Hình thức đảm bảo tiền vay bằng quyền sử dụng đất
Giao dịch bảo đảm
Giao dịch bảo đảm là hợp đồng liên quan đến cầm cố, thế chấp hoặc bảo lãnh tài sản, trong đó bên bảo đảm cam kết sử dụng tài sản để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.
Bên bảo đảm là bên có trách nhiệm hoặc người thứ ba cam kết thực hiện nghĩa vụ dân sự, bao gồm các hình thức như cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, và bảo lãnh Ngoài ra, tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở cũng có thể tham gia trong trường hợp tín chấp.
Bên nhận bảo đảm là bên có quyền trong quan hệ dân sự, được bảo đảm thực hiện quyền thông qua các giao dịch bảo đảm như cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, bảo lãnh, và tổ chức tín dụng trong trường hợp tín chấp Ngoài ra, bên này cũng có quyền yêu cầu ngân hàng thanh toán hoặc bồi thường thiệt hại khi có ký quỹ.
Vào ngày 29 tháng 12 năm 2006, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, quy định chi tiết về việc thực hiện một số điều của Bộ luật Dân sự liên quan đến việc xác lập và thực hiện giao dịch bảo đảm Nghị định này nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự và quy trình xử lý tài sản bảo đảm.
Theo Điều 72 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, nghị định này đã chính thức thay thế và bãi bỏ Nghị định 165/1999/NĐ-CP, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 85/2002/NĐ-CP) và khoản 2 Điều 2 Nghị định số 08/2000/NĐ-CP Điều 73 của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định rằng các giao dịch bảo đảm đã được thực hiện theo quy định trước đây vẫn giữ nguyên hiệu lực thi hành mà không cần phải sửa đổi hoặc giao kết lại.
Việc thực hiện các giao dịch bảo đảm đã ký kết trước đây vẫn phải tuân thủ theo thỏa thuận trong hợp đồng, không bên nào có quyền đơn phương hủy bỏ dù có sự thay đổi trong quy định tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Trong trường hợp phát sinh nghĩa vụ của bên bảo đảm hoặc xảy ra tranh chấp liên quan, tổ chức tín dụng nhận bảo đảm sẽ căn cứ vào các quy định có hiệu lực tại thời điểm giao kết và hợp đồng bảo đảm để xử lý tài sản bảo đảm thông qua thỏa thuận hoặc khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 27/01/2007, yêu cầu mọi giao dịch bảo đảm mới phải tuân theo quy định này Trong quá trình thực hiện, cần lưu ý đến các Nghị định số 178/1999/NĐ-CP và 85/2002/NĐ-CP, cùng với sự tham gia của các cơ quan Chính phủ, bao gồm Ngân hàng Nhà nước.
Bộ Tư pháp, Bộ Công an, Bộ Tài chính và Tổng cục Địa chính cùng các tổ chức tín dụng đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn thực hiện nghị định, tuy nhiên hiện tại chưa có văn bản hướng dẫn Nghị định 163/2006/NĐ-CP thay thế các văn bản cũ Do đó, trong các hợp đồng giao dịch bảo đảm của các tổ chức tín dụng, cần chỉnh lý các căn cứ pháp lý cũ bằng việc dẫn chiếu đến Nghị định 163/2006/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn khác khi được ban hành.
Vấn đề bảo lãnh bằng tài sản: Dựa trên quan điểm của Bộ luật Dân sự năm
Nghị định 163/2006/NĐ-CP đã loại bỏ thuật ngữ bảo lãnh bằng tài sản và khôi phục ý nghĩa nguyên thủy của bảo lãnh như một biện pháp bảo đảm độc lập Việc này giúp phân tách rõ ràng các quyền và nghĩa vụ của bên bảo đảm, ngăn ngừa tranh chấp không đáng có trong thực tiễn Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba cần được chia thành hai loại giao dịch độc lập: hợp đồng bảo lãnh và hợp đồng cầm cố (hoặc thế chấp), trong đó tài sản bảo đảm là bảo đảm cho nghĩa vụ bảo lãnh Thông tư số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT cũng đã nhanh nhạy điều chỉnh các quy định liên quan đến việc đăng ký thế chấp và bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.
Về việc dùng một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, Điều
Theo quy định tại Điều 324 Bộ luật Dân sự, một tài sản có thể được sử dụng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ dân sự nếu giá trị tài sản đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ khi có thỏa thuận hoặc quy định pháp luật khác Trước đây, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP không cho phép các tổ chức tín dụng nhận tài sản bảo đảm có giá trị bằng hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ được bảo đảm, nhưng Nghị định số 85/2002/NĐ-CP đã bổ sung điều này với quy định “trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Tiếp theo, Thông tư số 07/2003/TT-NHNN cũng đã cho phép thực hiện việc này nhưng với một số điều kiện nhất định.
Theo Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, các tổ chức tín dụng và khách hàng vay có thể thỏa thuận sử dụng tài sản làm biện pháp bảo đảm bổ sung cho khoản vay, ngay cả khi không có bảo đảm bằng tài sản Cụ thể, Điều 5 quy định rằng các bên có thể thỏa thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ khi pháp luật có quy định khác.
Trong thời gian tới, nếu Ngân hàng Nhà nước và các Bộ, ngành liên quan sửa đổi các thông tư để cho phép các TCTD tự quyết định về việc nhận TSBĐ có giá trị nhỏ hơn hoặc bằng tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, điều này sẽ chấm dứt tranh cãi về quyền tự quyết của các TCTD Việc sửa đổi này không chỉ phù hợp với chủ trương trao quyền tự quyết cho các TCTD mà còn đảm bảo rằng họ không vi phạm các quy định pháp luật hiện hành trong lĩnh vực này.
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định về việc bảo đảm nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai, trong đó Điều 8 nêu rõ rằng bên bảo đảm có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm (TSBĐ) và bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản đó ngay cả khi chưa đăng ký quyền sở hữu Điều 13 quy định rằng nếu bên bảo đảm sử dụng tài sản không thuộc sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ dân sự, chủ sở hữu có quyền đòi lại tài sản Thêm vào đó, tổ chức và cá nhân nhận bảo đảm bằng tài sản mua trả chậm hoặc tài sản thuê sau khi đăng ký hợp đồng không được coi là bên nhận bảo đảm ngay tình.
Tài sản hình thành trong tương lai chỉ được xem là chưa hình thành hoặc đang thuộc sở hữu của người khác tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm Khi giao dịch bảo đảm đã được xác lập nhưng quyền sở hữu tài sản của bên bảo đảm chưa được xác lập khi nghĩa vụ phát sinh, bên nhận bảo đảm sẽ không có quyền gì đối với tài sản đó Do đó, theo Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, bên nhận bảo đảm không thể đảm bảo an toàn pháp lý hoàn toàn, vì giao dịch bằng tài sản hình thành trong tương lai, dù hợp pháp, vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro.
"Vấn đề 'hữu danh vô thực' cần được các cơ quan có thẩm quyền chú trọng trong thời gian tới Cần giải quyết triệt để ngay từ văn bản hướng dẫn thi hành Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, nhằm tạo ra sự hiểu biết rõ ràng và cơ chế thực thi khả thi trong thực tiễn."
Hợp đồng thế chấp
Các quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được quy định trong Bộ Luật Dân Sự 2005, cụ thể tại Phần năm - Chương V (từ điều 727 đến điều 737) Những quy định này cung cấp cơ sở pháp lý quan trọng giúp người sử dụng đất thực hiện quyền lợi của mình và đồng thời hỗ trợ ngành Ngân hàng trong việc giải ngân cho vay, từ đó thúc đẩy sự phát triển sản xuất.
1.1.2.1 Khái niệm hợp đồng thế chấp:
Theo Điều 727 Bộ luật Dân sự, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là thỏa thuận giữa các bên, tuân thủ các điều kiện và hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật và pháp luật về đất đai Bên sử dụng đất có thể dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong khi bên thế chấp vẫn có quyền tiếp tục sử dụng đất trong thời gian thế chấp Hiện nay, trong các văn bản pháp luật, có hai thuật ngữ đang được sử dụng.
