Cùng với tốc độ đô thị hóa công nghiệp hóa thì nhu cầu vay vốn ngày càng tăng, những hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diễn ra khá sôi nổi trên địa bàn Thành phố Huế. Tuy nhiên, tình trạng đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn nhiều bất cập như: sự thiếu thống nhất của các cơ quan, các văn bản quy phạm pháp luật chưa chặt chẽ ảnh hưởng đến việc đăng ký giao dịch bảo đảm cho người dân.
MỤC LỤ 1.1 Tính cấp thiết đề tài .1 1.2 Mục đích yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích chung 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.2.3 Yêu cầu PHẦN TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Khái niệm giao dịch bảo đảm .3 2.1.1.1 Khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất .3 2.1.1.2 Một số sở pháp lý 2.1.1.3 Căn pháp lý 2.1.2 Đặc điểm đăng ký giao dịch bảo đảm 2.1.3 Hiệu lực giao dịch bảo đảm 2.1.4 Ý nghĩa đăng ký giao dịch bảo đảm 2.2 Cơ sở thực tiễn 10 2.2.1 Một số mơ hình quan đăng ký giao dịch bảo đảm giới .10 2.2.2 Mơ hình quan đăng ký giao dịch bảo đảm Việt Nam 11 2.2.3 Thực tiễn đăng kí giao dịch bảo đảm thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế12 PHẦN ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ 13 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .13 3.1 Đối tượng nghiên cứu 13 3.2 Phạm vi nghiên cứu 13 3.3 Nội dung nghiên cứu 13 3.4 Phương pháp nghiên cứu 13 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 13 3.4.2 Phương pháp điều tra thu nhập số liệu sơ cấp 14 3.4.3 Phương pháp xử lý số liệu .14 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 15 4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế 15 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 15 4.1.1.1 Vị trí địa lý 15 4.1.1.2 Khí hậu, thời tiết 16 4.1.1.3 Đặc điểm địa hình 17 4.1.1.4 Thủy văn .17 4.1.1.5 Các nguồn tài nguyên 18 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 20 4.1.2.1 Thực trạng phát triển ngành lĩnh vực 20 4.1.2.2 Thực trạng phát triển sở hạ tầng 22 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội 25 4.1.3.1 Thuận lợi 25 4.1.3.2 Khó Khăn 25 4.2 Khái quát trạng sử dụng, quản lý đất đai thành phố Huế 26 4.2.1 Hiện trạng sử dụng đất .26 4.3 Thực trạng công tác đăng ký giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất thành phố Huế 35 4.3.1 Quy trình thực đăng ký biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 35 4.3.2 Kết đăng ký giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất thành phố Huế .40 4.4 Đánh giá công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất theo ý kiến bên có liên quan 48 4.4.1 Kết đánh giá người dân 48 4.4.2 Ý kiến đánh giá cán .53 4.5 Đề xuất số giải pháp góp phần nâng cao hiệu công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Huế 55 a giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm 55 b.giải pháp thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm .55 c giải pháp bồi dưỡng đội ngũ cán thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm 56 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 57 5.1 Kết luận 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO 59 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Huế năm 2022 28 Bảng 4.2 Công tác thu hồi, giải phóng mặt thành phố Huế .34 giai đoạn năm 2019 - 2022 34 Bảng 4.3 Công tác chuyển mục đích sử dụng đất thành phố Huế .36 Bảng 4.4 Kết tiếp nhận giải số thủ tục hành đất đai giai đoạn 2019 2022 địa bàn thành phố Huế 37 Bảng 4.5 Kết giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Huế giai đoạn 2019-2022 45 Bảng 4.6 Số lượng hồ sơ đăng kí GDBĐ QSDĐ theo đơn vị hành giai đoạn 2019 - 2022 46 Bảng 4.7 Tỉ lệ đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất 49 Bảng 4.8 Ý kiến người dân thực đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Huế 53 Bảng 4.9 Quy định mức thu lệ phí đăng ký biện pháp bảo đảm 54 tỉnh Thừa Thiên Huế 54 Bảng 4.10 Đánh giá người dân việc tìm kiếm thông tin liên quan đến thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm thành phố Huế .55 Bảng 4.11 Những vấn đề khó khăn thực đăng ký chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai mục đích vay vốn người dân thành phố Huế .56 