Cùng với tốc độ đô thị hóa công nghiệp hóa thì nhu cầu vay vốn ngày càng tăng, những hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diễn ra khá sôi nổi trên địa bàn Thành phố Huế. Tuy nhiên, tình trạng đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn nhiều bất cập như: sự thiếu thống nhất của các cơ quan, các văn bản quy phạm pháp luật chưa chặt chẽ ảnh hưởng đến việc đăng ký giao dịch bảo đảm cho người dân.
Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình văn hoa, kinh tế, xã hội, quốc phòng
[12] yếu tố cấu thành lãnh thổ của quốc gia và bởi tính có hạn của nó Từ trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai có nhiều hình thức sở hữu sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu từ nhất Đến khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một loại hình sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân Trong tình hình kinh tế hiện nay công cuộc đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đất đai được công nhận là một loại hàng hóa đặc biệt và là nguồn vốn để phát triển đất nước Trong những năm qua công tác giao dịch bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có ý nghĩa rất quan trọng trong việc công khai minh bạch các giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh. Hiện nay nhu cầu vay vốn để phục vụ cho sản xuất, kinh doanh của người dân rất lớn cho nên việc thế chấp bằng quyền sử dụng đất là cách mà người dân có thể vay vốn mà còn nhà ở, tư liệu để sản xuất mà chỉ cần trả mức lãi xuất vừa phải, ổn định, nguồn tiền lớn Do đó nhu cầu vay vốn bằng quyền sử dụng đất ngày càng được nhiều người dân lựa chọn Đăng ký giao dịch bảo đảm còn góp phần vào việc ngăn ngừi các tranh chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ để Tòa án giải quyết các tranh chấp đó Tuy nhiên, trong thực tiễn, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gần liền với đất vẫn còn nhiều bất cập như các văn bản quy phạm pháp luật nhiều, đôi lúc còn chồng chéo, chưa chặt cho ảnh hưởng đến việc thực hiện đăng ký giao dịch báo đảm cho người sử dụng đất
Thành phố Huế nằm ở trung tâm tỉnh Thừa Thiên Huế, địa bàn nằm trải dài theo dòng sông Hương, phía đông giáp thị xã Hương Thủy và huyện Phú Vang, phía tây giáp thị xã Hương Trà, phía nam giáp thị xã Hương Thủy, phía bắc giáp huyện Quảng Điền và biển Đông Thành phố Huế gồm 17 phường, hội tụ đủ các yếu tố để phát triển ngành nông nghiệp Bên cạnh đó Thành phố Huế còn có tiềm năng phát triển các lĩnh vực kinh tế như: dịch vụ, du lịch sinh thái.Cùng với tốc độ đô thị hóa công nghiệp hóa thì nhu cầu vay vốn ngày càng tăng,những hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diễn ra khá sôi nổi trên địa bàn Thành phố Huế Tuy nhiên, tình trạng đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn nhiều bất cập như: sự thiếu thống nhất của các cơ quan, các văn bản quy phạm pháp luật chưa chặt chẽ ảnh hưởng đến việc đăng ký giao dịch bảo đảm cho người dân Để tìm hiểu và đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế và đưa ra những giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả công tác này trong tương lai ngày càng phổ biến và dễ thực hiện Xuất phát từ thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài
Mục đích và yêu cầu của đề tài
Mục đích chung
Trên cơ sở phân tích, đánh giá, làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của vấn đề đăng ký giao dịch bảo đảm tại thành phố Huế để đưa ra những giải pháp nâng cao hiệu quả cho việc đăng ký giao dịch bảo đảm để quá trình đăng ký có thể diễn ra nhanh chóng, thuận lợi và có hiệu quả.
Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được hệ thống quản lý đất đai và hoạt động tín dụng tại thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế.
- Đánh giá thực trạng công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế.
- Chỉ ra những khó khăn và giải pháp hoàn thiện công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế.
Yêu cầu
- Xây dựng số liệu báo cáo một cách chính xác và hiệu quả.
- Kết quả nghiên cứu phải phản ánh một cách trung thực, khách quan và đầy đủ về công tác giao dịch trên địa bàn thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế
- Các đề nghị, kiến nghị phải phù hợp với thực tiễn và có tính khả thi cao.
- Các giải pháp đưa ra phải đảm bảo tính khoa học.
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
Cơ sở lý luận
2.1.1 Khái niệm cơ bản về giao dịch bảo đảm
Giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện các biện pháp bảo đảm quy định tại Điều 292 Bộ luật dân sự 2015 Theo đó các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bao gồm: Cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản (Bộ luật dân sự, 2015) [1]
Như vậy, giao dịch bảo đảm là các giao dịch được xác lập nhằm tạo ra những "phương thức bảo đảm" cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự phát sinh từ các giao dịch dân sự (như hợp đồng tín dụng) và từ các căn cứ pháp lý khác như trách nhiệm bồi thường thiệt hại Từ những phân tích nêu trên có thể hiểu "giao dịch bảo đảm" là sự thỏa thuận giữa Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm, theo đó Bên bảo đảm dùng tài sản của mình (tài sản bảo đảm) để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ Trường hợp có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thỏa thuận, thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ.
