Vận dụng phương pháp phân tích thứ bậc (ahp) đánh giá rủi ro trong phát triển dự án bất động sản, nghiên cứu tình huống tại công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà hà nội số 52

Mặt khác, hiện nay vẫn chưa cónghiên cứu hay mô hình tương tự được thực hiện trong bối cảnh tại Việt Nam.Từ những luận điểm trên, em quyết định lựa chọn đề tài nghiên cứu “Vậndụng phương

Tính cấp thiết của đề tài

Sự phát triển của thị trường bất động sản đã trở thành một động lực thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế ở các nước trên thế giới Hiện nay, mặc dù bối cảnh thế giới đang diễn ra xung đột, còn tồn tại những thảm họa và các khủng hoảng nhưng bên trong đó nhu cầu về bất động sản vẫn tiếp tục tăng lên trên toàn cầu (Malka Thilini và cộng sự, 2021) Để đáp ứng nhu cầu bất động sản trên toàn thế giới, các hoạt động phát triển dự án bất động sản ngày càng trở thành lĩnh vực được quan tâm. Phát triển dự án bất động sản bao gồm nhiều hoạt động khác nhau như hoạt động kinh doanh bất động sản, phân lô bán nền thương mại, nhà ở, loại hình phát triển hỗn hợp hoặc công nghiệp phát triển (Zainudeen và Jeyamathan, 2008) Nhà phát triển dự án bất động sản có thể là chính các chủ đầu tư hoặc một đơn vị độc lập thay mặt cho chủ đầu tư, thực hiện các công việc từ các khâu ban đầu để hình thành nên dự án bất động sản, bao gồm xin giấy phép, lập dự án, huy động vốn, quản lý tài chính, thi công xây dựng, truyền thông, bán hàng… Các nhà phát triển bất động sản, các doanh nghiệp môi giới, các tổ chức dịch vụ tư vấn bất động sản, các công ty tài trợ bất động sản và các nhà đầu tư bất động sản có thể dựa vào sự phát triển bất động thế giới để mở rộng hoạt động của họ ra ngoài thị trường nội địa hướng tới thâm nhập các phân khúc quốc tế Hơn nữa, điều này là vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế của một đất nước đang phát triển (Marzouk & Aboushady, 2018).

Trong quá trình phát triển của thị trường bất động sản trên thế giới, quản lý được rủi ro là vấn đề lớn cần quan tâm, đặc biệt trong lĩnh vực phát triển dự án bất động sản Mỗi nhà phát triển dự án bất động sản cần phải nhận thức được sự ảnh hưởng của họ trên thị trường vì lợi nhuận phát triển dự án bất động sản có được dựa trên việc nhà phát triển quản lý chi phí dự án theo thời gian (Malka Thilini và cộng sự 2021) Tất cả các nhà phát triển dự án bất động sản đều sẽ đối mặt với một số rủi ro và bất trắc trong quá trình quản lý dự án bởi cần phải có kiến thức chuyên môn cao, hiểu biết sâu rộng cũng như có một đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp TheoLoizou và French (2012), các nguyên nhân chính của rủi ro bao gồm chi phí đất đai,rủi ro tài chính, rủi ro xây dựng, rủi ro kinh tế xã hội và liên quan đến bán hoặc cho thuê các mối nguy hiểm Vừa qua, các chuyên gia trong ngành trên thế giới đã rất lo ngại về nguy cơ to lớn mà đại dịch toàn cầu COVID-19 đặt ra cho thị trường bất động sản, cho đến nay đại dịch vẫn chưa hoàn toàn chấm dứt nên đây vẫn là một thách thức cho các nhà phát triển Kritayanavaj (2007) đưa ra nhận định rằng nếu nhà phát triển không xử lý tốt các rủi ro sẽ gây ra những hậu quả như tăng giá nhà hoặc giá thuê, vật liệu không đạt chất lượng hoặc thay đổi thiết kế kiến trúc của công trình và những hậu này khách hàng sẽ là người gánh chịu.

Tại Việt Nam, thị trường bất động sản mới thực sự bùng nổ trong những năm gần đây Việt Nam là một nước đang phát triển và cũng gặp phải những khó khăn trong nền kinh tế khi mà đại dịch Covid chưa hoàn toàn chấm dứt Hai năm sống chung với đại dịch Covid-19 đã khiến tiêu chí chọn mua nhà của người dân có nhiều thay đổi, điển hình như xu hướng sống của người dân Hà Nội đang có sự thay đổi rõ rệt khi những dự án chung cư chuẩn 5 sao ngày càng được nhiều người lựa chọn hay thay vì chọn những khu vực nội đô đắt đỏ, chật chội, đông đúc, thì nhiều người tìm đến các khu đô thị rộng lớn, không gian thoáng đãng, mật độ xây dựng thấp, có kết nối hạ tầng tốt Những sự thay đổi nhanh chóng này đều có thể gây ra rủi ro cho việc phát triển dự án bất động sản, do quá trình phát triển một dự án bất động sản thường kéo dài, cần nhiều chi phí và thời gian thu hồi vốn chậm Bất kể loại hình và quy mô của dự án lớn hay nhỏ, phát triển dự án bất động sản đều dễ gặp rủi ro liên quan đến các yếu tố xã hội, công nghệ, môi trường, kinh tế và chính trị (Khumpaisal & Chen, 2010; Khumpaisal, Ross & Abdulai, 2010; Newell & Steglick, 2005), điều này làm ảnh hưởng đến nguồn thu nhập dự kiến, việc phân phối, sử dụng đúng hạn và định hướng chung của dự án Từ đó có thể thấy trong phát triển dự án bất động sản, việc xác định và đánh giá được các rủi ro là rất quan trọng nhằm hạn chế tối đa sự ảnh hưởng từ các tác nhân bên ngoài

Qua quá trình thu thập và phân tích các nghiên cứu tiền nhiệm, em nhận thấy rằng đã có khá nhiều chủ đề nghiên cứu trên thế giới đánh giá về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản bằng các phương pháp nghiên cứu và mô hình đề xuất khác nhau, trong đó có thể kể đến nghiên cứu của Malka Thilini và cộng sự (2021) tại Sri Lanka bằng phương pháp quy trình mạng phân tích thứ bậc (AHP); MohammedShakil S Maleka và cộng sự (2021) tại Ấn Độ bằng phương pháp chỉ số trọng yếu; A C Otegbulu và cộng sự (2014) tại Nigeria bằng quy trình mạng phân tích (ANP)… Trong các nghiên cứu đó, phương pháp phân tích thứ bậc AHP tỏ ra có ưu điểm do có thể tính toán được các trọng số được thiết lập bởi hệ thống thẩm định bất động sản khác nhau trong cả phương pháp tiếp cận cá nhân và đại chúng, ngoài ra AHP như một phương pháp ra quyết định để đánh giá các phương án phức tạp đa thuộc tính giữa một hoặc nhiều người ra quyết định, AHP được coi là nâng cao hơn các phương pháp tiếp cận ra quyết định khác vì nó cho phép tích hợp các yếu tố chủ quan (Emrouznejad & Marra, 2017) Theo Zhen Chen (2010) việc tiếp tục nghiên cứu về đánh giá rủi ro trong phát triển dự án bất động sản tại các nước khác nhau là điều cần thiết để thu thập thông tin rộng lớn từ bất động sản, từ đó sửa đổi, cải tiến mô hình và đánh giá rủi ro phù hợp với bối cảnh, cũng như yêu cầu và tiêu chí của các nhà phát triển dự án bất động sản Mặt khác, hiện nay vẫn chưa có nghiên cứu hay mô hình tương tự được thực hiện trong bối cảnh tại Việt Nam.

Từ những luận điểm trên, em quyết định lựa chọn đề tài nghiên cứu “Vận dụng phương pháp phân tích thứ bậc (AHP) đánh giá rủi ro trong phát triển dự án bất động sản, nghiên cứu tình huống tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 52” nhằm làm sáng tỏ các yếu tố rủi ro quan trọng chính được xác định có ảnh hưởng tới phát triển dự án bất động sản từ đó cung cấp một công cụ bổ sung giúp công ty CP đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 52, cũng như các công ty đầu tư bất động sản khác trong quá trình ra quyết định, lựa chọn dự án dựa trên mức độ rủi ro; đồng thời đề xuất được các giải pháp, khuyến nghị phù hợp để hạn chế tối đa các rủi ro trong phát triển dự án bất động sản tại Việt Nam hiện nay, hỗ trợ các nhà phát triển bất động sản yên tâm hoạt động hơn trong tương lai.

Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu này được thực hiện nhằm phân tích, đánh giá các rủi ro quan trọng trong phát triển dự án bất động sản thông qua tình huống các dự án phát triển bất động sản của Công ty CP Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 52 Trên cơ sở phân tích các rủi ro hướng tới các mục tiêu cụ thể sau:

(1) Nghiên cứu cơ sở lý thuyết về các rủi ro trong phát triển dự án bất động sản, tập trung vào rủi ro về xã hội, kinh tế, môi trường, công nghệ, chính trị, đại dịch.

(2) Đánh giá mức độ quan trọng của các rủi ro theo quan điểm của các chuyên gia có kinh nghiệm trong phát triển dự án bất động sản tại Việt Nam.

(3) Trên cơ sở đó đề xuất các biện pháp quản lý rủi ro và khuyến nghị phù hợp để phát triển dự án bất động sản thành công cho Công ty CP Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 52 nói riêng và các công ty đầu tư bất động sản nói chung tại ViệtNam.

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp định tính: Dựa trên các nghiên cứu tiền nhiệm em tiến hành xây dựng thang đo bảng hỏi, điều chỉnh lại thang đo sao cho phù hợp với tình hình thực tế liên quan tới phát triển bất động sản ở Việt Nam hiện tại Tiếp đó, em tiến hành phỏng vấn sâu các chuyên gia (bao gồm 5 chuyên gia có ít nhất 12 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản) để phát triển, điều chỉnh thang đo, từ đây đưa ra bảng khảo sát chính thức

Phương pháp định lượng: Dữ liệu được thu thập dựa trên ý kiến chuyên gia

(15 chuyên gia trong lĩnh vực phát triển dự án bất động sản) Bảng hỏi được xây dựng nhằm khảo sát ý kiến chuyên gia về so sánh mức độ giữa các tiêu chí đánh giá rủi ro cho 3 dự án trong tình huống nghiên cứu

Dữ liệu khảo sát sau khi thu thập được em tiến hành chọn lọc các khảo sát có ý nghĩa thống kê cho nghiên cứu Sử dụng phương pháp phân tích thứ bậc AHP (sẽ được trình bày chi tiết ở chương phương pháp nghiên cứu và kết quả nghiên cứu).Những số liệu trên sẽ được xử lý bằng Microsoft Excel để cho ra kết quả nghiên cứu và từ đó đưa ra những giải pháp, khuyến nghị phù hợp.

Kết cấu của đề tài

Bên cạnh lời mở đầu, chú thích, các phụ lục, danh mục tham khảo và tổng kết, chuyên đề bao gồm 4 chương chính với kết cấu như sau:

Chương 1 Cơ sở lý thuyết và tổng quan nghiên cứu về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản

Chương 2 Phương pháp nghiên cứu

Chương 3 Kết quả nghiên cứu

Chương 4 Bình luận, giải pháp và kiến nghị từ kết quả nghiên cứu

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ RỦI RO TRONG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Phát triển dự án bất động sản

1.1.1 Khái niệm phát triển dự án bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm dự án bất động sản

Theo Giáo trình Thị trường bất động sản, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế Quốc dân định nghĩa “bất động sản là thuật ngữ để chỉ đất đai và tất cả mọi thứ gắn liền vĩnh viễn với nó Khái niệm bất động sản với các tính chất không thể di dời, gắn liền với tài sản khác không thể di tách rời và đất đai… luôn là các khái niệm mang tính tương đối và trừu tượng khó phân định” (Hoàng Văn Cường, 2017)

“Bất động sản đơn giản có nghĩa là tài sản, hoặc một thuật ngữ pháp lý bao gồm đất đai cùng với bất cứ tài sản gì gắn liền với đất vĩnh viễn, chẳng hạn như các tòa nhà hoặc công trình khác” (từ điển Webster, 2005) Bất động sản cũng được định nghĩa là “quyền hoặc quyền sở hữu đối với bất động sản cũng như bản thân tài sản đó và quyền sở hữu hoặc quyền này có thể chuyển nhượng được” (Harper, 2001).

Tuy nhiên, một số học giả phân biệt bất động sản là đất và tài sản gắn liền với đất (Graaskamp, 1980), từ đó đưa ra ý nghĩa chung của bất động sản là “không gian do con người phân định, liên quan đến một vùng địa lý cố định, nhằm thực hiện các hoạt động trong một khoảng thời gian cụ thể Ngoài ba chiều không gian (chiều dài, chiều rộng và chiều cao) bất động sản có thêm chiều thứ tư là thời gian để sở hữu và có thể hưởng lợi từ bất động sản này” Theo định nghĩa này, bất động sản mang cả các đặc điểm không gian, thời gian và việc thời gian sở hữu tài sản cũng ảnh hưởng đến quá trình nắm giữ hoặc phát triển của dự án bất động sản.

Friedman (2000) đã định nghĩa rằng “bất động sản bao gồm các hoạt động liên quan đến chuyển giao quyền sở hữu và sử dụng các tài sản vật chất”, Friedman cũng xác định các bên chính (các bên liên quan) tham gia vào các hoạt động và bối cảnh kinh doanh bất động sản, kể từ khi bắt đầu dự án cho đến các giai đoạn bàn giao Họ là các nhà phát triển, khách hàng, nhà thầu và tổ chức tài chính đóng vai trò là người cho vay hoặc nhà tài trợ.

Hilbers và cộng sự (2001) cho rằng “các dự án bất động sản và địa điểm phát triển dự án bất động sản có đặc điểm là không đồng nhất, có thể bao gồm một loạt yếu tố khác như khu vực, địa lý và thị trường giao dịch, không có bất kỳ dự án phát triển bất động sản nào là giống nhau” Thông tin về bất động sản giao dịch trên thị trường thường bị hạn chế và không phổ biến, thị trường giao dịch của các dự án bất động sản thường là các giao dịch không xảy ra thường xuyên, bên cạnh đó quy trình định giá, thương lượng, chi phí giao dịch lớn và nguồn cung khó khăn.

Frodsham (2007) đã định nghĩa rằng “bản chất của các dự án bất động sản hầu hết là tạo ra thu nhập và nhấn mạnh nhà phát triển bất động sản cần tập trung phân tích những rủi ro cần thiết có liên quan tới tính khả thi của dự án” Bởi vì phân tích tính khả thi là một công cụ đánh giá tính hiệu quả của các dự án bất động sản liên quan đến những dự báo không chắc chắn đối với “Lợi nhuận về Đầu tư” (ROI) xét theo dòng thu nhập.

Từ tổng quan cơ sở lý thuyết của các nghiên cứu tiền nhiệm, trong đề tài nghiên cứu này dự án bất động sản được hiểu như sau: “Dự án bất động sản là công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ Dự án bất động sản bao gồm tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng, cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu đề ra trong tương lai”.

