số điều của luật kinh doanh bất động sản gạch; sàn, mái BTCTđổ tại chỗ không có Chi phí TB thiểu của nhà ở cho người lao động thuê để ở lý chi phí đầu tư xây dựng - Thông tư 12/2021/TT-B
Trang 1BỘ GIAO THÔNG VẬN TẢI
ĐỀ TÀI: NHÀ TRỌ DIAMOND HOUSE
Trang 2KHOA KINH TẾ VẬN TẢI
BỘ MÔN KINH TẾ XÂY DỰNG
-o0o -
ĐỀ BÀI TKMH MÔN HỌC: LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ Sinh viên: Đặng Thị Thùy Linh MSSV: 1954020179
Các số liệu còn lại, sinh viên tự giả định và thu thập sao cho phù hợp, có tính thực tế và khả thi
YÊU CẦU: Lập và phân tích đánh giá hiệu quả dự án để giúp Chủ đầu tư xem xét ra quyết định đầu tư dự án
(Yêu cầu và hướng dẫn chi tiết TKMH, sinh viên tham khảo theo đề cương TKMH Lập và thẩm định dự
án đầu tư do GV cung cấp)
TP.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2022
Giảng viên bộ môn
ThS Võ Công Hậu
Trang 3LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đế thầy Võ Công Hậu, người đã cung cấp cho em một lượng kiến thức hữu ích về môn học này Thầy đã tạo điều kiện cũng như trang bị đầy đủ những kiến thức, hướng dẫn giúp em hoàn thành bài thiết kế môn học này
Qua bài TKMH này em đã tích lũy, học hỏi thêm được nhiều kiến thức, kinh nghiệm sẽ là một hành trang tốt để em chuẩn bị đi làm sau này
Sau một tháng nghiên cứu và tìm hiểu, mặc dù em đã rất cố gắng để hoàn thành đúng tiến độ bài TKMH nhưng do kiến thức còn gặp nhiều khó khăn hạn chế về nhiều chỗ nên không tránh những thiếu sót trong quá trình làm bài Vì vậy em mong quý thầy (cô) góp ý kiến để em có thể hiểu rõ vấn đề hơn
Em xin chúc quý thầy (cô) sức khỏe và công tác tốt
Em xin chân thành cảm ơn!
Tp.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2022
Sinh viên thực hiện Đặng Thị Thùy Linh
Trang 4NH ẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
TP.HCM, ngày… Tháng … năm 2022
(ký tên)
Trang 5NH ẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN PHẢN BIỆN
TP.HCM, ngày… Tháng … năm 2022
(ký tên)
Trang 6M ỤC LỤC
CH ƯƠNG 1 SỰ ĐẦU TƯ DỰ ÁN………
1.1 C ăn cứ pháp lý………
1.2 Sự cần thiết của dự án ………
1.2.1 Tình hình kinh tế - xã hội và chính sách ở địa phương………
1.2.2 Mục tiêu của dự án………
CHƯƠNG 2 GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT DỰ ÁN………
2.1 Thông tin khái quát dự án………
2.2 Vị trí và quy mô của dự án………
2.2.1 Vị trí địa lý của dự án………
2.2.2 Quy mô của dự án………
2.3 Tổng mức đầu tư………
2.4 Nguồn vốn ………
2.5 Th ời gan thực hiện dự án ………
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT………
3.1 Kết cấu và kiến trúc hạng mục công trình………
3.1.1 Hệ thống cấp thoát nước………
3.1.2 H ệ thống điện ………
3.2 Kế hoạch sử dụng vốn cho đầu tư xây dựng công trình………
3.3 S ản phẩm và thị trường của dự án………
3.4 Hình ảnh tham khảo………
3.5 Nhà tr ọ khi đi vào hoạt động………
3.6 R ủi ro………
3.6.1 Rủi ro trong quá trình xây dựng………
3.6.2 R ủi ro trong quá trình khai thác………
CH ƯƠNG 4 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN………
4.1 T ổng mức đầu tư………
4.2 Kế hoạch huy động vốn và phương thức trả lãi………
4.3 Doanh thu ước tính từ dự án………
4.4 Phân tích chi phí………
