Bài tập định giá tài sản

BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN A PP SO SÁNH TRỰC TIẾP Bài 1: Ước tính giá trị thị trường biệt thự Y với thông tin sau: - Biệt thự Y xây dựng diện tích đất 400m², hợp pháp quyền bất động sản - Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Y, giống biệt thự Y nhiều mặt, vừa bị án phát với số tiền 4.000.000.000 đồng - Biệt thự B mặt đường với biệt thự Y có thêm phần sân vườn trị giá 300.000.000 đồng, hợp pháp quyền bất động sản, vừa bán với điều kiện trả làm đợt, đợt cách năm Trong đó, trả lần đầu 3.000.000.000 đồng, đợt hai 2.650.000.000 đồng, đợt ba 2.280.000.000 đồng, đợt bốn 1.889.568.000 đồng, đợt cuối 1.693.897.930 đồng - Biệt thự C có diện tích vị trí tương tự biệt thự Y, nội thất 200.000.000 đồng, khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 1995, vừa bán với giá 6.700.000.000 đồng - Theo quy định hành: + Giá đất Nhà nước quy định đường 10.000.000 đồng/ m² + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch 200 m² + Tiền thu sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất vượt hạn mức + Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn năm 6%/năm; năm 7%/năm; năm 8%/năm; năm 9%/ năm - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản coi tương đồng Bài 2: Thẩm định giá biệt thự X với thông tin sau: - Biệt thự X có diện tích đất 550 m2, hợp pháp quyền bất động sản - Biệt thự A tương tự biệt thự X có thêm phần sân vườn trị giá 300 triệu đồng, vị trí kinh doanh tốt biệt thự X 5%, vừa bán với điều kiện trả làm đợt, đợt cách năm Trong đó, trả lần đầu 2.500 triệu đồng, đợt hai 3.200 triệu đồng, đợt ba 2.580 triệu đồng, đợt bốn 2.350 triệu đồng, đợt cuối 1.500 triệu đồng - Biệt thự B tương tự biệt thự X, nội thất 500 triệu đồng, môi trường ô nhiễm so với biệt thự X 3%, vừa bán giá 7.800 triệu đồng - Biệt thự C tương tự biệt thự X, chưa có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định, tình hình an ninh khu vực tốt biệt thự X 4%, vừa bán với giá 7.500 triệu đồng - Theo luật số lớn: yếu tố vị trí thường chiếm 50%, môi trường 30%, an ninh 15% yếu tố khác chiếm 5% giá trị BĐS + Giá đất Nhà nước quy định khu vực 10 triệu đồng/m2 + Hạn mức sử dụng đất quy hoạch 200 m2 + Tiền thu sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất vượt hạn mức + Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn năm 6%/năm; năm 7%/năm; năm 8%/năm; năm 9%/năm - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản coi tương đồng Bài 3: ước tính giá thị trường biệt thự X với thông tin sau: - Biệt thự X có diện tích 500 m2, hợp pháp quyền BĐS - Biệt thự C1 gần X có đầy đủ giấy chứng nhận QSD đất nội thất 300 triệu đồng, tốt lợi kinh doanh so với X 3% vừa bán với giá 10.500 triệu đồng - Biệt thự C2 gần X giống biệt thự X nhiều mặt phần sân vườn trị giá 710 triệu đồng, hợp pháp quyền BĐS, vừa bán với điều kiện trả làm đợt, đợt cách năm Trong trả lần đầu 3000 triệu đồng, đợt hai 2700 triệu đồng, đợt ba 2600 triệu đồng, đợt bốn 2500 triệu đồng, đợt năm 2400 triệu đồng - Biệt thự C3 nằm bên cạnh biệt thự X, bị phát với giá 7600 triệu đồng - Biệt thự C4 nội thất 250 triệu đồng, khơng có giấy tờ hợp lệ QSD đất, khơng có tranh chấp, vừa bán với giá 9100 triệu đồng - Biệt thự C5 có đủ giấy chứng nhận QSD đất cảnh quan so với X 5%, vừa bán với giá 10.100 triệu đồng - Theo quy định hành: + Giá đất nhà nước quy định đường triệu đồng/m2 + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch 300m2 + Tiền sử dụng đất phải nộp tính 50% giá đất nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% đất