Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư và thẩm định giá việt nam,

BỘ GIÁO ĐÙO VÀ ĐÀO TẠO, NGC VEN NGAN HANG tee ey KHOA LUẬN TOT NGHIỆP ĐỀ TÂU: F9 0) (100105110101 117 VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ HÁT HONG SAN VAI CÔNG TY CÔ VHẦN BẦU TỪ VÀ PDHẤM ĐINH GIÁ VIỆT NAM E27 eer ren fhe Bina banc [SA 421) Ont seas sects tae Bi ane) :KISTCĐ ‡ TẠI CHÍNH ni Pee Nes tae Ha Ngi 05/2016 evn NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG ca KĨ caw _ KHỐ LUẬN TĨT NGHIỆP ĐÈ TÀI: HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHAP DINH GIA BAT DONG SAN TAI CONG TY CO PHAN DAU TU VA THAM DINH GIA VIET NAM Sinh viên thực : LÃNH THỊ NHƯ Mã sinh viên Lớp : 15A4010353 : KISTCD : TÀI CHÍNH : 2012-2016 : Th.S NGUYEN VAN TAM HỌC VIỆN NGAN HANG TRUNG TAM THONG TIN - THU VIEN| Hà Nội- 05/2016 LOI CAM DOAN Em xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp: “Hồn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản Công ty cô phần đầu tư thẩm định giá Việt Nam” đề tài nghiên cứu thân Những phần sử dụng tài liệu tham khảo khóa luận nêu rõ trong, phần tài liệu tham khảo Các số liệu, kết trình bày khóa luận hồn tồn trung thực, sai em xin chịu hoàn toàn trách nhiệm chịu kỷ luật khoa nhà trường đề Tác giả khóa luận Lãnh Thị Như LÃNH THỊ NHƯ Lớp: KI5 - TCD GVHD: Th.S NGUYÊN VĂN TÂM LOI CAM ON Để hồn thành tốt khóa luận này, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy Nguyễn Văn Tâm tận tình hướng dẫn em suốt q trình viết khóa luận tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trường Học viện Ngân hàng đặc biệt thầy khoa Tài tận tình truyền đạt kiến thức năm học tập Với vốn kiến thức tiếp thu trình học khơng tảng cho q trình nghiên cứu khóa luận mà cịn hành trang q báu để em bước vào đời cách vững tự tin Cuối em xin kính chúc quý thầy cô dồi sức khỏe thành công nghiệp cao quý Trân trọng cảm ơn! Sinh viên thực Lãnh Thị Như LÃNH THỊ NHƯ Lớp: K15 - TCD GVHD: Th.S NGUYÊN VĂN TÂM MUC LUC LOI NOI DAU CHUONG 1: TONG QUAN GIA BAT DONG SAN VE QUY TRi 1.1 KHÁI QUAT VE BAT DONG SAN sssssssssssssssssssessssscesesssssneesecssssuseccssseneesessss 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm Bắt động sản 1.1.3 Phân loại bất động sản 1.1.4 Các quyền tài sản bất động sản 1.2 ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Giá trị bất động sản 1.2.2 Khái niệm sở giá trị định giá bất ÔN SH 2.2 62002222022 222 702 11 1.2.3 Mục đích vai trị định giá bất dong san 1.2.4 Các nguyên tắc chung định giá bắt động san 1.3 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN . ccc+c22cvvcceccee 1.4 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN 1.4.1 Phương pháp so sánh thị trường 1.4.2 Phương pháp phí 1.4.3 Phương pháp thu nhập 1.4.4 Phuong phap thang du KET LUAN CHUONG CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BAT DONG SAN TAI CONG TY CO PHAN BAU TU VA THAM DINH GIA XIETNAM 12 c2 0n on SP seeadionrlolaaervenee 31 2.1 GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CÔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THÂM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 31 2.1.2 Kết hoạt động nam gan day (2013-2015) 2.2 THỰC DONG TRẠNG QUY.TRÌNH VÀ PHƯƠNG `." aed) PHÁP THẤM ĐỊNH GIÁ BÁT SAN TAI CONG TY CO PHAN DAU TU VA THAM ĐỊNH GIÁ VIỆT Bea 2.2.1 Cơ sở định giá bất động sản LÃNH THỊ NHƯ Lớp: KI5 - TCD 137 GVHD: Th.S NGUYÊN VĂN TÂM 2.2.2 Quy trình định giá bất động sản 2.2.3 Phương pháp định giá bất động sản chủ yếu sử dụng: 42 2.2.4 Thực trạng vận dụng quy trình phương pháp định giá bắt động sản TDG Vietnam qua ví dụ thực