Môn Thiết Lập Và Thẩm Định Dự Án.pdf

Untitled UNIVERSITY OF ECONOMIC & FINANCE Môn THIẾT LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN Giảng viên hướng dẫn TS Phạm Quốc Hải BÁO CÁO CUỐI KỲ Tên nhóm Blue No Name of members Student ID 1 Nguyễn Nam Khánh 20501707[.]

TỔNG QUAN DỰ ÁN

Giới thiệu dự án

I.1.1 Dự án nhà nghỉ Blue

Dự án nằm tại vị trí : 1H, đường Bà Triệu, phường 12, quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh Địa điểm hoạt động kinh doanh tương đối rộng rãi, thoáng đãng cho phương tiện lưu thông dễ dàng. Đầu tư hình thức: Đầu tư trực tiếp.

Quản lý hình thức: Phân chia quyền và quản lý trong quá trình triển khai dự án

Tiện ích xung quanh: Trong bán kính xung quanh có các địa điểm tham quan du lịch, trường học, nhà hàng, bệnh viện, công ty…, khá đông đúc

I.1.2 Mục tiêu hiện thực của dự án

Chúng tôi kỳ vọng dự án có được lợi nhuận trong năm đầu tiên với mức công suất huy động đạt từ 80-90% và nhận được những phản hồi tích cực từ khách hàng Từ đó thúc đẩy doanh thu đạt mức vượt trội trong những năm tiếp theo.

Với những thành tựu đạt được trong giai đoạn đầu tiên, chúng tôi hy vọng rằng nhà nghỉ của chúng tôi sẽ được mọi người biết đến, tạo được sự hài lòng và tin cậy cho khách hàng Từ đó, việc kinh doanh của chúng tôi cũng sẽ thuận lợi hơn rất nhiều Bên cạnh đó, chúng tôi sẽ cố gắng tạo thêm những giá trị mới cho khách hàng, liên tục cải tiến, nâng cao chất lượng dịch vụ cũng như là cơ sở vật chất của nhà nghỉ.

I.1.3 Sự cấp thiết của dự án

Xã hội ngày càng phát triển dẫn đến mọi người tất bật hơn, ít quan tâm đến sức khỏe của mình Từ đó, nhu cầu khám chữa bệnh của mọi người được dự báo sẽ tăng trong tương lai. Nhận thấy được điều đó, nhóm chúng tôi đã lên kế hoạch cho một dự án nhà nghỉ khi biết rằng nhu cầu cần một chỗ nghỉ ngơi khi đi khám bệnh đang dần tăng Thực tế cho thấy, trong đại dịch Covid-19, các bệnh viện đã hoạt động quá mức công suất, dẫn đến việc bắt buộc phải liên kết với các khách sạn, nhà nghỉ để có nơi để bệnh nhân lưu trú và chữa bệnh Kể từ sau đại dịch, nhu cầu khám chữa bệnh của mọi người ngày càng tăng cao do họ coi trọng sức khỏe của bản thân hơn Đến với chúng tôi, khách hàng sẽ có một nơi để lưu trú, thuận tiện cho việc thăm khám

I.1.4 Mức độ phù hợp của dự án

Với xu hướng hiện đại hóa , để đảm bảo đáp ứng nhu cầu của mọi người, như những bạn sinh viên làm ngoài giờ và quá giới hạng giờ ktx thì các bạn sẽ chọn qua đêm tại nhà nghĩ hay những khách du lịch, khách tỉnh khám sức khỏe cần ở lại gần bệnh viện tiện theo dõi sức khỏe cũng vì đó mà loạt nhà nghĩ khách sạn “ mọc lên như nấm” cùng với sự phát triển của internet, hình thức quảng cáo qua các trang mạng xã hội dần ngày một tăng cao Các chủ doanh nghiệp dể dàng tiếp cận được với khách hàng tiềm năng hơn.

Nắm bắt được những mong cầu của khách hàng Từ đó, nhà nghĩ BLUE đã ra đời Tuy nhiên tình hình kinh tế thị trường cho thấy rằng những doanh nghiệp cung cấp những dịch vụ liên quan đến các lĩnh vực này ngày càng nhiều, dẫn đến các mô hình về lĩnh vực này dần bão hoà Dù vậy, nhu cầu của khách hàng đối với những lĩnh vực này luôn tăng lên với nhiều mong muốn khác nhau và không có dấu hiệu dừng lại Điều này dẫn đến một thực trạng cho những nhà đầu tư mới về lĩnh vực hoạt động làm sao để có thể chen chân vào các ngành nghề này mà vẫn có thể trụ vững và phát triển

Downloaded by minhnhat08 nguyen (nminhnhat.731@gmail.com)

PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

Góc độ vi mô

Khi quyết định tham gia vào hoạt động kinh doanh, không chỉ riêng khách sạn BLUE mà đối với bất kỳ doanh nghiệp du lịch nào cũng xác định thị trường khách hàng cụ thể mà doanh nghiệp hướng đến nhằm đáp ứng, thõa mãn một cách tốt nhất nhu cầu của họ. Đối tượng khách lưu trú: thường là những khách hàng có thu nhập trung bình, những người đi du lịch bụi, đi theo nhóm nhưng lại muốn tiết kiệm chi phí, cần một chổ để nghỉ qua đêm hoặc vài ngày để lấy sức tiếp tục cuộc hành trình. Đối tượng khách đa dạng: khách đi du lịch bằng xe cơ giới, tài xế lái xe đường xa, du lịch một mình,….

Nhu cầu của du khách rất phong phú và đa dạng, nắm bắt được nhu cầu và mục đích du lịch của khách hàng là một trong những yếu tố quan trọng nhằm phục vụ và đáp ứng một cách tốt nhất làm hài lòng du khách, từ đó mang lại hiệu quả kinh doanh.

Vì một tương lai xây dựng hình ảnh thương hiệu về lâu dài, chúng tôi sẽ đảm bảo chất lượng vật chất đảm bảo chất lượng tốt, để khách hàng có trải nghiệm tốt nhất Toàn bộ những doanh nghiệp, các nhân cung cấp đầu vào cho khách sạn: khách du lịch, hàng hóa… Do đó, nhà cung cấp bao gồm: các công ty du lịch, các trang mạng trực tuyến, các nhà cung cấp thiết bị, nguyên vật liệu, nhà cung cấp nhân lực.

