CHƯƠNG 2. PHƯƠNG PHÁP VÀ BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU
2.2 Nghiên cứu định tính
2.2.2 Thiết kế nghiên cứu định tính
Giai đoạn định tính 1, với mục đích nghiên cứu đã đề ra em tiến hành thực hiện phương pháp nghiên cứu qua các bước sau:
Bước 1. Thang đo sơ bộ
Dựa trên cơ sở lý luận, tổng quan nghiên cứu em đã lựa chọn thang đo phù hợp với đề tài nghiên cứu. Việt hóa và sắp xếp để thiết kế thang đo sơ bộ từ đó lên kế hoạch phác thảo dàn ý phỏng vấn chuyên gia (Phụ lục 02) với mong muốn phát triển thang đo đi đúng hướng, xây dựng bảng hỏi hoàn chỉnh, phục vụ cho khảo sát chính thức.
Bước 2. Phỏng vấn sâu
Em thực hiện phỏng vấn 5 chuyên gia bằng hình thức trực tiếp và qua điện thoại. Tất cả chuyên gia là những người có trình độ và nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực phát triển dự án bất động sản. Trong đó có 01 chuyên gia là tiến sĩ hiện đang giảng dạy, nghiên cứu tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân; bên cạnh đó có 02 chuyên gia là thạc sĩ, 01 chuyên gia là kỹ sư xây dựng và 01 chuyên gia là cử nhân đại học hiện đang làm việc, công tác quản lý và phát triển các dự án bất động sản thuộc Công ty CP ĐT&PT nhà Hà Nội số 52; tất cả các chuyên gia đều có ít nhất 12 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Trong qua trình thảo luận, mọi đề xuất, nhận định đến từ góc nhìn của các chuyên gia bao gồm cả mặt lý luận và thực tiễn đều được ghi chép cẩn thận.
Bảng 2.3 Thống kê về mẫu phỏng vấn chuyên gia
STT Học hàm, học vị/
Chức vụ
Giới tính
Số năm kinh nghiệm
Đơn vị công tác
Hình thức phỏng
vấn
Thời gian phỏng
vấn 1
Thạc sĩ / Phó tổng giám đốc kiêm Bí
thư
Nam 27
Công ty CP ĐT&PT nhà Hà
Nội số 52
Trực tiếp
40 phút
2
Thạc sĩ / Phó tổng giám đốc kiêm Trưởng phòng đầu
tư
Nam 18
Công ty CP ĐT&PT nhà Hà
Nội số 52
Trực tiếp
50 phút
3 Kỹ sư xây dựng /
Phó phòng đầu tư Nam 25
Công ty CP ĐT&PT nhà Hà
Nội số 52
Trực tiếp
60 phút
4 Cử nhân / Nhân Nữ 15 Công ty CP Trực 40
viên phòng đầu tư kiêm thủ quỹ
ĐT&PT nhà Hà
Nội số 52 tiếp phút 5 Tiến sĩ / Giảng viên Nữ 12 Trường đại học
Kinh tế Quốc dân
Trực tiếp
35 phút Nguồn: Tác giả tổng hợp Bước 3. Tổng hợp kết quả phỏng vấn chuyên gia
Phỏng vấn chuyên gia những câu hỏi chung về đề tài nhằm mục đích xây dựng và định hướng phát triển thang đo bảng hỏi.
Đối với câu hỏi đầu tiên: “Trên thực tế, “Không có định nghĩa nào về rủi ro được chấp nhận rộng rãi” (Asselt, 2000). Vậy từ kinh nghiệm thực tiễn của mình, theo anh/ chị “rủi ro trong phát triển dự án bất động sản” là gì và có thể bao gồm những tiêu chí nào?”. Tất cả các chuyên gia đều đồng ý rằng chưa có một định nghĩa hoàn chỉnh nào về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản, tuy nhiên trong quá trình làm việc các chuyên gia đã đúc kết ra được rất nhiều kinh nghiệm cho riêng bản thân. Chuyên gia 1, 2, 5 đưa ra nhận định rằng rủi ro trong phát triển dự án bất động sản là những tác động có thể đến từ bên ngoài hoặc bên trong dự án và tất nhiên sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động phát triển của dự án phát triển này.
Ngoài ra, chuyên gia 3, 4 bổ sung rằng, rủi ro trong phát triển bất động sản đôi khi không chỉ ảnh hưởng ở thời điểm hiện tại mà có thể ảnh hưởng tiêu cực tới cả mục tiêu đề ra trong tương lai vì vậy các nhà phát triển bất động sản không nên chủ quan dù các rủi ro có nằm trong dự đoán hay không.
Đối với câu hỏi thứ hai: “Theo anh/ chị rủi ro trong phát triển dự án bất động sản có thể bao gồm những tiêu chí nào và những tiêu chí này được chia làm mấy loại?”. Mỗi chuyên gia đều có những góc nhìn rất thực tế và bao quát vì đã có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực phát triển dự án bất động sản, tuy nhiên không phải tất cả các góc nhìn đều giống nhau. Chuyên gia 1 và 3 cho rằng “có rất nhiều rủi ro trong phát triển dự án bất động sản mà chưa chắc có thể kể tên được toàn bộ, trong tương lai cũng vẫn có thể xảy ra một rủi ro nào đó khác mà con người chưa dự đoán được, đại dịch Covid-19 là một ví dụ điển hình”. Mặc dù vậy, nếu để xếp loại các tiêu chí, chuyên gia 1 và 3 cho rằng “có thể chia rủi ro thành 5 mục chính bao gồm: kinh tế, chính trị, xã hội, công nghệ và môi trường (đại dịch hay dịch bệnh khác được xếp loại vào rủi ro xã hội)”. Mặt khác, chuyên gia 2 khẳng
định “nên tách đại dịch thành một loại rủi ro riêng vì các rủi ro về xã hội thường là tác động từ cộng đồng, dân cư ảnh hưởng lên dự nhưng đại dịch thì không tác động như vậy, dịch bệnh tác động trực tiếp lên cả con người và dự án, từ đó làm ảnh hưởng sâu sắc đến quá trình hoạt động của dự án và đời sống sinh hoạt mỗi người”.
