4.2 Một số giải pháp nhằm quản lý rủi ro trong phát triển dự án bất động sản tại Công ty CP ĐT&PT nhà Hà Nội số 52
4.2.1 Lập quy trình quản lý rủi ro trong phát triển dự án bất động sản của doanh nghiệp
Quản lý rủi ro không thể loại bỏ hoàn toàn tất cả các nguy cơ ảnh hưởng đến bất động sản, đó là một cách để theo dõi, giám sát quá trình phát triển bất động sản từ đó phân loại các nguy cơ và các yếu tố rủi ro (Malek, M., Mohibali, S., &
Bachwani, D., 2021). Trong quá trình xây dựng, phát triển một dự án bất động sản có thể sẽ xuất hiện vô vàn rủi ro ở các thời điểm khác nhau, hơn nữa thời gian để phát triển một dự án là rất dài, tính bằng năm vì vậy các chuyên gia và các nhà phát triển bất động sản trong công ty cần lập quy trình quản lý rủi ro trước khi bắt tay vào phát triển dự án. Thông thường doanh nghiệp có thể quản lý rủi ro hiệu quả bằng các bước sau:
Bước 1. Nhận dạng rủi ro
Doanh nghiệp có thể nhận định rủi ro và sau đó phân loại tương tự như cách phân loại rủi ro trong nghiên cứu này hoặc đề xuất kiểu phân loại phù hợp hơn với dự án. Nhận dạng được rủi ro là một nguyên tắc cơ bản giúp doanh nghiệp vượt qua những rủi ro có thể gặp phải. Việc phân tích rủi ro tốt sẽ giúp doanh nghiệp có những hành động cần thiết để giảm thiểu sự ảnh hưởng bất lợi đến dự án bất động sản đang phát triển, đồng thời giúp nhà phát triển đưa ra những quyết định liệu chiến lược có được sử dụng một cách hiệu quả để kiểm soát rủi ro, cân đối giữa chi phí và lợi nhuận mang lại.
Rủi ro cũng có thể coi là một bài toán xác suất vì vậy mọi loại rủi ro đều có thể xuất hiện hoặc thậm chí nằm ngoài bài toán đã đặt ra, điển hình là sự tác động kinh tế toàn cầu do đại dịch Covid-19 gây ra. Việc phân tích rủi ro này rất cần thiết vì đôi khi doanh nghiệp có thể bỏ sót những phần quan trọng hay dễ dàng nhận thấy nhất, dó đó doanh nghiệp có thể nhận dạng rủi ro bằng những cách sau:
Nhân sự - từ các cá nhân tham gia vào dự án, các vấn đề liên quan tới hợp đồng, sức khỏe, độ tuổi và khả năng lao động…
Hoạt động kinh doanh – phân tích và tìm hiểu các hoạt động kinh doanh, vận hành của các bất động sản tương tự tại khu vực xây dựng dự án.
Danh tiếng và sự uy tín của nhà phát triển – những kinh nghiệm, sự hiểu biết và khả năng ra quyết định chính xác của một nhà phát triển là vô cùng quan trọng đối với dự án phát triển bất động sản.
Tài chính – nguồn tài chính của doanh nghiệp, thống kê tài chính, lập kế hoạch chi tiêu, trả nợ và kinh doanh để xác định mức độ phù hợp của dự án.
Môi trường – những biến đổi về khí hậu, thiên tai, dịch bệnh…
Hoặc doanh nghiệp có thể xác định rủi ro bằng những cách tiếp cận khác nhau:
Xem xét bản kế hoạch, thiết kế sơ bộ và tìm hiểu tình hình nền kinh tế chung, thị trường bất động sản để dự đoán, nhận định xem điều gì có thể xảy ra trong tương lai.
Suy nghĩ, cân nhắc về hệ thống thông tin, tổ chức nhân sự, chiến lược mà doanh nghiệp đang sở hữu để phân tích rủi ro đối với từng bộ phận.
Nhận định trung thực và đưa ra nhìn nhận về những điểm yếu trong toàn bộ quá trình phát triển dự án bất động sản.
Tham khảo kinh nghiệm từ các doanh nghiệp đi trước, thu thập ý kiến của những chuyên gia để có được những góc nhìn đa chiều, góc nhìn rộng hơn về dự án.
