Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường bất động sản từ đó đề ra định hướng, giảipháp chiến lược để tái cơ cấu sản phẩm dự án Pha Lê Xanh là việc hết sức quan trọng Trang 9 CHƯƠNG I: MỘT SỐ
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VỚI VIỆC TÁI CƠ CẤU SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN
Bất động sản, đầu tư bất động sản và tái cơ cấu sản phẩm bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản
Theo nghĩa thông thường, Bất Động Sản là “tài sản không chuyển dời đi được, như ruộng đất, nhà cửa ”
1.1.1.2 Đặc điểm của bất động sản a) Tính cá biệt và khan hiếm b) Tính bền lâu c) Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau d) Các tính chất khác
+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
1.1.1.3 Phân loại bất động sản
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, BĐS được phân loại theo các tiêu chí sau:
Theo đặc tính vật chất, tài sản được phân loại thành các nhóm sau: đất đai, công trình xây dựng cùng với các tài sản gắn liền với công trình, và các tài sản khác liên quan đến đất đai như vườn cây, công trình nuôi trồng thủy sản, du lịch, hạ tầng cơ sở và hầm mỏ.
Theo mục đích sử dụng và đặc tính vật chất, tài sản có thể được phân loại thành đất đai và các công trình kiến trúc, bao gồm nhà ở, công trình phục vụ sản xuất và thương mại.
1.1.2 Đầu tư Bất động sản Đầu tư BĐS là quá trình bỏ vốn để phát triển các loại BĐS với mục đích thu được những lợi ích lớn hơn trong tương lai dưới dạng giá trị (thu nhập hoặc lợi nhuận).
1.1.3 Cơ cấu BĐS và tái cơ cấu sản phẩm BĐS
1.1.3.1 Cơ cấu BĐS là gì ?
Cơ cấu bất động sản đề cập đến việc tổ chức và cá nhân đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, từ đó đưa ra thị trường các loại hàng hóa bất động sản khác nhau Những hàng hóa này tạo thành cơ cấu sản phẩm đa dạng trong ngành bất động sản.
1.1.3.2 Khái niệm tái cơ cấu sản phẩm bất động sản :
Tái cơ cấu sản phẩm bất động sản là quá trình chuyển đổi cấu trúc sản phẩm để phù hợp với môi trường kinh doanh hiện tại Điều này có thể bao gồm việc thay đổi kích thước hoặc cấu trúc bên trong của danh mục sản phẩm bất động sản Mục tiêu chính của việc hoàn thiện cơ cấu sản phẩm là xác định được cấu trúc sản phẩm hiệu quả cho từng giai đoạn, đáp ứng nhu cầu thị trường, khả năng và tiềm lực của doanh nghiệp, đồng thời tối đa hóa lợi nhuận.
1.1.3.3 Nội dung tái cơ cấu sản phẩm bất động sản:
- Tái cơ cấu về chủng loại và số lượng sản phẩm bất động sản:
- Tái cơ cấu về cấp độ sản phẩm:
- Tái cơ cấu đầu tư
1.1.3.4 Cơ sở để tái cơ cấu sản phẩm BĐS:
+ Về môi trường bên ngoài doanh nghiệp
- Do thị hiếu của khách hàng thay đổi và có các xu hướng tiêu dùng mới
- Do các chính sách của Nhà nước có sự thay đổi
- Do tác động của nền kinh tế trong nước và Thế giới
- Do các điều kiện tự nhiên tại vị trí, khu vực dự án thay đổi
+ Về môi trường bên trong doanh nghiệp
- Tính cấp thiết phải đạt được các yêu cầu về tối ưu hóa hiệu quả đầu tư
- Do thay đổi về chiến lược kinh doanh
- Do các nguồn lực của doanh nghiệp có sự thay đổi
Nghiên cứu thị trường để tái cơ cấu sản phẩm bất động sản
1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp bất động sản giữa các bên liên quan Ngoài ra, thị trường còn bao gồm các dịch vụ như trung gian, môi giới và tư vấn Vai trò quản lý nhà nước có ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển hoặc kìm hãm hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này.
Nghiên cứu thị trường bất động sản là hoạt động quan trọng giúp con người tìm hiểu và xác định thông tin về thị trường Qua đó, người nghiên cứu có thể nắm bắt các cơ hội kinh doanh tiềm năng xuất hiện trong lĩnh vực này.
1.2.2 Nghiên cứu thị trường để tái cơ cấu sản phẩm
Nghiên cứu thị trường bất động sản là hoạt động quan trọng nhằm tìm hiểu và xác định thông tin về thị trường, giúp nhận diện các cơ hội kinh doanh tiềm năng.