II.1.3 Giấy tờ pháp lý

Khi thực hiện dự án, để có thể thuận lợi , suôn sẻ trong việc kinh doanh cũng như là để tạo được niềm tin đối với khách hàng , chúng tôi cân chuẩn bị những giấy tờ pháp lý liên quan chẳng hạn như: giấy phép kinh doanh, giấy phép an toàn vệ sinh thực phẩm, một số giấy phép khác (giấy chứng nhận đủ điều kiện phòng cháy chửa cháy, ,…)

Góc độ vĩ mô

Kinh tế là yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của khách sạn Những năm gần đây nền kinh tế của các nước ngày một tăng trưởng và dần đi vào thế ổn định Đặc biệt nền kinh tế nước ta nói chung và TP.HCM nói riêng cũng có sự phát triên không ngừng, do đó đây là một cơ hội cho sự phát triển của ngành dịch vụ, đặc biệt là ngành dịch vụ nhà hàng khách sạn.

II.2.2 Chính trị xã hội

Yếu tố chính trị và luật pháp Các yếu tố chính trị và luật pháp có ảnh hưởng ngày càng lớn đến hoạt động của các doanh nghiệp, bao gồm hệ thống các quan điểm, đường lối chính sách của chính phủ, hệ thống luật pháp hiện hành, các xu hướng ngoại giao của chính phủ, những diễn biến chính trị trong nước, trong khu vực và trên toàn thế giới

Doanh nghiệp phải tuân theo các quy định về thuê mướn, cho vay, an toàn, vật giá, quảng cáo nơi đặt nhà máy và bảo vệ môi trường, … Luật pháp đưa ra những quy định cho phép hoặc không cho phép, hoặc những ràng buộc đòi hỏi các doanh nghiệp phải tuân thủ

II.2.3 Môi trường tự nhiên

Việt Nam là quốc gia có khí hậu nhiệt đới và nhiệt đới có gió mùa, có ánh nắng chan hòa. Trong đó, TP.HCM là một trong những thành phố lớn của Việt Nam nơi chào đón rất nhiều du khách trong và ngoài nước, là điểm đến lý tưởng khi đến với Việt Nam, nơi có rất nhiều địa điểm du lịch với khuôn viên thoáng mát, và dịch vụ khách sạn không thể thiếu khi nhắc đến du lịch Khách sạn, nhà nghỉ nằm ở trung tâm là điểm mạnh để đưa đón khách lưu trú di chuyển tham quan.

Các nền tảng mạng xã hội ngày càng một vượt trội được hàng ngàn đến hàng triệu người dùng như Tiktok, Facebook, Instagram, sẽ là những kênh marketing thúc đẩy nhiều khách hàng biết đến loại hình dịch vụ của doanh nghiệp Ngoài ra, xu thế thanh toán bằng ví điện tử Momo, Zalopay, hiện nay cũng giúp cho các hoạt động của mọi người trở nên thuận tiện và linh động hơn bao giờ hết Không những nhân tố khoa học công nghệ tác động đến kinh tế và

Downloaded by minhnhat08 nguyen (nminhnhat.731@gmail.com) thúc đẩy nhu cầu đi du lịch mà nó còn tác động tới trang thiết bị, CSVCKT trong kinh doanh khách sạn Bởi vì nhu cầu du lịch là nhu cầu cao cấp Do đó trang thiết bị trong kinh doanh khách sạn ngày càng được đổi mới và nâng cấp Sự đổi mới và nâng cấp đó đòi hỏi nguồn vốn lớn do đó trong quá trình xây dựng chiến lược kinh doanh cần nghiên cứu kỹ nên áp dụng trang thiết bị nào, khi nào thì cần nâng cấp đổi mới.

Cộng đồng người Việt Nam có 54 thành phần dân tộc khác nhau, cũng có nghĩa là có 54 nếp văn hoá khác nhau Từ đó cho ta thấy đất nước chúng ta có nền văn hoá phong phú và đa dạng Nó là một trong những nguồn lực (tài nguyên du lịch) thúc đẩy hoạt động du lịch phát triển Những thay đổi về lối sống, tâm lý, chuẩn mực đạo đức, thói quen tiêu dùng… sẽ có những phát động ảnh hưởng nhất định đến hoạt động kinh doanh du lịch, hoạt động kinh doanh khách sạn Nhân tố văn hoá xã hội ảnh hưởng mạnh đến hoạt động kinh doanh khách sạn Do đó trong quá trình xây dựng chiến lược kinh doanh của mình cần xây dựng đặc điểm văn hoá lành mạnh trong khách sạn, xây dựng thiết kế khách sạn, … mang đậm bản sắc dân tộc Từ đó tạo nên cái nền của khách sạn và thúc đẩy mọi người tìm đến tiêu dùng sản phẩm của khách sạn.

Phân khúc thị trường

II.3.1 Nhu cầu thị trường

Theo thống kê: Thành phố Hồ Chí Minh có 1.425 khách sạn và cơ sở lưu trú với 29.001 phòng; trong đó có 60 khách sạn từ 3 đến 5 sao với 8599 phòng Và nhu cầu vẫn không ngừng tăng cao trong năm 2022 Điều này chứng minh rằng, bạn đang có một lượng khách hàng lớn và một nguồn thu nhập hấp dẫn nếu như nắm bắt và lựa chọn đúng xu hướng kinh doanh.

II.3.2 Tổng quan về thị trường

Theo báo cáo kinh tế năm 2019, kinh doanh khách sạn nhà nghỉ đang là ngành mang lại tiềm năng lợi nhuận lớn cho chủ đầu tư Bên cạnh đó, không thể phủ nhận những khó khăn mà kinh doanh khách sạn nhà nghỉ mang lại như vốn đầu tư lớn, mức độ cạnh tranh trong ngành cao, khả năng thu hồi vốn chậm với những dự án lớn

Theo thống kê của sở Du lịch, hằng năm lượng khách du lịch quốc tế và khách nội địa sử dụng các dịch vụ lưu trú là rất lớn, đặc biệt là mô hình lưu trú dưới hình thức khách sạn, nhà nghỉ.

