CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ RỦI RO TRONG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
1.2 Tổng quan nghiên cứu về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
1.2.3 Các nghiên cứu trên thế giới về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
Trong những năm gần đây, bất động sản phát triển liên tục đặt ra nhiều vấn đề cho các nhà nghiên cứu, điển hình như nghiên cứu Xác định, đánh giá và phân bổ các yếu tố rủi ro quan trọng trong các dự án bất động sản: một nghiên cứu điển hình tại Ấn Độ của MohammedShakil S. Maleka và cộng sự (2021) đã đánh giá sự bùng nổ thị trường bất động sản tuy là động lực thúc đẩy nền kinh tế nhưng nhiều công ty vẫn còn thiếu công nghệ quản lý rủi ro, tác giả đã khảo sát hàng loạt câu hỏi nhằm mục tiêu làm sáng tỏ thêm các yếu tố rủi ro quan trọng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nhà ở và phát triển khung đánh giá bằng phương pháp định lượng. Kết quả thu được 15 yếu tố rủi ro được xác định là rất quan trọng trong các dự án. Một nghiên cứu tương đồng khác được thực hiện trước đây vào năm 2012, Pejman Rezakhani đã sắp xếp và phân tích rủi ro theo thứ bậc bằng mô hình cấu trúc cho thấy mức độ rủi ro từng loại thông qua khảo sát tài liệu toàn diện và thực nghiệm chuyên môn của các chuyên gia trong lĩnh vực quản lý xây dựng. Qua một vài nghiên cứu cho thấy rằng quản lý rủi ro vẫn còn là một từ mới trong lĩnh vực xây
dựng và điều này cần thay đổi càng sớm càng tốt (K. Jayasudha và B. Vidivelli, 2016). Vào thời kỳ đó Chính phủ của Ấn Độ cũng đã đề xuất một hệ thống xếp hạng rủi ro sẽ giúp các nhà phát triển phát triển dự án với tốc độ nhanh hơn bằng cách đưa ra các quyết định nhanh chóng.
Trong phát triển dự án bất động sản, một khía cạnh cũng nhận được nhiều sự quan tâm đó là việc đánh giá rủi ro trong các dự án xây dựng, Edmundas Kazimieras Zavadskas, Zenonas Turskis và Jolanta Tamošaitienė (2009) khẳng định xây dựng là duy nhất và chỉ được xây dựng một lần, quy mô và độ phức tạp của các công trình xây dựng ngày càng tăng làm tăng thêm rủi ro. Edmundas Kazimieras Zavadskas và các cộng sự (2009) đã đã tiến hành nghiên cứu khảo sát dựa trên hai dự án thực tế và cho rằng quá trình quản lý rủi ro có thể được chia thành ba giai đoạn: Xác định; Phân tích; Kiểm soát. Từ đó tác giả đưa ra mô hình chi tiết về đánh giá rủi ro, qua kết quả tính toán cho thấy mức độ rủi ro của mỗi dự án xây dựng là khác nhau. Mô hình và giải pháp trong nghiên cứu được quan tâm cả về mặt thực tiễn và khoa học, giúp cho tất cả các thành viên của doanh nghiệp đưa ra quyết định bằng cách đánh giá nhiều thuộc tính khi các dữ liệu được cung cấp tại các khoảng thời gian khác nhau. Hay trong một nghiên cứu khác về xây dựng dự án, tác giả đưa nhận định rằng khi xây dựng nhà ở và các bất động khác rủi ro có khả năng làm ảnh hưởng đến mục tiêu ban đầu và đó có thể sẽ làm mất đi tính hiệu quả trong vòng đời của một dự án (Madhav Prasad Koirala, 2014). Ngoài ra Koirala, M. P. (2014) chỉ ra khi nhà ở và bất động sản phát triển trên toàn cầu hơn và phức tạp hơn, liên quan đến nhiều nhà phát triển, nhà thầu chuyên nghiệp và nhiều chuyên gia tư vấn hơn sẽ cần tạo ra nhiều phát minh hơn để kiểm soát và giám sát, thông tin đó sẽ trở thành một phần ngày càng quan trọng trong quá trình quản lý rủi ro.