vượt hạn mức + Lãi suất tiền gửi NH kỳ hạn năm 12%/năm, năm 13%/năm, năm 13%/năm, năm 14%/năm - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị BĐS coi tương đồng, biệt thự so sánh có diện tích 500m2 Bài 4: Ước tính giá thị trường biệt thự Bình Minh với thơng tin sau: - Biệt thự Bình Minh có diện tích 450 m2, hợp pháp quyền BĐS - Biệt thự A1 nằm bên cạnh biệt thự Bình Minh, vừa phát với giá 6250 triệu đồng - Biệt thự A2 gần Bình Minh nội thất 300 triệu đồng, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định, chưa có giấy chứng nhận QSD đất, vừa bán với giá 8200 triệu đồng Cảnh quan biệt thự A2 nên làm giá chuyển nhượng biệt thự Bình Minh cao giá biệt thự A2 4% - Biệt thự A3 gần Bình Minh, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định, chưa có giấy chứng nhận QSD đất, vừa bán với giá 9500 triệu đồng Hạ tầng biệt thự A3 tốt nên làm giá chuyển nhượng biệt thự Bình Minh thấp giá biệt thự A3 6% - Biệt thự A4 có đầy đủ giấy chứng nhận QSD đất phần sân vường 400 triệu đồng, vừa bán với giá 11.300 triệu đồng - Theo quy định hành: + Giá đất nhà nước quy định đường triệu đồng/m2 + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch 300m2 + Tiền sử dụng đất phải nộp tính 50% giá đất nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% đất vượt hạn mức - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị BĐS coi tương đồng, biệt thự so sánh có diện tích 450m2 Bài 5: Thẩm định giá biệt thự A với thông tin sau: - Biệt thự A có diện tích đất 450 m2, hợp pháp quyền bất động sản - Biệt thự B bên cạnh biệt thự A, giống biệt thự A nhiều mặt, vừa bị án phát với số tiền 7.500 triệu đồng - Biệt thự C mặt đường với biệt thự A có thêm phần sân vườn trị giá 250 triệu đồng, hợp pháp quyền bất động sản, vừa bán với điều kiện trả làm đợt, đợt cách năm Trong đó, trả lần đầu 2.500 triệu đồng, đợt hai 2.200 triệu đồng, đợt ba 2.280 triệu đồng, đợt bốn 2.300 triệu đồng, đợt cuối 1.600 triệu đồng - Biệt thự D có diện tích vị trí tương tự biệt thự A, nội thất 280 triệu đồng, khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định, vừa bán giá 6.800 triệu đồng Hạ tầng kỹ thuật biệt thự D nên làm giá chuyển nhượng biệt thự A cao giá biệt thự D 3% - Biệt thự E có diện tích tương tự biệt thự A, khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định, vừa bán với giá 7.300 triệu đồng Lợi kinh doanh biệt thự E tốt nên làm giá chuyển nhượng biệt thự A thấp giá biệt thự E 4% - Theo quy định hành: + Giá đất Nhà nước quy định đường triệu đồng/m2 + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch 200 m2 + Tiền thu sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất vượt hạn mức + Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn năm 6%/năm; năm 7%/năm; năm 8%/năm; năm 9%/năm + Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản coi tương đồng Bài 6: Hãy ước tính giá trị thị trường đất xây dựng nhà dân cư có diện tích 55 m² đường phố A, thành phố B Qua thu nhập thơng tin vịng tháng gần khu vực có đất giao dịch thành cơng có yếu tố so sánh gần tương tự với đất cần định giá, cụ thể sau: TT Tiêu chí Thửa đất cần Thửa đất so Thửa Giá bán đất so Thửa thẩm định giá sánh sánh sánh Chưa biết 1.400 1.375 1.275 đất so (triệu đồng) Tổng diện tích 55 m² 50 m² 55 m² 50 m² Tình Tốt Tốt Tốt trạng Tốt pháp lý Lợi kinh Mặt ngõ 5m Mặt ngõ 5m Mặt ngõ 4m doanh Hạ Giáp mặt ngõ 4m tầng thuật kỹ Điện ổn định, Điện ổn định, Điện ổn định, Điện ổn định, cấp thoát cấp nước tốt, cấp nước tốt, cấp nước tốt, nước tốt thoát nước thoát nước nước kém Hướng Tây