Kinh tế càng phát triển, thu nhập bình quân của người dân gia tăng, nhu cầu nghỉ ngơi, vui chơi giải trí cũng tăng cao, tạo điều kiện cho khách sạn phát triển dịch vụ bổ sung để gia tăng lợi nhuận Công nghệ 4.0 giúp kinh doanh khách sạn hiệu quả, có nhiều giải pháp bán phòng thông qua những website uy tín, dễ dàng tiếp cận với khách hàng tiềm năng, đồng thời giảm chi phí.

II.3.3 Thị trường mục tiêu

Với nhà nghỉ, thị trường khách hàng mục tiêu là đối tượng khách sạn cần phải hướng tới. Theo khảo sát của nhóm cho thấy, nguồn khách hàng tiềm năng trong khu vực chủ yếu đến từ các bệnh viện, nhà hàng,

II.3.4 Xác định phân khúc

Khách hàng mục tiêu: người có thu nhập trung bình có nhu cầu lưu trú như những du khách vãng lai, … không phân biệt vùng miền.

Khách hàng tiềm năng: những người đi thăm khám chữa bệnh và có nhu cầu cần nơi lưu trú.

II.3.5 Đặc điểm dự án

Trong thực tế ngày nay khi xác định được thời gian hoạt động chính thì chúng ta có thể tiết kiệm rất nhiều các chi phí như: tiền điện, tiền nước, tiền thuê nhân viên và các chi phí sinh hoạt khác Dù vậy, để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của khách hàng, doanh nghiệp chúng tôi sẽ hoạt động xuyên suốt kể cả những ngày lễ

Thời gian hoạt động chủ yếu của dự án là từ thứ 2 đến thứ 6 là chủ yếu do đây nằm trong khoảng thời gian làm việc của bệnh viện

II.3.6 Khả năng cạnh tranh

Hiện nay trong khu vực bán kính 4km của nhà nghỉ chúng tôi thì có khoảng 15-25 nhà nghỉ khách sạn Đối thủ trực tiếp: là những nhà nghĩ có nét tương đồng với dự án, có mức giá trung bình, đáp ứng đầy đủ nhu cầu chỗ ở cho khách hàng, hoặc nằm quanh khu vực gần bán kính 3-5km… Đối thủ gián tiếp : các dịch vụ đáp ứng được nhu cầu chỗ ở, nghỉ ngơi cho khách hàng như khách sạn, nhà nghỉ có tên tuổi nhưng nằm ngoài khu vực Quận 5.

II.4 Phân tích đối thủ

II.4.1 Tổng quan về nhà nghỉ đối thủ

Tên đối thủ Giá Đặc điểm nhà nghỉ

Phòng còn khá mới, chất lượng phục vụ khách hàng tốt, cở sở vật chất hiện đại Chỉ có 1 chi nhánh, phân khúc khách hàng nằm ở tầm trung.

Phòng đã xuống cấp, các cơ sở vật chất không còn được tốt nhưng trước Chỉ có 1 chi nhánh, phân khúc khách hàng nằm ở mức thấp.

Phòng còn khá mới, rộng rãi thoải mái và có cở sở thiết bị hiện đại Có nhiều chi nhánh phân bổ khắpTPHCM, đã có tên tuổi, phân khúc khách hàng nằm ở mức trên trung bình.

PHÂN TÍCH DỰ ÁN

Lợi thế cạnh tranh của dự án

III.1.1 Phân tích dự án Địa điểm hoạt động: Mặt bằng của dự án kinh doanh này tọa lạc tại 1H Bà Triệu, Phường 12,Quận 5, TP.HCM Mặt bằng dự án với diện tích 470m 2 gồm 5 tầng lầu dự kiến Chi phí thuê là

50 triệu/tháng Tổng chi phí thuê trong 1 năm là 600 triệu/năm và dự kiến chi phí sẽ không thay đổi trong 2 năm tiếp theo.

Lý do chúng tôi chọn địa điểm này là vì đây là nơi tập trung nhiều bệnh viện, nhà hàng, quán ăn, trường học, … được biết đến là quận có mật độ dân số ở mức trung bình khoảng 54000 người/km 2 , nhịp sống tấp nập và mức sống của người dân đạt mức trung bình từ 3-7 triệu. Bên cạnh đó, mặt bằng tại đây so với khu vực này cũng có giá tương đối hợp lý so với mặt bằng chung từ 50-70 triệu/tháng.

III.1.1.1 Phân tích kế hoạch xây dựng kỹ thuật – công nghệ và lắp đặt nội thất Để xây dựng được nhà nghỉ, chúng tôi quyết định tháo dỡ và xây mới toàn bộ nội thất với phong cách hiện đại Khách hàng sẽ được trải nghiệm một không gian sạch sẽ, yên tĩnh, thoáng mát và thoải mái.

Bãi giữ xe được thiết kế trong nhà có thể để được tối đa 20 chiếc xe Tiếp đến sẽ là khu vực lễ tân gồm bộ bàn ghế sofa để khách hàng check in Thiết kế thang máy có thể chứa được từ 4-6 người Với diện tích 88m 2 mỗi lầu, dự kiến thiết kế gồm 2 phòng đơn và 1 phòng đôi Bên trong mỗi phòng đều đó tiện nghi đầy đủ như tivi, máy lạnh, máy nóng lạnh, …Dọc hành lang, bố trí lối thoát hiểm nằm ngay góc, cũng như là thiết bị phòng cháy chữa cháy, chuông báo hiệu… Tầng 5 bao gồm phòng nghỉ ngơi của nhân viên, nhà bếp, phòng phơi đồ, giặt đồ của nhà nghỉ Nguồn cung cấp vật liệu đảm bảo chất lượng tốt và giá thành tối ưu, nhập từ một nguồn đại lý cấp 2 tại TPHCM bao gồm: chăn, ga, gối, nệm, mền, khăn, bàn chải đánh răng, lược, sữa tắm, dầu gội, bột giặt, …

Bảng mô tả kế hoạch xây dựng

Mô tả Chức năng chính của nhà nghỉ chia thành các khu vực sau

Tầng trệt Khu vực giữ xe, quầy lễ tân, 1 phòng đôi

Tầng 1 1 phòng đôi, 2 phòng đơn

Tầng 5 1 phòng đôi, nhà bếp, phơi đồ giặt đồ

III.1.1.2 Phân tích nguồn lực và quản lý dự án

Số lượng nhân viên: 1 quản lý (lễ tân), 1 lễ tân, 1 dọn phòng.