Bước 2. Đánh giá rủi ro
Quá trình xác định, phân loại và phân tích các rủi ro là bước thiết lập nền tảng để doanh nghiệp có thể dễ dàng đánh giá rủi ro, khả năng có thể xảy ra rủi ro và chi phí phải bỏ ra để thiếp lập lại mọi thứ khi rủi ro xảy ra. Điều quan trọng là giúp doanh nghiệp chọn ra được những phương pháp có hiệu quả về mặt chi phí, kiểm soát được rủi ro, lập kế hoạch đối phó với những sự kiện bất ngờ và sử dụng có hiệu quả những nguồn lực mới.
Phần đầu tiên của việc đánh giá rủi ro bao gồm các kỹ thuật định tính nhằm xác định nguyên nhân và khả năng xảy ra; rủi ro có thể xuất hiện ở giai đoạn nào;
ảnh hưởng tới các bộ phận cụ thể và toàn bộ dự án cũng như mối tương quan với các rủi ro khác.
Phần thứ hai của đánh giá rủi ro được thực hiện bằng cách sử dụng các phương pháp định lượng để cung cấp các giá trị số học cho các yếu tố khác nhau của rủi ro. Mô hình chiết khấu dòng tiền (DCF- Discounted Cash Flows Model) thường được xây dựng dựa trên nền tảng của khái niệm giá trị theo thời gian của tiền và quan hệ giữa lợi nhuận và rủi ro của dự án phát triển bất động sản. Ngoài ra, để phân tích được độ an toàn của hiệu quả tính toán trước sự chuyển đổi của các nguyên nhân khách quan đủ sức xảy ra trong tiến trình thực hiện dự án, cần phải tiến hành nghiên cứu độ nhạy của dự án.
Cuối cùng, ước tính chi phí vốn xác định tỷ lệ chiết khấu đòi hỏi giá trị tài sản bao gồm đối tượng định giá. Ngoài ra, thẩm định viên có thể sử dụng các công cụ phức tạp hơn như Mô phỏng Monte Carlo, công cụ này cũng có thể được kết hợp trong phương pháp dòng tiền DCF. Thông thường, các phương pháp đo lường trên của các dự án phát triển được sử dụng khi phân tích hiệu quả của dự án và cho phép đưa ra quyết định đúng đắn khi lựa chọn phương án kinh doanh tốt nhất. Đồng thời, các tiêu chí này phản ánh quá trình đưa ra quyết định khi có rủi ro và không chắc chắn.
Phân tích thống kê cho phép đánh giá rủi ro không chỉ của một dự án mà còn cả tổ chức. Ưu điểm không thể phủ nhận của phương pháp thống kê để phân tích rủi ro dự án là dễ dàng tính toán toán học, trong khi nhược điểm là cần một số lượng lớn các quan sát. Trên thực tế, khi phân tích rủi ro dự án phát triển, các công cụ sau đây cũng được sử dụng: phương pháp đánh giá chuyên gia, phân tích SWOT, phương pháp loại suy, phương pháp điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu, phương pháp giá trị tới hạn và các công cụ khác.
Bước 3. Ứng phó rủi ro
Ứng phó với rủi ro bao gồm các hành động khác nhau để đối mặt với các rủi ro đã được xác định và đánh giá. Những hành động này bao gồm phòng tránh, giảm thiểu, chuyển giao và chấp nhận rủi ro. Phòng tránh rủi ro đề xuất một chiến lược để tránh rủi ro đã được lên kế hoạch khi xác suất của một sự cố bất lợi dao động ở mức
cao hoặc là một điều chắc chắn. Giảm thiểu rủi ro liên quan đến việc giảm thiểu xác suất và/hoặc tác động của rủi ro. Chuyển giao rủi ro bao gồm một hành động được đề xuất đối với mức độ rủi ro cao thông qua bảo hiểm, hợp đồng hoặc bảo hành.
Chấp nhận rủi ro đề cập đến mức độ rủi ro mà các nhà phát triển có thể chấp nhận được, thường là những rủi ro có tác động rất thấp độc lập với xác suất xảy ra.
