Công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần quốc tế việt nam phòng giao dịch văn phú, hà nội,

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM HỌC VIỆN NGÂN HÀNG  KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ VIỆT NAM- PHÒNG GIAO DỊCH VĂN PHÚ, HÀ NỘI Giảng viên hƣớng dẫn : TẠ THỊ BÍCH THỦY Họ tên sinh viên : HOÀNG THỊ VÂN ANH Mã sinh viên : 15A4010010 Lớp : K15-TCD Khoa : TÀI CHÍNH HÀ NỘI - 2016 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng em Các số liệu, kết nêu khóa luận thân em tổng hợp từ báo cáo tài hoạt động thẩm định giá ngân hàng Các số liệu hồn tồn trung thực, xác Những số liệu bảng biểu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét đánh giá đƣợc em thu thập từ nguồn khác có ghi phần tài liệu tham khảo Nếu có gian lận nào, em xin chịu hoàn toàn trách nhiệm trƣớc hội đồng nhƣ kết khóa luận Hà Nội, ngày 17 tháng năm 2016 Sinh viên thực Hồng Thị Vân Anh MỤC LỤC LỜI NĨI ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ VAI TRÒ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG SỰ PHÁT TRIỂN CỦA NỀN KINH TẾ 1.1.1 Các khái niệm liên quan đến bất động sản chấp 1.1.2 Vai trò bất động sản chấp phát triển kinh tế xã hội 1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Thẩm định giá Bất động sản cần thiết thẩm định giá Bất động sản 1.2.2 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 10 1.2.3 Các phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản chấp 15 1.2.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản 24 1.3 KINH NGHIỆM THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM 28 1.3.1 Về quy trình thẩm định giá 28 1.3.2 Về việc áp dụng phƣơng pháp thẩm định giá 28 1.3.3 Sự quản lý Nhà nƣớc hoạt động thẩm định giá bất động sản 29 KẾT LUẬN CHƢƠNG 30 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ - PHỊNG GIAO DỊCH VĂN PHƯ, HÀ NỘI 31 2.1 GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ PHÒNG GIAO DỊCH VĂN PHÚ, HÀ NỘI 31 2.1.1 Khái quát Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú 31 2.1.2 Cơ cấu tổ chức Phòng giao dịch Văn Phú 32 2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh Phịng giao dịch Văn Phú 33 2.2 THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ - PHÒNG GIAO DỊCH VĂN PHÚ, HÀ NỘI 33 2.2.1 Hoạt động cho vay chấp bất động sản ngân hàng 33 2.2.2 Quy định Ngân hàng Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú 34 2.2.3 Quy trình thẩm định giá Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú 38 2.3 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ - PHÒNG GIAO DỊCH VĂN PHÚ, HÀ NỘI 41 2.3.1 Phƣơng pháp so sánh 41 2.3.2 Phƣơng pháp chi phí 44 2.3.3 Ví dụ minh họa 45 2.4 ĐÁNH GIÁ CHUNG 51 2.4.1 Kết đạt đƣợc 51 2.4.2 Hạn chế 51 2.4.3 Nguyên nhân 54 KẾT LUẬN CHƢƠNG 56 CHƢƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ - PHÒNG GIAO DỊCH VĂN PHÖ, HÀ NỘI 57 3.1 PHƢƠNG HƢỚNG HOẠT ĐỘNG CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ - PHÒNG GIAO DỊCH VĂN PHÚ, HÀ NỘI 57 3.1.1 Tầm nhìn chiến lƣợc Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội 57 3.1.2 Phƣơng hƣớng phát triển Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội 59 3.2 GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG QUỐC TẾ - PHÒNG GIAO DỊCH VĂN PHÚ 61 3.2.1 Hoàn thiện hệ thống văn pháp luật 61 3.2.2 Hoàn thiện đội ngũ cán thẩm định giá 62 3.2.3 Hoàn thiện việc xây dựng hệ thống thông tin 64 3.2.4 Hoàn thiện phƣơng pháp thẩm định giá 66 3.2.5 Hồn thiệm quy trình thẩm định giá 67 3.2.6 Hồn thiện cơng tác kiểm tra, kiểm soát 67 3.2.7 Nâng cao sở vật chất, tăng cƣờng áp dụng khoa học công nghệ vào trình thẩm định giá 68 3.2.8 Các giải pháp khác 69 