiện dự án C3 tại khu Đô thị Nhân Chính Thanh Xuân HN
17 Công ty TNHH MTV Nhà xuất bản Y học
Thẩm định giá trị bất động sản tại ô D32 Khu đô thị mới Cầu giấy (kêu gọi đầu tư)
(Nguồn: Hồ sơ năng lực của VFS)
Thực trạng định giá bất động sản tại CTCP Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội
2.2.1 Quy trình định giá bất động sản tại CTCP Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội
Dựa trên quy trình chuẩn theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, VFS đã phát triển quy trình định giá riêng biệt, phù hợp với hoạt động thực tế của công ty Điều này yêu cầu các thẩm định viên phải tuân thủ khi xác định giá trị tài sản, nhằm đảm bảo chất lượng và hiệu quả trong các cuộc định giá.
Theo quy trình, thẩm định viên sẽ lựa chọn phương pháp định giá phù hợp trong bước “Xác định giá trị BĐS cần định giá” Dựa trên việc phân tích các tài liệu liên quan, thẩm định viên sẽ xác định phương pháp chính để định giá BĐS, đồng thời xác định các phương pháp bổ sung hoặc tham chiếu cần thiết.
Sơ đồ 2.2: Quy trình thực hiện dịch vụ thẩm định giá tại VFS
2.2.2 Cơ sở của phương pháp định giá bất động sản
Tổ thẩm định giá sẽ lựa chọn cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường dựa trên mục đích và đặc điểm của BĐS cần thẩm định Trong đó, cơ sở giá trị thị trường thường được ưa chuộng hơn Để xác định giá trị thị trường, cần áp dụng cách tiếp cận từ thị trường, phản ánh quan điểm của các bên tham gia thị trường BĐS.
Tư vấn, giới thiệu dịch vụ định giá
Tiếp nhận và nghiên cứu hồ sơ Đàm phán hợp đồng
Ký kết hợp đồng định giá
Lên kế hoạch định giá
Thực hiện nghiệp vụ định giá
Lập báo cáo và dự thảo chứng thư
Phát hành chứng thư định giá
Thanh lý hợp đồng và lưu hồ sơ
Để xác định giá trị bất động sản (BĐS) cần định giá, trước tiên cần khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu thẩm định giá dựa trên mức giá giao dịch của các BĐS so sánh, sau khi đã điều chỉnh các yếu tố khác biệt Giá trị BĐS thẩm định cần được ước lượng dựa trên nhu cầu của đối tượng tham gia thị trường BĐS thông thường, không chỉ dựa vào các đặc điểm đặc biệt Nếu có hạn chế trong việc xác định giá trị thị trường, thẩm định viên phải nêu rõ nguyên nhân và biện pháp khắc phục, đồng thời thể hiện ảnh hưởng của những hạn chế này trong báo cáo Đối với giá trị phi thị trường, thẩm định viên cần xác định giá trị BĐS dựa trên các điểm đặc biệt của BĐS và nhóm khách hàng cụ thể có nhu cầu sử dụng những đặc điểm đó, từ đó khảo sát giá giao dịch của các BĐS so sánh tương tự.
2.2.3 Phương pháp định giá bất động sản tại CTCP Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội
Hiện nay, tại Việt Nam, việc định giá bất động sản được thực hiện theo các phương pháp như so sánh, chi phí, thu nhập và thặng dư Mỗi phương pháp này đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng, ảnh hưởng đến kết quả định giá.
Dựa vào mục đích thẩm định của khách hàng và các yếu tố như tính chất, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật, pháp lý của bất động sản, tổ thẩm định sẽ xem xét điều kiện thu thập thông tin, độ tin cậy và tính chất của thông tin thị trường Từ đó, họ sẽ chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp nhất để làm cơ sở tính toán, đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong quá trình thẩm định.
Công ty VFS sử dụng phương pháp so sánh phổ biến trong thẩm định giá bất động sản (BĐS), nhưng khi thiếu thông tin cần thiết, thẩm định viên thường áp dụng phương pháp chi phí, mặc dù phương pháp này có nhiều hạn chế Phương pháp thặng dư được sử dụng cho BĐS có tiềm năng phát triển, trong khi phương pháp thu nhập áp dụng cho BĐS đầu tư, mặc dù việc ước tính khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và xác định tỷ lệ vốn hóa thu nhập gặp khó khăn Để hiểu rõ hơn về việc áp dụng các phương pháp định giá BĐS tại VFS, ta sẽ xem xét một ví dụ cụ thể.
