CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN CHO VAY MUA NHÀ CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.2 Tổng quan về cho vay mua nhà của Ngân hàng Thương mại
1.2.8 Các nhân tố ảnh hưởng đến cho vay mua nhà
Hoạt động kinh doanh của ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay mua nhà nói riêng và chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố. Có thể chia các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động cho vay mua nhà ra thành hai nhóm nhân tố: các nhân tố khách quan và các nhân tố chủ quan. Để có thể mở rộng và phát triển hoạt động cho vay mua nhà thì ngân hàng cần tìm hiểu tới sự biến động của những nhân tố này
1.2.8.1 Các nhân tố khách quan
Đây là nhóm nhân tố bên ngoài tác động lên hoạt động CVMN mà ngân hàng không thể tác động mà chỉ có thể tận dụng, điều hành hoạt động sao cho phù hợp.
Các nhân tố khách quan bao gồm các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô và các nhân tố thuộc môi trường vi mô.
+ Môi trường kinh tế:
- Tốc độ tăng trưởng kinh tế: có ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho vay của các ngân hàng, phản ánh qua trình độ phát triển kinh tế, thu nhập quốc dân, thu nhập bình quân đầu người cùng mức sống dân cư. Hoạt động tín dụng của các ngân
16
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
hàng thương mại rất nhạy cảm với những biến động của nền kinh tế. Khi nền kinh tế ở giai đoạn phát triển hưng thịnh, tốc độ tăng trưởng cao và ổn định thì nhu cầu thỏa mãn tiêu dùng tăng khi đời sống của người dân được nâng cao, kéo theo đó là nhu cầu vay mua nhà hay tiêu dùng của cá nhân và hộ gia đình sẽ tăng lên do họ yên tâm rằng trong tương lai thu nhập và các điều kiện kinh tế khác có nhiều thuận lợi.
Ngược lại, khi nền kinh tế ở tình trạng không ổn định và trì trệ thì nhu cầu chi tiêu sẽ giảm đi, đồng thời nhu cầu tiêu dùng của người dân cũng giảm theo vì lúc này họ dự đoán trong tương lai sẽ có nhiều khó khan đang chờ đợi. Trong môi trường kinh tế thì thu nhập của người dân ảnh hưởng nhiều đến hoạt động cho vay của ngân hàng, đặc biệt dưới góc độ nghiên cứu của luận văn là cho vay mua nhà ở thì thu nhập có ảnh hưởng rất quan trọng.
- Lãi suất: Khi lãi suất trên thị trường tăng thì lãi suất CVMN của các NHTM cũng tăng cao, làm chi phí mua tăng lên, nhu cầu vay mua của khách hàng giảm, ảnh hưởng tới hoạt động CVMN của ngân hàng
- Lạm phát: Nền kinh tế xảy ra lạm phát làm cho đồng tiền bị mất giá. Lúc này người dân không thích gửi tiền vào ngân hàng. Hoạt động huy động vốn của ngân hàng gặp khó khăn, ảnh hưởng xấu đến hoạt động cho vay nói chung và CVMN nói riêng
- Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản càng phát triển thì người dân cũng dễ dàng mua nhà hơn. Sự biến động của thị trường bất động sản một phần cũng chịu ảnh hưởng của thị trường chứng khoán. Khi thị trường chứng khoán giảm sút, rất nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang thị trường bất động sản, làm cầu về bất động sản tăng cao, gia tăng số lượng giao dịch bất động sản và tạo tính thanh khoản cho thị trường này. Đây là điều kiện thuận lợi giúp ngân hàng mở rộng quy mô cho vay mua nhà.
+ Môi trường pháp lý:
Mọi thành phần trong nền kinh tế thị trường đều có quyền tự do kinh doanh nhưng phải tuân thủ các quy định của pháp luật. Hoạt động cho vay mua nhà cũng phải tuân theo quy định của nhà nước, luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự và các quy định
17
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
khác. Nếu những văn bản pháp luật quy định không đầy đủ, rõ ràng thì sẽ tạo ra những khe hở pháp luật gây rắc rối và tổn hại tới các bên tham gia quan hệ tín dụng.