4.5 Phân tích ch ỉ tiêu tài chính………
4.6 Phân tích ngân lưu………
4.7 Hi ểu quả kinh tế - xã hội của dự án………
CH ƯƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ………
5.1 K ết luận………
5.2 Kiến nghị………
Trang 7CHƯƠNG 1 SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ
tra, phê duyệt, quyết toán, kiểm toán
số điều của luật kinh doanh bất động sản
gạch; sàn, mái BTCTđổ tại chỗ (không có Chi phí TB)
thiểu của nhà ở cho người lao động thuê để ở
lý chi phí đầu tư xây dựng
- Thông tư 12/2021/TT-BXD ngày 31/08/2021 về định mức xây dựng
định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu nhập thấp
và giá bán, giá thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp thuộc các dự án do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư
sử dụng phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng, phí thẩm định thiết kế cơ sở
hiểm bắt buộc trong đầu tư xây dxác Phụ lục VII
cùng với Hải Phòng, trung tâm Logistics, trung tâm công nghiệp quan trọng của cả nước Với kế hoạch rõ ràng và tốc độ phát triển nhanh chóng, Bà Rịa – Vũng Tàu nói chung
và TP Vũng Tàu nói riêng đã chứng minh được tiềm lực của mình Chính vì thế, thị
Trang 8trường bất động sản Vũng Tàu đã không ngừng thu hút các siêu dự án cũng như các nhà đầu tư đổ xô về để xây dựng nhà trọ cho thuê dựa theo nhu cầu thực được dự kiến
sẽ tăng cao trong thời gian tới
Đối với sinh viên, nhu cầu thuê nhà trọ là thực sự cần thiết Kí túc xá tại các trường đại học chỉ dành cho một lượng nhỏ sinh viên Trong khi đó có tới 80% sinh viên ngoại tỉnh sinh sống và học tập tại các thành phố Do đó, các bạn sinh viên thường sẽ có nhu cầu tìm thuê các phòng trọ với mức giá phải chăng, dành cho 2-3 người ở Vì vậy, các nhà đầu tư có thể đầu tư xây phòng trọ cho thuê giá rẻ
Trang 9CHƯƠNG 2 GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT DỰ ÁN
- Chủ đầu tư: Đặng Thị Thùy Linh
- Địa điểm: Đường Trương Công Định Phường 3, Thành phố Vũng Tàu, Tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu
- Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới
- Hình thức quản lý: Chủ đầu tư được quyền thuê tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực để tham gia quản lý dự án theo quy định tại Nghị định 15/2021/NĐ-CP để thực hiện
2.2.1 Vị trí địa lý của dự án
Chợ, bãi trước Vũng Tàu,…
dãy, khoảng cách 2 dãy 2,5 m
trăm năm mươi nghìn đồng)
Bao gồm vốn chủ sỡ hữu và vốn vay ngân hàng, trong đó:
2.5 Thời gian thực hiện dự án
Dự kiến việc xây dựng sẽ diễn ra trong vòng 3 tháng (tính từ cuối quý 1 năm 2023)
và đi vào hoạt động từ tháng 4/2023 Thời gian hoạt động của dự án là 15 năm
Trang 10CHƯƠNG 3: PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT
được dẫn vào bể nước chung, sau đó được cung cấp đến các vị trí dùng nước ở các phòng qua hệ thống ống dẫn
đường trục Từ đường trục sẽ dẫn vào hệ thống thoát chung của huyện Trong khu đất
sử dụng hệ thống cống tròn BTCT (cống ly tâm) đặt ngầm để tổ chức thoát nước mưa, cống nước được bố trí dưới hè đi bộ
hoạt dân dụng phục vụ khu dân cư
công trình
