CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ CÁC MÔ HÌNH QUẢN TRỊ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
Khái niệm, vị trí, vai trò của đầu tư xây dựng công trình
1.1.1 Khái niệm về đầu tư xây dựng Đầu tư là việc bỏ vốn nhằm đạt được một hoặc một số mục đích cụ thể nào đó của người sở hữu vốn (hoặc người được cấp có thẩm quyền giao quản lý vốn) với những yêu cầu nhất định. Đầu tư xây dựng là việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định
1.1.2 Vị trí và vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế Đầu tư xây dựng có vai trò hết sức quan trọng trong quá trình phát triển của bất kỳ hình thức kinh tế nào, nó tạo ra những cơ sở vật chất kỹ thuật, những nền tảng vững chắc ban đầu cho sự phát triển của xã hội Đầu tư xây dựng cơ bản hình thành các công trình mới với thiết bị công nghệ hiện đại; tạo ra những cơ sở vật chất hạ tầng ngày càng hoàn thiện đáp ứng yêu cầu phát triển của đất nước và đóng vai trò quan trọng trên mọi mặt kinh tế; chính trị - xã hội; an ninh - quốc phòng. Đối với một nước đang phát triển như nước ta hiện nay, quản lý hiệu quả các dự án xây dựng là cực kỳ quan trọng nhằm tránh gây ra lãng phí thất thoát những nguồn lực vốn đã rất hạn hẹp.
Khái niệm Dự án đầu tư và quản lý dự án đầu tư XD công trình
1.2.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng
Khi thực hiện dự án xây dựng, Chủ đầu tư phải lập báo cáo đầu tư hoặc dự án đầu tư, cũng như báo cáo kinh tế - kỹ thuật để đánh giá hiệu quả kinh tế và xã hội của dự án, đảm bảo quá trình đầu tư được thực hiện một cách hiệu quả và mang lại lợi ích cho cộng đồng.
Dự án là một nỗ lực tập trung vào việc thực hiện mục đích hoặc nhiệm vụ cụ thể, chịu sự ràng buộc về yêu cầu và nguồn lực vật chất đã định Mục tiêu cuối cùng của dự án là đạt được kết quả cụ thể đã đề ra, và kết quả này có thể là một sản phẩm hoặc dịch vụ mới.
Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo công trình xây dựng, nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định, theo quy định của Luật xây dựng.
1.2.2 Đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng công trình
Dự án xây dựng là tập hợp các hồ sơ và bản vẽ thiết kế toàn diện, bao gồm các tài liệu pháp lý, quy hoạch tổng thể, kiến trúc, kết cấu, M&E và công nghệ tổ chức thi công Các dự án đầu tư xây dựng thường có những đặc điểm riêng biệt, phản ánh tính chất phức tạp và đa dạng của từng dự án.
Dự án xây dựng thường có tính thay đổi cao, không ổn định cứng và có thể thay đổi trong quá trình thực thi do nhiều nguyên nhân Các yếu tố từ bên trong như nguồn nhân lực, tài chính và các hoạt động sản xuất có thể tác động đến dự án Đồng thời, các yếu tố bên ngoài như môi trường chính trị, kinh tế, công nghệ, kỹ thuật và điều kiện kinh tế xã hội cũng có thể ảnh hưởng đến quá trình thực hiện dự án.
Mỗi dự án đều mang tính duy nhất và đặc trưng riêng biệt, được thực hiện trong những điều kiện khác nhau về địa điểm, không gian, thời gian và môi trường luôn thay đổi Điều này đòi hỏi sự linh hoạt và khả năng thích nghi cao để có thể hoàn thành dự án một cách hiệu quả.
Dự án thường có hạn chế về thời gian và quy mô, với điểm khởi đầu và kết thúc rõ ràng, kèm theo các kỳ hạn cụ thể Ngày hoàn thành dự án thường được ấn định và trở thành điểm trọng tâm, đồng thời là một trong những mục tiêu quan trọng của người đầu tư Mỗi dự án đều bị giới hạn bởi một khoảng thời gian nhất định, và khả năng hoàn thành đúng thời điểm kết thúc đã định thường được xem là tiêu chí quan trọng để đánh giá hiệu quả của quản lý dự án.
Quy mô của mỗi dự án là khác nhau và đóng vai trò quan trọng trong việc phân loại dự án cũng như xác định chi phí thực hiện Việc xác định quy mô dự án rõ ràng giúp doanh nghiệp đánh giá và quản lý dự án một cách hiệu quả hơn, từ đó đưa ra quyết định phù hợp về phân bổ nguồn lực và ngân sách.
Dự án thường đòi hỏi sự huy động của nhiều nguồn lực khác nhau, bao gồm tài chính, nhân sự, vật liệu và công nghệ Việc triển khai dự án thành công phụ thuộc vào khả năng kết hợp và quản lý hiệu quả các nguồn lực này Khi các nguồn lực được huy động và phân bổ hợp lý, dự án có thể đạt được mục tiêu đề ra và nâng cao hiệu quả tổng thể.
1.2.3 Các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng
Quá trình đầu tư xây dựng của bất kỳ dự án nào đều bao gồm 3 giai đoạn chính: chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và kết thúc xây dựng để đưa công trình vào khai thác sử dụng Mỗi giai đoạn đều đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo dự án được thực hiện một cách hiệu quả và thành công.
Lập Báo cáo đầu tư Lập Dự án đầu tư
Thiết kế Đấu thầu Thi công
Nghiệm thu Bàn giao đưa vào sử dụng Đối với DA quan trọng quốc gia
Lập báo cáo Thiết kế kỹ thuật.
Chuẩn bị đầu tư Thực hiện đầu tư Kết thúc dự án đầu tư
Sơ đồ 1.1: Các bước thực hiện dự án đầu tư
1.2.3.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư Đối với các dự án quan trọng quốc gia theo Nghị quyết số66/2006/QH11 của Quốc hội thì CĐT phải lập Báo cáo đầu tư trình Chính phủ xem xét để trình Quốc hội thông qua chủ trương và cho phép đầu tư Đối với dự án nhóm A không có trong quy hoạch ngành được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì CĐT phải báo cáo Bộ quản lý ngành để xem xét, bổ sung quy hoạch theo thẩm quyền hoặc trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận bổ sung quy hoạch trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình Vị trí, quy mô xây dựng công trình phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt, nếu chưa có trong quy hoạch xây dựng thì phải được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận.
1.2.3.2 Giai đoạn thực hiện đầu tư
Sau khi báo cáo đầu tư được phê duyệt DAĐT được chuyển sang giai đoạn tiếp theo- giai đoạn thực hiện đầu tư.
Việc lựa chọn đơn vị tư vấn giỏi là bước đầu tiên và quan trọng trong quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng Để đảm bảo chất lượng và hiệu quả, cần lựa chọn các chuyên gia tư vấn có kinh nghiệm và năng lực thực thi từ giai đoạn nghiên cứu đến giai đoạn quản lý giám sát xây dựng Khi lựa chọn đơn vị tư vấn, kinh nghiệm qua các dự án đã thực hiện trước đó là nhân tố quyết định quan trọng Thông thường, các cơ quan tư vấn sẽ cung cấp thông tin về kinh nghiệm và tổ chức, sau đó sẽ được xem xét và lựa chọn thông qua quá trình đấu thầu Quy trình lựa chọn nhà thầu tư vấn xây dựng công trình được thực hiện theo các quy định của pháp luật, bao gồm Nghị định 59/2015/NĐ-CP, Luật số 43/2013 QH13 và Nghị định 63/2013/NĐ-CP.
Sau khi lựa chọn được nhà thầu thiết kế phù hợp, dựa trên dự án đã được phê duyệt, nhà thầu sẽ bắt đầu triển khai thực hiện các hạng mục công việc tiếp theo của mình một cách chuyên nghiệp và hiệu quả.
Tuỳ theo quy mô, tính chất công trình xây dựng, việc thiết kế có thể thực hiện theo một bước, hai bước hay ba bước.
Thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công áp dụng đối với công trình chỉ lập Báo cáo kinh tế kỹ thuật.
Thiết kế hai bước là quy trình thiết kế bao gồm thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công, thường được áp dụng đối với các công trình quy định phải lập dự án đầu tư.
Thiết kế ba bước là quy trình thiết kế bao gồm thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công, thường được áp dụng đối với các công trình quy mô lớn như cấp đặc biệt, cấp I và các công trình cấp II có kỹ thuật phức tạp, theo quyết định của người có thẩm quyền quyết định đầu tư.
