Hoàn thiện các phương pháp định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính bưu điện,

NGÂN HàNG NHà NƯớC VIệT NAM Bộ GIáO DụC Và ĐàO TạO học viện ngân hàng KhãA LN TèT NGHIƯP Đề tài: HỒN THIỆN CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƢ TÀI CHÍNH BƢU ĐIỆN Sinh viên thực hiện: NGUYỄN THỊ THANH Lớp: TCDND – K13 Mã SV: 13A4010595 Khoá: Khoa: 2010 - 2014 TÀI CHÍNH Hà Nội, tháng 05 năm 2014 NGÂN HàNG NHà NƯớC VIệT NAM Bộ GIáO DụC Và ĐàO TạO học viện ngân hàng  KhãA LUËN TèT NGHIÖP Đề tài: HOÀN THIỆN CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƢ TÀI CHÍNH BƢU ĐIỆN Giáo viên hƣớng dẫn: Sinh viên thực hiện: Lớp: Mã SV: TS NGUYỄN THANH TÙNG NGUYỄN THỊ THANH TCDND – K13 13A4010595 Khoá: Khoa: 2010 - 2014 TÀI CHÍNH Hà Nội, tháng 05 năm 2014 LỜI CAM ĐOAN Sau trình học tập thực tập, em hồn thành khóa luận tốt nghiệp với đề tài: “ Hoàn thiện phƣơng pháp định giá bất động sản công ty cổ phần thẩm định giá đầu tƣ tài Bƣu Điện” Em xin cam đoan nội dung khóa luận thân em thực dựa sở lý thuyết, kiến thức chuyên ngành nghiên cứu thực tiễn hướng dẫn TS Nguyễn Thanh Tùng Các số liệu, bảng biểu kết khóa luận trung thực, tham khảo có trích dẫn, có nguồn gốc rõ ràng Một lần em xin khẳng định trung thực lời cam đoan Hà nội, ngày 25 tháng 05 năm 2014 Sinh viên thực NGUYỄN THỊ THANH LỜI CẢM ƠN Đầu tiên em gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy, giáo Khoa Tài Chính, đặc biệt bảo, hướng dẫn tận tình TS Nguyễn Thanh Tùng giúp em trau dồi kiến thức, có thêm động lực việc nghiên cứu tìm hiểu để nhanh chóng hồn thành khóa luận tốt nghiệp Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban giám đốc anh chị Công ty cổ phần thẩm định giá đầu tư tài Bưu Điện tạo điều kiện cho em có hội thực tập, giúp đỡ em nhiều trình thực tập, đồng thời hướng dẫn để em nhanh chóng làm quen với cơng việc, hoạt động cơng ty Em xin chân thành cảm ơn! Hà nội, ngày 25 tháng 05 năm 2014 Sinh viên thực NGUYỄN THỊ THANH DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Diễn giải BĐS Bất động sản CTXD Cơng trình xây dựng GTCL Giá trị lại SXKD Sản xuất kinh doanh TĐV Thẩm định viên TSSS Tài sản so sánh TSTĐ Tài sản thẩm định TLCLCL Tỷ lệ chất lượng lại DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Bảng kết hoạt động thẩm định giá từ 2011 đến 2013 31 Bảng 2.2: Quy trình thẩm định giá Cơng ty PTFV 32 Bảng 2.3: Thông tin BĐS so sánh - Ví dụ 36 Bảng 2.4: Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh TSTĐ TSSS - Ví dụ 37 Bảng 2.5: Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh TSSS TSTĐ - Ví dụ 42 Bảng 2.6: Bảng tính tốn tỷ lệ chất lượng cịn lại CTXD - Ví dụ 44 Bảng 2.7: Bảng diện tích loại đất thuộc BĐS định giá - Ví dụ 46 Bảng 2.8: Bảng thơng số nhà văn phịng - Ví dụ 48 Bảng 2.9: Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh TSTĐ TSSS - Ví dụ 49 Bảng 2.10: Bảng đơn giá xây dựng cơng trình nhà văn phịng - Ví dụ 51 Bảng 2.11: Bảng tính giá trị cịn lại CTXD văn phịng - Ví dụ 51 Bảng 2.12: Bảng thơng số diện tích kho xưởng - Ví dụ 52 Bảng 2.13: Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh TSTĐ TSSS - Ví dụ 52 Bảng 2.14: Bảng ước tính doanh thu từ dịch vụ trơng giữ xe - Ví dụ 54 Bảng 3.1: Bảng dự kiến doanh thu thực năm 2014 64 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát chung BĐS 1.1.1 Khái niệm BĐS 1.1.2 Đặc điểm BĐS 1.1.3 Phân loại BĐS 1.2 Định giá bất động sản 1.2.1 Giá trị bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm giá trị BĐS 1.2.1.2 Các loại giá trị BĐS 1.2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS 1.2.2 Định giá bất động sản 1.2.2.1 Khái niệm định giá BĐS 1.2.2.2 Vai trò định giá BĐS 1.2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS 10 1.2.2.4 Quy trình định giá BĐS 11 1.3 Phƣơng pháp định giá BĐS 14 1.3.1 Nguyên tắc định giá BĐS 14 1.3.1.1 Nguyên tắc sử dụng tốt hiệu 14 1.3.1.2 Nguyên tắc thay 15 1.3.1.3 Nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tương lai 15 1.3.1.4 Nguyên tắc đóng góp 15 1.3.1.5 Nguyên tắc cung – cầu 16 1.3.2 Các phương pháp định giá BĐS 16 1.3.