1.2.2.2 Quy trình nghiên cứu thị trường
Quy trình nghiên cứu thị trường được tóm tắt qua sơ đồ sau:
Xác định mục tiêu nghiên cứuXác định mục tiêu nghiên cứuThiết kế nghiên cứu phù hợp với mục tiêu
Thu thập và xử lý thông tinThu thập thông tin, dữ liệuKiểm tra chất lượng thông tinLàm sạch mã hóa số liệuNhập dữ liệu
Xử lý và phân tích số liệu
Báo cáo kết quả đánh giá thực trạng thị trường và năng lực hiện tại cung cấp những nhận định xu thế quan trọng, đồng thời dự báo tương lai giúp nhà quản lý đưa ra quyết định đúng đắn.
1.2.3 Nội dung nghiên cứu thị trường để tái cơ cấu sản phẩm BĐS
1.2.3.1 Nghiên cứu về Cung của sản phẩm trên thị trường
Khi nghiên cứu về cung của sản phẩm bất động sản trên thị trường, cần phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến cung cấp cho từng loại sản phẩm như văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại và khách sạn Đồng thời, cần xem xét cấp độ của sản phẩm, bao gồm các hạng như A, B và các loại I, II để hiểu rõ hơn về tình hình cung ứng.
1.2.3.2 Nghiên cứu về Cầu của sản phẩm trên thị trường
Khi nghiên cứu về cầu sản phẩm bất động sản trên thị trường, chúng ta cần phân tích chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến cầu của từng loại sản phẩm, bao gồm văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại và khách sạn Đồng thời, cần xem xét cấp độ của sản phẩm, chẳng hạn như hạng A, B và loại I, II.
1.2.3.3 Nghiên cứu về giá cả
Đánh giá khách quan về vị trí, hạ tầng, kiến trúc và dịch vụ tiện ích của dự án, cùng với việc phân tích thị hiếu và nhu cầu của khách hàng, giúp xác định mức độ hấp thu của dự án So sánh với các đối thủ cạnh tranh trong cùng phân khúc cho phép đưa ra các chính sách hợp lý nhằm tối ưu hóa lợi thế cạnh tranh.
+ Chính sách và phương thức bán hàng
1.2.3.4 Nghiên cứu về Nguồn đầu tư thứ cấp a) Thị trường đầu tư BĐS ở phân khúc cao cấp đối với Văn phòng cho thuê, Trung tâm thương mại, Khách sạn bao gồm các nhà đầu tư : b) Hình thức đầu tư BĐS chủ yếu của các nhà đầu tư nêu trên chủ yếu là
Các Nhân tố ảnh hưởng để tái cơ cấu sản phẩm bất động sản
1.3.1 Pháp luật về đầu tư xây dựng Để có thể tiến hành tái cơ cấu được sản phẩm BĐS đầu tư, Nhà đầu tư cần phải xem xét các yếu tố liên quan đến qui phạm pháp luật qui định đối với việc điều chỉnh, thay đổi của dự án
1.3.2 Chiến lược nhà đầu tư
Chiến lược đầu tư bất động sản của doanh nghiệp thường mang tính dài hạn và xác định rõ ràng phân khúc sản phẩm cùng với đối tượng khách hàng mục tiêu Tuy nhiên, nhà đầu tư có khả năng điều chỉnh và tái cơ cấu sản phẩm bất động sản để phù hợp với nhu cầu thị trường, từ đó tối ưu hóa hiệu quả đầu tư.
1.3.3 Đặc tính của khách hàng
Nhóm nhà đầu tư thứ cấp được nhắc đến trong mục 1.2.3.4 là đối tượng khách hàng tiềm năng mà chủ đầu tư (CĐT) nhắm đến Các yếu tố tác động đến nhóm nhà đầu tư này ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động tái cơ cấu sản phẩm đầu tư bất động sản.
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG SẢN PHẨM BĐS DỰ ÁN PHA LÊ XANH
CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC DẦU KHÍ VIỄN THÔNG
2.1 Giới thiệu chung về Công ty CP Địa ốc Dầu khí Viễn thông và dự án Tòa nhà đa năng cao cấp “Pha Lê Xanh”
2.1.1 Giới thiệu chung về Công ty
Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn thông (PVT), trước đây là Công ty Cổ phần Dịch vụ Xuyên Thái Bình Dương, được thành lập vào ngày 06/07/2007 theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103018343 do Sở Kế hoạch Đầu tư Hà Nội cấp.
- Tên công ty : Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn Thông
- Tên viết tắt: PVT Land.,JSC
- Trụ sở chính: Số 4/A4 Đầm Trấu , P.Bạch Đằng, Q.Hai Bà Trưng , Tp Hà Nội
- Văn phòng GD : Lô E1.2 Phạm Hùng , Mễ Trì , Nam Từ Liêm , Tp Hà Nội
- Email: transco-vn@fpt.com.vn
2.1.2 Giới thiệu về Dự án tòa nhà đa năng cao cấp “Pha lê xanh”
Dự án “Pha lê xanh”, trước đây được biết đến với tên gọi “Tổ hợp công trình Nam Đàn Plaza”, do Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn thông làm chủ đầu tư và đã được UBND phê duyệt.