Các hình thức quản lý thực hiện dự án
Tùy thuộc vào quy mô và tính chất của dự án, cũng như năng lực của chủ đầu tư (CĐT), dự án sẽ được quyết định thực hiện theo một trong số các hình thức phù hợp Việc lựa chọn hình thức thực hiện dự án phụ thuộc vào khả năng tài chính, nguồn lực và mục tiêu của chủ đầu tư, đồng thời phải đảm bảo tuân thủ các quy định và tiêu chuẩn của pháp luật.
CĐT trực tiếp quản lý thực hiện dự án
CĐT thuê tổ chức tư vấn quản lý điều hành dự án
CĐT quản lý dự án của tổng thầu Xây dựng, Tổng thầu xây dựng thực hiện hợp đồng EPC, hợp đồng chìa khoá trao tay với chủ đầu tư.
1.3.1 CĐT trực tiếp quản lý thực hiện dự án
Chủ đầu tư (CĐT) thành lập Ban quản lý dự án (BQLDA) để hỗ trợ quản lý dự án hiệu quả BQLDA phải đáp ứng năng lực tổ chức thực hiện nhiệm vụ quản lý dự án theo yêu cầu của CĐT và có thể thuê tư vấn quản lý, giám sát cho các phần việc vượt quá khả năng của mình với sự đồng ý của CĐT Tuy nhiên, đối với các dự án nhỏ, đơn giản có tổng mức đầu tư dưới 7 tỷ đồng, CĐT có thể tự quản lý dự án bằng bộ máy chuyên môn của mình hoặc thuê chuyên gia có kinh nghiệm hỗ trợ quản lý dự án.
Giám sát Hợp đồng Thực hiện
Sơ đồ 1.2: Hình thức CĐT trực tiếp quản lý thực hiện dự án
1.3.2 CĐT thuê tổ chức tư vấn quản lý điều hành dự án
Tổ chức tư vấn quản lý dự án cần đáp ứng đủ điều kiện năng lực tổ chức quản lý phù hợp với quy mô và tính chất của dự án Trách nhiệm và quyền hạn của tư vấn quản lý dự án được thực hiện dựa trên hợp đồng thỏa thuận giữa hai bên Tư vấn quản lý dự án được thuê phải là tổ chức hoặc cá nhân tư vấn có sự chấp thuận của chủ đầu tư và phù hợp với hợp đồng đã ký kết.
BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN
Tư vấn khảo sát, thiết kế, đấu thầu, giám sát …
Khi áp dụng hình thức thuê tư vấn quản lý dự án, chủ đầu tư (CĐT) vẫn cần phải sử dụng các đơn vị chuyên môn thuộc bộ máy của mình hoặc chỉ định đầu mối để kiểm tra, theo dõi việc thực hiện hợp đồng của tư vấn quản lý dự án, nhằm đảm bảo rằng dự án được thực hiện đúng tiến độ và đạt được mục tiêu đề ra.
Sơ đồ 1.3: CĐT thuê tổ chức tư vấn quản lý điều hành dự án
1.3.3 Quản lý dự án của tổng thầu xây dựng
Tổng thầu xây dựng thực hiện hợp đồng EPC, hợp đồng chìa khóa trao tay đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và thực hiện dự án Họ phải tham gia quản lý một phần hoặc toàn bộ dự án theo thỏa thuận hợp đồng với chủ đầu tư Đồng thời, tổng thầu phải đáp ứng đủ điều kiện năng lực hoạt động xây dựng theo quy định của pháp luật để đảm bảo thực hiện công việc được giao một cách hiệu quả và chất lượng.
Phê duyệt Quản lý và thực hiện
Tư vấn quản lý dự án
Người có thẩm quyền quyết định đầu tư
Người có thẩm quyền quyết định đầu tư
DỰ ÁNNhà thầu phụ
Các chủ thể tham gia quản lý dự án đầu tư xây dựng
Quá trình quản lý đầu tư và xây dựng của một dự án đòi hỏi sự tham gia của nhiều chủ thể khác nhau, bao gồm chủ đầu tư, nhà thầu, tư vấn giám sát, cơ quan quản lý nhà nước và các bên liên quan khác Mô hình các chủ thể tham gia quản lý dự án đầu tư bao gồm các thành phần chính như chủ đầu tư, nhà thầu chính, nhà thầu phụ, tư vấn thiết kế, tư vấn giám sát và cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
Sơ đồ 1.5: Các chủ thể tham gia quản lý dự án
Trong cơ chế điều hành và quản lý dự án đầu tư xây dựng, mỗi cơ quan, tổ chức đều có những nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm rõ ràng được quy định cụ thể trong Luật Xây dựng Việt Nam, đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý dự án.
1.4.1 Người có thẩm quyền quyết định đầu tư
Người có thẩm quyền quyết định đầu tư là cá nhân hoặc người đại diện pháp luật của cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp có thẩm quyền phê duyệt dự án và quyết định đầu tư xây dựng Trước khi ra quyết định đầu tư, người có thẩm quyền phải có kết quả thẩm định dự án, đồng thời đối với dự án sử dụng vốn tín dụng, tổ chức cho vay vốn phải thẩm định phương án tài chính và phương án trả nợ để chấp thuận cho vay hoặc không cho vay.
CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG
Người có thẩm quyền Quyết định đầu tư
Nhà thầu tư vấnNhà thầu xây lắp
Chủ đầu tư xây dựng là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng Tùy theo đặc điểm tính chất công trình và nguồn vốn, chủ đầu tư được quy định cụ thể như sau: Đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư, chủ đầu tư là cơ quan, tổ chức, đơn vị được Thủ tướng Chính phủ giao Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, vốn nhà nước ngoài ngân sách, chủ đầu tư là Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng chuyên ngành hoặc cơ quan, tổ chức, đơn vị được giao quản lý, sử dụng vốn Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách của cấp xã, chủ đầu tư là Ủy ban nhân dân cấp xã Đối với dự án sử dụng vốn khác, chủ đầu tư là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc vay vốn để đầu tư xây dựng Đối với dự án PPP, chủ đầu tư là doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư thành lập theo quy định của pháp luật.
1.4.3 Tổ chức tư vấn đầu tư xây dựng
Với tư cách pháp nhân và đăng ký kinh doanh hợp lệ về tư vấn đầu tư và xây dựng, tổ chức tư vấn hoạt động dưới sự kiểm soát chặt chẽ của chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước, đảm bảo tuân thủ các quy định của pháp luật.
Doanh nghiệp xây dựng được thành lập theo quy định của pháp luật và có đăng ký kinh doanh về xây dựng, thường xuyên phải đối mặt với sự kiểm tra và giám sát về chất lượng công trình từ nhiều phía, bao gồm chủ đầu tư (CĐT), tổ chức thiết kế và cơ quan giám định Nhà nước theo phân cấp quản lý.
1.4.5 Cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng
Bên cạnh các cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư và xây dựng như Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, các Bộ ngành khác có liên quan cũng đóng vai trò quan trọng Ngoài ra, các tập đoàn kinh tế, tổng công ty xây dựng cũng có những phòng ban chức năng riêng biệt để quản lý quá trình đầu tư và xây dựng, bao gồm phòng kinh tế kế hoạch, phòng Đầu tư, phòng kỹ thuật và các ban quản lý dự án Những đơn vị này đại diện cho cơ quan quản lý, đảm bảo quá trình triển khai thực hiện dự án được diễn ra hiệu quả và đúng quy định.
1.4.6 Mối quan hệ của Chủ đầu tư đối với các chủ thể liên quan
Chủ đầu tư (CĐT) là chủ thể chịu trách nhiệm xuyên suốt trong quá trình hình thành và quản lý dự án đầu tư xây dựng, đồng thời phải phối hợp với các cơ quan tổ chức tham gia quản lý và chịu sự quản lý của nhiều Bộ, ngành liên quan Trong mối quan hệ với các bên tham gia dự án, CĐT giao nhiệm vụ cho tổ chức tư vấn đầu tư và xây dựng thông qua hợp đồng, đồng thời điều hành quản lý doanh nghiệp xây dựng thực hiện các nội dung đã ký kết Bên cạnh đó, CĐT cũng phải chịu sự quản lý giám sát của các cơ quan quản lý cấp phát vốn về việc cấp phát theo kế hoạch.
Nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng
Quản lý dự án là quá trình giám sát, chỉ đạo và điều phối toàn bộ chu kỳ dự án, bao gồm lập kế hoạch, tổ chức và thực hiện dự án Việc quản lý hiệu quả các giai đoạn dự án đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng sản phẩm xây dựng cuối cùng Mỗi dự án xây dựng đều có đặc điểm riêng biệt, nhưng quá trình quản lý thường tập trung vào một số nội dung chính để đảm bảo sự thành công của dự án.
1.5.1 Quản lý phạm vi dự án Đó là việc quản lý nội dung công việc nhằm thực hiện mục tiêu dự án, nó bao gồm việc phân chia phạm vi, quy hoạch phạm vi và điều chỉnh phạm vi dự án.
