CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CHO VAY MUA NHÀ CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Khái niệm về phát triển và tăng trưởng
Phát triển là xu hướng tiến hóa rõ ràng của sự vật, thể hiện qua việc nâng cao từ mức độ thấp đến mức độ cao hơn, từ trạng thái chưa hoàn thiện đến sự hoàn thiện tối ưu hơn.
Phát triển kinh tế là quá trình tăng tiến toàn diện và về mọi mặt trong nền kinh tế của một quốc gia hoặc một địa phương
1.1.2 Phân biệt phát triển và tăng trưởng
Tăng trưởng chỉ là sự gia tăng về lượng, còn phát triển chỉ sự gia tăng về chất và đảm bảo yếu tố cân đối, hài hòa
Tăng trưởng kinh tế đề cập đến sự gia tăng về lượng của các chỉ tiêu kinh tế, trong khi phát triển kinh tế bao gồm cả tăng trưởng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế và tiến bộ xã hội.
Tổng quan về cho vay mua nhà của Ngân hàng Thương mại
1.2.1 Khái niệm về cho vay
Cho vay là quá trình chuyển nhượng tạm thời giá trị từ ngân hàng thương mại (NHTM) sang người vay, với cam kết sau một khoảng thời gian, giá trị này sẽ được hoàn trả với số tiền lớn hơn ban đầu.
1.2.2 Phân loại các sản phẩm cho vay
1.2.2.1 Phân theo mục đích sử dụng vốn:
Cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh là hình thức cho vay của tổ chức tín dụng dành cho các dự án đầu tư sản xuất Các khoản vay này chủ yếu được sử dụng để tài trợ vốn lưu động và mua sắm, với đối tượng chính là các doanh nghiệp.
Cho vay tiêu dùng là hình thức cho vay nhằm hỗ trợ người tiêu dùng trong việc chi tiêu cho hàng hóa và dịch vụ trước khi họ có khả năng thanh toán.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế chỉ ra rằng việc cho vay tạo điều kiện cho người vay nâng cao mức sống Mặc dù khoản vay thường có quy mô nhỏ và rủi ro cao, dẫn đến lãi suất cho vay cao, nhưng hình thức cho vay này vẫn mang lại lợi nhuận Đối tượng vay chủ yếu là các hộ gia đình và cá nhân, phục vụ cho các mục đích như xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, mua ô tô, và du học.
1.2.2.2 Phân loại theo thời hạn tín dụng
Cho vay ngắn hạn là hình thức cho vay có thời hạn tối đa 12 tháng, nhằm hỗ trợ doanh nghiệp bù đắp thiếu hụt vốn lưu động và đáp ứng nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của cá nhân.
Cho vay trung dài hạn là hình thức cho vay có thời hạn trên 12 tháng, thường được sử dụng để đầu tư vào việc mua sắm tài sản cố định, cải tiến hoặc đổi mới thiết bị, và mở rộng sản xuất.
1.2.2.3 Phân loại theo mức độ tín nhiệm của khách hàng
Cho vay không có bảo đảm là hình thức cho vay mà ngân hàng dựa vào uy tín cá nhân của khách hàng mà không yêu cầu tài sản đảm bảo Hình thức này tiềm ẩn nhiều rủi ro, do đó ngân hàng cần nắm rõ tình hình tài chính của khách hàng để đảm bảo khả năng trả nợ.
Cho vay có bảo đảm là hình thức cho vay yêu cầu người vay phải có tài sản cầm cố, thế chấp hoặc bảo lãnh từ bên thứ ba để ngân hàng chấp nhận Hình thức này giúp giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng và nâng cao ý thức trả nợ của người vay.
1.2.2.4 Phân loại theo phương thức cho vay
Cho vay từng lần là hình thức cho vay trong đó ngân hàng và khách hàng ký kết hợp đồng tín dụng cho mỗi lần vay Khi khách hàng cần vay vốn, hợp đồng sẽ được thảo luận và ký kết riêng cho từng lần, bao gồm các điều khoản về lãi suất, thời hạn và tài sản bảo đảm.
Cho vay theo hạn mức tín dụng là hình thức cho vay giữa ngân hàng và khách hàng, trong đó hai bên ký kết hợp đồng tín dụng xác định số tiền vay tối đa mà khách hàng có thể sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định Trong thời gian này, khách hàng có thể thực hiện nhiều giao dịch vay, nhưng tổng số tiền vay không được vượt quá hạn mức tín dụng đã quy định trong hợp đồng.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Cho vay theo dự án đầu tư là hình thức ngân hàng cấp vốn cho khách hàng nhằm thực hiện các dự án đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh và các hoạt động phục vụ cuộc sống Ngân hàng sẽ giải ngân theo từng hạng mục của dự án khi khách hàng cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu và chứng từ liên quan đến lần giải ngân đó.
Cho vay hợp vốn, hay còn gọi là cho vay đồng tài trợ, là hình thức mà một nhóm tổ chức tín dụng cùng hợp tác cho vay cho một dự án của khách hàng Trong đó, một tổ chức tín dụng sẽ đóng vai trò đầu mối dàn xếp và phối hợp với các tổ chức tín dụng khác Các tổ chức tín dụng tham gia sẽ ký kết thỏa thuận hợp vốn, và thông tin này sẽ không được tiết lộ cho khách hàng.
Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng là hình thức ngân hàng cung cấp vốn tạm ứng cho khách hàng dựa trên một hạn mức tín dụng nhất định Hình thức này cho phép khách hàng đầu tư vào các dự án khi có nhu cầu tài chính.