3.3 NHỮNG KIẾN NGHỊ 69 KẾT LUẬN CHƢƠNG 74 KẾT LUẬN 75 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT UBND : Ủy ban nhân dân TMCP : Thƣơng mại cổ phần ĐVKD : Đơn vị kinh doanh DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ Bảng: Bảng 2.1: Kết hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Quốc tế – Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội 33 Bảng 2.2 Bảng so sánh xác định giá 42 Bảng 2.3 Giá đất số khu vực mà Phòng giao dịch Văn Phú thƣờng thẩm định giá 43 Bảng 2.4 Thông tin bất động sản so sánh 47 Bảng 2.5: Bảng tính giá trị bất động sản mục tiêu 48 Bảng 2.6: Giá trị tài sản bảo đảm 50 Sơ đồ: Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức Ngân Hàng TMCP Quốc tế- Phòng giao dịch Văn Phú 32 Sơ đồ 2.2: Quy trình thẩm định giá tài sản đảm bảo Phòng giao dịch Văn Phú 38 LỜI NÓI ĐẦU Hệ thống ngân hàng Việt Nam phát triển hồn thiện đóng vai trị cầu nối lƣu thơng vốn kinh tế, góp phần phát triển kinh tế xã hội Tuy nhiên, nguyên tắc hoạt động chung ngân hàng an toàn lợi nhuận Để đảm bảo đƣợc hai nguyên tắc này, ngân hàng ln đặt quy trình hoạt động nhƣ quy định bắt buộc tất hoạt động tín dụng Cụ thể, hoạt động tín dụng cho vay vốn, ngân hàng thƣờng địi hỏi khách hàng phải có tài sản đảm bảo Dựa vào tài sản đảm bảo ngân hàng định có duyệt hồ sơ vay vốn khách hàng hay khơng? Nếu duyệt số tiền bao nhiêu? Bên cạnh đó, tài sản đảm bảo đa dạng, tùy thuộc vào tình hình cụ thể khách hàng quy chế ngân hàng mà tài sản đảm bảo động sản hay bất động sản Trong đó, đa phần tài sản đảm bảo cho khoản vay ngân hàng thƣờng bất động sản Khi tiến hành xem xét khoản vay, ngân hàng tiến hành định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo để xác định giá trị khoản vay mức độ rủi ro tiến hành cho vay Kết định giá bất động sản ảnh hƣởng trực tiếp tới hồ sơ vay vốn nhƣ hoạt động cho vay ngân hàng Ngân hàng TMCP Quốc tế ngân hàng thƣơng mại Nhà nƣớc hàng đầu Ngân hàng TMCP Quốc tế ngày khẳng định đƣợc uy tín chất lƣợng hoạt động tín dụng Ngân hàng có giá trị dƣ nợ tín dụng cho vay vốn đặc biệt vốn đầu tƣ phát triển hàng đầu hệ thống ngân hàng thƣơng mại Hầu hết khoản vay thông qua chấp bất động sản làm tài sản đảm bảo Theo thống kê từ báo cáo Ngân hàng TMCP Quốc tế, số lƣợng hồ sơ vay vốn thông qua chấp bất động sản chiếm khoảng 90% tổng dƣ nợ tín dụng tức số vốn cho vay chấp bất động sản gần nhƣ định toàn kết hoạt động cho vay ngân hàng Do đó, cơng tác thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Quốc tế công tác đƣợc trọng phát triển hoàn thiện Ngân hàng xây dựng quy định cụ thể nhƣ quy trình thẩm định giá hoàn chỉnh cho hoạt động thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản chấp nói riêng Chính vậy, thời gian thực tập Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội Ngân hàng TMCP Quốc tế, em định chọn đề tài: “Công tác thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Quốc tế Việt NamPhòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội ” làm khóa luận tốt nghiệp Với đề tài này, em hy vọng tìm hiểu quy định nhƣ công tác thẩm định giá bất động sản chấp, nội dung đƣợc áp dụng Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội Thông qua đánh giá thành công hạn chế công tác thẩm định giá ngân hàng đƣa số kiến nghị góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản ngân hàng, làm cho hoạt động ngày nâng cao chất lƣợng, tạo đƣợc niềm tin với khách hàng Đề tài hệ thống hóa sở lý luận khoa học liên quan đến thẩm định giá bất động sản chấp, khái niệm, tiêu chuẩn, phƣơng pháp, ƣu nhƣợc điểm phƣơng pháp…trong thẩm định giá bất động sản chấp Đánh giá khái quát thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội