Nghiên cứu thị trường nhằm tái cơ cấu sản phẩm thuộc dự án pha lê xanh của công ty cổ phần địa ốc dầu khí viễn thông

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN CHƯƠNG TRÌNH THẠC SĨ ĐIỀU HÀNH CAO CẤP - EXECUTIVE MBA _ LỮ HỒNG PHONG NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG NHẰM TÁI CƠ CẤU SẢN PHẨM THUỘC DỰ ÁN PHA LÊ XANH CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC DẦU KHÍ VIỄN THƠNG LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ Người hướng dẫn khoa học: TS DOÃN HOÀNG MINH Hà Nội, 2015 LỜI CẢM ƠN Trong q trình thực Luận văn này, tơi nhận quan tâm giúp đỡ Quý Thầy Cô, bạn bè tập thể cán công nhân viên Cơng ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn Thơng Xin trân trọng cảm ơn TS Dỗn Hồng Minh, người hướng dẫn khoa học Luận văn, hướng dẫn tận tình giúp đỡ em mặt để hoàn thành Luận văn Xin trân trọng cảm ơn Quý Thầy, Cô Viện đào tạo sau Đại học hướng dẫn giúp đỡ em trình thực Luận văn Xin trân trọng cảm ơn Quý Thầy Cô Hội Đồng Chấm Luận Văn có góp ý thiếu sót Luận văn này, giúp Luận văn hoàn thiện Xin trân trọng cảm ơn vị lãnh đạo tập thể cán công nhân viên Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn Thơng cung cấp thơng tin, tài liệu hợp tác trình thực Luận văn Xin trân trọng cảm ơn! LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu, tài liệu sử dụng cho luận văn thu thập từ nguồn thực tế, công bố báo cáo quan nhà nước, đăng tải tạp chí chuyên ngành, sách báo Các đề xuất, giải pháp kiến nghị thân rút từ trình học tập, nghiên cứu lý luận thực tiễn Cơng ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn Thông TÁC GIẢ LUẬN VĂN Lữ Hồng Phong MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC SƠ ĐỒ - BẢNG BIỂU TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VỚI VIỆC TÁI CƠ CẤU SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN .6 1.1 Bất động sản, đầu tư bất động sản tái cấu sản phẩm bất động sản: 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Đầu tư Bất động sản 1.1.3 Cơ cấu BĐS tái cấu sản phẩm BĐS 10 1.2 Nghiên cứu thị trường để tái cấu sản phẩm bất động sản 13 1.2.1 Khái niệm nghiên cứu thị trường bất động sản 13 1.2.2 Nghiên cứu thị trường để tái cấu sản phẩm 14 1.2.3 Nội dung nghiên cứu thị trường để tái cấu sản phẩm BĐS 15 1.3 Các Nhân tố ảnh hưởng để tái cấu sản phẩm bất động sản 17 1.3.1 Pháp luật đầu tư xây dựng 17 1.3.2 Chiến lược nhà đầu tư .18 1.3.3 Đặc tính khách hàng 18 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG SẢN PHẨM BĐS DỰ ÁN PHA LÊ XANH CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC DẦU KHÍ VIỄN THƠNG 19 2.1 Giới thiệu chung Công ty CP Địa ốc Dầu khí Viễn thơng dự án Tịa nhà đa cao cấp “Pha Lê Xanh” 19 2.1.1 Giới thiệu chung Công ty .19 2.1.2 Giới thiệu Dự án tòa nhà đa cao cấp “Pha lê xanh” .22 2.1.3 Chiến lược kinh doanh sản phẩm dự án 24 2.2 Nghiên cứu thực trạng thị trường sản phẩm dự án Pha Lê Xanh .25 2.2.1.Mục tiêu nghiên cứu 25 2.2.2 Phương pháp nghiên cứu thị trường 26 2.2.3 Xử lý thông tin 28 2.2.4 Sử dụng kết nghiên cứu 28 2.3 Kết nghiên cứu thị trường sản