1.1.1.2 Khái niệm phát triển dự án bất động sản

Các quan điểm được đưa ra trong các tài liệu nghiên cứu chuyên môn về định nghĩa chính xác của thuật ngữ "phát triển bất động sản" hay “phát triển dự án bất động sản” rất đa dạng (phát triển bất động sản mang tính bao quát hơn, tuy nhiên ởViệt Nam các bất động sản lớn thường được phát triển dưới dạng dự án, vì vậy hai khái niệm này có thể sử dụng như nhau) Hầu hết các định nghĩa đề cập đến sự sáng tạo, tập trung và phối hợp để hiện thực hóa tài sản bất động sản (Neary, 2009). Định nghĩa theo luật định về phát triển bất động sản như được nêu trong Mục

55 (i) của Đạo luật Quy hoạch Quốc gia và Thị trấn Anh năm 1990, đã được trích dẫn bởi cả Cadman và Topping (1995, tr.177) và Millington (2000, tr.1): "Phát triển bất động sản có nghĩa là việc tiến hành xây dựng (…) hoặc các hoạt động khác trong, bên trên hoặc dưới đất, hoặc tạo ra bất kỳ thay đổi quan trọng nào trong việc sử dụng bất kỳ tòa nhà hoặc đất đai khác" Định nghĩa này phản ánh các đặc điểm chức năng của sự phát triển bất động sản và tiếp tục được sử dụng rộng rãi. Wilkinson và Reed (2008, p 2) áp dụng định nghĩa rằng phát triển bất động sản là

“một quá trình bao gồm việc thay đổi hoặc tăng cường sử dụng đất để xây dựng các tòa nhà để ở”.

Dựa trên sự hiểu biết này về bất động sản, định nghĩa phát triển do Graaskamp

(1992, tr.620) công nhận “việc tạo ra và quản lý các đơn vị thời gian, không gian được gọi là phát triển bất động sản” Định nghĩa này chủ yếu đề cập đến lợi ích kinh tế thu được từ không gian do nhà phát triển tạo ra Do đó, mục đích của phát triển bất động sản là nhận ra các cơ hội tiềm năng để gia tăng giá trị / dòng tiền trong tương lai vốn có trong đất đai hoặc bất động sản để có thể khai thác chúng bằng các biện pháp phù hợp (Baum và Mackmin, 1989) Giá trị gia tăng do nhà phát triển tạo ra không chỉ đến từ thực tế là một tòa nhà được xây dựng trên một khu đất chưa phát triển hoặc một khu bất động sản được tái phát triển, mà còn có thể dựa trên các biện pháp khác nhằm tăng việc sử dụng bất động sản và năng suất của không gian

Miles, Berens và Weiss (2000) mô tả sự phát triển bất động sản là một quá trình tổng hợp và sáng tạo cao, trong đó “ các thành phần vật chất được kết hợp hiệu quả với các nguồn lực tài chính và kỹ năng chuyên môn, để tạo ra một môi trường xây dựng lành mạnh về mặt kinh tế, thẩm mỹ và đáp ứng với môi trường. (…) Ở mức tốt nhất, quá trình phát triển là tổng hợp - tức là sự kết hợp cuối cùng của các nguồn lực có giá trị lớn hơn tổng các phần riêng lẻ” Tại Đức, định nghĩa của Diederichs (1996, tr.29) đã được chấp nhận rộng rãi: “Phát triển bất động sản cần kết hợp các khía cạnh của vị trí, dự án khái niệm / ý tưởng và (sử dụng) vốn để đạt được nhiều mục tiêu: cần phải cạnh tranh (kinh tế vi mô) trên cơ sở độc lập, phải tạo ra và / hoặc đảm bảo việc làm, cần được xã hội, vĩ mô chấp nhận về kinh tế

- môi trường và họ cần tạo ra lợi nhuận tích cực trong vòng đời dài hạn của dự án".

“Khái niệm phát triển dự án bất động sản liên quan đến các yếu tố sản xuất như vị trí, ý tưởng dự án và vốn, những yếu tố hình thành điểm khởi đầu của sự phát triển bất động sản và sự kết hợp hiệu quả dẫn đến một khoản đầu tư tốt” (Healey,

1992) Định nghĩa này đề cập đến cả mức độ ảnh hưởng kinh tế vĩ mô và kinh tế vi mô của sự phát triển bất động sản Từ góc độ kinh tế vĩ mô, đòi hỏi bất động sản là kết quả của quá trình phát triển phải đáp ứng được nhu cầu công cộng, đồng thời phải có tính cạnh tranh, sinh lời và bền vững ở góc độ kinh tế vi mô

Mặt khác, liên quan đến phát triển dự án bất động sản, Graaskamp (1981) đã định nghĩa rằng “dự án bất động sản là việc tạo ra và quản lý không gian lẫn thời gian của dự án đó, loại dự án này tương tự như một dự án sản xuất được tuân theo thứ tự nhất định, về mặt quy trình chúng cũng là một phần của hệ thống vật lý (công trình) lớn hơn được xây dựng để đạt tới các mục tiêu dài hạn” Do đó, quy trình của của một dự án bất động sản là sự liên tục và tích hợp của công nghệ xây dựng, tài chính, kỹ năng tiếp thị, kiểm soát hành chính và phục hồi cần thiết để vận hành doanh nghiệp bất động sản.

Byrne (1996) ủng hộ rằng quá trình phát triển dự án bất động sản bao gồm các hoạt động sau:

 Dự đoán và ước tính nhu cầu đối với các loại hình công trình mới;

 Xác định và bảo đảm các vị trí nơi các tòa nhà có thể được xây dựng để đáp ứng nhu cầu đó;

 Thiết kế chỗ ở để đáp ứng nhu cầu trên mỗi địa điểm đã được xác định;

 Thu xếp tài chính ngắn hạn và dài hạn để hỗ trợ cho việc xây dựng và giải phóng mặt bằng;

 Công tác quản lý thiết kế và xây dựng;

 Quản lý tòa nhà đã hoàn thiện.

Có thể thấy quá trình phát triển bất động sản là một quá trình mà các chủ đầu tư và các bên liên quan khác tìm cách đảm bảo những mục tiêu về kinh tế và xã hội đã đặt ra bằng cách cải tạo đất, xây dựng hoặc sửa sang lại công trình xây dựng cho chính họ hoặc khách hàng (Byrne, 1996, tr.3).

Tổng quan nghiên cứu về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản

1.2.1 Khái niệm rủi ro và rủi ro trong phát triển dự án bất động sản

Nhìn chung, rủi ro có nội hàm chủ yếu là tiêu cực và mô tả khả năng xảy ra những diễn biến bất lợi trong tương lai Nguồn gốc ngữ nghĩa của thuật ngữ rủi ro có liên quan đến tiếng Ý 'risco', 'rischio' (dạng động từ: 'risicare' và 'ris-chare'), xuất hiện trong thời kỳ phục hưng, tiếng Tây Ban Nha '(ar) risco' (dạng động từ: 'suggestcar') và từ cổ điển trong tiếng Hy Lạp 'rhiza' Các danh từ tiếng Ý và tiếng Tây Ban Nha có nghĩa là "nguy hiểm / mạo hiểm" và các động từ "mạo hiểm", "rủi ro" Tiếng Hy Lạp cổ điển ‘rhiza’ được dịch là “gốc / đá / chướng ngại vật”.

Theo Banse (1996) có thể giả định rằng ý nghĩa này đã được bao gồm trong động từ tiếng Ý ‘risicare’, tạm dịch là ‘đàm phán trở ngại’ Ngay cả trong lĩnh vực phân tích kinh tế vĩ mô, một cách hiểu gần như tiêu cực về rủi ro là mất mát, và do đó rủi ro là mối đe dọa đối với tình hình tài chính của một người, vẫn không ngừng xảy ra (Amhof và Schweizer, 2000; Hoeve và Schweizer, 2001; Maynard, 1999;Rowe, 1977) Do đó, rủi ro thường được coi là một tình huống không mong muốn và cần phải tránh Tuy nhiên, cách hiểu như vậy không phải lúc nào rủi ro cũng là một phần không thể thiếu của hoạt động kinh doanh Một hoạt động kinh doanh hứa hẹn mang lại lợi nhuận hoặc các tác động tích cực khác cho doanh nghiệp gần như luôn tiềm ẩn những tác động tiêu cực.

Khái niệm rủi ro đề cập đến khả năng một hành động hoặc một lựa chọn có thể dẫn đến một sự kiện không mong muốn Đó là một khái niệm xác suất vì nó có thể được định nghĩa là sự kết hợp giữa mức độ nghiêm trọng của thiệt hại đáng sợ và xác suất của nó (Leopoldo Sdino, Paolo Rosasco và Sara Magoni, 2018).

Trong thực tế, “rủi ro có thể được định nghĩa khá đơn giản là sự khác biệt giữa kỳ vọng và hiện thực hóa Đó là thước đo của sự không chắc chắn đối với một sự kiện hoặc trạng thái tự nhiên hiện tại hoặc tương lai; sự không chắc chắn một cái gì đó, một số dự đoán hoặc giả định về những gì sẽ xảy ra trong tương lai nhưng trong thực tế điều đó đã xảy ra không đúng so với dự đoán ban đầu” (JR DeLisle, 2000, tr.93).

Theo K Jayasudha và B Vidivelli (2016) “rủi ro là một khái niệm có nhiều khía cạnh” Trong bối cảnh của ngành xây dựng, nó có thể là khả năng xảy ra một sự kiện / yếu tố xác định hoặc sự kết hợp của các sự kiện / yếu tố xảy ra trong toàn bộ quá trình xây dựng gây thiệt hại cho dự án, thiếu khả năng dự đoán về kết quả cấu trúc hoặc hậu quả trong một quyết định hoặc tình huống lập kế hoạch, sự không chắc chắn liên quan đến ước tính kết quả - có khả năng là kết quả tốt hơn dự kiến cũng như tệ hơn dự kiến… Tương tự, Pejman Rezakhani (2012) cũng cho rằng “rủi ro được là khả năng xảy ra các vấn đề phức tạp liên quan đến việc hoàn thành một dự án và đạt được mục tiêu của dự án bất động sản” Do tính chất của các dự án xây dựng bao gồm nhiều nghiệp vụ liên quan nên nhiều yếu tố rủi ro sẽ góp phần tạo nên một dự án Ngoài ra, rủi ro được coi là tác động hoặc hậu quả của sự kiện trong tương lai phải nằm ngoài dự kiến hoặc không nằm trong kế hoạch (Chia, 2006)

Rủi ro là một khái niệm “biểu thị tác động tiêu cực tiềm ẩn đối với tài sản, dự án hoặc một số đặc tính của giá trị có thể phát sinh từ một số quá trình hiện tại hoặc sự kiện trong tương lai” (Crossland và cộng sự 1992) Baum và Crosby (2008) coi rủi ro là “sự không chắc chắn của tỷ suất sinh lợi kỳ vọng từ một khoản đầu tư”,trong khi Hargitay và Yu (1993) coi đó là “sự không thể đoán trước về hậu quả tài chính của các hành động và quyết định” Tương tự, theo Huffman (2002), “rủi ro là mức độ mà kết quả thực tế của một hành động hoặc quyết định có thể khác với kết quả mong đợi”.

Mặt khác, “định nghĩa rủi ro là mất mát sẽ gây ra hạn chế và không phù hợp với sự hiểu biết ngày nay về khái niệm rủi ro” (Duncan, 2002) Vì chỉ những tổn thất mới là mối đe dọa nghiêm trọng đối với sự tồn tại liên tục của một doanh nghiệp, nên khái niệm rủi ro thường bị hạn chế Sự chênh lệch dương giữa giá trị thực tế và giá trị kỳ vọng (chẳng hạn như lợi nhuận) có thể được mô tả như một cơ hội hoặc tiềm năng tăng giá (Lewin, 2001) Haller (1986, tr.18) định nghĩa rủi ro là

"tổng các khả năng của một công ty không đủ để chống lại các gián đoạn xảy ra trong quá trình hoạt động” Hay định nghĩa về rủi ro khẳng định bởi Vaugham

(1996, tr.8): “Rủi ro là tình trạng có khả năng xảy ra sai lệch bất lợi so với kết quả mong muốn được mong đợi hoặc hy vọng.” Tương tự, Dickinson (2001, tr.361) cũng lưu ý “Rủi ro doanh nghiệp là kết quả từ chiến lược doanh nghiệp của một tổ chức có thể khác với kết quả được đưa ra trong các mục tiêu của công ty, hoặc không đạt được tới mức độ đề ra của mục tiêu”.

Liên quan đến phát triển dự án bất động sản, các định nghĩa và thảo luận về rủi ro và sự không chắc chắn được trình bày trong một số nguồn học thuật - đáng chú ý nhất là Byrne và Cadman (1984), Hargitay và Yu (1993) Hargitay và Yu (1993) ngụ ý rằng “nếu tất cả các kết quả trong tương lai có thể được xác định và khả năng xảy ra có thể được ước tính thì sẽ không có rủi ro” Quan điểm này có thể gây hiểu lầm vì ngay cả khi có thể xác định tất cả các sự kiện hoặc kết quả trong tương lai và đánh giá khả năng xảy ra tương đối của chúng, thì sự không chắc chắn vẫn tồn tại vì không thể xác định được sự kiện hoặc kết quả nào trong tương lai sẽ xảy ra Tương lai luôn không chắc chắn Nếu tương lai chắc chắn sẽ không có rủi ro.

“Không có định nghĩa nào về rủi ro được chấp nhận rộng rãi” (Asselt, 2000). Asselt thừa nhận rằng “rủi ro là một loại thuộc tính được gán cho tương lai không xác định: những nguy hiểm và hiểm họa thực sự chỉ được biết đến khi nó đã xảy ra” Vì tương lai là không chắc chắn, một số sự kiện có thể ảnh hưởng đến kết quả dự kiến của một dự án phát triển bất động sản Các sự kiện vừa có thể có tác động tích cực vừa có tác động tiêu cực Theo quan điểm của nhà quản lý về rủi ro, “các sự kiện có tác động tích cực được coi là cơ hội và các sự kiện có tác động tiêu cực được coi là rủi ro” (Akintoye và MacLeod, 1997).

Qua các nghiên cứu tiền nhiệm, em đề xuất khái niệm rủi ro trong phát triển dự án bất động sản là “một (hoặc một số) tác động tiêu cực ảnh hưởng đến tài sản, dự án hoặc mục tiêu đề ra trong tương lai trong quá trình phát triển dự án bất động sản” rủi ro có thể nằm trong hoặc ngoài dự kiến của nhà phát triển.

1.2.2 Các loại rủi ro trong phát triển dự án bất động sản

Rủi ro phát triển dự án bất động sản có thể được phân loại theo nhiều cách khác nhau: bản chất, nguồn gốc, mức độ, hoặc giai đoạn dự án… (Zhou và cộng sự,

2008) Một số nhà nghiên cứu tiền nhiệm đề xuất mô hình cấu trúc phân cấp rủi ro trong đó phân loại rủi ro theo nguồn gốc của chúng và vị trí mà rủi ro tác động đến dự án (Wirba và cộng sự, 1996) Rủi ro vốn có trong bất động sản do tính chất thời gian của nó: tính không chắc chắn đều có trong bất kỳ dự án nào hoạt động theo thời gian Rủi ro bất động sản phức tạp hơn các loại tài sản khác vì: (1) tính thanh khoản kém, tính cố định và liên quan tới hai khía cạnh không gian - thời gian, tiền bạc - thị trường; (2) tính chất nguồn vốn và tính lâu bền Các tính chất và môi trường bên ngoài làm cho bất động sản dễ bị ảnh hưởng và tạo ra những “cơn sóng” bất động sản (tức là lợi nhuận cao bất ngờ) hoặc xóa sổ (tức là hao mòn vốn và chịu rủi ro).

Các nghiên cứu điển hình đã chỉ ra rằng cách phân loại rủi ro trong phát triển bất động sản bao gồm các rủi ro chính cần được xem xét trong kế hoạch quản lý rủi ro và là một sự kiện hoặc điều kiện không chắc chắn trong tương lai với tỷ lệ xuất hiện lớn hơn 0% nhưng nhỏ hơn 100% có ảnh hưởng đến ít nhất một trong các mục tiêu của dự án (phạm vi, lịch trình, chi phí, hoặc chất lượng…).