quy định, nội dung, quy trình thẩm định giá; đánh giá kết đạt đƣợc hạn chế hoạt động ngân hàng Từ việc phân tích thực trạng hoạt động ngân hàng, đề tài đề xuất số kiến nghị, phƣơng hƣớng giải pháp nâng cao chất lƣợng thẩm định bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội Đề tài sâu nghiên cứu vào hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội mà trọng tâm quy trình phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản chấp đƣợc áp dụng ngân hàng Bên cạnh đó, đề tài tìm hiểu quy định, kết hoạt động thẩm định giá khoảng từ năm 2013 đến 2015 Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm ba chƣơng: Chương 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản chấp Chương 2: Thực trạng thẩm đinh giá bất động sản chấp Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Quốc tế - Phòng giao dich Văn Phú, Hà Nội Chương 3: Các giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ VAI TRÒ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG SỰ PHÁT TRIỂN CỦA NỀN KINH TẾ 1.1.1 Các khái niệm liên quan đến bất động sản chấp a Khái niệm tài sản chấp Theo Khoản 7, Điều Nghị định 163/2006/NĐ- Chính phủ ngày 29/12/20061: “Tài sản bảo đảm tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên nhận bảo đảm.” Theo Điều 318 Luật dân năm 20052: “1 Các biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân bao gồm: a) Cầm cố tài sản; b) Thế chấp tài sản; c) Đặt cọc; d) Ký cƣợc; đ) Ký quỹ; e) Bảo lãnh; g) Tín chấp…” Vậy, tài sản chấp tài sản mà bên chấp dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên nhận chấp b Bất động sản chấp * Khái niệm đặc điểm bất động sản: Tài sản chấp gồm nhiều loại: bất động sản, giấy tờ trái phiếu có giá trị, vàng, ngoại tệ… Nhƣng đề tài sâu nghiên cứu phần tài sản chấp bất động sản Vậy trƣớc hết cần phải hiểu rõ khái niệm bất động sản Khoản 7, Điều Nghị định 163//2006/NĐ-CPngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm Bộ luật Dân năm 2005 ngày 16/06/2005 - quy định địa vị pháp lý, chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác; quyền, nghĩa vụ chủ thể nhân thân tài sản quan hệ dân sự, nhân gia đình, kinh doanh, thƣơng mại, lao động Có hiệu lực từ ngày 01/01/2006 đến ngày 31/12/2016 nghệ ngành cán thẩm định giá phải tự thƣờng xuyên trau dồi kiến thức, từ có đƣợc kết tốt công việc đáp ứng nhanh nhu cầu khách hàng Vấn đề đãi ngộ với nhân viên vấn đề quan trọng Ngân hàng cần có sách đãi ngộ, khen thƣởng, kỉ luật rõ ràng với nhân viên Từ đó, đánh giá đƣợc chất lƣợng hoạt động cá nhân Và động lực cho cá nhân phấn đấu cơng việc Bên cạnh đó, cần tăng cƣờng hiệu lực, hiệu biện pháp quản lý Nhà nƣớc giá thẩm định giá Đồng thời, nâng cao vai trò hoạt động Hội Thẩm định giá Việt Nam, tăng cƣờng hợp tác quốc tế lĩnh vực thẩm định giá 3.2.3 Hoàn thiện việc xây dựng hệ thống thông tin Tất thông tin thị trƣờng bất động sản nói chung thông tin trực tiếp liên quan đến bất động sản cần thẩm định giá nhƣ: Tình trạng vật chất bất động sản, đặc điểm mặt bằng, tình trạng pháp lý, khả bất động sản mang lại thu nhập cho ngƣời sử dụng nó, yếu tố thị trƣờng hàng hóa vật liệu liên quan… Thơng tin đầy đủ xác giúp cho cơng tác thẩm định giá thuận lợi, kết thẩm định giá phản ánh với giá trị bất động sản hạn chế đƣợc tổn thất cho ngân hàng Nhƣng cập nhật thông tin không thƣờng xuyên hay không kịp với biến động thị trƣờng làm tăng nguy tổn thất, phịng giao dịch gặp khó khăn cơng tác kiểm sốt vay thu hồi nợ Xác định tính xác, tin cậy nguồn thông tin vấn đề phức tạp trình thẩm định giá, vậy, khơng có đảm bảo nguồn thơng tin xuất phát từ thân ngân hàng đƣợc kiểm chứng công nhận thực tiễn Ngân hàng cần tăng chất lƣợng