Hoàn thiện hoạt động đấu giá bất động sản tại công ty thẩm định giá và dịch vụ tài chính hà nội

lOMoAR cPSD| 27827034 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Đề tài: Hoàn thiện hoạt động đấu giá bất động sản Công ty thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội Họ tên: Lý Thị Ngọc Minh MSV: 11183331 Lớp: Quản lý đất đai 60 Khoa: Bất động sản Kinh tế tài nguyên Giảng viên hướng dẫn: TS Nguyễn Thanh Lân Hà Nội, 2022 lOMoAR cPSD| 27827034 LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan chuyên đề “Hoàn thiện hoạt động đấu giá bất động sản Công ty thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội” cơng trình nghiên cứu độc lập tác giả Các kết quả, kết luận nêu chuyên đề trung thực chưa cơng bố cơng trình khoa học Các số liệu, tài liệu tham khảo trích dẫn có nguồn gốc rõ ràng xác Hà Nội, ngày … tháng … năm 2022 Tác giả chuyên đề Lý Thị Ngọc Minh lOMoAR cPSD| 27827034 Dịch vụ viết đề tài trọn gói Zalo/tele : 0909232620 – teamluanvan.com LỜI CẢM ƠN Chuyên đề “Hoàn thiện hoạt động đấu giá bất động sản Công ty thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội” kết q trình cố gắng khơng ngừng thân giúp đỡ, động viên khích lệ thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp người thân Qua trang viết tác giả xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới người giúp đỡ tác giả thời gian học tập nghiên cứu khoa học vừa qua Tác giả xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu Quý Thầy Cô Trường Đại học kinh tế quốc dân truyền đạt kiến thức, kinh nghiệm quý báu giúp tác giả thực tốt đề tài nghiên cứu Đặc biệt, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành sâu sắc tới TS Nguyễn Thanh Lân, người tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tác giả suốt trình nghiên cứu hồn thành chun đề Tác giả xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Công ty thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội tạo điều kiện hỗ trợ để tác giả tiếp cận tìm hiểu thực tiễn, cung cấp số liệu cần thiết cho đề tài Cuối tác giả xin cảm ơn khuyến khích, quan tâm, tạo điều kiện người thân gia đình, bạn lớp đại học, giúp đỡ tác giả hoàn thành chuyên đề Một lần xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày … tháng … năm 2022 Tác giả chuyên đề Lý Thị Ngọc Minh lOMoAR cPSD| 27827034 MỤC LỤC MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC HÌNH VẼ LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Cấu trúc đề tài Chương 1: Cơ sở khoa học hoàn thiện hoạt động đấu giá bất động sản 1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.1.3 Phân loại bất động sản 1.2 Lý luận chung hoạt động đấu giá bất động sản 1.2.1 Khái niệm đấu giá bất động sản 1.2.2 Mục tiêu đấu giá bất động sản 1.2.3 Vai trò hoạt động đấu giá bất động sản 14 1.3 Điều kiện cho tổ chức cung cấp dịch vụ đấu giá bất động sản 19 1.3.1 Doanh nghiệp Error! Bookmark not defined 1.3.2 Cá nhân tham gia tổ chức đấu giá bất động sảnError! Bookmark not defined 1.4 Nội dung hoạt động đấu giá bất động sản 21 1.4.1 Nhân máy tổ chức thực 21 1.4.2 Quy trình đấu giá bất động sản 22 1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động đấu giá bất động sản 23 1.5.1 Vị trí khu đất 24 1.5.2 Yếu tố ảnh hưởng khả đầu tư sở hạ tầng 24 Tham khảo miễn phí tài liệu khác teamluanvan.com lOMoAR cPSD| 27827034 1.5.3 Điều kiện kinh tế - xã hội khả hình thành cơng trình dịch vụ 24 1.5.4 Yếu tố khả sử dụng theo mục đích yêu cầu khác 24 Chương 2: Thực trạng hoạt động đấu giá bất động sản Công ty thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội 26 2.1 Giới thiệu Công ty thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội 26 2.1.1 Q trình hình thành phát triển Cơng ty 26 2.1.2 Cơ cấu tổ chức Công ty 28 2.1.3 Kết hoạt động kinh doanh Công ty giai đoạn 2019 – 2021 dịch vụ tài Hà Nội 30 2.2 Thực trạng