CHƯƠNG 2. PHƯƠNG PHÁP VÀ BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU
2.2 Nghiên cứu định tính
2.3.3 Thang đo nghiên cứu
Các tiêu chí đánh giá rủi ro trong phát triển dự án bất động sản chủ yếu dựa theo tiêu chí từ nghiên cứu của Thilini, M., Wikcramaarachchi, N. C., & Anuradha, P. A. N. S. (2021) và có tham khảo, bổ sung từ nghiên cứu của Malek, M., Mohibali, S., & Bachwani, D. (2021) và Comu, S., Elibol, A. Y., & Yucel, B.
(2021). Ngoài ra, thang đo bảng hỏi đã được đề xuất, sửa đổi một vài tiêu chí theo ý kiến từ phỏng vấn sâu các chuyên gia để phù hợp hơn với bối cảnh hiện tại. Các tiêu chí được đánh giá dựa trên thang đo từ 1-9 từ quan trọng như nhau đến được ưu tiên mạnh mẽ, cụ thể trong Bảng 2.1.
Bảng 2.4 Tiêu chí đánh giá rủi ro trong phát triển dự án bất động sản Tiêu chí Thuộc
tính
Đo lường
Tiếng Việt Tiếng Anh Nguồn
R1. Rủi ro xã hội (Social risk)
Lực lượng lao động tại địa phương
S1. Mức độ hài lòng của nhà phát triển đối với lực lượng lao động tại địa phương.
Developer’s satisfaction to be local workforce market level.
Chen và Khumpaisal
(2009) Khả năng
chấp nhận của cộng đồng
S2. Lợi ích dự án mang lại cho cộng đồng tại địa phương.
Level of benefits to local
communictae.
Sự phù hợp về văn hóa
S3. Sự hài hòa giữa hoạt động kinh doanh và văn hóa của địa phương.
Business &
lifestyle harmony level.
Tác động tới sức khỏe cộng đồng
S4. Sự an toàn và sức khỏe của cộng đồng tại địa phương.
Impacts on local public health &
safety.
R2. Rủi ro công nghệ (Technolo gy risk)
Địa điểm xây dựng
T1. Khó khăn trong chuẩn bị địa điểm xây dựng cho dự án.
Difficulties in site preparation for each specific plan.
Chen và Khumpaisal
(2009) Đơn vị T2. Mức độ hài lòng Developer’s Khalafallah
thiết kế và xây dựng
của nhà phát triển đối với hiệu suất của đơn vị thiết kế và xây dựng.
satisfaction off their
performances level
và cộng sự (2005)
Kĩ thuật xây dựng
T3. Những khó khăn về kỹ thuật xây dựng.
Technical difficulties in construction level
Chen và Khumpaisal
(2009) Thời gian
xây dựng
T4. Tổng thời gian thiết kế và thi công của dự án.
Total duration of the design and construction per 1,000 days
Khalafallah và cộng sự
(2005) Sự linh
hoạt trong thiết kế và xây dựng
T5. Khả năng sửa đổi thiết kế và xây dựng.
Possibility of amendments in design and construction
Khalafallah và cộng sự
(2005)
Quản lý cơ sở vật chất
T6. Sự phức tạp trong quản lý cơ sở vật chất.
Level of
complexities in facilities
management Chen và
Khumpaisal (2009) Xử lý sự
cố
T7. Khả năng tiếp cận và xử lý sự cố nhanh chóng.
Level of easy access and quick emergency evacuation in use
Độ bền của công trình
T8. Tần suất cần tiến hành sửa chữa trong vòng đời của dự án.
Refurbishment requirements during buildings life cycle
probability.
Chen và Khumpaisal
(2009) R3. Rủi ro
môi trường (Environm ental risk)
Mức độ tác động đến môi trường
V1. Chỉ số Tác động Môi trường tổng thể của dự án lên môi trường xung quanh.
The overall Environmental Impacts Index value.
Chen và cộng sự (2005) Biến đổi V2. Biến đổi khí hậu Level of impacts Chen và
khí hậu
và thiên tai của khu vực ảnh hưởng đến quá trình sử dụng và giá trị của dự án.
on use and value due to regional climatic variation.