nguồn thông tin thu thập từ thị trƣờng Trong q trình thu thập thơng tin nhân viên thẩm định phải bám sát thị trƣờng, thông tin dùng để so sánh, đối chiếu, phân tích đƣợc lấy từ thị trƣờng Tuy nhiên, nhƣ trình bày phần nguồn thơng tin mà cán thẩm định thu thập đƣợc nhiều khơng hồn tồn xác, thị trƣờng nhiều bị nhiễu thông 64 tin Thông tin đƣợc công bố từ nhiều nguồn khác nhau, thơng tin dựa sở khoa học nào, thu thập thơng tin cán định giá khó rút đƣợc nguồn tin đáng tin cậy Để khắc phục tƣợng này, ngân hàng xây dựng hệ thống thông tin mà nguồn gốc thông tin đƣa vào hệ thống phải rõ ràng, chất lƣợng thông tin đáng tin cậy để đảm bảo kết thẩm định có từ nguồn thơng tin sát với thị trƣờng Để có thơng tin nhƣ nguồn thơng tin nên đƣợc lấy từ quan, đơn vị có uy tín cao nhƣ sàn giao dịch bát động sản, công ty bất động sản, tờ báo tạp chí bất động sản đƣợc kiểm duyệt viêc đăng tải thông tin, từ quan Nhà nƣớc trƣờng hợp Nhà nƣớc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án sử dụng đất Đối với nguồn thơng tin khác cần có sàng lọc thông tin tiến hành xác minh lại thông tin, tiến hành kiểm tra khảo sát thực địa để đối chiếu với thông tin rao bán Bên cạnh cán thẩm định khả kinh nghiệm, mối quan hệ xã hội để có đƣợc nguồn thơng tin đáng tin cậy Việc liên kết chia sẻ thông tin với ngân hàng hay tổ chức, công ty định giá khác để có ngƣờn thơng tin thƣờng xun đƣợc cập nhât việc đáng ý Nếu xây dựng đƣợc hệ thống thông tin liên ngành nhƣ này, giúp cho việc tìm kiếm thơng tin khơng nhiều thời gian Bên cạnh việc thu thập khai thác thông tin bất động sản chấp việc quản lý thơng tin vơ quan trọng Thơng tin đƣợc quản lý tốt việc sử dụng đạt hiệu cao Do đó, ngân hàng cần đề cao việc quản lý thơng tin lựa chọn cách thức quản lý phù hợp để phát huy tối đa tác dụng thông tin Để hỗ trợ cho công tác thẩm định giá ngân hàng cần ứng dụng cơng nghệ thông tin việc lƣu trữ, xử lý tính tốn số liệu q trình định giá bất động sản chấp máy tính nhằm tự động hóa số bƣớc hỗ trợ thẩm định viên q trình thực cơng tác thẩm định giá Nhờ tiến công nghệ thông tin mà công tác liên quan đến nguồn thông tin đƣợc thực nhanh gọn, thuận tiện dễ dàng rát nhiều Thị trƣờng biến động 65 thay đổi ngày cơng tác cập nhật sở thông tin liệu quan trọng nhƣ công tác lƣu trữ, đảm bảo nguồn thông tin phịng giao dịch ln theo kịp diễn biến thị trƣờng Ngoài việc thu thập xử lý thơng tin cơng việc phân tích thơng tin phải đƣợc tiến hành cách khoa học chi tiết Khi phân tích bất động sản càn phải nhận biết đƣợc đặc điểm vào tiêu chuẩn chủ yếu bất động sản ảnh hƣởng đến giá trị bất động sản cần thẩm định Việc phân tích so sánh cần phải đƣợc cán thẩm định xem cét, đánh giá nguồn gốc, chất chứng thị trƣờng Khi lập luận để đến kêt cuối cán thẩm định cần phải xem xét yếu tố thị tƣờng có liên quan ảnh hƣởng đến giá trị bất động sản để có kết luận phù hợp 3.2.4 Hoàn thiện phƣơng pháp thẩm định giá Tại Phòng giao dịch Văn Phú, tài sản chủ yếu bất động sản chấp nhà dân cƣ, đƣợc chia chủ yếu bất động sản có cơng trình đất Với loại bất động sản đƣa hƣớng dẫn cụ thể trình thẩm định Ở Ngân hàng TMCP Quốc tế nay, phƣơng pháp đƣợc sử dụng chủ yếu phƣơng pháp so sánh phƣơng pháp chi phí Đây phƣơng pháp điển hình có độ tin cậy cao phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản Trong hợp đồng thẩm định giá nên kết hợp sử dụng biện pháp trên, sau lấy trung bình chung kết phƣơng pháp Nhƣ thế, kết có đƣợc xác khách quan Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội cần xây dựng nội dung chuẩn thống tất loại hình bất động sản hoàn thiện phƣơng pháp cho phù hợp với thực tế hoạt động tín dụng đơn vị Trong trƣờng hợp cụ thể, cán thẩm