1.2.3 Khái niệm về cho vay mua nhà
Cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại đang trở thành một trong những hoạt động cho vay tiêu dùng phát triển mạnh mẽ hiện nay Hình thức cho vay này cung cấp nguồn tài chính cần thiết cho cá nhân và hộ gia đình, giúp họ đáp ứng các nhu cầu thiết yếu trong cuộc sống như nhà ở, phương tiện di chuyển, giáo dục, du lịch và mua sắm, trước khi họ có đủ khả năng tài chính để tận hưởng cuộc sống.
Cho vay mua nhà là hình thức tín dụng giữa Ngân hàng và khách hàng, trong đó khách hàng vay tiền để mua nhà và cam kết hoàn trả đầy đủ vốn gốc cùng lãi suất theo hợp đồng tín dụng đã ký kết.
1.2.4 Đặc điểm về cho vay mua nhà
THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM –
Giới thiệu chung về Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam –
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển
Ngày 31/10/1963, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) được thành lập với tên gọi là Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam
Năm 1981, Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Việt Nam được thành lập, với nhiệm vụ chính là thu hút và quản lý nguồn vốn cho các công trình xây dựng cơ bản Ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ các dự án được cấp vốn từ ngân sách nhà nước, đồng thời thực hiện chức năng đại lý thanh toán và kiểm soát các công trình đầu tư từ nguồn ngân sách này.
Năm 1990, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam được thành lập, thay thế cho Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng cũ Vào ngày 25/08/2006, chi nhánh tách ra từ Ngân hàng Đầu tư và Phát triển – Bắc Hà Nội đã trở thành chi nhánh cấp 1 trực thuộc Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam, mang tên Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Thành Đô.
Ngày 30/11/2011, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 2124/QĐ-TTG phê duyệt phương án cổ phần hóa Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Tiếp theo, vào ngày 23/04/2012, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp Giấy phép số 84/GP-NHNN cho việc thành lập và hoạt động của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam Để chuyển đổi mô hình hoạt động, Hội đồng Quản trị đã ban hành Quyết định số 30/QĐ-HĐQT vào ngày 01/05/2012, thành lập chi nhánh và sở giao dịch thuộc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, với chi nhánh chính thức mang tên Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Thành Đô.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Thành Đô, một trong những chi nhánh lớn của hệ thống BIDV, đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế của đất nước Trải qua nhiều thăng trầm và đổi tên, chi nhánh này hiện có trụ sở chính tại 463 Nguyễn Văn Linh, Phường Phúc Đồng, Quận Long Biên, Thành phố Hà Nội Tên đầy đủ tiếng Việt là Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Thành Đô, và tên tiếng Anh là Joint Stock Commercial Bank for Investment and Development of Viet Nam - Thanh Do Branch.
2.1.2 Cơ cấu tổ chức và mạng lưới của Chi nhánh
Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng và tổ chức phi tài chính, Chi nhánh Thành Đô của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã không ngừng phát triển và hoàn thiện hệ thống tổ chức Từ khi thành lập với 9 phòng chức năng và 2 phòng giao dịch cùng 80 cán bộ, đến nay chi nhánh đã mở rộng lên 14 phòng nghiệp vụ và 4 phòng giao dịch với khoảng 120 cán bộ, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của Chi nhánh trong những năm gần đây 2.1.3.1 Hoạt động huy động vốn
Bảng 2.1: Cơ cấu nguồn huy động vốn của Chi nhánh Thành Đô Đơn vị: tỷ đồng
Tăng/giảm so với năm 2012 Giá trị Tăng/giảm so với năm 2013 Tổng nguồn vốn huy động
( Nguồn: Báo cáo KQKD năm 2012, 2013, 2014, phòng Kế hoạch tổng hợp BIDV chi nhánh Thành Đô)
Hoạt động huy động vốn của chi nhánh trong giai đoạn 2012 – 2014 đã có sự tăng trưởng liên tục Cụ thể, tổng số vốn huy động được lần lượt là 5.878 tỷ đồng vào năm 2012, 6.889 tỷ đồng vào năm 2013 (tăng 17,02% so với năm 2012) và 7.505 tỷ đồng vào năm 2014 (tăng 8,9% so với năm 2013).
Cơ cấu của nguồn vốn cũng tương đối ổn định qua các năm, thể hiện là:
Tỷ lệ vốn huy động từ các tổ chức kinh tế và cá nhân đang tăng mạnh, với tiền gửi của tổ chức kinh tế luôn giữ vai trò quan trọng trong cơ cấu nguồn vốn Cụ thể, năm 2012, tỷ lệ này đạt 63.5%, trong khi năm 2014 giảm xuống còn 54.5%.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Đối tượng tiền gửi tại các Tổ chức Tài chính đã tăng mạnh qua các năm, từ 94 tỷ đồng vào năm 2012 lên 603 tỷ đồng vào năm 2013, và duy trì con số tương đương trong năm 2014 Điều này chứng tỏ rằng Chi nhánh ngày càng có uy tín và áp dụng nhiều chính sách hiệu quả để thu hút nguồn vốn tiền gửi từ các đối tượng khác nhau trong nền kinh tế.
