Kết quả nghiên cứu sau khi thực hiện phương pháp phân tích thứ bậc AHP càng được khẳng định hơn khi tác giả thực hiện phương pháp nghiên cứu định tính lần 2 bằng cách phỏng vấn các chuyên gia.
Đối với các thuộc tính của tiêu chí rủi ro xã hội, kết quả phân tích dữ liệu cho thấy rằng trong tiêu chí rủi ro về xã hội, thuộc tính “Sự an toàn và sức khỏe của cộng đồng tại địa phương” có trọng số lớn nhất (0.5977) và thuộc tính có trọng số thấp nhất là “Mức độ hài lòng của nhà phát triển đối với lực lượng lao động tại địa phương” (0.0583). Điều này cho thấy rằng khi một nhà phát triển bất động sản ra quyết định về vấn đề liên quan tới xã hội sẽ để tâm nhất tới sự an toàn và sức khỏe của cộng đồng người dân sống tại khu vực đó. Anh T đã có 27 năm kinh nghiệm trong phát triển dự án bất động sản cho rằng: “Khi phát triển một dự án bất động sản thì các vấn đề liên quan tới xã hội rất cần được lưu tâm vì dự án xây dựng lên để cho người dân sử dụng và trải nghiệm. Trong đó sự an toàn và sức khỏe của dân cư phải được quan tâm trên hết, có thể nói đây là đạo đức nghề nghiệp của một nhà phát triển. Ngoài ra, vẫn cần suy xét các vấn đề về lợi ích và sự hài hòa của dự án đối với cộng đồng tại địa phương để có thể phát triển dự án một cách tốt nhất, phù hợp nhất.” Thông qua kết quả nghiên cứu và ý kiến từ chuyên gia có thể thấy sự an toàn và sức khỏe của người dân tác động lớn lên quá trình ra quyết định phát triển dự án của một nhà phát triển bất động sản.
Đối với các thuộc tính của rủi ro công nghệ, thuộc tính “Khó khăn trong chuẩn bị địa điểm xây dựng cho dự án” được các nhà phát triển quan tâm nhiều nhất với trọng số tương ứng là 0.3085 và “Tần suất cần tiến hành sửa chữa trong vòng đời của dự án” là thuộc tính ít được quan tâm nhất có trọng số là 0.0338. Điều này cho thấy rằng rủi ro trong việc lựa chọn địa điểm xây dựng dự án là rất cao, cũng như thạc sĩ L.T có 18 năm kinh nghiệm trong nghề đã đưa ra nhận định rằng “Trong quá trình thực tế làm phát triển dự án thì khâu lựa chọn địa điểm có thể nói là tốn
nhiều thời gian và tâm huyết nhất. Lựa chọn một địa điểm đã khó mà bên cạnh đó còn rất nhiều vấn đề pháp lý liên quan như là quy hoạch, giải tỏa, giấy tờ cấp phép… Lựa chọn địa điểm xong còn chờ thời gian phê duyệt, cấp phép, thẩm định… khá lâu và đôi khi dự án không được phê duyệt thì sẽ rất khó khăn và tốn kém thời gian chuẩn bị địa điểm cho dự án. Khi chuẩn bị địa điểm thành công thì các vấn đề sau đó về kỹ thuật xây dựng, cơ sở vật chất và tiến hành thi công xây dựng sẽ được lên kế hoạch và giải quyết dễ dàng hơn”. Bên cạnh đó kỹ sư S với 25 năm kinh nghiệm phát triển dự án bất động sản nêu rằng “Thực tế ở Hà Nội hiện nay đất trống đô thị còn rất ít, chủ yếu là đất trống ven đô nên thời gian gần đây các công trình ven đô được lựa chọn làm địa điểm phát triển dự án bất động sản khá nhiều. Quá trình giải tỏa và xin cấp phép các khu vực ven đô cũng dễ hơn so với khu vực nội đô”. Từ nhận định của các chuyên gia có thể thấy rằng việc lựa chọn, chuẩn bị địa điểm cho dự án bất động sản là vô cùng quan trọng và cần được xem xét kỹ càng để làm bước đệm tốt cho quá trình xây dựng thi công và hoàn thiện dự án.