tẾ ¿-552v++teEExvvertrrtrtrrrrrtrkrtrrrrrrrrrrrrrri 49 2.3 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỎ PHẢN ĐẦU TƯ VÀ THÁM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 62 2.3.1 Những mặt đạt 63 2.3.2 Những tồn nguyên nhân sử dụng quy trình phương pháp định giá bất động sản Công ty Cổ phan đầu tư thẩm định giá Việt Nam 65 KET LUAN CHUONG CHUONG 3: MOT SO GIAI PHAP HOAN THIEN QUY TRINH, PHUONG PHAP DINH GIA BAT DONG SAN TAI CONG TY CO PHAN DAU TU VA THAM DINH GIA VIET NAM 3.1 DINH HUONG PHAT TRIEN CONG TY VA HOAT DONG ĐỊNH GIA BAT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY TRONG THỜI GIAN TỚI : - 73 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BÁT DONG SAN TAI CONG TY CO PHAN DAU TU’ VA THAM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 3.2.1 Hồn thiện quy trình thẩm định giá 3.2.2 Hoan thiện phương pháp thẩm định giá 3.2.3 Một số giải pháp khác 3.3 MỘT SĨ KIÊN NGHỊ NHẰM : HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHAP DINH GIA BAT DONG SAN TAI CONG TY CO PHAN DAU TU VA THAM DINH GIA VIET NAM 3.3.1 3.3.2 3.3.3 KET Kiến nghị Nhà nước Đối với Bộ tài Kiến nghị với bên yêu i : LUAN CHUNG cssccosssacensssssssteslonscssssacscscscssepsusesseszccecteossessessstsostosbetsscosoce KET LUAN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KH PHU LUC LÃNH THỊ NHƯ Lớp: K15 - TCD GVHD: Th.S NGUYÊN VĂN TÂM DANH MUC CAC BANG, DO THI, SO DO Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức Công ty Cổ phần Đầu tư Thẩm định giá Việt Nam 35 Bang 1: Két hoạt động kinh doanh công ty từ 2013 đ6n?015 35 Bảng 2: Kết định giá công ty từ năm 2013 010 36 Bang 3: Đặc điểm pháp lý tài sản -2 22sc222vzvcScvrreErrvrrrrrrrrrrrrrrrrrrree Sl Bän 4: KHảO Sát cáo tài Sản 25 terete neces cassettes sp 2116: sexy O6) Bảng 5: Tỷ lệ kết cấu cịn lại ngơi nhà ££©22vz+z+tevvvvvrezecrr $8 Bang 6: Tổng giá trị cơng trình Gat ccccsccsccccsscsossesssssecoossosneesnvssseeacseseseatenenetseves 60 Bảng 7: Kết định giá bất động sản -cccccccccccccScEEtrtrrrrrrrrrrrrree 61 LÃNH THỊ NHƯ Lớp: KI5 - TCD GVHD: Th.S NGUYÊN VAN TAM Ki TU VIET TAT STT | KITU DIEN GIAI BDS Bat Động San BDSDG Bât động sản định giá BDSSS Bât động sản so sánh BTCT Bê tông côt thép DGBDS Dinh gia Bat dong san IVSC “Tiêu chuân Thâm định giá quốc tê LNNĐT Lợi nhuận nhà đâu tư LTCN Lỗi thời chức Đi M&A Mua bán sáp nhập 10_|NTCC Nguyên tắc cung câu ll NTDG Nguyên tắc đóng góp 12_ |NTDKCKLTTL Nguyên tắc dự kiên khoản lợi ích tương lai 13 |NTSDTNVHQN 14 |NTTT Nguyên tắc thay thê 15 QSDD Quyền str dung dat 16 + TDG Vietnam | Nguyên tắc sử dụng tôt nhât hiệu nhât Công ty Cô phân đầu tư Thâm định giá Việt Nam 17 | TRY Tham dinh vién 18 | TTBDS Thị trường Bat dong san LÃNH THỊ NHƯ Lop: K15 - TCD GVHD: Th.S NGUYEN VAN TAM LOI NOI DAU Tính cấp thiết đề tài Nền kinh tế Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn phát triển rõ rệt như: từ kinh tế thuộc địa, sang kinh tế khơng thức (hay gọi kinh tế ngầm).rồi tới kinh tế kế hoạch hóa Và nay, nước ta nên kinh tế tương đối phát triển hứa hẹn nhiều bước tiến mới, kinh tế thị trường - đánh dấu phát triển kinh tế Ngày nay, ngành kinh tế có phát triển đáng kể có tác động qua lại với thị trường tài chính, tiền tệ đặc biệt thị trường bất động sản Thị trường bất động sản đóng vai trị quan trọng đất đai tài nguyên quý quốc gia, phần định phát triển quốc gia Bất động sản lĩnh vực rộng lớn, liên quan đến mặt đời sống kinh tẾ - xã hội Giá trị Bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp hầu hết định liên quan đến việc mua, bán tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế, Bởi