2.1.1.1 Khái niệm về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào sổ đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc nhập vào cơ sở dữ liệu các thông tin về giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất để thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm (Chính phủ, 2022) [3]
2.1.1.2 Một số cơ sở pháp lý a) Pháp lý của bên thứ 3
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 323 BLDS: Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký" và "việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định" [1] Như vậy, về nguyên tắc, đăng ký giao dịch bảo đảm làm phát sinh hiệu lực pháp lý đối với người thứ ba Và "Người thứ ba" ở đây được hiểu là bất kỳ tổ chức, cá nhân nào khác ngoài các bên tham gia giao dịch bảo đảm bằng tài sản Pháp luật hiện hành cũng quy định thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm không bị thay đổi trong trường hợp thay đổi các bên tham gia giao dịch bảo đảm, thay đổi hình thức của giao dịch bảo đảm,…Với ý nghĩa này, pháp luật Việt Nam thừa nhận giá trị pháp lý của việc đăng ký giao dịch bảo đảm ở những nội dung chủ yếu sau:
Một là, giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp và có giá trị pháp lý đối với người thứ ba (thông qua cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm) thì tài sản bảo đảm trong các giao dịch đó sẽ không bị kê biên để thực hiện nghĩa vụ khác của Bên bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác kể từ thời điểm đăng ký Quy định này đòi hỏi bên nhận bảo đảm cần có ý thức trong việc sử dụng cơ chế đăng ký trong thời gian sớm nhất để bảo vệ quyền lợi của mình [3]
Hai là, xác định thứ tự ưu tiên thanh toán với các chủ nợ có bảo đảm khác trong trường hợp xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ [3]
Ba là, với những giao dịch bảo đảm đã đăng ký còn có giá trị ưu tiên so với các giao dịch dân sự khác liên quan đến tài sản bảo đảm, xác lập quyền ưu tiên với người mua, người thuê, người nhận chuyển giao tài sản bảo đảm (Điều 20); quyền ưu tiên đối với người bán trả chậm, trả dần, cho thuê tài sản mà Bên bảo đảm đem đi cầm cố, thế chấp (Điều 13) Nghị định số 163/2006/NĐ-CP [3] b) Tài sản bảo đảm (Điều 318, Bộ luật dân sự 2015) Đối tượng của thế chấp có thể là bất động sản hoặc động sản Khi thế chấp thì toàn bộ bất động sản hoặc động sản đều là tài sản thế chấp ngoại trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác về vật phụ của tài sản thế chấp Ví dụ như thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp nhà ở trên đất trong trường hợp chủ sở hữu của ngôi nhà trên đất không phải người có quyền sử dụng mảnh đất đó Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản mà có vật phụ gắn với phần tài sản thế chấp thì vật phụ đó cũng là tài sản thế chấp, cho nên khi thế chấp một phần bất động sản hoặc một phần động sản mà có vật phụ thì vật phụ là tài sản thế chấp Thông thường tài sản gắn liền với đất là thuộc quyền sở hữu của người có quyền sử dụng đất, tuy nhiên vẫn có trường hợp người có quyền sử dụng đất lại không phải là người có quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với mảnh đất đó Trường hợp tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người có quyền sử dụng đất thì khi người đó thế chấp quyền sử dụng đất đồng nghĩa với việc thế chấp cả tài sản gắn liền với đất trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.Trường hợp người có quyền sử dụng đất lại không phải là người có quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với mảnh đất thì thế chấp quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với thế chấp tài sản gắn liền với đất Nếu tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết, trường hợp này nếu xảy ra sự kiện bảo hiểm thì tổ chức bảo hiểm sẽ phải chi trả cho bên nhận thế chấp Nếu bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm thì tổ chức bảo hiểm chi trả theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp phải thanh toán cho bên nhận thế chấp [1] c) Điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực
Chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định (Điều 117 BLDS năm 2015) [1]
Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 129 BLDS năm 2015)
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
- Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó [1]
- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực [1]
Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần (Điều 130 BLDS)
Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần khi một phần nội dung của giao dịch dân sự vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của giao dịch [1]
Hiệu lực thế chấp hợp đồng quyền sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký vào sổ địa chính theo Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.[1]
Giao dịch bảo đảm Đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cơ quan đăng ký nhập vào cơ sở dữ liệu tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo yêu cầu của các bên Các giao dịch bảo đảm bắt buộc phải đăng ký gồm: Thế chấp quyền sử dụng đất; thế chấp rừng sản xuất là rừng trồng; thế chấp, cầm cố tàu bay; thế chấp, cầm cố tàu biển; các trường hợp khác nếu pháp luật có quy định [4] Điều 298 đăng ký biện pháp bảo đảm
Biện pháp bảo đảm được đăng ký theo thoả thuận hoặc theo quy định của luật [1]
Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp luật có quy định.[1] Trường hợp được đăng ký thì biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký. Việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.
Do đó, hợp đồng thế chấp sau khi công chứng phải đăng ký giao dịch bảo đảm Hợp đồng thế chấp sau khi công chứng phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Giao dịch bảo đảm vô hiệu khi vi phạm các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 BLDS năm 2015 Khi giao dịch bảo đảm vô hiệu các bên có quyền tự quyết định, định đoạt yêu cầu hoặc không yêu cầu giao dịch bảo đảm vô hiệu Thẩm quyền tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu thuộc về toà án, thời hiệu yêu cầu toà án tuyên bố giao dịch bảo đảm vô hiệu theo Điều 125, 126,
Cơ sở thực tiễn
2.2.1 Một số mô hình cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ở thế giới Đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung là một giải pháp kiểm soát từ phíaNhà nước đối với các tài sản của các bên tham gia giao dịch Theo đó, công tác đăng ký giao dịch bảo đảm được phân định cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký khác nhau Trên cơ sở tham khảo pháp luật các nước cho thấy,hiện nay trên thế giới đã và đang tồn tại một số mô hình tổ chức hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm sau đây:
Mô hình thứ nhất: Hệ thống cơ quan đăng ký được tổ chức phân tán, không tập trung Tại các quốc gia theo mô hình cơ quan đăng ký này, việc đăng ký sở hữu và đăng ký giao dịch bảo đảm đối với mỗi loại tài sản được thực hiện tại một cơ quan đăng ký Mục tiêu trước hết và chủ yếu của mô hình tổ chức này là phục vụ công tác quản lý nhà nước, còn mục tiêu đảm bảo cho các giao dịch được thực hiện thuận lợi, minh bạch, công khai chưa được chú trọng đúng mức. Điều này hiện đang được các nước ở Bắc Mỹ, Châu Âu, Úc, Hồng Kông, Singgapore thực hiện.Ưu điểm nổi bật nhất của mô hình này là: Tình trạng pháp lý của một tài sản được đăng ký, theo dõi tại duy nhất một cơ quan Khi cần thông tin liên quan đến tài sản đó, các tổ chức, cá nhân chỉ cần tìm hiểu thông tin tại chính cơ quan đã đăng ký quyền sở hữu tài sản Tuy nhiên mô hình này cũng bộc lộ một số nhược điểm là mất nhiều thời gian, chi phí tốn kém, làm giảm khả năng cạnh tranh trên thị trường, vì mỗi khi giao kết hợp đồng liên quan đến tài sản, các bên chủ thể phải tiến hành đăng ký quyền cầm cố, thế chấp tại nhiều cơ quan khác nhau Do vậy, mô hình hệ thống đăng ký không tập trung sẽ hạn chế phạm vi các tài sản được dùng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ [17]