Vào ngày 13/01/2006, TP Hà Nội đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 082824 Tiếp theo, vào ngày 27/08/2009, Quyết định phê duyệt bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 số 2285/QHKT-P1 đã được ban hành Cuối cùng, Giấy phép xây dựng số 143/GPXD được Sở Xây dựng Hà Nội cấp vào ngày 15/10/2009.
* Các chỉ tiêu kỹ thuật
+ Tổng diện tích khu đất : 9.854m2
+ Tổng diện tích xây dựng : 3.862,69m2
+ Tổng diện tích sàn xây dựng : 144.040m2
+ Chiều cao công trình: 189m (44 tầng nổi/02 tầng kỹ thuật/04 tầng hầm)
* Chức năng đầu tư, cơ cấu sản phẩm:
Bảng 2.3: Cơ cấu sản phẩm của dự án Pha lê xanh
STT Hạng mục Vị trí Diện tích(m 2 ) Tỷ lệ
1 Trung tâm thương mại Tầng 01- 07 26.005 18,04%
2 Văn phòng cao cấp cho thuê Tầng 8- 35 89.354 62,02%
+ Khu hạ tầng cơ sở (sân, vườn, cây xanh, đường GT nội bộ) diện tích 5.721m2
2.1.3 Chiến lược kinh doanh sản phẩm dự án
2.1.3.1 Chiến lược đầu tư sản phẩm dự án
Dự án “Pha lê xanh” tọa lạc tại trung tâm khu đô thị mới phía Tây Hà Nội, gần các công trình lớn như Keangnam Hanoi Landmark Tower, Hacinco Tower và The Manot PVT đã nhanh chóng xây dựng chiến lược đầu tư cho dự án, tập trung vào phát triển “Tòa nhà đa năng cao cấp”, sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, đáp ứng các chức năng phù hợp với quy hoạch tổng thể đã được UBND phê duyệt.
Tp Hà Nội phê duyệt Cụ thể các sản phẩm gồm:
+ Văn phòng cao cấp cho thuê (hạng A hoặc B)
+ Khách sạn cao cấp (4 hoặc 5 sao)
+ Trung tâm thương mại (loại I hoặc II)
2.1.3.2 Chiến lược kinh doanh sản phẩm của dự án
Với chiến lược đầu tư như đã nêu tại mục 2.1.3.1, PVT cũng đã tiến hành xây dựng một chiến lược kinh doanh mà ở đó bao gồm :
+ Khách hàng mục tiêu : là nhóm các nhà đầu tư thứ cấp trong nước đã được nêu tại mục 1.2.3.4 và mục 1.3.3
HĐQT Công ty đã thông qua một chính sách bán hàng táo bạo, cho phép bán cho các đối tác dưới hình thức "Thuê mua" trong vòng 50 năm, tương ứng với vòng đời của dự án Hình thức này được xem là "mua đứt, bán đoạn".
2.2 Nghiên cứu thực trạng thị trường sản phẩm dự án Pha Lê Xanh
Nghiên cứu thị trường cho dự án Pha lê xanh nhằm tái cơ cấu sản phẩm và tối ưu hóa hiệu quả đầu tư Học viên đã tập trung vào việc trả lời các câu hỏi quan trọng liên quan đến thị trường, nhu cầu khách hàng và chiến lược phát triển sản phẩm.
- Hiện tại và trong tương lai khách hàng của Dự án có nhu cầu về những loại sản phẩm bất động sản cụ thể nào?
- Khách hàng mục tiêu có nhận xét như thế nào về các sản phẩm mà Dự án sẽ cung cấp trên thị trường.
Khách hàng mong muốn đánh giá chất lượng sản phẩm, tiến độ bàn giao của dự án có đúng cam kết hay không, và mức giá sản phẩm có phù hợp với thị trường cũng như thu nhập của họ.
- Những sản phẩm nào của Dự án được nhiều khách hàng quan tâm nhất
2.3 Kết quả nghiên cứu thị trường sản phẩm của dự án Pha lê xanh.
Tóm lược đánh giá về thị trường sản phẩm dự án Tòa nhà đa năng “Pha lê xanh”
Từ ngày 11/01/2015, Chính phủ Việt Nam đã cho phép doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài hoạt động trong 110/155 ngành nghề, bao gồm bán buôn, bán lẻ, đại lý hoa hồng, kinh doanh đa cấp và nhượng quyền kinh doanh Sự gia tăng tốc độ đô thị hóa cùng với mức thu nhập bình quân đầu người và GDP ngày càng cao đã tạo ra sức mua mạnh mẽ từ người dân Điều này dẫn đến nhu cầu về sản phẩm trung tâm thương mại sẽ tiếp tục tăng trưởng trong những năm tới.
Sản phẩm văn phòng cho thuê tại Việt Nam đang chứng kiến sự phục hồi tích cực nhờ vào tăng trưởng GDP và FDI Nhu cầu cao đối với văn phòng hạng B, với tỷ lệ lấp đầy cao nhất, cho thấy triển vọng sáng sủa cho loại hình sản phẩm này trong tương lai.