Trong những năm gần đây, nguồn vốn ngắn hạn đã giữ vai trò chủ yếu trong hệ thống tài chính, với mức đạt 5.735 nghìn tỷ đồng, chiếm 76.4% tổng nguồn vốn vào năm 2014 Sự gia tăng này được thúc đẩy bởi việc triển khai công nghệ thanh toán SIBS, giúp cung cấp dịch vụ thanh toán nhanh chóng và chất lượng cho khách hàng Dù lãi suất có biến động phức tạp trong những tháng đầu năm 2014, Chi nhánh đã nhanh chóng áp dụng các chính sách lãi suất của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam để thu hút tiền gửi ngắn hạn từ dân cư, đồng thời triển khai các chương trình khuyến mãi nhằm giữ chân khách hàng cũ và thu hút khách hàng tiềm năng.
Bảo lãnh là một trong những sản phẩm được ngân hàng cung cấp từ năm
Từ năm 1995, Chi nhánh đã không ngừng mở rộng với nhiều hình thức bảo lãnh đa dạng như bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh chất lượng sản phẩm, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh hoàn trả tiền ứng trước và bảo lãnh phát hành trái phiếu Đến nay, Chi nhánh không chỉ đa dạng hóa các loại hình bảo lãnh mà còn mở rộng thị trường, duy trì mối quan hệ với khách hàng cũ và tìm kiếm khách hàng mới Sự gia tăng số lượng khách hàng và doanh số bảo lãnh đã mang lại nguồn thu nhập đáng kể từ phí bảo lãnh cho Chi nhánh trong thời gian qua.
2.1.3.3 Hoạt động tài trợ thương mại
- Hoạt động thanh toán quốc tế
Sau gần 10 năm hoạt động trong lĩnh vực thanh toán quốc tế, Chi nhánh đã đáp ứng tốt nhu cầu của khách hàng và tìm kiếm được nhiều đối tác tin cậy Sự tăng trưởng nhanh chóng trong hoạt động thanh toán quốc tế không chỉ nâng cao uy tín của ngân hàng mà còn thúc đẩy sự phát triển kinh doanh.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế thúc đẩy sự phát triển của các hoạt động khác, cung cấp dịch vụ toàn diện cho khách hàng Chi nhánh đã tư vấn cho khách hàng về các phương thức thanh toán quốc tế tiện lợi, nhanh chóng và chính xác, đồng thời cảnh báo rủi ro trong hoạt động ngoại thương và thanh toán quốc tế Điều này không chỉ nâng cao uy tín của ngân hàng mà còn tạo dựng niềm tin và sự tín nhiệm từ phía khách hàng.
Hoạt động thanh toán trong nước là sản phẩm truyền thống của các ngân hàng, hiện tại, Chi nhánh áp dụng ba kênh thanh toán chính: thanh toán bù trừ qua tài khoản tiền gửi tại Ngân hàng Nhà nước, thanh toán bù trừ điện tử qua tài khoản tiền gửi tại Ngân hàng Nhà nước và thanh toán điện tử qua tài khoản tiền gửi tại BIDV Việt Nam.
2.1.3.4 Hoạt động kinh doanh ngoại tệ
Dịch vụ ròng từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ đóng góp một phần quan trọng vào tổng thu dịch vụ ròng tại Chi nhánh, thường chiếm khoảng 1/3 tổng thu này.
Trong những năm qua, Chi nhánh đã tập trung nâng cao đội ngũ cán bộ và thường xuyên cập nhật thông tin về thị trường ngoại hối trong và ngoài nước, nhằm đảm bảo thông tin nhanh chóng và chính xác Năm 2011, tình hình tỷ giá ngoại tệ có nhiều biến động, dẫn đến rủi ro gia tăng cho khách hàng xuất khẩu và nhập khẩu Tuy nhiên, với các sản phẩm kinh doanh ngoại tệ đa dạng mà BIDV cung cấp, Chi nhánh luôn đáp ứng tốt nhất nhu cầu ngoại tệ của khách hàng.
2.1.3.5 Hoạt động tín dụng của Chi nhánh a Về tổng dư nợ
Thực trạng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng
2.2.1 Tình hình thị trường bất động sản và nhu cầu mua nhà hiện nay a Tình hình thị trường bất động sản giai đoạn 2012-2014
Trước năm 2011, thị trường nhà đất Việt Nam phát triển mạnh mẽ với giá cả tăng cao Nhiều dự án chung cư được chào bán trong bối cảnh thiếu nguồn cung, mang lại lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư Sự bùng nổ của thị trường bất động sản đã tạo ra cơ hội kinh doanh hấp dẫn cho nhiều người.
Mặc dù các chuyên gia trong luận văn thạc sĩ Kinh tế tiện truyền thông đã cảnh báo về rủi ro khi đầu tư vào bất động sản theo kiểu phong trào, thị trường vẫn ghi nhận sự tăng giá mạnh mẽ.
Từ năm 2011, cơn sốt nhà đất đã chấm dứt nhờ vào các chính sách của chính phủ nhằm kiềm chế lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô Các ngân hàng thương mại giảm dư nợ cho vay trong lĩnh vực phi sản xuất, dẫn đến dấu hiệu đi xuống của thị trường bất động sản Giá nhà đất liên tục sụt giảm với tốc độ ngày càng tăng, trong khi lượng căn hộ tồn kho của các chủ đầu tư tăng lên chóng mặt.
Từ năm 2011 đến giữa năm 2014, thị trường bất động sản đã trải qua một giai đoạn khó khăn, khi giá trị nhà đất giảm trung bình 70% so với đỉnh điểm của cơn sốt.