Đánh giá và quản lý rủi ro trong phát triển dự án bất động sản

1.3.1 Các phương pháp đánh giá rủi ro trong phát triển dự án bất động sản

Việc đánh giá rủi ro trong phát triển dự án bất động sản là một điều khó khăn, các nhà phát triển đã đề xuất và sửa đổi nhiều công cụ đánh giá để phù hợp với các yêu cầu và môi trường dự án khác nhau Các phương pháp đánh giá đã được phát triển dựa trên bản chất và nguồn gốc của rủi ro Các phương pháp này có thể được phân loại dựa trên các yếu tố đầu vào, đầu ra và quá trình hoạt động của dự án tương ứng bằng phương pháp định lượng và định tính (Tan, 2006) Cách tiếp cận định lượng trình bày rõ những rủi ro dưới dạng số liệu, ví dụ, tổn thất tài chính dự kiến và xác suất hoàn vốn, trong khi cách tiếp cận định tính dựa trên ý kiến của những người ra quyết định, tức là kết quả được tóm tắt bằng các từ như “thấp”,

“trung bình” và “cao” (Yazar, 2002) Một ví dụ của phương pháp định tính là ma trận đánh giá rủi ro, mà người đánh giá xếp hạng các phán đoán của họ dựa trên sự xuất hiện các rủi ro đã xảy ra trong thực tế (Khumpaisal, 2009) Trong khi, các phương pháp đánh giá rủi ro định lượng hầu như thực hiện dựa trên mô phỏng Monte Carlo để xác định mức độ ảnh hưởng của rủi ro đến tiến độ và ngân sách của dự án.

Có nhiều phương pháp định tính và định lượng khác nhau được sử dụng trong phân tích rủi ro trong quá trình phát triển dự án bất động giúp các nhà phát triển đưa ra quyết định đúng đắn và có những biện pháp xử lý hiệu quả khi gặp phải các rủi ro trong quá trình hoàn thiện dự án Tuy nhiên, nghiên cứu sẽ tập chung giới thiệu một vài phương pháp nghiên cứu được sử dụng phổ biến sau đây.

1.3.1.1 Phương pháp phân tích cây sự kiện (Event Tree Analysis)

Phân tích cây sự kiện (ETA) được định nghĩa đơn giản là một kỹ thuật dùng để xác định hậu quả của một sự kiện nguy hiểm sắp diễn ra (Andrews và Dunnett,

2000) ETA được xây dựng dựa trên logic nhị phân các hậu quả phát sinh từ sự cố hoặc sự kiện không mong muốn Việc định tính dữ liệu từ sơ đồ cây sự kiện cho phép dự đoán tần suất của mỗi kết quả, giúp tạo ra một đường cong rủi ro để đánh giá khả năng phản ứng đối với các mối nguy Đây là một kỹ thuật quy nạp, logic chuyển tiếp, kiểm tra tất cả các phản ứng có thể xảy ra đối với sự kiện kể từ khi bắt đầu Các nhánh trên cấu trúc cây thường đại diện cho sự thành công, thất bại hoặc thất bại một phần của các hệ thống và hệ thống con khác nhau Andrews và Dunnett

(2000) đã tóm tắt quy trình của ETA thành 5 bước sau:

(1) Xác định sự kiện không mong muốn: Phương pháp ETA sẽ được xử lý bởi những người ra quyết định có kinh nghiệm khắc phục và hiện thực hóa các sự kiện không mong muốn.

(2) Hiểu biết về hệ thống: Sau khi người ra quyết định lựa chọn sự kiện không mong muốn, họ phải nghiên cứu và phân tích tất cả các nguyên nhân ảnh hưởng đến sự kiện này Các nhà phân tích và nhà thiết kế có kinh nghiệm giúp những người ra quyết định hiểu biết về dự án tổng thể và cung cấp đầy đủ kiến thức về dự án đó.

(3) Xây dựng sơ đồ cây: Sau khi người ra quyết định xác nhận các tác động gây ra và xác suất của chúng, cây rủi ro sẽ được xây dựng.

(4) Đánh giá cây sự kiện: Cần đánh giá cây sự kiện để xem có thể cải thiện được vấn đề gì và bước này giới thiệu quy trình kiểm soát các mối nguy đã xác định.

(5) Kiểm soát các mối nguy đã xác định: Bước này nhằm đảm bảo rằng các sự kiện nguy hiểm được xử lý bằng các phương án để giảm xác suất xảy ra.

Phương pháp ETA là phương pháp định tính đơn giản và dễ sử dụng nhưng thường cung cấp ít dữ liệu chính xác cho quá trình ra quyết định đối với rủi ro

1.3.1.2 Các ứng dụng của Tỷ lệ tài chính

Vì dự án bất động sản là một dự án tạo ra thu nhập, các nhà phát triển luôn áp dụng “tỷ lệ tài chính” để đánh giá rủi ro tài chính trong dự án (Pyhrr, 1973) Rủi ro trong đầu tư bất động sản được chia thành 2 loại “rủi ro kinh doanh” có nghĩa là xác suất một khoản đầu tư sẽ không tạo ra lợi nhuận và mô hình năng suất như cũng như sự gia tăng lãi suất và mức độ tài trợ Rủi ro tài chính cũng liên quan đến tính thanh khoản kém hoặc khả năng trả nợ của nhà đầu tư Tuy nhiên, các nhà phát triển ít chú ý đến rủi ro xảy ra trong các dự án, vì ngành này thiếu các phương pháp đánh giá rủi ro sáng tạo (Pyhrr, 1973)

Các nhà phát triển có thể đánh giá rủi ro bằng cách đo lường lợi tức đầu tư, giả định một số tỷ lệ tài chính để đánh giá tình trạng tài chính của dự án như tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), tỷ suất vốn hóa, lợi nhuận ròng, lợi nhuận, vốn chủ sở hữu (tỷ lệ P/E) và lãi suất chiết khấu (Sagalyn, 1990) Các tỷ lệ này thường được sử dụng trong phân tích tính khả thi tài chính của dự án để dự báo lãi và lỗ của dự án

Tuy nhiên, Hendershott (2002) cho rằng các nhà phát triển hầu hết phụ thuộc vào thông tin chủ quan không chính xác để dự đoán rủi ro trong tương lai Các giả định về tỷ lệ tài chính được đưa ra cụ thể cho từng kịch bản phát triển và phụ thuộc vào mức độ rủi ro cao nhất mà nhà phát triển đề ra Tỷ lệ tài chính chủ yếu được sử dụng để đánh giá rủi ro do các yếu tố liên quan đến tài chính gây ra mà không quan tâm đến các rủi ro trọng yếu khác cũng ảnh hưởng đến tiến độ dự án (Huffman

2002) Vì vậy, phương pháp này chỉ phù hợp với những người có nền tảng tài chính và không phải là một phương pháp thích hợp cho các bên liên quan của dự án

1.3.1.3 Ma trận rủi ro (Risk matrix)

PHƯƠNG PHÁP VÀ BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU

Thiết kế nghiên cứu tổng thể

Hình 2.8 Quy trình nghiên cứu

Nguồn: Tác giả tổng hợp

Tìm hiểu về thông tin, bài báo và các nghiên cứu tiền nhiệm liên quan tới lĩnh vực bất động sản kết hợp với gợi ý của giảng viên hướng dẫn và gợi ý về nghiên cứu tương lai của các nhà nghiên cứu tiền nhiệm từ đó đưa ra ý tưởng nghiên cứu phù hợp.

Bước 2 Tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý thuyết

Sau khi tìm được ý tưởng đề tài nghiên cứu, thực hiện tổng quan nghiên cứu nhằm tổng hợp kết quả của các nghiên cứu tiền nhiệm và tìm ra khoảng trống của các nghiên cứu đó Tiếp theo, xác định được các vấn đề và câu hỏi cần được giải quyết trong bài nghiên cứu Sau đó, tiến hành tìm hiểu về các khái niệm, lý thuyết nền tảng liên quan tới các thuật ngữ đề cập tới trong đề tài.

Bước 3 Xây dựng thang đo

Thang đo được xây dựng hầu hết dựa trên nghiên cứu của Thilini, M., Wikcramaarachchi, N C., & Anuradha, P A N S (2021) và có tham khảo, bổ sung từ nghiên cứu của Malek, M., Mohibali, S., & Bachwani, D (2021) và Comu, S., Elibol, A Y., & Yucel, B (2021).

Bước 4 Điều chỉnh thang đo

Em sử dụng phương pháp phỏng vấn sâu các chuyên gia đã có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực phát triển dự án bất động sản nhằm lấy ý kiến đóng góp và các đề xuất mới từ cách diễn đạt bảng hỏi phù hợp với bối cảnh Việt Nam cũng như tạo cơ sở điều chỉnh thêm mới và sửa đổi một số câu hỏi phù hợp hơn với mục đích nghiên cứu của đề tài.

Bước 5 Khảo sát chính thức

Sau khi hoàn thiện thang đo bảng hỏi em tiến hành khảo sát chính thức những chuyên gia đã và đang tham gia phát triển, quản lý các dự án bất động sản trên địa bàn Hà Nội Hình thức khảo sát được sử dụng trong bài nghiên cứu là phiếu khảo sát trực tiếp Trước khi phát phiếu khảo sát cho chuyên gia, em giải thích rõ về mục đích nghiên cứu, giới thiệu về 3 dự án trong nghiên cứu, và cách thức tiến hành đánh giá để các chuyên gia nắm rõ cách thức thực hiện của khảo sát Trong quá trình điền phiếu, nếu chuyên gia có thắc mắc sẽ trao đổi trực tiếp để giải thích cách thức so sánh các tiêu chí.

Thông tin về chuyên gia tham gia khảo sát được trình bày ở phần 2.4.3

Nội dung khảo sát: Điều tra ý kiến của chuyên gia về đánh giá rủi ro cho các tiêu chí rủi ro của 3 dự án mẫu trong tình huống nghiên cứu, bao gồm đánh giá so sánh cặp các thuộc tính trong từng tiêu chí (tổng cộng 35 thuộc tính), đánh giá so sánh cặp 7 tiêu chí rủi ro và đặt 3 dự án vào từng tình huống rủi ro để tìm ra dự án tốt nhất

Bước 6 Phân tích dữ liệu

Em xử lý và phân tích dữ liệu thu được bằng phần mềm bảng tính MicrosoftExcel Ban đầu sẽ xử lý dữ liệu liên quan tới nhân khẩu học để có những đánh giá tổng quan về mẫu nghiên cứu Tiếp đó sẽ tính toán các mẫu thu thập được theo 03 bước của phương pháp thứ bậc AHP để tìm ra dự án bất động sản tốt nhất.

 Lý do lựa chọn phương pháp AHP: AHP được coi là một phương pháp nâng cao hơn các phương pháp tiếp cận ra quyết định khác vì nó cho phép tích hợp các yếu tố chủ quan (Emrouznejad & Marra, 2017)

 Mục đích sử dụng: Ứng dụng AHP cho việc lập kế hoạch, giải quyết, phân tích lợi ích / chi phí và phân bổ nguồn lực (Satty, 1995) Việc áp dụng AHP sẽ giúp nhà phát triển bất động sản lựa chọn dự án phù hợp nhất (có lợi nhất) dựa trên việc so sánh các tiêu chí đánh giá rủi ro của 3 dự án trong tình huống nghiên cứu.

Bước 7 Thảo luận kết quả và khuyến nghị

Từ kết quả phân tích dữ liệu em tiến hành thảo luận và đưa ra một số khuyến nghị cũng như đóng góp của đề tài nghiên cứu Ngoài ra, cũng nêu ra những hạn chế trong nghiên cứu từ đó định hướng cho các nghiên cứu mới trong tương lai.

Nghiên cứu định tính

2.2.1 Mục đích của nghiên cứu định tính

Mục đích của phương pháp nghiên cứu định tính trong giai đoạn đầu nhằm đưa ra được thang đo bảng hỏi chính thức phù hợp với thực trạng bối cảnh thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay Thang đo sơ bộ ban đầu được thiết kế từ những nghiên cứu tiền nhiệm bằng cách Việt hóa Bởi mỗi quốc gia có tốc độ đô thị hóa, sự phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội khác nhau vì vậy cần kiểm định sự phù hợp của các câu hỏi thông qua phỏng vấn sâu chuyên gia đã có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực liên quan tới phát triển dự án bất động sản để phát triển thang đo và từ đó tiến hành khảo sát chính thức.

2.2.2 Thiết kế nghiên cứu định tính

Giai đoạn định tính 1, với mục đích nghiên cứu đã đề ra em tiến hành thực hiện phương pháp nghiên cứu qua các bước sau:

Bước 1 Thang đo sơ bộ

Dựa trên cơ sở lý luận, tổng quan nghiên cứu em đã lựa chọn thang đo phù hợp với đề tài nghiên cứu Việt hóa và sắp xếp để thiết kế thang đo sơ bộ từ đó lên kế hoạch phác thảo dàn ý phỏng vấn chuyên gia (Phụ lục 02) với mong muốn phát triển thang đo đi đúng hướng, xây dựng bảng hỏi hoàn chỉnh, phục vụ cho khảo sát chính thức

Em thực hiện phỏng vấn 5 chuyên gia bằng hình thức trực tiếp và qua điện thoại Tất cả chuyên gia là những người có trình độ và nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực phát triển dự án bất động sản Trong đó có 01 chuyên gia là tiến sĩ hiện đang giảng dạy, nghiên cứu tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân; bên cạnh đó có

02 chuyên gia là thạc sĩ, 01 chuyên gia là kỹ sư xây dựng và 01 chuyên gia là cử nhân đại học hiện đang làm việc, công tác quản lý và phát triển các dự án bất động sản thuộc Công ty CP ĐT&PT nhà Hà Nội số 52; tất cả các chuyên gia đều có ít nhất 12 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản Trong qua trình thảo luận, mọi đề xuất, nhận định đến từ góc nhìn của các chuyên gia bao gồm cả mặt lý luận và thực tiễn đều được ghi chép cẩn thận.