Nhu cầu về khách sạn tại Hà Nội đang tăng cao do số lượng khách đến thành phố này gia tăng qua các năm Tuy nhiên, nguồn cung khách sạn 4 sao lại tăng trưởng chậm, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng loại hình khách sạn này.
2.3 Dự báo triển vọng thị trường BĐS
2.3.1 Dự báo sự phát triển của thị trường BĐS trong thời gian tới a) Bối cảnh kinh tế thế giới
Cuối năm 2014 và đầu năm 2015, bức tranh kinh tế thế giới trở nên tích cực hơn nhờ những nỗ lực điều hành chính sách kinh tế hiệu quả của các quốc gia Theo dự báo của IMF vào tháng 1/2014, kinh tế toàn cầu được kỳ vọng tăng trưởng 3,7% trong năm 2014 và 3,9% trong năm 2015.
2018, nền kinh tế thế giới đều có mức tăng trưởng trên 4%. b) Bối cảnh kinh tế Việt Nam
Năm 2014, nền kinh tế Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng 5,98%, cao hơn so với 5,25% của năm 2012 và 5,42% của năm 2013, cho thấy những dấu hiệu tích cực trong sự phát triển kinh tế.
Ngân hàng HSBC nhận định GDP thực tăng của Việt Nam sẽ tăng hơn 5%/năm đến
2030 nếu Việt Nam thông qua được các hiệp định thương mại
THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG SẢN PHẨM BĐS DỰ ÁN PHA LÊ
Giới thiệu chung về Công ty CP Địa ốc Dầu khí Viễn thông và dự án Tòa nhà đa năng cao cấp “Pha Lê Xanh”
đa năng cao cấp “Pha Lê Xanh”
2.1.1 Giới thiệu chung về Công ty
Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn thông (PVT), trước đây là Công ty Cổ phần Dịch vụ Xuyên Thái Bình Dương, được thành lập vào ngày 06/07/2007 và được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103018343 bởi Sở Kế hoạch Đầu tư Hà Nội.
- Tên công ty : Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn Thông
- Tên viết tắt: PVT Land.,JSC
- Trụ sở chính: Số 4/A4 Đầm Trấu , P.Bạch Đằng, Q.Hai Bà Trưng , Tp Hà Nội
- Văn phòng GD : Lô E1.2 Phạm Hùng , Mễ Trì , Nam Từ Liêm , Tp Hà Nội
- Email: transco-vn@fpt.com.vn
2.1.2 Giới thiệu về Dự án tòa nhà đa năng cao cấp “Pha lê xanh”
Dự án "Pha lê xanh," trước đây được biết đến với tên gọi "Tổ hợp công trình Nam Đàn Plaza," do Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn thông làm chủ đầu tư, đã được sự phê duyệt của UBND.
Vào ngày 13/01/2006, TP Hà Nội đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 082824 Tiếp theo, vào ngày 27/08/2009, Quyết định phê duyệt bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 số 2285/QHKT-P1 được ban hành Cuối cùng, Giấy phép xây dựng số 143/GPXD đã được Sở Xây dựng Hà Nội cấp vào ngày 15/10/2009.
* Các chỉ tiêu kỹ thuật
+ Tổng diện tích khu đất : 9.854m2
+ Tổng diện tích xây dựng : 3.862,69m2
+ Tổng diện tích sàn xây dựng : 144.040m2
+ Chiều cao công trình: 189m (44 tầng nổi/02 tầng kỹ thuật/04 tầng hầm)
* Chức năng đầu tư, cơ cấu sản phẩm:
Bảng 2.3: Cơ cấu sản phẩm của dự án Pha lê xanh
STT Hạng mục Vị trí Diện tích(m 2 ) Tỷ lệ
1 Trung tâm thương mại Tầng 01- 07 26.005 18,04%
2 Văn phòng cao cấp cho thuê Tầng 8- 35 89.354 62,02%
+ Khu hạ tầng cơ sở (sân, vườn, cây xanh, đường GT nội bộ) diện tích 5.721m2
2.1.3 Chiến lược kinh doanh sản phẩm dự án
2.1.3.1 Chiến lược đầu tư sản phẩm dự án
Dự án "Pha lê xanh" tọa lạc tại trung tâm khu đô thị mới phía Tây Hà Nội, gần các công trình lớn như Keangnam Hanoi Landmark Tower, Hacinco Tower và The Manot PVT đã nhanh chóng triển khai chiến lược đầu tư cho sản phẩm "Tòa nhà đa năng cao cấp", thuộc phân khúc cao cấp, với các chức năng phù hợp theo quy hoạch tổng thể được UBND phê duyệt.