Đối với chuyên gia 4 và 5 cũng đồng ý rằng “đại dịch là một loại rủi ro riêng biệt, ngoài ra còn một loại rủi ro rất quan trọng trong việc phát triển một dự án bất động sản, đó là rủi ro chiến lược gồm những yếu tố liên quan tới kênh phân phối, hệ thống thông tin và chiến lược hiệu quả của một dự án”.
Đối với ý kiến của các chuyên gia về thang đo bảng hỏi, đa phần quan điểm chung của các chuyên gia đồng tình rằng thang đo đầy đủ, câu từ dễ hiểu và dễ tiếp cận. Tất cả chuyên gia đều đồng ý giữ nguyên bảng hỏi và số lượng câu hỏi đã hợp lý. Tuy nhiên, để đánh giá bằng thang đo so sánh cặp từ 1-9 đối với các chuyên gia còn khá mới và khó hiểu, cách đánh giá này cũng dài dòng, mất tương đối nhiều thời gian và dễ gây chán nản cho người làm khảo sát, cần phải đọc và ngẫm rất kỹ khi ra quyết định lựa chọn rủi ro.
Tóm lại, dựa vào ý kiến của các chuyên gia, em quyết định để thang đo bảng hỏi bao gồm 7 tiêu chí rủi ro chính: Xã hội, Công nghệ, Môi trường, Chính trị, Kinh tế, Chiến lược và Đại dịch. Trông mỗi tiêu chí bao gồm các thuộc tính để bổ dung đầy đủ ý nghĩa và làm tiêu chí rủi ro chính bao gồm những vấn đề nào và có tổng cộng 34 thuộc tính phân bổ trong 7 tiêu chí rủi ro chính nêu trên.
Giai đoạn định tính 2, sau khi hoàn thành nghiên cứu định lượng (Mục 2.2.3) và tính toán kết quả nghiên cứu từ dữ liệu khảo sát thu thập được, tiến hành phỏng vấn sâu các chuyên gia lần 2 để thảo luận về kết quả đạt được, các chuyên gia được phỏng vấn ở giai đoạn này là các chuyên gia đã tham gia giai đoạn định tính 1.
Trong quá trình thảo luận, em phỏng vấn trực tiếp chuyên gia thông qua việc lên lịch hẹn gặp trực tiếp tại cơ sở làm việc, những câu trả lời được ghi chép, tổng hợp và đưa vào mục thảo luận về kết quả nghiên cứu trong bản báo cáo này.
2.3 Nghiên cứu định lượng
2.3.1 Mục đích nghiên cứu định lượng
Em đã tiến hành nghiên cứu định lượng bằng cách thu thập và xử lý dữ liệu dưới dạng con số hoặc chuyển hóa dữ liệu thành dạng số để phân tích và từ đó đưa ra các kết luận chủ yếu dựa vào cái chung (phần đông, đa số). Trong nghiên cứu này, em sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng nhằm tìm ra dự án tốt nhất dựa theo giá trị của trọng số theo phương pháp AHP
2.3.2 Thiết kế nghiên cứu định lượng
Từ bảng hỏi đã được xây dựng bằng cách tổng quan nghiên cứu và tổng hợp các lý thuyết, khái niệm, thang đo bảng hỏi dựa trên kết quả của các nghiên cứu tiền nhiệm. Bên cạnh đó, kết hợp với phỏng vấn sâu các chuyên gia để kiểm định, hoàn thiện thang đo từ đó lựa chọn ra những tiêu chí đánh giá rủi ro thích hợp nhất đối với bối cảnh Việt Nam và phạm vi nghiên cứu của đề tài này.
Khảo sát chính thức được tiến hành qua hình thức trực tiếp (chi tiết Phụ lục 01). Em lựa chọn mẫu nghiên cứu và quy mô mẫu phù hợp với đề tài nghiên cứu như sau:
Khách thể khảo sát: Những nhà phát triển bất động sản đã và đang tham gia phát triển các dự án bất động sản.
Phạm vi khảo sát: Hà Nội.
Quy mô của khảo sát: Tổng số đối tượng tham gia khảo sát là 15. Do đây là cuộc khảo sát nhằm lấy ý kiến chuyên sâu về đánh giá của chuyên gia đối với mức độ của từng tiêu chí rủi ro và đánh giá 3 dự án trong tình huống nghiên cứu. Đây là các chuyên gia có kinh nghiệm (tối thiểu từ 1-5 năm), hiểu biết về phát triển dự án bất động sản và đặc biệt là 3 dự án trong tình huống; vì vậy quy mô này là đủ để cung cấp ý kiến có giá trị cho nghiên cứu. Theo Dikmen và cộng sự (2010) “không có số lượng tối thiểu cho kích thước mẫu trong mô hình AHP, ANP. Tuy nhiên, thông thường cần có sự tham gia của ít nhất ba chuyên gia trở lên. Tất cả những người tham gia đều nắm rõ về dự án phát triển bất động sản.”