CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ RỦI RO TRONG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
1.3 Đánh giá và quản lý rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
1.3.2 Quy trình đánh giá và quản lý rủi ro
Quá trình quản lý rủi ro thường là quá trình lặp đi lặp lại liên tục, thậm chí mỗi dự án là khác nhau và duy nhất. Nhằm mục đích cung cấp thông tin cho người ra quyết định để đưa ra quyết định tốt hơn ở bất kỳ giai đoạn nào của dự án và không
Nhận diện rủi ro
Phân tích rủi ro Phản ứng rủi ro
thực sự là dự đoán rủi ro, mà được kết hợp với các hoạt động khác nhau và sẽ được giải quyết ở bất kỳ giai đoạn nào của vòng đời dự án (Smith, 2002, tr.101). Raftery (1994) mô tả rằng cách tiếp cận quy trình quản lý rủi ro được kết hợp với ba bước chính (xem hình 3).
Hình 1.6 Quy trình quản lý rủi ro
Nguồn: Raftery (1994) - Nhận dạng rủi ro và đánh giá ban đầu: quy trình này xác định và phân loại rủi ro tổng thể của dự án, các loại rủi ro có thể bao gồm rủi ro tổ chức, rủi ro hoạt động, rủi ro dự án và rủi ro hệ thống. Một phương pháp xác định rủi ro khác là bằng các nguồn như yếu tố STEEP hoặc PEST. Sau khi tất cả các rủi ro được xác định, quy trình để đánh giá tất cả hậu quả của rủi ro sẽ được bắt đầu. Chính phủ ở Tasmania từng chỉ ra rằng rủi ro gây hậu quả sau đây đối với các dự án bất động sản:
Kết quả của dự án bị trì hoãn hoặc giảm sút;
Chất lượng đầu ra của dự án bị giảm sút;
Khung thời gian được mở rộng;
Chi phí bị tăng lên.
Quá trình phát triển dự án thường tạo ra các nguồn rủi ro tiềm ẩn, trong quá trình phát triển cũng sẽ chỉ ra được những rủi ro nghiêm trọng (được phân loại là tác động cao và xác suất cao) cần sự cân nhắc kỹ càng của những người ra quyết định (Smith, 2002).
- Phân tích rủi ro là một quá trình có hệ thống để xác định các mối nguy tiềm ẩn và khả năng xảy ra các mối nguy đó, quá trình này là phần quan trọng của toàn bộ quá trình quản lý rủi ro và Raftery (1994) ủng hộ rằng các rủi ro của dự án về cơ
bản đòi hỏi các phân tích nhận dạng có hệ thống, kinh nghiệm và sáng tạo. Do đó, có thể kết luận rằng đánh giá rủi ro là công cụ có thể kiểm soát và xử lý các rủi ro đã xác định đồng thời đánh giá tác động của chúng. Nhà phát triển có thể sử dụng một số công cụ để hỗ trợ xác định mức độ khả năng xảy ra, hậu quả và mức độ rủi ro hiện tại. Byrne (1996) cũng xác định thêm rằng bước phân tích này là sự kết hợp của ba khía cạnh:
Việc đo lường hoặc đánh giá xác suất;
Việc sử dụng bất kỳ chỉ số nào để đo lường thái độ của từng cá nhân đối với rủi ro;
Độ nhạy và mô phỏng.
Thông tin sử dụng trong bước này được thu thập từ nhiều nguồn, chẳng hạn như thông tin thứ cấp hoặc cuộc thảo luận của các cơ quan để phân tích rủi ro của dự án.
- Ứng phó và Giảm thiểu: Điều thực sự quan trọng là phải xác định được các chiến lược giảm thiểu rủi ro ở giai đoạn đầu của dự án, do các chiến lược giảm thiểu rủi ro thực tế làm giảm khả năng rủi ro xảy ra và giảm mức độ nghiêm trọng của rủi ro (Byrne, 1996).
Trong toàn bộ quy trình quản lý rủi ro, đánh giá rủi ro là một bước quan trọng vì đây là bước xác định giá trị có thể định lượng được hoặc các đánh giá chủ quan liên quan đến một tình huống cụ thể (nguy cơ) sẽ hoặc đã xảy ra trong dự án. Quá trình đánh giá rủi ro được tạo ra để liệt kê và đánh giá xác suất (khả năng xảy ra), tác động, hậu quả và tìm hiểu nguồn gốc của từng hạng mục rủi ro gây ra bởi từng yếu tố (Wrona, 2009). Quá trình này có thể được thực hiện bằng cách đưa ra các bảng hỏi với mức độ đồng khác nhau (1 đến 5 hoặc 7). Nếu một rủi ro khó dự báo hơn hoặc vô hình thì người ta cho rằng rủi ro này sẽ có tác động đến dự án cao hơn những rủi ro khác. Ngược lại, nếu rủi ro này có thể được dự đoán sớm hơn, thì ảnh hưởng của nó sẽ thấp hơn. Cần có một chiến lược tổng thể sẽ được thực hiện trong quy mô tổ chức bởi mọi bên liên quan của dự án đang phát triển.