Tp Hà Nội phê duyệt Cụ thể các sản phẩm gồm:
+ Văn phòng cao cấp cho thuê (hạng A hoặc B)
+ Khách sạn cao cấp (4 hoặc 5 sao)
+ Trung tâm thương mại (loại I hoặc II)
2.1.3.2 Chiến lược kinh doanh sản phẩm của dự án
Với chiến lược đầu tư như đã nêu tại mục 2.1.3.1, PVT cũng đã tiến hành xây dựng một chiến lược kinh doanh mà ở đó bao gồm :
+ Khách hàng mục tiêu : là nhóm các nhà đầu tư thứ cấp trong nước đã được nêu tại mục 1.2.3.4 và mục 1.3.3
Nghiên cứu thực trạng thị trường sản phẩm dự án Pha Lê Xanh
Nghiên cứu thị trường sản phẩm của dự án Pha lê xanh nhằm tái cơ cấu sản phẩm để tối ưu hóa hiệu quả đầu tư Học viên đã tập trung vào việc trả lời các câu hỏi quan trọng liên quan đến nhu cầu thị trường, xu hướng tiêu dùng, và các yếu tố cạnh tranh để đưa ra những giải pháp phù hợp cho dự án.
- Hiện tại và trong tương lai khách hàng của Dự án có nhu cầu về những loại sản phẩm bất động sản cụ thể nào?
- Khách hàng mục tiêu có nhận xét như thế nào về các sản phẩm mà Dự án sẽ cung cấp trên thị trường.
Khách hàng luôn mong muốn đánh giá chất lượng sản phẩm, tiến độ bàn giao của dự án có đúng như cam kết hay không, và liệu giá cả sản phẩm có hợp lý với thị trường cũng như khả năng tài chính của họ.
- Những sản phẩm nào của Dự án được nhiều khách hàng quan tâm nhất.
Kết quả nghiên cứu thị trường sản phẩm của dự án Pha lê xanh
Tóm lược đánh giá về thị trường sản phẩm dự án Tòa nhà đa năng “Pha lê xanh”
Từ ngày 11/01/2015, Chính phủ Việt Nam đã cho phép các doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài hoạt động trong 110/155 ngành nghề, bao gồm bán buôn, bán lẻ và nhượng quyền kinh doanh Sự gia tăng tốc độ đô thị hóa cùng với thu nhập bình quân đầu người và GDP tiếp tục tăng, tạo ra sức mua mạnh mẽ từ người dân Do đó, nhu cầu về sản phẩm trung tâm thương mại dự kiến sẽ tăng trưởng trong những năm tới.
Sản phẩm văn phòng cho thuê tại Việt Nam đang chứng kiến sự phục hồi tích cực nhờ vào tăng trưởng GDP và FDI Nhu cầu cao đối với văn phòng hạng B cho thấy tiềm năng lớn của thị trường này, với tỷ lệ lấp đầy cao nhất, hứa hẹn mang lại nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư.
2.3 Dự báo triển vọng thị trường BĐS
2.3.1 Dự báo sự phát triển của thị trường BĐS trong thời gian tới a) Bối cảnh kinh tế thế giới
Cuối năm 2014 và đầu năm 2015, bức tranh kinh tế toàn cầu trở nên tích cực hơn nhờ vào những nỗ lực điều hành chính sách kinh tế của các quốc gia Theo dự báo của IMF vào tháng 1/2014, kinh tế thế giới dự kiến sẽ tăng trưởng 3,7% trong năm 2014 và 3,9% trong năm 2015.
2018, nền kinh tế thế giới đều có mức tăng trưởng trên 4%. b) Bối cảnh kinh tế Việt Nam
Năm 2014, nền kinh tế Việt Nam ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng đạt 5,98%, cao hơn so với mức 5,25% của năm 2012 và 5,42% của năm 2013, cho thấy những dấu hiệu tích cực trong sự phát triển kinh tế.
Ngân hàng HSBC nhận định GDP thực tăng của Việt Nam sẽ tăng hơn 5%/năm đến
2030 nếu Việt Nam thông qua được các hiệp định thương mại
CHƯƠNG 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP TÁI CƠ CẤU SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN
THUỘC DỰ ÁN PHA LÊ XANH
3.1 Định hướng phát triển của Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn thông và dự án Pha lê xanh
3.1.1 Định hướng, mục tiêu phát triển Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn Thông
+ Hoàn thành xây dựng dự án trọng điểm Tòa nhà đa năng “Pha lê xanh” đạt hiệu quả cao nhất;
+ Xây dựng PVT Land thành công ty phát triển BĐS chuyên nghiệp, có văn hóa doanh nghiệp cao
+ Tạo lập một thương hiệu phát triển và đầu tư BĐS mạnh
+ Đa dạng hóa các kênh huy động vốn
+ Tiếp tục thực hiện chiến lược về đầu tư kinh doanh sản phẩm BĐS ở phân khúc cao cấp;
3.1.2 Định hướng của dự án “ Pha lê xanh”
+ Thực hiện thành công tái cơ cấu sản phẩm của dự án để phù hợp với nhu cầu thị trường và đạt được hiệu quả đầu tư cao nhất
+ Hoàn thành đầu tư xây dựng công trình trong giai đoạn 2015-2018 để đón đầu chu kỳ phát triển mới của BĐS;
+ Tuân thủ chiến lược về phân khúc đã được PVT Land hoạch định đối với sản phẩm của dự án
+ Đảm bảo chất lượng xây dựng và các tiện tích của tòa nhà là tốt nhất
3.2 Đề xuất giải pháp tái cơ cấu sản phẩm thuộc dự án Pha lê xanh.