VFS định giá giá trị quyền sử dụng 20,2m 2 đất ở tại số 589 Thụy Khuê, phường Bưởi, quận Tây Hồ, Hà Nội
+ Theo hồ sơ pháp lý: Hiện tại chưa làm sổ đỏ nhưng hàng năm chủ hộ vẫn thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước
+ Theo hiện trạng thực tế:
* Đặc điểm vị trí địa lý và hành chính của bất động sản:
Diện tích đất 20,2m² tại số 589 Thụy Khuê, phường Bưởi, quận Tây Hồ, Hà Nội, nằm trên tuyến đường chính giao thông thuận lợi và buôn bán sầm uất Vị trí cách chợ Bưởi và ngã ba Lạc Long Quân chỉ 50m, với mặt đường rộng 9m và hai làn xe, tạo điều kiện thuận lợi cho ôtô đỗ trước cửa, phục vụ cho hoạt động kinh doanh buôn bán hiệu quả.
- Hướng chính: Bắc; các hướng còn lại tiếp giáp với khu dân cư
* Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản:
- Sử dụng làm nhà ở và buôn bán
Số 589 Thụy Khuê, phường Bưởi, quận Tây Hồ, Hà Nội tọa lạc trên tuyến đường chính Thụy Khuê, với mặt đường rộng 9m và 2 làn xe, tạo điều kiện giao thông thuận lợi Khu vực này sầm uất, thích hợp cho hoạt động buôn bán và kinh doanh.
- Hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực quận Tây Hồ
- Cơ sở thu thập thông tin:
Việc xác định vị trí và thông tin liên quan đến bất động sản được thực hiện dựa trên hồ sơ pháp lý do VFS cung cấp, theo hướng dẫn từ khách hàng và khảo sát thực địa của VFS.
- Phương thức tiến hành định giá BĐS:
Thẩm định tính pháp lý của hồ sơ bất động sản là quá trình xác minh rằng bất động sản đó tồn tại thực sự và thuộc quyền sở hữu hợp pháp của chủ sử dụng Đồng thời, bất động sản không nằm trong diện tranh chấp, quy hoạch hay giải tỏa.
Kiểm tra tính đầy đủ và phù hợp của hồ sơ pháp lý bất động sản là bước quan trọng để xác thực thông tin trong hồ sơ, bao gồm thông tin quy hoạch và giải tỏa.
- Cơ sở giá trị của định giá: cơ sở giá trị thị trường
- Phương pháp định giá: phương pháp so sánh
- Thông tin các tài sản so sánh:
Công ty VFS tiến hành khảo sát giá bất động sản tại khu vực mặt đường Thụy Khuê, thông tin cụ thể như sau:
Bảng 2.2: Thông tin về các bất động sản so sánh
TT Yếu tố so sánh TSTĐ TSSS1 TSSS2 TSSS3
Chưa có sổ đỏ, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước
Sổ đỏ chính chủ Sổ đỏ chính chủ
Mặt đường Thụy Khuê, cách Chợ Buởi 50m, cách ngã ba Đường Lạc Long Quân - Thụy Khuê 50m Mặt đường 9m, 2 làn xe Ô tô đỗ cửa
Cách chợ Bưởi 40 m Ô tô đỗ cửa
Cách chợ Bưởi 30m Ô tô đỗ cửa
Mặt đường Thụy Khuê, vị trí đẹp, cách chợ Bưởi khoảng 1 km, gần chợ, trường học, bệnh viện Ô tô đỗ cửa Gần ngã ba Văn cao - Thụy Khuê
4 Quy mô, hình dáng thửa đất Nở hậu tương đối vuông vức tương đối vuông vức tương đối vuông vức
5 Các yếu tố hạ tầng Tốt Tốt Tốt Tốt
8 Đơn giá đất chuyển nhượng 148,433,000 145,455,000 153,192,000
Giao dịch thành công Tháng 6/2015
- Phân tích các yếu tố khác biệt của tài sản so sánh:
TSTĐ chưa sở hữu sổ đỏ nhưng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, do đó lợi thế của nó kém hơn 5% so với TSSS1,2,3 đã có sổ đỏ chính chủ.