Bảng 4.12 Khảo sát tình hình dạng vay vốn người dân địa bàn thành phố Huế .57 Bảng 4.13 Đánh giá bán công tác bảo đảm quyền sử dụng đất Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Huế 58 DANH MỤC HÌNH ẢNH Hình 4.1: Bản đồ hành thành phố Huế 17 Hình 4.2 Quy trình thực cơng tác đăng ký giao dịch biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thành phố Huế .43 Hình 4.3 Số lượng hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất tính theo năm giai đoạn 2019 – 2022) 45 Hình 4.4 Các phường có số lượng hồ sơ thực đăng ký biện pháp giao dịch bảo đảm tiêu biểu thành phố Huế giai đoạn năm 2019 -2022 51 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Ký hiệu Chữ viết tắt Bộ luật dân BLDS Đăng ký giao dịch bảo đảm Giấy chứng nhận ĐKGDBĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật đất đai GCN Nghị định Quyền sử dụng GCNQSDĐ Quyền sở hữu LDĐ NĐ QSD QSH PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt không thay được, thành phần quan trọng môi trường sống, phân bố khu dân cư, xây dựng cơng trình văn hoa, kinh tế, xã hội, quốc phòng [12] yếu tố cấu thành lãnh thổ quốc gia tính có hạn Từ trước có Hiến pháp 1980, đất đai có nhiều hình thức sở hữu sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu từ Đến có Hiến pháp 1980, nước ta tồn loại hình sở hữu đất đai sở hữu tồn dân Trong tình hình kinh tế cơng đổi mới, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước đất đai công nhận loại hàng hóa đặc biệt nguồn vốn để phát triển đất nước Trong năm qua công tác giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất có ý nghĩa quan trọng việc công khai minh bạch giao dịch bảo đảm, giúp cho người dân doanh nghiệp có thêm hội tiếp cận với nguồn vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh Hiện nhu cầu vay vốn để phục vụ cho sản xuất, kinh doanh người dân lớn việc chấp quyền sử dụng đất cách mà người dân vay vốn mà cịn nhà ở, tư liệu để sản xuất mà cần trả mức lãi xuất vừa phải, ổn định, nguồn tiền lớn Do nhu cầu vay vốn quyền sử dụng đất ngày nhiều người dân lựa chọn Đăng ký giao dịch bảo đảm cịn góp phần vào việc ngăn ngừi tranh chấp dân liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn cung cấp chứng để Tòa án giải tranh chấp Tuy nhiên, thực tiễn, cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gần liền với đất nhiều bất cập văn quy phạm pháp luật nhiều, đôi lúc chồng chéo, chưa chặt cho ảnh hưởng đến việc thực đăng ký giao dịch báo đảm cho người sử dụng đất Thành phố Huế nằm trung tâm tỉnh Thừa Thiên Huế, địa bàn nằm trải dài theo dịng sơng Hương, phía đơng giáp thị xã Hương Thủy huyện Phú Vang, phía tây giáp thị xã Hương Trà, phía nam giáp thị xã Hương Thủy, phía bắc giáp huyện Quảng Điền biển Đơng Thành phố Huế gồm 17 phường, hội tụ đủ yếu tố để phát triển ngành nông nghiệp Bên cạnh Thành phố Huế cịn có tiềm phát triển lĩnh vực kinh tế như: dịch vụ, du lịch sinh thái Cùng với tốc độ thị hóa cơng nghiệp hóa nhu cầu vay vốn ngày tăng, hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất diễn sôi địa bàn Thành phố Huế Tuy nhiên, tình trạng đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nhiều bất cập như: thiếu thống quan, văn quy phạm pháp luật chưa chặt chẽ ảnh hưởng đến việc đăng ký giao dịch bảo đảm cho người dân Để tìm hiểu đánh giá thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế đưa giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu công tác tương lai ngày phổ biến dễ thực Xuất phát từ thực tế trên, tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá thực trạng giải pháp nâng cao hiệu công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế” 1.2 Mục đích yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích chung Trên sở phân tích, đánh giá, làm rõ sở lý luận thực tiễn vấn đề đăng ký giao dịch bảo đảm thành phố Huế để đưa giải pháp nâng cao hiệu cho việc đăng ký giao dịch bảo đảm để trình đăng ký diễn nhanh chóng, thuận lợi có hiệu 1.2.2 Mục tiêu cụ thể - Đánh giá hệ thống quản lý đất đai hoạt động tín dụng thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế - Đánh giá thực trạng công tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế - Chỉ khó khăn giải pháp hồn thiện cơng tác giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế 1.2.3 Yêu cầu - Xây dựng số liệu báo cáo cách xác hiệu - Kết nghiên cứu phải phản ánh cách trung thực, khách quan đầy đủ công tác giao dịch địa bàn thành phố Huế, tỉnh Thừa Thiên Huế - Các đề nghị, kiến nghị phải phù hợp với thực tiễn có tính khả thi cao - Các giải pháp đưa phải đảm bảo tính khoa học PHẦN TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận 2.1.1 Khái niệm giao dịch bảo đảm Giao dịch bảo đảm giao dịch dân bên thoả thuận pháp luật quy định việc thực biện pháp bảo đảm quy định Điều 292 Bộ luật dân 2015 Theo biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ bao gồm: Cầm cố tài sản, chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản (Bộ luật dân sự, 2015) [1] Như vậy, giao dịch bảo đảm giao dịch xác lập nhằm tạo "phương thức bảo đảm" cho việc thực nghĩa vụ dân phát sinh từ giao dịch dân (như hợp đồng tín dụng) từ pháp lý khác trách nhiệm bồi thường thiệt hại Từ phân tích nêu hiểu "giao dịch bảo đảm" thỏa thuận Bên bảo đảm bên nhận bảo đảm, theo Bên bảo đảm dùng tài sản (tài sản bảo đảm) để đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ Trường hợp có nghĩa vụ khơng thực thực khơng thỏa thuận, bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm để bảo đảm việc thực nghĩa vụ 2.1.1.1 Khái niệm đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất việc quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào sổ đăng ký giao dịch bảo đảm nhập vào sở liệu thông tin giao dịch bảo đảm dùng tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất để thực nghĩa vụ dân bên nhận bảo đảm (Chính phủ, 2022) [3] 2.1.1.2 Một số sở pháp lý a) Pháp lý bên thứ Theo quy định Khoản Điều 323 BLDS: Trường hợp giao dịch bảo đảm đăng ký theo quy định pháp luật giao dịch bảo đảm có giá trị pháp lý người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký" "việc đăng ký điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực trường hợp pháp luật có quy định" [1] Như vậy, nguyên tắc, đăng ký giao dịch bảo đảm làm phát sinh hiệu lực pháp lý người thứ ba Và "Người thứ ba" hiểu tổ chức, cá nhân khác bên tham gia giao dịch bảo đảm tài sản Pháp luật hành quy định thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm không bị thay đổi trường hợp thay đổi bên tham gia giao dịch bảo đảm, thay đổi hình thức giao dịch bảo đảm,…Với ý nghĩa này, pháp luật Việt Nam thừa nhận giá trị pháp lý việc đăng ký giao dịch bảo đảm nội dung chủ yếu sau: Một là, giao dịch bảo đảm giao kết hợp pháp có giá trị pháp lý người thứ ba (thông qua chế đăng ký giao dịch bảo đảm) tài sản bảo đảm giao dịch khơng bị kê biên để thực nghĩa vụ khác Bên bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác kể từ thời điểm đăng ký Quy định địi hỏi bên nhận bảo đảm cần có ý thức việc sử dụng chế đăng ký thời gian sớm để bảo vệ quyền lợi [3] Hai là, xác định thứ tự ưu tiên tốn với chủ nợ có bảo đảm khác trường hợp xử lý tài sản bảo đảm để toán nghĩa vụ [3] Ba là, với giao dịch bảo đảm đăng ký cịn có giá trị ưu tiên so với giao dịch dân khác liên quan đến tài sản bảo đảm, xác lập quyền ưu tiên với người mua, người thuê, người nhận chuyển giao tài sản bảo đảm (Điều 20); quyền ưu tiên người bán trả chậm, trả dần, cho thuê tài sản mà Bên bảo đảm đem cầm cố, chấp (Điều 13) Nghị định số 163/2006/NĐ-CP [3] b) Tài sản bảo đảm (Điều 318, Bộ luật dân 2015) Đối tượng chấp bất động sản động sản Khi chấp tồn bất động sản động sản tài sản chấp ngoại trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác vật phụ tài sản chấp Ví dụ chấp quyền sử dụng đất mà không chấp nhà đất trường hợp chủ sở hữu ngơi nhà đất khơng phải người có quyền sử dụng mảnh đất Trường hợp chấp phần bất động sản, động sản mà có vật phụ gắn với phần tài sản chấp vật phụ tài sản chấp, chấp phần bất động sản phần động sản mà có vật phụ vật phụ tài sản chấp Thông thường tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu người có quyền sử dụng đất, nhiên có trường hợp người có quyền sử dụng đất lại khơng phải người có quyền sở hữu tài sản gắn liền với mảnh đất Trường hợp tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu người có quyền sử dụng đất người chấp quyền sử dụng đất đồng nghĩa