1.5.2 Quản lý thời gian của dự án
Quản lý dự án là quá trình quản lý có hệ thống nhằm đảm bảo dự án được hoàn thành đúng thời hạn đề ra Quá trình này bao gồm xác định công việc cụ thể, sắp xếp trình tự hoạt động, bố trí thời gian và kiểm soát thời gian cũng như tiến độ dự án một cách hiệu quả.
Trước khi bắt đầu xây dựng, công trình luôn phải tuân thủ một khung thời gian cụ thể Trên cơ sở đó, nhà thầu thi công có trách nhiệm lập tiến độ thi công chi tiết, sắp xếp và kết hợp các công việc cần thiết để đạt hiệu quả cao nhất Tuy nhiên, tiến độ này phải đảm bảo phù hợp với tổng tiến độ đã được xác định của toàn dự án Chủ đầu tư, nhà thầu thi công, tư vấn giám sát và các bên liên quan có trách nhiệm theo dõi, giám sát và điều chỉnh tiến độ thi công khi cần thiết để đảm bảo dự án được hoàn thành đúng thời hạn.
1.5.3 Quản lý chi phí dự án
Quản lý chi phí dự án là quá trình phức tạp bao gồm việc quản lý tổng mức đầu tư, tổng dự toán, định mức dự toán và đơn giá xây dựng Mục tiêu chính của quản lý chi phí dự án là đảm bảo hoàn thành dự án trong phạm vi tổng mức đầu tư đã được phê duyệt Để đạt được mục tiêu này, cần phải bố trí nguồn lực hợp lý, dự tính giá thành chính xác và khống chế chi phí một cách hiệu quả.
Chi phí đầu tư xây dựng công trình bao gồm toàn bộ chi phí cần thiết để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc mở rộng công trình xây dựng Chi phí này được lập riêng cho từng công trình cụ thể, phù hợp với giai đoạn đầu tư và các bước thiết kế, đồng thời tuân thủ các quy định của Nhà nước.
Việc lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình cần đảm bảo mục tiêu và hiệu quả đầu tư, đồng thời phải tính đến tính khả thi của dự án Điều này đòi hỏi phải đảm bảo tính đúng, đủ, hợp lý và phù hợp với điều kiện thực tế cũng như yêu cầu khách quan của cơ chế thị trường Việc quản lý chi phí này sẽ tuân theo quy định tại Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2009 của Chính phủ.
Khi lập dự án, việc xác định tổng mức đầu tư là bước quan trọng để tính toán hiệu quả đầu tư và lên kế hoạch dự trù vốn phù hợp Tổng mức đầu tư chính là chi phí dự án, bao gồm tất cả các khoản chi phí cần thiết để thực hiện dự án, giúp doanh nghiệp đánh giá hiệu quả và đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn.
Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình (TMĐT) là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình, được ghi trong quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện dự án Tổng mức đầu tư được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình, phù hợp với nội dung dự án và thiết kế cơ sở, hoặc là dự toán xây dựng công trình trong trường hợp chỉ lập báo cáo kinh tế-kỹ thuật.
Tổng mức đầu tư của một dự án bao gồm nhiều thành phần quan trọng, trong đó có chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư, chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, cũng như các chi phí khác và chi phí dự phòng cần thiết để đảm bảo dự án được thực hiện hiệu quả và đúng tiến độ.
Tổng mức đầu tư được xác định theo một số phương pháp sau đây:
1.5.3.1 Phương pháp xác định Tổng mức đầu tư
Sơ đồ 1.6: Các chủ thể tham gia quản lý dự án
1.5.3.2 Phương pháp xác định dự toán.
Dự toán công trình là cơ sở quan trọng để xác định tổng mức đầu tư và quản lý chi phí xây dựng Dự toán công trình được xác định dựa trên thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công, bao gồm các chi phí như chi phí xây dựng (GXD), chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn và các chi phí khác liên quan đến dự án.
PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH Tổng Mức Đầu Tư
Theo thiết kế cơ sở
Theo suất vốn đầu tư, diện tích hoặc công suất sử dụng công trình và giá xây dựng tổng hợp
Theo số liệu của các công trình xây dựng tương tự đã thực hiện
Phương pháp kết hợp các yếu tố chi phí là phương pháp xác định tổng mức đầu tư dựa trên việc kết hợp các yếu tố chi phí thiết bị (GTB), chi phí quản lý dự án (GQLDA), chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (GTV), chi phí khác (GK) và chi phí dự phòng (GDP) để đưa ra tổng mức đầu tư dự án một cách toàn diện và chính xác.
CÔNG THỨC XÁC ĐỊNH DỰ TOÁN CÔNG TRÌNH:
GXDCT = GXD + GTB + GQLDA + GTV + GK + GDP
1.5.4 Quản lý định mức dự toán, giá và chỉ số giá xây dựng
1.5.4.1 Quản lý định mức dự toán Định mức xây dựng bao gồm định mức kinh tế- kỹ thuật và định mức tỷ lệ Quản lý định mức dự toán là việc quản lý, khống chế tiêu hao nguyên vật liệu các công việc xây dựng và là cơ sở dự trù lượng vật liệu tiêu hao trong quá trình thi công.
Bộ Xây dựng vừa công bố các định mức xây dựng quan trọng, bao gồm định mức dự toán xây dựng công trình, định mức dự toán sửa chữa, định mức vật tư, định mức chi phí quản lý dự án và định mức chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Những định mức này sẽ giúp các chủ đầu tư, đơn vị tư vấn và nhà thầu có cơ sở để lập dự toán và quản lý chi phí hiệu quả.
Các Bộ và Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và công bố định mức cho các công tác xây dựng đặc thù chưa có trong hệ thống định mức xây dựng do Bộ Xây dựng công bố, dựa trên phương pháp xây dựng định mức quy định tại Thông tư số 05/2007/TT-BXD Đối với các định mức đã có nhưng không phù hợp với yêu cầu kỹ thuật hoặc điều kiện thi công, chủ đầu tư phải điều chỉnh và bổ sung cho phù hợp Trong trường hợp không có định mức tương ứng, chủ đầu tư sẽ xây dựng định mức mới dựa trên yêu cầu kỹ thuật, điều kiện thi công và phương pháp xây dựng định mức, hoặc áp dụng các định mức tương tự đã được sử dụng ở công trình khác.
PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC DẦU KHÍ
Môi trường pháp lý của công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình
2.1.1 Hệ thống văn bản pháp quy về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình
Trong bối cảnh hội nhập kinh tế khu vực và thế giới, việc hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật là hết sức cần thiết để tạo ra một hành lang pháp lý chặt chẽ, rõ ràng trong lĩnh vực đầu tư xây dựng Điều này cho phép tận dụng nguồn vốn, công nghệ hiện đại và các tiềm lực khác từ các nước phát triển, đồng thời giúp tiết kiệm nguồn vốn hạn hẹp của nhà nước Việt Nam.
Mỗi thời kỳ phát triển kinh tế đều có những quy định cụ thể về công tác quản lý đầu tư và xây dựng, phản ánh cơ chế quản lý kinh tế của thời kỳ đó Trong khoảng thời gian 10 năm trở lại đây, một số văn bản pháp quy về quản lý đầu tư và xây dựng đã được ban hành, khắc phục những khiếm khuyết và bất cập của các văn bản trước đó Sự ra đời của những văn bản này đã hoàn thiện môi trường pháp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho người thực hiện và người quản lý, mang lại hiệu quả cao hơn và phù hợp với quá trình phát triển kinh tế.
Ngày 26 tháng 11 năm 2003 Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa việt nam khóa XI đã ban hành bộ Luật xây dựng số: 16/2003/QH11
Tại kỳ họp Quốc hội khóa XII, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng số 16/2003/QH11, cụ thể là Luật số 38/2009/QH12 ngày 29/06/2009, nhằm mục đích sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản.
Ngày 18 tháng 06 năm 2014 tại kỳ họp thứ 7 khóa XIII, Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa việt nam đã thông qua và ban hành Luật xây dựng số 50/2001/QH13 ngày 18/06/2014 để thay thế luật xây dựng số:
16/2003/QH11 và Luật sửa đổi cơ bản số 38/2009/QH12.
Ngày 29 tháng 11 năm 2005 tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa XI ban hành Luật đấu thầu số 61/2005/QH11 quy định các hoạt động đấu thầu để lựa chọn nhà thầu cung cấp dịch vụ tư vấn, mua sắm hàng hoá, xây lắp.
Nghị định số 111/2006/NĐ-CP được ban hành vào ngày 29/9/2006, hướng dẫn thi hành Luật đấu thầu, quy định cụ thể về trình tự, thủ tục và nội dung cần thiết trong mời thầu, tổ chức đấu thầu và lựa chọn nhà thầu của chủ đầu tư Việc ban hành Nghị định này đã góp phần đưa công tác đấu thầu vào khuôn khổ, nâng cao hiệu quả, hạn chế các chi phí và thủ tục không cần thiết trong quá trình lựa chọn nhà thầu, đồng thời đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong công tác đấu thầu.