Mô hình thứ hai: Mô hình đăng ký tập trung đối với cầm cố động sản và đăng ký thế chấp bất động sản ở những cơ quan đăng ký quyền sở hữu bất động sản Theo mô hình này, việc đăng ký thế chấp và đăng ký các lợi ích khác liên quan đến bất động sản được thực hiện tại chính cơ quan đăng ký quyền sở hữu bất động sản được tổ chức theo đơn vị hành chính lãnh thổ, còn việc cầm cố và các lợi ích khác liên quan đến động sản thì được đăng ký tại duy nhất một cơ quan trung ương với các chi nhánh đặt tại địa phương Đây là mô hình đã tồn tại và phổ biến ở Mỹ và Canada trong hơn 50 năm qua Mô hình này có ưu điểm là: Tạo điều kiện xác định chính xác thứ tự ưu tiên thanh toán khi một tài sản được bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ; giúp mở rộng phạm vi tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, không chỉ giới hạn là tài sản có đăng ký quyền sở hữu Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm trên, mô hình đăng ký này cũng bộc lộ những hạn chế nhất định, đó là: trong trường hợp người mua tài sản là động sản thì phải thực hiện việc tra cứu thông tin tại hai hệ thống cơ quan là: cơ quan đăng ký tài sản bảo đảm và cơ quan đăng ký sở hữu Các bên trong quan hệ tín dụng vẫn phải thực hiện đăng ký quyền lợi được bảo đảm tại các cơ quan khác nhau, trong trường hợp nhận bất động sản ở nhiều địa phương làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ [17]
Mô hình thứ ba: Hệ thống đăng ký tập trung, theo đó cả động sản và bất động sản sẽ được đăng ký tại cùng một cơ quan và tách khỏi cơ quan đăng ký quyền sở hữu Theo mô hình này, việc cầm cố, thế chấp tài sản và các lợi ích liên quan đến tài sản đều được đăng ký tại một cơ quan và độc lập với cơ quan đăng ký quyền sở hữu Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu, thì khi đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ có viện dẫn nơi đăng ký và số đăng ký quyền sở hữu. Đồng thời, giữa cơ quan đăng ký quyền sở hữu với cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ thiết lập một cơ chế trao đổi thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý của tài sản Hiện nay, Hồng Kông, Malaixia, Singgapore và một số nước ở châu Âu đang áp dụng mô hình này [17] Ưu điểm của mô hình đăng ký tập trung là: Giúp xác định chính xác thứ tự ưu tiên thanh toán hơn so với hai mô hình trên, do toàn bộ tài sản đều được đăng ký tại duy nhất một cơ quan, mà không cần phải xác định theo đối tượng là động sản hay bất động sản Điều này giúp cho bên nhận bảo đảm có thể dễ dàng tra cứu thông tin hơn khi tìm hiểu tài sản của bên bảo đảm đã được dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ khác chưa Tuy nhiên, mô hình đăng ký này cũng có một số nhược điểm là: các tổ chức, cá nhân phải tìm hiểu thông tin về tài sản có đăng ký quyền sở hữu ở cả hai hệ thống cơ quan là: cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm và cơ quan đăng ký quyền sở hữu Để khắc phục vấn đề này, nhiều nước hiện đã áp dụng cơ chế trao đổi thông tin giữa hai hệ thống cơ quan đăng ký Từ những dẫn chiếu về mô hình tổ chức hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm của các nước cho thấy, việc lựa chọn mô hình cơ quan đăng ký cần phải có sự cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng, phù hợp trình độ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và phù hợp với xu hướng phát triển của hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm trong khu vực và trên thế giới, trong đó thực hiện đăng ký tập trung được xem là xu hướng nổi bật, phổ biến trên thế giới với sự hỗ trợ đắc lực của các thiết bị kỹ thuật hiện đại và nỗ lực to lớn của mỗi quốc gia.
2.2.2 Mô hình cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam
Tại Việt Nam, do tính chất của đăng ký giao dịch bảo đảm bằng bất động sản khác biệt về cơ bản so với đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tàu bay, tàu biển và các động sản khác khác nên mô hình cơ quan đăng ký được tổ chức theo mô hình không tập trung, phân tán, bao gồm: Cục Hàng không Việt Nam; Cơ quan đăng ký tàu biển Việt Nam; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp [17]
2.2.3 Thực tiễn đăng kí giao dịch bảo đảm ở thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế
Thành phố Huế là trung tâm của tỉnh Thừa Thiên Huế với nhiều ưu thế về vị trí, tiềm năng và thế mạnh về du lịch có khả năng thu hút thị trường mạnh,chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh,đồng thời quá trình đô thị hóa diễn ra tương đối nhanh, cơ sở hạ tầng đô thị phát triển Cùng với tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa thì nhu cầu vốn ngày càng gia tăng, các GDBĐ bằng QSDĐ diễn ra khá sôi động trên địa bàn thành phố Việc đăng ký các GDBĐ trên tại các cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật ngày càng tăng Tuy nhiên, vẫn còn những tình trạng người dân muốn có tiền nhanh chóng, thủ tục nhanh và dễ dàng, những ai có nhu cầu vay có thể tiếp cận với hình thức này rất dễ dàng mà không cần tài sản thế chấp, không cần phải chứng minh thu nhập của bản thân và một số thông tin khác mà không màng đến những rủi ro tiềm ẩn có thể làm cho số tiền phải trả cao hơn rất nhiều lần khiến cho người đi vay rơi vào cảnh nợ nần chồng chất Và một số vấn đề còn tồn như:công tác chỉ đạo , hướng dẫn nghiệp vụ còn về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất còn hạn chế; công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm chưa được thực hiện thường xuyên
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ
Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm:
- Các hoạt động giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế.
- Các văn bản pháp lý liên quan đến đăng ký biện pháp bảo đảm bằng QSDĐ.
- Các các bộ chuyên môn liên quan đến việc đăng ký GDBĐ bằng QSDĐ tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Huế.
Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên địa bàn thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế.
Nội dung nghiên cứu
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của thành phố Huế.
- Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại thành phố Huế.
- Kết quả đánh giá của người dân và cán bộ ngân hàng về việc thực hiện các giao dịch bảm đảm bằng quyền sử dụng đất,tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Huế.
- Đánh giá thuận lợi và khó khăn trong công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất.
Phương pháp nghiên cứu
3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp
Trong quá trình thực hiện, đề tài tiến hành thu nhập các tài liệu số liệu thứ cấp có liên quan sẽ được thu thập từ Ủy ban nhân dân các phường, các phòng,ban, ngành có liên quan của thành phố Huế các tài liệu này bao gồm:
- Thu thập văn bản pháp luật, các chương trình nghị quyết, quyết định của thành phố Huế.
- Các bảng biểu thống kê tình hình giao dịch bảo đảm.
- Các tài liệu, báo cáo liên quan đến thành phố.
- Các tài liệu, giáo trình hoặc các xuất bản khoa học liên quan.
3.4.2 Phương pháp điều tra thu nhập số liệu sơ cấp
- Điều tra ngẫu nhiêu các hộ gia đình, cá nhân đã trực tiếp thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Huế
- Điều tra các đối tượng là cán bộ t.ham gia thực hiện giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai thành phố Huế và nhân viên ngân hàng.
- Phương pháp tham vấn người có am hiểu chuyên môn: Thu tập ý kiến của các cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Huế.
3.4.3 Phương pháp xử lý số liệu
Trong quá trình thực hiện đề tài, sẽ sử dụng các phương pháp tổng hợp thông tin như:
- Bảng thống kê: sử dụng để đánh giá, so sánh, đối chiếu số liệu.
- Biểu đồ, hình vẽ: Sử dụng các loại biểu đồ, hình vẽ để minh họa kết quả nghiên cứu.