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 16 1.3.2.2 Phương pháp chi phí 20 1.3.2.3 Phương pháp thu nhập 23 1.3.2.4 Phương pháp thặng dư 26 KẾT LUẬN CHƢƠNG I 28 CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CTCP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƢ TÀI CHÍNH BƢU ĐIỆN 29 2.1 Giới thiệu CTCP thẩm định giá đầu tƣ tài Bƣu điện 29 2.1.1 Giới thiệu chung CTCP thẩm định giá đầu tư tài Bưu điện 29 2.1.2 Cơ cấu tổ chức 30 2.1.3 Kết hoạt động 31 2.2 Thực trạng áp dụng phƣơng pháp định giá BĐS CTCP thẩm định giá đầu tƣ tài Bƣu điện 32 2.2.1 Quy trình định giá BĐS CTCP thẩm định giá đầu tư tài Bưu điện 32 2.2.2 Các phương pháp định giá BĐS CTCP thẩm định giá đầu tư tài Bưu điện 33 2.2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 33 2.2.2.2 Phương pháp chi phí 39 2.2.2.3 Phương pháp thu nhập 45 2.3 Đánh giá thực trạng vận dụng phƣơng pháp định giá BĐS CTCP thẩm định giá đầu tƣ tài Bƣu điện 57 2.3.1 Những điểm tích cực 57 2.3.2 Những điểm hạn chế: 58 2.3.3 Nguyên nhân điểm tích cực hạn chế 60 2.3.3.1 Nguyên nhân chủ quan 60 2.3.3.2 Nguyên nhân khách quan 61 KẾT LUẬN CHƢƠNG II 62 CHƢƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CTCP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƢ TÀI CHÍNH BƢU ĐIỆN 63 3.1 Định hƣớng phát triển tƣơng lai công ty PTFV 63 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện phƣơng pháp định giá BĐS CTCP thẩm định giá đầu tƣ tài Bƣu điện 66 3.2.1 Nâng cao trình độ thẩm định viên 66 3.2.2 Xây dựng sách đãi ngộ cho TĐV 68 3.2.3 Hoàn thiện công tác thu thập, xử lý thông tin 68 3.2.4 Tăng cường mối quan hệ hợp tác với tổ chức tín dụng, tổ chức khác quan chức 71 3.3 Một số kiến nghị với quan Nhà nƣớc 72 3.3.1 Hoàn chỉnh hệ thống văn quy phạm pháp luật 72 3.3.2 Nâng cao hiệu máy quản lý Nhà nước 74 3.3.3 Thúc đẩy phát triển tính minh bạch thị trường BĐS 74 3.3.4 Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá 75 3.3.5 Tạo điều kiện TĐV học hỏi kinh nghiệm định giá nước giới 76 KẾT LUẬN CHƢƠNG III 76 KẾT LUẬN CHUNG 77 LỜI MỞ ĐẦU 1) Sự cấp thiết đề tài Trong giai đoạn kinh tế giới phát triển, Việt Nam đường hội nhập kinh tế quốc tế, ngày đổi lên mạnh mẽ nhiều lĩnh vực Nhu cầu đầu tư vào BĐS tăng cao thu hút nhiều quan tâm từ tổ chức, cá nhân nên hoạt động thị trường BĐS năm qua diễn sôi động mạnh mẽ Vì vậy, đời định giá BĐS hoạt động quan trọng thiết yếu thị trường BĐS giới Việt Nam Bởi lẽ, giá trị BĐS ảnh hưởng tới định liên quan đến việc mua bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế,… Thẩm định giá có mặt nước ta kinh tế bắt đầu chuyển đổi sang chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Hiện nay, nghề Thẩm định giá dần phát triển, dịch vụ thẩm định giá thành phần kinh tế xã hội quan tâm, sử dụng Hoạt động thẩm định giá BĐS đem lại nhiều sản phẩm dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu người đầu tư, sản xuất tiêu dùng Thế nhưng, công tác thẩm định giá BĐS Việt Nam giai đoạn đầu phát triển nên hiệu đạt chưa cao, tránh khỏi nhiều bất cập Việc lựa chọn áp dụng phương pháp định giá thích hợp BĐS ảnh hưởng lớn đến kết ước tính giá trị BĐS đó, nên coi khâu quan trọng quy trình định giá BĐS