vậy, định giá Bất động sản coi trung tâm hoạt động kinh tế kinh tế thị trường Trong giai đoạn nay, mà kinh tế giai đoạn hội nhập phát triển hoạt động mua, bán, giao dịch, dự án dau tu, vé Bat động sản trở nên đa dạng phức tạp định giá Bat động sản thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trở nên cấp thiết hết Ở Việt Nam, định giá Bắt động sản thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất khơng cịn vấn đề mẻ, song chưa thật phỏ biến kinh tế Chính vào nghiên cứu đề tài mong muốn em tìm hiểu rõ ngành định giá BĐS Việt Nam nhằm qua hồn thiện kiến thức cho thân đưa vài ý kiến góp ý nhằm hồn thiện quy trình phương pháp định giá Việt Nam Trong thời gian qua thực tập Công ty cổ phần đầu tư thẩm định giá Việt Nam bước đầu tiếp xúc với công tác định giá Em phần hiểu LÃNH THỊ NHƯ Lớp: KI5 - TCD GVHD: Th.S NGUYÊN VĂN TÂM chất,những giai đoạn làm việc khó khăn,và vấn đề quan trọng mang lại thành công công tác định giá tai Tuy nhiên thân em nhận thấy công tác định giá công ty cịn số hạn chế định.Vì em xin nêu só ý kiến đóng góp để cơng tác định giá cơng ty hồn thiện mang lại nhiều thành công Qua thời gian nghiên cứu tìm hiểu, thân em tự nhận thấy tầm quan trọng vấn đề kết hợp với thực tế tìm hiểu Cơng ty cổ phần đầu tư thâm định giá Việt Nam, em định chọn đề tài: “Hồn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Thẩm định giá Việt Nam" làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận Mục dích nghiên cứu: Thực nghiên cứu, đề tài hướng đến xử lý vấn đề sau: 2.1 Về khía cạnh lý luận -_ Hệ thống hóa sở lý luận định giá bất động sản, quy trình phương pháp định giá bất động sản 2.2 Về khía cạnh thực tiễn - Làm rõ thực tế áp dụng quy trình phương pháp định giá bất động sản Công ty Cổ phần Đầu tư Thâm định giá Việt Nam -_ Đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện quy trình phương pháp này, đưa số kiến nghị với quan liên quan Đối tượng phạm vi nghiên cứu: - _ Đối tượng nghiên cứu: bất động sản định giá TDG Vietnam; - _ Phạm vi nghiên cứu: bất động sản thuộc toàn tỉnh thành phó, quận huyện mà TDG Vietnam cung cấp dịch vụ định giá Phương pháp nghiên cứu: Khóa luận sử dụng phương pháp: -_ Phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử -_ Nghiên cứu, phân tích, so sánh, đối chiếu, tổng hợp số liệu, khảo sát thực tế LÃNH THỊ NHƯ Lép: K15 - TCD GVHD: Th.S NGUYÊN VĂN TÂM CHUNG THU THAM DINH GIA Số 04.08.02/2016/TDG-CT Tài sản TĐG: Giá trị quyền sử dụng đất tài sản đất theo giấy chứng nhận số AE 263420 Thị trấn Cầu Diễn, Huyện Từ Liêm, Hà Nội Kính gửi: Ơng Nguyễn Ngọc Phú Trang Số: 04.08.02/2016/BC/TDG Hà Nội, ngày 08 tháng 04 năm 2016 BAO CAO KET QUA THAM DINH GIA (Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số 04.08.02/2016/TDG-CT ngày 08/04/2016) Các thông tin khách hàng thẩm định giá Tên khách hàng: Ông Nguyễn Ngọc Phú Địa : Số lô C khu tái định cư, 218 Đội Cần, Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội Số CMND: 034071000047 ngày 16/05/2014 Cục cảnh sát ĐKQL cư trú DLQG dân cư cấp Các thông tin thẩm định giá - Thông tin khách hàng thâm định giá tài sản: Ông Nguyễn Ngọc Phú - Số hợp đồng thâm định giá và/hoặc văn yêu cầu/đề nghị thâm định giá: Hợp đồng thẩm định giá số 04.06.02/2016/HĐDV/TDG - Tên tài sản thâm định giá: Giá trị quyền sử dụng đất tài sản đất theo giấy chứng nhận số AE 263420 tai Thi tran Cau Diễn, Huyện Từ Liêm, Hà Nội - Thời điểm thẩm định giá: Tháng 04/2016 - Mục đích thâm định giá: Làm sở tham khảo tư vấn chấp vay vốn Ngân hàng - Cac nguồn thông tin sử dụng trình thẩm định giá mức độ kiểm tra, thẩm