Quản lý (lễ tân): tìm kiếm khách hàng, có nhiệm vụ ghi sổ sách giấy tờ, các khoản thu chi của nhà nghỉ bao gồm tiền nước, tiền điện, phí sinh hoạt hằng ngày, … Kiểm tra và quản lý cơ sở vật chất, thông báo hằng tuần với chủ đầu tư.

Lễ tân: biết nhiều ngôn ngữ, thái độ niềm nở, hòa đồng với khách hàng, làm thủ tục check in – check out Báo cáo doanh số cho quản lý khi hết ca

Dọn phòng: dọn phòng, thay ga, nệm, kiểm tra cơ sở vật chất trong phòng Báo cáo số phòng đã dọn cho lễ tân để đối chiếu chéo

Vị trí Quản lý- lễ tân Lễ tân Dọn phòng

III.1.2 Phân tích SWOT dự án nhà nghỉ BLUE Điểm mạnh Đội ngũ nhân viên đã qua đào tạo, gắn bó với công việc với tinh thần trách nhiệm rất cao.

Nhân viên rất năng động, nhiệt tình và thân thiện với khách hàng.

Nhà nghỉ được đầu tư mới nên cơ sở vật chất mới và trang trí đẹp, hiện đại, tạo cảm giác thoải mái cũng như tăng mức độ trải nghiệm của khách hàng.

Giá cả phù hợp với những khách hàng có thu nhập trung bình. Điểm yếu

Nhà nghỉ còn mới chưa được nhiều người biết đến.

Thiếu một số dịch vụ như: bãi đậu xe nhỏ, sẽ không đủ đáp ứng khi lượng khách quá đông.

Số lượng phòng (14 phòng) nên còn hạn chế, mất đi một lượng khách lớn.

Một số nhân viên chưa có khả năng giao tiếp tiếng Anh/Hoa tốt ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ.

Toạ lạc ngay trung tâm quận 5, nằm giữa 1 vài bệnh viện tuyến đầu Trung ương như BV ĐH

Y Dược, BV Phạm Ngọc Thạch, BV Chợ Rẫy,

Thuận lợi cho việc lưu trú và nghỉ ngơi của bệnh nhân và người nhà bệnh nhân, đây là cơ hội để có được một lượng khách hàng rất lớn.

Khoa học kĩ thuật, các phương tiện truyền thông ngày càng phát triển, đặc biệt là mạng xã hội, internet giúp dễ dàng tiếp cận khách hàng.

Sự hình thành nhiều khách sạn, nhà nghỉ gần các bệnh viện ngày càng nhiều đã dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt trong kinh doanh cả về nguồn khách, nhân lực, giá cả và chất lượng.

Nhu cầu khách hàng ngày càng cao, khách ngày càng khắt khe hơn đối với yêu cầu về chất lượng dịch vụ Khách hàng có nhiều sự lựa chọn khác.

Dự án có tính thanh khoản khá thấp, thời gian hoàn vốn khá lâu.

Chiến lược của dự án: Giới thiệu khách hàng cho những đối tác khác khi đã đạt tối đa công suất hoạt động làm tăng tính hữu nghị để hợp tác lâu dài Bên cạnh đó, khắt khe hơn trong việc tuyển nhân viên đầu vào, cũng như là đồng thời đào tạo thêm ngôn ngữ cho nhân viên cũ Đồng thời, liên kết với các ứng dụng, website đặt phòng trực tuyến như booking, traveloka, agoda, … giúp khách hàng dễ dàng tìm phòng trống và đặt phòng Cuối cùng, có những offer ưu đãi cho khách hàng để có thể giữ chân được khách hàng

III.1.3 Phân tích PESTLE của dự án

Kinh doanh nhà nghỉ khách sạn là một trong những ngành có xu hướng phát triển (với lượng khách sạn mọc lên như nấm, dẫn đến việc cạnh tranh giữa các khách sạn ngày càng gay gắt ) Các yếu tố ảnh hưởng đến mô hình kinh doanh khách sạn.

III.1.3.1 Yếu tố chính trị

Việt Nam được xem như một quốc gia ổn định về chính trị cao nhà nước đã đưa ra những Chính sách quan điểm nhất quán, ổn định về chính trị, sự đồng bộ về pháp luật tạo điều kiện phát triển kinh tế, an ninh, trật tự an toàn xã hội Đây là một lợi thế mà môi trường ngành giúp cho ngành du lịch phát triển vững mạnh, kéo theo sự phát triển và mở rộng của ngành kinh doanh khách sạn

III.1.3.2 Yếu tố pháp lý

Việt Nam có chính trị ổn định, các chương trình hành động quốc gia về du lịch và sự ra đời của pháp lệnh du lịch, … là nền tảng cơ sở pháp lý giúp ngành khách sạn phát triển Tuy nhiên, do mới chuyển đổi từ nền kinh tế hàng hóa sang cơ chế thị trường nên vẫn còn thiếu sự thiếu đồng bộ trong các văn bản pháp luật về kinh doanh khách sạn.

III.1.3.3 Yếu tố kinh tế

PHÂN TÍCH NGÂN LƯU DỰ ÁN

Phân tích thông số dự án

IV.1.1.1.a) Chi phí xây dựng:

Nhà thầu nhận thi công với mức giá 1,299,851,000 VNĐ cho tổng diện tích 470m 2 (2,765,640 VNĐ/m 2 ) bao gồm các chi phí tháo dở và xây dựng Thời gian khấu hao là 5 năm.

