CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ VAI TRÒ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG SỰ PHÁT TRIỂN CỦA NỀN KINH TẾ
1.1.1 Các khái niệm liên quan đến bất động sản thế chấp a Khái niệm về tài sản thế chấp
Theo Khoản 7, Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ- Chính phủ ngày 29/12/2006 1 :
“Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.”
Theo Điều 318 Luật dân sự năm 2005 2 :
Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm nhiều hình thức như cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp Những biện pháp này giúp đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ giữa các bên trong giao dịch dân sự.
Tài sản thế chấp là tài sản mà bên thế chấp sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp, trong đó bất động sản thường là hình thức tài sản thế chấp phổ biến.
* Khái niệm và những đặc điểm của bất động sản:
Tài sản thế chấp có thể bao gồm nhiều loại như bất động sản, giấy tờ trái phiếu, vàng và ngoại tệ Tuy nhiên, bài viết này sẽ tập trung nghiên cứu tài sản thế chấp dưới hình thức bất động sản Do đó, trước tiên, cần hiểu rõ khái niệm bất động sản là gì.
1 Khoản 7, Điều 3 Nghị định 163//2006/NĐ-CPngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm
Bộ luật Dân sự năm 2005, có hiệu lực từ ngày 01/01/2006 đến 31/12/2016, quy định địa vị pháp lý và chuẩn mực pháp lý cho hành vi của cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác Luật này xác định quyền và nghĩa vụ của các chủ thể liên quan đến nhân thân và tài sản trong các lĩnh vực dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, cũng như lao động.
Theo Điều 174 của Luật Dân sự Việt Nam năm 2005 có hiệu lực từ ngày 01/01/2006 đến ngày 31/12/2016 và Điều 107 của Luật Dân sự Việt Nam năm
2015 3 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 01/01/2017:
Bất động sản bao gồm các tài sản như: đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản liên quan đến nhà và công trình đó, cũng như các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Bất động sản thế chấp là tài sản được sử dụng để vay vốn từ ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng, nhằm đáp ứng nhu cầu tài chính của chủ sở hữu.
* Đặc điểm của bất động sản thế chấp
Bất động sản có tính cố định về vị trí, không thể di dời, do đó, việc thế chấp bất động sản chỉ có thể thực hiện thông qua các quyền liên quan, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Ở Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân, các tổ chức và cá nhân chỉ được quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu Điều này dẫn đến sự khác biệt giữa tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp và tài sản cầm cố; trong khi tài sản cầm cố là hiện vật, bất động sản thế chấp chỉ bao gồm các quyền liên quan đến bất động sản.
Tính bền vững của bất động sản được xác định bởi tuổi thọ của các công trình kiến trúc và xây dựng trên đất, vốn là tài sản thiên nhiên không thể bị hủy hoại trừ khi có thiên tai Các công trình này, sau khi được xây dựng và sử dụng, có khả năng được cải tạo và nâng cấp để tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn.
Tính khan hiếm của đất đai xuất phát từ diện tích bề mặt trái đất có hạn, trong khi dân số ngày càng phát triển Điều này dẫn đến xu hướng giá đất tăng theo thời gian Khan hiếm đất đai được thể hiện qua giới hạn diện tích của từng mảnh đất, khu vực, vùng, địa phương và lãnh thổ.
3 Luật Dân sự năm 2015 ban hành ngày 24/ 11/ 2015 bắt đầu có hiệu lực ngày 01/01/2017
Bất động sản có tính khác biệt do tính khan hiếm, cố định và không thể di dời của đất đai Trong một khu vực nhỏ, ngay cả hai bất động sản cạnh nhau cũng sở hữu những yếu tố khác nhau Trên thị trường bất động sản, khó có thể tìm thấy hai bất động sản hoàn toàn giống nhau, bởi vì chúng có vị trí không gian khác nhau, ngay cả khi hai công trình được xây dựng theo cùng một thiết kế.
Bất động sản thường mang giá trị lớn do giá trị đất đai cao và chi phí xây dựng các công trình trên đó cũng rất tốn kém.
Bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ, trong đó giá trị của một bất động sản có thể bị tác động bởi các bất động sản khác Đặc biệt, khi Nhà nước đầu tư vào các công trình hạ tầng, điều này không chỉ làm tăng vẻ đẹp mà còn nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực.
Nhu cầu bất động sản tại mỗi vùng, khu vực và quốc gia khác nhau do ảnh hưởng của văn hóa và xã hội Điều này phụ thuộc vào thị hiếu và tập quán của người dân địa phương Ngoài ra, các yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh cũng đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành nhu cầu và hình thức bất động sản.
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, xã hội và chính trị của mỗi quốc gia, do đó, Nhà nước cần thiết lập các quy định để quản lý chặt chẽ việc sử dụng và chuyển nhượng bất động sản Điều này dẫn đến việc tất cả các bất động sản đều phải chịu sự quản lý và can thiệp trực tiếp từ phía Nhà nước.
1.1.2 Vai trò của bất động sản thế chấp trong sự phát triển kinh tế xã hội
Khi nói đến thế chấp bất động sản, ta đề cập đến mối quan hệ giữa bất động sản và thị trường vốn, trong đó hoạt động thế chấp đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút nguồn vốn từ cả trong và ngoài nước Các nhà đầu tư cần vốn để phát triển, trong khi người dân cần vốn cho sản xuất và các mục đích khác Ngân hàng và tổ chức tín dụng là nơi người dân có thể vay vốn trực tiếp Để giảm thiểu rủi ro tín dụng, ngân hàng yêu cầu bên vay phải có tài sản đảm bảo, đặc biệt là bất động sản làm tài sản thế chấp.
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1 Thẩm định giá bất động sản và sự cần thiết của thẩm định giá bất động sản a Khái niệm Thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá tài sản đã có lịch sử lâu dài và phát triển mạnh mẽ ở nhiều quốc gia trên thế giới Đây là hoạt động khách quan, quan trọng trong nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt trong các nền kinh tế thị trường Tại Việt Nam, hoạt động định giá tài sản đã nhanh chóng phát triển trong những năm gần đây, đồng hành với sự bùng nổ của nền kinh tế Hiện nay, có nhiều khái niệm về thẩm định giá, nhưng hầu hết đều nhấn mạnh rằng thẩm định giá là quá trình ước tính giá trị của tài sản tại một thời điểm cụ thể.
Theo từ điển Oxford, thẩm định giá tài sản là quá trình ước tính giá trị của quyền sở hữu tài sản bằng tiền tệ, phù hợp với một thị trường cụ thể tại một thời điểm nhất định, dựa trên các tiêu chuẩn nhất định cho các mục đích cụ thể.