hoạt động đấu giá bất động sản Công ty thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội 32 2.2.1 Tổ chức nhân cho hoạt động đấu giá Công ty 32 2.2.2 Quy định hoạt động đấu giá Công ty 33 2.2.3 Quy trình hoạt động đấu giá bất động sản Công ty 38 2.2.4 Thực hoạt động đấu giá Cơng ty qua nghiên cứu số tình điển hình 42 2.2.5 Kết thực hoạt động đấu giá công ty 49 2.3 Đánh giá hoạt động đấu giá bất động sản Công ty thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội 50 2.3.1 Ưu điểm 50 2.3.2 Nhược điểm 53 2.3.2.1 Về quy trình thẩm định giá 53 2.3.2.2 Về phương pháp thẩm định giá 55 2.3.3 Nguyên nhân 57 Chương 3: Đề xuất số giải pháp hoàn thiện hoạt động đấu giá bất động sản Công ty thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội 59 3.1 Mục tiêu, phương hướng phát triển Công ty thời gian tới 59 3.1.1 Mục tiêu phát triển Công ty 59 3.1.2 Phương hướng phát triển Công ty 59 Tham khảo miễn phí tài liệu khác teamluanvan.com lOMoAR cPSD| 27827034 3.2 Giải pháp hoàn thiện hoạt động đấu giá bất động sản Công ty thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội 59 3.2.1 Nâng cao nguồn nhân lực thẩm định giá: Tăng cường đội ngũ Thẩm định viên số lượng chất lương 60 3.2.2 Xây dựng nguồn thơng tin thu thập xác, đảm bảo độ tin cậy cao 61 3.2.3 Mở rộng thêm chi nhánh, văn phòng đại diện nhiều tỉnh/thành phố nước 62 3.2.4 Linh hoạt áp dụng phương pháp thẩm định giá phù hợp góp phần nâng cao uy tín, tính thuyết phục kết thẩm định 62 3.2.5 Xây dựng quy trình định giá phù hợp 63 KẾT LUẬN 65 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 Tham khảo miễn phí tài liệu khác teamluanvan.com lOMoAR cPSD| 27827034 Dịch vụ viết đề tài trọn gói Zalo/tele : 0909232620 – teamluanvan.com DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CLCL Chất lượng lại CTXD Cơng trình xây dựng QSD Quyền sử dụng SXKD Sản xuất kinh doanh TĐGVN Thẩm định giá Việt Nam TĐV Thẩm định viên TNHH Trách nhiệm hữu hạn TSSS Tài sản so sánh TSTĐ Tài sản thẩm định UBND Ủy ban nhân dân VFS Công ty thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội XHCN Xã hội chủ nghĩa lOMoAR cPSD| 27827034 Dịch vụ viết đề tài trọn gói Zalo/tele : 0909232620 – teamluanvan.com DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Báo cáo kết hoạt động kinh doanh Công ty cổ phần thẩm định giá dịch vụ tài giai đoạn 2019 - 2021 31 Bảng 2.2: Bảng tổng hợp lô đất đấu giá Error! Bookmark not defined Bảng 2.3: Bảng cấu sử dụng đất Error! Bookmark not defined Bảng 2.4: Kết khảo sát, thu thập thông tin: Error! Bookmark not defined Bảng 2.5: Bảng phân tích điều chỉnh yếu tố so sánhError! Bookmark not defined Bảng 2.6: Bảng tổng hợp giá lô đất Error! Bookmark not defined Bảng 2.7: Bảng quy định, quy hoạch chi tiết Error! Bookmark not defined Bảng 2.8: Bảng khảo sát, thu thập thông tin Error! Bookmark not defined Bảng 2.9: bảng phân tích điều chỉnh Error! Bookmark not defined Bảng 2.10: bảng kết định giá Error! Bookmark not defined Bảng 2.11 Kết đấu giá công ty (2017-2021) 49 lOMoAR cPSD| 27827034 Dịch vụ viết đề tài trọn gói Zalo/tele : 0909232620 – teamluanvan.com DANH MỤC HÌNH VẼ Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức Công ty cổ phần thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội 28 Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức Phòng bán đấu giá 33 Sơ đồ 2.2: Quy trình thực bán đấu giá tài sản 39 Hình 2.1: Một số hình ảnh Error! Bookmark not defined Hình 2.2: Một số hình ảnh Error! Bookmark not defined lOMoAR cPSD| 27827034 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Luật đất đai thị trường bất động sản hình thành từ lâu, câu chuyện định giá đất làm đau đầu nhà quản lý Đã có hàng nghìn báo, hàng tram hội thảo, hội nghị bàn bất cập, thiếu thực tế định giá đất Việt Nam, song dường lối cho toán định giá đất ẩn số Bất cập lớn vấn đề là: “Giá đất cụ thể tổ chức độc lập xây dựng quan Nhà nước thẩm định Nhưng tỉnh, thành phố thành lập Hội đồng thẩm định giá đất hầu hết khơng có chun mơn sâu, mang tính hình thức nhiều thực chất Do vậy, có trường hợp định giá đất khơng sát thị trường khiến Nhà nước thất thoát tài sản dạng giá trị quyền sử dụng đất Còn người dân bị thiệt định giá đất thấp, không chuẩn” Vì vậy, Nhà nước cần phải có quan định giá đất chuyên nghiệp để đảm bảo thị trường cơng khai, minh bạch Trước tình hình thị trường bất động sản khó khăn nay, hình thức bán bất động sản thông qua đấu giá nhận định mang lại hiệu bất ngờ Bán đấu giá quyền sử dụng đất tạo mặt giá thị trường cơng khai, minh bạch Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường mảnh đất, đất cách tốt thông qua đấu giá Đấu giá tài sản cách thức linh hoạt để chuyển quyền sở hữu tài sản từ chủ thể sang chủ thể khác góp phần thúc đẩy hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động mua bán, trao đổi hàng hóa nói riêng phát triển cách đa dạng Trong năm qua hoạt động bán đấu giá tài sản nước ta bước phát triển, có đóng góp quan trọng công tác thi hành pháp luật, đặc biệt công tác thi hành án dân xử lý vi phạm hành Khi hình thức đấu giá áp dụng cách rộng rãi tạo mặt giá cho thị trường, góp phần giải toán việc xác định giá đất sát với giá thị trường vốn xúc lOMoAR cPSD| 27827034 giá trị cuối BĐS từ kết phương pháp chuyên viên dự án đấu giá tổng hợp, ghi cách rõ ràng, mạch lạc báo cáo dự ánđấu giá Như ví dụ trên, Công ty VF VIETNAM sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác đấu giá khởi điểm để làm sở bán đấu giá quyền sử dụng đất Phương pháp so sánh ưu điểm đơn giản, dễ thực hiện, đặc biệt thuận lợi người có kinh nghiệm kiến thức thị trường kinh doanh BĐS Hầu người thực không gặp khó khăn mặt kỹ thuật khơng cần thiết phải xây dựng công thức mô hình tính tốn, mà dựa vào diện giao dịch thị trường Kết phương pháp phản ánh thực tế, đánh giá khách quan thị trường, sở thực số điều chỉnh thích hợp nên dễ người chấp nhận, quan pháp luật Trong thời đại công nghệ thơng tin thơng tin yếu tố quan trọng kinh tế đặc biệt hoạt động đấu giá phục vụ cho mục đích bán đấu giá Thơng tin có ảnh hưởng lớn tới giá trị quyền sử dụng đất độ tin cậy mức giá Từ thành lâp, trình hoạt động phát triển, Cơng ty tự xây dựng cho nguồn liệu phong phú, đa dạng để phục vụ cho trình đấu giá nhanh hơn, hiệu Đồng thời đội ngũ nhân viên Cơng ty ln có ý thức tìm tịi, cập nhật thơng tin thường xun để đảm bảo tính xác nguồn thơng tin phù hợp với biến động thị trường Họ tìm hiểu thu thập thơng tin có liên quan qua tài liệu tham khảo, qua internet khảo sát thực tế BĐS cần đấu giá BĐS so sánh từ có hợp đồng đấu giá để kiểm tra độ xác thơng tin khách hàng cung cấp 2.3.2 Nhược điểm Hoạt động đấu giá QSD đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá bán đấu giá công ty VFS thành công đạt kết định Nhưng bên cạnh đó, khong tránh khỏi hạn chế định 2.3.2.1 Về quy trình dự án đấu giá lOMoAR cPSD| 27827034 - Quy trình TĐG cơng ty VFS đầy đủ chưa thật khoa học Quy trình TĐG quyền sử dụng đất làm xác đấu giá khởi điểm để tổ chức đấu chưa cụ thể, bước thực công việc mang tính chung chung, khơng rõ ràng Hầu bước làm dựa kinh nghiệm thực tế hồn cảnh để áp dụng cho phù hợp Đó khó khăn lớn người chưa có kinh nghiệm - Khách hàng cung cấp tất thông tin liên quan tới Bất động sản cần TĐG hồ sơ xin phép xây dựng, file mềm vẽ, tình trạng pháp lý BĐS…nên thơng tin khơng đảm bảo tính trung thực khách quan - Các thơng tin tình hình cập nhật giá nước nước chưa thực cách liên tục Chính điều gây ảnh hưởng không nhỏ tới chất lượng nghiệp vụ TĐG - Việc điều tra xác định nhu cầu sử dụng đất khu vực xây dựng giá sàn đấu giá quyền sử dụng đất chưa khoa học, cịn mang nặng tính hành dẫn đến tình trạng số dự án đấu giá quyền sử dụng đất giá đất dưa