Level of impacts due to natural disaster.
Khumpaisal (2009)
R4. Rủi ro chính trị (Political risk)
Các nhóm cộng đồng cư dân tại địa phương
P1. Sự phản đối của cộng đồng người dân tại khu vực.
Level of protest by the urban communities.
Arthurson (2001)
Chính sách thuế
P2. Tỷ lệ tác động của thuế thương mại và các loại thuế khác.
Rate of
Commercial Tax impact.
Rate of Council Local Tax.
Chen và Khumpaisal
(2009)
Thủ tục hành chính
P3. Tổng thời gian của quy trình phê duyệt giấy phép, thi công và thiết kế.
Total days of the license approval process.
Total days of construction, design approval process by Liverpool City Council.
Chen và Khumpaisal
(2009)
Quy định pháp lý
P4. Sự không nhất quán trong chính sách, luật pháp và quy định.
Inconsistency in policies, laws, and
regulation.
Semra Comu và cộng sự
(2021) R5. Rủi ro
kinh tế (Economic risk)
Sự biến động của chi phí phát triển
E1. Lạm phát, biến động về lãi suất, tỷ giá hối đoái và giá vận tải ảnh hưởng đến chi phí phát
Inflation and interest rate fluctuation.
Level of impacts due to exchange
Semra Comu và cộng sự
(2021)
triển của dự án.
rate fluctuation.
Level of impact to development cost due to lad prices fluctuation.
Loại bất động sản
E2. Số lượng bất động sản cùng loại trong khu vực.
Level of location concentration.
Chen và Khumpaisal
(2009) Tính thanh
khoản
E3. Tỷ lệ bán/ cho thuê bất động sản cùng loại trên thị trường địa phương.
Selling rate of same kind of properties in the local market.
Adair và Hutchison
(2005) Tác động
của cung cầu
E4. Mức độ cạnh tranh trong khu vực.
Level of regional competitiveness.
Khả năng chi trả của khách hàng
E5. Khả năng chi trả của khách hàng đối với bất động sản cùng loại.
Level of
affordability to the same kind of properties.
Carnoske và cộng sự
(2010)
Tác động của thương hiệu
E6. Mức độ danh tiếng và uy tín của nhà phát triển.
Degree of developer’s reputation in specific development.
Confidence level of the developer.
Adair và Hutchison
(2005)
Vốn đầu tư
E7. Tổng chi phí ước tính trong vòng đời của một dự án.
Rate of estimated lifecycle cost per 1 billion pounds.
Blundell và cộng sự
(2005) Khấu hao E8. Tỷ lệ khấu hao
tài sản sau 5 năm.
5-year property depreciation rate.
Adair và Hutchison
(2005) Khả năng
tiếp cận
E9. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật chung của khu
Level of regional infrastructures
vực. usability.
Khả năng sinh lời
E10. Tỷ suất vốn hóa và tỷ lệ bán hàng kỳ vọng.
Expected selling rate.
Expected capitalization rate.
Chen và Khumpaisal
(2009)
Khả năng cho thuê
E11. Mức độ đáp ứng được nhu cầu của thị trường.
Level of availability to finding suitable.
Chen và Khumpaisal
(2009)
R6. Rủi ro chiến lược (Strategic risk)
Thông tin G1. Hệ thống thông tin để ra quyết định.
Information system for decision making.
Mohammed Shakil S.
Maleka và cộng sự
(2021) Khả năng
đổi mới
G2. Sự chuyên nghiệp, minh bạch và không ngừng đổi mới chiến lược trong quá trình hoạt động.
Professionalism Transparency Innovation
Marketing
G3. Hiệu quả trong chiến lược tiếp cận tới khách hàng.
Efficiency risk of the client.
Kênh phân phối
G4. Phân phối dự án
tới kênh phù hợp. Distribution risk.
R7. Rủi ro đại dịch (Epidemic)
Dịch bệnh
C1. Mức độ ảnh hưởng đến sự phát triển của dự án trong khoảng thời gian dịch bệnh.
Level of impact to commercial development during lockdown period.
Tanrıvermiş (2020)
Nguồn: Tác giả tổng hợp