+ TCVN 394: 2007 về thiết kế lắp đặt trang thiết bị điện trong các công trình xây dựng – Phần an toàn điện do Bộ Xây dựng ban hành
+ TCVN 9206:2012 về Ðặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng
- Tiêu chuẩn thiết kế
+ TCVN 9207:2012 về Đặt đường dẫn điện trong nhà ở và công trình công cộng - Tiêu chuẩn thiết kế
+ TCVN 4319:2012 Nguyên tắc thiết kế nhà và công trình công cộng
3.1 Kế hoạch sử dụng vốn cho đầu tư xây dựng công trình
- Quy mô vốn đầu tư
Trong đó
đồng
Trang 11- Đơn giá xây dựng trọn gói 1m2 ước tính khoảng 4.000.000 đồng
- Nhà thầu sử dụng các loại vật tư điển hình bao gồm:
- Các trang thiết bị mỗi phòng ước tính khoảng 5.000.000 đồng
Chậu Lavabo Treo Tường Có Chân
TTCERA LB33
Bộ Sen Tắm Nóng Lạnh Inox 304
TTCERA SNL307
Vòi Lavabo Tròn Nóng Lạnh Inox 304
Cao 18cm TTCERA LB217
Vòi Xịt Vệ Sinh Inox 304 TTCERA
TX02
Các trang thiết bị khác
Trang 123.2 Sản phẩm và thị trường của dự án
- Sản phẩm của dự án Nhà trọ Diamond House là các căn phòng tiện nghi, có các nội thất cơ bản (Toilet, kệ bếp, kệ dựng chén, ) Dự kiến sẽ thỏa mãn được nhu cầu của khách hàng về chất lượng, hình thức, tiện ích,
- Giá cho thuê 1 phòng là 3.200.000 đồng, giá này tương đối ổn so với tình hình lạm phát hiện nay, khi mức lương của các Công ty tại khu vực gần đó ở mức 12.000.000 đồng cho 1 người chưa tính thời gian tăng ca và thưởng các dịp lễ lớn
- Hai năm gần đây, ngành bất động sản ngày càng sôi nổi, những khu đất ở những địa điểm tốt dần được các người ngoại thành mua lại với giá cao, làm cho giá đất và giá nhà ngày càng tăng cao nhất là ở những địa điểm gần đường lớn, các địa điểm trung trung mua bán, UBND, Công ty,
- Nhận thấy, thời gian sắp đến đây, các lô đất ở những địa điểm tốt sẽ được mua lại, và nhu cầu mua nhà đối với những công nhân thu nhập mức trung bình dường như rất khó khăn
- Vậy nên, nhà trọ cho thuê, sẽ là giải pháp tốt nhất cho những công nhân có thu nhập ở mức thấp, trung bình, đi làm xa nhà và có nhu cầu sống tại địa điểm gần nơi làm việc của mình
* Chính sách sản phẩm: Dự án xây dựng nhà trọ đặt tiêu chí là phải đảm bảo về chất lượng, giá thuê phù hợp Bên cạnh đó, còn có những dịch vụ kèm theo, đồng thời xem xét độ tin cậy thỏa mãn của khách hàng đối với khu nhà trọ của mình cũng không kém phần quan trọng
- Một số ưu điểm trong dự án khu nhà trọ có thể kể đến như:
+ Mỗi phòng trong khu nhà trọ tương đối rộng, mỗi phòng có diện tích trệt 15m2 và gác lửng với diện tích xấp xỉ Như vậy số người sống trong cũng một phòng có thể từ 2 – 3 người Chí phí cho mỗi người cũng sẽ thấp hơn và không còn là vấn đề gì lớn lao nữa, nhất là đối với những người lao động có thu nhập thấp
+ Thiết kế mỗi phòng sẽ có phòng vệ sinh riêng, khu nấu ăn, đảm bảo vệ sinh Một phòng sẽ có một của chính và một cửa sổ đảm bảo độ thông thoáng cho căn phòng + Dãy nhà trọ được xây trong khu nhà của chủ hộ nên việc đảm bảo an ninh, tránh trộm cắp từ bên ngoài cũng được đảm bảo
Trang 13
* Chính sách giá:
- Giá phòng: 3.200.000 đồng/ phòng/ 1 tháng
- Tiền điện: 3.500 đồng/ 1kW
- Tiền nước: 20.000 đồng/ m3
Mong muốn thu hút những khách hàng đầu tiên Giá của phòng trọ thường mang tính
