CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM –
2.2 Thực trạng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng
2.2.4 Kết quả phát triển sản phẩm cho vay mua nhà của BIDV Chi nhánh Thành Đô trong những năm gần đây
a) Về doanh số cho vay mua nhà
Trong điều kiện thị trường phát triển và cạnh tranh ngày càng gay gắt, các ngân hàng đã không ngừng đưa ra các sản phẩm mới và nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động. Sản phẩm cho vay mua nhà ở cũng là hoạt động truyền thống của ngân hàng nhưng hiện nay cũng vẫn luôn dành được quan tâm đáng kể vì tiềm năng phát triển của nó khi nền kinh tế ngày càng phát triển và đời sống của người dân ngày càng được nâng cao. Với mục tiêu chiến lược của BIDV Chi nhánh Thành Đô là trở thành một ngân hàng bán lẻ hiện đại nên các hoạt động cho vay tiêu dùng được mở rộng trong đó có hoạt động cho vay mua nhà. Cùng với đà tăng trưởng của thành phố trong những năm qua, tình hình cho vay mua nhà vì thế đang theo chiều hướng tăng trưởng rõ rệt.
Bảng 2.6: Doanh số cho vay mua nhà của chi nhánh Thành Đô Đơn vị : tỷ đồng
Chỉ tiêu Năm
2012
Năm 2013 Năm 2014
Giá trị
So với năm
2012 Giá
trị
So với năm 2013
Giá trị % Giá trị %
Doanh số cho vay 3.116 3.288 172 5.5 3.561 273 8.3
Doanh số cho vay bán lẻ 304 462 706
Doanh số cho vay mua nhà 69 115 46 66 218 103 89.5
Tỷ trọng CVMN trong CVBL 22.6% 24.8% - - 30.8% - -
Nguồn: báo cáo kết quả kinh doanh – phòng kế hoạch tổng hợp, chi nhánh Thành Đô.
Doanh số cho vay mua nhà của Chi nhánh năm 2013 là 115 tỷ đồng tăng 46 47
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
tỷ đồng so với năm 2012 (tức là hơn 66% ). Đến năm 2014, doanh số cho vay mua nhà tiếp tục được nâng cao lên 218 tỷ đồng tăng 103 triệu so với năm 2013 (tăng hơn 89%).
Điều đáng nói ở đây là hoạt động tín dụng bán lẻ năm 2014 của Chi nhánh được kiểm soát chặt chẽ do chính sách kiểm soát tăng trưởng tín dụng bán lẻ của BIDV. Tuy nhiên, sự hạn chế này lại không ảnh hưởng đến tốc độ tăng cho vay tiêu dùng của Chi nhánh vì chính sách này chỉ ảnh hưởng theo chiều hướng là sàng lọc những khoản vay mang nhiều rủi ro chứ không từ chối những khách hàng tốt, minh bạch và đáp ứng đầy đủ các điều kiện cho vay của ngân hàng. Một số sản phẩm tín dụng bán lẻ không tiếp tục được triển khai như cho vay mua ô tô cũ, cho vay mua cầm cố chứng khoán… Còn đối với sản phẩm cho vay mua nhà, số lượng khách hàng đến với Chi nhánh ngày càng tăng, thứ nhất là do uy tín của Chi nhánh ngày càng được củng cố trên địa bàn Hà Nội. Đặc biệt, với việc chuyển trụ sở làm việc đến 469 đường Nguyễn Văn Linh với cơ sở vật chất thiết bị khang trang, hiện đại như hiện nay thì hình ảnh, uy tín của Chi nhánh sẽ tiếp tục được nâng cao hơn nữa trong thời gian sắp tới. Ngoài ra, do quy trình tín dụng nghiêm ngặt nhưng lại khá thuận tiện và nhanh chóng, tạo tính chủ động cho cả khách hàng và ngân hàng trong việc quyết định cấp tín dụng nên ngân hàng cũng đón nhận được sự tín nhiệm và hưởng ứng của khách hàng.
b) Về dư nợ và tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà
Dư nợ tín dụng đối với cho vay mua nhà cũng là một tiêu thức rất quan trọng để xem xét, đánh giá việc phát triển sản phẩm tín dụng này. Cùng với sự tăng trưởng nhanh dư nợ chung đối với tất các các khách hàng của chi nhánh là sự tăng nhanh dư nợ cho vay mua nhà.