Đơng Cảnh quan Nhìn khu Nhìn cơng Nhìn đơng dân cư Điều tốn kiện Thanh Đơng Nam viên tốn Thanh đơng dân cư Bắc khu Nhìn khu đơng dân cư tốn Thanh tốn tiền Thanh toán tiền mặt tiền mặt mặt lần tiền mặt 1 lần mua lần mua mua lần mua Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu nhập thông tin sau: - Giá đất mặt ngõ 5m đánh giá 100%, mặt ngõ 4m đánh giá 95%, mặt ngõ 4m đánh giá 105% - Giá đất nhìn khu dân cư đánh giá 100%, nhìn công viên đánh giá 110% - Giá đất khu vực thoát nước tốt đánh giá 100%, khu vực thoát nước đánh giá 93% - Giá đất đất hướng Tây đánh giá 100%, đất hướng Bắc đánh giá 97%, đất hướng Đông đánh giá 106%, đất hướng Đông Nam đánh giá 109%; Các yếu tố khác coi tương đồng Bài 7: Bất động sản cần thẩm định giá đất xây dựng nhà dân cư có diện tích 56m2 phường A thành phố X Qua thu thập thơng tin vịng 01 năm so với ngày thẩm định giá khu vực (thuộc phường A phường lân cận) có đất giao dịch thành cơng có yếu tố so sánh gần tương tự với đất cần thẩm định giá Cụ thể sau: TT Yếu tố so sánh Giá bán Thửa đất cần Thửa đất Thửa đất Thửa đất thẩm định giá so sánh so sánh so sánh Chưa biết, cần 1.500 tr đ 1.035 triệu đ 1.375 tr đ thẩm định giá Tổng diện tích 56m2 Giá bán/m2 Chưa biết, cần 25 Tình trạng 60m2 45 m2 50m2 23 triệuđ/m2 27,5 triệu thẩm định giá triệuđ/m2 Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ Chưa hợp Đã cấp sổ đỏ hóa đỏ Pháp lý đ/m2 thức quyền sử dụng đất Lợi kinh Mặt ngõ 8m ô tô Mặt ngõ 10 mặt ngõ Mặt doanh vào Cơ sở hạ tầng Điện ổn định, cấp Điện m 8m 8m ổn Điện ổn nước tốt; thoát định, cấp định, cấp định, cấp nước kém, hay bị nước tốt, thoát ngập mưa to thoát ổn Điện ngõ nước nước tốt thoát nước tốt Hướng Tây Đơng Cảnh quan Nhìn khu Nhìn khu Nhìn Đơng dân cư đơng dân cư trường học Đơng Nam Bắc Nhìn cơng viên Điều kiện Thanh toán tiền Thanh toán Thanh toán Thanh toán toán mặt lần tiền mặt làm tiền mua mặt tiền mặt lần, 50% lần lần mua, sau khi mua mua 50% năm Ngồi ra, qua điều tra thị trường, thu thập thông tin sau: - Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất đất so sánh triệu đ/m2 - Giá đất mặt ngõ 10m cao mặt ngõ 8m 5%, mặt ngõ 8m 8% - Giá đất nhìn cơng viên cao giá đất nhìn trường học 6%,cao giá đất nhìn khu dân cư 10% - Giá đất khu vực thoát nước tốt cao khu vực thoát nước 10% - Giá đất đất nằm hướng Tây hướng Bắc nhau, đất nằm hướng Đông 5% đất nằm hướng Đông Nam 10% - Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn năm 20%/ năm Bài 8: Thẩm định giá quyền sử dụng đất trống với thông tin sau: Thửa đất cần thẩm định giá: tọa lạc số 90, đường X, Quận Y, thành phố Hà Nội; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mặt tiền 5m, chiều sâu 15m; đối diện vườn hoa, hình dáng vng vức Đường X đường chiều, số chẵn bên phải đường, số lẻ bên trái đường Qua khảo sát thực địa, có đất đường X để so sánh sau: SĐỊA ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ GIÁ TRỊ QSDD TT CHỈ SS1 Số Đất trống có diện tích 4m X Đã 15 15m Hình dáng vng vức, chứng nhận giá 90 trđ/m2 có Tịa án vừa phát với đối diện nhà dân S Số SS2 80 Đất trống có diện tích 4m X Đã SS3 55 SS4 45 SS5 60 có Giá giao dịch có quan hệ 15m Hình dáng vng vức, chứng nhận phụ thuộc 160 trđ/m2 QSDĐ Đất trống có diện tích 4m X Đã có Giá thị trường 195 trđ/m2 13m Hình dáng vuông vức, chứng nhận đối diện vườn hoa S Số QSDĐ Đất trống có diện tích 5m X Đã đối diện nhà dân S Số có Giá thị trường 225 20m Hình dáng vng vức, chứng nhận trđ/m2 đối diện nhà dân S Số QSDĐ QSDĐ Đất trống có diện tích 4,5m Đã có Giá thị trường 205 X 20m Hình dáng tóp