Các nhà nghiên cứu đưa ra nhiều phương pháp phân tích khác nhau để có thể tiếp cận với rủi ro trong phát triển bất động sản. Sukulpat Khumpaisal và Andrew Ross (2009) đã thực hiện nghiên cứu dự án tại Thái Lan dựa trên một nghiên cứu từ Vương quốc Anh bằng phương pháp mạng phân tích ANP – một phương pháp đánh giá rủi ro được đề xuất trong quá trình phát triển thực tế nhằm mục đích giới thiệu một phương pháp luận đánh giá rủi ro sáng tạo cho các nhà phát triển bất động sản để phân tích và đánh giá các rủi ro cũng như hậu quả liên quan theo khả năng cạnh tranh cao hơn trong môi trường kinh doanh đầy biến động. Quy trình thu thập dữ liệu từ 40 chuyên gia trong lĩnh vực phát triển bất động sản và được phân chia thành các nhóm cụ thể. Kết quả mà mô hình ANP đạt được cho thấy rằng các nhà phát triển Thái Lan đang thiếu các phương pháp đánh giá rủi ro thực tế. Tuy nhiên, hạn
Các kế hoạch phát triển thay thế Kế hoạch A
Kế hoạch B
Rủi ro xã hội Lực lượng lao động sẵn có Sự chấp nhận của cộng đồng
Văn hóa Vệ sinh công cộng
Rủi ro môi trường Tác động bất lợi của môi
trường Khí hậu thay đổi
Rủi ro công nghệ Điều kiện trang web Nhà thiết kế và xây dựng
Chức năng Thời gian xây dựng
Sửa đổi Quản lý cơ sở vật chất Khả năng tiếp cận và sơ tán
Độ bền
Rủi ro kinh tế Lãi suất Loại tài sản Tính thanh khoản Chuyển đổi ngoại tệ
Cung và cầu Khả năng mua
Thương hiệu Vốn Khả năng tiếp cận
Giá trị vòng đời Người mua / thuê
Lợi tức đầu tư Rủi ro chính trị
Nhóm chính trị Chính sách thuế thương mại Chính sách thuế địa phương
Cơ quan thẩm quyền Giấy phép phê duyệt
chế của nghiên cứu là phần tiêu chí đánh giá rủi ro và phương pháp đánh giá được phát triển dựa trên bối cảnh kinh doanh bất động sản của Vương quốc Anh, hoàn toàn khác với bối cảnh của Thái Lan. Sau đó, vào năm 2010, Sukulpat Khumpaisal tiếp tục cùng một cộng sự khác, vẫn sử dụng phương pháp ANP để thực hiện đánh giá rủi ro trong phát triển bất động sản nói chung dựa trên hai dự án mẫu là A và B để so sánh, ngoài ra tác giả còn đề xuất phát triển một dự án bất động sản ở Liverpool. Nghiên cứu đã đưa ra 33 rủi ro nằm trong 5 nhóm theo lý thuyết STEEP phân loại: Xã hội, Công nghệ, Môi trường, Kinh tế và Chính trị.
Hình 1.2 Mô hình ANP để đánh giá rủi ro phát triển dự án bất động sản
Nguồn: Sukulpat Khumpaisal và Zhen Chen (2010)
Sukulpat Khumpaisal và Zhen Chen (2010) đã đưa ra hai phương án xây dựng để các chuyên gia đánh giá về mức độ rủi ro trong quá trình phát triển dự án bất động sản. Kết quả các chuyên gia lựa chọn dự án sử dụng hỗn hợp thương mại, được cho là thích hợp hơn với kế hoạch tác giả đề ra và theo tính toán ANP cho kết quả ít rủi ro hơn. Một nghiên cứu thú vị khác tại Milan cũng đưa ra 33 tiêu chí về xác định rủi ro nhưng được phân loại theo vĩ mô gồm: Rủi ro vị trí (được chia nhỏ trong Rủi ro môi trường quốc gia và Rủi ro đặc điểm bên ngoài), Rủi ro thị trường địa phương, Rủi ro đặc điểm nội tại của bất động sản và Rủi ro thu nhập (Leopoldo Sdino, Paolo Rosasco và Sara Magoni, 2018). Tác giả đã sử dụng phương pháp so sánh theo cặp các nhóm tiêu chí để xếp hạng mức độ rủi ro, đối với mỗi tiêu chí riêng lẻ được đánh giá dựa trên thang điểm từ 1 (không rủi ro) đến 10 (rủi ro tối đa), sau khi khảo sát cũng cho thấy các tiêu chí đều phù hợp và cần phải áp dụng vào các nghiên cứu điển hình thực tế sau này để đưa ra thêm nhiều giải pháp hơn.