Trong bài viết này, chúng tôi sẽ tập trung vào thuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất” theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai, đồng thời so sánh với thuật ngữ “thế chấp giá trị quyền sử dụng đất” được nêu trong Nghị định số 17/1999/NĐ-CP Việc nghiên cứu và trao đổi về hai thuật ngữ này là rất cần thiết nhằm làm rõ sự chính xác và ứng dụng của chúng trong các văn bản pháp luật hiện hành.
1.1.2.2 Thời điểm thiết lập hợp đồng thế chấp:
Hợp đồng thế chấp là biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng tín dụng, hợp đồng này đóng vai trò chính trong quan hệ tín dụng Trong khi đó, hợp đồng thế chấp chỉ là hợp đồng phụ, được thiết lập dựa trên mối quan hệ tín dụng đã tồn tại.
Một số quan điểm cho rằng việc ký hợp đồng thế chấp phải diễn ra sau hợp đồng tín dụng là không chính xác và không phù hợp với quy trình cho vay của ngân hàng Đây chỉ là một cách hiểu và thực hiện thực tế thiếu cơ sở pháp lý.
Để tránh việc ký nhiều hợp đồng bảo đảm tiền vay và đảm bảo tính tiện lợi hợp pháp, có hai phương án khả thi Thứ nhất, ký hợp đồng tín dụng nguyên tắc với thời hạn dài, làm cơ sở cho việc ký các hợp đồng tín dụng giải ngân cụ thể sau này Thứ hai, ký hợp đồng bảo đảm tiền vay, trong đó nêu rõ các khoản vay cụ thể mà hợp đồng này sẽ bảo đảm, bao gồm cả những khoản đã phát sinh và sẽ phát sinh trong một khoảng thời gian nhất định.
Luật Đất đai năm 2003 quy định rằng tổ chức kinh tế chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng "để vay vốn", trong khi hộ gia đình và cá nhân chỉ được phép thế chấp "để vay vốn sản xuất, kinh doanh" Những quy định này đã tồn tại từ Luật Đất đai năm 1993 và được sửa chữa một phần trong Bộ luật Dân sự năm 1995, cho phép hộ gia đình, cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất với tổ chức kinh tế trong nước Tuy nhiên, các luật sửa đổi và Luật Đất đai năm 2003 vẫn giữ nguyên những quy định không hợp lý, chỉ cho phép thế chấp tài sản gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng hợp pháp để vay vốn sản xuất, kinh doanh.
111), mà không được phép thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để làm việc khác
Kể từ ngày 01-7-2004, theo Luật Đất đai năm 2003, quyền sử dụng đất chỉ được phép thế chấp để vay vốn phục vụ sản xuất, kinh doanh, mà không được sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ cho các hợp đồng khác như mua bán, đầu tư, xây dựng, hay nhu cầu đời sống, bao gồm cả vay vốn học tập, xây nhà ở hoặc chữa bệnh Việc thế chấp quyền sử dụng đất cho các mục đích này có thể dẫn đến hợp đồng bảo đảm tiền vay bị vô hiệu Tuy nhiên, nếu quyền sử dụng đất có nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền, luật không cấm việc thế chấp, do đó vẫn có thể thực hiện giao dịch với tài sản là bất động sản.
1.1.2.4 Nội dung hợp đồng thế chấp: a Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
Theo Điều 728 Bộ luật Dân sự, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, có quyền thế chấp quyền sử dụng đất Quy định này tuân thủ theo các quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
Từ quy định này, chúng ta có thể đưa ra một số nhận xét sau đây:
Luật Bất động sản (BLDS) hiện tại chỉ quy định về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân, mà chưa đề cập đến thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức Điều này tạo ra một khoảng trống pháp lý, trong khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai đã được Quốc hội khóa X thông qua.
Ngày 02/12/1998 và Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Nghị định 17/CP không chỉ áp dụng cho hộ gia đình và cá nhân mà còn mở rộng cho các tổ chức trong việc thế chấp quyền sử dụng đất.
Để hộ gia đình và cá nhân có thể thế chấp quyền sử dụng đất, điều kiện tiên quyết là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp Họ không cần xin phép hay trình bày lý do với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc thế chấp này.
Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất theo Bộ luật Dân sự không khắt khe như các hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác, vì sau khi ký hợp đồng thế chấp, bên thế chấp vẫn được chiếm hữu và sử dụng đất mà không có sự chuyển giao quyền cho bên được thế chấp Pháp luật không can thiệp sâu vào quan hệ này, vì thế chấp quyền sử dụng đất thực chất chỉ là biện pháp bảo đảm cho hợp đồng vay vốn, xảy ra khi hộ gia đình hoặc cá nhân không thể trả nợ.
Việc thực hiện quy định về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn do tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân trên toàn quốc diễn ra chậm chạp Điều này không chỉ ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai mà còn làm tăng áp lực cho người sử dụng đất Đến nay, cả nước đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 10.417.437 hộ nông dân, với tổng diện tích 5.852.750 ha, chiếm 88,55% về số hộ và 81,79% về diện tích Trong khi đó, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận cho đất ở tại các đô thị mới chỉ đạt khoảng 10%, chủ yếu tập trung tại Hà Nội, Hồ Chí Minh và Đà Nẵng Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng và đất ở vẫn cần được cải thiện để đáp ứng nhu cầu thực tế.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng và đất ở của hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 729 và Điều 730 Bộ luật Dân sự Các quy định này mở ra cơ hội cho hộ gia đình và cá nhân trong việc sử dụng tài sản đất đai để vay vốn, từ đó phát triển kinh tế và nâng cao đời sống.
Các loại đất được và không được thế chấp
Luật Đất đai năm 2003 quy định khá phức tạp tại 5 điều các loại đất sau đây được phép thế chấp, bảo lãnh:
Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, ngoại trừ trường hợp đất được chuyển mục đích sử dụng mà nguồn tiền đã trả xuất phát từ ngân sách Nhà nước.
Từ ngày 01-7-2004, đất của tổ chức kinh tế thuê từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không bao gồm đất thuê của Nhà nước và đất thuê lại trong khu công nghiệp (khoản 3, Điều 111).
Đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ số tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (khoản 2, Điều 112);
Đất của hộ gia đình, cá nhân không phải là đất thuê (Điều 113);
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và các tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể sử dụng đất tại Việt Nam để thực hiện các dự án đầu tư Nhà nước sẽ giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất với hình thức thu tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê, theo quy định tại khoản 1 và 3, Điều 119.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, không có danh sách cụ thể về các loại đất không được thế chấp hay bảo lãnh Tuy nhiên, có thể hiểu rằng các loại đất sau đây không được phép thực hiện các giao dịch này.
Đất của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều 109);
Đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê, và chỉ được phép thế chấp hoặc bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại khoản 1 và 2, Điều 111.
Đất của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà số tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước (khoản 2, Điều 112);
Đất của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất (Điều 114);
Nhà nước Việt Nam cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cũng như tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, được thuê đất với hình thức thu tiền thuê đất hàng năm theo quy định tại khoản 2, Điều 119.
Mặc dù pháp luật cho phép thế chấp và bảo lãnh một số loại đất, nhưng thực tế vẫn gặp khó khăn với các loại đất chưa hoàn thành nghĩa vụ ngân sách, đất đang tranh chấp hoặc đất nằm trong quy hoạch Từ ngày 01-07-2004, một thay đổi quan trọng là đất thuê từ Nhà nước hoặc thuê lại trong khu công nghiệp của tổ chức, cá nhân trong nước, dù đã thanh toán trước, cũng không được phép thế chấp hay bảo lãnh.
Luật Đất đai năm 2003 quy định rằng đất thuê không được thế chấp, bảo lãnh nhằm khôi phục chế độ Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế có thu tiền sử dụng đất, trong khi chỉ cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất trả tiền một lần Các tổ chức và cá nhân trong nước phải chuyển sang chế độ trả tiền thuê hàng năm Quy định cho phép thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê đã trả tiền cho thời gian còn lại ít nhất là 5 năm không thực sự có ý nghĩa kinh tế, vì giá trị tài sản bảo đảm sẽ giảm theo thời gian sử dụng đất Tuy nhiên, tổ chức kinh tế và hộ gia đình, cá nhân vẫn có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất, và khi xử lý tài sản thế chấp, quyền sử dụng đất cũng sẽ được xử lý Do đó, việc hạn chế đất thuê không được thế chấp, bảo lãnh là không có ý nghĩa pháp lý Mặc dù không được thế chấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất vẫn có thể cầm cố giá trị tiền thuê đất đã trả trước như một quyền tài sản.
