CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ RỦI RO TRONG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
1.2 Tổng quan nghiên cứu về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
1.2.1 Khái niệm rủi ro và rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
Nhìn chung, rủi ro có nội hàm chủ yếu là tiêu cực và mô tả khả năng xảy ra những diễn biến bất lợi trong tương lai. Nguồn gốc ngữ nghĩa của thuật ngữ rủi ro có liên quan đến tiếng Ý 'risco', 'rischio' (dạng động từ: 'risicare' và 'ris-chare'), xuất hiện trong thời kỳ phục hưng, tiếng Tây Ban Nha '(ar) risco' (dạng động từ:
'suggestcar') và từ cổ điển trong tiếng Hy Lạp 'rhiza'. Các danh từ tiếng Ý và tiếng Tây Ban Nha có nghĩa là "nguy hiểm / mạo hiểm" và các động từ "mạo hiểm", "rủi ro". Tiếng Hy Lạp cổ điển ‘rhiza’ được dịch là “gốc / đá / chướng ngại vật”.
Theo Banse (1996) có thể giả định rằng ý nghĩa này đã được bao gồm trong động từ tiếng Ý ‘risicare’, tạm dịch là ‘đàm phán trở ngại’. Ngay cả trong lĩnh vực phân tích kinh tế vĩ mô, một cách hiểu gần như tiêu cực về rủi ro là mất mát, và do đó rủi ro là mối đe dọa đối với tình hình tài chính của một người, vẫn không ngừng xảy ra (Amhof và Schweizer, 2000; Hoeve và Schweizer, 2001; Maynard, 1999;
Rowe, 1977). Do đó, rủi ro thường được coi là một tình huống không mong muốn
và cần phải tránh. Tuy nhiên, cách hiểu như vậy không phải lúc nào rủi ro cũng là một phần không thể thiếu của hoạt động kinh doanh. Một hoạt động kinh doanh hứa hẹn mang lại lợi nhuận hoặc các tác động tích cực khác cho doanh nghiệp gần như luôn tiềm ẩn những tác động tiêu cực.
Khái niệm rủi ro đề cập đến khả năng một hành động hoặc một lựa chọn có thể dẫn đến một sự kiện không mong muốn. Đó là một khái niệm xác suất vì nó có thể được định nghĩa là sự kết hợp giữa mức độ nghiêm trọng của thiệt hại đáng sợ và xác suất của nó (Leopoldo Sdino, Paolo Rosasco và Sara Magoni, 2018).
Trong thực tế, “rủi ro có thể được định nghĩa khá đơn giản là sự khác biệt giữa kỳ vọng và hiện thực hóa. Đó là thước đo của sự không chắc chắn đối với một sự kiện hoặc trạng thái tự nhiên hiện tại hoặc tương lai; sự không chắc chắn một cái gì đó, một số dự đoán hoặc giả định về những gì sẽ xảy ra trong tương lai nhưng trong thực tế điều đó đã xảy ra không đúng so với dự đoán ban đầu” (JR DeLisle, 2000, tr.93).
Theo K. Jayasudha và B. Vidivelli (2016) “rủi ro là một khái niệm có nhiều khía cạnh”. Trong bối cảnh của ngành xây dựng, nó có thể là khả năng xảy ra một sự kiện / yếu tố xác định hoặc sự kết hợp của các sự kiện / yếu tố xảy ra trong toàn bộ quá trình xây dựng gây thiệt hại cho dự án, thiếu khả năng dự đoán về kết quả cấu trúc hoặc hậu quả trong một quyết định hoặc tình huống lập kế hoạch, sự không chắc chắn liên quan đến ước tính kết quả - có khả năng là kết quả tốt hơn dự kiến cũng như tệ hơn dự kiến… Tương tự, Pejman Rezakhani (2012) cũng cho rằng “rủi ro được là khả năng xảy ra các vấn đề phức tạp liên quan đến việc hoàn thành một dự án và đạt được mục tiêu của dự án bất động sản”. Do tính chất của các dự án xây dựng bao gồm nhiều nghiệp vụ liên quan nên nhiều yếu tố rủi ro sẽ góp phần tạo nên một dự án. Ngoài ra, rủi ro được coi là tác động hoặc hậu quả của sự kiện trong tương lai phải nằm ngoài dự kiến hoặc không nằm trong kế hoạch (Chia, 2006).