3.2.1 Giải pháp tái cơ cấu sản phẩm thuộc dự án Pha lê xanh:
3.2.1.1 Giải pháp về tái cơ cấu sản phẩm theo cấp độ và số lượng
* Cấp độ sản phẩm được thay đổi như sau:
Trung tâm thương mại đã được chuyển đổi từ hạng I xuống hạng II, trong khi văn phòng cao cấp cũng đã giảm từ hạng A xuống hạng B Đồng thời, khách sạn 5 sao đã được hạ cấp xuống thành khách sạn 4 sao.
*Vị trí và diện tích từng sản phẩm được thay đổi như sau:
Bảng 3.1: Tái cơ cấu sản phẩm về cấp độ và số lượng STT
Dự án cũ Tái cơ cấu dự án Tỷ lệ thay đổi diện tích (%)
Vị trí (Tầng) Diện tích(m 2 ) Vị trí
2 Văn phòng cao cấp cho thuê 8-35 89.354 08-29 70.207 -21,43
3.2.1.2 Giải pháp tái cơ cấu về tổng mức đầu tư, giá bán và phương thức bán hàng
Dự án Pha lê xanh cũ hiện đang áp dụng phương thức bán hàng truyền thống, cho thuê diện tích sử dụng sản phẩm trong thời gian ngắn từ 3 đến 5 năm, dẫn đến việc thu hồi vốn chậm và chi phí vốn cao Tuy nhiên, với hình thức thuê mua trong 50 năm, phù hợp với vòng đời của dự án, chủ đầu tư có khả năng thu hồi vốn nhanh chóng, giảm chi phí vốn và tiêu thụ 100% số lượng sản phẩm.
3.2.2 Các bước thực hiện giải pháp tái cơ cấu sản phẩm thuộc dự án “Pha lê xanh” 3.2.2.1 Các điều kiện để thực hiện giải pháp
HĐQT Công ty PVT Land đã phê duyệt chủ trương điều chỉnh và tái cơ cấu sản phẩm cho dự án tòa nhà đa năng cao cấp mang tên "Pha lê xanh".
Xin phép các cơ quan có thẩm quyền của Thành phố Hà Nội để được chấp thuận điều chỉnh thiết kế dự án, nhằm đảm bảo cơ cấu sản phẩm mới của dự án.
Dự án "Pha lê xanh" không tác động đến quy hoạch chi tiết 1/500 và quy hoạch tổng thể khu vực đô thị Tây Hà Nội, đồng thời chức năng đầu tư của dự án đã được Ủy ban Thành phố phê duyệt.
Việc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm trong dự án “Pha lê xanh” không làm thay đổi chiến lược phân khúc đầu tư và kinh doanh bất động sản mà PVT Land đã đề ra.
3.2.2.2 Các bước thực hiện giải pháp:
Nghiên cứu thị trường là một bước quan trọng trong lĩnh vực bất động sản, giúp xác định nhu cầu và xu hướng của khách hàng Việc thuê công ty chuyên cung cấp dịch vụ nghiên cứu thị trường sẽ mang lại lợi ích lớn, đặc biệt khi tập trung vào các sản phẩm cụ thể của dự án Điều này không chỉ giúp tối ưu hóa chiến lược tiếp thị mà còn nâng cao khả năng cạnh tranh của dự án trên thị trường.
- Lập báo cáo khả thi của dự án theo cơ cấu sản phẩm mới.
- Trình HĐQT thông qua ĐHCĐ phê duyệt điều chỉnh dự án.
Lập hồ sơ theo quy định gửi các cơ quan có thẩm quyền tại Hà Nội để xin chấp thuận điều chỉnh thiết kế dự án “Pha lê xanh”, đảm bảo cơ cấu sản phẩm mới không ảnh hưởng đến quy hoạch chi tiết 1/500 và quy hoạch tổng thể khu vực đô thị Tây Hà Nội, cũng như chức năng đầu tư đã được UBTP phê duyệt.
- Kêu gọi nhà đầu tư, huy động vốn cho dự án.
- Triển khai thực hiện dự án
3.2.3 Hiệu quả kinh tế đạt được:
Qua bảng tổng hợp trên ta có thể thấy được hiệu quả kinh tế của dự án như:
Tổng mức đầu tư của dự án đã giảm 3.502 tỷ đồng, hiện còn 3.079 tỷ đồng, tương đương với mức giảm 12,09% Hiệu quả này chưa tính đến việc mức đầu tư cũ được tính theo báo cáo khả thi năm 2009; nếu tính theo thời giá hiện tại, tổng mức đầu tư cho dự án cũ vẫn cao hơn.