chứng nhận trđ/m2 hậu, đối diện nhà dân QSDĐ Các thông số theo luật số lớn khu vực cho thấy: - Vị trí: đất bên phải có giá chuyển nhượng cao 8% so với bên trái - Chiều rộng mặt tiền: đất có mặt tiền 4,5-5m có cao 4% so với mặt tiền 4m - Chiều sâu đất: nhỏ 15m cao 2% so với đất có chiều sâu 20m - Cảnh quan: đất đối diện vườn hoa giá cao 5% so với đối diện nhà dân - Hình dáng: đất tóp hậu có giá thấp 5% so với đất vuông vức - Các thông tin khác liên quan đến BĐS mục tiêu so sánh coi tương đồng Bài 9: Cần định giá hộ có diện tích 56 m² nằm tầng chung cư tầng Chung cư xây dựng đưa vào sử dụng cách năm Qua thu nhập thơng tin vịng tháng có giao dịch thành cơng hộ chung cư so sánh với tài sản cần định sau: - Bất động sản nằm tầng chung cư có diện tích 84 m² trang trí nội thất tốt bất động sản cần định giá 20 triệu đồng, bán với giá 692 triệu đồng - Bất động sản nằm lô chung cư cách 30m nằm cụm chung cư này, chung cư tầng đưa sử dụng cách năm, vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70 m² nằm tầng 3, trang trí nội thất tốt bất động sản cần định giá 10 triệu đồng, vừa bán với giá 360 triệu đồng - Bất động sản nằm tầng lô chung cư với bất động sản 2, có diện tích 84 m² trang trí nội thất tốt bất động sản cần định giá 20 triệu đồng, bán với giá 717,2 triệu đồng - Bất động sản nằm lô chung cư cách 150m, vị trí thuận lợi hơn, chung cư tầng đưa vào sử dụng cách năm có diện tích 42 m² nằm tầng 3, trang trí nội thất tương tự bất động sản cần định giá, bán với giá 189 triệu đồng - Bất động sản nằm tầng bất động sản 4, có diện tích 70 m² trang trí nội thất tương tự bất động sản 4, bán với giá 525 triệu đồng Bài 10: Thẩm định giá hộ B tọa lạc tầng 6, diện tích 80m2 chung cư H1 dựa thông tin sau: - Căn hộ 1: tầng 20 chung cư H1, diện tích 76m2, nội thất tốt hộ B 40 triệu đồng, bán cách tháng với giá 1500 triệu đồng - Căn hộ 2: tầng chung cư H2 cách H1 40m, diện tích 85m2, nội thất tốt hộ B 20 triệu đồng, bán cách tháng với giá 2100 triệu đồng - Căn hộ 3: tầng 20 chung cư H2, diện tích 70m2, nội thất tốt hộ B 30 triệu đồng, bán cách tháng với giá 1600 triệu đồng - Căn hộ 4: tầng chung cư H3 cách H1 120m, diện tích 68m2, nội thất tương tự hộ B, bán cách tháng với giá 1800 triệu đồng 10 - Tỷ suất vốn hóa loại chung cư nói 15% - Thuế thu nhập 20% thu nhập trước thuế - Tiền thu tính vào cuối năm u cầu: Với thơng tin nói trên, ước tính giá trị thị trường chung cư nói trên? 19 C PP CHI PHÍ Bài 1: Bất động sản nhà cổ xuống cấp, có diện tích 100m2, diện tích sàn xây dựng 350m2 Có chứng thị trường việc bán mảnh đất trồng tương tự với giá 18.000.000đ/m2 Chi phí thay ngơi nhà tính theo mặt giá thời điểm hành ước tính 2.400.000đ/m2 sàn xây dựng Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản Biết tuổi thọ kinh tế nhà 60 năm, tuổi kinh tế lại 20 năm Bài 2: BĐS nhà xuống cấp, có diện tích đất 200m2, diện tích sàn xây dựng 450m2 Có chứng thị trường việc bán mảnh đất trống tương tự với giá 15trđ/m2 Chi phí thay ngơi nhà tính theo giá mặt thời điểm hành 2trđ/m2 sàn xây dựng Chi phí khắc phục nội thất nhà 100trđ Yêu cầu: ước tính giá trị BĐS, biết tuổi thọ kinh tế nhà 50 năm, sử dụng 20 năm? Bài 3: Ước tính giá trị bất động sản A dựa thông tin sau: - Giá trị đất trống thuộc BĐS 1500 trđ - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 180 m² - Tỷ lệ hao mịn kết cấu chính: móng 60%, tường 50%, sàn 40%, mái 30% - Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: móng 17%; tường 16%; sàn 15%; mái 14% - Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tượng tự trđ/ m² - Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu bếp 25 trđ 20 Bài 4: Ước tính giá trị trụ sở B dựa thông tin sau: Tài liệu trụ sở B: - Diện tích đất 600m2, có đầy đủ pháp lý QSD đất - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích xây dựng 400 m²/ tầng - Hao mịn kết cấu chính: mái 70%, tường 50%, sàn 25%, móng 40%, cầu thang 80%, cửa 30% Các thơng tin khác có liên quan: - Một lơ đất trống bên cạnh diện tích 700 m2 khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, không thuộc diện lấn chiếm đất công, sử dụng ổn định, vừa bán với giá 14.000 triệu đồng - Tiền sử dụng đất phải nộp tính 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất ngồi hạn mức - Giá đất quy định Nhà nước vị trí triệu đồng/m2 - Hạn mức đất theo quy định 400m2 - Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: mái 4%, tường 16%, sàn 14%, móng 13%, cầu thang 9%, cửa 10% - Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tượng tự trđ/ m² - Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu hệ thống điều hịa 120 trđ Bài 5: Ước tính giá trị BĐS C dựa thông tin sau: Tài liệu BĐS C: - Diện tích đất 300m2, có đầy đủ pháp lý QSD đất 21 - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích xây dựng 120 m²/ tầng - Hao mịn kết cấu chính: mái 75%, tường 58,3%, sàn 25,9%, móng 31,25%, cầu thang 87,5%, cửa 23,1% Các thơng tin khác có liên quan: - Một lơ đất trống bên cạnh diện tích 250 m2 khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, tranh chấp, khơng thuộc diện lấn chiếm đất cơng, sử dụng ổn định, vừa bán với giá 225 triệu đồng - Tiền sử dụng đất phải nộp tính 50% giá đất Nhà nước quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất ngồi hạn mức - Giá đất quy định Nhà nước vị trí 1,2 triệu đồng/m2 - Hạn mức đất theo quy định 150 m2 - Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: mái 4%, tường 12%, sàn 27%, móng 16%, cầu thang 8%, cửa 13% - Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tượng tự 1,5 trđ/ m² - Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu bếp 13 trđ Bài 6: Ước tính giá trị bất động sản A dựa thông tin sau: Tài liệu bất động sản A: - Diện tích đất 300 m², có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tơng cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120 m²/sàn - Tỷ lệ hao mòn kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%,mái 44% Các thơng tin có liên quan: 22 + Một lơ đất trống bên cạnh có diện tích 250 m² khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định, vừa bán với giá 2.250.000.000 đồng Theo quy định hành, để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất 100% giá đất Nhà nước quy định tồn diện tích + Giá đất quy định Nhà nước vị trí 12.000.000 đồng/ m² + Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: móng 8%; tường 18%; sàn 16%; mái 14% + Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tượng tự 4.000.000 đồng/ m² + Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu bếp 13.000.000 đồng Bài 7: Ước tính giá trị BĐS A dựa thông tin sau: Tài liệu BĐS A: - Diện tích đất 450m2, có đầy đủ pháp lí quyền sử dụng đất - Cơng trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tơng cốt thép, diện tích sàn xây dựng 150m2/sàn - Hao mịn kết cấu chính: móng 35%, tường 40%, trần 55%, mái 44% Các thông tin có liên quan: - Một lơ đất trống bên cạnh diện tích 300m2, khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa bán với giá 600 trđ Theo quy định hành, để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất 100% giá đất Nhà nước quy định tồn diện