Yếu tố vị trí lợi thế:
TSSS3 tọa lạc tại mặt đường Thụy Khuê, giao giữa ngã ba Văn Cao và Thụy Khuê, với vị trí đắc địa cách chợ Bưởi khoảng 1 km Nơi đây gần trường học, bệnh viện, và có giao thông thuận tiện, tạo điều kiện cho hoạt động buôn bán sầm uất Đặc biệt, ô tô có thể đỗ trước cửa, mang lại lợi thế nổi bật cho TSSS3, đạt 100% về vị trí.
TSTĐ và TSSS1, TSSS2 đều nằm trên mặt đường Thụy Khuê, với TSTĐ cách chợ Bưởi 50m và TSSS1, TSSS2 cách chợ 30-40m Tất cả đều có giao thông thuận lợi, buôn bán sầm uất, và ô tô có thể đỗ trước cửa Với mặt đường rộng 9m và 2 làn xe, vị trí của các địa điểm này được đánh giá có lợi thế cao, đạt 95%.
+ TSSS2 có mặt tiền là 8m có lợi thế do có mặt tiền rộng, kinh doanh buôn bán tốt, nếu chia lô thì mặt tiền vẫn được 4m, lợi thế đạt 100%
+ TSTĐ có mặt tiền rộng 2,8m, khá nhỏ nên lợi thế kinh doanh kém hơn nên chỉ đạt 90%
+ TSSS1 và TSSS3 có mặt tiền là 3,6m và 4m lợi thế hơn so với TSTĐ là 5%
+ TSSS1 và TSSS2 hướng Nam nên có lợi thế nhất do thuận lợi về thời tiết và khí hậu hơn các hướng khác nên đạt 100%
+ TSTĐ và TSSS3 có hướng Bắc và Đông Bắc kém thuận lơi hơn là 5%
Quy mô, hình dáng thửa đất:
Đánh giá chung
Thẩm định viên của VFS đã tuân thủ nghiêm ngặt các phương pháp định giá BĐS theo quy định của công ty, linh hoạt áp dụng dựa trên từng trường hợp cụ thể và kinh nghiệm nghề nghiệp Họ xem xét kỹ lưỡng mục đích thẩm định, ưu nhược điểm của từng phương pháp và đặc điểm BĐS để lựa chọn phương pháp phù hợp nhất Việc sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị quyền sử dụng đất và căn hộ chung cư là hợp lý khi có thể tìm kiếm BĐS tương tự để so sánh Các phương pháp định giá được thực hiện theo đúng Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các văn bản pháp luật hiện hành, đảm bảo tính khách quan trong ước tính giá trị BĐS Tổ thẩm định đã tuân thủ quy trình khảo sát thực địa, giúp có cái nhìn khách quan về BĐS mục tiêu và bổ sung dữ liệu, từ đó nâng cao độ tin cậy của kết quả định giá.
Công tác định giá bất động sản (BĐS) tuân thủ quy định pháp luật và dựa vào trình độ, kinh nghiệm của thẩm định viên, đảm bảo mức giá hợp lý cho khách hàng Phương pháp so sánh thường mang lại kết quả định giá có độ tin cậy cao, được khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận, thể hiện sự đánh giá của thị trường với các bằng chứng rõ ràng về giá trị thực tế của BĐS.
Tổ định giá thường xuyên giao tiếp và hợp tác chặt chẽ với khách hàng để thống nhất quan điểm và đưa ra các giải pháp kịp thời cho những phát sinh trong quá trình thực hiện nghiệp vụ Khi thiếu tài liệu cần thiết, thẩm định viên sẽ yêu cầu khách hàng cung cấp chứng từ và giấy tờ bổ sung để đảm bảo tiến độ công việc định giá không bị gián đoạn.
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân
Mặc dù đã đạt được nhiều kết quả tích cực, nhưng công tác định giá bất động sản tại VFS vẫn chưa hoàn thiện, do còn tồn tại nhiều hạn chế ảnh hưởng đến chất lượng hoạt động định giá.