phẩm dự án Pha lê xanh 28 2.3.1 Kết nghiên cứu tổng hợp nguồn từ nguồn liệu thứ cấp 28 2.3.2 Kết điều tra khảo sát khách hàng 35 2.3.3 Dự báo triển vọng thị trường BĐS 42 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP TÁI CƠ CẤU SẢN PHẨM BẤT ĐỘNG SẢN THUỘC DỰ ÁN PHA LÊ XANH 49 3.1 Định hướng phát triển Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn Thơng dự án Pha lê xanh 49 3.1.1 Định hướng, mục tiêu phát triển Cơng ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn Thơng 49 3.1.2 Định hướng dự án “ Pha lê xanh” .49 3.2 Đề xuất giải pháp tái cấu sản phẩm thuộc dự án Pha lê xanh 50 3.2.1 Giải pháp tái cấu sản phẩm thuộc dự án Pha lê xanh 50 3.2.2 Các bước thực giải pháp tái cấu sản phẩm thuộc dự án “Pha lê xanh” 55 3.2.3 Hiệu kinh tế đạt 55 KẾT LUẬN 58 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 59 PHỤ LỤC 60 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS TTTM CC HN KS NCTT VPCT CHDB BT/NLK DA PVT : Bất động sản : Trung tâm thương mại : Chung cư : Hà Nội : Khách sạn : Nghiên cứu thị trường : Văn phòng cho thuê : Căn hộ để bán : Biệt thự/ nhà liền kề : Dự án : Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn Thơng DANH MỤC SƠ ĐỒ - BẢNG BIỂU Danh mục sơ đồ Sơ đồ 1: Quy trình nghiên cứu luận văn Sơ đồ 1.1: Sơ đồ quy trình nghiên cứu thị trường 14 Sơ đồ 2.1: Sơ đồ cấu tổ chức máy quản lý .20 Danh mục bảng: Bảng 2.1: Một số tiêu đánh giá kết SXKD 2012-2014 21 Bảng 2.2: Một số tiêu đánh giá nguồn vốn hiệu sử dụng vốn 2012-2014 22 Bảng 2.3: Cơ cấu sản phẩm dự án Pha lê xanh 23 Bảng 2.4: Bảng tổng hợp kết điều tra nguồn cung sản phẩm 35 Bảng 2.5: Bảng tổng hợp kết khảo sát nhu cầu khách hàng sản phẩm dự án Pha lê xanh cung cấp .36 Bảng 2.6: Bảng tổng hợp kết điều tra khảo sát dự án Pha lê xanh 37 Bảng 2.7: Hiệu kinh tế dự án theo báo cáo khả thi năm 2009 .39 Bảng 2.8: So sánh cấu sản phẩm - Doanh thu - Lợi nhuận 40 Bảng 2.9: Bảng tổng hợp kết phân tích điều tra khảo sát tiêu sản phẩm dự án theo báo cáo đầu tư PVT lập năm 2009 41 Bảng 3.1: Tái cấu sản phẩm cấp độ số lượng .52 Bảng 3.2: Bảng tổng hợp mức vốn đầu tư, giá bán lợi nhuận 54 Bảng 3.3: Bảng so sánh hiệu kinh tế 2009 2014 .56 Danh mục biểu đồ: Biểu đồ 2.1: Biểu đồ tổng hợp kết kinh doanh giai đoạn 2012-2014 .21 Biểu đồ 2.2: Biểu đồ nguồn cung tương lai sản phẩm Văn phòng cho thuê 29 Biểu đồ 2.3: Biểu đồ tỷ lệ trống tỷ lệ lấp đầy sản phẩm 30 Biểu đồ 2.4: Nguồn cung (diện tích cho thuê, m2) 31 Biểu đồ 2.5: Biểu đồ tỷ lệ trống tỷ lệ hấp thu sản phẩm Trung tâm TM 32 Biểu đồ 2.6: Biểu đồ giá thuê Trung tâm thương mại theo khu vực 32 Biểu đồ 2.7: Nguồn cung sản phẩm Khách sạn 33 Biểu đồ 2.8: Biểu đồ nguồn cung tương lai sản phẩm 33 Biểu đồ 2.9: Số lượng khách đến Hà Nội theo năm 34 Biểu đồ 2.10: Biểu đồ cơng suất phịng giá th 34 Biểu đồ 2.11: Chỉ số tăng trưởng kinh tế giới giai đoạn 2015-2020 .42 i Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản đóng vai trị quan trọng kinh tế thị trường quốc gia Thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua trải qua nhiều bước thăng trầm, từ hoạt động tự phát số