định nên xem xét kỹ sau đƣa phƣơng pháp thẩm định giá hợp lý Khi thẩm định giá bất động sản chấp theo phƣơng pháp so sánh nên lấy thơng tin xác nhƣ thông tin giao dịch trung tâm địa ốc ngân hàng thƣơng mại, trung tâm giao dịch bất động sản quan có thẩm quyền đến tận nơi có bất động sản so sánh để xem xét đánh giá Sau đó, 66 cán thẩm định phải nghiên cứu đƣa tỷ lệ điều chỉnh từ bất động sản so sánh bất động sản mục tiêu cách thống hợp lý, đƣa vào biên thẩm định giá để lãnh đạo phê duyệt kiểm tra rõ ràng 3.2.5 Hồn thiệm quy trình thẩm định giá Nhân tố mang tính chất định, tác động mạnh mẽ đến kết thẩm định giá bất động sản quy trình thẩm định Với quy trình chuẩn xác, rõ ràng, đơn giản thể tính chuyên nghiệp rút ngắn thời gian chi phí kết thẩm định giá lại có tính xác cao Về bản, ngân hàng xây dựng đƣợc quy trình thẩm định giá khoa học Nhƣng nên thêm bƣớc thống kết thẩm định giá nhƣ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Trong trình thực hiện, bƣớc thu thập tài liệu hầu hết tài liệu thu thập đƣợc khách hàng cung cấp, kết thẩm định giá mang nhiều tính chủ quan khơng thuyết phục Để việc thẩm định thực mang lại kết tốt, Phòng giao dịch Văn Phú – Ngân hàng TMCP Quốc tế nên tiếp tục thực tốt quy trình thẩm định giá bất động sản đặc biệt cần trọng đến bƣớc thu thập tài liệu ƣớc tính giá trị tài sản, đảm bảo tài liệu thu thập đƣợc mang tính khách quan, phản ánh tình hình thực tế thị trƣờng bất động sản giao dịch Ngồi phịng tín dụng phụ trách việc thẩm định giá bất động sản chấp Phịng giao dịch Văn Phú nên kết hợp với tổ chức, cơng ty chun thẩm định giá bên ngồi Việc kết hợp đem lại số xác cho cán thẩm định phòng giao dịch 3.2.6 Hồn thiện cơng tác kiểm tra, kiểm sốt Kiểm tra thơng tin q trình thẩm định giá bất động sản chấp vô cần thiết ảnh hƣởng trực tiếp đến độ tin cậy kết thẩm định giá Cần trọng công tác kiểm tra, thẩm định lại kết thẩm định giá sau tính tốn trƣớc giao cho khách hàng Việc kiểm tra, kiểm sốt lại q trình nhƣ kết thẩm định phải thất cẩn thận, kỹ phải xuyên suốt trình thẩm định giá để hạn chế đến mức tối đa rủi ro xảy cho ngân hàng, đảm bảo kết thẩm định giá xác, tạo đƣợc lịng tin với khách hàng nâng cao uy tín phịng giao dịch Văn Phú 67 Cơng tác kiểm tra, kiểm sốt phải đƣợc thực cách nghiêm túc, chặt chẽ Ngồi kiểm tra định kì theo lịch trình báo trƣớc ngân hàng phải tiến hành kiểm tra đột xuất để đánh giá việc áp dụng quy trình, phƣơng pháp thẩm định giá đạo đức nghề nghiệp thẩm định viên 3.2.7 Nâng cao sở vật chất, tăng cƣờng áp dụng khoa học cơng nghệ vào q trình thẩm định giá Cơ sở vật chất nhân tố quan trọng thức đẩy trình thẩm định giá bất động sản diễn nhanh gọn hiệu Những trang thiết bị nhƣ thiết bị đo đạc, máy quay, máy ghi, máy tính cấu hình cao thiết bị tối thiểu cần trang bị đầy đủ cho cán thẩm định giúp cho công tác thẩm định giá bất động sản đƣợc thực cách dễ dàng, thuận tiện nhất, rút ngắn thời gian thẩm định giá, tăng cƣờng hiểu thẩm định nhờ độ nhanh nhạy xác máy móc Nếu ngân hàng có điều kiện máy móc, thiết bị, ứng dụng phần mềm tiên tiến trogn việc quản lý thẩm định giá bất động sản có kết xác nhiều so với tính tốn thủ cơng Ngồi ra, sở vật chất đơn vị kinh doanh cần nâng cấp đại tạo đồng môi trƣờng làm việc chung Lợi ích từ khoa học công nghệ cần đƣợc ngân hàng tranh thủ Ngân hàng TMCP Quốc tê – Phòng giao dịch Văn Phú ứng dụng phần mềm trang tiên tiến giới tự xây dựng phần mềm thích hợp với thân đơn vị nhằm tự động hóa số khâu trình thẩm định giá nhƣ khâu xây dựng sở liệu bất động sản, chọn lọc tính toán dự liệu Để sử dụng đƣợc phần mềm địi hỏi cán thẩm định giá phải có tảng tin học tốt nhƣ Phòng giao dịch Văn Phú phải có sở vật chất