tích - Giá đất quy định Nhà nước vị trí 1trđ/m2 23 - Tỉ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: móng 5%, tường 20%, trần 15%, mái 11% - Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự 1,2trđ/m2 - Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu trang thiết bị phòng khách 35trđ, nhà bếp 5trđ Bài 8: Ước tính giá trị bất động sản A dựa thông tin sau: 1.Tài liệu bất bộng sản A: - Diện tích đất 550m2, có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Công trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tơng cốt thép, diện tích sàn xây dựng 150m2 - Hao mịn kết cấu chính: móng 35%; tường 40%; trần 55%; mái 44% 2.Các thơng tin có liên quan: + Một lô đất trống bệnh cạnh diện tích 350m2, khơng có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa bán với giá 720 trđ Theo quy định hành, để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất 100% giá đất Nhà nước quy định tồn diện tích + Giá đất quy định Nhà nước vị trí 1,2 trđ/m2 +Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: móng 5%; tường 20%; trần 15%; mái 11% + Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự 1,44 trđ/m2 + Chi phí khắc phụ tình trạng lạc hậu trang thiết bị phòng khách 42 trđ 24 D PP THẶNG DƯ Bài 1: Công ty bất động sản A lên kế hoạch đấu giá lô đất rộng 10.000 m2 Lô đất quy hoạch để xây dựng nhà Tỷ lệ đất phép xây dựng 60% Nếu đấu giá thành công, công ty dự định xây ngơi nhà độc lập để bán Diện tích đất diện tích xây dựng ngơi nhà tương ứng 150m2 300m2 Yêu cầu: tư vấn cho công ty mức giá bỏ thầu, biết rằng: - Thời gian xây dựng bán nhà năm - Giá bán ước tính 4.000 triệu đồng/ nhà - Chi phí bán BĐS: + CP pháp lý: 220 triệu đồng + CP quảng cáo môi giới: 170 triệu đồng + Thuế chuyển QSD đất: 400 triệu đồng - Chi phí phát triển: + CP xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 0,3 triệu đồng/ m2 + CP khảo sát, thiết kế: 500 triệu đồng + CP xây dựng nhà: triệu đồng/ m2 - Chi phí mua đất chi phí q trình phát triển vay ngân hàng với lãi suất 15%/ năm Trong chi phí xây dựng nhà tài trợ thành lần nhau, lần cách lần tháng - Chi phí cho việc mua đất 2% giá đất - Lợi nhuận yêu cầu hoạt động xây dựng 130 triệu đồng/ nhà 25 - Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu 20% số vốn đầu tư cho việc mua giữ lơ đất Bài 2: Có tài liệu mảnh đất trống sau: - Diện tích 3ha - Theo quy định quyền địa phương, diện tích đất phép xây dựng cơng trình 60% diện tích mảnh đất - Nhà đầu tư dự kiến sau đầu tư hạ tầng kỹ thuật chia mảnh đất thành lô để bán - Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất bình qn 0,6 triệu đồng/m2 Chi phí bán 2% doanh thu bán QSD đất Thuế phải nộp lợi nhuận đòi hỏi 4200 triệu đồng 13.000 triệu đồng - Giá chuyển quyền sử dụng đất sau hoàn chỉnh đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu vực với lơ đất có quy mô 100m2 35trđ/m2; 180m2 40trđ/m2; 360m2 30trđ/m2 Yêu cầu: cho biết nhà đầu tư mua mảnh đất với giá nếu: Dự án hoàn vốn năm Dự án hoàn vốn năm Biết rằng: - Chi phí đầu tư hạ tầng bỏ đầu năm thứ - Chi phí bán bỏ đầu năm thứ - Các khoản thu chi khác thực cuối năm thứ - Giá vốn thị trường năm N-2 14%, năm N-1 13%, năm hành N 12% Bài 3: Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc A lên kế hoạch đấu giá lô đất rộng với tỷ lệ phép xây dựng 70% Nếu đấu giá thành công, DN dự định 26 xây tồn diện tích phép xây dựng tịa chung cư để bán, tầng có 30 hộ cao 28 tầng Yêu cầu: Hãy tư vấn cho DN mức giá cao mà họ trả cho lơ đất nói trên, biết: - Thời gian phát triển dự tính năm - Chi phí quy hoạch dự án: 