Về việc lựa chọn phương pháp định giá BĐS:
Các thẩm định viên thường chỉ sử dụng một phương pháp định giá do áp lực thời gian và khối lượng công việc lớn, nhằm tiết kiệm chi phí và công sức Phương pháp so sánh là phương pháp phổ biến nhất, vì thẩm định viên đã quen thuộc với nó, dẫn đến việc thiếu kinh nghiệm và cơ hội áp dụng các phương pháp khác Công ty hiếm khi sử dụng phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư trong định giá bất động sản.
Việc áp dụng các văn bản pháp luật về thẩm định giá hiện còn nhiều bất cập, ảnh hưởng đến quy trình lựa chọn và thực hiện các phương pháp thẩm định Nhiều thẩm định viên thường áp dụng các quy định theo khung có sẵn hoặc dựa vào các cuộc định giá trước mà không cập nhật các văn bản pháp luật hiện hành, dẫn đến thiếu sót trong việc tìm hiểu các quy định cần thiết và phù hợp với bất động sản mục tiêu hiện tại.
Về việc áp dụng phương pháp so sánh:
Công ty sử dụng phương pháp so sánh dựa trên khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định hoặc tự xây dựng để ước lượng giá trị bất động sản (BĐS) Tuy nhiên, phương pháp này gặp nhiều bất cập, vì giá trị quyền sử dụng đất do UBND địa phương đưa ra chỉ áp dụng cho mục đích tính thuế, không phải để bán hay chuyển nhượng trên thị trường Do đó, khi cần định giá BĐS cho mục đích vay vốn hoặc thế chấp, giá trị cho vay thường rất thấp.
Mặc dù phương pháp so sánh cần dựa vào mức giá thị trường, nhưng kết quả định giá thường bị ảnh hưởng bởi cảm tính và quyết định chủ quan của thẩm định viên Tỷ lệ điều chỉnh cho các yếu tố khác biệt thường mang tính chủ quan, dựa vào kinh nghiệm và nhận định cá nhân, dẫn đến sự thiếu thuyết phục trong kết quả định giá Thẩm định viên thường không lập luận chi tiết về tỷ lệ điều chỉnh, và nhiều trường hợp không xem xét các yếu tố có thể làm tăng hoặc giảm giá trị BĐS trong tương lai Kết quả định giá chỉ được công nhận sau khi qua sự kiểm soát và phê duyệt từ tổ thẩm định, nhưng ban kiểm soát và lãnh đạo, mặc dù có kiến thức, có thể đưa ra quyết định mang tính áp đặt do không tham gia trực tiếp vào quá trình này.
Để áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản, việc thu thập thông tin chất lượng và đáng tin cậy là điều kiện tiên quyết Thông tin cần phải đầy đủ và có thể kiểm tra, vì phương pháp này không dựa vào công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào các giao dịch mua bán trên thị trường để xác định giá trị Tuy nhiên, do tính khác biệt của từng bất động sản, việc tìm kiếm một bất động sản tương tự để so sánh là rất khó khăn Hơn nữa, việc thu thập thông tin về bất động sản và thị trường hiện nay cũng không dễ dàng, bởi thông tin từ khách hàng thường không đảm bảo tính chính xác do ảnh hưởng của mục đích cá nhân.
Thông tin chứng cứ thường mang tính lịch sử, và khi thị trường biến động, nó nhanh chóng trở nên lạc hậu, dẫn đến độ chính xác của kết quả định giá giảm Phương pháp so sánh thị trường đối với các tài sản đã rao bán cũng dễ trở nên lỗi thời Để định giá BĐS, tổ thẩm định đã khảo sát thông tin từ các chủ tài sản trong khu vực, nhưng thông tin thu thập chỉ mang tính tương đối Do đó, không có cơ sở để khẳng định giá rao bán phản ánh đúng giá giao dịch thực tế, gây ra sự thiếu chính xác trong thông tin.
Kinh nghiệm nghề nghiệp hạn chế của cán bộ trẻ ảnh hưởng đến độ tin cậy của kết quả định giá Để đảm bảo kết quả chính xác, thẩm định viên cần nắm vững kiến thức chuyên môn và hiểu biết về thị trường, đồng thời có kinh nghiệm thực tiễn trong công tác định giá Một số đặc điểm của các bất động sản so sánh có thể có chênh lệch nhỏ, nhưng do thiếu kiến thức, thẩm định viên có thể đánh giá các tiêu chí này là tương đồng và không điều chỉnh, dẫn đến kết quả định giá thiếu thuyết phục.
