CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM –
2.2 Thực trạng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng
2.2.3 Các sản phẩm cho vay mua nhà của BIDV Chi nhánh Thành Đô
Hoạt động cho vay mua nhà tại BIDV chi nhánh Thành Đô được căn cứ theo quy định của BIDV, hiện nay, Chi nhánh đang triển khai một số sản phẩm cho vay mua nhà bao gồm:
2.2.3.1 Sản phẩm cho vay mua nhà theo gói 30.000 tỷ đồng của Chính phủ
Triển khai Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 07/01/2013 về những giải pháp chủ yếu chỉ đạo điều hành thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và dự toán ngân sách nhà nước năm 2013, Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 và Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 21/08/2014 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu của Chính phủ, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã có công văn số 1697/CV-NHBL2 về triển khai sản phẩm “Cho vay khách hàng cá nhân, hộ gia đình mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2 và giá bán thấp hơn 15 triệu đồng/m2”.
Trong thời gian qua, BIDV chi nhánh Thành Đô đã thực hiện triển khai gói sản phẩm với nội dung cụ thể như sau:
* Điều kiện vay vốn:
39
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
+ Điều kiện chung:
Khách hàng có đề nghị vay vốn để mua nhà ở xã hội; mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán thấp hơn 15 triệu đồng/m2, nhà ở thương mại có tổng giá trị hợp đồng mua bán (kể cả nhà và đất) không vượt quá 1,05 tỷ đồng; xây dựng mới, cải tạo sửa chữa lại nhà ở của mình; hoặc đầu tư xây dựng mới, cải tạo nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua và để bán và cam kết khách hàng, các thành viên trong hộ gia đình của khách hàng chưa được vay vốn hỗ trợ nhà ở tại ngân hàng theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ và các văn bản hướng dẫn, sửa đổi bổ sung liên quan.
+ Điều kiện cụ thể:
a) Đối với khách hàng vay để mua nhà ở xã hội:
- Có hợp đồng mua bán ký kết trực tiếp với chủ đầu tư từ ngày 07/01/2013.
- Có mục đích vay vốn để trả khoản tiền chưa thanh toán mua nhà ở xã hội cho chủ đầu tư theo hợp đồng mua bán đã ký.
- Đảm bảo đủ vốn tham gia tối thiểu bằng 20% giá trị phương án vay.
b) Đối với khách hàng vay để mua nhà ở thương mại:
- Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, hoặc có nhà ở nhưng diện tích quá chật chội, cụ thể là:
+ Có nhà ở là căn hộ chung cư, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 8m2 sử dụng/người;
+ Có nhà ở riêng lẻ, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 8m2 sử dụng/người và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó nhỏ hơn diện tích đất được cấp phép xây dựng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
+ Chưa có nhà ở nhưng có đất ở đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và diện tích đất ở đó nhỏ hơn diện tích đất được cấp phép xây dựng theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.
- Phải có xác nhận về thực trạng nhà ở theo quy định trên
- Khách hàng được vay vốn phải có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở. Trường hợp tạm trú thì phải có đóng bảo
40
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
hiểm xã hội từ 01 năm trở lên (có thể không liên tục) và có giấy xác nhận của cơ quan bảo hiểm. Trường hợp đối tượng làm việc tại chi nhánh hoặc văn phòng đại diện tại địa phương nơi có dự án mà việc đóng bảo hiểm thực hiện tại địa phương nơi công ty có chi nhánh hoặc văn phòng đại diện thì cũng được áp dụng quy định tại điểm này nhưng phải có giấy xác nhận của công ty về việc đóng bảo hiểm.
- Mỗi hộ gia đình chỉ được vay một lần hỗ trợ nhà ở theo quy định của gói tín dụng này. Trường hợp con, cháu của chủ hộ đã lập gia đình (có Giấy chứng nhận kết hôn) và trường hợp ở nhờ nhưng có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú cùng với chủ hộ thì được coi là hộ gia đình độc lập và thuộc đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, Bộ xây dựng và BIDV.
- Có hợp đồng mua nhà ở thương mại đã ký trực tiếp với chủ đầu tư theo quy định.