Bước 4. Giám sát và kiểm soát rủi ro
Bước cuối cùng của quy trình quản lý rủi ro bao gồm việc thực hiện ứng phó rủi ro trên thực tế. Các quy trình giám sát và kiểm soát bao gồm cập nhật quy trình và xác định các sai lệch tiềm ẩn trong thực tế so với kế hoạch quản lý rủi ro và ghi lại các thước đo rủi ro liên quan đến việc thực hiện các kế hoạch dự phòng. Giám sát và kiểm soát rủi ro là một quá trình liên tục đối với vòng đời của dự án vì các rủi ro có thể thay đổi khi dự án đáo hạn, rủi ro mới phát hiện hoặc rủi ro dự đoán có thể biến mất trong quá trình thực hiện dự án. Hơn nữa, chi phí của các kế hoạch quản lý rủi ro phải được tính đến rất cẩn thận trước khi thực hiện.
Quy trình kiểm soát và giám sát rủi ro tốt cung cấp thông tin đến tất cả các bên liên quan của dự án nhằm hỗ trợ việc đưa ra các quyết định hiệu quả trước rủi ro xảy ra cũng như đánh giá định kỳ khả năng chấp nhận của mức độ rủi ro đối với dự án.
4.2.2 Áp dụng công nghệ quản lý rủi ro
Sau tác động của dịch bệnh Covid-19 khiến giãn cách xã hội trở thành điều cấp thiết thì công nghệ số đã chứng minh được ưu điểm của mình trong việc quản lý, nắm bắt thông tin bất động sản từ xa, hầu hết các quá trình thực hiện công việc phát triển bất động sản đã bắt đầu tiến vào số hóa. Có thể nói, công nghệ giúp thị trường bất động sản đi nhanh hơn, giúp trải nghiệm khách hàng tốt hơn và giúp người kinh doanh bất động sản có thêm con đường để phát triển. Không chỉ trong giai đoạn khó khăn dịch bệnh Covid-19 mà ứng dụng công nghệ trong lĩnh vực bất động sản được nhiều chuyên gia nhận định sẽ là xu hướng cho trong thời gian tới.
Vậy các xu hướng công nghệ ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường bất động sản.
Công ty có thể ứng dụng công nghệ vào từng bước trong quy trình quản lý rủi ro dự án phát triển bất động sản để có thể liên tục kiểm tra và theo dõi sát sao tiến
độ cũng như những rủi ro có thể xảy ra của dự án. Công nghệ sẽ giúp quản lý kho dữ liệu của doanh nghiệp tốt hơn bằng cách phân hệ quản lý kho dữ liệu giúp nhân viên dễ dàng đăng tải, lưu trữ và tìm kiếm, trích xuất dữ liệu khi cần ngay trên hệ thống, không sợ bị xóa mất hay thậm chí là bị ăn cắp dữ liệu khi họ có thể đặt mật khẩu, phân vùng đối tượng được quyền tiếp cận tài liệu của mình. Các nhà quản lý cũng dễ dàng theo dõi tư liệu về công ty để có thêm khả năng bao quát công việc, tiến độ dự án.
Bên cạnh đó, công nghệ giúp quản lý hợp đồng và quy trình thủ tục. Với đặc thù là ngành phát triển dự án bất động sản có nhiều loại giấy tờ cần được xử lý và thủ tục quy trình phức tạp, doanh nghiệp có thể tận dụng sự tiện ích của công nghệ để tiết kiệm thời gian, đơn giản hóa quy trình xin giấy, xin dấu càng nhiều càng tốt, ngoài ra có thể tiếp cận với rất nhiều mẫu đơn thư, văn bản hành chính trong hệ thống để chuẩn hóa quy trình làm việc. Một vài ứng dụng còn giúp bắt kịp tiến độ làm việc, công ty có thể thiết lập và tận dụng những tính năng từ cơ bản tới phức tạp như giao việc, nhận, từ chối, chuyển giao công việc; phân vùng công việc; theo dõi tiến độ công việc qua nhiều dạng.