Công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp, bảo lãnh
Theo Điều 130 của Luật Đất đai năm 2003, hợp đồng thế chấp và bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng nhà nước, trong khi hộ gia đình và cá nhân có thể chọn giữa công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn Tuy nhiên, yêu cầu bắt buộc công chứng và chứng thực hợp đồng này được xem là không hợp lý, trái với chủ trương cải cách thủ tục hành chính Sự cứng nhắc trong quy định này càng gia tăng khi yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh đồng thời với việc ngân hàng giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mặc dù pháp luật không yêu cầu việc thế chấp và bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hay chứng thực, nhưng do những tài sản này liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất, nên việc thế chấp nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cũng cần phải được công chứng và chứng thực tương tự như thế chấp và bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.
Theo Nghị định số 75/2002/NĐ-CP, Chủ tịch UBND cấp xã không được chứng thực hợp đồng, nhưng Luật Đất đai lại cho phép các cơ quan này chứng thực hợp đồng thế chấp và bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất Điều này dẫn đến việc UBND cấp xã có thể chứng thực các giao dịch liên quan đến bất động sản gắn liền với đất Nghị định này cũng nhấn mạnh rằng chỉ có khái niệm công chứng, không còn khái niệm công chứng Nhà nước như được đề cập trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn.
Đăng ký giao dịch đảm bảo
Theo Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm ngày 29/12/2006 quy định các trường hợp bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm bao gồm:
Thế chấp quyền sử dụng đất;
Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng;
Thế chấp tàu bay, tàu biển;
Thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ;
Các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định
Các trường hợp không thuộc diện phải đăng ký thì theo yêu cầu của tổ chức, cá nhân.
Theo Khoản 3, Điều 122, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (cấp tỉnh) có trách nhiệm đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất của tổ chức, trong khi Văn phòng thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường (cấp huyện) thực hiện việc này cho hộ gia đình và cá nhân Tuy nhiên, một số địa phương lại hướng dẫn rằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan nào thì đăng ký tại cấp đó, dẫn đến sự nhầm lẫn trong việc phân loại chủ thể thế chấp, bảo lãnh Hệ quả là nhiều hợp đồng thế chấp, bảo lãnh có thể bị vô hiệu do không được đăng ký đúng quy định Tình hình càng phức tạp hơn khi nhiều xã phường từ chối tiếp tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh theo quy định cũ, mặc dù có chỉ đạo từ Bộ Tư pháp, trong khi việc thành lập các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vẫn còn chậm trễ.
Theo quy định pháp luật, ngân hàng không nhất thiết phải giữ bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì các giao dịch thế chấp, bảo lãnh đã được công chứng, chứng thực và đăng ký hợp pháp Tuy nhiên, do nhận thức và ý thức tuân thủ pháp luật còn hạn chế, người nhận thế chấp vẫn cần giữ bản chính để tránh rắc rối không đáng có Hơn nữa, việc giữ giấy này vừa là quyền vừa là nghĩa vụ của ngân hàng theo quy định hiện hành.
Đất và tài sản gắn liền với đất trong Khu công nghiệp, Khu Kinh tế, Khu công nghệ cao
Đất khu công nghiệp
Đất khu công nghiệp được quy định rõ trong Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai, cụ thể như sau:
1.2.1.1 Khu công nghiệp được thành lập trên đất mà trước đó Nhà nước đã giao, cho thuê để sản xuất, kinh doanh thì người sử dụng đất được lựa chọn hình thức sử dụng như sau: a) Tiếp tục giữ nguyên hình thức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã được Nhà nước cho thuê đất nếu có nhu cầu thì được chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; b) Thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà người sử dụng đất đã trả trước cho Nhà nước được tính vào số tiền mà doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải nộp cho Nhà nước và khấu trừ vào tiền thuê đất, tiền thuê kết cấu hạ tầng khu công nghiệp của nhà đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp theo thoả thuận giữa hai bên.
1.2.1.2 Người có nhu cầu sử dụng đất trong khu công nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp của doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp theo quy định sau: a) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thuê đất của doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được thuê đất của doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; c) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp đã được Nhà nước cho thuê đất.
1.2.1.3 Người có nhu cầu sử dụng đất trong khu công nghiệp được đầu tư bằng nguồn vốn có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định sau: a) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; b) Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất.
1.2.1.4 Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, kể cả trường hợp thuê lại đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.2.1.5 Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp theo thời hạn của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
Nếu thời hạn dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, doanh nghiệp cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền để điều chỉnh thời hạn sử dụng đất Tổng thời gian sử dụng đất không được vượt quá bảy mươi (70) năm, và doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho phần diện tích đất được gia hạn.
1.2.1.6 Khi lập quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào hiện trạng các khu dân cư tại địa phương, nhu cầu nhà ở của người lao động làm việc trong khu công nghiệp để bố trí quỹ đất cho khu chung cư, các công trình văn hoá, xã hội, dịch vụ ngoài khu công nghiệp phục vụ đời sống của người lao động làm việc trong khu công nghiệp phù hợp với quy hoạch chung của địa phương.
1.2.2 Đất khu công nghệ cao:
1.2.2.1 Ban Quản lý khu công nghệ cao lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết chung cho toàn khu công nghệ cao và trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất xét duyệt. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giao đất một lần cho Ban Quản lý khu công nghệ cao để tổ chức xây dựng, phát triển khu công nghệ cao theo quy hoạch đã được xét duyệt Ban Quản lý khu công nghệ cao được giao lại đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 2 Điều này.
1.2.2.2 Ban Quản lý khu công nghệ cao giao lại đất, cho thuê đất theo quy định sau: a) Giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất miễn nộp tiền thuê đất đối với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghệ cao để xây dựng hạ tầng kỹ thuật chung của khu công nghệ cao; để xây dựng khu đào tạo, khu nghiên cứu phát triển và ứng dụng công nghệ cao; để xây dựng khu ươm tạo doanh nghiệp công nghệ cao nhằm hỗ trợ các hoạt động nghiên cứu, sản xuất thử, hình thành doanh nghiệp sản xuất sản phẩm công nghệ cao
Người được giao đất không thu tiền sử dụng đất và người thuê đất được miễn nộp tiền thuê đất có quyền bán, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, và góp vốn đối với tài sản đã đầu tư trên đất Tuy nhiên, họ không có quyền chuyển nhượng, cho thuê hoặc thế chấp quyền sử dụng đất Đối với giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, tổ chức, cá nhân, và người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể tham gia, cùng với tổ chức và cá nhân nước ngoài, nhằm xây dựng và kinh doanh các công trình hạ tầng kỹ thuật khu công nghệ cao, nhà xưởng, dịch vụ công nghệ cao, sản phẩm công nghệ cao, dịch vụ dân sinh, và nhà ở cho thuê.
1.2.2.3 Người sử dụng đất trong khu công nghệ cao được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất của doanh nghiệp phát triển khu công nghệ cao, doanh nghiệp phát triển hạ tầng theo quy định sau: a) Trường hợp doanh nghiệp phát triển khu công nghệ cao, doanh nghiệp phát triển hạ tầng được giao đất có thu tiền sử dụng đất thì tổ chức kinh tế, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được thuê đất; b) Trường hợp doanh nghiệp phát triển khu công nghệ cao, doanh nghiệp phát triển hạ tầng được Ban Quản lý khu công nghệ cao cho thuê đất thì người có nhu cầu sử dụng đất trong khu công nghệ cao được thuê lại đất của doanh nghiệp phát triển khu công nghệ cao, doanh nghiệp phát triển hạ tầng.
1.2.2.4 Người sử dụng đất trong khu công nghệ cao phải sử dụng đất đúng mục đích được ghi trong quyết định giao lại đất hoặc trong hợp đồng thuê đất
1.2.2.5 Tổ chức, cá nhân được Ban Quản lý khu công nghệ cao giao lại đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được quyền cho thuê nhà ở đã xây dựng.