- Tổng mức doanh thu đạt được giảm xuống còn 3.276 tỷ đồng tương đương với giảm 10,18%.
- Tổng mức lợi nhuận sau khi tái cơ cấu đạt 198 tỷ đồng tăng so với mức lợi nhuận của dự án cũ là 35,45%.
ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP TÁI CƠ CẤU SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN THUỘC DỰ ÁN PHA LÊ XANH
Định hướng phát triển của Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn Thông và dự án Pha lê xanh
3.1.1 Định hướng, mục tiêu phát triển Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn Thông
+ Hoàn thành xây dựng dự án trọng điểm Tòa nhà đa năng “Pha lê xanh” đạt hiệu quả cao nhất;
+ Xây dựng PVT Land thành công ty phát triển BĐS chuyên nghiệp, có văn hóa doanh nghiệp cao
+ Tạo lập một thương hiệu phát triển và đầu tư BĐS mạnh
+ Đa dạng hóa các kênh huy động vốn
+ Tiếp tục thực hiện chiến lược về đầu tư kinh doanh sản phẩm BĐS ở phân khúc cao cấp;
3.1.2 Định hướng của dự án “ Pha lê xanh”
+ Thực hiện thành công tái cơ cấu sản phẩm của dự án để phù hợp với nhu cầu thị trường và đạt được hiệu quả đầu tư cao nhất
+ Hoàn thành đầu tư xây dựng công trình trong giai đoạn 2015-2018 để đón đầu chu kỳ phát triển mới của BĐS;
+ Tuân thủ chiến lược về phân khúc đã được PVT Land hoạch định đối với sản phẩm của dự án
Xây dựng "Pha lê xanh" như một biểu tượng cho Công ty, nhằm tạo ra một điểm nhấn kiến trúc độc đáo cho khu vực đô thị phía Tây Hà Nội.
+ Đảm bảo chất lượng xây dựng và các tiện tích của tòa nhà là tốt nhất
Đề xuất giải pháp tái cơ cấu sản phẩm thuộc dự án Pha lê xanh
3.2.1 Giải pháp tái cơ cấu sản phẩm thuộc dự án Pha lê xanh:
3.2.1.1 Giải pháp về tái cơ cấu sản phẩm theo cấp độ và số lượng
* Cấp độ sản phẩm được thay đổi như sau:
Trung tâm thương mại đã được chuyển đổi từ hạng I xuống hạng II, trong khi đó, văn phòng cao cấp cũng đã giảm hạng từ A xuống B Đồng thời, khách sạn 5 sao đã được điều chỉnh xuống thành khách sạn 4 sao.
*Vị trí và diện tích từng sản phẩm được thay đổi như sau:
Bảng 3.1: Tái cơ cấu sản phẩm về cấp độ và số lượng STT
Dự án cũ Tái cơ cấu dự án Tỷ lệ thay đổi diện tích (%)
Vị trí (Tầng) Diện tích(m 2 ) Vị trí
2 Văn phòng cao cấp cho thuê 8-35 89.354 08-29 70.207 -21,43
3.2.1.2 Giải pháp tái cơ cấu về tổng mức đầu tư, giá bán và phương thức bán hàng
Dự án Pha lê xanh cũ hiện đang áp dụng phương thức bán hàng truyền thống, cho thuê diện tích sử dụng sản phẩm trong thời gian ngắn từ 3 đến 5 năm, dẫn đến việc thu hồi vốn chậm và chi phí cao Tuy nhiên, với hình thức thuê mua trong 50 năm, phù hợp với vòng đời của dự án, chủ đầu tư có thể thu hồi vốn nhanh chóng, giảm chi phí và tăng khả năng tiêu thụ lên 100% sản phẩm.
3.2.2 Các bước thực hiện giải pháp tái cơ cấu sản phẩm thuộc dự án “Pha lê xanh” 3.2.2.1 Các điều kiện để thực hiện giải pháp
HĐQT Công ty PVT Land đã phê duyệt chủ trương điều chỉnh và tái cơ cấu sản phẩm cho dự án tòa nhà đa năng cao cấp mang tên “Pha lê xanh”.
Xin phép các cơ quan có thẩm quyền Thành phố Hà Nội nhằm được chấp thuận điều chỉnh thiết kế dự án, đảm bảo phù hợp với cơ cấu sản phẩm mới của dự án.
"Pha lê xanh" không làm thay đổi quy hoạch chi tiết 1/500 và quy hoạch tổng thể khu vực đô thị Tây Hà Nội Chức năng đầu tư của dự án đã được Ủy ban Thành phố phê duyệt.
Việc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm của dự án “Pha lê xanh” không làm thay đổi chiến lược phân khúc đầu tư và kinh doanh bất động sản mà PVT Land đã đề ra.