Ngược lại, sự chặt chẽ và đồng bộ của luật pháp sẽ góp phần tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, tạo tính trật tự và ổn định của thị trường để hoạt động kinh tế - xã hội nói chung và hoạt động cho vay mua nhà ở nói riêng được diễn ra thông suốt và hiệu quả.
Các chủ trương và chính sách của Nhà nước cũng có tác động đáng kể tới hoạt động cho vay mua nhà. Các chính sách mà Chính phủ đưa ra nhằm điều chỉnh thị trường trong một thời kỳ, điều chỉnh về cung cầu thị trường bất động sản, các chính sách đưa ra làm giảm nhiệt hoặc hâm nóng thị trường bất động sản như luật đất đai, thuế đất, các chính sách về làm thủ tục xác nhận quyền sỡ hữu đất, cấp sổ đỏ…
+ Môi trường chính trị:
Tình hình chính trị của quốc gia luôn có những ảnh hưởng lớn tới hoạt động cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại. Sự ổn định chính trị là điều kiện đầu tiên để các nhà đầu tư trong và ngoài nước yên tâm đầu tư vốn vào thị trường bất động sản làm thị trường bất động sản phát triển, số lượng các khu chung cư tăng nhanh đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân cư tốt hơn. Từ đó tạo điều kiện cho việc mua nhà ở, giúp ngân hàng có khả năng mở rộng và phát triển nghiệp vụ cho vay mua nhà.
+ Môi trường văn hóa – xã hội:
Môi trường văn hoá xã hội được hình thành từ những tổ chức và những nguồn lực khác nhau như cách nhận thức, trình độ học vấn, thói quen, tâm lý, tục quán, bản sắc dân tộc… tất cả các yếu tố trên đều có ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở của người dân.
- Trình độ dân trí: Trình độ dân trí của người dân Việt Nam còn tương đối thấp, đây cũng là một trở ngại lớn cho việc mở rộng cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại. Hiện tại cho vay mua nhà ở nước ta chỉ tập trung ở một số thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…nơi mà người dân có trình độ học vấn tương đối cao, thu nhập cao và có nhiều nhu cầu tiêu dùng hàng hoá xa xỉ hơn, vì thế nhu cầu vay mua nhà cũng nhiều hơn.
18
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
- Thói quen: Thói quen của khách hàng có ảnh hưởng rất lớn tới cho vay mua nhà. Những thói quen của người dân như tiêu tiền mặt, không quen thanh toán qua thẻ sẽ ảnh hưởng rất lớn tới loại hình cho vay mua nhà cũng như hình thức thanh toán tiền vay.
- Tâm lý: Đối với người dân Việt Nam thì yếu tố tâm lý rất quan trọng. Đó là tâm lý về thói quen chi tiêu và sự hưởng thụ. Ngày nay người dân càng ngày càng quen dần với sự tiêu dùng và hưởng thụ hiện đại hơn, họ đặc biệt quan tâm đến các căn nhà hiện đại có quy hoạch một cách khoa học, hợp lý, đầy đủ tiện nghi sinh hoạt…Người Việt Nam còn có tâm lý e ngại vay mượn nên ngân hàng cần phải quan tâm đúng mực tới vấn đề tâm lý khách hàng, làm sao để khách hàng mạnh dạn tin tưởng và vay ở ngân hàng.