1.2.3.1 Ban Quản lý khu kinh tế lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết theo quy định tại khoản 8 Điều 15 của Nghị định này trong đó xác định rõ ranh giới sử dụng đất giữa khu phi thuế quan, khu thuế quan và trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất xét duyệt.
Sau khi quy hoạch sử dụng đất chi tiết và kế hoạch sử dụng đất của khu kinh tế được phê duyệt, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ chỉ đạo thu hồi đất cho các khu phi thuế quan và khu công nghiệp trong khu thuế quan Việc thu hồi đất cũng sẽ được thực hiện theo kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được duyệt đối với các diện tích đất còn lại trong khu thuế quan.
1.2.3.2 Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giao đất cho Ban Quản lý khu kinh tế để tổ chức xây dựng khu kinh tế theo quy định sau: a) Giao đất một lần cho Ban Quản lý khu kinh tế để xây dựng khu phi thuế quan; khu công nghiệp thuộc khu thuế quan của khu kinh tế; b) Giao đất theo kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt của khu kinh tế đối với diện tích đất còn lại phải thu hồi thuộc khu thuế quan.
1.2.3.3 Ban Quản lý khu kinh tế có trách nhiệm thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với diện tích đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi để giao cho mình trước khi giao lại đất, cho thuê đất Ban Quản lý khu kinh tế được giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người có nhu cầu sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Thời hạn sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trong khu kinh tế là không quá bảy mươi (70) năm.
Khu kinh tế
1.2.3.6 Ban Quản lý khu kinh tế thực hiện nhiệm vụ lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, giao lại đất, cho thuê đất đối với đất đã thu hồi; các nhiệm vụ khác về quản lý đất đai trong khu kinh tế do cơ quan hành chính các cấp thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Tài sản gắn liền với đất
Tài sản gắn liền với đất, theo Điều 181 Bộ luật dân sự năm 1995, được coi là bất động sản Tổng quát, các tài sản này bao gồm nhiều loại hình khác nhau.
- Các vật sinh ra từ đất (cây cối, hoa lợi tự nhiên, khoáng sản…),
- Các vật gắn vào đất do hoạt động có ý thức của con người và không thể tách rời khỏi đất mà không hư hỏng (nhà ở, công trình xây dựng, …)
1.2.4.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp có tài sản gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi nhận nhà ở, công trình kiến trúc, cây rừng và cây lâu năm gắn liền với đất Để đảm bảo quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, việc đăng ký phải tuân thủ quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
Trong trường hợp đất được sử dụng cho mục đích quốc phòng và an ninh, nếu có công trình trên đất, chỉ cần đo vẽ và thể hiện ranh giới thửa đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Những vấn đề pháp lý về việc thế chấp quyền sử dụng đất thuê, tài sản gắn liền với đất thuê
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sử dụng đất thuê
1.3.1.1 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê
Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trong khu công nghiệp có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật Các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được nêu rõ tại Điều
105 và Điều 107 của Luật đất đai 2003, cụ thể:
- Người sử dụng đất có các quyền chung sau đây:
Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;
Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;
Người dân có quyền khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, cũng như những hành vi khác liên quan đến vi phạm pháp luật về đất đai.
- Người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây:
Sử dụng đất đúng mục đích và ranh giới thửa đất là rất quan trọng, cùng với việc tuân thủ quy định về độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không Ngoài ra, việc bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ các quy định pháp luật khác cũng cần được chú trọng.
Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, cần thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất Ngoài ra, việc thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng phải tuân thủ theo quy định của pháp luật.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;
Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;
Khi Nhà nước thu hồi đất hoặc hết thời hạn sử dụng, người sử dụng đất phải giao lại đất Họ có quyền thế chấp, bảo lãnh tài sản gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất, kinh doanh Ngoài ra, họ có thể bán tài sản hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, và người mua sẽ được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã xác định Trong trường hợp đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng, người sử dụng đất có thể cho thuê lại đất nếu được phép đầu tư kinh doanh trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước khi Luật có hiệu lực, đã trả tiền thuê cho thời gian thuê còn lại ít nhất năm năm, sẽ có quyền và nghĩa vụ theo Điều 110 của Luật đất đai; nếu muốn chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, họ cần nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đã trả.
Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc các trường hợp quy định trước đó sẽ có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật dân sự.
1.3.1.2 Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê
Hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước cho thuê đất có quyền và nghĩa vụ theo quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật Họ có quyền bán, thừa kế, tặng cho tài sản gắn liền với đất thuê, và người nhận sẽ tiếp tục được Nhà nước cho thuê đất theo mục đích đã xác định Ngoài ra, họ có thể thế chấp, bảo lãnh tài sản gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng hợp pháp để vay vốn sản xuất, kinh doanh Cuối cùng, họ cũng có thể góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê trong thời gian thuê đất với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.
Hộ gia đình và cá nhân đã được Nhà nước cho thuê đất trước khi Luật này có hiệu lực, và đã thanh toán tiền thuê cho toàn bộ thời gian hoặc đã trả trước cho nhiều năm với ít nhất năm năm còn lại, sẽ có các quyền và nghĩa vụ theo Điều 113 của Luật Nếu có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng, họ phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi số tiền thuê đã trả, đồng thời vẫn giữ các quyền và nghĩa vụ theo quy định.
Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này.
Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất thuê từ tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này sẽ có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật dân sự.
1.3.1.3 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam
Tổ chức, cá nhân nước ngoài được Chính phủ Việt Nam cho thuê đất bao gồm:
Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác có chức năng ngoại giao của nước ngoài;
Cơ quan đại diện các tổ chức Liên hợp quốc tại Việt Nam bao gồm các cơ quan, tổ chức liên Chính phủ và các đại diện của tổ chức liên Chính phủ.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
So với các quy định trước đây, Luật Đất đai năm 2003 mở rộng khái niệm người nước ngoài sử dụng đất, bao gồm không chỉ các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức quốc tế và liên chính phủ, mà còn cả cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, cũng như những người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia vào các hoạt động văn hóa và khoa học thường xuyên hoặc sống ổn định tại Việt Nam Những đối tượng này được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất và mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất.
Việc mở rộng khái niệm người nước ngoài sở hữu đất đai trong Luật Đất đai năm 2003 thể hiện chính sách đoàn kết toàn dân của Đảng và Nhà nước, coi cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài là một phần không thể tách rời của dân tộc Chính sách này khuyến khích người Việt ở nước ngoài gắn bó với quê hương, đầu tư và đóng góp vào sự phát triển đất nước Đồng thời, đây cũng là minh chứng cho chính sách đối ngoại rộng mở của Việt Nam, mong muốn thiết lập quan hệ hữu nghị với tất cả các quốc gia và phù hợp với xu thế hợp tác, đối thoại vì hòa bình và tiến bộ của nhân loại.
Tổ chức, cá nhân nước được Chính phủ Việt Nam cho thuê đất có các quyền sau đây:
Quyền của tố chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất tại Việt Nam:
Sử dụng đất theo thời hạn và mục đích đã thuê;
Xây dựng các công trình trên đất thuê theo giấy phép của cơ quan Nhà nước Việt Nam có Thẩm quyền;
Người thuê đất có quyền sở hữu các công trình xây dựng trên đất thuê trong suốt thời gian thuê Quyền sở hữu những công trình này sau khi hết hạn thuê đất sẽ được quy định rõ ràng trong hợp đồng thuê đất.
Được Nhà nước Việt Nam bảo hộ Quyền sử dụng đất hợp pháp;
Khiếu nại, tố cáo về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp.
Ngoài các quyền đã nêu, cá nhân hoặc tổ chức còn được hưởng các quyền khác theo các điều ước quốc tế đã ký kết giữa Chính phủ Việt Nam và Chính phủ của nước cử, hoặc theo các quy định trong hợp đồng thuê đất, miễn là phù hợp với pháp luật Việt Nam.
Theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, tổ chức và cá nhân nước ngoài có quyền được Chính phủ Việt Nam cho thuê đất, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư và phát triển kinh doanh tại Việt Nam.