Thị trường bất động sản hiện đang trong tình trạng "đóng băng", với nhiều nhà đầu tư mất vốn và không thu hồi được tiền gốc lẫn lãi Việc các nhà kinh doanh bất động sản vay ngân hàng và thế chấp tài sản đã dẫn đến áp lực trả nợ cuối năm, khiến họ phải đẩy mạnh bán hàng để giải quyết khó khăn tài chính, dẫn đến giá nhà đất tại các thành phố lớn giảm mạnh Tuy nhiên, giao dịch vẫn không sôi động trở lại do sự mất cân đối giữa nhu cầu và khả năng tài chính của người mua Những người có nhu cầu thực sự lại không đủ tiền, trong khi những người có khả năng tài chính lại không có nhu cầu sử dụng Bên cạnh đó, chất lượng các khu chung cư và căn hộ ngày càng giảm sút, tiến độ xây dựng chậm trễ Tình hình này khiến các nhà đầu tư phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng cho các khoản vay trước đó, dẫn đến nợ xấu gia tăng và ngân hàng phải phát mại tài sản thế chấp.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế cung bất động sản trên thị trường tăng lên, khả năng giảm giá nhà đất càng tăng thêm.
Chính phủ đã nhận thức được khó khăn của nền kinh tế do nợ xấu, vì vậy đã cho phép Bất Động Sản ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất và thành lập công ty mua bán nợ quốc gia – VAMC nhằm hỗ trợ ngành bất động sản Ngân hàng Nhà nước cũng đã triển khai gói 30.000 tỷ đồng với lãi suất 6% cho người thu nhập thấp mua nhà ở xã hội dưới 70m2 và giá dưới 15 triệu đồng/m2, tạo ra tác động tích cực về tâm lý và tăng giao dịch trong ngành Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay để giúp doanh nghiệp phục hồi sản xuất Kết quả là từ cuối năm 2014, thị trường nhà đất đã bắt đầu sôi động trở lại với nhiều dự án khởi công, điều chỉnh và giảm giá Dự báo đến giữa năm 2016, thị trường bất động sản sẽ khôi phục và hoạt động mạnh mẽ.
Trong giai đoạn 2012 – 2014, nền kinh tế suy thoái đã làm cuộc sống người dân khó khăn hơn, khiến nhu cầu vay tiền mua nhà giảm, mặc dù thị trường căn hộ trung bình vẫn có nhu cầu thực Nhiều người có khả năng tài chính vẫn chờ đợi để xem giá bất động sản có giảm thêm không Đồng thời, sau giai đoạn tăng trưởng tín dụng nóng, các ngân hàng đã trở nên thận trọng hơn trong việc cho vay bất động sản.
Mặc dù không thắt chặt cho vay, các ngân hàng đã triển khai nhiều chính sách khuyến mãi hấp dẫn trong năm 2013 và 2014, bao gồm quà tặng, giảm lãi suất và hỗ trợ lãi suất để thu hút khách hàng vay vốn.
Ngân hàng thương mại hỗ trợ khách hàng trong việc mua nhà bằng cách nhận thế chấp chính căn nhà mà họ định mua để ở Bên cạnh đó, một số ngân hàng cũng áp dụng cơ chế lãi suất thoả thuận cho các khoản vay mua nhà nhằm thúc đẩy và phát triển sản phẩm này.
2.2.2 Quy trình cho vay mua nhà ở tại BIDV Chi nhánh Thành Đô
Bước 1: Ngân hàng quảng cáo, tiếp thị
Ngân hàng cần thực hiện quảng cáo và tiếp thị sản phẩm, dịch vụ của mình một cách rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng để giới thiệu đến đông đảo khách hàng Các phương thức quảng cáo có thể bao gồm truyền thông đồng bộ qua tivi, đài phát thanh, báo chí, tạp chí, bangrol, áp phích, tờ rơi, hoặc thông qua nhân viên ngân hàng trực tiếp tiếp thị đến khách hàng.
Bước 2: Khách hàng đề xuất nhu cầu vay vốn
Khi khách hàng đến ngân hàng, họ sẽ gặp cán bộ tín dụng để tiến hành phỏng vấn sơ bộ về nhu cầu vay mua nhà trả góp Nếu cán bộ tín dụng nhận thấy thông tin về thu nhập, tài sản đảm bảo và các điều kiện khác không phù hợp với chính sách tín dụng, họ sẽ báo cáo lên trưởng phòng tín dụng để xem xét và quyết định trước khi thông báo kết quả cho khách hàng.
Bước 3: Thẩm định các điều kiện tín dụng
Trên cơ sở hồ sơ khách hàng, hồ sơ khoản vay, cán bộ tín dụng nghiên cứu, thẩm định khoản vay theo những nội dung sau:
Để đảm bảo tính chính xác, cần tiến hành đối chiếu và xác minh thông tin khách hàng, khoản vay, tài sản và khả năng trả nợ Dựa trên những thông tin này, BIDV sẽ thực hiện chấm điểm xếp hạng cho khách hàng mới và điều chỉnh điểm xếp hạng cho khách hàng cũ nếu cần thiết.
- Đối chiếu, đánh giá các điều kiện trên với các quy định về điều kiện cho vay của chi nhánh Thành Đô
- Phân tích, đánh giá về phương án/dự án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đầu
Luận văn thạc sĩ về Kinh tế tư và đời sống phân tích khả năng vay trả của khách hàng nhằm xác định hạn mức, thời gian và điều kiện vay trả phù hợp Nghiên cứu này giúp hiểu rõ hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng tài chính của người vay, từ đó đưa ra các giải pháp tối ưu cho việc cấp tín dụng.