I CÔNG TÁC THÁO DỞ VND 189,926,000

A THÁO D , V N CHUY N ĐỒỒ, PHÂN VÁCH NGĂN Ở Ậ Ể

T ƯỜ NG XÂY, G CH ỒỐP LÁT, SÀN TÂỒNG TR T Ạ Ệ VND 114,148,000

1 Phầần đ c g ch nễần 5 tầầng (bao gồầm nễần phòng và ụ ạ nễần wc, hành lang) + v n chuy n đi đ ậ ể ổ gói 312.6

2 Đ c g ch ồốp t ụ ạ ườ ng hành lang lồối đi, t ườ ng wc 6 tầầng + v n chuy n đi đ ậ ể ổ m2 350

3 Đuc t ườ ng nhà hi n h u, vách ngăn phòng, ệ ữ t ườ ng dày 10cm cao 2.8m + v n chuy n đi đ ậ ể ổ m2 300.2

II CÔNG TÁC XÂY D NG M I Ự Ớ VND 650,100,000

A CỒNG TÁC XÂY D NG M I Ự Ớ m2 470 VND

1 Lát g ch nễần các tầầng 600x600 g ch Ceramic ạ ạ m2 470.8

III PHÂN CÂẤP THOÁT N ƯỚ C TRONG NHÀ, T NG 14 Ổ

1 H thồống cầốp n ệ ướ c nóng, l nh, … ạ gói 1

IV THIÊẤT B V SINH INAX 14 PHÒNG Ị Ệ VND

1 Bồần cầầu bộ 14 VND 2,100,000 - VND 29,400,000

4 Vòi r a Lavabo ử bộ 14 VND 1,150,000 - VND 16,100,000

V PHÂỒN ĐI N CHIÊẤU SÁNG Ệ VND 90,530,000

1 Ổ căốm tvi cái 16 VND 59,800 VND 956,800

2 Ổ căốm đi n tho i ệ ạ cái 16 VND 45,000 VND 720,000

3 Đèn cầầu thang bộ 6 VND 250,000 VND 1,500,000

4 H thồống dầy m ng, dầy camera, dầy cầầu thang, … ệ ạ m2 456 VND 150,000 VND 68,400,000

VI PHÂN C A PHÒNG VÀ VÁCH KÍNH Ử VND 117,825,000

A PHÂỒN C A ĐI VÀO PHÒNG, GỒỖ HDF CHỒỐNG M Ử Ẩ VND 65,325,000

1 C a phòng HDF chồống m ử ẩ bộ 15 VND 3,500,000 VND 350,000 VND 57,750,000

2 Khóa tay g t ạ bộ 15 VND 450,000 VND 6,750,000

1 C a phòng wc nh a ABS ử ự bộ 14 VND 3,500,000 VND 250,000 VND 52,500,000

IV.1.1.1.b) Thiết bị máy móc:

Các thiết bị máy móc được liệt kê dưới đây đều có thời gian khấu hao là 5 năm.

1 Thang máy Fuji 350kg 1 VND 290,000,000 VND 290,000,000

5 Máy giặt 16kg 1 VND 10,990,000 VND 10,990,000

6 Máy sấy 8.5kg 1 VND 5,500,000 VND 5,500,000

7 Tủ mát alaska 1 VND 2,950,000 VND 2,950,000

8 Bộ máy tính 1 VND 6,700,000 VND 6,700,000

10 Nồi cơm điện 1 VND 880,000 VND 880,000

12 Máy sáy tóc 15 VND 136,000 VND 2,040,000

13 Bình ấm siêu tốc 15 VND 79,000 VND 1,185,000

16 Điện thoại bàn 16 VND 290,000 VND 4,640,000

IV.1.1.1.c) Cơ sở vật chất:

Nhà nghỉ của chúng tôi chọn cơ sở vật chất với sản phẩm chất lượng, giá thành hợp lý để tối ưu hóa chi phí Thời gian khấu hao là 5 năm.

1 Biển hiệu khách sạn 1 VND 2,000,000 VND 2,000,000

2 Bộ ghế sofa 1 VND 9,490,000 VND 9,490,000

3 Bộ bàn ghế lễ tân 1 VND 5,640,000 VND 5,640,000

5 Tủ quần áo 14 VND 1,990,000 VND 27,860,000

6 Bộ bàn ghế trang điểm 14 VND 1,950,000 VND 27,300,000

9 Xe dọn phòng 1 VND 2,000,000 VND 2,000,000

10 Bộ chữa cháy 3 VND 350,000 VND 1,050,000

IV.1.2.1 Khoản mua hằng năm

IV.1.2.1.a) Chi phí đầu vào trực tiếp

Chúng tôi nhập đồ dung khách sạn qua nhà cung cấp Hoàng Lan với số lượng thay đổi theo từng năm dưới đây:

STT TÊN SỐ LƯỢNG ĐƠN VỊ (NĂM 1) ĐƠN GIÁ (NĂM 1) THÀNH TIỀN

1 Ga giường 47 cái VND 310,000 VND 14,570,000

2 Áo gối 90 cái VND 65,000 VND 5,850,000

5 Bàn chải 4 thùng VND 780,000 VND 3,120,000

7 Xà bông 361 kg VND 25,000 VND 9,025,000

8 Sữa tắm 50 lít VND 25,000 VND 1,250,000

9 Dầu gội 51 lít VND 25,000 VND 1,275,000

10 Khăn tăm lớn 103 cái VND 50,000 VND 5,150,000

11 Khăn tăm nhỏ 103 cái VND 20,000 VND 2,060,000

1 Ga giường 52 cái VND 310.000 VND 16.120.000

2 Áo gối 94 cái VND 65.000 VND 6.110.000

5 Bàn chải 4 thùng VND 780.000 VND 3.120.000

7 Xà bông 360 kg VND 25.000 VND 9.000.000

8 Sữa tắm 58 lít VND 25.000 VND 1.450.000

9 Dầu gội 58 lít VND 25.000 VND 1.450.000

10 Khăn tăm lớn 102 cái VND 50.000 VND 5.100.000

11 Khăn tăm nhỏ 103 cái VND 20.000 VND 2.060.000

1 Ga giường 52 cái VND 310.000 VND 16.120.000

2 Áo gối 94 cái VND 65.000 VND 6.110.000

5 Bàn chải 4 thùng VND 780.000 VND 3.120.000

7 Xà bông 360 kg VND 25.000 VND 9.000.000

8 Sữa tắm 58 lít VND 25.000 VND 1.450.000

9 Dầu gội 58 lít VND 25.000 VND 1.450.000

10 Khăn tăm lớn 102 cái VND 50.000 VND 5.100.000

11 Khăn tăm nhỏ 103 cái VND 20.000 VND 2.060.000

IV.1.2.2 Chi phí quản lý bán hàng

Chi phí quản lý bán hàng

STT Tên Đơn giá (Năm 1) Thành tiền ( Năm 1 )