- Sử dụng các phần mềm tin học để phân tích xử lý số liệu, phục vụ cho đề tài.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế
Thực hiện Nghị quyết số 1264/NQ-UBTVQH14 ngày 27/4/2021 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về việc điều chỉnh địa giới hành chính các đơn vị hành chính cấp huyện và sắp xếp, thành lập các phường thuộc thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế Theo đó, tính đến ngày 1 tháng 7 năm 2021 thành phố Huế (sau khi được mở rộng) có diện tích 26.646 ha chiếm 6,47% diện tích toàn tỉnh, được tổ chức thành 29 phường (23 phường sau khi sắp xếp và 4 phường mới thành lập) và 7 xã Thành phố Huế là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Thừa Thiên Huế, trung tâm kinh tế, hành chính, chính trị của tỉnh Thừa Thiên Huế; là một trong những trung tâm về văn hóa – du lịch, y tế chuyên sâu, giáo dục đào tạo, khoa học công nghệ của Miền Trung - Tây Nguyên và cả nước [2]
- Phía Đông giáp thị xã Hương Thủy và huyện Phú Vang.
- Phía Tây giáp thị xã Hương Trà huyện Quảng Điền.
- Phía Nam giáp thị xã Hương Trà và thị xã Hương Thủy.
- Phía Bắc giáp biển Đông.
Thành phố Huế nằm trên trục Bắc - Nam của tuyến đường bộ, đường hàng không, đường sắt và đường biển; Thành phố Huế tọa lạc hai bên bờ sông Hương cách thành phố Đà Nẵng 105 km, cách sân bay quốc tế Phú Bài 14 km và cách Cảng nước sâu Chân Mây 50 km Thành phố nằm trong vùng kinh tế trọng điểm miền Trung kết nối với các trung tâm kinh tế đang phát triển nhanh như khu kinh tế Chân Mây - Lăng Cô, thành phố Đà Nẵng, khu kinh tế Chu Lai, khu công nghiệp Dung Quất Bên cạnh đó thành phố còn nằm trên tuyến hành lang kinh tế Đông Tây nối liền Việt Nam với các nước Thái Lan, Lào, Myanma [2]
Thành phố Huế có vị trí địa lý thuận lợi và có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội trên quy mô toàn tỉnh cũng như ở khu vực miền Trung.
Hình 4.1: Bản đồ hành chính thành phố Huế 4.1.1.2 Khí hậu, thời tiết
Thừa Thiên Huế có khí hậu nhiệt đới gió mùa, có mùa đông lạnh, là vùng chuyển tiếp giữa khí hậu miền Bắc và miền Nam Chế độ khí hậu, thủy văn ở đây có đặc tính biến động lớn và mang đặc trưng của vùng nhiệt đới gió mùa nóng ẩm. Đây được xem là một trong những vùng có khí hậu khắc nghiệt nhất của Việt Nam. Đặc điểm nổi bật của khí hậu thành phố Huế là lượng mưa lớn nhất cả nước, vùng đồng bằng hẹp thường chịu nhiều lũ lụt mà việc hạn chế ngập rất khó khăn [2]
Bức xạ mặt trời: Thừa Thiên Huế có chế độ bức xạ cao, góc nhập xạ mặt trời lớn và ít thay đổi Tổng lượng bức xạ thực tế đạt từ 124-126 Kcal/cm2 / năm.
Số giờ nắng: Tổng số giờ nắng trung bình năm dao động từ 1.700 đến 2.000 giờ Thời kỳ nhiều nắng nhất từ tháng 4 đến 7 Ở vùng đồng bằng và thung lũng thấp có trên 200 giờ nắng/tháng [7]
Chế độ nhiệt: Thành phố Huế có mùa khô nóng và mùa mưa ẩm lạnh. Nhiệt độ trung bình hàng năm vùng đồng bằng khoảng 24°C - 25°C.
+ Mùa nóng: từ tháng 5 đến tháng 9, chịu ảnh hưởng của gió Tây Nam nên khô nóng, nhiệt độ cao Nhiệt độ trung bình các tháng nóng là từ 27°C - 29°C, tháng nóng nhất (tháng 5, 6) nhiệt độ có thể lên đến 38°C- 40°C.
+ Mùa lạnh: Từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau, chịu ảnh hưởng của gió mùa Đông bắc nên mưa nhiều, trời lạnh Nhiệt độ trung bình về mùa lạnh ở vùng đồng bằng là 20°C - 22°C [7]
Chế độ mưa: Lượng mưa trung bình khoảng 2500mm/năm Mùa mưa bắt đầu từ tháng 9 đến tháng 2 năm sau, tháng 11 có lượng mưa lớn nhất, chiếm tới 30% lượng mưa cả năm Tháng mưa lớn nhất tronng năm là tháng 10, lượng mưa trong tháng này thường gấp 2-3 lần lượng mưa trong các tháng mùa mưa
- Đặc điểm mưa ở Huế là mưa không đều, lượng mưa tăng dần từ Đông sang Tây, từ Bắc vào Nam và tập trung vào một số tháng với cường độ mưa lớn do đó dễ gây lũ lụt, xói lở.
Gió bão: Chịu ảnh hưởng của 2 hướng gió chính:
- Gió mùa Tây Nam: Bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 8, gió khô nóng, bốc hơi mạnh gây khô hạn kéo dài.
- Gió mùa Đông Bắc: Bắt đầu từ tháng 9 đến tháng 3 năm sau, gió thường kèm theo mưa làm cho khí hậu lạnh, ẩm, dễ gây lũ lụt.
- Bão thường xuất hiện từ tháng 8 đến tháng 9 -10. Ở Thừa Thiên Huế có nhiều loại hiện tượng thời tiết đặc biệt như bão, áp thấp nhiệt đới, hội tụ nhiệt đới, gió mùa Đông Bắc, gió mùa hè Tây Nam khô nóng, dông, lốc, tố, sương mù, mưa phùn cũng gây thiệt hại cho sản xuất và đời sống [7]
Thành phố Huế thuộc vùng ven biển miền Trung có dạng địa hình chuyển tiếp từ thềm núi xuống đồng bằng ven biển bao gồm ba dạng địa hình chính:
- Vùng đồi thấp: bao gồm khu vực gò đồi phía Tây Nam thành phố, điểm cao nhất là núi Ngự Bình (130 m), độ dốc trung bình tự nhiên khoảng 8% đến cao nhất là 30% (sườn núi Ngự Bình).
- Vùng đồng bằng: dạng địa hình này chiếm hầu hết diện tích đất của thành phố, bao gồm các khu vực phía Đông và khu vực phía Đông Nam Độ dốc địa hình tự nhiên 0,2% đến 0,3% theo hướng từ Tây sang Đông
- Vùng đầm phá và ven biển: Chủ yếu là phá Tam Giang được hình thành bởi các đầm nên rất thuận lợi cho việc nuôi trồng thuỷ sản [2]
Thành phố Huế chịu ảnh hưởng trực tiếp chế độ thủy văn của hệ thống sông Hương, sông Như Ý, sông Đông Ba, sông Kẻ Vạn Trong đó, sông Hương có 3 nhánh là: sông Bồ, sông Tả Trạch và sông Hữu Trạch; bắt nguồn từ các dãy núi Trường Sơn và chảy qua trung tâm thành phố Huế Con sông này có diện tích lưu vực là 2.830 km2, chiếm 56% diện tích toàn tỉnh Thừa Thiên Huế. Chiều dài sông chính là 104 km, độ cao bình quân lưu vực 330m, độ dốc bình quân lưu vực 2,85% Chiều dài lưu vực 63,5 km, chiều rộng bình quân lưu vực 44,6 km [2]
Khái quát về hiện trạng sử dụng, quản lý đất đai tại thành phố Huế
Theo số liệu thống kê năm 2022, trong tổng diện tích tự nhiên của thành phố Huế có 3 nhóm đất là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng Hiện trạng của từng nhóm đất được thể hiện ở bảng 4.1.