- Bảo đảm tiền vay: Việc thẩm định về bảo đảm tiền vay thực hiện theo quy định của BIDV và các hướng dẫn
Đánh giá toàn diện rủi ro đối với khách hàng, bao gồm cả rủi ro khách quan và chủ quan, cũng như rủi ro liên quan đến sản phẩm tín dụng Dựa trên những đánh giá này, đề xuất các biện pháp và điều kiện phòng ngừa phù hợp cho khách hàng và BIDV nhằm giảm thiểu tối đa các rủi ro có thể xảy ra.
Bước 4: Phê duyệt cho vay
- Cán bộ tín dụng: Trình tờ thẩm định cùng toàn bộ hồ sơ vay vốn cho
Trưởng phòng tín dụng (hoặc người được uỷ quyền)
Trưởng phòng tín dụng hoặc người được uỷ quyền có trách nhiệm kiểm tra và thẩm định toàn bộ hồ sơ vay vốn, đảm bảo các tiêu chuẩn và điều kiện cho vay, cũng như tài sản thế chấp theo quy định hiện hành Sau khi hoàn tất, hồ sơ sẽ được trình Giám đốc ngân hàng phê duyệt.
Triển vọng nhu cầu nhà ở và định hướng hoạt động cho vay mua nhà của
3.1.1 Triển vọng nhu cầu nhà ở
Từ năm 2011 đến giữa năm 2014, thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào tình trạng trầm lắng do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan Thị trường gần như bị “đóng băng”, dẫn đến giao dịch giảm mạnh và vốn của các nhà đầu cơ bị ảnh hưởng Hầu hết các nhà đầu cơ sử dụng vốn vay ngân hàng, khiến họ chịu áp lực về lãi suất và buộc phải giảm giá bất động sản Tuy nhiên, từ cuối năm 2014, tình hình bắt đầu có dấu hiệu cải thiện.
Từ năm 2014 đến nay, thị trường bất động sản, đặc biệt là căn hộ để bán, đã có nhiều dấu hiệu khởi sắc Thanh khoản giao dịch tăng cao ở các căn hộ sắp hoàn thiện hoặc đã bàn giao, đặc biệt tại Hà Nội, trong khi nguồn cung căn hộ này đang dần cạn Tại TPHCM, lượng cung mới dự báo sẽ bùng nổ, tạo tín hiệu tích cực cho sự phục hồi và phát triển bền vững của thị trường bất động sản Điều này mang lại niềm tin cho cả khách hàng và nhà đầu tư trong năm 2015 và các năm tiếp theo.
Trong năm 2015, hệ thống văn bản pháp luật đã được cải thiện, tạo nền tảng minh bạch và bình đẳng cho hoạt động đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản Các cơ chế chính sách đổi mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản đã thúc đẩy quá trình tái cấu trúc thị trường theo hướng chuyên nghiệp hơn Luật Nhà ở đã gia tăng niềm tin vào thị trường, thu hút đầu tư và nâng cao nguồn cung phân khúc nhà ở giá rẻ cũng như nhà ở thương mại hạng trung, từ đó đáp ứng tốt nhu cầu nhà ở của cán bộ công nhân viên chức và lao động.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế nghiên cứu thị trường, lượng hàng tồn kho của thị trường bất động sản trong năm
Năm 2014, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ với 16.200 căn hộ từ 31 dự án được chào bán, gấp gần 3 lần so với năm 2013 Số lượng căn hộ bán được đạt 10.700 căn, trong đó các dự án ở quận nội thành thu hút khách mua với mức giá sơ cấp tăng 10-20% Phân khúc bình dân cũng chứng kiến mức giá chào bán tăng từ 5-10% vào cuối năm Đặc biệt, thị trường biệt thự và nhà liền kề xuất hiện hiện tượng tăng giá tại một số khu vực, với nhiều dự án mở bán đều đặn kèm theo khuyến mại hấp dẫn, cải thiện giao dịch rõ nét Các dự án đã hoàn thiện hạ tầng và những dự án trước đó ngừng triển khai cũng bắt đầu quay trở lại thị trường.
Nhiều công ty xây dựng và kinh doanh bất động sản đã hợp tác với ngân hàng để cung cấp các gói vay mua nhà, nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng Với tốc độ xây dựng khu đô thị và chung cư mới hiện nay, dự kiến trong 3-5 năm tới, nguồn cung nhà ở sẽ đủ để phục vụ đại đa số người dân, mang đến nhiều cơ hội lựa chọn hơn và có khả năng làm giảm giá nhà Thị trường bất động sản hứa hẹn sẽ tiếp tục phát triển, tạo điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng thương mại mở rộng và phát triển sản phẩm cho vay mua nhà.
3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động cho vay mua nhà của Chi nhánh giai đoạn 2015-2020
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, một trong những định chế tài chính hàng đầu tại Việt Nam, đã xuất sắc hoàn thành và vượt trội các chỉ tiêu kinh doanh trong giai đoạn 2011-2014, bất chấp những thách thức của nền kinh tế Đặc biệt, vào năm 2014, tốc độ tăng trưởng tín dụng bán lẻ đạt gần 36%, trong khi huy động vốn bán lẻ tăng trưởng 25%, đưa số lượng khách hàng cá nhân của BIDV lên gần 7 triệu.
2015 với những dự báo ổn định và khả quan của nền kinh tế, định hướng chiến lược
Luận văn thạc sĩ Kinh tế giai đoạn 2015 – 2020 của Ngân hàng TMCP ĐT&PT Việt Nam theo nghị quyết 155/NQ-HĐQT nhấn mạnh việc đổi mới, hội nhập và phát triển bền vững, nhằm mục tiêu trở thành một trong những ngân hàng bán lẻ hàng đầu tại Việt Nam.