1 Lương quản lý lễ tân VND 8,000,000 VND 96,000,000

2 Lương lễ tân VND 7,500,000 VND 90,000,000

3 Lương dọn phòng VND 6,500,000 VND 78,000,000

Tiền hoạt động dự án

6 Tiền app quản lý khách sạn VND 4,000,000 VND 4,000,000

7 Tiền thuê nhà VND 50,000,000 VND 600,000,000

10 Bảo trì thang máy VND 3,600,000 VND 3,600,000

STT Tên Đơn giá (Năm 2) Thành tiền (Năm 2)

6 Tiền app quản lý khách sạn VND 4,000,000 VND 4,000,000

10 Bảo trì thang máy VND 3,600,000 VND 3,600,000

STT Tên Đơn giá (Năm 3) Thành tiền ( Năm 3)

6 Tiền app quản lý khách sạn

Vốn vay và lãi suất

Chúng tôi quyết định vay 35% so với tổng chi phí đầu tư, vay tín chấp với lãi suất ngân hàng là 15% của ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) Việc đi vay sẽ giúp cho chúng tôi giảm thiểu vốn đầu tư đồng thời còn được hưởng lá chắn thuế khi đi vay, bớt một phần chi phí hoạt động của công ty.

Doanh thu

IV.2.1 Năng lực sản suất

Nhà nghỉ của chúng tôi có 14 phòng bao gồm 8 phòng đơn và 6 phòng đôi Năng lực sản suất chúng tôi có thể đạt tối đa là 5110 phòng/năm bao gồm phòng thuê ngày, phòng qua đêm, phòng thuê giờ Trên thực tế chúng tôi có thể kì vọng đạt 85% (đã loại trừ ngày chủ nhật và các ngày lễ do bệnh viện không làm việc) và có khả năng tăng trong 2 năm tới (năm 2 năm 3 đạt 87%)

IV.2.2 Công suất huy động

Chúng tôi đã ước lượng được lượt khách ra vào trong 1 ngày thông qua nhu cầu của khách hàng :

Khung giờ 1 : Từ 10h đến 17h: khách hàng thuê phòng với mục đích là khám bệnh và chờ Kết Quả từ bệnh viện.

Khung giờ 2 ( qua đêm ) : Từ 18h đến 6h: khách hàng thuê phòng với mục đích đi sớm để khám bệnh cho hôm sau.

Lượng khách hàng lưu trú thuê ngày thường vào các ngày từ thứ hai đến thứ sáu ĐVT: nghìn VNĐ

Thông số khác

Trọng số nợ vay (Wd): 35%

Lạm phát: 2.59% ( theo báo cáo của quốc hội )

Suất chiếc khấu có lạm phát: 19.98%

Do tính chất dự án là nhà nghỉ, khách sạn thông thường thời gian để hoàn vốn sinh lợi nhuận mất từ 5 đến 7 năm, nên nhóm quyết định tăng phần bù rủi ro lên cao để giảm thiểu rủi ro cho dự án.

Suất chiếc khấu dự án (MARR): 39.98%

Bảng tính

IV.4.1 Bảng kế hoạch đầu tư dư án

STT Khoản mục đầu tư (Nghìn

VNĐ) Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3

IV.4.2 Bảng kế hoạch khấu hao của MMTB

STT Khoản mục tính (Nghìn VNĐ) Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4

2 Giá trị MMTB đầu kì - 1,900,694.00 1,520,555.20 1,140,416.40 760,277.60

3 Khấu hao trong kì = Giá trị ban đầu/ THSD - 380,138.80 380,138.80 380,138.80 -

4 Giá trị còn lại cuối kì 1,900,694.00 1,520,555.20 1,140,416.40 760,277.60 760,277.60

5 Giá trị thanh lý cuối dự án 760,277.60

Nhận xét: Khấu hao bao gồm cơ sở vật chất, thiết bị máy móc, xây dựng có khấu hao là 5 năm nhưng do tính chất của dự án làm 3 năm nên mỗi năm khấu hao là 380,138,000 VNĐ và năm 4 thanh lý còn 760,277,000 VNĐ.

IV.4.3 Bảng kế hoạch trả nợ gốc và lãi (Nợ trả đều)

STT Khoản mục tính (Nghìn VNĐ) Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3

2 Giá trị MMTB đầu kì - 99.786 71.050,24 38.004

Trả nợ gốc = Khoản thanh toán - Trả lãi - 191.575 220.311 253.357

Nhận xét: Với vay việc 665,242,000 VNĐ thì mỗi năm dự án phải trả gốc cộng lãi 291,361 triệu với lãi suất là 15%/năm

IV.4.4 Bảng kế hoạch doanh thu của dự án

Các khoản mục tính (Nghìn VNĐ) Năm 1 Năm 2 Năm 3

Sản lượng sản phẩm sản xuất = CSHĐ *

Nhận xét: Tổng doanh thu cả 6 loại phòng năm 1 là 2,235,625,000 VNĐ, năm 2 là 2,510,288,000 VNĐ, năm 3 là 2,705,745,000 VNĐ.

IV.4.5 Bảng kế hoạch chi phí hoạt động của dự án

STT Các khoản mục tính (Nghìn VNĐ) Năm 1 Năm 2 Năm 3

2 Chi phí đầu vào trực tiếp/sản phẩm 17.00 17.43 17.43

3 Tổng chi phí đầu vào trực tiếp = SLSP * CPĐVTT 73,839.50 77,500.11 77,500.11

4 Khấu hao MMTB nhà xưởng 380,139 380,138.80 380,138.80

5 Tổng chi phí sản xuất (GVHB) = CPĐVTT + KH 453,978 457,639 457,639

6 Giá thành 1 sản phẩm = GVHB/ SLSP 104.5190 102.9397 102.9397

8 Tổng chi phí hoạt động = QLBH + GVHB 1,511,498 1,533,159 1,533,159

Nhận xét : Sau khi cộng hết tổng chi phí sản suất, giá thành sản phẩm, chi phí quản lý thì tổng chi phí hoạt động 3 năm là 1,511,498,000 VNĐ; 1,533,159,000 VNĐ; 1,533,159,000 VNĐ Ta thấy do lượng khách tăng thêm kéo theo tổng chi phí đầu trực tiếp tăng.