đấu giá không sát với giá đất chuyển nhượng thị trường dẫn đến tình trạng lợi dụng ổn định đấu giá - Một số khu đất đưa đấu giá khơng có quy định cụ thể quy chế quản lý xây dựng thời hạn tối đa bắt buộc phải xây dựng nhà dẫn đến tình trạng sau đấu giá đất để đất hoang hóa khơng sử dụng gây lãng phí tài nguyên - Việc phổ biến thông tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá đất hạn chế Mặc dù công khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá thực hiệu chưa cao - Quy chế đấu giá cịn có hạn chế, bất cập dẫn đến số dự án áp dụng Quy chế đấu giá không thống - Các khu dân cư thành phố thực đấu giá quyền sử dụng đất công tác xây dựng sở hạ tầng chưa đảm bảo, khu quy hoạch bán cơng lOMoAR cPSD| 27827034 tác giải phóng mặt cịn chưa hoàn thiện, hệ thống sở hạ tầng chưa xây dựng ảnh hường đến việc đấu giá thu tiền sử dụng đất - Người tham gia đấu giá khơng hình dung phát triển khu vực đấu giá nên giá đưa đấu giá thường thấp giá thị trường; việc tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá - Bắt buộc người tham gia đấu giá phải có đủ nguồn lực tài để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá - Cả ba dự án đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất, nhà thực chiếm phần nhỏ - Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá đấu giá (giá thường cao nhiều lần so với giá quy định) Người tham gia đấu giá trông đợi, theo giả thiết, người có nhu cầu sử dụng đất phục vụ nhu cầu sống thiết thân Thực ra, việc người tham gia đấu giá để tìm kiếm thứ phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt khơng phải việc gặp sống dân Tuy nhiên, việc đấu giá tài sản trường hợp thu hút quan tâm người kinh doanh chuyên nghiệp giới đầu Những khu đất, lô đất cho tốt phương diện, đem đấu giá, có khả đặt người dân có nhu cầu thực đất cạnh tranh không cân sức với người muốn mua đất để bán lại Rốt cuộc, đấu giá quyền sử dụng đất dùng để xây 2.3.2.2 Về phương pháp dự án đấu giá bất động sản Công ty VFS chủ yếu áp dụng phương pháp so sánh dự án đấu giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá , phương pháp TĐG đơn giản, độ tin cậy chưa cao: - Trong trình TĐG, chuyên viên thẩm định thường sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để thu thập thông tin đánh giá BĐS khu vực, có đặc điểm tương đồng làm ước tính doanh thu Phương pháp so lOMoAR cPSD| 27827034 sánh trực tiếp cần thiết phải có nhiều thơng tin rõ ràng, xác Nếu thơng tin giao dịch khơng xác khơng sử dụng phương pháp Các thơng tin giao dịch thường khó đồng với BĐS cần dự án đấu giá, đặc biệt tính thời điểm (thông tin giao dịch thành công thường diễn trước thời điểm cần TĐG Bất động sản mục tiêu), điều kiện thị trường có nhiều biến động thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu thời gian ngắn Phải có giao dịch BĐS tương tự khu vực sử dụng so sánh Nó địi hỏi người TĐG phải có nhiều kinh nghiệm kiến thức thị trường Tức người Dự án đấu giá phải xác định phân tích điểm mạnh điểm yếu thông tin, số liệu thu thập sử dụng phân tích so sánh - Cơng ty chủ yếu sử dụng phương pháp TĐG theo quy định chung, nhiên cịn số thiếu sót, cách thức thực cần khắc phục như: Trong trình điều chỉnh yếu tố khác biệt BĐS so sánh, Công ty VFS sử dụng phương pháp: chấm điểm theo thang điểm 10, chấm điểm theo bình quângia quyền theo bảng tính tiêu chuẩn TĐG Việt Nam Thẩm định viên lựa chọn tiêu chí khác để điều chỉnh BĐS thẩm định BĐS so sánh Tuy nhiên tiêu lựa chọn mang tính chung chung Phương pháp thực chủ yếu dựa vào kinh nghiệm người đánh giá Tỉ lệ điều chỉnh % hay thang điểm đánh giá cho BĐS không theo quy chuẩn cụ thể nào, việc so sánh dường dựa nhiều vào tính chủ quan chuyên viên TĐG, điều khiến cho kết TĐG mang tính chủ quan - Hầu hết Dự án đấu giá QSD đất làm xác đấu giá khởi điểm để tổ chức đấu giá áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư phương pháp thu nhập mà sử dụng kết hợp đồng thời nhiều phương pháp lúc cho BĐS để so sánh kết quả, so sánh khác biệt Trong phương pháp so sánh trực tiếp chủ yếu dựa vào liệu mang tính lịch sử; dễ trở nên lạc hậu thị trường có nhiều biến lOMoAR cPSD| 27827034 động Đây toán cấp bách hầu hết công ty thẩm định Việt Nam 2.3.3 Nguyên nhân 2.3.3.1 Nguyên nhân khách quan: - Về hành lang pháp lý: Pháp luật bán đấu giá tài sản hành chưa đồng bộ, chưa thống nhất, tồn mâu thuẫn, chồng chéo trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản Hiện nay, hoạt động bán đấu giá tài sản điều chỉnh nhiều văn quy phạm pháp luật khác Ngày 04/4/2021 Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Tư pháp ban hành Thông tư liên tịch số 14/2021/TTLT-BTNMT-BTP quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất (Thông tư liên tịch số 14/2021/TTLT-BTNMT-BTP) Thông tư số 02/2021/TT-BTC ngày 05/01/2021 Bộ Tài sửa đổi, bổ sung Thơng tư số 48/2018/TT-BTC hướng dẫn việc xác đấu giá khởi điểm chế độ tài đấu giá quyền sử dụng đất (Thông tư số 02/2021/TTBTC), không thống dẫn tới việc áp dụng để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất gặp nhiều vướng mắc, khó thực Hiện nay, thể chế pháp lý chưa tạo nên sách thống nhất, đồng để phát triển đội ngũ đấu giá viên chuyên nghiệp Các quy định Nghị định số 17/2016/NĐ-CP thể bước chuyên nghiệp hóa đội ngũ đấu giá viên, hiệu lực cịn thấp Nghị định quy định khác liên quan điều chỉnh Luật, Pháp lệnh, thiếu văn có hiệu lực pháp lý cao tầm luật để điều chỉnh thống hoạt động bán đấu giá Vì vậy, chưa có sở pháp lý đầy đủ để phát triển đội ngũ đấu giá viên theo yêu cầu xã hội -Về chế tài xử phạt Nhà nước: Chưa nghiêm minh nên khiến cho nhà đầu tư khơng có trách nhiệm, cơng bố thơng tin sai lệch, khơng xác dẫn đến tượng thông tin không đối xứng tràn lan thị trường làm cho chất lượng dịch vụ TDDG Bất động sản giảm xuống Bên cạnh đó, thị trường biến động mạnh mẽ, thay đổi sách kinh tế vĩ mơ lOMoAR cPSD| 27827034 sách tiền tệ, sách tài khóa…khơng theo quy định định làm cho thông tin mà chuyên viên thẩm định thu thập thiếu xác, khơng cótính hệ thống độ tin cậy không cao 2.3.3.2 Nguyên nhân chủ quan - Công ty VFS cơng ty hoạt động có uy tín lĩnh vực dự án đấu giá, đội ngũ thẩm định viên thiếu số lượng Do đó, thẩm định viên đơi phải làm nhiều việc lúc là: ký hợp đồng; thu thập phân tích thơng tin, số liệu; khảo sát trạng bất động sản; điều tra giá;…mà người hỗ trợ Trong thực hợp đồng có thời hạn, kết dự án đấu giá tránh khỏi số hạn chế định - Khách hàng người cung cấp tất thông tin liên quan tới BĐS cần thẩm định hồ sơ xin phép xây dựng, file mềm vẽ, tình trạng pháp lý BĐS…Do đó, thơng tin khơng hồn tồn đảm bảo tính minh bạch, xác; khó tránh khỏi có sai lệch giá trị thị trường BĐS cần thẩm định - Cơ sở vật chất hạn chế: Để thực tốt nghiệp vụ dự án đấu giá cần trang bị đầy đủ hương tiện kỹ thuật phương tiện lại, máy ảnh, máy in…Sự thiếu thốn số lượng chất lượng khơng đảm bảo có ảnh hưởng nhiều tới nghiệp vụ dự án đấu giá Việc nhận biết nắm bắt nguyên nhân mang tính chủ quan giúp Cơng ty có thay đổi, điều chỉnh kịp thời thời gian tới lOMoAR cPSD| 27827034 Chương 3: Đề xuất số giải pháp hoàn thiện hoạt động đấu giá bất động sản Công ty thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội 3.1 Mục tiêu, phương hướng phát triển Công ty thời gian tới 3.1.1 Mục tiêu phát triển Công ty Công ty đề mục tiêu phấn đấu: -Xây dựng công ty VFS trở thành doanh nghiệp thẩm định giá hàng đầu ngành tư vấn dịch vụ định giá thẩm định giá -Hoạt động với phương châm: “độc lập-khách quan-uy tín-chất lượng” Cùng với định hướng phát triển chung đó, thời gian tới, Công ty thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội tiếp tục tuyển dụng đào tạo thêm số thẩm định viên giá Trang bị thêm cho thẩm định viên kiến