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Huế năm 2022
STT Chỉ tiêu sử dụng đất Mã
Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước LUC 3.867,68 14,52
1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 783,18 2,94
1.3 Đất trồng cây lâu năm CLN 2.261,31 8,49
1.4 Đất rừng phòng hộ RPH 1.156,87 4,34
1.5 Đất rừng đặc dụng RDD 659,65 2,48
1.6 Đất rừng sản xuất RSX 5.197,29 19,50
Trong đó: đất có rừng sản xuất là rừng tự nhiên RSN 165,57 0,62
1.7 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 565,85 2,12
1.8 Đất nông nghiệp khác NKH 45,86 0,17
2 Đất phi nông nghiệp PNN 11.475,98 43,07
2.3 Đất khu công nghiệp SKK
2.4 Đất cụm công nghiệp SKN 29,59 0,11
2.5 Đất thương mại, dịch vụ TMD 113,27 0,43
2.6 Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp SKC 163,43 0,61
2.7 Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản SKS 97,38 0,37
2.8 Đất sản xuất làm vật liệu xây dựng, làm đồ gốm SKX 13,37 0,05
2.9 Đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã
STT Chỉ tiêu sử dụng đất Mã
- Đất xây dựng cơ sở văn hóa DVH 52,98 0,20
- Đất xây dựng cơ sở y tế DYT 30,77 0,12
- Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo DGD 279,91 1,05
- Đất xây dựng cơ sở thể dục - thể thao DTT 50,45 0,19
- Đất công trình năng lượng DNL 109,79 0,41
- Đất công trình bưu chính, viễn thông DBV 3,42 0,01
- Đất xây dựng kho dự trữ quốc gia DKG
- Đất có di tích lịch sử, văn hóa DDT 351,83 1,32
- Đất bãi thải, xử lý chất thải DRA 0,01 0,00
- Đất cơ sở tôn giáo TON 146,58 0,55
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng NTD 1.198,69 4,50
- Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ DKH 22,86 0,09
- Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội DXH 9,85 0,04
2.10 Đất danh lam thắng cảnh DDL
2.11 Đất sinh hoạt cộng đồng DSH 7,14 0,03
2.12 Đất khu vui chơi, giải trí công cộng DKV 143,22 0,54
2.13 Đất ở tại nông thôn ONT 517,46 1,94
2.14 Đất ở tại đô thị ODT 2.120,86 7,96
STT Chỉ tiêu sử dụng đất Mã
2.15 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 35,13 0,13
2.16 Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp DTS 19,22 0,07
2.17 Đất xây dựng cơ sở ngoại giao DNG
2.18 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 185,90 0,70
2.19 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 1.494,31 5,61
2.20 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 2.006,54 7,53
2.21 Đất phi nông nghiệp khác PNK 0,18 0,00
3 Đất chưa sử dụng CSD 392,09 1,47
(Nguồn: Báo cáo thuyết minh kế hoạch sử dụng đất năm 2023 thành phố Huế) a Đất nông nghiệp Đất nông nghiệp thành phố Huế năm 2022 là 14.778,02 ha chiếm 55,46% tổng diện tích tự nhiên Chủ yếu phân bố ở các phường, xã như: Hương Hồ, Hương Long, Thủy Xuân, Thủy Biều, An Tây, Thủy Bằng, Hương Thọ, Hương
An, Hương Phong Trong đó: Đất trồng lúa: có diện tích là 4.108,01 ha chiếm 15,42% tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố Huế Trong đó, đất chuyên trồng lúa nước chiếm 14,52% Đất trồng lúa chủ yếu phân bố ở khu dân cư phía bắc Hương Sơ, An Hòa, An Đông, Xuân Phú; Đất trồng cây hằng năm khác có diện tích là 783,18 ha chiếm 2,94% tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố Huế; Đất trồng cây lâu năm có diện tích là 2.261,31 ha chiếm 8,31% tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố Huế Đất trồng lúa ở thành phố hầu hết được khai thác hiệu quả nhưng vẫn chưa đạt yêu cầu. Diện tích đất trồng lúa ngày càng bị thu hẹp do thu hồi để mở rộng cơ sở hạ tầng và mở rộng các khu tái định cư, khu đô thị phục vụ quá trình đô thị hóa. Đất rừng phòng hộ có diện tích là 1.156,87 ha chiếm 4,34% tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố Huế, đất rừng đặc dụng có diện tích là 659,65 ha chiếm 2,48 % tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố Huế, đất rừng sản xuất có diện tích là 659,65 ha chiếm 19,50 % tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố Huế,chủ yếu tập trung tại phường Thủy Bằng, An Tây, Thủy Xuân tuy nhiên hiệu quả đem lại không cao Đất nuôi trồng thủy sản có diện tích là 565,85 ha chiếm 2,12 % tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố Huế và đất nông nghiệp khác có diện tích là 45,86 ha chiếm 0,17 % tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố Huế. b Đất phi nông nghiệp
Diện tích đất phi nông nghiệp của thành phố Huế năm 2022 là 11.475,98 ha chiếm 43,7% diện tích đất tự nhiên Trong đó:
- Đất ở tại đô thị: có diện tích là 2.120,86 ha chiếm 18,48% đất nhóm đất phi nông nghiệp và 7,96 % tổng diện tích đất tự nhiên Diện tích này phân bố tương đối đều ở tất cả các phường trên địa bàn thành phố Toàn diện tích này là đất ở tại đô thị.
- Đất ở tại nông thôn: có diện tích là 517,46 ha chiếm 4,51% đất nhóm đất phi nông nghiệp và 1,94 % tổng diện tích đất tự nhiên Toàn diện tích này là đất ở tại nông thôn
- Đất có mặt nước chuyên dùng: có diện tích là 2.006,54 ha chiếm 7,53% tổng diện tích đất tự nhiên phần lớn là diện tích sông ngòi, kênh, rạch, suối Đây là điều kiện tốt để thành phố Huế phát triển loại hình nuôi trồng thủy sản.
