TỔNG QUAN VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Khái quát chung về BĐS
Tài sản là khái niệm quan trọng trong các ngành kinh tế, với nhiều cách tiếp cận và phân loại khác nhau Các quốc gia trên thế giới thường phân chia tài sản thành hai loại chính: Động sản và Bất động sản.
Cho đến nay, khái niệm về BĐS vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau
Theo quan niệm thông thường, BĐS bao gồm:
Những yếu tố gắn liền vĩnh viễn với mảnh đất bao gồm các công trình như nhà cửa, gara, và kiến trúc trên bề mặt, cũng như tài nguyên như dầu khí và mỏ khoáng chất nằm dưới lòng đất.
Theo Điều 174 của Bộ Luật Dân sự Việt Nam ban hành năm 2005, BĐS bao gồm:
- Nhà ở, CTXD gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, CTXD trên đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
- Các tài sản khác do Pháp luật quy định
Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế (IVSC), BĐS bao gồm:
- Tất cả mọi thứ gắn vững chắc và lâu dài với đất đai
Bất động sản (BĐS) không chỉ có những đặc điểm chung của hàng hóa như là đối tượng của giao dịch mua bán, chịu ảnh hưởng của quy luật cung cầu, cạnh tranh và giá trị, mà còn sở hữu những đặc điểm nổi bật và khác biệt.
Tính cố định về vị trí
Bất động sản (BĐS) là tài sản đặc biệt, không thể di dời và gắn liền với vị trí cụ thể, do đó giá trị và lợi ích của nó phụ thuộc vào vị trí này Yếu tố vị trí đóng vai trò quan trọng trong việc xác định khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị và xã hội Khi đầu tư và định giá BĐS, cần chú trọng đánh giá vị trí tương đối, cũng như dự đoán các yếu tố quy hoạch và thay đổi khả năng tiếp cận, vì chúng có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của BĐS.
Giá trị và tiềm năng phát triển của bất động sản (BĐS) bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố môi trường, đặc biệt là vị trí của từng vùng và khu vực Những yếu tố này bao gồm điều kiện tự nhiên, tình hình kinh tế, môi trường sống và các đặc điểm xã hội.
Bất động sản, đặc biệt là đất đai, có tính bền vững cao vì đây là tài sản tự nhiên không thể bị hủy hoại Các công trình xây dựng trên đất có thể tồn tại hàng trăm năm với sự thay đổi vật chất không đáng kể Tuy nhiên, khi định giá và đầu tư bất động sản, cần xem xét cả tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý Quyết định về sự tồn tại và thời gian sử dụng của bất động sản phụ thuộc vào tuổi thọ nào ngắn hơn Thông thường, độ trễ về tuổi thọ vật lý lớn hơn so với tuổi thọ kinh tế Lợi ích kinh tế từ bất động sản có xu hướng giảm dần vào cuối chu kỳ kinh tế do chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập giảm Vì vậy, khi đầu tư, cần tính toán tuổi thọ kinh tế để xác định tuổi thọ vật lý, nhằm tránh lãng phí và đầu tư nhiều lần.
Các bất động sản (BĐS) là những tài sản riêng biệt, không hoàn toàn giống nhau, với một số đặc điểm tương đồng Sự khác biệt này xuất phát từ vị trí, hướng, kết cấu, kiến trúc, quyền sở hữu, quang cảnh và môi trường Những yếu tố này tạo nên giá trị riêng cho từng BĐS Do đó, khi định giá BĐS, cần điều chỉnh giá trị dựa trên những khác biệt này Hơn nữa, khi đầu tư, cần chú ý đến nhu cầu tiêu dùng về tính khác biệt của BĐS để gia tăng giá trị tài sản.
Tính khan hiếm của đất đai xuất phát từ giới hạn diện tích bề mặt trái đất và quỹ đất của từng quốc gia, khu vực Nguồn lực bất động sản (BĐS) không thể tự nảy nở hay tái tạo, dẫn đến diện tích đất dành cho xây dựng cũng bị hạn chế Cung BĐS kém co giãn, với dư cung nhỏ hơn dư cầu do tốc độ tăng trưởng dân số và đô thị hóa nhanh, khiến giá BĐS có xu hướng tăng theo thời gian Do đó, khi định giá BĐS, cần chú trọng đến mối quan hệ cung – cầu Hơn nữa, để điều tiết thị trường BĐS và ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, cần có các chính sách phù hợp.
Chịu ảnh hưởng của yếu tố văn hóa – xã hội
Bất động sản (BĐS) có tính cố định về vị trí, vì vậy nó chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố môi trường xung quanh, tạo nên sự khác biệt rõ rệt so với các hàng hóa thông thường Nhu cầu về BĐS ở mỗi vùng miền và khu vực là khác nhau, phụ thuộc vào các yếu tố tâm lý xã hội, thị hiếu, tín ngưỡng, tôn giáo và tập quán của người tiêu dùng địa phương Do đó, giá trị của BĐS bị chi phối bởi đặc trưng văn hóa - xã hội của khu vực đó.
Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Các bất động sản (BĐS) có sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, với sự xuất hiện hoặc biến mất của một BĐS có thể tác động đến giá trị của các BĐS khác Chẳng hạn, sự xuất hiện của một trung tâm thương mại hoặc công trình xây dựng quy mô và đẹp sẽ làm tăng sức hấp dẫn và giá trị của các BĐS lân cận Do đó, khi đầu tư xây dựng và đánh giá BĐS, cần xem xét các yếu tố tác động giữa các công trình Ngoài ra, Nhà nước cũng cần chú trọng đến vai trò quản lý và điều tiết thị trường BĐS để đảm bảo sự phát triển bền vững.
Bất động sản (BĐS) có giá trị lớn nhờ vào giá trị đất đai cao, chi phí xây dựng lớn và khả năng sinh lợi cao Đầu tư vào BĐS yêu cầu vốn lớn, nhưng đi kèm với rủi ro cao và thời gian thu hồi vốn dài Do đó, trong nhiều trường hợp, nhà đầu tư cần sự hỗ trợ từ các ngân hàng và tổ chức tín dụng để đảm bảo thành công trong kinh doanh BĐS.
Chịu sự quản lý của nhà nước
Bất động sản (BĐS) là tài sản thiết yếu của mỗi quốc gia, liên quan chặt chẽ đến đất đai - tài nguyên quốc gia, ảnh hưởng đến chủ quyền, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội Do đó, cần có các văn bản pháp quy từ cơ quan quản lý nhà nước để quản lý, khai thác và sử dụng hiệu quả nguồn lực BĐS.
Bất động sản (BĐS) có thể được phân loại thành ba loại chính dựa trên kinh nghiệm quốc tế và nghiên cứu trong nước: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
BĐS có đầu tƣ xây dựng
Bất động sản (BĐS) đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như BĐS nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại - dịch vụ, và hạ tầng kỹ thuật cũng như xã hội Trong đó, BĐS nhà đất, bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất, là nhóm cơ bản nhất với tính chất phức tạp cao Nhóm này chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, đồng thời chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch BĐS tại Việt Nam và trên thế giới.