48
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Bảng 2.7. Dư nợ cho vay mua nhà tại Chi nhánh Thành Đô
Đơn vị: tỷ đồng
Chỉ tiêu Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014
Tổng dư nợ 4.253 4.750 5.085
Dư nợ cho vay bán lẻ 623 874 1.036
Dư nợ cho vay mua nhà 110 162 253
Tỷ trọng dư nợ CVMN/dư nợ CVBL 17.6% 18.5% 24.4%
Mức tăng dư nợ CVMN - 52 91
Tốc độ tăng dư nợ CNVM - 47.27% 56.17%
Nguồn: báo cáo kết quả kinh doanh 2012, 2013, 2014– phòng kế hoạch tổng hợp, chi nhánh Thành Đô.
Biểu đồ 2.2 : Dư nợ cho vay bán lẻ và mua nhà tại Chi nhánh Thành Đô
Khi mới thành lập, Chi nhánh Thành Đô được định hướng là chi nhánh bán 49
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
buôn của hệ thống, do đó tỷ trọng dư nợ cho vay bán lẻ so với tổng dư nợ của toàn Chi nhánh còn ở mức rất khiêm tốn. Tuy nhiên, theo xu hướng phát triển cùng định hướng mới của BIDV Trung ương, tỷ trọng dư nợ cho vay bán lẻ đối với các khách hàng cá nhân, hộ gia đình đã tăng lên đáng kể. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động cho vay mua nhà của Chi nhánh không ngừng tăng lên. Năm 2013 đạt mức 162 tỷ đồng tăng tới 52 tỷ so với năm 2012, tuy nhiên mức tăng đó tiếp tục tăng lên gấp 1,5 lần trong năm 2014. Năm 2014, dư nợ cho vay mua nhà của Chi nhánh là 253 tỷ đồng, tăng tương ứng 91 tỷ đồng so với năm 2013.
Xét về tỷ trọng, trong năm cho vay phục vụ nhu cầu nhà ở đang là sản phẩm chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cho vay bán lẻ (chiếm 24.4% dư nợ bán lẻ năm 2014), tỷ lệ này trong các năm 2013 và 2012 chỉ ở mức dưới 20% dư nợ bán lẻ.
Dư nợ cho vay mua nhà tăng nhanh phản ánh sự nỗ lực của Chi nhánh trong việc thực hiện công tác marketing cho hoạt động cho vay mua nhà. Hơn nữa, do cán bộ tín dụng đang ngày càng chuyên nghiệp hơn trong việc thực hiện quy trình cho vay theo đúng các văn bản quy định, hướng dẫn của Ngân hàng BIDV Trung ương.
Cụ thể là, giai đoạn tiếp xúc khách hàng rất nhanh chóng, từ nhận định đầu tiên về khách hàng dựa trên mục đích vay vốn, thu nhập hàng tháng và tài sản đảm bảo mà có khả năng trả lời đồng ý hoặc từ chối cho khách hàng. Các cán bộ cũng được đào tạo trong công tác thẩm định, định giá bất động sản là tài sản đảm bảo hoặc bất động sản được hình thành từ vốn vay, do đó, quá trình có thể trả lời chính thức cho khách hàng về quyết định cho vay vốn hay không chỉ chiếm từ 3-5 ngày. Đây là khoảng thời gian tương đối ngắn, tạo thuận lợi cho cả bên khách hàng và ngân hàng, vì vậy mà số lượng khách hàng có nhu cầu vay vốn phục vu nhu cầu nhà ở của Chi nhánh ngày càng tăng, dẫn đến sự tăng trong dư nợ cho vay mua nhà.