- Đất phát triển hạ tầng: có diện tích là 4.394,99 ha chiếm 38,30% đất nhóm đất phi nông nghiệp và 16,49% tổng diện tích đất tự nhiên Trong đó, đất giao thông có diện tích là 1.627,64 ha chiếm 6,11% tổng diện tích đất tự nhiên; đất thủy lợi có diện tích là 497,60 ha chiếm 1,87 % tổng diện tích đất tự nhiên; đất xây dựng cơ sở văn hóa có diện tích là 52,98 ha chiếm 0,20 % tổng diện tích đất tự nhiên; đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo có diện tích là 279,91 ha chiếm 1,05 % tổng diện tích đất tự nhiên; đất xây dựng cơ sở thể dục – thể thao có diện tích là 50,45 ha chiếm 0,19 % tổng diện tích đất tự nhiên; đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ có diện tích là 22,86 ha chiếm 0,09% tổng diện tích đất tự nhiên; đất công trình năng lượng có diện tích là 109,79 ha chiếm0,41% tổng diện tích đất tự nhiên; đất có di tích lịch sử, văn hóa có diện tích là351,83 ha chiếm 1,32% tổng diện tích đất tự nhiên; đất cơ sở tôn giáo có diện tích là 146,58 ha chiếm 0,55 % tổng diện tích đất tự nhiên; đất làm nghĩa trang,nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng có diện tích là 1.198,69 ha chiếm 4,50% tổng diện tích đất tự nhiên; đất chợ có diện tích là 12,61ha chiếm 0,05% tổng diện tích đất tự nhiên Là nhóm đất công cộng, được sử dụng với mục đích chung nằm xen kẽ giữa các khu dân cư
- Đất quốc phòng: có diện tích là 113,66 ha chiếm 0,43% tổng diện tích đất tự nhiên Đa số diện tích đất quốc phòng được sử dụng có hiệu quả và nằm ở các vị trí quan trọng trong công tác quốc phòng
- Đất an ninh: có diện tích là 20,32 ha chiếm 0,08% tổng diện tích đất tự nhiên Loại đất này được sử dụng để xây dựng các trụ sở cơ quan như: công an thành phố, công an phòng cháy chữa cháy
- Đất thương mại, dịch vụ: có diện tích là 113,27 ha chiếm 0,43% tổng diện tích đất tự nhiên Loại đất này thường được sử dụng để kinh doanh phát triển kinh tế - xã hội, hầu hết loại đất này được sử dụng rất hiệu quả và có tiềm năng c Đất chưa sử dụng
Diện tích đất chưa sử dụng của toàn thành phố Huế là 392,09 ha chiếm 1,47% tổng diện tích đất tự nhiên, trong đó hầu hết là đất chưa sử dụng, với quỹ đất chưa sử dụng này thành phố Huế có thể khai thác để xây dựng cơ sở hạ tầng, hình thành các khu dân cư, khu vực sản xuất góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
4.2.2 Tình hình quản lý đất đai tại thành phố Huế
4.2.2.1 Triển khai thực hiện điều chỉnh địa giới hành chính các đơn vị hành chính cấp huyện và sắp xếp, thành lập các phường thuộc thành phố Huế
Thành phố Huế đã tập trung quyết liệt triển khai thực hiện Nghị quyết 1264/NQ-UBTVQH14 ngày 27/4/2021 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc điều chỉnh địa giới hành chính các đơn vị hành chính cấp Huyện và xắp xếp, thành lập các phường thuộc thành phố Huế, nhằm sớm ổn định và vận hành hành hiệu quả bộ máy của các cơ quan địa phương, ổn định đời sống nhân dân và phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn Hiện nay thành phố Huế sau khi sát nhập thành công gồm có 29 phường, 7 xã.
Triển khai chương trình trọng điểm: Thành lập 3 phường trên cơ sở 3 xã:Phú Dương, Phú Mậu, Thủy Bằng và Chương trình đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị đồng bộ, hiện đại, theo đó tập trung đầu tư hạ tầng thiết yếu, rút ngắn khoảng cách giữa các địa bạn được xác nhập với khu vực trung tâm, tập trung đẩy nhanh đầu tư hạ tầng đồng bộ khu vực trung tâm, các dự án trọng điểm được tập trung đẩy nhanh và đưa và sử dụng: Nâng cấp mở rộng đường Hà Nội, các dự án chỉnh trang 2 bờ sông Hương, dự án di dời dân cư khu vực I Kinh thành Huế, chỉnh trang đường Hai Bà Trưng, đường Bà Triệu, các dự án chỉnh trang tại khu A - khu B Đô thị mới An Vân Dương, dự án chỉnh trang công viên cồn
Dã Viên diện mạo đô thị ngày càng khang trang hiện đại từng bước cùng Tỉnh thực hiện thắng lợi Nghị quyết 54-NQ/TW của Bộ Chính Trị
4.2.2.2 Thu hồi, giải phóng mặt bằng
Bảng 4.2 Công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng thành phố Huế giai đoạn năm 2019 - 2022
Năm Số công trình dự án thu hồi đất Diện tích (ha)
2020 32 (4 công trình, dự án liên huyện) 188,37
2021 50 (7 công trình, dự án liên huyện) 177,05
2022 53 (5 công trình, dự án liên huyện) 383.71
Nguồn: Báo cáo thuyết minh tổng hợp kế hoạch sử dụng đất năm 2023 thành phố Huế
Tổng diện tích thu hồi đất năm 2022 đối với thành phố Huế theo Nghị quyết số 130/NQ-HĐND ngày 10/12/2021 và Nghị quyết số 09/NQ-HĐND ngày 25/1/2022 của HĐND tỉnh Thừa Thiên Huế phê duyệt là 738,53 ha để thực hiện 122 công trình, dự án Trong đó:
+ Công trình, dự án cần thu hồi đất năm 2022: 40 dự án với tổng diện tích cần thu hồi là 373,11 ha; (Trong đó có 05 công trình, dự án liên huyện)
+ Công trình, dự án cần thu hồi đất từ năm 2021: 50 dự án với tổng diện tích cần thu hồi là 177,05 ha (Trong đó có 7 công trình, dự án liên huyện)
+ Công trình, dự án cần thu hồi đất năm 2020: 32 dự án với tổng diện tích cần thu hồi là 188,37 ha; (Trong đó có 04 công trình, dự án liên huyện)
Thực trạng công tác đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất ở thành phố Huế
4.3.1 Quy trình thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
- Luật đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 1/7/2014;
- Luật nhà ở năm 2014, có hiệu lực từ ngày 1/7/2015;
- Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 1/9/2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm, có hiệu lực từ ngày 1/7/2014
- Nghị định số 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2022 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm, có hiệu lực từ ngày 15/1/2023
- Thông tư số 07//2019/TT/BTP ngày 25/11/2019 của Bộ trưởng Bộ Tư Pháp hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
- Quyết định số 44/2019/QĐ-UBND ngày 8/8/2019 của UBND tỉnh ThừaThiên Huế sửa đổi Quyết định số 25/2017/QĐ-UBND ngày 5/5/2017 củaUBND tỉnh quy định mức thu, chế độ thu, nộp phí đăng ký giao dịch bảo đảm và phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế
- Nghị quyết số 35/2021/NQ-HĐND ngày 10/12/2021 của HĐND tỉnh Thừa Thiên Huế quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế
- Quyết định số 1713/QĐ-UBND ngày 14/7/2020 của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế quyết định công bố danh mục thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực Đăng ký biện pháp bảo đảm thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thừa Thiên Huế.
