Hoạt động nhận thế chấp quyền sử dụng đất thuê tài sản gắn liền với đất thuê trong khu công nghiệp khu kinh tế khu công nghệ cao tại ngân hàng tmcp á châu

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM KHOA LUẬT KINH TẾ  HOẠT ĐỘNG NHẬN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THUÊ, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THUÊ TRONG KHU CÔNG NGHIỆP, KHU KINH TẾ, KHU CÔNG NGHỆ CAO TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU GVHD: Th.S NGUYỄN VIỆT KHOA SVTH : TRẦN THỊ QUẾ CHI KHÓA LUẬN CỬ NHÂN LUẬT HỌC CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH DOANH TP.HỒ CHÍ MINH, NĂM 2010 Lời Cảm Ơn Qua năm tháng học tập rèn luyện Trường Đại học Kinh Tế TP.HCM , kết hợp với trình làm việc Ngân hàng TMCP Á Châu, tơi học tích lũy nhiều kiến thức bổ ích quý báu cho Đề tài tốt nghiệp hồn thành kết hợp lý thuyết học kiến thức thực tế làm việc Trong trình thực đề tài tốt nghiệp, nỗ lực than, tơi cịn nhận nhiều giúp đỡ cá nhân tổ chức, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến:  Giáo viên hướng dẫn Thạc sĩ Nguyễn Tiến Khoa toàn thể thầy cô khoa Luật Kinh Tế Đại học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh  Đơn vị thực tập làm việc – Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Phan Đình Phùng Đã tận tình hướng dẫn, tạo điều kiện việc nghiên cứu, giúp trang bị thêm kiến thức cần thiết có nhiều kinh nghiệm suốt q trình học tập hồn thành đề tài tốt nghiệp Sau cùng, tơi xin kính chúc Ban Giám hiệu nhà trường, Thầy Cô Toàn thể cán nhân viên Ngân hàng TMCP Á Châu – CN Phan Đình Phùng dồi sức khỏe đạt nhiều thành công giảng dạy công tác Xin chân thành cảm ơn, Sinh viên thực tập Trần Thị Quế Chi NHẬN XÉT & CHẤM ĐIỂM CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN TP.HCM, ngày……tháng……năm 2010 CHẤM ĐIỂM CỦA GIẢNG VIÊN THỨ HAI TP.HCM, ngày……tháng……năm 2010 MỤC LỤC ***** CHƯƠNG 1: HOẠT ĐỘNG NHẬN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THUÊ, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THUÊ TRONG KHU CÔNG NGHIỆP, KHU KINH TẾ, KHU CÔNG NGHỆ CAO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Hình thức đảm bảo tiền vay quyền sử dụng đất 1.1.1 Giao dịch bảo đảm .1 1.1.2 Hợp đồng chấp 1.1.2.1 Khái niệm hợp đồng chấp 1.1.2.2 Thời điểm thiết lập hợp đồng chấp 1.1.2.3 Mục đích chấp 1.1.2.4 Nội dung hợp đồng chấp 1.1.3 Các loại đất không chấp 1.1.4 Công chứng, chứng thực hợp đồng chấp, bảo lãnh 1.1.5 Đăng ký giao dịch đảm bảo 1.2 Đất tài sản gắn liền với đất Khu công nghiệp, Khu Kinh tế, Khu công nghệ cao 10 1.2.1 Đất khu công nghiệp .11 1.2.2 Khu công nghệ cao .12 1.2.3 Khu kinh tế 13 1.2.4 Tài sản gắn liền với đất 13 1.2.4.1 Khái niệm 13 1.2.4.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp có tài sản gắn liền với đất 14 1.3 Những vấn đề pháp lý việc chấp quyền sử dụng đất thuê, tài sản gắn liền với đất thuê 14 1.3.1 Quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân sử dụng đất thuê 14 1.3.1.1 Quyền nghĩa vụ tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê 14 1.3.1.2 Quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê .15 1.3.1.3 Quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân nước thuê đất Việt Nam 16 1.3.2 Thế chấp quyền sử dụng đất thuê, tài sản gắn liền với đất thuê 18 1.3.2.1 Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất .18 1.3.2.2 Trường hợp nhận chuyển nhượng, thuê đất, thuê lại đất doanh nghiệp xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng 19 1.3.3 Các vấn đề pháp lý liên quan đến việc xử lý tài sản chấp 20 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG NHẬN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THUÊ, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THUÊ TRONG KHU CÔNG NGHIỆP, KHU KINH TẾ, KHU CÔNG NGHỆ CAO TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 21 2.1 Giới thiệu Ngân hàng TMCP Á Châu 21 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 21 2.1.2 Hoạt động sản phẩm dịch vụ 25 2.1.3 Cơ cấu tổ chức .25 2.1.4 Những thành tựu đạt 28 2.1.5 Kết hoạt động kinh doanh .30 2.2 Thực trạng nhận chấp quyền sử dụng đất thuê, tài sản gắn liền với đất thuê khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao Ngân hàng TMCP Á Châu 32 2.2.1 Điều kiện nhận chấp quyền sử dụng đất thuê, tài sản gắn liền với đất thuê Ngân hàng Á Châu 32 2.2.2 Quy trình thực việc nhận chấp quyền sử dụng đất thuê, tài sản gắn liền với đất thuê Ngân hàng Á Châu 33 2.2.3 Hoạt động định giá bất động sản khu công nghiệp, kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao .36 2.2.4 Quy trình soạn thảo hợp đồng chứng từ có liên quan thực Ngân hàng TMCP Á Châu 38 2.2.5 Quy trình thực thủ tục công chứng Ngân hàng TMCP Á Châu 44 2.2.6 Quy trình thực đăng ký tài sản chấp Ngân hàng TMCP Á Châu 46 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG NHẬN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI KHU CÔNG NGHIỆP, KHU KINH TẾ, KHU CÔNG NGHỆ CAO 48 3.1 Đánh giá thực trạng chấp quyền sử dụng đất thuê, tài sản gắn liền với đất thuê khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao Ngân hàng TMCP Á Châu 3.1.1 Những thành tựu đạt .48 3.1.2 Những khó khăn, thách thức tồn 48 3.2.2.1 Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 49 3.2.2.2 Sự không thống quy định hệ thống pháp luật Việt Nam 49 3.2.3.3 Đất không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 49 3.2.3 Khó khăn việc xử lý tài sản chấp .50 3.2 Giải pháp hoạt động chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Khu công nghiệp, Khu kinh tế, Khu công nghệ cao 51 3.2.1 Kiến nghị quan hữu quan việc tạo sở pháp lý cho việc chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 51 3.2.2 Giải pháp bên có liên quan 52 3.2.2.1 Giải pháp bên cho thuê .52 3.2.2.2 Giải pháp Bên thuê đất – người vay 53 3.2.2.3 Giải pháp ngân hàng 54 KẾT LUẬN 56 PHỤ LỤC 1: Hợp đồng thuê lại đất 57 PHỤ LỤC 2: Hợp đồng chấp quyền phát sinh từ hợp đồng thuê đất .70 PHỤ LỤC 3: Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 74 PHỤ LỤC 4: Thông báo việc nhận chấp tài sản 80 Danh mục tài liệu tham khảo 81 LỜI MỞ ĐẦU **** Sự cần thiết việc nghiên cứu đề tài Cùng với phát triển không ngừng kinh tế, nhu cầu vốn xã hội ngày lớn Ngoài nguồn vốn huy động việc phát hành cổ phiếu, trái phiếu hay vay nợ từ định chế tài chính…, nguồn vốn vay từ định chế ngân hàng kênh cấp vốn quan trọng đáp ứng nhu cầu cho chủ thể kinh tế Tuy nhiên, tất cá nhân, doanh nghiệp đặc biệt doanh nghiệp vừa nhỏ tiếp cận với nguồn vốn vay ngân hàng không đáp ứng tiêu chí cấp tín dụng Trong việc xét cấp tín dụng, ngồi việc thẩm định khả tài tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh chủ thể vay vốn việc đáng giá hình thức đảm bảo cho khoản vay khơng phải tiêu chí tiên cấp tín dụng giữ vai trị định ngân hàng Điều xuất phát từ việc ngân hàng phải đối mặt với nhiều rủi ro, đặc biệt rủi ro hoạt động tín dụng Và hình thức bảo đảm nợ vay phổ biến chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, trung bình chiếm 50% hình thức bảo đảm nợ vay ngân hàng Với chiến lược phát triển công nghiệp, tạo nguồn hàng xuất khẩu, tạo việc làm bước phát triển công nghiệp theo quy hoạch, tránh tự phát, phân tán, tiết kiệm đất, sử dụng có hiệu vốn đầu tư phát triển hạ tầng, hạn chế ônhiễm chất thải công nghiệp gây ra, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao không ngừng phát triển Cùng với phát triển đó, hoạt động đầu tư tín dụng phát triển dịch vụ ngân hàng khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao ngày tăng Dư nợ tíndụng tăng đồng thời số lượng tổ chức tín dụng tham gia cho vay ngày nhiều cho thấy mối quan tâm ngày lớn ngân hàng khu vực Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhu cầu vốn doanh nghiệp khu vực lớn, ngân hàng quan tâm đầu tư chưa đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho doanh nghiệp nhiều vướng mắc hai phía nhiều vấn đề, có việc nhận chấp quyền sử dụng đất thuê, tài sản gắn liền với đất th Chính với mong muốn mở rộng đầu tư tín dụng cho doanh nghiệp khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao cách có hiệu tương xứng với khả vị Ngân hàng TMCP Á Châu, đề tài: “Hoạt động nhận chấp quyền sử dụng đất thuê, tài sản gắn liền với đất thuê khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao Ngân hàng TMCP Á Châu” lựa chọn nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu Đề tài tập trung tìm hiểu hoạt động nhận chấp quyền sử dụng đất thuê tài sản gắn liền với đất thuê khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao Ngân hàng TMCP Á Châu Qua tìm giải pháp nhằm phát triển tín dụng cách có hiệu giới hạn an tồn cho Ngân hàng Á Châu giải pháp cho doanh nghiệp khu công nghiệp hoạt động chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất khu vực Phương pháp phạm vi nghiên cứu : * Phương pháp nghiên cứu: - Phương pháp phân tích, tổng hợp: hoạt động nhận chấp quyền sử dụng đất thuê, tài sản gắn liền với đất thuê phân tích thành bước thực theo trình tự thực tế từ nêu rõ những khó khăn ngân hàng Á châu, để đưa giải pháp thích hợp cho bên có liên quan hoạt động - Phương pháp so sánh đối chiếu: đối chiếu lý luận thực tiển để tìm giải khó khăn, thách thức hoạt động nhận chấp quyền sử dụng đất thuê tài sản gắn liền với đất thuê khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao - Ngồi luận văn cịn sử dụng phương pháp thống kê, thu thập phân tích số liệu để làm rõ nội dung liên quan - Đặc biệt, sử dụng phương pháp khảo sát, điều tra thực tế để khẳng định phân tích, đánh giá nhằm để xác định sở thực tiễn, khả thực vấn đề đề xuất * Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi nghiên cứu đề tài giới hạn hoạt động nhận chấp quyền sử dụng đất thuê tài sản gắn liền với đất thuê khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao Các điều kiện nhận chấp, quy trình thực nêu đề tài thực Ngân hàng TMCP Á Châu Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục danh mục tài liệu tham khảo, luận văn trình bày thành chương sau : Chương 1: Hoạt động nhận chấp quyền sử dụng đất thuê, tài sản gắn liền với đất thuê khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng chấp quyền sử dụng đất thuê, tài sản gắn liền với đất thuê khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao Ngân hàng TMCP Á Châu Chương 3: Giải pháp hoạt động nhận chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuê khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao CHƯƠNG