thức có liên quan kiến trúc, xây dựng,phong thủy,…Hồn thiện cơng tác xây dựng sở liệu giá đất địa bàn thành phố để phục vụ tốt cho công tác định giá, bước hồn thiện quy trình phương pháp thẩm định giá Công ty để nâng cao khả cạnh tranh, khẳng định vị thương trường Đồng thời, sách Nhà nước có nhiều thay đổi, thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng trực tiếp đến công việc doanh nghiệp thẩm định giá nói chung Cơng ty VFS nói riêng Do vậy, tồn thể nhân viên Cơng ty cần phải phấn đấu để vượt khó khăn trước mắt, xây dựng cơng ty ngày vững mạnh 3.1.2 Phương hướng phát triển Công ty Trong tương lai xa hơn, với tiềm sẵn có, Cơng ty VFS phấn đấu trở thành doanh nghiệp thẩm định giá chuyên nghiệp hàng đầu, đáp ứng yêu cầu bước hội nhập với đội ngũ thẩm định viên Việt Nam quốc tế 3.2 Giải pháp hoàn thiện hoạt động đấu giá bất động sản Công ty thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội Sau thời gian thực tập Công ty thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội, tiếp xúc với kiến thức thực tế với kiến thức lOMoAR cPSD| 27827034 học trường, em phần hiểu thêm thực trạng công tác định giá Bất động sản có cơng tác định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá Công ty đạt kết định bên cạnh cịn nhiều bất cập, hạn chế Một mặt hạn chế xuất phát từ yếu tố mang tính chủ quan cơng ty đội ngũ chuyên viên thẩm định giá; mặt khác yếu tố khách quan từ hành lang pháp lý Nhà nước Trên sở xem xét định hướng phát triển Công ty VFS Việt Nam thời gian tới; mục tiêu, chiến lược phát triển ngành TĐG Việt Nam; em xin đưa số giải pháp mang tính chất tham khảo theo hướng hoàn thiện nâng cao chất lượng hoạt động đấu giá phục vụ cho mục đích bán đấu giá nói riêng Hoạt động đấu giá BĐS nói chung Cơng ty 3.2.1 Nâng cao nguồn nhân lực thẩm định giá: Tăng cường đội ngũ Thẩm định viên số lượng chất lương Thẩm định giá cơng việc vừa mang tính khoa học; vừa mang tính nghệ thuật, để làm tốt cơng tác TĐG địi hỏi thẩm định viên phải có tính chuyên nghiệp cao Tức người thực phải có lực chuyên môn nghiệp vụ, đạo đức, đồng thời thực nghiệp vụ TĐG phải dựa nguyên tắc chuẩn mực phương pháp thống Người thẩm định viên phải nắm bắt phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần thẩm định Từ đó, đưa phương pháp thẩm định phù hợp đảm bảo tính pháp lý, tồn diện, xác kịp thời Vì vậy, yếu tố phát triển người yếu tố tiên tạo nên thành công cho Hoạt động đấu giá nói riêng hoạt động khác nói chung -Công ty nên bổ sung, tuyển dụng cán có kiến thức ngành nghề xây dựng, máy móc thiết bị, bất động sản,…và ngành nghề chuyên sâu khác để hỗ trợ chuyên viên thẩm định đảm bảo kết báo cáo đưa nhanh, xác mang tính tin cậy cao -Cơng ty cần tổ chức khóa đào tạo thêm kiến thức nghiệp vụ cho đội ngũ công nhân viên Bên cạnh đó, Cơng ty cần có cơng tác quản lý khen thưởng cá nhân xuất sắc, có cống hiến với nghề; có chế tài xử lOMoAR cPSD| 27827034 phạt nghiêm khắc, răn đe nhân viên có dấu hiệu sai phạm đạo đức nghề nghiệp để tạo mơi trường làm việc lành mạnh, khuyến khích ham học hỏi phấn đấu nhân viên; hồn thiện lực cơng tác kỹ nhân viên -Công ty cần thực chun mơn hóa, phân định nhiệm vụ rõ ràng để phát huy tiềm phòng ban; phận; cá nhân, để hoàn thiện máy tổ chức đảm bảo cho hoạt động TĐG diễn cách chun nghiệp Song song với đó, Cơng ty cần có sách tuyển dụng hợp lý cán trẻ đào tạo chuyên ngành TĐG, bên cạnh cần mời chuyên gia giỏi làm cố vấn làm cộng tác viên phối hợp; hỗ trợ chuyên viên trẻ công tác Thẩm định giá 3.2.2 Xây dựng nguồn thông tin thu thập xác, đảm bảo độ tin cậy cao Thơng tin BĐS cần thẩm định giá, đặc biệt đất đai tài sản đất yếu tố quan trọng, khơng thể thiếu q trình TĐG Ở thị trường Việt Nam, định giá BĐS khó nhiều so với nước khác Muốn định giá BĐS xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thông tin thị trường hàng loạt