1600 triệu - Chi phí dọn mặt bằng: 200 triệu - Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân: 1,2 triệu đồng/m2 - Chi phí xây dựng nhà chung cư bình qn triệu đồng/m2 - Phí đấu giá đất: 20 triệu - Chi phí khác cho đất đai 3% giá đất đấu giá Các chi phí giá đấu giá đất trang trải nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất 15%/năm Riêng chi phí xây dựng nhà vay làm lần, lần cách tháng (lãi suất tháng tính lái xuất ½ năm) - Lợi nhuận cho DN đòi hỏi hoạt động xây dựng 12 %/năm tổng chi phí quy hoạch, chi phí dọn mặt bằng, chi phí hạ tầng, chi phí xây dựng chung cư tồn lơ đất 20% tổng chi phí cho việc mua giữ lơ đất - Giá bán ước tính hộ chung cư từ tầng đến tầng 10 3800 triệu đồng/ căn, từ tầng 11 đến tầng 28 4000 triệu đồng/ - Chi phí quảng cáo bán nhà 1000 triệu đồng Bài 4: Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc Nam Việt lên kế hoạch đấu giá lô đất rộng 1ha với tỷ lệ phép xây dựng 60% Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự định xây tồn diện tích phép xây dựng nhà chung cư để bán, tầng tồ có 20 hộ cao 25 tầng 27 Với cương vị thẩm định viên giá, Anh chị tư vấn cho doanh nghiệp Nam Việt mức giá cao mà họ trả cho lơ đất nói trên, biết: - Thời gian phát triển dự tính năm; - Chi phí quy hoạch dự án: 1.000 triệu đồng; - Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 100 triệu đồng; - Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình qn: triệu đồng/m2; - Chi phí xây dựng nhà chung cư bình qn: 10 triệu đồng/m2; - Phí đấu giá đất: 20 triệu đồng; - Chi phí khác cho đất đai 4% giá đất đấu giá Các chi phí giá đất đấu giá trang trải nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm; riêng chi phí xây nhà vay làm lần, lần cách tháng (lãi suất tháng tính 1/2 lãi suất năm) - Lợi nhuận cho doanh nghiệp đòi hỏi hoạt động xây dựng 10% tổng chi phí quy hoạch, chi phí dọn dẹp mặt bằng, chi phí hạ tầng, chi phí xây dựng chung cư tồn lơ đất 15% tổng chi phí cho việc mua giữ lô đất (không bao gồm lãi cấp vốn) - Giá bán ước tính hộ chung cư: từ tầng đến tầng 10 3.200 triệu đồng, từ tầng 11 đến tầng 25 3.600 triệu đồng - Chi phí quảng cáo bán nhà: 500 triệu đồng Bài 5: Có tài liệu mảnh đất trống, sau: - Diện tích (10.000 m2) - Theo quy định quyền địa phương: tỷ lệ đất phép xây dựng cơng trình 60% diện tích mảnh đất 28 - Nhà đầu tư dự kiến sau đầu tư hạ tầng kỹ thuật chia mảnh đất thành 60 lô để bán Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình qn hết 0.5 triệu đồng/m2 Chi phí bán, thuế phải nộp lợi nhuận đòi hỏi việc đầu tư tương ứng 1.000 triệu đồng, 1.500 triệu đồng 6.000 triệu đồng - Giá chuyển quyền sử dụng đất sau hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu vực với lơ đất có quy mơ 100 m2 khoảng 30 triệu đồng/m2, lơ đất có quy mơ 150m2 khoảng 25 triệu đồng/m2 Yêu cầu: Cho biết nhà đầu tư mua mảnh đất trống với giá trường hợp sau: Dự án hoàn vốn năm Dự án hoàn vốn năm, biết: - Chi phí đầu tư hạ tầng thực năm thứ nhất; - Chi phí bán thực năm thứ hai; - Các khoản thu, chi khác thực năm thứ ba; - Nhà đầu tư yêu cầu lãi suất rủi ro dự án 15% Bài 6: Có tài liệu mảnh đất trống, sau: - Diện tích (10.000 m²) - Theo quy định quyền địa phương: tỷ lệ đất phép xây dựng cơng trình 60% diện tích mảnh đất - Nhà đầu tư dự kiến sau đầu tư hạ tầng kỹ thuật chia mảnh đất thành 60 lơ để bán Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình qn hết 0.5 triệu đồng/ m² Chi phí bán, thuế phải nộp lợi nhuận đòi hỏi việc đầu tư tương ứng 1.000 triệu đồng, 1.500 triệu đồng 6.000 triệu đồng 29 - Giá chuyển quyền