GIẢI PHÁP TÁI CƠ CẤU SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN THUỘC DỰ ÁN PHA LÊ XANH

LỜI CẢM ƠN Trong trình thực Luận văn này, nhận quan tâm giúp đỡ Quý Thầy Cô, bạn bè tập thể cán công nhân viên Công ty cổ phần địa ốc dầu khí Viễn Thơng Xin trân trọng cảm ơn TS Dỗn Hồng Minh, người hướng dẫn khoa học Luận văn, hướng dẫn tận tình giúp đỡ em mặt để hoàn thành Luận văn Xin trân trọng cảm ơn Quý Thầy, Cô Viện đào tạo sau Đại học hướng dẫn giúp đỡ em trình thực Luận văn Xin trân trọng cảm ơn Quý Thầy Cô Hội Đồng Chấm Luận Văn có góp ý thiếu sót Luận văn này, giúp Luận văn hoàn thiện Xin trân trọng cảm ơn vị lãnh đạo tập thể cán công nhân viên Công ty cổ phần địa ốc dầu khí Viễn Thơng cung cấp thơng tin, tài liệu hợp tác q trình thực Luận văn Xin trân trọng cảm ơn! LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu, tài liệu sử dụng cho luận văn thu thập từ nguồn thực tế, công bố báo cáo quan nhà nước, đăng tải tạp chí chuyên ngành, sách báo Các đề xuất, giải pháp kiến nghị thân rút từ trình học tập, nghiên cứu lý luận thực tiễn Công ty cổ phần địa ốc dầu khí Viễn Thơng TÁC GIẢ ḶN VĂN Lữ Hồng Phong MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC SƠ ĐỒ - BẢNG BIỂU DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VỚI VIỆC TÁI CƠ CẤU SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN .6 1.1 Bất động sản, đầu tư bất động sản tái cấu sản phẩm bất động sản: 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Đầu tư Bất động sản 1.1.3 Cơ cấu BĐS tái cấu sản phẩm BĐS 10 1.2 Nghiên cứu thị trường để tái cấu sản phẩm bất động sản 13 1.2.1 Khái niệm nghiên cứu thị trường bất động sản 13 1.2.2 Nghiên cứu thị trường để tái cấu sản phẩm 14 1.2.3 Nội dung nghiên cứu thị trường để tái cấu sản phẩm BĐS 15 1.3 Các Nhân tố ảnh hưởng để tái cấu sản phẩm bất động sản 17 1.3.1 Pháp luật đầu tư xây dựng 17 1.3.2 Chiến lược nhà đầu tư .18 1.3.3 Đặc tính khách hàng 18 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG SẢN PHẨM BĐS DỰ ÁN PHA LÊ XANH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC DẦU KHÍ VIỄN THƠNG 19 2.1 Giới thiệu chung Công ty CP Địa ốc Dầu khí Viễn thơng dự án Tịa nhà đa cao cấp “Pha Lê Xanh” 19 2.1.1 Giới thiệu chung Công ty .19 2.1.2 Giới thiệu Dự án tòa nhà đa cao cấp “Pha lê xanh” .22 2.1.3 Chiến lược kinh doanh sản phẩm dự án 24 2.2 Nghiên cứu thực trạng thị trường sản phẩm dự án Pha Lê Xanh .25 2.2.1.Mục tiêu nghiên cứu 25 2.2.2 Phương pháp nghiên cứu thị trường: 26 2.2.3 Xử lý thông tin 28 2.2.4 Sử dụng kết nghiên cứu 28 2.3 Kết nghiên cứu thị trường sản phẩm dự án Pha lê xanh 28 2.3.1 Kết nghiên cứu tổng hợp nguồn từ nguồn liệu thứ cấp 28 2.3.2 Kết điều tra khảo sát khách hàng 35 KẾT LUẬN CHƯƠNG 42 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP TÁI CƠ CẤU SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN THUỘC DỰ ÁN PHA LÊ XANH 43 3.1 Dự báo triển vọng thị trường BĐS 43 3.1.1 Dự báo phát triển thị trường BĐS thời gian tới .43 3.2 Định hướng phát triển Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn thơng dự án Pha lê xanh 48 3.2.1 Định hướng, mục tiêu phát triển Cơng ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn thông 48 3.2.2 Định hướng dự án “ Pha lê xanh” .49 3.3 Đề xuất giải pháp tái cấu sản phẩm thuộc dự án Pha lê xanh 49 3.3.1 Giải pháp tái cấu sản phẩm thuộc dự án Pha lê xanh:: 49 3.3.2 Các bước thực giải pháp tái cấu sản phẩm thuộc dự án “Pha lê xanh” 54 3.3.3 Hiệu kinh tế đạt được: 54 KẾT LUẬN 57 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 58 PHỤ LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS TTTM CC HN KS NCTT VPCT CHDB BT/NLK DA PVT : Bất động sản : Trung tâm thương mại : Chung cư : Hà Nội : Khách sạn : Nghiên cứu thị trường : Văn phòng cho thuê : Căn hộ để bán : Biệt thự/ nhà liền kề : Dự án : Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn thơng DANH MỤC SƠ ĐỒ - BẢNG BIỂU Danh mục sơ đồ Sơ đồ 1: Quy trình nghiên cứu luận văn Sơ đồ 2.1: Sơ đồ cấu tổ chức máy quản lý .20 Danh mục bảng: Bảng 2.1: Một số tiêu đánh giá kết SXKD 2012-2014 21 Bảng 2.2: Một số tiêu đánh giá nguồn vốn hiệu sử dụng vốn 2012-2014 22 Bảng 2.3: Cơ cấu sản phẩm dự án Pha lê xanh 23 Bảng 2.4: Bảng tổng hợp kết điều tra nguồn cung sản phẩm 35 Bảng 2.5: Bảng tổng hợp kết khảo sát nhu cầu khách hàng sản phẩm dự án Pha lê xanh cung cấp .36 Bảng 2.6: Bảng tổng hợp kết điều tra khảo sát dự án Pha lê xanh 37 Bảng 2.7: Hiệu kinh tế dự án theo báo cáo khả thi năm 2009 .39 Bảng 2.8: So sánh cấu sản phẩm - Doanh thu - Lợi nhuận 40 Bảng 2.9: Bảng tổng hợp kết phân tích điều tra khảo sát tiêu sản phẩm dự án theo báo cáo đầu tư PVT lập năm 2009 41 Bảng 3.1: Tái cấu sản phẩm cấp độ số lượng .51 Bảng 3.2: Bảng tổng hợp mức vốn đầu tư, giá bán lợi nhuận 53 Bảng 3.3: Bảng so sánh hiệu kinh tế 2009 2014 .55 Bảng 3.4: Kết điều tra khảo sát dự án Pha lê xanh sau tái cấu .Error! Bookmark not defined Danh mục biểu đồ: Biểu đồ 2.1: Biểu đồ tổng hợp kết kinh doanh giai đoạn 2012-2014 21 Biểu đồ 2.2: Biểu đồ nguồn cung tương lai sản phẩm Văn phòng cho thuê 28 Biểu đồ 2.3: Biểu đồ tỷ lệ trống tỷ lệ lấp đầy sản phẩm khách sạn .30 Biểu đồ 2.4: Nguồn cung (diện tích cho thuê, m2) 31 Biểu đồ 2.5: Biểu đồ tỷ lệ trống tỷ lệ hấp thu sản phẩm Trung tâm TM 32 Biểu đồ 2.6: Biểu đồ giá thuê Trung tâm thương mại theo khu vực 32 Biểu đồ 2.7: Nguồn cung sản phẩm Khách sạn 33 Biểu đồ 2.8: Biểu đồ nguồn cung tương lai sản phẩm 33 Biểu đồ 2.9: Số lượng khách đến Hà Nội theo năm 34 Biểu đồ 2.10: Biểu đồ cơng suất phịng giá th 34 Biểu đồ 3.1: Chỉ số tăng trưởng kinh tế giới giai đoạn 2015-2020 .43 LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng kinh tế thị trường quốc gia Thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua trải qua nhiều bước thăng trầm, từ hoạt động tự phát số cá nhân, tổ chức mua bán, trao đổi "ngầm" bất động sản đến có quản lý, điều chỉnh Nhà nước Từ năm 2010 đến nay, thị trường rơi vào tình trạng trầm lắng, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, hàng tồn kho lớn không bán dẫn đến nhiều doanh nghiệp phải dừng triển khai dự án, có doanh nghiệp phá sản Người mua nhà gặp khó khăn chủ đầu tư không bàn giao nhà hạn, nhiều dự án xảy tranh chấp người mua chủ đầu tư dự án, nhiều vụ lừa đảo gây thiệt hại lớn cho người mua Giá hàng hóa bất động sản, đặc biệt giá nhà đứng mức cao, diễn biến phức tạp, thị lớn; cấu hàng hóa bất động sản nhà cân đối, thiếu hàng hóa có quy mơ vừa nhỏ, có giá phù hợp với đa số nhu cầu người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà cho thuê Tình trạng đầu tư tràn lan, tự phát hay dự án chậm tiến độ, đầu tư không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng diễn phổ biến, hàng tồn kho nhiều gây lãng phí tài nguyên đất đai vốn đầu tư xã hội Với phát triển cân đối cấu hàng hóa, lệch pha cung cầu, thị trường bất động sản Việt Nam năm qua phải đối mặt với “sốt" nóng-lạnh thất thường mà đỉnh điểm đợt đóng băng kéo dài 2011-2013 gây tác động bất lợi cho kinh tế Những khó khăn dự báo từ trước với biến đổi thị trường BĐS năm 2011-2013 khiến nhiều doanh nghiệp bắt buộc phải tự thay đổi để “cứu” Cắt giảm dự án không tiềm năng, tập trung đầu tư vào dự án, đẩy mạnh mua bán dự án chuyển hướng xây dự án có mức giá vừa phải, diện tích hộ nhỏ, khuyến mại cho khách hàng… cách mà doanh nghiệp lựa chọn Dự án “Pha Lê Xanh” Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn thơng khơng nằm ngồi bối cảnh chung thị trường , dự án phê duyệt đầu tư thời điểm nói nóng thị trường Bất động sản năm 2009 với tổng mức đầu tư lớn khoảng 3.500 tỷ VNĐ, cấu sản