Ngày 5/5/2008 Nghi định số 58/2008/NĐ-CP ra đời để thay thế nghị định số 111/2006/NĐ-CP.
Ngày 15/10/2009 nghị đính số 85/2009/NĐ-CP ra đời thay thế nghị định số 58/2008/NĐ-CP.
Ngày 26/11/2013 tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XIII ban hành Luật đấu thầu số 43/2013/QH13 để thay thế đấu thầu số 61/2005/QH11
Ngày 26/06/2014 ban hành nghị định số 63/2014/NĐ-CP của thủ tướng chính phủ, quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đấu thầu và lựa chọ
2.1.1.3 Quản lý đầu tư và xây dựng
Nghị định số: 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình Là văn bản dưới Luật, hướng dẫn thi hành
Luật xây dựng quy định chi tiết về lập, thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình, bao gồm cả hợp đồng trong hoạt động xây dựng và điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân tham gia Nghị định cũng làm rõ nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm của từng chủ thể tham gia vào hoạt động đầu tư và xây dựng, đồng thời hướng dẫn trình tự và thủ tục cần thiết để thực hiện các công việc trong quá trình tổ chức thực hiện và quản lý dự án đầu tư.
Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình Thay thế Nghị định số
16/2005/NĐ-CP về quản lý đầu xây dựng.
Nghị định Số: 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 của chính phủ thay thế và bổ sung một số điều của nghị 12/2009/NĐ-CP.
Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ quy định chi tiết về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, thay thế cho các quy định trước đó tại Nghị định số 12/2009/NĐ-CP và Nghị định số 83/2009/NĐ-CP, nhằm tạo cơ sở pháp lý thống nhất và minh bạch cho công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng.
2.1.1.4 Quản lý chất lượng công trình xây dựng
Nghị định số 209/2004/NĐ-CP là văn bản pháp lý quan trọng hướng dẫn thi hành Luật Xây dựng về quản lý chất lượng công trình xây dựng, áp dụng cho các chủ đầu tư, nhà thầu, tổ chức và cá nhân liên quan trong công tác khảo sát, thiết kế, thi công xây dựng, bảo hành và bảo trì, quản lý và sử dụng công trình xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam Sự ra đời của nghị định này đã giúp các chủ thể tham gia vào hoạt động quản lý chất lượng thi công công trình chủ động hơn trong công việc, đảm bảo thực hiện đúng trình tự, thủ tục và giảm thiểu các thủ tục không cần thiết, từ đó đảm bảo chất lượng công trình xây dựng.
Nghị định 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của chính phủ về Sửa đổi, bổ sung 209/2004/NĐ-CP
Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 của Chính phủ quy định chi tiết về quản lý chất lượng công trình xây dựng, thay thế cho các nghị định trước đó là số 209/2004/NĐ-CP và số 49/2008/NĐ-CP, nhằm đảm bảo chất lượng và an toàn cho các công trình xây dựng.
Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/05/2015 của Chính phủ: Về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng, thay thế Nghị định số
2.1.1.5 Quản lý Chi phí đầu tư
Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.
Nghị định này quy định về việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình sử dụng vốn nhà nước, áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân có liên quan Ngoài ra, nghị định cũng khuyến khích các tổ chức, cá nhân liên quan đến việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình sử dụng vốn khác áp dụng các quy định tại nghị định này để đảm bảo hiệu quả và minh bạch trong quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ Xây dựng hướng dẫn Nghị định số 99/2007/NĐ-CP
Nghị định số 112/2009/NĐ-CP được Chính phủ ban hành vào ngày 14/12/2009, thay thế cho nghị định số 99/2007/NĐ-CP, nhằm quy định cụ thể về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình tại các dự án sử dụng từ 30% vốn nhà nước trở lên, đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình thay thế nghị định số: 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009
Việc thường xuyên thay thế các nghị định của chính phủ trong việc hướng dẫn thi hành Luật đấu thầu cho thấy sự chuyển biến tích cực trong quá trình hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật Việt Nam Tuy nhiên, sự thay đổi này cũng đặt ra nhiều thách thức và khó khăn cho các chủ đầu tư (CĐT) trong việc thực hiện các dự án, đòi hỏi họ phải liên tục cập nhật và thích nghi với các quy định mới.
2.1.2 Một số tồn tại trong hệ thống văn bản pháp quy hiện hành về quản lý đầu tư xây dựng công trình
2.1.2.1 Tính khả thi của một số quy định Đã có nhiều văn bản ban hành để điều chỉnh, hướng dẫn hoạt động các chủ thể tham gia vào công tác đầu tư xây dựng, nhưng trên thực tế tính phù hợp là chưa cao, biểu hiện của nó là việc vận dụng các văn bản còn lúng túng, nên chưa mang lại hiệu quả như mong muốn.
2.1.2.2 Tính đồng bộ của các văn bản
Việc thiếu đồng bộ giữa các văn bản pháp luật và chậm trễ trong ban hành các quy định mới đã gây ra nhiều khó khăn cho người thực hiện Để quản lý hiệu quả và tạo sự thuận tiện cho người thực hiện, việc thống nhất quản lý một cách đồng bộ về mặt định hướng của các văn bản là hết sức cần thiết Sự nhất quán và đồng bộ này sẽ giúp giải quyết các vấn đề phát sinh và tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực thi pháp luật.
2.1.2.3 Tính cụ thể và chi tiết của các văn bản
Thực trạng công tác quản lý các dự án đầu tư xây dựng ở Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí
Quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí cơ bản tuân thủ các quy định pháp luật đã nêu ở chương 1, nhưng vẫn có những nét đặc thù riêng do đặc điểm hoạt động của doanh nghiệp cổ phần.
Công tác đầu tư xây dựng trong tập đoàn Dầu khí vẫn còn tồn tại những hạn chế, chủ yếu mang tính chất công ty mẹ, công ty con hoặc đơn vị góp vốn sáng lập Điều này dẫn đến cơ chế quản lý xây dựng của Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí còn lỏng lẻo, thiếu chặt chẽ và chưa thực sự quyết liệt.
Một số dự án đầu tư xây dựng của Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí được triển khai thông qua các công ty con trong tổng công ty, điều này hạn chế hiệu quả công tác đầu tư xây dựng Việc này không tận dụng được những tiềm năng mạnh mẽ từ bên ngoài về công nghệ, trang thiết bị, tài chính và nguồn nhân lực.
Trước đây, Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí-PVL (PVL) thuộc Tổng Công ty Xây lắp Dầu khí Việt Nam (PVC), dẫn đến việc quản lý và thực hiện đầu tư các dự án bị chi phối mạnh mẽ, gây ra hiệu quả thấp Tuy nhiên, sau khi Tổng công ty PVC thoái một phần vốn và không còn là đơn vị chi phối, công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng của PVL được kỳ vọng sẽ có những cải thiện đáng kể Điều này đặc biệt quan trọng khi một số dự án hợp tác đầu tư của công ty đã gặp phải khó khăn do thị trường bất động sản trải qua giai đoạn "sốt nóng" năm 2008-2009 và sau đó giảm giá đất tới 30% khi thị trường đi vào trầm lắng.
Một số dự án vay vốn ngân hàng đang triển khai đầu tư ồ ạt, nhưng thị trường bất động sản lại trầm lắng và đóng băng, khiến khách hàng không có nhu cầu tiêu thụ sản phẩm Điều này dẫn đến tình trạng không có đầu ra, không có lợi nhuận, nhưng lãi vay ngân hàng vẫn phải được chi trả Lãi suất lớn dần theo lũy kế, làm cho công ty gặp nhiều khó khăn, buộc phải bán cắt lỗ một số dự án đang đầu tư với giá rẻ, chỉ bằng một nửa so với tổng tiền bỏ ra, hoặc thậm chí gán nợ dự án cho ngân hàng để đối trừ công nợ.
Với sự ổn định của kinh tế vĩ mô và lãi suất giảm, nhu cầu thực của người dân sẽ là động lực chính thúc đẩy thị trường bất động sản năm 2015 Phân khúc nhà ở giá rẻ dự kiến sẽ tăng tốc với nguồn cung lớn hơn, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người tiêu dùng Các nhà đầu tư sẽ tập trung vào nhu cầu thực tế thay vì đầu tư theo kỳ vọng hoặc phong trào, tạo ra dòng sản phẩm mới và đa dạng hơn trên thị trường.