Rủi ro là một khái niệm “biểu thị tác động tiêu cực tiềm ẩn đối với tài sản, dự án hoặc một số đặc tính của giá trị có thể phát sinh từ một số quá trình hiện tại hoặc sự kiện trong tương lai” (Crossland và cộng sự 1992). Baum và Crosby (2008) coi rủi ro là “sự không chắc chắn của tỷ suất sinh lợi kỳ vọng từ một khoản đầu tư”, trong khi Hargitay và Yu (1993) coi đó là “sự không thể đoán trước về hậu quả tài chính của các hành động và quyết định”. Tương tự, theo Huffman (2002), “rủi ro là
mức độ mà kết quả thực tế của một hành động hoặc quyết định có thể khác với kết quả mong đợi”.
Mặt khác, “định nghĩa rủi ro là mất mát sẽ gây ra hạn chế và không phù hợp với sự hiểu biết ngày nay về khái niệm rủi ro” (Duncan, 2002). Vì chỉ những tổn thất mới là mối đe dọa nghiêm trọng đối với sự tồn tại liên tục của một doanh nghiệp, nên khái niệm rủi ro thường bị hạn chế. Sự chênh lệch dương giữa giá trị thực tế và giá trị kỳ vọng (chẳng hạn như lợi nhuận) có thể được mô tả như một cơ hội hoặc tiềm năng tăng giá (Lewin, 2001). Haller (1986, tr.18) định nghĩa rủi ro là
"tổng các khả năng của một công ty không đủ để chống lại các gián đoạn xảy ra trong quá trình hoạt động”. Hay định nghĩa về rủi ro khẳng định bởi Vaugham (1996, tr.8): “Rủi ro là tình trạng có khả năng xảy ra sai lệch bất lợi so với kết quả mong muốn được mong đợi hoặc hy vọng.” Tương tự, Dickinson (2001, tr.361) cũng lưu ý “Rủi ro doanh nghiệp là kết quả từ chiến lược doanh nghiệp của một tổ chức có thể khác với kết quả được đưa ra trong các mục tiêu của công ty, hoặc không đạt được tới mức độ đề ra của mục tiêu”.
Liên quan đến phát triển dự án bất động sản, các định nghĩa và thảo luận về rủi ro và sự không chắc chắn được trình bày trong một số nguồn học thuật - đáng chú ý nhất là Byrne và Cadman (1984), Hargitay và Yu (1993). Hargitay và Yu (1993) ngụ ý rằng “nếu tất cả các kết quả trong tương lai có thể được xác định và khả năng xảy ra có thể được ước tính thì sẽ không có rủi ro”. Quan điểm này có thể gây hiểu lầm vì ngay cả khi có thể xác định tất cả các sự kiện hoặc kết quả trong tương lai và đánh giá khả năng xảy ra tương đối của chúng, thì sự không chắc chắn vẫn tồn tại vì không thể xác định được sự kiện hoặc kết quả nào trong tương lai sẽ xảy ra. Tương lai luôn không chắc chắn. Nếu tương lai chắc chắn sẽ không có rủi ro.
“Không có định nghĩa nào về rủi ro được chấp nhận rộng rãi” (Asselt, 2000).
Asselt thừa nhận rằng “rủi ro là một loại thuộc tính được gán cho tương lai không xác định: những nguy hiểm và hiểm họa thực sự chỉ được biết đến khi nó đã xảy ra”. Vì tương lai là không chắc chắn, một số sự kiện có thể ảnh hưởng đến kết quả dự kiến của một dự án phát triển bất động sản. Các sự kiện vừa có thể có tác động tích cực vừa có tác động tiêu cực. Theo quan điểm của nhà quản lý về rủi ro, “các sự kiện có tác động tích cực được coi là cơ hội và các sự kiện có tác động tiêu cực được coi là rủi ro” (Akintoye và MacLeod, 1997).
Qua các nghiên cứu tiền nhiệm, em đề xuất khái niệm rủi ro trong phát triển dự án bất động sản là “một (hoặc một số) tác động tiêu cực ảnh hưởng đến tài sản, dự án hoặc mục tiêu đề ra trong tương lai trong quá trình phát triển dự án bất động sản” rủi ro có thể nằm trong hoặc ngoài dự kiến của nhà phát triển.