CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM –
2.2 Thực trạng phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng
2.2.1 Tình hình thị trường bất động sản và nhu cầu mua nhà hiện nay
Trước năm 2011, thị trường nhà đất Việt Nam đang trong tình trạng phát triển khá mạnh. Giá nhà đất ngày một tăng cao, một số dự án xây dựng chung cư chào bán căn hộ ngay thời điểm thị trường đang trong tình trạng thiếu nguồn cung Đã đem lại nguồn lợi nhuận lớn cho chủ đầu tư. Trong cơn sốt nhà đất, các phương
33
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
tiện truyền thông, các chuyên gia đã đưa ra các cảnh báo, dự báo về sự rủi ro của việc đầu tư vào nhà đất theo kiểu phong trào, tuy nhiên giá cả thị trường vẫn tăng khá cao.
Từ đầu năm 2011 đến nay, cơn sốt nhà đất đã chấm dứt sốt khi có chính sách kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô đảm bảo an sinh xã hội của chính phủ, các ngân hàng thương mại cũng giảm dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất dẫn tới việc thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện dấu hiệu đi xuống kéo theo giá nhà đất liên tục sụt giảm, với tốc độ sụt giảm ngày càng gia tăng, lượng căn hộ tồn kho của các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản tăng lên một cách chóng mặt. Đến giữa năm 2014, nhà đất trên thị trường đã mất bình quân 70% giá trị so với thời đỉnh điểm cơn sốt. Thị trường bất động sản từ năm 2011 đến giữa năm 2014 rơi vào trạng thái
“đóng băng”. Nhiều nhà đầu tư bỏ hết vốn vào đầu tư từ những năm trước đã thất thu. Hệ quả tiền lãi chẳng có và tiền gốc cũng chẳng thu được về. Trong khi đó, đa số các nhà kinh doanh bất động sản thường thế chấp và đi vay ngân hàng để đầu tư, do vậy những khoản xiết nợ cuối năm của ngân hàng càng làm giới kinh doanh nhà đất khó khăn. Để trả nợ ngân hàng, các nhà đầu tư bất động sản đẩy mạnh bán hàng nhằm thu hồi vốn, giải quyết khó khăn về tài chính trước mắt đã khiến cho giá nhà đất tại các thành phố lớn giảm mạnh, nhưng giao dịch nhà đất vẫn không thể sôi động trở lại. Thị trường bất động sản vẫn không có dấu hiệu khởi sắc. Thị trường bất động sản đóng băng vì thực tế người có nhu cầu nhà ở lại không đủ tiền mua nhà để ở. Trong khi những người có nhu cầu, có tiền mua được nhà đất lại không có nhu cầu sử dụng thực. Sự mất cân đối đó cũng là một nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhà đất bất ổn định. Thêm vào đó, chất lượng các khu chung cư, căn hộ ngày càng bộc lộ sự yếu kém về chất lượng, chậm tiến độ. Thời điểm giữa năm 2014, các nhà đầu tư bất động sản đang phải đối mặt với việc trả nợ ngân hàng đối với các khoản vay trước đây. Thị trường im lặng, giá nhà đất giảm, số lượng giao dịch có thời điểm phục hồi nhưng không đem lại nhiều lợi nhuận. Các hợp đồng vay vốn trước đây đều được thế chấp bằng bất động sản, khi nhà đầu tư không có tiền để trả nợ dẫn tới nợ xấu ngày một tăng, ngân hàng phát mại các tài sản thế chấp, nguồn
34
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
cung bất động sản trên thị trường tăng lên, khả năng giảm giá nhà đất càng tăng thêm.
Chính phủ đã nhân thức được khó khăn của nền kinh tế hiện tại nằm ở nợ xấu nên đã chính thức cho phép loại Bất Động Sản ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất và cho ra đời công ty mua bán nợ quốc gia – VAMC với mục đích nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất và đặc biệt là giúp cho ngành bất động bớt khó khăn. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra gói 30.000 tỷ đồng vốn vay giá rẻ lãi suất 6% hỗ trợ cho người thu nhập thấp, cán bộ công nhân viên chức mua nhà ở xã hội có diện tích dưới 70m2 và có giá dưới 15 triệu đồng/m2. Hai chính sách trên đã có tác động tích cực về mặt tâm lý cũng như sẽ giúp làm tăng số lượng giao dịch trong ngành.
Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cũng đã yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay tạo điều kiện cho doanh nghiệp phục hồi sản xuất. Ngay khi các ngân hàng thực hiện các biện pháp hỗ trợ, từ cuối năm 2014, thị trường nhà đất đã bắt đầu sôi động trở lại với nhiều động thái khởi công, điều chỉnh dự án và giảm giá.
Tính đến thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản dự báo là đang khôi phục và sẽ hoạt động trở lại mạnh mẽ vào khoảng giữa năm 2016.
b/ Nhu cầu cho vay mua nhà hiện nay:
Trong giai đoạn 2012 – 2014, nền kinh tế lâm vào tình trạng suy thoái khiến cuộc sống của người dân khó khăn hơn, giá bất động sản tuy có giảm so với thời kỳ đỉnh cao nhưng chưa thực sự hợp lý, vì vậy nhu cầu vay tiền mua nhà còn rất thấp mặc dù nhu cầu mua các căn hộ có giá trung bình là nhu cầu có thật. Mặt khác, trong điều kiện suy thoái, vẫn có nhiều người đủ khả năng mua nhà và có nhu cầu mua nhà để ở nhưng họ vẫn muốn đứng im nghe ngóng động thái tiếp theo, trông chờ giá đất giá nhà còn xuống thấp hơn nữa. Hơn nữa, sau thời kỳ khó khăn do tăng trưởng tín dụng quá nóng vì đổ vào cho vay bất động sản, các ngân hàng trở nên rất thận trọng với cho vay khu vực này.
Tuy nhiên, không vì thế mà các ngân hàng thắt chặt cho vay đối với lĩnh vực này,trong năm 2013 và 2014, hàng loạt chính sách khuyễn mãi quà tặng, giảm và hỗ trợ lãi suất được các ngân hàng đua nhau tung ra nhằm thu hút khách hàng vay vốn
35
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
mua nhà. Để tạo thuận lợi cho khách hàng, các ngân hàng thương mại nhận thế chấp chính căn nhà mà khách hàng định mua để ở. Ngoài ra, một số ngân hàng ban hành cơ chế lãi suất thoả thuận đối với các khoản cho vay mua nhà nhằm đẩy mạnh, phát triển sản phẩm này.