Thị trường bất động sản đang có sự chuyển biến tích cực khi giá căn hộ chuyển từ mức 35-40 triệu đồng/m2 xuống còn 15-20 triệu đồng/m2, phản ánh sự quan tâm của nhà đầu tư đến nhu cầu thực sự của thị trường Dự báo năm 2015, thị trường sẽ đạt được mức độ phát triển cao hơn và hiệu quả tốt hơn Nhận thấy cơ hội này, Công ty PVL đã tái khởi động và triển khai xây dựng một số dự án nổi bật, bao gồm dự án Linh Tây Tower tại Quận Thủ Đức, TP HCM và dự án Tổ hợp Trung tâm thương mại Dịch vụ văn hóa thể thao và văn phòng tại Đường Lê Đức Thọ, Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Trước năm 2009, Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí-PVL có tiền thân là Công ty Cổ phần Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam-PVPower Land, hoạt động dưới sự quản lý trực tiếp của Tổng Công ty Điện Lực Dầu khí Việt Nam.
Cơ cấu tổ chức quản lý đầu tư xây dựng của công ty thời kỳ trước năm
2009 có thể minh họa bằng sơ đồ dưới đây
Cơ cấu quản lý của công ty PVL trước năm 2009 có những hạn chế đáng kể, bao gồm nhiều ban bệ cồng kềnh, chi phí cao và hiệu quả công việc thấp Sự quản lý lỏng lẻo của các phòng chức năng đối với các ban dẫn đến tình trạng quan liêu, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng chung của dự án Kết quả là, thời gian triển khai dự án bị kéo dài đáng kể, gây ra những khó khăn và thách thức cho công ty.
TẬP ĐOÀN DẦU KHÍ VN
Tổng Công ty Điện Lực Dầu khí Việt nam
Công ty CP Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam
Một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản (BĐS) chậm phát triển là do các thủ tục hành chính phức tạp, rườm rà, tạo ra sự trì trệ và chán nản Trong một số trường hợp, người quản lý có thể cố ý làm sai nguyên tắc, cắt bớt công đoạn trong trình tự thủ tục tổ chức thực hiện, gây ra những hệ lụy tiêu cực cho thị trường.
2.2.2 Thời kỳ từ năm 2009 đến nay
Trong bối cảnh kinh tế - xã hội ngày càng phát triển, yêu cầu về chất lượng và hiệu quả công tác quản lý đầu tư xây dựng trở nên quan trọng hơn bao giờ hết Để đáp ứng yêu cầu này, công ty đã áp dụng mô hình quản lý tinh gọn, hợp nhất các ban không quan trọng thành hai Ban chính, nhằm tối ưu hóa quá trình quản lý, giảm thiểu chi phí và nâng cao hiệu quả hoạt động.
Sơ đồ cơ cấu tổ chức quản lý thể hiện dưới đây:
Trước năm 2009, công ty PVL áp dụng mô hình quản lý với cơ cấu đặc trưng là Ban quản lý phía Nam chịu trách nhiệm quản lý toàn bộ các dự án (DA) tại khu vực phía Nam, đồng thời phối hợp chặt chẽ với các phòng chức năng của công ty để đảm bảo hiệu quả quản lý và vận hành trơn tru.
TẬP ĐOÀN DẦU KHÍ VN
Tổng Công Cổ phần Xây lắp Dầu khí VN
Công ty CP Địa ốc Dầu khí
Sàn giao dịch BĐS - PVPL Ban QLDA
CV4 thực hiện quản lý và triển khai các dự án tại khu vực phía Bắc dưới sự giám sát của Ban Quản lý Phía Bắc, đồng thời phối hợp chặt chẽ với các phòng ban chức năng của công ty để đảm bảo hiệu quả thực hiện.
Qua việc phân tích các sơ đồ thể hiện quá trình quản lý đầu tư xây dựng qua các thời kỳ, có thể thấy rằng mỗi thời kỳ sau đều khắc phục những hạn chế và thiếu sót của thời kỳ trước, từ đó góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và thực hiện các dự án đầu tư một cách hiệu quả hơn.
2.2.3 Cơ cấu quản lý đầu tư xây dựng ở Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí hiện nay
Sau khi Tổng Công Ty Cổ phần Xây Lắp Dầu khí Việt Nam thực hiện thoái vốn tại Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí, công ty này không còn giữ vị thế cổ đông chi phối và chỉ tham gia với vai trò của 02 ủy viên Hội đồng quản trị tại PVL, dẫn đến sự thay đổi trong cơ cấu tổ chức quản lý của công ty.
Sơ đồ 2.3: Cơ cấu quản lý đầu tư xây dựng ở PVL hiện nay
Hội Đồng Quản trị Công ty CP Địa ốc Dầu khí
Sàn giao dịch BĐS - PVPL
Ban QLDA CV4 Ủy viên Hội đồng Quản trị
Chức năng nhiệm vụ của Ban lãnh đạo và các phòng ban công ty
Một số tồn tại trong quan hệ giữa Tổng công ty PVC với Chủ đầu tư
Để nâng cao hiệu quả quản lý dự án đầu tư và tiết kiệm nguồn kinh phí, cần có đội ngũ cán bộ chuyên nghiệp với trình độ chuyên môn cao và sự phân định rõ ràng về quyền hạn, trách nhiệm của các chủ thể Việc tách rời nhiệm vụ kinh tế và nhiệm vụ phi kinh tế cũng như tăng cường công tác ủy quyền trong quản lý là những yếu tố quan trọng Để cải thiện hiệu quả và chất lượng công tác đầu tư, xây dựng, cần có những biện pháp cụ thể nhằm khắc phục tồn tại và bất cập trong hệ thống quản lý hiện nay.
2.3.1 Mối quan hệ của Tổng công ty PVC với chủ đầu tư
Trước đây, Tổng công ty Xây lắp Dầu khí Việt Nam (PVC) có ảnh hưởng lớn đến các Chủ đầu tư (CĐT) thông qua việc quản lý toàn diện các đơn vị trực thuộc Tuy nhiên, mối quan hệ giữa Tổng công ty PVC và các CĐT cũng như công tác tổ chức quản lý của các CĐT vẫn còn một số hạn chế cần được cải thiện.
Một số công ty chuyên đầu tư thuộc Tổng công ty PVC gặp khó khăn trong việc quản lý đầu tư xây dựng do mới thành lập và thiếu kinh nghiệm trong lĩnh vực này, dẫn đến nhiều bỡ ngỡ khi thực hiện các dự án Điều này cho thấy sự phân tán chức năng quản lý đầu tư xây dựng đã ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các công ty này.
Trong quá trình quản lý đầu tư xây dựng, việc phối hợp với các phòng ban chức năng của Tổng công ty PVC là điều cần thiết để thực hiện quản lý đầu tư xây dựng hiệu quả Tuy nhiên, tính mệnh lệnh trong công ty mẹ và công ty con vẫn còn chồng chéo với công tác quản lý kinh tế, gây khó khăn cho chủ đầu tư trong quá trình thực hiện Điều này thể hiện rõ nét ở hầu hết các khâu quản lý đầu tư và xây dựng, đặc biệt là trong công tác chỉ định thầu thiết kế và thi công công trình, ảnh hưởng đáng kể đến chất lượng và hiệu quả đầu tư.
Tiến độ công tác xin ý kiến của cơ quan quản lý cấp trên đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ quản lý và thực hiện dự án đầu tư Việc xin ý kiến cấp trên cần được thực hiện một cách hiệu quả và kịp thời để đảm bảo dự án được triển khai đúng kế hoạch.
2.3.2 Những tồn tại trong quan hệ giữa Cơ quan quản lý nhà nước- Chủ đầu tư - Ban QLDA
Với cơ cấu tổ chức quản lý dự án đầu tư công trình như hiện nay:
Quan hệ giữa cơ quan quản lý nhà nước - CĐT;
Quan hệ giữa CĐT - Ban quản lý dự án,
Các mối quan hệ trong quản lý dự án thường mang tính thủ tục hành chính và mệnh lệnh cấp trên cấp dưới, thiếu sự bình đẳng giữa các bên tham gia Điều này cản trở việc xây dựng mối quan hệ hợp tác hiệu quả, dẫn đến khó khăn trong việc tổ chức quản lý và triển khai dự án một cách thành công Để đạt được hiệu quả cao nhất, cần thiết lập mối quan hệ bình đẳng và hợp tác giữa các bên tham gia dự án.
Những tồn tại trong quan hệ quản lý giữa các chủ thể là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến hiệu quả thấp trong quản lý và triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng tại Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và chất lượng của dự án.