cá nhân, tổ chức mua bán, trao đổi "ngầm" bất động sản đến có quản lý, điều chỉnh Nhà nước Từ năm 2010 đến nay, thị trường rơi vào tình trạng trầm lắng, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, hàng tồn kho lớn không bán dẫn đến nhiều doanh nghiệp phải dừng triển khai dự án, có doanh nghiệp phá sản Người mua nhà gặp khó khăn chủ đầu tư không bàn giao nhà hạn, nhiều dự án xảy tranh chấp người mua chủ đầu tư dự án, nhiều vụ lừa đảo gây thiệt hại lớn cho người mua Dự án “Pha Lê Xanh” Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn thơng khơng nằm ngồi bối cảnh chung thị trường , dự án phê duyệt đầu tư thời điểm nói nóng thị trường Bất động sản năm 2009 với tổng mức đầu tư lớn khoảng 3.500 tỷ VNĐ, cấu sản phẩm dự án với tỷ trọng văn phịng cao cấp đến khách sạn cao cấp trung tâm thương mại, nhà hàng Dự án dự kiến khởi công năm 2010 Tuy nhiên đến chưa triển khai yếu tố chủ quan khách quan mang lại; sản phẩm dự án thời điểm nay, tức sau năm so với thời điểm phê duyệt đầu tư thay đổi nhiều tác động cung cầu thị trường mà cụ thể tác động từ thị trường khu vực đô thị phía Tây Hà Nội liên hệ thị trường vùng Thủ Hà Nội, điều đặt cho Cơng ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn thơng phải tái cấu lại sản phẩm dự án Pha Lê Xanh để thích ứng với nhu cầu, xu hướng thị trường mang lại hiệu cao cho dự án; Nhưng tái cấu sản phẩm tái cấu lại câu hỏi lớn Cơng ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn thơng Để trả lời câu hỏi doanh nghiệp bắt buộc phải tiến hành nghiên cứu thị trường, tự tìm hướng cho Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường bất động sản từ đề định hướng, giải pháp chiến lược để tái cấu sản phẩm dự án Pha Lê Xanh việc quan trọng cần thiết Bởi việc nghiên cứu đề tài: "Nghiên cứu thị trường nhằm đề xuất tái cấu sản phẩm thuộc dự án Pha lê xanh Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn Thơng" cần thiết có ý nghĩa lý luận thực tiễn ii CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VÀ TÁI CƠ CẤU SẢN PHẨM 1.1 Bất động sản, đầu tư bất động sản tái cấu sản phẩm bất động sản: 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Theo nghĩa thông thường, Bất Động Sản “tài sản không chuyển dời được, ruộng đất, nhà cửa ” 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản a) Tính cá biệt khan b) Tính bền lâu c) Tính chịu ảnh hưởng lẫn d) Các tính chất khác + Tính thích ứng: + Tính phụ thuộc vào lực quản lý: + Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội: 1.1.1.3 Phân loại bất động sản Theo quy định pháp luật Việt Nam, BĐS phân loại theo tiêu chí sau: - Phân loại theo đặc tính vật chất, có: đất đai; cơng trình xây dựng tài sản gắn liền với cơng trình; tài sản khác gắn liền với đất đai (vườn cây, cơng trình ni trồng thủy sản, du lịch, hạ tầng sở, hầm mỏ ) - Phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất, có: đất đai; cơng trình kiến trúc (nhà ở, cơng trình kiến trúc phục vụ sản xuất, thương mại ) 1.1.2 Đầu tư Bất động sản Đầu tư BĐS trình bỏ vốn để phát triển loại BĐS với mục đích thu lợi ích lớn tương lai dạng giá