định nguồn thông tin Nguồn thơng tin Nội dung tài liệu Mức độ kiểm tra Khách hàng Giây chứng nhận quyên sử dụng đât Đã Khảo sát Anh Thị trường lượng Những chụp, đo vẽ lại, ước tính kiêm tra khách chịu trách nhiệm số liệu hàng khôi | Kiêm tra thực tê tài sản tương tự có khả | Kiêm tra thị trường sản thay lẫn nhau, chào bán | phẩm tương đương 100% thị trường - Căn pháp lý để thẩm định giá L222 Báo cáo kèm theo CT số 04.08.02/2016TDG-CT Co STT Tén n Số, ngày ban hành văn quan Nội dung ban hành | Luật Giá Luật đất | Số 45/2013/QH13 dai Nghị dinh Nghi dinh | Théng tu | Thong tu Số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 Thong tu | Thông tư 9_ | Thông tư 29/11/2013 Số 89/2013/NĐ-CP 06/08/2013 : Quốc hội " Quốc Ban hành quy định vê giá Ban hành quy định đât đai " Về thẩm định giá Sa cP Số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định thu tiên sử dụng đất; Số 25/2014/TT-BTC V/v Quy định phương pháp định giá Ngày 17/02/2014 chung đơi với hàng hóa dịch vụ Số 76/2014/TT-BTC 16/06/2014 Hướng dẫn số điều nghị định 45/2014/ND-CP Số 158/2014/TT-BTC V/v ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Ngày 27/10/2014 Việt Nam số 01, 02, 03, 04 Số 28/2015/TT-BTC V/v ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Ngày 06/03/2015 Việt Nam số 05, 06 07 Số 126/2015/TT-BTC V/v ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định ngày 20/08/2015 giá Việt Nam số 08, 09 10 es J } : hội cP BIC BTC BTC BTC BTC 10 | Và văn khác có liên quan Thơng tin tổng quan thị trường, thông tin thị trường giao dịch nhóm (loại) tài sản thẩm định giá Có thể bao gồm thông tin như: Báo cáo kèm theo CT số 04.08.02/2016/TDG-CT v2 - Thông tin tổng quan thị trường Bất động san: Tinh hình thị trường bất động sản (BĐS) tính đến hết tháng 3.2016, theo đó, ghi nhận tăng trưởng thị trường mạnh tính từ năm 2012 đến Nhờ vào lượng giao dịch tăng nên tồn kho BĐS giảm mạnh vòng nửa năm qua Dẫn số liệu Bộ Xây dựng Tổng cục Thống kê cho biết, quý 1.2016, bối cảnh số ngành kinh tế có dấu hiệu chững lại ngành xây dựng BĐS lại có tốc độ tăng trưởng ấn tượng Trong ngành xây dựng có tốc độ tăng trưởng đạt gần 10%, mức cao từ 2010 đến nay, lĩnh vực BĐS có kết ấn tượng khơng khoản với số tăng 3,43%, mức cao năm qua, kẻ từ năm 2012 với mức tăng 0,75% Riêng tháng 3.2016, Hà Nội Tp.HCM có tăng trưởng tốt lượng giao dịch, xấp xỉ 5% so với tháng trước Về số lượng hàng tồn kho, tổng giá trị tồn kho BĐS tính đến cuối tháng năm 2016 khoảng 44.850 tỉ đồng, tức giảm 3.050 tỉ đồng so với thời điểm cuối tháng năm 2016 Trong đó, tồn kho nhà thấp tầng 6.560 căn, tức 12.210 tỉ đồng, đất nhà 5.400.550m2, tức 18.920 tỉ đồng; hộ chung cư 6.630 căn, tức 9.400 tỉ đồng; đắt thương mại 1.483.190m2, tức 4.300 tỉ đồng Về thu hút nhà đầu tư nước ngoài, riêng tháng đầu năm nay, ngành BĐS thu hút 239,8 triệu USD, chiếm 6% tổng vốn FDI dang ký đầu tư nước - Thực trạng triển vọng cung cầu nhóm (loại) tài sản thẩm định giá: Tài sản thẩm định nằm đường Hồng Cơng Chất (tên gọi cũ đường K3) thuộc phường Phú Diễn, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội khu vực có tốc độ thị hóa nhanh Hà Nội Cùng với tập trung dân cư khu thị Thành phố Giao Lưu, Goldmark City nhu cầu nhà đơn lẻ khu vực gia tăng đáng kể Thị trường bất động sản đất thổ cư trở lên sôi động với số lượng rao bán, số lượng giao dịch thành công tăng lên đáng kẻ Các bất động sản rao bán chủ yếu nằm mặt đường Hồng Cơng Chất có lợi giao thông kinh doanh Do khu vực q trình thị hóa diện tích đất trống cịn tương đối nhiều, nguồn cung bắt động sản đa dạng số lượng vị trí tương ứng