BĐS không đầu tƣ xây dựng
Bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm và đất chưa sử dụng Các loại đất này được xem là tư liệu sản xuất, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế nông nghiệp và phát triển bền vững.
Định giá bất động sản
1.2.1 Giá trị bất động sản
1.2.1.1 Khái niệm giá trị BĐS
Giá trị BĐS là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định
Giá trị bất động sản không phải là một thực tế cố định, mà chỉ là một ước tính về mức giá mà người mua có khả năng trả cho một bất động sản trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi tại một thời điểm cụ thể.
1.2.1.2 Các loại giá trị BĐS Định giá BĐS thực hiện trên cơ sở 2 loại giá trị là: giá trị thị trường và giá trị phi thị trường Việc vận dụng giá trị nào làm cơ sở để định giá phụ thuộc vào năng lực của TĐV, dữ liệu thu thập được liên quan đến BĐS định giá và trạng thái thị trường tại thời điểm có giá trị hiệu lực
Giá trị thị trường là số tiền ước tính cho tài sản tại thời điểm thẩm định, diễn ra giữa người bán và người mua sau một quá trình tiếp thị công khai Để định giá chính xác, cần xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của bất động sản, vì yếu tố này quyết định giá trị thị trường của tài sản.
Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản, dựa vào các yếu tố chủ quan hơn là khả năng giao dịch trên thị trường.
Giá trị phi thị trường được hiểu là mức giá ước tính dựa chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật và các chức năng của tài sản, thay vì dựa vào khả năng mua bán trên thị trường.
Các khái niệm giá trị phi thị trường bao gồm giá trị tài sản đang sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị đặc biệt và giá trị thanh lý Những giá trị này đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá và quản lý tài sản hiệu quả.
1.2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS
Các yếu tố vật chất như vị trí, kích thước và diện tích thể hiện tính hữu dụng của bất động sản (BĐS) và ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của nó Giá trị BĐS sẽ cao hơn khi thuộc tính hữu dụng hay công dụng lớn Tuy nhiên, tính hữu dụng còn phụ thuộc vào khả năng khai thác của từng chủ thể Do đó, tư vấn viên (TĐV) cần xem xét mục tiêu và quan điểm giá trị của khách hàng để lựa chọn loại giá trị phù hợp cho việc định giá.
Tình trạng pháp lý của bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của tài sản, vì nó quy định quyền khai thác các thuộc tính của BĐS trong quá trình sử dụng Hai BĐS có các yếu tố vật chất hay công dụng tương tự nhưng khác nhau về tình trạng pháp lý sẽ có giá trị khác nhau Quyền khai thác rộng rãi thường dẫn đến giá trị tài sản cao hơn Để định giá BĐS chính xác, thẩm định viên (TĐV) cần nắm rõ các quy định pháp lý liên quan đến quyền của các chủ thể trong từng giao dịch cụ thể TĐV cũng cần dựa vào các văn bản pháp lý hiện hành và giấy tờ chứng minh kèm theo tài sản.
Các yếu tố kinh tế, bao gồm cung và cầu, đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản (BĐS) Giá trị của một BĐS trên thị trường tại một thời điểm cụ thể phụ thuộc vào mối quan hệ giữa cung và cầu Khi cầu vượt quá cung, giá trị BĐS sẽ tăng cao hơn, phản ánh tính khách quan của giá trị này.
Các yếu tố như tập quán dân cư và tâm lý tiêu dùng có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản Chẳng hạn, một mảnh đất có thể được người A đánh giá cao hơn người B do sở thích về hướng và phong thủy Do đó, thẩm định viên cần hiểu rõ về tập quán dân cư và tâm lý xã hội để xác định cơ sở giá trị của bất động sản một cách chính xác.
1.2.2 Định giá bất động sản
1.2.2.1 Khái niệm định giá BĐS
Theo Giáo sư W Seabrooke từ Viện Đại học Portsmouth, thẩm định giá là quá trình ước lượng giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể dưới hình thức tiền tệ, nhằm phục vụ cho một mục đích đã được xác định rõ.
Theo Pháp lệnh giá Việt Nam số 40/2002/PL, thẩm định giá là quá trình đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản dựa trên giá trị thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, tuân thủ các tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Theo giáo sư Lim Lan Yuan từ Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại học Quốc gia Singapore, thẩm định giá là một quá trình kết hợp nghệ thuật và khoa học nhằm ước tính giá trị của một tài sản cụ thể tại một thời điểm nhất định Quá trình này không chỉ xem xét các đặc điểm của tài sản mà còn phân tích các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường bất động sản.
Theo Điều 4 của Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam, định giá bất động sản là một hoạt động tư vấn nhằm xác định giá trị của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định.
Định giá bất động sản là quá trình ước lượng giá trị tài sản này một cách chính xác, phản ánh lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
1.2.2.2 Vai trò của định giá BĐS
Phương pháp định giá BĐS
Việc xác định giá trị bất động sản (BĐS) cần dựa trên việc lựa chọn và kết hợp các phương pháp định giá phù hợp, có tính khoa học, và tuân thủ các nguyên tắc của định giá BĐS Trong quá trình này, việc kết hợp chặt chẽ giữa các nguyên tắc là rất quan trọng để đạt hiệu quả cao nhất Dưới đây là một số nguyên tắc chủ yếu thường được áp dụng trong việc hình thành các phương pháp định giá BĐS.
1.3.1 Nguyên tắc định giá BĐS
1.3.1.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Cơ sở của nguyên tắc: Con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác tối đa lợi ích của tài sản
Giá trị của tài sản được xác định khi tài sản đó được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
Việc tuân thủ nguyên tắc sử dụng tài sản hiệu quả nhất là đạt được mức hữu dụng tối đa trong bối cảnh kinh tế xã hội cụ thể, với các yếu tố kỹ thuật, pháp lý và tài chính cho phép, nhằm mang lại giá trị lớn nhất cho tài sản Khi định giá, cần chỉ ra khả năng thực tế của việc sử dụng tài sản cùng với những lợi ích đi kèm, đồng thời khẳng định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Nguyên tắc này thường được sử dụng khi TĐV lựa chọn phương pháp định giá là: phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư
Nguyên tắc cơ bản là những người mua thông minh sẽ không chi trả nhiều hơn cho một tài sản nếu họ có thể tìm thấy một tài sản tương tự với giá thấp hơn.
Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí để có một tài sản tương đương
Để thực hiện thẩm định giá hiệu quả, TĐV cần nắm rõ thông tin về giá cả và chi phí xây dựng của các tài sản tương tự tại thời điểm thẩm định Điều này sẽ giúp so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản.