đầy đủ, đại Hơn phần mềm thẩm định giá đại góp phần làm giảm thời gian tiết kiệm chi phí thẩm định giá bất động sản Trong tƣơng lai ngân hàng muốn phát triển lĩnh vự nên xây dựng phận thông tin riêng với nhiệm vụ lƣu trữ, quản lý cập nhật thông tin liệu Khả tốc độ máy tính tài sản lớn cán thẩm định, nhiên trình thẩm định giá không dừng lại việc sử dụng số mà nghệ thuật đánh giá xuất phát từ nhiều năm kinh nghiệm, óc quan sát mức độ ảnh hƣởng nhân tố môi trƣờng kinh tế, 68 xã hội đến giá trị bất động sản, dù áp dụng cơng nghệ thơng tin hỗ trợ đƣợc phần nào, yếu tố ngƣời quan trọng 3.2.8 Các giải pháp khác - Thực đa dạng hóa loại tài sản đảm bảo, chấp Việc ngân hàng nhận chấp nhiều loại bất động sản chấp có giá trị khác mở rộng mảng hoạt động tín dụng cho ngân hàng - Thƣờng xuyên theo dõi, giám sát hoạt động sản xuất, cƣờng độ sử dụng bất động sản khách hàng vay để có đánh giá thích hợp, kịp thời, yêu cầu khách hàng bổ sung thêm tài sản đảm bảo an toàn tín dụng - Tăng cƣờng hợp tác với quan, tổ chức khác Nguồn thơng tin ln đóng vai trò định thẩm định giá bất động sản phƣơng pháp so sánh Nếu phòng giao dịch Văn Phú tạo đƣợc mối quan hệ sâu rộng thị trƣờng doanh nghiệp tạo đƣợc nguồn cung cấp thơng tin đa dạng có khả kiểm chứng thông tin tốt hơn, tạo lợi cạnh tranh cho Phòng giao dịch Văn Phú so với phòng giao dịch, chi nhánh nội ngân hàng, nhƣ ngân hàng khác Ngồi ra, cịn tạo hội học hỏi, chia sẻ kinh nghiệm khả trao đổi thông tin nâng cao sở liệu doanh nghiệp - Nâng cao khả phân tích thơng tin ban đầu cán thẩm định yếu tố định chất lƣợng thông tin để sủ dụng q trình tính tốn kết thẩm định giá bất động sản phƣơng pháp so sánh - Xây dựng khung giá đát thị trƣờng theo thời kỳ địa bàn phòng giao dịch Đề xuất cho cán thẩm định trực tiếp đến địa bàn hoạt động phòng giao dịch để khảo sát số tuyến đƣờng chính, trọng điểm thông qua ban thẩm định giá Ngân hàng TMCP Quốc tế để xây dựng khung giá thị trƣờng hoàn chỉnh với bảng hƣớng dẫn sử dụng cụ thể để cán tín dụng phịng giao dịch chủ động cơng tác cấp tín dụng mình, đồng thời cán thẩm định giá năm đƣợc tình hình giá đất địa bàn phòng giao dịch cách tổng quát 3.3 NHỮNG KIẾN NGHỊ Thẩm định giá bất động sản không công việc quan trọng hệ 69 thống ngân hàng mà quan trọng kinh tế Việt Nam giai đoạn hội nhập, vai trị Chính phủ quan chức năng, quan quản lý Nhà nƣớc ngày phát triển ổn định lành mạnh Thứ nhất, phải đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Do thủ tục bắt buộc mặt pháp lý ngƣời dân vay vốn ngân hàng bất động sản chấp bất động sản phải đáp ứng đƣợc nhiều yếu tố Tại Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phịng giao dịch Văn Phú, khách hàng có nhu cầu vay vốn bất động sản chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận sở hữu nhà Tuy nhiên, nƣớc ta thủ tục hành cịn phức tạp, rƣờm rà, trải qua nhiều công đoạn nhiều thời gian, để đƣợc cấp giấy tờ pháp lý bất động sản ngƣời dân phải nhiều thời gian công sức, điều dẫn đến ngƣời dân cần vốn để hoạt động sản xuất kinh doanh khơng có giấy tờ pháp lý bất động sản Do quan Nhà nƣớc có thẩm quyền nên cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy để cá nhân tổ chức huy động vốn từ tài sản Thứ hai, thực giải pháp để quản lý thị trƣờng bất động sản, giúp thị trƣờng bất động sản phát triển ổn định Khi thị trƣờng phát triển ổn định đồng lúc giao dịch thị trƣờng thuận lợi thơng tin thu nhập đƣợc tƣơng đối xác, phản ánh giá trị thật bất động sản Do thông tin thu thập bất động sản so sánh xác kết thẩm định giá bất động sản sát với thị trƣờng Nhà nƣớc phải xây dựng hệ thống có sở liệu giao dịch bất động sản toàn quốc cách nhanh chóng, thuận tiện đáng