Bảng 2.3 Thống kê về mẫu phỏng vấn chuyên gia

STT Học hàm, học vị/

Số năm kinh nghiệm Đơn vị công tác

Thạc sĩ / Phó tổng giám đốc kiêm Bí thư

Công ty CP ĐT&PT nhà Hà Nội số 52

Thạc sĩ / Phó tổng giám đốc kiêm

Phó phòng đầu tư Nam 25

4 Cử nhân / Nhân Nữ 15 Công ty CP Trực 40 viên phòng đầu tư kiêm thủ quỹ ĐT&PT nhà Hà Nội số 52 tiếp phút

5 Tiến sĩ / Giảng viên Nữ 12 Trường đại học

Nguồn: Tác giả tổng hợp Bước 3 Tổng hợp kết quả phỏng vấn chuyên gia

Phỏng vấn chuyên gia những câu hỏi chung về đề tài nhằm mục đích xây dựng và định hướng phát triển thang đo bảng hỏi. Đối với câu hỏi đầu tiên: “Trên thực tế, “Không có định nghĩa nào về rủi ro được chấp nhận rộng rãi” (Asselt, 2000) Vậy từ kinh nghiệm thực tiễn của mình, theo anh/ chị “rủi ro trong phát triển dự án bất động sản” là gì và có thể bao gồm những tiêu chí nào?” Tất cả các chuyên gia đều đồng ý rằng chưa có một định nghĩa hoàn chỉnh nào về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản, tuy nhiên trong quá trình làm việc các chuyên gia đã đúc kết ra được rất nhiều kinh nghiệm cho riêng bản thân Chuyên gia 1, 2, 5 đưa ra nhận định rằng rủi ro trong phát triển dự án bất động sản là những tác động có thể đến từ bên ngoài hoặc bên trong dự án và tất nhiên sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động phát triển của dự án phát triển này. Ngoài ra, chuyên gia 3, 4 bổ sung rằng, rủi ro trong phát triển bất động sản đôi khi không chỉ ảnh hưởng ở thời điểm hiện tại mà có thể ảnh hưởng tiêu cực tới cả mục tiêu đề ra trong tương lai vì vậy các nhà phát triển bất động sản không nên chủ quan dù các rủi ro có nằm trong dự đoán hay không. Đối với câu hỏi thứ hai: “Theo anh/ chị rủi ro trong phát triển dự án bất động sản có thể bao gồm những tiêu chí nào và những tiêu chí này được chia làm mấy loại?” Mỗi chuyên gia đều có những góc nhìn rất thực tế và bao quát vì đã có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực phát triển dự án bất động sản, tuy nhiên không phải tất cả các góc nhìn đều giống nhau Chuyên gia 1 và 3 cho rằng “có rất nhiều rủi ro trong phát triển dự án bất động sản mà chưa chắc có thể kể tên được toàn bộ, trong tương lai cũng vẫn có thể xảy ra một rủi ro nào đó khác mà con người chưa dự đoán được, đại dịch Covid-19 là một ví dụ điển hình” Mặc dù vậy, nếu để xếp loại các tiêu chí, chuyên gia 1 và 3 cho rằng “có thể chia rủi ro thành 5 mục chính bao gồm: kinh tế, chính trị, xã hội, công nghệ và môi trường (đại dịch hay dịch bệnh khác được xếp loại vào rủi ro xã hội)” Mặt khác, chuyên gia 2 khẳng định “nên tách đại dịch thành một loại rủi ro riêng vì các rủi ro về xã hội thường là tác động từ cộng đồng, dân cư ảnh hưởng lên dự nhưng đại dịch thì không tác động như vậy, dịch bệnh tác động trực tiếp lên cả con người và dự án, từ đó làm ảnh hưởng sâu sắc đến quá trình hoạt động của dự án và đời sống sinh hoạt mỗi người”. Đối với chuyên gia 4 và 5 cũng đồng ý rằng “đại dịch là một loại rủi ro riêng biệt, ngoài ra còn một loại rủi ro rất quan trọng trong việc phát triển một dự án bất động sản, đó là rủi ro chiến lược gồm những yếu tố liên quan tới kênh phân phối, hệ thống thông tin và chiến lược hiệu quả của một dự án” Đối với ý kiến của các chuyên gia về thang đo bảng hỏi, đa phần quan điểm chung của các chuyên gia đồng tình rằng thang đo đầy đủ, câu từ dễ hiểu và dễ tiếp cận Tất cả chuyên gia đều đồng ý giữ nguyên bảng hỏi và số lượng câu hỏi đã hợp lý Tuy nhiên, để đánh giá bằng thang đo so sánh cặp từ 1-9 đối với các chuyên gia còn khá mới và khó hiểu, cách đánh giá này cũng dài dòng, mất tương đối nhiều thời gian và dễ gây chán nản cho người làm khảo sát, cần phải đọc và ngẫm rất kỹ khi ra quyết định lựa chọn rủi ro.

Tóm lại, dựa vào ý kiến của các chuyên gia, em quyết định để thang đo bảng hỏi bao gồm 7 tiêu chí rủi ro chính: Xã hội, Công nghệ, Môi trường, Chính trị, Kinh tế, Chiến lược và Đại dịch Trông mỗi tiêu chí bao gồm các thuộc tính để bổ dung đầy đủ ý nghĩa và làm tiêu chí rủi ro chính bao gồm những vấn đề nào và có tổng cộng 34 thuộc tính phân bổ trong 7 tiêu chí rủi ro chính nêu trên.

Giai đoạn định tính 2, sau khi hoàn thành nghiên cứu định lượng (Mục 2.2.3) và tính toán kết quả nghiên cứu từ dữ liệu khảo sát thu thập được, tiến hành phỏng vấn sâu các chuyên gia lần 2 để thảo luận về kết quả đạt được, các chuyên gia được phỏng vấn ở giai đoạn này là các chuyên gia đã tham gia giai đoạn định tính 1. Trong quá trình thảo luận, em phỏng vấn trực tiếp chuyên gia thông qua việc lên lịch hẹn gặp trực tiếp tại cơ sở làm việc, những câu trả lời được ghi chép, tổng hợp và đưa vào mục thảo luận về kết quả nghiên cứu trong bản báo cáo này.

2.3.1 Mục đích nghiên cứu định lượng

Em đã tiến hành nghiên cứu định lượng bằng cách thu thập và xử lý dữ liệu dưới dạng con số hoặc chuyển hóa dữ liệu thành dạng số để phân tích và từ đó đưa ra các kết luận chủ yếu dựa vào cái chung (phần đông, đa số) Trong nghiên cứu này, em sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng nhằm tìm ra dự án tốt nhất dựa theo giá trị của trọng số theo phương pháp AHP

2.3.2 Thiết kế nghiên cứu định lượng

Từ bảng hỏi đã được xây dựng bằng cách tổng quan nghiên cứu và tổng hợp các lý thuyết, khái niệm, thang đo bảng hỏi dựa trên kết quả của các nghiên cứu tiền nhiệm Bên cạnh đó, kết hợp với phỏng vấn sâu các chuyên gia để kiểm định, hoàn thiện thang đo từ đó lựa chọn ra những tiêu chí đánh giá rủi ro thích hợp nhất đối với bối cảnh Việt Nam và phạm vi nghiên cứu của đề tài này

Khảo sát chính thức được tiến hành qua hình thức trực tiếp (chi tiết Phụ lục

01) Em lựa chọn mẫu nghiên cứu và quy mô mẫu phù hợp với đề tài nghiên cứu như sau:

 Khách thể khảo sát: Những nhà phát triển bất động sản đã và đang tham gia phát triển các dự án bất động sản.

 Phạm vi khảo sát: Hà Nội.

 Quy mô của khảo sát: Tổng số đối tượng tham gia khảo sát là 15 Do đây là cuộc khảo sát nhằm lấy ý kiến chuyên sâu về đánh giá của chuyên gia đối với mức độ của từng tiêu chí rủi ro và đánh giá 3 dự án trong tình huống nghiên cứu Đây là các chuyên gia có kinh nghiệm (tối thiểu từ 1-5 năm), hiểu biết về phát triển dự án bất động sản và đặc biệt là 3 dự án trong tình huống; vì vậy quy mô này là đủ để cung cấp ý kiến có giá trị cho nghiên cứu Theo Dikmen và cộng sự (2010) “không có số lượng tối thiểu cho kích thước mẫu trong mô hình AHP, ANP Tuy nhiên, thông thường cần có sự tham gia của ít nhất ba chuyên gia trở lên Tất cả những người tham gia đều nắm rõ về dự án phát triển bất động sản.”

Các tiêu chí đánh giá rủi ro trong phát triển dự án bất động sản chủ yếu dựa theo tiêu chí từ nghiên cứu của Thilini, M., Wikcramaarachchi, N C., & Anuradha,

P A N S (2021) và có tham khảo, bổ sung từ nghiên cứu của Malek, M., Mohibali, S., & Bachwani, D (2021) và Comu, S., Elibol, A Y., & Yucel, B.

(2021) Ngoài ra, thang đo bảng hỏi đã được đề xuất, sửa đổi một vài tiêu chí theo ý kiến từ phỏng vấn sâu các chuyên gia để phù hợp hơn với bối cảnh hiện tại Các tiêu chí được đánh giá dựa trên thang đo từ 1-9 từ quan trọng như nhau đến được ưu tiên mạnh mẽ, cụ thể trong Bảng 2.1.

Bảng 2.4 Tiêu chí đánh giá rủi ro trong phát triển dự án bất động sản

Tiêu chí Thuộc tính Đo lường

Tiếng Việt Tiếng Anh Nguồn

Lực lượng lao động tại địa phương

S1 Mức độ hài lòng của nhà phát triển đối với lực lượng lao động tại địa phương.

Developer’s satisfaction to be local workforce market level.

Khả năng chấp nhận của cộng đồng

S2 Lợi ích dự án mang lại cho cộng đồng tại địa phương.

Level of benefits to local communictae.

Sự phù hợp về văn hóa

S3 Sự hài hòa giữa hoạt động kinh doanh và văn hóa của địa phương.

Tác động tới sức khỏe cộng đồng

S4 Sự an toàn và sức khỏe của cộng đồng tại địa phương.

Impacts on local public health & safety.

(Technolo gy risk) Địa điểm xây dựng

T1 Khó khăn trong chuẩn bị địa điểm xây dựng cho dự án.

Difficulties in site preparation for each specific plan.

Chen vàKhumpaisal(2009) Đơn vị T2 Mức độ hài lòng Developer’s Khalafallah thiết kế và xây dựng của nhà phát triển đối với hiệu suất của đơn vị thiết kế và xây dựng. satisfaction off their performances level và cộng sự (2005)

T3 Những khó khăn về kỹ thuật xây dựng.

Technical difficulties in construction level

T4 Tổng thời gian thiết kế và thi công của dự án.

Total duration of the design and construction per 1,000 days

Sự linh hoạt trong thiết kế và xây dựng

T5 Khả năng sửa đổi thiết kế và xây dựng.

Possibility of amendments in design and construction

Quản lý cơ sở vật chất

T6 Sự phức tạp trong quản lý cơ sở vật chất.

Level of complexities in facilities management Chen và

T7 Khả năng tiếp cận và xử lý sự cố nhanh chóng.

Level of easy access and quick emergency evacuation in use Độ bền của công trình

T8 Tần suất cần tiến hành sửa chữa trong vòng đời của dự án.

Refurbishment requirements during buildings life cycle probability.

Mức độ tác động đến môi trường

V1 Chỉ số Tác động Môi trường tổng thể của dự án lên môi trường xung quanh.

The overall Environmental Impacts Index value.

Chen và cộng sự(2005)Biến đổi V2 Biến đổi khí hậu Level of impacts Chen và khí hậu và thiên tai của khu vực ảnh hưởng đến quá trình sử dụng và giá trị của dự án. on use and value due to regional climatic variation.

Level of impacts due to natural disaster.

Các nhóm cộng đồng cư dân tại địa phương

P1 Sự phản đối của cộng đồng người dân tại khu vực.

Level of protest by the urban communities.

P2 Tỷ lệ tác động của thuế thương mại và các loại thuế khác.

Rate of Commercial Tax impact.

Rate of Council Local Tax.

P3 Tổng thời gian của quy trình phê duyệt giấy phép, thi công và thiết kế.

Total days of the license approval process.

Total days of construction, design approval process by Liverpool City Council.

P4 Sự không nhất quán trong chính sách, luật pháp và quy định.

Inconsistency in policies, laws, and regulation.

Semra Comu và cộng sự (2021)

Sự biến động của chi phí phát triển

E1 Lạm phát, biến động về lãi suất, tỷ giá hối đoái và giá vận tải ảnh hưởng đến chi phí phát

Inflation and interest rate fluctuation.

Level of impacts due to exchange

Semra Comu và cộng sự(2021) triển của dự án. rate fluctuation.

Level of impact to development cost due to lad prices fluctuation.

E2 Số lượng bất động sản cùng loại trong khu vực.

E3 Tỷ lệ bán/ cho thuê bất động sản cùng loại trên thị trường địa phương.

Selling rate of same kind of properties in the local market.

Tác động của cung cầu

E4 Mức độ cạnh tranh trong khu vực.

Khả năng chi trả của khách hàng

E5 Khả năng chi trả của khách hàng đối với bất động sản cùng loại.

Level of affordability to the same kind of properties.

Tác động của thương hiệu

E6 Mức độ danh tiếng và uy tín của nhà phát triển.

Degree of developer’s reputation in specific development.

Confidence level of the developer.

E7 Tổng chi phí ước tính trong vòng đời của một dự án.

Rate of estimated lifecycle cost per

Khấu hao E8 Tỷ lệ khấu hao tài sản sau 5 năm.

E9 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật chung của khu

Level of regional infrastructures vực usability.

E10 Tỷ suất vốn hóa và tỷ lệ bán hàng kỳ vọng.

E11 Mức độ đáp ứng được nhu cầu của thị trường.

Level of availability to finding suitable.

Thông tin G1 Hệ thống thông tin để ra quyết định.

Information system for decision making.

Mohammed Shakil S. Maleka và cộng sự (2021)

G2 Sự chuyên nghiệp, minh bạch và không ngừng đổi mới chiến lược trong quá trình hoạt động.

G3 Hiệu quả trong chiến lược tiếp cận tới khách hàng.

Efficiency risk of the client.

G4 Phân phối dự án tới kênh phù hợp Distribution risk.

C1 Mức độ ảnh hưởng đến sự phát triển của dự án trong khoảng thời gian dịch bệnh.

Level of impact to commercial development during lockdown period.

Giới thiệu bối cảnh nghiên cứu

2.4.1 Giới thiệu về công ty CP đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 52

Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI SỐ 52

Tên công ty viết bằng tiếng nước ngoài: NUMBER 52 HA NOI HOUSING INVESTMENT AND DEVELOPMENT JOINT STOCK COMPANY

Tên công ty viết tắt: HANDICO 52.,JSC

Trụ sở chính: Tầng 3, Tòa nhà Le Capitole, Số 27 Phố Thái Thịnh, Phường Ngã Tư Sở, Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội, Việt Nam

Email: handico52@gmail.com Website: handico52.com.vn

2.4.1.1 Quá trình hình thành và phát triển

Công ty CP Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 52 (Handico 52) thuộc Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (Handico) tiền thân là Công ty CP Dịch vụ Đô thị và Khu công nghiệp Handico, được thành lập ngày 17/5/2005 và chính thức đi vào hoạt động từ năm 2006 với ngành nghề kinh doanh chính là thi công xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, hạ tầng, giao thông… Đến tháng 8/2006, Sau khi hợp nhất Công ty Xuất nhập khẩu và Đầu tư xây dựng Hà Nội vào Công ty Mẹ - Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội, Đại hội đồng cổ đông đã họp và thống nhất đổi tên Công ty thành Công ty CP Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 52 - Handico52. Đến tháng 6/2008, đây là thời điểm mang tính đột phá của Công ty, sau khi được tái cấu trúc doanh nghiệp và tăng quy mô vốn điều lệ lên 20 tỷ đồng, bộ máy tổ chức công ty được mở rộng với 03 Phòng chức năng, 01 Công ty con, 02 Xí nghiệp và 02 đội thi công Lĩnh vực hoạt động được định hướng và xác định trên hai lĩnh vực chính là Thi công xây dựng và Đầu tư kinh doanh Bất động sản

Năm 2009 là một năm bước đầu đánh dấu sự khởi sắc của Handico 52, giá trị sản lượng đạt 83 tỷ đồng tăng hơn 400% so với giá trị thực hiện năm 2008, doanh thu đạt 54 tỷ đồng tăng hơn 400% so với doanh thu thực hiện năm 2008, vốn điều lệ được nâng lên 50 tỷ đồng Các năm tiếp theo từ 2010 đến 2012 tiếp tục là những năm tăng trưởng của Công ty, giá trị sản lượng, doanh thu năm sau cao hơn năm trước, bên cạnh công tác thi công xây lắp truyền thống, từng bước chuyển hướng sang lĩnh vực mũi nhọn trong tương lai là đầu tư dự án và mở rộng sang lĩnh vực tư vấn thiết kế.