Theo nghiên cứu của các giáo sư viện đại học Potstmouth, Vương quốc Anh:
“Thẩm định giá là sự ƣớc tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích xác định”
Giáo sư Lim Lam Yuan từ Đại học Quốc gia Singapore nhấn mạnh rằng thẩm định giá là một khoa học nhằm ước tính giá trị của một tài sản cụ thể cho một mục đích nhất định, tại một thời điểm xác định Quá trình này cần xem xét tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường.
Theo luật giá số 11, thẩm định giá là quá trình mà cơ quan, tổ chức có chức năng thực hiện để xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định hiện hành.
Bộ luật dân sự xác định giá trị phù hợp với thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, nhằm phục vụ cho các mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Thẩm định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các công trình kiến trúc liên quan, dựa trên giá trị thị trường tại thời điểm thẩm định Điều này rất cần thiết để xác định giá trị chính xác cho các giao dịch, phục vụ cho các mục đích cụ thể trong điều kiện thị trường nhất định và áp dụng các phương pháp thẩm định phù hợp.
Theo Luật đất đai năm 2013, giá đất ở Việt Nam được chia thành hai loại: giá đất do Nhà nước quy định và giá trị thị trường trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên thị trường, các bên tham gia thường thỏa thuận giá dựa trên giá thị trường của những lô đất có điều kiện tương tự Tuy nhiên, giá thị trường có thể bị ảnh hưởng bởi đầu cơ, móc ngoặc hoặc ép buộc, dẫn đến sự không khách quan Để đảm bảo giao dịch mua bán diễn ra an toàn, các bên cần nhờ đến dịch vụ thẩm định giá bất động sản từ các tổ chức uy tín Định hướng của Đảng và Nhà nước là hướng tới công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Luật giá số 11/2012/QH13, ban hành ngày 20 tháng 6 năm 2012, quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong lĩnh vực giá, cũng như hoạt động quản lý và điều tiết giá của Nhà nước Luật này chính thức có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2013.
Luật đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 07 năm 2014, quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước trong việc quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, không chỉ vì nó chiếm tỷ lệ lớn trong tài sản của doanh nghiệp và quốc gia, mà còn vì sự phát triển của nó ảnh hưởng đến các thị trường khác như thị trường vốn, lao động và chứng khoán Để thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, việc giao dịch phải trở nên phổ biến và dễ dàng hơn, điều này đòi hỏi công tác thẩm định giá bất động sản phải được thực hiện một cách chính xác và phù hợp với giá trị thực tế của tài sản Do đó, thẩm định giá bất động sản hiện nay trở nên vô cùng quan trọng và cần thiết.
Trong bối cảnh kinh tế hiện nay có nhiều biến động, việc thẩm định giá chính xác bất động sản trở nên cực kỳ quan trọng Người mua và người bán cần nắm rõ giá trị thực tế của ngôi nhà để giao dịch diễn ra thuận lợi và nhanh chóng Đặc biệt, trong thời kỳ các doanh nghiệp đang thực hiện cổ phần hóa, thẩm định giá giúp xác định đúng giá trị bất động sản, từ đó hỗ trợ các nhà đầu tư ra quyết định đầu tư hiệu quả dựa trên báo cáo tài chính hàng năm Hơn nữa, việc xác định giá đúng còn tạo điều kiện thuận lợi cho nhà nước trong quản lý và phát triển thị trường bất động sản, góp phần nâng cao lợi ích kinh tế.
Ba vai trò quan trọng của công tác thẩm định giá bất động sản đã đƣợc các nhà nghiên cứu đúc kết nhƣ sau:
Việc tăng cường giao dịch bất động sản sẽ biến lĩnh vực này thành hàng hóa trên thị trường, nhờ vào hoạt động thẩm định giá và tư vấn giá đất diễn ra minh bạch Sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế và cạnh tranh bình đẳng sẽ bảo vệ lợi ích của tất cả các bên liên quan Tư vấn giá đất cũng sẽ hỗ trợ thực hiện các chính sách của Nhà nước, như cổ phần hóa, bán, khoán và cho thuê doanh nghiệp Nhà nước một cách thuận lợi và trung thực.
Thẩm định giá và tư vấn về giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc công khai và minh bạch thông tin giá đất, đảm bảo rằng người có nhu cầu nhận được thông tin chính xác và khách quan.
Hoạt động thu thuế, lệ phí liên quan đến đất và bất động sản giúp Nhà nước tăng cường sức mạnh tài chính của mình Thông qua việc đảm bảo nguồn thu đầy đủ và ổn định cho Ngân sách nhà nước, Nhà nước có thể thực hiện các chức năng và nhiệm vụ của mình một cách hiệu quả hơn Các nguồn thu này được tạo ra từ các hình thức thuế, lệ phí mà người sở hữu, chuyển nhượng đất và bất động sản phải nộp theo quy định của pháp luật.
Trong quan hệ tín dụng, ngân hàng thường không muốn chịu rủi ro, vì vậy người vay phải dùng bất động sản làm tài sản đảm bảo cho khoản vay Nếu người vay không thể trả nợ đúng hạn, ngân hàng có quyền bán bất động sản thế chấp để thu hồi nợ Do đó, việc thẩm định giá bất động sản là rất quan trọng Thẩm định giá không chỉ giúp ngân hàng đánh giá giá trị tài sản mà còn giúp người vay xác định được số tiền vay hợp lý dựa trên giá trị bất động sản của mình.
1.2.2 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
Khi thẩm định giá bất động sản, có nhiều nguyên tắc quan trọng cần được xem xét Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 trong thông tư 158/2014/TT-BTC, có tổng cộng 11 nguyên tắc chi phối hoạt động này Một trong những nguyên tắc quan trọng là nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
KINH NGHIỆM THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM
VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM
1.3.1 Về quy trình thẩm định giá
Trên thế giới, quy trình thẩm định giá trị bất động sản tiêu biểu bao gồm 8 bước của Viện thẩm định giá Hoa Kỳ (MAI) Quy trình này bắt đầu với việc xác định vấn đề và mục tiêu công việc, tiếp theo là thu thập số liệu và mô tả bất động sản, sau đó tiến hành phân tích số liệu để đưa ra kết luận chính xác về giá trị bất động sản.
Quy trình thẩm định giá đất tại Việt Nam hiện nay gồm 6 bước, tuy không khác nhiều so với quy trình của Viện thẩm định giá Hoa Kỳ và Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) với 7 bước, nhưng thiếu hướng dẫn cụ thể cho bất động sản Các bước thẩm định giá đề xuất cho Việt Nam bao gồm: xác định vấn đề, lên kế hoạch thẩm định giá, thu thập số liệu và phân tích thông tin, ước tính giá trị của đất, áp dụng các tiếp cận thẩm định giá, thống nhất kết quả và lập báo cáo cùng chứng thư thẩm định giá Việc nhấn mạnh khâu thống nhất kết quả thẩm định giá là cần thiết để nâng cao độ chính xác và tin cậy trong quy trình này.