50
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Biểu đồ 2.3: Tốc độ tăng trưởng của dư nợ cho vay mua nhà
Sự đóng góp lớn của hoạt động cho vay mua nhà vào hoạt động cho vay bán lẻ của Chi nhanh được thể hiện rõ qua tỷ trọng của hoạt động này trong thời gian qua. Tỷ trọng dư nợ tín dụng CVMN/dư nợ CVBL tăng từ 17.6% năm 2012 đến 24.4% năm 2014. Có được con số này, một phần lớn là do định hướng về tập trung phát triển hoạt động cho vay mua nhà trong danh mục cho vay bán lẻ của Chi nhánh. Theo các đánh giá, do thị trường bất động sản ở Hà Nội trong năm 2014 đang có xu hướng phát triển khá tốt sau thời gian trầm lắng, không phát triển quá nóng hoặc xảy ra nhiều tình trạng đầu cơ, vay vốn mua nhà để kinh doanh nên kế hoạch hiện tại cũng như trong dài hạn là tiếp tục đẩy mạnh cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Như vậy, tỷ trọng tăng liên tiếp trong 3 năm như trên chứng tỏ Chi nhánh đang đi đúng với định hướng đã được đề ra.
Để thấy cụ thể hơn về tỷ trọng của loại hình cho vay mua nhà trong cơ cấu cho vay tiêu dùng, ta hãy cùng phân tích cơ cấu dư nợ CVTD trong năm 2014 của Chi nhánh được thể hiện rõ hơn qua bảng sau
51
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Bảng 2.8 : Cơ cấu cho vay bán lẻ năm 2014 tại Chi nhánh Thành Đô Đơn vị: tỷ đồng
Chỉ tiêu Số tiền Tỷ trọng (%)
Cho vay mua, sửa chữa nhà ở 253 24.4%
Cho vay mua ô tô 227 21.9%
Cho vay đảm bảo bằng lương 206 19.8%
Cho vay cầm cố giấy tờ có giá 181 17.6%
Các sản phẩm khác 169 16.3%
Tổng 1.036 100%
(Nguồn: báo cáo kết quả kinh doanh – phòng kế hoạch tổng hợp,chi nhánh Thành Đô) Trong năm 2014, nếu nhìn vào cơ cấu trên, thì ta nhận thấy so với hoạt động cho vay mua nhà thì các sản phẩm cho vay mua ô tô hay cho vay đảm bảo bằng lương cũng có tỷ trọng tương đối lớn lần lượt là 21.9% và 19.8%. Có thể nói, xét về số lượng thì sản phẩm cho vay mua nhà thấp hơn rất nhiều so với hai sản phẩm trên do điều kiện để cho vay mua nhà cũng khá nghiêm ngặt so với việc cho vay đơn giản của cho vay mua ô tô và đảm bảo bằng lương. Cho vay mua nhà thông thường đòi hỏi thu nhập hàng tháng của khách hàng phải đáp ứng yêu cầu trả nợ gốc lãi hàng tháng (thường từ 20 triệu đồng trở lên) và có tài sản đảm bảo cũng phải bằng bất động sản. Tuy nhiên các khoản vay mua nhà thường có giá trị lớn trung bình là 1 tỷ đồng/ 01 khách hàng nên dư nợ của hoạt động này vẫn đang chiếm ở vị trí lớn nhất trong cơ cấu cho vay tiêu dùng của Chi nhánh.
52
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Biểu đồ 2.4. Cơ cấu cho vay bán lẻ năm 2014 tại chi nhánh Thành Đô c) Về đối tượng khách hàng vay mua nhà
Tham gia vay vốn tại ngân hàng có rất nhiều đối tượng trong xã hội, do lĩnh vực cho vay này tiềm ẩn nhiều rủi ro nên phân loại khách hàng giúp cho ngân hàng thấy được loại hình khách hàng nào thường có nhu cầu, quan hệ vay vốn với ngân hàng nhiều nhất, loại khách hàng nào thường có lịch sử vay vốn tốt, … để ngân hàng có thể tìm ra hướng đi tốt trong chọn lựa loại khách hàng xây dựng quan hệ tín dụng, xác định phương thức trả nợ, cũng như xác định loại tài sản bảo đảm nhằm hạn chế rủi ro và gia tăng lợi nhuận.