Từ năm 2013-2014, là giai đoạn đánh dấu sự phát triển vượt bậc của Handico52 trên tất cả các lĩnh vực SXKD, mô hình tổ chức duy trì ổn định với 05 Phòng, Ban chức năng (Phòng Tài chính kế toán, Đầu tư, Hành chính nhân sự, Kế hoạch kỹ thuật và Ban Trợ lý) và 15 đơn vị sản xuất trực tiếp (Công ty con - Dream House Việt Nam; Chi nhánh Miền trung, 03 Ban Quản lý dự án; 09 Xí nghiệp Đầu tư xây dựng và Trung tâm Tư vấn thiết kế) Lực lượng lao động với hơn 900 cán bộ công nhân viên, trong đó gần 100 người có trình độ Đại học, trên đại học, gần 30 người có trình độ Cao đẳng, trung cấp và hơn 750 công nhân có tay nghề cao Hệ thống máy móc thiết bị được đầu tư đồng bộ đáp ứng đầy đủ cho nhu cầu SXKD mở rộng và các công trình đỏi hỏi chất lượng, kỹ thuật cao Năm 2013, giá trị sản lượng đạt 293 tỷ đồng, doanh thu đạt 250 tỷ đồng Năm 2014, giá trị sản lượng đạt

521 tỷ đồng, doanh thu đạt 410 tỷ đồng.

Từ năm 2015 tới nay, bên cạnh việc phát triển, đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao, áp dụng phương pháp quản lý hiện đại, thì trang thiết bị phục vụ cho SXKD được Công ty luôn luôn chú trọng và có kế hoạch phát triển cụ thể Hiện nay, Công ty đã trang bị được hầu hết các máy móc thiết bị cơ bản như: Cẩu tháp, vận thăng, ô tô, máy xúc… đủ sức để thực hiện các công trình, dự án có giá trị lớn và đòi hỏi chất lượng cao Song song với việc phát triển kinh tế, HANDICO 52 được mọi người biết đến là một trong những doanh nghiệp tiên phong về đổi mới công nghệ, sáng tạo, chất lượng, tiến độ, an toàn lao động, vệ sinh môi trường và các hoạt động an sinh xã hội Với bề dày kinh nghiệm và năng lực hiện có, cùng với đội ngũ cán bộ, công nhân viên có trình độ cao, năng động, nhiệt tình, phong cách làm việc chuyên nghiệp, HANDICO52 luôn hy vọng và tin tưởng sẽ mang lai sự hài lòng cho khách hàng, các đối tác, các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Hình 2.9 Sơ đồ tổ chức công ty

Nguồn: Hồ sơ giới thiệu năng lực Công ty CP ĐT&PT nhà Hà Nội số 52 a Bộ máy quản lý điều hành và sản xuất kinh doanh trực tiếp Đại hội đồng cổ đông: Đại hội đồng cổ đông gồm tất cả các cổ đông có quyền biểu quyết, là cơ quan quyết định cao nhất của Công ty cổ phần Đại hội đồng cổ đông có các quyền và nghĩa vụ đã được cụ thể hoá tại Điều lệ của Công ty.

Hội đồng quản trị: Hội đồng quản trị là cơ quan quản lý Công ty, có toàn quyền nhân danh Công ty để quyết định mọi vấn đề liên quan đến mục đích, quyền lợi của Công ty, trừ những vấn đề thuộc thẩm quyền của Đại hội đồng cổ đông Hội đồng quản trị Công ty gồm có 05 thành viên

Ban kiểm soát: Ban kiểm soát là người thay mặt các cổ đông để kiểm soát mọi hoạt động kinh doanh quản trị, điều hành của Công ty Cơ cấu ban kiểm soát: 1 người Trưởng ban, 2 người Ủy viên.

Ban Tổng Giám đốc Công ty: Cơ cấu Ban Tổng Giám đốc Công ty 01 người và Phó Tổng Giám đốc chuyên môn 04 người.

Các phòng ban chức năng, Công ty thành viên, Xí nghiệp, Trung tâm tư vấn thiết kế, Ban quản lý dự án, các đội xây dựng, xưởng sản xuất trực thuộc: Có nhiệm vụ thực hiện các công việc do Ban Tổng Giám đốc giao, hoàn thành các công việc được giao theo đặc điểm riêng của từng phòng Các phòng ban và các đơn vị có cơ cấu gồm:

 Các Công ty thành viên

 Các phòng chức năng, nghiệp vụ trong Công ty (Trợ lý Thư ký, Phòng hành chính - Nhân sự, Phòng kế hoạch - Kỹ thuật, Phòng Tài chính – Kế toán, Phòng Đầu tư - Dự án).

 Các Ban quản lý dự án số 1, 2, 3.

 Các Chi nhánh trực thuộc (miền Trung, Nam)

 Các đơn vị trực thuộc Công ty (Xí nghiệp đầu tư & xây dựng số 1 – 9, Xí nghiệp xây lắp điện dân dụng và công nghệ, Trung tâm tư vấn thiết kế).

 Các đội xây dựng trực thuộc Công ty số 1 – 4.

 Các xưởng gia công, sản xuất trực thuộc Công ty.

 Các trung tâm tư vấn thuộc Công ty (thiết kế và giám sát). b Tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội trong Công ty

Các tổ chức Đảng cộng sản Việt Nam, Công Đoàn, Đoàn thanh niên Cộng sản

Hồ Chí Minh, Hội phụ nữ và các tổ chức chính trị xã hội khác trong Công ty Cổ phần hoạt động theo quy định của các tổ chức của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội, theo Hiến pháp và Pháp luật của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, các quy định của Điều lệ Đảng Cộng sản Việt Nam, Điều lệ của Công đoàn, Đoàn TNCS Hồ Chí Minh, Hội LHPN Việt Nam và các tổ chức chính trị xã hội Công ty tôn trọng và tạo điều kiện để cho các tổ chức trên hoạt động đúng điều lệ của các tổ chức đó và quy định của pháp luật.

2.3.1.3 Nguồn lực phục vụ hoạt động phát triển dự án bất động sản của công ty

Nguồn nhân lực của công ty: Tại văn phòng của Công ty số lượng nhân lực bao gồm 126 nhân viên trong đó có 92 nhân viên đạt trình độ từ đại học trở lên, 12 nhân viên đạt trình độ cao đẳng và 21 nhân viên đạt trình độ trung cấp và các ngành nghề khác Ngoài ra, tại các đơn vị trực thuộc của Công ty bao gồm 1193 nhân viên cũng thuộc các trình độ từ Đại học, Cao đẳng, Trung cấp…

Bảng 2.5 Nguồn nhân lực của công ty

STT NHÂN LỰC Số lượng

Thâm niên công tác (năm)

> 5 > 10 > 15 Trình độ đại học và trên đại học 92 43 27 22

3 Kỹ sư xây dựng, giao thông 18 05 04 09

4 Kỹ sư máy xây dựng 04 01 02 01

5 Kỹ sư địa chất công trình 03 01 02

6 Kỹ sư kinh tế xây dựng 07 04 01 02

7 Cử nhân kinh tế và tài chinh 14 08 04 02

9 Kỹ sư đô thị, cấp thoát nước 03 02 01

10 Kỹ sư vật liệu xây dựng 05 02 02 01

11 Kỹ sư đo đạc, trắc địa 03 02 01

12 Kỹ sư các ngành nghề khác 12 08 03 01

Nguồn: Hồ sơ giới thiệu năng lực Công ty CP ĐT&PT nhà Hà Nội số 52

Kinh nghiệm của công ty: Tổng số năm kinh nghiệm của công ty trong các loại công trình xây dựng (dân dụng, công nghiệp, giao thông, cầu đường, thủy lợi…) đạt 17 năm kể từ thời điểm thành lập tới nay

Tài chính của công ty Handico 52 có hạn mức tín dụng là 300.000.000.000 đồng (ba trăm tỷ đồng chẵn).

Bảng 2.6 Báo cáo tài chính của công ty

Tài sản Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021

Nguồn: Hồ sơ giới thiệu năng lực Công ty CP ĐT&PT nhà Hà Nội số 52

Máy móc và thiết bị thi công của công ty Công ty đầu tư và sử dụng nhiều trang thiết bị hiện đại, đa dụng và chức năng hiệu quả như máy đào KOMASU, KOBE, SOLA của Nhật, máy đào, ủi và máy Lu cũng được sản xuất từ Nhật Bản; ô tô của Liên Xô, Hàn Quốc, Trung Quốc…

2.4.2 Giới thiệu về các dự án trong nghiên cứu

Trong nghiên cứu này, em lựa chọn 03 dự án bất động sản được phát triển bởi Handico 52 và giả định cả 03 dự án được đặt trong bối cảnh đại dịch Covid-19, cách lựa chọn dự án dựa trên nghiên cứu của Thilini, M., Wikcramaarachchi, N C., & Anuradha, P A N S (2021) Tiêu chí lựa chọn dự án là thời điểm khởi công xây dựng trong bối cảnh dịch Covid, đều nằm ở các khu vực phát triển trong thành phố, là các dự án đầu tư phát triển bất động sản thuộc các phân khúc khác nhau, và thuận tiện cho việc nghiên cứu Mô tả dự án:

Dự án 1: Dự án xây dựng trụ sở công ty kết hợp văn phòng hỗn hợp Thái

Thịnh – 21 tầng, gọi tắt là dự án 1 hoặc P1

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Xây dựng mô hình cấu trúc thứ bậc

Hình 3.10 Sơ đồ cấu trúc thứ bậc nghiên cứu

Sơ đồ cấu trúc thứ bậc trong nghiên cứu này được lập dựa theo sơ đồ cấu trúc thứ bậc AHP Đầu tiên là mục tiêu (Goal) – Dự án phát triển bất động, các tiêu chí đánh giá (Criteria) là các rủi ro (R1 – R7) và các phương án lựa chọn (Alternative) là dự án phát triển bất động sản (RP1 – RP3).

Sau khi xây dựng mô hình cấu trúc thứ bậc thành công, sẽ thực hiện so sánh cặp các thuộc tính trong từng tiêu chí, so sánh cặp các tiêu chí và thiết lập ma trận các tiêu chí với các dự án để lựa chọn dự án tốt nhất, các dự án đều được đặt trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19.

Kết quả xây dựng ma trận so sánh cặp các thuộc tính trong từng tiêu chí.68

3.2.1 Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro xã hội

S1 Mức độ hài lòng của nhà phát triển đối với lực lượng lao động tại địa phương.

S2 Lợi ích dự án mang lại cho cộng đồng tại địa phương.

S3 Sự hài hòa giữa hoạt động kinh doanh và văn hóa của địa phương.

S4 Sự an toàn và sức khỏe của cộng đồng tại địa phương.

Kết quả so sánh cặp theo Bước 1 cho số liệu so sánh cặp các thuộc tính thu được từ ý kiến chuyên gia Tiến hành tính toán các dữ liệu của bài toán theo phương pháp AHP

(1) Ma trận so sánh cặp

Bảng 3.9 Kết quả ma trận so sánh cặp của rủi ro xã hội

Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát

Quan sát bảng có thể thấy SUM là kết quả từ tổng các chỉ số so sánh của mỗi thuộc tính, hàm SUM được sử dụng để tính toán trọng số Criteria Weights

(2) Tính trọng số (Criteria Weights) và Kiểm tra tính nhất quán (Consistency Rate)

Từ đánh giá thu được, tiến hành tính toán các dữ liệu của bài toán theo phương pháp AHP.

Bảng 3.10 Kết quả trọng số của rủi ro xã hội

Trước tiên cần tính vector nhất quán (Consistency vector): Lấy tổng trọng số của các tiêu chí chia cho trọng số của từng tiêu chí và thu được kết quả ở bảng trên.

Tiếp theo, tính giá trị riêng lớn nhất của ma trận so sánh (Lamdamax) Nếu Lamdamax càng gần bằng số tiêu chí so sánh thì tính phù hợp càng cao) Lamdamax được tính là trung bình cộng của vector nhất quán. λ max= ∑ Consistency vector

Trong đó: Consistency vector là vector nhất quán của các thuộc tính và 4 là tổng số thuộc tính Qua tính toán thu được kết quả Lamdamax = 4.2513 gần bằng với số thuộc tính là 4.

Sau đó, tính chỉ số nhất quán CI (Consistency Index) theo công thức sau thu được (n là tổng số tiêu chí):

Cuối cùng, tính tỷ số nhất quán CR (Consistency Ratio), trong đó RI (Random Index) là chỉ số ngẫu nhiên, được tra cứu theo số tiêu chí so sánh trong Bảng 2.2:

T Saaty chỉ ra rằng tỉ số nhất quán (CR) nhỏ hơn hay bằng 10% là ở mức có thể chấp nhận Nếu CR lớn hơn 10% chứng tỏ có sự không nhất quán trong đánh giá và cần phải đánh giá và tính toán lại

Bảng 3.11 Kết quả kiểm tra tính nhất quán của rủi ro xã hội λ max CI RI CR

Từ kết quả tính toán trên thu được, CR = 9.31% < 10% chứng tỏ có sự nhất quán trong đánh giá và các đánh giá thu được từ khảo sát là phù hợp với nghiên cứu.

(3) Xếp hạng mức độ ưu tiên

Dựa trên kết quả tính toán trọng số và các đánh giá được kiểm tra là phù hợp đã cho thấy S4 là thuộc tính quan trọng nhất với trọng số lớn nhất là 0.5977, sau đó lần lượt là S2, S3 và S1; tức là trong các vấn đề rủi ro liên quan tới xã hội thì vấn đề sự an toàn và sức khỏe của cộng đồng tại địa phương được các nhà phát triển bất động sản quan tâm và chú trọng hàng đầu

3.2.2 Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro công nghệ

T1 Khó khăn trong chuẩn bị địa điểm xây dựng cho dự án.

T2 Mức độ hài lòng của nhà phát triển đối với hiệu suất của đơn vị thiết kế và xây dựng.

T3 Những khó khăn về kỹ thuật xây dựng.

T4 Tổng thời gian thiết kế và thi công của dự án.

T5 Khả năng sửa đổi thiết kế và xây dựng.

T6 Sự phức tạp trong quản lý cơ sở vật chất.

T7 Khả năng tiếp cận và xử lý sự cố nhanh chóng.

T8 Tần suất cần tiến hành sửa chữa trong vòng đời của dự án.

Bảng 3.12 Kết quả ma trận so sánh cặp của rủi ro công nghệ

Bảng 3.13 Kết quả trọng số của rủi ro công nghệ

Bảng 3.14 Kết quả kiểm tra tính nhất quán của rủi ro công nghệ λ max CI RI CR

Dựa trên kết quả tính toán trọng số và các đánh giá được kiểm tra là phù hợp đã cho thấy T1 là thuộc tính quan trọng nhất với trọng số lớn nhất là 0.3085 và tiêu chí ít quan trọng nhất là T8 (0.0338) Chứng tỏ trong các vấn đề liên quan tới rủi ro công nghệ thì việc lựa chọn, chuẩn bị địa điểm xây dựng cho dự án được ưu tiên hàng đầu.

3.2.3 Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro môi trường

V1 Chỉ số Tác động Môi trường tổng thể của dự án lên môi trường xung quanh.

V2 Biến đổi khí hậu và thiên tai của khu vực ảnh hưởng đến quá trình sử dụng và giá trị của dự án.

Bảng 3.15 Kết quả ma trận so sánh cặp của rủi ro môi trường

Bảng 3.16 Kết quả trọng số của rủi ro môi trường

Bảng 3.17 Kết quả kiểm tra tính nhất quán của rủi ro môi trường λ max CI RI CR

Từ kết quả tính toán trên thu được, đối với số lượng tiêu chí là 2 thì luôn luôn có sự nhất quán trong đánh giá và các đánh giá thu được từ khảo sát là phù hợp với nghiên cứu.

Dựa trên kết quả tính toán trọng số và các đánh giá được kiểm tra là phù hợp đã cho thấy V1 là thuộc tính quan trọng nhất với trọng số lớn nhất là 0.8404 và tiêu chí ít quan trọng nhất là T2 (0.1596) Chứng tỏ trong các vấn đề liên quan tới rủi ro môi trường thì chỉ số tác động môi trường tổng thể được các nhà phát triển bất động sản quan tâm nhất.