ổn định lâu dài, nên việc đưa ra giá thấp sau này tăng giá sẽ gặp không ít khó khăn Nên chủ đầu tư đã quyết định mức giá tương đương với giá khu trọ khác tương đương về chất lượng, diện tích
* Quảng cáo:
- Đăng tin, quảng cáo trên các trang mạng xã hội
- Dán bảng cho thuê phòng trước nhà,
3.4 Hình ảnh tham khảo
Trang 143.5 Nhà trọ khi đi vào hoạt động
Vì dự án được triển khai với quy mô nhỏ nên việc quản trị nguồn nhân lực giai đoạn này đều là do chủ đầu tư thực hiện
Điều hành và quản lý khu nhà trọ
Quy định chung: Mở của 24/24, ra vào phải đóng cửa đề phòng trộm cắp lẻn vào Nội quy khu nhà trọ: Người lao động, người dân khi vào ở trọ sẽ có những quyền và nghĩa vụ sau:
- Người thuê trọ phải bảo đảm an ninh, trật tự cũng như các điều kiện khác tốt nhất cho sinh hoạt hàng ngày của khu nhà trọ
khu nhà trọ Không được tự động dịch chuyển các tài sản cố định trong phòng (modum, dây điện, ), cũng như không được tự sửa chữa, cải tạo các trang thiết bị trong phòng khi chưa được sự cho phép của chủ khu nhà trọ Nếu làm
hư hỏng hoặc mất tài sản thì phải bồi thường
Trang 15- Giữ gìn vệ sinh chung cho khu nhà trọ, rác, nước thải phải đổ đúng nơi quy định Khi sinh hoạt không được gây ảnh hưởng đến các phòng lân cận Giữ gìn vệ sinh cho căn phòng, không được vẽ, gián lên tường
sinh hoạt
bài bạc, sử dụng các chất kích thích, chất gây nghiện, )
trước 5 – 7 ngày cho người quản lý, nếu không sẽ bị mất cọc
dụng internet trên toàn mặt bằng khu nhà trọ,
tùy thân để đăng ký tạm trú tạm vắng theo quy định
Điều hành, quản lý khu nhà trọ:
- Đi kiểm tra và nhắc nhở các phòng thường xuyên về vấn đề giữ gìn vệ sinh
và rác thải Việc nấu ăn trong phòng phải bảo đảm an toàn không gây ra cháy
nổ, không làm ảnh hưởng đến các phòng xung quanh Việc này giúp cho khu nhà trọ luôn sạch sẽ, thoáng mát
những điều gì cần cải thiện cho phù hợp Là người quản lý khu nhà trọ, sẽ luôn tạo mối quan hệ thật tốt với người thuê để họ luôn thấy gần gũi và thoải mái khi thuê trọ
nhân sự chỉ được tiến hành sau khi dự án đã hoàn thành Việc quản trị nhân sự chủ yếu là nhắm đến các đối tượng người lao động, nhân công đi thuê phòng Việc quản trị này nhằm tạo ra nét văn hóa, văn minh trong khu trọ Tạo sự hài lòng, niềm tin đi thuê phòng
Trang 163.6 Rủi ro
3.6.1 Rủi ro trong quá trình xây dựng
Rủi ro phát sinh trong việc
dựng
kéo dài so với dự toán
dựng không khớp nhau, tốn thời gian và chi phí
để giải quyết
tin đưa ra không bị mâu thuẫn với nhau
Rủi ro trong an toàn lao
động Quá trình xây dựng kéo dài có thể xảy ra tai nạn cho người lao động, người giám sát hoặc những
hộ gia đình sống xung quanh
án an toàn cho từng hạng mục
thêm chi phí về vật liệu xây
dựng
cả nguyên vật liệu đầu vào, sự ép giá của bên cung cấp,
cung cấp thích hợp, có uy tín,
có sự dự trù hợp lý Rủi ro về tiến độ thực hiện
dự án Do các nguyên nhân không thể lường trước được (thiên tai, thời tiết, ) hoặc do làm việc
không thường xuyên của nhân công, vật liệu
Kí kết các điều khoản ràng buộc trách nhiệm cung cấp nguyên vật liệu của nhà cung cấp