- Dân số: Yếu tố dân số cũng tác động lớn đến nhu cầu nhà ở bao gồm tỉ lệ tăng dân số, kết cấu dân số, xu hướng dịch chuyển dân số…Một khu vực có cơ cấu dân số trẻ, số lượng cặp vợ chồng mới kết hôn cao thì nhu cầu nhà ở sẽ tăng lên đáng kể so với khu vực có dân số già, tạo điều kiện cho sự phát triển của hoạt động cho vay mua nhà
+ Đối thủ cạnh tranh:
- Đối thủ cạnh tranh trực tiếp: Là những tổ chức tài chính hoạt động trong cùng lĩnh vực, cùng chia sẻ lợi nhuận với ngân hàng như: các ngân hàng khác, các công ty tài chính, quỹ tín dụng nhân dân…Các tổ chức tài chính luôn ganh đua và dùng mọi biện pháp để tạo lợi thế cạnh tranh, xâm nhập thị phần của nhau. Các đối thủ luôn đa dạng hóa kinh doanh, tung sản phẩm mới, các hình thức CVMN mới để thu hút khách hàng, tạo môi trường cạnh tranh vô cùng khốc liệt.
- Các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn: là các tổ chức tài chính sắp hình thành, hoạt động trong cùng một lĩnh vực ngân hàng, như các ngân hàng liên doanh, ngân hàng nước ngoài hay các ngân hàng thương mại cổ phần sắp thành lập…Đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn có những lợi thế của người đi sau là tránh được những sai lầm mà các ngân hàng đi trước đã gặp phải, do đó cũng góp phần làm cho môi trường cạnh tranh khốc liệt hơn.
19
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Không chỉ có ngân hàng thương mại cung cấp tín dụng mua nhà mà nhiều tổ chức tài chính trung gian khác cũng tham gia vào lĩnh vực này như các quỹ tín dụng, các công ty chuyên kinh doanh bất động sản cũng cung cấp sản phẩn cho vay mua nhà. Trong nền kinh tế thị trường, sự cạnh tranh giữa các tổ chức trong nước và ngoài nước với nhau là nhân tố khách quan khó có thể tác động. Đặc biệt khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, phải cam kết mở cửa thị trường tài chính cho các doanh nghiệp nước ngoài thì sự cạnh tranh ngày càng gay gắt hơn. Việc này đòi hỏi các ngân hàng thương mại phải tính toán, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra những chính sách phù hợp với tình hình, phát huy thế mạnh của ngân hàng.
+ Khách hàng vay vốn:
- Tư cách đạo đức của khách hàng: Thể hiện thiện chí trả nợ của khách hàng.
Khi khách hàng có khả năng tài chính tốt nhưng không có thiện chí trả nợ thì ngân hàng cũng khó lòng thu hồi được các khoản cho vay. Khi đó rủi ro mà hoạt động cho vay mua nhà mang lại cho ngân hàng sẽ rất cao, các ngân hàng khó lòng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà.
- Khả năng tài chính của khách hàng : Khả năng tài chính của khách hàng quyết định đến khả năng trả nợ tiền vay cho ngân hàng. Một khách hàng có khả năng tài chính tốt sẽ đảm bảo cho khoản cho vay của ngân hàng được an toàn, do khả năng thu hồi nợ cao. Vì vậy, trong cho vay mua nhà, ngân hàng luôn quan tâm đến khả năng tài chính của khách hàng, mức thu nhập, sự ổn định của thu nhập… và nó ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng
1.2.8.2 Các nhân tố chủ quan
Sự phát triển của hoạt đông cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại chủ yếu do nội lực của ngân hàng quyết định, nhân tố tiên quyết là định hướng phát triển của ngân hàng. Nếu ngân hàng không có định hướng về việc phát triển sản phẩm cho vay mua nhà thì chắc chắn nó sẽ không mang lại hiệu quả kinh doanh cho ngân hàng.
+ Chính sách tín dụng:
Ngân hàng phải xác định được mục tiêu trước mắt và lâu dài, xây dựng được các chính sách tín dụng phù hợp với mục tiêu đề ra. Chính sách tín dụng bao gồm
20
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
các yếu tố hạn mức cho vay đối với khách hàng, kỳ hạn của khoản tín dụng, lãi suất cho vay và mức lệ phí, số tiền cho vay dựa trên giá trị tài sản bảo đảm và khả năng trả nợ của khách hàng, hướng giải quyết các khoản nợ có vấn đề . . . Tất cả các yếu tố đó tạo nên đặc tính của sản phẩm cho vay mua nhà của ngân hàng, và có tác động trực tiếp tới việc phát triển sản phẩm này.