Thông thường, do đặc điểm về nguồn trả nợ, phương thức trả nợ và loại hình TSBĐ mà ngân hàng chia khách hàng thành 2 nhóm: Cán bộ - Công nhân viên, không phải Cán bộ - Công nhân viên. Cán bộ - Công nhân viên là những người làm công ăn lương trong các các cơ quan tổ chức nhà nước, đoàn thể, doanh nghiệp tư nhân,.. có mức lương ổn định và hưởng các chế độ như bảo hiểm xã hội, công đoàn theo quy định của nhà nước, họ vay vốn tại ngân hàng và thanh toán trên phần trăm lương hàng tháng, với những đối tượng này ngân hàng thường cho vay dưới hình thức bảo lãnh của cơ quan nơi làm vịêc hoặc cho vay tín chấp dựa vào khả năng tài chính là tiền lương (hay còn gọi là cho vay bảo đảm không bằng tài sản). Thành
53
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
phần không phải cán bộ - công nhân viên thường là các cá nhân tự mở công ty, doanh nghiệp do chính họ sở hữu hoặc tham gia góp vốn, những hộ buôn bán với quy mô nhỏ,….Nguồn trả nợ của họ là dựa trên doanh thu do hoạt động kinh doanh, thu nhập do các hoạt động trên mang lại, kì trả nợ có thể là theo tháng, quý,....tuỳ thuộc vào tình hình buôn bán, kỳ thu hoạch mà cán bộ ngân hàng xem xét và thoả thuận.
Bảng 2.9: Tình hình cho vay mua nhà theo đối tượng khách hàng
Chỉ tiêu
Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014
Giá trị
Tỷ trọng
Giá trị
Tỷ trọng
Giá trị
Tỷ trọng
Dư nợ cho vay mua nhà 110 100% 162 100% 253 100%
CB-CNV 81 73.6% 125 77.1% 197 77.9%
Không phải CB-CNV 29 26.4% 37 22.9% 56 22.1%
(Nguồn phòng kế hoạch tổng hợp BIDV chi nhánh Thành Đô)
Nhìn vào bảng phân tích ta thấy cho vay tại chi nhánh chiếm số lượng lớn là nhóm cán bộ - công nhân viên và có xu hướng tăng dần. Trong năm 2012 đạt 81 tỷ đồng chiếm 73.6%, đến năm 2013 là 162 tỷ đồng chiếm 77.1% và năm 2014 là 197 tỷ đồng chiếm 77.9% tổng dư nợ cho vay mua nhà. Đây cũng là xu hướng tất yếu bởi cán bộ - công nhân viên là những người có thu nhập tương đối cao và ổn định và số lượng ngày càng đông do trên địa bàn ngày xuất hiện nhiều doanh nghiệp tư nhân, công ty có vốn đầu tư nước ngoài ngày càng nhiều. Cùng với sự phát triển các loại hình dịch vụ của các ngân hàng nói chung trên địa bàn hướng vào nhóm đối tượng này như dịch vụ trả lương qua thẻ, cho vay qua thẻ thông qua hạn mức thấu chi,.. thì mối quan hệ giữa hai bên ngày càng phát triển trong thời gian gần đây, nên các dịch vụ khác của ngân hàng cũng thu hút được sự chú ý đặc biệt là sản phẩm cho vay mua nhà.
Đối với nhóm khách hàng không phải là cán bộ - công nhân viên: Do số lượng phòng giao dịch của chi nhánh được mở rộng và nằm rải rác trên khắp địa bàn quận Long Biên cùng vơí sự vững mạnh trong thương hiệu và uy tín, họat động
54
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
lâu đời và nhiệt tình của cán bộ nhân viên ngân hàng nên cũng thu hút được khá đông các cá nhân kinh doanh, tiểu thương tham gia vay vốn mua nhà. Điều này thể hiện qua mức dư nợ 29 tỷ đồng chiếm 26.4% trong tổng dư nợ cho vay mua nhà năm 2012, sang năm tiếp theo là 37 tỷ đồng và đến năm 2014 là 56 tỷ đồng.