sử dụng đất sau hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu vực với lô đất có quy mơ 100 m² khoảng 30 triệu đồng/ m², lơ đất có quy mơ 150 m² khoảng 25 triệu đồng/ m² Yêu cầu: Cho biết nhà đầu tư mua mảnh đất trống với giá trường hợp sau: Dự án hoàn vốn năm Dự án hoàn vốn năm, biết: - Chi phí đầu tư hạ tầng thực năm thứ nhất; - Chi phí bán thực năm thứ hai; - Các khoản thu, chi khác thực năm thứ ba; - Nhà đầu tư yêu cầu lãi suất rủi ro dự án 15% Bài 7: Công ty kinh doanh BĐS A lên kế hoạch đấu giá lô đất rộng 10.000 m2 Lô đất qui hoạch để xây nhà với tỷ lệ phép xây dựng 60% Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự định xây dựng hộ độc lập để bán, với diện tích đất diện tích xây dựng hộ tương ứng 150m2 300m2 Yêu cầu: Tư vấn cho công ty mức giá bỏ thầu Biết rằng: - Thời gian xây dựng bán nhà dự tính năm - Giá bán ước tính nhà 5.000 triệu đồng - Chi phí bán nhà: + Chi phí pháp lý: 500 trđ + Chi phí quảng cáo môi giới: 80 trđ + Thuế chuyển quyền sử dụng bất động sản: 500 trđ 30 - Chi phí phát triển bất động sản: + Chi phí khảo sát thiết kế: 200 trđ + Chi phí xây dựng hạ tầng kĩ thuật: 0,2 trđ/ m2 + Chi phí xây dựng nhà: trđ/ m2 Các khoản chi phí tài trợ tiền vay với lãi suất 10%/ năm Trong chi phí xây dựng nhà tài trợ thành lần, lần nửa chi phí cần thiết, lần cách lần tháng - Chi phí cho việc mua đất ước tính 2% giá đất - Lợi nhuận DN A đòi hỏi hộ 300 trđ tỷ suất lợi nhuận yêu cầu 20% số vốn đầu tư cho việc mua giữ lô đất Bài 8: Có tài liệu mảnh đất trống sau: - Diện tích: (30.000m2) - Giá chuyển quyền sử dụng đất sau hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật lô đất có qui mơ 100m2 triệu đồng/m2, 150m2 6,5 triệu đồng/m2, 250 m2 triệu đồng/m2 - Tỷ lệ đất phép xây dựng là: 50% diện tích mảnh đất Nhà đầu tư dự tính chia đất thành 150 lơ để bán Các chi phí phát triển BĐS - Chi phí khảo sát, thiết kế: 340 triệu đồng - Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 0,35 triệu đồng / m2 - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ: 120 triệu đồng - Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước, máy phát điện dự phòng: 575 triệu đồng 31 - Thuế thu nhập: 1.030 triệu đồng - Lãi dự kiến: 3.700 triệu đồng - Chi phí bán: 650 triệu đồng Hỏi: Nhà đầu tư mua mảnh đất với giá nếu: Dự án hoàn vốn năm? Dự án hoàn vốn năm: - Tiền thu bán đất thu sau năm đầu tư - Chi phí khảo sát thiết kế chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ phải bỏ năm thứ - Chi phí bán phải bỏ năm thứ 2, máy phát điện dự phòng bỏ năm thứ - Thuế thu nhập phải nộp nhà đầu tư thu đủ tiền thu bán đất - Nhà đầu tư phải chấp nhận lãi suất rủi ro 10% Bài 9: Có tài liệu mảnh đất trống, sau: Diện tích (10.000 m2) Theo quy định quyền địa phương: tỷ lệ đất phép xây dựng nhà mảnh đất 80% - Nhà đầu tư dự kiến sau đầu tư hạ tầng kỹ thuật chia mảnh đất thành 80 lơ để bán Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân hết 0.25tr đ/m2 Chi phí bán, thuế thu nhập lãi dự kiến việc đầu tư tương ứng 350 triệu đồng, 740 triệu đồng 1785 triệu đồng - Giá chuyển quyền sử dụng đất sau đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu vực với lơ đất có diện tích 100 m2 vào khoảng 35tr đ/ m2 32 Yêu cầu: Cho biết nhà đầu tư mua mảnh đất với giá bao nhiêu, nếu: Dự án hoàn vốn năm? Dự án hoàn vốn năm Giả định: - Tiền bán lô đất thu sau năm đầu tư - Chi phí hạ tầng kỹ thuật bỏ toàn năm đầu - Chi phí bán lơ đất bỏ năm thứ hai - Thuế thu nhập phải nộp nhà đầu tư nhận đủ tiền thu bán đất - Giá vốn thị trường năm N - 12%; N -1 10% năm hành N 9% 33