tin cậy Đồng thời nhà nƣớc cần xây dựng hoàn thiện khung pháp lý nhằm giúp cho thị trƣờng bất động sản minh bạch, cơng khai, bình đẳng Quy định rõ quyền hạn, nghĩa vụ trách nhiệm ngƣời sử dụng tham gia vào thị trƣờng bất động sản Việc bổ sung hoàn thiện khung pháp lý dựa ngun tắc đảm bảo tính qn tơn trọng quy định thị trƣờng, tăng cƣờng tính cạnh tranh hoạt động kinh doanh thị trƣờng, khắc phục quy định chồng chéo, mâu thuẫn liên quan đến bất động sản thị trƣờng bất động sản Thứ ba, Bộ Tài Chính phối hợp hoạt động đồng với Bộ Xây dựng, Bộ Tài 70 Nguyên Mơi Trƣờng việc ban hành sách nhằm có điều chỉnh công tác thẩm định giá bất động sản thống quan, tăng cƣờng khả giám sát, quản lý xử lý vi phạm Đồng thời phối hợp hoạt động Bộ nâng cao khả trao đổi thông tin phục vụ cho việc xây dựng sở liệu bất động sản cho tồn quốc, cung cấp dịch vụ thơng tin giá đất đai, bất động sản cho tổ chức cá nhân có nhƣ cầu; xây dựng phần mềm dự báo ứng dụng công nghệ thông tin cơng tác thu thập, tổng hợp, phân tích, dự báo diễn biến giá thị trƣờng bất động sản nƣớc phục vụ công tác quản lý nhà nƣớc giá thẩm định giá Thứ tƣ, Nhà nƣớc tăng cƣờng quản lý hoạt động thẩm định giá Quản lý chặt chẽ tổ chức công tác đào tạo bồi dƣỡng nghiệp vụ thẩm định giá, cấp chứng thẩm định giấy phép hành nghề cho ngƣời có đủ tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá Cần biên soạn, nghiên cứu tài liệu định giá theo chuẩn chung, thống toàn quốc, tiến hành hợp tác quốc tế lĩnh vực thẩm định giá Bên cạnh đó, cần phải có sách mở rộng loại hình đào tạo, đối tƣợng đào tạo để đƣa cơng tác thẩm định giá công tác thẩm định giá bất động sản vào sống Thứ năm, để hoạt động thẩm định giá nƣớc ngày phát triển chiếm đƣợc lịng tin ngƣời tiêu dùng Nhà nƣớc cần kiểm tra chất lƣợng tổ chức đào tạo chuyên ngành thẩm định giá Thứ sáu, yếu tố minh bạch yếu tố quan trọng hoạt động giao dịch bất động sản quy hoạch đất đai Chính phủ Mở rộng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá, đầu thầu tạo mơi trƣờng cạnh tranh lành mạnh, kiểm sốt đƣợc giá cách hợp lý Thực thi biện pháp chống đầu cơ, tăng cƣờng hoạt động quản lý sau giao đất Bảo đảm quy hoạch phải trƣớc bƣớc: quy hoạch phải đảm bảo tính khoa học, phù hợp thực tế đảm bảo mục tiêu kinh tế xã hội Thứ bảy, xây dựng đồ giá nƣớc để đáp ứng nhu cầu thông tin giá bất động sản thơng tin khác có liên quan làm cho thị trƣờng bất động sản phát triển ngày minh bạch 71 Thứ tám, tăng cƣờng công tác kiểm tra, giám sát hoạt động thẩm định giá bất động sản việc ban hành quy chuẩn chất lƣợng thẩm định giá bất động sản, xây dựng quy trình kiểm tra, thành lập phận kiểm tra có chun mơn ngân hàng có phận thẩm định giá; phát hiện, chấn chỉnh đơn vị sai phạm có dấu hiệu Giám sát chặt chẽ trình tổ chức thi, cấp thẻ thẩm định viên giá nhằm đảm bảo đội ngũ thẩm định viên ngƣời có trình độ lực làm việc tốt Thứ chín, Bộ Tài thực chuyển giao số cơng việc quản lý cho Hội thẩm định giá Việt Nam theo lộ trình Trong năm qua Hội thẩm định giá Việt Nam chứng tỏ đƣợc vai trò tổ chức việc nâng cao hiệu thẩm định giá cho hội viên, tích cực đóng góp ý kiến hoạt động xây dựng chế sách quản lý giá thẩm định giá, mở rộng quan hệ hợp tác quốc tế Việc chuyển giao dần số nhiệm vụ quản lý Bộ Tài cho Hội thẩm định giá Việt Nam vừa nâng cao đƣợc chất lƣợng quản lý, giám sát, giảm tải cho Bộ Tài đồng thời quy định Bộ Tài ban hành sâu, sát có tính thực tiễn cao Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội nhƣng mắt xích hệ thống Ngân hàng TMCP Quốc tế Bởi thế, để Ngân hàng TMCP Quốc tế - phòng giao dịch Văn Phú thực tốt hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp cần thực số biện pháp