Hưởng kết quả đầu tư trên đất;
Thế chấp quyền sử dụng đất thuê, tài sản gắn liền với đất thuê
Việc thế chấp hoặc bảo lãnh quyền sử dụng đất khi thuê lại tại các khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế được quy định trong Thông tư Số: 01/2005/TT-BTNMT Thông tư này hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, ban hành ngày 29/10/2004, của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
1.3.2.1 Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư trong khu công nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất, ngoại trừ trường hợp tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
Các tổ chức cá nhân người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi đầu tư trong khu công nghiệp sẽ được Nhà nước cho thuê đất với hình thức trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê Họ có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, và thế chấp quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất thuê trong suốt thời gian thuê đất.
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
Các tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư trong khu công nghiệp được Nhà nước cho thuê đất với hình thức trả tiền hàng năm, nhưng không có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại hoặc thế chấp quyền sử dụng đất Họ chỉ có thể bán, cho thuê hoặc thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp có quyền cho thuê lại đất đã hoàn thành xây dựng Nếu người thuê lại đã thanh toán đầy đủ tiền thuê, họ có thể thế chấp hoặc bảo lãnh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng hợp pháp tại Việt Nam.
1.3.2.2 Trường hợp nhận chuyển nhượng, thuê đất, thuê lại đất của doanh nghiệp xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, và người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền đầu tư vào khu công nghiệp thông qua việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng Các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng có quyền chuyển nhượng, cho thuê, và thế chấp quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất nhận chuyển nhượng, ngoại trừ trường hợp tiền nhận chuyển nhượng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
Các tổ chức và cá nhân nước ngoài, cùng với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, có thể đầu tư vào khu công nghiệp và thuê đất gắn liền với hạ tầng doanh nghiệp Họ có quyền chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất thuê cũng như tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng hợp pháp tại Việt Nam trong suốt thời gian thuê Tuy nhiên, họ không được phép cho thuê hoặc cho thuê lại đất đã thuê.
Các tổ chức cá nhân người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, bao gồm tổ chức kinh tế, hộ gia đình, và cá nhân, có thể đầu tư trong khu công nghiệp thông qua việc thuê đất hoặc thuê lại đất từ ngày 01/7/2004 Họ có quyền bán và thế chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê, nhưng không được phép cho thuê tài sản trên đất thuê hoặc thuê lại.
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân đã thuê lại đất trong khu công nghiệp trước ngày 01/7/2004 và đã thanh toán tiền thuê cho toàn bộ thời gian hoặc trả trước cho nhiều năm, với ít nhất năm năm còn lại trong thời hạn thuê, có quyền chuyển nhượng, cho thuê hoặc thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại và tài sản trên đất thuê trong thời gian đã thanh toán.
THỰC TRẠNG NHẬN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THUÊ, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THUÊ TRONG KHU CÔNG NGHIỆP, KHU KINH TẾ, KHU CÔNG NGHỆ CAO TẠI NGÂN HÀNG
Giới thiệu về Ngân hàng TMCP Á Châu
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (ACB) là một ngân hàng thương mại cổ phần tại Việt Nam, được cấp giấy phép hoạt động số 0032/NH-GP bởi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vào ngày 24 tháng 4 năm 1993 Giấy phép này có thời hạn 50 năm với vốn điều lệ ban đầu là 20 tỷ đồng ACB chính thức bắt đầu hoạt động từ ngày 4 tháng 6 năm 1993.
Hội sở chính của ngân hàng được đặt tại 442, đường Nguyễn Thị Minh Khai, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh, Tel: 84-8-929 0999 Fax: 84-8-839 9885
Email: acb@acb.com.vn, Trang web: http://www.acb.com.vn/
Từ khi hoạt động, ngân hàng đã nhiều lần tăng vốn điều lệ để mở rộng quy mô và cải tiến, đa dạng hoá sản phẩm
Năm 1993: vốn điều lệ 20 tỷ đồng với 18 cổ đông
Năm 1994: vốn điều lệ 70 tỷ đồng với 38 cổ đông
Năm 1997: vốn điều lệ 341 tỷ đồng với 557 cổ đông
Năm 1998: vốn điều lệ 481 tỷ đồng với 759 cổ đông
Năm 2006: ACB tăng vốn điều lệ là 1.100,047 tỷ đồng
Năm 2007: vốn điều lệ 2.630 tỷ đồng
Tháng 6 năm 2008: vốn điều lệ là 5.805,78 tỷ đồng
Tháng 9 năm 2009: vốn điều lệ là 7.705,7 tỷ đồng
Tháng 11 năm 2009: vốn diều lệ là 7.814,1 tỷ đồng
Ngân hàng Á Châu là một ngân hàng có vốn đầu tư nước ngoài, với 30% cổ phần thuộc về các nhà đầu tư Connaught.
Investors (Jardine Matheson Group), Dragon Financial Holdings Ltd., Công ty Tài chính Quốc tế (IFC) của Ngân hàng Thế Giới (World Bank), Ngân hàng Standard Chartered
ACB đã bắt đầu quá trình trực tuyến hóa giao dịch ngân hàng từ tháng 10/2001 với hệ thống quản trị ngân hàng bán lẻ TCBS, cho phép xử lý giao dịch theo thời gian thực và có cơ sở dữ liệu tập trung Là thành viên của SWIFT, ACB cam kết cung cấp dịch vụ khách hàng toàn cầu 24/7 Ngoài ra, ngân hàng còn sử dụng dịch vụ tài chính Reuteurs, bao gồm Reuteurs Monitor để cập nhật thông tin tài chính và Reuteurs Dealing System cho giao dịch ngoại tệ.
Hiện nay, ACB có hệ thống mạng lưới với hơn 237 chi nhánh và phòng giao dịch tại những vùng kinh tế phát triển trên toàn quốc Cụ thể như:
Tại TP Hồ Chí Minh: 1 sở giao dịch, 30 chi nhánh và 86 phòng giao dịch
Tại khu vực phía Bắc (Hà Nội, Hà Tây, Hải Phòng, Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh): 13 chi nhánh và 49 phòng giao dịch
Tại khu vực miền Trung (Đà Nẵng, Bình Định, Daklak, Khánh Hòa, Hội
An, Huế): 9 chi nhánh và 14 phòng giao dịch
Tại khu vực miền Tây (Lòng An, Cần Thơ, An Giang, và Cà Mau): 8 chi nhánh, 6 phòng giao dịch.
Tại khu vực miền Đông (Đồng Nai, Bình Dương, Vũng Tàu): 4 chi nhánh và 17 phòng giao dịch
Trên 2000 đại lý chấp nhận thanh toán thẻ của Trung tâm thẻ ACB
ACB đã mở rộng mạng lưới phân phối với 812 đại lý chi trả của Trung tâm chuyển tiền nhanh ACB-Western Union, nhằm phục vụ khách hàng tốt hơn Năm nay, ACB tiếp tục khai trương nhiều chi nhánh và phòng giao dịch mới.
Trong giai đoạn từ 2005 đến 2007, nhiều chi nhánh của ngân hàng đã được khai trương, bao gồm chi nhánh Hội An vào ngày 08/03/2005, chi nhánh Chùa Hà vào ngày 17/05/2005, chi nhánh Vũng Tàu vào ngày 14/07/2005, chi nhánh Huế vào ngày 22/07/2005, chi nhánh Lũy Bán Bích tại TPHCM vào ngày 27/07/2005, phòng giao dịch Hòng Hoa Thám tại Hà Nội vào ngày 12/12/2006, chi nhánh Bình Định vào ngày 25/12/2006, và phòng giao dịch Thanh Khê tại Đà Nẵng vào ngày 29/12/2006.
Vào năm 2007, Sở giao dịch Hải Phòng được thành lập vào ngày 14/03, cùng với chi nhánh thành phố Hạ Lòng khai trương vào ngày 18/01 Năm 2008, nhiều phòng giao dịch mới như Chợ Đầm – TP Nha Trang (04/10) và Ngô Gia Tự (08/10) được mở, cùng với phòng giao dịch Maximark Cộng Hòa 2 vào ngày 10/03 Đến năm 2009, các phòng giao dịch mới tiếp tục được khai trương, bao gồm Phú Nhuận (06/01), Trung tâm thương mại Vũng Tàu (25/02), Bình Tân (12/06) và Bình Triệu (21/12).