- Có mục đích vay vốn để trả khoản tiền chưa thanh toán cho chủ đầu tư để mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán thấp hơn 15 triệu đồng/m2 theo hợp đồng đã ký với chủ đầu tư kể từ ngày 07 tháng 01 năm 2013 hoặc có mục đích vay vốn để trả các khoản tiền chưa thanh toán với chủ đầu tư phát sinh kể từ ngày 21/08/2014 để mua nhà ở thương mại có tổng giá trị hợp đồng mua bán đã bao gồm thuế VAT (kể cả nhà và đất) không vượt quá 1,05 tỷ đồng.
- Đảm bảo đủ vốn tham gia tối thiểu bằng 20% giá trị phương án vay.
- Khách hàng vay vốn không yêu cầu phải xác nhận về điều kiện thu nhập nhưng cần chứng minh về nguồn thu nhập bảo đảm cho phương án trả nợ theo quy định của BIDV.
c) Đối với khách hàng đã có đất ở và đề nghị vay vốn để xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa lại nhà ở của mình:
- Đang khó khăn về nhà ở nhưng chưa được Nhà nước hỗ trợ dưới mọi hình thức, cụ thể:
+ Chưa có nhà ở và đang phải ở nhờ, thuê, mượn nhà ở của người khác hoặc có nhà ở nhưng đã bị Nhà nước thu hồi đất để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền hoặc đã bị giải tỏa để cải tạo chung cư cũ
41
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
bị hư hỏng, xuống cấp và không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở khác;
+ Chưa được Nhà nước giao đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Chưa được mua, thuê, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc chưa được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội tại các dự án khác;
+ Chưa được tặng nhà tình thương, nhà tình nghĩa;
- Trường hợp trên khuôn viên diện tích đất ở (đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đã có nhà ở thì diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình phải bảo đảm điều kiện thấp hơn 8m2 sử dụng/người hoặc nhà ở đã bị hư hỏng nặng phải phá đi xây dựng lại nhà ở mới hoặc nhà ở bị hư hỏng, dột nát cần phải cải tạo sửa chữa phần khung – tường và thay mới mái nhà;
- Phải có đơn và xác nhận của Uỷ ban nhân dân phường (xã) về thực trạng nhà ở
- Có mục đích vay vốn để trả các chi phí chưa thanh toán phát sinh kể từ ngày 21/08/2014 (không bao gồm chi phí thuế) để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa lại nhà ở của mình.
- Đảm bảo đủ vốn tham gia vào phương án vay tối thiểu bằng 30% chi phí xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà ở;
d) Đối với khách hàng vay để thực hiện phương án đầu tư cải tạo hoặc xây dựng mới nhà ở xã hội
- Đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng (đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa tại khu vực mà pháp luật về xây dựng yêu cầu phải có giấy phép xây dựng);
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đầu tư cải tạo hoặc xây dựng mới nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua thuộc khu vực được miễn giấy phép xây dựng thì phải có bản vẽ sơ đồ thể hiện tổng mặt bằng xây dựng đồng thời phải được sự chấp thuận bằng văn bản của UBND xã, phường sở tại.
- Có văn bản cam kết thực hiện việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội (sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng) theo đúng đối tượng và khung giá
42
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
theo quy định.
- Có mục đích vay vốn để trả các chi phí chưa thanh toán phát sinh kể từ ngày 21/08/2014 (không bao gồm chi phí thuế) để thực hiện dự án đầu tư cải tạo hoặc xây dựng mới nhà ở xã hội.
- Đảm bảo đủ vốn tham gia vào dự án, phương án vay tối thiểu bằng 30%
tổng mức đầu tư của phương án.
- Có phương án đầu tư kinh doanh khả thi được Ngân hàng chấp thuận.
* Điều kiện về nhà ở thương mại
+ Điều kiện về nhà ở thương mại đối với nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán thấp hơn 15 triệu đồng/m2
- Là nhà ở thương mại do doanh nghiệp đầu tư tại các dự án phát triển nhà ở.
- Diện tích căn hộ, căn nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 được xác định như sau:
+ Đối với căn hộ chung cư: là diện tích sàn của căn hộ (bao gồm cả diện tích ban công, lô-gia sử dụng riêng của căn hộ) được ghi trong hợp đồng mua bán theo nguyên tắc tính kích thước thông thủy của căn hộ (kể cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong nhưng không bao gồm diện tích cột và hộp kỹ thuật bên trong căn hộ);
+ Đối với nhà thấp tầng: có diện tích sàn nhà ở nhỏ hơn 70m2 và diện tích khuôn viên đất nhỏ hơn 70m2.