Những quy định chung về hạn mức, lệ phí, lãi suất, phương thức thanh toán…tạo ra sự khác biệt về sản phẩm cho vay mua nhà của ngân hàng này với ngân hàng khác. Việc thay đổi một trong các yếu tố trên sẽ tạo ra sản phẩm mới, phù hợp với nhu cầu của từng khách hàng.
Lãi suất cho vay là một yếu tố ảnh hưởng đến thu nhập của ngân hàng. Lãi suất cho vay chính là giá của món vay. Việc thay đổi lãi suất có ảnh hưởng tới nhu cầu vay vốn tại ngân hàng. Giảm lãi sẽ làm tăng nhu cầu vay tại ngân hàng và ngược lại. Tuy nhiên, trong trường hợp ngân hàng giảm lãi suất quá thấp thì ngân hàng sẽ không thể bù đắp được chi phí và phòng ngừa rủi ro. Nếu xác định lãi suất cao sẽ mang lại thu nhập cao cho mỗi khoản vay, tuy nhiên nhu cầu vay sẽ giảm, thu hẹp số lượng khách hàng. Chính vì vậy, ngân hàng phải xác định mức lãi suất linh hoạt cho mỗi đối tượng khách hàng khác nhau dựa trên khung lãi suất ngân hảng đưa ra. Lãi suất phụ thuộc vào thời gian vay, khả năng tài chính của khách hàng, mối quan hệ của khách hàng với ngân hàng.
Cùng với lãi suất, các yếu tố như điều kiện bắt buộc đối với người vay, thời hạn cho vay, hạn mức cho vay… cũng là yếu tố cạnh tranh giữa các tổ chức tài chính với nhau, khách hàng tìm hình thức nào có lợi nhất cho mình.
+ Quá trình thẩm định khách hàng:
Quá trình thẩm định hiệu quả, không rườm rà là một hình thức hiệu quả để lôi kéo khách hàng. Một hệ thống thang điểm, chỉ tiêu đánh giá khách hàng một cách đơn giản, khoa học nhưng hợp lý là yếu tố quyết định đến chất lượng thẩm định, chất lượng khoản tín dụng. Trong việc thẩm định khách hàng và đặc biệt là thẩm định tài sản bảo đảm thì hiện nay các ngân hàng ở Việt Nam còn gặp nhiều khó khăn.
21
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
+ Thông tin tín dụng:
Trong hoạt động cho vay nói chung và cho vay mua nhà nói riêng, ngành ngân hàng cần phải xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về khách hàng. Đây không phải là điều kiện bắt buộc đối với ngân hàng nhưng nếu có một trung tâm quản lý về người tiêu dùng luôn cập nhật đầy đủ về các đặc điểm như thu nhập, việc làm…thì sẽ rất thuận lợi cho ngân hàng trong việc quản lý và tìm kiếm khách hàng. Ở các nước mà dịch vụ cho vay tiêu dùng phát triển thì có trung tâm quản lý riêng về khách hàng, tạo thuận lợi cho ngân hàng khi quyết định cho vay vốn. Tại Việt Nam hiện nay mới chỉ có trung tâm thông tin tín dụng CIC (Credit Information Center) của Ngân hàng Nhà nước giúp các ngân hàng thương mại hỏi thông tin tín dụng đối với khách hàng của mình. Tuy nhiên các thông tin từ CIC chỉ mang tính chất tham khảo đối với các ngân hàng thương mại.