Ngân hàng Á Châu, khi mới thành lập, chỉ có 27 nhân viên, nhưng đến ngày 30/09/2009, số lượng nhân viên đã tăng lên hơn 6.500 người Cụ thể, vào năm 2005, ngân hàng có 2.128 nhân viên, năm 2006 là 2.714 nhân viên, và năm 2007 đạt 4.600 nhân viên Đặc biệt, 93% cán bộ ngân hàng có trình độ đại học và sau đại học, và họ thường xuyên được đào tạo chuyên môn tại trung tâm đào tạo riêng của ngân hàng.
Trong giai đoạn 1998-1999, ACB nhận được hỗ trợ kỹ thuật từ Công ty Tài chính Quốc tế (IFC) thông qua chương trình đào tạo nghiệp vụ cho nhân viên, do Ngân hàng Far East Bank and Trust Company (FEBTC) thực hiện Tiếp theo, vào năm 2002 và 2003, các cấp điều hành của ACB đã tham gia các khoá học về quản trị ngân hàng tại Trung tâm Đào tạo Ngân hàng.
ACB tuân thủ nguyên tắc "Chỉ có một ACB, liên tục cách tân và hài hòa lợi ích của các bên có quyền lợi liên quan", tham gia các chương trình tín dụng quốc tế và là thành viên của các tổ chức thẻ lớn như Visa và MasterCard Ngân hàng cũng hợp tác với Prudential và AIA để đa dạng hóa sản phẩm, bao gồm bảo hiểm nhân thọ qua ngân hàng.
Ngân hàng ACB đã thiết lập nhiều liên kết và liên doanh với các công ty để tối ưu hóa hoạt động và hỗ trợ lẫn nhau, như hợp tác với Công ty Cổ phần Dịch vụ Bảo vệ Ngân hàng Á Châu (ACBD) và Công ty Cổ phần Địa ốc ACB (ACBR) ACB cũng đã góp vốn thành lập Công ty Cổ phần Sài Gòn Kim hoàn ACB - SJC Để đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch trên sàn chứng khoán, ACB đã hợp tác với các công ty kiểm toán uy tín, bắt đầu từ Ernst & Young và hiện tại là PricewaterhouseCoopers (PWC).
Ngân hàng Á Châu (ACB) đã nhận được sự hỗ trợ kỹ thuật đáng kể từ IFC với ngân khoản 575.000 đô-la Mỹ nhằm nâng cao năng lực quản trị điều hành trong giai đoạn 2003-2004 Bên cạnh đó, Ngân hàng Standard Chartered cũng triển khai một chương trình hỗ trợ kỹ thuật toàn diện cho ACB kéo dài năm năm, bắt đầu từ năm 2005 Tính đến ngày 31/12/2007, ACB không chỉ liên kết và liên doanh mà còn thành lập nhiều công ty con, bao gồm Công ty Chứng khoán ACB (ACBS), Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Á Châu (ACBA), Công ty cho thuê tài chính Ngân hàng Á Châu (ACBL), Công ty Cổ phần Dịch vụ Du lịch Chợ Lớn, và Công ty Cổ phần Sản xuất Thương mại Dịch vụ Bình Chánh.
Các quy trình nghiệp vụ chính được chuẩn hóa theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000 đã đóng góp quan trọng vào việc nâng cao hiệu quả hoạt động của ngân hàng hiện nay.
2.1.2 Hoạt động và các sản phẩm dịch vụ chính:
Ngân hàng và các công ty con chủ yếu hoạt động trong việc huy động vốn ngắn, trung và dài hạn qua các hình thức như tiền gửi tiết kiệm, tiền gửi thanh toán và chứng chỉ tiền gửi Họ cũng tiếp nhận vốn uỷ thác đầu tư và nhận vốn từ các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước Các hoạt động cho vay, chiết khấu thương phiếu, công trái, và đầu tư vào các tổ chức kinh tế được thực hiện song song với dịch vụ thanh toán giữa khách hàng Ngoài ra, ngân hàng còn kinh doanh ngoại tệ, vàng bạc, thanh toán quốc tế, đầu tư chứng khoán, và cung cấp các dịch vụ quản lý nợ, khai thác tài sản cùng nhiều dịch vụ ngân hàng khác.
Các sản phẩm dịch vụ chính
1 Huy động vốn (nhận tiền gửi của khách hàng) bằng đồng Việt Nam, ngoại tệ và vàng
2 Sử dụng vốn (cung cấp tín dụng, đầu tư, hùn vốn liên doanh) bằng đồngViệt Nam, ngoại tệ và vàng
3 Các dịch vụ trung gian (thực hiện thanh toán trong và ngoài nước, thực hiện dịch vụ ngân quỹ, chuyển tiền kiều hối và chuyển tiền nhanh, bảo hiểm nhân thọ qua ngân hàng
4 Kinh doanh ngoại tệ và vàng
5 Phát hành và thanh toán thẻ tín dụng, thẻ ghi nợ.
Ngân hàng Á Châu được chia thành bảy khối, bốn ban và hai phòng Cụ thể là:
Bảy khối : Khách hàng cá nhân, Khách hàng doanh nghiệp, Ngân quỹ, Phát triển kinh doanh, Giám sát điều hành, Quản trị nguồn lực, Công nghệ thông tin
Bốn ban: Kiểm tra – Kiếm soát nội bộ, Chiến lược, Đảm bảo chất lượng, Chính sách và Quản lý tín dụng
Hai phòng : Quan hệ Quốc tế, Thẩm định tài sản (trực thuộc Tổng giám đốc)
Sau đây là sơ đồ phòng ban của ACB
Ngân hàng Á Châu đã thiết lập một cơ cấu quản trị điều hành phù hợp với các tiêu chuẩn tổ chức và hoạt động của ngân hàng thương mại, theo Nghị định 49/2000/NĐ-CP và Quyết định 1087/QĐ-NHNN.
Thực trạng nhận thế chấp quyền sử dụng đất thuê, tài sản gắn liền với đất thuê trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao tại Ngân hàng
2.2.1 Điều kiện nhận thế chấp đối với quyền sử dụng đất thuê, tài sản gắn liền với đất thuê tại Ngân hàng Á Châu Để nhận thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê/ thuê lại và/hoặc tài sản gắn liền với đất thì phải thỏa mãn các điều kiện sau:
Đất được sử dụng đúng mục đích, đúng người thuê đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê đất.
Doanh nghiệp A, khi được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà xưởng, phải tuân thủ quy định không được sử dụng đất vào mục đích khác, như xây nhà ở để bán Ngoài ra, doanh nghiệp A cũng không được phép cho người khác thuê lại đất, kể cả trong trường hợp cho thuê để xây dựng nhà xưởng.
Để thực hiện việc thế chấp, tài sản trên đất phải hợp pháp và đủ điều kiện Tài sản có thể bao gồm nhà ở, công trình xây dựng, vườn cây, hoặc các tài sản khác gắn liền với đất, bao gồm cả những tài sản sẽ hình thành trong tương lai Việc xác định tính hợp pháp và đủ điều kiện của tài sản là rất quan trọng.
Để đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cần có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp Các tài liệu này có thể bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, hoặc các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật mà cơ quan công chứng và đăng ký chấp nhận.
Tài sản găn liền với đất phải đăng ký quyền sở hữu bao gồm: nhà ở, công trình xây dựng
Để tài sản hình thành trong tương lai, cần có giấy phép xây dựng hoặc dự án đầu tư được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong Khu công nghiệp, Khu chế xuất, khu công nghệ cao, ACB thực hiện như sau:
Khi thời hạn thuê lại đất đã được thanh toán còn trên 1 năm, ACB chấp nhận thế chấp và bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê lại cùng với tài sản gắn liền Tuy nhiên, thời hạn cho vay phải không vượt quá thời gian thuê lại đất còn lại.
Trong trường hợp thời hạn thuê lại đất còn lại dưới một năm, ACB chỉ chấp nhận thế chấp và bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất thuê lại, không chấp nhận thế chấp hay bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê lại Khi định giá tài sản đảm bảo, giá trị quyền sử dụng đất thuê lại sẽ không được tính vào.