sau: - Ban hành kịp thời văn hƣớng dẫn để phòng giao dịch thực theo quy định pháp luật - Nâng cao sơ sở vật chất phòng giao dịch để theo kịp trƣớc tiên ngân hàng nƣớc, sau tiến tới tầm quốc tế - Hỗ trợ tích cực mặt cho phòng giao dịch hoạt động kinh doanh nhƣ việc đào tạo nghiệp vụ cho cán phòng giao dịch - Áp dụng công nghệ thông tin vào việc thẩm định giá bất động sản chấp việc xếp loại khách hàng để nâng cao độ an tồn chất lƣợng tín dụng - Đối với công tác thẩm định giá, cán thẩm định phải thực tốt tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, hƣớng đến tiêu chuẩn quốc tế 72 - Các cán thẩm định chủ động nghiên cứu pháp lý pháp luật Việt Nam để đƣa kiến nghị nâng cao khả hỗ trợ Nhà nƣớc cho ngân hàng thƣơng mai Việt Nam 73 KẾT LUẬN CHƢƠNG Nội dung chƣơng nhận định tầm nhìn chiến lƣợc, sứ mệnh phƣơng hƣớng phát triển Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phịng giao dịch Văn Phú Từ đƣa giải pháp cho công tác thẩm định giá bất động sản chấp phòng giao dịch Đề xuất kiến nghị với quan Nhà nƣớc để hồn thiện cơng tác thẩm định giá 74 KẾT LUẬN Thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng Việt Nam cịn ngành Vì vậy, thách thức ngƣời làm công tác thẩm định không nhỏ, địi hỏi phải có tìm tịi, đầu tƣ nâng cao, học hỏi cập nhật thông tin Thẩm định giá ngành có nhiều hội phát triển tƣơng lai Việt Nam có bƣớc tiến sâu rộng lĩnh vực kinh tế Đối với ngân hàng, hoạt động thẩm định giá bất động sản sở chủ yếu để định thực cung cấp tín dụng cho khách hàng Nó xác định mức độ rủi ro ngân hàng Mặc dù đƣợc thành lập, nhiên toàn thể lãnh đạo nhân viên Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội cố gắng đạt đƣợc nhiều tiêu chí Ngân hàng TMCP Quốc tế giao cho Qua trình thực tập phịng tín dụng Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội, em nắm tìm hiểu đƣợc lịch sử hình thành, cấu tổ chức, tình hình hoạt động Ngân hàng TMCP Quốc tế số năm gần mục tiêu phát triển Ngân hàng thời gian tới Em học hỏi đƣơc nhiều phong cách làm việc, nhƣ đƣợc tham gia vào nghiệp vụ thực tế Từ đó, em có nhìn tồn cảnh hiểu sâu cơng tác thẩm định giá bất động sản chấp Tìm hiểu lịch sử hình thành, chức nhiệm vụ, quy định thẩm định giá chấp Nhà nƣớc nói chung Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội nói riêng Trên sở nhận định chủ quan em đánh giá thực trạng cơng tác định giá chấp bất động sản đƣa hạn chế kết đạt đƣợc Từ đƣa giải pháp để nâng cao chất lƣợng công tác thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội Em hy vọng, qua nghiên cứu đề tài giúp trau dồi thêm kiến thức thực tế, nắm đƣợc tổng quan thẩm định giá bất động sản nói chung cơng tác thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Quốc tế - Phòng giao dịch Văn Phú, Hà Nội nói riêng 75 Mặc dù cố gắng tìm hiểu nghiên cứu, song hạn chế thời gian khả đánh giá phân tích nên trình bày khóa luận tốt nghiệp em hạn chế phƣơng pháp luận nhƣ đánh giá, giải pháp kiến nghị việc nâng cao chất lƣợng công tác thẩm định gía sở thực tập Vì vậy, em mong nhận đƣợc góp ý tất thầy khoa để khóa luận tốt nghiệp em đƣợc hoàn thành cách tốt Em xin cảm ơn Tạ Thị Bích Thủy hƣớng dẫn, giúp em hồn thành đề tài khóa luận Em xin chân thành cảm ơn ! 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Các tài liệu định giá định giá bất động sản TS.Phạm Tiến Đạt (Học viện Ngân hàng) Tài liệu ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam Bộ luật dân 2005 Bộ luật dân 2015 Luật giá số 11/2012/QH13 Luật Đất đai 2013 Luật kinh doanh Bất động sản 2006 Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Các văn pháp luật quy định chấp tài sản 10 Từ điển Oxford 11 Các tài liệu sách báo internet PHỤ LỤC