CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM –
3.2 Giải pháp phát triển sản phẩm cho vay mua nhà ở tại Chi nhánh
3.2.2 Giải pháp về cơ chế chính sách cho vay
Chi nhánh có thể mở rộng đối tượng vay vốn mua nhà ra các công ty có vốn đầu tư nước ngoài, công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp tư nhân,...Hiện nay, các doanh nghiệp này phát triển rất nhanh trên địa bàn, thu hút đông đảo số lượng lao động tham gia, họ đa số là những người trẻ tuổi, người từ nơi khác đến, thu nhập
69
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
cũng khá cao và ổn định. Để đảm bảo an toàn chi nhánh nên đưa ra một số điều kiện, chỉ tiêu đánh giá tình hình hoạt động ổn định đối với các doanh nghiệp như:
phải làm ăn kinh doanh có lãi trong khoản thời gian 3 năm trở lại; có số lượng cán bộ - công nhân viên trên 200 người và vốn điều lệ từ 5 tỷ đồng trở lên..
+ Thời hạn cho vay phù hợp và mang tính cạnh tranh:
Chi nhánh cần đa dạng hoá các thời hạn cho vay để đảm bảo các nguyên tắc tín dụng như khả năng hoàn trả, đảm bảo được mục đích sử dụng vốn và có điều kiện đảm bảo khả năng trả nợ vay cũng như tạo điều kiện kiểm tra theo dõi. Độ rủi ro cho vay tiêu dùng thấp hơn nhiều so với các hoạt động cho vay đối với các dự án lớn có thời hạn thu hồi dài vì cho vay tiêu dùng chi nhánh có thể dự đoán được chính xác dòng tiền thu hồi được. Cho nên chi nhánh có thể xem xét, đánh giá đa dạng hoá các thời hạn vay phù hợp với nhu cầu và đối tượng, chẳng hạn như:
+ Kéo dài thời hạn trả nợ cho người vay tùy theo tuổi đời của khách hàng.
Nếu người vay tuổi đời còn trẻ thì nên cho vay lâu hơn.
+ Đối với đối tượng thu nhập thấp do mức lãi suất nếu không thể giảm thấp hơn thì ngân hàng nên có biện pháp kéo dài thời gian trả nợ của họ. Do nếu trong ngắn hạn thì số tiền phải trả quá lớn so với thu nhập hàng tháng, như vậy họ sẽ không có khả năng chi trả cho các khoản chi tiêu khác.
+ Linh hoạt trong chấp nhận hồ sơ tài sản thế chấp:
Hiện nay tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở các đô thị còn khá chậm. Hơn nữa với các khu chung cư mới xây thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sẽ rất lâu. Thực tế giá trị của các khu chung cư này khá cao, hoàn toàn có thể được chấp nhận làm tài sản đảm bảo cho ngân hàng. Vậy khi xét thấy chủ sở hữu có nhân thân tốt và nếu được chính quyền địa phương xác nhận là đã cư trú lâu dài và có căn cứ pháp lý chứng thực quyền sở hữu này như được UBND xã, phường xác nhận “đất đang sử dụng của khách hàng vay vốn không có tranh chấp” và và UBND quận, huyện xác nhận“chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” thì chi nhánh nên linh động chấp nhận là tài sản thế chấp khi vay vốn ngân hàng. Trong trường hợp này, chi nhánh nên có thỏa thuận giữa ngân hàng với cơ
70
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
quan phụ trách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc cấp quận huyện là khi hoàn tất thủ tục giấy tờ sẽ được thông báo và chuyển thẳng đến ngân hàng hàng hoặc do người chủ sở hữu đến nhận nhưng phải có giấy xác nhận đồng ý của ngân hàng trách tình trạng người vay lạm dụng vay vốn nhiều nơi.
+ Thỏa thuận mức lãi suất, mức phí hợp lý:
Mặc dù lãi suất áp dụng tại chi nhánh trong thời gian qua khá hợp lý nhưng cũng là vấn đề phải được quan tâm thường xuyên vì đây là nó ành hưởng rất lớn đến quyết định vay vốn của khách hàng. Để xây dựng lãi suất hấp dẫn khách hàng mà lại phải hợp lý, vừa bù đắp được chi phí, vừa mang lại lợi nhuận thì chi nhánh nên thỏa thuận ấn định mức lãi suất đa dạng cho từng loại khách hàng, tạo được sự hài hoà cân đối giữa lợi ích ngân hàng và lợi ích khách hàng. Với các khách hàng truyền thống, có uy tín thì chi nhánh có thế áp dụng một mức lãi suất ưu đãi. Điều đó củng cố mối quan hệ lâu dài với khách hàng, vừa khuyến khích cho khách hàng tăng cường mối quan hệ với chi nhánh, vừa tích cực làm ăn có hiệu quả, trả nợ lãi và gốc đúng hạn cho ngân hàng.