Phương pháp xác định giá trị công trình trên đất thường dựa vào giá trị còn lại từ bảng kê chi tiết tài sản và vật kiến trúc mà khách hàng cung cấp Tuy nhiên, phương pháp này thường không phản ánh chính xác giá trị bất động sản, vì bất động sản có tính đa dạng và mức độ hao mòn khác nhau.
+ Rất khó khăn trong việc xác định các loại hao mòn về vật chất, hao mòn về chức năng và hao mòn về kinh tế
+ Phụ thuộc nhiều vào giá vật liệu xây dựng giữa thời điểm thẩm định giá và thời điểm xây dựng công trình
+ Các số liệu tính toán chủ yếu dựa vào hồ sơ thiết kế của Công trình
+ Kết quả thẩm định giá nhạy cảm với đơn giá xây dựng công trình tại thời điểm thẩm định giá
+ Đánh giá chất lượng và hiện trạng thiết bị bằng cảm quan
+ Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng
Công ty VFS gặp phải nhiều hạn chế trong quá trình thẩm định giá bất động sản, điều này cũng diễn ra ở nhiều tổ chức và doanh nghiệp thẩm định giá khác Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này chủ yếu đến từ những yếu tố khách quan.
Nguyên nhân khách quan là những nguyên nhân nằm ngoài khả năng kiểm soát của Công ty như:
Hiện nay, Việt Nam vẫn thiếu các chuẩn mực rõ ràng trong quản lý hoạt động thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản Phương pháp và nguyên tắc thẩm định giá chưa đồng nhất, gây khó khăn trong việc đánh giá kết quả thẩm định.
Cơ quan quản lý Nhà nước chưa thực hiện đầy đủ vai trò giám sát thị trường bất động sản và hoạt động định giá tại các doanh nghiệp Vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong lĩnh vực này chưa được chú trọng, và hiện chưa có cơ chế quản lý cũng như biện pháp chế tài hiệu quả đối với các vi phạm đạo đức của doanh nghiệp định giá.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CTCP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH HÀ NỘI
Định hướng phát triển phương pháp định giá bất động sản tại Công ty
Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong cơ cấu kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam Mặc dù còn sơ khai, thị trường BĐS đã thu hút nguồn vốn lớn cho xây dựng cơ sở hạ tầng, hỗ trợ phát triển sản xuất và cải thiện điều kiện nhà ở, đặc biệt tại các đô thị Các doanh nghiệp đang điều chỉnh cung cấp hợp lý cho từng phân khúc BĐS, tránh tình trạng đầu tư ồ ạt không hiệu quả Sự phát triển kinh tế và đô thị hóa mạnh mẽ đã thúc đẩy thị trường xây dựng và kinh doanh nhà đất Dù gặp khó khăn, thị trường BĐS Việt Nam vẫn thu hút sự quan tâm và đầu tư từ nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Năm 2015, nền kinh tế Việt Nam và thế giới phục hồi, dẫn đến sự gia tăng thanh khoản và giảm hàng tồn kho trên thị trường bất động sản Các chính sách vĩ mô và pháp luật hỗ trợ đã tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển này Đồng thời, các quỹ đầu tư và công ty nước ngoài đã tích cực đầu tư vào thị trường bất động sản thông qua mua bán dự án và đầu tư góp vốn, làm cho thị trường trở nên sôi động hơn.
Năm 2015, lĩnh vực bất động sản (BĐS) xếp thứ ba trong việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), với 19 dự án đầu tư mới và 7 dự án tăng vốn Tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm đạt 1,81 tỷ USD.
Luật kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi đã tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài trong việc mua, nắm giữ và cho thuê BĐS tại Việt Nam, nhận được sự quan tâm tích cực từ cộng đồng quốc tế Thêm vào đó, việc Chính phủ cho phép nới lỏng tỷ lệ sở hữu nước ngoài tại các công ty niêm yết lên 100% sẽ giúp các doanh nghiệp BĐS dễ dàng thu hút vốn đầu tư hơn.