với nguồn cầu tiềm lớn ~ Phân tích tài sản thay cạnh tranh: Do khu vực tập trung đông dân cư sinh sống với có nhiều loại bắt động sản cung cấp thị trường chung cư Goldmark City có 5000 hộ rao bán khoảng nữa, Vingroup đầu tư dự án TƯ tre cremrerrrTrec=rettrtee Báo cáo kèm theo CT s6 04.08.02/2016/TDG-CT SESS SST ESSE SESE Gardenia MY Dinh bao g6m nhà thấp tang nhà chung cư chưa kể đến nhà dat thé cu người dân khu vực cịn nhiều - Thơng tin yếu tố kinh tế, xã hội, yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá: Hà Nội từ xưa đến trung tâm kinh tế, trị, văn hóa đất nước Về kinh tế, Hà Nội trung tâm kinh tế khu vực phía Bắc, nằm khu vực vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc định hướng phát triển đến năm 2050 Một nguồn lực lớn bao gồm tài chính, nhân lực, tài nguyên tập trung cho phát triển kinh tế Hà Nội Về xã hội, Hà Nội tỉnh thành có dân số đơng nước chưa kể đến lượng người dân tỉnh thành khác đến sinh sống làm việc ước tính khoảng triệu người Tuy nhiên có phân bố khơng đồng khu vực, dân cư tập trung chủ yếu quận nội thành Ba Đình, Hồn Kiếm, Cầu Giấy, điều dẫn đến lượng nhu cầu lớn nhà ở, dịch vụ sống phục vụ cho người dân Dự báo tương lai Hà Nội đầu tàu kinh tế khu vực phía Bắc dân số thành phố tiếp tục tăng nhanh dẫn đến thị trường bắt động sản (gồm nội ngoại thành) cịn sơi động giá bất động sản tiếp tục tăng Thông tin tai sn thẩm định giá 4.1 Cơ sở pháp lý Căn kết khảo sát thực tế, thu thập thơng tin phân tích thơng tin, TDG Vietnam có thơng tin sau: Stt Tên Số, ngày Than văn ban Cơ Nội dung hành _ quan ban hành I Người sử dụng đất Bà Hoàng Thị Mùi Sinh năm: 1948 Giấy Số CMND: „ chứng nhận wes ngày cấp 28/04/1979 nơi cấp CA Hà Nội So AE 263420 : quyên 010653045 ers sử ât | Địa thường trú: TT xí nghiệp chế biến thức x Ngày 01/06/2006) ăn gia súc — Câu Diễn — Từ Liêm — Hà Nội Và Ông An Xuân Quảng UBND huyén Tir Liêm Sinh nam 1935 Số CMND: 010558304 cấp ngày 29/03/1979 CA Hà Nội Địa thường trú: TT xí nghiệp chế biến thức rE Báo cáo kèm theo CT số 04.08.02/2016/TDG-CT Stt Tén Số, ngày ban văn hành Cơ quan Nội dung ban hành ăn gia súc — Cầu Diễn — Từ Liêm — Hà Nội II Thửa đất quyền sử dụng Thửa đất số 112, tờ đồ số: 21 Địa chỉ: Thị trần Cầu Diễn, Huyện Từ Liêm Diện tích: 111 mỸ Hình thức sử dụng: + Sử dụng riêng: 111 m” + Sử dụng chung: khơng Mục đích sử dụng dat: Dat đô thị Thời hạn sử dụng: Lâu dài Nguồn gốc sử dụng đất: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất III Tai sản gắn liền với đất 01 nhà bê tông tầng 01 nhà cấp 4, tổng diện tích xây dựng 92,48 mề TƯ Ghỉ Mảnh đất có phần khơng phù hợp quy hoạch đất xây dựng phải xin phép để xác định giới quy hoạch VI Những thay đổi sau cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Ong Nguyễn Trong Nguyén ,sinh nam: 1979 Hộ thường trú số 75A, Đê La Thành, phường Ngọc Khánh, quận ba Đình, thành phố Hà Nội Ơng Nguyễn Trọng Ngun vợ bà Nguyễn Thị Ninh nhận chuyển nhượng toàn QSD tài sản gắn liền với đất số 00991.10 Quyền số 03TP/CC - SCC/HĐGD phịng cơng chứng Vạn Xuân - TP văn Hà Nội chứng nhận ngày 13/04/2010 RTS SS a ESE RE Báo cáo kèm theo CT số 04.08.02/2016/TDG-CT Stt Tén Số, ngày ban văn hành Uy Cơ Nội dung - Ông Nguyễn Ngọc Phú, sinh năm CMND b quan ban hành 1971, số 013350378 Bà Vũ Thị Lý, sinh năm 1974, CMND số 013319271 Cả hai người đăng ký hộ thường trú số 299 đường Nguyễn Khang, tổ 25, phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, TP Hà Nội nhận chuyền nhượng toàn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất số 1888/2012/HĐCN Quyển số 04 TP/CC — SCC/HĐGD văn phịng cơng chứng A9 — TP Hà Nội chứng nhận ngày 08/11/2012 4.2 Đặc điểm tài sản STT Tài sản Đặc điểm kinh tế kỹ thuật -_ Vị trí: sơ 222, đường Hồng Cơng Chât, phường Phú Diễn, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội - Dién tich: 111 m? - Hinh dang 16 đất: Chữ nhật - ` Đặc điêm x quyên sử dụng núi at Vitri: + Hướng Tây Bắc: Giáp đường Hoàng Công Chất : + Hướng Tây Nam: Giáp lô đât bên cạnh + Hướng Đông Nam: Giáp đường giao thông, + Hướng Tây: Giáp lô đất bên cạnh Môi trường xung quanh: Thửa đất nằm đường Hồng Cơng Chất (đường K3) khu dân cư đông đúc, dân trí cao, phía sau đất nhìn khu thị Goldmark City Cơ sở hạ tầng đầy đủ, hệ thống thông tin liên lạc đầy đủ - _ Hiện trạng: Trên đất có cơng trình xây dựng gồm tòa nhà _—>—>—>—>—_S—>—=ằẮỪ—=—s-srỶ-y-.y.nnnn Báo cáo kèm theo CT số 04.08.02/2016/TDG-CT STT Tài sản Đặc điểm kinh tế kỹ thuật Nha 4,5 tang -_ Diện tích sàn: 249,75 m” -_ Năm đưa vào sử dụng: 2015 -_ Kết cấu: Nhà xây dựng khung BTCT, sàn mái BTCT đỏ chỗ, trằn thạch cao, sàn lát gạch ceramic 500x500 mm, tay vịn cầu thang, tiện 75 em gỗ, óp bậc da granite - Hé thống cửa: cửa đẩy kính cường lực 10mm, cửa số 02 cánh kính, cửa thơng phịng 01 cánh nhựa uPVC lõi thép -_ Hệ thống điện: đường dây điện bọc ống ruột gà âm tường, đèn chiếu sáng để âm trần -_ Hiện trạng: Nhà xây dựng hoàn thiện tổng thể, chưa lắp đặt hệ thống làm mát, điều hịa Cơng trình xây | Nha 5,5 tang dựng đất |- Diện tích sàn: 305,25 m” - Nam dua vao str dung: 2015 - Két cau: Nhà xây dựng khung BTCT, sàn mái BTCT đỏ chỗ, trần thạch cao, sàn lát gạch ceramic 500x500 mm, tay vịn cầu thang, tiện 75 cm gỗ, ốp bậc đá granite -_ Hệ thống cửa: cửa tơn màu, cửa kính cường lực 10mm, cửa số 02 cánh kính, cửa thơng phịng 01 cánh nhựa uPVC lõi thép -_ Hệ thống điện: đường dây điện bọc ống ruột gà âm tường, đèn chiếu sáng để âm trần - Hién trang: Nhà xây dựng hoàn thiện tổng thể, chưa lắp đặt hệ thống làm mát, điều hòa Cơ sở giá trị tài sản thẩm định giá TDG Vietnam vào đặc điểm tài sản thẩm định giá, lựa chọn cách tiếp cận phi thị trường Giả thiết giả thiết đặc biệt (nếu có) Tài sản phải đảm bảo tính pháp lý quyền sở hữu để phép mua bán, chuyển giao “— -ễ—_——ễ Báo cáo kèm theo CT số 04.08.02/2016/TDG-CT Tài sản thâm định đầy đủ hồ sơ pháp lý, đoàn thâm định ghi nhận theo thực tế trạng tài sản thời điểm thẩm định Giá trị thẩm định sử dụng cho mục đích tư vấn chấp vay vốn ngân hàng Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá a) Cách tiếp cận phương pháp thẩm định giá - Nêu rõ lựa chọn cách tiếp cận: Căn vào mục đích đặc điểm tài sản trên, tổ thẩm định dùng phương pháp phương pháp so sánh Ngồi ra, tổ thẩm định cịn sử dụng phương pháp phí đẻ tính tốn giá trị cơng trình xây dựng đất b) Xác định giá trị tài sản cần thâm định giá ~ Qua trực tiếp khảo sát vi tri, thực trạng bất động sản, điều kiện kinh doanh, sở hạ tầng khả phát triển tiềm bất động sản định giá bắt động sản giao dịch, sử dụng tài sản có đặc điểm tương đồng với bất động sản định giá làm tài sản so sánh Thông tin tài sản so sánh với đất cần thẩm định sau: ~ Tài sản so sánh 1: Lô đất có diện tích 60m2, số đỏ chủ, mặt tiền 4m hướng Đông Nam, đường nhựa, vuông vức Lơ đất thuộc đường Hồng Cơng Chắt, thị trấn Cầu Diễn, Quận Bắc Từ Liêm Lô đất nằm khu dân trí cao, gần trường tiểu học, trường mam non Trên lô đất nhà tầng xây dựng kiên có từ năm 2006 Giá chào bán tỷ đồng Liên hệ anh Dũng: 0974936232 ~ Tài sản so sánh 2: Lơ đất có diện tích 92m2, sổ đỏ chủ, mặt tiền 6.5m, hướng Tây Bắc, nở hậu Lơ đất thuộc đường Hồng Cơng Chất,Thị trấn Cầu Diễn, quận Bắc Từ Liêm Lô đất nằm khu đân trí