Đây cũng là nhóm khách hàng mà ngân hàng hướng đến nhưng là cũng tuỳ thuộc vào tình hình nền kinh tế và lĩnh vực kinh doanh của từng người, nhóm khách hàng này có thu nhập khá cao nhưng không đạt được mức độ ổn định như đối với nhóm cán bộ - công nhân viên, chịu tác động nhiều hơn từ nền kinh tế, thời tiết...
Bên cạnh đó, đặt mối quan hệ đối với nhóm khách hàng này thông thường ngân hàng còn xem xét trên mối quan hệ tổng thể với các lợi ích khác như là họ có thể sử dụng các dịch vụ khác tại ngân hàng, duy trì tài khoản tiền gửi với số dư cao,… nên ngân hàng cũng tìm cách tiếp cận và nâng cao loại hình khách hàng này vì khả năng họ mang lại lợi nhuận là rất lớn.
Tóm lại, phát triển mối quan hệ với mỗi nhóm khách hàng trên đều là điều cần thiết trong tình hình cạnh tranh gây gắt giữa các ngân hàng như hiện nay. Tuy nhiên, đặc điểm về nguồn trả nợ, phương thức trả nợ và loại hình tài sản bảo đảm mà với mỗi nhóm khác nhau chi nhánh cần có những hướng khác nhau nhằm thu hút một cách hiệu quả, đặc biệt là về sản phẩm mua nhà trong giai đoạn thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi như hiện nay.
d) Về nợ quá hạn cho vay mua nhà
Nợ quá hạn là một trong những chỉ tiêu quan trọng phản ánh chất lượng tín dụng của ngân hàng. Trong hoạt động cho vay mua nhà, BIDV nói chung và Chi nhánh Thành Đô nói riêng đã thực hiện nghiêm túc quy trình cho vay, việc phân loại nợ và trích lập dự phòng rủi ro, do đó đã đạt được những kết quả rất khả quan.
Mặc dù hoạt động cho vay mua nhà chứa đựng nhiều rủi ro do thời gian vay vốn dài, tuy nhiên trong các năm qua, tỷ lệ nợ quá hạn đối với các khoản vay mua nhà tại chi nhánh là khá thấp.
55
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Bảng 2.10: Tình hình nợ quá hạn cho vay mua nhà tại Chi nhánh Thành Đô Đơn vị: tỷ đồng
Chỉ tiêu 2012 2013 2014
Nợ quá hạn CVMN 1.45 2.7 3.1
Dư nợ CVMN 110 162 253
Tỷ lệ nợ quá hạn trong CVMN 1.3% 1.66% 1.22%
Nguồn: báo cáo kết quả kinh doanh – phòng kế hoạch tổng hợp, chi nhánh Thành Đô.
Như ta có thể thấy, mặc dù cho vay mua nhà là một sản phẩm khá mới của Chi nhánh, nhưng trong 3 năm gần đây tỷ lệ nợ quá hạn đều ở mức dưới 2%. Có được kết quả này là do nỗ lực của Chi nhánh trong việc rà soát và kiểm tra khách hàng vay vốn, thực hiện các biện pháp kiểm soát rủi ro, đôn đốc khách hàng trả nợ.
Số liệu này cho ta thấy chất lượng các khoản cho vay mua nhà ở Chi nhánh là khá tốt, phản ánh chất lượng của việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của Chi nhánh, mở rộng về quy mô nhưng vẫn đảm bảo chất lượng của món vay. Tuy nhiên, để duy trì được kết quả này thì Chi nhánh vẫn cần tiếp tục thực hiện nhiều biện pháp để đảm bảo được việc thu nợ có hiệu quả.