1.3.2 Về việc áp dụng phương pháp thẩm định giá
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, việc thẩm định giá bất động sản cần áp dụng đồng thời ba phương pháp: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập.
11 Trích dẫn theo Giáo trình thẩm định giá bất động sản (Chicagao:Viện thẩm định giá,2001)
Hội đồng thẩm định giá quốc tế (IVSC) đã ban hành 12 tiêu chuẩn thẩm định giá vào ngày 01/06/2011, bao gồm cả phương pháp thu nhập, được thể hiện trong báo cáo thẩm định giá Kết quả thẩm định giá được xác định dựa trên tỷ lệ phần trăm áp dụng cho từng phương pháp.
Tại Việt Nam, hoạt động thẩm định giá bất động sản chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, điều này làm giảm độ chính xác của kết quả thẩm định Thông tin thu thập cho phương pháp này phụ thuộc vào sự trung thực của khách hàng và thường dựa trên số liệu lịch sử, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản Do đó, cần áp dụng cả ba phương pháp thẩm định giá quốc tế và điều chỉnh tỷ lệ phần trăm cho từng phương pháp để phù hợp với điều kiện tại Việt Nam.
1.3.3 Sự quản lý của Nhà nước đối với hoạt động thẩm định giá bất động sản Ở một số nước trên thế giới, hoạt động thẩm định giá bất động sản đều nằm dưới sự quản lý nhà nước và có cơ quan chuyên biệt thực hiện chức năng quản lý
Tại Anh, Cơ quan thuế và hải quan (HMRC) không chỉ quản lý thuế mà còn tư vấn chính sách về thẩm định giá bất động sản cho Bộ trưởng Ở Malaysia, Cục định giá và dịch vụ bất động sản thuộc Bộ Tài chính đảm nhận chức năng quản lý thẩm định giá Trong khi đó, tại Việt Nam, nhiều cơ quan như Cục quản lý giá, Bộ kế hoạch và đầu tư, và Bộ Tài chính cùng tham gia quản lý hoạt động thẩm định giá, dẫn đến sự chồng chéo và mâu thuẫn trong quy định Do đó, việc thành lập một cơ quan chuyên biệt để quản lý và giám sát thẩm định giá bất động sản là cần thiết nhằm tạo ra sự thống nhất trong công tác này trên toàn quốc.
Chương 1 đã giới thiệu sơ lược về cơ sở lý luận của thẩm định giá bất động sản thế chấp Nêu ra đƣợc các khái niệm liên quan đến bất động sản thế chấp, thẩm định giá bất động sản thế chấp Phân tích nguyên tắc thẩm định giá, quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp Chương này đã đưa ra kinh nghiệm thẩm định giá bất động sản thế chấp trên thế giới và rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Chương tiếp theo sẽ trình bày các khảo sát thực tế về tình hình hoạt động của đơn vị thực tập, với trọng tâm đặc biệt vào công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp.
THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ - PHÒNG
GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ - PHÒNG GIAO DỊCH VĂN PHÚ, HÀ NỘI
2.1.1 Khái quát về Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú
Ngân hàng Thương mại cổ phần Quốc Tế Việt Nam (Ngân hàng Quốc Tế - VIB) được thành lập theo Quyết định số 22/QĐ/NH5 ngày 25/01/1996 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Cổ đông sáng lập của VIB bao gồm Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam, cùng với các cá nhân và doanh nhân thành đạt trong và ngoài nước Ngân hàng chính thức hoạt động từ ngày 18 tháng 9 năm 1996, với trụ sở đặt tại 16 Phan Chu Trinh, Q Hoàn Kiếm, Hà Nội.
Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội, được thành lập vào ngày 20/03/2008, tọa lạc tại số 657 Quang Trung, phường Phú La, Hà Đông Đến cuối năm 2015, phòng giao dịch có 8 nhân viên với tổng tài sản đạt 138 tỷ đồng, tổng huy động là 125,3 tỷ đồng, và dư nợ cho vay hiện tại là 137 tỷ đồng.
Các dịch vụ chủ yếu ở Phòng giao dịch Văn Phú – Ngân hàng TMCP Quốc tế:
Ngân hàng nhận tiền gửi từ các tổ chức, cá nhân và tổ chức tín dụng khác dưới nhiều hình thức như tiền gửi không kỳ hạn, tiền gửi có kỳ hạn và các loại tiền gửi khác Đồng thời, ngân hàng cũng phát hành kỳ phiếu để huy động vốn từ các tổ chức và cá nhân.
Chúng tôi cung cấp dịch vụ cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn cho các pháp nhân, cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác, doanh nghiệp tư nhân và công ty hợp doanh Mục tiêu của chúng tôi là đáp ứng mọi nhu cầu về vốn, ngoại trừ những nhu cầu bị pháp luật cấm.
Nghiệp vụ bảo lãnh bao gồm nhiều loại hình như bảo lãnh vay vốn, bảo lãnh thanh toán, bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng và các loại bảo lãnh khác, nhằm hỗ trợ và đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan trong giao dịch.
- Thanh toán chuyển tiền nhanh trong toàn quốc qua hệ thống chuyển tiền điện tử và thanh toán quốc tế qua mạng SWIFT
- Thực hiện một số dịch vụ ngân hàng khác với chất lƣợng cao nhƣ:
+ Phát hành thẻ nội địa, thẻ quốc tế VISA, MasterCard…
+ Cung ứng dịch vụ Ngân hàng điện tử gồm Mobile Banking, Internet Banking, Bank plus
+ Cung ứng dịch vụ bảo hiểm nhân thọ hợp tác với công ty bảo hiểm Prudential
2.1.2 Cơ cấu tổ chức tại Phòng giao dịch Văn Phú
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức của Ngân Hàng TMCP Quốc tế- Phòng giao dịch
* Bộ phận thẩm định giá tại phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội, gồm 3 thành viên sau:
- Tổ trường là Giám đốc ngân hàng bán lẻ: Trương Tuấn Dũng
- Chuyên viên thẩm định – người trực tiếp quản lý khách hàng: Nguyễn Văn Đạt
- Trợ lý quản lý khách hàng khác: Trịnh Thùy Dương
Giao dịch viên Thủ quỹ
Trợ lý Quan hệ khách hàng
Chuyên viên quản lý khách hàng
2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của Phòng giao dịch Văn Phú
Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Quốc tế –
Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội
(Đơn vị tính: triệu động)
Chỉ tiêu Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015
(Nguồn:Báo cáo tài chính nội bộ của phòng giao dịch tổng hợp)
Vào năm 2014, Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội có tổng tài sản đạt 122,762 tỷ, tăng 2,71% so với năm 2013, mặc dù mức tăng chậm Năm 2015, tổng tài sản đã đạt 137,968 tỷ, tăng 12,37% so với năm trước Tổng huy động vốn năm 2015 là 125,266 tỷ, tăng 21,86% so với năm 2013 và 16,67% so với năm 2014 Nhờ áp dụng các chính sách mới và phát huy tốt lợi thế kinh doanh, lợi nhuận của phòng giao dịch đã tăng lên 18,871 tỷ.