cao, gần trường học.Trên lơ đắt nhà cấp với diện tích xây dựng 50 m2 xây dựng tù năm từ năm 2010 Giá chào bán 6,8 tỷ đồng Liên hệ anh Hùng: 0974205941 ~ Tài sản so sánh 3: Lơ đất có diện tích 98m2, sổ đỏ chủ, nhà mặt tiền, mặt tiền rộng 4,5m, hướng Tây Bắc- Đơng Nam, vng vức đường Hồng Cơng Chất, Thị trần Cầu Diễn, quận Bắc Từ Liêm Lô đất nằm khu vựa dân trí cao, gần trường học, thuận tiện cho kinh doanh Nhà tiện đường Hồ Tùng Mậu Trên lô đất nhà tầng ———— Báo cáo kèm theo CT số 04.08.02/2016/TDG-CT xây dung kiên cố từ năm 2012 Giá chào ban 11 tỷ đồng Liên hệ anh Thành: 0915227221 > Xác định giá trị quyền sử dụng đất Đặc điểm tài sản | TSTĐG I SSI Thong tin thu |thập | Nguồn tin Thời điểm thu | thập | Địa | Pháp lí | Diện tích (m2) | Hình dáng | Hiện trạng | Mat tién pháp lítài sản 222 Liên Hệ : Anh | Dũng: Hùng: 0974936232 _ | 0974205941 5/4/2016 5/4/2016 Hoàng Thành 0915227221 5/4/2016 5/4/2016 Cơng Chất, | đường Hồng | đường Hồng | đường Hồng Thi tran Céng Chat, Cơng Chất, Thị | Cơng Chat, Thi Cầu Diễn, | Thị trấn Cầu | Trấn Cầu Diễn, | trấn Cầu Diễn, HN Diễn, HN Số đỏ | số đỏ chủ chủ 111 60 111 vuông vức nha 4.5 tang va nha 5.5 tang 4m Don gia QSDD ( II | đồng/m2) | Giá rao bán | vuông vức 60 nha tang HN Số đỏ chủ nở hậu HN 92 Số đỏ chủ 98 50 98 nha cap 4m vuông vức nha tang 6.5 m 4.5m 73.149.351 70.761.957 85.328.270 6.000.000.000 | _ 6.800.000.000 |_ 11.000.000.000 Chât lượng thông |tin 95% Giá giao dịch có 96% 95% | thể chấp nhận 5.700.000.000 | _ 6.528.000.000 |_ 10.450.000.000 | dựng 1.311.038.961 Cơng trình xây I SS3 Thâm định trạng+ | Liên hệ: Anh _ | liên hệ: Anh Diện tích xây | dựng ( m2) SS2 17.900.000 |_ 2.087.829.545 Nhận xét | giao thông thuận lợi kém thuận lợi —-——-Ỷ-Ỷ-ŸỶ-Ỷ-Ÿ-Ÿ-Ÿ-Ÿ-ỶŸỶŸỶn-n Bao cao theo CT so 04.08.02/2016/TDG-CT | Lợi KD tốt | trường tương đông | tương đông An ninh, môi : ` tốt tốt tương đơng tương đơng A Bảng điều yếu tố so sánh STT Yếu tố sosánh | TSTĐG Giá ước đốn A 0spp B Tổng diện tích Giá bán đất d/m2 D Điều chỉnh theo Sen 5a aoe yêu tô so sánh: DI D2_ D3 Pháp lý Tỷ lệ Tỷ lệ điều Mức điều |Quymô Ty lé Ty Ié diéu Mức điều TSSS2 TSSS3 4.388.961.039 | 6.510.100.000 | 8.362.170.455 111 60 73.149.351 Đất 100% chỉnh chỉnh 98 85.328.270 Số đỏ Số đỏ 100% 100% 0,00% 0,00% 0 60 92 105% 102% -4,76% -1,96% -3.483.302,41 |_ -1.387.489,34 111 100% chinh chỉnh 92 70.761.957 Số đỏ 100% 0,00% 98 101% -0,99% -844.834,36 Hình dáng eae vuông vức nở hậu vuông vức Tỷ lệ TỦ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh 100% 100% 0,00% 0,00 103% -2,91% -2.061.027,86 100% 0,00% 0,00 Đông | mạng nam nam Tây bắc Tay bac: Dong Nam 100% 100% 0,00% 0,00 100% 0,00% 0,00 D4 Hướng Ty lé Ty 16 diéu chinh Mức điều chỉnh D5 _| giao thong Igi thé kinh doanh tỷ lệ 100% 0,00% 0,00 a Ty lé Tỳ lệ điều chỉnh Mite diéu chinh D6 TSSS1 hon 100% hon 92% 8,70% 6.360.813,10 | tốt thuận lợi 92% 8,70% 6.153.213,61 100% 0,00% 0,00 tốt 0,95 tốt 1,03 — - Báo cáo kèm theo CT số 04.08.02/2016/TDG-CT 10 tỷ lệ điều chỉnh D7 0,00 0,05 0,00 -0,03 0.00|_ 100% điều chỉnh điều chỉnh 3.849.965,82 100% 0,00% 0,00 0,00 6,5 103% -2,91% -2.061.027,86 -2.485.289,42 4.5 100% 0,00% 0,00 Số điều chỉnh thuân 6.727.471 643.669 -3.330.124 6.727.471 643.669 3.330.124 19.876.827 71.405.625 81.998.146 mức Mat tỷ lệ tỷ lệ mức điều chỉnh tién( m) Số điều chỉnh tuyệt doi A BE | Hgách dan/m2 4 TỐ Fe a giáhenschỉ ake mae dân 77.760.199 Số lần điều chỉnh Nhân xét: Từ bảng điều chỉnh dự kiến, ta chọn mức giá dẫn trung bình mức giá ba (03) tài sản so sánh sau điều chỉnh Vậy mức giá dẫn là: 77.760.199 đồng⁄” - Giá trị quyền