Năng lực quản lý dự án đầu tư của các Ban quản lý dự án ở Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí
Cổ phần Địa ốc Dầu khí
Các Ban quản lý dự án thuộc Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí thường thiếu hụt về bộ phận chuyên môn và kinh nghiệm, dẫn đến khó khăn khi thực hiện quản lý dự án đầu tư xây dựng Theo Nghị định số 59/2015/NĐ-CP, các Ban QLDA cần đáp ứng điều kiện năng lực nhất định, nhưng thực tế cho thấy quy định này chưa được thực hiện đầy đủ Điều này gây khó khăn cho việc tổ chức quản lý và triển khai thực hiện dự án, dẫn đến việc phải khoán phần việc cho cơ quan tư vấn và ảnh hưởng đến chất lượng lựa chọn nhà thầu Hơn nữa, sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý ngành xây dựng và chủ đầu tư còn hạn chế, dẫn đến nhiều dự án bộc lộ tồn tại và ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý đầu tư xây dựng.
2.4.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư đóng vai trò quan trọng và quyết định đối với các giai đoạn tiếp theo của dự án Tuy nhiên, đánh giá chung cho thấy chất lượng của một số dự án trong thời gian qua còn hạn chế, thiếu chính xác do quan niệm sai lầm về khâu chuẩn bị đầu tư chỉ là thủ tục Điều này dẫn đến việc chưa dành thời gian và tài chính phù hợp để thực hiện khâu này một cách kỹ lưỡng và hiệu quả.
Chưa phân rõ trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong khâu lập, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư.
Chất lượng sản phẩm vẫn còn yếu kém, chưa sát với các nội dung trong quá trình thực hiện đầu tư.
Kinh phí dành cho công tác chuẩn bị đầu tư chưa được bố trí thoả đáng để triển khai theo kế hoạch đề ra.
Bộ phận chuyên môn của Chủ đầu tư vẫn còn tồn tại những hạn chế về năng lực, dẫn đến quản lý lỏng lẻo và thiếu sát sao với thực tế Điều này đã gây ra những thiếu sót và sai phạm trong công tác quản lý dự án, thể hiện sự thiếu trách nhiệm của bộ phận này.
Một trong những nguyên nhân dẫn đến sự thất bại của dự án đầu tư là do chủ đầu tư chưa nhận thức được tầm quan trọng của giai đoạn chuẩn bị đầu tư Quan niệm sai lầm rằng giai đoạn này chỉ là một khâu thủ tục đơn giản đã khiến nhiều chủ đầu tư bỏ qua việc nghiên cứu, xác định và kiểm tra các số liệu đầu vào quan trọng Điều này bao gồm việc khảo sát và thu thập số liệu, phân tích và đánh giá kết quả khảo sát, cũng như số liệu kinh tế kỹ thuật Việc thiếu sót này đã dẫn đến sự thiếu hụt cơ sở để xây dựng phương án đầu tư hợp lý và khả thi cả về mặt kỹ thuật và kinh tế.
Do kinh phí hạn chế trong giai đoạn đầu, nhiều dự án không được khảo sát kỹ lưỡng trước khi thiết kế, mà chỉ dựa trên các giả định ban đầu, điều này được minh họa rõ ràng trong Bảng 2.1.
Bảng 2.1: Chất lượng một số dự án mà khâu chuẩn bị đầu tư chưa được quan tâm thoả đáng Đơn vị: Triệu đồng
TT Tên Dự án CĐT
Giá trị DA được duyệt
Chênh lệch (tr.đ) (5) – (4) Nguyên nhân
Trung tâm thương mại và
Cty CP Địa ốc Dầu khí
Khoan khảo sát chưa kỹ nên tăng chiều dài cọc ép.
Cty CP Địa ốc Dầu khí
9 6.210 Tăng do công tác GPMB.
Cty CP Địa ốc Dầu khí
Xác định lại vật liệu sử dụng, phát sinh khối lượng.
(Nguồn: Phòng đầu tư quản lý xây dựng Công ty cổ phần Địa ốc Dầu khí)
2.4.2 Giai đoạn thực hiện đầu tư
2.4.2.1 Công tác lập, thẩm định, phê duyệt Thiết kế kỹ thuật-Tổng dự toán
Chất lượng thiết kế của nhiều dự án còn hạn chế do thiếu sự tham gia của các chuyên gia giỏi trong nghiên cứu và phân tích đánh giá Điều này dẫn đến sản phẩm thiết kế thường bị áp đặt từ cơ quan quản lý cấp trên, gây hạn chế về chất lượng sản phẩm thiết kế cuối cùng.
Cơ sở vật chất không đáp ứng được nhu cầu;
Chủ đầu tư thường không tổ chức nghiệm thu sản phẩm tư vấn một cách nghiêm túc và đầy đủ theo yêu cầu quy định, mà chỉ thực hiện một cách hình thức và qua loa Điều này dẫn đến việc bỏ sót nhiều sai sót cơ bản, ngay cả trong quá trình thi công, và những sai sót này thường không được phát hiện kịp thời trong công tác nghiệm thu.
Việc thống nhất áp dụng các hệ thống chuẩn mực trong thiết kế chưa nghiêm;
Việc tổ chức thẩm định các dự án hiện nay vẫn còn hạn chế khi chưa bám sát nội dung chức năng theo quy định Thay vào đó, quá trình thẩm định mới chỉ tập trung vào việc kiểm tra lại tính toán khối lượng theo thiết kế, chưa đảm bảo tính toàn diện và hiệu quả.
Có trường hợp việc thẩm định của cơ quan quản lý ngành xây dựng còn mang tính thủ tục pháp lý
Hệ thống định mức, tiêu chuẩn, quy chuẩn vẫn còn tồn tại một số hạn chế, đặc biệt là thiếu hoặc chưa được cập nhật kịp thời với những tiến bộ khoa học và công nghệ hiện đại Điều này dẫn đến việc nhiều định mức, tiêu chuẩn, quy chuẩn cũ, lạc hậu vẫn còn được sử dụng trong thực tiễn.
Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân lập và thẩm định thiết kế - dự toán vẫn còn nhiều hạn chế do thiếu quy định cụ thể, rõ ràng về chế tài pháp luật và kinh tế Điều này dẫn đến sự thiếu cơ chế bảo hành sản phẩm thiết kế và thưởng phạt vật chất, cũng như chế tài xử phạt không đủ mạnh đối với nhà thiết kế, làm giảm trách nhiệm và chất lượng công việc.
Chi phí thiết kế được tính dựa trên giá trị xây lắp và giá trị thiết bị có thể dẫn đến những hệ lụy tiêu cực Khi thiết kế càng dư thừa, nhà thầu càng dễ dàng cắt giảm vật liệu thi công, đồng thời giảm thiểu trách nhiệm của mình đối với sản phẩm thiết kế Điều này không chỉ gây thiệt hại về kinh tế cho Công ty mà còn có thể tạo điều kiện cho nhà thầu thi công và đơn vị thiết kế cấu kết để làm tăng khối lượng thiết kế, dẫn đến những tổn thất nghiêm trọng về tài chính.
Một trong những hạn chế của chủ đầu tư là nhân sự các phòng ban chức năng còn thưa thớt và thiếu mạnh mẽ về cả số lượng và chất lượng Điều này dẫn đến việc khoán trắng cho tư vấn, thẩm định, trong khi trên thực tế trách nhiệm của các tổ chức này không lớn Kết quả là sản phẩm thiết kế thường có nhiều sai lệch so với thực tế triển khai do khâu chuẩn bị đầu tư không được thực hiện nghiêm túc.
Chất lượng đội ngũ cán bộ tham gia thẩm định dự án còn nhiều hạn chế, chưa đáp ứng yêu cầu đặt ra Nguyên nhân chính xuất phát từ công tác tổ chức cán bộ chưa được thực hiện nghiêm túc, khi việc tuyển dụng nhân sự còn phụ thuộc vào sự nể nang cấp trên hoặc các mối quan hệ cá nhân, chứ không dựa trên đòi hỏi thực tế của công việc, dẫn đến việc tuyển dụng chưa thực sự vì mục tiêu "vì công việc để tuyển người".
Dưới đây là ví dụ minh họa cho sự chênh lệch giá trị Tổng mức đầu tư và tổng dự toán của một số dự án trước và sau khi thẩm định, nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ công đoạn đầu tiên của giai đoạn thực hiện đầu tư.
Dưới đây là kết quả tổng hợp từ Bảng 2.2, thể hiện giá trị tổng mức đầu tư và tổng dự toán của một số dự án đã được tư vấn lập và thẩm định, với đơn vị tính là triệu đồng.