Thành phần hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm bằng QSDĐ trên địa bàn thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế được thực hiện theo Quyết định số 1713/QĐ-UBND ngày 14/07/2020 của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế về việc công bố Danh mục thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực Đăng ký biện pháp bảo đảm thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thừa Thiên Huế [14] a Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
- Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính);
- Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 1 bản sao có chứng thực);
- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2, Điều 97 của Luật đất đai (gọi chung là Giấy chứng nhận);
- Trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai không phải là nhà ở, thì nộp thêm các giấy tờ sau:
+ Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư (01 bản sao không có chứng thực), trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực; một trong các loại bản vẽ thiết kế thể hiện được mặt bằng công trình của dự án trong trường hợp chủ đầu tư thế chấp dự án xây dựng công trình (01 bản sao không có chứng thực);
+ Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật phải xin phép xây dựng hoặc Quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật phải lập dự án đầu tư (01 bản sao không có chứng thực), trừ trường hợp hợp đồng thế chấp tài sản đó có công chứng, chứng thực; một trong các loại bản vẽ thiết kế thể hiện được mặt bằng công trình của tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là công trình xây dựng khác (01 bản sao không có chứng thực).
- Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gấn liền với đất ( 01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).
- Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau:
+ Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
+ Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm: Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng tín dụng có điều khoản về việc cá nhân, hộ gia đình vay vốn sử dụng vào một trong các lĩnh vực phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực); Văn bản xác nhận ( có chữ ký và con dấu) của tổ chức tín dụng về việc cá nhân, hộ gia đình vay vốn sử dụng vào một trong các lĩnh vực phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực). b Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất không phải là nhà ở mà tài sản đó đã hình thành nhưng chưa được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận
- Phiếu yêu cầu đăng ký;
- Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định;
- Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc một trong các loại giấy chứng nhận quy định tại khoản 2, Điều 97 của Luật đất đai;
- Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền;
- Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm: Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng tín dụng có điều khoản về việc cá nhân, hộ gia đình vay vốn sử dụng vào một trong các lĩnh vực phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn; Văn bản xác nhận ( có chữ ký và con dấu) của tổ chức tín dụng về việc cá nhân, hộ gia đình vay vốn sử dụng vào một trong các lĩnh vực phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn;
- Hồ sơ đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai. c Đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã đăng ký
- Phiếu yêu cầu đăng ký thay đổi;
- Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng mua bán tài sản có điều khoản bảo lưu quyền sở hữu hoặc văn bản sửa đổi , bổ sung văn bản về bảo lưu quyền sở hữu trong trường hợp thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm theo thỏa thuận của các bên hoặc văn bản khác chứng minh nội dung thay đổi trong trường hợp thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền;
- Bản chính Giấy chứng nhận đối với trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận;
- Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền;
Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất theo ý kiến của các bên có liên quan
4.4.1 Kết quả đánh giá của người dân Để đảm bảo tính khách quan cho các đánh giá liên quan đến công tác đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại thành phố Huế, nghiên cứu này đã tiến hành thực hiện phỏng vấn đối với
60 hộ gia đình, cá nhân đã trực tiếp thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Huế bằng phiếu điều tra đã soạn sẵn
Bảng 4.8 Ý kiến của người dân khi thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Huế
Câu hỏi Câu trả lời Tổng số phiếu Tỉ lệ (%)
Thủ tục khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm
Cần thêm một số thủ tục 0 0
Cần giảm một số thủ tục 13 21,7
Thời gian để hoàn thành thủ tục
Cần giảm thêm thời gian 6 10
Cần tăng thêm thời gian 0 0
Mức phí phải nộp khi thực hiện đăng ký
Thái độ phục vụ khi đến đăng ký
(Nguồn: Tổng hợp phiếu điều tra, năm 2023)
Qua số liệu Bảng 4.8 trên cho thấy, đa số người dân được phỏng vấn khá hài lòng về cách thực hiện, thời gian giải quyết hồ sơ, mức thu lệ phí, và thái độ phục vụ Còn một số ít người dân chưa hài lòng về thủ tục đăng ký do hồ sơ nhiều và một số ý kiến về mức phí cần được giảm thêm Cụ thể có đến 78.3% người dân được hỏi hài lòng về thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, có 21,7% cần giảm thêm một số thủ tục do một số người dân cảm thấy thủ tục còn phất tạp, thời gian thẩm định hồ sơ dài trong khi họ đang cần tiền một cách nhanh chóng.
Về thời gian giải quyết thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm có đến 86,7% người dân được hỏi đánh giá là rất phù hợp về thời gian giải quyết hồ sơ khi họ được trả đúng hẹn Có 10% đánh giá cần giảm thêm thời gian và 3,3% đánh giá chưa phù hợp vì người dân cho rằng thời gian xử lý hồ sơ của cán bộ chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai khá lâu trong khi họ đang cần tiền gấp để tiến hành vay vốn.
Về mức thu lệ phí đăng ký biện pháp bảo đảm với 80% người dân được hỏi cho rằng mức phí rất phù hợp, chưa phù hợp là 5% và cần giảm thêm phí là 15% Đa số người dân đều cho rằng rất hợp lý so với mức thu nhập của người dân Theo quyết định số 35/2021/NĐ-HĐND ngày 10/12/ 2021 của Hội đồng nhân dân tỉnh Thừa Thiên Huế về quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế Các mức thu về biện pháp bảo đảm được thể hiện trong bảng 4.9.
Bảng 4.9 Quy định về mức thu lệ phí đăng ký biện pháp bảo đảm tại tỉnh Thừa Thiên Huế
TT Loại hồ sơ Đơn vị tính
Hộ gia đình, cá nhân
1 Đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai
Quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai
Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai
Xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai
Quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai
Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai
TT Loại hồ sơ Đơn vị tính
Hộ gia đình, cá nhân
3 Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai
Quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai
Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai
4 Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm
Quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai
Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai
(Nguồn: Nghị quyết số 35/2021/NQ-HĐND)[9]
Bảng 4.10 Đánh giá của người dân về việc tìm kiếm các thông tin liên quan đến thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm tại thành phố Huế
Câu hỏi Câu trả lời Tổng số phiếu Tỉ lệ %
Tìm kiếm thông tin liên quan có dễ dàng không?
Thủ tục có công khai hay không?
(Nguồn: Tổng hợp phiếu điều tra, năm 2023)
Qua Bảng 4.10 ở trên cho thấy, đối với việc tìm kiếm thông tin liên quan về việc thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm đa số những người được hỏi đều đánh giá dễ tìm và rất dễ tìm là 96,7% và khó tìm là 3,3 % vì hầu như việc tìm kiếm thông tin về giao dịch bảo đảm đều có trên mạng Internet và các cổng thông tin giải quyết thủ tục hành chính của tỉnh Thừa Thiên Huế nên việc tìm kiếm thông tin liên qua đến việc đăng ký giao dịch bảo đảm là rất dễ.