Đối với các thuộc tính trong tiêu chí rủi ro môi trường, môi trường luôn là vấn đề nóng hổi được quan tâm bởi tất cả mọi người. Theo số liệu thống kê từ CEM, Tổng cục Môi trường vào sáng ngày 13/09/2022, các ứng dụng quan trắc chất lượng không khí ở Hà Nội cho thấy nhiều điểm ở mức đỏ (có hại), thậm chí có điểm ở mức nâu (nguy hiểm - tất cả mọi người có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng đến sức khỏe). “Vì vậy, các dự án bất động sản tại Hà Nội đang hướng tới bất động sản xanh với mục đích cải thiện môi trường, góp phần làm đẹp cảnh quan của thủ đô” – chị P với 15 năm kinh nghiệm trong nghề cho hay. Điều này phù hợp với kết quả phân tích dữ liệu, thuộc tính “Chỉ số Tác động Môi trường tổng thể của dự án lên môi trường xung quanh” được các nhà phát triển bất động sản quan tâm nhất với trọng số là 0.8404, thuộc tính còn lại là “Biến đổi khí hậu và thiên tai của khu vực ảnh hưởng đến quá trình sử dụng và giá trị của dự án” có trọng số thấp hơn (0.1596). Kết quả này càng khẳng định thêm rằng vấn đề về môi trường và chỉ số tác động môi trường là vấn đề cần được cải thiện và chú trọng hàng đầu khi tiến hành phát triển một dự án bất động sản, từ đó cũng có thể làm giảm các biến động về môi trường dẫn tới ảnh hưởng tiêu cực tới khí hậu. Cũng có thể nói rằng, cải thiện môi trường xung quanh là đang cải thiện môi trường sống của người dân toàn khu vực.
Đối với các thuộc tính trong tiêu chí rủi ro chính trị, qua kết quả phân tích thu được thuộc tính có trọng số lớn nhất là “Sự phản đối của cộng đồng người dân tại khu vực” (0.5934) và thấp nhất là “Sự không nhất quán trong chính sách, luật pháp và quy định” (0.0555). Giải thích cho đánh giá này, anh L.T – Phó tổng giám đốc kiem trưởng phòng Đầu tư cho rằng “Trong các dự án tôi tham gia phát triển chưa gặp phải dự án nào bị phản đối bởi người dân tại khu vực nhưng trong quá trình tư vấn cho các dự án khác đã gặp phải vấn đề này. Khi một dự án bất động sản bị phản đối bởi cộng đồng sẽ dẫn tới rất nhiều hệ lụy không đáng có như là dự án không thể đưa vào hoạt động, không triển khai xây dựng thành công hoặc xuống giá trầm trọng. Sự phản đối này có thể đến từ nhiều nguyên nhân khác nhau liên quan mật thiết tới các tiêu chí về xã hội và môi trường. Vấn đề này không thể để xảy ra rồi mới giải quyết mà phải tìm hiểu kỹ và lên kế hoạch hợp lý ngay từ những bước đầu tiên”. Đồng quan điểm với ý kiến trên, chị P khẳng định thêm “Trong rủi ro chính trị, nếu để xảy ra rủi ro về sự phản đối của cộng đồng thì dự án rất dễ bị chậm tiến độ, ảnh hưởng tới tổng thời gian quy trình phê duyệt giấy phép, thi công… của dự án. Tỷ lệ tác động thuế thương mại và các loại thuế khác đã năm trong kế hoạch, tính toán ngay từ ban đầu của các nhà phát triển nên sẽ ít quan trọng hơn. Sự không nhất quán trong chính sách và luật pháp là điều không thể tránh khỏi dù ở bất kỳ quốc gia nào, tuy nhiên các nhà phát triển vẫn cần phải có sự hiểu biết về pháp luật sâu sắc và chính xác nhất”. Khác với kết quả nghiên cứu của Comu, S., Elibol, A. Y. và Yucel, B. (2021) trong danh mục các yếu tố rủi ro chính trị, yếu tố phụ về sự bất ổn chính trị và không nhất quán trong Chính sách chiếm tỷ số lớn nhất vì tác giả cho rằng “các nước đang phát triển có những động lực khác với các nước phát triển, chẳng hạn như môi trường chính trị không ổn định”. Quan trọng hơn, những rủi ro này được gọi là rủi ro không thể kiểm soát nên càng khó khăn hơn cho các nhà phát triển quản lý những rủi ro đó, vì vậy, những rủi ro về sự không nhất quán trong chính sách là vấn đề quan trọng hơn ở các nước đang phát triển Thilini, M., & Wickramaarachchi, N. C. (2019).