Dự báo nguồn cung nhà ở năm 2016 sẽ đạt từ 60.000 - 80.000 căn, chủ yếu từ các dự án mới, với 70% thuộc phân khúc cao cấp Sự gia tăng nguồn cung sẽ dẫn đến cạnh tranh gay gắt trên thị trường, khiến thanh khoản của các doanh nghiệp chậm lại Dự kiến, giá nhà bán sẽ tăng từ 5 - 7%.
Nhu cầu định giá bất động sản (BĐS) tại Việt Nam dự kiến sẽ tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian tới, tạo ra cơ hội thuận lợi cho VFS trong việc phát triển và thúc đẩy hoạt động định giá BĐS của công ty.
Dưới sự chỉ đạo của ban lãnh đạo, VFS đang nỗ lực tận dụng cơ hội tăng trưởng từ thị trường bất động sản Việt Nam nhằm củng cố và nâng cao vị thế của mình Công ty hướng tới việc trở thành một trong những doanh nghiệp định giá hàng đầu tại Việt Nam, đồng thời thực hiện sứ mệnh phục vụ khách hàng VFS cam kết tạo ra môi trường thuận lợi cho sự phát triển sự nghiệp và cuộc sống của cán bộ nhân viên, đồng thời đóng góp tích cực vào việc hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong ngành.
Ban lãnh đạo công ty quyết định xây dựng một hệ thống thống nhất cho hoạt động định giá bất động sản, bao gồm tổ chức, quy trình và áp dụng các phương pháp định giá, nhằm đảm bảo quy trình diễn ra thuận lợi và đúng thời gian quy định để đáp ứng nhu cầu khách hàng Công ty cũng sẽ tuyển dụng nguồn nhân lực chất lượng cao, có chuyên môn và kinh nghiệm, đồng thời tổ chức các buổi tập huấn và tham gia hội thảo để nâng cao kỹ năng cho đội ngũ thẩm định viên Ngoài ra, công ty cần tăng cường giao lưu, hợp tác để học hỏi kinh nghiệm từ các doanh nghiệp định giá khác và các tổ chức ngân hàng, đồng thời tận dụng các mối quan hệ hiện tại và phát triển thêm mối quan hệ mới để mở rộng thị trường và thu hút khách hàng.
Một số giải pháp hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản tại CTCP Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội
Sau khi phân tích thực trạng công tác định giá và xem xét định hướng phát triển của công ty VFS, tôi xin đề xuất một số giải pháp tham khảo nhằm cải thiện các phương pháp định giá hiện tại tại công ty VFS.
3.2.1 Hoàn thiện quy định về áp dụng phương pháp định giá BĐS
Đối với việc lựa chọn phương pháp
Thẩm định viên nên kết hợp nhiều phương pháp định giá để đạt được kết quả thuyết phục và đáng tin cậy trong định giá bất động sản Việc lựa chọn phương pháp phù hợp phụ thuộc vào mục đích thẩm định, đặc điểm của bất động sản mục tiêu, cũng như điều kiện và thông tin thị trường hiện có Thẩm định viên có thể áp dụng các phương pháp định giá khác nhau để kiểm tra và so sánh, từ đó đưa ra quyết định chính xác về mức giá cụ thể.
Thẩm định viên có thể chọn nhóm phương pháp định giá bất động sản (BĐS) phù hợp để áp dụng, dựa trên sự tương thích giữa đặc điểm của BĐS và các phương pháp định giá Việc này giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và công sức Ngoài ra, thẩm định viên cũng có thể sử dụng nhiều phương pháp từ các nhóm khác nhau để định giá BĐS, từ đó lựa chọn phương pháp tối ưu nhất Kết quả là giá trị BĐS sẽ nằm trong khoảng giữa giá trị lớn nhất và giá trị nhỏ nhất.
Áp dụng nhiều phương pháp định giá một cách có chọn lọc giúp thẩm định viên có cái nhìn toàn diện về bất động sản mục tiêu Sự kết hợp giữa các ưu và nhược điểm của các phương pháp này hỗ trợ quá trình định giá, giảm thiểu vướng mắc và nâng cao tính chính xác của kết quả định giá.
Đối với phương pháp so sánh
Thu thập đầy đủ các yếu tố so sánh cơ bản đối với BĐS:
+ Đặc điểm pháp lý của BĐS:
Các đặc điểm pháp lý của bất động sản có những điểm khác biệt quan trọng, bao gồm việc đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, thời hạn sử dụng đất có ổn định lâu dài hay chỉ ổn định có thời hạn, cũng như thời gian còn lại của quyền sử dụng đất Ngoài ra, quyền lợi của người sử dụng đối với bất động sản cũng là yếu tố cần được xem xét.