Hiện nay, vận dụng phương pháp định giá tồn nhiều khác biệt lý thuyết thực tế nên tổ chức cá nhân cịn gặp nhiều khó khăn việc định giá BĐS Vì vậy, việc nghiên cứu vấn đề sử dụng phương pháp định giá trở nên quan trọng nhằm đưa giải pháp hoàn thiện phát triển cho hoạt động định giá BĐS Từ kiến thức lĩnh vực định giá BĐS học trường lớp, với thực tế thực tập Công ty cổ phần thẩm định giá đầu tư tài Bưu Điện, với mong muốn chất lượng cơng tác định giá BĐS công ty ngày nâng cao, cải thiện, em lựa chọn đề tài “ Hoàn thiện phƣơng pháp định giá bất động sản Công ty cổ phần thẩm định giá đầu tƣ tài Bƣu Điện” để nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp 2) Mục đích nghiên cứu - Hệ thống hóa sở lý luận định giá BĐS nói chung phương pháp định giá BĐS nói riêng Bảng 2.5 Bảng thơng tin BĐS kho xƣởng STT Tiêu chí Địa TSSS TSSS TSSS Nhà máy ô tô FORCIA, km 18 Đại lộ Công ty Số 3, lô 2, cụm Thăng Long, TNHH Giấy công nghiệp khu công Đại Phúc, khu Lai Xá, xã Kim nghiệp Thạch công nghiệp Chung, huyện Thất - Quốc Thanh Oai, Hoài Đức, Hà Oai, thị trấn huyện Thanh Nội Quốc Oai, Oai, Hà Nội huyện Quốc Oai, Hà Nội TSTĐ Khu công nghiệp Thạch Thất Quốc Oai, thị trấn Quốc Oai, huyện Quốc Oai, Hà Nội Mặt đường Mặt đường nội nội khu cụm công Mặt đường công nghiệp nghiệp Lai Xá, Đại lộ Thăng Mặt đường Thanh Oai, Hà Nội, cách Long Nhà Đại lộ Hà Nội, cách Hà Thành xưởng tầng, Thăng đường 21B FORD khoảng tường phía Long Nhà khoảng 50 300 Nhà xây xưởng Nhà xưởng xưởng tầng, gạch, phía tầng theo tầng, tường tường phía ốp tơn, tiêu chuẩn, phía xây xây gạch, bê tơng, có Cầu gạch, phía phía ốp mái tơn lợp trục 4,5 ốp tôn, tôn, bê tôn mạ màu Tổng bê tơng, tơng, mái tơn Diện trích diện tích mái tơn lợp lợp tơn mạ mặt kho tơn mạ màu màu Diện trích 1.100m2 4.187,00m Diện trích mặt mặt Cho thuê làm 1.500m2 Cho kho 2.600m2 Cho thuê làm kho thuê làm kho Mơ tả chung Diện tích cho th (m2) 1.500,0 1.100,0 2.600,0 Giá thuê chưa bao gồm VAT (đồng/tháng) 79.200.000 55.660.000 128.700.000 Giá thuê bao gồm VAT (đồng/tháng) 52.800 50.600 49.500 Đơn giá thuê chưa bao gồm VAT (đồng/m2/tháng ) 48.000 46.000 45.000 Pháp lý Hợp đồng thuê Hợp đồng thuê Hợp đồng thuê Vị trí đường Đại lộ Thăng Long thuộc địa phận thị trấn Quốc Oai là: 4.200.000 Đơn giá đất sxkd pnn theo QĐ51/2012 (đồng/m2) Vị trí đường quốc lộ 32 đoạn qua địa phận xã Kim Chung: 4.032.000 Vị trí đường Đại lộ Thăng Long thuộc địa phận thị trấn Quốc Oai là: 4.200.000 Thời gian thuê Dài hạn Dài hạn Dài hạn 10 Quy mơ, kích thước (m2) 1.500 1.100 2.600 4.187,00 11 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật Tốt Tốt Tốt Tốt 12 Nguồn cung cấp Anh Kiên: 01642891791 Chị Dung 0934528856 Anh Tám 0913213762 13 Thời điểm khảo sát Tháng 12/2013 Tháng 12/2013 Tháng 12/2013 14 Tình trạng giao dịch Đã giao dịch tháng 12/2013 Đã giao dịch tháng 12/2013 Đang giao dịch tháng 12/2013 Vị trí đường QL 21B (đoạn giáp xã Hà Đơng qua xã Bích Hịa): 3.780.000 Bảng 2.6 Bảng đánh giá thơng tin BĐS so sánh kho xƣởng STT Tiêu chí TSSS TSSS TSSS Đơn giá thuê chưa bao gồm VAT (đồng/m2/tháng) 48.000 46.000 45.000 Điều kiện hạ tầng kỹ thuật nội lợi lợi lợi Quy mô kích thước, hình dáng lợi lợi lợi Vị trí lợi lợi lợi Điều kiện an ninh, môi trường tương đồng tương đồng tương đồng Bảng 2.7 Bảng tính tốn đơn giá cho th CTXD kho xƣởng ST T TSSS TSSS2 TSSS 48.00 46.000 45.00 TSTĐ Đơn giá thuê chưa bao gồm VAT (đồng/m2/tháng) Điều kiện hạ tầng kỹ thuật nội 20% 9,8 10,0 9,6 9,9 Quy mơ kích thước, hình dáng 20% 9,8 10,0 9,7 9,6 Vị trí 50% 9,8 10,0 9,6 9,9 Điều kiện an ninh, môi trường 10% 10,0 10,0 10,0 10,0 Tổng số điểm 100 % 9,82 10,00 9,66 