Việc thủ tục đăng ký biện pháp giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất có được công khai hay không tất cả người dân được hỏi đều trả lời có vì tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Huế đều có dán đầy đủ các quy trình và thủ tục của công tác đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và những cán bộ làm việc cũng sẵn sàng giải đáp những thắc mắc của người dân
Bảng 4.11 Những vấn đề khó khăn khi thực hiện đăng ký tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai và mục đích khi vay vốn của người dân tại thành phố
Câu hỏi Câu trả lời Tổng số phiếu
Vấn đề khó khăn khi đăng ký?
Thời gian xử lý hồ sơ lâu 12 20 Đi lại nhiều lần đề hoàn thành thủ tục
Trả thêm tiền ngoài lệ phí 3 5
Hướng dẫn của cán bộ không tốt 13 21,7
Sử dụng tiền vay vốn vào mục đích gì ?
Bất động sản 18 30 Đầu tư sản xuất kinh doanh 22 36,7
Xây dựng, sửa chữa nhà cửa 7 11,6
Cung cấp cho con cái học hành 4 7
Mua sắm, tiêu dùng hằng ngày 3 5
(Nguồn: Tổng hợp phiếu điều tra, năm 2023)
Qua số liệu Bảng 4.11 cho thấy, hầu hết người dân được phỏng vấn về vấn đề khó khăn khi thực hiện đăng ký bảo đảm tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Huế đều có những khó khăn riêng Đa số là khó khăn về vấn đề hồ sơ phất tạp, có 16 phiếu trên tổng số 60 phiếu chiếm 26,7% ; hướng dẫn của cán bộ không tốt có 13 phiếu chiếm 21,7%; thời gian xử lý hồ sơ lâu có
12 phiếu trên 60 phiếu chiếm 20% và đi lại nhiều lần để hoàn thành thủ tục có
11 phiếu trên tổng số 60 phiếu chiếm 18,3%, lí do vì thành phần hồ sơ nhiều nên đôi khi người dân đem không đầy đủ các thành phần hồ sơ nên tình trạng đi lại nhiều lần để hoàn thành thủ tục thường xuyên xảy ra, việc người dân thực hiện các thủ tục đăng ký có một chút băn khoăn và đến hỏi cán bộ đăng ký trong lúc đang xử lý hồ sơ cho nhiều người nên không hướng dẫn được cho người dân một cách chu đáo nên số ít sẽ sảy ra một số trường hợp như vậy.
Về mục đích vay vốn của người dân khá đa dạng, trong đó khi được hỏi phỏng vấn đa số người dân khi được phỏng vấn đều sử dụng nguồn vốn vào mục đích đầu tư kinh doanh và bất động sản lần lượt chiếm 36,7% và 30% nhằm mục đích thu lợi nhuận thông qua việc cho thuê và mua đi bán lại và đem lại lợi nhuận về kinh tế - xã hội trong tương lai Các nhu cầu vay vốn để phục vụ cho các mục đích khác như cung cấp cho con cái học hành chiếm 7%, mua sắm tiêu dùng hằng ngày chiếm 5%, trả nợ chiếm 8% và lí do khác chiếm% Điều này cho thấy đa số người dân được khảo sát đã thực hiện đầu tư mở rộng sản xuất kinh doanh, nhu cầu về vay vốn của người dân khá đa dạng, sử dụng vào nhiều mục đích nhưng đều là phát triển về kinh tế và xã hội
Bảng 4.12 Khảo sát tình hình các dạng vay vốn của người dân tại địa bàn thành phố Huế
Câu hỏi Câu trả lời Tổng số phiếu Tỷ lệ (%)
Có vay vốn bằng hình thức khác không
Dưới dạng hình thức nào
Cầm cố tại tiệm cầm đồ 3 5
(Nguồn: Tổng hợp phiếu điều tra, năm 2023)
Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại thành phố Huế
a Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm
Hiện nay, công nghệ thông tin đã phát triển rất nhiều có thể giúp ích cho người dân trong đa dạng lĩnh vực, thành phố Huế cần đa dạng các hình thức tuyên truyền và phổ biến pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, mở rộng địa bàn tuyền truyền, phổ biến pháp luật để nâng cao nhận thức của người dân về các trình tự thủ tục để người dân nắm được tầm quan trọng của việc thực hiện đăng ký biện pháp giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho các trường hợp đến làm thủ tục tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Huế. b Giải pháp trong thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
Cần công khai toàn bộ các quy trình, thủ tục hành chính, thời gian làm việc, phí và lệ phí để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, tổ chức, người dân nắm vững quy trình và các thủ tục cần thiết trong quá trình đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Xây dựng mô hình đăng ký giao dịch bảo đảm tập trung vào một hệ thống, tạo lập hồ sơ pháp lý đầy đủ, thống nhất về thửa đất, xây dựng thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm đơn giản, dễ áp dụng, công khai, minh bạch với người dân để giảm thiểu tình trạng đi lại nhiều lần, công việc được giải quyết nhanh hơn hoặc đúng hẹn giảm bớt nhũng nhiễu phiền hà cho người dân lẫn cán bộ công tác tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Huế c Giải pháp bồi dưỡng đội ngũ cán bộ thực hiện công tác đăng ký giao dịch bảo đảm Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ, đạo đức của cán bộ đăng ký biện pháp bảo đảm là giải pháp có ý nghĩa vô cùng quan trọng mà các cơ quan quản lý nhà nước luôn chú ý vì những yếu kém về năng lực và đạo đức của cán bộ đăng ký sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả hoặt động của hệ thống đăng ký bảo đảm Thành phố Huế cần mở thêm các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm, những cán bộ thực hiện công tác đăng ký biện pháp giao dịch bảo đảm cần phải nắm bắt các văn bản quy phạm pháp luật một cách kịp thời và chính xác Có cơ chế thích hợp để động viên, khen thưởng kịp thời đối với các cán bộ thực hiện tốt kỷ luật, tận tụy với công việc và hoàn thành tốt công việc được giao để thúc đẩy tinh thần làm việc của cán bộ cũng như nâng cao hiệu quả trong quá trình thực hiện biện pháp đăng ký bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, ngoài việc khen thưởng và khuyến khích thì cần phải xử lý thật nghiêm những cán bộ có dấu hiệu sai phạm quy chế nhằm ổn định và nâng cao hiệu quả hoặt động của công tác đăng ký giao dịch bảo đảm Trên cơ sở những hoặt động nêu trên sẽ xây dựng đội ngũ cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm có chuyên môn và trình độ cao. d Giải pháp về cơ chế chính sách
Cần đơn giản các trình tự, thủ tục đăng ký, cần cải cách và giảm bớt một số khâu không cần thiết như: không cần công chứng hộ khẩu, chứng minh nhân dân mà chỉ cần photo và mang theo bản gốc để cán bộ tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả so sánh và đối chiếu là được.