+ Các điều khoản về tài chính của các giao dịch:
Các điều khoản tài chính không giống nhau thường gặp là: Trả tiền một lần hoặc nhiều lần, hỗ trợ lãi suất vay thế chấp,
+ Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua:
Nếu có chi phí này phát sinh thì phải cộng vào mức giá giao dịch thành công + Giá trị tài sản không phải BĐS:
Khi xảy ra việc bán kèm các tài sản không phải bất động sản, cần phải xem xét việc loại trừ hoặc cộng giá trị của những tài sản này vào giá bán Quyết định này phụ thuộc vào việc tài sản bán kèm có thuộc loại tài sản so sánh hay tài sản thẩm định giá.
+ Điều kiện thị trường lúc giao dịch:
Tình hình thị trường khi giao dịch tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh cần phải tương đồng Nếu có biến động giá, cần thực hiện điều chỉnh kịp thời để đảm bảo tính chính xác trong đánh giá.
Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường
Vị trí và địa điểm của tài sản thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị Các yếu tố cần xem xét bao gồm sự gần gũi với trung tâm thành phố, khu ngoại ô hay khu vực nông thôn Khoảng cách đến các tiện ích như chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, công viên và bến xe buýt cũng ảnh hưởng đến giá trị tài sản Hơn nữa, đặc điểm giao thông và tình trạng đường xá xung quanh cũng góp phần quan trọng trong việc đánh giá vị trí của tài sản.
Các đặc điểm tự nhiên của lô đất như hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu và hướng đều ảnh hưởng đến giá trị giao dịch trên thị trường Việc điều chỉnh các yếu tố này cần được chuyển đổi thành chênh lệch tỷ lệ giá hoặc chi phí phát sinh để khắc phục những điểm bất lợi, dựa trên chứng cứ thu thập từ thị trường.
Khi so sánh giá bán bất động sản, cần chú ý đến việc thẩm định giá của các bất động sản tương tự, đặc biệt là về quy hoạch khu vực.
+ Đặc điểm tài sản trên đất:
Các công trình xây dựng trên đất là yếu tố quan trọng trong bất động sản, ảnh hưởng đến chi phí, tính hữu dụng và thẩm mỹ của tài sản Do đó, khi so sánh giá trị bất động sản, cần chú ý điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối.
Xây dựng quy định chi tiết cho các chỉ tiêu định tính là cần thiết để phân tích so sánh tương quan và thực hiện phân tích xếp hạng nhiều bậc Mục tiêu là đưa ra tỷ lệ điều chỉnh phù hợp nhất với thực tế.
Tổ chức và lưu trữ thông tin từ các cuộc định giá một cách khoa học giúp dễ dàng truy cập và sử dụng lại dữ liệu trong tương lai.
Đối với phương pháp chi phí Áp dụng nhiều phương pháp khi tính toán giá trị còn lại của công trình
Yêu cầu thẩm định viên phải bồi dưỡng kiến thức kỹ thuật xây dựng
3.2.2 Phát triển nguồn nhân lực định giá
Con người luôn là yếu tố quyết định đến thành công của doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực thẩm định giá Để trở thành một thẩm định viên hiệu quả, cần có đạo đức tốt, năng lực chuyên môn vững vàng và kinh nghiệm cần thiết trong việc định giá tài sản.
Công ty cần đầu tư phát triển nguồn nhân lực bằng cách nâng cao trình độ chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp Để đạt được điều này, công ty yêu cầu thẩm định viên phải có năng lực chuyên môn, tính thận trọng và tuân thủ các tiêu chuẩn nghề nghiệp Công ty cũng có trách nhiệm nâng cao kiến thức và kinh nghiệm cho thẩm định viên trong môi trường pháp lý và ứng dụng công nghệ mới Việc cung cấp tài liệu liên quan đến định giá và cập nhật cơ sở dữ liệu thường xuyên là cần thiết để thẩm định viên có thể linh hoạt và hiệu quả trong công việc Ngoài ra, công ty cần mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc lập quỹ dự phòng rủi ro để bảo vệ hoạt động định giá.