2.2.2 Quy trình thực hiện đối với việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất thuê, tài sản gắn liền với đất thuê tại Ngân hàng Á Châu
Khi đề nghị thẩm định tài sản là quyền sử dụng đất thuê hoặc tài sản gắn liền với đất thuê, bên đi vay cần gửi kèm Hợp đồng thuê đất theo quy định Nhân viên tín dụng và nhân viên thẩm định tài sản có trách nhiệm kiểm tra các điều khoản trong Hợp đồng thuê đất để đảm bảo tính hợp lệ và đầy đủ của hồ sơ.
Mục đích thuê đất hoặc thuê lại đất là rất quan trọng; nếu việc sử dụng đất thực tế không phù hợp với mục đích đã quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất, ACB sẽ không chấp nhận thế chấp.
Điều kiện chuyển nhượng tài sản, thế chấp tài sản, chuyển nhượng hợp đồng:
Bên thuê có quyền chuyển nhượng tài sản, thế chấp tài sản và chuyển nhượng hợp đồng, tuy nhiên, việc này phải tuân thủ các điều kiện cụ thể Để thực hiện chuyển nhượng, bên thuê cần có sự đồng ý của bên cho thuê và đảm bảo rằng các quy định trong hợp đồng thuê được tuân thủ Điều kiện chuyển nhượng, thế chấp tài sản và chuyển nhượng hợp đồng thường được ghi rõ trong hợp đồng, vì vậy bên thuê cần xem xét kỹ lưỡng trước khi tiến hành các giao dịch này.
Trong trường hợp hợp đồng quy định, Bên thuê hoặc thuê lại đất có quyền chuyển nhượng và thế chấp tài sản Điều này bao gồm việc chuyển nhượng hợp đồng thuê hoặc thuê lại đất, trong khi ACB chấp nhận thế chấp theo hình thức bình thường.
Trong trường hợp hợp đồng quy định, Bên thuê hoặc thuê lại đất chỉ được phép chuyển nhượng, thế chấp tài sản và chuyển nhượng hợp đồng thuê/thuê lại đất với một số điều kiện nhất định Ngân hàng ACB chỉ chấp nhận thế chấp khi Bên vay đã thực hiện đầy đủ các điều kiện quy định trước khi tiến hành thế chấp.
Việc chuyển nhượng tài sản thế chấp cần có sự đồng ý của bên cho thuê Trong trường hợp Ngân hàng ACB nhận thế chấp, cần xem xét liệu ACB có thực hiện đầy đủ các điều kiện khi xử lý tài sản thế chấp hay không.
Dựa vào các điều kiện chuyển nhượng và thế chấp trong từng hợp đồng thuê đất cụ thể, bên thế chấp cần yêu cầu bên cho thuê cung cấp văn bản xác nhận quyền thế chấp tài sản của bên thuê Khi thực hiện việc thế chấp tài sản, ACB không chịu ràng buộc bởi các điều kiện này.
Hợp đồng thuê đất quy định rằng việc thế chấp chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của Bên cho thuê Do đó, ACB sẽ yêu cầu Bên thế chấp cung cấp văn bản xác nhận từ Bên cho thuê về việc này.
Đánh giá thực trạng thế chấp quyền sử dụng đất thuê, tài sản gắn liền với đất thuê trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao tại Ngân hàng TMCP Á Châu 1 Những thành tựu đạt được
3.1.1 Những thuận lợi và thành tựu đạt được:
Luật Đất đai năm 1993 đã cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất, mang lại hiệu quả kinh tế-xã hội lớn Tiếp theo, Luật Đất đai năm 2003 cùng với các Nghị định 181/2005/NĐ-CP và Thông tư 01/2005/TT-BTNMT đã mở rộng quyền chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng trong việc đa dạng hóa hình thức bảo đảm tiền vay.
Đại đa số người sử dụng đất nhận thức rõ tầm quan trọng của việc thế chấp quyền sử dụng đất, với 68% cho rằng quyền này là quan trọng nhất Trong khi đó, 1,5% cho rằng quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất quan trọng nhất, 12,2% chọn quyền chuyển nhượng, 1,3% ưu tiên quyền cho thuê, 14% cho quyền thừa kế, và 3% không xác định được quyền nào là quan trọng nhất Xu hướng này phản ánh thực tế người sử dụng đất đang thiếu vốn và cần nguồn tài chính để đầu tư sản xuất cũng như giải quyết khó khăn trong cuộc sống, do đó quyền thế chấp quyền sử dụng đất trở thành giải pháp thiết yếu để họ có thể tiếp cận vốn.
Hình thức đảm bảo tiền vay bằng quyền sử dụng đất đang chiếm tỷ trọng lớn tại các tổ chức tín dụng, đặc biệt tại Ngân hàng TMCP Á Châu, với khoảng 65% tổng số hình thức đảm bảo Trong đó, 25% là thế chấp bằng quyền sử dụng đất thuê hoặc tài sản gắn liền với đất thuê trong các khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao.
Ngân hàng TMCP Á Châu đã triển khai chính sách tín dụng linh hoạt, cho phép nhận thế chấp quyền sử dụng đất thuê và tài sản gắn liền với đất thuê trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao Chính sách này nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp và cá nhân dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay phục vụ sản xuất kinh doanh và mở rộng quy mô Kết quả là, trong giai đoạn từ 2005 đến 2009, dư nợ cho vay của ngân hàng đã tăng mạnh từ 9.800 tỷ đồng lên trên 45.000 tỷ đồng, với lợi nhuận dự kiến năm 2010 đạt 7.000 tỷ đồng.
3.1.2 Những khó khăn, thách thức và tồn tại:
3.2.2.1 Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Hiện nay, khả năng người sử dụng đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, đặc biệt là đất thuê trong các Khu Công nghiệp, Khu chế xuất, và Khu kinh tế, vẫn còn hạn chế do chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Một trong những nguyên nhân chính là tiến độ cấp giấy chứng nhận cho đất ở diễn ra chậm chạp Người sử dụng đất thường có tâm lý muốn vay vốn lớn, trong khi các tổ chức tín dụng tại Việt Nam chỉ cho vay tối đa 70% giá trị tài sản thế chấp Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp dựa trên Bảng giá do UBND tỉnh ban hành theo khung giá của Chính phủ, nhưng khung giá này còn nhiều bất cập và cần được thay thế Do đó, tâm lý ngần ngại trong việc thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng vẫn tồn tại.
3.2.2.2 Sự không thống nhất giữa các quy định của hệ thống pháp luật Việt Nam
Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 quy định về việc bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, trong đó nêu rõ rằng giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất Tuy nhiên, nghị định này chưa đề cập cụ thể đến trường hợp người sử dụng đất thế chấp một phần quyền sử dụng đất hoặc một phần tài sản trên đất Do đó, vấn đề giải quyết khi người sử dụng đất chỉ thế chấp một phần giá trị quyền sử dụng đất hoặc tài sản vẫn chưa có lời giải thích thỏa đáng.
3.2.3.3 Đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Một vấn đề cản trở việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn đầu tư sản xuất là tình trạng các hộ nhận khoán đất từ nông trường, lâm trường Họ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dẫn đến việc không được hưởng các quyền pháp lý, bao gồm quyền thế chấp Mặc dù là những người trực tiếp lao động trong sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp, nhưng họ gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn từ các tổ chức tín dụng do thiếu quy định pháp luật phù hợp Việc này đang kìm hãm khả năng mở rộng sản xuất của họ trong nền kinh tế hàng hóa.
3.2.3 4 Khó khăn trong việc xử lý tài sản thế chấp:
Trình tự và thủ tục xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp hiện nay còn phức tạp và chưa rõ ràng, đặc biệt khi người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ Điều này dẫn đến việc chưa có một cơ chế thống nhất trong việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi vốn cho vay.
Nghị định số 17/CP quy định rằng khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng, quyền sử dụng đất đã thế chấp sẽ được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng Nếu không thể xử lý theo thỏa thuận, việc giải quyết sẽ tuân theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, Nghị định này không làm rõ cách giải quyết theo quy định của pháp luật là như thế nào Theo Bộ luật Dân sự tại Điều 737, người nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn và lãi, nhưng quy định này chỉ áp dụng cho hộ gia đình và cá nhân.