Nguyên tắc này thường được sử dụng khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí để định giá BĐS
1.3.1.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng
Để ước tính giá trị tài sản, cần dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể.
Tuân thủ nguyên tắc định giá là một yếu tố quan trọng để kiểm tra tính đúng đắn trong việc áp dụng các nguyên tắc tốt nhất và hiệu quả nhất Điều này cũng liên quan đến nguyên tắc thay thế, vì vậy TĐV cần đặc biệt chú ý đến các yếu tố này.
- Phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản
Để ước tính giá trị của tài sản, cần thu thập chứng cứ thị trường mới nhất từ các tài sản tương tự nhằm tiến hành so sánh, phân tích và điều chỉnh giá trị.
Nguyên tắc này thường được sử dụng khi TĐV lựa chọn phương pháp định giá là: phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư
Nguyên tắc cơ bản cho thấy rằng khi kết hợp tài sản với nhau, tổng giá trị của chúng sẽ lớn hơn tổng giá trị của từng tài sản riêng lẻ.
Giá trị của một tài sản hoặc một bộ phận cấu thành của tài sản được xác định bởi sự hiện diện hoặc vắng mặt của nó, ảnh hưởng đến giá trị tổng thể của tài sản Sự có mặt của các thành phần quan trọng có thể làm tăng giá trị, trong khi sự thiếu hụt có thể dẫn đến giảm giá trị tài sản.
Khi đánh giá bất động sản, cần lưu ý rằng tổng giá trị của các bộ phận không phản ánh đúng giá trị toàn bộ tài sản Do đó, việc cộng giá trị của các tài sản riêng lẻ để xác định giá trị tổng thể là không chính xác.
Nguyên tắc đóng góp thường được vận dụng khi TĐV sử dụng phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư để định giá BĐS
Nguyên tắc định giá tài sản chủ yếu dựa vào giá trị thị trường, trong đó giá trị này tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
Nội dung nguyên tắc: Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác động của các yếu tố cung – cầu
TĐV cần đánh giá tác động của yếu tố cung - cầu đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai Điều này giúp xác minh xem tài sản cần thẩm định nên được định giá dựa trên giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
Khi lựa chọn sử dụng phương pháp thu nhập để định giá BĐS, TĐV vận dụng nguyên tắc cung – cầu để xác định giá trị của BĐS định giá
1.3.2 Các phương pháp định giá BĐS
1.3.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp a) Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp là một kỹ thuật định giá bất động sản dựa trên việc phân tích giá của các bất động sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang trong quá trình mua bán trên thị trường Phương pháp này giúp ước tính và xác định giá trị thị trường của bất động sản cần định giá tại thời điểm hiện tại hoặc gần nhất.
Giá trị thị trường của bất động sản (BĐS) phụ thuộc chặt chẽ vào giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh, đã hoặc đang được giao dịch trên thị trường Nguyên tắc này là cơ sở để xác định giá trị thực của BĐS trong bối cảnh thị trường hiện tại.
- Nguyên tắc thay thế d) Điều kiện thực hiện
- Phải thu thập được những thông tin liên quan của các BĐS tương tự được mua bán trên thị trường và phải so sánh được với BĐS định giá
- Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kịp thời, so sánh được
- Thị trường phải ổn định e) Các bước tiến hành
Giới thiệu về CTCP thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
2.1.1 Giới thiệu chung về CTCP thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
CTCP thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện (PTFV) được thành lập vào ngày 05/05/2009, xuất phát từ Trung tâm dịch vụ tư vấn, một đơn vị thành viên của công ty tài chính Bưu điện, tổ chức tư vấn hàng đầu tại Việt Nam với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tài chính Công ty đã được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh mã số 0103786339, với lần đăng ký thay đổi thứ 4 vào ngày 03/11/2011 do Sở kế hoạch và đầu tư thành phố Hà Nội cấp.
Tên công ty bằng tiếng việt: CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN
Tên giao dịch bằng tiếng anh: POST TELECOM FINANCE INVESTMENT AND VALUATION JSC
Tên giao dịch viết tắt: PTFV Địa chỉ: Phòng 308 Tòa nhà 142 Lê Duẩn, Phường Khâm Thiên, Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội Điện thoại: (84.4) 3516 1366/ 3516 1086
Email: thamdinhgia@ptfv.com.vn hoặc thamdinhgiabuudien@gmail.com Website: http://ptfv.com.vn
Lĩnh vực hoạt động: (bao gồm)
- Định giá (Thẩm định giá) các tài sản, hàng hóa, động sản, BĐS và các dự án đầu tư của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước
- Định giá giá trị tài sản vô hình, giá trị thương hiệu, lợi thế kinh doanh…
- Xác định giá trị doanh nghiệp
- Đánh giá uy tín doanh nghiệp
- Bán đấu giá tài sản, hàng hóa theo yêu cầu của khách hàng
- Kinh doanh, môi giới kinh doanh tài sản (BĐS, Động sản, doanh nghiệp)
- Kinh doanh xuất nhập khẩu vật tư, thiết bị hàng hóa phục vụ sản xuất và tiêu dùng
- Tư vấn cổ phần hóa, xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp
- Tư vấn đầu tư, kinh doanh, mua – bán doanh nghiệp
- Tư vấn tài chính doanh nghiệp (giá thành, giá bán sản phẩm, thuế…)
- Tư vấn đấu giá tài sản
Phòng định giá máy móc-thiết bị
Chi nhánh Văn phòng đại diện
Phòng xác định giá trị doanh nghiệp
Phòng hành chính – kế toán
Bảng 2.1: Bảng kết quả hoạt động thẩm định giá từ 2011 đến 2013
Chỉ tiêu Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013
Tổng doanh thu cung cấp dịch vụ thẩm định giá
Tổng chi phí từ hoạt động thẩm định giá
Lợi nhuận thuần từ hoạt động định giá
(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty PTFV – Phụ lục 01)
Trong ba năm từ 2011 đến 2013, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá có xu hướng tăng, mặc dù doanh thu và chi phí từ dịch vụ này lại giảm dần Năm 2011, doanh thu cao do sự phát triển của hệ thống ngân hàng và mở rộng cho vay, dẫn đến nhiều hợp đồng định giá từ ngân hàng đối tác Tuy nhiên, chi phí lại vượt quá doanh thu do số lượng nhân viên lớn và chi phí lương chiếm gần 80% tổng chi phí, cùng với các chi phí đầu tư vào máy móc, thiết bị, vật liệu, dụng cụ văn phòng và in ấn hồ sơ định giá, khiến công ty gặp lỗ.