Phát triển tín dụng cần gắn liền với việc chuyển dịch cơ cấu, trong đó giảm tỷ trọng dư nợ bán buôn và tăng tỷ trọng dư nợ bán lẻ Mục tiêu là nâng cao tỷ trọng thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh bán lẻ, đạt từ 35-40% tổng thu nhập ròng của ngân hàng vào năm 2020.
Chúng tôi tập trung vào việc phát triển dịch vụ cho vay dành cho khách hàng mục tiêu, bao gồm cá nhân và hộ gia đình có thu nhập từ trung bình khá trở lên Mục tiêu là đến năm 2020, chúng tôi sẽ phục vụ khoảng 8 triệu khách hàng.
Địa bàn mục tiêu của chúng tôi tập trung chủ yếu vào các khu vực đông dân cư, đặc biệt là các thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM, cùng với các đô thị loại 1, 2, 3 và 4 trên toàn quốc.
Hoạt động tín dụng cần liên kết chặt chẽ với việc phát triển các dịch vụ ngân hàng khác, bao gồm huy động vốn từ khách hàng vay và sử dụng các sản phẩm dịch vụ đi kèm Điều này không chỉ giúp gia tăng nguồn thu từ hoạt động phi tín dụng mà còn nâng cao hiệu quả kinh doanh của ngân hàng.
Chi nhánh BIDV Thành Đô đã thực hiện chủ trương của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, tập trung vào việc định hướng hoạt động tín dụng và cho vay mua nhà trong giai đoạn 2015.
Tăng trưởng tín dụng có kiểm soát của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển dự kiến đạt khoảng 10 – 15% hàng năm, nhằm gắn kết hoạt động tín dụng với các mục tiêu phát triển kinh tế của Quận Long Biên, khu vực Hà Nội và các vùng lân cận.
BIDV ưu tiên cho vay các khách hàng và lĩnh vực theo định hướng phát triển, tập trung vào khách hàng truyền thống có xếp hạng A trở lên Ngân hàng đặc biệt chú trọng vào việc tăng trưởng tín dụng bán lẻ, mở rộng quy mô khách hàng cá nhân Mục tiêu đến năm 2020 là đạt dư nợ tín dụng bán lẻ tối thiểu 40%, trong đó dư nợ cho vay phục vụ nhu cầu nhà ở chiếm 60%.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Giải pháp phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Chi nhánh
3.2.1 Nâng cao chất lượng thông tin về thị trường BĐS
Hiện nay, hoạt động đầu cơ đã đẩy giá thị trường lên cao hơn giá trị thực, gây khó khăn trong việc định giá các khoản vay và tài sản thế chấp bất động sản, từ đó tăng rủi ro tín dụng cho ngân hàng Do đó, các ngân hàng cần thực hiện những biện pháp phù hợp để giảm thiểu rủi ro này.
Ngân hàng cần nắm rõ và cập nhật kịp thời khung giá đất do Nhà nước quy định, cùng với thông tin về các khu vực thuộc diện quy hoạch và giải tỏa, nhằm giảm thiểu rủi ro trong quá trình cho khách hàng vay.
Trong cơ chế cho vay mua nhà của BIDV, vốn vay có thể được đảm bảo bằng tài sản hình thành từ vốn vay Tuy nhiên, nếu khách hàng và người bán thông đồng để định giá tài sản cao hơn giá trị thực, ngân hàng sẽ gặp rủi ro trong việc xác định nhu cầu vốn Do đó, chuyên viên ngân hàng cần tự xác định giá trị thị trường của căn nhà dựa trên khung giá của Nhà nước và tình hình thị trường bất động sản hiện tại, từ đó có thể điều chỉnh hoặc từ chối cho vay đối với những khách hàng cung cấp thông tin sai lệch.
Ngân hàng cần nghiên cứu và đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản để xây dựng các chiến lược cho vay hợp lý Khi thị trường quá "nóng", việc cho vay nhiều có thể dẫn đến giá cả không thực tế, trong khi khi thị trường quá "nguội", ngân hàng có thể gặp khó khăn trong việc phát mại bất động sản nếu xảy ra rủi ro.
3.2.2 Giải pháp về cơ chế chính sách cho vay
+ Mở rộng đối tượng vay vốn :
Chi nhánh có khả năng mở rộng đối tượng vay vốn mua nhà, bao gồm các công ty có vốn đầu tư nước ngoài, công ty trách nhiệm hữu hạn và doanh nghiệp tư nhân Hiện nay, những doanh nghiệp này đang phát triển nhanh chóng tại địa phương, thu hút một lượng lớn lao động, chủ yếu là những người trẻ tuổi và người di cư, với mức thu nhập ổn định.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế cho thấy rằng tình hình hoạt động của các doanh nghiệp cần ổn định và an toàn Để đánh giá điều này, các điều kiện quan trọng bao gồm: doanh nghiệp phải có lãi trong ít nhất 3 năm gần nhất, số lượng cán bộ - công nhân viên phải từ 200 người trở lên, và vốn điều lệ tối thiểu là 5 tỷ đồng.
+ Thời hạn cho vay phù hợp và mang tính cạnh tranh:
Chi nhánh cần đa dạng hóa các thời hạn cho vay để đảm bảo các nguyên tắc tín dụng như khả năng hoàn trả và mục đích sử dụng vốn Đặc biệt, độ rủi ro cho vay tiêu dùng thấp hơn so với cho vay các dự án lớn, vì chi nhánh có thể dự đoán chính xác dòng tiền thu hồi Do đó, chi nhánh nên xem xét và đánh giá việc đa dạng hóa các thời hạn vay phù hợp với nhu cầu và đối tượng khách hàng.