Nghị định 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định rằng quyền sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép trước khi tiến hành bán đấu giá Tuy nhiên, Luật Đất đai lại không nêu rõ yêu cầu này khi thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất, điều này đặt ra một vấn đề cần được làm rõ về sự thống nhất giữa các quy định pháp luật liên quan.
Nghị định 86/CP quy định rằng việc bán đấu giá quyền sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tuy nhiên, điều này đang tạo ra mâu thuẫn với các quy định pháp luật khác Sự không thống nhất này dẫn đến việc không tôn trọng hiệu lực pháp lý của các văn bản luật, gây cản trở và làm chậm tiến độ xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng Do đó, cần sớm khắc phục mâu thuẫn này để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý đất đai.
Nghị định số 178/CP quy định rõ quyền của tổ chức tín dụng trong việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, cho phép họ bán hoặc nhận tài sản để đảm bảo khoản vay Tuy nhiên, nghị định này không làm rõ liệu tổ chức tín dụng có quyền trực tiếp bán hoặc nhận diện tích đất khi tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất hay không.
Trong các văn bản pháp luật hiện hành, cần làm rõ cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất có phải là cơ quan cho phép bán đấu giá hay không Cũng cần xác định liệu việc đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn vay có được coi là chuyển quyền sử dụng đất cho người khác hay không Thêm vào đó, khi bán đấu giá tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, liệu có cần thực hiện thủ tục bán đấu giá quyền sử dụng đất đồng thời hay không Cuối cùng, cần có hướng dẫn cụ thể về thủ tục quyền sử dụng đất cho trường hợp người mua đấu giá tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất Những vấn đề này đang đặt ra yêu cầu cấp thiết cho pháp luật.
Giải pháp đối với hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Khu công nghiệp, Khu kinh tế, Khu công nghệ cao
3.2.1 Kiến nghị đối với cơ quan hữu quan trong việc tạo cơ sở pháp lý cho việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất:
Dựa trên các phân tích đã thực hiện, bài viết này đưa ra một số kiến nghị nhằm cải thiện những bất cập trong quy định về thế chấp quyền sử dụng đất.
Tiếp tục thúc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt là cho đất ở tại các khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao Cần ban hành các quy định phù hợp hơn về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp Hơn nữa, cần phát hành thống nhất một mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các loại đất ở tại khu công nghiệp, khu chế xuất và khu công nghệ cao trên toàn quốc.
Bộ Luật Dân Sự cần được sửa đổi để cho phép tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hợp pháp tại Việt Nam Điều này nhằm đảm bảo sự phù hợp với quy định của Luật Đầu tư nước ngoài và các sửa đổi trong Luật Đất đai, đã được Quốc hội khoá X thông qua vào ngày 29 tháng 06 năm 2001.
9 Có như vậy, mới tạo được một môi trường pháp lý bình đẳng cho các thành phần kinh tế trong nước và ngoài nước trong hoạt động sản xuất, kinh doanh. Bảo hộ cho người sử dụng đất được lựa chọn bên nhận thế chấp tài sản là giá trị quyền sử dụng đất.
Khẩn trương rà soát các văn bản pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất để khắc phục các quy định mâu thuẫn và bất cập Cần xây dựng cơ chế thống nhất trong việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên nhận thế chấp.
Pháp luật cần xác định rõ cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất Việc xác định đúng cơ quan có trách nhiệm sẽ đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất.
Cần có quy định rõ ràng về việc tổ chức tín dụng có quyền trực tiếp bán hoặc nhận diện tích đất khi tài sản bảo đảm cho khoản vay là giá trị quyền sử dụng đất hay không.
+ Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thu hồi vốn vay có phải là trường hợp chuyển quyền sử dụng đất không?
+ Khi bán đấu giá tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất thì vấn đề quyền sử dụng đất này được xử lý ra sao?
Cần sửa đổi quy định tại Khoản 5, Điều 6 của Nghị định 178/CP ngày 29/12/1999, không nên yêu cầu rằng khi thế chấp tài sản gắn liền với đất, khách hàng vay phải thế chấp cả giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Quy định này mâu thuẫn với Điều 732 của Bộ luật Dân sự.
Sửa đổi quy định tại khoản 5, Điều 8 Nghị định 178/CP ngày 29/12/1999 về xác định giá trị quyền sử dụng đất là cần thiết Không nên quy định rằng "Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp", vì thế chấp quyền sử dụng đất thực chất là một loại quan hệ giao dịch dân sự Các bên liên quan (bên thế chấp và bên nhận thế chấp) nên được tự do thoả thuận về giá trị quyền sử dụng đất thế chấp Hơn nữa, Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 không quy định rằng khung giá đất do Nhà nước ban hành được áp dụng để tính giá trị quyền sử dụng đất khi thế chấp.
Theo quy định tại BLDS, chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự bao gồm tổ chức, hộ gia đình và cá nhân Tuy nhiên, phần quy định về chuyển quyền sử dụng đất chỉ đề cập đến hộ gia đình và cá nhân, thiếu các quy định cho tổ chức Điều này cho thấy sự không nhất quán giữa các phần của BLDS và các đạo luật khác Do đó, cần bổ sung quy định về chuyển quyền sử dụng đất cho tổ chức nhằm đảm bảo sự thống nhất với các văn bản pháp luật khác như Luật Đất đai và các nghị định liên quan.
3.2.2 Giải pháp đối với các bên có liên quan:
3.2.2.1 Giải pháp đối với bên cho thuê: Để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, các đơn vị sản xuất kinh doanh có thể tiếp cận với nguồn vốn ngân hàng, Ban quản lý Khu công nghiệp, Khu chế xuất, Khu Công nghệ cao luôn tạo mọi điều kiện thuận lợi cho Bên thuê trong việc vay vốn ngân hàng trên cơ sở giới hạn trong phạm vi khả năng thực hiện và hạn chế tối đa rủi ro có thể phát sinh cho chính đơn vị mình Sau đây là một số giải pháp đối với Bên cho thuê là Khu công nghiệp, Khu kinh tế, Khu công nghệ cao trong việc thế chấp quyền sử dụng đất thuê và tài sản gắn liền với đất thuê:
Bên cho thuê cần xác định rõ chức năng của mình liên quan đến việc thế chấp quyền sử dụng đất thuê và tài sản gắn liền với đất thuê của Bên thuê Chẳng hạn, chức năng của Công ty Cp Khu Công Nghiệp Hiệp Phước khác với chức năng của Ban quản lý các Khu chế xuất và Khu công nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh (Hepza) Hepza đóng vai trò là cơ quan quản lý Nhà nước, có nhiệm vụ xét duyệt cấp phép cho dự án đầu tư, cấp phép xây dựng và thanh tra hoạt động của các doanh nghiệp trong khu công nghiệp, khu chế xuất tại Tp.HCM Mối quan hệ giữa Hepza và nhà đầu tư trong khu công nghiệp là mối quan hệ giữa cơ quan quản lý Nhà nước và đối tượng chịu sự quản lý theo quy định pháp luật.
Khu Công Nghiệp Hiệp Phước hoạt động như một doanh nghiệp đầu tư vào cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, cung cấp dịch vụ cho thuê đất cho các doanh nghiệp Đơn vị này có trách nhiệm thực hiện các thủ tục cần thiết để các cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các doanh nghiệp thuê, đồng thời xác nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp vay vốn từ ngân hàng.
Khi Bên thuê đất yêu cầu xác nhận việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, Bên cho thuê sẽ xem xét Hợp đồng thuê đất giữa hai bên Nếu hợp đồng không cấm việc thế chấp quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất thuê, Bên cho thuê thường đồng ý xác nhận việc đã ký hợp đồng thuê đất với Bên thuê.
Trong văn bản xác nhận gửi lại cho Bên thuê đất và phía ngân hàng, các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao cần nêu rõ các thông tin quan trọng như tên dự án, địa điểm, diện tích đất thuê, mục đích sử dụng đất, và thời gian thuê Đồng thời, cần xác nhận các điều khoản hợp đồng, cam kết của các bên liên quan và các yêu cầu về tài chính, đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp trong giao dịch.
Xác nhận Bên thuê có ký hợp đồng thuê/ thuê lại đất
Xác nhận việc thanh toán tiền thuê đất của Bên thuê.