trị (thu nhập lợi nhuận) 1.1.3 Cơ cấu BĐS tái cấu sản phẩm BĐS 1.1.3.1 Cơ cấu BĐS ? Cơ cấu bất động sản tổ chức, cá nhân đầu tư kinh doanh BĐS đưa thị trường số hàng hóa BĐS, loại hàng hóa tạo nên cấu sản phẩm BĐS 1.1.3.2 Khái niệm tái cấu sản phẩm bất động sản : Tái cấu sản phẩm bất động sản thay đổi cấu sản phẩm từ trạng thái sang trạng thái khác cho phù hợp với mơi trường kinh doanh Đó thay đổi kích thước hay cấu trúc bên tập hợp sản phẩm bất động sản mục tiêu thống hoàn thiện cấu sản phẩm phải xác định cấu sản phẩm có hiệu cho thời kỳ (đó cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường, khả năng, tiềm lực doanh nghiệp cho phép doanh nghiệp tối đa hóa lợi nhuận) 1.1.3.3 Nội dung tái cấu sản phẩm bất động sản: - Tái cấu chủng loại số lượng sản phẩm bất động sản: - Tái cấu cấp độ sản phẩm: - Tái cấu đầu tư iii 1.1.3.4 Cơ sở để tái cấu sản phẩm BĐS: + Về mơi trường bên ngồi doanh nghiệp - Do thị hiếu khách hàng thay đổi có xu hướng tiêu dùng - Do sách Nhà nước có thay đổi - Do tác động kinh tế nước Thế giới - Do điều kiện tự nhiên vị trí, khu vực dự án thay đổi + Về môi trường bên doanh nghiệp - Tính cấp thiết phải đạt yêu cầu tối ưu hóa hiệu đầu tư - Do thay đổi chiến lược kinh doanh - Do nguồn lực doanh nghiệp có thay đổi 1.2 Nghiên cứu thị trường để tái cấu sản phẩm bất động sản 1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản trình giao dịch hàng hố bất động sản bên có liên quan Là “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan trung gian, mơi giới, tư vấn… chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản Nghiên cứu thị trường BĐS hoạt động người diễn mối quan hệ với thị trường nhằm tìm hiểu; xác định thơng tin thị trường, từ nắm bắt hội kinh doanh xuất thị trường 1.2.2 Nghiên cứu thị trường để tái cấu sản phẩm 1.2.2.1 Nghiên cứu thị trường: Nghiên cứu thị trường BĐS hoạt động người diễn mối quan hệ với thị trường nhằm tìm hiểu; xác định thơng tin thị trường, từ nắm bắt hội kinh doanh xuất thị trường 1.2.2.2 Quy trình nghiên cứu thị trường Quy trình nghiên cứu thị trường tóm tắt qua sơ đồ sau: Xác định mục tiêu nghiên cứuXác định mục tiêu nghiên cứuThiết kế nghiên cứu phù hợp với mục tiêu Báo cáo kết quảĐánh giá thực trạng thị trường, lực tại, nhận định xu thế, dự báo tương lai giúp nhà quản lý đưa định đắn Thu thập xử lý thông tinThu thập thông tin, liệuKiểm tra chất lượng thơng tinLàm mã hóa số liệuNhập liệu Xử lý phân tích số liệu ... pháp nghiên cứu thị trường tái cấu sản phẩm thuộc dự án Pha lê xanh Đối tượng, phạm vi phương pháp nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu: Công tác nghiên cứu thị trường tái cấu sản phẩm dự án Pha Lê. .. giải pháp tái cấu sản phẩm thuộc dự án Pha lê xanh 50 3.2.1 Giải pháp tái cấu sản phẩm thuộc dự án Pha lê xanh 50 3.2.2 Các bước thực giải pháp tái cấu sản phẩm thuộc dự án ? ?Pha lê xanh? ?? ... việc nghiên cứu đề tài: "Nghiên cứu thị trường nhằm tái cấu sản phẩm thuộc dự án Pha lê xanh Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí Viễn Thơng" cần thiết có ý nghĩa lý luận thực tiễn Mục tiêu nghiên cứu