Trong giai đoạn 2012-2013, công ty ghi nhận lợi nhuận thuần dương mặc dù doanh thu và chi phí có xu hướng giảm Nguyên nhân chính là do số lượng hợp đồng thực hiện giảm, dẫn đến phí định giá thu được giảm, ảnh hưởng bởi tình hình kinh tế Việt Nam không thuận lợi và khó khăn từ các ngân hàng đối tác Mặc dù chi phí giảm nhờ vào việc cắt giảm nhân sự và nâng cao hiệu quả quản lý, nhưng lợi nhuận vẫn chưa đáng kể Để cải thiện tình hình, công ty cần tập trung vào việc nâng cao dịch vụ thẩm định giá, mở rộng thị trường và tăng trưởng doanh thu trong tương lai.
Thực trạng áp dụng các phương pháp định giá BĐS tại CTCP thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
2.2.1 Quy trình định giá BĐS tại CTCP thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
Bảng 2.2: Quy trình thẩm định giá tại Công ty PTFV
Bước Trách nhiệm Tiến trình thực hiện Cách thức thực hiện
1 Khách hàng Tiếp xúc qua điện thoại, trực tiếp hoặc từ các nguồn khác
Nhân viên nhận hồ sơ
Hướng dẫn khách hàng cách viết yêu cầu và cung cấp tài liệu cần thiết Thỏa thuận về giá dịch vụ và điều kiện thẩm định, sau đó gửi báo giá và ký kết hợp đồng Cuối cùng, tiến hành phân công Tư vấn viên để hỗ trợ khách hàng.
Xác định thời gian và địa điểm thẩm định giá với khách hàng là bước đầu tiên quan trọng Sau đó, gửi kế hoạch thực hiện thẩm định giá để khách hàng nắm rõ quy trình Cuối cùng, yêu cầu khách hàng bổ sung các chứng từ liên quan đến bất động sản để đảm bảo tính chính xác và đầy đủ của thông tin.
Ghi chép hiện trạng, đánh giá tình trạng, chất lượng Đối chiếu tài liệu, chụp hình
Thông tin từ ngân hàng dữ liệu, thị trường, cơ quan quản lý nhà nước Phân tích và xử lý thông tin liên quan đến BĐS
Chuẩn bị tài liệu, văn bản quy phạm pháp luật Đưa ra kết quả sơ bộ Chuẩn bị hồ sơ định giá
Thông qua lãnh đạo phòng, Giám đốc
7 Phòng Hành chính – kế toán
Chứng thư định giá Biên bản bàn giao chứng thư, biên bản thanh lý hợp đồng, hóa đơn GTGT
Nhận yêu cầu và nghiên cứu hồ sơ
Thu thập và xử lý thông tin
Chuẩn bị lập báo cáo và chứng thư
Phát hành chứng thư Lập kế hoạch thực hiện
Tại công ty, TĐV sử dụng các phương pháp định giá phù hợp trong bước 3 – Lập kế hoạch thực hiện, và lý thuyết được áp dụng ở bước 5 – Xác định giá trị BĐS Quan điểm của công ty cho rằng việc lựa chọn phương pháp định giá ở giai đoạn này giúp TĐV tìm kiếm và thu thập thông tin một cách nhanh chóng và hiệu quả hơn.
2.2.2 Các phương pháp định giá BĐS tại CTCP thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
Công ty PTFV là công ty hoạt động trong lĩnh vực định giá từ sớm (từ năm
Công ty đã thu hút nhiều khách hàng và hợp tác với nhiều tổ chức tín dụng, chủ yếu là các ngân hàng, từ năm 2009 Hầu hết các hợp đồng định giá bất động sản (BĐS) được thực hiện theo nhu cầu từ phía các ngân hàng đối tác Công ty chú trọng vào việc lựa chọn và áp dụng các phương pháp ước tính giá trị BĐS phù hợp, nhằm đảm bảo tính khách quan theo giá trị thị trường và hỗ trợ an toàn tín dụng cho ngân hàng Các phương pháp định giá BĐS thường được sử dụng bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí Trong khi đó, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư ít được áp dụng do tính phức tạp và khó khăn trong việc dự đoán tiềm năng phát triển của BĐS, cũng như việc thuyết phục các ngân hàng.
2.2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Công ty PTFV thường sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá các tài sản: Quyền sử dụng đất ở, căn hộ liền kề, chung cư…
Các văn bản Pháp luật đƣợc sử dụng:
- Luật giá số 11/2012/QH13 được Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 20/06/2012
- Nghị định 89/2013/NĐ – CP ngày 06/08/2013 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá
- Quyết định 24/2005/QĐ – BTC về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
- Quyết định số 77/2005/QĐ – BTC về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ( đợt 2)
- Quyết định số 129/2008/QĐ – BTC về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ( đợt 3)
Dựa trên phương pháp quản lý và thực hiện thẩm định giá số 02/QTTĐ/PTFV/2009 của PTFV, bài viết sẽ phân tích thực trạng các bước sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá bất động sản tại Công ty PTFV Để minh họa, chúng ta sẽ nghiên cứu một ví dụ cụ thể về quy trình định giá.
BĐS tại vị trí thôn Ngọc Mạch – Xã Xuân Phương – Huyện Từ Liêm – Thành phố Hà Nội (Phụ lục 02)
Qua khảo sát thực tế và thông tin được khách hàng cung cấp về BĐS định giá, TĐV có được các đặc điểm của BĐS như sau:
Bất động sản tọa lạc tại thửa đất số 344, tờ bản đồ 28, xã Xuân Phương, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội Tài sản này có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A 922871, do UBND huyện Từ Liêm cấp ngày 01/10/1991, hiện đang thuộc quyền quản lý và sử dụng của ông Nguyễn Tiến Điểu và bà Nguyễn Hồng Tuyết.
Bất động sản có đường đi chung rộng từ 2,2m đến 3m, cách tỉnh lộ 70 khoảng 150m, với hướng Đông Bắc, Đông Nam và Tây Nam giáp với hộ dân lân cận, trong khi hướng Tây Bắc giáp đường đi chung Khu vực này được trang bị hệ thống cấp điện, nước, thoát nước và thông tin liên lạc đầy đủ, cùng với hệ thống chiếu sáng tốt Môi trường cảnh quan bình thường, an ninh và trình độ dân trí ở mức trung bình.
Bất động sản có diện tích đất 144,0m², được sử dụng cho mục đích đất ở, bao gồm nhà 2 tầng với diện tích xây dựng 76,8m² và tổng diện tích sử dụng là 153,6m² Nhà có mặt tiền 8,7m, chiều sâu 16,5m và mặt sau 8,5m.
Trình tự các bước được TĐV thực hiện như sau:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin thị trường về các BĐS tương tự đã và đang đƣợc giao dịch
TĐV thu thập thông tin về các bất động sản tương tự từ nhiều nguồn dữ liệu khác nhau, bao gồm ngân hàng dữ liệu của công ty PTFV, Internet, báo chí, sàn giao dịch bất động sản, văn bản pháp luật, các tổ chức môi giới bất động sản, và thông qua cuộc gọi trực tiếp đến những người đang giao dịch bất động sản tương tự.