IV.4.6 Bảng kế hoạch lãi lỗ của dự án

STT Các khoản mục tính (Nghìn VNĐ) Năm 1 Năm 2 Năm 3

2 Giá vốn hàng bán (Tồn kho = 0) 453,978.30 457,638.91 457,638.91

3 Lãi gộp = Doanh Thu - GVHB 1,781,646.70 2,052,648.59 2,248,106.09

5 Lợi nhuận trước thuế và lãi (EBIT) 724,126.70 977,128.59 1,172,586.09

6 Lãi phải trả (I) (Nợ trả đều) 99,786.44 71,050.24 38,003.62

7 Lợi nhuận trước thuế (EBT) 624,340.27 906,078.35 1,134,582.47

9 Lợi nhuận sau thuế (EAT) 499,472.21 724,862.68 907,665.98

Nhận xét: Ta thấy giá vốn phòng cao khoảng 450,000 VNĐ vì do thời gian khấu hao quá nhanh, làm cho lợi nhuận trước thuế và thuế giảm, lợi nhuận sau thuế tăng.

IV.4.7 Bảng kế hoạch các khoản phải trả

STT Các khoản mục tính (Tr VNĐ) 1 2 3 4

1 Khoản mua hàng năm = Đầu vào TT + QL-

2 Các khoản phải trả (30% KMHN) 339,407.85 345,906.03 345,906.03

3 Chênh lệch các khoản phải trả 339,407.85 6,498.18 - (345,906.03)

4 Tác động ngân lưu của CKP Trả 339,407.85 6,498.18 - (345,906.03)

Nhận xét: Do công suất của nhà nghỉ đã đạt tối đa nên các khoản phải trả ở năm 3 không chiếm dụng vốn và năm 4 tất toán là 345,906,000 VNĐ.

IV.4.8 Bảng kế hoạch tồn trữ tiền mặt

STT Các khoản mục tính (Tr VNĐ) 1 2 3 4

1 Khoản mua hàng năm = Đầu vào TT + QL-

2 Nhu cầu tồn trữ tiền mặt (10% KMHN) 113,135.95 115,302.01 115,302.01

4 Tác động ngân lưu TTTM (113,135.95) (2,166.06) - 115,302.01

Nhận xét: Ảnh hưởng từ các khoản phải trả bảng nêu trên không có chiếm vốn ở năm 3 nên không có nhu cầu tồn trữ tiền mặt.

IV.4.9 Bảng kế hoạch ngân lưu trực tiếp theo quan điểm toàn bộ vốn CSH (AEPV)

3 Tác động ngân lưu của

Thanh lý MMTB, chi phí xây dựng, cơ sở vật chất 760,277.60

8 MMTB, chi phí xây dựng, cơ sở vật chất (1,900,694.00)

( không có khấu hao ) = (73,839.50) (77,500.11) (77,500.11) Đầu vào TT

IV.4.10 Bảng kế hoạch ngân lưu trực tiếp theo quan điểm tổng đầu tư (TIP)

Thanh lý MMTB, chi phí xây dựng, cơ sở vật chất - - - - 760,277.60

8 MMTB, chi phí xây dựng, cơ sở vật chất (1,900,694.00) - - - -

Chi phí sản xuất (không có khấu hao) = Đầu vào TT - (73,839.50) (77,500.11) (77,500.11) -

Tác động ngân lưu của

IV.4.11 Bảng kế hoạch ngân lưu trực tiếp theo quan điểm chủ sở hữu (EPV)

5 Thanh lý MMTB, chi phí xây dựng, cơ sở vật chất - - - - 760,277.60

9 MMTB, chi phí xây dựng, cơ sở vật chất (1,900,694.00) - - - -

10 Chi phí sản xuất (không có khấu hao) = Đầu vào

IV.4.12 Kế hoạch ngân lưu theo các quan điểm

2 Lá chắn thuế từ lãi vay = Lãi vay * Thuế 1

Nhận xét: Bảng trên tổng hợp kết quả các dòng ngân lưu ra vào của từng quan điểm AEPV,

TIP, EPV Dự án được hưởng lá chắn thuế từ lãi vay sau 3 năm là 41,768,000 VNĐ Từ đó cho thấy được lợi ít từ lá chắn thuế giảm thất thoát do lạm phát.

IV.4.13 Các chỉ số đánh giá

5 Cộng dồn có chiết khấu - TIP

Số năm chẵn + Số tiền còn âm/ Số tiền sinh lợi năm sau

9 IRR-TIP khi NPV-TIP

11 Cộng dồn không có chiết khấu - TIP

TGHV không có chiết khấu= Số năm chẵn +

Số tiền còn âm/ Số tiền sinh lợi năm sau

Chấp nhận dự án, lợi nhuận vượt trội hơn kỳ vọng vôi ra thêm 184389 triệu VNĐ Mỗi năm rút ra 39.98% từ hoạt động theo nhận định của tổng đầu tư.

Chấp nhận dự án, Mức kì vọng của dự án nằm ở 39.98% nhưng kết quả của dự án là ở mức

46.86% và suất sinh lợi của dự án cao hơn mức kì vọng là 6.88% cho thấy dự án có tiềm năng để đầu tư.

Dự án là 2 năm 10 tháng, ta thấy được việc hoàn vốn tốn khá nhiều thời gian, do mục tiêu của dự làm 3 năm Vì vậy thời gian thu lợi nhuận chỉ 1 năm 14 tháng.

Mức độ khả thi của dự án cao cho thấy 1 đồng chi phí sẽ sinh lợi 1,1 đồng lợi nhuận.

Kiến nghị: bản chất của dự án là thuê nhà và tái tạo làm khách sạn và hướng đến việc thu hồi vốn nhanh, nên không tránh khỏi việc thu được lợi nhuận chưa cao, Chủ đầu tư có thể đề xuất cho dự án là: Mua khách sạn, tuy việc này sẽ kéo thời gian hoàn vốn lâu nhưng đảm bảo được tính ổn định của dự án Trong khi dự án blue còn phụ thuộc vào các điều kiện khác như giá thuê nhà, và thời hạn hợp đồng.