+ Kéo dài thời hạn trả nợ cho người vay tùy theo tuổi đời của khách hàng. Nếu người vay tuổi đời còn trẻ thì nên cho vay lâu hơn
Đối với người có thu nhập thấp, nếu lãi suất không thể giảm, ngân hàng nên xem xét kéo dài thời gian trả nợ Điều này giúp họ giảm bớt gánh nặng tài chính, vì số tiền phải trả hàng tháng hiện tại quá lớn so với thu nhập, gây khó khăn trong việc chi trả cho các nhu cầu thiết yếu khác.
+ Linh hoạt trong chấp nhận hồ sơ tài sản thế chấp :
Hiện nay, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại các đô thị vẫn còn chậm, đặc biệt là ở các khu chung cư mới xây Mặc dù giá trị của các khu chung cư này cao và có thể được chấp nhận làm tài sản đảm bảo cho ngân hàng, nhưng việc cấp giấy chứng nhận lại kéo dài Nếu chủ sở hữu có nhân thân tốt và được chính quyền địa phương xác nhận cư trú lâu dài cùng với căn cứ pháp lý chứng thực quyền sở hữu, ngân hàng nên linh động chấp nhận tài sản này làm thế chấp khi vay vốn Điều này cần có thỏa thuận rõ ràng giữa ngân hàng và các cơ quan liên quan.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế quan phụ trách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cấp quận huyện sẽ được thông báo và chuyển trực tiếp đến ngân hàng hoặc được chủ sở hữu nhận Tuy nhiên, để thực hiện việc này, cần có giấy xác nhận đồng ý của ngân hàng nhằm đảm bảo rằng người vay không lạm dụng việc vay vốn từ nhiều nguồn khác nhau.
+ Thỏa thuận mức lãi suất, mức phí hợp lý:
Lãi suất tại chi nhánh cần được điều chỉnh hợp lý để thu hút khách hàng và ảnh hưởng đến quyết định vay vốn Để đạt được sự cân bằng giữa chi phí và lợi nhuận, chi nhánh nên áp dụng mức lãi suất đa dạng cho từng loại khách hàng Đối với khách hàng truyền thống có uy tín, mức lãi suất ưu đãi sẽ củng cố mối quan hệ lâu dài và khuyến khích họ duy trì giao dịch hiệu quả, đảm bảo thanh toán lãi và gốc đúng hạn.
Lãi suất là yếu tố quan trọng mà khách hàng cân nhắc khi vay vốn Các chi nhánh ngân hàng thường cam kết rằng lãi suất cho vay sẽ không vượt quá lãi suất huy động tiết kiệm 12 tháng cộng với một biên độ nhất định, tùy thuộc vào thời hạn và mức độ rủi ro của khoản vay Biên độ này được tính toán dựa trên chi phí ước tính và lợi nhuận dự kiến của ngân hàng Để phù hợp với xu hướng thu nhập tăng dần của khách hàng, nếu lãi suất tăng cao, ngân hàng có thể điều chỉnh bằng cách chuyển một phần gốc sang kỳ sau hoặc gia hạn thời gian trả nợ, dựa trên khả năng cân đối nguồn vốn và tình hình tài chính của khách hàng.
Mức phí giao dịch tại các chi nhánh ngân hàng thường không vượt quá 0.5% tổng vốn vay, tùy thuộc vào tổ chức và chi phí hoạt động Một số ngân hàng hiện nay đã áp dụng chính sách miễn giảm phí giao dịch, tuy nhiên, phí này đôi khi vẫn được tính vào tổng chi phí giao dịch.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế lãi vay nhấn mạnh rằng việc áp dụng chính sách lãi vay có thể thu hút sự chú ý của khách hàng, nhưng cần phải có sự tìm hiểu kỹ lưỡng Các chi nhánh ngân hàng có thể sử dụng hình thức này để nâng cao khả năng thu hút khách hàng, đồng thời nên nghiên cứu mức phí cạnh tranh từ các ngân hàng khác để đảm bảo tính hấp dẫn.
+ Phương thức thu hồi nợ gốc và lãi vay không quá cứng nhắc:
Phương thức thu nợ trả góp dài hạn tại chi nhánh cần được điều chỉnh để giảm bớt khó khăn cho khách hàng Trong quá trình thỏa thuận hợp đồng, CBTD nên tiếp xúc với khách hàng để hiểu rõ mong muốn của họ, như việc trả góp phù hợp với thu nhập tăng dần, kỳ thu tiền bình quân, hoặc có thể không phải trả gốc trong năm đầu Nếu có bằng chứng thích hợp, chi nhánh cần linh hoạt điều chỉnh mức trả và lịch trả để phù hợp với khả năng của khách hàng.
+ Cải tiến chất lượng dịch vụ:
Kiến nghị
3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam Đối với toàn hệ thống BIDV nói chung và BIDV Chi nhánh Thành Đô nói riêng, cho vay mua nhà luôn là một trong những hoạt động chủ đạo của ngân hàng, do đó chi nhánh Thành Đô cần tiếp tục thúc đẩy mở rộng và phát triển sản phẩm cho vay này Để thực hiện được điều đó, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Hội sở chính cần có những giải pháp cụ thể hỗ trợ cho chi nhánh Thành Đô và các chi nhánh khác.