Thu thập thông tin quan trọng như giá giao dịch, giá bán trên thị trường, vị trí, đặc điểm, cơ sở hạ tầng, kiến trúc công trình và môi trường là cần thiết để đánh giá chính xác giá trị bất động sản.
Kết quả cho thấy các bất động sản được tìm kiếm là những bất động sản tương tự đang được rao bán trên thị trường tại thời điểm định giá Vị trí của các bất động sản này cần gần nhất với bất động sản cần định giá.
Bước 2: Kiểm tra thông tin và số liệu của các bất động sản để xác định giá trị của chúng, đồng thời đảm bảo rằng các bất động sản này có thể so sánh được.
Từ thông tin thu thập được ở bước 1, TĐV kiểm tra các thông tin được sử dụng làm yếu tố so sánh là:
- Tình trạng pháp lý: các BĐS so sánh đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
- Hiện trạng giao dịch: các BĐS đều đang được rao bán
- Các đặc điểm chung của BĐS: vị trí, diện tích, kích thước
- Môi trường cảnh quan, cơ sở hạ tầng: nguồn điện, nước, mức độ ô nhiễm…
- Giao thông: Ngõ đi rộng từ 2,2m-3m
TĐV không thu thập được thông tin về các BĐS đã giao dịch thành công và không thực hiện khảo sát trực tiếp, mà chỉ dựa vào dữ liệu từ Internet và trao đổi qua điện thoại với người bán Do đó, độ chính xác của thông tin thu thập được chưa cao và không phản ánh thực tế Một số yếu tố quan trọng trong so sánh như điều kiện thanh toán, điều kiện giao dịch, tính chất giao dịch và chi phí phát sinh ngay sau khi mua cũng không được xem xét đầy đủ.
Bước 3: Lựa chọn các BĐS so sánh thích hợp nhất (thường là 3 BĐS)
Dựa vào các đặc điểm của bất động sản cần định giá và thông tin thu thập được từ các bước trước, TĐV tiến hành phân tích các yếu tố so sánh để lựa chọn những bất động sản có thể so sánh Trong hồ sơ thẩm định giá này, TĐV đã chọn 3 bất động sản so sánh và lập bảng mô tả các yếu tố so sánh liên quan.
Bảng 2.3: Thông tin về các BĐS so sánh
TT Yếu tố so sánh TSTĐ TSSS 1 TSSS 2 TSSS 3
Thôn Ngọc Mạch, Xã Xuân Phương, Huyện Từ Liêm
Thôn Ngọc Mạch, Xã Xuân Phương, Huyện Từ Liêm
Thôn Ngọc Mạch, Xã Xuân Phương, Huyện Từ Liêm
Thôn Ngọc Mạch, Xã Xuân Phương, Huyện Từ Liêm
6 CTXD Nhà 2 tầng Đất trống Đất trống Đất trống
Pháp lý, tình trạng sử dụng, chủ quyền
Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ
10 Lợi thế kinh doanh Bình thường Tương đương Tương đương Tương đương
11 An ninh Trung bình Tương đương Tương đương Tương đương
Môi trường, Cảnh quan (Nguồn nước, điện, mức độ ô nhiễm)
Trung bình Tương đương Tương đương Tương đương
( Nguồn: Báo cáo thẩm định giá Số 14P03TDD0026-Công ty PTFV )
Bước 4: Xác định các yếu tố khác biệt giữa BĐS so sánh và BĐS định giá sau đó tiến hành điều chỉnh mức giá theo bảng sau:
Bảng 2.4: Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh giữa TSTĐ và TSSS Đơn vị tính: triệu đồng
TT Yếu tố so sánh TSTĐ TSSS 1 TSSS 2 TSSS 3
D Điều chỉnh các yếu tố so sánh
Pháp lý, tình trạng sử dụng, chủ quyền
Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ
D4 Lợi thế kinh Trung bình Tương Tương Tương
TT Yếu tố so sánh TSTĐ TSSS 1 TSSS 2 TSSS 3 doanh đương đương đương
An ninh Trung bình Tương đương
Môi trường, cảnh quan (Nguồn nước, điện, mức độ ô nhiễm)
G Số lần điều chỉnh tuyệt đối 2,19 1,72 1,16
H Số lần điều chỉnh thuần 2,19 0,02 0,50
( Nguồn: Báo cáo thẩm định giá Số 14P03TĐ0026-Công ty PTFV)
Kết quả thể hiện trên bảng này còn tồn tại một số hạn chế như:
TĐV thu thập thông tin về các bất động sản đang rao bán trên Internet, do đó giá bán thường chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố chủ quan từ người bán Mặc dù giá trên bảng so sánh được xác định qua các cuộc gọi trực tiếp và thỏa thuận với chủ sở hữu, nhưng giá này có thể chưa phản ánh đúng giá trị thị trường của khu vực bất động sản đó.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CTCP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƢ TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN
Định hướng phát triển tương lai của công ty PTFV
Định giá bất động sản đang thu hút sự quan tâm của nhiều tổ chức và cá nhân tại Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh hội nhập và phát triển kinh tế Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư tài chính Bưu Điện cam kết mang đến giá trị đích thực, phấn đấu trở thành một công ty có bản sắc riêng với “văn hóa PTFV”, luôn xuất phát từ khách hàng và hướng tới lợi ích của khách hàng.
Công ty PTFV hướng đến việc đa dạng hóa dịch vụ thẩm định giá, tư vấn tài chính và đầu tư, cam kết mang lại sự tự tin và trách nhiệm cho khách hàng thông qua chất lượng và tính chính xác của chứng thư thẩm định giá Chúng tôi đóng góp vào sự phát triển của nghề thẩm định giá tại Việt Nam, đồng thời chia sẻ trách nhiệm với cộng đồng trong quá trình phát triển đất nước PTFV nỗ lực hòa nhập và đạt tiêu chuẩn quốc tế, kết hợp giữa lý thuyết định giá và quản trị hiện đại với sự hiểu biết sâu sắc về môi trường kinh doanh tại Việt Nam.
Trong năm 2014, công ty tiếp tục phát triển các lĩnh vực kinh doanh hiện tại, tập trung vào hoạt động định giá bất động sản như là lĩnh vực chủ chốt Chúng tôi cam kết xây dựng niềm tin và uy tín với khách hàng thông qua việc nâng cao chất lượng công việc và rút ngắn thời gian cung cấp chứng thư thẩm định giá theo yêu cầu.