9,85 Tổng tỷ lệ % điều chỉnh Hệ số điều chỉnh 1,00 0,99 1,02 Mức giá dẫn (Đơn giá sau điều chỉnh) (đồng/m2/tháng) 48.14 45.310 45.88 0,31% -1,50% 1,97% Đơn giá TSTĐ (đồng/m2/tháng) (Lấy theo giá bình quân TSSS sau điều chỉnh) 46.000 Bảng 2.8 Bảng giá trị thu nhập hàng năm cho thuê kho xƣởng STT năm Doanh thu cho Chi phí vận thuê kho hàng hành hàng Thu nhập hàng Hệ số chiết Qui thời điểm năm khấu (3)=10%*(2) (4) = (2) - (3) (5) (6)=(4)*(5) 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 1,0000 1.456.071.120 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,8811 1.282.882.044 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,7763 1.130.292.550 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,6839 995.852.467 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,6026 877.403.054 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,5309 773.042.339 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,4678 681.094.572 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,4121 600.083.323 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,3631 528.707.774 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,3199 465.821.827 10 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,2819 410.415.707 11 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,2483 361.599.741 12 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,2188 318.590.081 13 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,1928 280.696.106 14 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,1698 247.309.345 15 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,1496 217.893.696 16 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,1318 191.976.824 17 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,1162 169.142.577 18 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,1023 149.024.297 19 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0902 131.298.940 (1) năm năm (2) STT năm Doanh thu cho Chi phí vận thuê kho hàng hành hàng năm năm Thu nhập hàng Hệ số chiết Qui thời điểm năm khấu 20 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0794 115.681.885 21 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0700 101.922.366 22 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0617 89.799.441 23 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0543 79.118.450 24 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0479 69.707.886 25 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0422 61.416.640 26 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0372 54.111.577 27 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0327 47.675.398 28 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0288 42.004.756 29 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0254 37.008.596 30 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0224 32.606.692 31 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0197 28.728.363 32 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0174 25.311.333 33 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0153 22.300.734 34 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0135 19.648.224 35 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0119 17.311.210 36 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0105 15.252.168 37 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0092 13.438.033 38 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0081 11.839.677 39 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0072 10.431.433 40 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0063 9.190.690 41 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0056 