yếu tố liên quan tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài Bất động sản Tuy nhiên, việc tiếp cận thông tin sâu đất đai “sân chơi” số quan công quyền doanh nghiệp lớn Nguyên nhân thị trường BĐS Việt Nam thiếu minh bạch, thị trường hoạt động yếu, không hiệu tình trạng đóng băng năm gần đây; thơng tin thị trường nhiễu loạn, có nhiều thơng tin ảo Do đó, TĐV tiến hành nghiệp vụ TĐG gặp nhiều khó khăn, khơng tiếp cận thơng tin mật đất đai Vì vậy, cơng ty thẩm định viên cần trọng vấn đề tiến hành nghiệp vụ TĐG: -Thu thập thông tin nghệ thuật, sở liệu mà Công ty cần lưu trữ là: hệ thống văn pháp luật, thông tin, số liệu giá thị trường tài sản làm so sánh TĐG, thu thập tình hình kinh tế-tài lOMoAR cPSD| 27827034 giai đoạn, tiêu phát triển thị trường BĐS…Khi xây dựng hệ thống liệu so sánh việc TĐG giảm bớt đượcthời gian chi phí thu thập thơng tin -Thẩm định viên khơng nên hồn tồn dựa vào thông tin mà khách hàng cung cấp mà phải tiến hành thu thập, điều tra, xác minh tính xác thực thơng tin Tránh trường hợp sử dụng thơng tin khơng xác, mang tính chủ quan khách hàng làm ảnh hưởng đến kết TĐG -Khi lập luận để đến kết cuối cùng, thẩm định viên cần phải xem xét yếu tố thị trường có liên quan ảnh hưởng đến giá trị BĐS tại, với sách quản lý Nhà nước có liên quan để có điều chỉnh phù hợp, xác, chất thị trường đa dạng thay đổi liên tục Ngồi ra, Cơng ty nên trang bị thiết bị đại hỗ trợ công tác thu thập xử lý thông tin nhanh Cũng ứng dụng phần mềm thống kê, phân tích tài liệu làm cho việc phân tích, đánh giá trở nên nhẹ nhàng hiệu 3.2.3 Mở rộng thêm chi nhánh, văn phòng đại diện nhiều tỉnh/thành phố nước Trong năm tới Công ty thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội nên phát triển hệ thống chi nhánh, văn phòng đại diện nhiều tỉnh nước Mở rộng thêm chi nhánh thành phố lớn nước, thị trường tiềm năng, nhằm tạo mạng lưới khắp toàn quốc, xứng đáng với vị mà Cơng ty có VFS mở rộng thêm nhiều ngành nghề kinh doanh cho chi nhánh, đa dạng hóa ngành nghề, phát triển nghề bổ trợ cho lĩnh vực kinh doanh chủ đạo, mục tiêu mà Cơng ty VFS hướng tới 3.2.4 Linh hoạt áp dụng phương pháp thẩm định giá phù hợp góp phần nâng cao uy tín, tính thuyết phục kết thẩm định lOMoAR cPSD| 27827034 Định giá quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích bán đấu giá khơng phải đơn giản không phức tạp Vấn đề ta biết vận dụng phương pháp định giá cho phù hợp Một phương pháp xác định giá trị BĐS coi tốt phù hợp lợi ích thực mà BĐS mang lại cho chủ sở hữu nó, cho nhà đầu tư, đồng thời cho phép người ta có sở thực để lượng hóa lợi ích Có nghĩa người yêu cầu thẩm định sử dụng giá trị mang tính tham khảo, có sở rõ ràng, sát với giá giao dịch thị trường Cho đến nay, hầu hết phương pháp thẩm định cịn mang tính chất đơn giản, dựa kinh nghiệm thực tế để đốn, thiếu tính lý luận khoa học Vì vậy, trình thực thẩm định viên cần cân nhắc ràng buộc, kết hợp với hiểu biết thân để lựa chọn phương pháp định giá thích hợp, khoa học thực tiễn -Khi thực nghiệp vụ TĐG, phải sử dụng kết hợp nhiều phương pháp để tính tốn báo cáo TĐG để đối chiếu, so sánh kết với nhằm nâng cao chất lượng uy tín kết thẩm định báo cáo -Công ty cần thường xuyên cập nhật giá cả, khung giá đất Nhà nước có điều chỉnh hợp lý nhằm đưa kết TĐG xác, có độ tin cậy cao -Tham khảo tài liệu quốc tế điều kiện áp dụng phương pháp TĐG, kết hợp với kiến thức thân để vận dụng cho phù hợp với điều kiện thị trường Việt Nam, phải đảm bảo tính xác chuyên nghiệp 3.2.5 Xây dựng quy trình định giá phù hợp Để nâng cao uy tín chất lượng định giá, cần kiểm tra chặt chẽ quy trình, báo cáo Các thẩm định viên, lãnh đạo kí vào chứng thư cần kiểm tra đầy đủ thông tin giá thu thập được, yếu tố khách quan, chủ quan ảnh hưởng tới chất lượng định giá Các tài liệu quy trình định giá BĐS dịch từ tài liệu nước ngoài, nơi mà ngành