Dư nợ tín dụng của phòng giao dịch Văn Phú đã tăng trưởng liên tục trong 3 năm qua, cho thấy uy tín và tiềm lực của đơn vị đã được phát huy Sự gia tăng này không chỉ thể hiện qua chỉ tiêu dư nợ mà còn phản ánh sự cải thiện ở các chỉ tiêu khác.
Mặc dù lợi nhuận của Phòng giao dịch Văn Phú đã liên tục tăng trong 3 năm qua, nhưng mức độ tăng trưởng vẫn chậm và vẫn thấp hơn so với các đơn vị khác trong Ngân hàng TMCP Quốc tế cùng khu vực Tuy nhiên, nhìn chung, hoạt động kinh doanh của phòng giao dịch trong 3 năm qua diễn ra rất tốt.
2.2 THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ - PHÒNG GIAO DỊCH VĂN PHệ, HÀ NỘI
2.2.1 Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội
Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú ngày càng mở rộng với nhiều gói dịch vụ đa dạng Tuy nhiên, hoạt động chính và chiến lược phát triển bền vững của ngân hàng tập trung vào cho vay tín dụng, đặc biệt là cho vay tín dụng có thế chấp.
Tại phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội, cho vay bằng thế chấp bất động sản chiếm ưu thế, với tổng dư nợ có bảo đảm bằng giá trị quyền sử dụng đất lên tới 96% trong năm 2015 Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất đạt gần 3,5%, trong khi bảo đảm bằng tài sản khác chỉ khoảng 1,5% tổng dư nợ có tài sản đảm bảo.
Sau 8 năm thành lập, Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội của Ngân hàng TMCP Quốc tế đã khẳng định đƣợc uy tín, chất lƣợng phục vụ, ngày càng nhiều khách hàng tìm đến vay vốn Điều đó chứng minh đƣợc hiệu quả hoạt động của việc thẩm định giá bất động sản thế chấp, bảo vệ đƣợc nguồn vốn cho khách hàng vay, đáp ứng đƣợc nhu cầu của khách hàng
2.2.2 Quy định của Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú a Những căn cứ pháp lý cho hoạt động thế chấp bất động sản tại Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú
Việc thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú được thực hiện theo các quy định pháp luật hiện hành.
* Các văn bản pháp luật
Bộ luật Dân sự năm 2005, có hiệu lực từ 01/01/2006 đến 31/12/2016, quy định về địa vị pháp lý và chuẩn mực pháp lý cho các cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác Bộ luật này xác định quyền và nghĩa vụ của các chủ thể liên quan đến nhân thân và tài sản trong các lĩnh vực dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, và lao động.
Bộ luật Dân sự năm 2015, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2017, quy định địa vị pháp lý và chuẩn mực pháp lý cho hành vi của cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác Bộ luật này xác định quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong các quan hệ dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại và lao động, góp phần tạo nền tảng cho việc quản lý và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ - PHÒNG GIAO DỊCH VĂN PHÚ, HÀ NỘI
Tài sản bảo đảm tại phòng giao dịch Văn Phú chủ yếu bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Bộ phận thẩm định giá của phòng giao dịch đã thực hiện quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp theo đúng tiêu chuẩn của Ngân hàng TMCP Quốc tế.
Tại Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, quy trình thẩm định giá bất động sản bắt đầu bằng việc xác minh hồ sơ và quyền sở hữu của khách hàng Sau đó, cán bộ thẩm định tiến hành khảo sát thực trạng bất động sản và thu thập thông tin liên quan đến tranh chấp cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản Cuối cùng, bằng phương pháp so sánh, cán bộ thẩm định thu thập dữ liệu từ các bất động sản tương tự để lập bảng so sánh, từ đó xác định giá trị của bất động sản cần thẩm định.
Bảng 2.2 Bảng so sánh xác định giá
TT Tiêu chí điều chỉnh Tài sản cần thẩm định
2 Giá ƣớc tính giao dịch thành công
C So sánh và điều chỉnh giá
Lợi thế hơn/ tương đồng/ bất lợi hơn
Lợi thế hơn/ tương đồng/ bất lợi hơn
Lợi thế hơn/ tương đồng/ bất lợi hơn
Lợi thế hơn/ tương đồng/ bất lợi hơn
Lợi thế hơn/ tương đồng/ bất lợi hơn
Lợi thế hơn/ tương đồng/ bất lợi hơn
D Tổng tỷ lệ điều chỉnh E1= (
F Đơn giá sau điều chỉnh
G Đơn giá lựa chọn ĐG = (
- Giá tham khảo là thông tin giá mua, bán trên thị trường của các tài sản so sánh
Tiêu chí so sánh đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản, đặc biệt trong bất thẩm định giá bất động sản thế chấp Các yếu tố cần xem xét bao gồm diện tích đất, tình trạng pháp lý, hình dạng, độ rộng mặt tiền, độ rộng mặt cắt ngõ, khoảng cách đến đường phố chính, khả năng kinh doanh, và môi trường kinh tế xã hội Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, cán bộ thẩm định sẽ lựa chọn ít nhất 3 tiêu chí để đảm bảo tính chính xác trong đánh giá.
Tại phòng giao dịch, khi so sánh bất động sản, nguyên tắc điều chỉnh giá yêu cầu rằng nếu bất động sản so sánh có lợi thế hơn, giá của nó sẽ được điều chỉnh giảm cho đến khi tương đồng với bất động sản cần thẩm định giá, và ngược lại.
Tỷ lệ điều chỉnh và mức điều chỉnh trong thẩm định bất động sản được xác định bởi cán bộ thẩm định dựa trên các bằng chứng xác thực về lợi thế hoặc bất lợi của bất động sản so với bất động sản cần thẩm định Bước điều chỉnh tối đa là +/-1%, với mỗi tiêu chí không vượt quá +/-5% và tổng tỷ lệ điều chỉnh không quá +/-30% Trong các trường hợp đặc biệt, có thể dựa vào khảo sát thực tế để đề xuất tỷ lệ điều chỉnh khác, nhưng phải ghi rõ lý do trong báo cáo thẩm định.
Sau khi so sánh và điều chỉnh giá, cán bộ thẩm định xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách:
Giá trị bất động sản được xác định bằng công thức: Diện tích đất nhân với đơn giá lựa chọn Đối với Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, nếu kết quả từ phương pháp so sánh cao hơn đơn giá trong Bảng giá đất của UBND Thành phố Hà Nội, sẽ áp dụng theo Bảng giá đất này Ngược lại, nếu kết quả thấp hơn, sẽ sử dụng kết quả từ phương pháp thẩm định giá.