8.097.524 STT năm Doanh thu cho Chi phí vận thuê kho hàng hành hàng năm năm Thu nhập hàng Hệ số chiết Qui thời điểm năm khấu 42 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0049 7.134.383 43 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0043 6.285.800 44 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0038 5.538.150 45 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0034 4.879.427 46 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0030 4.299.055 47 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0026 3.787.713 48 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0023 3.337.192 49 1.617.856.800 161.785.680 1.456.071.120 0,0020 2.940.258 Tổng 12.220.003.434,48  Đối với diện tích đất trống kinh doanh dịch vụ trông giữ xe Bảng 2.9 Giá trị thu nhập hàng năm đất trống Tổng doanh Chi phí vận thu trơng giữ hành hàng xe hàng năm năm (1) (2) STT năm Thu nhập Hệ số chiết Quy thời điểm hàng năm khấu (3) = (2)*5% (4) = (2)-(3) (5) (6) = (4)*(5) 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 1,0000 2.137.363.200 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,8811 1.883.139.383 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,7763 1.659.153.642 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,6839 1.461.809.376 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,6026 1.287.937.776 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,5309 1.134.746.939 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,4678 999.777.039 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,4121 880.860.827 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,3631 776.088.835 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,3199 683.778.709 10 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,2819 602.448.202 11 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,2483 530.791.367 12 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,2188 467.657.592 13 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,1928 412.033.121 14 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,1698 363.024.776 15 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,1496 319.845.618 16 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,1318 281.802.306 17 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,1162 248.283.970 18 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,1023 218.752.397 19 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0902 192.733.389 Tổng doanh Chi phí vận thu trông giữ hành hàng xe hàng năm năm 20 2.249.856.000 21 STT năm Thu nhập Hệ số chiết Quy thời điểm hàng năm khấu 112.492.800 2.137.363.200 0,0794 169.809.154 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0700 149.611.589 22 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0617 131.816.378 23 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0543 116.137.778 24 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0479 102.324.033 25 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0422 90.153.333 26 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0372 79.430.250 27 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0327 69.982.599 28 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0288 61.658.677 29 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0254 54.324.826 30 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0224 47.863.283 31 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0197 42.170.293 32 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0174 37.154.443 33 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0153 32.735.192 34 