3.2.2.2 Các bước thực hiện giải pháp:
Nghiên cứu thị trường là bước quan trọng trong lĩnh vực bất động sản, giúp xác định nhu cầu và xu hướng của khách hàng Do đó, việc thuê công ty chuyên cung cấp dịch vụ nghiên cứu thị trường sẽ mang lại lợi ích lớn cho các dự án bất động sản Mục tiêu cụ thể của nghiên cứu này là phân tích các sản phẩm của dự án, từ đó đưa ra chiến lược phát triển phù hợp và hiệu quả.
- Lập báo cáo khả thi của dự án theo cơ cấu sản phẩm mới.
- Trình HĐQT thông qua ĐHCĐ phê duyệt điều chỉnh dự án.
Để xin chấp thuận điều chỉnh thiết kế dự án “Pha lê xanh”, cần lập hồ sơ theo quy định và gửi đến các cơ quan có thẩm quyền của thành phố Hà Nội Việc điều chỉnh này phải đảm bảo cơ cấu sản phẩm mới không ảnh hưởng đến quy hoạch chi tiết 1/500, quy hoạch tổng thể khu vực đô thị Tây Hà Nội và chức năng đầu tư của dự án đã được Ủy ban thành phố phê duyệt.
- Kêu gọi nhà đầu tư, huy động vốn cho dự án.
- Triển khai thực hiện dự án
3.2.3 Hiệu quả kinh tế đạt được:
Qua bảng tổng hợp trên ta có thể thấy được hiệu quả kinh tế của dự án như:
Tổng mức đầu tư cho dự án đã giảm 3.502 tỷ đồng, hiện còn 3.079 tỷ đồng, tương ứng với mức giảm 12,09% Hiệu quả này chưa tính đến việc mức đầu tư cũ được tính theo báo cáo khả thi năm 2009, và nếu so với thời giá hiện tại, tổng mức đầu tư cho dự án cũ vẫn cao hơn.
- Tổng mức doanh thu đạt được giảm xuống còn 3.276 tỷ đồng tương đương với giảm 10,18%.
- Tổng mức lợi nhuận sau khi tái cơ cấu đạt 198 tỷ đồng tăng so với mức lợi nhuận của dự án cũ là 35,45%.
Dựa trên các số liệu, hiệu quả kinh tế của dự án đã được cải thiện rõ rệt; mặc dù tổng mức đầu tư và doanh thu giảm, nhưng lợi nhuận lại tăng lên so với thời điểm trước khi tái cơ cấu.
Diện tích(m 2 ) Mức đầu tư (tỷ đồng) Doanh thu (tỷ đồng) Lợi nhuận (tỷ đồng)
Tỷ lệ(%) N 2009 Tái cơ cấu
Tỷ lệ(%) N 2009 Tái cơ cấu
Tỷ lệ(%) N 2009 Tái cơ cấu
(Nguồn: Tổng hợp báo cáo khả thi năm 2009 - 2014)
1 Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản là một yếu tố quan trọng trong nền kinh tế thị trường của mỗi quốc gia Tại Việt Nam, thị trường này đã trải qua nhiều thăng trầm, bắt đầu từ những hoạt động tự phát của cá nhân và tổ chức trong việc mua bán, trao đổi bất động sản "ngầm", cho đến khi được quản lý và điều chỉnh bởi Nhà nước.
Từ năm 2010, thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn trầm lắng, khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn với hàng tồn kho lớn và phải dừng các dự án, thậm chí có doanh nghiệp phá sản Người mua nhà cũng đối mặt với khó khăn do chủ đầu tư không giao nhà đúng hạn, dẫn đến nhiều tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư, cùng với đó là nhiều vụ lừa đảo gây thiệt hại lớn cho người tiêu dùng.
Giá cả bất động sản, đặc biệt là nhà ở, vẫn duy trì ở mức cao và có diễn biến phức tạp, nhất là tại các đô thị lớn Cơ cấu hàng hóa bất động sản nhà ở hiện đang mất cân đối, thiếu hụt các sản phẩm có quy mô vừa và nhỏ với giá cả phù hợp, đặc biệt là loại hình nhà ở cho thuê.
Tình trạng đầu tư tràn lan và tự phát đang diễn ra phổ biến, dẫn đến nhiều dự án chậm tiến độ và đầu tư không đồng bộ Việc thiếu kết nối hạ tầng và hàng tồn kho nhiều gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của xã hội.
Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua những biến động mạnh mẽ với sự phát triển không đồng đều về cơ cấu hàng hóa và sự mất cân bằng giữa cung và cầu Từ năm 2011 đến 2013, thị trường đã đối mặt với đợt đóng băng kéo dài, gây ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế Để ứng phó với những khó khăn này, nhiều doanh nghiệp đã phải tự điều chỉnh chiến lược, như cắt giảm các dự án không tiềm năng, tập trung vào một dự án duy nhất, đẩy mạnh mua bán dự án, hoặc chuyển hướng sang xây dựng các dự án có mức giá hợp lý và diện tích căn hộ nhỏ, kèm theo các chương trình khuyến mại hấp dẫn cho khách hàng.