Bảng 2.3 Giá đất tại một số khu vực mà Phòng giao dịch Văn Phú thường thẩm định giá
(Nguồn Quyết định số: 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND Thành phố Hà Nội)
Tại Phòng giao dịch Văn Phú, phương pháp so sánh thường được sử dụng để thẩm định giá giá trị quyền sử dụng đất
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cán bộ thẩm định sẽ khảo sát và tìm kiếm thông tin thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản có đặc điểm tương đồng với bất động sản cần thẩm định giá Những bất động sản này sẽ được sử dụng để ước lượng giá trị mảnh đất, coi như là đất trống, và xác định giá trị các công trình trên đất một cách hiệu quả nhất Tiếp theo, cán bộ sẽ ước tính chi phí xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện tại để đưa ra giá trị chính xác của bất động sản Cuối cùng, giá trị bất động sản cần thẩm định sẽ được xác định dựa trên các dữ liệu và ước tính đã thu thập.
- Giá trị mảnh đất trống được ước tính qua giá trị mảnh đất tương tự
- Giá trị công trình trên đất:
Giá trị công trình = Diện tích sàn × Đơn giá sàn × Chất lƣợng trên đất xây dựng xây dựng còn lại
Diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích thực tế được tính theo mét vuông (m2), nhưng không được vượt quá diện tích đã được cấp phép theo Giấy phép xây dựng.
Đơn giá xây dựng được xác định là giá thực tế của bất động sản đang thẩm định hoặc giá của bất động sản tương tự, hoặc theo dự toán xây dựng công trình Tuy nhiên, giá này không được vượt quá mức đầu tư do Bộ Xây dựng quy định tại thời điểm định giá.
+ Chất lƣợng còn lại đƣợc xác định bằng một hoặc cả hai biện pháp sau:
Chất lượng còn lại của bất động sản được xác định bởi cán bộ thẩm định giá thông qua quan sát trực quan và thu thập thông tin liên quan đến quá trình khai thác, thời gian sử dụng, cũng như điều kiện bảo dưỡng tại thời điểm khảo sát hiện trường.
Chất lượng tài sản được xác định dựa trên thời gian sử dụng còn lại theo quy định của Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, cùng với tình trạng của tài sản tại thời điểm thẩm định.
Số năm đã sử dụng
Thời gian sử dụng theo quy định
- Ƣớc tính giá trị bất động sản:
Giá trị bất động sản = Giá trị mảnh đất trống + Giá trị công trình trên đất cần thẩm định giá
Tại Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, phương pháp chi phí thường được sử dụng khi thẩm định giá tài sản gắn liền trên đất
Phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư không được áp dụng trong thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội Việc phân tích và áp dụng các phương pháp này khá phức tạp, đồng thời mục đích thẩm định giá bất động sản để cho vay không cho phép sử dụng phương pháp dựa trên tiếp cận về thu nhập.
Nghiên cứu trường hợp cụ thể giúp làm rõ phương pháp và quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quốc tế Việc này không chỉ cung cấp cái nhìn sâu sắc về các tiêu chí đánh giá mà còn nâng cao hiểu biết về quy trình làm việc của ngân hàng trong lĩnh vực thẩm định giá.
Phòng giao dịch Văn Phú:
Phòng giao dịch Văn Phú đã tiếp nhận hồ sơ vay vốn của ông Nguyễn Thành Trung, với tài sản là quyền sử dụng 21,7 m² đất và tài sản gắn liền tại số 188 phố chợ Khâm Thiên, phường Trung Phụng, quận Đống Đa, Hà Nội Để tiến hành thẩm định, cán bộ yêu cầu ông Trung cung cấp các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cùng quyền sử dụng đất ở.
Sau khi tiếp nhận đầy đủ hồ sơ, cán bộ thẩm định sẽ tiến hành xác minh tính xác thực của thông tin mà khách hàng cung cấp về tài sản Các thông tin thu thập được sẽ được kiểm tra kỹ lưỡng để đảm bảo độ tin cậy.
- Diện tích đất: 21,7 Trong đó: Sử dụng riêng: 21,7 , sử dụng chung: 0
ĐÁNH GIÁ CHUNG
- Về quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp: Ngân hàng TMCP Quốc tế
Phòng giao dịch Văn Phú đã cung cấp hướng dẫn chi tiết về quy trình thẩm định giá, giúp các cán bộ thẩm định có những chuẩn chung để thực hiện công việc một cách dễ dàng và thuận lợi hơn.
Mặc dù các cán bộ thẩm định tại Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, nhưng họ luôn chủ động tìm hiểu và mở rộng kiến thức chuyên môn Điều này không chỉ giúp nâng cao nghiệp vụ cá nhân mà còn tăng cường lợi thế cạnh tranh cho ngân hàng.
Các phương pháp thẩm định giá bất động sản được áp dụng linh hoạt, cho phép cán bộ tại phòng giao dịch lựa chọn phương pháp phù hợp cho từng trường hợp cụ thể Điều này không chỉ giúp tiết kiệm thời gian mà còn giảm thiểu chi phí cho quá trình thẩm định.
Lãnh đạo phòng giao dịch luôn hỗ trợ tối đa cho cán bộ nhân viên trong việc thực hiện nghiệp vụ thẩm định giá Đồng thời, các chính sách khen thưởng được áp dụng nhằm khuyến khích và tạo động lực cho nhân viên, giúp họ yên tâm hoàn thành tốt nhiệm vụ được giao.
Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội đã được đầu tư hệ thống máy móc và trang thiết bị hiện đại, đảm bảo chất lượng cao, nhằm nâng cao hiệu quả làm việc của nhân viên tại chi nhánh.
Mặc dù Phòng giao dịch Văn Phú đã đạt được nhiều kết quả trong hoạt động thẩm định giá bất động sản, nhưng vẫn tồn tại một số hạn chế, đặc biệt là liên quan đến văn bản pháp luật.
Mặc dù hoạt động giá và xử lý bất động sản thế chấp đã được quy định trong nhiều văn bản pháp luật như Bộ luật dân sự và Luật đất đai, nhưng các quy định này vẫn chưa thống nhất và chỉ mang tính định hướng, thiếu hướng dẫn chi tiết Ví dụ, giá đất do UBND thành phố Hà Nội quy định tại quyết định 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 chưa phản ánh đúng giá trị thực tế trên thị trường Mặc dù UBND điều chỉnh giá hàng năm, nhưng giá giao dịch thực tế của các bất động sản tại các vị trí đắc địa như phố Bà Triệu và Hàng Bài có thể cao gấp 5-6 lần so với mức giá quy định Sự chênh lệch này gây khó khăn cho ngân hàng trong việc thẩm định giá trị bất động sản thế chấp, dẫn đến việc không công bằng với khách hàng và rủi ro cho ngân hàng khi phải phát mại tài sản.