3.2.4 Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro chính trị

P1 Sự phản đối của cộng đồng người dân tại khu vực.

P2 Tỷ lệ tác động của thuế thương mại và các loại thuế khác.

P3 Tổng thời gian của quy trình phê duyệt giấy phép, thi công và thiết kế. P4 Sự không nhất quán trong chính sách, luật pháp và quy định.

Bảng 3.18 Kết quả ma trận so sánh cặp của rủi ro chính trị

Bảng 3.19 Kết quả trọng số của rủi ro chính trị

Bảng 3.20 Kết quả kiểm tra tính nhất quán của rủi ro chính trị λ max CI RI CR

Dựa trên kết quả tính toán trọng số và các đánh giá được kiểm tra là phù hợp đã cho thấy P1 là thuộc tính quan trọng nhất với trọng số lớn nhất là 0.5934 và tiêu chí ít quan trọng nhất là P4 (0.0555) Chứng tỏ trong các vấn đề liên quan tới rủi ro chính trị sự phản đối của cộng đồng người dân tại khu vực là mối quan tâm lớn nhất của các nhà phát triển bất động sản.

3.2.5 Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro kinh tế

E1 Lạm phát, biến động về lãi suất, tỷ giá hối đoái và giá vận tải ảnh hưởng đến chi phí phát triển của dự án.

E2 Số lượng bất động sản cùng loại trong khu vực.

E3 Tỷ lệ bán/ cho thuê bất động sản cùng loại trên thị trường địa phương. E4 Mức độ cạnh tranh trong khu vực.

E5 Khả năng chi trả của khách hàng đối với bất động sản cùng loại.

E6 Mức độ danh tiếng và uy tín của nhà phát triển.

E7 Tổng chi phí ước tính trong vòng đời của một dự án.

E8 Tỷ lệ khấu hao tài sản sau 5 năm.

E9 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực.

E10 Tỷ suất vốn hóa và tỷ lệ bán hàng kỳ vọng.

E11 Mức độ đáp ứng được nhu cầu của thị trường.

Bảng 3.21 Kết quả ma trận so sánh cặp của rủi ro kinh tế

Bảng 3.22 Kết quả trọng số của rủi ro kinh tế

Bảng 3.23 Kết quả kiểm tra tính nhất quán của rủi ro kinh tế λ max CI RI CR

Kết quả xây dựng ma trận so sánh cặp các tiêu chí rủi ro

Xây dựng ma trận và tính toán trọng số các tiêu chí rủi ro tương tự như việc thực hiện so sánh cặp các thuộc tính.

Bảng 3.27 Kết quả ma trận so sánh cặp các rủi ro

Bảng 3.28 Kết quả trọng số của các rủi ro

Bảng 3.29 Kết quả kiểm tra tính nhất quán của các rủi ro λ max CI RI CR

Dựa trên kết quả tính toán trọng số và các đánh giá được kiểm tra là phù hợp đã cho thấy R7 là tiêu chí quan trọng nhất với trọng số là 0.4056 và tiêu chí ít quan trọng nhất là R3 (0.0353) Chứng tỏ khi thực hiện phát triển một dự án bất động sản các nhà phát triển cảm thấy rủi ro về đại dịch là rủi ro quan trọng nhất và rủi ro về môi trường là ít quan trọng nhất.

Kết quả đánh giá tiêu chí rủi ro đối với 03 dự án phát triển bất động sản

Ở giai đoạn này, cần tính toán độ ưu tiên của các dự án theo từng tiêu chí, thiết lập các ma trận tương ứng có kích thước bằng số phương án Do có 7 tiêu chí so sánh, vì thế cần tính toán 7 ma trận dựa trên số liệu so sánh cặp thu được từ ý kiến chuyên gia. Đầu tiên, xây dựng ma trận so sánh rủi ro xã hội trong phát triển dự án bất động sản.

Bảng 3.30 Kết quả ma trận so sánh cặp các dự án

Rủi ro xã hội RP1 RP2 RP3

Bảng 3.31 Kết quả trọng số của các dự án

Rủi ro xã hội RP1 RP2 RP3 Criteria Weights

Bảng 3.32 Kết quả kiểm tra tính nhất quán của so sánh các dự án λ max CI RI CR

Tương tự như việc thực hiện xây dựng ma trận so sánh rủi ro xã hội với 03 dự án, tiếp tục xây dựng ma trận của 06 rủi ro còn lại với các dự án phát triển bất động sản và kiểm tra tính nhất quán trong mỗi so sánh Kết quả ma trận so sánh thu được trọng số của các dự án đối với từng tiêu chí và tất cả các đánh giá của chuyên gia có tính nhất quán và phù hợp với nghiên cứu (CR < 10%), cụ thể trong Phụ lục 04 – 09.

Bảng 3.33 Tổng hợp kết quả trọng số của dự án đối với từng tiêu chí rủi ro

Tổng hợp được ma trận trọng số dự án án, nhân với ma trận trọng số tiêu chí (Bảng 3.20) sẽ cho kết quả cuối cùng như sau:

Bảng 3.34 Kết quả trọng số của dự án

Quan sát kết quả trọng số của dự án có thể thấy dự án 3 có trọng số bằng0.6762 là giá trị lớn nhất và như vậy có thể kết luận rằng phương án 3 là phương án tốt nhất, ít gặp phải rủi ro nhất, dự án 2 nhiều rủi ro nhất.

Nội dung chương 3 trình bày toàn bộ kết quả nghiên cứu gồm các phần sau:

Thứ nhất, xây dựng mô hình cấu trúc thứ bậc AHP dựa trên 7 tiêu chí rủi ro và 3 dự án phát triển bất động sản.

Thứ hai, thực hiện tính toán các trọng số của các thuộc tính trong mỗi tiêu chí rủi ro theo 3 bước chính như thực hiện quy trình phân tích thứ bậc AHP được nêu ở chương 2 Tất cả các đánh giá và thuộc tính đã được kiểm tra là phù hợp có tính nhất quán trong đánh giá của các chuyên gia Kết quả tính toán thu được 7 thuộc tính quan trọng nhất tương ứng với 7 tiêu chí rủi ro trong phát triển bất động sản

Thứ ba , xây dựng ma trận so sánh cặp 7 tiêu chí rủi ro trong phát triển dự án bất động với nhau Cụ thể các tiêu chí được đánh giá so sánh bởi các chuyên gia và đạt yêu cầu về sự nhất quán Từ kết quả tính toán thu được trọng số của từng tiêu chí, trong đó tiêu chí rủi ro đại dịch có trọng số lớn nhất và rủi ro môi trường có trọng số nhỏ nhất Có thể nói rằng trong phát triển dự án bất động sản rủi ro đại dịch được các nhà phát triển quan tâm hàng đầu về mức độ nghiêm trọng.

Cuối cùng, đây là giai đoạn cuối so sánh các dự án với nhau được đẳ trong một tiêu chí rủi ro nhất định Do có 7 tiêu chí, vì thế cần tính toán 7 ma trận Số liệu so sánh cặp thu được từ ý kiến chuyên gia hoàn tình đảm bảo tính nhất quán Tổng hợp trọng số của dự án đối với mỗi tiêu chí và trọng số của tiêu chí rủi ro thu được từ phần trước tính toán cho ra kết quả cuối cùng là trọng số của từng dự án Dựa vào kết quả thấy rằng dự án 3 là dự án tốt nhất, ít rủi ro nhất và dự án 2 nhiều rủi ro nhất.

BÌNH LUẬN, GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 84 4.1 Bình luận về kết quả nghiên cứu

Bình luận về kết quả nghiên cứu thuộc tính trong các tiêu chí rủi ro

Kết quả nghiên cứu sau khi thực hiện phương pháp phân tích thứ bậc AHP càng được khẳng định hơn khi tác giả thực hiện phương pháp nghiên cứu định tính lần 2 bằng cách phỏng vấn các chuyên gia Đối với các thuộc tính của tiêu chí rủi ro xã hội, kết quả phân tích dữ liệu cho thấy rằng trong tiêu chí rủi ro về xã hội, thuộc tính “Sự an toàn và sức khỏe của cộng đồng tại địa phương” có trọng số lớn nhất (0.5977) và thuộc tính có trọng số thấp nhất là “Mức độ hài lòng của nhà phát triển đối với lực lượng lao động tại địa phương” (0.0583) Điều này cho thấy rằng khi một nhà phát triển bất động sản ra quyết định về vấn đề liên quan tới xã hội sẽ để tâm nhất tới sự an toàn và sức khỏe của cộng đồng người dân sống tại khu vực đó Anh T đã có 27 năm kinh nghiệm trong phát triển dự án bất động sản cho rằng: “Khi phát triển một dự án bất động sản thì các vấn đề liên quan tới xã hội rất cần được lưu tâm vì dự án xây dựng lên để cho người dân sử dụng và trải nghiệm Trong đó sự an toàn và sức khỏe của dân cư phải được quan tâm trên hết, có thể nói đây là đạo đức nghề nghiệp của một nhà phát triển Ngoài ra, vẫn cần suy xét các vấn đề về lợi ích và sự hài hòa của dự án đối với cộng đồng tại địa phương để có thể phát triển dự án một cách tốt nhất, phù hợp nhất.” Thông qua kết quả nghiên cứu và ý kiến từ chuyên gia có thể thấy sự an toàn và sức khỏe của người dân tác động lớn lên quá trình ra quyết định phát triển dự án của một nhà phát triển bất động sản. Đối với các thuộc tính của rủi ro công nghệ, thuộc tính “Khó khăn trong chuẩn bị địa điểm xây dựng cho dự án” được các nhà phát triển quan tâm nhiều nhất với trọng số tương ứng là 0.3085 và “Tần suất cần tiến hành sửa chữa trong vòng đời của dự án” là thuộc tính ít được quan tâm nhất có trọng số là 0.0338 Điều này cho thấy rằng rủi ro trong việc lựa chọn địa điểm xây dựng dự án là rất cao, cũng như thạc sĩ L.T có 18 năm kinh nghiệm trong nghề đã đưa ra nhận định rằng “Trong quá trình thực tế làm phát triển dự án thì khâu lựa chọn địa điểm có thể nói là tốn nhiều thời gian và tâm huyết nhất Lựa chọn một địa điểm đã khó mà bên cạnh đó còn rất nhiều vấn đề pháp lý liên quan như là quy hoạch, giải tỏa, giấy tờ cấp phép… Lựa chọn địa điểm xong còn chờ thời gian phê duyệt, cấp phép, thẩm định… khá lâu và đôi khi dự án không được phê duyệt thì sẽ rất khó khăn và tốn kém thời gian chuẩn bị địa điểm cho dự án Khi chuẩn bị địa điểm thành công thì các vấn đề sau đó về kỹ thuật xây dựng, cơ sở vật chất và tiến hành thi công xây dựng sẽ được lên kế hoạch và giải quyết dễ dàng hơn” Bên cạnh đó kỹ sư S với 25 năm kinh nghiệm phát triển dự án bất động sản nêu rằng “Thực tế ở Hà Nội hiện nay đất trống đô thị còn rất ít, chủ yếu là đất trống ven đô nên thời gian gần đây các công trình ven đô được lựa chọn làm địa điểm phát triển dự án bất động sản khá nhiều Quá trình giải tỏa và xin cấp phép các khu vực ven đô cũng dễ hơn so với khu vực nội đô” Từ nhận định của các chuyên gia có thể thấy rằng việc lựa chọn, chuẩn bị địa điểm cho dự án bất động sản là vô cùng quan trọng và cần được xem xét kỹ càng để làm bước đệm tốt cho quá trình xây dựng thi công và hoàn thiện dự án. Đối với các thuộc tính trong tiêu chí rủi ro môi trường, môi trường luôn là vấn đề nóng hổi được quan tâm bởi tất cả mọi người Theo số liệu thống kê từ CEM, Tổng cục Môi trường vào sáng ngày 13/09/2022, các ứng dụng quan trắc chất lượng không khí ở Hà Nội cho thấy nhiều điểm ở mức đỏ (có hại), thậm chí có điểm ở mức nâu (nguy hiểm - tất cả mọi người có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng đến sức khỏe) “Vì vậy, các dự án bất động sản tại Hà Nội đang hướng tới bất động sản xanh với mục đích cải thiện môi trường, góp phần làm đẹp cảnh quan của thủ đô” – chị P với 15 năm kinh nghiệm trong nghề cho hay Điều này phù hợp với kết quả phân tích dữ liệu, thuộc tính “Chỉ số Tác động Môi trường tổng thể của dự án lên môi trường xung quanh” được các nhà phát triển bất động sản quan tâm nhất với trọng số là 0.8404, thuộc tính còn lại là “Biến đổi khí hậu và thiên tai của khu vực ảnh hưởng đến quá trình sử dụng và giá trị của dự án” có trọng số thấp hơn (0.1596) Kết quả này càng khẳng định thêm rằng vấn đề về môi trường và chỉ số tác động môi trường là vấn đề cần được cải thiện và chú trọng hàng đầu khi tiến hành phát triển một dự án bất động sản, từ đó cũng có thể làm giảm các biến động về môi trường dẫn tới ảnh hưởng tiêu cực tới khí hậu Cũng có thể nói rằng, cải thiện môi trường xung quanh là đang cải thiện môi trường sống của người dân toàn khu vực. Đối với các thuộc tính trong tiêu chí rủi ro chính trị, qua kết quả phân tích thu được thuộc tính có trọng số lớn nhất là “Sự phản đối của cộng đồng người dân tại khu vực” (0.5934) và thấp nhất là “Sự không nhất quán trong chính sách, luật pháp và quy định” (0.0555) Giải thích cho đánh giá này, anh L.T – Phó tổng giám đốc kiem trưởng phòng Đầu tư cho rằng “Trong các dự án tôi tham gia phát triển chưa gặp phải dự án nào bị phản đối bởi người dân tại khu vực nhưng trong quá trình tư vấn cho các dự án khác đã gặp phải vấn đề này Khi một dự án bất động sản bị phản đối bởi cộng đồng sẽ dẫn tới rất nhiều hệ lụy không đáng có như là dự án không thể đưa vào hoạt động, không triển khai xây dựng thành công hoặc xuống giá trầm trọng Sự phản đối này có thể đến từ nhiều nguyên nhân khác nhau liên quan mật thiết tới các tiêu chí về xã hội và môi trường Vấn đề này không thể để xảy ra rồi mới giải quyết mà phải tìm hiểu kỹ và lên kế hoạch hợp lý ngay từ những bước đầu tiên” Đồng quan điểm với ý kiến trên, chị P khẳng định thêm “Trong rủi ro chính trị, nếu để xảy ra rủi ro về sự phản đối của cộng đồng thì dự án rất dễ bị chậm tiến độ, ảnh hưởng tới tổng thời gian quy trình phê duyệt giấy phép, thi công… của dự án Tỷ lệ tác động thuế thương mại và các loại thuế khác đã năm trong kế hoạch, tính toán ngay từ ban đầu của các nhà phát triển nên sẽ ít quan trọng hơn Sự không nhất quán trong chính sách và luật pháp là điều không thể tránh khỏi dù ở bất kỳ quốc gia nào, tuy nhiên các nhà phát triển vẫn cần phải có sự hiểu biết về pháp luật sâu sắc và chính xác nhất” Khác với kết quả nghiên cứu của Comu, S., Elibol, A Y và Yucel, B (2021) trong danh mục các yếu tố rủi ro chính trị, yếu tố phụ về sự bất ổn chính trị và không nhất quán trong Chính sách chiếm tỷ số lớn nhất vì tác giả cho rằng “các nước đang phát triển có những động lực khác với các nước phát triển, chẳng hạn như môi trường chính trị không ổn định” Quan trọng hơn, những rủi ro này được gọi là rủi ro không thể kiểm soát nên càng khó khăn hơn cho các nhà phát triển quản lý những rủi ro đó, vì vậy, những rủi ro về sự không nhất quán trong chính sách là vấn đề quan trọng hơn ở các nước đang phát triển Thilini, M., & Wickramaarachchi, N C (2019). Đối với các thuộc tính trong tiêu chí rủi ro kinh tế, liên quan tới kinh tế có rất nhiều vấn đề và rủi ro kinh tế bao gồm tới 11 thuộc tính Trong đó, thuộc tính “Lạm phát, biến động về lãi suất, tỷ giá hối đoái và giá vận tải ảnh hưởng đến chi phí phát triển của dự án” được các nhà phát triển đánh giá là quan trọng nhất với trọng số0.2623 và thấp nhất là thuộc tính “Tỷ lệ bán/ cho thuê bất động sản cùng loại trên thị trường địa phương” có trọng số là 0.0165 Dựa vào kết quả có thể đánh giá rằng, đối với các nhà phát triển bất động sản sự biến động trong thị trường kinh tế được quan tâm và chú ý hàng đầu Thảo luận về vấn đề này từ góc nhìn thực tiễn của mình anh T Phó tổng giám đốc kiêm Bí thư đưa ra nhận định “Hiện nay không chỉ Việt Nam và kinh tế trên toàn thế giới đang có những biến động nhất định như là hiện tượng lạm phát dẫn đến tăng lãi suất, từ đó làm giảm tỷ lệ đầu tư vào bất động sản Các nhà phát triển phải luôn chú ý đến tình hình kinh tế để có thể lựa chọn những bước tiến phù hợp vì đầu tư bất động sản là khoản đầu tư dài hạn, mỗi biến động nhỏ trong kinh tế của vùng hay bất kể khu vực nào đều có thể gây tác động đến thị trường và giá bất động sản” Kết quả này tương tự như kết quả trong nghiên cứu của Semra Comu, Ayca Yetiskin Elibol, Busra Yucel (2021), trong hạng mục về tiền tệ và tài chính thì yếu tó biến động tỷ giá hối đoái, lạm phát và biến động lãi suất là điểm nổi bật và chiếm tỷ trọng cao nhất Ngoài ra, Chen Z và Khumpaisal S