+ Chính sách marketing của ngân hàng:
Chính sách marketing thực hiện các hoạt động thông tin, truyền tin về sản phẩm, dịch vụ ngân hàng tới khách hàng như hoạt động giao tiếp giữa cán bộ ngân hàng và khách hàng, hoạt động quảng cáo, tài trợ, khuyến mãi… nếu các hoạt động này được thực hiện một cách rộng rãi, chuyên nghiệp sẽ giúp ngân hàng chiếm lĩnh thị trường, không chỉ tăng lượng khách hàng sử dụng cho vay mua nhà nói riêng, cho vay nói chung mà còn góp phần huy động được lượng vốn không nhỏ.
+ Nguồn vốn ngân hàng:
Đặc trưng của các khoản cho vay mua nhà là cần một lượng vốn lớn, thời hạn vay tương đối dài nên muốn mở rộng hoạt động cho vay này đòi hỏi ngân hàng phải có một tiềm lực về vốn nhất định, có thể là nguồn vồn trung, dài hạn hay nguồn vốn ngắn hạn thường xuyên. Muốn như vậy, ngân hàng phải có những chính sách nhằm thu hút tiền gửi của dân cư thông qua lãi suất hấp dẫn, các dịch vụ gia tăng, các hình thức khuyến mãi, rút thăm trúng thưởng. Đồng thời cũng phải tăng tỉ lệ vốn chủ sở hữu để mở rộng quy mô ngân hàng và hình ảnh của ngân hàng trong mắt người dân.
22
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
+ Chất lượng cán bộ tín dụng:
Chất lượng cán bộ tín dụng thể hiện qua trình độ nghiệp vụ cũng như khả năng giao tiếp của cán bộ tín dụng. Có thể nói, cán bộ tín dụng là hình ảnh quan trọng của ngân hàng. Do sản phẩm của ngân hàng mang tính hình thái phi vật chất, mang tính thông dụng, đơn điệu nên ngân hàng phải linh hoạt mới có thể tăng khả năng cạnh tranh, do đó khả năng tiếp thị của cán bộ tín dụng cũng thu hút được khách hàng đến với ngân hàng, chiếm lĩnh thị trường mới, am hiểu luật pháp…là những điều kiện rất cần cho ngân hàng trong quá trình phát triển hoạt động cho vay nói chung và cho vay mua nhà nói riêng.
+ Cơ sở vật chất, mạng lưới chi nhánh và công nghệ ngân hàng
- Cơ sở vật chất thiết bị phục vụ cho hoạt động tín dụng cũng ảnh hưởng đến việc thu hút khách hàng, cùng với khoa học công nghệ ngày càng phát triển tạo điều kiện cho ngân hàng đầu tư vào trang thiết bị, phục vụ cho hoạt động ngân hàng.
- Mạng lưới chi nhánh:
Ngân hàng càng có nhiều chi nhánh, phòng giao dịch sẽ tạo điều kiện thuận lợi trong việc mở rộng giao dịch nói chung và mở rộng cho vay mua nhà nói riêng nhất là khi các chi nhánh, phòng giao dịch này được đặt tại khu trung tâm, các khu dân cư, đô thị đông đúc – những nơi có nhu cầu giao dịch với ngân hàng cao.
- Công nghệ ngân hàng
Áp dụng hệ thống công nghệ thông tin hiện đại trong hoạt động ngân hàng là nhân tố ảnh hưởng rất lớn tới sự phát triển của ngân hàng bởi các lí do sau. Thứ nhất, hiện đại hóa công nghệ ngân hàng giúp ngân hàng cung cấp được nhiều dịch vụ hơn nữa nhằm đáp ứng ngày càng nhanh chóng, thuận tiện, chuyên nghiệp các nhu cầu đa dạng của khách hàng đồng thời tạo nên lợi thế cạnh tranh so với các ngân hàng đối thủ khác. Ngoài ra, công nghệ ngân hàng còn ảnh hưởng tới khả năng thu thập các thông tin tín dụng – một yếu tố mấu chốt trong việc ra quyết định hợp đồng tín dụng.
23
Luận văn thạc sĩ Kinh tế