Đối với các thuộc tính trong tiêu chí rủi ro kinh tế, liên quan tới kinh tế có rất nhiều vấn đề và rủi ro kinh tế bao gồm tới 11 thuộc tính. Trong đó, thuộc tính “Lạm phát, biến động về lãi suất, tỷ giá hối đoái và giá vận tải ảnh hưởng đến chi phí phát triển của dự án” được các nhà phát triển đánh giá là quan trọng nhất với trọng số 0.2623 và thấp nhất là thuộc tính “Tỷ lệ bán/ cho thuê bất động sản cùng loại trên
thị trường địa phương” có trọng số là 0.0165. Dựa vào kết quả có thể đánh giá rằng, đối với các nhà phát triển bất động sản sự biến động trong thị trường kinh tế được quan tâm và chú ý hàng đầu. Thảo luận về vấn đề này từ góc nhìn thực tiễn của mình anh T Phó tổng giám đốc kiêm Bí thư đưa ra nhận định “Hiện nay không chỉ Việt Nam và kinh tế trên toàn thế giới đang có những biến động nhất định như là hiện tượng lạm phát dẫn đến tăng lãi suất, từ đó làm giảm tỷ lệ đầu tư vào bất động sản. Các nhà phát triển phải luôn chú ý đến tình hình kinh tế để có thể lựa chọn những bước tiến phù hợp vì đầu tư bất động sản là khoản đầu tư dài hạn, mỗi biến động nhỏ trong kinh tế của vùng hay bất kể khu vực nào đều có thể gây tác động đến thị trường và giá bất động sản”. Kết quả này tương tự như kết quả trong nghiên cứu của Semra Comu, Ayca Yetiskin Elibol, Busra Yucel (2021), trong hạng mục về tiền tệ và tài chính thì yếu tó biến động tỷ giá hối đoái, lạm phát và biến động lãi suất là điểm nổi bật và chiếm tỷ trọng cao nhất. Ngoài ra, Chen Z và Khumpaisal S (2009) đã đề cập rằng các
Đối với các thuộc tính của tiêu chí rủi ro chiến lược, kết quả xếp hạng cho thấy “Sự chuyên nghiệp, minh bạch và không ngừng đổi mới chiến lược trong quá trình hoạt động” là vấn đề quan trọng nhất có trọng số 0.6407, cao hơn hẳn 3 thuộc tính còn lại. Đối với các chuyên gia sự chuyên nghiệp, minh bạch và không ngừng đổi mới được đánh giá là một điều vô cùng quan trọng đối với một người làm phát triển dự án “vì thị trường kinh tế và xã hội luôn luôn đổi mới đòi hỏi các nhà phát triển cũng cần có những tư duy đổi mới để lên kế hoạch cho dự án hoạt động hiệu quả” anh S kỹ sư xây dựng khẳng định.
Đối với các thuộc tính của tiêu chí rủi ro đại dịch, khác với các tiêu chí trên, rủi ro đại dịch chỉ bao gồm một thuộc tính duy nhất là “Mức độ ảnh hưởng đến sự phát triển của dự án trong khoảng thời gian dịch bệnh”. Khi thảo luận về vấn đề đại dịch, hầu hết chuyên gia đều cảm thấy vấn đề đại dịch là một cuộc khủng hoảng lớn không chỉ về kinh tế mà còn về mặt tinh thần đối với tất cả người dân toàn thế giới.
Đại dịch Covid toàn cầu ảnh hưởng đến việc phát triển dự án bất động sản do chi phí nguyên vật liệu tăng đáng kể, giảm thu tiền thuê, chi phí vận hành, thua lỗ do giảm nhu cầu, giá trị đầu tư và thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh (Thilini, M., Wikcramaarachchi, N. C., & Anuradha, P. A. N. S., 2021). Một nghiên cứu khác của Comu, S., Elibol, A. Y. và Yucel, B. (2021) cũng kết luận kể từ khi bùng phát coronavirus đã ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực bao gồm cả phát triển dự án bất động
sản, nhiều dự án xây dựng bị đình trệ và chuỗi giá trị của ngành bị ảnh hưởng trực tiếp. Giai đoạn đại dịch COVID-19, được xác định là một hiện tượng toàn cầu không mong đợi, không giống bất kỳ cuộc khủng hoảng nào trước đây trong lịch sử (ầeti & ĩnlỹửnen, 2019; Ponis & Ntalla, 2016).