sử dụng đất là: 77.760.199 x 117 = 8.631.382.141 (đồng) * Xác định giá trị cơng trình xây dựng đất Ap dụng theo Thông tư số 45/2013/TT-BTC Ngày 25/04/2013 Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản có định Khấu hao cơng trình xây dựng đất STT Hạng mục Năm đưa | Thời gian | Thời hạn Hao mòn Chất lượng € f=(d/e)* 100% g(%) vào sử sử dụng sử dụng c d dụng lại a b Nha 4,5 tang 2015 thang 40 100 | Nha5,5 tang 2015 thang 40 100 =_—=—=—_—_—_—_—_—_———_ Báo cáo kèm theo CT số 04.08.02/2016/TDG-CT Il Giá trị lại cơng trình xây dựng đất = a Tên tàisản/ | Số lượng | Đơngiá | Chất lượng Mã ký hiệu m xây dựng lại(%) b e d e Thành tiền (đồng) f£cxdxe Nha 4,5 tang 249,75 | 6.370.000 100 1.680.817.500 Nhà 5.5 tâng 30525 | 520.000 100 2.054.332.500 Tổng giá trị tài sản thẩm định giá Pvt: đồng STT Hạng mục Quyên sử dụng đất Cơng trình xây dung nha 4,5 tang Cơng trình xây dựng nha 5,5 tang Tơng cộng Làm trịn Diện tích 111 249.75 305,25 Thành tiên 8.631.382.141 1.680.817.500 2.054.332.500 12.366.532.141 12.367.000.000 (Bằng chữ: Mười hai Ø ba trăm sau mươi bảy triệu đồng chẵn) Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá: Thời hạn hiệu lực kết có giá trị sáu (06) tháng kể từ ngày ký Trong trường hợp có thay đổi nhanh kinh tế, xã hội, thiên tai địch họa thời hạn có thẻ ngắn Những điều khoản loại trừ hạn chế Mức giá giá áp dụng tương ứng với số lượng tài sản yêu cầu thẩm định giá, giá khởi điểm tối thiểu làm mua bán thị trường tỉnh Quảng Ninh, phù hợp với sách quản lý Nhà nước hành Kết thẩm định ước tính dựa sở phương pháp thẩm định giá ghi Chứng thư thẩm định giá Kết thâm định giá sử dụng cho mục đích đề cập Mục Chứng thư Khách hàng chịu trách nhiệm tính xác thông tỉn liên quan đến tài sản thâm định giá cung cấp cho TDG Vietnam trình thẩm định Báo cáo kèm theo CT số 04.08.02/2016/TDG-CT 12 = TDG Vietnam chịu trách nhiệm giá trị ứng với số lượng tài sản thẩm định giá số lượng chứng thư (bản sao) TDG Vietnam phát hành Trong trường hợp, TDG Vietnam không chịu trách nhiệm bắt khiếu nại bên thứ ba - Chủ sở hữu tài sản có trách nhiệm định mức giá mua bán giao dịch cụ thể, đảm bảo tính hiệu cao TDG Vietnam khơng chịu trách nhiệm vi phạm pháp luật khách hàng thiệt hại khác gây trình mua bán tài sản 10 Các phụ lục kèm theo -_ Giá trị quyền sử dụng đất tài sản đất theo giấy chứng nhận số AE 263420 Thị trấn Cầu Diễn, Huyện Từ Liêm, Hà Nội CHUYÊN VIÊN THÁM ĐỊNH VIÊN TONG GIAM DOC Nhâm Xuân Trường Vũ Thái Thanh Cao Lé Thi Số thẻ V09.280 Số thẻ 09.286 ——————————-————— a Báo cáo kèm theo CT sô 04.08.02/2016/TDGŒ-CT 13 CONG HOA XA HOI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP TÓT NGHIỆP Kính gửi: - Trường : Học viện Ngân hàng - Khoa : Tài Cơng ty Cổ phần Đầu tư Thắm định giá Việt Nam xác nhận: Sinh viên : Lãnh Thị Như Lớp TCD - K15 Khoa : Tài Chính Trường : Học viện Ngân hàng Được nhà trường giới thiệu thực tập tốt nghiệp Cơng ty với tên khóa luận: “Hồn thiện quy trình phương pháp định giá Bắt động sản Công ty Cổ phân Đâu tư Thẩm dinh gid Viét Nam” Thời gian thực tập: Từ ngày 29/02/2016 đến ngày 13/05/2016 Trong thời gian thực tập Công ty, sinh viên Lãnh Thị Như có ý thức kỷ luật tốt chấp hành đầy đủ nội quy quy chế quan, có thái độ mực với cán nhân viên quan Nhiệt tình tham gia hoạt động đoàn thể q trình nghiên cứu học tập hồn thành tốt tập Công ty tạo điều kiện giúp đỡ sinh viên Lãnh Thị Như hoàn thành tốt trình thực tập Đến kết thúc thời gian thực tập tốt nghiệp Hà Nội, ngày 13 tháng 05 năm 2016 pau TU VA] THẤM ĐỊNH GIA | ME PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC Wa Ghai Ghank