Tại Phòng giao dịch, việc định giá bất động sản chủ yếu do cán bộ tín dụng thực hiện và cần được phê duyệt bởi tổ định giá, do đó độ tin cậy của kết quả định giá phụ thuộc vào trình độ chuyên môn và kinh nghiệm của họ Thẩm định giá bất động sản yêu cầu người thực hiện phải có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm, nhưng kinh nghiệm chỉ có thể tích lũy qua thời gian làm việc, khiến việc đáp ứng yêu cầu kinh nghiệm cho đội ngũ cán bộ trẻ trở nên khó khăn.
Các cán bộ thẩm định thường dựa vào thông tin từ khách hàng vay để đánh giá bất động sản thế chấp Tuy nhiên, thông tin này có thể không chính xác do khách hàng cố ý cung cấp sai lệch nhằm mục đích riêng Sự không chính xác trong thông tin này có thể dẫn đến kết quả thẩm định giá không đúng.
Phương pháp xác định giá trị tài sản trên đất thường dựa vào giá trị còn lại theo bảng kê chi tiết tài sản và vật kiến trúc của khách hàng vay Tuy nhiên, phương pháp này thường không phản ánh chính xác giá trị thực của bất động sản, do sự đa dạng và mức độ hao mòn khác nhau của các tài sản Kết quả thường có xu hướng cao hơn giá trị thực tế do sự chủ ý của khách hàng vay.
Ngân hàng đang đối mặt với khó khăn do sự biến động không ổn định của thị trường bất động sản Việt Nam Mặc dù thị trường này còn mới, nhưng trong những năm qua, hoạt động của nó đã diễn ra phức tạp và đôi khi vượt ra ngoài sự kiểm soát của Nhà nước Sự phát triển của thị trường "ngầm" đã ảnh hưởng lớn đến độ nóng của thị trường, dẫn đến những cơn sốt giá nhà đất và tình trạng đóng băng, khiến giá cả biến động thất thường Việc giá bất động sản bị đẩy lên quá cao, không phản ánh đúng giá trị thực, đã gây cản trở lớn cho hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Ngân hàng thường áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá, nhưng với thông tin không chính xác trong một thị trường biến động như hiện nay, hiệu quả của hoạt động thẩm định giá trở nên hạn chế.
Công tác kiểm tra và kiểm soát tại Phòng giao dịch Văn Phú còn thiếu chặt chẽ, chưa thực hiện việc thẩm định lại kết quả định giá sau khi tính toán Việc không chú trọng đến kiểm tra và rà soát trong quá trình thẩm định giá đã dẫn đến nhiều sai sót, làm giảm độ chính xác của kết quả thẩm định và ảnh hưởng tiêu cực đến lòng tin của khách hàng đối với ngân hàng.
Mặc dù đã đầu tư vào cơ sở vật chất, nhưng hiện tại chỉ ở mức cơ bản và chưa đáp ứng đủ nhu cầu của công tác thẩm định giá Hạn chế về cơ sở vật chất dẫn đến thời gian thẩm định giá bất động sản chậm và thiếu tính chuyên nghiệp.
2.4.3 Nguyên nhân a Văn bản pháp luật
Sự không phù hợp giữa các văn bản pháp lý và thực tiễn hoạt động gây khó khăn trong việc thu thập tài liệu và đưa ra kết quả chính xác trong thẩm định giá của cán bộ tín dụng Ví dụ, quy định về phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất ở của Ngân hàng Quốc tế cho phép giá trị này được xác định theo thỏa thuận giữa ngân hàng cho vay và bên thế chấp, nhưng phải thấp hơn giá đất thực tế trên thị trường tại thời điểm định giá Ngoài ra, nếu phòng giao dịch ngân hàng xây dựng khung giá đất, mức giá không được vượt quá 2 lần giá của từng loại đất trong khung giá do UBND tỉnh, thành phố quy định, và cũng phải thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại thời điểm xây dựng khung giá (tối đa bằng 90% giá đất thực tế).
Phòng giao dịch Văn Phú hiện chỉ có 3 cán bộ thẩm định giá, số lượng này quá ít để đáp ứng nhu cầu công việc Hơn nữa, các nhân viên này chủ yếu thiếu chuyên môn sâu và kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, điều này có thể ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ.
CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ - PHềNG GIAO DỊCH VĂN PHệ, HÀ NỘI
PHƯƠNG HƯỚNG HOẠT ĐỘNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ - PHÒNG GIAO DỊCH VĂN PHÚ, HÀ NỘI
CỔ PHẦN QUỐC TẾ - PHềNG GIAO DỊCH VĂN PHệ, HÀ NỘI
3.1.1 Tầm nhìn chiến lược của Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội
Trong năm 2016, Ngân hàng TMCP Quốc tế sẽ tiếp tục tập trung vào ba trụ cột chính: tăng trưởng, quản trị rủi ro và quản trị hiệu quả Ngân hàng cũng sẽ duy trì mô hình quản trị và vận hành theo chuẩn mực quốc tế, từng bước thực hiện tầm nhìn trở thành “Ngân hàng sáng tạo và hướng tới khách hàng nhất Việt Nam” Tầm nhìn chiến lược này đặc biệt quan trọng đối với Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú.
Hà Nội đã hoàn thành các kế hoạch đề ra và trở thành một đơn vị kinh doanh xuất sắc trong tất cả các lĩnh vực dịch vụ Đồng thời, thành phố cũng dẫn đầu trong các chương trình do Ngân hàng TMCP Quốc tế phát động.
* Sứ mệnh của ngân hàng
Chúng tôi cam kết cung cấp các giải pháp sáng tạo vượt trội, nhằm đáp ứng tối đa nhu cầu của khách hàng Đồng thời, chúng tôi tối ưu hóa các giải pháp tài chính trọn gói, hiện đại và đa phương tiện để mang lại hiệu quả cao nhất cho khách hàng.
Đối với nhân viên, việc xây dựng một văn hóa làm việc hiệu quả và tinh thần doanh nhân là rất quan trọng Cần tạo ra một môi trường làm việc thân thiện, cởi mở, đồng thời mang đến cơ hội phát triển nghề nghiệp và lợi ích xứng đáng cho tất cả nhân viên.
- Đối với cổ đông: Mang lại giá trị hấp dẫn và bền vững cho cổ đông
- Đối với cộng đồng: Tích cực đóng góp và đồng hành cùng sự phát triển cộng đồng
Ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định và phát triển kinh tế đất nước, góp phần phục vụ hiệu quả cho sự phát triển kinh tế nội địa Đồng thời, ngân hàng cũng tạo ra những ảnh hưởng đáng kể đối với cộng đồng tài chính khu vực và toàn cầu.
- Chân thật: Ngân hàng Quốc tế làm việc liêm chính, chuyên nghiệp và chân thật
Vun đắp mối quan hệ lâu dài với khách hàng là yếu tố quan trọng, giúp bạn đồng hành và chia sẻ cùng họ trong suốt quá trình phát triển, từ đó tạo điều kiện cho sự thành công bền vững.