- Giá bán của căn hộ, căn nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 được xác định như sau:
+ Giá bán được ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở là giá bán nhà hoàn thiện, đã bao gồm thuế VAT và kinh phí bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở;
+ Đối với nhà thấp tầng: giá bán là giá tính cho 1m2 sàn nhà ở, trong đó bao gồm cả giá đất.
- Diện tích sàn căn hộ nhà ở thương mại ghi trong hợp đồng mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư và khách hàng là diện tích căn hộ tạm tính theo thiết kế nhưng với quy mô nhỏ hơn 70 m2, khi hoàn công có thể thay đổi
43
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
theo thực tế nhưng không vượt quá 5%.
+ Đối với nhà ở thương mại có tổng giá trị hợp đồng mua bán (kể cả nhà và đất) không vượt quá 1,05 tỷ đồng
- Là nhà ở thương mại tại các dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Giá bán được xác định là tổng giá trị hợp đồng mua bán đã bao gồm thuế VAT (kể cả nhà và đất).
* Về thời hạn vay vốn: Tối đa 15 năm
* Về lãi suất vay vốn: 5%/năm áp dụng cho 3 năm đầu tiên. Lãi suất áp dụng cho các năm tiếp theo do Ngân hàng Nhà nước thông báo vào tháng 12 hàng năm trên cơ sở bằng 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường nhưng không vượt quá 6%/năm.
Đối với nhóm đối tượng vay vốn mua nhà ở thương mại thì điều kiện vay vốn để mua nhà ở thương mại giá bán thấp dễ dàng hơn điều kiện vay để mua nhà ở xã hội do không phải chứng minh thu nhập, không khống chế mức thu nhập, người dân chỉ phải xác nhận tình trạng nhà ở. Đây là giải pháp vừa giúp những người lao động có khó khăn về nhà ở cải thiện chỗ ở, vừa kích cầu thị trường bất động sản, khuyến khích các doanh nghiệp đẩy mạnh phát triển phân khúc sản phẩm nhà ở thương mại có giá bán trung bình và thấp thay vì chỉ tập trung vào các sản phẩm trung và cao cấp như trước đây.
2.2.3.2 Sản phẩm cho vay mua nhà theo gói 4.000 tỷ đồng của BIDV
Để góp phần tăng tính thanh khoản, tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nhà thầu xây dựng, đơn vị cung cấp vật liệu xây dựng bằng việc khai thông đầu ra đối với các dự án bất động sản, BIDV đã triển khai chương trình tín dụng 4.000 tỷ đồng dành cho các khách hàng cá nhân, hộ gia đình theo công văn số 2134/CV-NHBL2 ngày 24/04/2012, cụ thể như sau:
+ Đối tượng cho vay: Khách hàng cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu vay vốn mua nhà tại các dự án do BIDV tham gia tài trợ vốn trên hai địa bàn Hà Nội và TP.HCM
+ Mục đích cho vay: xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán, cho thuê và để ở.
44
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
+ Nguồn thu nhập trả nợ: từ tiền lương, tiền công, thu nhập khác của khách hàng
+ Thời gian cho vay tối đa: 15 năm
+ Mức cho vay tối đa: 85% giá trị nhà mua
+ Lãi suất cho vay: 12%/năm trong 6 tháng đầu tiên, sau đó áp dụng mức lãi suất cho vay thông thường cùng kỳ hạn theo quy định.
Theo đó, BIDV Chi nhánh Thành Đô đã chủ động lựa chọn các chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt, có uy tín với ngân hàng để thảo luận và lên phương án cụ thể về cơ chế phối hợp công bố thông tin, cách thức hợp tác, chính sách ưu đãi khách hàng mua nhà (như giảm giá bán nhà ở đất ở tại các dự án đối với khách hàng mà Chi nhánh giới thiệu, hỗ trợ lãi suất cho khách hàng mua nhà…) để thực hiện triển khai chương trình tín dụng. Trên cơ sở thống nhất với các chủ đầu tư, Chi nhánh đã lựa chọn nhiều hình thức quảng bá chương trình tới khách hàng, giới thiệu với khách hàng những điểm nhấn, điểm khác biệt có tính cạnh tranh so với các sản phẩm của ngân hàng khác.