Trong bối cảnh đại dịch Covid-19 diễn ra trên toàn cầu, Semra Comu, Ayca Yetiskin Elibol, Busra Yucel (2021) đã nhận dạng rủi ro thông qua 19 nghiên cứu tiền nhiệm khác, xác định có 21 yếu tố rủi ro được chia làm 4 nhóm chính: Chính trị, Tiền tệ, Môi trường và Dự án. Tương tự như nghiên cứu của Sukulpat Khumpaisal và Zhen Chen (2010) Semra Comu và cộng sự đã sử dụng phương pháp ANP của Saaty để phân tích các tiêu chí thu được nhóm rủi ro tiền tệ có mức độ ảnh hưởng cao nhất và nhóm rủi ro chính trị đứng thứ hai. Cùng thời điểm năm 2021, Malka Thilini, Nishani Champika Wikcramaarachchi, P.A.N.S. Anuradha coi đây là cơ hội tốt để đánh giá ảnh hưởng của Covid-19 đối với phát triển bất động sản và coi đây là một vấn đề cấp thiết cần được nghiên cứu kỹ lưỡng. Thay vì sử dụng phương pháp ANP như đa số các nghiên cứu khác, tác giả đã sử dụng quy trình phân tích thứ bậc AHP để phân tích 32 yếu tố rủi ro dựa trên nghiên cứu của Thilini & Wickramaarachchi (2019) và được thêm ba yếu tố rủi ro mới là Tác động của Covid-19, biến động giá đất, khan hiếm đất, tuy nhiên sẽ bỏ qua rủi ro môi trường.
Hình 1.3 Cấu trúc mô hình AHP
Đánh giá rủi ro của dự án phát triển bất động sản thương mại
Rủi ro môi trường
Rủi ro công nghệ Rủi ro kinh tế
Rủi ro đại dịch
Rủi ro xã hội
Giải pháp thay thế
Rủi ro chính trị
Nguồn: Malka Thilini, Nishani Champika Wikcramaarachchi, P.A.N.S. Anuradha (2021) Suốt trong đại dịch coronavirus, nghiên cứu này đã điều tra các yếu tố rủi ro phát triển bất động sản thương mại từ quan điểm của một nhà phát triển bất động sản so với các Rủi ro Xã hội, Kinh tế, Môi trường, Công nghệ, Chính trị và Đại dịch. Kết quả cho thấy Rủi ro Đại dịch, Rủi ro Kinh tế và Rủi ro Chính trị là những tiêu chí rủi ro chính bị ảnh hưởng nhiều. Ngoài ra, tác giả cũng khẳng định xác định các được yếu tố rủi ro trên con đường phát triển bất động sản sẽ giúp đưa ra các quyết định đầu tư tốt hơn đồng thời giúp xử lý hiệu quả hơn những điều không thể đoán trước của lĩnh vực bất động sản.
Tóm lại, đối với các nghiên cứu tiền nhiệm về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản hầu hết các kết quả đều chỉ ra rằng có ba nguyên nhân chính gây ra rủi ro đó là sự thiếu kiến thức của nhà phát triển, bối cảnh chính trị và ảnh hưởng từ cộng đồng. Trong các nghiên cứu cũng nhấn mạnh rằng địa điểm là một trong những yếu tố quyết định loại hình và sự phát triển của dự án được xây dựng lên, vì vậy có thể lên các kế hoạch chiến lược và lên ý tưởng các dự án tại các địa phương phù hợp.
Các nghiên cứu về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản mặc dù vẫn tồn tại một số hạn chế như số lượng người tham gia trong nhóm chuyên gia và số lượng các nghiên cứu điển hình, Semra Comu và cộng sự (2021) khuyến nghị rằng nên tăng không gian mẫu trong các nghiên cứu trong tương lai, ngoài ra chưa có nghiên
cứu đóng góp cho quá trình phát triển bất động sản đối với nền kinh tế, các nhà nghiên cứu nhận định việc nghiên cứu trong bối cảnh mới có thể mang lại những kết quả mới. Bên cạnh đó, có thể có những mô hình, phương pháp phân tích, đánh giá rủi ro phù hợp, chính xác hơn.
Có thể thấy hầu hết cac nghiên cứu về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản đều sử dụng kết hợp hai phương pháp định tính và định lượng, đặc biệt thời gian gần đây nghiên cứu liên về quy trình mạng phân tích ANP rất được ưa chuộng (Semra Comu, Ayca Yetiskin Elibol và Busra Yucel, 2021). Đối với mỗi nghiên cứu có thể có cách phân loại và xếp hạng rủi ro khác nhau tuy nhiên đều đạt được một kết quả chung là đã đánh giá được rủi ro nào là quan trọng, đưa ra được các khuyến nghị và giải pháp phù hợp cho bối cảnh của nghiên cứu.
Tại Việt Nam, thị trường bất động sản chính thức mới hình thành từ năm 1993 (Hoàng Văn Cường, 2017), các nghiên cứu trong lĩnh vực bất động sản chưa nhiều. Hiện chưa thấy có nghiên cứu nào về đánh giá rủi ro trong lĩnh vực phát triển bất động sản được thực hiện tại Việt Nam. Thị trường bất động sản ở Việt Nam có một số điểm đặc thù ví dụ như chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thị trường đang ở giai đoạn “tập trung” … Vì vậy việc chưa có nghiên cứu về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản ở Việt Nam cũng được coi là một khoảng trống về bối cảnh trong nghiên cứu.