- Hiện đại: Ngân hàng luôn tìm hiểu và ứng dụng các công nghệ tiên tiến nhằm nâng cao chất lƣợng dịch vụ ngân hàng
- Chú trọng đến hiệu quả công việc, quyết tâm làm hết sức mình để mang lại kết quả tốt nhất đến cho khách hàng
- Nhạy bén: Ngân hàng luôn đi sát nhu cầu thay đổi của khách hàng và đáp ứng bằng những sản phẩm và dịch vụ phù hợp
- Phục vụ nhanh chóng, kịp thời với chất lƣợng đảm bảo để thảo mãn nhất nhu cầu của khách hàng
- Thực hiện tốt các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, hướng đến các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
- Tạo sự khác biệt bằng tính đột phá sáng tạo trong kinh doanh và quản trị điều hành
* Đối với hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú
Ngân hàng TMCP Quốc tế đang hướng tới việc tăng cường tỷ lệ cho vay có tài sản đảm bảo, vì vậy công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản, cần được hoàn thiện và nâng cao hơn trong thời gian tới.
Các phương pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp có nền tảng khoa học vững chắc và khả năng tính toán chính xác giá trị tài sản Việc áp dụng các phương pháp này cần được quy định rõ ràng để đảm bảo tính chính xác trong hoạt động định giá Bên cạnh phương pháp so sánh và phương pháp chi phí, ngân hàng còn có thể sử dụng các phương pháp khác như phương pháp lợi nhuận và phương pháp giá trị thặng dư để nâng cao hiệu quả thẩm định giá đối với các bất động sản đặc biệt.
Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú cần tăng cường cán bộ thẩm định về số lượng và chất lượng do khối lượng công việc tăng cao, đặc biệt trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản thế chấp Để đáp ứng nhu cầu mở rộng các khoản vay có thế chấp, ngân hàng cần tuyển dụng nhân sự mới và nâng cao tay nghề cho cán bộ hiện tại.
3.1.2 Phương hướng phát triển của Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội
Trong những năm qua, Phòng giao dịch Văn Phú đã vượt qua nhiều khó khăn để duy trì hiệu quả kinh doanh và xây dựng được lòng tin từ khách hàng Điều này đã tạo nền tảng vững chắc cho Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú trong việc mở rộng thị trường, tìm kiếm khách hàng mới và đa dạng hóa hoạt động kinh doanh Để tiếp tục phát huy những thành tựu đã đạt được và đảm bảo hoạt động kinh doanh hiệu quả trong tương lai, Phòng giao dịch đã xác định những định hướng kinh doanh cụ thể.
Phòng giao dịch Văn Phú cam kết nâng cao chất lượng dịch vụ cho tất cả các nghiệp vụ nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu của khách hàng và đảm bảo hiệu quả kinh doanh.
Để nâng cao hiệu quả kinh doanh, cần tích cực quảng bá và giới thiệu sản phẩm, dịch vụ đến tất cả các đối tượng khách hàng, bao gồm cả cá nhân và doanh nghiệp Đồng thời, việc phân loại khách hàng là rất quan trọng để các phòng giao dịch có thể áp dụng chính sách tiếp cận phù hợp với từng nhóm khách hàng cụ thể.
Để đáp ứng nhu cầu tín dụng trung và dài hạn ngày càng tăng trong nền kinh tế, cần mở rộng mạng lưới huy động vốn và tăng cường huy động vốn trung và dài hạn bằng mọi biện pháp.
- Phát triển những sản phẩm tín dụng mới nhằm đa dạng hóa các sản phẩm tín dụng của phòng giao dịch
Để nâng cao chất lượng dịch vụ ngân hàng và hỗ trợ hiệu quả cho công tác tín dụng, cần hoàn thiện quy trình nghiệp vụ, giảm thiểu thủ tục giấy tờ không cần thiết, và tăng cường năng suất phục vụ khách hàng Đồng thời, ngân hàng cần kết hợp các dịch vụ khác với công tác huy động vốn và đa dạng hóa đối tượng khách hàng.
Ngân hàng TMCP Quốc tế xin giới thiệu sản phẩm bảo hiểm nhân thọ mới, được ký độc quyền trong 15 năm với Công ty bảo hiểm Prudential Sản phẩm này mang đến cho khách hàng những lợi ích vượt trội và sự an tâm trong việc bảo vệ tài chính cho bản thân và gia đình.
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG QUỐC TẾ - PHÒNG GIAO DỊCH VĂN PHÚ
Trước sự cạnh tranh khốc liệt và yêu cầu ngày càng cao từ thị trường, Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú đã xác định cần nâng cao chất lượng hoạt động của toàn bộ hệ thống và phòng kinh doanh Để đạt được mục tiêu này, ngân hàng cần triển khai các giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá.
3.2.1 Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật
Hệ thống văn bản pháp luật đóng vai trò quan trọng trong thẩm định giá bất động sản thế chấp, tạo ra hành lang pháp lý và cơ chế chính sách cho hoạt động này Những khuyết điểm trong tính hợp lý và tính đồng bộ của các văn bản pháp luật có thể gây khó khăn và tăng rủi ro cho ngân hàng Do đó, cần thiết phải ban hành các văn bản pháp luật chặt chẽ và thống nhất hơn để điều hành hoạt động thẩm định giá bất động sản, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản thế chấp.
Khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá bất động sản cần được chú trọng để nâng cao chất lượng công tác này Cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các Bộ, Ban, Ngành liên quan nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng và thẩm định viên trong việc áp dụng quy phạm pháp luật Nhà nước cần thiết lập một bảng khung giá đất chung trên toàn quốc và thường xuyên cập nhật dữ liệu, thay vì để Ủy ban nhân dân tỉnh/thành phố tự quyết định Ngân hàng Nhà nước cũng cần xây dựng các quy chuẩn chung cho hoạt động thẩm định giá phù hợp với tình hình kinh tế và tiêu chí hoạt động của hệ thống ngân hàng Đồng thời, cần phát triển đội ngũ luật gia có chuyên môn, khả năng dự đoán thay đổi thị trường để đưa ra chính sách hiệu quả Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội cần liên tục cập nhật quy định pháp lý liên quan đến đất đai, công trình xây dựng và thẩm định giá bất động sản, đảm bảo các văn bản và quyết định của ngân hàng bám sát với pháp luật của Nhà nước và Ngân hàng Nhà nước, nhằm giúp cán bộ thẩm định dễ dàng sử dụng và tránh mâu thuẫn giữa các văn bản.