Rủi ro do bên thi công
không đáng tin cậy Bòn rút vật tư làm giảm chất lương công trình, trình độ thi công không đáp ứng dựng quan hệ trong quá trình thi công hạn chế rủi - Lựa chọn nhà thầu thi công có uy tín, xây
ro về mặt đạo đức
chặt chẽ, chủ động ngăn chặn, xử lý kịp thời Rủi ro trong quá trình xây
Trang 173.6.2 Rủi ro trong quá trình khai thác
đúng như ý muốn
Do chủ đầu tư chưa hình dung đúng bản vẽ thiết
kế Do bên nhà thầu không xây dựng đúng như bản
vẽ thiết kế
Tìm hiểu và tham khảo người có chuyên môn để hiểu rõ hơn
về bản vẽ thiết kế Rủi ro nhà xây không phù
hợp với người đi thuê Không gian, diện tích, cấu trúc của phòng không đáp ứng, phù hợp với yêu cầu người thuê Khảo sát thị trường và phân khúc khách hàng để năm sbatws được nhu cầu khách hàng Rủi ro về chất lượng nhà
trọ
Do không đáp ứng chất lượng thi công hoặc do thời tiết khí hậu, người tiêu dùng sử dụng quá công suất làm tăng chi phí tu sữa,
Thường xuyên bảo trì, xem xét chất lượng phòng trọ Theo dõi giám sát quá trình thi công chặt chẽ
Rủi ro về vấn đề tế nhị
Rủi ro trong phòng cháy
Rủi ro không lấy được
vốn
Người thuê không đủ khả năng chi trả, hoặc cố ý không thanh toán tiền thuê Không tìm được khách hàng trong thời gian đầu
Ký kết hợp đồng với các điều khoản rõ ràng
Có kế hoạch marketing hiệu quả, phù hợp Rủi ro thiếu kinh nghiệm
trong quản lý Chủ nhà không có kinh nghiệm trong quản lý khu trọ để xảy ra các tình trạng xấu Hỏi kinh nghiệm quản lý của người có kinh nghiệm Liên kết với công an xã đẻ giải quyết các vấn đề trật tự Rủi ro bị mất thị phần
khách hàng
Các nhà máy, công ty gần đó xây nhà ở cho công nhân
Trong khu vực có nhiều phòng trọ xây dựng mới
Nâng cao chất lượng phòng trọ, tạo những điểm khác biệt để tăng sự cạnh tranh, thu hút khách hàng
Rủi ro biến động giá thuê
phòng trọ
Giá điện nước tăng cao làm tăng số tiền hàng tháng, vượt khả năng thanh toán với người thu nhập thấp
Có các biện pháp tăng giá phù hợp, dần dần để người thuê thích nghi
Trang 18CHƯƠNG 4: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN
4.1 Tổng mức đầu tư
Trong đó
đồng
4.2 Kế hoạch huy động vốn và phương thức trả lãi vay
Vốn vay tại ngân hàng
Trang 19Theo dự kiến, dự án có khả năng trả vốn gốc và lãi bằng nguồn lợi nhuận của dự án, với các điều kiện vay như sau:
* Lãi vay dự kiến là 11%/năm
* Thời hạn trả nợ là 4 năm
* Trả nợ theo phương thức vốn gốc và lãi trả đều
Phần vốn đầu tư còn lại là vốn góp của chủ đầu tư, với suất sinh lợi thực của vốn chủ là bằng lãi xuất ngân hàng
4.3 Doanh thu ước tính từ dự án
Trang 204.3.1 Lao động và các loại chi phí
Dự án không thuê nhân viên quản lý mà chủ đầu tư tự quản lý.Ngoài ra với kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng nên chủ đầu tư tự thiết kế quản lý quá trình thi công dự án do thời gian hoàn thành nhanh và thi công trọn gói nên không có chi phí dự phòng và chi phí khác
Tổng chi phí điện, nước các công nhân sử dụng 1 năm (toàn khu nhà trọ) là 52.000.000 đồng
Các loại chi phí đều là giá năm 0
BẢNG GIÁ ĐIỆN ( LẤY THÔNG TIN TỪ TẬP ĐOÀN ĐIỆN LỰC VIỆT NAM EVN tháng 5/2022 )