Công ty cũng đề ra mục tiêu tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận: doanh thu
(2014) tăng gần 20% so với năm ngoái
Bảng 3.1: Bảng dự kiến doanh thu thực hiện năm 2014
STT Nội dung Đơn vị Thực hiện năm 2014
1 Tổng doanh thu cung cấp dịch vụ thẩm định giá
Doanh thu từ TĐG tài sản thuộc nguồn vốn ngân sách Nhà nước
Doanh thu từ thẩm định giá tài sản thuộc nguồn vốn khác
2 Tổng số Hợp đồng thẩm định giá Hợp đồng 850
Số hợp đồng đối với tài sản thuộc nguồn vốn ngân sách Nhà nước
Xác định giá trị doanh nghiệp
Số hợp đồng đối với tài sản thuộc nguồn vốn khác
Xác định giá trị doanh nghiệp
3 Tổng giá trị tài sản thẩm định giá Triệu đồng 14.200.000 Trong đó:
STT Nội dung Đơn vị Thực hiện năm 2014 Tài sản thuộc nguồn vốn ngân sách Nhà nước 14.200.000 Đất, Bất động sản 13.500.000
Xác định giá trị doanh nghiệp
Tài sản thuộc nguồn vốn khác Đất, Bất động sản
Xác định giá trị doanh nghiệp
4 Tổng chi phí hoạt động thẩm định giá Triệu đồng 4.100
5 Lợi nhuận thuần từ hoạt động thẩm định giá Triệu đồng 200
(Nguồn: Báo cáo tình hình hoạt động thẩm định giá của Công ty gửi Cục quản lý giá-Bộ tài chính)
Công ty đang mở rộng tuyển dụng nhằm thu hút nhân lực chất lượng cao với trình độ chuyên môn và kinh nghiệm phong phú Bên cạnh đó, công ty cũng tạo điều kiện cho nhân viên hiện tại tham gia các khóa đào tạo chuyên ngành định giá và khuyến khích việc thi chứng chỉ TĐV.
Tiếp tục cập nhật và hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá, đồng thời xây dựng quy trình thẩm định giá chuẩn mực theo quy định pháp luật Việt Nam Tăng cường mở rộng thị trường và thu hút đa dạng đối tượng khách hàng.
Công ty đang tích cực tận dụng mối quan hệ với các đối tác hiện tại và mở rộng kết nối với các tổ chức tài chính, tín dụng, sàn giao dịch Qua đó, công ty không ngừng xây dựng hình ảnh và thương hiệu uy tín trong việc cung cấp dịch vụ bất động sản cho ngân hàng, tổ chức tín dụng và khách hàng cá nhân.
Một số giải pháp hoàn thiện các phương pháp định giá BĐS tại
Sau khi phân tích tình hình thực tế về công tác định giá và dựa trên định hướng phát triển của công ty PTFV, tôi xin đề xuất một số giải pháp tham khảo nhằm cải thiện các phương pháp định giá hiện tại tại công ty PTFV.
3.2.1 Nâng cao trình độ thẩm định viên Định giá BĐS là một công việc khó khăn và phức tạp, bản chất của định giá là sự ước tính giá trị của BĐS một cách đáng tin cậy dựa trên cơ sở giá trị thị trường và giá trị phi thị trường Vì vậy, hoạt động định giá chịu ảnh hưởng lớn từ yếu tố chủ quan của người định giá Giá trị của BĐS càng trở nên khách quan và chính xác hơn khi trình độ chuyên môn của TĐV càng được nâng cao hơn Việc lựa chọn phương pháp phù hợp và áp dụng các phương pháp hiệu quả sẽ làm hạn chế các nhược điểm của từng phương pháp, giúp quá trình định giá được đơn giản và nhanh chóng hơn
Nhu cầu về định giá ngày càng tăng, yêu cầu nâng cao số lượng và chất lượng đội ngũ TĐV Do đó, phát triển nguồn nhân lực là rất cần thiết Công ty cần tập trung cải thiện năng lực chuyên môn, kinh nghiệm và đạo đức nghề nghiệp của TĐV Hiện tại, quy trình định giá BĐS gặp một số hạn chế do đội ngũ TĐV còn thiếu về số lượng, nhân viên trẻ và chưa có nhiều kinh nghiệm thực tế Để nâng cao trình độ của TĐV, công ty có thể áp dụng các hình thức đào tạo phù hợp.
Để nâng cao trình độ của đội ngũ định giá bất động sản (TĐV), cần tăng cường hướng dẫn và tổ chức các chương trình đào tạo chuyên sâu về định giá cũng như các lĩnh vực liên quan như xây dựng, kiến trúc, pháp luật và tài chính Các hình thức đào tạo có thể đa dạng, bao gồm ngắn hạn, dài hạn, đào tạo tập trung hoặc huấn luyện tại chỗ, với sự tham gia của ban lãnh đạo công ty hoặc các chuyên gia bên ngoài Việc bồi dưỡng và nâng cao nghiệp vụ cho TĐV, cùng với việc thúc đẩy khả năng hiểu biết về pháp luật và các quy định liên quan, là nhiệm vụ quan trọng mà ban lãnh đạo cần chú trọng và phối hợp chặt chẽ với nhân viên trong công ty.
Công ty nên tổ chức các buổi hội thảo và nói chuyện để chia sẻ kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn về định giá bất động sản với các công ty định giá, ngân hàng, sàn giao dịch và tổ chức dịch vụ định giá khác Những buổi gặp mặt này có thể diễn ra hàng tháng vào cuối tuần hoặc khi các bên có thời gian, đồng thời có thể tổ chức các chuyến đi ngắn hạn kết hợp học tập và thực hành Mục tiêu là tạo ra môi trường học hỏi và chia sẻ kinh nghiệm thực tiễn, từ đó nâng cao kiến thức đa dạng cho các thành viên trong tổ chức.
Công ty cần tạo điều kiện cho nhân viên tham gia các khóa học nâng cao năng lực chuyên môn và cung cấp đầy đủ tài liệu liên quan đến công việc định giá Việc cập nhật và bổ sung cơ sở dữ liệu thường xuyên là cần thiết để TĐV nhanh chóng tiếp cận sự thay đổi của tài liệu, từ đó tránh sai sót trong việc sử dụng thông tin Ban lãnh đạo nên tăng cường giao tiếp, chia sẻ kiến thức và kinh nghiệm với TĐV, đồng thời khuyến khích nhân viên tham gia khóa đào tạo và thi cấp thẻ TĐV do Bộ Tài chính cấp.
Vào thứ tư, công ty tuyển dụng nhân viên từ các trường đại học uy tín với đa dạng chuyên ngành như kỹ thuật, xây dựng, kinh tế và định giá Tuy nhiên, trình độ chuyên môn trong lĩnh vực định giá của TĐV còn hạn chế, do đó, mỗi TĐV cần chủ động học hỏi, nghiên cứu và cập nhật các văn bản pháp luật liên quan để nâng cao năng lực chuyên môn Họ cũng nên tích lũy kinh nghiệm thực tiễn để cải thiện hiệu quả công việc Thêm vào đó, với sự trẻ trung và năng động, TĐV cần phát huy tính độc lập, sáng tạo và tự tin đóng góp ý kiến cho Ban lãnh đạo, nhằm nâng cao năng lực và tránh sự cứng nhắc trong quy định của công ty.