Hình 1.7 Quy trình quản lý rủi ro liên tục
Dữ liệu về môi trường
Cơ hội Mối nguy
- Lợi nhuận tương ứng với rủi ro - Tránh thảm họa - Kế hoạch kiểm soát
- Tốc độ Tìm hiểu
- Cơ hội - Thách thức
Mức độ
Đánh giá - Mong muốn của
các bên liên quan - Đánh đổi
Chiến lược rủi ro - Các tùy chọn
- Lựa chọn
Lập kế hoạch
hành động
Thực hiện
Đầu vào Quy trình quản lý rủi ro Đầu ra
Đánh giá, cải thiện hiệu suất và quy trình Học tập
Nguồn: Clarke và Varma (1999) Các bước đánh giá rủi ro được gắn liền với toàn bộ quy trình quản lý rủi ro và quy trình này là một quy trình quan trọng, đặc biệt đối với những người ra quyết định sử dụng kết quả từ quy trình này làm thông tin hỗ trợ cho việc ra quyết định tiếp theo đối với rủi ro và sức sống của dự án. Từ đó, nhà phát triển có thể xác định và đánh giá rủi ro càng sớm (tích cực hay tiêu cực), có thể biến rủi ro thành cơ hội và mất ít thời gian để ứng phó với rủi ro hơn.
Họ phải phân tích rủi ro để xác định các biện pháp kiểm soát hiện có cũng như rủi ro có thể xảy ra và hậu quả xảy ra trong quá trình phát triển dự án, và nhà phát triển phải xếp hạng mức độ rủi ro dựa trên việc xem xét hậu quả lớn mà rủi ro đó gây ra (Byrne, 1996). Các loại rủi ro rất đa dạng phù hợp so với nhận thức của những nhà phát triển hoặc tình hình hiện tại của dự án. Tuy nhiên, một khó khăn của việc đánh giá rủi ro là không đo lường được cả hai yếu tố là khả năng mất mát và xác suất xảy ra. Ngay cả về mặt lý thuyết, cả hai rủi ro đều có mức độ ưu tiên như nhau trong việc cần giải quyết vấn đề nào trước, nhưng trên thực tế có thể rất khó quản lý khi tổ chức đối mặt với sự khan hiếm về nguồn lực và thời gian. Hơn thế nữa, những thiệt hại do rủi ro khách quan, chẳng hạn như dòng tiền của dự án, lãi suất vay hoặc biến động tỷ giá hối đoái, có thể được thể hiện bằng tiền tệ. Trong khi các rủi ro chủ quan (tức là tác động của các vấn đề môi trường hoặc chính trị), tổn thất có thể được đánh giá theo một dạng thước đo chung, chẳng hạn như tiền tệ của một quốc gia, hoặc một số thước đo bằng số về chất lượng của dự án (Raftery, 1994).
Có thể thấy trong thực tế rủi ro xuất hiện từ nhiều nguyên nhân khác và việc các nhà phát triển cần quan tâm là lên chiến lược cụ thể, dự đoán được các rủi ro sẽ
xảy ra trong quá trình phát triển dự án. Đánh giá các rủi ro theo mức độ để từ đó đưa ra những biện pháp quản lý, ứng phó kịp thời khi cần thiết, giảm thiểu tối đa sự ảnh hưởng và mất mát do rủi ro đó gây ra. Cơ sở để đưa ra những rủi ro có thể học tập từ những dự án trước đó, kinh nghiệm của những chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và các phương pháp quản lý hiệu quả đã được sử dụng thành công, tuy nhiên các nhà phát triển hoàn toàn có thể đề xuất phương pháp mới sáng tạo hơn, tốt hơn cho để nâng cao khả năng nhận biết rủi ro cũng như giúp ích cho hệ thống phát triển dự án bất động sản sau này.
TÓM TẮT CHƯƠNG 1
Trong Chương 1, nghiên cứu đã trình bày các nội dung chính như sau:
Thứ nhất, tổng quan các nghiên cứu trên thế giới liên quan tới đánh giá rủi ro trong phát triển dự án bất động sản.
Thứ hai, trình bày các lý thuyết liên quan và đưa ra khái niệm về phát triển dự án bất động sản phù hợp với nghiên cứu, cụ thể: “phát triển dự án bất động sản được định nghĩa là quá trình biến đổi đất đai trở thành một loại hình bất động sản, hoặc từ loại bất động sản cũ trở thành loại hình bất động sản mới có giá trị cao hơn thông qua một quy trình phát triển dự án bất động sản gồm nhiều giai đoạn”.
Bên cạnh đó, phân loại được các nhà phát triển bất động sản và trình bày quy trình phát triển một dự án bất động sản.
Thứ ba, trình bày các lý thuyết liên quan và khái niệm của rủi ro trong phát triển dự án bất động sản, em đề xuất khái niệm rủi ro trong phát triển dự án bất động sản là “một (hoặc một số) tác động tiêu cực ảnh hưởng đến tài sản, dự án hoặc mục tiêu đề ra trong tương lai trong quá trình phát triển dự án bất động sản”. Từ định nghĩa em phân loại các rủi ro và đưa ra các phương pháp đánh giá đã được sử dụng trong nghiên cứu tiền nhiệm để đánh giá rủi ro trong phát triển dự án bất động sản.
Trong đó, trình bày chi tiết về mục đích và cách thức tiến hành của phương pháp phân tích thứ bậc AHP. Cuối cùng, đưa ra quy trình đánh giá và quản lý rủi ro phù hợp.
Nội dung nghiên cứu Chương 1 là cơ sở để em tiếp tục triển khai các bước trong quá trình nghiên cứu ở nội dung các chương tiếp theo.
Ý tưởng nghiên cứu Tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý thuyết
Xây dựng thang đo Điều chỉnh thang đo
Khảo sát chính thức
Phân tích dữ liệu (áp dụng phương pháp
AHP)
Thảo luận kết quả và khuyến nghị