T Tên dự án Tổng mức đầu tư
Tổng dự toán do tư vấn lập
Tổng dự toán qua thẩm định
Cải tạo mở rộng Trung tâm
Thương mai và Khách sạn
Xây dựng nhà điều hành
Viện Đa khoa – Cẩm Thủy 4.989 4.829 4.197
(Nguồn: Phòng đầu tư quản lý xây dựng Công ty cổ phần Địa ốc Dầu khí)
2.4.2.2 Việc lựa chọn tổ chức tư vấn
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH Ở CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC DẦU KHÍ
Về công tác quy hoạch
Để đảm bảo phát triển bền vững, cần xem xét và điều chỉnh các quy hoạch đã được phê duyệt từ trước đây Đồng thời, cần chỉ đạo lập quy hoạch đầu tư xây dựng cho các dự án còn lại và đẩy mạnh công tác phê duyệt quy hoạch chi tiết cho các dự án đang triển khai Điều này sẽ tạo cơ sở vững chắc cho việc đầu tư hiệu quả, đảm bảo nguồn vốn trong từng năm và từng thời kỳ.
Để đầu tư hiệu quả vào bất động sản, việc tìm hiểu định hướng phát triển quy hoạch không gian của Vùng hoặc từng tỉnh là vô cùng quan trọng Bằng cách này, bạn có thể đón đầu và tìm kiếm các quỹ đất tiềm năng để đầu tư xây dựng trong tương lai Đồng thời, nắm bắt được các đồ án định hướng quy hoạch cũng giúp bạn tránh được những rủi ro không mong muốn, chẳng hạn như việc đầu tư hay hợp tác đầu tư bị ảnh hưởng bởi các đồ án quy hoạch, từ đó hạn chế thiệt hại về kinh tế cho chủ đầu tư.
Về công tác đầu tư xây dựng
Năm 2016, kinh tế Việt Nam được dự đoán sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với những tín hiệu khả quan Theo dự báo, GDP sẽ tăng dần trong khoảng 6,5-7%, trong khi lạm phát được dự đoán sẽ tăng nhẹ lên mức 4-5% Bên cạnh đó, hoạt động tín dụng cũng cho thấy sự tăng trưởng tốt, hứa hẹn một tương lai lạc quan cho nền kinh tế đất nước.
Dự báo lãi suất trên thị trường tiền tệ trong năm có thể sẽ ổn định và tăng nhẹ so với năm 2015 Cụ thể, lãi suất tiền gửi kỳ hạn dưới 6 tháng sẽ ở mức 4,5 - 6,5%/năm, trong khi đó kỳ hạn từ 6 - 12 tháng sẽ dao động từ 6 - 7%/năm.
Thị trường bất động sản hiện nay đang trải qua giai đoạn phát triển mạnh mẽ, thu hút sự quan tâm của cả dòng vốn ngoại và dòng vốn nội Sự gia tăng nhu cầu của khách hàng ở tất cả các phân khúc cũng là một yếu tố quan trọng, tạo nên sự sôi động và cạnh tranh trên thị trường.
Thị trường bất động sản dự kiến sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong vòng hai năm tới Sự gia tăng nguồn vốn đầu tư nước ngoài chảy vào lĩnh vực này là tín hiệu tích cực không chỉ cho thị trường bất động sản mà còn cho nền kinh tế trong nước.
Công ty cần tập trung đầu tư vào các dự án mang tính chủ đạo, có khả năng thu hồi vốn nhanh để tạo cơ sở cho các dự án dài hạn, giúp giải quyết hạn chế về vốn đầu tư hiện tại.
Quan điểm xây dựng các giải pháp hoàn thiện quản lý các dự án đầu tư xây dựng
Để nâng cao chất lượng quản lý dự án đầu tư của Công ty Cổ phần Địa ốc Dấu khí, việc xây dựng hệ thống các quan điểm là cần thiết và quan trọng Các quan điểm này sẽ đóng vai trò là cơ sở định hướng cho quá trình thực hiện đổi mới và hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư Để xây dựng các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý đầu tư và xây dựng một cách hiệu quả, cần phải dựa trên các quan điểm có tính chất nguyên tắc.
3.2.1 Lấy mục tiêu hiệu quả của việc sử dụng vốn đầu tư để định hướng và xác lập các giải pháp hoàn thiện
Hiệu quả sử dụng vốn đầu tư thể hiện ở tất cả các khâu của quá trình đầu tư và giai đoạn khai thác vận hành công trình Để đánh giá hiệu quả sử dụng vốn đầu tư, người ta thường sử dụng một số chỉ tiêu tài chính quan trọng, bao gồm cả nhóm chỉ tiêu về hiệu quả sử dụng vốn kinh doanh Đây là một trong những chỉ tiêu quan trọng để đánh giá hiệu quả của quá trình thực hiện một dự án đầu tư và cũng là mục tiêu hàng đầu của các nhà đầu tư khi quyết định bỏ vốn đầu tư.
3.2.2 Trên cơ sở phân tích các tồn tại để đưa ra các giải pháp hoàn thiện
Các giải pháp hoàn thiện công tác đầu tư xây dựng cần được xây dựng trên cơ sở phân tích tồn tại hiện nay từ góc độ của chủ đầu tư và vận dụng kinh nghiệm quốc tế, khu vực, đồng thời đảm bảo phù hợp với điều kiện cụ thể của nền kinh tế và pháp luật hiện hành của Việt Nam Các giải pháp này phải giải quyết được những vấn đề bất cập cụ thể trong quá trình thực hiện đầu tư xây dựng, cũng như khắc phục được những yếu kém trong công tác quản lý, nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn và phát triển bền vững.
3.2.3 Giải quyết hoài hòa các mối quan hệ trong tổ chức tham gia thực hiện dự án
Để dự án thành công, Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí cần giải quyết hài hòa các mối quan hệ trong tổ chức thực hiện dự án, bao gồm cả Bộ, các Sở chuyên ngành liên quan, nhà thầu, tổ chức tư vấn, tổ chức cấp tài chính và chính quyền địa phương Việc giải quyết hài hòa này đòi hỏi sự năng động, sáng tạo và mềm dẻo trong xử lý tình huống, cũng như khả năng uyển chuyển trong quan hệ với các đối tác Chỉ khi đạt được sự cân bằng này, công tác Quản lý Dự án (DADT) của công ty mới có thể phát triển mạnh mẽ và đưa công việc quản lý dự án lên tầm cao nghệ thuật.
3.2.4 Quản lý dự án đầu tư phải hoàn thiện theo hướng chuyên nghiệp hóa, hiện đại hóa
Để nâng cao hiệu quả quản lý dự án, cần phân công cụ thể từng nội dung công việc cho cán bộ có trình độ và chuyên môn nghiệp vụ cao, từ đó phát huy tính chuyên nghiệp trong công tác quản lý Đồng thời, cần chú trọng đầu tư phát triển khoa học công nghệ, đặc biệt là khuyến khích áp dụng các thành tựu khoa học công nghệ vào quản lý dự án đầu tư để tăng cường hiệu quả và cạnh tranh.
3.2.5 Quản lý Dự án đầu tư phải đảm bảo, xem xét đánh giá toàn diện các nội dung trong từng giai đoạn của dự án
Quản lý dự án đầu tư cần được thực hiện toàn diện qua ba giai đoạn: chuẩn bị đầu tư, kết thúc đầu tư và vận hành kết quả đầu tư Ba giai đoạn này có mối liên hệ mật thiết với nhau, trong đó kết quả của giai đoạn trước ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả của các giai đoạn sau Vì vậy, việc phân tích và đánh giá các nội dung của dự án một cách toàn diện cho cả ba giai đoạn là yêu cầu quan trọng để đảm bảo hiệu quả quản lý dự án, mang lại lợi ích cho chủ đầu tư.
Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện hệ thống quản lý các dự án đầu tư xây dựng công trình ở Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí -PVL
tư xây dựng công trình ở Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí -PVL
MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG QUẢN LÝ
CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH Ở PVL.
Hoàn thiên môi trường pháp lý và quá trình quản lý.
Tăng cường việc uỷ quyền và phân cấp QL. Đổi mới cơ chế kế hoạch hoá vốn đầu tư XDCB.
Nâng cao chất lượng công tác thẩm tra, thẩm định và phê duyệt các DA ĐT.
Nâng cao chất lượng công tác đấu thầu. Đổi mới rút ngắn khâu thanh quyết toán nhanh tróng
Hoàn thiện công tác quản lý chất lượng công trình.
Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ chuyên môn, hiểu sâu về lĩnh vực xây dựng tham gia vào các Ban QLDA.
Hoàn thiện bộ máy quản lý đồng bộ thống nhất trong việc lập, tổ chức thực hiện và điều hành DA.
Sơ đồ 3.1: Một số giải pháp hoàn thiện hệ thống quản lý các dự án của PVL
3.3.1 Hoàn thiện môi trường pháp lý và quá trình quản lý thực hiện các dự án đầu tư
3.3.1.1 Về môi trường pháp lý
Nhà nước cần thường xuyên rà soát và hệ thống hóa văn bản pháp luật để làm cơ sở xây dựng và ban hành các văn bản hợp nhất, sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ các văn bản không còn phù hợp Điều này đảm bảo sự thống nhất trong hiểu và thực hiện các điều khoản trên mọi vùng và giữa các chủ thể, hạn chế những điểm chưa nhất quán, đồng thời tạo ra một môi trường quản lý chất lượng cao và giảm thiểu sơ hở trong thực tế.
Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí - PVL cần ban hành các chỉ thị, hướng dẫn kịp thời dựa trên các văn bản pháp quy của nhà nước và tình hình thực tế để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể tham gia quá trình quản lý dự án đầu tư xây dựng Việc này sẽ giúp đảm bảo tính hiệu quả và minh bạch trong quá trình triển khai thực hiện dự án.
Một trong những vấn đề bất cập hiện nay là trình độ, năng lực và cơ cấu tổ chức của Công ty chưa được đảm bảo, dẫn đến sự phụ thuộc vào các cơ quan tư vấn chuyên ngành Để giải quyết vấn đề này, cần quy định cụ thể yêu cầu về năng lực, tổ chức, nhiệm vụ, chế tài và quyền hạn của cơ quan tư vấn trong các văn bản pháp quy Việc áp dụng mô hình sử dụng các Ban quản lý dự án chuyên nghiệp hoặc đơn vị tư vấn có năng lực và kinh nghiệm trong quản lý đầu tư và xây dựng cũng là một giải pháp cần được xem xét.
Để đảm bảo tính hiệu quả và minh bạch trong quản lý dự án, cần thực hiện nghiêm khắc các chế độ, năng lực chuyên môn, nghiệp vụ của các Ban quản lý với Chủ đầu tư (CĐT) Chỉ những Ban quản lý có đủ năng lực mới được trực tiếp quản lý thực hiện dự án Trong trường hợp không đủ năng lực, các Ban quản lý dự án có thể thuê các tổ chức tư vấn trong và ngoài nước có đầy đủ năng lực và kinh nghiệm để hỗ trợ quản lý dự án Tuy nhiên, cần có sự tham gia quản lý phối hợp từ phía các phòng ban của CĐT để phối hợp với các đơn vị tư vấn, tránh tình trạng khoán trắng và hạn chế thông đồng giữa đơn vị tư vấn quản lý dự án và các nhà thầu tham gia thi công dự án.
3.3.2 Đổi mới cơ chế kế hoạch hoá vốn đầu tư xây dựng Đổi mới cơ chế kế hoạch hoá vốn đầu tư xây dựng cơ bản theo hướng phải thực hiện bằng được việc xây dựng kế hoạch 5 năm với chất lượng cao nhất và công khai kế hoạch đầu tư đó để Đại hội đồng cổ đông, và các đối tác quan tâm được biết Điều này sẽ tạo ra môi trường lành mạnh, bình đẳng và là cơ sở pháp lý quan trọng để các ngành, các cấp và đặc biệt là CĐT chủ động thực hiện lập, trình duyệt kế hoạch đầu tư. Để đảm bảo tính đúng đắn, khoa học của kế hoạch đầu tư, việc xây dựng kế hoạch sẽ được thực hiện dưới hình thức đề tài, lập dự án đầu tư và được Người quyết định đầu tư giám sát, kiểm tra quá trình lập kế hoạch đảm bảo kế hoạch được xây dựng một cách khoa học, tiên tiến và hiện thực Để nâng cao năng lực xây dựng kế hoạch thì trước hết phải dựa vào tốc độ phát triển kinh tế - xã hội, mục tiêu, chiến lược và kế hoạch đầu tư Nhanh chóng xây dựng hoàn chỉnh quy hoạch định hướng phát triển Đầu tư xây dựng đến năm 2025. Để thực hiện tốt mục tiêu trên, khi lập kế hoạch vốn cần tuân thủ theo các bước như sau:
3.3.2.1 Khảo sát và dự báo nhu cầu xây dựng bất động sản Để công tác khảo sát nhu cầu bất động sản có chất lượng và chính sác hơn cần đảm bảo một số công việc như sau:
Để đảm bảo hoạt động hiệu quả, doanh nghiệp cần có đội ngũ cán bộ chuyên môn trình độ cao ở các phòng ban chức năng Vì vậy, công tác cán bộ cần được quan tâm đúng mức, tập trung tuyển chọn những cán bộ có chuyên môn phù hợp vào làm việc tại những vị trí tương ứng, giúp tối ưu hóa năng lực và hiệu suất làm việc.
Để đưa ra quyết định đầu tư thông minh, việc thường xuyên cử cán bộ đến các tỉnh thành để tìm hiểu và đánh giá thị trường bất động sản là vô cùng quan trọng Quá trình này giúp chúng ta thu thập thông tin chính xác và đầy đủ về thực trạng của từng tỉnh thành, từ đó xây dựng kế hoạch đầu tư xây dựng bất động sản phù hợp và hiệu quả.
3.3.2.2 Lập danh mục các dự án cần đầu tư
Việc thống kê số lượng dự án cần đầu tư là bước đầu tiên quan trọng trong quy trình đầu tư Khi thực hiện thống kê, cần chú ý thuyết minh cụ thể về từng dự án, đồng thời phân loại chúng dựa trên các tiêu chí như vị trí, quy mô vốn và thứ tự ưu tiên Điều này sẽ tạo thuận lợi cho quá trình lựa chọn các dự án ưu tiên đầu tư, giúp đảm bảo hiệu quả và tối ưu hóa nguồn lực.
3.3.2.3 Lựa chọn các danh mục đầu tư
Nhu cầu đầu tư xây dựng bất động sản trên toàn quốc là rất lớn, nhưng nguồn lực đầu tư lại có hạn Vì vậy, việc sắp xếp thứ tự ưu tiên đầu tư dựa trên các tiêu chí như vị trí hấp thụ sản phẩm đầu tư, quy mô vốn đầu tư, hiệu quả đầu tư và thu hồi vốn đầu tư là vô cùng quan trọng Việc này giúp lựa chọn dự án nào nên đầu tư trước và dự án nào nên đầu tư sau, đảm bảo hiệu quả và tối ưu hóa nguồn lực đầu tư.
3.3.2.4 Lập kế hoạch vốn đầu tư
Kế hoạch vốn đầu tư xây dựng phải được lập trước khi tổ chức Đại hội đồng cổ đông và cần được thông qua tại Đại hội đồng cổ đông Một kế hoạch đầu tư hoàn chỉnh phải xác định rõ mức vốn đầu tư, kế hoạch huy động vốn đầu tư và đánh giá hiệu quả đầu tư để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của dự án.
1 Các phòng ban chức năng lên kế hoạch đầu tư các dự án.
2 Ban Tổng giám đốc xem xét, lựa chọn các DAĐT trình Hội đồng Quản trị.
3 Hội đồng Quản trị xem xét, nghiên cứu kế hoạch đầu tư và kế hoạch vốn trình Đại hội đồng CĐ
4 Đại hội đồng cổ đông thông qua và giao
Sơ đồ 3.2: Trình tự lập kế hoạch vốn đầu tư xây dựng
Việc lập danh mục các dự án cần đầu tư cần được thực hiện một cách khách quan và minh bạch, tránh tình trạng các nhà đầu tư hoặc người đứng đầu chủ đầu tư (CĐT) vì lợi ích riêng tư mà lập danh mục đầu tư thiếu tập trung và thiếu trọng điểm, dẫn đến hiệu quả đầu tư không cao.
Việc phân tích và đánh giá lựa chọn các dự án đầu tư xây dựng đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả công tác quản lý đầu tư xây dựng, giúp quá trình này được thực hiện một cách chặt chẽ, có hệ thống và có kế hoạch.
3.3.3 Nâng cao chất lượng công tác thẩm tra, thẩm định và phê duyệt các
Để nâng cao chất lượng thẩm tra, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư, cần ban hành đầy đủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn, định mức khoa học và sát với thực tế Việc tham khảo và tận dụng các tiêu chuẩn, định mức tiên tiến từ các nước trên thế giới và áp dụng phù hợp với điều kiện Việt Nam cũng là điều cần thiết.
Hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật hiện nay vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế, bao gồm cả sự thiếu hụt và lạc hậu của các định mức Điều này đòi hỏi sự đầu tư kinh phí và phân giao nhiệm vụ rõ ràng để nghiên cứu, ban hành đầy đủ các tiêu chuẩn định mức phù hợp với thực tế hiện nay Mặc dù Nhà nước và Bộ xây dựng đã ban hành một số tiêu chuẩn định mức mới, nhưng việc thống nhất áp dụng vẫn chưa cao, và hiệu quả mang lại chưa đạt được mục tiêu mong muốn Vì vậy, cần thiết phải đặt ra kế hoạch và tiến độ thực hiện cụ thể để hoàn thiện hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật.
5 Hội Đồng quản trị phê duyệt giao cho Tổng giám đốc triển khai thực hiện