TĐG phát triển điều kiện kinh tế-chính trị khác với Việt Nam Vì vậy, hầu hết quy trình TĐG Công ty TĐG lOMoAR cPSD| 27827034 thực dựa tiêu chuẩn TĐG Việt Nam chưa phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế tính chun nghiệp chưa cao Do đó, để xây dựng quy trình thẩm định giá cụ thể, chi tiết chun nghiệp Cơng ty nên: -Xây dựng quy trình dựa theo tiêu chuẩn TĐG Việt Nam đồng thời nghiên cứu quy trình TĐG quốc tế để tìm điểm mạnh phù hợp với thị trường Việt Nam, đảm bảo nghiệp vụ thẩm định giá thực quy trình hợp lý khoa học Cơng ty tham khảo quy trình thẩm định giá Nhật Bản với bước, sưu tầm từ tài liệu nước ngồi sau đây: • Xác định nội dung thẩm định giá • Xây dựng kế hoạch thực • Mơ tả đối tượng thẩm định giá • Thu thập tổ chức số liệu • Tái xem xét số liệu, phân tích nhân tố ảnh hưởng giá trị • Đưa phương pháp định giá phù hợp • Xem xét lần cuối giá trị bất động sản • Quyết định mức giá bất động sản • Báo cáo thẩm định giá bất động sản -Quy trình TĐG nên trình bày cách chi tiết công khai hồ sơ lực Công ty để khách hàng hiểu biết quy trình, thời gian thực theo tiến độ công việc lOMoAR cPSD| 27827034 KẾT LUẬN Trong kinh tế thị trường nay, đôi với phát triển kinh tế đất nước q trình thị hóa ngày mở rộng tác động mạnh mẽ đến giá đất Xã hội ngày phát triển, làm nảy sinh nhiều mối quan hệ đất đai, nhu cầu xác định giá đất giá đất ngày tăng Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai Đặc biệt, hoạt động đấu giá làm xác định giá khởi điểm để tổ chức đấu giá điều kiện tiên quyết, khơng thể thiếu góp sức với quan quản lý Nhà nước tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh cho bước kinh tế phát triển chung đất nước Bởi áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất cơng khai, rộng rãi, điều giúp cho mơi trường kinh doanh đất nước nói chung có thị trường Bất động sản nói riêng minh bạch, bình đẳng có tính cạnh tranh, qua đạt hiệu cao Qua nghiên cứu lý thuyết thực tế hoạt động đấu giá phục vụ cho mục đích bán đấu giá Công ty thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội em rút nội dung sau: -Lý thuyết nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động đấu giá nhằm giúp cho nhà quản lý có sở khoa học để xác định điều chỉnh mức giá khởi điểm để tổ chức đấu giá kịp thời hợp lý -Phân tích tình hình thực tế Cơng ty thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội so sánh với sở lý thuyết để thấy vấn đề cịn tồn Cơng ty cần thiết khắc phục hạn chế -Đưa phương hướng, cách giải vấn đề nhằm nâng cao Hoạt động đấu giá Công ty, đặc biệt hoạt động đấu giá phục vụ cho mục đích bán đấu giá Do hạn chế trình độ lực, thời gian nên chuyên đề không tránh khỏi thiếu sót Vì vậy, em mong nhận ý kiến bổ sung, nhận xét thầy cô bạn để em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp lOMoAR cPSD| 27827034 Em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Thanh Lân tận tình hướng dẫn giúp em hồn thành chun đề tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn ban giám đốc anh chị phòng thẩm định giá bất động sản Công ty thẩm định giá dịch vụ tài Hà Nội tạo điều kiện giúp đỡ em hồn thành đợt thực tập cuối khóa lOMoAR cPSD| 27827034 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005), Giáo trình Thị trường Bất động sản, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội; Nguyễn Thế Huấn(2009), Giáotrình Địnhgiá đất Bất động sản khác, Hà Nội Luật đất đai (1993), (NXB trị quốc gia) Luật đất đai 2003, (NXB trị quốc gia) Luật đất đai 2013, (NXB trụ Quốc gia) Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 03 năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình định giá đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội; Luật đất đai 2019 Luật kinh doanh bất động sản 2020 Websites -www.VFSvietnam.com.vn -www.thamdinhgia.org -www.vneconomy.com.vn -www.batdongsan.com.vn