(2009) đã đề cập rằng các Đối với các thuộc tính của tiêu chí rủi ro chiến lược, kết quả xếp hạng cho thấy “Sự chuyên nghiệp, minh bạch và không ngừng đổi mới chiến lược trong quá trình hoạt động” là vấn đề quan trọng nhất có trọng số 0.6407, cao hơn hẳn 3 thuộc tính còn lại Đối với các chuyên gia sự chuyên nghiệp, minh bạch và không ngừng đổi mới được đánh giá là một điều vô cùng quan trọng đối với một người làm phát triển dự án “vì thị trường kinh tế và xã hội luôn luôn đổi mới đòi hỏi các nhà phát triển cũng cần có những tư duy đổi mới để lên kế hoạch cho dự án hoạt động hiệu quả” anh S kỹ sư xây dựng khẳng định Đối với các thuộc tính của tiêu chí rủi ro đại dịch, khác với các tiêu chí trên,rủi ro đại dịch chỉ bao gồm một thuộc tính duy nhất là “Mức độ ảnh hưởng đến sự phát triển của dự án trong khoảng thời gian dịch bệnh” Khi thảo luận về vấn đề đại dịch, hầu hết chuyên gia đều cảm thấy vấn đề đại dịch là một cuộc khủng hoảng lớn không chỉ về kinh tế mà còn về mặt tinh thần đối với tất cả người dân toàn thế giới.Đại dịch Covid toàn cầu ảnh hưởng đến việc phát triển dự án bất động sản do chi phí nguyên vật liệu tăng đáng kể, giảm thu tiền thuê, chi phí vận hành, thua lỗ do giảm nhu cầu, giá trị đầu tư và thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh (Thilini, M.,Wikcramaarachchi, N C., & Anuradha, P A N S., 2021) Một nghiên cứu khác của Comu, S., Elibol, A Y và Yucel, B (2021) cũng kết luận kể từ khi bùng phát coronavirus đã ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực bao gồm cả phát triển dự án bất động sản, nhiều dự án xây dựng bị đình trệ và chuỗi giá trị của ngành bị ảnh hưởng trực tiếp Giai đoạn đại dịch COVID-19, được xác định là một hiện tượng toàn cầu không mong đợi, không giống bất kỳ cuộc khủng hoảng nào trước đây trong lịch sử(ầeti & ĩnlỹửnen, 2019; Ponis & Ntalla, 2016).

Bình luận về kết quả nghiên cứu các tiêu chí rủi ro

Trong 7 tiêu chí rủi ro mà nghiên cứu đưa ra, theo kết quả phân tích dữ liệu yếu tố rủi ro quan trọng nhất là rủi ro đại dịch có trọng số là 0.3636 tức chiếm 36.36% tổng số các chỉ tiêu rủi ro hay có thể nói rủi ro đại dịch ảnh hưởng mạnh mẽ nhất tới phát triển các dự án bất động sản Tác động của đại dịch ảnh hưởng tới tất cả các lĩnh vực khác trong nền kinh tế Theo Arturas Kaklauskas và cộng sự (2021) Covid-19 là rủi ro không nằm trong tình huống được dự đoán trước, đại dịch covid có tác động tiêu cực đến hoạt động đầu tư xây dựng các loại hình bất động sản theo những cách khác nhau và gây ra những thay đổi trong chiến lược đầu tư Anh T đã hoạt động 27 năm trong lĩnh vực phát triển dự án bất động sản đưa ra nhận định

“đại dịch Covid-19 mặc dù ở thời điểm hiện tại đã được khắc phục và giảm thiểu rõ rệt tuy nhiên với những gì đã trải qua chắc chắn rằng thị trường vẫn còn rất nhiều những rủi ro tiềm ần có thể đến từ bên trong hay bên ngoài dự án” Covid-19 là một rủi ro nhưng trong giai đoạn đó, giá trị thị trường bất động sản đã tăng mạnh (Sanchaniya, 2021) “Mặc dù nền kinh tế chịu tác động của đại dịch nhưng giá bất động sản, nhà ở, đất nền liên tục tăng từ đầu năm 2021” – ông Nguyễn Đức Chi phát biểu (Hội thảo chuyên đề với chủ đề: "Phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản", 2022) Theo thống kê của Bộ Tài chính cụ thể đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5-7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020 Theo ông Nguyễn Đức Chi nói thêm “việc tăng giá trên thị trường bất động sản được cho là do yếu tố cung cầu, nguồn cung của thị trường chưa đáp ứng nhu cầu của người dân, dẫn đến giá nhà tăng (nhu cầu nhà ở của người dân tăng trong bối cảnh đô thị hóa nhanh là xu thế chung của sự phát triển)”.

Bên cạnh đó, hai tiêu chí rủi ro quan trọng không kém được các chuyên gia nhận định là rủi ro về kinh tế chiếm 18.8% và rủi ro chính trị chiếm 15.05% tổng trọng số các tiêu chí rủi ro trong phát triển dự án bất động sản Kết quả nghiên cứu này tương tự như kết quả nghiên cứu tại Sri Lanka của Thilini, M., Wikcramaarachchi, N C và Anuradha, P A N S (2021), theo tác giả rủi ro kinh tế ảnh hưởng đáng kể đến sự biến động của thị trường bất động sản và rủi ro chính trị là một yếu tố rủi ro khá lớn ở Sri Lanka, những thay đổi về chính sách, quy định phát triển, thiếu cơ chế phù hợp và khả năng ra quyết định kém ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của mọi ngành Semra Comu, Ayca Yetiskin Elibol, Busra Yucel

(2021) cũng cho rằng rủi ro về (tiền tệ) kinh tế và rủi ro chính trị là những yếu tố có tác động mạnh mẽ và ảnh hưởng nhiều tới phát triển dự án bất động sản đặc biệt với các nước đang phát triển Do đó, các tiêu chí rủi ro khác như xã hội, công nghệ, môi trường, chiến lược chiếm phần trăm quan trọng thấp hơn khi được đặt vào bối cảnh tương tự Ngoài ra, Chen Z và Khumpaisal S (2009) đã đề cập trong nghiên cứu của mình, các vấn đề kinh tế và tài chính khá quan trọng trong ngành bất động sản và ảnh hưởng rất lớn đề toàn bộ dự án Điển hình như cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ nổ ra vào 08/2007 đã ảnh hưởng trực tiếp đến lĩnh vực bất động sản trên thế giới và nền kinh tế của nhiều quốc gia, trong đó các nước đang phát triển bị ảnh hưởng nhiều hơn so với các nước phát triển (Chen Z và Khumpaisal S, 2009) Sự biến động của nền kinh tế có thể nằm trong dự đoán nhưng phải toàn bộ nên những người ra quyết định là những nhà phát triển bất động sản cần chuẩn bị kế hoạch dự phòng để giảm thiểu hậu quả của các rủi ro bất lợi và ứng phó kịp thời với các nhóm rủi ro này (Semra Comu, Ayca Yetiskin Elibol, Busra Yucel, 2021).

Mặt khách, cũng theo nghiên cứu của Semra Comu, Ayca Yetiskin Elibol, Busra Yucel (2021) rủi ro môi trường có trọng số thấp nhất, khi thay đổi bối cảnh khác và thời điểm khảo sát khác thì kết quả của nghiên cứu này cho thấy rủi ro môi trường vẫn chiếm tỷ lệ ảnh hưởng ít nhất (3.53%) Semra Comu, Ayca Yetiskin Elibol, Busra Yucel (2021) nhấn mạnh thêm các dự án được đặt trong bối cảnh đại dịch nên các tiêu chí rủi ro khác không được đánh giá cao bằng bởi đại dịch đã tác động và ảnh hưởng rất mạnh tới nền kinh tế chung toàn thế giới Thảo luận về vấn đề này, anh L có 18 năm kinh nghiệm trong phát triển dự án đưa ra ý kiến rằng “Có thể thấy mức độ ô nhiễm tại Hà Nội liên tục cảnh báo ở mức nguy hiểm trong thời gian gần đây Tuy nhiên ô nhiễm môi trường bị tác động bởi rất nhiều yếu tố,những nhà phát triển chúng tôi cũng luôn cố gắng hướng tới bất động sản xanh và giảm thiểu khói bụi để cải thiện môi trường tốt hơn” Ngoài ra, qua phỏng vấn có thể thấy phát triển một dự án bất động sản cần xem xét nhiều tiêu chí rủi ro để lên phương án kế hoạch phòng tránh cũng như khi rủi ro xảy ra sẽ được khắc phục kịp thời để không dẫn tới các hậu quả nghiêm trọng Vì vậy, các nhà phát triển phải xếp hạng các tiêu chí rủi ro để đưa ra quyết định, lựa chọn đúng đắn hơn trong việc ưu tiên xử lý các vấn đề.

Bình luận về kết quả nghiên cứu các dự án

Sau khi sử dụng kỹ thuật phân tích thứ bậc AHP qua quy trình ba bước trên phần mềm Microsoft Excel, kết quả thu được cho thấy trọng số của các dự án phát triển bất động sản được phát triển bởi Công ty Handico 52 khi được đặt trong bối cảnh đại dịch Covid-19 hoành hành Trong đó, dự án 3 là dự án được đánh giá tốt nhất, ít rủi ro nhất tương ứng với trọng số là 0.6762, vị trí thứ hai là dự án 1 có trọng số là 0.1842 và dự án nhiều rủi ro nhất là dự án 2 với trọng số 0.1397

Dựa vào thông tin của các dự án đã được cung cấp (Mục 2.3.2) có thể thấy rằng dự án 3 là một dự án nhà ở thấp tầng, được xây dựng chủ yếu phục vụ nhu cầu nhà ở của cán bộ chiến sỹ và người dân khu vực Quận Bắc Từ Liêm So với hai dự án còn lại dự án này có tổng diện tích đất và tổng diện tích xây dựng công trình lớn hơn rất nhiều Dự án 1 là dự án xây dựng trụ sở công ty kết hợp văn phòng và các tầng cao hơn phục vụ với mục đích cho thuê căn hộ khách hạn ngắn hạn và dài hạn, dự án 2 là được xây dựng nhằm cho thuê mặt bằng sử dụng với mục đích thương mại dịch vụ kết hợp với tầng cao là các căn hộ chung cư được xây dựng để bán. Mỗi dự án có một mục đích sử dụng, thời gian xây dựng, diện tích, tổng mức đầu tư… là khác nhau, điểm chung của 3 dự án là được đặt trong bối cảnh Covid-19 và các nhà phát triển đánh giá dự án dựa trên tình hình biến động kinh tế - xã hội của

Hà Nội nói riêng và toàn đất nước Việt Nam nói chung

Trong quá trình thảo luận về kết quả của dự án tốt nhất, các chuyên gia đưa ra rất nhiều lý giải và các nhận định Hầu hết các chuyên gia cho rằng “nếu xét trong bối cảnh Covid-19, khi đánh giá về các rủi ro phát triển dự án thì đúng là dự án 3 là dự án ít gặp rủi ro nhất vì người dân có xu hướng tìm nhà ở xa các khu trung tâm và mật độ nhà ở thấp để tránh lây nhiễm dịch bệnh, đầu tư phát triển vào dự án này là một phương án an toàn Tuy nhiên đối với các dự án mà có mức độ rủi ro cao hơn đồng nghĩa rằng lợi nhuận thu lại sẽ cao hơn so với các phương án an toàn” Theo thống kê từ Savills, trong quý 3/2021, nguồn cung sơ cấp khoảng 3.000 căn, mức thấp nhất trong vòng năm năm trở lại đây, giảm -18% theo quý và -70% theo năm, trong đó có 11 dự án đang tạm ngưng bán, trong khi nguồn cung mới bị hạn chế và lượng hàng tồn kho thấp; Lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ của quý 3/2021 ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua, tổng lượng giao dịch chỉ hơn 400 căn, giảm -70% theo quý và -94% theo năm Vì vậy, khi các dự án chung cư như dự án 2 được xây dựng và đưa vào phát triển sẽ rất khó khăn trong việc phân phối và duy trì hoạt động của dự án bởi lượng giao dịch giảm, bị hạn chế bởi quy định giãn cách nếu đại dịch vẫn tiếp tục kéo dài Hơn thế nữa, dự án 2 là dự án án kết hợp thương mại dịch vụ, trong thời gian giãn cách xã hội các hoạt động buôn bán và du lịch bị tạm dừng hoàn toàn, gây khó khăn cả doanh nghiệp thuê và cho thuê bất động sản

Bên cạnh đó, anh T Phó tổng giám đốc Công ty Handico 52 cho rằng đánh giá của các chuyên gia về dự án 1 ít rủi ro hơn dự án 2 là có căn cứ, “mặc dù trong bối cảnh đại dịch các căn hộ khách sạn cho thuê sẽ không thể giao dịch được nhiều nhưng vì dự án 1 kết hợp với cho thuê văn phòng, các Công ty này vẫn phải duy trì hoạt động và vẫn cần cơ sở làm việc nên vẫn sẽ có một phần doanh thu Đối với dự án 2 hoạt động thương mại và mua/ bán sẽ khó có cơ hội diễn ra hơn” Anh S có 25 năm kinh nghiệm phát triển dự án đưa ra quan điểm cá nhân như sau: “Có thể xét trong bối cảnh dịch bệnh dự án 3 sẽ là dự án tốt nhất nhưng các dự án phát triển bất động sản là các dự án được xây dựng với mục đích sử dụng lâu dài, phục vụ được nhiều nhu cầu của người dân và khả năng sinh lời tốt, đại dịch không thể kéo dài tới 50 năm được nên nếu lựa chọn để đầu tư tôi vẫn lựa chọn dự án 1 hoặc 2 chứ không phải dự án 3”.