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0135 28.841.579 35 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0119 25.411.083 36 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0105 22.388.619 37 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0092 19.725.656 38 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0081 17.379.432 39 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0072 15.312.275 40 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0063 13.490.991 41 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0056 11.886.336 Tổng doanh Chi phí vận thu trông giữ hành hàng xe hàng năm năm 42 2.249.856.000 43 STT năm Thu nhập Hệ số chiết Quy thời điểm hàng năm khấu 112.492.800 2.137.363.200 0,0049 10.472.543 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0043 9.226.910 44 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0038 8.129.436 45 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0034 7.162.499 46 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0030 6.310.572 47 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0026 5.559.975 48 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0023 4.898.656 49 2.249.856.000 112.492.800 2.137.363.200 0,0020 4.315.997 Tổng 17.937.712.853,43 Bảng 2.10 Bảng đánh giá chất lƣợng lại CTXD đất STT Tên nhà cửa, vật kiến trúc Kết cấu Hiện trạng (1) (2) (3) (4) Nhà văn phòng TLCLCL Nhà tầng, móng bê tơng, tường gạch 220, lát gạch Ceramic, mái lợp tôn mạ Tỷ tr ng kết cấu màu Xây dựng Nhà nghỉ cho cơng nhân TLCLCL (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) Tỷ lệ cịn lại (15) (16) Móng khung cột bê tơng cốt thép cịn tốt Tường cịn 2013 100% 100% 100% 92% 92% 96% 25 100% 98% 88% 90% Nền gạch Kết cấu đỡ mái kèo thép bị han 10% 18% 5% gạch ceramic, mái tốt Tường bị nứt 2010 93% 92% 92% 92% 91% 92% 25 cải tạo lại năm 2013 Theo phƣơng Theo phƣơng pháp phân tích kinh tế - kĩ pháp thống kê thuật Năm kinh nghiệm đƣa Niên Thời vào KC Tỷ lệ hạn gian sử Khung Nền % Móng Tƣờng đỡ Mái cịn sử sử dụng cột sàn GTCL mái lại dụng dụng (t) (t) rỉ nhẹ Mái tốt 9% 17% chưa có dấu hiệu thấm dột Nhà tầng, tường Móng xây gạch chịu gạch 220, lát lực trạng STT Tên nhà cửa, vật kiến trúc Tỷ tr ng kết cấu Kết cấu Hiện trạng lợp tôn mạ màu lớp vữa trát Nền Sử dụng năm bị mòn trầy xước 2010 Kết cấu đỡ mái bị Theo phƣơng Theo phƣơng pháp phân tích kinh tế - kĩ pháp thống kê thuật Năm kinh nghiệm đƣa Niên Thời vào KC Tỷ lệ hạn gian sử Khung Nền % Móng Tƣờng đỡ Mái cịn sử sử dụng cột sàn GTCL mái lại dụng dụng (t) (t) 10% 18% 5% 2010 95% 94% 93% 92% 94% 94% 30 10% 18% 6% Tỷ lệ lại 9% 17% han rỉ nhẹ Mái tôn bị han rỉ nhẹ Nhà bảo vệ TLCLCL Nhà tầng, móng xây gạch chịu lực, tường gạch 220, lát gạch men, Tỷ tr ng kết cấu mái bê toobf cốt thép Sử dụng năm 2010 Nhà xưởng Nhà tầng, cao Móng khung cột cịn tốt Tường bị nứt lớp vữa trát Nền bị mịn trầy xước Kết cấu đỡ mái bê tơng cịn tốt Mái cịn tốt chưa có dấu hiệu thấm dột Móng khung cột cịn 9m, độ 14m, tốt Tường bị nứt 9% 16% 90% 92% STT Tên nhà cửa, vật kiến trúc TLCLCL Kết cấu có cầu trục 4,5 tấn, móng bê Hiện trạng lớp vữa trát, tôn bị 2010 93% han rỉ nhẹ Nền bị tơng, khung cột mịn trầy xước thép H, tường nhiều Kết cấu đỡ phía xây mái bị han rỉ nhẹ Tỷ tr ng kết cấu gạch 220, bê Mái tôn bị han rỉ tơng, mái tơn, két cấu đỡ mái kèo thép H Sử dụng năm 2010 Theo phƣơng Theo phƣơng pháp phân tích kinh tế - kĩ pháp thống kê thuật Năm kinh nghiệm đƣa Niên Thời vào KC Tỷ lệ hạn gian sử Khung Nền % Móng Tƣờng đỡ Mái sử sử dụng cột sàn GTCL mái lại dụng dụng (t) (t) nhẹ 10% 93% 92% 93% 91% 92% 25 18% 5% 9% 17% Tỷ lệ lại 88% 90% Phụ lục 05