Để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về dịch vụ định giá, công ty cần bổ sung nguồn nhân lực chất lượng cao Việc tuyển dụng những ứng viên có trình độ chuyên môn, kinh nghiệm và được đào tạo bài bản từ các lĩnh vực liên quan sẽ giúp công ty hoàn thành hồ sơ yêu cầu của khách hàng một cách hiệu quả Những nhân viên này, đặc biệt là những người đã có thẻ TĐV do Bộ Tài Chính cấp, sẽ nhanh chóng thích nghi với công việc, nâng cao hiệu suất làm việc và đáp ứng tốt yêu cầu về khối lượng và chất lượng công việc.
3.2.2 Xây dựng chính sách đãi ngộ cho TĐV
Công ty nên xây dựng chính sách đãi ngộ và chế độ lương thưởng phù hợp với năng lực và kết quả công việc của từng TĐV Các chính sách này có thể bao gồm phụ phí cho TĐV khi khảo sát BĐS, tiền thưởng cho những ai hoàn thành công việc trước hạn hoặc vào dịp lễ Nhờ đó, TĐV sẽ làm việc nhiệt tình, cống hiến và có trách nhiệm hơn, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý của công ty Việc xây dựng chế độ đãi ngộ hợp lý không chỉ thu hút nhân lực giỏi mà còn giúp TĐV phát huy khả năng và gắn bó lâu dài với công ty.
Ban lãnh đạo công ty cần tạo môi trường làm việc thoải mái, lành mạnh và năng động, đồng thời tích cực giao tiếp với nhân viên Sự quan tâm đến đời sống và công việc của nhân viên, cùng với việc khích lệ tinh thần và cung cấp quyền lợi xứng đáng, sẽ giúp TĐV có tâm lý thoải mái, từ đó thực hiện tốt nhiệm vụ và phát huy tối đa khả năng của bản thân.
3.2.3 Hoàn thiện công tác thu thập, xử lý thông tin
Thông tin chính xác và đáng tin cậy về bất động sản (BĐS) là yếu tố quan trọng trong hoạt động định giá BĐS Kết quả định giá phụ thuộc vào dữ liệu đã thu thập và phương pháp phân tích của các tổ chức định giá (TĐV), do đó, chất lượng thông tin tốt sẽ nâng cao độ tin cậy và tính thuyết phục của kết quả ước tính, đáp ứng yêu cầu của khách hàng Vì vậy, các TĐV cần có trách nhiệm cao trong việc thu thập thông tin đầy đủ và phải có bằng chứng xác thực để chứng minh cho phân tích các đặc điểm và tính chất của BĐS được định giá.
Đối với công tác thu thập thông tin
Khi áp dụng các phương pháp định giá bất động sản, TĐV cần lựa chọn phương pháp phù hợp dựa trên chất lượng thông tin thu thập được và đặc điểm của từng BĐS Việc thu thập thông tin một cách khoa học, chi tiết và cụ thể là rất quan trọng Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường BĐS Việt Nam hiện nay, việc thu thập thông tin đầy đủ và chính xác gặp nhiều khó khăn, đòi hỏi TĐV phải có kiến thức, kinh nghiệm và mối quan hệ xã hội vững mạnh.
Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác thu thập thông tin là:
TĐV cần đa dạng hóa nguồn thu thập thông tin bằng cách tham khảo không chỉ hồ sơ khách hàng mà còn từ các nguồn khác như thị trường, sàn giao dịch BĐS, tổ chức tín dụng và công ty định giá Việc kết hợp tìm kiếm thông tin qua điện thoại, Internet và khảo sát thực địa là cần thiết, đặc biệt khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp Đồng thời, TĐV cũng nên cập nhật thông tin về thị trường kinh tế xã hội, nắm bắt các chủ trương, chính sách và quy hoạch của từng khu vực để có cái nhìn tổng quát và chính xác hơn.
Thứ hai, việc xác định độ tin cậy của nguồn thông tin là rất quan trọng TĐV cần lựa chọn nguồn cung cấp thông tin đáng tin cậy sau khi thu thập từ nhiều nguồn khác nhau Đối với thông tin từ khách hàng, cần tiến hành kiểm tra, khảo sát thực tế tại khu vực định giá và tham khảo ý kiến của người dân xung quanh Đối với thông tin thu thập từ Internet và báo chí, cần điều chỉnh và xác minh lại để đảm bảo tính chính xác của thông tin.
Việc thu thập thông tin đa dạng, cần thiết và đầy đủ là rất quan trọng trong định giá bất động sản Phương pháp so sánh, phổ biến trong ngành, phụ thuộc vào chất lượng thông tin thu thập Tư vấn viên cần xác định rõ thông tin cần thiết về các bất động sản so sánh để giảm khối lượng công việc và nhanh chóng đưa ra các chỉ tiêu so sánh Thông tin chất lượng cao không chỉ giúp cải thiện độ chính xác của các phương pháp định giá mà còn nâng cao hiệu quả công việc.
Một số kiến nghị với các cơ quan Nhà nước
Hoạt động định giá bất động sản là một quá trình phức tạp, bị ảnh hưởng bởi nhiều lĩnh vực và các văn bản pháp luật Để nâng cao chất lượng định giá, đặc biệt là cải thiện các phương pháp định giá, cần có sự phối hợp giữa các công ty và các cơ quan nhà nước cũng như các tổ chức liên ngành Do đó, tôi xin đề xuất một số kiến nghị đối với các cơ quan nhà nước và liên ngành để hỗ trợ công tác này.
3.3.1 Hoàn chỉnh hệ thống văn bản quy phạm pháp luật
Hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến định giá bất động sản là giải pháp thiết yếu để tạo ra hành lang pháp lý ổn định, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và hoạt động định giá.
Nhà nước cần thiết phải ban hành khung giá đất và giá xây dựng CTXD mới, phù hợp với giá thị trường hiện tại Hiện tại, khung giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường bất động sản, điều này có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng trong việc sử dụng kết quả định giá để kinh doanh hoặc vay vốn Do đó, việc xây dựng khung giá mới cho bất động sản sát với giá thị trường là rất quan trọng cho hoạt động định giá Nhà nước có thể quy định một biên độ dao động về giá đất khác nhau cho từng loại bất động sản, với biên độ rộng hơn cho những loại bất động sản nhạy cảm với biến động thị trường Biên độ dao động hợp lý sẽ giúp giá trị bất động sản ước tính sát với thực tế hơn, không quá chênh lệch với giá trị thị trường tại thời điểm định giá.
Nhà nước đang nỗ lực nâng cao công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở cho người dân Tuy nhiên, nhiều hộ gia đình vẫn chưa nhận được sổ đỏ, cho thấy kết quả đạt được vẫn chưa cao Để cải thiện tình trạng này, các cơ quan có thẩm quyền cần cải cách thủ tục hành chính một cách nhanh chóng và hiệu quả, hoàn thiện bộ máy quản lý, đồng thời tiếp tục xây dựng và phát triển hệ thống chính sách pháp luật đất đai.