Tóm lại, xét trong bối cảnh đại dịch Covid-19 dự án 3 được đánh giá theo các chuyên gia là dự án ít rủi ro nhất so với 2 dự án còn lại Khi có hai hoặc nhiều dự án đầu tư với cùng mức doanh thu tiềm năng, nhà phát triển bất động sản có xu hướng chọn dự án ít rủi ro hơn và ngược lại, khi có nhiều dự án khác nhau với cùng mức rủi ro, nhà phát triển sẽ luôn chọn phương án mang lại lợi nhuận cao hơn (Leopoldo Sdino, Paolo Rosasco và Sara Magoni, 2018) Do đó, vì các nhà đầu tư có xu hướng không thích rủi ro, nên họ đánh giá dự án không chỉ qua mức lợi nhuận có thể có, mà còn cả lợi nhuận được điều chỉnh theo rủi ro tương đối Trên thực tế, để một dự án phát triển thành công, giá trị hiện tại ròng dương chưa đủ, mà còn cần phải có tỷ suất hoàn vốn nội bộ cao hơn ngưỡng được xác định trong mỗi trường hợp (trường hợp phù hợp với mức độ rủi ro phát sinh).

Một số giải pháp nhằm quản lý rủi ro trong phát triển dự án bất động sản tại Công ty CP ĐT&PT nhà Hà Nội số 52

4.2.1 Lập quy trình quản lý rủi ro trong phát triển dự án bất động sản của doanh nghiệp

Quản lý rủi ro không thể loại bỏ hoàn toàn tất cả các nguy cơ ảnh hưởng đến bất động sản, đó là một cách để theo dõi, giám sát quá trình phát triển bất động sản từ đó phân loại các nguy cơ và các yếu tố rủi ro (Malek, M., Mohibali, S., & Bachwani, D., 2021) Trong quá trình xây dựng, phát triển một dự án bất động sản có thể sẽ xuất hiện vô vàn rủi ro ở các thời điểm khác nhau, hơn nữa thời gian để phát triển một dự án là rất dài, tính bằng năm vì vậy các chuyên gia và các nhà phát triển bất động sản trong công ty cần lập quy trình quản lý rủi ro trước khi bắt tay vào phát triển dự án Thông thường doanh nghiệp có thể quản lý rủi ro hiệu quả bằng các bước sau:

Bước 1 Nhận dạng rủi ro

Doanh nghiệp có thể nhận định rủi ro và sau đó phân loại tương tự như cách phân loại rủi ro trong nghiên cứu này hoặc đề xuất kiểu phân loại phù hợp hơn với dự án Nhận dạng được rủi ro là một nguyên tắc cơ bản giúp doanh nghiệp vượt qua những rủi ro có thể gặp phải Việc phân tích rủi ro tốt sẽ giúp doanh nghiệp có những hành động cần thiết để giảm thiểu sự ảnh hưởng bất lợi đến dự án bất động sản đang phát triển, đồng thời giúp nhà phát triển đưa ra những quyết định liệu chiến lược có được sử dụng một cách hiệu quả để kiểm soát rủi ro, cân đối giữa chi phí và lợi nhuận mang lại.

Rủi ro cũng có thể coi là một bài toán xác suất vì vậy mọi loại rủi ro đều có thể xuất hiện hoặc thậm chí nằm ngoài bài toán đã đặt ra, điển hình là sự tác động kinh tế toàn cầu do đại dịch Covid-19 gây ra Việc phân tích rủi ro này rất cần thiết vì đôi khi doanh nghiệp có thể bỏ sót những phần quan trọng hay dễ dàng nhận thấy nhất, dó đó doanh nghiệp có thể nhận dạng rủi ro bằng những cách sau:

 Nhân sự - từ các cá nhân tham gia vào dự án, các vấn đề liên quan tới hợp đồng, sức khỏe, độ tuổi và khả năng lao động…

 Hoạt động kinh doanh – phân tích và tìm hiểu các hoạt động kinh doanh, vận hành của các bất động sản tương tự tại khu vực xây dựng dự án.

 Danh tiếng và sự uy tín của nhà phát triển – những kinh nghiệm, sự hiểu biết và khả năng ra quyết định chính xác của một nhà phát triển là vô cùng quan trọng đối với dự án phát triển bất động sản.

 Tài chính – nguồn tài chính của doanh nghiệp, thống kê tài chính, lập kế hoạch chi tiêu, trả nợ và kinh doanh để xác định mức độ phù hợp của dự án.

 Môi trường – những biến đổi về khí hậu, thiên tai, dịch bệnh…

Hoặc doanh nghiệp có thể xác định rủi ro bằng những cách tiếp cận khác nhau:

 Xem xét bản kế hoạch, thiết kế sơ bộ và tìm hiểu tình hình nền kinh tế chung, thị trường bất động sản để dự đoán, nhận định xem điều gì có thể xảy ra trong tương lai.

 Suy nghĩ, cân nhắc về hệ thống thông tin, tổ chức nhân sự, chiến lược mà doanh nghiệp đang sở hữu để phân tích rủi ro đối với từng bộ phận.

 Nhận định trung thực và đưa ra nhìn nhận về những điểm yếu trong toàn bộ quá trình phát triển dự án bất động sản.

 Tham khảo kinh nghiệm từ các doanh nghiệp đi trước, thu thập ý kiến của những chuyên gia để có được những góc nhìn đa chiều, góc nhìn rộng hơn về dự án.

Bước 2 Đánh giá rủi ro

Quá trình xác định, phân loại và phân tích các rủi ro là bước thiết lập nền tảng để doanh nghiệp có thể dễ dàng đánh giá rủi ro, khả năng có thể xảy ra rủi ro và chi phí phải bỏ ra để thiếp lập lại mọi thứ khi rủi ro xảy ra Điều quan trọng là giúp doanh nghiệp chọn ra được những phương pháp có hiệu quả về mặt chi phí, kiểm soát được rủi ro, lập kế hoạch đối phó với những sự kiện bất ngờ và sử dụng có hiệu quả những nguồn lực mới.

Phần đầu tiên của việc đánh giá rủi ro bao gồm các kỹ thuật định tính nhằm xác định nguyên nhân và khả năng xảy ra; rủi ro có thể xuất hiện ở giai đoạn nào; ảnh hưởng tới các bộ phận cụ thể và toàn bộ dự án cũng như mối tương quan với các rủi ro khác.

Phần thứ hai của đánh giá rủi ro được thực hiện bằng cách sử dụng các phương pháp định lượng để cung cấp các giá trị số học cho các yếu tố khác nhau của rủi ro Mô hình chiết khấu dòng tiền (DCF- Discounted Cash Flows Model) thường được xây dựng dựa trên nền tảng của khái niệm giá trị theo thời gian của tiền và quan hệ giữa lợi nhuận và rủi ro của dự án phát triển bất động sản Ngoài ra, để phân tích được độ an toàn của hiệu quả tính toán trước sự chuyển đổi của các nguyên nhân khách quan đủ sức xảy ra trong tiến trình thực hiện dự án, cần phải tiến hành nghiên cứu độ nhạy của dự án.

Cuối cùng, ước tính chi phí vốn xác định tỷ lệ chiết khấu đòi hỏi giá trị tài sản bao gồm đối tượng định giá Ngoài ra, thẩm định viên có thể sử dụng các công cụ phức tạp hơn như Mô phỏng Monte Carlo, công cụ này cũng có thể được kết hợp trong phương pháp dòng tiền DCF Thông thường, các phương pháp đo lường trên của các dự án phát triển được sử dụng khi phân tích hiệu quả của dự án và cho phép đưa ra quyết định đúng đắn khi lựa chọn phương án kinh doanh tốt nhất Đồng thời, các tiêu chí này phản ánh quá trình đưa ra quyết định khi có rủi ro và không chắc chắn.

Phân tích thống kê cho phép đánh giá rủi ro không chỉ của một dự án mà còn cả tổ chức Ưu điểm không thể phủ nhận của phương pháp thống kê để phân tích rủi ro dự án là dễ dàng tính toán toán học, trong khi nhược điểm là cần một số lượng lớn các quan sát Trên thực tế, khi phân tích rủi ro dự án phát triển, các công cụ sau đây cũng được sử dụng: phương pháp đánh giá chuyên gia, phân tích SWOT, phương pháp loại suy, phương pháp điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu, phương pháp giá trị tới hạn và các công cụ khác.

Bước 3 Ứng phó rủi ro Ứng phó với rủi ro bao gồm các hành động khác nhau để đối mặt với các rủi ro đã được xác định và đánh giá Những hành động này bao gồm phòng tránh, giảm thiểu, chuyển giao và chấp nhận rủi ro Phòng tránh rủi ro đề xuất một chiến lược để tránh rủi ro đã được lên kế hoạch khi xác suất của một sự cố bất lợi dao động ở mức cao hoặc là một điều chắc chắn Giảm thiểu rủi ro liên quan đến việc giảm thiểu xác suất và/hoặc tác động của rủi ro Chuyển giao rủi ro bao gồm một hành động được đề xuất đối với mức độ rủi ro cao thông qua bảo hiểm, hợp đồng hoặc bảo hành. Chấp nhận rủi ro đề cập đến mức độ rủi ro mà các nhà phát triển có thể chấp nhận được, thường là những rủi ro có tác động rất thấp độc lập với xác suất xảy ra.

Bước 4 Giám sát và kiểm soát rủi ro

Đóng góp của nghiên cứu

4.4.1 Đóng góp về mặt lý thuyết

Thứ nhất , bằng việc thừa kế các kết quả nghiên cứu trước đây, nghiên cứu này hệ thống hóa cơ sở lý luận, các nghiên cứu trên thế giới về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản.

Thứ hai , thông qua việc phân tích các yếu tố rủi ro trong phát triển dự án bất động sản được đặt trong bối cảnh tại Hà Nội, Việt Nam và tình huống nghiên cứu lấy cụ thể từ các dự án phát triển bất động sản của công ty Handico 52, nghiên cứu đã xây dựng khung lý thuyết về các rủi ro trong phát triển dự án bất động sản.

Thứ ba , kết quả nghiên cứu khẳng định được 7 nhóm tiêu chí rủi ro và 35 thuộc tính rủi ro đều đóng vai trò nhất định trong quá trình quản lý rủi ro khi phát triển dự án bất động sản; khẳng định được dự án phát triển bất động sản ít rủi ro nhất trong thời kỳ dịch bệnh Covid-19 hoành hành.

Thứ tư, kết quả từ nghiên cứu này đóng góp và bổ sung thêm những tri thức về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản tại Hà Nội và bao quát hơn là các dự án tại một quốc gia đang phát triển Việt Nam.

4.4.2 Đóng góp về mặt thực tiễn

Thứ nhất, từ kết quả của nghiên cứu, khẳng định được thuộc tính quan trọng nhất trong từng tiêu chí và tiêu chí rủi ro quan trọng nhất trong 7 nhóm tiêu chí chính Từ đó, góp phần giúp các chuyên gia phát triển dự án bất động sản có thể khai thác, vận hành, quản lý dự án và nhân lực hiệu quả hơn trong suốt quá trình hoạt động cũng như dễ dàng phòng tránh, ứng phó với các rủi ro, giảm thiểu chi phí phát sinh.

Thứ hai , kết quả nghiên cứu này giúp Công ty Handico 53 và các nhà phát triển có thêm góc nhìn thực tế về sự phát triển của các dự án trong thời kỳ đại dịch

Covid-19 Các doanh nghiệp phát triển dự án có thêm kinh nghiệm, sự chuẩn bị sẵn sàng nếu gặp tình huống đại dịch tương tự Doanh nghiệp cũng có thể căn cứ vào kết quả nghiên cứu này để thiết lập chiến lược, phương án phù hợp hơn đối với quản lý rủi ro, giúp lĩnh vực phát triển dự án bất động sản được duy trì hoạt động tốt, cải thiện được những thiếu sót.

Thứ ba , kết quả phần nào phản ánh được những rủi ro trong phát triển dự án bất động sản có thể xảy ra trong thực tế hiện nay Các doanh nghiệp phát triển dự án, đặc biệt là các khu đô thị có thể dựa vào kết quả nghiên cứu để đưa ra ý tưởng và triển khai xây dựng các loại hình bất động sản phù hợp với nhu cầu của người dân cũng như xác định được các vị trí, thiết kế phù hợp, thu hút người dân tới sinh sống.

Thứ tư, kết quả nghiên cứu là nguồn cung cấp thông tin, tham khảo hữu ích cho các cơ quan quản lý Nhà nước và các nhà hoạch định chính sách lên kế hoạch, chiến lược cải thiện chất lượng nguồn nhân lực trong lĩnh vực bất động sản Ngoài ra, Nhà nước và các cơ quan có thẩm quyền có thể dựa vào để đưa ra các quyết định phù hợp về cấp phép thi công xây dựng, ưu tiên phát triển và chính sách hỗ trợ phù hợp cho các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản.

Hạn chế và hướng nghiên cứu trong tương lai

Kết quả nghiên cứu đã giải quyết được những mục tiêu ban đầu đề ra và trả lời được một số khoảng trống trong các nghiên cứu tiền nhiệm, tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số hạn chế và từ những hạn chế này em đề xuất hướng nghiên cứu phù hợp trong tương lai như sau: quy mô mẫu còn hạn chế, chỉ tập trung vào nhóm các chuyên gia phát triển dự án bất động sản tại Hà Nội nên mẫu nghiên cứu chưa có tính đại diện cao Các nghiên cứu mới có thể mở rộng phạm vi nghiên cứu ở tất cả các tỉnh/ thành trên Việt Nam Từ đó có thể đưa ra những quy luật chung trong rủi ro của dự án Ngoài ra, các nghiên cứu tương lai có thể sử dụng phương pháp phân tích thứ bậc AHP trong một bối cảnh khác để so sánh sự khác biệt với nghiên cứu này hoặc sử dụng một phương phát phân tích dữ liệu khác.

Trong chương 4, bình luận, giải pháp và kiến nghị từ kết quả nghiên cứu đã trình bày các nội dung chính sau:

Thứ nhất, thảo luận về kết qảu nghiên cứu, chỉ ra những rủi ro quan trọng nhất và dự án tốt nhất.

Thứ hai , đưa ra các giải pháp nhằm quản lý rủi ro trong phát triển dự án bất động sản tại Công ty CP ĐT&PT nhà Hà Nội số 52:

 Lập quy trình quản lý rủi ro trong phát triển dự án bất động sản của doanh nghiệp

 Áp dụng công nghệ quản lý rủi ro

 Nguồn nhân lực và chiến lược

Thứ ba , đưa ra kiến nghị với các công ty đầu tư bất động sản, cơ quan quản lý và Nhà nước:

 Quản lý rủi ro trong đại dịch

 Đào tạo nguồn nhân lực phát triển dự án bất động sản chuyên nghiệp

 Thành lập mối liên kết với các bên

 Khắc phục khó khăn trong việc triển khai các dự án bất động sản ở Việt Nam

Thứ tư, đóng góp của nghiên cứu:

 Đóng góp về mặt lý thuyết

 Đóng góp về mặt thực tiễn

Thứ năm , trình bày hạn chế và hướng nghiên cứu tương lai.

Tiêu đề	Vận Dụng Phương Pháp Phân Tích Thứ Bậc (AHP) Đánh Giá Rủi Ro Trong Phát Triển Dự Án Bất Động Sản, Nghiên Cứu Tình Huống Tại Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Và Phát Triển Nhà Hà Nội Số 52
Tác giả	Nguyễn Thanh Hà
Người hướng dẫn	TS. Trần Thị Minh Thư
Trường học	Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
Chuyên ngành	Bất Động Sản
Thể loại	Chuyên Đề Thực Tập Tốt Nghiệp
Năm xuất bản	2022
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	140
Dung lượng	748,55 KB