phẩm dự án với tỷ trọng văn phòng cao cấp đến khách sạn cao cấp trung tâm thương mại, nhà hàng Dự án dự kiến khởi công năm 2010 Tuy nhiên đến chưa triển khai yếu tố chủ quan khách quan mang lại; sản phẩm dự án thời điểm nay, tức sau năm so với thời điểm phê duyệt đầu tư thay đổi nhiều tác động cung cầu thị trường mà cụ thể tác động từ thị trường khu vực đô thị phía Tây Hà Nội liên hệ thị trường vùng Thủ Hà Nội, điều đặt cho Cơng ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn thơng phải tái cấu lại sản phẩm dự án Pha Lê Xanh để thích ứng với nhu cầu, xu hướng thị trường mang lại hiệu cao cho dự án; Nhưng tái cấu sản phẩm tái cấu lại câu hỏi lớn Cơng ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn thơng Để trả lời câu hỏi doanh nghiệp bắt buộc phải tiến hành nghiên cứu thị trường, tự tìm hướng cho Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường bất động sản từ đề định hướng, giải pháp chiến lược để tái cấu sản phẩm dự án Pha Lê Xanh việc quan trọng cần thiết Bởi việc nghiên cứu đề tài: "Nghiên cứu thị trường nhằm đề xuất tái cấu sản phẩm thuộc dự án Pha lê xanh Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn Thơng" cần thiết có ý nghĩa lý luận thực tiễn Mục tiêu nghiên cứu đề tài: - Khát quát hệ thống lý luận chung thị trường, nghiên cứu thị trường, bất động sản tái cấu sản phẩm bất động sản - Phân tích thực trạng cơng tác nghiên cứu thị trường bất động sản cấu sản phẩm bất động sản dự án Pha Lê Xanh - Đề xuất giải pháp giải pháp nghiên cứu thị trường tái cấu sản phẩm thuộc dự án Pha lê xanh Đối tượng, phạm vi phương pháp nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu: Công tác nghiên cứu thị trường tái cấu sản phẩm dự án Pha Lê Xanh thuộc Cơng ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn Thơng 3.2 Phạm vi nghiên cứu: - Về mặt nội dung: Công tác nghiên cứu thị trường tái cấu sản phẩm - Về mặt địa lý, không gian: Giới hạn công tác nghiên cứu thị trường tái cấu sản phẩm thuộc dự án Pha lê xanh địa bàn Hà Nội - Đối tượng cung cấp thông tin: Nhân viên ban chức năng, số cán công ty (Trưởng số ban chức năng) 3.2 Phạm vi nghiên cứu: - Về mặt nội dung: Công tác nghiên cứu thị trường tái cấu sản phẩm - Về mặt địa lý, không gian: Giới hạn công tác nghiên cứu thị trường tái cấu sản phẩm thuộc dự án Pha lê xanh địa bàn Hà Nội - Đối tượng cung cấp thông tin: Nhân viên ban chức năng, số cán công ty (Trưởng số ban chức năng) 3.3 Thời gian: - Luận văn sử dụng liệu kết hoạt động sản xuất kinh doanh, báo cáo kết thực dự án bất động sản Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn Thơng thời gian năm vừa qua (2012-2014) 3.4 Phương pháp nghiên cứu: 3.4.1 Quy trình nghiên cứu: Bước 1: Tác giả thu thập liệu thứ cấp sở lý thuyết để vận dụng khung lý thuyết thị trường, nghiên cứu thị trường tái cấu bất động sản Bước 2, bước 3: Tác giả thu thập liệu thứ cấp Cơng ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn Thông, thu thập liệu sơ cấp thông qua vấn sâu, phiếu điều tra, khảo sát để tìm hiểu thực trạng cấu sản phẩm thuộc dự án Pha lê xanh, tình hình thực dự án tiêu thụ sản phẩm ý kiến khách hàng Bước 4: Trên sở liệu khảo sát điều tra bước 3, tác giả phân tích thực trạng cấu sản phẩm thuộc dự án Pha lê xanh, khả nằng tiêu thụ sản phẩm tính khả thi dự án Tác giả tìm ưu điểm cơng tác triển khai dự án; tồn tại, hạn chế nguyên nhân tồn hạn chế Từ tác giả đề số giải pháp nhằm tái cấu sản phẩm thuộc dự án Pha lê xanh Bước 1: Thu thập số liệu thứ cấp sở lý thuyết Bước 2: Thu thập số liệu thứ cấp công tác nghiên cứu thị trường tái cấu sản phẩm Khung lý thuyết Thực trạng công tác nghiên cứu thị trường tái cấu sản phẩm Bước 3: Thu thập liệu sơ cấp thông qua vấn, điều tra chọn mẫu Bước 4: Phân tích liệu viết luận văn Sơ đồ 1: Quy trình nghiên cứu luận văn