Hiện nay, các văn bản pháp lý áp dụng cho bất động sản (BĐS) đang gặp tình trạng chồng chéo và lạc hậu, dẫn đến hiệu quả quản lý không cao Để cải thiện tình hình, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan liên ngành như Bộ Tài Chính, Bộ Tài Nguyên và Môi Trường, và Sở Kế Hoạch và Đầu Tư nhằm xây dựng các văn bản hướng dẫn hợp lý và cập nhật Hệ thống pháp luật về BĐS và các lĩnh vực liên quan cần được hoàn thiện, bao gồm các tiêu chuẩn thẩm định giá và phương pháp định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam và thông lệ quốc tế.
Việc áp dụng phương pháp thu nhập để định giá bất động sản có công trình xây dựng trên đất tại công ty PTFV cho thấy rằng, dù các bất động sản có diện tích đất và mật độ xây dựng giống nhau, nhưng tỷ lệ xây dựng các loại hạng mục công trình khác nhau lại ảnh hưởng đáng kể đến giá trị tổng thể của bất động sản Chẳng hạn, hai thửa đất có cùng diện tích và mật độ xây dựng 70% nhưng thửa đất A có tỷ lệ xây dựng diện tích công trình văn phòng lớn hơn nhiều so với thửa đất B, trong khi diện tích công trình kho xưởng của A lại nhỏ hơn Điều này dẫn đến giá trị thửa đất A cao hơn đáng kể so với thửa đất B, gây ra sự chênh lệch lớn và mất tính công bằng cho chủ đầu tư Do đó, cần thiết phải kiến nghị cơ quan chức năng ban hành một khung tỷ lệ kết cấu xây dựng cho từng loại hạng mục công trình xây dựng nhằm đảm bảo tính công bằng cho cả chủ đầu tư và người sử dụng bất động sản.
3.3.2 Nâng cao hiệu quả của bộ máy quản lý Nhà nước
Thứ nhất, nước ta có nhiều cơ quan đảm nhiệm chức năng quản lý BĐS là: Bộ
Hoạt động quản lý bất động sản hiện nay đang gặp khó khăn do sự dàn trải và chồng chéo giữa các cơ quan như Tài nguyên môi trường, Bộ xây dựng và Sở Quy hoạch, dẫn đến hiệu quả quản lý chưa cao Để cải thiện tình hình này, cần thiết phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan liên ngành, phân công công việc rõ ràng và đảm bảo sự thống nhất giữa các cơ quan và các cấp.
Thứ hai, cần bồi dưỡng và đào tạo cán bộ nhà nước để nâng cao chất lượng thực hiện nhiệm vụ Việc thúc đẩy mối quan hệ giữa cơ quan Nhà nước và các cơ sở đào tạo nhân lực quản lý thị trường bất động sản sẽ giúp nâng cao trình độ cán bộ, đồng thời cải thiện năng lực phân tích và khả năng đưa ra giải pháp quản lý hiệu quả.
Nhà nước cần tăng cường kiểm tra và giám sát việc thực hiện các văn bản pháp luật cũng như cách tổ chức quản lý của các cơ quan Cần phân công trách nhiệm rõ ràng cho từng cơ quan chức năng và các cấp quản lý, đồng thời thành lập các tổ giám sát liên ngành để củng cố, thúc đẩy và hoàn thiện chức năng, nhiệm vụ của từng bộ máy nhà nước.
3.3.3 Thúc đẩy sự phát triển và tính minh bạch của thị trường BĐS Định giá BĐS và thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với nhau Hoạt động định giá phát triển sẽ góp phần làm phát triển, lành mạnh thị trường BĐS và ngược lại Do vậy, Nhà nước cần đưa ra các biện pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS như:
Thứ nhất, xây dựng một số chiến lược tổng thể trong quản lý thị trường BĐS, bao gồm:
- Quản lý công tác quy hoạch về đất đai và tài sản trên đất
- Quản lý việc sử dụng đất và tài sản trên đất
- Quản lý những vấn đề tài chính gắn liền với đất đai và tài sản trên đất
- Quản lý việc giao dịch mua bán đất đai và tài sản trên đất
- Hoàn thiện bộ máy Nhà nước để quản lý đất đai và tài sản trên đất
Thứ hai, hoàn thiện các cơ chế liên quan đến thị trường BĐS theo nguyên tắc đồng bộ, nhất quán
Để hạn chế tình trạng đầu cơ trong thị trường bất động sản, Nhà nước cần điều chỉnh thuế nhà đất và quy định rõ ràng về thời gian mà nhà đầu tư được phép nắm giữ bất động sản với mục đích đầu tư Nếu vượt quá thời gian quy định, nhà đầu tư sẽ phải chịu hình phạt.
Minh bạch hóa thị trường bất động sản (BĐS) là rất quan trọng, vì thông tin đầy đủ và đáng tin cậy ảnh hưởng trực tiếp đến tính khách quan và độ tin cậy của kết quả định giá Việc cải thiện quản lý thị trường BĐS và minh bạch hóa thông tin không chỉ thúc đẩy sự phát triển của thị trường mà còn giúp công tác định giá diễn ra dễ dàng, nhanh chóng và đảm bảo hơn Thời gian qua, tính minh bạch của thị trường đã được cải thiện thông qua sàn giao dịch BĐS và các quy định, chính sách đấu thầu Tuy nhiên, Nhà nước cần tiếp tục nâng cao hiệu quả chính sách quản lý thị trường BĐS.
Nhà nước cần kiểm soát và hạn chế các giao dịch mua bán BĐS không chính thức, yêu cầu mọi giao dịch phải thực hiện qua sàn giao dịch để xóa bỏ thị trường ảo và ngăn chặn chuyển đổi ngoài sự quản lý của Nhà nước Đồng thời, Nhà nước có thể ban hành quy định giảm thuế và phí giao dịch BĐS ở mức hợp lý, nhằm khuyến khích giao dịch chính thức và giảm thiểu tình trạng giao dịch ngầm.
3.3.4 Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá
Chất lượng dịch vụ định giá phụ thuộc vào trình độ chuyên môn và kinh nghiệm của TĐV Do đó, việc nâng cao chất lượng đào tạo TĐV là rất quan trọng để cải thiện hiệu quả công tác định giá Một số giải pháp có thể được thực hiện để đạt được mục tiêu này.
Để nâng cao chất lượng đào tạo chuyên ngành thẩm định giá, cần cập nhật và hoàn thiện tài liệu giảng dạy Các giảng viên và chuyên gia trong lĩnh vực này nên tích cực trao đổi và thảo luận về chương trình giảng dạy cũng như tiến độ học tập, nhằm đảm bảo tính thống nhất và hiệu quả trong việc đào tạo.