PHÂN TÍCH LẠM PHÁT

Bảng tính tác động của lạm phát đến tồn quỹ tiền mặt

1 Tồn quỹ tiền mặt 10% Khoản mua hằng năm

Downloaded by minhnhat08 nguyen (nminhnhat.731@gmail.com) năm

3 Ngân lưu danh nghĩa của CB (117,661.39) (7,049.27) (4,988.43) 129,699.08

Nhận xét: Lạm phát tác động tiêu cực đến tồn quỹ tiền mặt vì khi không có lạm phát thì NPV của tồn quỹ tiền mặt là 34 triệu, ngược lại khi có lạm phát là 42,843tr Vì vậy làm cho dự án lỗ thêm 8 triệu 7 khi rút TM ra vào cuối dự án.

Bảng tính tác động của lạm phát đến các khoản phải trả

1 Các khoản phải trả 30% KMHN

3 Ngân lưu của CKP Trả 339,407.85 6,498.18 - (345,906.03)

3 Ngân lưu của CKP Trả 352,984.16 21,147.80 14,965.28 (389,097.24)

Nhận xét: Lạm phát tác động tích cực đến tồn quỹ tiền mặt vì khi không có lạm phát thì NPV của tồn quỹ tiền mặt là 102 trtiệu, ngược lại khi có lạm phát là 128 triệu Cho thấy khi có lạm phát thì các khoản phải trả sẽ ít đi và khoảng chiếm dụng vốn đến từ lương nhân viên với các chi

Bảng tác động của lãi vay đến thuế

1 Vốn vay năm 0 và năm 1 665,242.90 Triệu VND

3 Lạm phát bình quân 4% năm

4 Lãi suất danh nghĩa tương ứng 19.6% năm

5 Trả lãi theo lãi suất đơn giản

2 Lá chắn thuế từ lãi vay 19,957.29 19,957.29 19,957.29

4 Lá chắn thuế từ lãi vay thực 25,074.54 24,110.13 23,182.82

Nhận xét: Lạm phát tác động tích cực đến lá chắn thuế từ lãi vay, vì khi có lạm phát sẽ tăng vay từ 15% lên 19.6% tương đương 130tr hằng năm, đồng thời cũng làm tăng NPV từ lá chắn thuế 10 triệu (từ 45 triệu lên 55 triệu ) Mặt khác, chấp nhận đánh đổi lãi vay tăng thêm 30t triệu hằng năm để có thể vay được tiền để đầu tư dự án cũng như là xoay đầu vốn để kinh doanh.

Bảng tác động của lạm phát đến khấu hao đến thuế

Nguyên giá không LP (bảng

3 Khấu hao đều trong 5 năm

4 Chi phí khấu hao không LP 380,139 triệu VND

5 Nguyên giá có LP (bảng 7.3) 1,900,694 triệu VND

6 Khấu hao đều trong 5 năm

7 Chi phí khấu hao có LP 380,139 triệu VND

2 Lá chắn thuế từ khấu hao 76,027.76 76,027.76 76,027.76

4 Lá chắn thuế từ KH thực 73,103.62 70,291.94 67,588.40

Nhận xét: Lạm phát tác động tiêu cực đến lá chắn thuế từ khấu hao Khi không có lạm phát, khấu hao của dự án là 380 triệu, NPV lá chắn thuế là 173tr Khi có lạm phát, khấu hao thực của dự án mõi năm là 365 triệu, 351 triệu, 337 triệu và lá chắn thuế tương đương lần lượt là

73 triệu, 70 triệu, 67 triệu làm giảm NPV lá chắn thuế còn 161tr khiến dự án chịu lỗ 12 triệu.

Bảng tác động của lạm phát đến NPV

1 Tồn trữ tiền mặt (CB) (8,741.70)

3 Lá chắn thuế từ vãi vay 9,710.78

4 Lá chắn thuế từ khấu hao (12,428.86)

Nhận xét: Lạm phát 4% hằng năm ảnh hưởng tích cực đến NPV của dự án, làm cho dự án lời thêm 14,7 triệu Nguyên nhân chính chủ yếu thu được lợi nhuận lớn do việc chiếm dụng vốn.

PHÂN TÍCH RỦI RO

Chi phí quản lý – bán hàng vs NVP và IRR

Phân tích rủi ro chi phí quản lý - bán hàng VS NPV và IRR Trường hợp 1 2 3 4 5

Nhận xét: Qua bảng trên ta thấy được dự án có rủi ro cao và nằm ở trường hợp 5 ở mức trên150% so với chi phí quản lí bán hàng của dự án, làm cho NPV âm khoảng 96 triệu, IRR giảm còn 36.53% Cách giải quyết ở trường hợp này nên cắt giảm lương nhân viên, hoặc có thể tăng KPI đối với nhân viên ở có thể hạn chế được trả lương quá nhiều, sa thải nhân viên cũ tuyển nhân mới để trả lương thấp hơn.

Chi phí đầu vào trực tiếp vs NPV và IRR

Phân tích rủi ro chi phí đầu vào trực tiếp VS NPV và IRR Trường hợp 1 2 3 4 5

Chi phí quản lý bán hàng 59,071.600 66,455.550 73,839.500 421,281.150 516,876.500

Nhận xét : Qua bảng trên ta thấy được dự án có rủi ro cao và nằm ở trường hợp 5 ở mức trên150% so với chi phí quản lí bán hàng của dự án, làm cho NPV âm khoảng 96 triệu, IRR giảm còn 36.53% Cách giải quyết ở trường hợp này nên cắt giảm lương nhân viên, hoặc có thể tăng KPI đối với nhân viên ở có thể hạn chế được trả lương quá nhiều, sa thải nhân viên cũ tuyển nhân mới để trả lương thấp hơn.

Tiêu đề	Thiết Lập Và Thẩm Định Dự Án
Tác giả	Nguyễn Nam Khánh, Trần Phạm Xuân, Trương Gia An, Nguyễn Huỳnh Hoàng Anh Nguyên, Nguyễn Thuý Duy
Người hướng dẫn	TS. Phạm Quốc Hải
Trường học	University of Economic & Finance
Chuyên ngành	Thiết Lập Và Thẩm Định Dự Án
Thể loại	báo cáo
Năm xuất bản	04/2023
Thành phố	Ho Chi Minh

Định dạng
Số trang	48
Dung lượng	644,51 KB