3.2.2 Hoàn thiện đội ngũ cán bộ thẩm định giá
Nguồn nhân lực là yếu tố quyết định cho sự thành công của tổ chức, đặc biệt là trong lĩnh vực thẩm định giá Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhu cầu về dịch vụ thẩm định giá ngày càng gia tăng Tuy nhiên, ngành tài chính vẫn đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nhân lực, dẫn đến khoảng cách lớn giữa số lượng thẩm định viên và nhu cầu thực tế Để đáp ứng những yêu cầu ngày càng cao trong công việc, ngân hàng cần xây dựng đội ngũ cán bộ có chuyên môn vững chắc và kinh nghiệm thực tiễn.
Để đảm bảo sự phát triển bền vững cho công tác thẩm định giá, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản, cần thiết phải có một chiến lược cải cách đào tạo lâu dài Điều này bao gồm việc xây dựng nội dung cụ thể cho từng lĩnh vực và chuẩn hóa bộ tài liệu đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá phù hợp với các khóa đào tạo theo quy định.
Hiện tại, đội ngũ thẩm định giá tại Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội chủ yếu được đào tạo trong lĩnh vực tài chính – ngân hàng, thiếu kiến thức chuyên sâu về thẩm định giá bất động sản Do đó, cần thiết phải tăng cường nhân sự có chuyên môn trong định giá bất động sản và bổ sung nhân viên mới được đào tạo để nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá trong thời gian tới.
Nâng cao tính độc lập, chủ động và tự tin của cán bộ thẩm định là rất quan trọng để họ có thể đưa ra ý kiến chính xác, tránh tình trạng cứng nhắc theo quy định Điều này không chỉ giúp nâng cao chất lượng kết quả thẩm định mà còn tạo điều kiện cho nhân viên phát huy khả năng Phòng giao dịch Văn Phú cần sắp xếp lại đội ngũ cán bộ thẩm định giá theo từng lĩnh vực cụ thể như nhà phố, nhà xưởng, và đất trang trại, nhằm giúp họ nắm bắt tình hình thị trường và hiểu sâu hơn về lĩnh vực quản lý, từ đó nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá.
Nợ xấu của các ngân hàng thương mại hiện nay có nguồn gốc từ vấn đề đạo đức nghề nghiệp của một số cán bộ ngân hàng Đạo đức trong ngành ngân hàng là yếu tố thiết yếu, vì kinh doanh ngân hàng dựa trên sự tin cậy và tín nhiệm Tuy nhiên, một số cán bộ đã cấu kết với khách hàng để che giấu sự thật và vi phạm quy định của Ngân hàng Nhà nước, đặc biệt trong quá trình thẩm định giá bất động sản Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 14, các tổ chức thẩm định và thẩm định viên phải tuân thủ pháp luật và đảm bảo các tiêu chuẩn đạo đức như độc lập, trung thực, khách quan và minh bạch, đồng thời cần có năng lực chuyên môn và kinh nghiệm để thực hiện tốt công việc.
Thị trường bất động sản rất phức tạp và thường xuyên biến động, do đó việc cập nhật kiến thức là cần thiết Để nâng cao nghiệp vụ cho cán bộ thẩm định, cần tham gia các lớp học ngắn hạn về thẩm định giá, thẩm định và phân tích tài chính Việc đào tạo chuyên môn hóa giúp nắm rõ quy trình công việc và cải thiện khả năng cho vay.
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 quy định những nguyên tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá, được ban hành theo thông tư 158/2014/TT-BTC của Bộ Tài Chính vào ngày 27/10/2014, có hiệu lực từ 01/01/2015 Để đạt được kết quả tốt trong công việc và đáp ứng nhanh chóng nhu cầu của khách hàng, các cán bộ thẩm định giá cần thường xuyên nâng cao kiến thức chuyên môn.
Đãi ngộ nhân viên là yếu tố quan trọng trong ngân hàng, đòi hỏi cần có chính sách khen thưởng và kỷ luật rõ ràng Điều này giúp đánh giá chất lượng hoạt động của từng cá nhân và tạo động lực cho họ phấn đấu trong công việc.
Cần nâng cao hiệu lực và hiệu quả trong quản lý giá và thẩm định giá, đồng thời tăng cường vai trò của Hội Thẩm định giá Việt Nam Việc thúc đẩy hợp tác quốc tế trong lĩnh vực thẩm định giá cũng rất quan trọng để cải thiện chất lượng và độ tin cậy của các dịch vụ thẩm định.
3.2.3 Hoàn thiện việc xây dựng hệ thống thông tin
Thông tin đầy đủ và chính xác về thị trường bất động sản, bao gồm tình trạng vật chất, đặc điểm mặt bằng, tình trạng pháp lý, khả năng sinh lời và yếu tố thị trường của các vật liệu liên quan, là yếu tố quan trọng để thực hiện thẩm định giá hiệu quả Việc cập nhật thông tin kịp thời giúp đảm bảo kết quả thẩm định giá phản ánh đúng giá trị bất động sản, từ đó hạn chế tổn thất cho ngân hàng Ngược lại, nếu thông tin không được cập nhật thường xuyên, nguy cơ tổn thất sẽ tăng cao, gây khó khăn cho phòng giao dịch trong việc kiểm soát khoản vay và thu hồi nợ.
Xác định tính chính xác và tin cậy của nguồn thông tin là một thách thức trong thẩm định giá, do đó, ngân hàng cần nâng cao chất lượng thông tin thu thập từ thị trường Nhân viên thẩm định phải theo sát thị trường để thu thập thông tin so sánh và phân tích, nhưng thường gặp khó khăn vì thông tin không chính xác và bị nhiễu Ngân hàng đang xây dựng hệ thống thông tin với nguồn gốc rõ ràng và thông tin đáng tin cậy, ưu tiên từ các cơ quan uy tín như sàn giao dịch bất động sản và các công ty bất động sản đã được kiểm duyệt Cần sàng lọc và xác minh thông tin, thực hiện khảo sát thực địa, và tận dụng kinh nghiệm cùng mối quan hệ xã hội để có nguồn thông tin tin cậy Việc chia sẻ thông tin với các ngân hàng và tổ chức định giá khác sẽ giúp cập nhật thông tin nhanh chóng, tiết kiệm thời gian trong quá trình tìm kiếm.
Quản lý thông tin về bất động sản thế chấp là yếu tố quan trọng để nâng cao hiệu quả sử dụng Ngân hàng cần chú trọng vào việc lựa chọn phương pháp quản lý thông tin phù hợp nhằm phát huy tối đa tác dụng của nó Để hỗ trợ công tác thẩm định giá, việc ứng dụng công nghệ thông tin trong lưu trữ, xử lý và tính toán dữ liệu là cần thiết, giúp tự động hóa quy trình và hỗ trợ các thẩm định viên Nhờ vào sự tiến bộ của công nghệ, công tác liên quan đến thông tin trở nên nhanh chóng và thuận tiện hơn Bên cạnh đó, việc cập nhật cơ sở dữ liệu cũng quan trọng không kém so với lưu trữ, đảm bảo thông tin luôn theo kịp biến động của thị trường.