Lãi suất thường là mối quan tâm rất lớn của khách hàng khi quyết định vay vốn, nên trong quá trình thỏa thuận mức lãi suất chi nhánh có thể đưa ra các cam kết như: trong mọi thời điểm lãi suất cho vay sẽ không vượt quá lãi suất huy động tiết kiệm 12 tháng cộng với một biên độ giao động nhất định tuỳ theo thời hạn và mức độ rủi ro của từng khoản vay cụ thể. Mức giao động này tính toán dựa trên ước tính chi phí và mức lợi nhuận dự kiến ngân hàng. Trên cơ sở mức chi trả gốc lãi hàng kì phù hợp với xu hướng thu nhập tăng dần của khách hàng. Nếu lãi suất tăng vượt khả năng, chi nhánh có thể chuyển một phần gốc trả sang kỳ sau hoặc có thể gia hạn thêm một khoảng thời gian trên cơ sở khả năng cân đối được nguồn vốn và đánh giá tình hình tài chính của khách hàng tại thời điểm đó.
Về mức phí, thông thường thì chi nhánh thu không quá 0.5% trên tổng vốn vay, tuỳ thuộc công tác tổ chức ít tốn kém chi phí và mức thu nhập dự kiến ngân hàng thu trên mỗi giao dịch. Hiện nay, cũng đã có một số ngân hàng trên địa bàn thực hiện miễn giảm phí giao dịch nhưng đôi khi thực chất nó cũng được cộng vào
71
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
lãi vay. Đây cũng là một chính sách nhằm gây sự chú ý của khách hàng nếu họ không tìm hiểu kĩ lưỡng. Do vậy, chi nhánh cũng có thể áp dụng hình thức này nhằm thu hút khách hàng tốt hơn, nhưng cũng nên tìm hiểu tại các ngân hàng khác, ấn định mức phí mang tính cạnh tranh.
+ Phương thức thu hồi nợ gốc và lãi vay không quá cứng nhắc:
Vì phương thức thu nợ trả góp trong dài hạn tại chi nhánh còn gây khó khăn cho khách hàng, nên trong quá trình thỏa thuận hợp đồng CBTD cần tiếp xúc với khách hàng để tìm hiểu mong muốn trả nợ của khách hàng, ví dụ như trả góp có tính đến thu nhập tăng dần khách hàng, phù hợp với kỳ thu tiền bình quân, có thể không phải trả gốc trong năm đầu,..và nếu đưa ra được bằng chứng thích hợp thì chi nhánh cần linh hoạt điều chỉnh mức trả, lịch trả cho phù hợp.
+ Cải tiến chất lượng dịch vụ:
Các ngân hàng hiện nay đang chạy đua nhau về chất lượng dịch vụ cả về quy mô phát triển, tiềm lực về vốn, bề rộng hệ thống mạng lưới, cũng như chiều sâu công nghệ.Thực tế cũng đã chỉ ra rằng: duy trì chất lượng dịch vụ cao có thể tạo ra lợi nhuận, giảm chi phí và tăng thị phần. Hệ thống phân phối và quy trình, thời gian giao dịch thuận tiện và hiệu quả như hồ sơ vay vốn rõ ràng, dễ hiểu, cung cấp sản phẩm cho vay một cách nhanh chóng là một biểu hiện của dịch vụ tốt.
Chi nhánh nên điều chỉnh thời gian làm thủ tục cho vay nhanh hơn, đồng thời có thể cho nhân viên xuống tận nhà khách hàng để tư vấn vay khi các điều kiện vay không thể đơn giản hơn. Để rút ngắn thời gian giao dịch, xét duyệt cho vay chi nhánh nên có những thay đổi như: thay đổi cách phân công công việc theo hướng chuyên môn hoá, phòng tín dụng cá nhân nên được phân chia thành nhiều nhóm bao gồm: nhóm tiếp khách, hoàn thiện hồ sơ; nhóm thẩm định; nhóm kiểm tra giám sát thu hồi nợ. Ngoài ra, nên thành lập tổ hỗ trợ tín dụng (hỗ trợ hoàn thiện chứng từ về mặt pháp lý, nghiên cứu thị trường,..). Mỗi nhóm sẽ được đào tạo theo hướng chuyên môn nghiệp vụ của mình. Như vậy, hồ sơ không những được giải quyết nhanh chóng mà còn chính xác hạn chế rủi ro hơn. Trong cho vay mua nhà dự án, để đơn giản hoá thủ tục và giải quyết nhanh hồ sơ chi nhánh nên có sự liên kết với chủ đầu tư các dự án để cho vay.
72
Luận văn thạc sĩ Kinh tế
Tích cực áp dụng công nghệ trong việc quản lý các khoản cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay mua nhà ở nói riêng, từ khâu bán sản phẩm tới quản lý khoản vay. Chẳng hạn, việc triển khai chương trình đăng ký vay trực tuyến qua website sẽ giúp các khách hàng có nhu cầu vay tiết kiệm thời gian đi lại, đưa ra cam kết với khách hàng khi nộp hồ sơ qua mạng sẽ được thông báo kết quả mình đủ điều kiện vay hay không trong thời gian sớm nhất trước khi đến chi nhánh hoàn tất hồ sơ.
Đồng thời với sự hỗ trợ của công nghệ hiện đại, khách hàng có thể đặt câu hỏi thắc mắc với trung tâm tư vấn qua mạng với thời gian trả lời nhanh chóng.