4.2.3 Nguồn nhân lực và chiến lược
Công ty cần nâng cao chất lượng đội ngũ nhân lực phát triển dự án bất động sản. Kết quả nghiên cứu đã cho thấy có rất nhiều rủi ro có thể xảy ra trong quá trình phát triển dự án vì vậy chất lượng đội ngũ nhân lực có ảnh hưởng rất lớn đối với vấn đề về quản lý rủi ro một cách thông minh và hiệu quả vì phát triển bất động sản là một quá trình phức tạp, đòi hỏi nhiều vốn và thường cần một nhóm lớn các chuyên gia mất thời gian trong vòng vài năm để hoàn thành. Bất động sản vẫn luôn không ngừng phát triển vì vậy doanh nghiệp cần phải chú trọng tới việc tiếp tục đầu tư, đồng bộ hóa, nâng cao năng lực đội ngũ nhân sự hiện nay. Theo chiến lược phát triển kinh tế giai đoạn 2021 – 2030 đã chú trọng “đẩy mạnh phát triển nguồn nhân lực, nhất là nhân lực chất lượng cao, đáp ứng yêu cầu của cuộc Cách mạng công nghiệp 4.0 và hội nhập quốc tế (Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII, 2021).
Để nâng cao được chất lượng công trình và hoàn thiện dự án đúng theo tiến độ doanh nghiệp nên tập chung cảu thiện chất lượng nhân sự thông qua việc tuyển
dụng và đào tạo đội ngũ nhân viên có chuyên môn cao, có kế hoạch quản lý nhân sự chặt chẽ và khoa học. Một đội ngũ quản lý chuyên nghiệp là khi họ có thể giải quyết và đáp ứng nhanh chóng các nhu cầu và phản ánh của cư dân về các dịch vụ tòa nhà. Thực tế, những người quản lý rủi ro phát triển dự án bất động sản cần phải có nhiều kinh nghiệm và thời gian đủ lâu trong lĩnh vực phát triển bất động sản để có thể có khả năng ứng biến kịp thời với những tình huống bất ngờ xảy ra trong quá trình xây dựng và vận hành, thể hiện được sự chuyên nghiệp trong việc đưa ra quyết định xử lý các vấn đề, đề xuất được những ý tưởng mới trong quá trình phát triển dự án. Việc đưa ra các cách thức quản lý rủi ro mới, hiệu quả và nổi bật so với các đơn vị khác sẽ giúp cho chủ đầu tư có thể dễ dàng cạnh tranh với các đối thủ khác, hoàn thiện dự án một cách nhanh chóng, tăng thêm mức độ uy tín và thương hiệu cho cả doanh nghiệp lẫn dự án.
Ngoài ra, công ty có thể tăng cường hoạt động liên kết đào tạo với các tổ chức bất động sản quốc tế để gia tăng nguồn nhân lực chất lượng cao. Công tác đào tạo ngành BĐS được xây dựng dựa trên cơ sở yêu cầu của Chương trình kiểm định ACBSP (Hoa Kỳ) dành cho các chương trình đào tạo về bất động sản.
Các chuyên gia bất động sản của công ty cần đưa ra được những chiến lược phát triển dự án bất động sản phù hợp. Từ việc đào tạo nguồn nhân lực tốt, chuyên nghiệp sẽ giúp ích cho việc thiết lập những chiến lược để phòng tránh và đối phó với rủi ro trong quá trình phát triển dự án bất động sản. Trước hết, công ty cần luôn cập nhật cơ sở dữ liệu liên tục về tình hình, diễn biến thị trường bất động sản thực tế. Xu hướng dịch chuyển đầu tư bất động sản từ thành phố về các tỉnh lân cận đang dần lên ngôi. Các dự án vùng ven đang được các doanh nghiệp phát triển đồng loạt được xem là cơ hội tốt cho các chủ đầu tư lẫn các nhà đầu tư. Chiến lược phát triển bất động sản này cần nhà phát triển có tư duy nhìn nhận thị trường. Đồng thời nhà phát triển cũng cần các mối quan hệ rộng để có thông tin về thị trường địa phương đó.
Bên cạnh đó, ngày nay nhu cầu sống của người dân càng được nâng cao, mong muốn có một cuộc sống gần gũi với thiên nhiên và đầy đủ tiện nghi. Các chuyên gia phát triển thuộc công ty cần có chiến lược phát triển loại dự án này nhằm vào các bất động sản có được quy hoạch hạ tầng đồng bộ, các tiện ích nội – ngoại khu đầy đủ sẽ có tiềm năng phát triển tốt. Một nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp
cũng cần tích lũy kiến thức về những băn bản pháp lý có liên quan để giảm thiểu các rủi ro về mặt chính trị, pháp luật.
4.3 Kiến nghị với các công ty đầu tư bất động sản, cơ quan quản lý và Nhà nước