2.2.3.3 Sản phẩm cho vay mua nhà theo gói 3.000 tỷ đồng của BIDV
Sau một năm triển khai chương trình tín dụng cho vay mua nhà theo gói tín dụng 4.000 tỷ đồng dành cho các khách hàng cá nhân, hộ gia đình tại các dự án phát triển nhà ở, chương trình đã có những kết quả chưa được mong muốn. Căn cứ vào kết quả triển khai của chương trình và sự cạnh tranh từ các chương trình ưu đãi cho vay của các ngân hàng thương mại khác, nhằm đáp ứng đầy đủ và sâu rộng hơn nhu cầu của khách hàng, Chi nhánh BIDV Thành Đô đã tiếp tục triển khai chương trình tín dụng 3.000 tỷ đồng dành cho các khách hàng cá nhân và hộ gia đình mua nhà theo công văn 309/CV-NHBL ngày 21/01/2014 của BIDV, với nội dung cụ thể:
+ Đối tượng cho vay: Khách hàng cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu vay vốn mua nhà.
+ Mục đích cho vay: xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán, cho thuê và để ở.
+ Nguồn thu nhập trả nợ: từ tiền lương, tiền công, thu nhập khác của khách hàng + Thời gian cho vay: tối thiểu 3 năm, tối đa 15 năm.
45
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
+ Thời gian ân hạn gốc: 3 tháng đầu tiên kể từ thời điểm vay + Mức cho vay tối đa: 80% giá trị nhà mua
Đối với gói sản phẩm trên, khách hàng có thể lựa chọn một trong hai chương trình ưu đãi khi vay vốn:
- Chương trình 1 (Ưu đãi trong 6 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên): Lãi suất cho vay là 8%/năm trong 06 tháng đầu tiên;
- Chương trình 2 (Ưu đãi trong 12 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên):
06 tháng đầu tiên, lãi suất cho vay là 8.99%/năm;
06 tháng tiếp theo, lãi suất cho vay là 10.99%/năm (hoặc bằng lãi suất cho vay theo quy định của BIDV tại thời điểm điều chỉnh tùy mức lãi suất nào thấp hơn);
2.2.3.4 Cho vay mua nhà theo gói 5.000 tỷ của BIDV
Nhằm tiếp tục hỗ trợ khách hàng cá nhân, hộ gia đình vay nhu cầu nhà ở, BIDV chi nhánh Thành Đô đã triển khai gói tín dụng 5.000 tỷ đồng cho vay nhu cầu nhà ở “An gia lập nghiệp” theo công văn số 736/CV-NHBL ngày 21/12/2014 của BIDV, cụ thể như sau:
Tham gia chương trình, khách hàng vay đáp ứng nhu cầu mua, xây, sửa hoặc trang bị nội thất cho nhà ở, đất ở được hưởng mức lãi suất cạnh tranh, thời gian cho vay lên tới 20 năm, với nhiều lựa chọn linh hoạt, phù hợp với nhu cầu của khách hàng.
- Chương trình 1: Lãi suất ưu việt:
+ Lãi suất cho vay 7,2%/năm, cố định trong 12 tháng đầu tiên kể từ thời điểm giải ngân lần đầu theo Gói.
+ Riêng đối với khách hàng trả lương qua tài khoản BIDV, lãi suất cho vay là 7%/năm cố định trong 12 tháng đầu tiên.
- Chương trình 2: An cư lãi suất: Lãi suất cho vay 7,99%/năm cố định trong 24 tháng đầu tiên.
- Chương trình 3: Lãi suất gắn kết dài lâu: Lãi suất cho vay 8,5%/năm cố định trong 36 tháng đầu tiên.
Chương trình áp dụng đối với tất cả khách hàng cá nhân và hộ gia đình đáp 46
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
ứng đủ điều kiện, quy định cho vay nhu cầu nhà ở hiện hành của BIDV, với các khoản vay có thời hạn trên 36 tháng, giải ngân mới trong thời gian triển khai chương trình.
Đồng thời khi đăng ký vay vốn, khách hàng còn được hưởng nhiều ưu đãi miễn phí sử dụng các dịch vụ sau: BSMS, BIDV Online, thanh toán hóa đơn,
… cũng như ưu đãi phí bảo hiểm nhà tư nhân 30% và 20% phí bảo hiểm toàn diện nhà tư nhân cho toàn bộ thời gian mua bảo hiểm, 20% phí bảo hiểm BIC Bình An.