BIDV cần triển khai các chính sách nhằm thúc đẩy hoạt động cho vay mua nhà, mở rộng đối tượng vay vốn và đa dạng hóa các sản phẩm cho vay để thu hút khách hàng và nâng cao khả năng cạnh tranh với các ngân hàng khác.
Tăng cường chăm sóc khách hàng là ưu tiên hàng đầu, nhằm củng cố mối quan hệ với khách hàng truyền thống và mở rộng đối tượng khách hàng mới Chúng tôi sẽ tập trung vào việc phục vụ các khách hàng cá nhân, phù hợp với định hướng phát triển bền vững.
Vào thứ ba, ngân hàng sẽ tiếp tục mở rộng mạng lưới bằng cách tăng cường số lượng phòng giao dịch Đồng thời, ngân hàng cũng sẽ nâng cao và ban hành các quy định riêng về văn hóa ngân hàng, giúp nhân viên xác định rõ phong cách giao tiếp và thái độ phục vụ khách hàng trong các giao dịch.
Thứ tư, tăng cường đào tạo đội ngũ cán bộ tín dụng nói chung và cán bộ tín
Luận văn thạc sĩ Kinh tế dụng cá nhân nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tổ chức các khóa đào tạo ngắn hạn và dài hạn tại ngân hàng, cũng như cử cán bộ đi học ở nước ngoài nhằm nâng cao trình độ chuyên môn và kiến thức quản trị kinh doanh Điều này không chỉ đáp ứng nhu cầu nhân lực cho các chi nhánh mà còn cần thiết để tăng cường số lượng cán bộ tín dụng, đáp ứng nhu cầu vay ngày càng tăng của người dân.
Vào thứ năm, cần tăng cường các hoạt động thanh tra và kiểm soát nội bộ để khắc phục sai sót, phòng ngừa rủi ro và nâng cao tính minh bạch trong hoạt động ngân hàng, đặc biệt là trong lĩnh vực tín dụng, nơi có nhiều rủi ro như cho vay mua nhà.
Vào thứ Sáu, BIDV cần phát triển quy trình cấp tín dụng khoa học và hệ thống dựa trên các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động mua nhà Điều này nhằm quản lý tín dụng tiêu dùng hiệu quả và giảm thiểu rủi ro có thể xảy ra.
Thứ bảy, thực hiện các kế hoạch truyền thông rộng rãi, nâng cao hình ảnh và uy tín của BIDV trong khách hàng.
BIDV cần chú trọng đến việc áp dụng các biện pháp kết hợp để phát triển các sản phẩm cho vay mua nhà một cách toàn diện và hiệu quả nhất.
3.3.2 Kiến nghị với Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
3.3.2.1 Nâng cao chất lượng thông tin tín dụng tiêu dùng
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã thành lập Trung tâm Thông tin Tín dụng (CIC) với mục tiêu hỗ trợ các tổ chức tín dụng trong việc phòng ngừa và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động kinh doanh, từ đó xây dựng một hệ thống ngân hàng bền vững Để đạt được những mục tiêu này, CIC cần giải quyết một số vấn đề quan trọng.
CIC cần cập nhật phân loại khách hàng theo từng khoản nợ và đánh giá khách hàng theo nhóm nợ để xử lý thông tin hiệu quả Để đạt được điều này, CIC phải có năng lực mạnh mẽ, chuẩn hóa quy trình nghiệp vụ và áp dụng chương trình tự động xử lý dữ liệu Các cơ quan giám sát, đánh giá và tổ chức tín dụng cần tham gia vào mạng CIC để khai thác thông tin, từ đó đưa ra đánh giá nợ kịp thời.
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
CIC được giao nhiệm vụ hỗ trợ các ngân hàng và tổ chức tín dụng trong việc đánh giá các khoản nợ, cung cấp thông tin quan trọng giúp các ngân hàng có cái nhìn toàn diện về tình hình dư nợ của khách hàng.
Để đảm bảo hoạt động hiệu quả, CIC cần có tính chính xác cao và thông tin phải được cập nhật thường xuyên Việc không duy trì tính thời gian của thông tin sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động của các ngân hàng.
Tại Việt Nam, CIC là tổ chức duy nhất sở hữu dữ liệu khách hàng toàn quốc, nhưng chủ yếu chỉ có thông tin về doanh nghiệp, trong khi dữ liệu cá nhân rất hạn chế Thông tin hiện tại chỉ mang tính chất tham khảo cho các ngân hàng thương mại, điều này hạn chế khả năng phát triển cho vay cá nhân Do đó, CIC cần cải thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của thị trường.
Hoạt động cho vay tiêu dùng và cho vay mua nhà đòi hỏi một trung tâm thông tin tiêu dùng để đáp ứng các đặc điểm riêng biệt của nó Việc thành lập và phát triển trung tâm thông tin tín dụng tiêu dùng là rất quan trọng cho hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng.
3.3.2.2 Đổi mới thủ tục hành chính
Hiện nay thị trường bất động sản đang sôi động trở lại sau một thời gian
Trong bối cảnh "đóng băng", nhà đầu tư ngày càng chú ý đến thị trường bất động sản vì tiềm năng siêu lợi nhuận, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro Hiện nay, hệ thống chính sách và pháp luật về nhà đất còn nhiều vướng mắc, gây khó khăn cho việc thực thi các chủ trương của Nhà nước Trong một nền kinh tế với nhiều tiêu cực, giá nhà đất không ổn định và thường cao hơn giá thực, dẫn đến những hạn chế trong hệ thống tài chính đất đai.